| 4078/24.3T8PRT.P1 |  |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
CADUCIDADE
FALTA DE PAGAMENTO DE RENDAS
RESPONSABILIDADE DOS FIADORES
II - Observa devidamente a exigência prevista no art. 1041.º/5 e 6 do CC, agora necessária para a constituição do direito de responsabilizar os fiadores pelas rendas em dívida, o senhorio que a eles e ao inquilino envia interpelações para pagamento quando já se verificava uma situação de mora de duas rendas e após o decurso do prazo que o art. 1041.º/2 do Cód. Civil prevê para a cessação moratória.
III - Salvo o que diversamente possa resultar da interpretação das estipulações das partes, a responsabilidade dos fiadores não abrange a indemnização devida pelo arrendatário, nos termos do art. 1045.º do CC, mercê da ocupação ilícita do imóvel, findo o contrato, resultante do atraso na restituição do locado.
IV - A parcial procedência do pedido é insusceptível de equiparação a uma questão nova apenas manifestada no recurso ou a uma pretensão desviada do quid a que respeita o objecto do processo.
ACORDAM OS JUÍZES QUE INTEGRAM O
TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO
(3.ª SECÇÃO CÍVEL):
Relator: Juiz Desembargador Nuno Marcelo Nóbrega dos Santos de Freitas Araújo
1.º Adjunto: Juíza Desembargadora Carla Jesus Costa Fraga Torres
2.º Adjunto: Juíza Desembargadora Ana Paula Amorim
RELATÓRIO.
AA, contribuinte fiscal n.º ...19, e esposa BB, titular do NIF ...27, residentes na Avenida ...., em Póvoa de Varzim, representados pelo seu procurador civil, CC, intentaram acção de despejo, com processo comum, contra A..., UNIPESSOAL, LDA, com o NIPC ...33 e sede na Rua ..., ..., no Porto, DD, portador do Título de Residência... nº. ...7, e esposa EE, com idêntico documento nº. ...51N, residentes na Rua ..., ..., no Porto, FF, contribuinte fiscal nº....23, residente na Praça ..., no Porto, e GG, titular do Passaporte, nº. ...56, emitido pela República Federativa do Brasil e com domicílio na Praceta ..., ..., em ....
Pediram que (i) seja declarado resolvido o contrato de arrendamento objecto dos autos; (ii) a condenação da 1ª Ré no despejo imediato do locado, entregando- -o livre de pessoas e bens; e (iii) a condenação solidária dos Réus a pagarem aos Autores as rendas vencidas até à data de 26-02-2024, no total de € 8.538,00 e das rendas vencidas até trânsito ao julgado.
E para a eventualidade de a 1ª Ré não proceder de imediato à entrega do locado, a condenação dos RR. a pagarem aos AA. indemnização pela ocupação do imóvel, calculada em quantia mensal equivalente ao dobro da renda pelo período decorrido entre a data de resolução e a data da entrega efectiva.
Alegaram, em suma, que na qualidade de proprietários do prédio urbano, referente a um estabelecimento, no rés-do-chão e 1º. andar, com entrada pelo nº. ..., da Rua ..., do prédio sito na Rua ... e da Rua ..., ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo ...4, sobre ele celebraram contrato de arrendamento, em 21 de Fevereiro de 2013 e com duração limitada, pelo prazo de 5 (cinco) anos, com início 1 de Maio de 2018 e termo em 30 de Abril de 2023, renovando-se por idênticos e sucessivos prazos.
Em 13 de Setembro de 2023, por acordo de cessão da posição contratual reduzido a escrito, os primitivos arrendatários e fiadores cederam as suas posições no referido contrato, passando a constar como arrendatária a 1.º Ré e os 2.º a 4.º Réus como fiadores, que renunciaram ao benefício da excussão prévia.
Porém, as rendas referentes aos meses de Janeiro, Fevereiro e Março de 2024, no valor unitário de € 2.846,00, não foram pagas na data de vencimento - ou seja, no primeiro dia útil dos meses imediatamente anteriores àquele que disser respeito - nem posteriormente, apesar das interpelações efectuadas por carta registada para todos os Réus com data de 19 de Janeiro de 2024, pelo que devem aos Autores o montante global no valor de €8.538,00 e existindo igualmente fundamento de resolução dos contratos, nos termos conjuntos dos n.ºs 1 e 3 do art.º 1083.º do Código Civil.
