Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 279/12.5YRPRT |  |
RESOLUÇÃO
ABUSO DE DIREITO
NULIDADES
II - A nulidade dos actos entretanto praticados pelo juiz que, no decurso de um processo, se vem a declarar impedido, deverá ser suscitada logo que cesse a intervenção deste no referido processo.
III - A resolução do contrato promessa prevista no artigo 442.º do Código Civil tem como pressuposto o incumprimento definitivo, nos termos do artigo 808.º do mesmo código se exigindo, em primeira linha, a existência de mora, de onde o credor pode vir a obter a referida resolução se, em consequência daquela, perder o seu interesse na prestação, perda essa apreciada objectivamente.
IV - A cláusula de um contrato de adesão, cuja nulidade, nos termos do artigo 12.º do DL n.º 446/85, decorra de estabelecer para o predisponente uma vantagem contratual que não tem correspectivo para a contraparte, não pode ser sanada através da admissão de idêntica vantagem para esta.
V - Não é abusiva, nomeadamente com fundamento nos preceitos dos artigos 18.º, alínea j), ou 21.º, alínea f), daquele diploma, a cláusula de um contrato que prevê a actualização do preço de pagamento em falta a prestar ao predisponente da mesma, a ocorrer em data ainda não definida, por dependente de evento futuro.
VI - A invocação de um dos contraentes, para se furtar ao cumprimento de um contrato-promessa, da nulidade do mesmo, por vício de forma, que nunca afectou o interesse das partes e o qual estas sempre souberam existir, consubstancia exercício abusivo do direito, na modalidade de venire contra factum proprium.
VII - Não cabe a redução equitativa de cláusula penal, segundo juízos de equidade, nos termos do artigo 812.º do Código Civil, no que concerne à perda do sinal entregue, por incumprimento do contrato por parte do promitente-comprador, prevista no preceito do n.º 2 do artigo 442.º.
SUMÁRIO
(artigo 713º, nº 7, do Código de Processo Civil)
I - A não prestação de juramento por parte das testemunhas é omissão que consubstancia nulidade a arguir no decurso da audiência em que o respectivo depoimento seja prestado.
II – A nulidade dos actos entretanto praticados pelo juiz que, no decurso de um processo, se vem a declarar impedido, deverá ser suscitada logo que cesse a intervenção deste no referido processo.
III – A resolução do contrato promessa prevista no artigo 442º do Código Civil tem como pressuposto o incumprimento definitivo, nos termos do artigo 808º do mesmo código se exigindo, em primeira linha, a existência de mora, de onde o credor pode vir a obter a referida resolução se, em consequência daquela, perder o seu interesse na prestação, perda essa apreciada objectivamente.
IV – A cláusula de um contrato de adesão, cuja nulidade, nos termos do artigo 12º do DL nº 446/85, decorra de estabelecer para o predisponente uma vantagem contratual que não tem correspectivo para a contraparte, não pode ser sanada através da admissão de idêntica vantagem para esta.
V – Não é abusiva, nomeadamente com fundamento nos preceitos dos artigos 18º, alínea j), ou 21º, alínea f), daquele diploma, a cláusula de um contrato que prevê a actualização do preço de pagamento em falta a prestar ao predisponente da mesma, a ocorrer em data ainda não definida, por dependente de evento futuro.
VI – A invocação por um dos contraentes, para se furtar ao cumprimento de um contrato-promessa, da nulidade do mesmo, por vício de forma, que nunca afectou o interesse das partes e o qual estas sempre souberam existir, consubstancia exercício abusivo do direito, na modalidade de venire contra factum proprium.
VII – Não cabe a redução equitativa de cláusula penal, segundo juízos de equidade, nos termos do artigo 812° do Código Civil, no que concerne à perda do sinal entregue, por incumprimento do contrato por parte do promitente-comprador, prevista no preceito do nº 2 do artigo 442º.
Acordam em conferência no Tribunal da Relação do Porto
I
RELATÓRIOB… intentou a presente acção ordinária, que correu termos perante Tribunal Arbitral, contra C…, SA, e D…, este representado por E…, SA, pedindo:
- a declaração de resolução de contrato-promessa pactuado entre as partes;
- a condenação solidária das rés na restituição em dobro de todas as quantias entregues, quer a título de sinal, quer de reforço do mesmo, no valor de 170.570,00 €, bem como no pagamento dos juros compensatórios desde a data da entrega dos respectivos cheques, isto é, de 10 de Maio de 2005, de 7 de Julho de 2007 e de 31 de Janeiro de 2008 até ao dia 3 de Dezembro de 2008, calculados à taxa Euribor a seis meses que estiver em vigor à data do integral e efectivo pagamento dos mesmos, acrescida de dois pontos percentuais na quantia que se liquidar em execução de sentença, e ainda ao pagamento dos juros vencidos e vincendos, a contar desde o dia 3 de Dezembro de 2008, calculados à taxa Euribor de seis meses que estiver em vigor na altura do integral e efectivo pagamento dos mesmos, acrescida de dois pontos percentuais, sobre a quantia que se liquidar em execução de sentença;
- Subsidiariamente, para o caso de improceder o pedido principal, peticiona a declaração de nulidade do contrato-promessa celebrado entre o autor e a primeira ré, bem como a condenação solidária de ambas as rés na restituição de todas as importâncias entregues, quer a título de sinal, quer em reforço do mesmo, no valor de 85.284,00 €, assim como a condenação solidária das rés ao pagamento dos juros vencidos no montante global de 13.706,91 € e ainda nos juros vincendos a contar respectivamente desde os dias 01/03/2005, 07/07/2007 e 3 1/01/2008 sobre as quantias de 31.981,50 €, de 30.000,00 € e de 23.303,00 €, até integral e efectivo pagamento da quantia que se liquidar em execução da sentença.
Fundamentou o seu pedido em contrato promessa pactuado entre o autor e as rés, por estas definitivamente incumprido e por aquele resolvido. Quanto ao pedido subsidiário, em nulidade do contrato, conexo com a nulidade de cláusulas dele constantes.
