| 734/24.4T8PFR.P1 |  |
REMUNERAÇÃO
CONTRATO PROMESSA
DIVISÃO DA REMUNERAÇÃO
CONTRATO DEFINITIVO
II - Pode ser acordado o pagamento de uma parte ou da totalidade da remuneração com a celebração do contrato promessa.
III - Nesta situação a remuneração apenas é devida se o contrato promessa resultar na celebração e perfeição do negócio visado.
ACORDAM NO TRIBUNAL NA RELAÇÃO NO PORTO
I. RELATÓRIO
Os autores AA e BB, residentes na Travessa ..., ..., em ..., Lousada, intentaram a presente ação declarativa com processo comum contra a ré A... - SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDª, com sede na Praça ..., em Paços de Ferreira, pedindo a sua condenação a pagar a quantia € 13.500,00 relativa aos valores que recebeu e não devolveu, acrescida de juros de mora a calcular à taxa legal supletiva desde a data em que recebeu aqueles valores até integral pagamento.
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Os autores alegaram que celebraram com a ré um contrato de mediação imobiliária para a venda de um prédio urbano de que eram proprietários. Foi acordada a remuneração de 5% do valor da venda (+IVA). A ré angariou uns interessados na compra do prédio urbano e foi celebrado um contrato promessa de compra e venda. Neste contrato promessa foi acordado o preço de € 135.000,00 e os interessados pagaram a quantia de € 13.500,00 a título de sinal. Estes interessados desistiram da compra e perderam o sinal. A ré não devolveu aos autores a quantia que foi paga a título de sinal pese embora o contrato promessa não tenha resultado na celebração do negócio visado.
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A ré contestou alegando que foi acordado com os autores que a remuneração era devida com a celebração do contrato promessa. Assim, fez sua a quantia de € 8.302,50 que correspondia a 5% do valor da venda (+IVA) e devolveu aos autores a parte restante. A desistência da compra pelos interessados não lhe é imputável e consiste numa vicissitude a que é alheia.
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A ré deduziu reconvenção pedindo que seja reconhecido o seu direito à compensação de créditos quanto à quantia ainda não devolveu aos autores e à quantia de que estes ainda são devedores relativamente à remuneração que foi acordada.
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Foi proferida sentença que decidiu condenar a ré a pagar aos autores a quantia de € 7.218,75, acrescida de juros de mora até integral pagamento, e julgar a reconvenção integralmente improcedente.
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A ré interpôs recurso da sentença apresentando as seguintes conclusões:
1. No caso concreto encontram-se integralmente reunidos os requisitos de que depende o direito ao recebimento da comissão acordada em ambos os negócios, independentemente da celebração do negócio definitivo;
2. A regra é que a remuneração é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, sendo que neste caso, uma vez que as partes convencionaram que a remuneração era devida no momento da celebração do contrato promessa é este o momento relevante para aquele efeito e que determina o nascimento da obrigação do comitente de proceder ao seu pagamento à mediadora;
3. O direito à remuneração, tendo sido celebrado contrato promessa de compra e venda, não é minimamente afetado pelo ulterior desfecho do negócio visado;
4. O momento da celebração do contrato promessa é o momento relevante no que respeita ao nascimento do direito à remuneração, pelo que as ocorrências supervenientes que incidam sobre a execução ou o conteúdo do contrato serão indiferentes;
5. Se o negócio definitivo não foi, por uma ou ambas as partes, correta e inteiramente cumprido ou executado, isso em nada atinge o direito à remuneração por parte da mediadora;
