Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
REMUNERAÇÃO
1.ª Secção Cível
NUIP …./08.5TBVLG
Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da relação do Porto
I
1. Na acção declarativa de condenação com processo comum sumário que correu termos no ..º Juízo Cível da comarca de Paredes sob o n.º …./08.5TBVLG, proposta por B………., LDA, com sede em Valongo, contra C………. e mulher D………., residentes em ………., Paredes, a Autora pediu a condenação dos Réus a pagar-lhe, a título de comissão por mediação em venda de imóvel, a quantia de € 7.680,00, acrescida de juros desde a data da escritura e até efectivo e integral pagamento, calculando os juros vencidos em € 460,80.
Os Réus contestaram a acção, alegando, em síntese que, não obstante terem contratado os serviços de intermediação da Autora para a venda de um imóvel, não lhe reservaram a exclusividade dessa intermediação, pelo que também recorreram aos serviços de outras empresas de mediação para a venda do mesmo imóvel, tendo sido a empresa E………., e não a Autora, que angariou, intermediou e preparou a venda do dito imóvel e a quem pagaram a respectiva comissão, nada tendo a pagar à Autora.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, a fls. 112-119, que julgou a acção totalmente improcedente por não provada e absolveu os Réus do pedido.
2. A Autora não se conformou com essa sentença e apelou para esta Relação, extraindo das suas alegações as conclusões seguintes:
a) No caso em apreço a contribuição da Autora, no âmbito da sua actividade profissional esgotou com a fundamental apresentação do interessado (o tal F………. e mulher) com o qual o negócio veio a ser realizado traduz actividade causalmente adequada (563.º CC).
b) Dos autos não consta que desse contrato de mediação houvesse outros serviços.
c) A Autora não foi chamada pelos Réus, após tal apresentação, embora sabendo estes daquela primeira apresentação, e embora tenha aparecido uma terceira mediadora, os Réus não podem tirar proveito da sua própria conduta sob pena de abuso manifesto do direito (artigo 334.º CC).
d) Foram os Réus que, apesar da apresentação efectuada pela Autora, nada comunicaram a esta, apesar de continuarem as negociações com o interessado F………. (apesar da intervenção de terceira mediadora).
e) Nada ficou provado e aos Réus a isso competia, porque é que nada comunicaram à Autora e continuaram a negociar com quem esta lhes tinha apresentado (mesmo por interposta mediadora), sendo que, a Autora só tomou conhecimento da compra e venda em 25-07-2006.
f) Logo, os Réus ocultaram à Autora informação para não pagarem a comissão em causa.
g) Logo, foi graças também à acção profissional da Autora que os Réus venderam o imóvel dos autos ao F………. e esposa, devendo ser dado como provado os pontos 1 e 2 dados como não provados, por contradição da respectiva fundamentação.
h) Na mediação, salvo estipulação em contrário, o que não é o caso dos autos, a actividade da mediadora é a de "conseguir interessado para a compra e venda de bens imobiliários ou para a constituição de quaisquer direitos reais sob os mesmos, para o seu arrendamento, bem com, na prestação de serviços conexos" (artigo 2.º do DL 285/92, de 19/12, e DL 77/99) pelo que a sua intervenção no processo negocial subsequente será meramente acessória e sempre dependente da solicitação dos interessados.
i) A Autora provou o que tinha que provar, e que foi que da sua actividade profissional resultou a apresentação do comprador F………. com o qual, na sequência de negociações, veio a ser celebrado o contrato definitivo (artigo 342.º CC).
j) Aliás tanto assim é que os Réus alegadamente pagaram à E……… a alegada comissão, mesmo antes de praticarem qualquer outro serviço.
Os Réus contra-alegaram, concluindo que a alegação da apelante é “claramente insuficiente, omissa e inespecificada”, o que deve levar à rejeição do recurso por falta de fundamentação legal ou à sua improcedência.
