Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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TERRENO PARA CONSTRUÇÃO
AVALIAÇÃO
II - Para avaliação do solo apto para construção, não sendo possível lançar mão do critério estabelecido no n.º2 do art.º 26.º do CE, há que partir dos montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada.
III - Estes montantes são apenas referenciais, mas não podem ser ignorados em tal avaliação.
I –
Nestes autos de expropriação por utilidade pública em que é expropriante o ICOR, INSTITUTO PARA A CONSERVAÇÃO RODOVIÁRIA [Com o DL n.º 239/2004, de 21.12, transformado em EP – Estradas de Portugal, E.P.E.] e são expropriados B.......... E C.........., os árbitros atribuíram à parcela expropriada o valor de 10.190.725$00.
Recorreram ambas as partes e, feita a peritagem, o Sr. Juiz proferiu sentença em que fixou o valor da expropriação, com referência à data da declaração de utilidade pública, em € 106.697,25.
II –
Apela o expropriante, concluindo as alegações do seguinte modo:
1.ª - A parcela em causa nestes autos constitui o Lote nº 1 a que se refere o Alvará de Loteamento nº ../96, de 9/4 (cfr. ponto 8 da matéria assente).
2.ª - As críticas que se apontam à douta sentença suportam-se, entre outros elementos, na opinião expressa em relatório por dois dos Srs. Peritos nomeados por este mesmo Tribunal no processo que, sob o nº .../2001, corre termos pelo .. Juízo Cível, cujo objecto consiste na avaliação de uma parcela de terreno que constitui o Lote nº 4 do mesmo loteamento (Relatório Pericial que o ora apelante juntou a estes autos, como documento nº 1, com as alegações proferidas ao abrigo do art. 64° do Código das Expropriações) ;
3.ª - Neste outro processo relativo ao Lote nº 4, dois dos Srs. Peritos nomeados pelo Tribunal, afastaram-se das posições defendidas pelo Sr. . Eng.º. D.......... (que também foi perito nomeado pelo Tribunal nestes autos), divergência que deixaram expressa no relatório.
4.ª - Nestes autos, os Srs. Peritos atribuíram 15 % do valor da construção, ao abrigo do disposto no nº 6 do art. 26° do CE, tendo em conta a localização, qualidade ambiental e equipamentos existentes na zona.
5.ª - Sabendo-se que a percentagem prevista no nº 6 do art. 26° do CE deve ser fixada até 15%, não se entende porque foi fixado o índice máximo, tanto mais que no próprio laudo se afirma que o prédio «está inserido em núcleo urbano dotado de um nível médio de equipamentos, comércio e serviços»;
6.ª - Por outro lado, o factor "localização", na falta de concretização do texto legal, tanto há-de aferir-se pela concreta situação da parcela face à urbe em que se insere, como “relativamente à zona do país em que se encontra” (sob pena de violação do princípio da igualdade), sendo certo que a parcela nem sequer se encontra no centro da cidade, mas a 2 km desta (cfr. ponto 3. da resposta de fls. 267 à reclamação formulada);
7.ª - A qualidade ambiental da parcela não é óptima (veja-se o estudo de impacto ambiental que foi sujeito a consulta pública e pode ser consultado nas direcções regionais ambiente ou na internet, que classificou esta zona como "ruidosa", e o ponto 3 da resposta de fls. 267, à reclamação formulada).
8.ª - No relatório a que se aludiu supra (Lote nº 4 do mesmo loteamento), a opinião maioritária dos peritos nomeados pelo Tribunal foi a de que a percentagem prevista no nº 6 da art. 26° deveria ser fixada em 12%.
9.ª - Porém, tendo em conta que o Sr. Perito indicado pelo apelante fixou a este título a percentagem de 13%, aceita-se que seja esse o valor a considerar .
10.ª - No Acórdão Arbitral, os Srs. Árbitros tinham fixado o custo da construção em 75.000$00 (para os 2 pisos acima do solo) e 35.000$00 (para a cave).
11.ª - No Laudo maioritário considerou-se que o custo da construção devia ser fixado em 600 €, sem distinção de pisos inferiores o superiores.