Os RR. foram citados, embora GG através de citação edital e com posterior representação pelo Ministério Público, tendo sido declarada a interrupção do prazo para contestar mercê do pedido de apoio judiciário que a R. A... deduziu, incluindo na modalidade de nomeação de patrono.
Mais tarde, essa R. juntou procuração, mas nenhum dos RR., nem o Ministério Público, citado posteriormente, a 18/3/2025, ofereceu contestação.
Seguiu-se despacho saneador, que fixou o valor acção em €93.918,00, julgou os pressupostos processuais, definiu o objecto do litígio, seleccionou os temas da prova e agendou a audiência de discussão de julgamento.
Entretanto, a 1.ª R. juntou requerimento, datado de 29/5/2025, dando conta, entre o mais, ter realizado os seguintes pagamentos de rendas: “(a) 22/04/2024 - 14.230,00€ (renda janeiro a junho - 2.134,50€ x 6 + parte julho -1.423,00€); (b) 16/01/2025 - 2.846,00€ (restante julho 711,50€ + agosto- 2.134,50€); (c) 14/03/2025 - 4.269,00€ (meses setembro e outubro - 2.134,50€ x 2); (d) 06/05/2025 - 4.269,00€ (meses de novembro e dezembro/2024 - 2.134,50€ x 2); € 20/05/2025 - 4.269,00€ (meses janeiro e fevereiro/2025 - 2.134,50€ x 2)”.
Repetindo esse procedimento a 2/9/2025, afirmando juntar comprovativos de pagamento das rendas, efetuados no mês de Junho, Julho, Agosto e Setembro de 2025, relativas ao imóvel identificado nos presentes autos, no valor de € 2.134,05 cada uma.
Realizado o julgamento, em duas sessões, e conclusos os autos, foi proferida sentença, com data de 21/4/2026, que julgou a acção parcialmente procedente e (a) declarou resolvido o contrato de arrendamento objecto dos autos; (b) condenou a 1ª Ré no despejo imediato do locado, entregando-o livre de pessoas e bens, bem assim, (c) condenou a 1ª Ré a pagar aos Autores a parte em falta da renda do mês de Junho de 2025 e as demais rendas dos meses seguintes ao mês de Junho de 2025, vencidas e vincendas até trânsito em julgado; e (d) para a eventualidade de a 1ª Ré não proceder de imediato à entrega do locado, a condenação dela a pagar aos Autores indemnização pela ocupação do imóvel, calculada em quantia mensal equivalente ao dobro da renda pelo período decorrido entre a data da resolução e a data da entrega efectiva.
Ao passo que os restantes RR. foram absolvidos de tudo que contra si foi peticionado na causa.
Com ela inconformada, dessa decisão veio a 1.ª R. interpor recurso, que rematou com as seguintes conclusões:
A. A sentença recorrida julgou procedente o pedido de resolução do contrato de arrendamento, não obstante ter ficado demonstrado que a Recorrente procedeu ao pagamento das rendas em dívida em momento ainda compreendido no prazo para apresentação da contestação.
B. Nos termos do artigo 1048.º, n.º 1, do Código Civil, o direito de resolução do contrato de arrendamento caduca se o arrendatário fizer cessar a mora mediante o pagamento das quantias em dívida até ao termo do prazo da contestação.
C. Resulta da matéria de facto provada que a Recorrente procedeu, em 22 de abril de 2024, ao pagamento das rendas vencidas referentes aos meses de janeiro, fevereiro e março de 2024, bem como das rendas dos meses de abril, maio e junho de 2024, tendo eliminado a situação de incumprimento dentro do prazo legalmente relevante.
D. A jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça tem entendido que o artigo 1048.º do Código Civil consagra um mecanismo de purga da mora orientado para a conservação do contrato de arrendamento, bastando, para obstar à resolução, que o arrendatário elimine a situação de incumprimento mediante o pagamento das rendas em dívida dentro do prazo da contestação (cfr. Acórdão do STJ de 11.07.2002, Proc. 02A4707).
E. O regime legal em causa visa permitir a manutenção do contrato sempre que o fundamento da resolução deixe de subsistir no momento processualmente relevante, sendo esse o efeito jurídico determinante da norma.
F. A interpretação adotada pela sentença recorrida, no sentido de exigir cumulativamente o pagamento da indemnização prevista no artigo 1041.º do Código Civil como requisito impeditivo da caducidade, não encontra suporte na finalidade do regime legal e conduz a uma restrição excessiva do mecanismo de purga da mora.
