Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2094/09.4TVPRT.P1 |  |
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
II- A tal não obsta ter sido estabelecido prazo limite, absoluto, para a celebração da escritura.
III- É que tal não significa que uma vez ultrapassado sem celebração da escritura, o contrato definitivo deixou de ter interesse para o promitente comprador.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
B……………, LDA, intentou, em 7-10-09, nas Varas Cíveis do Porto, prosseguindo, depois, os autos no Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia, acção declarativa, na forma ordinária, contra C……………, S.A..
Pede a condenação da R.: a) a ver proferida sentença judicial que decrete a transmissão para a autora da propriedade plena das fracções autónomas designadas pelas letras “E”, “G”, “H”, “I”, “N”, “P” “Q”, “R”, “V”, “W”, “Y”, “X”, “AA”, e “AF” do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ………….., nºs 54, 64, 72 e 88, freguesia de ………, concelho de Paredes, descrito na Conservatória do Registo Predial de Paredes sob o nº1216/19990726 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 2198º; b) com a consequente inscrição da aquisição das referidas fracções a favor da autora na Conservatória do Registo Predial competente;
Em caso de impossibilidade de execução específica, pede: c) a condenação da R. no pagamento de quantia igual ao dobro do sinal prestado tal como consta dos referidos contrato e alteração ao contrato, acrescida dos juros de mora contados desde a citação e até efectivo e integral pagamento; d) e em ver declarado e reconhecido à autora o direito de retenção sobre as fracções autónomas designadas velas letras “E”, “G”, “H”, “I”, “N”, “P”, “Q”, “R”, “V” “W” “Y”, “X”, “AA”, e “AF” e suas pertenças, acima melhor identificadas, pelo crédito resultante da condenação referida na alínea c) deste petitório.
E para o caso de improcedência do pedido formulado em c), subsidiariamente, mantendo-se, então, o pedido deduzido em d), pede: e) a condenação da R. na devolução à autora da quantia entregue a título de sinal prestado tal como consta dos referidos contrato e alteração ao contrato, acrescida dos juros de mora contados desde a citação e até efectivo e integral pagamento.
Alega ter sido celebrado entre as partes, em 7-12-07, um contrato-promessa de compra e venda relativo àquelas fracções, intervindo a A. como promitente-compradora e a R. como promitente-vendedora; foi estabelecido o preço global de € 508.700,00, tendo a A. entregado à R., a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 308.700,00; aquele contrato foi objecto, em 16-9-09, de alteração, nos termos da qual a A. entregou à R. mais a quantia de € 200.000,00, recebendo as chaves das fracções, acordando que a realização da escritura notarial seria efectuada até ao dia 30-9-09, prazo limite e absoluto; todavia, decorreu aquele prazo sem que a escritura tivesse sido realizada, não tendo a R. designado dia, hora e local para a mesma, como lhe incumbia.
Citada, a R. não contestou.
Foi, então, proferida sentença que absolveu a R. dos pedidos de execução específica e de condenação no pagamento do sinal em dobro – pedidos formulados em a) e c); e condenou a R. a restituir à A. a quantia de € 508.700, acrescida de juros de mora desde a citação; e declarou que a A. goza do direito de retenção sobre as fracções referidas no ponto 1 dos factos assentes até pagamento da quantia referida em 2 da decisão.
Inconformada, a A. interpôs recurso.
