| 2296/21.5T8GDM.P2 |  |
DIREITO DE PREFERÊNCIA
ARRENDATÁRIO
II - Diversamente, o dever de acatamento das decisões proferidas pelos tribunais superiores em sede de recurso, previsto art. 4.º/1 da Lei de Organização do Sistema Judiciário, impõe à primeira instância ter de observar, cumprir e fazer prevalecer, na tramitação e na decisão, as determinações expressas pela Relação, sob pena de anulação, mesmo que esta não seja requerida pelas partes.
III - Não ocorre incumprimento do referido dever quando, na sequência de um acórdão de anulação de decisão anterior, com fundamento no disposto no art. 662.º/2, al. c), do Código de Processo Civil, a primeira instância diligencia pela obtenção das informações determinadas pelo tribunal superior, mesmo que não ordene oficiosamente a produção de novos meios probatórios, por traduzir esta mera faculdade que poderia ou não exercer, e sem que as partes tenham junto dela arguido a insuficiência das provas entretanto obtidas.
IV - Da mesma forma, esse vício não está presente quando a primeira instância demonstra ter procurado responder ao tema da prova aditado, através de novas respostas aos factos a que ele dizia respeito, ainda que delas resulte a manifestação de uma convicção idêntica àquela que presidiu à decisão anulada.
V - A redacção das respostas à matéria de facto mediante uma formulação pela negativa nada tem de errado ou ilegal, atento o disposto no art. 607.º do CPC, sobretudo se tiver em vista o esclarecimento de um tema da prova que o justifique.
VI - Na sequência da apreciação cabal das provas em primeira instância, coerente e devidamente fundamentada, e valorizada ainda pela imediação, a falta de meios probatórios seguros conducentes a convicção diversa da Relação impõe a improcedência da impugnação da matéria de facto.
VII - Assim sucede, em especial, se, face à natureza da factualidade em causa, o valor probatório dos documentos em que a sua demonstração se estribou, para mais elaborados por terceiros, totalmente estranhos ao litígio, ostentar peso claramente superior à prova testemunhal que os recorrentes convocaram.
VIII - É igualmente inviável a referida impugnação quando dela possa resultar o aditamento aos factos de pontos ou segmentos que constituam unicamente juízos de direito ou conclusivos.
IX - A evolução do regime inserto nos arts. 47.º do Regime do Arrendamento Urbano e 1091.º do Código Civil demonstra que é exigível a plena ou a essencial identidade entre o local arrendado e o objecto da compra e venda como condicionante da constituição do direito de preferência, nesse negócio, a favor do arrendatário, seja qual for a finalidade do arrendamento.
ACORDAM OS JUÍZES QUE INTEGRAM O
TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO
(3.ª SECÇÃO CÍVEL):
Relator: Juiz Desembargador Nuno Marcelo Nóbrega dos Santos de Freitas Araújo
1.º Adjunto: Juiz Desembargador António Mendes Coelho
2.º Adjunto: Juiz Desembargador Jorge Martins Ribeiro
RELATÓRIO.
BB, reformada, titular do NIF ...22, e marido AA, reformado, contribuinte fiscal ...14, residentes na Rua ..., ..., ..., em Gondomar, intentaram a presente acção declarativa de condenação, com processo comum, contra A..., LDA., com o NIPC ...60 e sede na Rua ..., ..., no Porto, e OUTROS, identificados na petição inicial.
Pediram seja reconhecido e declarado o direito legal de preferência dos AA. na compra e venda do locado/imóvel indicado no art. 1 da petição, e estes haverem para si o imóvel referido, mediante o pagamento do preço de venda de € 37.000,00 e despesas de €1.054,22, no prazo de 15 dias após a propositura da ação, ordenando-se ainda o cancelamento das inscrições a favor da 1.ª ré na Conservatória do Registo Predial e no Serviço de Finanças.
Para o efeito e em síntese, alegaram que são arrendatários do prédio urbano sito na Rua ... e Rua ..., ..., da União das freguesias de Gondomar (...), ... e ..., do concelho de Gondomar, composto por casa de 2 pavimentos com pátio, quintal, poço com bomba de ferro, escada exterior, 1 dependência e aido, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o nº ...92 e inscrito na respetiva matriz sob o art. ...93º (com origem no art. ...90º da freguesia ... - entretanto extinta).
E que, após intensa averiguação, descobriram que foi celebrada no dia 9 de Fevereiro de 2021, no Cartório Notarial do Dr. CC, uma escritura de compra e venda entre os proprietários do locado (os restantes RR.) e a empresa A..., pelo preço de € 37.000,00, sem que aos autores tenham sido transmitidos os elementos do negócio para que exercessem o seu direito de preferência, o qual, através da acção, pretendem concretizar.
Apenas a 2.ª R., compradora do imóvel e acima identificada, apresentou contestação, na qual, em resumo, impugnou parte da matéria invocada na petição inicial e afirmou que os AA. são arrendatários, e somente por força de transmissão por morte, apenas de uma parte do prédio que mencionam, pois ao pai do A. apenas foi dado de arrendamento o R/C e 1.º andar do então n.º ...3, actual n.º ...7, da Rua ....
Mais referiu que, do referido prédio urbano, que não está constituído em propriedade horizontal, fazem parte quatro habitações/casas independentes, com número de polícia, CIL e CPE próprios (embora duas delas com número de polícia distinguidos através do aditar de um algarismo, da referência a Mor. 1 ou com um hífen), integrando todas o artigo matricial ...90 da freguesia ..., que deu origem ao actual artigo matricial ...93, das quais duas estão desocupadas, mantendo-se ainda, porém, desde 1969, juntamento com o dos AA., o arrendamento ao Sport Clube ..., que ocupa o n.º ...87.
Declarou ainda que o objeto da venda foi todo o prédio, único bem jurídico que pode ser individualizado e não uma parte desse prédio.
Por fim, pediu a condenação dos autores como litigantes de má fé, em multa e em indemnização de montante nunca inferior a € 5.000,00.
Na sequência de despacho, os AA. responderam à defesa oferecida pela 1.ª R., mediante requerimento no qual, em súmula, afirmaram que são falsos os factos, na generalidade, que aquela alegou com o intuito de confundir toda a situação, esquecendo-se do ponto de partida, que é o facto de os AA. serem inquilinos do prédio da Rua ..., ... e que é composto por uma casa de dois pavimentos, com os restantes componentes, apenas ocupada por estes, e que corresponde exactamente ao bem que foi objeto de uma escritura de compra e venda.
Mais, referiram que o que interessa apurar é a realidade física do locado existente no ano de 2021, que é o ano da data da escritura de compra e venda, e a realidade do prédio urbano que foi objeto de compra e venda
Segundo alegam, o prédio dos autos, com o art. ...93º, é um novo prédio, embora com origem no art. ...90º, e já não tem a mesma constituição física deste.
Declarando ainda que todas e quaisquer casas que possam existir nas confrontações do terreno, com outros números de polícias (...9, ...3 e ...68) e entrada por outras ruas, não têm qualquer ligação com a casa dos autos, sendo certo que os outros imóveis, designadamente na Rua ... e Rua ..., ..., não estão activos, exceptuando o contador de águas dos AA. e do Sport Clube de ....
Contudo, alegam que este não faz parte do prédio locado, dado que, sendo completamente autónomo e independente, está situado apenas na Rua ..., ..., ao contrário do locado que é na Rua ... e na Rua ..., ....
Em sede probatória, requereram se oficiasse ao Serviço de Finanças para, entre o mais, mandar juntar aos autos cópia do contrato de arrendamento em vigor com o Sport Clube ... e os respetivos recibos de renda desde o início de vigência do mesmo.
A esse requerimento, respondeu a 1.ª ré com nova impugnação de factos e a afirmação de que, ao contrário do que pensam os autores, o que se discute nos presentes autos é todo o prédio descrito sob o nº ...92 e inscrito na matriz sob o art. ...92 (que fruto da recente criação de União de Freguesias proveio do extinto art. ...90º da freguesia ...).
Prédio do qual, no seu entendimento, apenas uma parte foi (em 1967) dada de arrendamento ao pai do Autor, ao passo que as três restantes foram arrendadas a outros inquilinos, dos quais o arrendamento ao Sport Clube ... se mantém na actualidade.
Juntou ainda um levantamento topográfico no prédio objecto dos autos, com base no qual procedeu, a R., ao pedido de actualização da Descrição predial, o que logrou concretizar, acrescentando que os autores omitem totalmente ao Tribunal que a casa onde habitam (locado) tem o número de polícia ...89 (da Rua ...), sendo inultrapassável que a casa com n.º ...87 da Rua ... pertence ao prédio objecto que está em causa nos autos e foi arrendada ao Sport Clube desde 1969, sendo os outros arrendatários que ali residiram DD, referente ao n.º ...9 da Rua ..., e EE referente ao então RC do n.º ...3, hoje “...7 -“ da Rua ....
Concluiu que não é possível colocar em causa que as quatro casas integram o extinto art. ...90, pugnando pelo indeferimento do pedido probatório formulado pelos autores em 1, a), b) e c) do requerimento anterior, e indicou meios de prova.
De seguida, chegou aos autos informação do registo predial de que o prédio sobre o qual se pretende exercer preferência, em virtude de averbamento de alteração à descrição, passou a ter a indicação de composição e área distintas.
Na sequência, os AA. apresentaram o requerimento de 7/2/2022, ao abrigo do contraditório, afirmando que actualmente apenas existe uma casa unificada, que é o locado, onde vivem os AA., casa essa de dois pavimentos, pátio, dependência, aido e quintal, com entrada pela Rua ... e Rua ..., ..., descrita na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o nº ...92 e inscrita na respetiva matriz sob o art. ...93º e requerendo a condenação dos RR. como litigantes de má fé, com multa e indemnização a favor dos AA., de montante não inferior a € 5.000,00.
Mais, reiteraram o pedido probatório (contra o qual a 1.ª R. se batera), insurgindo-se perante as alterações na Conservatória do Registo Predial durante a pendência do processo e impugnando os documentos juntos pela contraparte.
A 1.ª R. respondeu ao pedido de condenação por litigância de má fé.
Em audiência prévia, as partes foram convidadas a pronunciar-se sobre a questão da existência do credor hipotecário, cuja hipoteca está registada antes da data do registo da ação e a repercussão de tal situação nos presentes autos, requerendo o que tivessem por conveniente a esse respeito.
Nesse seguimento, os AA. suscitaram a intervenção provocada da instituição titular da hipoteca, como associada da Ré A..., Lda., que foi admitida, por despacho de 13/9/2022; citada, a Banco 1..., C.R.L. veio contestar, impugnando, com base em desconhecimento, a factualidade alegada na petição.
Foi posteriormente decidido o prosseguimento da audiência prévia, na qual, mantendo-se inviável o acordo das partes, foram debatidas e decididas diligências probatórias prévias à elaboração do saneador.
A 30/10/2023, foi proferido despacho saneador, que fixou o valor da causa em € 37.000,00, definiu o objecto do litígio e seleccionou os temas da prova.
Foram solicitadas as informações probatórias requeridas pelos autores e teve lugar audiência de discussão e julgamento, com observância das legais formalidades.
Realizada essa audiência, foi proferida sentença, datada de 11/5/2024, que julgou a acção totalmente improcedente, por não provada, absolvendo os réus e a interveniente da totalidade dos pedidos contra si formulados e absolvendo ainda as partes dos pedidos de condenação a título de litigância de má fé.
Na sequência do recurso interposto pelos AA., foi proferido o Acórdão deste Tribunal da Relação do Porto de 27/1/2025.
Em cujo dispositivo foi decidido anular a decisão recorrida e determinar que, em primeira instância, mediante sentença, a) sejam esclarecidas, nos termos acima indicados, as respostas aos pontos 1, 2 e 37, dos factos provados, e b) seja dada resposta, com a repercussão que se justificar nos pontos 1, 2, 15 e demais factos provados, ao tema de prova seguinte: “se o imóvel que, actualmente, constitui o objecto do arrendamento a favor dos autores coincide ou não com o imóvel que foi objecto da compra realizada pela 2.ª ré.”.
Devendo para o efeito o tribunal recorrido tomar em consideração: i) a prova gravada e documentada nos autos, ii) informação a requisitar ao Serviço de Finanças sobre se, durante 2021, ocorreu mudança de senhorio relativo ao espaço ocupado por Sport Clube ...; em caso afirmativo, em que mês, a favor de quem e com base em que comunicação, informando ainda se recebeu as facturas a que respeita o doc. nº14 da contestação de Setembro de 2021 e restantes meses, iii) informação a requisitar ao Sport Clube ... sobre se, durante 2021, ocorreu mudança do seu senhorio e, se sim, a favor de quem e com base em que comunicação, cuja cópia deverá remeter aos autos, e iv) demais meios probatórios que, ex officio ou mediante requerimento, tiver eventualmente por pertinentes para tais esclarecimento e resposta.
Remetidos os autos à primeira instância, foi proferido o despacho que, entre o mais, referiu e decidiu:
“A informação elencada no ponto i) do acórdão que antecede, no que diz respeito à alteração do senhorio, relativamente ao contrato de arrendamento celebrado com o Sport Clube ... já foi prestada pelo Serviço de Finanças a 13/11/2023 (e, aliás, é expressamente mencionada na sentença anulada), informação à qual foi junta a declaração apresentada pelo actual senhorio, a A..., para efeitos de imposto de selo, com data de 9/2/2021.
Pelo exposto, proceda-se conforme pretendido no demais, solicitando-se ao Serviço de Finanças que informe se recebeu as facturas juntas como doc. 14 com a contestação da R. A... e, ainda, solicitando-se ao Sport Clube ... sobre se, durante 2021, ocorreu mudança do seu senhorio e, se sim, a favor de quem e com base em que comunicação, cuja cópia deverá remeter aos autos”.
O Sport Clube ... respondeu mediante expediente de 28/3/2025, dando conta, no essencial, que durante 2021 foi contactada pelo representante legal da A... com a indicação de que esta tinha adquirido o prédio onde está integrada a sede do clube, exibindo uma certidão predial permanente, onde constava a referida empresa como proprietária, a quem passou a pagar a renda.
Já o Serviço de Finanças, por ofício de 17/4/2025, informou que consta no sistema informático da AT o registo da aquisição do prédio inscrito na matriz da união de freguesias de Gondomar (...), ... e ... sob o artigo urbano n.º ...93 pela contribuinte A... LDA, NIF ...60, e o registo do contrato de arrendamento n.º ...38-1 com a menção de ter sido registado por motivo de alteração de proprietário em 2021-02-09.
Em acréscimo, por ofício de 27/6/2025, informou, quanto à factura nº 1/2021/12, emitida pela firma A... LDA, que consta do ficheiro Saf-T da facturação comunicado à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), relativo ao ano de 2021, tendo como adquirente o SPORT CLUBE ....
Não foram requeridas nem produzidas outras diligências probatórias após o acórdão deste Tribunal, seguindo-se a conclusão dos autos e a elaboração de nova sentença pela primeira instância que, julgando totalmente improcedente, por não provada, a acção, absolveu os RR. e a interveniente da totalidade dos pedidos contra si formulados pelos AA.
Julgando ainda improcedentes os pedidos de condenação das partes a título de litigância de má fé, com a correspondente absolvição destes pedidos.
Persistindo inconformados, vieram os AA., dessa decisão, interpor o presente recurso, admitido como apelação, com subida nos próprios autos e efeito meramente devolutivo (cfr. despacho de 9/3/2026).
Culminaram com conclusões das quais, pela sua excessiva extensão, se deixam reproduzidas aquelas que, a nosso ver, são as mais significativas:
1º) A sentença proferida em 15/10/2025 pelo Juízo Local Cível de Gondomar, Juiz 2, do Tribunal Judicial da Comarca do Porto, de que ora se recorre, é absolutamente ilegal, injusta e desajustada relativamente ao objecto em litígio, porquanto violou um conjunto de normas jurídicas e princípios de Direito e não fez justiça ao caso sub judice, ao não permitir o exercício legítimo do direito de preferência dos inquilinos relativamente a um locado cujo arrendamento se iniciou em 1 de Novembro de 1967.
2º) O Tribunal recorrido ao tomar uma decisão em que julga totalmente improcedente por não provada a ação dos AA., em que se discutia o legítimo exercício de um direito de preferência dos inquilinos, aqui recorrentes, premiou quem atuou de forma desleal, desonesta e ilegal, quer antes da presente ação, quer depois da sua propositura, fazendo jus à expressão “O CRIME COMPENSA!”.
