Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 211/20.2T8MLD.P1 |  |
REGIME DE EXCLUSIVIDADE
REVOGAÇÃO UNILATERAL
CESSAÇÃO INFUNDADA
EFEITOS
DIREITO À REMUNERAÇÃO
II - Se a mediadora atende ao pedido do cliente de que a venda do seu imóvel só deverá ocorrer quando encontre imóvel para adquirir, determinando ao proponente que deve ser conferido um prazo razoável para tal busca, deve a proposta final contemplar igualmente a fixação desse prazo, ao abrigo do princípio da boa-fé.
III - O contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, quando nada é consensualmente regulado, não permite a revogação unilateral.
IV - Se o cliente declara revogar o contrato, no decurso do período de vigência, incorre em declaração de cessação infundada.
V - Essa declaração pode implicar que:
. tendo o mediador desenvolvido todos os atos necessários à concretização do negócio, mantenha o direito à remuneração; ou
. não tendo sido desenvolvida essa atividade, o mediador seja indemnizado pelos danos que sofreu, nos termos gerais.
VI - Tendo sido apresentada ao cliente proposta de aquisição do seu imóvel depois de apresentada a revogação, pelo valor acordado mas sem permitir a análise de qual o prazo razoável para se realizar o negócio, não completou a mediadora todos os atos necessários àquela concretização, não tendo direito à remuneração.
1). Relatório.
AA…, Lda., com sede na …, Lote …, Loja …, …, propôs contra
BB… e CC…, casados, residentes na Rua …, Lote .., …, …,
Ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, pedindo a sua condenação no pagamento da quantia de 6.150 EUR a título da comissão prevista na cláusula 5.ª do contrato de mediação imobiliária, acrescida de juros vencidos e vincendos até efetivo e integral pagamento.
O sustento de tal pedido assenta, sucintamente, na seguinte alegação:
. enquanto sociedade que se dedica à mediação imobiliária, celebrou com os Réus em 04/12/2019 um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, com duração inicial de doze meses, para venda do prédio urbano, destinado a habitação, sito na Rua …, Lote .., …, …, Mealhada, pertencente aos Réus;
. obrigou-se assim a Autora a diligenciar comprador para o imóvel pelo preço de 95.000 EUR;
. todos os termos do contrato foram explicados aos Réus;
. desenvolveu ações de promoção do imóvel com vista à angariação de compradores que vieram a ter resultado, tendo angariado interessados compradores para o imóvel, designadamente DD…, por um valor final de 95.000 EUR;
. a venda só não se realizou porque os Réus não quiseram;
. não sendo imputável à Autora a não conclusão do negócio, a denúncia do contrato de mediação efetuada pelos mesmos Réus é intempestiva e infundada.
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Contestaram os Réus alegando, em síntese, que:. a Autora atua em abuso de direito;
. contactaram a Autora no sentido de adquirirem uma moradia e o Réu mencionou que consideraria a venda do seu imóvel após ter encontrado um imóvel com condições para a sua compra;
. nunca receberam cópia integral do contrato;
. contra o argumento do Réu marido de que não venderia a sua casa sem ter outra para se mudarem, foi referido que a propoente da aquisição do seu imóvel se dispunha a dar um prazo razoável para a marcação da escritura, suficiente para que os Réus encontrassem outro imóvel, o que foi rejeitado pelo Réu;
. a Autora nunca apresentou qualquer solução de compra de imóvel nem foi apresentada proposta de aquisição do seu imóvel por 95.000 EUR;
. daí terem cessado a relação com a Autora;
. a Autora nunca informou os Réus de que, caso não vendessem, a comissão imobiliária, seria devida, caso em que jamais teriam aceite celebrar fosse que contrato fosse.
Pedem a improcedência a ação a e condenação da Autora como litigante de má-fé em multa e indemnização não inferior a 1.500 EUR.
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A Autora pronunciou-se referindo que não ignorava que os Réus necessitavam de arranjar outro imóvel para viverem após a venda da sua habitação mas o contrato não foi assinado sob qualquer tipo de condição aposta no mesmo.
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Foi proferido despacho no qual se identificou o objeto do litígio como sendo:. saber se estão verificados os pressupostos de que depende a obrigação de os Réus procederem ao pagamento do montante de 6.150 EUR a título de comissão do serviço contratado com a Autora e saber se a Autora litiga de má-fé.
E identificaram-se como temas de prova saber se:
. a Autora angariou uma proposta de compra do imóvel (fração identificada no artigo 2º da PI) dos Réus no montante de 95.000 EUR;
. tal proposta foi comunicada e declinada pelos Réus, que declararam recusar vender o imóvel;
. subjacente à celebração do acordo designado como “Contrato de Mediação Imobiliária” as partes acordaram que a Autora se obrigava a angariar uma moradia para os Réus procederem à sua compra ou permuta com o seu imóvel, bem como à venda ou permuta deste imóvel pelo montante mínimo de 95.000 EUR logo que o imóvel pretendido pelos Réus estivesse negociado.
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Realizou-se audiência de julgamento tendo sido proferida sentença a julgar improcedente a ação e a não condenar a Autora como litigante de má-fé.Inconformada, recorre a Autora apresentando as seguintes conclusões:
«1) Em face da atividade probatória produzida no âmbito da audiência de discussão e julgamento, com enorme relevância para a causa, deveria a Mma. Juiz a quo ter dado como assente que:
- a comercial EE…, na data de assinatura do acordo explicou todos os termos e cláusulas aos réus designadamente o que significava assinarem um contrato em exclusivo com a autora.
2) e, ao invés, deveria ter dado como não provado os seguintes factos: 6. o Réu comunicou à vendedora que desconhecia o valor de mercado mas que só consideraria a sua venda após ter encontrado um imóvel com condições para a sua compra.
13. nesse mesmo dia (4.12.2019), os réus reforçaram que só venderiam a sua casa quando estivesse assegurada a compra de outra, para fazerem a mudança direta.
3) A comercial responsável pelo acompanhamento dos RR., num depoimento perfeitamente percetível, compreensível e verosímil, explicou que os RR. tinham interesse em adquirir uma nova casa sendo a venda da primeira necessária à compra da segunda. 4) para salvaguardar os interesses dos RR., a testemunha EE… negociou com eles um regime de exclusividade, que explicou, de forma a controlar o processo de venda para acautelar a necessidade de os RR. terem tempo para comprar novo imóvel.
5) Os RR. já tinham tido contacto prévio com outras imobiliárias e estiveram sempre acompanhados por uma profissional da área, advogada, irmã do Réu marido.
