Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1596/17.3T8AMT.P1 |  |
DENÚNCIA
REGIME TRANSITÓRIO
OBRA DE REMODELAÇÃO
II - O conceito de obra de remodelação ou restauro profundos, nos termos da alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil, na redacção anterior ao da lei nº 43/2017 significa toda e qualquer obra relevante que altere estruturalmente o locado mesmo que não seja necessário abandonar o mesmo.
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Sumário: ……………………………
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1. RELATÓRIO
B… e mulher C… intentam a presente acção declarativa constitutiva na qual pedem que se declare validamente denunciado o contrato de arrendamento em que sucedeu como senhoria a autora, mediante sucessão, em que foi arrendado ao réu D…, o estabelecimento sito no 1.º andar da Rua …, n.º .., …, Amarante, sendo o réu condenado a despejar o locado.
Fundamentaram a sua pretensão, em suma, na denúncia do contrato, validamente efectuada pela carta de fls. 19 e reiterada pela carta de fls. 21, e na circunstância de o réu não ter entregado o locado no prazo para o efeito concedido de 60 dias, o que fundamenta o consequente despejo.
Na sua contestação, o réu defendeu-se invocando o seguinte conjunto de fundamentos: violação do prazo de antecedência de 6 meses desnecessidade do despejo para as obras, inaplicabilidade do NRAU ao contrato de arrendamento em causa; ilegitimidade passiva (entretanto sanada pela intervenção do cônjuge do réu); ineficácia da denúncia do contrato, designadamente, por não ter sido endereçada ao cônjuge e falta de envio de cópia do licenciamento camarário com os requisitos do art. 1103 n.º 3 do CPC; impugnação da demais factualidade subjacente à denúncia incluindo falta de pagamento de metade do valor da indemnização.
Os autores tiveram oportunidade de responder, o que fizeram e foi chamada à acção a mulher do réu, E….
Foi proferida decisão na fase do saneamento a qual julgou a acção procedente.
Inconformado com a mesma vieram os RR interpor o presente recurso de apelação.
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II. O recurso é o próprio e nada obsta ao seu conhecimento.*
Foram apresentadas as seguintes conclusõesI. Os apelantes apresentaram contestação, invocando diversos fundamentos, a violação do prazo de denúncia com antecedência de 6 meses, a desnecessidade do despejo, a inaplicabilidade do NRAU ao contrato em causa, a ilegitimidade passiva, a ineficácia da denúncia do contrato e através da impugnação de diversa factualidade.
II. Na documentação junta ao petitório inicial não é possível verificar a junção do termo de responsabilidade do técnico autor do projecto. Pelo que, a missiva de denúncia ou não está completamente reproduzida nos autos, ou falta-lhe o pressuposto acima mencionado, que é necessário para a denúncia efectiva do contrato ocorrer conforme os autores a configuram.
III. Os apelantes cumpriram com o disposto no artigo 574º do CPC, fazendo a impugnação dos factos, tomando uma posição definida sobre o alegado pelos autores no petitório inicial, nomeadamente quanto à ineficácia da denúncia do contrato de arrendamento e quanto á inaplicabilidade do NRAU conforme os autores pretenderam aplicar ao caso concreto, e que sustêm os pedidos dos autores.
IV. Não existiu a necessária transição do contrato de arrendamento não habitacional para o NRAU, pois nunca houve qualquer acordo ou sequer tentativa entre as partes para essa transição, nem foi concedido, com a falta deste na falta deste, o prazo de 10 (dez) anos a contar da recepção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário no âmbito do referido processo transitivo.
V. O que consequentemente invalida a denúncia do contrato feita pelos autores e naturalmente infirma a sua pretensão de despejo dos arrendatários.
VI. Considerando que os dois réus agem como arrendatários, consideramos não cumprida a comunicação necessária a todos os arrendatários, conforme impõe o NRAU nos seus artigos 10º e 11º.
VII. Não foi cumprida a disposição do artigo 4.º do n.º 6 do DL 157/2006, por parte dos senhorios, nunca tendo facultado qualquer emissão de reprodução ou certidão do processo respeitante ao controlo prévio urbanístico respeitante ao locado com o conhecimento a atribuição dos arrendatários.
VIII. Não obstante os autores da petição inicial terem obtido autorização da câmara para a demolição do edifício deve ser realçado que o concreto imóvel foi avaliado no seu estado de conservação como tendo um nível médio, pelo que o despejo dos arrendatários que aí têm o seu estabelecimento, com base nessa necessidade não parece que deva lograr.