3º) O acordão que irá ser proferido pelo Venerando Tribunal da Relação decidirá então se:
a) Os inquilinos, aqui apelantes, que vivem naquele locado há quase 60 anos e que pretendem exercer o direito de preferência sobre a “Casa de dois pavimentos com pátio, quintal, poço com bomba de ferro, escada exterior, 1 dependência e 1 aido”, sita na Rua ... e Rua ..., em Gondomar, inscrita na matriz predial urbana sob o art. ...93 e descrita na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o nº ...92, que foi vendida em escritura à empresa A..., Lda., por € 37.000 euros, com uma área total do terreno de 946 m2 e uma área de implantação do edifício de 186 m2, tem direito a exercer a preferência;
ou
b) Se os aqui RR. A... e antigos proprietários/senhorios podem manter o negócio de compra e venda de € 37.000 euros da “Casa de dois pavimentos com pátio, quintal, poço com bomba de ferro, escada exterior, 1 dependência e 1 aido” que celebraram por escritura em 9 de Fevereiro de 2021 e que hipotecaram por € 260.000,00 euros à citada Banco 1... e cujo prédio se encontra agora registado com quatro casas, com uma área total de 1.005 m2, com área coberta de 192,50 m 2 e uma área descoberta de 812,50 m2.
4º) Os AA./Apelantes consideram que a decisão proferida pelo Tribunal a quo padece de vários erros na decisão sobre a matéria de Direito e sobre a matéria de facto.
9º) Os AA./recorrentes impugnam os factos provados nº 1, 2, 3, 16, 18, 19 e 20, que devem ser dados como não provados ou alterados e corrigidos pelos motivos e da forma subsequente:
10º) O facto provado nº 1 ser corrigido/substituído, passando assim a ser dado como provado o seguinte: “1. FF tomou verbalmente de arrendamento de GG e mulher HH, em 1/11/1967, o prédio urbano constituído por casa de dois pavimentos, pátio, dependência, aido e quintal, sito na Rua ... e Rua ... (atual n.º ...7), da União das freguesias de Gondomar (...), ... e ..., do concelho de Gondomar, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o nº ...92 e inscrito, actualmente, na respetiva matriz sob o art. ...67 (artigo esse com origem no art. ...93º, que por sua vez teve origem no artigo ...90º da freguesia ... - entretanto extinta).”.
11º) O facto provado nº 1 deve ser corrigido e substituído, porquanto a motivação que é expendida a págs. 15 e seguintes na sentença recorrida resulta apenas de uma motivação feita com base em documentos elaborados e fabricados pelos RR., mas sem qualquer valor legal. Deste modo, refere a sentença que a prova produzida aponta “esmagadoramente” no sentido de que apenas foi dado de arrendamento ao primitivo inquilino, o pai do A./recorrente, apenas parte do imóvel e baseia-se para o efeito nos Docs. nº 1 e 2 da contestação da R. A..., nas plantas juntas como Docs. nº 1 e 12, não da contestação como erradamente diz a sentença, mas de um requerimento da R./A... de 24/01/2022, no levantamento topográfico junto como Doc. nº 2 e na imagem aérea junta como Doc. nº 4, constantes do requerimento da R./A... de 24/01/2022.
12º) Com o devido respeito estas provas mais não são do que documentos particulares elaborados e fabricados pela R./A... para fazer crer o Tribunal erradamente da dimensão das áreas e das confrontações do locado. Ao contrário das declarações de partes dos AA. e de diversas testemunhas, que desmentiram o facto dado como provado nº 1.
13º) Analisados detalhadamente os documentos, os Venerandos Juízes Desembargadores confirmarão que quanto ao Docs. nº 1 e 2 juntos com a contestação, resulta que:
- Visionando-se à lupa o Doc. nº 1 da Contestação da A... “Contribuição predial - Declaração de prédio urbano total ou parcialmente arrendado” - o mesmo foi apresentado nas Finanças em 16 de Janeiro de 1986, o qual, como é óbvio, não pode fazer prova relativamente a factos ocorridos em 1967. Por outro lado, este é tão só e apenas um documento feito unilateralmente pelo senhorio II para apresentar na “1ª Repartição de Finanças do Concelho de Gondomar”. Por outro lado, visionando-se ainda à lupa tal documento, confirmarão V. Exas. também que nessa contribuição predial o prédio da Rua ... e da Rua ..., ... arrendamentos, sendo que o número de polícia ...3, que é atualmente o n.º ...7, tinha sido arrendado em 27/12/1962, sendo o seu r/c a EE e em 1/11/1967 foi arrendado o mesmo r/c e o 1º andar a FF, o que obviamente não pode ter acontecido, por duplicação de r/c.
14º) Acresce que a sentença errou também flagrantemente ao dar como provado o facto nº 1 em documentos que não têm qualquer rigor documental, histórico ou jurídico.
15º) O Doc. nº 2 da citada contestação é tão só uma participação fiscal ao “Exmo. Senhor Chefe da Repartição Central de Finanças de Concelho Gondomar”, segundo a qual, no dia 1 de Novembro de 1967 o primitivo senhorio tinha dado de arrendamento, por contrato verbal, pela quantia mensal de 350$00 ao primitivo inquilino FF o “prédio situado na Rua ..., da freguesia ..., inscrito na respectiva matriz sob o artigo nº ...90.”. Ou seja, o primitivo senhorio GG deu de arrendamento a totalidade do prédio da Rua ..., ... (atual n.º ...7), de Valbom, Gondomar, inscrito no art. ...90 da matriz urbana e não “o gozo de parte do r/c e da totalidade do 1º andar do prédio urbano” (como erradamente foi dado como provado no facto nº 1), senão tê-lo ia dito nessa participação fiscal.
16º) O facto provado nº “2. Concretamente, essa cedência ao referido FF, a troco de contrapartida monetária, não abrangeu o gozo de uns anexos/barracos existentes ao nível do r/c do então n.º ...3, actual n.º ...7, da Rua ..., à data já habitados pelo infra referido EE e objecto do escrito referido em 9., cujas dimensões e características não é possível apurar em concreto, mas que se situariam no local retratado pela fotografia 1 colhida aquando da inspecção ao local.” deve ser dado como não provado.
17º) Porquanto, constata-se que ao arrepio do que é normal e natural nos factos dados como provados, o facto é elencado pela negativa, dizendo-se que “não abrangeu o gozo de uns anexos/barracos existentes ao nível do r/c do então nº ...3, actual n.º ...7”, mas mais grave refere-se agora que “à data já habitados pelo infra referido EE” (uma novidade no processo) e “cujas dimensões e características não é possível apurar em concreto”, terminando por enaltecer o erro quando se dá como provado “mas que se situariam no local retratado pela fotografia 1 colhida aquando da inspecção ao local.”.
18º) Visto isto, a construção deste facto provado pela sentença recorrida é absolutamente errónea e destituída de qualquer razoabilidade e bom senso, na medida em que jamais se poderia dar como provado um facto pela negativa, referindo-se que uma determinada cedência de um locado não abrangia uns anexos e barracões, que se encontrariam habitados por uma pessoa, dos quais não se apuraram as dimensões e características, mas que se situariam num local retratado por uma fotografia que não existe no processo, mas que teria sido colhida aquando da inspecção ao local.
19º) É absolutamente intolerável e inaceitável que qualquer facto possa ser dado como provado contendo esta base de sustentação.
20º) Acresce que foi por diversas vezes salientado pelas únicas testemunhas presenciais do ocorrido - os AA. - que nunca compartilharam o r/c do prédio urbano com um antigo inquilino de nome EE e que este efetivamente vivia num “barraco”, autónomo dos AA. “Barraco” esse autónomo e não uma continuação do r/c do prédio, sob pena de viverem no mesmo espaços os inquilinos, aqui AA., ou os primitivos senhorios e outros vizinhos.
21º) Assim, o primitivo inquilino FF e a sua mulher eram vizinhos do alegado EE, que vivia num barraco autónomo, sob pena de em relação à casa se considerar que o EE vivia em casa dos inquilinos, o que é absolutamente inverosímil e surreal.
23º) O Tribunal recorrido jamais poderia dar como provado o facto nº 2, porquanto representa uma contradição insanável da fundamentação, vício que desde já se alega para os devidos efeitos legais, pelo que nunca poderiam ser dados como provados os factos nº 1 e 2, ou seja, que os primitivos inquilinos tinham o gozo de parte do r/c e que o referido EE também tinha o gozo do mesmo r/c, nomeadamente nuns barracos/anexos.
24º) Os AA./recorrentes impugnam também o FACTO PROVADO nº “3. Assim como não abrangeu os espaços com entrada situada na Rua ..., ..., nem pela Rua ... (actual ...7), também infra descritos.”, o qual deve ser dado como não provado, em virtude de não terem sido apurados com rigor quais “os espaços” com entrada situada na Rua ..., ..., nem pela Rua ... (actual ...7), que na altura do contrato de arrendamento inicial foram acordados entre senhorio e inquilino.
25º) Na verdade, constata-se que, para além da construção ou construções existentes em todo aquele prédio urbano, ainda existia e existe um enorme logradouro, amplo, aberto, através do qual os primitivos inquilinos tinham acesso.
26º) Assim sendo, quer pela prova documental junta aos autos, quer pela inexistência de prova testemunhal, ou seja, testemunhas que tivessem presenciado o acordo entre o primitivo senhorio e o primitivo inquilino, a sentença recorrida não poderia dar como provado que a cedência ao referido inquilino primitivo FF não tivesse abrangido “espaços” com entrada pela Rua ..., ... ou pela Rua ..., (atual ...7), dado que no interior do prédio urbano existia e existe um enorme logradouro que sempre esteve aberto e acessível a todos.
27º) O FACTO PROVADO Nº “16. Assim, desde as datas referidas em 1., 9., 11. E 12. e até momento não concretamente apurado, o gozo de 4 zonas distintas do imóvel (de áreas e características não concretamente apuradas), que configura uma única construção, identificada na sua totalidade pelo artigo matricial ...90, esteve cedido a pessoas diversas.” igualmente deve ser dado como não provado.
28º) No tocante a este ponto os AA./recorrentes consideram que o mesmo foi erroneamente dado como provado, em virtude do gozo das 4 partes distintas estarem relacionadas com o imóvel referido no facto nº 1, que não eram 4 partes distintas, as quais só passaram a ser distintas por via do registo feito pela R./A... após a entrada da ação judicial dos recorrentes.
29º) Assim, o imóvel referido no facto nº 1 é o prédio urbano sito na Rua ... e Rua ..., atual nº ...7, o qual foi objeto de compra pela R./A... e que está em discussão nos vertentes autos.
30º) Por esta razão, é absolutamente errado afirmar ou dar como provado que, por exemplo:
- O contrato de arrendamento referido no facto provado nº 9, entre GG e EE em 27/12/1962, tinha como objeto um r/c do nº ...3 da Rua ..., dado que este locado era um barraco autónomo da casa de dois pavimentos dos AA, no mesmo nº ...3 (atual n.º ...7);
- O contrato de arrendamento referido no facto provado nº 11, entre GG e DD em 15/02/1964, era de um prédio na Rua ..., ..., dado que era um locado autónomo e independente da casa de dois pavimentos dos AA., no nº ...3 (atual n.º ...7);
- E, por último e mais absurdo, que o contrato de arrendamento referido no facto provado nº 12, entre GG e o Sport Clube ... fosse um prédio na Rua ..., e que como locado autónomo e independente tivesse alguma relação como a casa de dois pavimentos dos AA., no nº ...3 (atual n.º ...7); aliás, como o afirmaram diversas testemunhas em julgamento.
31º) O FACTO PROVADO nº “18. Os espaços cujo gozo havia sido cedido, que eram identificados através do mesmo número de polícia (o anterior ...3 e actual ...7 da Rua ...) eram distinguidas, para efeitos de contratos de água, luz, telecomunicações, etc., quer através do aditamento de um algarismo “1” à frente de ...7 ou através do aditamento da referência “Mor. 1” significando moradia 1, ou mesmo diferenciando ao acrescentar um simples hífen depois do número, ficando “...7-“.” Deve igualmente ser dado como não provado, porquanto reproduz quase na íntegra o antigo facto provado nº 17 da sentença datada de 11/05/2024, limitando-se a substituir no início do artigo “As partes do imóvel que eram identificadas” por “Os espaços cujo gozo havia sido cedido, que eram identificados através do mesmo número de polícia”.
32º) Tal mudança no teor do artigo é claramente propositada no sentido de fundamentar a versão da R./A..., o qual na convicção do Julgador é o sentido correto, porém é em nosso entender um entendimento erróneo e perigoso, porquanto não tem em conta os elementos probatórios válidos - ou seja, as descrições da Conservatória do Registo Predial e do Serviço de Finanças - mas antes as fotografias da R./A... e do Tribunal, o seu levantamento topográfico e até não ter em conta a realidade atual do prédio.
33º) Por outro lado, e conforme já se alegou anteriormente “Os espaços cujo gozo havia sido cedido, que eram identificados através do mesmo número de polícia” não faziam parte do art. ...90º da matriz predial, havendo uma clara confusão entre números de polícia e contadores; razões mais do que suficientes para que o facto provado nº 18 seja dado como não provado.
34º) Entendem igualmente os recorrentes que, por igual raciocínio, os factos provados nº 19 e 20: “19. Cada uma das 4 zonas anteriormente referidas tem o seu CIL (código identificador de local), e o respetivo contador de água autónomo.” E “20. Bem como a sua própria ligação à rede de distribuição de energia eléctrica, ou seja o seu CPE (código ponto de entrega).”; devem também ser considerados como não provados, por não fazerem parte do imóvel com o artigo matricial ...90º e descrito sob o nº ...92 na Conservatória do Registo Predial.
35º) Ademais, entendem os AA./recorrentes que existe um conjunto de factos que deveriam ter sido apurados e dados como provados pela sentença recorrida, como, por exemplo, a constatação a fls. 19, que os AA./recorrentes ocupam atualmente mais partes do imóvel do que as que foram arrendadas aos falecidos inquilinos, designadamente barracos/construções e “casinhotos” cuja dimensão e especificidades não foi conseguido apurar, pelo que o Tribunal não retirou as devidas consequências em termos de matéria de facto provada, ou seja, a decisão não teve em conta que ao longo dos anos os AA. passaram a gozar outras partes do prédio urbano que está em discussão nos autos.
37º) Deste modo, deveriam ter sido dados como provados os seguintes factos:
- “Atualmente os AA. ocupam e gozam de mais espaços dos que constavam do contrato de arrendamento inicial celebrado entre FF e GG e HH, nomeadamente, e entre outros, do espaço que fora arrendado a EE e do espaço do nº ...9 onde residiria DD.”; e
- “Os espaços que foram cedidos pelos senhorios aos aqui AA., mediante um aumento de renda e com a contrapartida de os conservarem e não os deixarem cair, eram compostos de anexos/barracos cuja dimensão e especificidades não foram possíveis de apurar e integram-se atualmente no locado dos autos.”.
38º) É entendimento dos AA./recorrentes que os factos não provados das alíneas a), b) e d) deveriam ter sido dados como provados, porquanto, desde logo se considera que a sentença não motivou devidamente esta parte, ao afirmar que: “Os factos não provados, aos quais não tenhamos feito já alusão expressa, emergem da míngua ou incipiência de elementos probatórios que nos permitam concluir nesse sentido.” (Cfr. Sentença recorrida pág. 22, parágrafo 3º).
39º) Assim, no tocante ao facto não provado da alínea “a) Os senhorios nunca emitiram e entregaram os respetivos recibos de quitação das rendas aos AA.”, constata- se que ao contrário do que era expectável, este facto foi dado como não provado quando quer a R./A..., quer os RR./antigos senhorios nunca fizeram qualquer prova que tivessem entregue os respetivos recibos de quitação da renda aos AA., situação igual também abrange o Sport Clube ....
40º) Na apreciação probatória da sentença esta não teve também em conta as declarações de parte dos AA./recorridos, nem o facto de não ter sido feita qualquer prova documental ou testemunhal da entrega dos recibos de renda por parte dos RR., pelo que que a alínea A) deveria passar para facto dado como provado com o seguinte teor: “Os senhorios nunca entregaram os respetivos recibos de quitação das rendas aos AA.”.