Conclui:
- o recurso é interposto da douta decisão proferida em 1ª instância, nos termos da qual o distinto tribunal recorrido absolveu a recorrida do pedido principal de execução especifica do contrato promessa dos autos, e, em caso de sucumbência deste, também absolveu a recorrida do pedido de condenação desta na restituição em dobro à recorrente do sinal prestado;
- a melhor jurisprudência sustenta que a execução específica é também viável em casos de incumprimento definitivo, desde que o promitente-comprador fiel à promessa revele interesse na prestação e ela seja legalmente possível, (cf. neste sentido, o Ac. STJ de 03/10/1995 in CJSTJ, ano 1995, III, pág.s 45);
- a este respeito, o Prof. Manuel Januário da Costa Gomes in “Tema de Contrato Promessa”, 5ª reimpressão, AAFDL, 2003, pág.s 13. diz que “ … se o credor mantiver o interesse na prestação, não parece haver justificação plausível que obste ao recurso à execução específica já que, como frisámos, o incumprimento definitivo não determina, por si, a resolução do contrato“;
- a conduta da ré/devedora em não designar o dia, hora e local para a escritura dentro do prazo absoluto estabelecido após o pagamento da restante parte do preço poderá e deverá ser mais propriamente qualificada, não como um incumprimento definitivo que impede a execução específica, mas sim como um comportamento inequivocamente revelador da inutilidade da interpelação admonitória a que alude o art.808°, nº2, do CC, para o efeito de colocar o promitente comprador em condições de exercer o direito de resolução do contrato;
- a recorrente mantém interesse na prestação da devedora, não obstante a violação por ela do prazo absoluto para a outorga da escritura, como demonstrou ao erigir em principal o pedido de execução especifica, razão pela qual este deve proceder;
- a resolução não tem de ser objecto de declaração judicial, e efectiva-se por declaração unilateral e receptícia do contraente cumpridor ao faltoso, como é admitido pelo art. 224º. nº1, e pelo art. 436º, nº1, ambos do C.C., sendo necessário que o contraente/credor/não faltoso produza uma declaração séria e categórica e que não deixe que subsista quaisquer dúvidas sobre a sua vontade e intenção em resolver o contrato prometido;
- a violação do prazo absoluto fixado pelas partes, por banda da ré, não opera ipso facto a resolução do contrato, como considerado na instância, e inexiste qualquer actuação da recorrente no sentido de desejar essa resolução, pelo que, sendo ainda possível a execução especifica do contrato, ela deve proceder também por falta de resolução do contrato;
- o sinal, à falta de definição na lei, consiste na entrega, por uma das partes à outra, de “coisa que coincida, no todo ou em parte, com a prestação a que fica adstrito”, desde que as mesmas partes tenham a intenção de lhe atribuir esse carácter;
- o sinal pressupõe (i) a convenção que o estipula, e (ii) a entrega da coisa, pois que, como clausula real quod constitutionem, somente se consubstancia em sinal quando se tenha efectivado a entrega;
- a convenção de sinal obsta a qualquer outra indemnização pelo não cumprimento do contrato (cf. Ac.s STJ de 12-1-1994, in CJ, Tomo I, pág.s 31, de 19-03-1996, in BMJ 455º-488, de 12-03-1998, in CJ, Tomo I, pág.s 127, de 18-03-2003 in www.dgsi.pt e processo nº03B4295 e de 16-05-2005 no mesmo site da Internet e processo nº05B3578);
- a douta sentença recorrida considerou que a entrega da quantia correspondente à totalidade do preço não é sinal, a despeito de aceitar que existiu a convenção de sinal, e que as quantias a esse título foram entregues, pelo que a conduta da recorrida “escapa” à punição contratualmente estabelecida pelas partes, e que o distinto tribunal, sem fundamento, arredou;
- o que deve ser revogado, dando procedência a este pedido de restituição do dobro do sinal, mantendo-se ainda a declaração quanto ao reconhecimento do direito de retenção, em caso de improcedência do pedido principal de execução especifica.
Não houve contra-alegações.
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São os seguintes os factos provados:*
1). Por contrato constante de escrito particular celebrado em 07/12/07, a Ré declarou prometer vender à Autora, e esta declarou prometer comprar, várias fracções autónomas destinadas à habitação, todas integrantes do prédio urbano cm regime de propriedade horizontal, sito na Rua ………., nos 54, 64, 72 e 88, freguesia de ……….., concelho de Paredes, descrito na Conservatória do Registo Predial de Paredes sob o no1216/19990726 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 2198, designadas pelas letras “E”, “G”, “H”, “I”, “N”, “P”, “Q”, “R”, “V”, “W”, “Y”, “X”, “AA” e “AF”, para as quais foi passada a licença de utilização nº 538/02 pela Câmara Municipal de Paredes, tudo conforme fls. 21, 22, 24, cujo teor se dá por reproduzido.