IX. Ainda que se não se considere o acima exposto, a denúncia de contrato de duração indeterminada para realização de obras de remodelação ou restauro profundos, conforme o artigo 6.º do DL 157/2006 de 8 de Agosto, obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa, ou ao pagamento de uma indemnização, ou a garantir o realojamento do arrendatário, por um período não inferior a 3 anos.
X. Quanto à possibilidade de realojamento não foi feita nenhuma proposta pelos senhorios, não existindo qualquer interpelação para que lhes garantisse ou propusesse qualquer realojamento.
XI. Quanto ao pagamento de indeminização a proposta apresentada não corresponde ao mínimo legal que o DL 157/2006 de 8 de Agosto exige, nem o modo de pagamento, proposto pelos senhorios, se coaduna com o preceituado nesse diploma.
XII. Pelo que não foi cumprido esse pressuposta para a denúncia de contrato por tempo indeterminado em motivado em realização de obras de remodelação ou restauro profundos.
XIII. Acresce ainda, que, se for considerado que foram avisados os aqui apelantes que a obra se destina a remodelação ou restauro profundo, que se a denúncia for motivada pela realização de operação urbanística sujeita a controlo administrativo prévio, deve a mesma ser confirmada, sob pena de ineficácia, e nos termos dispostos no n.º 3 do artigo 1103.º, mediante segunda comunicação ao arrendatário, acompanhada do comprovativo do deferimento lato sensu da operação, sendo que, neste caso, a desocupação deve ocorrer, em princípio, no prazo de 15 dias apos a recepção da comunicação de confirmação.
XIV. Comunicação que nunca foi feita com essa referência, visto que a segunda missiva enviada pelos autores do petitório inicial de 17/07/2017 não junta esse comprovativo, conforme pode ser percepcionado na documentação junta com a petição inicial.
XV. Reafirmamos ainda que os senhorios não dispunham do direito de fazer cessar livremente o contrato de arrendamento não habitacional, por acto unilateral, por falta de motivo justificado para a denúncia, pois não compromete nenhuma das situações do artigo 1103º do CC, e a demolição sugerida pelos senhorios e aprovada pela câmara é necessária apenas para seu proveito, pois o nível de conservação do imóvel não a impõe
XVI. É totalmente inoperante, para os efeitos pretendidos, a missiva promovida pelos senhorios.
XVII. Não sendo, pois, possível, quer a denúncia, ou mesmo a oposição à renovação, em relação ao contrato em apreço, quer a aplicação a este do regime introduzido no Código Civil pelo NRAU, nos termos expostos, é óbvio que não tem viabilidade substantiva a pretensão dos senhorios da denúncia invocada.
XVIII. Devendo, sim, concluir-se que o contrato se mantém válido e a denúncia ilegal.
XIX. Ainda que nada do acima exposto maneje nesta instância devem os autos ser remetidos novamente à primeira instância para audiência e discussão de julgamento.
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III QuestõesFace ao teor das conclusões as questões a decidir são:
a) Determinar se a matéria de facto e a sua fundamentação devem ser alteradas;
b) Verificar se é aplicável aos autos o regime da denúncia alterado pelo NRAU;
c) Averiguar se formalmente foram cumpridos os requisitos para o exercício do direito de denúncia;
d) Determinar se está preenchido o fundamento material para a denúncia invocado pelos AA;
e) Por fim verificar se o valor indemnizatório oferecido é o legal
IV Da decisão de facto
Este tribunal nos termos do artº 662º, nº 1 do CPC, deve alterar a matéria de facto se a prova produzida impuser solução diversa.
Como refere Abrantes Geraldes, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2013, Almedina, págs. 224 e 225, “a Relação deve alterar a decisão da matéria de facto sempre que, no seu juízo autónomo, os elementos de prova que se mostrem acessíveis determinem uma solução diversa, designadamente em resultado da reponderação dos documentos, depoimentos e relatórios periciais, complementados ou não pelas regras de experiência”.
Ora, in casu a decisão deriva da prova documental junta e da sua aceitação pela parte (os apelantes nunca negam terem recebido essa comunicação de denuncia). Parece, pois, que esses elementos objetivos não permitem qualquer discricionariedade na apreciação dos factos assentes pelo tribunal a quo, que por isso são corretos.