6. Num contrato de mediação em regime de exclusividade, a previsão do artigo 19º nº1 da Lei nº15/2013 de 8 de fevereiro é clara e inequívoca, não permitindo qualquer outra interpretação, pelo que, estando prevista a remuneração aquando da celebração do contrato promessa, é a mesma devida nesse momento;
7. Aquele artigo comporta duas exceções no que respeita à exigibilidade do pagamento da remuneração pelo cliente mesmo que o negócio visado não se tenha concluído;
8. A remuneração resulta do acordo expresso entre as partes e funciona a título de exceção, ao qual subjaz a outorga de um contrato suficientemente vinculador quanto ao propósito de contratar no futuro;
9. Entendimento diverso seria profundamente injusto, porquanto tal permitiria um incremento patrimonial ao cliente por força da atividade de mediação sem ter que pagar qualquer contraprestação;
10. A prevalecer o entendimento sufragado pela sentença recorrida, o cliente, enquanto promitente não faltoso no âmbito de contrato promessa celebrado por cliente angariado pelo mediador, poderia fazer seu o sinal recebido como consequência do incumprimento sem ter que pagar qualquer montante ao mediador imobiliário, sendo que tal incremento não existiria sem a atividade do mediador, em prejuízo claro deste último;
11. Impõe-se a revogação da sentença recorrida, sendo substituída por outra que determine a absolvição da recorrente do pedido formulado e que julgue procedente, por provado, o pedido reconvencional deduzido e, em consequência, condene os autores a reconhecer a perfeita validade, legitimidade e eficácia da compensação de créditos operada pela ré.
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Os autores apresentaram resposta no sentido da improcedência do recurso.
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Cumpre decidir.
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II. OBJETO DO RECURSO
A questão a decidir consiste em saber se é devida à ré a remuneração pelo contrato promessa que foi celebrado entre os autores e os interessados que angariou e desistiram da compra.
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III. FUNDAMENTAÇÃO
1. Factos provados
Na sentença foram considerados provados os seguintes factos:
1. No dia 20 de julho de 2018 os autores e a ré celebraram um acordo reduzido escrito, intitulado de contrato de mediação imobiliária, o qual, entre o mais, se rege pelas seguintes cláusulas:
- Identificação do Imóvel: o segundo contratante é proprietário e legítimo possuidor do prédio urbano destinado a habitação, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lousada sob o nº...32 e inscrito no artigo ...72º da matriz predial da freguesia ...;
- Identificação do Negócio: a mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra pelo preço de € 167.000,00, desenvolvendo para o efeito, ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e caraterísticas dos respetivos imóveis;
- Regime de Contratação: o segundo contratante contrata a mediadora em regime de exclusividade;
- Remuneração: a remuneração será devida se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato e, também, nos casos em que o contrato tenha sido celebrado em regime de exclusividade, o negócio não se concretize por causa imputável ao cliente; o segundo contratante obriga-se a pagar à mediadora a título de remuneração a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, nunca podendo esse valor ser inferior a € 5.000,00, acrescido de IVA à taxa legal em vigor; o pagamento da remuneração apenas será efetuado nas seguintes condições: o total da remuneração aquando da celebração do contrato promessa.