3. De harmonia com as disposições contidas nos arts 684.º, n.ºs 2 e 3, e 690.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, são as conclusões que o recorrente extrai da sua alegação que delimitam o objecto do recurso, sem prejuízo das questões de que, por lei, o tribunal pode conhecer oficiosamente (art. 660.º, n.º 2, do Código de Processo Civil).
Tendo em conta o teor das conclusões formuladas pela apelante, o objecto do recurso suscita as seguintes questões:
1) Em matéria de facto, se existe contradição entre a decisão que julgou não provados os dois factos referidos no despacho a fls. 106 e a respectiva fundamentação, e se tais factos devem considerar-se provados;
2) Em matéria de direito, se a Autora, ao apresentar aos Réus o interessado comprador com quem veio a ser realizado o negócio de compra e venda do imóvel, cumpriu a prestação contratual a que se tinha obrigado com os Réus e, por esse motivo, tem direito a receber destes a comissão de intermediação estabelecida.
Foram cumpridos os vistos legais.
II
4. Na 1.ª instância foram julgados provados, por despacho proferido a fls. 105 a 109, os factos seguintes:
1) A Autora é uma empresa de mediação imobiliária.
2) No exercício da sua actividade, a autora celebrou, em 13-12-2005, com o réu marido o contrato junto a fls. 5 a 9, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
3) A autora iniciou visitas com alguns interessados ao imóvel identificado no contrato referido em 2), entre eles F………., no dia 08-04-2006, tendo o mesmo sido apresentado ao réu marido.
4) Apesar do interesse demonstrado por F………. e dos diversos contactos havidos, a autora continuou a promover a venda do referido imóvel, nomeadamente fazendo visitas com outros interessados.
5) No dia 25 de Julho de 2006, no Cartório Notarial a cargo da notária G………., foi outorgada uma escritura pública de compra e venda, através da qual os Réus declararam vender a F………. e mulher, pelo preço de €140.000,00, o referido imóvel, conforme certidão junta a fls. 10 a 14, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
6) Nessa escritura ficou a constar que “este negócio foi objecto de intervenção do mediador imobiliário H………., Lda, (…)”.
7) A autora tomou conhecimento da venda referida em 6) depois de 25-07-2006.
8) A autora, após tomar conhecimento da venda, solicitou ao réu o pagamento da comissão prevista no contrato referido em 1).
9) O réu recusou esse pagamento.
10) O comprador do imóvel é o mesmo que a autora apresentou ao réu marido.
11) Em 11 de Abril de 2006, o réu marido outorgou com a E………., Lda (I……….) o contrato de mediação mobiliária junto a fls. 40, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
12) O Sr. J………., Director Comercial da E………., acompanhou o Sr. F………. e mulher ao imóvel referido em Abril de 2006.
13) Os réus estranharam que a sociedade de mediação Imobiliária referida na escritura fosse a H………., Lda e não a E………., só se tendo apercebido de tal pormenor quando o viu referido na petição inicial.
14) Por isso, foi à Conservatória do Registo Comercial tendo verificado que, além dos sócios serem os mesmos, também é gerente de ambas as sociedades K………. .
15) Foi a E………./H………, Lda que tratou do empréstimo bancário necessário para aquisição de casa por F………. e mulher L………. .
16) Foi a E………./H………., Lda que redigiu o contrato-promessa celebrado entre os réus e F………. e mulher L………. .
17) Foi a F………./H………., Lda que tratou dos registos provisórios de aquisição e hipoteca na Conservatória do Registo Predial de Paredes.
18) Foi a H………., Lda que assistiu à escritura referida em 5).
19) Os réus pagaram à E………. a comissão devida pela actividade de mediação imobiliária.
20) Dos contactos mantidos entre a Autora e F………. aquela não conseguiu convencer este a fazer a compra do prédio.
5. No mesmo despacho, foram julgados não provados os seguintes factos, que tinham sido alegados pela Autora nos arts. 16.º e 25.º da petição inicial:
1) que os Réus lograram obter o negócio — (aludido no item 5) dos factos provados, relativo à venda do imóvel a F………. e mulher) — por causa da promoção e apresentação feita pela Autora;
2) que a Autora não acompanhou o desenrolar da transacção porque o Réu ocultou(-lhe) informação para não pagar a comissão.