41º) No FACTO DADO COMO NÃO PROVADO DA ALÍNEA “b) Actualmente, 2 das “4 casas/moradias” que compõem fisicamente o prédio urbano supra identificado estão desocupadas.”, o mesmo está errado, porquanto foi feita prova mais do que cabal que todo o prédio urbano da Rua ... e da Rua ..., o qual se encontra descrito no nº ...92 da Conservatória do Registo Predial e inscrito na matriz urbana sob o art. ...93º do Serviço de Finanças de Gondomar se encontra totalmente ocupado pelos AA. e pela sua família.
42º) Na verdade, todo o locado está ocupado com pessoas, bens móveis e animais, que vivem em tal espaço há décadas. Aliás, à medida que anteriores vizinhos foram saindo dos espaços/barracos que ocupavam, os AA./inquilinos foram autorizados pelos senhorios a ocupar e a cuidar dos mesmos, mediante inclusivamente um aumento de renda.
43º) Posto isto, a ALÍNEA B) dos factos não provados deveria ser eliminada e criado um novo facto provado com o seguinte teor: “Actualmente, todas as casas/moradias/aidos que compõem fisicamente o prédio urbano supra identificado estão ocupadas pelos AA. e pela sua família, com bens móveis e animais.”.
44º) O FACTO DADO COMO NÃO PROVADO DA ALÍNEA “d) O prédio “locado” ao Sport Clube ..., sito na Rua ..., ..., Gondomar é completamente autónomo e independente do prédio/locado dos AA, sito na Rua ..., ....” foi erroneamente dado como não provado, quando na realidade ficou demonstrado na inspeção judicial ao locado pelo Tribunal, em 14 de Março de 2024, do qual resultou o seguinte:
“--- De seguida, pelo Mmº. Juiz de Direito foi ditado para a ata o seguinte: (…) - Quer a partir do logradouro, quer a partir do interior do ...89 da Rua ..., não é possível aceder às instalações do S. C. ....” (Cfr. Ata de audiência final, inspeção judicial ao local de 14/03/2024, pág. 2).
45º) Posto isto isto, presencialmente aferiu-se que todo o prédio onde se encontra o Sport Clube ... se situa na Rua ..., em ..., Gondomar, o qual é completamente autónomo e independente dos nº ...89, nº ...9 e n.º ...7 da Rua ... ou de quaisquer outros prédios que se encontrem naquelas ruas.
46º) Aliás, todo o prédio urbano dos AA. é murado e separado de todos os prédios, casas e moradias, incluindo do prédio onde se encontra o Sport Clube ..., conforme foi dado como provado no facto nº 38.
47º) Posto isto, a ALÍNEA D) deverá ser eliminada por V. Exas. e acrescentada como facto provado com o seguinte teor: “O prédio “locado” ao Sport Clube ..., sito na Rua ..., ..., Gondomar é completamente autónomo e independente do prédio/locado dos AA, sito na Rua ..., ....”.
50º) Desde logo, a decisão proferida em 15/10/2025 objeto do presente recurso dá pouca atenção ou relevo aos ensinamentos e aos ditames que foram proferidos no acordão do Tribunal da Relação do Porto de 27/01/2025. Aliás, não é alheio o facto de nas 34 páginas da sentença recorrida pouco ou nenhum interesse ser dado ao acórdão proferido pelos Venerandos Desembargadores, o qual apenas é citado na pág. 7 e tão só no tocante à questão decisória.
51º) O Tribunal a quo em vez de ter aprendido com os erros cometidos na sentença de 1ª Instância proferida em 11/05/2024, relembremos que o Tribunal da Relação considerou que existia insuficiência da matéria de facto e da prova e que teria ocorrido mesmo o emprego na decisão de facto de um juízo conclusivo, como se comprova pelas págs. 30-31 do acordão da Relação do Porto, manteve-se obstinadamente a tentar fundamentar a sua 1ª decisão anulada.
52º) Verifica-se, então, que o Tribunal a quo não colheu as indicações que lhe foram transmitidas pelo Tribunal da Relação, na medida em que se preocupou em fundamentar e agravar o erro em que laborou na primeira decisão, ao tentar dar como provado que o locado onde habitam os AA. é parte do imóvel em discussão, tentando esclarecer assim as respostas aos pontos 1, 2 e 37 dos factos provados, mas esqueceu-se, por completo, de responder à alínea b) da decisão do Tribunal da Relação e que era:
“b) seja dada resposta, com a repercussão que se justificar nos pontos 1, 2, 15 e demais factos provados, ao tema de prova seguinte: “se o imóvel que, actualmente, constitui o objecto do arrendamento a favor dos autores coincide ou não com o imóvel que foi objecto da compra realizada pela 2.ª ré.”.
53º) Acresce que o Tribunal recorrido não elenca a prova que foi agora considerada e que adveio aos autos após o acórdão do Tribunal da Relação do Porto, designadamente alguma prova obtida e/ou outra à qual não foi dada resposta, bem como verifica-se que o Tribunal ficou satisfeito com a prova documental obtida, apesar de insuficiente, não tendo pretendido obter outros meios probatórios que ex officio entendesse como pertinentes, designadamente prova testemunhal, bastando-se com a prova já obtida no processo.
54º) É entendimento dos AA. recorrentes que este despacho não cumpriu o que lhe foi ordenado pelo Tribunal da Relação do Porto, dado que a informação anterior do Serviço de Finanças de 10/11/2023 (junta aos autos) e não 13/11/2023, como refere tal despacho, não respondeu “em que mês, a favor de quem e com base em que comunicação” é que ocorreu a mudança de senhorio relativa ao espaço ocupado pelo Sport Clube ....
55º) Ora, ao não ter dado cumprimento integral ao ordenado, a sentença recorrida não respeitou o art. 662º, nº 2, alínea b) do C.P.C., e o Juiz deixou de se pronunciar sobre questão que deveria apreciar ou mais concretamente pronunciou-se erradamente ou de forma omissa sobre uma questão que deveria ter ordenado ao Serviço de Finanças, incorrendo como tal em nulidade que, desde já, se argui nos termos e para os efeitos legais do art. 615º, nº 1, alínea d) e nº 4 do CPC.
57º) Posto isto, resultará e importará considerar para os autos que foi apurado em termos de matéria probatória documental apenas o seguinte: 1º “Em que mês, a favor de quem e com base em que comunicação” é que ocorreu a mudança de senhorio relativamente ao espaço ocupado pelo Sport Clube ..., para o Serviço de Finanças; 2º O Sport Clube ... declarou que em 2021 ocorreu mudança do senhorio para a Ré A..., comunicado verbalmente pelo representante legal dessa empresa; ora, é perante esta nova prova que importava dar resposta na sentença recorrida, o que não foi feito.
59º) É por isso inaceitável a sentença proferida quando dá como válidos os novos registos feitos pela R./A... após a propositura da ação, passando a existir 4 casas, e como tal, só pode considerar que os AA./recorrentes são arrendatários de parte do imóvel, pelo que não gozam do direito de preferência na compra e venda desse imóvel, o que é absolutamente errado.
60º) Na verdade, a análise de Direito é incorreta e ilegal, porquanto assenta num enquadramento jurídico da situação tendo por base uma análise da factualidade provada e não provada bastante errónea, pelo que a sentença acabou por concluir de forma absolutamente errada, tornando o resultado desta lide injusto, incorreto e em contradição com as regras e princípios de Direito, bem como esqueceu completamente as diretrizes que lhe tinham sido dadas no acórdão do Tribunal da Relação do Porto citado.
61º) Verificou-se então, novamente, que a sentença recorrida “perde-se” uma vez mais na questão da discussão entre o arrendamento ser parcial ou total, em vez de aferir com rigor se o imóvel constante atualmente do arrendamento dos AA./recorrentes é o mesmo que foi objeto da escritura de compra e venda.
64º) Assim, para ter chegado à resolução correta do presente litígio o Tribunal teria de responder às questões pertinentes e com rigor discutir as quatro questões seguintes (o que não fez):
1º Em que consistiu a escritura de compra e venda que foi celebrada em 9/02/2021 entre a sociedade A..., Lda., e os senhorios, aqui Réus;
2º Qual o prédio locado e o valor objeto da preferência?;
3º Qual o prédio atualmente registado em nome da sociedade A..., Lda. e qual o prédio que se encontrava registado à data da escritura de compra e venda em 9/02/2021?;
4º E o eventual direito de preferência existente por parte dos inquilinos.
65º) O prédio atualmente registado em nome da sociedade A..., Lda., nada tem a ver com o prédio que foi escriturado em 9/02/2021, dado que o prédio urbano comprado pela Ré/A... aos restantes Réus na escritura de compra e venda de 9/02/2021 era composto por uma casa de dois pavimentos, pátio, dependência, aido e quintal, sito na Rua ... e Rua ..., em ..., Gondomar.
66º) À sentença proferida e objeto de recurso passou despercebido que o prédio dos autos sofreu as seguintes alterações registais:
1º Em 9 de Fevereiro de 2021 foi registado no art. 2092 da Conservatória do Registo Predial a aquisição pela A... do prédio urbano dos autos (casa de dois pavimentos);
2º Cerca de 5 meses depois em 1/07/2021 foi registada uma hipoteca voluntária a favor da Banco 1... cujo montante máximo assegurado era de € 286.000 euros, quando o imóvel tinha sido comprado por € 37.000 euros e o valor patrimonial tributário era de € 69.101,20 euros;
3º Mais tarde, a Ré/A... altera a caderneta predial das Finanças e a certidão atualizada de 24/01/2022 do art. 2092º, passando a situar o imóvel (que não tinha número) na Rua ..., ... e na Rua ..., da freguesia ... e concelho de Gondomar;
4º Mais grave, a Ré/A... mudou a composição e as confrontações na Conservatória do Registo Predial de Gondomar após a entrada da ação de preferência, passando a existir 4 novas casas e deixando de existir confrontações (Cfr. Doc. nº 3 junto com o requerimento de 24/01/2022).
67º) Bem como, também passou despercebido ao Tribunal e à sentença recorrida que passou a existir uma nova realidade jurídica no que toca ao imóvel objeto de preferência, passando agora a existir na Conservatória do Registo Predial de Gondomar:
- Casa 1 - casa de 2 pavimentos de 80,77m2 e logradouro de 100 m2 (Rua ..., ... e Rua ...);
- Casa 2 - casa térrea com 51,26 m2 (Rua ...);
- Casa 3 - casa térrea com 22,10 m2 e logradouro com 312,50 m2 (Rua ..., ...);
- Casa 4 - casa térrea com 38,37 m2 e logradouro com 400m2 (Rua ..., ...); isto tudo quando em termos físicos o imóvel prédio urbano não tem alterações físicas há décadas (exceto ter sido murado pelos AA./recorrentes), muito menos desde a data da escritura de compra e venda até a estes novos registos.
68º) Mais grave ainda, e em paralelo, a Ré/A... mudou o artigo da caderneta predial urbana das Finanças do prédio em discussão, que deixou de ser o artigo ...93 e passou a ser o novo artigo ...67, com uma nova composição e novas confrontações, tendo passado então a existir na caderneta predial:
- Na descrição do prédio - Casa de 2 pavimentos com pátio, quintal, poço com bomba de ferro, escada exterior, 2 dependência e 1 aido.
E passaram a existir 4 casas, mas todas localizadas na Rua ... e Rua ..., ..., ..., ... (…).
69º) Por fim, a sentença recorrida valorou erroneamente um documento que a Ré/A... juntou ao processo, mais concretamente uma certidão da Câmara de Gondomar de 28/09/2021 (junta como Doc. nº 5 da contestação) - que certifica de harmonia com o requerido pelo solicitador JJ que “…o prédio assinalado pelo requerente na planta topográfica anexa situa-se na Rua ... e Rua ..., ... da União das freguesias ...), ... e ..., do concelho de Gondomar.”; e onde ainda é dito em tal documento “criado” ou “orientado” pelo solicitador que o requereu, na sua parte final que:
“…Do requerimento consta que o prédio está descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o número ..., de onze de junho de dois mil e um, e inscrito na matriz sob o artigo número ..., sendo da estrita responsabilidade do requerente a correspondência do pedido com os elementos mencionados.”.
70º) Posto isto, constata-se então que a sentença recorrida não faz uma análise mínima ou uma censura crítica de tais mudanças na descrição de todos estes prédios e de todos estes registos que obrigatoriamente mudaram a realidade jurídica de tais prédios, áreas, construções, limites, confrontações, hipoteca, proprietários, etc.
71º) Bem como, o Julgador nunca se questiona - Como pode um levantamento topográfico, realizado após a entrada em Juízo da presente ação, alterar a descrição predial que consta da Conservatória do Registo Predial, e alterar assim o objecto do contrato celebrado?
72º) Na verdade, não podia a Ré/A..., por via - PASME-SE! - dum levantamento topográfico realizado após a propositura da presente ação e por causa dele, alterar o objecto do contrato de compra e venda celebrado, o que na realidade fez em claro abuso de Direito e litigância de má fé, previstos nos arts. 334º do Código Civil e art. 542º, nº 1 e nº 2, alíneas a) e b) e d) do Código de Processo Civil.
73º) Porquanto, a Ré/A... ao ter praticado todos estes atos jurídicos camarários, registais nas Finanças e na Conservatória, alterou a verdade dos factos e a realidade física do prédio, tendo feito do processo um uso manifestamente reprovável com o objetivo de obter uma pretensão ilegal e cuja falta de fundamento não ignorava - a manutenção do negócio de compra e venda da escritura pública de 9/02/2021.
74º) Estão, assim, violadas, pela sentença, todas as regras de INTERPRETAÇÃO E INTEGRAÇÃO constantes dos artigos 236º e seguintes do Código Civil.
75º) Deste modo, o levantamento topográfico realizado conduziu a um autêntico milagre da multiplicação. Em vez da casa de dois pavimentos e demais componentes constantes da escritura pública de compra e venda “nasceram” subitamente 4 (quatro casas!!!).
82º) Por conseguinte, a sentença de que ora se recorre viola os arts. 236º, 238º, 247º, 334º, 364º, 371º, 376º, 390º, 416º, 417º, 418º, 1410º e 1091º, nº 1 alínea a) do Código Civil e os arts. 412º, 413º, 414º, 542º, nº 1 e nº 2 alíneas a) b) e d), 607º, nº 4 e 5, e 615º, nº 1, alíneas b), c) e d), e 662º, nº 2 do Código de Processo Civil.
83º) Por tudo o que se expôs anteriormente, deverão os Venerandos Juízes Desembargadores revogar a sentença recorrida, por violar o Direito e a Justiça, e proferir um acordão que julgue procedente por provada a presente ação, e consequentemente:
a) Que seja reconhecido e declarado o direito legal de preferência dos AA./recorrentes na compra e venda do referido locado/imóvel, e estes haverem para si o imóvel referido, mediante o pagamento do preço de venda de € 37.000,00 (Trinta e sete mil euros) e despesas de € 1.054,22 (Mil e cinquenta e quatro euros e vinte e dois cêntimos);
b) Que seja cancelada a inscrição da apresentação registada na Conservatória do Registo Predial de Gondomar, sob o nº ...92, referente ao prédio urbano sito na Rua ... e Rua ..., União das freguesias de Gondomar (...), ... e ..., do concelho de Gondomar e, em consequência, averbada a propriedade a favor dos AA./recorrentes;
c) Que seja cancelado o averbamento na matriz do art. ...90 do Serviço de Finanças ..., Gondomar 1, em nome do titular A..., Lda. e seja averbada a aquisição judicial do prédio a favor dos AA./recorrentes; com as demais consequências legais.
d) E que a Ré/A..., Lda., seja condenada como litigante de má-fé, com multa e indemnização condigna a favor dos AA., em montante não inferior a € 5.000,00 (Cinco mil euros) e ainda a pagar os honorários dos mandatários forenses dos AA./recorrentes e que se relegam para execução de sentença.
A 1.º R. respondeu ao recurso, mediante requerimento com conclusões das quais também se citam as que, a nosso ver, têm maior relevância:
1ª A questão “Sub Judice” das alegações a que se responde, corresponde a uma quase total transcrição da petição inicial, como se uma verdadeira estória estivessem a descrever, olvidando-se os Recorrentes que a sua tese saiu esmagadoramente (usando as palavras do próprio tribunal a quo) malograda em sede probatória, não tendo colhido convencimento.
2ª A linguagem utilizada nas alegações, despida de rigor técnico-jurídico e apelando a uma imagem da recorrida de desonestidade, que veementemente se repudia, denota o desespero de quem sabe não lhe assistir qualquer razão (formal e/ou substancial).