6) Nos referidos termos, deveria ter sido dado como provado o seguinte facto, como resultado da valoração feita dos trechos de depoimento citados, designadamente o depoimento da testemunha EE… na audiência de discussão e julgamento de 14/06/2021, com início às 11:39:18 e fim às 12:26:40 nos minutos: 6:00 a 8:30 e 10:40 a 13:00 e 37:55 a 39:00; do depoimento de parte do R. marido prestado na audiência de discussão e julgamento de 14/06/2021, com início às 9:58:02 e fim às 10:50:58, do minuto 35:00 a 36:00 e 43:30 a 38:00, todos registados em suporte magnético no sistema citius, bem como do teor do CMI junto à pi a fls…:
7) - A comercial EE…, na data de assinatura do acordo explicou todos os termos e cláusulas aos réus designadamente o que significava assinarem um contrato em exclusivo com a Autora.
8) Salvo o devido respeito, e sem prejuízo de a A. saber que os RR. queriam vender mas ter tempo para poderem comprar, o tribunal a quo laborou em erro porque em momento algum houve a aposição de uma condição suspensiva ao CMI como se constata do teor do mesmo e não foi imposta a efetivação de uma compra de uma casa por parte dos RR. para posteriormente levarem a sua casa a venda visto que estes precisavam de saber que vendiam e por quanto vendiam para saber em concreto o que poderiam comprar.
9) Isto, sob pena de acontecer como no passado, em que os RR. não adquiriram por não terem financiamento para o efeito dada a baixa avaliação da sua casa.
10) Assim, por conjugação das mais elementares regras da experiência com os depoimentos da testemunha EE… na audiência de discussão e julgamento de 14/06/2021, com início às 11:39:18 e fim às 12:26:40 nos minutos: 6:00 a 8:30; 8:30 a 9:30, 10:40 a 13:00, e 19:55 a 23:25; do depoimento de parte do R. marido prestado na audiência de discussão e julgamento de 14/06/2021, com início às 9:58:02 e fim às 10:50:58, do minuto 35:00 a 36:00; 43:30 a 38:00 e 19:20 a 20:00, todos registados em suporte magnético no sistema citius, bem como do teor do cmi e demais prova documental junta à pi a fls…, deveria ter sido dado como não provados os seguintes pontos da matéria de facto:
6. o Réu comunicou à vendedora que desconhecia o valor de mercado mas que só consideraria a sua venda após ter encontrado um imóvel com condições para a sua compra.
13. nesse mesmo dia (4.12.2019), os Réus reforçaram que só venderiam a sua casa quando estivesse assegurada a compra de outra, para fazerem a mudança direta.
***
11) Os RR. acordaram com a A. em celebrar um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, sendo que tinham em vista a compra de uma outra moradia, e para tal, precisavam de vender a sua casa.
12) A A., porque estava vinculada a tal, procurou e encontrou interessada para o imóvel dos RR., que inclusive lhes dava tempo para saírem do imóvel, isto pelo valor pelo qual o CMI (a fls…) foi assinado.
13) Os RR., como a A. fez questão de lhes comunicar, eram livres de não vender. é um facto.
14) Mas em nenhum momento ou em nenhum documento ficou condicionada a validade do CMI para venda do seu imóvel à compra de um outro por parte destes. Este era o seu objetivo, mas tal como foi devidamente explicado aos RR. pela A., eram processos e negócios diferentes, sendo que a A. ao arranjar interessada para o imóvel teve o cuidado de a mesma estar ciente que seria necessário um prazo para os RR. arranjarem nova casa.
15) Por outras palavras, não considerar que o negócio visado não se realizou por causa não imputável aos interessados, por forma a ver negar o direito à remuneração da aqui A., é:
- descaracterizar por completo o princípio da autorresponsabilidade das partes.
- abrir portas a que qualquer justificação sirva para os contratantes de mediação imobiliária se eximam do dever de pagar a remuneração acordada com as empresas dessa área.
- em última análise, e levando a decisão de acordo com os factos nela prolatados, desconsiderar por completo o princípio plasmado no artigo 6.º do nosso código civil, designadamente ignorantia legis non excusat.
16) Nos referidos termos, cremos ter sido erroneamente interpretado o disposto no art. 19/2 do RJMI, na medida em que o email e missiva enviada pelos RR. em 8 e 9 de fevereiro de 2020 configuram uma declaração antecipada de não cumprimento, até porque a própria irmã do R. marido é, como consta na ata da sessão de 22/06/2021, quando perguntada aos costumes, era advogada.
17) Se tal não configura uma declaração antecipada de não cumprimento, à luz da teoria da impressão do declaratário, nos termos do art. 805.º n.º 2 do C.C. e 236.º n.º 1 do C.C., não sabemos o que mais pode configurar.
18) Até pelo teor da missiva da autora de 11 de fevereiro de 2020 resulta que o entendimento que esta teve foi que o R. mais não queria cumprir ou estar vinculado ao contrato vigente – sim, vigente, pois não foi validamente denunciado nem a A. aceitou a resolução ou esta foi apreciada em sede judicial – pelo que o que a A. fez foi dar conhecimento que cumpriu a sua obrigação e que como tal a remuneração era, e no seu entender, é devida.
19) Assim sendo, cremos ter sido erroneamente interpretado o disposto nos arts. 19 n.º 2 do RJMI, bem como o disposto no art. 6.º do c.c., 805 n.º 2 do C.C. e 236 n.º 1 do C.C..».
Termina pedindo a revogação da decisão.
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Os Réus contra-alegaram pugnando pela manutenção do decidido.*
As questões a decidir são determinar:. o alcance das obrigações assumidas pela Autora em relação aos Réus no que respeita ao contrato;
. se a não realização do negócio angariado se deveu a facto imputável aos Réus.
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2). Fundamentação.2.1). De facto.
Foram julgados provados os seguintes factos:
«1. A Autora é uma sociedade comercial, que sob a designação GG…, se dedica à mediação imobiliária, obrigando-se a diligenciar na obtenção de interessados na realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, e ainda à permuta, ao trespasse ou ao arrendamento dos mesmos.
2. Os Réus eram (e ainda são) proprietários do prédio urbano destinado à habitação, tipo T2, sito na Rua …, Lote .., …, …, Mealhada, descrito na Conservatória de Registo Predial da Mealhada sob n.º …., com licença de utilização n.º .. emitida pela CM da …, e inscrito na matriz com o artigo …., freguesia ...
3. Em finais de setembro de 2019, o Réu consultou um site onde era publicitada a venda de uma moradia sita em … tendo colocado algumas questões sobre as condições de venda e características do imóvel.
4. O Réu foi contactado telefonicamente pela vendedora EE… que se prontificou a reunir pessoalmente com o Réu para fornecer as informações pretendidas solicitando a sua presença no seu escritório.
5. O Réu encontrou-se com a vendedora e foi aconselhado a vender a sua fração antes de comprar outro imóvel.
6. O Réu comunicou à vendedora que desconhecia o valor de mercado mas que só consideraria a sua venda após ter encontrado um imóvel com condições para a sua compra.