Quanto ao terceiro ponto das conclusões nesta matéria (fundamentação da decisão de facto por acordo) o mesmo é inócuo e está prejudicado pela anterior conclusão, sendo que deve ser entendido, pelo menos em relação aos factos pessoais não impugnados e por isso aceites, ou seja, que a denúncia foi comunicada nos termos e com os elementos que constam do processo. Ou seja, o tribunal deu como provado a matéria que consta dos documentos, que além do mais, foram aceites pela parte.
Face ao exposto mantém-se a matéria de facto constante da decisão, nos seguintes termos:
FACTOS PROVADOS
1- Os autores são donos do prédio urbano composto de casa de rés-do-chão e 4 andares, sito na Rua …, n.º .., freguesia …, Amarante, inscrito na matriz sob o artigo 4029 e descrito sob o n.º 952.
2- Pelo escrito de fls. 12 verso, outorgado em 01/03/1987, ao réu D…, foi declarado, pela mãe da autora F…, dar de arrendamento o 1.º andar do prédio, referido em 1, destinado a cabeleireiro para homens e, tendo a autora sucedido à sua mãe nesse acordo.
3- Mediante carta datada de 09/09/2016, os autores comunicaram ao réu a denúncia do contrato de arrendamento referido em 2, com os fundamentos aí expostos, solicitando a desocupação e entrega do locado até ao dia 01/03/2017.
4- Em tal comunicação, os autores juntaram comprovativo de que foi iniciado o procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efectuar no locado e termo de responsabilidade do técnico do autor do projecto que atesta que a operação urbanística a realizar constitui uma obra de remodelação ou restauro profundo com intervenção de demolição.
5- Em 14/08/2016 foi iniciado o procedimento de controlo prévio da operação urbanística com vista á realização de obras de reabilitação, tendo o processo recebido o n.º 116/2015 LE-EDI, conforme certidão de fls. 14.
6- O procedimento administrativo com vista ao licenciamento do projecto a executar foi recebido na Câmara Municipal … e foi objecto de parecer favorável e despacho de aprovação por deliberação de 14/04/2017 conforme ofício de fls. 20 verso.
7- Por carta de 17 de Julho de 2017 de cópia a fls. 21 os autores reiteraram a denúncia do contrato de arrendamento pedindo a desocupação do locado em 60 dias.
8- Do auto de vistoria camarária de 18 de Agosto de 2015, cujo restante teor se dá por reproduzido[1], consta que em todos os pisos existem elementos em madeira, tabique e gesso colapsados que podem constituir perigo para a segurança de pessoas e bens que se relacionam com o edifício (utilizadores e transeuntes).
9- O prédio está classificado como imóvel de interesse municipal e como imóvel de interesse público em razão do conjunto em que o mesmo se insere.
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V. Discussão1.Verificar se é aplicável aos autos o regime do NRAU
Pretendem os apelantes que nunca poderia ser aplicável a norma do NRAU para a denúncia do arrendamento, pois, não foi negociada ou aceite a transição do contrato celebrado entre as partes para esse mesmo regime.
E tem toda e inteira razão.
Mas omite que estamos perante um contrato de arrendamento celebrado antes da entrada em vigor do Rau e que por isso se integra no regime transitório da secção III do DL 157/2006, que é aplicável sem necessidade de aceitação de acordo das partes.
Isto porque, estabelece o artigo 59.º, n.º 1 do NRAU 2006, sob a epígrafe “Aplicação no Tempo” que “O novo regime do arrendamento urbano aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.” Assim, o legislador optou por criar diferentes regimes transitórios que passam a reger aqueles contratos, Ou seja, os novos contratos regem-se pelas novas leis; os antigos contratos regem-se, essencialmente, pelos regimes transitórios[2].
E a Lei n.º 6/2006 fixou um regime transitório (Título II), cuja aplicação é distinta consoante estejamos perante entre arrendamentos habitacionais celebrados após o início de vigência do RAU (e durante a mesma) e arrendamentos não habitacionais celebrados após as alterações decorrentes do DL n.º 257/95, de 30 de setembro. Esta organização sistemática foi mantida pela Lei n.º 31/2012.