3ª É abundantemente sufragado na Jurisprudência dos nossos Tribunais Superiores, que a sede recursória não é própria para se proceder a um segundo julgamento, pelo que se impõe que os recorrentes identifiquem onde o tribunal recorrido errou no julgamento de facto identificando quais as provas concretas que impunham decisão em sentido distinto.
4ª No que à matéria de facto diz respeito - ainda que numa impugnação confusa - não é indicada qualquer prova que impusesse ao tribunal a quo distintas respostas e que demonstre, por isso, ter havido qualquer erro de julgamento na 1º instância, ou aplicação grosseira daquilo que é a livre apreciação da prova e o que resulta da experiência comum e da imediação da prova, imediatismo que só aos tribunais de 1ª instância se encontra reservado.
8ª Bastará atender ao Acórdão TRP de 27/01/2025 proferido nos presentes autos, e subsumir a prova documental entretanto trazida aos mesmos, por força do ali ordenado, para concluir pela forçosa improcedência das pretensões dos Recorrentes.
9ª O Senhor Juiz de 1ª instância, que os recorrentes acusam de obstinadamente não ter evoluído no seu raciocínio e assim ter mantido uma decisão injusta, e desrespeitosa ao Direito e seus princípios, limitou-se a aplicar o direito aos factos ostensivamente provados nos autos, seguindo o douto Ac. do TRP já proferido nestes autos, que categoricamente determinou que se a alteração de senhorio ocorreu nas referidas circunstâncias, a favor da 1.ª ré e tendo por causa a compra e venda a que se refere o facto provado nº21, então existirão elementos seguros para concluir pela divergência de objecto entre tal negócio e o arrendamento em que os autores fundamentam o direito de preferência, certo que este contrato, como está provado sem impugnação, não inclui o n.º de polícia ...87, ocupado pelo Clube.
10ª Resulta da prova carreada para os autos que o ... paga a renda à ora recorrida, que esta comunicou a alteração de proprietário às finanças por força da escritura de 9/02/2021 que, sendo a renda anual, emitiu o competente documento comprovativo do recebimento da renda, documento esse que foi comprovadamente comunicado à AT, segundo ofício desta de fls….
11ª A edificação (com entrada pelo ...87 - anterior ...68 -) faz parte do imóvel objecto do negócio de compra e venda havido, não sendo coincidente com o imóvel objecto do arrendamento de que beneficiam os Recorrentes, que confessadamente não ocupam nem nunca ocuparam aquele espaço, que inclusive foi objecto de arrendamento ininterruptamente desde 1/1/1969, quando os pais do Recorrente marido ocuparam o espaço que lhes foi destinado em 1/11/1967.
12ª Provada que resulta esta não coincidência entre a realidade física do objecto do contrato de compra e venda e do contrato de arrendamento (quando em termos prediais e fiscais só se transacionou o artigo ...90º), dúvidas não restam que inexiste qualquer preferência, conforme aliás pronunciou de forma clara o Acórdão deste Venerando Tribunal de 27/01/2025, em trecho supra transcrito.
15ª A presunção registral não abrange fatores descritivos, como as áreas, limites ou confrontações, cingindo-se apenas à existência do direito e à sua pertença às pessoas em cujo nome se encontra inscrito, conforme jurisprudência do STJ.
16ª Uma escritura pública faz prova plena do facto de que as declarações delas constantes foram efetuadas, não abrangendo tal força probatória a realidade material do declarado, também não abrangendo a composição, confrontações e delimitações do prédio nela declarado comprar e vender, vigorando quanto a esse segmento o princípio da livre apreciação das provas.
17ª A Recorrida, adquiriu o prédio em causa nos autos no ano de 2021 (ponto 22), e os Recorrentes querem fazer crer este Venerando Tribunal que os documentos datados dos anos 62, 64, 67 e 69 (contratos de arrendamento não impugnados e/ou cuja autenticidade foi confirmada pela AT e dos anos de 82 e 86 (declaração predial do anterior proprietário), ou seja elaborados no século passado e pelo anterior proprietário e que se encontram inclusive arquivados junto da AT foram fabricados pela recorrida (qual figura intemporal do mal!!!)?!
18ª Consta da assentada resultante do depoimento de parte dos Recorrentes a confissão destes no sentido que no local, a habitação com o n.º de polícia ...87 da Rua ... foi objeto de arrendamento ao Sport Clube ... e que anteriormente terão existido outros arrendamentos, tendo por objeto o n.º ...9 da Rua ... (a favor de DD) e, um barraco, nas traseiras do ...7 da Rua ..., com entrada pelo n.º ...7 da Rua ... (a favor de EE); que o n.º de polícia ...9 da Rua ... e o “barraco”, referido no ponto anterior, terão ficado a dada altura desocupados e que O Sport Clube ... tem contador de água e luz próprio e no passado também o terão tido, os referidos EE e DD - tudo Cfr ata de 1-02-2024, com ref. 456538838.
19ª A Recorrida ao requerer as alterações no registo limitou-se a formalizar o que existe na realidade física daquele prédio desde sempre: um só prédio composto por quatro edificações apelidadas de casas, que tem desde sempre a mesma configuração, nunca tendo havido qualquer operação de desanexação. O que aconteceu com as alterações registais foi a simples rectificação da sua composição há muito desactualizada (pelo menos desde que os originários proprietários emigraram para o Brasil).
20ª Da prova documental junta aos autos decorre a manifesta a existência de 4 contratos de arrendamento no prédio inscrito no artigo matricial ...90 da freguesia ..., que mais atestam que o prédio inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...90 da freguesia ... situa-se na Rua ... (anterior ...68) e ...89 e Rua ..., ... (anterior ...3).
21ª Não é argumento o facto de todas, ou algumas, entradas do prédio não comunicarem entre si ou darem acesso a uma área comum que retira a possibilidade de estarmos perante um único prédio enquanto realidade jurídica una.
22ª Resulta inequívoco que o r/c do nº. ...3 (atual ...7), parte integrante do imóvel vendido à aqui recorrida chegou a estar simultaneamente ocupado pelos pais do Recorrente marido e EE, independentemente da concreta configuração do espaço que cada um ocupava, até porque - como resultou provado - nenhuma construção correspondente a um distinto número de polícia - é in casu dotada de autonomia jurídica para que se lhe possa fazer subsumir o conceito de prédio previsto na lei civil, razão pela qual nas faturas de água e luz para diferenciar o locado dos pais do Recorrente marido e do visado EE acrescia ao número de polícia a referência “1”, “Mor 1” ou “-“, não havendo qualquer contradição entre os pontos 1 e 2 da matéria provada.
23ª As fotografias tiradas pelo Tribunal no decorrer da inspecção ao local constam do processo no Citius [ref. 458158068] e são expressamente mencionadas no corpo da mesma [458149827].
24ª Na impugnação dos pontos 18, 19 e 20 dos factos provados, os Recorrentes não indicam qual a prova que impunha resposta distinta à consagrada na sentença, não devendo por isso ser admitida a visada impugnação, por não cumprir com as exigências processuais impostas à impugnação da matéria de facto.
25ª A realidade física do prédio em sentido próprio, que resulta provada nos autos, espelhando uma construção típica das denominadas ilhas existentes no Grande Porto (veja-se que todas as edificações eram servidas, à data dos contratos retratadas nos autos, por uma única e comum casa de banho situada no logradouro), a que corresponde o prédio em sentido predial e fiscal com o artigo ...90º, resulta da convicção do julgador fruto da deslocação ao local - ata com ref. 458149827 de 14/03/2024 - conjugada com a prova documental junta aos autos, que aliás o tribunal recorrido cuidou de fundamentar no libelo decisório.
26ª O primeiro pretendido aditamento à matéria de facto provada é absolutamente falacioso, inútil e desprovido de sentido uma vez que a visada realidade já resulta provada no ponto 38 dos factos provados da sentença recorrida.
27ª O segundo pretendido aditamento retrata uma alteração da causa de pedir dos ora Recorrentes, que nunca foi por si alegada, encontrando-se por isso vedada ao conhecimento do tribunal a quo e do Venerando Tribunal, destarte o tribunal recorrido, pronunciou-se sobre essa questão não valorando o depoimento de parte da Ré mulher, à míngua de qualquer outro meio probatório que o confirmasse, porquanto o depoimento de parte, no que ultrapasse confissão, é livremente apreciado pelo Tribunal, guardião do imediatismo da prova e que nele fundou (e motivou) a sua convicção, não merecendo qualquer censura o sentido em que o fez.
28ª A questão que os recorrentes pretendem ver alterada, no sentido que deveria ser julgado não provado que os senhorios nunca haviam entregue os recibos de quitação das rendas, é absolutamente inócuo ao objecto do litígio, uma vez que ninguém colocou em causa que os Recorrentes sempre pagaram a renda e/ou o seu montante, pelo que a prova da entrega ou não dos respectivos recibos é absolutamente alheia à causa de pedir e inócua à decisão que se pretendia ver proferida nos autos, quer do ponto de vista dos autores quer da Ré.
29ª No que diz respeito à alínea b) os recorrentes indicam prova testemunhal que confirma o sentido decisório do tribunal recorrido (!!) - transcrição do depoimento de AA que corrobora que nenhuma casa se encontra desocupada e de KK que confirma que a Recorrente BB ocupa o ...89, uma que alegadamente não tem número e o ...9.
30ª São, assim, identificados três espaços ocupados pela visada Recorrente, quando o prédio empiricamente e em sentido predial inscrito na matriz sob o artigo ...90º é na realidade composto por quatro distintas casas (qual Ilha do Grande Porto), carecidas de autonomia jurídica. Ora, se ocupa três dos quatro, o tribunal só podia dar como não provado que 2 das 4 casas se encontram desocupadas.
31ª Acresce que a realidade cujo aditamento é sugerido “Os espaços que foram cedidos pelos senhorios aos aqui AA mediante um aumento de renda e com a contrapartida de os conservarem e não os deixarem cair (….)” não resultou cabalmente provado nos autos, conforme aliás o Tribunal a quo teve o cuidado de detalhadamente fundamentar.
32ª Os Recorrentes tentam confundir este Venerando Tribunal tentando, não inocentemente, usar indistintamente os conceitos “locado” e prédio (referindo-se ao artigo ...90º), contudo ignoram toda a prova documental junta aos autos que aponta de forma firme e segura que o locado (objecto do contrato de locação/arrendamento) não é coincidente com a edificação total que compõe o citado artigo matricial e que foi de forma una objecto do contrato de compra e venda à Recorrida.
33ª O que os Recorrentes parecem querer ocultar deste Venerando Tribunal é o calcanhar de Aquiles da sua estória: precisamente a quarta casa/construção/edificação que se encontra comprovadamente ocupada pelo Sport Clube ... e que foi objecto de transmissão por força da escritura pública de 9/02/2021, que apenas transacionou o artigo ...90º, e que indubitavelmente englobou o edificado ocupado pelo ..., conforme declaração junta aos autos de 28/03/2025, ref. 42046762 do próprio e informação prestada via e-mail do SF de Gondomar 1 de 10/11/2023, 17/04/2025 e 27/06/2025 e documentos nº. 8 a 14 juntos com a contestação e depoimentos das testemunhas LL (cfr. ficheiro áudio - Diligencia_2296-21.5T8GDM_2024-02-01_16-35-12 - Acta da audiência final de 01-02- 2024, prestado entre as 16:35:13 horas e terminado pelas 16:48:46 horas) e MM (cfr. ficheiro áudio - Diligencia_2296-21.5T8GDM_2024-02-28_15- 01-49 - Acta da audiência final de 28-02-2024, prestado pelas 15:01:51 horas e terminado pelas 15:48:11 horas).
34ª Consta dos autos informação oficial da Conservatória do Registo Predial datada de 3/04/2023 que confirma que não existe qualquer prédio (em sentido técnico-jurídico predial/descrição predial) a que se subsuma o n.º ...87 da Rua ... (sede do Clube) e/ou que o prédio com a descrição ...92 da freguesia ... tenho sido objecto de qualquer desanexação.
35ª Na inspecção ao local o tribunal a quo constatou a realidade física do prédio e edificações que o compõe na data da mesma, resultando da mesma a visualização do interior do logradouro de uma parede - cujo retrato fotográfico denota ser de construção mais recente que a restante edificação e que tapou o acesso pelo interior ao Clube.
37ª O locado do ... não é idêntico ao locado dos Recorrentes, mas o prédio (no sentido técnico-jurídico) é um só e o mesmo - artigo ...90º [...93º - ...67] /descrição ...92, sendo este último que foi transmitido à ora Recorrida e cuja propriedade esta adquiriu, por força do que se tornou locatária do visado Clube e dos Recorrentes, tudo no mesmo e único ato de transmissão de propriedade, porquanto os locados em causa não são dotados de autonomia jurídica, autonomia essa pressuposta do conceito decorrente dos artigos 202º e 203º do Cód. Civil.
40ª No que diz respeito ao ..., os Recorrentes continuam o seu intento de fazer crer que a 1ª instância não cumpriu o pretérito Acórdão e internacionalmente omitem das suas alegações a informação prestada pelo SF Gondomar 1, via e-mail de a 27/06/2025, ref. Citius 473594490 de 30/06/2025, onde confirmam a comunicação do documento nº 14 junto com a contestação, via Saft, o que deve analisado conjugadamente com a própria informação prestada pelo ... em 28/03/2025, ref. 42046762, juntamente com o detalhe histórico do contrato da própria AT junto por esta em anexo à informação de 10/11/2023 onde se constata que a 10-02-2021 (precisamente um dia após a escritura de compra e venda) se encontra registada uma alteração contratual ao arrendamento por força da escritura de compra e venda [o que pasme-se se encontra igualmente comprovado documentalmente por esse mesmo ofício no que diz respeito ao locado dos Recorrentes].
41ª Os Recorrentes não colocam em causa que o invocado direito de preferência terá de ser analisado à luz do art. 1091.º, n.º 1, al. a), do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, (atenta a declaração de inconstitucionalidade com força obrigatória geral na redação do nº. 8 do visado artigo na redacção conferida pela L64/2018) interpretado no sentido de só atribuir ao arrendatário urbano o direito de preferência na venda ou dação em cumprimento de prédio ou fração autónoma dele, quando o arrendamento incida sobre a totalidade deste prédio ou fração autónoma dele, não contemplando os casos em que o arrendamento se confina a uma parte de prédio indiviso ou não constituído em propriedade horizontal.
42ª Assente que é o facto do objecto do contrato de arrendamento dos Recorrentes não coincidir com o objecto do contrato de compra e venda outorgado entre a 1ª Ré e os demais Réus, verifica-se que toda a argumentação dos Recorrentes se aloca na tentativa de fazer coincidir as realidades retratadas nas expressões locado, prédio e imóvel, que na verdade são distintas.
45ª Ainda que as visadas edificações possam ter autonomia física e/ou registral (o que nem tão pouco se verifica), inserindo-se o local arrendado (não coincidente com a totalidade das edificações que compõe o prédio) num prédio não constituído em propriedade horizontal, não goza o mesmo de autonomia ou individualidade jurídica, pelo que, atento o princípio da especialidade dos direitos reais, não poderá ser objeto de compra e venda ou de dação em cumprimento, nos termos do citado art. 1091º, nº 1, al. a), pois estas só são legalmente admissíveis sobre bens juridicamente individualizados e não sobre parcelas específicas de bens indivisos - Acórdão do STJ, de 11.07.2019 (processo nº 3818/17.1T8VNG.G1.S2).
46ª Esta interpretação, referenciada como teoria do local ou princípio da coincidência, encontra fundamento no interesse em fazer coincidir o objeto da preferência com o objeto do arrendamento, não sacrificando a autonomia negocial do proprietário para além do que a proteção que se pretendeu conceder ao arrendatário justifica.
47ª Não cabe no âmbito da presente ação reconhecer a autonomia jurídica do local arrendado (parte do rés-do-chão e 1º andar), uma vez que a mesma só seria alcançada se o prédio fosse constituído em propriedade horizontal, nos termos dos arts 1414.º e 1415.º, ambos do C. Civil.
48ª A facti species configurada na alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, como pressuposto típico do direito de preferência atribuído ao arrendatário urbano, traduz-se na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos. Ora a compra e venda e dação em cumprimento só são legalmente possíveis sobre bens juridicamente individualizados (princípio da especialidade dos direitos reais) e não sobre parcelas específicas de bens indivisos.
52ª Resulta, assim, que não assiste qualquer razão aos recorrentes, em quaisquer dos argumentos recursivos por si invocados para alterar o impugnado sentido decisório, quer na matéria de facto quer na sua subsunção jurídica, devendo consequentemente ser o mesmo mantido e confirmado.
