Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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MORA
CLÁUSULA GERAL RESOLUTIVA
CUMPRIMENTO PARCIAL
II - É, também, a única solução possível perante as normas substantivas atinentes ao cumprimento e não cumprimento das obrigações (maxime arts. 762º e 763º CC): se o devedor oferece uma parte da prestação e o credor não a aceita, não se verifica a mora accipiendi, mas a mora solvendi em relação a toda a prestação, e não só à parte restante, uma vez verificados os respectivos requisitos.
III - O NRAU (Lei nº 6/2006, de 27.02) eliminou a taxatividade das causas de resolução, introduzindo no proémio do artº 1083º/2 do novo Cód. Civil um alargamento dos fundamentos de resolução legal, aí inserindo uma cláusula geral resolutiva que se funda na justa causa, exemplificada nas várias alíneas do nº2 do mesmo artº 1083º.
IV - Assim, as situações enumeradas nas alíneas dos nºs 2 e 4 do mesmo normativo constituem mero elenco indicativo ou exemplificação de causas de resolução do contrato, pelo senhorio e pelo arrendatário, respectivamente, podendo-se invocar quaisquer outros fundamentos de resolução do contrato integrantes da aludida cláusula geral.
V - Assim, também, mesmo nas hipóteses previstas nas alíneas a) a e) do artº 1083º, a resolução não operará automaticamente, antes se tornando, ainda, exigível apurar se cada um desses incumprimentos contratuais é tal que, “pela sua gravidade, ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”-- isto é, se atinge um nível de gravidade e gera consequências tais que não seja razoavelmente exigível à outra parte (de um ponto de vista objectivo) a manutenção do contrato.
VI - As únicas hipóteses em que, por si só, já está concretizada a cláusula geral do nº2 são as previstas no nº3. Pelo que toda e qualquer situação que extravase deste nº 3 do artº 1083º do CC terá de passar pelo “crivo” do nº 2. E não basta, então, alegar e provar o fundamento (tipificado ou não na nova lei) da resolução do contrato, antes se impondo, ainda, alegar e provar que tal situação preenche a cláusula geral resolutiva (indeterminada -- norma aberta ou de conteúdo indefinido) do nº2 desse normativo.
VII - O mesmo é dizer que com o NRAU a alegação pelo autor de factualidade visando integrar aquela cláusula geral resolutiva passou a constituir elemento integrante da causa petendi, de forma que a sua não alegação pode levar ao irremediável naufrágio da demanda.
VIII - A previsão contida no nº 2 do artº 802º do C. Civil é aplicável ao arrendamento, pois se trata de um princípio geral da resolução dos contratos que as normas específicas da locação não afastam, pelo menos de forma explícita -- antes até aproximam ou acatam (ut o actual artº 1083º, nº1 CC) --, fundando-se no princípio geral expresso no nº 2 do artº 762º do CC.
IX - Trata-se de uma válvula de segurança que obsta à resolução do contrato de arrendamento -- ficando, por isso, excluída a aplicação dos normativos que fundamentam tal resolução -- sempre que, mesmo que em termos técnicos a situação provada constitua fundamento legal de resolução, a parcela não cumprida da prestação traduza um prejuízo de “escassa importância” para o senhorio
Relator: Fernando Baptista (rec. nº 468)
Adjuntos:
Des. José Ferraz
Des. Ataíde das Neves
Acordam na Secção Cível do tribunal da Relação do Porto
B………. instaurou, no .º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Matosinhos, contra C………., acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário.
Alega:
Que celebrou com o marido da ré um contrato de arrendamento para habitação deste, do prédio urbano que identifica no artº 1º do petitório, tendo tal arrendamento sido transmitido para o cônjuge do arrendatário.
A renda foi, entretanto actualizada, sendo a em vigor à data da acção de €50,63, actualização -- a operar a partir de 1 de Janeiro de 2007 -- que foi oportunamente comunicada à ré.
Não obstante tal actualização da renda, a ré continuou a depositá-la pelo valor anterior à aludida actualização, o que fez durante quatro meses (Janeiro a Abril de 2007).
Pede:
Seja decretada a resolução do contrato de arrendamento e a ré condenada a entregar ao autor o arrendado livre de pessoas e bens, bem assim a condenação da ré a pagar os diferenciais de renda em dívida e as rendas que se vencerem até à entrega efectiva do arrendado.
Citada, a ré contestou alegando ter procedido, no prazo da contestação, ao depósito, na CGD, “do montante referente às actualizações da renda dos meses de Fevereiro, Março e Abril de 2007 entretanto vencidas, acrescidas da legal indemnização de 50% sobre o valor em débito”-- do que junta documentos comprovativos --, pelo que pede seja julgado caduco o direito da Autora à resolução do contrato de arrendamento (ut artº 1048º do Cód. Civil).
Teve lugar uma tentativa de conciliação que se revelou infrutífera (fls. 68), após a qual -- por se entender que os autos já dispunham de elementos suficientes para uma decisão de mérito -- foi proferida decisão na qual, por se entender serem válidos os depósitos efectuados pela ré, se julgou a acção improcedente e se absolveu a ré do pedido.
Inconformada com esta decisão, dela recorreu a autora, apresentando alegações que remata com as seguintes
“CONCLUSÕES:
1 - Entre os factos dados como provados, não foi incluída como provado que em 7 Maio de 2007 a R. procedeu já ao valor integral da renda, mas não depositou nem a parte das rendas anteriores não liquidadas, nem a devida indemnização, sendo que o mesmo se voltou a repetir a 08.06.2007.
2 - Tais factos resultam inequivocamente dos documentos juntos aos autos (docs nºs 1, 2 e 3 juntos com a contestação e doc. nº1 e 2 junto com o requerimento da R. apresentado a 10.10.2007).
3 - Tal matéria é imprescindível e relevante para a apreciação do mérito da presente acção, pelo que deveria ter sido incluída ente os factos dados como provados.
4 - O não pagamento integral do valor da renda equivale ao seu não pagamento, ficando a mesma e todas as outras que entretanto se encerem também em atraso, e portanto, em dívida, constituindo-se o arrendatário em mora.