G. Tendo sido integralmente pagas as rendas em dívida dentro do prazo da contestação, deve considerar-se verificada a caducidade do direito de resolução.
H. Ao decidir em sentido contrário, a sentença recorrida violou o disposto nos artigos 1048.º, n.º 1, 1041.º e 762.º, n.º 2, do Código Civil.
I. Deve, por isso, ser revogada, sendo substituída por decisão que julgue improcedente o pedido de resolução do contrato de arrendamento e de despejo.
Também os AA., manifestando inconformismo com a sentença, dela vieram interpor recurso, o qual finalizou com as seguintes conclusões:
a) A fiança insere-se nas garantias pessoais das obrigações e, através dela, o obrigado (fiador) garante a satisfação do direito de crédito, ficando pessoalmente obrigado perante o credor (art.º 627.º/1 CC), sendo a obrigação por ele assumida acessória da que recai sobre o principal devedor (art.º 627.º/2 CC);
b) Após entrada em incumprimento da 1.º Ré Arrendatária, os Autores/Recorrentes notificaram os demais Réus/fiadores, através do seu mandatário, por carta registada, dando conhecimento que a sociedade arrendatária estava em incumprimento, indicado os valores em dívida.
c) A mora não purgada do arrendatário, enquanto elemento constitutivo da responsabilização do fiador, constitui assim uma condição da acção, ou seja, elemento necessário para a procedência da pretensão deduzida, sendo que a exigibilidade do cumprimento das obrigações a cargo do fiador do arrendatário depende da notificação do senhorio ao fiador a que alude o artigo 1041.º, n.º 5, do Código Civil; caso assim não se conceba,
d) O facto de os senhorios não terem notificado os fiadores antes de intentarem a acção de despejo, das rendas que estavam em dívida, não faz precludir, de forma definitiva, o direito de exigir a condenação dos fiadores no valor das rendas em dívida, solidariamente com a arrendatária;
e) Estando o exercício deste direito sujeito a prazo certo, definido por lei, são-lhe aplicáveis as regras da caducidade, atento o disposto no artigo 298.º n.º 2 do CC;
f) As rendas “no contrato de locação (…) correspondem a prestações periódicas sucessivas, dependentes da duração do contrato”, e nessa medida a cada novo incumprimento da obrigação “renasce o direito” à interpelação, em respeito pelos prazos previstos nos nºs 2, 5 e 6 do artigo 1041º.
g) devem ser os demais Réus condenados solidariamente com a 1.ª Ré e enquanto fiadores a pagar aos Autores as rendas vencidas a partir dos 90 dias anteriores à citação para a acção, momento em que simultaneamente deu conhecimento aos fiadores da mora e quantias em dívida, bem como os interpelou ao pagamento, respeitando assim o exigido pelos n.ºs 5 e 6 do artigo 1041º do CC.;
A esse recurso, respondeu o 1.º R., elaborando as conclusões que se seguem:
A. O ora Recorrido foi demandado na qualidade de fiador da sociedade arrendatária, qualidade assumida na sequência da cessão da posição contratual celebrada em 13 de setembro de 2023.
B. É-lhe aplicável o regime previsto nos n.ºs 5 e 6 do artigo 1041.º do Código Civil.
C. Nos termos do artigo 1041.º, n.º 5, do Código Civil, o senhorio deve notificar o fiador da mora e das quantias em dívida nos 90 dias seguintes.
D. Tal notificação constitui pressuposto legal da exigibilidade do crédito perante o fiador.
E. Os Recorrentes invocam ter cumprido tal obrigação através de carta remetida em janeiro de 2024.
F. Essa comunicação reportava-se apenas às rendas de janeiro e fevereiro de 2024.
G. A ação não se limita a essas rendas, abrangendo também março de 2024, rendas vincendas e demais consequências contratuais.