III
6. Previamente à apreciação das questões suscitadas pela apelante, importa fazer o seguinte esclarecimento.
Os apelados insurgem-se contra as omissões, insuficiências e falta de clareza das alegações apresentadas pela apelante e, com base nesses vícios, pronunciam-se pela rejeição imediata do recurso.
Dispõe o n.º 1 do art. 690.º do Código de Processo Civil que “o recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual concluirá, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão”.
Por sua vez, o n.º 4 do mesmo artigo dispõe: “Quando as conclusões faltem, sejam deficientes, obscuras, complexas ou nelas se não tenha procedido às especificações a que alude o n.º 2, o relator deve convidar o recorrente a apresentá-las, completá-las, esclarecê-las ou sintetizá-las, sob pena de não se conhecer do recurso, na parte afectada; (…)”.
Da definição subjacente ao preceito do n.º 1 deve inferir-se que as conclusões hão-de constituir a “síntese das alegações”, consistindo estas (as alegações) na “indicação dos fundamentos por que se pede a alteração ou a anulação da decisão recorrida”, ou, como diz Fernando Amâncio Ferreira, consistem na exposição das razões de facto e/ou das razões de direito da discordância com a decisão impugnada (em Manual dos Recursos em Processo Civil, 8.ª edição, Almedina, 2008, p. 165-167).
No entender do Prof. J. Alberto dos Reis, as conclusões “são proposições sintéticas que emanam naturalmente do que se expôs e considerou ao longo da alegação” e devem ser concisas, precisas e claras, porque só as questões nelas sumariadas é que constituem objecto de decisão (em Código de Processo Civil Anotado, vol. V, edição de 1981, p. 359). Concisão, precisão e clareza são as três características essenciais que emergem, a contrario, do preceito do n.º 4 do art. 690.º do Código de Processo Civil, no tocante à formulação das conclusões.
Porém, a consequência da falta de concisão, de precisão ou de clareza nas conclusões não é a rejeição imediata do recurso. A lei exige (o citado n.º 4 do art. 690.º do CPC) que, previamente, se dê oportunidade ao recorrente de suprir essas deficiências, convidando-se a “completá-las, esclarecê-las ou sintetizá-las, sob pena de não se conhecer do recurso, na parte afectada”. O que leva a concluir que a rejeição do recurso só pode ocorrer se o recorrente, depois de convidado a suprir as deficiências que afectam as conclusões, as não corrigir ou suprir.
Tem-se, no entanto entendido, até por razões de economia e celeridade processual, que este convite à correcção ou ao esclarecimento das conclusões só se justifica quando não for possível entender e/ou delimitar as questões suscitadas e, desse modo, o respectivo vício puder afectar a apreciação do objecto do recurso (cfr. o ac. do STJ de 29-04-2008, em www.dgsi.pt/jtrp.nsf/ proc. n.º 07A4712).
O que neste caso não corre.
Com efeito, as omissões e falta de clareza que os apelados apontam ao recurso referem-se essencialmente às alegações, e não propriamente às conclusões. O que tem que ver com as razões (ou a falta delas) da discordância da recorrente com a sentença recorrida, ou seja, com o mérito do recurso, e não tanto com a delimitação do seu objecto. Não constituindo, por isso, motivo para a rejeição do recurso, embora podendo constituir motivo para a sua improcedência. O que decorrerá da apreciação a fazer sobre cada uma das questões suscitadas.
7. Em matéria de facto, a recorrente alega que existe contradição entre a decisão que julgou não provados os dois factos referidos no despacho a fls. 106, transcritos supra sob o n.º 5, e a respectiva fundamentação e que tais factos devem considerar-se provados.
Não lhe assiste, porém, a menor razão.