5 - Enquanto essa situação não for regularizada, e os rendas não forem pagas integralmente, acrescidas da indemnização, correspondente a 50% sobre o seu valor integral, todas as rendas que se forem vencendo, ainda que pagas integralmente, estão também elas em dívida e pela sua totalidade.
6 - O senhorio pode optar por recusar as rendas que o inquilino não pagou integralmente, bem como as posteriores já pagas pelo seu valor total, enquanto a situação não for regularizada conforme se explicou no ponto anterior, ou optar por recepcioná-las, sem que perca o direito a resolver o contrato ou àquela indemnização.
7- Esta é a interpretação que resulta do cotejo do disposto no artº 1041º, nºs 1, 3 e 4 do C.C.
8 - Assim, a Apelada, paro fazer valer a caducidade do direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda, nos termos do art.° 1048°, nº 1 do C. C. teria de ter depositado até ao termo do prazo da contestação a quantia de €57,97 e não apenas a quantia de €9,12 que é o valor constante dos documentos nºs 1 e 2 juntos com a contestação.
9 - A quantia depositado pela Apelada é, pois, manifestamente inferior à devida e a sentença recorrida não poderia ter julgado procedente a excepção de caducidade deduzida pela Apelada.
10 - A sentença recorrida julgou contra a prova produzida e violou o disposto nos arts. 1041º, nºs 1, 3 e 4 e 1048º, nº1 todos do C.C., fazendo dos mesmos uma errada interpretação.
TERMOS em que deve a sentença proferida ser revogada, proferindo-se decisão que julgue a acção totalmente procedente, de acordo com as conclusões aqui consignadas”.
Não houve contra-alegações.
Foram colhidos os vistos legais.
II. FUNDAMENTAÇÃO.
II.1. AS QUESTÕES:
Tendo presente que:
--O objecto dos recursos é balizado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (arts. 684º, nº3 e 690º, nºs 1 e 3, do C. P. Civil);
-- Nos recursos se apreciam questões e não razões;
-- Os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido,
as questões suscitadas no recurso são as seguintes:
- impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto;
- Do não pagamento (atempado) do montante integral das rendas vencidas (com a respectiva actualização) e suas consequências, bem assim se a “indemnização” prevista no artº 1041º, nº1, do CC deve incidir sobre o valor integral da renda ou apenas sobre o valor da actualização não pago;
- Se o depósito feito pela apelada (dos diferenciais das actualizações das rendas mais 50% desses valores) tinha a virtualidade de fazer caducar o direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda;
- Se deve decretar-se a resolução do contrato de arrendamento.
II.2. OS FACTOS:
No tribunal recorrido deu-se como assente a seguinte factualidade:
“1. A A. é dona e legítima proprietária do prédio sito na R. ………., n.° .., da freguesia da ………., concelho de Matosinhos, inscrito na matriz urbana daquela freguesia sob o art.° 2030 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o n°5083, a fls. 172, do livro B- 16.
2. A A. deu de arrendamento o identificado prédio a D………., que por sua vez o tomou de arrendamento, conforme contrato para o efeito celebrado.
3. Este contrato de arrendamento foi celebrado pelo prazo de um ano e teve o seu início a 1 de Maio de 1979.
4. Nos termos acordados, a renda acordada deve ser paga no primeiro dia útil do mês anterior a que disser respeito.
5. A renda actualmente em vigor é de € 50,63 (cinquenta euros e sessenta e três cêntimos) e é liquidada mediante depósito na conta de depósitos à ordem da CGD n.° …………., de que a A. é titular.
6. O referido D………. faleceu a 13 de Maio de 2005, tendo o arrendamento se transmitido à R., sua mulher, conforme comunicação oportunamente por esta efectuada.
7. A 15 de Novembro de 2006, a A. comunicou à R. que renda então em vigor de € 49,11, seria actualizada a partir de 1 de Janeiro de 2007 para o valor de € 50,63.
8. Esta comunicação foi efectuada como era habitual, mediante carta introduzida directamente no cacifo do correio da R.
9. No entanto, a R. ao efectuar o pagamento da renda que se venceu no dia 1 de Janeiro de 2007 depositou apenas € 49,11, isto é, continuou a depositar o valor da renda como se esta não tivesse sido actualizada.
10. Por esse motivo, a A. voltou a insistir na actualização do valor da renda, enviando à R. uma carta registada com aviso de recepção.
11. Mas, no dia 2007-02-08, a R. voltou a depositar apenas € 49,11.
12. E no dia 2007-02-08 novamente o depósito foi apenas de € 49,11.
13. O mesmo aconteceu a 2007-03-06 com a renda que se venceu no primeiro dia útil de Março, bem como com a renda que se venceu no primeiro dia útil de Abril e depositada a 2007-04-09.
14. Assim, a R. não liquidou o valor integral das rendas que se venceram no dia 2 de Janeiro de 2007, relativa a Fevereiro de 2007, 1 de Fevereiro de 2007, relativa a Março de 2007, a 1 de Março de 2007, relativa a Abril de 2007, e a 2 de Abril de 2007, relativa a Maio de 2007, até à propositura da presente acção.
15. A R. depositou na Caixa Geral de Depósitos, balcão de ………. o montante referente às actualizações da renda dos meses de Fevereiro, Março e Abril de 2007 entretanto vencidas, acrescidas da legal indemnização de 50% sobre os valores em débito.
16. Tendo-o feito no prazo da contestação.
17. No valor global de € 9,12.”
3. O DIREITO:
Vejamos, então, as questões supra apontadas.
• Primeira questão: impugnação da decisão proferida sobre a matéria e facto:
Entende a apelante que deveria dar-se como provado que a 7 de Maio de 2007 a R. procedeu ao depósito do valor integral da renda do mês de Junho, no montante de €50,63, sem ter depositado, quer a parte das rendas anteriores não liquidadas, quer a indemnização prevista no artº 1041º-1 do CC, sendo que o mesmo se voltou a repetir a 08.06.2007.