7. No dia 4 de dezembro de 2019, a vendedora EE… foi a casa dos Réus e estes assinaram o acordo escrito designado de “Contrato de Mediação Imobiliária” para venda do prédio identificado no ponto 2, do qual não foi dada cópia aos Réus.
8. No âmbito do referido acordo, consta como cláusula 2ª: Autora obrigou-se a diligenciar no sentido de arranjar comprador para o prédio urbano supra identificado pelo preço de 95.000,00 €.
9. No âmbito de tal acordo, consta como cláusula 4ª: os Réus (segundos contratantes) contrataram a Autora (mediadora) em regime de exclusividade. Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a Mediadora contrata tem o direito de promover objeto do contrato de mediação durante o respetivo período de vigência.
10. Mais consta como cláusula 5º que: “1.A remuneração só é devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no artigo 19º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro. 2.O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração pelos serviços prestados a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, mas nunca inferior à comissão de €5.000,00 (…), acrescida de IVA à taxa legal.3.A obrigação do pagamento da remuneração será devida e liquidada: a) Aquando da celebração do contrato-promessa desde que seja garantido um sinal de, pelo menos, 10% do valor do negócio; b) Aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado, sem prejuízo do disposto na alínea anterior.”
11. Mais consta como cláusula 8º que tal acordo tem uma validade de 12 meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente, 15 dias em relação ao seu termo, mas nunca com uma antecedência superior a 45 dias.
12. Desde a data de outorga do referido acordo, a Autora fez um estudo do imóvel; procedeu a um estudo de mercado de modo a estabelecer um preço de venda para o imóvel de acordo com o statu quo do tráfego imobiliário local; procedeu à apresentação comercial do imóvel; elaborou a foto reportagem do imóvel; procedeu à exposição e publicação da apresentação do imóvel através do seu website e de mais de 200 portais em todo o mundo, inclusive os mais importantes portais de promoção de imóveis a nível nacional; tratou da obtenção do certificado energético do imóvel; e promoveu duas visitas de potenciais interessados ao imóvel.
13. Nesse mesmo dia (4.12.2019), os Réus reforçaram que só venderiam a sua casa quando estivesse assegurada a compra de outra, para fazerem a mudança direta.
14. A Autora angariou uma interessada compradora para o referido imóvel (DD…) que fez uma proposta de compra por € 90.000,00, que foi rejeitada pelos Réus e outra por €92.000,00, também rejeitada pelos Réus.
15. DD… apresentou junto da Autora uma proposta final de 95.000,00 € condicionada a financiamento, que garantidamente conseguiria por parte do Banco à existência de fiadores para a operação de mútuo.
16. O Réu, a 8 de fevereiro de 2020, na reunião, que ocorreu na sua habitação, que teve com a comercial EE… e FF… e onde lhe foi comunicado a existência da proposta de 92.000,00 € disse que ia falar com a sua esposa, mas que só vendia pelos 95.000,00 € e se lhe fosse apresentada uma proposta relativa à moradia em interesse ou a uma eventual alternativa dentro das condições comunicadas, ao que lhe foi dito, expressamente, que conseguir-se-ia facilmente uma proposta no referido montante em face do interesse da compradora e que, pelo preço da promoção, teria que ser paga a comissão à Autora, nos termos do acordo celebrado.
17. Nessa ocasião o Réu foi informado que a compradora interessada se dispunha a dar um prazo razoável para a marcação da escritura, suficiente para que os Réus encontrassem outro imóvel, o que o Réu rejeitou porquanto o que pretendia era a apresentação de um imóvel para aquisição.
18. FF…, perante a postura do Réu, referiu que fizesse o que quisesse, pois que, de qualquer maneira, se não vendesse a casa pelo valor pedido teria que pagar o valor da comissão imobiliária.
19. O Réu, no dia 8 de fevereiro de 2020, pelas 20:04 enviou um e-mail para o endereço eletrónico de EE…, ao cuidado desta com o seguinte teor ”Serve a presente para, na sequência dos últimos eventos, solicitar que me envie o duplicado do contrato de angariação imobiliária que celebrou comigo e levou para completar e devolver assinado, e que ainda não teve a amabilidade de me entregar. Em face das ameaças recebidas, da pressão e assédio a que hoje fui submetido, venho pela presente informar que necessito do referido contrato para saber aquilo a que me vinculei, sendo contra as regras da boa fé e dos bons costumes, pretender que eu assine um contrato não totalmente preenchido e não me entregar o duplicado do mesmo. Em face dos últimos eventos informo que não pretendo mais promover a venda do meu apartamento, sendo certo que não sei como denunciar o contrato que nem sequer tenho em meu poder”.
20. O Réu no dia 9 de fevereiro de 2020 enviou uma missiva à Autora, com o seguinte teor: (…) Assunto: Comunicação de revogação do contrato (…) Serve a presente para, na sequência dos últimos eventos, solicitar que me envie o duplicado do contrato de angariação que celebrou comigo e levou para completar e devolver assinado, e que ainda não teve a amabilidade de me entregar. Em face das ameaças recebidas, da pressão e assédio a que fui ontem submetido, para aceitar uma proposta de venda do meu apartamento, quando foi sempre informado por mim à colaboradora EE..., que pretendia encontrar em primeiro lugar um imóvel para comprar, sem que sequer me tenham apresentado soluções, venho pela presente informar que necessito do referido contrato para saber aquilo a que me vinculei, sendo contra as regras da boa fé e dos bons costumes, pretender que eu assine um contrato não totalmente preenchido e não me entregar o duplicado do mesmo. Em face dos últimos eventos informo que não pretendo mais promover a venda do meu apartamento, terminando assim a relação contratual com essa empresa, cujas condições ignoro pois nem sequer tenho o contrato em meu poder.(…).
21. A Autora enviou a missiva data de 11 de fevereiro de 2020 ao Réu, na qual consta que:
“Assunto: Contrato de Mediação Imobiliário em Regime de Exclusividade (…), na sequência do incumprimento, por parte de V. Ex.as (…) vimos informar:. Em primeiro lugar, cumpre começar por salientar que na sequência do contrato de mediação imobiliária celebrado em Regime de Exclusividade com V. Exas em 04 de dezembro de 2019, a AA…, obrigou-se a diligenciar no sentido de arranjar comprador para o prédio já supra identificado, por um preço de 95.000,00 (…). Na verdade, as referidas ações de promoção e divulgação do imóvel acabaram por se revelar frutíferas, uma vez que, depois de um período de negociações com um interessado angariado pela AA…, este apresentou como proposta final os 95.000,00 (…). Nestes termos, vimos comunicar a V. Ex.as que, na presente data, se encontra em débito para com a AA… (…) no montante de 6.150,00 € (…) pelos serviços prestados. Assim sendo, damos a V. Ex.as um prazo de 48 horas a partir da receção da presente missiva para transferir o montante (…).”