O primeiro destes factos foi alegado pela Autora sob o art. 16.º da p.i. e diz que “os Réus lograram obter o negócio por causa da promoção e apresentação feita pela Autora”. O negócio aqui referido é o relativo à venda do imóvel a F………. e mulher, a que alude o item 5) dos factos provados.
O segundo facto foi alegado pela Autora no art. 25.º da p.i. e diz que “a Autora (só) não acompanhou o desenrolar da transacção porque o Réu (lhe) ocultou informação para não pagar a comissão”.
O tribunal recorrido fundamentou a sua decisão de julgar não provados estes factos nos depoimentos prestados em audiência pelas testemunhas F………., o comprador do imóvel, e J………., a pessoa que intermediou esta venda por conta de outra mediadora (a E……….) escolhida pelo próprio comprador, dizendo a este propósito:
A testemunha F………., comprador do imóvel, “admitiu ter visitado o imóvel pela primeira vez por intermédio da autora, sendo certo que o Sr. J………. mais tarde o levou a visitar o mesmo imóvel, tendo a testemunha optado por fazer o negócio através da E………. por ter gostado mais do serviço que prestaram”. A que importa acrescentar que, por um lado, o contrato de mediação estabelecido entre Autora e Réu não reservava àquela a exclusividade da mediação na venda do imóvel, permitindo que os vendedores pudessem recorrer em simultâneo aos serviços de outras mediadoras; por outro lado, tais contratos não eram invocáveis perante o comprador, que podia livremente escolher os serviços de qualquer mediadora para a compra deste imóvel. Dentro desta perspectiva, a mesma testemunha declarou “ter sido sua a opção de, tendo contactado com duas mediadoras, contratar com a E………. e não com a autora”. Tendo sido a mediadora E………., e não a Autora, que acompanhou e intermediou com o comprador a transacção do imóvel, quem tratou de toda a documentação para a celebração da escritura de compra e venda e a quem os Réus pagaram a respectiva comissão.
Em convergência com o depoimento daquela testemunha, J………. declarou que “foi o próprio quem procurou o réu para saber se o mesmo tinha algum imóvel para vender, já que sabia que o mesmo era empreiteiro e usualmente tinha imóveis para venda, sendo certo que o fez porque sabia do tipo de imóveis que o F………. estava interessado em adquirir e quais os locais que o mesmo estava interessado”.
Perante estes depoimentos, cujo teor e razão de ciência a Autora não impugna, o tribunal recorrido conclui que, analisada toda a prova produzida, ficou convencido que a Autora se limitou a levar o cliente a visitar o imóvel, o que também aconteceu com a E………., tendo sido esta mediadora, e não a Autora, quem conseguiu convencer o cliente a comprar o imóvel, quem tratou com este de toda a documentação relativa escritura de compra e venda.
Ora, esta conclusão constitui um raciocínio lógico e coerente com a decisão que julgou não provados os dois factos referidos. Contradição existiria se tais factos tivessem sido julgados provados.
Aliás, convém fazer notar que se alguma incoerência ou contradição existe é na postura da apelante, porquanto, ela própria havia dito, sob o art. 5.º da petição inicial, que “apesar do interesse demonstrado pelo senhor F………. e dos diversos contactos havidos, este referiu que iria pensar, pelo que a A. continuou a promover a venda da referida vivenda, nomeadamente efectuando visitas com outros interessados e publicitando a venda nos vidros exteriores da imobiliária”. O que constitui prova inequívoca de que a Autora reconhece que não foi em consequência da sua actividade mediadora que o F………. decidiu comprar o imóvel, de tal modo que, após o contacto que teve com ele, continuou a promover a sua venda, tentando arranjar outros potenciais interessados compradores.
Inexiste, pois, fundamento para alterar a decisão quanto a este dois pontos de facto.
8. Em matéria de direito, a apelante entende que, ao apresentar ao Réu o interessado comprador com quem veio a ser realizado o negócio de compra e venda do imóvel, cumpriu a prestação contratual a que se tinha obrigado e, por esse motivo, tem direito a receber destes a comissão de intermediação estabelecida, independentemente da falta de nexo de causalidade entre essa sua actividade e a conclusão do negócio.