H. Os Recorrentes não demonstraram ter notificado o ora Recorrido da totalidade dos valores peticionados.
I. Também não demonstraram qualquer notificação relativa às rendas posteriormente vencidas.
J. Não se encontram preenchidos os pressupostos dos n.ºs 5 e 6 do artigo 1041.º do Código Civil.
K. A sentença recorrida decidiu corretamente ao absolver os fiadores.
L. Em sede de recurso, os Recorrentes pretendem a condenação parcial dos fiadores, limitada a determinados períodos.
M. Tal não corresponde ao pedido formulado na petição inicial.
N. Não houve qualquer pedido subsidiário ou limitação da responsabilidade dos fiadores.
O. Não pode o recurso alterar o objeto do litígio nem substituir o pedido inicial.
P. Os recursos visam reapreciação da decisão, não inovação do objeto do processo.
Q. A sentença recorrida fez correta aplicação do direito.
Os recursos foram admitidos como apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito meramente devolutivo (cfr. despacho de 6/7/2026).
Nada obsta à sua apreciação, tendo sido recebidos pela forma e com os efeitos legalmente previstos..
OBJECTO DO RECURSO.
Sem prejuízo das matérias de conhecimento oficioso, o Tribunal só pode conhecer das questões que constem nas conclusões, as quais, por isso, definem e delimitam o objeto do recurso (arts. 635.º/4 e 639.º/1 do CPC).
Assim sendo, importa em especial apreciar:
a) Se caducou o direito de resolução do contrato de arrendamento com os pagamentos das rendas em singelo indicados nos autos;
b) Se, solidariamente com a 1.ª R., devem os demais RR. ser condenados, enquanto fiadores, no pagamento das rendas indicadas na sentença;
c) Em caso afirmativo, se a condenação parcial dos fiadores é inadmissível, por alterar o objeto do litígio e/ou substituir o pedido inicial.
FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO.
Com relevância para a decisão dos recursos, estão provados os factos que de seguida se descrevem e que as partes não colocaram em causa:
a) Os Autores são os actuais donos e legítimos proprietários do prédio urbano referente a um estabelecimento, no rés-do-chão e 1º andar, com entrada pelo número ..., da Rua ... do prédio sito na Rua ... e da Rua ..., ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo ...4 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o nº...039/20001115, (cfr. artº1º da P.I.).
b) Sobre o prédio em causa incide um contrato de arrendamento, celebrado em 07 de Março de 2018, mediante contrato escrito, (cfr. artº2º da P.I.).
c) O contrato foi celebrado com duração limitada, pelo prazo de 5 (cinco) anos, com início em 1 de Maio de 2018 e termo em 30 de Abril de 2023, renovando-se por idêntico e sucessivos prazos, (cfr. artº3º da P.I.).
d) Em 13 de Setembro de 2023, por acordo reduzido a escrito, os primitivos arrendatários e fiadores cederam as suas posições no referido contrato de arrendamento, ficando doravante a constar como arrendatária a aqui 1ª Ré e os 2º a 4ºs Réus como fiadores, conforme contrato de cessão de posição contratual, tendo a 1ª Ré, através dos 2ºs Réus, pago €12.000,00 em dinheiro aos autores aquando da assinatura desse contrato de cessão de posição contratual, (cfr. artº4º da P.I.).
e) Sendo que a renda, no seguimento das atualizações legais, computa-se em €2.846,00 (dois mil oitocentos e quarenta e seis euros) mensais, a qual deveria ser paga por transferência bancária, N.I.B. indicado no contrato de arrendamento, no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que dissesse respeito, (artº5º da P.I.).
f) Os 2º a 4ºs Réus responsabilizaram-se como principais pagadores por todos os montantes que venham a ser devidos pelo 1º Réu, renunciando ao beneficio da excussão prévia, assumindo solidariamente com a sociedade comercial o cumprimento de todas as cláusulas do contrato, aditamentos e suas renovações até efectiva restituição do arrendado, livre de pessoas e bens e declararam que a fiança que prestaram subsistiria ainda que se verifiquem alterações da renda agora fixada, (cfr. artº6º da P.I.).
g) A 1ª Ré não pagou as rendas referentes aos meses de Janeiro, Fevereiro e Março de 2024 na data do respectivo vencimento - ou seja, no primeiro dia útil dos meses imediatamente anteriores àquele a que disser respeito, (cfr. artº7º da P.I.).
h) Apesar das interpelações efectuadas por carta registada para todos os Réus, quer sociedade ré, quer fiadores, nada pagaram a título de rendas até ao dia 22-04-2024, (cfr. artº8º da P.I.).
i) Em 22-04-2024 a Ré A..., Unipessoal, Lda pagou as rendas referentes aos meses de Janeiro, Fevereiro, Março, Abril, Maio e Junho de 2024, sem o acréscimo de qualquer indemnização, e €1.423,00 da renda referente ao mês de Julho de 2024 (cfr. artº8º da P.I.).