Tem toda a razão.
Efectivamente, tal matéria resulta assente dos documentos juntos pela própria apelante, a fls. 46 e 56 e tem interesse para a boa decisão da causa.
Efectivamente, até àquela data de 7 de Maio de 2007 a ré não procedeu a qualquer depósito da renda integral, isto é, dos €50,63 resultantes da actualização em vigor a partir de Janeiro de 2007.
O que significa que estevava em mora (cfr. contrato junto a fls. 15 e artº 1039º do CC), na medida em que a renda liquidada era inferior à legalmente exigida (a decorrente da mesma actualização).
E estando em mora, não bastava que a partir de 7 de Maio de 2007 passasse a depositar o valor integral da renda (os €50,63 mensais). É que, para pôr fim à mora era necessário que depositasse, além dos valores em dívida decorrentes dos diferenciais da actualização da renda, desde Janeiro, ainda a indemnização de 50% de tudo o “que for devido” (ut artº 1041º/1 CC), o que abarca, não apenas as citadas actualizações em falta, mas, também, 50% dessas mesmas actualizações e bem assim das próprias rendas em mora.
E a mora mantém-se enquanto tal depósito integral não tiver lugar -- aspecto que mais à frente será desenvolvido.
Aqui interessa, apenas e só, salientar que tem interesse dar como assente a matéria factual pretendida pela apelante -- deferimento a ocorrer ao abrigo do disposto no artº 712º do CPC.
Por outro lado, parece, também, evidente que no facto 15 da relação dos factos provados se deve acrescentar, a seguir a “depositou”, a expressão “em 5 e 6 de Junho de 2007, ut docs. de fls. 44 e 45 que aqui se reproduzem”.
É relevante, pois, tendo passado a partir do anterior mês de Maio a depositar a renda actualizada, ainda assim só no posterior mês de Junho aceitou liquidar os diferenciais decorrentes das actualizações em falta, embora não pagando a indemnização legal (de 50%) sobre as rendas em mora (desde Janeiro de 2007).
O que tudo não deixa de ser relevante, desde logo para aferir do preenchimento da cláusula geral resolutiva que o novo regime do Arrendamento Urbano veio introduzir no NRAU-- pois, como melhor ao diante veremos, hoje não basta que ocorra qualquer das situações que na vigência do anterior RAU (Dec.-Lei nº 321-B/90, de 15.10) fundamentavam a resolução do contrato (in casu a falta de pagamento da renda no tempo e lugar próprios ou ausência de válido depósito liberatório, ut artº 64º,al, a)). É que -- como desenvolvidamente o aqui relator procurou demonstrar no se livro, “A Resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano, Causas de Resolução e Questões Conexas, (em especial a Cláusula Geral Resolutiva do nº 2 do artº 1083º do CC”, Ed. Almedina, Novembro de 2007--, com a entrada em vigor do NRAU é imperioso que, para além da verificação do fundamento resolutivo (de entre os tipificadas, ou não), se preencha a cláusula resolutiva geral prevista no artº 1083º/2 do CC, ou seja, agora “se tornando, ainda, exigível apurar se cada um dos incumprimentos contratuais é tal que, “pela sua gravidade, ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento””.
A esta questão voltaremos mais à frente.
Assim, e sem mais delongas (ut artº 712º CPC), adiciona-se à relação dos factos dados como assentes o seguinte:
18. “A 7 de Maio de 2007 a R. procedeu ao depósito do valor integral da renda do mês de Junho, no montante de €50,63, sem depositar, quer a parte em falta das rendas anteriores (actualizações), quer a indemnização prevista no artº 1041º-1 do CC” (doc. de fls. 46).
19. “Situação que se voltou a repetir a 08.06.2007 (doc. fls. 56)”.
- Por outro lado, no facto 15. da relação dos provados acrescenta-se, a seguir a “depositou”, a expressão “em 5 e 6 de Junho de 2007, ut docs. de fls. 44 e 45 que aqui se reproduzem”.
Assim procede esta primeira questão.
• Segunda questão-- Do não pagamento (atempado) do montante integral das rendas vencidas (com a respectiva actualização) e suas consequências, bem assim se a “indemnização” prevista no artº 1041º, nº1, do CC deve incidir sobre o valor integral da renda ou apenas sobre o valor da actualização não pago:
Por via da presente acção, pretende a autora seja decretada a resolução do contrato de arrendamento urbano para habitação que celebrou com a ré, com fundamento na falta de pagamento da renda (nos montantes e nos valores devidos).
Antes de mais, anote-se que, como escreveu o aqui relator no seu livro, supra referido[1], “No anterior RAU (Dec.-Lei nº 321-B/90, de 15.10) a resolução do contrato de arrendamento tinha sempre de ser decretada judicialmente (arts. 1047º, do CC e 63º, nº2 do RAU) -- o que afastava a resolução da locação do regime geral dos contratos (ver artº 432º ss CC, em que a resolução não estava sujeita a qualquer forma, bastando-se com a mera declaração de uma das partes à outra para que os seus efeitos se produzam, artº 436º/1 CC) -- por via da acção de despejo (artºs 55º e ss. RAU- ver, ainda, ainda o artº 35º do RAR (…)-- e artº 27º do RAF).
Com a entrada em vigor do NRAU, as coisas modificaram-se substancialmente: agora a resolução do contrato de locação “pode ser feita judicialmente ou extrajudicialmente” (artº 1047º CC)”-- sendo que a resolução extrajudicial, a operar por simples comunicação ao arrendatário (artº 1084º/1 CC-- a fazer nos termos do artº 9º/7 da Lei 6/2006, de 27.02) apenas pode ter lugar nos limitados casos do artº 1083º/3, ex vi do artº 1084º/2 CC.
No caso sub judice, a Autora recorreu ao mecanismo judicial de resolução do contrato por falta de pagamento (integral) da renda devida.
