Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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TRADIÇÃO DA COISA
PAGAMENTO ANTECIPADO
EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
II - Essas obrigações de entrega e de pagamento do preço são interdependentes, ligadas pelo nexo de correspectividade que caracteriza as obrigações sinalagmáticas e ao seu cumprimento não pode ser oposta, como "exceptio" a falta de celebração do contrato definitivo.
I.
CARLOS ..... veio opor-se por meio destes embargos à execução para pagamento de quantia certa, que lhe foi movida por HENRIQUE ..... e mulher MARIA ......
Como fundamento, alegaram, em síntese, que a obrigação pecuniária reclamado pelos exequentes não se encontra vencida, uma vez que estes não marcaram a escritura, como havia sido estipulado, pelo que o documento particular cerne destes autos carece de força executiva.
Os embargados contestaram, alegando, no essencial, que as obrigações em apreço são autónomos e independentes entre si, para além de que a escritura de trespasse chegou a estar marcado mas o embargante não compareceu e porque se recusou a deixar fazer uma casa de banho nas instalações, sendo esta condição para apresentação da documentação no Notário, para a realização da escritura de arrendamento comercial.
Concluíram pelo improcedência dos embargos.
O processo prosseguiu a normal tramitação, vindo, a final, a ser proferida sentença que julgou os embargos procedentes.
Discordando desta decisão, dela interpuseram recurso os embargantes, de apelação, apresentando as seguintes
Conclusões:
(...)
II. OS FACTOS
Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos:
1) Por contrato de 16 de Abril de 1996, os embargados prometeram trespassar ao embargante, o seu estabelecimento comercial de Mini Mercado R....., em parte do R/C do prédio urbano sito no lugar ....., da freguesia de ....., comarca de ....., inscrito na matriz respectiva sob o artigo ..... (A).
2) No contrato escrito ficou expresso que o preço acordado era o de Esc. 10.000.000$00, devendo ser pago pelo seguinte forma: a) 5.500.000$00 já pagos no data do contrato supra; b) 4.500.000$00, no prazo de seis meses a contar da data da assinatura do mesmo contrato (B).
3) Também em 16 de Abril de 1996, os embargados, no qualidade de proprietários do prédio da situação do estabelecimento, obrigaram-se a celebrar com o embargante, um contrato de arrendamento do R/C do prédio em questão (C).
4) O contrato de arrendamento a celebrar deveria observar os condições constantes do contrato-promessa de arrendamento anexo ao contrato referido em A), e que consta de fls. 7 (D).
5) O contrato de arrendamento prometido, deveria ser reduzido a escritura pública no prazo de um mês a contar da data da celebração do contrato referido em A) e em simultâneo com a escritura de trespasse do estabelecimento comercial (E).
6) Incumbiria aos embargados a marcação das escrituras públicas de trespasse e de arrendamento (F).
7) A 16 de Abril os embargantes tomaram posse do estabelecimento comercial (G).
8) Os embargantes vêm entregando ao embarcado uma determinado quantia por mês, que presentemente perfaz Esc. 51.150$00 (I).
9) Por três vezes, o embargante foi informado por cartas registados com aviso de recepção, tal como consta de fls. 10, 11 e 13, de vários datas, com a mesma hora e local, para a celebração das referidos escrituras (J).
10) Por três vezes e nos datas e horas supra referidas, o embargante deslocou-se ao cartório Notarial de Ponte de Lima (M).
11) O embargante procedeu à notificação judicial avulsa de fls. 18 e seguintes (N).
12) Os embargados marcaram a escritura de trespasse no 2º Cartório de Viana do Castelo, para o dia 23 de Janeiro de 98 (O).
13) O embargante não compareceu na data e hora referidas em O), alegando, via fax dirigido àquele Cartório Notarial, impossibilidade para tal (P).
14) O embargante apenas foi avisado da escritura marcada para o dia 23/01/98 no Cartório Notarial de Viana do Castelo, no dia anterior, isto é, no dia 22/01/98 (Q).