Regularmente citadas, apresentaram-se as rés a contestar, defendendo-se por impugnação e por excepção. Alegaram: o cumprimento da sua banda do contrato-promessa, e, portanto, a ausência de mora da sua parte; a ineficácia da resolução pelo autor do contrato-promessa por não se verificarem
os requisitos constitutivos do direito, uma vez que a mora não haveria sido convertida em incumprimento definitivo; a impossibilidade de o tribunal declarar resolvido um contrato que o autor já resolveu; o abuso do direito, sob a forma de venire contra factum proprium, por banda do autor; a inexistência do direito a juros de mora; o carácter determinável do preço;
o carácter negociável da cláusula em que se fixa a actualização do preço; a sanação da nulidade consistente na inexistência de certificação da licença de construção ou habitação, por ela ter efectivamente vindo a ser emitida; o abuso do direito em que a invocação da nulidade por parte do autor consistiria.
Vieram, por sua vez, deduzir reconvenção, pedindo que se declarasse resolvido o contrato promessa em causa nos autos, por incumprimento definitivo imputável ao autor; que se condenasse este a ver declarada perdida a favor da primeira ré a quantia de 85.284,00 €, por aquele entregue a título de sinal.
Houve réplica e tréplica.
Realizada audiência preliminar e fixadas a matéria assente e a base instrutória, teve lugar a audiência de discussão e julgamento, a que se seguiram os debates, sendo proferido o acórdão relativo à matéria de facto e, posteriormente, a sentença, que julgou improcedentes os pedidos da autora e procedente o pedido reconvencional, declarando resolvido o contrato promessa, por incumprimento definitivo imputável ao autor, com as legais consequências, de reconhecimento às rés do direito de fazerem suas as quantias entregues pelo autor, no montante global de 85.284,00 €.
Inconformado, veio o autor interpor recurso, o qual foi admitido como sendo de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo. Juntou as respectivas alegações.
O autor contra-alegou.
Foram colhidos os vistos legais.
II
FUNDAMENTAÇÃO
1.FACTOSFUNDAMENTAÇÃO
Da Matéria Assente
A
O A. e 1ª Ré celebraram em 24 de Janeiro de 2005 um contrato, a que deram a designação de “contrato promessa de compra e venda”, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
B
Por este contrato, o A prometeu comprar e a 1ª Ré prometeu vender, livre de ónus ou encargos, a fracção autónoma designada anteriormente pela Letra “U” e actualmente pelas letras “AC” do prédio urbano em propriedade horizontal, denominado lote .., sito na …, freguesia … do Concelho de Óbidos descrito na Conservatória do Registo Predial de Óbidos, sob o número 2542 da freguesia …, e inscrito na matriz urbana da freguesia … sob o artigo P3305.
C
Tendo sido estipulado o preço de € 213.210,00 (duzentos e treze mil, duzentos e dez euros) a pagar segundo a forma estabelecida nas alíneas a), b) e c) da Cláusula 2ª do citado contrato.
D
Para cumprimento do disposto na Cláusula a que se alude no facto que antecede, o A. entregou, pós-datado para Fevereiro de 2005, à 1ª Ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 31.981,50, por cheque, emitido sobre o F…, com o n°……….., a favor da C…, SA.
E
Dessa quantia foi dada quitação no referido contrato-promessa.
EE1
A 2ª ré remeteu ao autor, e este recebeu, a carta junta como documento nº 2, com a contestação, cujo conteúdo se dá por reproduzido.
F
Para cumprimento do mesmo contrato promessa, em 07/07/2007, o A. entregou, de novo, a título de reforço de sinal, a quantia de € 30.000,00, mediante cheque n° ………., sobre o F…, a favor também da C…, S.A.
G
A quantia de € 30.000,00 referida na alínea que antecede corresponde a parte do pagamento previsto na alínea b) da Cláusula 2 do referido contrato promessa.
H
A restante parte desse valor, €23.303,50, foi paga pelo A., em 10/01/2008, ao D…, de que a 2ª Ré é Gestora e Representante Legal, por cheque, emitido sobre o F…, n° ………..
I
A 2ª R. emitiu o respectivo recibo de quitação da quantia a que se refere a alínea que antecede, com data de 31/01/2008, na qualidade de Representante Legal do dito D….
J
Por carta de 1 de Fevereiro de 2007, a 1ª Ré informou o A., entre o mais, que:
“No âmbito da reestruturação do Grupo C1…, a C…, SA, que lhe prometeu vender a fracção U do lote … do empreendimento turístico H…, transferiu para o D…, cujas unidades de participação são na sua esmagadora maioria detidas pela C…, SA, as obrigações de lhe construir a fracção, de lhe fazer a escritura da mesma, bem como todas as demais obrigações decorrentes desse contrato. Transferiu para esse D… o direito de receber de V. Exa. o preço ainda em dívida da fracção.”
L
“Todas estas transferências de direitos e obrigações são feitas nos termos da lei, sem perda de responsabilidade total da Promitente Vendedora C…, SA, pelo cumprimento integral o contrato que assinou com V. Exa.”
M
A parte restante do preço, no montante de Euros 127.926,00 (cento e vinte e sete mil, novecentos e vinte e seis euros), seria entregue pelo A. à 2ª Ré, E…, SA, no dia da escritura definitiva de compra e venda.
N
Em 14 de Outubro de 2008, a 2ª Ré, E…, SA, por carta registada com aviso de recepção, notificou o A. “...de que se encontra marcada para o próximo dia 3 de Dezembro, pelas 10:00 horas, no Cartório Notarial da Licenciada I…, sito na …, …, loja ., piso ., em Alverca do Ribatejo, a outorga da escritura de compra e venda da fracção autónoma designada por U que faz parte integrante do lote número …, integrado no Aldeamento Turístico “J…”, e que futuramente, constituirá parte integrante do Conjunto Turístico, em qualificação, a designar “H…”. Caso lhe seja mais conveniente, estaremos disponíveis para marcar esta escritura em Cartório Notarial no Porto”, documento que se dá integralmente por reproduzido.
O
O A. declarou o contrato-promessa em causa nos presentes autos resolvido em carta, junta à p.i sob o número 10, cujo teor se tem aqui por reproduzido.
P
O A. intentou contra as Rés uma acção declarativa de condenação destinada ao ressarcimento das quantias reclamadas na dita carta de interpelação, a que se refere na alínea anterior. Porém, fê-lo junto do Tribunal comum, preterindo a convenção arbitral estabelecida no contrato-promessa em apreço, razão pela qual, vieram as RR. a serem absolvidas da instância por se ter verificado a excepção de incompetência do Tribunal.
Q
Na sequência da referida absolvição das RR., veio o A. reiterar, em 24/02/2010, a interpelação anteriormente feita à 2ª R., desta feita, a ambas as RR, nos termos dos docs. n.s 1 e 12 juntos à p.i. que se dão aqui por reproduzidos.