2). O preço global convencionado entre Autora e Ré para as referidas fracções autónomas foi de € 508.700 dele correspondendo a cada uma das fracções as quantias mencionadas no contrato, do qual, a título de sinal e princípio de pagamento, a Autora pagou à Ré a quantia global de € 308.700, que esta dela recebeu e deu plena quitação no mencionado contrato.
3). Em 16/09/09, a Autora e a Ré alteraram o contrato promessa de compra c venda a que se vem aludindo, também por escrito particular, tendo a Autora entregado à Ré a quantia de € 200.000, e dela recebeu as chaves de todas as fracções prometidas vender, e suas pertenças, livre de pessoas e coisas.
4). Nos termos da referida alteração, Autora e Ré acordaram na realização da escritura notarial de compra e venda até ao dia 30/09/09, e estabeleceram que este dia era o prazo limite e absoluto para a celebração da mencionada escritura.
5). A Autora desde 16/09/09 passou a usar, gozar e fruir das referidas fracções e seus pertences, por si e antepossuidores legítimos, à vista de todos e sem oposição de ninguém, sem soluções de continuidade, na convicção de que exercia o direito em seu único proveito e interesse, e que não lesava direito de outrem.
6). Após 16/09/09, a Autora acedeu às fracções prometidas vender e está a negociar as modificações/alterações às mesmas, e ainda a realização de outras obras de construção civil.
7). A Ré avisou a Autora de que a escritura estava marcada para o dia 23/09/09, pelas 11 horas, no Cartório Notarial da Dr.a D…………..
8). No dia 22/09/09, a Ré comunicou à Autora que a escritura fora desmarcada, pois que faltava o registo predial em três das fracções prometidas vender, motivada pela troca ou engano na letra de uma das fracções tal como constava do título aquisitivo.
9). A Autora disse logo à Ré que, não obstante estas dificuldades, a escritura devia ser marcada e celebrada até ao dia 30/09/09.
10). A Ré não designou o dia, hora e local para a outorga da escritura definitiva para venda à autora das fracções descriminadas no contrato e sua alteração até ao dia 30/09/09.
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Questões a decidir:*
- execução específica do contrato-promessa;
- devolução do sinal em dobro.
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Como resulta do relatório, o pedido formulado pela A. consistiu na execução específica do contrato-promessa celebrado com a R.. Tendo os restantes sido formulados a título subsidiário.*
Entendeu-se, a este propósito, na sentença recorrida: “nos presentes autos o primeiro pedido da Autora consiste na prolação de sentença que transmita a propriedade das fracções indicadas no ponto 1, dos factos assentes.
O preço de compra foi pago na totalidade pela Autora – factos nºs 2 e 3.
Foi convencionado que a competente escritura pública seria celebrada até ao dia 30/09/09, e estabeleceram que este dia era o prazo limite e absoluto para a celebração da mencionada escritura – facto nº4.
Assim, no caso, ocorreu a fixação de um prazo para a execução do contrato promessa em que a prestação tem de ser efectuada dentro dele, sob pena de o negócio já não ter interesse para o credor pelo que decorrido o prazo para a celebração do contrato prometido sem que este seja realizado, caduca o contrato-promessa (Ac. STJ de 12-01-2010, in www.dgsi.pt).
Foi a própria promitente compradora que, ao estabelecer tal prazo absoluto, desde logo exarou que, findo o mesmo, o contrato definitivo já não lhe revestia interesse ocorrendo não uma mora mas desde logo um incumprimento definitivo (artigo 808º, do C. C.).
Assim, existindo incumprimento definitivo de tal contrato promessa (o contrato definitivo não foi celebrado em tempo presumindo-se a culpa do devedor – artigo 799.°, do C. C.) não pode ser procedente a execução específica já que esta só pode ser conferida quando ocorre simples mora por necessitar de um contrato ainda vigente.
Improcede assim o primeiro pedido”.
Insurge-se a recorrente contra este entendimento.
Vejamos.
Em termos sintéticos, o incumprimento das obrigações pode consistir, como se sabe, num mero atraso, num cumprimento defeituoso, ou num incumprimento definitivo.