Nada obsta ao conhecimento da apelação, a qual foi admitida pela forma e com os efeitos legalmente previstos.
OBJECTO DE APRECIAÇÃO.
Sem prejuízo das matérias de conhecimento oficioso, o Tribunal só pode conhecer das questões que constem nas conclusões, as quais, por isso, definem e delimitam o objeto do recurso (arts. 635.º/4 e 639.º/1 do CPC).
Assim sendo, importa em especial apreciar:
a) Se ocorre nulidade da sentença, por omissão de pronúncia a respeito do que foi determinado no Acórdão deste Tribunal de 27/1/2025 (conclusões 50 e seguintes);
b) A impugnação da matéria de facto, dirigida aos factos provados nº 1, 2, 3, 16, 18, 19 e 20, de modo a que tenham resposta negativa ou corrigida, aos factos indicados na conclusão nº37 e não provados das alíneas a), b) e d), em ordem à sua comprovação (conclusões 4 e segs. e 64 e segs.);
c) Se as alterações à matéria de facto provada justificam a aplicação de enquadramento jurídico diverso e determinante da procedência dos pedidos formulados pelos AA. (conclusões 60 e segs.).
FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO.
Sem prejuízo do que possa resultar da apreciação da impugnação, sobre os pontos e alíneas que vão destacados a sublinhado, estão provados os seguintes factos, segundo a decisão recorrida:
1) FF tomou verbalmente de arrendamento de GG e mulher HH, em 1/11/1967, o gozo de parte do r/c e da totalidade do 1º andar do prédio urbano sito na Rua ... e Rua ..., ..., da União das freguesias de Gondomar (...), ... e ..., do concelho de Gondomar, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o nº ...92 e inscrito, actualmente, na respetiva matriz sob o art. ...67 (artigo esse com origem no art. ...93º, que por sua vez teve origem no artigo ...90º da freguesia ... - entretanto extinta).
2) Concretamente, essa cedência ao referido FF, a troco de contrapartida monetária, não abrangeu o gozo de uns anexos/barracos existentes ao nível do r/c do então n.º ...3, actual n.º ...7, da Rua ..., à data já habitados pelo infra referido EE e objecto do escrito referido em 9., cujas dimensões e características não é possível apurar em concreto, mas que se situariam no local retratado pela fotografia 1 colhida aquando da inspecção ao local (identificada sob refª 458158068, em nota de rodapé).
3) Assim como não abrangeu os espaços com entrada situada na Rua ..., ..., nem pela Rua ... (actual ...7), também infra descritos.
4) O pagamento da “renda” mensal, cujo valor foi sendo atualizado anualmente pelos senhorios, de acordo com o coeficiente legal, é no presente no montante de € 30,00 (trinta euros), tendo o pagamento sido feito, anteriormente, em dinheiro no domicílio dos citados senhorios; posteriormente ao falecimento do senhorio GG, por depósito na conta bancária da senhoria HH e, após o seu falecimento, por transferência por débito direto para uma conta bancária do(s) herdeiros dos falecidos GG e HH na Banco 2... com o nº ...700.
5) O A. marido, AA, nascido a ../../1954, é filho do referido FF e de NN.
6) O referido FF faleceu no dia ../../1980, no estado de casado com a aludida NN.
7) Desde a supra referida data de 1/11/1967 que FF e, posteriormente, os AA., estabeleceram como casa de morada de família o local cedido referido em 1., onde residem, constituindo família, dormindo, fazendo as suas refeições, mantendo os seus bens, os seus animais de estimação, recebendo os seus amigos e família, e pagando mensalmente as contas da água, de eletricidade de serviços de comunicações.
8) O prédio referido em 1. não está constituído em propriedade horizontal.
9) A 27/12/1962, GG e EE celebraram entre si documento particular intitulado “contrato de arrendamento”, tendo por objecto o “rés-do-chão, n.º ...3, de um prédio sito na Rua ...”, na freguesia ..., concelho de Gondomar, pelo prazo de um ano, com início a 1/1/1963 e fim a 31/12/1963, renovável por períodos sucessivos de um ano, enquanto por qualquer das partes não houvesse “despedida com a antecipação legal”.
10) Aí se fixando, como contrapartida a pagar pelo referido EE, a quantia de 720$00.
11) A 15/2/1964, GG comunicou à repartição de Finanças de Gondomar que no dia 5/1/1963, “deu de arrendamento, por contrato verbal”, a DD, o prédio situado na Rua ..., ..., ..., inscrito na matriz sob o n.º ...90.
12) A 1/1/1969, GG comunicou à repartição de Finanças de Gondomar que, no mesmo dia, “deu de arrendamento, por contrato verbal”, ao Sport Clube ..., o “pequeno prédio” situado na Rua ..., da freguesia ..., inscrito na matriz sob o n.º ...90.
13) A 28/9/1982, por GG foi entregue na repartição de Finanças de Gondomar declaração modelo 130, para efeitos de contribuição predial, relativa ao ano de 1969, na qual aquele declara a existência de quatro “contratos de arrendamento” verbais, no imóvel sito na “Rua ..., ... e Rua ..., ...”, com o artigo matricial ...90: o referido em 1.; um outro tendo por objecto o r/c do n.º de polícia ...9, indicando-se como inquilina DD; o terceiro, tendo por objecto o r/c do n.º de polícia ...3 (actual n.º ...7), indicando-se como inquilinos EE e OO e, finalmente, o quarto, finalmente, o quarto, tendo por objecto o n.º de polícia ...68, a favor do Sport Clube ....
14) A 16/1/1986, por GG foi entregue na repartição de Finanças de Gondomar declaração modelo 130, para efeitos de contribuição predial, relativa ao ano anterior, na qual aquele declara a existência de quatro “contratos de arrendamento”, no imóvel sito na “Rua ..., ... e Rua ..., ...”, com o artigo matricial ...90: o referido em 1; um outro tendo por objecto o r/c do n.º de polícia ...9, indicando-se como inquilina DD; o terceiro, tendo por objecto o r/c do n.º de polícia ...3, indicando-se como inquilino EE e, finalmente, o quarto, tendo por objecto o n.º de polícia ...68, a favor do Sport Clube ....
15) Os números de polícia ...3 e ...68, correspondem, respectivamente, aos actuais números ...7 da Rua ..., ... da Rua ....
16) Assim, desde as datas referidas em 1., 9., 11. e 12. e até momento não concretamente apurado, o gozo de 4 zonas distintas do imóvel (de áreas e características não concretamente apuradas), que configura uma única construção, identificada na sua totalidade pelo artigo matricial ...90, esteve cedido a pessoas diversas.
17) Desde a data referida em 12. e até aos dias de hoje, mantém-se a cedência do gozo, a troco de contrapartida monetária, do espaço com entrada pelo n.º de polícia ...87 da R. de..., ao Sport Clube ..., que ocupa a mesma.
18) Os espaços cujo gozo havia sido cedido, que eram identificados através do mesmo número de polícia (o anterior ...3 e actual ...7 da Rua ...) eram distinguidas, para efeitos de contratos de água, luz, telecomunicações, etc., quer através do aditamento de um algarismo “1” à frente de ...7 ou através do aditamento da referência “Mor. 1” significando moradia 1, ou mesmo diferenciando ao acrescentar um simples hífen depois do número, ficando “...7-“.
19) Cada uma das 4 zonas anteriormente referidas tem o seu CIL (código identificador de local), e o respetivo contador de água autónomo.
20) Bem como a sua própria ligação à rede de distribuição de energia eléctrica, ou seja o seu CPE (código ponto de entrega).
21) Actualmente, em duas dessas quatro zonas/áreas, os contadores de água foram desligados junto da Águas de Gondomar, e os respectivos CPE não estão activos.
22) No dia 9 de Fevereiro de 2021, no Cartório Notarial do Dr. CC, foi outorgada escritura pública de “compra e venda”, na qual os RR. PP, QQ, RR e SS (sendo os RR. PP, RR e SS com o consentimento dos respectivos cônjuges, os co-RR. TT, UU e VV), declararam vender à Ré A..., Lda., que declarou aceitar a venda, pelo preço de € 37.000,00 (Trinta e sete mil euros), o seguinte bem imóvel: “Urbano: Casa de dois pavimentos, pátio, dependência, aido e quintal, sito na Rua ... e Rua ..., união das freguesias de Gondomar (...), ... e ..., concelho de Gondomar, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ...93 (teve origem no artigo ...90 da freguesia ... - extinta) (…) descrito na conservatória do registo predial de Gondomar sob o número .../..., inscrito em comum e sem determinação de parte ou direito em favor dos alienantes e da autora da herança (…)”
23) Em Março de 2021, os AA. aperceberam-se que não tinha sido transferido, por débito direto da sua conta bancária, a quantia de € 30,00 euros para pagamento da renda mensal para a conta dos senhorios, por encerramento da conta bancária destes últimos.
24) Em face dessa situação, a A. BB telefonou para a Ré PP para tentar saber sobre o que se estaria a passar e como proceder para pagar a renda do mês de Março.
25) Pela Ré PP foi-lhe dito que a mesma e os restantes co-herdeiros dos anteriores senhorios já teriam vendido o imóvel a uma empresa.
26) Tendo mais tarde informado a A. que se tratava da empresa “A..., Lda.”, com sede na Rua ..., ..., Porto.
27) Em 31 de Março de 2021, os AA. tiveram conhecimento do teor da escritura referida em 22.
28) Em 22/03/2021, 1/04/2021, 7/05/2021 e 4/06/2021, os AA. procederam ao depósito das rendas mensais, à ordem do “Tribunal Comarca Gondomar”, na Banco 2..., indicando como motivo “Senhoria encerrou a conta”, depósitos esses no valor individual de € 30,00 euros cada um, mais se identificando como senhoria a Ré PP.
29) Os AA. não foram informados da intenção de vender o imóvel, valor ou condições de venda ou mesmo sobre a identificação do interessado.
30) Em data não concretamente apurada de ../../2021, foi realizado um levantamento topográfico no prédio objecto dos autos.
31) A aquisição da propriedade do imóvel referido em 1. mostra-se registada a favor da R. A..., pela Ap. ...95, de 2021/02/09.
32) Encontra-se ainda registada pela Ap. ...99, de 2021/09/29, a constituição de hipoteca voluntária sobre o mesmo, a favor da Banco 1..., Crl., para garantia do montante máximo assegurado de €286.000,00.
33) À data da entrada em juízo da presente acção, referia-se na descrição registral do imóvel referido em 1. que este era composto de “casa de dois pavimentos, pátio, dependência, aido e quintal”.
34) Na sequência da realização do levantamento topográfico supra referido, a R. A... efectuou pedido de actualização da descrição predial, tendo a descrição já sido actualizada pela Conservatória Predial, constando actualmente como sendo a sua localização a “Rua ..., ... e Rua ...” e a seguinte composição: “Casa 1 - casa de dois pavimentos com 80,77m2 e logradouro com 100m2 - sita na Rua ..., ... e Rua ...; Casa 2 - casa térrea com 51,26 - sita na Rua ...; Casa 3 - casa térrea com 22,10m2 e logradouro com 312,50m2 - sita na Rua ..., ... e Casa 4 - casa térrea com 38,37m2 e logradouro com 400m2 - sita na Rua ..., ....”
35) O artigo matricial urbano ...90 da freguesia ... tinha a seguinte descrição: “casa de dois pavimentos, quintal com poço e motor, anexo, eido e adro” e foi eliminado devido à extinção daquela freguesia;
36) Deu origem ao artigo urbano ...93 da actual “união das freguesias de Gondomar (...), ... e ...”, com idêntica descrição.
37) O artigo ...67, que veio eliminar o anterior, deve-se a processo de descriminação com a entrega da declaração modelo 1 do IMI em 20 de janeiro de 2022 (declaração ...63), submetida/entregue pela R. A..., Ld.ª, referindo-se agora a um imóvel com quatro casas de habitação, susceptível de arrendamento em separado.
38) Actualmente, toda a área do prédio referido nos pontos anteriores, com excepção do n.º de polícia ...87, é ocupada pelos AA., encontrando-se murada a toda a volta.
39) A casa onde os AA. habitam tem igualmente entrada pelo número de polícia ...89 (da Rua ...).
Por sua vez, foram os seguintes os factos que a primeira instância julgou não provados:
a) Os senhorios nunca emitiram e entregaram os respetivos recibos de quitação das rendas aos AA.
b) Actualmente, 2 das “4 casas/moradias” que compõem fisicamente o prédio urbano supra identificado estão desocupadas.
c) As despesas com emolumentos notariais ou registais, imposto municipal sobre transmissões (IMT), e imposto de selo suportadas por força da compra e venda de 9/2/2021 cifram-se em €1.054,22.
d) O prédio “locado” ao Sport Clube ..., sito na Rua ..., ..., Gondomar é completamente autónomo e independente do prédio/locado dos AA, sito na Rua ..., ....
e) O Autor marido acompanhou os técnicos que procederam ao levantamento topográfico referido em 30., tendo indicado aos mesmos os limites do prédio em causa nos autos, expressamente referindo que faziam parte do mesmo prédio para além do logradouro as 4 casas que a Ré A... indicou na contestação, nomeadamente incluiu expressamente como fazendo parte de toda a propriedade a Casa com o número de polícia ...87 da Rua ....
f) O referido em 38. tenha decorrido de aditamento ao acordo referido em 1. ou qualquer novo acordo que envolvesse a cedência desse espaço, a troco de contrapartida monetária.
*
SOBRE A NULIDADE DA SENTENÇA COM FUNDAMENTO EM OMISSÃO DE PRONÚNCIA.
Os recorrentes censuram a decisão de primeira instância, nas conclusões 50 e seguintes por, segundo entendem, ter incorrido em omissão de pronúncia sobre as questões determinadas no Acórdão deste Tribunal de 27/1/2025.
Recorde-se que, de acordo com o disposto no art. 615.º/1, al. d), do Código de Processo Civil, é nula a sentença quando, entre o mais, o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.
Trata-se da consequência prevista para a infracção ao comando do art. 608.º/2 do mesmo diploma legal, segundo o qual, o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.
Realidade diversa é já constituída pelo dever de acatamento das decisões proferidas pelos tribunais superiores em sede de recurso, previsto art. 4.º/1 da Lei de Organização do Sistema Judiciário, aprovado pela L. n.º 62/2013, de 26 de Agosto e sucessivamente alterada.
Por força do qual, tem a primeira instância de observar, cumprir e fazer prevalecer, na tramitação e na decisão, as determinações expressas pela instância superior, sob pena de anulação, mesmo que esta não seja requerida.
No nosso caso, as questões determinadas por este Tribunal da Relação do Porto respeitaram a diligências probatórias e ao esclarecimento de alguns factos, aqui incluindo a configuração de um novo tema da prova.
No que concerne às primeiras, para além da prova já gravada e documentada nos autos, importava obter: a) informação a requisitar ao Serviço de Finanças sobre se, durante 2021, ocorreu mudança de senhorio relativo ao espaço ocupado por Sport Clube ...; em caso afirmativo, em que mês, a favor de quem e com base em que comunicação, informando ainda se recebeu as facturas a que respeita o doc. nº14 da contestação de Setembro de 2021 e restantes meses, b) informação a requisitar ao Sport Clube ... sobre se, durante 2021, ocorreu mudança do seu senhorio e, se sim, a favor de quem e com base em que comunicação, cuja cópia deverá remeter aos autos, e ainda c) produzir os demais meios probatórios que, ex officio ou mediante requerimento, o tribunal a quo tivesse eventualmente por pertinentes para tais esclarecimento e resposta.
Segundo pensamos, as duas informações acima referidas foram obtidas, ainda que, em relação ao Serviço de Finanças, apenas depois de insistência da recorrida, que foi salientando ao tribunal a quo a importância da respectiva obtenção, sob pena de nulidade (cfr. requerimentos de 28/5/2025 e 6/6/2025).
Ao invés, os recorrentes, em primeira instância, foram defendendo “que estão respondidos cabalmente pelo Sport Clube ... e pelo Serviço de Finanças de Gondomar as informações solicitadas e que deverão ser tidas em conta pelo Tribunal para a nova decisão a ser proferida” (cfr. requerimento de 15/5/2025), considerando que, antes daquela insistência, os autos disponham já dos elementos necessários para proferir decisão e, por isso, logo produziram alegações de mérito.