R
A 1ª Ré, C…, SA, que outorgou o contrato promessa de compra e venda “sub Júdice” em 24 de Janeiro de 2005, assumiu em 1/2/2007 aquando da transferência de direitos e obrigações para o C… que “Todas estas transferências de direitos e obrigações são feitas nos termos da lei, sem perda de responsabilidade total da Promitente Vendedora C…, SA, pelo cumprimento integral o contrato que assinou com V. Exa.”
S
As partes não fixaram uma data para o cumprimento da promessa, ou seja, para a realização da prestação prometida.
T
A própria 2ª Ré notificou o A. do dia, hora e cartório notarial para a celebração da escritura pública de compra e venda.
U
As Rés receberam a missiva constante do documento junto sob o n.° 10 à contestação.
V
O A. entendeu que a alegada “obrigação que impendia sobre o PROMITENTE VENDEDOR ... de comparecer e outorgar a competente escritura de compra e venda, sobre a fracção autónoma AC ..., no dia 03 de Dezembro de 2008, às 10h (dez horas), no Cartório Notarial de I…, depois do admonitório dirigido ao promitente-comprador em (notificação para aí comparecerem naquele dia 03, constitui uma obrigação com prazo certo, sem necessidade de mais qualquer interpelação (art.° 805°, n° 2 do C.C.) para existir incumprimento culposo, imputável ao promitente-vendedor. ... Nesta situação de incumprimento definitivo de V. Exa. (a prestação deixou de ter interesse para o PROMITENTE COMPRADOR) “ (sic. doc. 10 com a p.i.), lhes conferia o respectivo direito potestativo, que exerceu de “resolução imediata do Contrato-Promessa entre ambos celebrado, em 24 de Janeiro de 2005” e de exigir “a consequente devolução em dobro de todas as quantias prestadas, quer a título de sinal, quer como seu reforço, nos termos do imperativo n.° 2 do 442° do C.C., o que perfaz o montante de Euros 170.570,00”.
X
Na missiva remetida ao A. convocando-o para a apontada escritura pública logo a Ré referiu expressamente: “Para instruir esta escritura, deverá V.ª Ex.ª disponibilizar-nos em cópia, o mais brevemente possível, os seguintes documentos, apresentando os respectivos originais aquando da escritura: documentos de identificação de V.ª Ex.ª e demais outorgantes, a saber bilhete de identidade/passaporte e cartão de contribuinte fiscal da procuração para representação do(s) promitente(s) comprador(es) e dos respectivos documentos de identificação do procurador, a saber bilhete de identidade/passaporte e cartão de contribuinte fiscal, bem como comprovativo da liquidação do IMT”.
Z
O A. não remeteu à Ré nenhum dos documentos referidos em X.
AA
Na sequência da recepção da carta que a Ré lhe remeteu, o A. remeteu à Ré a missiva (de 25/11/2008), junta à contestação sob o número 1, que se dá aqui por reproduzida.
BB
Aquando da celebração do contrato promessa ainda não havia sido emitida a licença de construção e demais anexos.
CC
Não veio a ser reconhecida a assinatura em novo contrato com conteúdo rigorosamente idêntico só porque nenhuma das partes o solicitou à outra.
DD
O A. foi cumprindo por sua parte o estabelecido contratualmente, designadamente pagando as quantias devidas nos termos acordados em tal contrato.
EE
O A. celebrou o contrato-promessa em causa depois de ter podido ponderar se efectivamente estava completamente determinado à sua celebração e, bem assim, não obstante o poder fazer nos termos expressamente previsto no contrato, jamais exigiu das Rés a celebração de novo contrato com observação das formalidades em causa.
FF
O A. não remeteu à Ré - nem ao cartório notarial - nenhum dos documentos que pela sua parte eram necessários para a celebração da escritura pública (a marcada para o dia 7 de Abril de 2010).
GG
Tendo, em vez disso, sido remetida à Ré a missiva junta à contestação sob o n° 3, que se dá aqui por reproduzida.
HH
No qual o A. afirmava que “... não comparecerei à escritura agendada para o próximo dia 7 de Abril de 2010”.
Da Base Instrutória
AAA
No dia e hora aprazados, 03/12/2008, pelas 10:00 horas, o A. compareceu pessoalmente no Cartório Notarial supramencionado, munido dos seguintes documentos: Bilhete de Identidade, Cartão de Contribuinte Fiscal, Carta de notificação e intimação para o acto notarial, bem como do cheque número ………. sob o F…, S.A., Sociedade Aberta, no montante de 27.925,00€ e do cheque número ………. sob o K…, no montante de 100.000,00 €, correspondente à parte restante do pagamento do preço da prometida compra e venda.
Não ficou demonstrado, porém, que trazia também a diferença entre o valor constante dos cheques (€100.000,00 e 27.925,00) e o montante constante da carta para se celebrar a escritura pública (€ 137.826,00 - doc. 7 junto com a p.i.).
BBB
A escritura não se realizou na hora marcada, não estava agendada nem estava redigida.
CCC
A 2. Ré não compareceu no cartório à hora indicada para a realização da escritura (10.00 horas do dia 3/12) não avisou nem o A. nem o cartório que não estaria a essa hora, assim como não confirmou a realização dessa mesma escritura. A confirmação da escritura era necessária ao seu agendamento. Porém, 2ª Ré compareceu no cartório, embora depois da hora marcada.
DDD
O dia marcado pela 2ª Ré para a escritura de compra e venda já excedia o prazo expectável pelo A. para a realização da mesma aquando da outorga do contrato-promessa.
EEE
O A., num primeiro momento, sentiu-se desconsiderado.
FFF
O A. incorreu em despesas e incómodos para comparecer na escritura.
GGG
As partes convencionaram que em caso de não pagamento do reforço do sinal pelo A., se a mora fosse superior a 5 dias - dentro dos 30 após o qual este cairia, se assim tivesse procedido, em incumprimento definitivo -, haveria lugar a juros à taxa anual equivalente à Euribor a 6 meses que estivesse em vigor à data em que se concretizasse o pagamento acrescida de 2 pontos percentuais, contados desde o início ao termo do atraso (§ 1 do n.° 3 da cláusula 3.° do contrato-promessa)
HHH
O A. interpelou a 2ª R. para o pagamento, não só da indemnização do sinal em dobro, como também, dos juros vencidos e vincendos, calculados à taxa EURIBOR a 6 (seis) meses, que estiver em vigor na data em que se concretize o pagamento, acrescida de dois pontos percentuais, contados desde o início até 3/12/2008.