2. No exercício da sua atividade comercial, em execução do acordo, a ré promoveu o prédio urbano, tendo angariado como compradores para CC e DD;
3. No dia 12 de setembro de 2019, os autores, na qualidade de primeiros outorgantes, celebraram com CC e mulher DD, na qualidade de segundos outorgantes, um acordo reduzido escrito intitulado de contrato promessa de compra e venda, o qual, entre o mais, se rege pelas seguintes disposições: os primeiros outorgantes são donos e legítimos proprietários do prédio urbano destinado a habitação, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lousada sob o nº...32 inscrito no artigo ...72º da matriz predial da freguesia ..., que se encontra inscrito na competente conservatória favor dos primeiros outorgantes pela AP. 9 de 14 de maio de 1984; os segundos outorgantes prometem comprar aos primeiros outorgantes e estes, por sua vez, prometem vender, o prédio urbano pelo preço de € 135.000,00; o preço será pago da seguinte forma: na presente data os promitentes compradores entregam a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de € 13.500,00, através do cheque nº...08 do Banco 1..., quantia de que se dá plena quitação após boa cobrança; a realização do contrato prometido ocorrerá após a recolha de toda a documentação inerente ao processo, fixando-se o prazo máximo até dia 31 de janeiro de 2020; em caso de incumprimento do presente contrato por causas imputáveis aos segundos outorgantes estes perdem o sinal e reforços pagos; o presente contrato foi objeto de mediação imobiliária prestada pela ré;
4. O negócio definitivo da compra e venda objeto do contrato promessa não se concretizou por desistência dos promitentes compradores;
5. A ré diligenciou pela procura de outro interessado na concretização do negócio e, no da 1 de agosto de 2020, apresentou como promitentes compradores para o prédio urbano EE e FF, tenho sido formalizado contrato de promessa de compra e venda no dia 9 de setembro de 2020, pelo preço de € 135.000,00, e, no dia 26 de Agosto de 2020, foi efetuado por estes a título de sinal e principio de pagamento a quantia de € 1.000,00, através de transferência bancária para a conta bancária PT50 4 7 da Banco 2... titulada pela ré e no dia 9 de setembro de 2020 foi efetuado por estes últimos a título de sinal e continuação de pagamento a quantia de € 12.500,00, através de transferência bancária para a conta PT50 4 7 da Banco 2... titulada pela aqui ré, sendo que o remanescente preço do negócio de €121.500,00 teria de ser pago com a realização do contrato de compra e venda em que foi fixado o prazo máximo até 30 de novembro de 2024;
6. No dia 27 de outubro de 2020, foi realizada a compra e venda objeto do contrato prometido, tendo sido o prédio urbano adquirido por EE e FF pelo preço contrato de € 135.000,00;
7. Nessa mesma data foi efetuada a transferência bancária do montante de € 121.500,00 para a conta dos autores com o IBAN PT50 0 5 da Banco 2...;
8. Os valores do sinal e princípio de pagamento foram pagos através de transferência bancária para a conta da ré, no valor de € 13.500,00 por cada um dos contratos promessa celebrados;
9. Através de transferência bancária realizada no dia 22 de outubro de 2020 a ré devolveu aos autores a quantia de € 5.197,50, correspondente à diferença entre o valor do sinal prestado (€ 13.500,00) e o valor da remuneração acrescido de IVA (€ 8.302,50, ou seja, 5% calculado sobre o valor do negócio acrescido de IVA à taxa legal de 23%);
10. Através de transferência bancária realizada no dia 27 de outubro de 2020, a ré devolveu aos autores o valor de € 6.281,25;
11. O negócio do dia 12 de setembro de 2019 contou com a intervenção de outra mediadora, em regime de partilha com a ré.
2. Mérito do recurso
Os autores e a ré celebraram um contrato de mediação imobiliária que pode ser definido como aquele em que uma empresa acorda com o cliente na procura de interessados para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre imóveis, a sua permuta, trespasse ou arrendamento ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis, mediante uma remuneração[1].
O contrato era relativo à venda de um prédio urbano de que os autores eram proprietários. A ré angariou uns primeiros interessados na compra do prédio urbano e foi celebrado um contrato promessa de compra e venda. Neste contrato promessa foi acordado o preço de € 135.000,00 e os interessados pagaram a quantia de € 13.500,00 a título de sinal. Estes interessados desistiram da compra e perderam o sinal. A ré angariou uns segundos interessados e foi celebrado um novo contrato promessa de compra e venda em que voltou a ser acordado o preço de € 135.000,00 e a ser entregue a quantia de € 13.500,00 a título de sinal. Estes segundos interessados compraram o prédio urbano tendo sido celebrado um contrato de compra e venda pelo preço acordado.
A divergência entre os autores e a ré centra-se na remuneração que é devida. Os autores e a ré acordaram que era devida uma remuneração correspondente a 5% do valor da venda (+IVA). Os autores consideram que apenas é devida a remuneração relativa ao contrato de compra e venda que foi celebrado com os segundos interessados porque era o negócio visado. A ré considera que foi acordado que a remuneração era devida com a celebração do contrato promessa. Assim, tem direito à remuneração pelo contrato promessa de compra e venda que foi celebrado com os primeiros interessados e à remuneração pelo contrato promessa de compra e venda que foi celebrado com os segundos interessados.
