Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CONTRATO DE COMPRA E VENDA
II - A realização do contrato prometido (compra e venda) não implica necessariamente a extinção do contrato-promessa que o antecedeu.
Os Factos
Recurso de apelação interposto na acção com processo ordinário nº…./03.0TVPRT, da .ª Vara Cível do Porto (.ª Secção).
Autora – B………., S.A.
Réus – C………., S.A., D………., S.A., E………., S.A., F………., S.A., e G………., S.A..
Pedido
Que se declare o direito da Autora à redução do preço no montante de € 173.540,70 (que corresponde à diferença entre o preço previsto para a área declarada - € 2.992.787,38 – e o preço correspondente à área real - € 2.819.246,67), bem como o direito da Autora à resolução parcial do contrato, na parte que respeita à obrigação das RR. de desocupação do terreno vendido e por se ter verificado o respectivo incumprimento definitivo.
Que se condenem as RR.:
A indemnizar a Autora na importância de € 59.500, declarando-se operada a compensação de créditos no valor de € 25.978,44 e condenando-se as RR. a pagar à Autora a importância remanescente no valor de € 33.521,56, acrescida de juros, à taxa legal, desde a citação, até pagamento.
A indemnizar a Autora nos termos dos artºs 471º nº1 al.b) e 661º nº2 C.P.Civ., na importância, acrescida de juros vincendos à taxa legal, desde a respectiva notificação, que se vier a liquidar em execução de sentença, derivada dos danos que se venham a verificar em virtude do incumprimento da obrigação de venderem o prédio livre de pessoas e coisas.
No que respeita à 1ª Ré C………., S.A., a pagar ainda à Autora a importância de € 913,70, acrescida de juros, à taxa legal, desde a citação.
Tese da Autora
Por contrato promessa de 18/5/00, a A. prometeu comprar aos 1º a 4º RR., pelo preço de Esc.600.000.000$00, um prédio rústico sito na freguesia de ………., do concelho de Vila Franca de Xira.
A escritura definitiva, celebrada em 29/4/2002, referiu que o prédio possuía a área de 51.150 m2 (na matriz encontrava-se declarada a área de 52.280 m2), mas a área respectiva é somente de 48.184 m2, encontrando-se o prédio perfeitamente demarcado e delimitado, pelo que tem assim a Autora direito à redução proporcional do preço (artº 888º nº2 C.Civ.).
Tal redução equivale ao valor das duas últimas letras de câmbio, entregues pela Autora às RR., para pagamento do preço.
As Rés não cumpriram, em definitivo, a obrigação, assumida na escritura, de libertar de pessoas e coisas o terreno vendido, obra que constituirá para a Autora um encargo de € 59 500.
Reclama ainda outra despesa, em trabalho e deslocações, originado em comportamento culposo, relacionado com negociações para a dita remoção, por parte da Ré C………., S.A..
Tese da Ré F………., S.A.
Não detinha qualquer participação social na vendedora (5ª Ré), à data da escritura, pelo que nenhuma responsabilidade lhe pode ser imputada nos pagamentos peticionados na acção.
Tese das Rés D………., S.A. e E………., S.A.
Invocam a respectiva ilegitimidade para a acção, já que apenas interveio na promessa, tendo o contrato definitivo sido celebrado apenas pela 5ª Ré, na qualidade de vendedora.
Sendo a primeira endossada nas duas últimas letras referentes ao preço, do aceite da Autora, não se posiciona no âmbito das relações imediatas e nada alegou a Autora relativamente a procedimento consciente desta Ré, em detrimento da mesma Autora.
O artº 888º C.Civ. não é aplicável ao caso, dado que a Autora nunca viu garantida determinada área de terreno.
Impugna motivadamente a demais alegação da Autora, acrescendo o facto de o negócio definitivo ser alheio às contestantes.
Tese da Ré C………., S.A.