22. Os Réus nunca procederam à visita de qualquer imóvel com vista à sua aquisição.
23. A Autora nunca respondeu aos pedidos dos Réus para ver o imóvel que pretendiam adquirir.».
E resultaram não provados:
«A comercial EE…, na data de assinatura do acordo explicou todos os termos e cláusulas aos Réus designadamente o que significava assinarem um contrato em exclusivo com a Autora bem como as consequências do respetivo incumprimento.
A Autora procedeu à recolha de documentação necessária para a respetiva venda.
A Autora comunicou e explicou “devidamente” a proposta angariada de €95.000,00.
Posteriormente à referida reunião de 8 de fevereiro de 2020, os RR. deixaram de atender e de querer falar com os comerciais da Autora.
A Autora solicitou aos Réus que fizessem visitas a vários imóveis.»
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2.2). Do mérito do recurso.A). Impugnação da matéria de facto.
Como introdução, queremos apenas referir a péssima qualidade da gravação de ambas as sessões de julgamento, em especial no que concerne ao depoimento de parte do Réu BB… o que nos dificultou, numa medida que consideramos totalmente desnecessária, a audição que a recorrente pretende.
E, do que pensamos que conseguimos retirar dessa audição, temos então:
Primeiro facto não provado.
«A comercial EE…, na data de assinatura do acordo explicou todos os termos e cláusulas aos Réus designadamente o que significava assinarem um contrato em exclusivo com a Autora bem como as consequências do respetivo incumprimento.».
Para se analisar esta questão, há que aferir se o contrato pode ser enquadrado numa celebração com prévia negociação ampla entre as partes ou se, pelo contrário, as cláusulas do contrato já estavam pré-determinadas e os Réus se limitaram a declarar se as aceitavam ou a optar entre as possibilidades ali inscritas.
Ou seja, está em causa saber se o contrato se pode enquadrar no regime das cláusulas contratuais gerais (em especial, artigos 5.º e 6.º, do Decreto-Lei n.º 446/95, de 25/10).
Analisando o contrato que foi junto com a petição inicial – documento n.º 2 -, verifica-se que se trata de um impresso, com as cláusulas previamente escritas, contendo ora espaços para se preencher a informação do caso concreto – identificação do vendedor, do imóvel e do preço acordado para venda – ora quadrículas para se inscrever uma opção – regime de contratação -.
E do que pensamos que retiramos da produção de prova, nomeadamente das declarações dos Réus e da testemunha EE…, aqueles não tinham a possibilidade de se pedir que celebrasse um contrato diferente, personalizado para os seus interesses concretos; «só» podiam aceitar aquele tipo de contrato, escolhendo as opções que o mesmo oferecia.
Essa falta de personalização contratual revela-se segura pois:
. na versão dos Réus, estes quereriam realizar uma permuta ou, pelo menos, vender o seu imóvel quando tivessem encontrado um outro para residirem;
. a Autora, negando que existisse qualquer condição para que a venda do imóvel dos Réus só se concretizasse quando houvesse a segurança de aquisição de outro imóvel pelos mesmos Réus, face ao mencionado em julgamento, aceita que era intenção dos Réus vender o seu imóvel e só saírem do mesmo quando adquirissem um outro para residirem. Por isso é que, como EE… referiu em julgamento, era preciso encontrar um comprador que estivesse na disposição de aguardar que os proprietários/Réus adquirissem outro imóvel para poder entrar na sua posse.
Ora, essa realidade não está espelhada no contrato, certamente porque o tipo de negócio que aí se encontra no está espelhado nas suas cláusulas nem foi alterado nesse sentido.
Daí que entendamos que, no caso concreto, todo o contrato que foi celebrado tinha cláusulas pré-estabelecidas que os aderentes/Réus se limitaram a aceitar, de uma ou outra forma; e esta inclui a cláusula de exclusividade pois também esta foi previamente redigida, limitando-se os Réus a optar em submeter o contrato a esse regime ou (veja-se Fernando Baptista Oliveira, Manual da Mediação Imobiliária, páginas 194 e 195).
Assim sendo, apurar se o teor do contrato foi ou não devidamente comunicado aos Réus tem de ter como ponto de partida o disposto no artigo 5.º, do citado Decreto-Lei n.º 446/95, de 25/10:
«1 - As cláusulas contratuais gerais devem ser comunicadas na íntegra aos aderentes que se limitem a subscrevê-las ou a aceitá-las.
2 - A comunicação deve ser realizada de modo adequado e com a antecedência necessária para que, tendo em conta a importância do contrato e a extensão e complexidade das cláusulas, se torne possível o seu conhecimento completo e efetivo por quem use de comum diligência.
3 - O ónus da prova da comunicação adequada e efetiva cabe ao contratante que submeta a outrem as cláusulas contratuais gerais.».
No caso, a Autora teria de demonstrar que comunicou o teor das cláusulas aos Réus de modo a estes estarem aptos a terem o seu efetivo conhecimento.
Afigura-se-nos que a única cláusula que os Réus podem não ter compreendido no seu concreto alcance é aquela onde mencionam aceitar submeter o contrato ao regime de exclusividade; no contrato esclarece-se uma parte do que tal significa – só a mediadora contratada tem o direito de promover o negócio na vigência do contrato – cláusula 4.ª, n.º 2 -.
Assim, esse aspeto da exclusividade não vemos que possa ter passado despercebido aos Réus que assinaram o contrato e em que não alegam que não tiveram acesso ao seu teor; alegam antes (e provaram) que não ficaram com uma cópia do contrato mas isso não se relaciona com a comunicação, naqueles termos, das cláusulas contratuais.
O que a recorrente menciona na sua peça de recurso (a irmã do Réu BB… sempre o aconselhou, com conhecimento para tal por ser advogada) não releva pois, por um lado, o que o recorrente indica no excerto da gravação é que o aconselhou a realizar uma permuta, não estando em causa o teor do contrato; e, por outro lado, ao minuto 41.57 concretiza o Réu que a sua irmã não esteve presente aquando da celebração do contrato).
Os Réus puderam ter conhecimento da abrangência do contratado e do que significava aquela parte da cláusula de exclusividade devido a terem tido acesso ao mesmo e, do mesmo constar a definição desse regime.
Deste modo, ao assinarem o contrato, com prévia possibilidade de o lerem e suscitarem dúvidas à vendedora que esteve presente com os Réus, não se vislumbra falta de comunicação nesta parte por parte da Autora.
Saber se houve total conhecimento do que significava aquela cláusula de exclusividade mormente em termos de incumprimento e, em especial, de ser devida a comissão já entronca, num outro aspeto, noutra cláusula (remuneração – 5.ª) e numa vertente de análise jurídica pois importa determinar como cessou o contrato, se a cessação foi válida e se nessa altura a comissão era devida, consoante a conclusão que se atinja e a prova que se faça de existir alguma oferta concreta.