Pondo de lado o cumprimento defeituoso, a mora imputável ao devedor implica, essencialmente, a reparação, por parte daquele, dos danos causados com o atraso no cumprimento – art.804º, nº1, do C.Civil.
Passando ao incumprimento definitivo, também imputável ao devedor, o mesmo pode implicar a obrigação de indemnizar pelo interesse contratual positivo; e pode implicar a resolução do contrato, cumulável com uma indemnização pelo interesse contratual negativo – art.s 798º, 801º e 808º, nº1, do C.Civil.
No que concerne ao incumprimento definitivo, o mesmo pode derivar de uma impossibilidade de cumprimento imputável ao devedor – art.801º do C.Civil; de perda de interesse do credor na prestação por não ter sido prestada no momento acordado; de perda de interesse do credor na prestação por não ter sido prestada após cominação para o efeito – 808º, nº1, do C.Civil; e pode derivar do facto de o devedor declarar claramente, ou assumir uma posição da qual resulte que não quer e não vai cumprir.
Em caso de mora e incumprimento definitivo - neste caso, se o credor mantiver interesse na prestação - assiste, ainda, ao credor o direito a requerer a sua realização coactiva – art.817º e ss. do C.Civil.
Tratando-se da execução específica de um contrato-promessa, importa ter em consideração a norma especial constante do art.830º do C.Civil.
Assim, nos termos do seu nº1, “se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso se não oponha a natureza da obrigação assumida”. Tal direito não pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere o nº3 do art.410º - nº3.
A propósito da execução específica de contrato-promessa, é entendimento comum que o contraente não faltoso pode recorrer à mesma em caso de mora. Mas já se discute se tal também pode acontecer em caso de incumprimento definitivo.
Esta a questão em apreço, que tem sido debatida na doutrina e na jurisprudência, e a propósito da qual surgiram duas correntes.
Para uns, a execução específica apenas pode ter lugar em caso de mora. Na doutrina, cfr: HENRIQUE MESQUITA in Obrigações e Ónus Reais, 233; CALVÃO DA SILVA in Sinal e Contra-Promessa, 154; MENEZES LEITÃO in Direito das Obrigações, I, 227; ALMEIDA COSTA in RLJ, 124, 94; e GRAVATO MORAIS in Contrato-Promessa em Geral, Contratos-Promessa em Especial, 109. Na jurisprudência, cfr, entre outros, os ac.s do STJ de 4-3-08 e de 21-4-10, ambos in www.dgsi.pt.
Para outros, pode ter lugar, também, em alguns casos de incumprimento definitivo. Na doutrina, cfr: JANUÁRIO GOMES, Em Tema de Contra-Promessa, 17; MENEZES CORDEIRO in O novíssimo regime do contrato-promessa; e A.VARELA in Direito das Obrigações, I, 351 e ss.. Na jurisprudência, cfr, também entre outros, o ac. do STJ de 29-4-04, in www.dgsi.pt.
Pela nossa parte, perfilhámos a posição que entende haver também lugar a execução específica em alguns casos de incumprimento definitivo.
Na verdade, e como entende A. VARELA, ob. cit., 355, não há contradição ou incompatibilidade por parte do promitente não faltoso “entre o facto de ter feito a interpelação admonitória do promitente vendedor e o de, malograda esta, recorrer à execução específica”.
Isto porque o promitente não faltoso pode não pretender, com aquela interpelação, a resolução do contrato. Antes, conceder à outra parte uma derradeira possibilidade de cumprir.
Ou seja, o promitente não faltoso pode, apenas, pretender declarar à outra parte que, uma vez incumprido o contrato, “considera a obrigação não cumprida para todos os efeitos” – A. VARELA, ob. cit. 356.
E entre esses efeitos cabe, como se sabe, a resolução do contrato. Caso em que, então, não pode ter lugar a execução específica. Porque já não existe contrato.
Mas cabem, também, outros efeitos, como deixámos referido. Entre eles, o da realização coactiva da prestação, nos termos do disposto nos art.s 817º e ss. do C.Civil: “não sendo a obrigação voluntariamente cumprida, tem o credor o direito de exigir judicialmente o seu cumprimento e de executar o património do devedor, nos termos declarados neste código e nas leis de processo”.