j) E pagou em 16-01-2025, a restante parte da renda referente ao mês de Julho de 2024 e a renda referente ao mês de Agosto de 2024, sem o acréscimo de qualquer indemnização (cfr. artº8º da P.I.).
l) Em 14-03-2025 a Ré A..., Unipessoal, Lda pagou a renda do mês de Setembro de 2024 e a renda do mês de Outubro de 2024, sem o acréscimo de qualquer indemnização (cfr. artº8º da P.I.).
m) Em 06-05-2025 a Ré A..., Unipessoal, Lda pagou a renda do mês de Novembro de 2024 e a renda do mês de Dezembro de 2024, sem o acréscimo de qualquer indemnização (cfr. artº8º da P.I.).
n) Em 20-05-2025 a Ré A..., Unipessoal, Lda pagou a renda do mês de Janeiro de 2025 e a renda do mês de Fevereiro de 2025, sem o acréscimo de qualquer indemnização (cfr. artº8º da P.I.)
o) Em 05-06-2025 a Ré A..., Unipessoal, Lda pagou a quantia de €2.134,50 referente a parte da renda do mês de Março de 2025, (cfr. artº8º da P.I.).
p) Em 08-07-2025 a Ré A..., Unipessoal, Lda pagou a restante parte, no montante de €711,95 da renda do mês de Março de 2025, sem o acréscimo de qualquer indemnização, e a quantia de €1 422,10 referente a parte da renda do mês de Abril de 2025, (cfr. artº8º da P.I.).
q) Em 10-08-2025 a Ré A..., Unipessoal, Lda pagou a restante parte, no montante de €711,95 da renda do mês de Abril de 2025, sem o acréscimo de qualquer indemnização, e a quantia de €1 422,10 referente a parte da renda do mês de Maio de 2025, (cfr. artº8º da P.I.).
r) Em 02-09-2025 a Ré A..., Unipessoal, Lda pagou a restante parte, no montante de €711,95 da renda do mês de Maio de 2025, sem o acréscimo de qualquer indemnização, e a quantia de €1 422,10 referente a parte da renda do mês de Junho de 2025, (cfr. artº8º da P.I.).
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SOBRE A RESOLUÇÃO DO CONTRATO.
Dispõe o art. 1048.º/1 do Cód. Civil que o direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido judicialmente, caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º.
Face a tão clara determinação legal, mal se compreende a posição da 1.ª R. no sentido de bastar, para obstar à resolução, que o arrendatário elimine a situação de incumprimento mediante o pagamento das rendas em dívida dentro do prazo da contestação, sem o acréscimo da indemnização.
A letra da lei diz precisamente o contrário e, na verdade, sempre conteve a referida exigência de pagamento da indemnização como condição indispensável à cessação da mora e à manutenção do arrendamento.
Assim, na versão original do Cód. Civil, prescrevia que “o direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca logo que o locatário, até à contestação da acção destinada a fazer valer esse direito, pague ou deposite as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º”.
Enquanto na redacção imediatamente anterior à actual, resultante da Lei nº6/2006, de 27-2, determinava que “o direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa ou para a oposição à execução, destinadas a fazer valer esse direito, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º”.
Assim se explicando que, segundo a jurisprudência, “em caso de mora do inquilino, superior a três meses, no pagamento da renda, o senhorio pode resolver o contrato de arrendamento, mediante a legal comunicação, e instaurar posteriormente a correspondente execução” e que “o inquilino tem a possibilidade de pôr fim à mora no prazo de três meses, após a referida comunicação, pagando as rendas em atraso e a respectiva indemnização, nos termos dos art.ºs 1084.º, n.º 3 e 1041.º, n.º l, ambos do Código Civil, ficando, então, sem efeito a resolução” (cfr. Ac. do Tribunal da Relação do Porto de 13/3/2012, relator Fernando Samões, proc. 789/09.1TBBGC-A.P1, disponível em dgsi.pt).
O que, aliás, também foi manifestado no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça que a recorrente citou e no qual se consignou que “para poder beneficiar da caducidade prevista no artigo 1048º do Código Civil, o Réu/arrendatário só tem de depositar, com a respectiva indemnização, as rendas do último ano, reportado á data da propositura da acção, e, eventualmente, de qualquer renda que, entretanto, se haja vencido” (Ac. de 13/5/2003, relator Moreira Camilo, proc. 02A4707, acessível na mesma base de dados, sendo nosso o sublinhado).