No contrato não consta qualquer cláusula que verse sobre o incumprimento pelo que não se pode concluir que o que aí consta foi explicado nessa parte por simplesmente não fazer parte do mesmo; se houve explicações orais sobre o que sucederia em caso de incumprimento (como EE… mencionou mas, do que nos apercebemos, não se reportando à específica situação de haver um comprador e os Réus não aceitarem a oferta sem motivo), o certo é que, além de a prova não ter sido suficiente, não se trataria de uma cláusula contratual escrita e explicada, que é o que está em causa na presente análise.
Quanto à remuneração, na apontada cláusula 5.ª é referido que a mesma só é devida se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio nos termos e com as exceções previstas no artigo 19.º, da indicada Lei 15/2013, seguindo-se depois a indicação do valor a pagar e o momento de pagamento – celebração de contrato promessa ou concretização do negócio -.
Como se denota, as situações de pagamento da comissão não estão vertidas de modo expresso quanto ao regime de exclusividade, fazendo-se uma remissão para o artigo do diploma legal onde se fixa o modo de pagamento.
Se foi comunicado aos Réus as situações em que, no caso concreto, a remuneração teria de ser paga é algo que não se prova pois as versões sobre essa situação não são coincidentes, como também não se prova que as situações que podem ser classificadas como incumprimento do contrato foram comunicadas aos clientes, ora recorridos.
Temos assim que se apura que a cláusula de exclusividade, naquele aspeto (sua definição), foi comunicada.
Deste modo, o facto em causa deve ser dado como provado em parte, não tanto no sentido do que a comercial explicou mas sim do que a Autora comunicou em termos de esclarecimento das partes (aquela atua em nome desta); o que se prova então é que a Autora comunicou o teor do contrato aos Réus de modo a que estes conhecessem os seus termos e cláusulas nomeadamente que estavam a assinar um contrato em regime de exclusividade, tal significando que só a Autora tinha o direito de promover o negócio na vigência do contrato a Autora.
Mantém-se a não prova de que tenham sido comunicadas aos Réus as consequências do incumprimento, sem prejuízo de, se for necessário apreciar esta matéria em termos jurídicos, se poderem retirar consequências sobre o que consta ou não do contrato.
Deste modo, acrescenta-se aos factos provados:
11.1). A Autora comunicou o teor do contrato aos Réus de modo a que estes conhecessem os seus termos e cláusulas nomeadamente que estavam a assinar um contrato em regime de exclusividade, tal significando que só a Autora tinha o direito de promover o negócio na vigência do contrato.
E o primeiro facto não provado passa a ter a seguinte redação:
A Autora comunicou aos Réus as consequências do incumprimento do contrato.
*
Factos provados 6 e 13.6. O Réu comunicou à vendedora que desconhecia o valor de mercado mas que só consideraria a sua venda após ter encontrado um imóvel com condições para a sua compra.
13. Nesse mesmo dia (4.12.2019), os Réus reforçaram que só venderiam a sua casa quando estivesse assegurada a compra de outra, para fazerem a mudança direta.
A Autora pretende que tais factos sejam julgados não provados.
Para nós, atento o que se afirmou em julgamento, pensamos que resulta que os Réus queriam vender o seu imóvel (daí terem celebrado o contrato em causa) e também queriam comprar um outro imóvel, inicialmente com a escolha de um imóvel em concreto e depois com a análise de fotos de outros possíveis imóveis, com uma também possível escolha de outro imóvel.
E é seguro, para nós, que os Réus queriam vender para comprarem outro imóvel, não tendo optado por uma angariação imobiliária de permuta (possível, conforme artigo 2.º, n.º 1, da Lei n.º 15/2013, de 08/02) como aliás já tinham anteriormente tentado, há cerca de dez anos, sem sucesso (por causa de avaliação de imóvel a incorporar no património dos Réus pela troca, como mencionado nas alegações da recorrente - minuto 41.00 e seguinte do depoimento de parte do Réu -).
Ora, o que para nós é possível de dar como provado é que, pretendendo os Réus encontrar um imóvel onde iriam residir após venderem o imóvel em causa nos autos, os efeitos totais da venda só se iriam concretizar quando encontrassem o dito imóvel para onde iriam morar. E como nesses efeitos se inclui a entrega do bem, pensamos que não era o simples atrasar da entrega de um bem já vendido o que os Réus pretendiam mas sim que esse efeito se produzisse só quando estivessem seguros que perdiam um local para viver porque já tinham encontrado outro.
Não estamos a referir que foi isso que ficou acordado por escrito entre as partes (nem é isso que está provado) nem sequer que seja um fator a atender juridicamente; o que referimos é que era essa a vontade dos Réus pois, além de ser o que mencionam, a Autora não afasta totalmente este cenário.
Na realidade, a Autora enquadra-o antes num atrasar de saída do imóvel pelos Réus ao invés de um atraso na celebração da venda.
Porém, quem vende e necessita de encontrar um outro imóvel, tanto poderá ter a serenidade ou necessidade para, já vendido o seu imóvel, encontrar um outro para residir (confia no encontro rápido de imóvel, vende por dificuldades económicas ou por outra urgência, por exemplo) como preferir só concretizar a venda quando se assegura que tem outro imóvel para adquirir.
Face ao que os Réus mencionam, sendo certo que se trata sempre de um depoimento algo interessado, pensamos que, nestes dois factos em que está em causa o que os Réus queriam, se pode dar como provado que terão querido só concretizar a venda quando encontrassem outro imóvel, tendo a proponente de aguardar por tal situação (saber quanto tempo seria adequado aguardar, se os Réus iriam pesquisar diligentemente por aquisição de imóvel são questões que se poderiam colocar no futuro).
A preocupação em referir esta situação à vendedora no dia da celebração do contrato mostra que vender quando se tivesse um outro imóvel para adquirir era algo para os Réus era importante.
A necessidade de se ter dinheiro para comprar o imóvel estar dependente da venda do imóvel (como alegado pela recorrente) tanto ocorre quando a venda se efetivar primeiro como quando sucede contemporaneamente à aquisição pelos Réus: se vendessem primeiro, tinham o dinheiro à sua guarda; se vendessem ao mesmo tempo que adquirem o imóvel, também obterão o dinheiro para o pagamento - «basta» que se programem a realização dos atos de modo a que tal suceda.
Nada nos autos nos faz pensar que possa ter sido outra a intenção dos Réus, não só pelo que afirmaram como pela atuação da Autora que alertava os possíveis compradores para uma espera pela efetiva ocupação do imóvel.
Daí que a redação do facto 6 satisfaz esta ideia pois os Réus só consideravam a venda após encontrarem imóvel para comprarem.
Mantém-se assim a redação deste facto 6.