Impugna motivadamente a alegação da Autora – as estremas do prédio sempre foram da Autora conhecidas; a presunção do registo definitivo beneficiava a 5ª Ré; a Autora recusou-se a franquear as portas às pessoas que pretendiam efectuar a remoção de entulhos, em 7/2/2003; a contestante não se obrigou a tal remoção, pelo contrato definitivo.
A Ré vendedora G………., S.A. não apresentou contestação.
Saneador-Sentença
Na sentença proferida pela Mmª Juiz “a quo”, as 1ª a 4ª RR. foram julgadas partes legítimas quanto ao pedido de desocupação do terreno e indemnização à Autora.
Já em matéria de redução do preço e da contrapartida económica, uma vez que o contrato definitivo invocado apenas tem eficácia inter-partes, foram as mesmas 1ª a 4ª RR. julgadas partes ilegítimas.
De mérito, decidiu-se:
a) julgar parcialmente improcedente a presente acção e absolver as Rés, "C.........., , SA, D.........., SA, E.........., SA e F.........., SA, do pedido;
b) condenar a Ré, G.........., SA na redução do preço, no montante de 173.540,70€;
c) condenar a Ré G.........., SA a pagar à Autora a quantia de 59,500 € a título de indemnização pela não desocupação do terreno vendido e ainda na quantia que se vier a liquidar posteriormente.
Conclusões do Recurso da Autora (resenha)
1 - O recurso visa atacar a douta decisão, no que respeita ao pedido de redução do preço, quando absolveu da instância as 1ª a 4ª RR., por ilegitimidade, e quando absolveu do pedido de indemnização as mesmas RR., sempre com o fundamento de que com a celebração da escritura pública cessam as obrigações provenientes do contrato promessa.
2 – A intervenção da 5ª Ré (que a A. não conhecia) no negócio aconteceu apenas no interesse das promitentes vendedoras.
3 – O preço foi pago às promitentes vendedoras.
4 – A 5ª Ré não tem solvência financeira.
5 – O contrato promessa só perde eficácia com o cumprimento efectivo das suas cláusulas.
6 – O caso dos autos configura apenas uma adesão ao contrato, por parte da 5ª Ré; esta Ré não substituiu nenhuma das partes, antes se colocou a par de um dos contraentes, assumindo-se como contitular dos mesmos direitos e obrigações. Não existe no caso uma simples cessão da posição contratual.
7 – As ditas 1ª a 4ª RR. possuem legitimidade processual e substantiva para os pedidos formulados.
Por contra-alegações, a Ré D………., S.A. pugna pela confirmação do julgado
Factos Considerados Provados em 1ª Instância
a) Por escritura pública outorgada no 4º Cartório Notarial de Lisboa, constante de fls. 22 a 26 o representante legal da Ré, G.........., SA declarou vender à A., o prédio rústico, com área de 51.150m2, sito em .........., freguesia de .........., concelho de V.F.Xira descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira, sob o nº 1834 da freguesia de Alverca; que o referido prédio é entregue livre de ónus e encargos, pessoas e coisas.
b) O representante legal da autora declarou aceitar a venda nos precisos termos exarados.