Segundo Pinto Furtado[3] «Uma distinção basilar se impõe para os arrendamentos anteriores, entre contratos de duração limitada e contratos sem duração limitada (arrendamentos vinculísticos). (…) Os anteriores contratos, ditos de duração limitada, regem-se estritamente pelas normas postas no CC para os novos contratos com prazo certo, como decorre do disposto no art 26º/3 da L 6/2006, que se limitou a alterar-lhes os prazos de prorrogação, “quando não sejam denunciados por qualquer das partes, no fim do prazo pelo qual foram celebrados”. Não é a denúncia, na aceção atual, que se refere aqui, mas o que se denomina agora de oposição à renovação. Assim, o senhorio não poderá jamais denunciá-los, na terminologia inovada sendo-lhe facultado opor-se à sua renovação (…). Relativamente aos antigos contratos vinculísticos, a regra é a de que passam a aplicar-se as normas levadas ao CC para os contratos de duração indeterminada (…) Os velhos contratos vinculísticos passaram a ser encarados, para todos os efeitos, como contratos de duração indeterminada, deixando de comportar o instituto da oposição à renovação”.
Nos mesmos termos o Ac do TRP de 05 de março de 2012, decidiu: “do regime transitório, constante dos arts. 26º ss. do NRAU, em especial do número 4 do art. 26º, emergem especificidades muito relevantes. Uma delas é a que estabelece o princípio geral da “não [aplicação] da alínea c) do art. 1101º do Código Civil”. Isto significa, quanto ao senhorio, que a denúncia apenas pode ser motivada (art. 1101º, als. a) e b) do CC, NRAU), já que se impede, em relação aos contratos antigos, o emprego do preceito (justamente o art. 1101º, al. c) do CC, NRAU que permite a denúncia imotivada e a todo o tempo). Deste modo, mantém-se o vinculismo arrendatício dos contratos do pretérito. Outra não pode ser a conclusão. E tanto assim é que se cria um regime muito próprio para uma eventual quebra do vinculismo, permitindo ao senhorio fazê-lo a partir do momento em que ocorram determinadas vicissitudes: as previstas no art. 26º, nº 6, al. a) ou al. b) do NRAU.”
Por isso, independente de qualquer acordo das partes e por força da simples aplicação da vontade legislativa, aplicam-se aos normas do NRAU relativas à denúncia aos arrendamentos não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do RAU.
Note-se que esta situação não é retroativa nem fere as normas de aplicação da lei no tempo, pois, o facto que despoletou o direito de denúncia do contrato (necessidade de obras) ocorreu já em 2016/17 logo após a entrada em vigor desses dois diplomas legais.
Tendo em conta que não estamos perante um arrendamento cujo objecto é a habitação, no qual poderia ser relevante a idade do inquilino e tempo de ocupação do locado, teremos de concluir que no âmbito transitório o arrendamento dos autos, pode ser denunciado nos termos das alíneas a) e b) do art. 1101.º do CC e segs, com a especialidade do valor da renda ser atendido para efeitos do cálculo das indeminizações a que se referem os arts. 1102.º, n.º 1, e 1103.º, n.os 6 e 9, ambos do CC (cfr. art. 26.º, n.º 4, da Lei n.º 6/2006, na versão da Lei n.º 31/2012).
Podemos, portanto concluir que as normas do NRAU (e sucessivas alterações) são aplicáveis ao contrato dos autos, pois, quanto aos contratos de arrendamento sem duração limitada celebrados antes da entrada em vigor do RAU, a lei prevê a aplicação do regime estabelecido pelo NRAU sendo que esse diploma permitia ao senhorio denunciar o contrato nos casos previstas no artigo 1101.º do CC:
a) necessidade de habitação pelo próprio ou seus descendentes,
b) demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos
c) ou, mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data da cessação.
2. Averiguar se formalmente foram cumpridos os requisitos para o exercício do direito de denúncia
De acordo com o art. 1103.º do CC, na redação da reforma de 2012 a denúncia com qualquer dos fundamentos previstos nas alíneas a) e b) do art. 1101.º é feita mediante comunicação [do senhorio] ao arrendatário com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação e da qual conste de forma expressa, sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia. Essa comunicação tem, sob pena de ineficácia, que indicar expressamente o fundamento da denúncia[4]. E, como salienta João Espírito Santo [5] a comunicação tem que ser efetuada com antecedência não inferior a seis meses[6] sobre a data pretendida para a desocupação do imóvel. Tratando-se de operação urbanística sujeita a controlo administrativo prévio terá de conter comprovativo de que o mesmo foi iniciado e de termo de responsabilidade do técnico autor do projeto, com declaração do mesmo de que a operação obriga à desocupação do locado [art. 1103.º, n.º 3, primeira parte, do CC, e art. 8.º do DL n.º 157/2006 (redações da reforma de 2012).
Ora, in casu conforme decorre da factualidade provada todos esses elementos constam da comunicação pelo que a mesma é legal e válida.