Quer com isto significar a apelante que a prestação contratual a que se obrigara era de mera actividade, que diz ter cumprido, e não de resultado. E, por isso, acha-se com direito à remuneração contratualmente estabelecida, independentemente de não ter ficado provado que foi em consequência da actividade de mediação por si desenvolvida que os Réus conseguiram a venda do imóvel.
Não foi esse o entendimento do tribunal recorrido, que considerou que “o contrato em causa originou para o A. uma verdadeira obrigação de resultado — conseguir interessado para a compra e venda do imóvel da Ré (…), sendo, por isso, … uma modalidade dos contratos de prestação de serviço — artigo 1154.º do Código Civil)”. E acrescentou: “Nos termos do artigo 19.º, n.º 1, do referido diploma (refere-se ao Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, que cita antes), … a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”.
Ora, também neste ponto discordamos da apelante e concordamos com a decisão proferida. Posição que radica tanto no teor das cláusulas estabelecidas no contrato de mediação que celebrou com os Réus como no regime legal da mediação imobiliária à data em vigor, com que aquele contrato se há-de harmonizar.
Quanto ao teor do contrato celebrado entre Autora e Réu, estabelece a cláusula primeira, que corresponde à descrição constante do n.º 1 do art. 2.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, que “a mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na venda de um imóvel com as características a seguir indicadas, pelo preço máximo de 142.160,00€, desenvolvendo para o efeito, acções de promoção e recolha de informações (…)”.
Aparentemente, vista esta cláusula isoladamente do conteúdo restante do contrato, poderia levar a concluir que a prestação da mediadora se limitava “a diligenciar” a promoção da venda do imóvel. E que, portanto, se trataria de uma prestação de mera actividade, e não de resultado.
Só que nem o teor nem o sentido da cláusula em causa permite tal conclusão, na medida em que também diz que a mediadora se obriga a “conseguir interessado na venda”. O que quer dizer que não lhe bastava desenvolver a actividade de promoção de venda do imóvel para ter direito à remuneração. Teria também que, em resultado dessa sua actividade, conseguir encontrar interessado efectivo na compra, com quem viesse a ser realizada a compra e venda do imóvel.
É também este o sentido que se harmoniza com o teor das cláusulas 4.ª, n.º 2, e 5.ª, n.º 1, do contrato. A primeira condiciona o pagamento da remuneração à celebração da escritura ou à conclusão do negócio visado. A segunda acrescenta que “no âmbito do presente contrato, a mediadora … obriga-se a prestar os serviços conducentes à obtenção da documentação necessária à concretização do negócio visado pela mediação”.
Donde se conclui que a prestação da mediadora não se bastava com a promoção da venda nem com a amostra do imóvel a potenciais interessados na compra. Exigia também que encontrasse o comprador do imóvel, dentro das condições estabelecidas pelo vendedor, com quem efectivamente viesse a ser concluído o negócio de compra e venda.
A mesma interpretação se colhe das normas do regime legal do contrato de mediação imobiliária, constante do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20/08, em vigor à data da celebração do contrato entre a Autora e o Réu.
Neste sentido, para além do teor do n.º 1 do artigo 2.º já acima referido, o n.º 4 do mesmo artigo, precisando os conceitos de «interessado» e «cliente», dispõe que: “Para efeitos do disposto no presente artigo, considera-se: a) «Interessado» o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação; b) «Cliente» a pessoa singular ou colectiva que celebra o contrato de mediação imobiliária com a empresa”.
Com a precisão dos conceitos de «interessado» e de «cliente», fica devidamente esclarecido pela própria lei que a actividade de mediação imobiliária, a que alude o n.º 1 deste artigo, não pode limitar-se à promoção da venda. Tem também que alcançar a conclusão do negócio visado pela mediação.