12.ª - Não pode aceitar-se a justificação dos Srs. Peritos do laudo maioritário para consideraram que o custo da construção devia ser fixado em 600 €, sem qualquer alusão «aos montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada», que sempre deverão servir como referencial;
14.ª - Muito menos que não tenham distinguido nestes autos, ao arrepio do que fizeram noutros processos, o custo de construção em cave e acima do solo.
15.ª - No relatório a que se aludiu supra (Relatório Pericial do Lote n.º4 do mesmo loteamento), a opinião maioritária dos peritos nomeados pelo Tribunal foi a de que o custo de construção deveria ser fixado em: 406,27 m2 (451,41 € x 0,90) para os pisos superiores; 270,85 €/m2 (406,27 € x 2/3) para a cave.
16.ª - Nesse Relatório Pericial, mesmo o Sr. Eng.º D.......... (que também foi perito nomeado pelo Tribunal nos presentes autos), distinguiu o custo da construção, em função de se tratar de pisos superiores ou cave, da seguinte forma: 600/m2 para os pisos superiores; 300 €/m2 para a cave.
17.ª - Também o Sr. Perito indicado pelo agora apelante distinguiu o custo da construção, da seguinte forma: 451,41€/m2 x 0.90, para o 1° andar; 300 €/m2 x 0.90, para o R/C; 200 €/m2 x 0.90, para a cave.
18.ª - O laudo apresentado pelo perito do ora apelante é o único que respeita as normas legais, devendo seguir-se.
19.ª - A douta sentença em crise, salvo melhor opinião, violou os arts. 13° e 62° da CRP, bem como os arts. 1°, 23° e 26° do CE/99.
TERMOS EM QUE,
dando provimento ao presente recurso, e revogando a sentença em crise, farão Vossas Excelências, Ilustres Senhores Juízes Desembargadores, a habitual JUSTIÇA.
Contra-alegou a parte contrária, pugnando pela manutenção do decidido.
III –
Ante as conclusões das alegações, há que tomar posição sobre se:
É de reduzir a percentagem atribuída a título de localização, qualidade ambiental e equipamentos existentes na zona;
É de relevar o não atendimento como referencial dos montantes referidos no n.º5 do art.º 26.º do CE e, bem assim, a não consideração de valores diferenciados para a construção da parte relativa à cave.
IV –
Da 1.ª instância vem provada o seguinte:
1. Por despacho de Sua Excelência o Senhor Secretário de Estado Adjunto das Obras Públicas – Despacho nº 5176-A/2000 (2ª série) de 25.02.2000 – publicado no D.R., II Série, de 03.03.2000, foi declarada a utilidade pública, com carácter de urgência, da expropriação das parcelas de terreno necessárias à execução da obra “Variante ..........” .
2. Para a execução das referidas obras tornou-se necessária a expropriação de uma parcela de terreno, com a área de 817 m2, sito na freguesia de .........., concelho de .........., descrito na competente Conservatória do Registo Predial sob o nº 00964/230496 e actualmente inscrito na matriz predial sob o artigo urbano nº 3382.
3. A declaração de utilidade Pública e a autorização para a Expropriante tomar posse da parcela foi transmitida aos expropriados.
4. O perito permanente designado pelo Tribunal da Relação do Porto efectuou a vistoria “ad perpetuam rei memoriam” no dia 19 de Julho de 2000.
5. Entregue o respectivo relatório da vistoria “ad perpetuam rei memoriam” à entidade Expropriante, esta entrou na posse administrativa da parcela no dia 06.09.2001.
6. Não tendo sido possível a aquisição amigável da parcela de terreno objecto do presente processo, foi promovida a competente arbitragem.
7. Os senhores árbitros fixaram em 10.290.725$00 a indemnização a pagar pela expropriação da parcela.
8. Segundo os peritos indicados pelo tribunal e pelos expropriados o prédio, que constitui o lote nº 1 a que se refere o Alvará de Loteamento nº ../96 de 9/4, está inserido em núcleo urbano dotado de um nível médio de equipamentos, comércio e serviços.
9. Confronta a Nascente com E.N. .., com 10,00 metros de largura, pavimentada em betuminoso, dispondo de redes de abastecimento de água, de energia eléctrica em baixa tensão e telefónica e a Poente com arruamento, com 6,00 de largura, pavimentado em semi-penetração betuminosa, dispondo de redes de abastecimento de água, de energia eléctrica em baixa tensão, de saneamento, de drenagem de águas residuais e de drenagem de águas pluviais, de gás e telefónica.