Enquanto a doutrina sempre sustentou que “o direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda extingue-se logo que ao arrendatário pague ou deposite as somas devidas e a indemnização”.
Acrescentando que “as rendas que se forem depositando em singelo sem que tenha [sido] feito o depósito da indemnização devida por mora anterior são primeiro imputáveis à indemnização, de modo que ficam também elas em mora (v. art. 785.º CC)” e que “temos aqui uma aplicação particular do princípio enunciado no art. 763.º-1 CC” (cfr. J. Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 2.ª ed., pp. 744-5; no mesmo sentido, quanto ao acréscimo da indemnização, cfr. J. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, Anotado e Comentado, 4.ª ed., p. 331, e P. Romano Martinez, Direito das Obrigações, Parte Especial, Contratos, p. 181).
Mesmo hodiernamente, aliás, essa exigência é vista com a maior amplitude possível, sem prejuízo da fixação do seu valor em 20% da retribuição, quando na versão anterior da lei era o dobro, afirmando-se que “a percentagem definida para cálculo da indemnização aplica-se ao montante global da dívida que inclua a par das rendas ou alugueres também os encargos e despesas devidas” (cfr. Ana Afonso, Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Contratos em especial, ed. UCP Editora, p. 421).
Nem outra coisa seria compreensível, visto que, prevendo o art. 1041.º/1 do Cód. Civil que, “constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 20 /prct. do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento”, sempre caberia questionar qual a razoabilidade de a lei eliminar a possibilidade de resolver o contrato mediante o pagamento da renda em singelo, sem cuidar, ao mesmo tempo, do destino da dívida pela indemnização moratória, a não ser que se considerasse razoável, e que evidentemente não o é, obrigar o senhorio, depois de recorrer em vão à acção de despejo, a intentar novo processo simplesmente para exigir o pagamento das indemnizações que estivessem em falta.
Daqui resulta, pois, que todos os elementos relevantes da interpretação, desde o literal até ao histórico, passando pelo sistemático e racional, determinam que a cessação da mora, pela falta de pagamento da renda no momento próprio, para evitar o sucesso do pedido de despejo, apenas ocorre se o inquilino satisfizer a retribuição acordada e a indemnização moratória.
Acresce que, como resulta dos factos provados nas alíneas l) e segs. dos factos provados, vários pagamentos foram realizados pela R. após o final de Abril de 2025, quando estava já findo o prazo para contestar, relativos a rendas anteriores, e que, como resulta da condenação da al. c) do dispositivo, sem impugnação das partes, as entregas não atingem o montante global que era devido a esse título.
Improcedem, pois, todas as conclusões do recurso que a 1.ª R. interpôs.
SOBRE A RESPONSABILIDADE DOS FIADORES.
Para recusar a responsabilidade dos fiadores, a sentença recorrida convocou o disposto no art. 1041.º do Cód. Civil, ma segundo pensamos, equivocou-se nesse segmento.
Nos termos do nº5 dessa disposição legal, caso exista fiança e o arrendatário não faça cessar a mora nos termos do n.º 2, o senhorio deve, nos 90 dias seguintes, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida.
A norma em causa acrescenta que “o senhorio apenas pode exigir do fiador a satisfação dos seus direitos de crédito após efetuar a notificação prevista no número anterior” (nº6).
Para finalizar com a prescrição, atinente a diversa temática, de que nos contratos sujeitos ao regime de arrendamento apoiado, o senhorio pode, no âmbito de acordo de regularização de dívida, reduzir ou dispensar a indemnização prevista no n.º 1, sem prejuízo do direito à resolução do contrato e à cobrança de juros de mora, em caso de incumprimento do acordo (nº7).
Neste quadro, a sentença recorrida consignou apenas que “existindo fiança pelos 2ºs, 3º e 4º Réus e não tendo a arrendatária, aqui 1ª Ré, feito cessar a mora nos termos do nº2 do artigo 1041º do Código Civil os autores não notificaram os fiadores, aqui 2ºs, 3º e 4º Réus da mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda e das quantias em dívida durante 3 ou mais meses, pelo que nos termos do nº6 a contrario do aludido artigo 1041º os autores não podem exigir dos fiadores, aqui os 2ºs, 3º e 4º Réus, a satisfação dos seus direitos de crédito” (cfr. fls. 19).