Para tanto alegou que, apesar da comunicação à ré, de 15.11.2006, da actualização da renda com efeitos a partir de Janeiro de 1007 -- comunicação que operou nos termos constantes do doc. junto a fls. 19, em que se informava o montante da renda a pagar (€50,63) a partir daquele mês de Janeiro e a portaria que sustentava essa actualização -- , esta fez tábua rasa de tal comunicação e continuou a pagar a renda que se venceu em Janeiro de 12007 no montante em que o vinha fazendo (sem a devida actualização, portanto).
A autora, diligentemente, insistiu junto da ré para que procedesse ao pagamento daquela actualização, tendo, para tal, endereçado à ré nova comunicação, datada de 09.01.2007 (cfr. fls. 22).
A ré, porém, continuou a fazer “orelhas moucas” dessa invectiva da autora, continuando a, nos primeiros dias dos meses de Janeiro, Fevereiro, Março e Abril de 2007 a proceder ao depósito da renda sem a actualização.
Já, porém, nos meses de Maio e segs. de 2007 (cfr. fls. 46 e 56 ss) a ré procedeu ao depósito da renda actualizada.
Mas até Julho desse ano esqueceu-se das anteriores actualizações em dívida, as quais apenas procurou regularizar por depósito feito em 05.07.2007, onde fez acrescer 50% dos aludidos diferenciais em falta das actualizações (cfr. doc. de fls. 44).
E a partir de então, nada mais depositou, a não ser a renda-- agora actualizada.
O que se questiona é, então, saber se, apesar do aludido depósito das actualizações em dívida acrescido de 50% sobre esse valor, a ré continuou em mora e quais as respectivas consequências.
Como é bom de ver, a questão tem a ver com o disposto nos arts. 1041º e 1048º do Cód. Civil, que dispõem:
“ARTIGO 1041º
(Mora do locatário)
1. Constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.
2. Cessa o direito à indemnização ou à resolução do contrato, se o locatário fizer cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu começo.
3. Enquanto não forem cumpridas as obrigações a que o nº 1 se refere, o locador tem o direito de recusar o recebimento das rendas ou alugueres seguintes, os quais são considerados em dívida para todos os efeitos.
4. A recepção de novas rendas ou alugueres não priva o locador do direito à resolução do contrato ou à indemnização referida, com base nas prestações em mora.”
“ARTIGO 1048º
(Falta de pagamento da renda ou aluguer)
1. O direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa ou para a oposição à execução, destinadas a fazer valer esse direito, pague, deposite ou consigne as somas devidas e a indemnização referida no nº 1 do artigo 1041º.
2………………
3…………………”-- (redacção emergente da Lei 6/2006, de 27.02, aqui aplicável, como à frente melhor se verá).
Dúvidas não há que a arrendatária incorreu em mora ao não proceder ao pagamento da renda que se venceu em Janeiro de 2007 em conformidade com a actualização que lhe foi comunicada nos termos legais, não tendo, ainda, feito cessar a mora “no prazo de oito dias a contar do seu começo” (purgatio morae, cit. artº 1041º/2)[2].
Por isso, legitimada estava, desde logo[3], a autora a recorrer à acção judicial para, com base na falta de pagamento da renda, lograr obter a resolução do contrato de arrendamento.
E instaurada que foi a acção, apenas por qualquer dos meios previstos no aludido artº 1048º/1 podia a ré fazer caducar o direito à resolução do contrato.
Digamos que a ré procurou fazê-lo através do depósito do que entendia estar em dívida.
Mas fê-lo mal, porém, pois não depositou o suficiente para obter aquele desideratum. É que, para tal, impunha-se que depositasse (até ao termo do prazo para a contestação desta acção) “as somas devidas e a indemnização referida no nº 1 do artigo 1041º.” (artº 1048º/1), isto é, “além das rendas (…) em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido-- sublinhado nosso.
Depositou, é certo, a ré as “rendas… em atraso”-- isto é, os diferenciais relativos à actualização da renda (desde Janeiro de 2007). E depositou igualmente 50% desses diferenciais. Mas não depositou os 50% do que era “devido”. E enquanto se mantivesse a mora da ré era sempre devido o pagamento de 50% de todas as rendas desde o início da mora (Janeiro de 2007).
Ou seja, o depósito de rendas para ser liberatório tinha de incluir, além das diferenças de renda respeitantes à sua actualização, também 50% de tudo o que era devido: 50% sobre a totalidade das rendas actualizadas (€50,63 de cada mês de mora x 50%).
O que a ré sustenta é que o pagamento de parte do que era “devido” era suficiente para pôr fim à mora.
Não era, salvo o devido respeito.
E enquanto o pagamento, depósito ou consignação em depósito, desses 50% sobre a totalidade do “devido” não tivesse lugar, a ré continuava sempre em mora, permitindo à autora (senhoria), quer exigir-lhe os 50% sobre a totalidade das rendas (já actualizadas), quer resolver o contrato por falta de pagamento de rendas-- opção que fez.
Efectivamente, enquanto não forem pagas integralmente as rendas em dívida e liquidada a indemnização prevista no artº 1041º do CC, todas as rendas posteriores “são consideradas em dívida para todos os efeitos” (artº 1041º, nº3).
E é patente que o recebimento por banda da autora de parte das rendas em dívida lhe não retirava o direito à resolução do contrato e à indemnização a calcular “com base nas prestações em mora” -- sobre o valor integral das rendas --, como emerge do artº 1041º/4[4].
Falando de números, temos que a apelante, para ver caducado o direito à resolução do contrato por banda da autora, tinha que depositar, “até ao termo do prazo para a contestação”:
- o valor da actualização não pago (€50,63 - €49,11 = € 1,52 x 4 (meses vencidos em Janeiro a Abril de 2007) = €6,08
- bem assim, o valor da indemnização de 50% sobre o montante integral das rendas em dívida de Janeiro a Junho de 2007 (rendas vencidas até ao termo da contestação -- e vimos que a partir da renda vencida em Maio de 2007 a ré passou a pagar a renda já actualizada, cfr. fls. 46), o que perfaz o montante de €50,63 x 6 = €303,78 x 50% = €153,89,
o que perfazia o total de € 157,97.