E, como escreve A. VARELA, ob. cit. 356: “os termos declarados no Código Civil, quanto ao não cumprimento voluntário das obrigações fundamentais emergentes do contrato-promessa, são exactamente os da execução específica, prevista e regulada no artigo 830º”.
Ora, voltando-nos para o caso em apreço, consta da cláusula 3ª do aditamento-alteração ao contrato-promessa – fls 15: “a escritura notarial de compra e venda será celebrada até 30 de Setembro de 2009, inclusive, acordando as partes que esta data é a data limite para a realização da mesma e que este prazo que corre até lá é o prazo limite e absoluto para a celebração da escritura, pelo que sendo ultrapassado pela primeira outorgante, considera-se, desde já, que a primeira outorgante não cumpriu o contrato”.
Estabeleceu-se, assim, um prazo limite, absoluto, para a celebração da escritura.
Mas, significa isto que, uma vez ultrapassado sem a celebração da mesma, o contrato definitivo deixou de ter interesse para a promitente compradora, como se concluiu na sentença recorrida?
Não entendemos assim.
Tal não resulta do contrato, onde se consignou que, ultrapassado o prazo limite estabelecido, “considera-se…que a primeira outorgante não cumpriu o contrato”. Ou seja, fica assente o incumprimento do contrato por parte da promitente vendedora, sem necessidade de mais trâmites. Pelo que a promitente compradora pode, desde logo, extrair as consequências que entender daquele incumprimento. Que podem passar pela resolução do contrato, ou não.
E, no caso em apreço, nada nos autos nos diz que a promitente compradora, na sequência daquele incumprimento, resolveu o contrato. Nem que perdeu o interesse no mesmo. Antes, e através desta acção, continua a manifestar interesse na celebração do contrato-prometido. O que se entende, até porque já pagou a totalidade do preço.
Decorre de quanto fica exposto que, não obstante ter sido ultrapassada a fase da mora, tendo-se entrado na fase do incumprimento definitivo, a A., promitente compradora, continua a ter interesse no contrato prometido. Pelo que lhe assiste o direito à execução específica do contrato-promessa. Como escreve JANUÁRIO GOMES, in Em Tema de Contrato-Promessa, 17, “o interesse do credor pode sobreviver, pode subsistir para além do incumprimento definitivo…Se o credor mantiver interesse na prestação, não parece haver justificação plausível que obste ao recurso à execução específica, já que o incumprimento definitivo não determina, por si só, a resolução do contrato”.
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Decorre de quanto fica dito que assiste à recorrente o direito à execução específica do contrato-promessa.*
Fica, assim, prejudicada a segunda questão colocada.
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Resta dizer que o pedido formulado em b) – “com a consequente inscrição da aquisição das referidas fracções a favor da autora na Conservatória do Registo Predial competente” – não se inclui no âmbito da execução específica do contrato-promessa. Através da execução específica visa-se, apenas, “obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso” – art.830º, nº1, do C.Civil. Sendo, por isso, o registo de tal facto jurídico questão diferente, alheia à execução específica do contrato.*
Sem prejuízo, obviamente, de a A. obter, depois, tal inscrição no registo.
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Acorda-se, em face do exposto, e julgando procedente a apelação, em:*
a- julgar procedente o pedido de execução específica formulado e, em consequência, declarar transferida para a A. a propriedade das fracções autónomas designadas pelas letras “E”, “G”, “H”, “I”, “N”, “P”, “Q”, “R”, “V”, “W”, “Y”, “X”, “AA” e “AF” do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua …………., nºs 54, 64, 72 e 88, freguesia de …………, concelho de Paredes, descrito na Conservatória do Registo Predial de Paredes sob o nº1216/19990726 e inscrito na matriz predial urbana sob o art.2198º ;
b- julgar, por isso, prejudicados os pedidos formulados em c), d) e e), revogando-se, assim, a sentença proferida;
Custas pela recorrida.
Oportunamente, comunique-se à respectiva Repartição de Finanças.
Porto, 7-6-2010
Abílio Sá Gonçalves Costa
Anabela Figueiredo Luna de Carvalho
Rui António Correia Moura