c) De acordo com o levantamento topográfico efectuado no local a área do referido prédio é de 48,184m2, isto é, apresenta menos 2.960 m2 do que na área que consta na escritura pública;
d) Perante a constação da divergência na área a A. imediatamente deu conhecimento do facto à Ré, "G.........., S.A." sugerindo que as partes se reunissem no local com técnicos habilitados, de modo a que pudessem proceder à verificação da área efectiva;
e) Não houve qualquer resposta por parte da Ré;
f) No dia 14 de Novembro de 2002 a A. fez comparecer no local um representante acompanhado por um topógrafo, o qual procedeu a novo levantamento topográfico, confirmando a área já anteriormente comunicada;
g) A Ré "G.........., S.A." não compareceu nem se fez representar;
h) Por carta registada de 20/11/2002 a A. enviou à R. o relatório topográfico e a planta do terreno;
i) Por carta registada com aviso de recepção a A. comunicou à R. que a diferença de valor do preço corresponde a 173.540,70€ que corresponde à diferença entre o preço previsto para a área declarada (2.992.787,38 €/ 51.150m2) e o preço correspondente à área real (2.819.246,67€ /48.184m2);
j) À data da celebração do contrato existia no terreno um estaleiro (com diversas barracas e barracões) galinheiros, diverso entulho e coisas diversas como máquinas velhas e até um eléctrico;
l) Na escritura pública supra referida a Ré "G.........., S.A. declarou comprometer-se com a A. " a colaborar com esta na remoção de quaisquer coisas que se mantenham no terreno e cuja remoção deve ser efectuada pela 1ª;
m) Em 4/12/2001, a A. enviou à Ré carta registada chamando a atenção para proceder à total remoção do estaleiro, libertando o terreno de tudo quanto ainda o embaraçava;
n) Em 21 de Janeiro de 2003 a A. enviou à Ré "G.........., S.A." carta registada com aviso de recepção na qual refere a manutenção no terreno do antigo estaleiro, barracas, pessoas, entulho etc, e concedendo-lhe um prazo de 30 dias para cumprir;
o) Em 21 de Março de 2003, a A. enviou à Ré carta registada com A/R, lamentando a ausência de qualquer actuação e comunicando que ela própria procederia à remoção de tudo o que se encontra a embaraçar o terreno e que a final lhes debitaria os encargos daí resultantes;
p) A autora adjudicou à sociedade, H.........., Lda pelo preço de 50.000 € a que acresce IVA, obra, para o desmantelamento e remoção de materiais do terreno identificado;
q) Para desocupar integralmente o terreno e dada a oposição de terceiros, a A, terá de recorrer aos tribunais.
Fundamentos
A questão colocada pelo presente recurso é tão somente a de saber se as 1ª a 4ª RR. poderiam ter sido absolvidas, da instância (quanto ao pedido de redução do preço) ou do pedido (quanto à indemnização requerida), pelo facto invocado de o contrato-promessa só perder eficácia, face ao contrato prometido, com o cumprimento efectivo das respectivas cláusulas.
Apreciemos tal questão seguidamente.
I
A Mmª Juiz “a quo” entendeu que, de acordo com os próprios termos em que a acção é proposta em juízo, se pode extrair que a redução do preço só se pode colocar no âmbito do contrato de compra e venda.Neste contrato, todavia, apenas intervieram a Autora (antes promitente compradora), agora efectivamente compradora, e a 5ª Ré G………., S.A. (como vendedora, não tendo antes intervindo na promessa).
Na realidade, as 1ª a 4ª Rés haviam outorgado a promessa enquanto promitentes vendedoras, invocando a 1ª Ré C………., S.A. a propriedade do imóvel prometido (cláusula 1ª), mas pactuando as demais (D………., S.A., E………., S.A. e F………., S.A.) enquanto também promitentes vendedoras (cláusula 2ª - “pelo presente contrato, qualquer uma das primeiras outorgantes promete vender, livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades e de pessoas e coisas, à segunda outorgante (…)”).
A Autora justifica a discrepância entre a pessoa dos promitentes e a pessoa do efectivo vendedor enquanto a 5ª Ré (G………., S.A.) seja “a sociedade do grupo das promitentes vendedoras em nome de quem se encontrava inscrito o prédio objecto da promessa” (artº 3º da P.I.).
Todavia, a questão relativa à peticionada redução do preço, por divergência entre a área do prédio declarada como vendida e a área real, envolve, na alegação da Autora, diversas Rés promitentes.
Tendo a escritura sido outorgada em 29/4/2002, o prédio encontrava-se, na altura, registado na competente Conservatória a favor da Ré C………., S.A. (aquisição provisória por natureza e por dúvidas – fls. 21 dos autos); por outro lado, todas as quatro primeiras Rés se intitularam promitentes vendedoras (cf. desde logo a identificação das 1ªs RR., logo na primeira folha do texto de promessa – fls. 13 dos autos).