10. Segundo os peritos indicados pelo tribunal e pelos expropriados a parcela expropriada integra um núcleo urbano e está integrada num loteamento que foi autorizado pela Câmara Municipal .......... .
11. Segundo os peritos indicados pelo tribunal e pelos expropriados a parcela está localizada junto de vias de comunicação fluidas e acessíveis, num lugar bafejado pelo sol logo de manhã e perto do centro da cidade e de todos os equipamentos principais (escolas, estádio, hospital, jardins, bombeiros, pavilhão desportivo e piscina).
12. Segundo os peritos indicados pelo tribunal e pelos expropriados a parcela expropriada tem uma configuração trapezoidal, plano, e está classificado na Planta de Ordenamento do Plano Director do Plano Director Municipal de .......... como «Espaços de Expansão de Aglomerado do Tipo 2».
13. Segundo os peritos indicados pelo tribunal e pelos expropriados a área de implantação aprovada para o lote nº 1, no alvará de loteamento nº ../96 de 9 de Abril, é de 239,5 m2.
14. Segundo os peritos indicados pelo tribunal e pelos expropriados a área de construção aprovada para o lote nº 1, no alvará de loteamento nº ../96 de 9 de Abril, é de 718,5 m2.
15. Segundo os peritos do tribunal e do indicado pelos expropriados o valor da parcela, atentos os critérios referidos no laudo pericial, que aqui se dão por reproduzidos, deverá fixar-se em €106.697,25.
16. Segundo os peritos indicados pelo tribunal e pelos expropriados não existem qualquer tipo de benfeitorias.
V –
Nos casos de expropriação, olha-se, com frequência, para o valor de terrenos vizinhos aferido através também de expropriações ou mesmo de vendas.
Compreende-se esta atenção, já que o elemento comparativo é sempre referenciador e concretizador do ideal de Justiça.
Mas este raciocínio não deve ultrapassar, em importância, o seu próprio relativismo, aferido em dois prismas:
Um, derivado de as relações de vizinhança nem sempre apontarem para o mesmo ou para valores semelhantes. Num mesmo loteamento há, por via de regra, lotes muito melhores que outros, ainda que de tamanho igual.
Outro, emergente do próprio subjectivismo de quem tem a missão de avaliar ou de julgar. Se não se deve ignorar em tais actos de avaliação ou julgamento o que se fez em situações com semelhanças, ninguém poderá impedir que não se concorde totalmente com o que se constatou. Processos há que são julgados num sentido se forem distribuídos a um Magistrado e em sentido diferente se forem a outro, sem que se possa determinar qual deles julgou melhor (que não foi necessariamente o que julgou em primeiro lugar).
VI –
Daqui resulta que, não se verificando – como não se verifica manifestamente no caso presente – caso julgado derivado da fixação de indemnização relativamente a terrenos vizinhos, o que a propósito destes foi decidido não releva ao ponto de se pretender alterar o que se decidiu no nosso processo. [Cfr-se, a este propósito, em www.dgsi.pt, os Ac.s desta Relação de 19.3.92 (Des. Augusto Alves) e de 21.2.95 (Des. Almeida e Silva )]
VII –
Vista a data da publicação da DUP, temos de nos mover mo âmbito do Código das Expropriações vigente.
O seu n.º6 do art.º 26.º consigna uma solução diferente da anterior. Antes, no caso de solos aptos para construção, partia-se da percentagem de 10% do valor da construção (nos termos referidos no art.º 25.º, n.º1 do CE de 1991) e, para além de outros acrescentos, podia-se acrescentar até 15% de acordo com e localização e qualidade ambiental.
Agora, os 10% base desapareceram dando origem a uma percentagem até 15% tendo em conta já a localização e qualidade ambiental, mas atendendo também aos equipamentos existentes na zona.
A localização e qualidade ambiental passaram, então, a não ser as únicas determinantes da valoração entre o zero e os 15%, mas, por outro lado, atingem directamente, o cálculo base e não uma percentagem a incidir sobre o cálculo base previamente levado a cabo.