O facto 13 é praticamente a repetição desta situação, numa situação de reforço dessa ideia, que não vemos motivos para alterar (mesmo a referência a mudança direta é inócua pois tal deverá significar saída de um imóvel para outro sem passar pela ocupação de outro imóvel, algo que estará subjacente à venda contemporânea à compra).
Mantém-se igualmente a redação deste facto 13.
*
2). Do mérito do recurso.Como se refere na sentença recorrida, é inquestionável que as partes celebraram entre si, em 04/12/2019, um contrato de mediação imobiliária, sujeito ao regime previsto na já citada Lei n.º 15/2013 (diploma ao qual nos reportaremos sempre que não se mencionar fonte legal).
A questão primordial que importa apreciar é determinar se a Autora, enquanto empresa de mediação imobiliária, tem direito a ser paga pelos Réus, enquanto clientes, pela comissão prevista contratualmente, no caso, no valor mínimo de 5 000 EUR (cláusula 5.ª, n.º 2, do contrato).
Nos termos do artigo 19.º, nºs. 1 e 2, temos que:
. a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra (n.º 1);
. é igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel (n.º 2).
Como já mencionamos, o contrato em questão enquadra-se nesta última situação pois foi estabelecido o referido regime de exclusividade que, como consta no contrato, significa que só a mediadora pode realizar atividade de angariação de, no caso, compradores para o imóvel.
Não importa analisar em concreto o alcance desta característica de exclusividade pois não está em causa nem que assim foi acordado nem se coloca qualquer questão sobre o eventual incumprimento desse regime (por exemplo, com contratação de outro angariador ou se era possível a venda pelos proprietários).
Nem igualmente importa analisar se todos os efeitos que resultam dessa cláusula de exclusividade estão contemplados no contrato pois não é pedida a nulidade do contrato por eventual violação da obrigação de se indicarem todos esses efeitos (in casu, conteúdo da obrigação de pagamento da remuneração), violação que poderia acarretar a nulidade de contrato se invocada pelos Réus, o que não sucedeu – artigo 16.º, n.º 2, g) e n.º 5 (veja-se Ac. da R. P. de 27/10/2020, processo n.º 2116/19.0T8PNF.P1, www.dgsi.pt).
Está assim em causa saber, por um lado, se foi estipulada alguma condição no contrato que possa impedir a remuneração (a necessidade de ocorrer a compra de um outro imóvel quando se vendesse o imóvel objeto da angariação) e, por outro, se estão preenchidos os requisitos para que, não tendo existido venda, ainda assim a Autora/angariadora possa receber a comissão acordada.
No que se reporta à primeira questão, pensamos que se pode concluir que não foi estabelecida expressamente qualquer cláusula que condicionasse a atuação da Autora no sentido de só poder desenvolver a procura de comprador para o imóvel dos Réus se encontrasse outro imóvel que os mesmos pudessem adquirir.
Nada consta no contrato que determinasse que enquanto a Autora procurasse angariar um comprador tivesse também de encontrar um imóvel que satisfizesse as necessidades e que enquanto não se concretizasse esta última procura, a sua atividade não estava completa.
A Autora, na nossa visão, podia ir procurando propostas para aquisição do imóvel dos Réus e apresentá-las sem que, face ao que consta no contrato, pudesse ser confrontada com a resposta de que a proposta não podia ser apreciada por não existir imóvel para ser adquirido pelos Réus.
Mas, resultando provado que o Réu comunicou à vendedora que só consideraria a sua venda após ter encontrado um imóvel com condições para a sua compra (facto 6) e que a Autora, em 08/02/2020, informou os Réus que a compradora interessada se dispunha a dar um prazo razoável para a marcação da escritura, suficiente para que os Réus encontrassem outro imóvel (facto 17), temos que a Autora acaba por aceitar que teria de se aguardar aquele prazo para se efetivar a venda.
Assim, se a proponente aceitava conferir um prazo para que a escritura só se concretizasse após os Réus terem tempo para encontrarem um imóvel para adquirir, o que a própria Autora transmitiu e não questionou, a pretensão dos Réus poderia estar satisfeita: só quando encontrasse um imóvel para onde fossem residir é que concretizavam a venda.
Tudo poderia passar pela análise do que seria o prazo razoável, algo que infra se irá mencionar.
Pensamos assim que existe o acordo entre as partes de que, havendo uma proposta de aquisição, se iria conferir um prazo, a concretizar nalgum momento, para que os Réus encontrassem um imóvel para comprar, acordo esse que teria de ser cumprido ao abrigo das regras da boa-fé – artigo 762.º, n.º 2, do C. C. -.
A questão de aferir se a Autora cumpria essa dilação temporal só se colocaria se não tivesse ocorrido algum impedimento no normal desenrolar do cumprimento do contrato, ou seja, obtida uma proposta que ou agradasse aos clientes e/ou cumprisse o acordado, a Autora iria diligenciar pela concretização do negócio angariado, altura em que se teria de aferir do momento em que tal poderia suceder, onde se teria de atender se aos Réus tinha sido assegurado um prazo razoável.
Sucede que, vigorando o contrato por um ano, desde 04/12/2019, em 08/02/2020, o Réu envia um mail à Autora em que termina dizendo que «em face dos últimos eventos informo que não pretendo mais promover a venda do meu apartamento, sendo certo que não sei como denunciar o contrato que nem sequer tenho em meu poder» - facto 19 -.
E no dia seguinte envia uma carta, com o assunto Comunicação de revogação do contrato onde termina dizendo que em face dos últimos eventos informo que não pretendo mais promover a venda do meu apartamento, terminando assim a relação contratual com essa empresa, cujas condições ignoro pois nem sequer tenho o contrato em meu poder – facto 20 -.
Não se nos oferecem dúvidas que expressamente os Réus, através do Réu marido, cessaram o contrato de angariação que tinham celebrado, através de um ato unilateral que este denomina de revogação, terminando o contrato quando o mesmo se encontrava em vigor.
E, como último ato relevante, a Autora, em 11/02/2020 envia também uma carta aos Réus onde termina referindo que «…as referidas ações de promoção e divulgação do imóvel acabaram por se revelar frutíferas, uma vez que, depois de um período de negociações com um interessado angariado pela AA…, este apresentou como proposta final os 95.000,00 (…). nestes termos, vimos comunicar a V. Ex.as que, na presente data, se encontra em débito para com a AA… (…) no montante de 6.150,00 € (…) pelos serviços prestados. Assim sendo, damos a V. Ex.as um prazo de 48 horas a partir da receção da presente missiva para transferir o montante (…).».
Importa então:
. classificar o modo de cessação do contrato alegado pelos Réus;
. determinar a sua possibilidade e, na afirmativa, os seus efeitos na vida do mesmo contrato;
. concluindo-se pela impossibilidade de tal meio de cessação, quais as consequências a retirar.