O artigo 19º nº1 do Regime Jurídico da Mediação Imobiliária[2] estabelece que a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
Deste preceito resulta que a regra é que a remuneração apenas é devida com a celebração e perfeição do negócio visado e que excecionalmente permite-se que seja acordado o pagamento de uma parte ou da totalidade da remuneração com a celebração do contrato promessa.
O pagamento com a conclusão e perfeição do negócio visado não se refere ao vencimento ou à exigibilidade da remuneração. A celebração e perfeição do negócio visado é o facto constitutivo do direito à remuneração no sentido em que sem esta a empresa não tem o direito a ser remunerada pelo cliente[3].
No que respeita ao pagamento com a celebração do contrato promessa, tem sido discutido se está em causa o vencimento ou a exigibilidade da remuneração ou a constituição do direito. Se estiver em causa o vencimento ou a exigibilidade, o que se permite é que seja acordada entre a empresa e o cliente a antecipação do pagamento da remuneração. A empresa passa a ter direito a uma parte ou à totalidade da remuneração quando é celebrado o contrato promessa, mas a remuneração continua a ser devida com a celebração e perfeição do negócio visado, pelo que apenas é devida se o contrato promessa resultar na sua celebração. Se estiver em causa a constituição do direito, a remuneração deixa de ser devida com a celebração e perfeição do negócio visado e passa a ser devida com a celebração do contrato promessa, pelo que a empresa tem direito à remuneração independentemente de o contrato promessa resultar na celebração do negócio visado.
Neste sentido pode ver-se Higina Orvalho Castelo para quem 'ao estabelecer que a remuneração da empresa é devida (total ou parcialmente) com a conclusão e perfeição do contrato promessa caso no contrato de mediação esteja prevista uma remuneração nessa fase, a lei resolve a questão de saber se, tendo sido acordado que a remuneração é devida com a celebração do contrato promessa, o mediador tem direito à remuneração nessa altura. Em tais circunstâncias, o direito à remuneração é adquirido pela mediadora (…) com a celebração do contrato promessa, sendo indiferente o cumprimento deste. Ainda que o contrato definitivo não venha a ser celebrado, o direito à remuneração da mediadora, na medida em que foi adquirido aquando da celebração do contrato promessa, mantém-se'[4].
Este entendimento não tem sido acolhido pela jurisprudência. Tem vindo a ser decidido que a empresa e o cliente acordam na antecipação do pagamento da remuneração atendendo a que a celebração do contrato promessa é um momento relevante na mediação, mas a remuneração continua a ser devida apenas se o contrato promessa resultar na celebração e perfeição do negócio visado.
Neste sentido pode ver-se o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 13 de fevereiro de 2025, de acordo com o qual 'o artigo 19º da Lei nº15/2013 de 8 de Fevereiro (…) estabelece apenas o vencimento antecipado da remuneração no caso de o vendedor e o interessado celebrarem um contrato promessa e o contrato de mediação prever o pagamento da remuneração logo nessa fase, na expetativa de que, em condições normais e com grande probabilidade, ao contrato promessa se seguirá a celebração do contrato prometido, daqui não resultando, portanto, que se tenha constituído o direito da mediadora à remuneração, o qual continua dependente da conclusão e perfeição do negócio definitivo; assim, se, apesar de ter sido convencionada aquela antecipação do pagamento da remuneração, o contrato definitivo não se vier a realizar, a mediadora deve restituir ao cliente as quantias a esse título recebidas'[5].
No contrato de mediação imobiliária pode ser utilizado um modelo com cláusulas contratuais gerais que é aprovado através de portaria (artigo 16º nº6 do Regime Jurídico da Mediação Imobiliária).