Assim não tendo procedido a ré, é claro que não pode ver caducado o direito da autora à pretendida resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de renda.
E, repete-se -- o que também é acentuado pela apelada --, quando o legislador fala no artº 1048º, nº1 em “pague, deposite ou consigne as somas devidas” e o artº 1041º , nº1 do mesmo Código fala em rendas “em atraso”, tal não pode ter um entendimento quando o senhorio se recuse a receber as rendas que entretanto se vão vencendo, e outro quando o senhorio opte por recepcioná-las valendo-se da opção que lhe confere expressamente o artº 1041º, nº4.
Terá de ser assim…, sob pena de a letra da lei (citada opção) não passar de letra morta!
Mas continuemos.
Sem prejuízo do disposto na lei ou do convencionado, a prestação deve ser realizada integralmente (artº 763º, n1, do CC). O que significa que, no caso sub judice, a arrendatária, após lhe ter sido comunicada no tempo e pela forma legal a actualização da renda, devia ter passado a proceder ao pagamento da renda mensal de €50,63, isto é, a partir da renda que se venceu em Janeiro de 2007 (ut arts. 406º, nº1, 762º, nº1 e 1038º, al. a), do CC).
Como a ré, porém, apesar do conhecimento dessa actualização -- que não impugnou ou rejeitou-- continuou a depositar a renda que vinha pagando, sem a devida actualização, constituiu-se, em razão dessa omissão, na situação de mora (artº 804º, nº2 do CC).
Por isso, ficou a autora a poder dispor dos direitos que lhe conferem o nº1 do artº 1041º do CC: 50% do valor das actualizações + 50% do valor global das rendas em mora.
Sempre respeitando eventual diferente opinião, não vemos que outra solução ou interpretação possa resultar da lei.
Dir-se-á: mas parte da renda já está depositada, o que significa que a arrendatária apenas está em mora na parte restante.
Nada de mais errado!
Efectivamente, ou há mora ou não há. E se o há, é relativamente ao pagamento da prestação em causa -- “do que for devido”(artº 1041º/1 CC) como contrapartida da outorga do contrato de arrendamento, que é precisamente a renda. Esta ou está paga, ou não está.
Veja-se que no caso presente a apelante (senhoria) não reconheceu, sequer, ter havido cumprimento parcial da prestação e opôs-se ao seu recebimento, como resulta do facto de, verificando que a comunicação à ré do aumento da renda não tinha sido por esta acatada, insistiu em nova comunicação. E passados quatro meses sem que a ré pagasse a renda devida (actualizada), a autora, por continuar a não aceitar as quantias parciais depositadas, instaurou acção judicial visando a resolução do contrato precisamente por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses de Janeiro a Abril de 2007.
Mas a razão da autora não se alterava caso tivesse procedido ao levantamento ou recebimento de parte da renda (da que tinha sido depositada pela ré).
Trata-se de situação idêntica à decidida (e bem) pela Rel. de Lisboa, por Ac. de 03.10.1996[5] -- em que estava em causa, também, o não pagamento pelo arrendatário da actualização da renda que lhe havia sido oportunamente comunicada --, onde se decidiu que “conforme resulta do disposto nos nºs 3 e 4 do artº 1041º do C.C., o facto de o recorrido” -- o senhorio, entenda-se --“conhecer do cumprimento parcial da prestação de renda e de não se opor ao seu recebimento não significa que haja renunciado ao direito que, nos termos do nº 1 daquela artigo lhe advinha da situação de mora imputável ao recorrente”. Ou seja, esse reconhecimento de que a prestação foi parcialmente satisfeita não afasta o funcionamento das consequências que a lei prevê para o caso de mora imputável ao devedor (arrendatário) por incumprimento da (toda) a prestação. E essas consequências são o pagamento da parcela da(s) renda(s) (as “prestações”) em falta, acrescida de 50% do valor total das rendas em mora.
Como é sabido, há dois princípios referentes ao pagamento de rendas e ao seu depósito:
a) Recusando-se o senhorio a aceitar a renda, sem motivo justificado, incorre em mora, não sendo, então, o arrendatário obrigado a depositá-la nem a voltar oferecê-la[6], nem tão-pouco as posteriores, enquanto o senhorio não puser termo à mora accipiendi[7].
b) É irrelevante o depósito da renda se o seu alegado fundamento não for exacto ou o arrendatário já estiver em mora quanto a renda anteriormente vencida[8]. Só fazendo um depósito correcto o arrendatário fará cessar a mora.
Ora, relativamente à renda que se venceu em Janeiro de 2007, a ré incorreu em mora, pois o depósito que da mesma fez (no dia 8 de Janeiro, ut fls. 21) era incorrecto. O que significa que todos os posteriores depósitos de renda continuaram a ser incorrectos, na medida em que a ré não cessou a mora iniciada em Janeiro de 2007. E a cessação da mora apenas ocorria com o pagamento das rendas em mora acrescidas da indemnização e 50% sobre elas, sendo de todo irrelevante qualquer depósito parcial de renda, que vale tanto como… se nada fosse depositado! Em mora continuava, não o pagamento de parte da renda, mas da renda que é devida como contrapartida da tomada do arrendamento. Esta é que é a prestação devida. E é sobre ela, e só sobre ela, que incide a mora e as suas consequências, maxime as resultantes do artº 1041º do CC.
Trata-se de situação com consequências semelhantes àquela em que o inquilino resolve depositar a renda sem a ter oferecido previamente ao senhorio ou sem se verificar algumas das outras circunstâncias apontadas no artº 841º do CC: o depósito não é liberatório e, portanto, não obstará à mora do arrendatário, como ensina o Prof. Alberto dos Reis[9]. Como reiterou o mesmo Professor[10], «se o arrendatário fizer o depósito da renda sem motivo justificado, (…), o depósito é um acto inútil e inoperante sob o aspecto do pagamento da renda ao senhorio; não obstante o depósito, a dívida subsiste.»-- “dívida” essa que é, obviamente, a renda devida (in casu €50,63 mensais)-- sublinhado nosso.