III
O A. intentou uma acção declarativa de condenação contra a R num tribunal comum (o A. refere essa acção no doc. 3 junto com a contestação) e que o fez para reclamar ao pagamento das quantias acima referidas (supra n.° 10.°), a que, na sua perspectiva, tem direito.
JJJ
O montante do preço e condições de pagamento foram cláusulas negociadas. As outras cláusulas não o foram.
LLL
Nunca foi comunicado à R a utilidade específica de que o Autor pretendia retirar da prestação.
MMM
O A. não fixou à R. prazo algum para o cumprimento do contrato-promessa, isto é, para a celebração da escritura prometida, na sequência da não celebração da escritura de compra e venda no dia 3/12/2008.
NNN
Face ao teor da missiva remetida à Ré (junta à contestação como documento 1, que se dá por reproduzido) e à não remessa dos documentos solicitados ficou a Ré convicta que o A. não iria celebrar a escritura pública em causa na data agendada.
OOO
Nem sequer compareceu no Cartório Notarial em causa.
PPP
O A. pretendeu celebrar um acordo com a Ré.
QQQ
O Autor quando abandonava o cartório se “cruzou” com a Dra. M…, representante da R. na escritura, a qual tinha sido alertada da presença do A.
RRR
A Ré efectivamente dirigiu-se a tal cartório, embora com atraso. Este foi de cerca de duas horas relativamente à hora marcada.
SSS
Os documentos solicitados pela R. à A. e não entregues eram necessários à elaboração da escritura, não à sua marcação.
TTT
Na missiva que remeteu à Ré (junta à contestação sob o número 1), o A. invoca a suposta existência de “graves invalidades/nulidades, não são sanáveis” fazendo expressa referência à referida escritura e à necessidade de “celebrar o acordo com vista ao reembolso de todas as quantias prestadas”.
UUU
Nenhuma dificuldade houve em actualizar o preço.
VVV
O A. manifestou-se contrário à actualização do preço em si e por e-mail enviado pelo seu mandatário a 25 de Novembro de 2008 (junto como doc. 1 à contestação), o A. colocou em causa tanto a diversidade de critério de actualização, bem como, no seu entender, a ausência de fundamento legal que a justificasse.
XXX
As partes, não obstante não haver sido emitida a licença de construção e demais anexos, porque as partes queriam desde logo celebrar tal contrato-promessa, acordaram em reconhecer a assinatura em novo contrato com conteúdo rigorosamente idêntico logo que fosse emitida a competente licença de construção e demais anexos.
ZZZ
A licença de construção viria a ser emitida.
ZZZ-1
As R. promoveram o licenciamento da construção e o licenciamento da utilização anterior a 30/9/2009. O A. foi pagando as quantias que nos termos do contratos ou da sua renegociação eram devidas.
ZZZ-2
O A. não pagou o sinal na data da assinatura do contrato (24/1/2005), como decorre da cláusula segunda alínea a), mas entregou um cheque pós-datado para Fevereiro do mesmo ano.
AAAA
Os pagamentos referidos na alínea b) da cláusula 2ª do contrato, no montante global de € 53.302,50 não foram pagos no momento inicialmente previsto no contrato. Foram-no, no entanto, nos termos da sua renegociação.
BBBB
Tal quantia não foi paga como estava previsto no contrato-promessa a 1 de Agosto de 2007, tendo-o sido nos termos das alíneas f) e h) da matéria de facto assente.
CCCC
O A. não questionou a validade do contrato (aquando da realização dos pagamentos referidos em e) e h)).
DDDD
A construção está devidamente licenciada.
EEEE
Houve uma proposta de um pedido de deferimento do A., mas as RR só a aceitaram em parte (€ 23.302,50), exigiram mesmo o pagamento antecipado num mês de € 30.000 (mais de metade do valor) e sobre o montante postecipado exigiram o pagamento de juros.
FFFF
As RR, pelo menos até ao envio do e-mail com missiva do mandatário do A., confiaram na realização da escritura, tendo designado dia para o efeito.
GGGG
Da expressa recusa comunicada pelo A. em celebrar a escritura pública prometida e mesmo da interposição da presente lide, com os respectivos pedidos, a acrescer à anterior acção judicial, não têm as Rés nenhuma expectativa de que o A. vá celebrar tal escritura.
2. CONCLUSÕES DAS ALEGAÇÕES DE RECURSO
1. No acórdão recorrido violaram-se normas jurídicas substantivas e processuais, designadamente, os arts. 559°; 3°-A; 122°, alínea d), e 123°, todos do CPC; 801°, n°. 1, e 808°, 442°, n°. 2, 280°, 334° e 812°, todos do CC; os arts. 15°; 18° e 21° do Regime das Cláusulas Contratuais Gerais; o art°. 13° da CRP; o art°. 6° da Convenção Europeia dos Direitos do Homem e o art°. 10° da Declaração Universal dos Direitos do Homem.
2. Nenhuma das testemunhas ouvidas em sede de audiência de discussão e julgamento prestou juramento nem foi advertida da obrigatoriedade de falar com verdade em contravenção do disposto no art°. 559° do CPC.
3. Tal omissão do Tribunal a quo por ser susceptível de influir na decisão da causa, integra o conceito de nulidade processual nos termos e para os efeitos do disposto no n°. 1 do art°. 201° do CPC.
4. O A. apenas se apercebeu de tal omissão aquando da audição da prova gravada, pelo que está em tempo a arguição da dita nulidade no seio do presente recurso nos termos do disposto no n°. 3 do art°. 205° do CPC.
5. O Juiz Árbitro Jorge Carneiro, não obstante estar impedido de exercer a função de Juiz nos presentes autos ex vi do disposto na alínea d) do art°. 122° do CPC, apenas veio a dar cumprimento ao disposto no art°. 123° do CPC, já numa fase adiantada do processo, tendo com essa atitude provocado a violação do disposto nos art°s. 3°-A do CPC; 13° da CRP; 6° da Convenção Europeia dos Direitos do Homem e 100 da Declaração Universal dos Direitos do Homem.
6. A situação grave a que se alude na conclusão antecedente constitui nulidade nos termos e para os efeitos do disposto no art°. 201° no. i do CPC, devendo a mesma, pela sua gravidade e consequências, ser do conhecimento oficioso do Tribunal e susceptível de anular o Processo Arbitral.