Pretende apenas a apelante, como questão nova, que a ré mulher não teve conhecimento dessa denúncia.
Independentemente da comprovação dessa realidade (que incumbia aos apelantes efectuar) o certo é que a denúncia deve ser exercida perante os titulares do contrato, pois nos termos do art. 1079.º do CC, o arrendamento urbano, independentemente do seu fim (art. 1067.º, n.º 1, do CC cessa: (i) por acordo entre as partes; (ii) por resolução; (iii) por caducidade; (iv) por denúncia; e, (v) por outras causas legalmente previstas. Questão diversa são os terceiros para protecção dos quais os efeitos dessa cessação terão de ser comunicados para produzirem efeito útil.[7] Neste caso a protecção dos interesses legítimos da mulher do réu é, e foi, salvaguardada pela intervenção da mesma nesta acção como titular de um interesse directo controvertido passivo. Logo improcede a questão suscitada pelos apelantes.
3. Determinar se está preenchido o fundamento material para a denúncia invocado pelos AA
O arrendamento (arts. 1022.º e 1023.º, ambos do CC), constitui um contrato de execução continuada ou duradoura. Nestes termos o art. 1101.º determina que o senhorio pode denunciar o contrato com duração indeterminada nos casos, que agora interessa, para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado;
Esta possibilidade legal constituiu uma forma de denúncia motivada ou causal e não ad nutum. Ou seja, a lei confere ao senhorio o direito de por termo ao contrato mediante determinados requisitos substanciais e procedimentais que caso não estejam cumpridos implicam, nos termos do art. 1080.º, do CC a ilicitude da denúncia.
A denúncia do contrato com fundamento na demolição do prédio ou realização no mesmo de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado ― foi introduzida pela reforma do arrendamento de 2006 [art. 1101.º, b), do CC] ―, mas já estava prevista na alínea d) do n.º 1 do art. 69.º do RAU, na versão do DL n.º 329-b/2000, de 22 de dezembro: “[…] o senhorio pode denunciar o contrato para o termo do prazo ou da sua renovação nos casos seguintes: […] d) [q]uando o prédio esteja degradado e não se mostre aconselhável, sob o aspeto técnico ou económico, a respetiva beneficiação ou reparação e esteja aprovado pela câmara municipal o respetivo projeto de arquitetura”[8].
A versão actual da norma afastou no seu teor literal a necessidade da demolição do locado conforme resultava do preâmbulo do DL n.º 329-b/2000, mas a versão dessa norma aplicável aos autos[9] pressupõe na redacção de 2012 que a operação urbanística que lhe serve de fundamento tenha sido deferida.
Ora, esse requisito está comprovado e decorre da matéria de facto provada, pelo que resta apenas saber se estamos perante obras contidas no requisitos legal.
Importa pois precisar o que são obras de remodelação ou de restauro profundas[10]. A actual redacção da al. b) do art. 1101.º do CC, é clarificada se for confrontada com o elemento gramatical, teleológico e histórico.
Do ponto de vista gramatical a utilização do adjetivo profundos, no plural, indica que quer a remodelação, quer o restauro terão de ter essa qualificação e ter assim natureza relevante.
Do ponto de vista histórico nos termos do NRAU e segundo o nº11 do artº 1103º do CC a denúncia para demolição ou realização de obra de remodelação e restauro profundos é objecto de legislação especial, sendo essa legislação o DL 157/2006, de 8.08 (artº 1º, nº1, alínea a)) que estabelece o regime jurídico das obras em prédios arrendados e sucessivas alterações. Nos termos da versão inicial do art. 4.º, n.º 1, do DL n.º 157/2006, só se consideravam de remodelação ou restauro profundos as obras que, para a sua realização, obrigassem à desocupação do locado, sendo que apenas estas constituem causa de denúncia pelo senhorio, nos termos do art. 1101.º, a), do CC[11]. Posteriormente, a Lei nº 31/2012, de 14.08 e a Lei nº 30/2012, da mesma data, alterou também o DL nº 157/2006. À luz do artº 4º, nº1 do DL 157/2006, na redação da Lei 79/2014, em vigor à data da denúncia, as obras de demolição ou de remodelação ou restauro profundo, são “as obras de alteração, ampliação ou reconstrução, sujeitas a controlo prévio, nos termos do regime jurídico da urbanização e da edificação e do regime jurídico da reabilitação urbana”. Actualmente (fundamentalmente pela redacção da Lei n.º 43/2017, de 14 de Junho) o nº1 tem a seguinte redacção: “1 - Para efeitos do presente decreto-lei, são obras de remodelação ou restauro profundos:
a) As obras de reconstrução, definidas na alínea c) do artigo 2.º do regime jurídico da urbanização e da edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro; ou
b) As obras de alteração ou ampliação, definidas respetivamente nas alíneas d) e e) do artigo 2.º do regime jurídico da urbanização e da edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, em que:
i) Destas resulte um nível bom ou superior no estado de conservação do locado, de acordo com a tabela referida no n.º 3 do artigo 6.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de novembro; e
ii) O custo da obra a realizar no locado, incluindo imposto sobre valor acrescentado, corresponda, pelo menos, a 25 /prct. do valor aplicável ao locado em função da sua localização e área bruta de construção, de acordo com o valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiares (euro), por concelho, divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística, I. P., para o trimestre anterior. Ou seja, do elemento histórico não resulta qualquer exigência de abandono do locado, ma sim de alteração saliente do mesmo.