Por isso, também, é óbvio que, estando em mora a renda que se venceu no dia 1 de Janeiro de 2007, todos os subsequentes depósitos não tinham “justificação”, sendo de todo inúteis e inoperantes sob o aspecto do pagamento da renda mensal devida, a qual (na sua totalidade, portanto) subsistia enquanto não cessasse a mora (com a liquidação da totalidade da dívida de rendas -- todas aquelas em relação às quais a mora persistia -- acrescida dos 50% sobre elas).
É esta, também, a única solução, a nosso ver, possível perante as normas substantivas atinentes ao cumprimento e não cumprimento das obrigações.
Dispõe o artº 762º do CC:
“1. O devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado
2. No cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé”-- sublinhado nosso.
Assim se vê que a obrigação se extingue normalmente pelo cumprimento, isto é, quando o devedor realiza a prestação a que está vinculado. Assim, se a prestação realizada não é precisamente aquela a que o devedor está vinculado, não há, em princípio, cumprimento: haverá, quando muito, dação em cumprimento (ut artº 837º CC).
Mas de especial relevância para o caso sub judice é o previsto no artº 763º do CC:
“(Realização integral da prestação)
1. A prestação deve ser realizada integralmente e não por partes, excepto se outro for o regime convencionado ou imposto por lei ou pelos usos.
2. O credor tem, porém, a faculdade de exigir uma parte da prestação; a exigência dessa parte não priva o devedor da possibilidade de oferecer a prestação por inteiro.”-- sublinhado nosso.
O nº 1[11] contém um aspecto da regra da pontualidade, de recorte mais amplo, segundo a qual a prestação deve ser efectuada no tempo, modo e lugar próprios[12].
O princípio da indivisibilidade da prestação já se encontrava prescrito no artigo 721º do Cód. de 1867, e é consagrado na generalidade dos Códigos estrangeiros.
Ora, são importantes as consequências que resultam deste princípio.
Assim, se, por exemplo, o devedor oferece uma parte da prestação e o credor não a aceita, não se verifica a mora accipiendi, mas a mora solvendi em relação a toda a prestação.
É o que igualmente vem defendido pelos Professores Pires de Lima e Antunes Varela[13] e Vaz Serra[14].
Reiteram P. Lima e A. Varela, agora em anotação ao artº 783º, que “se uma das dívidas é de montante superior à prestação entregue, não pode ser paga uma parte dessa dívida”.
Como escreveu Vaz Serra, em análise da matéria das prestações parciais[145, “A regra estabelecida é que o credor não é obrigado a aceitar uma prestação parcial, mesmo que a prestação seja divisível (Códigos francês, artº 1.244; italiano, artº 1.181; alemão, §266; suíço, artº 69; brasileiro, artº 889; espanhol, artº 1.169; português, artº 721; (…), etc.).
Resulta daqui que, se o credor recusar a prestação parcial, não se constitui em mora accipiendo, sendo, pelo contrário, o devedor quem se constitui em mora debendi, no que toca a toda a prestação, e não só à parte restante, uma vez verificados os respectivos requisitos”-- sublinhado nosso.
Por isso -- percute-se --, apesar dos depósitos parciais da renda, a mora solvendi manteve-se em relação à totalidade das rendas. E sendo assim, não pode deixar de ser sobre elas (na sua totalidade, portanto) que incidirá a indemnização referida nos arts. 1041º e 1048º do CC.
A propósito da mora do devedor, em anotação ao artº 804º do CC, os Profs. P. Lima e A. Varela[16] citam precisamente o artº 1041º do CC como exemplo das consequências da mora em alguns “casos especiais”, referindo que aqui “a sanção imposta ao devedor em mora não visa exclusivamente reparar o dano causado ao credor”-- sublinhado nosso,
Ou seja, nessas situações (de que é, portanto, exemplo o citado artº 1041º CC) a sanção a sofrer pelo solvens (o devedor em mora) não corresponde apenas ao pagamento da parcela em dívida acrescida dos juros (ver artº 806º CC para as obrigações pecuniárias). Vai mais além. É, como pretende a lei, uma sanção especial, mais pesada, atendendo (nomeadamente) à natureza da relação contratual em causa, correspondendo no caso sob apreciação a 50% do valor da prestação em mora, ou seja, da renda ou rendas em mora, já que, como defendem os Mestres Civilistas supra referidos, mas a mora solvendi ocorre em relação a toda a prestação.
Em causa está, portanto, uma “indemnização correspondente à falta de cumprimento pontual da principal obrigação contraída pelo locatário”[17].
Em anotação ao artº 1041º, texto anterior -- mas que, para o caso, vale inteiramente --, escreveu-se no C. Civil. Anotado que vimos citando[18]: “Enquanto houver uma renda indevidamente por pagar, e a respectiva falta não estiver sanada (pelo pagamento do triplo ou pelo seu efectivo depósito), não deve impor-se ao senhorio o dever de receber rendas simples ulteriores. A situação em falta está em aberto, e estende-se aos meses seguintes, afecta-os, afecta a própria relação de arrendamento no seu todo, enquanto o remédio de pagar ou depositar o triplo não for empregado”-- sublinhado nosso (é claro que o “triplo” das rendas em dívida, em mora, de que falava a lei da altura é actualmente substituído pela “indemnização igual a 50% do que for devido” (e o devido são as rendas em mora, na sua totalidade, por, como já dito, a relação locativa estar afectada no seu todo).
O mesmo sustenta o Prof. Pereira Coelho[19]:”Enquanto não lhe for paga a renda respeitante a certo mês e, sendo caso disso, a respectiva indemnização, o senhorio tem o direito de recusar o pagamento, que o inquilino lhe oferece, das rendas dos meses seguintes; as importâncias que receba são imputadas, em primeiro lugar, na dívida existente, e o senhorio não perde o direito à indemnização ou à resolução do contrato com base nas prestações em mora. São as soluções dos nºs 3 e 4 do artº 1041º”-- e as “prestações em mora” são, obviamente, não (apenas) a parte das rendas que ficou, eventualmente, por liquidar, mas, sim, as próprias rendas in totum, por a mora solvendi se estender a toda a prestação, como vimos ser ensinado por grande Mestres Civilistas.