7. No Acórdão recorrido entendeu-se que as RR. se encontravam em mora no cumprimento da prestação a que se vincularam no contrato-promessa sub judice.
8. No entanto, entendeu-se igualmente que não havia lugar à resolução do contrato por parte do A. porque, embora existisse mora, não existia incumprimento definitivo.
9. Não tem razão o Tribunal a quo por várias ordens de razões.
10. Desde logo, veja-se a decisão do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 10/02/1998, na qual se conclui que, no regime actual, basta a simples mora para que haja uma perda objectiva de interesse.
11. Mas ainda que assim não se entenda, o que só por mera hipótese se admite sem conceder, a verdade é que o próprio contrato-promessa sub judice previa como consequência para a falta à escritura por parte do Promitente-Comprador, aqui A., o incumprimento definitivo.
12. Ora, sendo o contrato-promessa dos autos um contrato de adesão no sentido de lhe ser aplicável o Regime das Cláusulas Contratuais Gerais, conforme ficou demonstrado nos presentes autos, não é admitida, no mesmo, por excelência, qualquer Cláusula contrária à boa fé.
13. Tem de entender-se como contrária à boa-fé uma Cláusula que estabelece penalidades diferentes para o mesmo incumprimento consoante o incumprimento seja de uma das partes ou da outra, pelo que, tem de entender-se, que a consequência estabelecida na dita Cláusula se aplica a ambas as partes.
14. Assim, a falta à escritura por parte das RR. converteu-se imediatamente em incumprimento definitivo por mero efeito do contrato.
15. Como tal, a resolução do contrato efectuada pelo A. a 22 de Dezembro de 2008 deverá ser julgada válida e eficaz, nos termos do art°. 801º, nº 2, do CC.
16. Mas ainda que assim não se entenda, o que só por absurdo se admite sem conceder, certo é que está abundantemente provada nos autos a perda de interesse objectiva do A. em consequência da mora.
17. Neste sentido, veja-se a desvalorização a que o Tribunal a quo votou as partes dos depoimentos das testemunhas transcritos sob os Anexos II e III às presentes alegações de recurso e que correspondem à matéria de facto incorrectamente julgada pelo Tribunal a quo.
18. Com efeito, atentando-se nos referidos depoimentos, que aqui se dão por reproduzidos, deveria a alínea LLL da matéria de facto provada ter o seguinte conteúdo: “A utilidade da prestação para o A. seria a de habitar a fracção, ou, realizar uma mais-valia com a posterior venda da mesma, o que era do conhecimento das RR.., sendo certo que, em 2008, e menos ainda, em 2010, a prestação já não satisfaria nenhuma das utilidades que o A. prefigurou para a mesma.”
19. Na verdade, o dia marcado pelas RR. para a realização da escritura — 09/12/2008 — já excedia o prazo expectável pelo A. para a outorga da mesma — vd. DDD da matéria de facto provada.
20. Na verdade o prazo expectável para outorga da escritura por parte do A. e de qualquer declaratário normal colocado na posição do A. seria Janeiro de 2007, tendo em conta, quer o Anexo IV ao contrato-promessa (id. a fis... dos autos) no qual se estimava o início da construção para Maio de 2005, quer o disposto na alínea d) da Cláusula 2a do contrato-promessa que referia que a construção estaria concluída 20 meses após o seu início — vd. contrato- promessa a fls... dos autos.
21. Certo é que em Dezembro de 2008, o A. já não retiraria a mesma utilidade da prestação que teria retirado se a escritura tivesse sido outorgada — como esperado — em Janeiro de 2007.
22. Ao longo da vigência do contrato-promessa, o A. apercebeu-se que as RR. não eram contraentes de boa-fé, na medida em que se apercebeu que havia assinado um contrato pejado de invalidades e cláusulas abusivas.
23. Note-se que as cláusulas do contrato-promessa dos autos não foram negociadas — cfr. JJJ da matéria de facto provada.
24. Assim, a demora na marcação da escritura, face ao prazo expectável, bem como o facto a que se alude na Conclusão 22, levaram o A. a perder o interesse no negócio.
25. E por ter perdido o interesse no negócio, mesmo antes da outorga da escritura, comunicou essa perda de interesse às RR. mediante a carta que integra o Doc. 1 anexo à contestação de fls... dos autos e que aqui se dá por reproduzido.
26. No entanto, face à ausência de resposta a essa mesma carta, o A. compareceu no acto notarial para o qual havia sido convocado pelas RR. no dia e hora aprazado.
27. Quem não compareceu foram as RR., o que fez o A. sentir-se, além do mais, desconsiderado — cfr. EEE da matéria de facto provada.
28. Em 22 de Dezembro de 2008, o A. declara o contrato resolvido por incumprimento definitivo por parte das RR., estribando-se, quer no facto das mesmas se encontrarem em mora, quer no comportamento negocial das RR., quer na perda de interesse OBJECTIVA no negócio, e, ainda, no disposto no n°. 3 da Cláusula 3a do contrato-promessa dos autos.
29. As RR. remeteram-se ao silêncio.
30. O A. demandou as RR. numa acção que correu termos junto do Tribunal comum para ser ressarcido pelo incumprimento destas, acção essa, que teve como desfecho a absolvição das RR. da instância por preterição do Tribunal Arbitral.
31. As RR. tiveram tempo de contestar a acção e aguardar calmamente o seu desfecho sem nunca purgarem a mora.
32. Assim, mais uma vez, em 24 de Janeiro de 2010, o A. comunica às RR. a perda de interesse no negócio (pela 3ª vez, note-se) e reitera a resolução do contrato, indicando como razão para a sua perda de interesse a demora, entre outras razões.
33. Tendo a perda de interesse do A. sido abundantemente comunicada às RR., sendo a mesma legítima, como é, encontrando-se as RR. em mora, nunca poderia o Tribunal a quo ter absolvido as RR. do pedido principal, devendo, ao invés, tê-las condenado nos seus precisos termos, ex vi das disposições conjugadas dos arts. 801° no. 2; 808° e 442° n°. 2, todos do CC.
34. O Tribunal a quo considerou válida a Cláusula 2ª, alínea c), do contrato-promessa de fls... dos autos, quando, na verdade a mesma é nula, nos termos do disposto no art°. 280° do CC; alínea j) do art°. 18° e alínea f) do art°. 21° do RCCG.