Assim sendo, mal se compreende, agora, a crítica dirigida no sentido de que “o Tribunal ficou satisfeito com a prova documental obtida, apesar de insuficiente, não tendo pretendido obter outros meios probatórios que ex officio entendesse como pertinentes, designadamente prova testemunhal, bastando-se com a prova já obtida no processo” (cfr. conclusão 53).
Na verdade, as partes foram notificadas dos despachos proferidos após a anulação da sentença e das informações obtidas na sua sequência, constituindo daí forçosa consequência que teria de ser junto do tribunal recorrido, após tais notificações, e como aliás a 1.ª R. teve o cuidado de fazer, que teriam de arguir a insuficiência delas ou requerido outros meios de prova, algo que os AA. omitiram por completo nas pronúncias que entretanto ofereceram.
Sendo manifestamente extemporâneo e desprovido de respaldo no acórdão de anulação proferido por este Tribunal da Relação do Porto, por isso, que os AA. o pretendam fazer neste novo recurso ou arguir a insuficiência dos elementos probatórios que foram incapazes de suscitar após a remessa dos autos à primeira instância para o efeito.
Tal como é evidente, salvo o devido respeito por outro juízo, que a ordenação oficiosa de novos meios probatórios traduzia mera faculdade de que se poderia ou não socorrer o tribunal recorrido.
Relativamente aos factos, estava em causa o esclarecimento do teor dos pontos provados 1, 2 e 37, e a resposta à questão do tema da prova atinente a determinar “se o imóvel que, actualmente, constitui o objecto do arrendamento a favor dos autores coincide ou não com o imóvel que foi objecto da compra realizada pela 2.ª ré.”, embora tendo em vista a repercussão que ele poderia justificar na matéria provada sob os nº1, 2, 15 e demais eventualmente afectada.
A tal respeito, a sentença anulada respondeu da seguinte forma, começando pelos dois primeiros factos:
1. FF tomou verbalmente de arrendamento de GG e mulher HH, em 1/11/1967, uma parte do prédio urbano sito na Rua ... e Rua ..., ..., da União das freguesias de Gondomar (...), ... e ..., do concelho de Gondomar, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o nº ...92 e inscrito, actualmente, na respetiva matriz sob o art. ...67 (artigo esse com origem no art. ...93º, que por sua vez teve origem no artigo ...90º da freguesia ... - entretanto extinta).
2. Mais concretamente, foi cedido ao referido FF, a troco de contrapartida monetária, o gozo de parte do r/c e da totalidade do 1º andar do então n.º ...3, actual n.º ...7, da Rua ... (destacados nossos).
Ao passo que, na sentença agora sob censura, foi julgado provado:
1. FF tomou verbalmente de arrendamento de GG e mulher HH, em 1/11/1967, o gozo de parte do r/c e da totalidade do 1º andar do prédio urbano sito na Rua ... e Rua ..., ..., da União das freguesias de Gondomar (...), ... e ..., do concelho de Gondomar, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o nº ...92 e inscrito, actualmente, na respetiva matriz sob o art. ...67 (artigo esse com origem no art. ...93º, que por sua vez teve origem no artigo ...90º da freguesia ... - entretanto extinta).
2. Concretamente, essa cedência ao referido FF, a troco de contrapartida monetária, não abrangeu o gozo de uns anexos/barracos existentes ao nível do r/c do então n.º ...3, actual n.º ...7, da Rua ..., à data já habitados pelo infra referido EE e objecto do escrito referido em 9., cujas dimensões e características não é possível apurar em concreto, mas que se situariam no local retratado pela fotografia 1 colhida aquando da inspecção ao local (e que, ao contrário do que sustentam os recorrentes, está acessível nos autos, logo após a acta da diligência de 14/3/2023 e que nesta é mencionada).
3. Assim como não abrangeu os espaços com entrada situada na Rua ..., ..., nem pela Rua ... (actual ...7), também infra descritos (destacados nossos).
A nosso ver, a circunstância de, nos novos factos nº2 e 3, a redacção escolhida ter sido na forma negativa, nada tem de errado ou ilegal, atento o disposto no art. 607.º do CPC, assim como é admissível, por exemplo, que em acção de demarcação se diga que o prédio não abrange determinados segmentos ou, na apreciação de um pedido de indemnização, que os lesados não têm rendimentos.
Pelo contrário, acreditamos que a resposta pela negativa visou precisamente o esclarecimento do tema de prova indicado no nosso anterior acórdão e, assim, apurar a possível diferença, na convicção do julgador e sem prejuízo da impugnação das novas respostas, entre o imóvel dado de arrendamento a favor dos AA. e o objecto da compra e venda de que a 1.ª R. beneficiou.
Por outro lado, nos restantes pontos, a primitiva sentença consignou:
15. Assim, desde as datas referidas em 1., 8., 10. e 11. e até momento não concretamente apurado, o gozo de 4 partes distintas do imóvel referido em 1. esteve cedido a pessoas diversas.
37. Actualmente, toda a área do prédio referido nos pontos anteriores, com excepção do n.º de polícia ...87, é ocupada pelos AA., encontrando-se murada a toda a volta (destacados nossos).
Já a novel decisão proclamou, no ponto 16, que:
“Assim, desde as datas referidas em 1., 9., 11. e 12. e até momento não concretamente apurado, o gozo de 4 zonas distintas do imóvel (de áreas e características não concretamente apuradas), que configura uma única construção, identificada na sua totalidade pelo artigo matricial ...90, esteve cedido a pessoas diversas (destacados nossos).
Passando o anterior facto nº37 a figurar com o nº38.
Além de, na fundamentação, como é admissível para os factos instrumentais, acrescentar que “é certo que os AA. ocupam, neste momento, mais do que aquilo que lhes foi cedido por efeito do contrato de arrendamento celebrado pelo seu pai/sogro, tendo-se apossado, com eventual consentimento dos proprietários, como verbalizaram quer os AA., quer as testemunhas WW e MM, do que fora arrendado ao EE e do n.º ...9 da Rua ..., onde residiria a referida DD.
Segundo foi dito, com a única contrapartida de conservarem e “não deixarem cair” o imóvel (vd., por ex., declarações do A. AA relativamente ao n.º ...9 da Rua ..., embora a A. BB aluda, sem qualquer prova cabal nesse sentido, a um “aumento de renda”, quando tomaram conta da parte do “EE”)”.
Em nossa perspectiva, todas as referidas clarificações e complementos satisfazem, de forma suficiente, às determinações deste Tribunal, servindo no fundo para expressar a convicção criada em primeira instância com o sentido de que o imóvel que actualmente os AA. ocupam, mercê da outorga e das vicissitudes do arrendamento, é composto por três das quatro partes que integram o prédio vendido à 1.ª R., dele se apartando quanto à parte a que corresponde o n.º de polícia ...87, que está arrendada ao Sport Clube ....
Enquanto na posição dos AA. este último espaço constitui já um outro prédio, que “é completamente autónomo e independente dos nº ...89, nº ...9 e n.º ...7 da Rua ...” (cfr. conclusão nº45), para daí concluir que o imóvel arrendado coincide totalmente com o objecto da venda.
Assim se evidenciando estar em causa, tão-somente, uma questão de diversa convicção sobre a matéria de facto, cuja sede própria de resolução é a impugnação no recurso e sem confusão possível com a nulidade da sentença por omissão de pronúncia ou com o incumprimento das determinações do tribunal superior.
Improcede, por isso, a primeira questão suscitada no recurso.
SOBRE A IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO.
Como se sabe, a admissibilidade do recurso em matéria de facto depende do cumprimento de alguns ónus.
De acordo com o disposto no artigo 640.º/1 do Código de Processo Civil, é imposto ao recorrente que especifique:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas
Enquanto o nº2 prevê que quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes.
Por outro lado, segundo o art. 607.º do mesmo diploma, aplicável em segunda instância mercê do disposto no art. 663.º/2, é imposto ao tribunal que tome ainda em consideração os factos que estão admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito, compatibilizando toda a matéria de facto adquirida e extraindo dos factos apurados as presunções impostas pela lei ou por regras de experiência (nº4).
Finalmente, determina o art. 662.º/1 do CPC que a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
Relativamente às exigências previstas no art. 640.º do Código de Processo Civil, para a admissibilidade da impugnação factual, a análise do recurso evidencia, segundo entendemos, face às conclusões e demais alegações, que a recorrente cumpriu satisfatoriamente, no geral, o regime legal.
Estando devidamente identificada, nas conclusões, a factualidade impugnada, bem como especificadas as respostas pretendidas em sua substituição e ainda, em conjugação com o corpo das alegações, mencionados os meios de prova convocados para alcançar tal resultado, se for caso disso.
Em consequência, passa a recair sobre este Tribunal da Relação o dever de, na apreciação dos factos, analisar criticamente as provas, indicando as ilações tiradas dos factos instrumentais, bem assim, compatibilizar toda a matéria de facto adquirida e extrair dos factos apurados as presunções impostas pela lei ou por regras de experiência (nº4 do art. 607.º do CPC).
Subordinando a sua actuação ao princípio da livre apreciação da prova segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto, sem prejuízo dos casos em que a lei submete a prova dos factos a exigências especiais e dos factos que estão já assentes (nº5 do art. 607.º do CPC).
No dizer da doutrina, observados os referidos ónus, como no caso foram, do art. 662.º do Código do Processo Civil, através dos nº1 e 2, als. a) e b), “fica claro que a Relação tem autonomia decisória, competindo-lhe formar e formular a sua própria convicção, mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou daqueles que se mostrem acessíveis e com observância do princípio do dispositivo no que concerne à identificação dos pontos de discórdia” (A. Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, 7.ª ed., p. 334).
Ou, para a jurisprudência, “o reforço dos poderes conferidos ao Tribunal da Relação na reapreciação da decisão sobre a matéria de facto pelo Código de Processo Civil, aprovado pela Lei n.º 41/2013, de 26 de junho, tem a virtualidade de colocar os juízes desembargadores num plano decisório que, tanto quanto possível e pese embora a falta de imediação, é equivalente ao do juiz da 1ª instância”.
Desse modo, “em sede de reapreciação da prova, tratando-se de meios de prova sujeitos à livre apreciação, o que importa é que a Relação forme a sua própria convicção com base nos indicados pelas partes ou oficiosamente investigados (art. 640º, nº 1, al. b) e nº 2, al. b) do CPC), devendo fundamentar a decisão tomada” (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 25/9/2019, tirado no processo 1555/17.6T8LSB.L1.S1, relatado por Ribeiro Cardoso e disponível na base de dados da Dgsi em linha).
No mesmo sentido, tem decidido este Tribunal da Relação do Porto que “ambas as instâncias estão sujeitas às mesmas normas e regras atinentes à valoração da prova que, exceptuados os casos previstos na lei, se rege pelo princípio da livre apreciação” (cfr. Acórdão de 6/5/2024, relatado por Jorge Martins Ribeiro, no âmbito do processo 6227/21.4T8VNG.P1 e acessível no mesmo sítio).
A incidir, no caso, sobre factos cuja eventual demonstração não está tarifada, pois independe de especiais requisitos probatórios, passando, ao invés, pela análise de elementos de prova que, constituídos por declarações, depoimentos e documentos particulares, estão submetidos, mercê do disposto nos arts. 466.º/3, 607.º/5 do CPC e 376.º do CC, à livre apreciação e convicção do julgador.
À luz destas orientações, vejamos o primeiro facto impugnado pelos AA., nos termos do qual, “FF tomou verbalmente de arrendamento de GG e mulher HH, em 1/11/1967, o gozo de parte do r/c e da totalidade do 1º andar do prédio urbano sito na Rua ... e Rua ..., ..., da União das freguesias de Gondomar (...), ... e ..., do concelho de Gondomar, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o nº ...92 e inscrito, actualmente, na respetiva matriz sob o art. ...67 (artigo esse com origem no art. ...93º, que por sua vez teve origem no artigo ...90º da freguesia ... - entretanto extinta)”.
Já na redacção proposta pelos recorrentes afirma-se que “FF tomou verbalmente de arrendamento de GG e mulher HH, em 1/11/1967, o prédio urbano constituído por casa de dois pavimentos, pátio, dependência, aido e quintal, sito na Rua ... e Rua ... (atual n.º ...7), da União das freguesias de Gondomar (...), ... e ..., do concelho de Gondomar, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o nº ...92 e inscrito, actualmente, na respetiva matriz sob o art. ...67 (artigo esse com origem no art. ...93º, que por sua vez teve origem no artigo ...90º da freguesia ... - entretanto extinta)”.
Sem embargo da plena coincidência pretendida pelos AA. com o objecto mediato da escritura de compra e venda, tal como este foi espelhado no facto nº22, verifica-se que numa e noutra versão a localização do imóvel é a mesma, i. é, a Rua ... e Rua ... (atual n.º ...7), da União das freguesias de Gondomar (...), ... e ..., concelho de Gondomar.
Tal como são os mesmos os elementos de identificação: o imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o nº ...92 e inscrito, actualmente, na respetiva matriz sob o art. ...67 (artigo esse com origem no art. ...93º, que por sua vez teve origem no artigo ...90º da freguesia ...).
Sendo certo que, na perspectiva manifestada no recurso, todo o referido imóvel foi arrendado aos AA., sem quaisquer das exclusões a que a sentença aludiu nos factos nº2 e 3, requerendo-se por isso a eliminação destes da matéria provada.
Todavia, está igualmente demonstrado, com base em prova documental e sem impugnação, que “a 27/12/1962, GG e EE celebraram entre si documento particular intitulado “contrato de arrendamento”, tendo por objecto o “rés-do-chão, n.º ...3, de um prédio sito na Rua ...”, na freguesia ..., concelho de Gondomar” (facto nº9).
Resultando da localização que emana deste contrato que o imóvel de que EE passou a ser inquilino é exactamente o mesmo, sito na Rua ... (atual n.º ...7), de Valbom, em Gondomar.
Identicamente, nos termos do facto nº11, também sem impugnação, está provado que “a 15/2/1964, GG comunicou à repartição de Finanças de Gondomar que no dia 5/1/1963, “deu de arrendamento, por contrato verbal”, a DD, o prédio situado na Rua ..., ..., ..., inscrito na matriz sob o n.º ...90”.
Pelo que, fica apurado que se trata igualmente do mesmo imóvel que foi arrendado aos AA., certo que descrito na matriz sob o art. ...67, com origem no art. ...93º, que por sua vez teve origem no artigo ...90º da freguesia ....
Tal como se passam as coisas relativamente ao local dado de arrendamento ao Sport Clube ..., segundo o facto provado nº12, a 1/1/1969, da forma como GG comunicou às Finanças de Gondomar a respeito do “pequeno prédio situado na Rua ..., de Valbom, por se tratar do imóvel “inscrito na matriz sob o n.º ...90” dessa antiga freguesia.
O que é ainda corroborado pelos factos provados seguintes, excluídos da impugnação no recurso, desde logo o nº13, segundo o qual, “a 28/9/1982, por GG foi entregue na repartição de Finanças de Gondomar declaração modelo 130, para efeitos de contribuição predial, relativa ao ano de 1969, na qual aquele declara a existência de quatro “contratos de arrendamento” verbais, no imóvel sito na “Rua ..., ... e Rua ..., ...”, com o artigo matricial ...90: o referido em 1.; um outro tendo por objecto o r/c do n.º de polícia ...9, indicando-se como inquilina DD; o terceiro, tendo por objecto o r/c do n.º de polícia ...3 (actual n.º ...7), indicando-se como inquilinos EE e OO e, finalmente, o quarto, finalmente, o quarto, tendo por objecto o n.º de polícia ...68, a favor do Sport Clube ...”.
Mas igualmente o nº14, onde se consignou, sem oposição dos AA., que “a 16/1/1986, por GG foi entregue na repartição de Finanças de Gondomar declaração modelo 130, para efeitos de contribuição predial, relativa ao ano anterior, na qual aquele declara a existência de quatro “contratos de arrendamento”, no imóvel sito na “Rua ..., ... e Rua ..., ...”, com o artigo matricial ...90: o referido em 1; um outro tendo por objecto o r/c do n.º de polícia ...9, indicando-se como inquilina DD; o terceiro, tendo por objecto o r/c do n.º de polícia ...3, indicando-se como inquilino EE e, finalmente, o quarto, tendo por objecto o n.º de polícia ...68, a favor do Sport Clube ...”.
Segundo pensamos, face à natureza da factualidade em presença, o valor probatório dos documentos em que a sua demonstração se estribou, para mais elaborados por terceiros, totalmente estranhos ao litígio, tem peso claramente superior aos elementos pessoais que os recorrentes convocaram.