Acresce, também, que diversas diligências, posteriores ao contrato de compra e venda, no sentido de esclarecer a divergência entre as áreas efectivamente existentes no local e a declarada na escritura, envolveram as RR. C………., S.A. e D………., S.A., como resulta de outros documentos juntos com o petitório.
Por outro lado, a portadora das duas últimas letras que titulavam o preço do contrato de compra e venda era a Ré D………., S.A..
Por fim, todas as promitentes vendedoras se responsabilizaram pela observância do prometido “até à outorga da escritura” (cláusula 2ª da promessa).
II
Não sufragamos o entendimento da sentença recorrida, no sentido de reduzir o alcance do pedido de redução do preço à eficácia inter-partes do contrato de compra e venda definitivo e de concluir não serem as 1ª a 4ª Rés os sujeitos da relação material controvertida – contratantes da promessa, mas não tendo outorgado na escritura.Não se esqueça, desde logo, que a 2ª Ré era a portadora dos títulos de câmbio respeitantes ao preço, endossada pela Ré vendedora.
Com efeito, à face do contrato definitivo, diversas posições se vêm alinhando no que respeita à natureza e às consequências do prometido.
Uma posição mais tradicional, que domina a literatura jurídica, verá forçosamente na promessa e no contrato definitivo dois instrumentos que concorrem a um mesmo fim, rectius se identificam, mantendo porém a respectiva autonomia.
Outra posição tenderá a desvalorizar, mais ou menos, a promessa, convertida que se encontre no contrato definitivo, só através deste podendo valer.
Finalmente, uma posição que valorize a noção de cumprimento, constituindo o contrato prometido o “cumprimento” da promessa (daí a possibilidade de execução específica).
Modernamente, desenvolveu-se este entendimento no sentido de não aceitar apenas a noção de cumprimento como explicação para as relações entre os dois instrumentos, antes subordinando também o contrato prometido ao contrato-promessa, estabelecendo ambos uma união de contratos, na qual o contrato definitivo corresponde ao modo de cumprir o contrato-promessa, encontrando-se igualmente na dependência deste último – duas figuras em pé de equilíbrio, constituindo o contrato definitivo um mero cumprimento da promessa, produto de vontade vinculada (neste sentido, ou semelhante, Meneses Cordeiro, Obrigações, I/§179 e R. Martinez, Obrigações (Apontamentos), 2ªed., pg. 178).
Confronte-se também esta citação de Meneses Cordeiro, constante do Ac.R.L. 24/4/01 Col.II/114: “O contrato-promessa é já um contrato vinculante nas suas disposições, cujo definitivo se limita a reproduzir por decalque e cuja formalização de uma vontade de vinculação é susceptível de criar obrigações específicas e autónomas, que dispensarão repetição no contrato definitivo para efeitos de vinculação, pelo que a situação é análoga à da união de contratos; o que se fez foi estabelecer no documento em que se formalizou a promessa um outro compromisso que não se prendia com esse, necessária e imediatamente”.
De outro lado, vem a doutrina também entendendo que “a realização do contrato prometido (compra e venda) não implica necessariamente a extinção do contrato-promessa que o antecedeu; se nada tiver sido estipulado em contrário, o contrato-promessa só se extingue quando todas as obrigações que as partes nele assumiram forem cumpridas” (ut Ac.R.C. 14/3/00 Bol.495/369 ou Revista Decana, 133º/375, com comentário concordante de M. H. Mesquita).
III
A sentença recorrida integrou os factos apurados no conceito de compra e venda de coisa defeituosa – artº 913º nº1 C.Civ.Não se vê porém, em abstracto, que se encontrasse impedida de invocar as consequências de um erro de cálculo, relativo às áreas vendidas, tal como invocado pela Autora e resulta do disposto no artº 888º nº2 C.Civ. (neste sentido, em configuração do instituto como consequente a erro de cálculo, cf. Ac.S.T.J. 7/4/05 Col.I/156).