35. Com efeito, por um lado, a referida Cláusula, ao estabelecer um critério de actualização do preço, sem que houvesse um prazo para a realização da escritura, e estando a marcação da escritura nas mãos de uma das partes, parte essa que beneficiaria com a aplicação do critério quanto maior fosse o atraso na marcação da mesma, provocava, por um lado, uma situação de indeterminabilidade do preço — violando o disposto no art°. 280° do CC — e, por outro lado, uma alteração das regras respeitantes à distribuição do risco violando o disposto no art°. 21° alínea f) do RCCG, sendo ainda, uma cláusula absolutamente proibida por ausência de prazo limite e por consequência indeterminabilidade do preço a pagar, nos termos e para os efeitos do disposto na alínea j) do art°. 18° do RCCG.
36. Por conseguinte, tal Cláusula deveria ter sido julgada nula.
37. O Tribunal a quo qualificou a cláusula 10ª, nº. 1, do contrato-promessa de fis... dos autos como nula, tendo, no entanto, julgado o A. impedido de invocar essa nulidade por tal constituir alegadamente um abuso de direito.
38. E considerou que existia abuso de direito por parte do A. na invocação dessa nulidade porque gerou nas RR. - segundo o seu entendimento - a convicção de que não iria invocar essa nulidade.
39. Designadamente porque, entendeu o Tribunal a quo que o A. cumpriu o contrato sem ter questionado a sua validade.
40. Na verdade, esta conclusão errónea, a nosso ver, decorre da resposta dada na alínea CCCC, a qual não teve em conta o depoimento da testemunha N… que constitui o Anexo IV e nessa medida, respondeu incorrectamente ao quesito, devendo a resposta, tendo em conta o referido pela testemunha, ser: “O A. não questionou a validade do contrato aquando do pagamento retendo em e) mas fê-lo aquando do pagamento referido em h).”
41. O A. invocou ainda as nulidades do contrato ANTES DA DATA DA ESCRITURA mediante o Doc. nº. 1 anexo à contestação de fis... dos autos.
42. E que fizeram as RR.? NADA!!!
43. Por conseguinte, não há qualquer abuso de direito por parte do A. na invocação desta nulidade.
44. Outrossim, há abuso de direito por parte das RR. ao pretenderem ver resolvido o contrato com base em incumprimento definitivo por parte do A., pelo facto do mesmo não ter comparecido à escritura de 07 de Abril de 2010, volvidos mais de cinco anos sobre o celebração do contrato-promessa; quando em Dezembro de 2008 já havia sido ultrapassado largamente o prazo expectável para a realização da escritura; com o ensurdecedor silêncio das RR. após a falta à escritura agendada para Dezembro de 2008; com o gritante silêncio das RR. após a resolução contratual por parte do A. a 22 de Dezembro de 2008; com o arrogante silêncio das RR. no que toca à marcação da escritura após a notificação para a acção judicial que correu termos junto do Tribunal Comum, em Maio de 2009; com o silêncio doloso das RR. ao serem absolvidas da instância, após se reconhecerem em mora quando com todos os comportamentos acima descritos geraram a convicção no A. de que o contrato estava resolvido.
45. Com efeito, as RR. não poderiam ter-se importado menos com a situação vertente e foi o comportamento das RR. e a sedimentação da sua mora para além de todos os limites razoáveis que alicerçou no A. a sua perda de interesse.
46. Ao procederem à marcação da escritura para 7 de Abril de 2010, as RR. já sabiam que o A. não iria comparecer e agem em abuso de direito num verdadeiro venire contra factum proprio apenas com o intuito de obterem um fundamento que lhes permitisse a resolução contratual.
47. Aliás, conforme voto de vencido no Acórdão recorrido a fls... dos autos.
48. Assim, jamais o Tribunal a quo poderia ter considerado procedente o pedido reconvencional porque face a toda a factualidade, além de contrária à Lei, tal decisão é revoltantemente INJUSTA!
49. Acresce que, tomando-se a decisão que se tomou, sem conceder, deveria o Tribunal a quo, no mínimo, face às circunstâncias do caso concreto, ter reduzido substancialmente a penalização do A., segundo juízos de equidade, ao abrigo do disposto no art°. 812° do CC.
50. Pelo exposto, deverão V. Exas. revogar o Acórdão recorrido, condenando as RR. nos precisos termos do pedido principal constante da PI de fls... dos autos.
51. Subsidiariamente, deverão V. Exas. revogar o Acórdão recorrido, condenando as RR. no pedido subsidiário constante da P1 de fls... dos autos.
52. Em todo o caso, deverão V. Exas. declarar nula a audiência de julgamento de fls... dos autos e todos os actos subsequentes, pelos motivos invocados no Título I supra.
53. Deverá ser ainda declarada a nulidade de todo o procedimento arbitral, pelos motivos invocados no Título II supra.
54. A não se entender assim, o que só por mera hipótese se admite, sem conceder, deverá a condenação do A. ser reduzida de acordo com a equidade, nos termos do art°. 812° do CC.
55. Pese embora, os pedidos do A. não possam processualmente proceder todos em simultâneo, deixa-se ao critério de V. Exas. que têm o saber e a ponderação necessária para o efeito, não permitir, pela forma que se afigurar mais correcta, Venerandos Desembargadores, a permanência de decisão tão escandalosamente injusta na Ordem Jurídica Portuguesa.
***
3. DISCUSSÃO Em nota introdutória, esclarece-se que, sendo as alegações do recorrente prolixas e um pouco confusas, tentar-se-á seguir a sua argumentação com referência aos diversos pontos que versa pela ordem por que as enuncia nas conclusões.
3.1. De qualquer modo, desde já se fará uma antecipação.
Sustenta o recorrente que foram incorrectamente julgados os factos constantes das alíneas LLL e CCCC, propugnando em sua substituição uma outra realidade.
Ora, como preceituado no artigo 712º, nº 1, do Código de Processo Civil, a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação nas seguintes situações: «a) se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 685.º-B, a decisão com base neles proferida; b) se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas; c) se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou». As alterações que o recorrente propugna filiam-se nas citadas alíneas a) e b).
Dispõe, por sua vez, o nº 1 do artigo 685º-B que «quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a) os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados; b) os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida». Sendo que no nº 2 se esclarece que «no caso previsto na alínea b) do número anterior, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados e seja possível a identificação precisa e separada dos depoimentos, nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 522.º-C, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso no que se refere à impugnação da matéria de facto, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda, sem prejuízo da possibilidade de, por sua iniciativa, proceder à respectiva transcrição».