15) As cartas referidas em G) foram enviadas ao embargante pelo contabilista dos embargados (2º).
16) Os embargados desconheciam que as escrituras a que se referiam as ditas cartas não estavam marcadas ( 3º).
17) A escritura de arrendamento não foi celebrada porque o embargante se recusou a deixar fazer uma casa de banho (4º).
III. MÉRITO DO RECURSO
1. Na sentença recorrida decidiu-se que o título dado à execução carece de força executiva.
Não foi posta em causa nos autos a exequibilidade extrínseca do documento, mas tão só a exequibilidade intrínseca [Cfr. Lebre de Freitas, Acção Executiva, 2ª ed., 17 e 18 e Teixeira de Sousa, Acção Executiva Singular, 14 e 15]: a obrigação de pagamento da quantia exequenda não seria exigível e, por isso, título não teria força executiva.
Essa inexigibilidade decorreria de incumprimento por parte dos exequentes, por não terem marcado a escritura, tal como havia sido estipulado, tendo subjacente o entendimento de que as obrigações a que cada um dos contraentes estava adstrito - por um lado, a marcação e subsequente realização da escritura e, por outro, o pagamento da parte restante do preço - têm carácter sinalagmático.
Convirá precisar que, tal como decorre nitidamente das posições assumidas pelas partes, maxime do embargante (cfr. art. 9º da p.i.), o referido incumprimento, a existir, se traduzirá em mora dos exequentes: não teria realizado a sua prestação no tempo devido, mas sendo a mesma ainda possível - art. 804º nº 2 do Cód. Civil (como todos os preceitos legais adiante citados sem outra menção).
Não ficou demonstrado que tenha havido perda de interesse por parte do embargante na realização do contrato definitivo (a antecipação da entrega do bem objecto do futuro trespasse aponta justamente em sentido contrário) ou que os exequentes tenham sido interpelados admonitoriamente para cumprirem [Não ficou provado, com efeito, que os exequentes tenham sido notificados nos termos requeridos a fls. 18 e segs, sendo certo que o termo "procedeu", constante da al. N) da Matéria Assente, cingindo-se ao facto provado documentalmente, tem (só pode ter) o significado inequívoco de "requereu"], situação e meio susceptíveis de converter a eventual mora em incumprimento definitivo - art. 808º nº 1.
Por outro lado, o prazo estipulado expressamente para a celebração das escrituras não constituirá um prazo essencial ou absoluto cujo decurso determine, por si, a impossibilidade (ou inutilidade) definitiva de cumprimento - conducente a uma "resolução automática" - ou a caducidade contratual [Cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, 5ª ed., 109, Brandão Proença, Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral, 110 e segs e Baptista Machado, Pressupostos da Resolução por Incumprimento, Obra Dispersa, I, 187 e segs]. Não será esse o regime regra, nem se encontra no contrato uma tal estipulação, não sendo possível também inferi-la da factualidade provada.
Tudo para concluir, no que nos parece essencial, que não se está perante um incumprimento definitivo.
A eventual mora dos exequentes não parece ser decisiva, como se verá.
2. É sabido que o contrato-promessa cria a obrigação de contratar, isto é, a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido - art. 410º.
Podem, porém, os interesses das partes reclamar, para além da vinculação à celebração do contrato prometido, o imediato cumprimento, total ou parcial, daquelas que hão-de ser as obrigações próprias de tal contrato.
Do contrato-promessa, como afirma Ana Prata [O Contrato-promessa e o seu Regime Civil, 655], podem emergir várias obrigações, além da obrigação principal de celebrar o contrato final e qualquer dessas obrigações pode vir a não ser cumprida; qualquer desses incumprimentos desencadeia a aplicabilidade do respectivo regime geral pertinente.