Todavia, parece-nos que a decisão olvidou o que resulta conjugadamente dos factos provados das alíneas seguintes:
g) A 1ª Ré não pagou as rendas referentes aos meses de Janeiro, Fevereiro e Março de 2024 na data do respectivo vencimento - ou seja, no primeiro dia útil dos meses imediatamente anteriores àquele a que disser respeito, (cfr. artº7º da P.I.).
h) Apesar das interpelações efectuadas por carta registada para todos os Réus, quer sociedade ré, quer fiadores, nada pagaram a título de rendas até ao dia 22-04-2024, (cfr. artº8º da P.I.).
Note-se que as referidas missivas foram enviadas a 19/1/2024, como se viu no relatório, quando já se verificava a situação de mora de duas rendas e após o decurso do prazo que o art. 1041.º/2 do Cód. Civil prevê para a cessação moratória.
Algo que, a nosso ver, representa inegável observância da exigência prevista no art. 1041.º/5 do Cód. Civil, a fim de assegurar a interpelação dos fiadores para o conhecimento da situação de incumprimento, no pagamento da renda, por parte do inquilino, agora necessária para a constituição do direito a favor do senhorio de reclamar a responsabilidade que para aqueles emerge da fiança.
Garantindo sejam alcançadas as finalidades que, segundo se crê, presidiram ao intento legislativo no aditamento daquela norma, de procurar que a intervenção do fiador, para evitar a sua responsabilidade e pela proximidade que terá com o inquilino, possa pôr cobro ao incumprimento, de um lado.
E, do outro, de obstar a situações em que o fiador seja surpreendido com a exigência de pagamento de valores desnecessariamente elevados.
Nada existindo na lei, ou sequer no plano da razoabilidade que deve reger a sua interpretação, que justifique a ideia de, por cada novo incumprimento, forçar o senhorio a realizar sucessivas comunicações no mesmo sentido.
Tanto mais que, em complemento à interpelação extra-judicial, é de relevar a citação dos fiadores para o processo, com a concomitante advertência reiterada de que permanecia o incumprimento da obrigação de pagamento da renda - assim constituindo, pois, uma segunda interpelação para o efeito, agora judicial e inerente à citação.
Não havendo que decidir no nosso caso se ela é capaz de substituir a prévia notificação, que a jurisprudência tem tratado sem consenso (em sentido afirmativo, cfr. o Ac. do TRG de 18/12/2024, proc. 10/24.2T8MNC.G1, e contra, o Ac. do TRL de 4/7/2023, pr. 1202/22.4T8SXL.L1-7, ambos em dgsi.pt).
Está em causa, pois, na exigência do art. 1041.º/5 e 6 do CC, uma condição da acção, ou seja, um elemento necessário para a procedência da pretensão deduzida, como acertadamente afirmam os recorrentes, e que eles observaram.
Em conformidade com a doutrina, para quem, “caso exista fiança, esta norma vem estabelecer a obrigação de o locador notificar o fiador, no prazo de 90 dias, dando-lhe conhecimento da existência da mora e das quantias em dívida, para assim poder acionar esse devedor subsidiário” (cfr. M. Olinda Garcia, Alterações em matéria de Arrendamento Urbano, in Julgar Online, Março de 2019, p. 8).
Ou, no dizer da jurisprudência, “a alegação da senhoria em como notificou o fiador da mora do arrendatário é constitutiva do seu direito a ver-se paga por aquele das rendas em falta” (cfr. Ac. do Tribunal da Relação do Porto de 10/7/2025, relatora Teresa Fonseca, proc. 379/23.6T8ILH.P1, na mesma base de dados).
Sem prejuízo das condicionantes gerais ao exercício do direito de reclamar a renda, uma vez que, “tendo sido feita a notificação ao fiador dentro do prazo de noventa dias, o direito de o senhorio lhe exigir o pagamento da renda está ainda sujeito ao prazo de prescrição de cinco anos” (cfr. Ana Afonso, Ob. cit., p. 423).
Por outro lado, nesta parte, carece o recorrido de razão quando afirma que a pretensão deduzida pelos AA. no recurso “não corresponde ao pedido formulado na petição inicial”, estando aqueles inibidos de “alterar o objeto do litígio nem substituir o pedido inicial”, pois é certo que logo na petição inicial foi requerida a condenação solidária dos Réus a pagarem aos Autores as rendas vencidas até à data de 26-02-2024, no total de € 8.538,00, as rendas vencidas até trânsito ao julgado e os valores que possam vencer-se até à entrega do locado.