Por outro lado, em termos teleológicos convém não esquecer que estamos perante uma norma que visa debelar o vinculismo[12] no contrato de locação e promover a renovação urbana.[13] Importa ter presente que a finalidade social deste direito de denúncia é a reabilitação urbana, a qual constituiu um interesse difuso[14].
Podemos assim concluir que as obras em causa terão de ter um relevo tal que implica a renovação substancial do locado, o qual em regra implica, mas não exige a sua efectiva desocupação.
Nesta matéria algumas decisões esclarecem o sentido em termos semelhantes. Assim o Ac da RG de 15.2.2018 2020/15.1T8VCT.G1 decidiu que “Constituem obras de remodelação profundas as obras que consistam na demolição parcial do prédio com total demolição da compartimentação interior do edifício e de alguns dos seus elementos estruturais, nomeadamente das estruturas dos pisos e das escadas de acesso aos pisos superiores e também ao nível da estrutura da cobertura com substituição parcial de alguns dos seus elementos.
O Ac da RL de 01/03/2018 nº 3222/16.9YLPRT-2 (Pedro Martins), afirma que “a lei não faz depender a eficácia da denúncia daquilo que for o resultado das obras, ou seja, do facto de desaparecer ou não o espaço original, o que, aliás, em geral não acontece. (…) Basta, assim, por isso, que o espaço ocupado pelo inquilino seja objecto da obra, de tal modo que ele tenha que sair do espaço para que ela possa ser feita. Não é pelo facto de o espaço da loja, depois de ter deixado de existir, reaparecer depois da obra ou por estar previsto que ele reapareça depois dela que a denúncia deixa de ser eficaz”.
Por seu turno, na doutrina Fernando Gravato de Morais[15] acentua o caracter estrutural das obras dizendo que a conexão das obras com a desocupação do prédio tem um cariz amplo e indeterminado podendo suscitar dificuldades do ponto de vista prático.
Concluímos assim que o plano de obras apresentado integra o conceito de obras de remodelação profundas, na medida em que o plano implica uma mudança estrutural do locado (divisões e fogos) não obstando a necessidade premente ou menos premente das mesmas, pois, não cabe ao inquilino, mas sim à entidade administrativa avaliar a viabilidade e necessidade das mesmas.
Note-se aliás que a recente Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro denominada “Medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade”, não alterou qualquer requisito substancial quanto à natureza dessas obras mas apenas o teor do art. 1103, nº 9 do CC (valor da indemnização caso as obras não sejam efectivadas), o que implica que a necessidade e das obras terá de ser aferida pelo interesse subjectivo do proprietário do bem que as suportará, mas a sua natureza e dimensão mediante um controlo objectivo, neste caso, da entidade administrativa e não pelo interesse, sempre legítimo, mas também parcial do inquilino.
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4. Por fim verificar se o valor indemnizatório oferecido é o legalNos termos do art. 1103.º, n.º 6, do CC; art. 6.º, n.º 1, do DL n.º 157/2006, na redação da reforma de 2012 a denúncia obriga:
(i) ao pagamento de uma indemnização correspondente a 1 ano de renda;
(ii) ou, a garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a 2 anos.
A opção é feita por acordo entre o senhorio e o arrendatário (art. 1103.º, n.º 7, do CC; art. 6.º, n.º 1, do DL n.º 157/2006), sendo que na falta de acordo, a lei determina que a prestação a cargo do senhorio é a indemnização correspondente a 1 ano de rendas[16].