Temos assim que a lei exige que o recorrente especifique, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados e os concretos meios probatórios respectivos, indicando com exactidão as passagens da gravação em que se funda, também sob idêntica pena.
Parece-nos que o recorrente terá cumprido minimamente tal ónus. No entanto, não nos parece que as correcções e alterações que propõe se justifiquem, ao menos à luz dos depoimentos em que se estriba.
Quanto ao facto consignado sob LLL, nada no depoimento das testemunhas L… e M… o afasta. A pretensão de que se desse como provado que o autor perdeu interesse na compra, pois esta já não satisfazia nenhuma das utilidades que teve em vista, também é de repudiar, pois não decorre desses depoimentos. Como se ilustra com significativa afirmação da testemunha M… – “actualmente, continua a ser um bom negócio, só que não tem um retorno rápido”.
Quanto à matéria consignada sob CCCC, no depoimento da testemunha N… nada figura que permita concluir que o autor tivesse questionado a validade do contrato, aquando do pagamento referido em h), apenas se tendo ele queixado de que a cláusula que previa um aumento do preço por força do decurso do preço lhe não era favorável.
Por tudo o que se não aceitam as propostas de alteração do recorrente, em sede de facto.
3.2. Vem o recorrente arguir nulidade decorrente da não prestação do juramento por parte das testemunhas (conclusões das alegações, de 2. a 4.).
Trata-se de uma nulidade cometida no decurso da audiência de julgamento, pelo que, se a parte aí estiver presente, por si ou por mandatário, tem de a arguir durante a própria audiência, enquanto esta não terminar. Sob pena de ver precludido esse seu direito. E não após a prolação da sentença. É o que decorre inequivocamente dos preceitos dos artigos 201º, nº 1, e 205º, nº 1, do Código de Processo Civil, por referência aos artigos 559º e 635º e seguintes do mesmo código.
Termos em que não cabe ora conhecer da arguida nulidade.
3.3. O recorrente invoca ainda a nulidade consubstanciada no ter intervindo no processo um juiz árbitro que estaria impedido de exercer tais funções. O qual só veio a dar cumprimento ao disposto no artigo 123° do CPC numa fase adiantada do processo. Tal intervenção poderia influir no exame e decisão da causa, pelo que constituirá nulidade, nos termos do nº 1 do artigo 201º do mesmo código (conclusões das alegações, em 5. e 6.).
É certo que o referido juiz só se declarou impedido já no decurso do processo, face a requerimento nesse sentido do ora recorrente. No entanto, este não arguiu, nessa altura, a nulidade do até então processado. Posto o que, ainda por força dos preceitos conjugados dos artigos 201º, nº 1, e 205º, nº 1, daquele código, precludiu o direito de o recorrente invocar tal nulidade, cujo prazo de arguição se contava a partir da cessação da intervenção do juiz impedido.
Anote-se que, ao contrário do que o recorrente afirma, a nulidade não era de conhecimento oficioso, por não abrangida no rol das como tal enunciadas no artigo 202º.
3.4. Discorda o recorrente do acórdão recorrido, na parte em que este entendeu que a mora das rés se não converteu em incumprimento definitivo (conclusões das alegações, de 7. a 33.).
Desde logo, citando o acórdão do STJ de 10/02/1998, defende até que, no regime actual, basta a simples mora para que haja uma perda objectiva de interesse. Do que só podemos discordar. Por facilidade, remetemos para a doutrina e jurisprudência que os recorridos abundantemente transcrevem nas suas alegações, de sentido contrário ao naquele aresto expendido. Ao que apenas acrescentaremos, por ser o mais recente de entre inúmeros outros, o trecho do sumário de recente acórdão do STJ de 22.11.2012 (Ana Paula Boularot), in dgsi.pt – “II - o normativo inserto no artigo 432º do Código Civil, admite a resolução do contrato fundada quando se não está perante uma situação de resolução prevenida contratualmente, sendo que, para os contratos promessa, tal possibilidade vem consignada no artigo 442º, do mesmo diploma, só que tal resolução não opera automaticamente, mas apenas nas situações prevenidas no artigo 808º, nº 1, do mesmo diploma legal; III - quer dizer, este normativo pressupõe, em primeira linha, a existência de mora, de onde o credor poder vir a obter a resolução do contrato, caso em consequência daquela perca o seu interesse na prestação, acrescentando o seu nº 2 que tal perda de interesse é apreciada objectivamente”.
Mas o recorrente vai mais longe, sustentando (conclusões de 7. a 15.) que, se o próprio contrato-promessa sub judice previa como consequência para a falta à escritura por parte do promitente-comprador o incumprimento definitivo, sendo o contrato-promessa dos autos um contrato de adesão, aplicando-se-lhe o regime das cláusulas contratuais gerais, teria de se entender tal cláusula como contrária à boa-fé, porquanto estabelece penalidades diferentes para o mesmo incumprimento consoante este seja imputável a uma das partes ou a outra. Assim, a consequência seria a de que o estabelecido na dita cláusula se aplicaria a ambas as partes. Pelo que a falta à escritura por parte das vendedoras se teria convertido imediatamente em incumprimento definitivo, por mero efeito do contrato.
O recorrente incorre em erro evidente. A consequência a extrair do carácter abusivo de tal cláusula seria a nulidade desta, como preceituado no artigo 12º do DL nº 446/85, de 25 de Outubro («as cláusulas contratuais gerais proibidas por disposição deste diploma são nulas nos termos nele previstos»), que não a modificação do seu alcance, estendendo-o também às rés e desse modo a sanando.
Não poderemos, desse modo, concordar com o recorrente quando propugna que seja julgada válida e eficaz a resolução do contrato por si declarada em 22 de Dezembro de 2008.
Sem prescindir, pretende mais o recorrente que esteja nos autos demonstrada a sua perda de interesse objectiva, em consequência da mora (ver as suas conclusões, de 16. a 33.).