Analisando, noutro passo, a distinção entre o contrato-promessa puro e o contrato-promessa com antecipação de efeitos, refere a mesma Autora que, elemento de diversidade é, desde logo, a autónoma tutela da posição creditória do promitente a quem foi prometida a entrega da coisa e a também independente protecção daquele a quem foi convencionado o pagamento do preço. Este, a quem foi prometido o pagamento da totalidade ou de parte do preço, tem o direito de reclamar tal pagamento, se ele não foi feito tempestiva e espontaneamente, acrescido dos juros moratórios que forem devidos [Ob. Cit., 178].
Por outro lado, os contratos sinalagmáticos, a que alude a sentença, assentam na ideia de interdependência entre obrigações que dele reciprocamente emergem para ambas as partes. Cada uma delas é contrapartida da outra, uma não nasce sem a outra e nenhum dos devedores tem de cumprir sem que a outra cumpra igualmente [J. João Abrantes, A Excepção de Não Cumprimento do Contrato, 39].
A excepção de não cumprimento, prevista no art. 428º, visa justamente assegurar o dever de cumprimento simultâneo das obrigações sinalagmáticas, imposta por aquela interdependência funcional, pelo nexo de correspectividade que liga essas obrigações.
3. No caso dos autos, os contratos-promessa de trespasse e de arrendamento foram celebrados em 16.4.1996.
Nessa mesma data, o embargante tomou posse do estabelecimento.
O preço acordado do trespasse foi de 10.000.000$00, a ser pago da seguinte forma: 5.500.000$00 na data do contrato-promessa e os restantes 4.500.000$00 no prazo de seis meses a contar dessa data.
Conforme o estipulado, incumbia aos exequentes a marcação das escrituras dos contratos definitivos.
Nos termos do contrato-promessa de arrendamento (anexo e considerado parte integrante do contrato-promessa de trespasse), a respectiva escritura deveria ser celebrada no prazo de um mês, em simultâneo com a escritura de trespasse.
Perante situações idênticas à que decorre desta factualidade, afirma-se, dogmaticamente por vezes, que o preço fixado no contrato-promessa é o preço devido apenas por força do cumprimento do contrato definitivo (e não para o incumprimento do contrato-promessa).
Não podendo deixar de reconhecer-se que assim é, em regra (cfr. art. 879º c)), importará, todavia, ter em consideração as particularidades de cada caso.
No caso em apreço, a questão que pode pôr-se é a de saber se os contraentes, ao estipularem o prazo de pagamento do resto do preço, pretenderam vincular esse pagamento à celebração prévia do contrato definitivo, como seria normal.
Assim se entendeu na sentença recorrida, se bem a interpretamos, aludindo-se à natureza sinalagmática de tais obrigações - de marcação e celebração da escritura e pagamento da parte restante do preço.
Importa notar, porém, que logo na data da celebração dos contratos-promessa, foi entregue ao embargante o estabelecimento, que detém e explora desde aí.
Nessa data também foi efectuado o pagamento de parte substancial do preço convencionado.
Estes elementos demonstram uma vontade firme de contratar, tendo, por um lado, sido conferida ao promitente adquirente a disponibilidade do estabelecimento, permitindo-se-lhe, desde logo, exercer o poder material correspondente ao direito que haveria de adquirir, satisfazendo-se assim de imediato o interesse que justifica a celebração do contrato principal; por outro lado, foi paga parte do preço, tendo sido fixado prazo para pagamento da parte restante, com referência a essa mesma data (da celebração do contrato-promessa).
Através desse contrato-promessa de trespasse, os contraentes obrigaram-se a celebrar o trespasse, vinculando-se assim, a título principal, uma parte a alienar e a outra a adquirir o estabelecimento.
Efeitos comuns desse contrato, como de outro qualquer de alienação (cfr. art. 879º) são, por um lado, a entrega da coisa e, por outro, o pagamento do respectivo preço.
Efeitos que correspondem a obrigações a que ficam adstritos os contraentes e que são interdependentes, ligadas pelo nexo de correspectividade que caracteriza as obrigações sinalagmáticas: uma é realmente a contrapartida da outra [Cfr. J. João Abrantes, Ob. Cit., 41 e Ana Prata, Ob. Cit., 826].