Analisando a as missivas enviadas pelos Réus, pensamos que estes declaram cessar o contrato por revogação unilateral, como literalmente afirmam. Na verdade, nessa sua atuação unilateral, ainda que apresentando uma vaga justificação para a mesma (coação, ameaças perpetradas pela Autora, na pessoa da sua vendedora, falta de conhecimento integral do contrato), acaba por ser uma declaração de pura manifestação de não querer continuar vinculado ao contrato, sem fazer depender essa vontade de uma falta da contraparte.
Para nós, os Réus, naquelas datas, simplesmente declaram não pretender manter-se vinculados ao contrato, não querendo que a Autora promova a venda do seu imóvel; está em causa uma situação muito semelhante a uma desistência do contrato que se reconduzirá a uma revogação unilateral por se aproximar muito desse tipo de atuação – declaração do contraente que, para futuro, não pretende continuar vinculado ao contrato, sem fornecer explicações ou sem fundar a revogação em explicações que porventura apresente, como no caso-. [1]
Revogaram assim os Réus unilateral o contrato; a questão seguinte é saber se o podiam fazer (já que contratualmente não está prevista essa possibilidade).
Esta questão não terá uma resposta unívoca pois, por um lado está em causa a liberdade contratual, com a possibilidade de livre celebração de um contrato e igual liberdade de desvinculação contratual, sujeito ou não a consequências, nomeadamente a nível indemnizatório; por outro lado, no caso de um contrato de mediação imobiliária com exclusividade, se o cliente revogar o contrato, sem motivo para tal, pode fazer com que tal exclusividade deixe de ter eficácia, inviabilizando a atuação da mediadora. Efetivamente, se o cliente decide a certa altura revogar o contrato, a mediadora pode ver frustrada a sua atuação num momento em que poderia estar prestes a conseguir encontrar um proponente ou já o tinha encontrado mas ainda não tinha comunicado essa oferta ao cliente.
A cláusula de exclusividade assenta num pressuposto de que a mediadora vai encetar todas as diligências possíveis para encontrar um efetivo interessado no negócio e por isso, mesmo que o negócio não se concretize por razão que seja imputável ao cliente, tem direito a receber a remuneração; ora se o cliente revoga o contrato, inviabilizava a atuação da mediadora e o benefício que a exclusividade lhe poderia vir a trazer – recebimento de remuneração mesmo sem haver celebração de negócio -, tornando assim inócua, sem motivo, a apontada cláusula (Fernando Baptista ob. citada, página 173).
Também indicia esta impossibilidade de revogação unilateral a existência de um prazo supletivo do contrato (seis meses – artigo 16.º, n.º 3, da indicada Lei n.º 15/2013 -) assim demonstrando que há um prazo que é fixado e que assim deve ser atingido.[2]
Mesmo entendendo que a existência de um prazo contratual, supletivo ou acordado, não significa que as partes não possam revogar o contrato, há que ter presente que o artigo 406.º, n.º 1, do C. C. determina que os contratos devem ser pontualmente cumpridos, só podendo extinguir-se por acordo ou quando legalmente previsto; assim deve entrar-se na análise de saber se há previsão legal que permita tal revogação unilateral (já que contratualmente não foi estipulada essa hipótese).
Note-se que a impossibilidade de revogação unilateral não significa que não possa ser exercida em termos naturalísticos; significa que não pode ser exercida sem consequências – Ac. R. L. de 17/10/2017, processo n.º 2809/15.1T8CSC.L1-1, no mesmo sítio -).
O regime legal deste contrato de mediação imobiliária não menciona quais as formas de cessação contratual pelo que há que aferir se há contratos afins que permitam, por analogia, a aplicação da respetiva norma (estando em causa uma atuação por parte de uma sociedade comercial – Autora – o ato em causa é subjetivamente comercial – artigo 13.º, do C. Comercial – ) pelo que se buscará no mesmo código tal norma.
Os contratos mais semelhantes são:
. contrato de mandato comercial – artigos 245.º do Código Comercial (C. Com.): - «a revogação e a renúncia do mandato, não justificadas, dão causa, na falta de pena convencional, à indemnização de perdas e danos.»
Aqui aponta-se que não pode a revogação ocorrer sem motivo pois caso ocorra terá de haver lugar a indemnização.
. contrato de agência – Decreto-Lei n.º 178/86, de 13/04 – artigo 24.º: «O contrato de agência pode cessar por a) Acordo das partes; b) Caducidade; c) Denúncia; d) Resolução.», não se prevendo assim a revogação unilateral.
Este contrato de agência é aquele que mais semelhanças tem com a mediação pois também o agente se obriga a celebrar contratos por conta de outrem (principal) – artigo 1.º, do referido diploma legal – sendo que a maior diferença é a estabilidade da relação entre agente e principal que não existe entre cliente e mediadora.
E, em termos civilísticos (também aplicável por força do artigo 3.º, do C. Comercial caso a legislação comercial não forneça solução), temos o
. contrato de mandato, previsto no artigo 11577.º, do C. C., sendo que o artigo 1170.º, do mesmo C. C. determina que o contrato de mandato é livremente revogável (n.º 1) a não ser que que tenha sido conferido no interesse do mandatário ou de terceiro situação em que só pode ser revogado por acordo ou por justa causa (n.º 2).
Pensamos que são estes três os contratos mais próximos da mediação.
Os dois primeiros não preveem a possibilidade de revogação unilateral do contrato; o terceiro prevê mas pensamos que tal não é aplicável ao caso da mediação com fixação de prazo certo pois aí o contrato também foi conferido no interesse do mediador.
A revogação unilateral tem de ser a exceção na vida de um contrato sob pena de a parte contrária nunca conseguir ter uma segurança razoável em que o contrato vá ser cumprido.
Existe uma exceção que não pode ser aplicada a este tipo de contrato que é a que se encontra vertida na Lei de Defesa do Consumidor – artigo 9.º, n.º 7, da Lei n.º 24/96, de 31/07: «Sem prejuízo de regimes mais favoráveis, nos contratos que resultem da iniciativa do fornecedor de bens ou do prestador de serviços fora do estabelecimento comercial, por meio de correspondência ou outros equivalentes, é assegurado ao consumidor o direito de livre resolução no prazo de 14 dias, nos termos do disposto no Decreto-Lei n.º 24/2014, de 14 de fevereiro.»
Se o contrato partir da iniciativa do prestador do serviço sem se encontrar no estabelecimento comercial, pode o consumidor desistir (reconduzindo-se a uma revogação unilateral) do contrato naqueles catorze dias.
Nenhuma destas situações ocorreu no caso concreto.
Daí que concluamos que, neste caso, aos Réus não assistia o direito de revogarem unilateralmente o contrato pelo que, tendo-o feito, deveriam sujeitar-se a eventuais consequências que ocorressem na contraparte.