A mesma conclusão se retira do preceito do n.º 1 do artigo 18.º do mesmo diploma legal, ao dispor que “a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”, ressalvadas as situações descritas no n.º 2, que aqui não estão em causa. O que quer dizer que a remuneração só é devida, como contrapartida que é da prestação que incumbe à mediadora, se a celebração do negócio visado tiver sido alcançada pela actividade desenvolvida pela mediadora.
Donde se impõe concluir que tem que haver uma relação causal entre a actividade desenvolvida pelo mediador e a realização do negócio visado pelo contrato de mediação.
É também esta a interpretação dada pela doutrina e pela jurisprudência.
Na doutrina importa citar Lacerda Barata (em Contrato de Mediação, Estudos do Instituto do Direito do Consumo, I, p. 203) o qual diz, lapidarmente, a este respeito: “Naturalmente que só o negócio cuja celebração advenha (exclusivamente ou não) da actuação do mediador relevará, para este efeito. A prestação do mediador terá de ser causal, em relação ao negócio celebrado entre o comitente e o terceiro”.
Na jurisprudência citam-se os acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 15-11-2007 e 03-04-2008 (ambos disponíveis em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ procs. n.º 07B3569 e 07B4498, respectivamente).
O primeiro, reportando-se, embora, ao n.º 1 do art. 19.º, conjugado com a al. f) do n.º 2 do art. 20.º do Decreto-Lei n.º 77/99, de 16/03, que vigorou anteriormente ao Decreto-Lei n.º 211/2004 e cujos preceitos citados correspondem ao n.º 1 do art. 18.º e al. c) do n.º 2 do art. 19.º deste último decreto-lei, refere que, os preceitos em causa e tendo como “pano de fundo” o regime geral das obrigações, encerram a ideia de que “a remuneração só será devida se a empresa mediadora tiver contribuído para a conclusão ou perfeição do contrato”, e, portanto, “só se houver uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato, a remuneração é devida”.
O segundo, reportando-se, à natureza da obrigação assumida pelo mediador, esclarece que “não basta angariar um qualquer candidato a negociar com o comitente, o dono do imóvel. A mediação é, em essência, uma prestação de serviço, um contrato para a obtenção de um negócio; e, por isso, é com a concretização desse negócio com a entidade angariada que se cumpre o fim precípuo da mediação. A obrigação do mediador é a de encontrar um terceiro com quem determinado contrato venha a ser celebrado”. Para concluir que, “salvo casos excepcionais, previstos no n.º 2, a remuneração (ao mediador) só (é) devida com a conclusão e a perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. É mesmo vedado às entidades mediadoras receber quaisquer quantias a título de remuneração, ou de provisão por conta desta, antes daquele aludido momento”.
Pronunciam-se no mesmo sentido destes os acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 28-05-2002, 10-10-2002 e 19-01-2004, todos disponíveis ou sumariados em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ procs. n.º 02B1609, 02B2469 e 03A4092.
Ora, no caso aqui em apreciação ficou, por um lado, provado que “dos contactos mantidos entre a Autora e F………. aquela não conseguiu convencer este a fazer a compra do prédio” — cfr. item 26) dos factos provados. E que foi um director comum às mediadoras E………. e H………., Lda quem efectivamente convenceu o comprador a realizar a compra do imóvel dos Réus e quem preparou e tratou de toda a documentação à conclusão da dito negócio — cfr. itens 22) a 25 dos factos provados.
Por outro lado, não ficou provado que a actividade desenvolvida pela Autora tenha contribuído, ainda que parcialmente, para a conclusão deste negócio. Inexistindo, pois, qualquer relação causal entre a actividade da Autora e a conclusão do negócio de compra e venda do imóvel, celebrado entre os Réus e os compradores F………. e mulher.
E deste modo, bem decidiu a sentença recorrida em não reconhecer à apelante o direito a receber a remuneração pretendida. O que se confirma.
IV
Pelo exposto, acorda-se em julgar totalmente improcedente a presente apelação e confirmar a sentença recorrida.
Custas pela apelante (art. 446.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
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Relação do Porto, 23-09-2008
António Guerra Banha
Anabela Dias da Silva
Maria do Carmo Domingues