Já supra expusemos as razões pelas quais repudiamos que tal decorra da prova efectuada. Pelo contrário, ao que parece, o negócio continuaria a ser bom para o comprador, como asseverou a testemunha M.... E não se esqueça que a perda de interesse consequente à mora é apreciada objectivamente, nos termos do nº 2 do artigo 808º do Código Civil. Pelo que todas as atitudes do autor, que demonstram que ele teria perdido o seu interesse no negócio, só relevam verdadeiramente dentro daquele crivo. Ponderadas a essa luz quer a declaração de resolução quer o acto de propositura da primeira acção por parte do autor, bem como os silêncios das rés e os alegados desconfortos do autor, teremos de convir em que nenhuma dessas circunstâncias, ou mesmo o conjunto de todas elas, tem a virtualidade de converter tal perda de interesse em objectiva.
Aliás, nesse particular, será mesmo de questionar por que razão o autor nunca se abalançou a fixar às rés um prazo razoável para o cumprimento do contrato, nos termos da previsão do nº 1 do referido artigo 808º.
3.5. Sustenta ainda o recorrente (conclusões das alegações, de 34. a 36.) que o tribunal a quo julgou válida a cláusula 2ª, alínea c), do contrato-promessa, sendo ela nula, nos termos do disposto no artigos 280° do Código Civil, 18º, alínea j), e 21º, alínea f), do DL nº 446/85, de 25 de Outubro.
Segundo ele, tal cláusula, “ao estabelecer um critério de actualização do preço, sem que houvesse um prazo para a realização da escritura, e estando a marcação da escritura nas mãos de uma das partes, parte essa que beneficiaria com a aplicação do critério quanto maior fosse o atraso na marcação da mesma, provocava, por um lado, uma situação de indeterminabilidade do preço, violando o disposto no artigo 280° do CC, e, por outro lado, uma alteração das regras respeitantes à distribuição do risco, violando o disposto no artigo 21° alínea f) do RCCG, sendo ainda, uma cláusula absolutamente proibida por ausência de prazo limite e por consequência indeterminabilidade do preço a pagar, nos termos e para os efeitos do disposto na alínea j) do artigo 18° do RCCG”.
Diremos que, como na sentença recorrida bem se fundamenta, a actualização do preço constante do contrato não foi nele prevista de forma aleatória, correspondendo a uma natural compensação conexa com o índice de subida de preços previsível. Por outro lado, como naquela também se frisa, não é verdade que, pelo facto de ao contrato prometido não ter sido fixado um prazo definido, as promitentes vendedoras tivessem ficado com a liberdade de marcarem a escritura no prazo que lhes aprouvesse. Antes para tal devendo diligenciar logo que os pressupostos necessários à sua feitura se verificassem, sob pena de incorrerem em mora. Assim, não se podendo prolongar este prazo indefinidamente, não colhe falar em preço indeterminado. Muito menos sendo de aceitar que a previsão de uma actualização do preço conexo com a inflação esperada consubstancie transferência de risco para quem se obriga ao seu pagamento.
De qualquer modo, sempre se dirá que a nulidade de tal cláusula nunca acarretaria a nulidade do contrato. Na verdade, como decorre do preceituado no artigo 292º do Código Civil, aplicável por remissão do artigo 14º do DL nº 446/85, a referida nulidade só determinaria a anulação do negócio se se demonstrasse que este não teria sido concluído sem a cláusula nula. O que não é sequer alegado. Sendo que a validade ou invalidade de tal cláusula é perfeitamente indiferente à solução que foi dada ao litígio.
3.6. Insurge-se o recorrente contra o facto de no acórdão recorrido se ter entendido que ele agiu abusivamente ao invocar a nulidade da cláusula da cláusula 10ª, nº 1, do contrato-promessa, porque tinha cumprido o contrato sem ter questionado a sua validade, criando nas rés a convicção de que o não iria fazer (ver as conclusões das alegações, de 37. a 43.).
Argumenta, por um lado, com o depoimento da testemunha N…, nos termos da qual o autor teria já questionado essa validade. Sem razão. Como já supra anotámos, esta testemunha limitou-se a descrever um desabafo do autor, no qual este não punha em causa o contrato, na sua globalidade. E, se algo foi por ele nessa altura questionado, reportava-se à alínea c) da cláusula 2ª, que não à cláusula 10ª.
Além disso, refere ter invocado tal nulidade antes da data da escritura. Ora, é precisamente essa invocação que o tribunal a quo ajuizou como um venire contra factum proprium. Consubstanciado no apelo do autor a um vício de forma, que nunca o tinha afectado e que desde sempre soube existir, para se furtar ao cumprimento do contrato.
3.7. Imputa o recorrente, outrossim, abuso de direito às rés, ao pretenderem ver resolvido o contrato com base em incumprimento definitivo por parte do autor (conclusões das alegações, de 44. a 48.).
Alude, para tal, ao litígio que tinha sido despoletado entre autor e rés, cujos sucessos sempre levariam o autor a não comparecer a uma escritura marcada pelas rés. Ao fazerem esta marcação, como se nada se tivesse passado, teriam as rés agido, elas sim, abusivamente.
Como vimos, não se demonstra que o autor tivesse fundamento para perder interesse na prestação, em apreciação objectiva. Tampouco tinha ele notificado as rés para cumprirem o contrato dentro de um prazo razoável por si fixado, sob pena de se considerar não cumprida a obrigação. Pelo que nada tinha ocorrido que levasse ao incumprimento definitivo e, portanto, à resolução do contrato.
Ora, estando este em pleno vigor, não seria de esperar das rés outra atitude que não fosse a de marcarem a escritura. Como fizeram.
Nesse aspecto, a decisão proferida em primeira instância é de uma linearidade que não pode ser contestada e que só podemos aqui sufragar.
3.8. Apela, por último, o autor a uma redução da penalização do autor, segundo juízos de equidade, ao abrigo do disposto no artigo 812° do Código Civil (conclusão 49ª).
Essa sua pretensão nunca poderia proceder. Na verdade, aquele preceito é apenas aplicável às cláusulas penais fixadas contratualmente, que não também às que resultam de norma legal. Confronte-se a epígrafe da divisão do Código Civil em que o referido artigo se insere – “fixação contratual dos direitos do credor”. Ora, a faculdade de o promitente-vendedor fazer seu o sinal entregue em caso de incumprimento do contrato por parte do promitente-comprador decorre do preceito do nº 2 do artigo 442º, não tendo origem em estipulação do contrato.
III
DISPOSITIVO
Acorda-se em negar provimento ao recurso.DISPOSITIVO
Custas pelo recorrente - artigo 446º do Código de Processo Civil.
Notifique.
Porto, 24 de Janeiro de 2013
José Manuel Ferreira de Araújo Barros
Judite Lima de Oliveira Pires
Teresa Santos