Cremos que o que gera a “confusão” é o facto de a lei (artº 1041º, nº1, para onde remete o artº 1048º, nº1) falar, não em 50% das rendas em dívida, mas em “50% do que for devido”.
Ora, a questão foi também abordada pelo aqui relator na sua obra citada supra[20], a propósito da resolução do contrato de arrendamento por “falta de pagamento de encargos ou despesas (cit. artº 1083º/3)”.
Aí se escreveu:
“……Como já ressalta do explanado, as despesas e os encargos que o arrendatário acordou em pagar não configuram “renda”. E, como tal, se é certo que a sua falta de pagamento (por período superior a três meses) permite ao senhorio resolver (extrajudicialmente) o contrato em conformidade com o nº 3 do artº 1083º e 1084º/1 (resolução extrajudicial), já não pode haver lugar à mora do arrendatário para efeitos do disposto nos arts. 1041º e 1048º do CC”-- sublinhado nosso.
E mais precisamente sobre a expressão “for devido” referida no nº 1 do artº 1041º do CC, centro da controvérsia, escreveu-se na mesma obra[21]:
“A respeito da mora do arrendatário (cit. artº 1041º CC), parece que quando a lei fala em exigência de uma “indemnização igual a 50% do que for devido”, apenas se está a pensar na rendas em dívida, e não nos encargos ou despesas em dívida.
Ou seja, a expressão “for devido” respeita apenas às rendas em dívida e não do que for devido com atrasos no pagamento das despesas ou encargos. Assim, havendo lugar a resolução por não pagamento de despesas ou encargos (1083º/3) caduca o direito de resolução se o locatário até ao prazo para contestar-- oposição à execução-- proceda ao pagamento ou depósito das somas devidas mais a indemnização do artº 806º do CC (não, portanto, de 50% desses mesmos encargos ou despesas em divida).”
Ainda relativamente à expressão “somas devidas”, dir-se-á o seguinte.
O que cremos tem sido objecto de significativa controvérsia é, não tanto saber se tal expressão se refere às rendas (totais) em mora, mas mais saber se tais rendas são apenas essas (em dívida) ou também as vencidas desde a propositura da acção e até à contestação.
A solução, quer na doutrina, quer na jurisprudência não tem sido uniforme, como se pode ver nas extensas notas ao Ac. do STJ, constantes do Boletim do Ministério da Justiça, nº 339, pág. 406.
O Ac. do STJ de 9 de Março de 1988[22] desenvolveu, também, a questão, concluindo que as rendas a pagar ou depositar (para fazer caducar o direito de resolução do senhorio) são todas as que até então se vencerem[23]. «O montante das rendas» e «as somas devidas» têm a mesma significação: o valor das rendas, naquela data, em dívida ao senhorio»-- conclui o douto aresto.
E, repete-se, “em divida”, enquanto se mantiver a mora, está a renda (ou rendas) na sua totalidade, sobre a qual incidirá a indemnização legal (de 50%).
Todas essas rendas se mantêm “em atraso”, na expressão do artº 1041º/1 e é sobre tal “atraso”, correspondente ao valor total das rendas -- em dívida enquanto a mora persistir -- que incide a legal indemnização, sendo que, como vimos, “nas rendas em atraso englobam-se as rendas vencidas até à data da propositura da acção de despejo e ainda as que se vencerem na pendência dessa acção”[24].
Cremos que por uma ou outra via o resultado será sempre o mesmo: para que a caducidade do direito de resolução pudesse operar validamente, impunha-se que a ré (arrendatária) procedesse ao depósito, quer das quantias em dívida relativas às rendas vencidas até então, quer 50% do valor total das rendas em relação às quais havia mora no pagamento, e que eram todas as que se venceram a partir do dia 1 de Janeiro de 2007.
Pagar parte da renda é o mesmo que nada pagar, continuando a renda total em falta. O mesmo é dizer que as “somas devidas” (artº 1048º, nº1) são precisamente as rendas em mora. É que em mora está, não no pagamento de parte da renda, mas na liquidação da renda propriamente dita, toda ela, a qual, portanto, continua em falta. E estando em falta o pagamento da renda, é por referência ao seu valor (total) que a lei fixou a indemnização de 50%.
Trata-se de uma sanção justa, a incidir sobre o arrendatário.
Com efeito, concedendo a lei ao senhorio o direito de resolver o contrato caso a renda não seja paga nos termos da lei, vem, depois, permitir ao arrendatário que paralise esse direito de resolução do senhorio, fazendo caducar tal direito e consequente despejo.
Mas se lho permite -- em consideração do interesse público que envolve a locação-- , não pode fazê-lo de ânimo leve, sob pena de esvaziar de conteúdo e sentido o próprio direito de resolução do senhorio resultante da violação pelo arrendatário da sua obrigação contratual (de pagamento da renda no tempo, lugar e montante próprios).
“Daí que, logicamente, dada a paralisação por caducidade do direito do senhorio, não obstante a prática do acto ilícito contratual por parte do locatário, não o deixasse desprotegido, estabelecendo - artigo 1048º citado-- que ….”-- (é citação do Ac. do STJ de 9.3.1988[25] -- o direito à resolução do contrato por falta de pagamento de renda ou aluguer caduca logo que o arrendatário, até ao termo do prazo para a contestação “da acção declarativa ou para a oposição à execução, destinadas a fazer valer esse direito, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no nº 1 do artº 1041º” (1048º-1, na actual redacção, decorrente da Lei nº 6/2006, de 27.02).
E essa “indemnização”-- “igual a 50% do que for devido”-- só não deixará o senhorio “desprotegido” e só não esvazia o próprio direito de resolução do senhorio resultante da violação daquela obrigação contratual por banda do inquilino se tiver algum significado em termos sancionatórios. O que só acontecerá incidindo sobre as rendas em mora -- como parece que nunca poderia deixar de ser, pois, como vimos, em mora está a renda e não parte dela e o cumprimento parcial da prestação equivale ao seu total incumprimento.