Servindo para alicerçar a nossa convicção de que, como se julgou na sentença, foram inicialmente quatro áreas distintas do mesmo prédio objecto de outros tantos contratos de arrendamento, em benefício de pessoas diversas.
Acresce nesse sentido que inclusivamente os AA. reconhecem e quiseram no recurso aditar aos factos provados que actualmente “ocupam e gozam de mais espaços dos que constavam do contrato de arrendamento inicial celebrado entre FF e GG e HH, nomeadamente, e entre outros, do espaço que fora arrendado a EE e do espaço do nº ...9 onde residiria DD” (1.ª parte da conclusão 37.ª).
Como manifestaram ainda que, “na verdade, todo o locado está ocupado com pessoas, bens móveis e animais, que vivem em tal espaço há décadas. Aliás, à medida que anteriores vizinhos foram saindo dos espaços/barracos que ocupavam, os AA./inquilinos foram autorizados pelos senhorios a ocupar e a cuidar dos mesmos” (conclusão 42.ª).
Incorrendo, assim, em manifesta contradição, salvo o devido respeito, com a pretensão de eliminar os factos provados nº2 e 3, que se reportam precisamente, a nosso ver, aos espaços do mesmo imóvel que, por terem sido arrendados aos referidos EE, DD e Sport Clube ..., não foram dados inicialmente de arrendamento aos demandantes.
Por outro lado, a nossa convicção no sentido julgado em primeira instância foi decisivamente sedimentada pela prova obtida por determinação deste Tribunal no acórdão de anulação, e cuja falta muito contribuiu para essa decisão, atinentes às informações prestadas por aquele clube e pela Repartição de Finanças.
Com efeito, atribuindo o merecido relevo a essa prova, como fez a recorrida, ao invés do que se nota nas alegações dos recorrentes, tanto mais que nenhuma das partes a colocou em crise, após a notificação dos seus resultados, é imperioso reconhecer que ambas as referidas entidades vieram confirmam a veracidade da factualidade julgada provada na decisão recorrida.
Nestes termos, ao dar conta de que foi contactado pelo representante legal da 1.ª R., com a indicação de que esta tinha adquirido o prédio onde está integrada a sede social e a apresentação de uma certidão predial permanente a comprovar a aquisição, passando a ser a ela, por isso, a quem passou a pagar a renda desde 2021, o Sport Clube ... veio confirmar, de forma segura, a integração do espaço que lhe está arrendado na totalidade do imóvel de que, naquele ano, a A... passou a ser proprietária, através da compra e venda ajuizada nos autos, e que inclui também a parte de que os AA. ocupam e são inquilinos.
Como se disse no Acórdão de 27/1/2025, “afigura-se que terá acentuada relevância para o mérito da acção saber se, em 2021, ano em que foi celebrado o contrato de compra e venda questionado nos autos, ocorreu mudança de senhorio no arrendado ao Sport Clube ..., a favor de quem e com base em que negócio”.
Por estar em causa o problema, “no fundo, de interpretar o conteúdo e objecto do contrato de compra e venda celebrado a favor da 1.ª ré considerando a circunstância, cuja relevância é reconhecida na doutrina, daquilo a que se refere como “os modos de conduta por que, posteriormente, se prestou observância ao negócio concluído” (cfr. Carlos Mota Pinto, Ob. cit., p. 451).
“Visando, assim, determinar o conteúdo e efeitos desse contrato através da forma como ele foi posteriormente executado, em especial, no relacionamento com quem ocupa a posição de inquilino de uma “casa” que pode ou não integrar o imóvel adquirido pela 1.ª ré”.
Pelo que, “se a alteração de senhorio ocorreu nas referidas circunstâncias, a favor da 1.ª ré e tendo por causa a compra e venda a que se refere o facto provado nº21, então existirão elementos seguros para concluir pela divergência de objecto entre tal negócio e o arrendamento em que os autores fundamentam o direito de preferência, certo que este contrato, como está provado sem impugnação, não inclui o n.º de polícia ...87, ocupado pelo Clube” (cfr. fls. 37).
Da mesma forma, vieram também corroborar a versão factual da recorrida as informações prestadas pela Serviço de Finanças, começando por aquela que, mediante ofício de 17/4/2025, indicou que consta no sistema informático da AT o registo da aquisição do prédio inscrito na matriz da união de freguesias de Gondomar (...), ... e ... sob o artigo urbano n.º ...93 pela contribuinte A... LDA, NIF ...60, e o registo do contrato de arrendamento n.º ...38-1 com a menção de ter sido registado por motivo de alteração de proprietário em 2021-02-09.
Outrossim, e ainda mais, a informação do ofício de 27/6/2025, quanto à factura nº 1/2021/12, emitida pela firma A... LDA, que consta do ficheiro Saf-T da facturação comunicada à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), relativo ao ano de 2021, tendo como adquirente o SPORT CLUBE ....
Tratando-se de meios de prova justificativos de inegável peso na formação da convicção deste Tribunal, no sentido do acerto da decisão recorrida ao nível factual, em coerência com a circunstância de, no referido acórdão de anulação, ter sido consignado, com trânsito em julgado, que constituíam “diligências probatórias de acentuada relevância para a decisão”.
Por fim, verifica-se que os referidos elementos são concordantes com o extenso acervo de prova documental que a primeira instância analisou e convocou, criteriosamente, para justificar a linha de orientação que iluminou a sua convicção sobre a factualidade relevante.
Ou seja, a de que “fazendo fé na declaração Modelo 130, apresentada para efeitos de contribuição predial, junta como doc. 1 com a contestação; na comunicação às finanças do arrendamento celebrado com DD - doc. 10 com o requerimento da R. A... de 24/1/2022 (refª 31154267), cuja veracidade foi igualmente confirmada pelo Serviço de Finanças, a solicitação dos AA. (vd. refª 37492673, de 6/12/2023); contrato de arrendamento com EE, datado de 1963 - doc. 11 junto com o mesmo requerimento da R. e não impugnado pelos AA.; Modelo 130 para efeito de contribuição predial, com data de 28/9/1982, junta pelo Serviço de Finanças no e-mail de 13/11/2023 (refª 37246802), bem como comunicação à repartição de finanças do contrato celebrado com o Sport Clube ... (refª 37246802) e com o pai do A. marido (este também junto pela R. como doc. 2 com a contestação da R. A...), é manifesto que, em simultâneo com o contrato de arrendamento com base no qual os AA. pretendem exercer o seu direito de preferência e até data não concretamente apurada, subsistiram três outros, cada um tendo por objecto uma parte do imóvel”.
Ao que aditou o depoimento do próprio A., que se “recorda de ali viverem, simultaneamente consigo e sua família, uma DD, a XX e o “YY”, que morava por trás do ...” e “afiançou que quando foi para lá, o pai não alugou o que era do EE e da XX. Eles já lá estavam quando foi para lá”.
E que conjugou com os elementos probatórios determinados pela Relação, relativos à subsistência do contrato de arrendamento com o Sport Clube ..., tendo por objecto a parte com acesso pelo n.º de polícia ...87 da Rua ...” face aos “docs. 8 a 14 juntos com a contestação da R. A... e as informações sob refª 42251998, de 21/4/2025 e ofício de 30/6/2025, com refª 473594490”.
Tanto mais que, “conforme ordenado pelo TRP, foi notificado o ..., que, por refª 42046762, de 28/3/2025, veio dizer que lhe foi comunicada pela R. A... a aquisição do imóvel de que é arrendatário, vindo a pagar anualmente a renda a esta, que reconhece como proprietária”.
Para concluir, em inteira coerência, “que se trata de uma única construção, identificada por um único artigo matricial desde tempos imemoriais, cujas partes foram sendo objecto de cedências de gozo a pessoas distintas”.
Afigurando-se a este Tribunal que a dita ampla configuração, composta por quatro áreas diferentes, é aquela que corresponde ao imóvel comprado pela 1.ª R. e que a forma de identificação que para ele foi adoptada na escritura visou somente corresponder aos dados do registo, com vista à inscrição da sua aquisição.
Temos assim evidenciado o peso inequivocamente superior que as referidas informações e provas documentais assumem em confronto com os depoimentos convocados no recurso, tanto mais que estes, em vários segmentos, confirmam justamente a veracidade daquelas.
Designadamente, nas declarações de parte da A. quando, questionada sobre o objecto do arrendamento, referiu que “era da casa e do campo que a gente, a gente diz que é campo, é o quintal e o quinteiro. Porque quando eu casei morava lá pessoas, morava o Sr. YY, morava a XX e morava uma velhinha numa divisãozinha de baixo, que nem tinha água, nem tinha luz”.
E igualmente do A., face à pergunta sobre se a casa do ... integra o mesmo prédio, logo respondeu que sim e que é “tudo pegado”, embora depois tenha tentado corrigir afirmando que é “tudo pegado, mas não é a mesma coisa”.
Mais, julgamos ter logrado destacar a linha de raciocínio coerente e fundada em regras de apreciação crítica que a primeira instância adoptou na formação da sua convicção, em plena conformidade com aquelas provas, já existentes nos autos e adquiridas após a anulação da primitiva sentença.
À qual os recorrentes apenas procuraram agora, em vão, retirar valor, sem cuidar de indicar, de forma minimamente consistente, outras que fossem capazes de persuadir o julgador sobre a presença de verdadeiros erros que inquinassem o julgamento realizado sobre a matéria de facto.
Mercê destas circunstâncias, mostra-se justificado acompanhar a decisão proferida da primeira instância a nível factual, considerando igualmente para tanto a importância e o respeito pelos princípios da imediação e da oralidade vigentes na primeira instância e menos intensamente na segunda.
Como refere a doutrina, a propósito da possibilidade da alteração da matéria de facto, ela “deve ser efectuada com segurança e rodeada das necessárias precauções, centrando-se nas desconformidades encontradas entre a prova produzida em audiência - após efectiva audição dos respectivos depoimentos - e os fundamentos indicados pelo julgador da 1.ª instância”.
Razões pelas quais, “em caso de dúvida”, nomeadamente “face a depoimentos contraditórios entre si e à fragilidade da prova produzida, deverá prevalecer a decisão proferida em 1.ª instância, em observância dos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação da prova, com a consequente improcedência do recurso nessa parte” (cfr. Ana Luísa Geraldes, Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor José Lebre de Freitas, Vol. I, p. 609).
Da mesma forma, a jurisprudência salienta que se mantém “em vigor, em sede de Recurso, os princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova, e guiando-se o julgamento humano por padrões de probabilidade e nunca de certeza absoluta”.
Por isso, “o uso, pelo Tribunal da Relação, dos poderes de alteração da decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto só deve ser efectuado quando seja possível, com a necessária segurança, concluir pela existência de erro de apreciação relativamente a concretos pontos de facto impugnados”.
Razões pelas quais, “a alteração da matéria de facto só deve ser efectuada pelo Tribunal da Relação, quando este Tribunal, depois de proceder à audição efectiva da prova gravada, conclua, com a necessária segurança, no sentido de que os depoimentos prestados em audiência final, conjugados com a restante prova produzida, apontam em direcção diversa, e delimitaram uma conclusão diferente daquela que vingou na primeira Instância” (cfr. Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 21/6/2021, proferido no processo 2479/18.5T8VLG.P1, da autoria de Pedro Damião e Cunha e disponível no já identificado sítio em linha).
Em suma, a intervenção da Relação, também neste plano dos factos provados, como aliás em geral, deve servir para a correcção de verdadeiros erros, que com segurança como tal se evidenciem na sentença e, portanto, quando os elementos da prova, no dizer do art. 640.º/1, al. b), do CPC, imponham - e não apenas permitam - decisão diversa da recorrida
Algo que, por todo o exposto, não se vislumbra ter ocorrido no caso em apreço, a respeito da conformação do prédio dado de locação e do objecto da compra e venda na qual os AA. pretendem preferir.
Se bem pensamos, o exposto tem o condão de determinar a improcedência da impugnação, não apenas referente aos factos provados nº1, 2 e 3, como também a respeito dos pontos 16 e 18 a 20, pois nesse plano a divergência dos recorrentes assentava e dependia exclusivamente do entendimento de que três dos referidos quatro espaços eram alheios à compra e venda ajuizada nos autos.
É que, vistas as alegações e conclusões do recurso, nada foi especificamente colocado em crise quanto a esse segundo grupo de factos.
Cuja impugnação foi alicerçada apenas na tese de que as zonas indicadas no nº16 “não eram 4 partes distintas” do mesmo imóvel (cfr. conclusão 28.ª), e que “por esta razão” (cfr. conclusão 30.ª) foi ainda estendida aos factos seguintes, incluindo os 18 a 20, na medida em que, para os recorrentes, “devem também ser considerados como não provados, por não fazerem parte do imóvel com o artigo matricial ...90º e descrito sob o nº ...92 na Conservatória do Registo Predial”.
No entanto, formada a nossa convicção sobre a integração dos referidos quatro espaços no imóvel adquirido pela 1.ª R., correspondente ao artigo matricial ...90º, cai por terra o único fundamento que poderia justificar, de acordo com as conclusões do recurso, resposta diversa para aquela factualidade.
Verdade que, relativamente ao facto de que “os espaços cujo gozo havia sido cedido, que eram identificados através do mesmo número de polícia (o anterior ...3 e actual ...7 da Rua ...) eram distinguidas, para efeitos de contratos de água, luz, telecomunicações, etc., quer através do aditamento de um algarismo “1” à frente de ...7 ou através do aditamento da referência “Mor. 1” (…) ou mesmo diferenciando ao acrescentar um simples hífen depois do número” (ponto nº18), os AA. acrescentaram o argumento de não ter “em conta os elementos probatórios válidos - ou seja, as descrições da Conservatória do Registo Predial e do Serviço de Finanças” (cfr. conclusão 32.ª).
Simplesmente, esse ponto de vista é incapaz de merecer a nossa adesão, além de invocado de forma puramente genérica, sem concretização dos motivos da divergência supostamente extraída das descrições da Conservatória do Registo Predial e do Serviço de Finanças, porque esses “elementos probatórios válidos” corroboram as respostas da primeira instância e inclusivamente serviram, como se disse, de arrimo inicial para a formação da nossa convicção sobre o acerto delas.
Improcede, assim sendo, a impugnação empreendida no recurso a respeito dos factos julgados provados.
No que toca à matéria para a qual os recorrentes requerem resposta positiva, começa pela seguinte: “Atualmente os AA. ocupam e gozam de mais espaços dos que constavam do contrato de arrendamento inicial celebrado entre FF e GG e HH, nomeadamente, e entre outros, do espaço que fora arrendado a EE e do espaço do nº ...9 onde residiria DD” (cfr. conclusão 37.ª, 1.ª parte).
Verifica-se, porém, que a referida factualidade já está reflectida na decisão recorrida, primeiro na motivação, a título instrumental, como já se viu - “é certo que os AA. ocupam, neste momento, mais do que aquilo que lhes foi cedido por efeito do contrato de arrendamento celebrado pelo seu pai/sogro, tendo-se apossado (…) do que fora arrendado ao EE e do n.º ...9 da Rua ..., onde residiria a referida DD” - mas sobretudo no ponto nº38.
O qual, ao afirmar que “actualmente, toda a área do prédio referido nos pontos anteriores, com excepção do n.º de polícia ...87, é ocupada pelos AA.”, tem de ser conjugado com os factos nº9 e segs. e, por isso, assume exactamente o mesmo significado pretendido pelos AA. quanto à circunstância de ocuparem os espaços que antes EE e a DD ocupavam.
Por outro lado, pretendem os recorrentes o aditamento do facto segundo o qual “os espaços que foram cedidos pelos senhorios aos aqui AA., mediante um aumento de renda e com a contrapartida de os conservarem e não os deixarem cair, eram compostos de anexos/barracos cuja dimensão e especificidades não foram possíveis de apurar e integram-se atualmente no locado dos autos” (cfr. 2.ª parte da conclusão 37.ª).
Contudo, em nosso entendimento, este facto tem como pressuposto uma versão dos acontecimentos exactamente contrária daquela que se defende no recurso.
Sendo incoerente que os AA. aleguem que não estão em causa partes distintas do mesmo imóvel para depois sustentarem que, afinal, elas foram objecto de cedências a pessoas diversas e, depois, em seu benefício, em idêntico locado.