No caso, ocorreu o cumprimento antecipado de cada uma dessas obrigações: a entrega do estabelecimento e o pagamento de parte substancial do preço.
Desde logo se fixou prazo, a contar dessa data, para satisfação da parte restante do preço.
Quer dizer: as partes convencionaram a antecipação dos efeitos do contrato prometido, que passou a ser cumprido na prática (e já lá vão vários anos). A celebração da escritura surge assim como mera formalização do contrato, como era exigido legalmente (exigência que actualmente nem existe - art. 115º nº 3 do RAU, na redacção introduzida pelo DL 64-A/2000, de 22/4).
Neste circunstancialismo, pensa-se que a obrigação de pagamento da parte restante do preço, não estava dependente de vencimento, operado com a celebração do contrato definitivo, como seria normal, antes devendo ser cumprida no prazo estipulado.
Foi essa a convenção das partes e é esse o sentido a atribuir às suas declarações, perante todo o conjunto das estipulações contratadas (cfr. arts. 236º e 238º).
É esse o sentido que, indubitavelmente, assegura um maior equilíbrio contratual.
O sinalagma estabelece-se entre a obrigação de entrega e a obrigação de pagamento do preço.
Aquela obrigação foi satisfeita, desde logo.
O preço foi satisfeito em grande parte simultaneamente, estipulando-se, para satisfação da parte restante, um prazo não condicionado à celebração da escritura.
Opor, como exceptio, a falta de celebração da escritura à obrigação de pagamento da parte restante do preço, comprometeria o referido equilíbrio contratual, assim frustrando o fim que aquela visa assegurar [Cfr. J. João Abrantes, Ob. Cit. 53; Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, I, 4ª ed., 406].
Como afirma Ana Prata [Ob. Cit., 178], sendo as obrigações de entrega do bem e do pagamento de parte ou da totalidade do seu preço configuradas convencionalmente como sinalagmáticas, a elas terá de ser aplicado o regime próprio dos contratos bilaterais.
Assim, não cumprida pontualmente uma das obrigações, a contraparte pode recusar a prestação a que se obrigou, podendo, do mesmo passo, exigir o cumprimento daquela obrigação, com recurso aos meios comuns de tutela de qualquer obrigação, nomeadamente à acção creditória com a sua componente executiva.
Conclui-se, pois, pela exigibilidade da obrigação de pagamento da parte restante do preço, assim se arredando o obstáculo oposto a exequibilidade do título dado à execução.
4. Será, de qualquer modo, de acrescentar que, com os factos dos autos, se afigura duvidoso que haja mora dos exequentes, pese embora a circunstância de estes terem tomado a iniciativa de marcar a escritura.
É que a escritura de trespasse deveria ser celebrada em simultâneo com a escritura de arrendamento. O que se compreende, pois só assim seria regularizada toda a situação negociada pelos contraentes: o estabelecimento (trespasse) e o local onde o mesmo funciona (arrendamento).
Ficou provado, porém, que a escritura de arrendamento não poderia ser realizada, por estar dependente da edificação de uma casa de banho, que o embargante recusou deixar fazer.
Perante esta recusa de colaboração do embargante, o atraso no cumprimento já não seria imputável aos embargados, mas sim àquele - art. 813º (sendo certo que, para estes e por virtude desse facto, a obrigação de marcação da escritura ficaria sem prazo).
E nessa situação de mora accipiendi, não seria possível ao embargante invocar a excepção de incumprimento [J. João Abrantes, Ob. Cit., 89].
Procedem, por conseguinte, as conclusões do recurso.
IV. DECISÃO
Em face do exposto, julga-se a apelação procedente, revogando-se a sentença recorrida; em consequência, julgam-se os embargos improcedentes.
Custas em ambas as instâncias pelo embargante.
Porto, 20 de Setembro de 2001
Fernando Manuel Pinto de Almeida
João Carlos da Silva Vaz
Trajano A. Seabra Teles de Menezes e Melo