Certo é, porém, que, no seu novo papel, têm uma posição preponderante, porquanto a consideração dos equipamentos existentes na zona fica, em grande medida consumida, pela referência específica de cada uma das alíneas do n.º7 do art.º 26.º do Código vigente.
VIII –
Os Sr.s peritos que elaboraram o laudo maioritário atenderam a todo o quadro acabado de descrever e fixaram o valor máximo de 15% do valor da construção.
O Sr. Perito da expropriante referenciou 13%.
O Sr. Juiz acolheu os 15% e o recorrente pretende os 13%.
Como já referimos, os 15% correspondem ao máximo da lei. Ora pensando, quer na localização, quer na qualidade ambiental, vemos que existem muitos casos e que os dados apontam para nível superior ao da parcela expropriada. Basta pensarmos em localizações em centros urbanos de enorme incremento económico, em paisagens lindíssimas (de beira-mar, rio ou montanha) em pontos de particular afluência de clientela, etc. E basta pensarmos em ambientes naturais altamente conseguidos em que se controlaram ou afastaram ruídos não desejados, em que se seguiu uma linha arquitectónica ou cromática das construções perfeitamente estudada e harmoniosa, em que se reduziu ao mínimo o trânsito automóvel incomodativo, se concedeu ao público espaços avantajados (para além de simples arruamentos de 6,0 m de largura) e aí por diante.
Ora, como vemos logo da vistoria “ad perpetuam rei memoriae” (folhas 39), que os Sr.s Peritos deram por reproduzida (folhas 226 e 241), a parcela confronta a nascente com a EN n.º .., com 10 m de largura. Tanto basta para se ver que estamos longe das ausências incomodativas do tráfego automóvel.
E, se necessário, socorrendo-nos de factos do conhecimento geral, nos termos do art.º514.º, n.º1 do CPC, teríamos também a ausência de harmonia de linhas e cromática que caracteriza a construção urbana da zona e de outras semelhantes e, bem assim, a concessão muito limitada de espaços públicos
O valor máximo é de repudiar, sendo de acolher o de 13% pretendido.
IX –
Haveria agora que efectuar os cálculos correspondentes a estes 13%.
Mas o exame da segunda das questões referidas em III preclude tal cálculo já que, os laudos apresentados precisam de ser corrigidos noutro ponto e neste, necessariamente, pelos Sr.s Peritos.
X -
O art.º 26.º do CE distingue entre:
Valor do solo apto para construção;
Custo da construção.
Este serve, nos casos ali previstos, para calcular aquele, mas isso não impede que sejam realidades diferentes.
Os Sr.s peritos que elaboraram o laudo maioritário deram conta de que não havia elementos para fixar o valor do solo conforme determina o n.º2 daquele art.º 26.º.
E apontaram, então, para o calculo do valor a partir do custo de construção. É o que determina o n.º4 de tal artigo, nada havendo a censurar por aqui.
Mas este custo de construção tem um referencial obrigatório, previsto no n.º5 sempre deste art.º26.º.
Havia, assim, que atender aos montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação e custos controlados ou de renda condicionada.
Nos termos do art.24.º, o montante da indemnização deve ser fixado tendo em conta a data da DUP, pelo que havia que atender aos valores da Portaria n.º982-C/99, de 30.10. Não para os plasmar necessariamente no laudo, já que a lei os tem apenas como referencial. [Cfr-se, neste sentido, em www.dgsi.pt., o Ac. desta Relação de 31.3.2004 (Des. Oliveira Vasconcelos) e Dr. Perestrelo Oliveira, Código das Expropriações, 101] Mas para os incluir em começo de raciocínio sobre o preço da construção a atender.
E este começo de raciocínio não pode ser dispensado.
Tendo-o sido, produziu deficiência na matéria de facto da sentença, a subsumir no n.º 4 do art.º 712.º do CPC.
Ficando prejudicado o tecer de considerações, neste acórdão, sobre a diferença de preços de construção da cave e das demais partes.
XI –
Assim:
Anula-se a sentença para que se determine que:
Todos os Sr.s peritos procedam como se acaba de referir;
Os que fizeram maioria, tenham em conta ainda o que se determinou em VIII.
Custas a final.
Porto, 9 de Junho de 2005
João Luís Marques Bernardo
Gonçalo Xavier Silvano
Fernando Manuel Pinto de Almeida