Refira-se que também não vislumbramos que a mediadora/Autora tenha incumprido qualquer cláusula contratual pois tinha encontrado um comprador para o imóvel angariado e não se demonstra que não se pudesse concretizar o negócio, mesmo na parte em que resultava, pela aplicação das regras de boa-fé, que se deveria dar um tempo para que os clientes/Réus encontrassem um imóvel para comprar.
Sucede então que, tendo os Réus revogado unilateralmente o contrato em 09/02/2020, a Autora responde-lhes em 11/02 do mesmo ano e informa-os, pela primeira vez, que o comprador está disposto a pagar o preço que foi estabelecido no contrato (95.000 EUR) e que se encontra em débito o montante de 6.150 EUR pelos serviços prestados, conferindo o prazo de dois dias para se pagar o valor (nessa carta ainda se menciona um eventual recurso a uma ação judicial a pedir essa comissão e outros danos – documento n.º 13 junto com a petição inicial).
Para nós, seria legítimo à Autora (como ela própria defende nas conclusões do recurso ao mencionar-se a um contrato vigente), após receber a comunicação da revogação do contrato por parte dos clientes, atuar como se tal revogação não tivesse sido operada por a mesma ser ilegal e entender que o contrato se mantinha em vigor.[3]
Assim, cumprindo a sua atividade, comunicava a existência de tal proposta, conferia um prazo razoável para o cliente se pronunciar e, se este aceitasse, diligenciava pela concretização do negócio de venda. E dizemos diligenciar pela concretização da venda pois, no caso concreto, haveria que marcar uma data que permitisse que se respeitasse a vontade dos clientes em adquirir um outro imóvel, vontade que a Autora pugnou que estava a respeitar.
Não foi essa a atuação da mediadora: comunicou pela primeira vez o valor da proposta que atinge o valor acordado mas depois avança para consequências que demonstram que considera o contrato findo, não afirmando que vai realizar qualquer uma daquelas atividades (ou outras que fossem relevantes) mas antes que pretende desde já o pagamento da sua remuneração sob pena de intentar (como intentou) ação judicial.
Daí que a Autora não finaliza a sua atividade de modo a que possa concluir que cumpriu a sua obrigação de encontrar uma proposta que possa ser concretizada como acordado quer pelo escrito quer pelo assumido por ambas as partes.
Ou seja, não se pode concluir que o negócio de venda do imóvel, por 95.000 EUR só não se concretiza por causa da atuação dos clientes: se o preço à partida não poderia ser rejeitado por ter sido o acordado e atento o pouco tempo decorrido desde a celebração do contrato e não haver notícia de qualquer outra melhor proposta, desconhece-se não só qual o prazo que a proponente estava disposta a aguardar para a celebração da compra e venda e se o mesmo se podia considerar suficiente, algo que se revela essencial na dinâmica do contrato.
Em suma, a Autora demonstra aceitar o fim do contrato e atua como estando findo, pedindo a sua remuneração; no entanto, apesar de terem sido os Réus a causar o fim do contrato, não só a Autora deveria ter continuado a sua atuação (como se afigura que procurou demonstrar ao alegar que os Réus deixaram de a atender, o que não se provou) como não conseguiu alcançar uma situação em que se possa concluir que a sua atuação tinha findado com sucesso.
Na verdade, a proposta que é efetivamente apresentada, com possibilidade de ponderação pelos Réus é de 92 000 EUR, valor inferior ao contratado e que os mesmos não aceitaram, não se detetando dos factos qualquer circunstância que possa levar a concluir que essa recusa era injustificada.
Por outro lado, apesar da revogação unilateral e mesmo que se entenda que a Autora/mediadora, face à mesma, já nada podia fazer por estar definitivamente cessado o contrato, mesmo assim continuava a não se ter atingido a fase em que se poderia concluir que a proposta de 95.000 EUR só não se concretizou por motivo imputável aos clientes pois, repete-se, faltou apurar o tempo que essa proposta poderia estar vigente tendo em atenção a necessidade de se aguardar pelo encontrar de um imóvel para aquisição pelos mesmos clientes.
Essa situação podia constar da comunicação feita pela mediadora que informava do valor e do tempo que a ofertante estava disposta a aguardar; assim poderia determinar-se se esse tempo era razoável para aquela busca e qual a possibilidade que a proponente tinha para aguardar, aferindo-se se tal proposta satisfazia o pedido dos clientes, atendido pela mediadora, permitindo concluir que só a revogação do contrato causava a impossibilidade da concretização do negócio.
Se os clientes, com essa proposta de 95.000 EUR, com a alegação daquele prazo razoável, que teria de ser concretizado pelo menos em julgamento, acabassem por revogar o contrato ou nada dissessem, mantendo a posição anterior, então pensamos que se poderia concluir que a mediadora tinha completado as suas obrigações, praticando todos os atos necessários à concretização do negócio, com a inerente e consequente obrigação de pagamento da remuneração, mesmo estando definitivamente findo o contrato por ser impossível a sua prossecução (sem a vontade do cliente, não é possível celebrar o contrato de compra e venda).
Não sucedendo desse modo, temos um incumprimento contratual dos Réus que, nos termos gerais, poderá implicar o pagamento de uma indemnização pelos danos causados à mediadora (artigo 798.º, do C. C.) mas não o pagamento da remuneração por uma atividade que não se pode considerar finalizada.
Assim, conclui-se pela confirmação, nestes termos, da decisão recorrida, improcedendo o recurso.
*
Inexiste qualquer outra questão suscitada no recurso que importe analisar ou que transpareça dos autos e que, face à nossa decisão, ainda seja relevante.*
3). Decisão.Pelo exposto, decide-se julgar improcedente o presente recurso, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas do recurso pela recorrente.
Registe e notifique.
Porto, 2022/01/13.
João Venade
Paulo Duarte Teixeira
Ana Vieira
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[1] José Brandão Proença, A desvinculação não motivada nos contratos de consumo: um verdadeiro direito de resolução, página 23, https://repositorio.ucp.pt/bitstream/10400.14/12207/1/A%20DESVINCULA%C3%87%C3%83O%20N%C3%83O%20MOTIVADA%20OA.pdf
[2] Como se vê por exemplo no artigo 264.º; Rescisão no caso de se ter fixado o prazo Tendo o ajuste entre o patrão e o caixeiro termo estipulado, nenhuma das partes poderá arbitrariamente desligar-se da convenção, sob pena de indemnizar a outra de perdas e danos.
[3] Determinar se, cessado ilegalmente um contrato, este se mantêm ou não, é uma questão que divide a jurisprudência e doutrina conforme claramente se explica e exemplifica no Ac. do S. T. J. de 22/05/2018, processo n.º 27800/15.4T8PRT.P1.S1, mesmo sítio.