Note-se que a alteração de 2012 modificou o critério de fixação da indemnização, que antes abrangia “[…] todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, suportados pelo arrendatário, não podendo […] ser inferior [… a] dois anos de renda” [art. 1103.º, n.º 3, a), do CC, na redação da reforma de 2006; art. 6.º do DL n.º 157/2006, na redação originária].
Deste modo na data em que a denúncia foi efectuada a indemnização depende de um cálculo puramente aritmético. Mas uma coisa é a indemnização pela denúncia e outra bem diferente a indemnização pela não realização das obras[17]. Ou seja, nada resulta dos autos (e em concreto não foi alegado) sobre a errónea fixação da indemnização sendo que os apelantes poderão vir a ter direito a outra indemnização de diferente montante e natureza, caso as obras que fundamentam a denuncia não venham a ser efectivamente realizadas. Porque, conforme salienta, nesta matéria o Ac da RL de 15.5.2018 nº 4188/16.0T8LSB.L1-1 “O direito à indemnização tem uma medida diferente consoante ela corresponda à cessação do contrato de arrendamento (art. 1103º, n.ºs 6, 7 e 8 do CC) ou à penalização pelo não início das obras no prazo legal de 6 meses (n.º 9 do citado artigo). 3.– Essa diferença estriba-se no propósito do legislador de penalizar a atitude do senhorio ao por termo ao contrato de arrendamento, afectando o direito de habitação do inquilino, sem que, no prazo de seis meses contados da desocupação do locado, tenha concomitantemente exercitado o seu direito à realização das obras. Ou seja, sacrifica-se totalmente o direito do arrendatário para nada”.
Por último, teremos denotar que essa indemnização deve ser paga ao arrendatário no momento da entrega do locado, sob pena de ineficácia da declaração (art. 1103.º, n.º 8, do CC), sendo que esta ainda não ocorreu.
Por fim, no caso de as obras não começarem (por causa imputável ao senhorio) no prazo de seis meses a contar da desocupação do locado, o senhorio está sujeito ao pagamento de uma indemnização correspondente a dez anos de renda, nos termos do n.º 9 do artigo 1103.º. Nos termos da Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro, conforme disposto no n.º 3 do artigo 1103.º o senhorio era responsável por todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais (não podendo o montante ser inferior a dois anos de renda) e o arrendatário teria ainda ao direito de reocupar o locado[18]. Logo, a indemnização actual, neste caso, é mais benéfica para os apelantes.
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V. DECISÃONestes termos acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente o recurso de apelação confirmando totalmente a decisão recorrida.
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Custa da apelação integralmente a cargo dos apelantes.*
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Porto em 10.12.2019*
Paulo Duarte Teixeira
Amaral Ferreira
Deolinda Varão
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[1] Matéria já contida nos factos provados mas agora expressamente referida face ao teor das conclusões.
[2] Sobre o regime transitório da Lei n.º 6/2006, em geral, cf. ELSA SEQUEIRA SANTOS, “o regime transitório no novo regime do arrendamento urbano”, THEMIS, n.º 15, 2008, pp. 83-95, e, em especial, Fernando Gravato Morais, Arrendamento para Habitação Regime Transitório, Almedina.
[3] Manual de Arrendamento Urbano, Volume II, 4.ª Edição, Almedina, pág. 957.
[4] Cfr. MENEZES LEITÃO, Arrendamento urbano, 6.ª ed., Almedina, Coimbra, 2013, p. 172 e
[5] In A CESSAÇÃO Do CONTRATO DE ARRENDAMENTO POR DENÚNCIA JUSTIFICADA, ROA, acedido em novembro 2019, https://portal.oa.pt/upl/%7B5889456a-3ab1-4df3-9d50-95e998a65af0%7D.pdf
[6] Questão que não faz parte do objecto deste recurso.
[7] Cfr. Manuel Januário da Costa GOMES, in A desvinculação Ad Nutum no contrato de arrendamento urbano na reforma de 2012, breves notas, Estudos em homenagem ao Prof. Doutor José Lebre de Freitas. Coimbra: Coimbra Editora, 2013.
[8] Segundo JANUÁRIO GOMES, “Sobre a (vera e própria) denúncia do contrato de arrendamento. Considerações gerais”, em O Direito, 2011, I, p. 18, a norma do art. 1101.º, b), do CC, resultante do NRAu (reforma de 2006), tem como antecedente a alínea b) do art. 1096.º, n.º 1, do CC (versão original)., que por sua vez se baseou nas ordenações.