Atualmente, este modelo consta da Portaria nº228/2018 de 13 de agosto, dos Ministérios da Justiça, do Planeamento e das Infraestruturas e da Economia.
O contrato que foi celebrado entre os autores e a ré utilizou este modelo, designadamente quanto à cláusula relativa à remuneração.
Esta cláusula deve ser interpretada no sentido que tem vindo a ser entendido pela jurisprudência e não com o sentido de que a remuneração é devida independentemente de o contrato promessa resultar na celebração do negócio visado. Esta interpretação é contrária ao regime do contrato de mediação imobiliária, que assenta no princípio de que a remuneração apenas é devida com a celebração e perfeição do negócio visado, e não corresponde à redação do artigo 19º nº1 do Regime Jurídico da Mediação Imobiliária ou ao texto da cláusula.
A cláusula também não permite a interpretação pretendida pela ré no sentido que é devida uma remuneração por cada contrato promessa que possa ser celebrado. A única remuneração que foi acordada foi de 5% do valor da venda (+IVA). Nesta parte assiste inteira razão à sentença que foi proferida quando refere que não foi acordada qualquer remuneração adicional.
O contrato de mediação imobiliária é um contrato legalmente típico, mas também socialmente típico atendendo à frequência com que é celebrado e a que é conhecido pela generalidade dos cidadãos.
Nestas situações, como afirma Pedro Pais de Vasconcelos, 'o tipo social, quando coexista com o correspondente tipo legal, tem em relação a ele uma posição de referente hermenêutico'[6].
Na mediação imobiliária, a conceção social é que apenas é devida à empresa uma remuneração calculada em função da celebração do negócio visado. O pagamento de uma remuneração sem que seja celebrado este negócio ou de remunerações parcelares pela mera celebração de contratos promessa é uma solução que não se enquadra nesta conceção e que teria de ser acordada de forma expressa entre a empresa e o cliente. Esta conceção social não pode deixar de servir de orientação para a interpretação do artigo 19º nº1 do Regime Jurídico da Mediação Imobiliária e da cláusula relativa à remuneração que consta do modelo do contrato e foi adotada pela ré.
IV. DECISÃO
Pelo exposto, os juízes do Tribunal da Relação do Porto decidem julgar o presente recurso integralmente improcedente e confirmar a sentença que foi proferida.
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Custas pelo recurso a cargo da ré.
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Registe e notifique.
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Sumário
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Porto, 28 de setembro de 2026
Relator:
Manuel Bianchi Sampaio
Adjuntos:
António Mendes Coelho
Nuno Marcelo de Nóbrega dos Santos de Freitas Araújo
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[1] Neste sentido pode ver-se Higina Orvalho Castelo, in Contrato de Mediação - Estudo das Prestações Principais (2013), pág. 38. No que respeita ao contrato de mediação pode ver-se José Engrácia Antunes, in Direito dos Contratos Comerciais (2009), pág. 458.
[2] Aprovado pela Lei nº15/2013 de 8 de fevereiro.
[3] Neste sentido pode ver-se Carlos Lacerda Barata, in Contrato de Mediação - Estudos de Direito do Consumo (2002), pág. 202.
[4] In Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado (2023), pág. 142.
[5] Proferido no processo nº2086/23.0T8FAR.E1.S1, in www.dgsi.pt. No mesmo sentido pode ver-se o Ac. da Relação do Porto de 30 de junho de 2022, proferido no processo nº12308/21.7T8PRT.P1, o Ac. da Relação de Évora de 16 de outubro de 2025, proferido no processo nº 510/23.1T8VRS.E1, o Ac. da Relação de Lisboa de 29 de janeiro de 2026, proferido no processo nº8948/23.8T8ALM.L1-8, e o Ac. da Relação de Coimbra de 23 de junho de 2026, proferido no processo nº160/25.8T8PNI.C1, todos in www.dgsi.pt.
[6] In Contratos Atípicos (1995), pág. 64.