Pretensão de que a condenação na parte em falta da renda do mês de Junho de 2025 e as demais rendas dos meses seguintes ao mês de Junho de 2025, vencidas e vincendas até trânsito em julgado, representa mero acolhimento parcial, sem idoneidade para alterar o objecto do litígio.
Na realidade, com essa alegação, confunde o recorrido, manifestamente, uma situação de parcial procedência do pedido, que como é óbvio a lei consente, com uma questão nova apenas manifestada no recurso ou com uma pretensão desviada do quid a que respeitava a petição inicial.
No entanto, segundo pensamos, a condenação dos fiadores já não deverá compreender a indemnização pela ocupação do imóvel posterior à resolução do contrato, calculada em quantia mensal equivalente ao dobro da renda pelo período decorrido entre a data da resolução e a data da entrega efectiva.
Desde logo, porque já não está em causa o dever de pagamento da renda que o contrato prevê, mas uma indemnização em substituição pelo comportamento de ocupação ilícita do imóvel, com efeito idêntico ao do enriquecimento sem causa, de que apenas é responsável o ocupante (cfr. art. 1045.º/1 do CC).
Além disso, como nota a jurisprudência, “o facto de a fiança ser um negócio de risco, determina a necessidade de a declaração fidejussória ser interpretada de forma estrita, segundo o critério do carácter menos gravoso para o declarante, de acordo com o princípio in dubio pro fideiussore”.
Sendo certo, por isso, que “tendo os fiadores se comprometido perante “obrigação emergente do contrato, seus aditamentos e prorrogações”, e pelo critério interpretativo assumido, interpretação estrita e in dubio pro fideiussore, a dita obrigação dos fiadores é de considerar ter pressuposto sempre que o arrendamento não estivesse findo, não abrangendo a indemnização devida pela arrendatária, face ao atraso na restituição do locado” (cfr. Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 15/9/2022, relator Vieira e Cunha, proc. 8520/20.4T8PRT-B.P2.S1, acessível em Jurisprudência do STJ em linha).
Interpretação que se ajusta, no essencial, a nosso ver, ao contrato dos nossos autos, no qual os fiadores “assumiram solidariamente (…) o cumprimento de todas as cláusulas deste contrato, aditamentos e suas renovações”.
E que, embora se tenha estendido “até efetiva restituição do arrendado”, já não inclui, no âmbito da responsabilidade dos fiadores, os valores que falham no pressuposto previsto no início dessa estipulação negocial, radicado na obrigação de cumprimento das cláusulas do contrato, que nada contempla sobre a eventual indemnização pela falta de restituição do imóvel, o mesmo ocorrendo, segundo pensamos, com os restantes montantes que somente se possam vencer depois de plenamente consumada a extinção contratual.
Em consequência, a par da total improcedência das conclusões da 1.ª R., procede parcialmente a pretensão que os AA. manifestaram na acção quanto à responsabilização dos fiadores e que, segundo se crê, considerando a parte inicial das suas alegações, não modificaram no âmbito do recurso.
DECISÃO:
Pelo exposto, negando-se provimento à apelação interposta pela 1.ª R. e concedendo-o parcialmente ao recurso que os AA. interpuseram, decide-se, em alteração das alíneas c) e e) do dispositivo da sentença recorrida, condenar todos os RR., solidariamente, a pagar aos AA. a parte em falta da renda do mês de Junho de 2025 e as demais rendas dos meses seguintes ao mês de Junho de 2025, vencidas e vincendas até trânsito em julgado; no mais, pela improcedência das apelações, confirmar a decisão recorrida quanto às alíneas a), b) e d) do seu dispositivo.
Custas do recurso interposto pela 1.ª R. a seu cargo, da acção e do recurso dos AA. na proporção do decaimento, que se fixa em 1/5 para os AA. e no restante para os demais, sem prejuízo do apoio judiciário (art. 527.º do CPC).
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SUMÁRIO
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(o texto desta decisão não segue o Novo Acordo Ortográfico)
Porto, d. s. (28/09/2026)
Nuno Marcelo Nóbrega dos Santos de Freitas Araújo
Carla Jesus fraga
Ana Paula Amorim