[9] A recente alteração da lei nº 12/2019 não é aplicável aos autos e diz respeito, nesta matéria, apenas à fixação da indemnização pela não realização das obras que fundamentaram a denúncia: cfr. Maria Olinda Garcia Julgar online, março de 2019, in Alterações em matéria de Arrendamento Urbano introduzidas pela Lei n.º 12/2019 e pela Lei n.º 13/2019.
[10] João ESPíRITO SANTO in loc cit.
[11] A Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, limitava-se, no respectivo segmento dispositivo, a remeter para “legislação especial” a temática atinente “à denúncia do contrato para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos” contida no artigo 1103º. nº 8. Essa “legislação especial” era composta por três blocos normativos constantes nas três alíneas do nº 1 do artigo 1º do mencionado Decreto-Lei nº 157/2006: i) “denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos (alínea a); ii) a “realização de obras coercivas pelos municípios, nos casos em que o senhorio as não queira ou não possa realizar (alínea b) e iii) “a edificação em prédio rústico arrendado e não sujeito a regime especial” (alínea c).
[12] Segundo Pinto Furtado, Manual de Arrendamento Urbano, Volume I, 4.ª Edição Atualizada, Almedina, pág. 185, as principais características do vinculismo, são: a) Prorrogação legal, automática do contrato, sempre que pelo arrendatário não seja afastada; b) Bloqueio da renda e controlo do seu aumento dentro de condicionantes definidas pelo Estado; c) Carácter de interesse pública do regime do jurídico do contato; d) Afirmação da sua natureza excecional e transitória
[13] A Reforma de 2006 n.º 6/2006, como referimos visou dar maior autonomia ao senhorio na relação com o inquilino, passando aquele a ter a possibilidade de fazer cessar o contrato em determinadas circunstâncias e até numa modalidade ad nutum. Esta lei teve como objetivo simplificar o procedimento para realização de obras de remodelação ou restauro, uma vez que, com os regimes anteriores, a denúncia dos contratos de arrendamento antigos para a realização de obras em prédios arrendados estava dependente de prévia autorização municipal, bem como da decisão favorável de ação judicial de despejo para esse fim. Uma das alterações introduzidas pela lei, de modo a concretizar este objetivo, foi acabar com a obrigatoriedade de recorrer aos tribunais, através de uma ação judicial, para denúncia do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro e prever comunicações escritas entre as partes.
[14] O conceito de reabilitação urbana, de acordo com o Conselho da Europa (2005), deve fazer parte das políticas urbanas como forma de melhorar os espaços urbanos e o bem-estar e qualidade de vida das pessoas. No preâmbulo do Novo Regime Jurídico da Reabilitação Urbana que veio revogar o RJERU Decreto-lei n.º 307/2009, de 23 de outubro: “A reabilitação urbana assume-se hoje como uma componente indispensável da política das cidades e da política de habitação, na medida em que nela convergem os objetivos de requalificação e revitalização das cidades, em particular das suas áreas mais degradadas, e de qualificação do parque habitacional, procurando-se um funcionamento globalmente mais harmonioso e sustentável das cidades e a garantia para todos, de uma habitação condigna”.
[15] In Novo Regime do Arrendamento Comercial, Almedina pág. 261 e segs e in Arrendamento para habitação, regime transitório, 121 e 131.
[16] A Lei n.º 43/2017 de 14 de Junho, não aplicável aos autos, pois a denúncia operou validamente em Março de 2017, alterou o prazo de desocupação que o senhorio terá de respeitar no caso de denúncia com fundamento em obra ou demolição do locado: aquele passa a ter um prazo de desocupação de 60 dias, sendo superior aos 15 dias previstos no regime anterior. Por outro lado, a indemnização devida pelo senhorio quando proceda à denúncia com este fundamento, passa de ser o equivalente a um ano de renda para uma indemnização no valor correspondente a dois anos de renda – al. a) do n.º 5 do artigo 1094.º CC. Foi ainda acrescentado a esta norma que a indemnização correspondente a dois anos de renda, não pode ser “inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado”.
[17] A qual recorde-se foi objecto da recente alteração pela Lei nº 12/2019.
[18] Fernando de Gravato MORAIS, – As novas regras transitórias na reforma do NRAU (Lei 31/2012). Julgar. Lisboa. ISSN 1646-6853. Nº 19 (Jan.-Abr. 2013), p. 13-36.