Parece-nos, pois, neste conspecto, que os recorrentes não podem afirmar nem convencer o Tribunal, com coerência, que “os espaços cujo gozo havia sido cedido, que eram identificados através do mesmo número de polícia não faziam parte do art. ...90º da matriz predial” (cfr. conclusão 33.ª) e, simultaneamente, que os espaços que depois “foram cedidos pelos senhorios aos aqui AA. (…) eram compostos de anexos/barracos (…) e integram-se atualmente no locado dos autos” (cfr. conclusão 37.ª).
Acrescendo que, analisada a prova, se impõe neste segmento acompanhar a convicção da primeira instância no sentido de que, constituindo o único meio de prova que poderia sustentar o aumento da renda, o depoimento de parte da A. é claramente insuficiente para tanto, na falta de confirmação por outros elementos fidedignos, ancorando-se a resposta negativa na livre apreciação da prova que, estando devidamente fundamentada e com o benefício acrescido da imediação da primeira instância, deve ser respeitada pela segunda.
Seguidamente, prossegue a impugnação em direcção à al. a) da factualidade, onde a decisão recorrida julgou não provado que “os senhorios nunca emitiram e entregaram os respetivos recibos de quitação das rendas aos AA”.
Sucede que, como acertadamente destacou a 1.ª R., na resposta ao recurso, essa matéria é perfeitamente inócua para o mérito da causa, sendo insusceptível de exercer qualquer influência na questão da verificação dos requisitos que podem condicionar o direito de preferência que os AA. deduziram em juízo.
Logo, a eventual procedência da impugnação, neste segmento, é totalmente inútil para a alteração do dispositivo da sentença recorrida, o que também inquina de manifesta inutilidade, vedada pelo art. 130.º do CPC, a respectiva apreciação.
Não se compreende, por outro lado, a censura que depois os recorrentes desferem à al. b) da factualidade, pois não se provar que “actualmente, 2 das “4 casas/moradias” que compõem fisicamente o prédio urbano supra identificado estão desocupadas” só pode resultar da sua ocupação desses locais pelos AA.
Donde que a resposta do tribunal recorrido deu acolhimento, nessa parte, ao teor das declarações dos próprios recorrentes, com a única diferença de ter tratado as casas como partes do mesmo imóvel e que, sendo agora manifestada no elenco dos factos não provados, é desprovida de qualquer relevo decisório.
Por fim, no plano factual, os recorrentes insurgem-se perante a resposta negativa dada na al. d) da sentença, pretendendo que se julgue demonstrado que “o prédio “locado” ao Sport Clube ..., sito na Rua ..., ..., Gondomar é completamente autónomo e independente do prédio/locado dos AA, sito na Rua ..., ...”.
É evidente, no entanto, e salvo o devido respeito por outra opinião, que esse segmento assume natureza conclusiva, traduzindo uma afirmação insusceptível de demonstração ontológica e constituindo, simultaneamente, inferência ou juízo apenas passível de obter mediante a análise da autêntica factualidade comprovada e já em sede de enquadramento normativo na sentença.
Trata-se, pois, de referências que nada esclarecem factualmente sobre as características do imóvel ou imóveis em causa nos autos, significando, isso sim, o emprego do conceito jurídico da respectiva autonomia.
Ora, para além dos requisitos previstos no art. 640.º do CPC, outras regras existem que, apesar de ali não expressamente contempladas, mas que delas podem ser extraídas, em conjugação com os princípios gerais do processo civil, condicionam igualmente o conhecimento do recurso em matéria de facto.
Dizendo respeito uma dessas regras precisamente à necessidade de que a matéria naquele impugnada seja, efectivamente, matéria de facto.
Por isso, segundo pensamos, esta pretensão dos recorrentes tem de ser liminarmente recusada, visto que as expressões “é completamente autónomo e independente” estão longe de configurar um concreto ponto de facto, para usar a terminologia do referido art. 640.º do CPC, e apenas são passíveis de caracterização como afirmação ou juízo manifestamente conclusivo.
E que, autonomamente considerado, não pode ser aditado, dada essa natureza, desgarrada de qualquer concretização, ao elenco dos factos provados.
No fundo, cumpre recusar esse aditamento, justamente, com fundamento nas mesmas orientações que justificam o tratamento a conceder pelo tribunal ad quem aos casos em que a decisão de facto da primeira instância traduza matéria de direito ou consubstancie juízos meramente conclusivos.
Orientação que cumpre convocar na apreciação da impugnação por força do óbvio motivo de ela visar a alteração da matéria de facto em conformidade com a perspectiva do impugnante.
Todavia, como refere a jurisprudência, “apesar de não conter norma legal igual à que constava do art. 646º/4 do anterior C.P.Civil, e ter sido uma opção legislativa maior liberdade na descrição da matéria de facto, por força do disposto no art. 607º/3 e 4 C.P.Civil de 2013, na fundamentação de facto da sentença apenas devem constar os factos julgados provados e não provados” (cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 9/11/2023, processo nº2275/14.9T8VN e disponível em texto integral na base de dados da Dgsi em linha).
Em consequência, dessa fundamentação devem “ser expurgados todos os [pontos] que constituem matéria susceptível de ser qualificada como questão de direito, conceito que engloba os juízos de valor ou conclusivos”.
Acrescentando ainda que “os factos conclusivos não podem integrar a matéria de facto quando estão diretamente relacionados com o thema decidendum, impedem a perceção da realidade concreta, e/ou ditam por si mesmo a solução jurídica do caso, normalmente através da formulação de um juízo de valor” (cfr. citado Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 9/11/2023).
Trata-se, aliás, de uma regra de elaboração da decisão factual na sentença de primeira instância que, resultando tacitamente do art. 607.º/4 do CPC, rege igualmente o conteúdo do acórdão dos tribunais superiores, mercê do disposto nos arts. 663.º/2 e 679.º do mesmo diploma.
E cuja consagração expressa tem sido considerada desnecessária, pois a exclusão da matéria de direito ou dos juízos conclusivos da fundamentação de facto constitui “a única solução que fará sentido, pois não é certamente pelo facto de o tribunal indevidamente dar como provada ou não provada matéria de direito que a mesma passará a constituir factualidade” (cfr. Helena Cabrita, A Fundamentação de Facto e de Direito da Decisão Cível, Coimbra Editora, p. 114).
Tanto mais que, a recusa de aditar matéria conclusiva ou de direito sempre se imporia por respeito à proibição legal, sob pena de nulidade, de a decisão incorrer em ambiguidade ou obscuridade que a torne ininteligível (art. 615.º/1, al. c), do Código de Processo Civil).
Adicionalmente, cabe observar que a “autonomia” do imóvel a que aludem os recorrentes, a propósito do objecto mediato da locação de que beneficia o Sport Clube ..., pode reportar-se à caracterização do bem do ponto de vista físico, registral ou jurídico.
Quanto à autonomia física, a sentença já respondeu à questão da forma que factualmente é acertada, ao consignar que “toda a área do prédio referido nos pontos anteriores, com excepção do n.º de polícia ...87 [a que respeita a sede do ...], é ocupada pelos AA., encontrando-se murada a toda a volta” (facto nº38), o mesmo ocorrendo no plano das descrições no registo e na matriz predial, em atenção aos pontos nº12 e segs. e 34 segs.
Ao passo que, relativamente à autonomia jurídica, sem prejuízo de estar em causa, como se disse, um conceito de direito, poderia ainda assim obter alguma expressão ou concretização factual, ao abrigo do art. 5.º/2 do CPC, nomeadamente, se fosse apurada a celebração de um contrato de compra e venda que versasse em exclusivo o local arrendado ao referido Sport Clube ....
Algo que, porém, os AA. não lograram demonstrar, sequer no âmbito das diligências determinadas por este Tribunal no acórdão de anulação e mesmo depois de informados de que é a 1.ª R. quem daquele espaço é senhoria desde 2021.
Em consequência, improcede totalmente a impugnação à matéria de facto.
SOBRE A TITULARIDADE DO DIREITO DE PREFERÊNCIA.
Tendo falhado a censura empreendida pelos recorrentes no plano factual, afigura--se já de maior linearidade e simplicidade a resposta, negativa, à questão jurídica de saber se ficou constituída na esfera jurídica deles a titularidade do direito de preferência na compra e venda de que tratam os autos.
Desde logo, porque não encetaram qualquer crítica do ponto de vista jurídico susceptível de conduzir a uma decisão diversa baseada nos mesmos factos que a primeira instância julgou provados.
Para além disso, tendo em conta que, segundo pensamos, está actualmente sedimentada a orientação normativa que presidiu à decisão recorrida.
Neste âmbito, ainda que muito sumariamente, por serem desnecessárias considerações mais desenvolvidas, face ao referido fracasso da impugnação da matéria de facto e à ausência de argumentos jurídicos capazes de levar a solução diversa com base na mesma factualidade, é possível afirmar que a nossa legislação evidenciou ao longo do tempo alguma tensão na questão do direito de preferência do arrendatário de parte de um imóvel não constituído em propriedade horizontal, que se passa a descrever quanto à legislação mais recente.
Sob a aplicação do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, a lei determinava que o arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano (art. 47.º/1) e que, sendo dois ou mais os preferentes, abre-se entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante (art. 47.º/2).
Com o NRAU, introduzido pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, e por força da reaparição do art. 1091.º do Cód. Civil que implicou, passou a estabelecer que o arrendatário tem direito de preferência em duas situações:
a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos;
b) Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado.
Mais estipulou que:
· o direito previsto na al. b) existe enquanto não for exigível a restituição do prédio, nos termos do artigo 1053.º (nº2),
· que o direito de preferência do arrendatário é graduado imediatamente acima da preferência conferida ao proprietário do solo pelo artigo 1535 (nº3),
· e que é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º do CC (nº4).
Daí resultando, pois, a supressão dos dois segmentos anteriores que conferiam alento à defesa da preferência mesmo quando o locado não coincidisse com o objecto da venda, primeiro através da troca das expressões “o arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma” por “o arrendatário” tem preferência nos negócios sobre o “local arrendado” e, em segundo lugar, com o afastamento da hipótese de “serem dois ou mais os preferentes”.
Vale por dizer, sobretudo atento o elemento histórico da interpretação, e como salienta a doutrina, que a lei “eliminou os argumentos literais com base nos quais era defensável que a preferência pudesse ir para além dos limites físicos do local arrendado”, passando a consagrar “agora, claramente, a regra da coincidência entre os limites do objecto arrendado e os limites do objecto a adquirir por força do exercício do direito de preferência” (cfr. Maria Olinda Garcia, O Arrendamento Plural, Quadro Normativo e Natureza Jurídica, p. 163).
Em linha, aliás, com o que se preconizou no acórdão anterior, quando se salientou que “a decisão sobre a procedência da acção de preferência deverá sobretudo depender da existência ou não de coincidência entre o imóvel locado e o imóvel em cuja venda os inquilinos pretendem preferir” (cfr. fls. 34).
Densificando que “a divergência relevante entre o objecto mediato do arrendamento dado aos autores e da compra e venda na qual visam preferir, na verdade, poderá resultar unicamente do referido n.º de polícia ...87, isto é, do imóvel, ou parte dele, na redacção do facto nº16, que está arrendado ao Sport Clube ...”.
E para concluir que, uma vez assente “que o arrendamento não tem esse local como seu objecto, decisivo para o mérito da acção será saber se ele foi ou não incluído no objecto da compra e venda”, visto que, “na afirmativa, teremos então uma divergência essencial entre os dois negócios, susceptível de afastar a validade do exercício da preferência” (cfr. fls. 36).
A verdade, todavia, é que a evolução legislativa não se ficou pelo NRAU, certo que, alguns anos depois, o art. 1091.º do Cód. Civil foi alterado pela Lei n.º 64/2018, de 29/10, e que, embora mantendo os primeiros três números da norma, aditou, entre o mais, no seu nº8, que no caso de contrato de arrendamento para fins habitacionais relativo a parte de prédio não constituído em propriedade horizontal, o arrendatário tem direito de preferência nos mesmos termos previstos para o arrendatário de fração autónoma, a exercer nas seguintes condições:
a) O direito é relativo à quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado pelo valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da transmissão;
b) A comunicação prevista no n.º 1 do artigo 416.º deve indicar os valores referidos na alínea anterior;
c) A aquisição pelo preferente é efetuada com afetação do uso exclusivo da quota-parte do prédio a que corresponde o locado.
Dessa forma, em clara manifestação da tensão a que acima aludimos quanto à evolução histórica sobre a extensão da preferência do arrendatário, a lei voltou a admitir o exercício desse direito ao inquilino habitacional de uma parte de um imóvel não constituído em regime de propriedade horizontal.
Estabelecendo um regime atípico e que, para tentar sintetizar, teria similitude com uma antecipação da constituição do prédio em propriedade horizontal, ainda que limitada à habitação do inquilino preferente.
Ou, no dizer da doutrina, “uma solução estranha na medida em que estendia o direito de preferência do arrendatário habitacional a uma situação em que, de acordo com a al. a), do nº1 deste mesmo preceito, não há direito de preferência. Assim, enquanto o arrendatário não habitacional, por força do disposto na al. a), do nº1 do artigo 1091.º apenas goza de preferência nos casos em que a venda se restringe ao local arrendado, o arrendatário habitacional, nos termos deste revogado nº8, tinha direito de preferência em caso de alienação do prédio não constituído em propriedade horizontal que só esteja parcialmente arrendado” (cfr. Maria João Vasconcelos, Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Contratos em Especial, Ed. UCP, p. 525).
Porém, nova alteração significativa surgiu, agora por acção da jurisprudência, quando o Tribunal Constitucional, no Acórdão nº299/2020, de 16 de Junho de 2020, declarou, com força obrigatória geral, a inconstitucionalidade da norma constante do n.º 8 do artigo 1091.º do Código Civil, na redação dada pela Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro.
O que determinou por violação do n.º 1 do artigo 62.º, em conjugação com o n.º 2 do artigo 18.º, da Constituição (cfr. processo n.º 984/2018, relator Conselheiro Lino Rodrigues Ribeiro, acessível na página electrónica do TC).
Emergindo deste percurso normativo, assim, o claro significado de repristinar para a actualidade a orientação, dominante no seio da vigência do art. 1091.º do CC com a redação inicial do NRAU, no sentido de exigir a plena ou a essencial identidade entre o local arrendado e o objecto da compra e venda como condicionante da constituição do direito de preferência, nesse negócio, a favor do arrendatário, seja qual for a finalidade do arrendamento.
Razões pelas quais se confirma plenamente o acerto da decisão de recusar, no nosso caso, o reconhecimento desse direito aos recorrentes.
Com efeito, ficando provado que a área do prédio vendido a favor da 1.ª R. é actualmente ocupada pelos AA. com excepção do n.º de polícia ...87, que está arrendada ao Sport Clube ..., resulta afastada a essencial identidade entre o objecto da locação e da venda necessária para fundar a constituição do direito de preferência a favor dos arrendatários.
Em harmonia com a ideia da jurisprudência de que “o art.º 1091, n.º1, a), do CC, na redação dada pela Lei 6/2006, de 27.02, NRAU, não atribui o direito de preferência legal ao arrendatário de parte específica do prédio, na venda do imóvel não constituído em propriedade horizontal, onde se situa o locado” (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 28/9/2023, relatora Ana Resende, proc. nº 17731/18.1T8PRT.P2.S1, disponível em linha em Jurisprudência do STJ).
Prevalecendo, pois, o entendimento de que “o art. 1091.º, n.º 1, al. a), do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, de 27-02, deve ser interpretado no sentido de só atribuir ao arrendatário urbano o direito de preferência na venda ou dação em cumprimento de prédio ou fração autónoma dele, quando o arrendamento incida sobre a totalidade deste prédio ou fração autónoma dele”.
Por isso, “não contemplando os casos em que o arrendamento se confina a uma parte de prédio indiviso ou não constituído em propriedade horizontal” (cfr. Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 25/3/2021, relatora Rosa Tching, proc. 10307/16.0T8PRT.P2.S1, acessível em linha na página da dgsi.pt).
O que determina a confirmação da decisão recorrida e a improcedência de todas as questões suscitadas no recurso.
DECISÃO:
Pelo exposto, decide-se negar provimento à apelação e, em consequência, confirmar a decisão recorrida.
Custas pelos recorrentes, atento o seu decaimento (art. 527.º do CPC).
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SUMÁRIO
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(o texto desta decisão não segue o Novo Acordo Ortográfico)
Porto, d. s. (25/05/2026)
Nuno Marcelo de Nóbrega dos Santos de Freitas Araújo
António Mendes Coelho
Jorge Martins Ribeiro.