Seja como for, poderiam as consequências do disposto nessa norma serem feitas repercutir sobre os promitentes vendedores que não intervieram no negócio?
Considerando que a Autora contratou com as 1ª a 4ª Rés enquanto promitentes vendedoras e prometeu a estas entregar o preço do contrato prometido (que elas efectivamente receberam), considerando que nada prometeu em relação à 5ª Ré (com quem acabaria por celebrar o negócio definitivo), considerando que vem alegado que todas as Rés são sociedades em relação de grupo, logo mantendo relações recíprocas com provável repercussão patrimonial, somos de entendimento afirmativo quanto à pergunta formulada, para mais se lhe acrescentarmos o entendimento supra exposto no sentido de que contrato-promessa e contrato prometido se imbricam como em verdadeira união de contratos.
Desta forma, e sem nos adentrarmos em considerandos relativos a uma melindrosa subsunção jurídica (omnis definitio in jure civile periculosa est), designadamente sobre se a intervenção recíproca das Rés, nos negócios em causa, integra “adesão aos contratos”, como pretendido (ut A. Varela, Das Obrigações em Geral, II, 4ª ed., pgs. 366, 372 e 380, particularmente no que concerne a distinção da “assunção cumulativa de dívida”), ou então se a intervenção da 5ª Ré na compra e venda definitiva integra uma eventual interposição fictícia de pessoas, com as consequências que lhe competem (artº 241º nº1 C.Civ. e H.E. Horster, A Parte Geral do Código Civil Português, §§ 896 e 898), ou mesmo um caso de interposição real (v.g., mandato sem representação), somos de entendimento que as 1ª a 4ª Rés podem ser consideradas titulares de interesse relevante para efeitos de legitimidade processual, pelo que divergimos da respectiva consideração como partes ilegítimas para o pedido relativo à redução do preço, por aplicação do disposto nos artºs 26º e 27º C.P.Civ.
Esta consideração acarreta não poderem considerar-se assentes por confissão os factos invocados pela Autora na Petição Inicial (artº 484º nº2 C.P.Civ.), razão pela qual a acção deverá prosseguir com a prolação de despacho que fixe a Matéria de Facto Assente e proponha a Base Instrutória da causa.
Resumindo a fundamentação:
I – O contrato prometido encontra-se subordinado ao contrato-promessa, como na união de contratos, correspondendo aquele ao modo de cumprir o contrato-promessa – o contrato definitivo constitui um mero cumprimento da promessa, produto de vontade vinculada.
II – A realização do contrato prometido (compra e venda) não implica necessariamente a extinção do contrato-promessa que o antecedeu.
III – Considerando que a Autora contratou apenas com as 1ª a 4ª Rés enquanto promitentes vendedoras e prometeu a estas entregar o preço do contrato prometido (que elas efectivamente receberam), considerando que nada prometeu em relação à 5ª Ré (com quem acabaria por celebrar o negócio definitivo), considerando que vem alegado que todas as Rés são sociedades em relação de grupo, podiam, em tese, as consequências do disposto no artº 888º nº2 C.Civ. serem feitas repercutir sobre os promitentes vendedores que não intervieram no negócio definitivo.
Com os poderes conferidos pelo disposto no artº 202º nº1 da Constituição da República Portuguesa, decide-se neste Tribunal da Relação:
Julgar procedente, por provado, o recurso interposto, e, em consequência, revogar a sentença recorrida, declarando as 1ª a 4ª Rés partes legítimas e determinando que a causa prossiga mediante a prolação de despacho que fixe a Matéria de Facto Assente e proponha a Base Instrutória da causa.
Custas pelos Apelados.
Porto, 13 de Março de 2007
José Manuel Cabrita Vieira e Cunha
José Gabriel Correia Pereira da Silva
Maria das Dores Eiró de Araújo