Não se pode esquecer que o contrato de locação é, pelo menos no que toca às obrigações de cedência do prédio e pagamento de renda, um contrato de natureza bilateral ou sinalagmático, na medida em que existe um vínculo de reciprocidade ou interdependência entre as obrigações do locador e as do locatário. Ora, se o locatário deixa, sem fundamento válido, de satisfazer a sua obrigação, rompendo esse sinalagma contratual, não pode deixar de ser penalizado. E se a lei lhe permite que reponha a relação contratual, nomeadamente através do depósito liberatório, isso tem de ter um custo sancionatório, sob pena de se estar a permitir de forma leviana a violação da relação contratual (por via do não pagamento -- integral-- da prestação, a renda) a que o arrendatário se obrigou ao outorgar o contrato. E esse custo é, precisamente, os 50% do valor das rendas que não pagou nos termos que devia ter pago, só assim se fazendo sentir ao violador algum peso ou significado da sanção. O que, aliás, a boa fé, que está na génese do contrato, igualmente requer e impõe[26].
Portanto, não tendo a ré procedido ao depósito integral das rendas em dívida acrescido da indemnização de 50% das mesmas (todas as que estavam em mora), é claro que o depósito que efectuou tinha de ser considerado insubsistente ou ineficaz.
• Terceira questão: se o depósito feito pela apelada (dos diferenciais das actualizações das rendas mais 50% desses valores) tinha a virtualidade de fazer caducar o direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda:
A resposta a esta questão já resulta (na negativa) do que se disse a respeito da anterior questão: para que o direito de resolução do contrato pudesse caducar, impunha-se que a ré depositasse, não apenas a parte das rendas que não depositou (correspondentes aos diferenciais de actualizações), mas, também, os 50% do total das rendas em mora até ao depósito.
Na jurisprudência encontrámos situação idêntica à dos presentes autos no Ac. desta Relação do Porto, de 19.II.1971, publicado e anotado na Revista dos Tribunais, Ano 89º, a págs. 83 ss.
Também aí estava em causa a falta de pagamento, por banda do réu/inquilino, do aumento da renda que lhe havia ido comunicada pelo autor/senhorio (por carta registada com A.R.). O réu veio mais tarde a depositar as rendas em falta pelo valor anterior à actualização, bem assim, “à cautela”, “o triplo” da diferença entre as rendas antigas e a nova renda -- veja-se que à data o montante da indemnização pela mora era o “dobro do que for devido” (no caso, a actualizada, portanto), o que significa que ao depositar o aludido “triplo”, o autor estava, tal como nos presentes autos, a depositar nada mais do que os diferenciais de renda não pagos (entre os valores das rendas anteriores e posteriores à actualização) crescidos da indemnização prevista no artº 1041º/1 na redacção então vigente.
Ora, tal como aqui sustentámos, também naquele aresto se entendeu que os depósitos que o autor ali efectuara não tinham a virtualidade para evitar a resolução do contrato de arrendamento. Também ali se referiu que o inquilino havia entrado em mora desde o mês em que, não obstante lhe ser exigível o pagamento da renda actualizada (o mês de Agosto…), continuou a pagar a renda a renda pelo anterior montante: “Ele entrou em mora desde aquele mês de Agosto quanto ao pagamento das rendas de Setembro e seguintes, porque os depósitos feitos são inferiores às quantias devidas”-- escreveu-se no aresto.
E aí igualmente se referiu que, apesar do posterior depósito do “triplo da diferença entre a renda antiga e a nova renda”-- isto é, como vimos supra, da diferença de rendas em falta mais o “dobro” desse valor a título de indemnização (a então devida) --, “esse depósito nem representa o triplo das rendas em dívida, nem faz cessar o direito à indemnização ou resolução do contrato”. É que, “como os depósitos feitos pela arrendatária, (…), eram insuficientes, acontecia ser devedora da totalidade das rendas vencidas até então. E, assim, para satisfazer ao preceituado no nº 1 do artº 1041º, haveria que depositar o necessário para integrar a totalidade dessas rendas e o dobro delas” (a única diferença, como vimos, é que actualmente a lei exige, não aquele “dobro”, mas apenas “50%”) -- sublinhados nossos.
Precisamente, portanto, como ocorre no caso sub judice.
• Uma outra questão se pode (e deve) aqui suscitar: se, apesar da ineficácia dos depósitos em termos liberatórios, estão preenchidos os requisitos ou pressupostos que a nova lei do arrendamento urbano prevê para a procedência da resolução pretendida pela autora.
Essa questão implica necessariamente, a apreciação prévia de uma outra: saber se são aplicáveis aos presentes autos as alterações atinentes à resolução do contrato de arrendamento que emergem da Lei nº 6/2006, de 27.02.
Sobre a aplicação no tempo do NRAU, escreveu o aqui relator na sua obra referida supra “A Resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano, ………”, a págs. 173-174:
“……………Dispõe o artº 59.°, nº1, da Lei n.° 6/06 de 27/02-- inserido nas “Normas Finais” -- que “O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor”-- 28.06.2006--“, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias”-- arts. 26º a 58º.
[………………………………….]
Estamos perante um preceito que deverá ser analisado em sintonia com o estatuído no artº 12º do CC, sobre a aplicação das leis no tempo[27].
Assim, há que levar em conta a distinção operada pelo nº 2 deste normativo do Cód. Civil: as normas da lei nova que disponham sobre condições de validade substancial ou formal do arrendamento não devem aplicar-se retroactivamente-- o que quer dizer que a respectiva matéria continuará a ser disciplinada pela lei que vigorar à data da celebração do contrato de arrendamento (veja-se, v.g., as alterações introduzidas pelo artº 7º do NRAU); já as normas que disponham directamente obre o conteúdo da relação de arrendamento abrangerão as relações já constituídas, aplicando-se imediatamente.
Há sempre, porém, que ver as especificidades que o legislador deixou plasmadas nos arts. 26º e segs. do NRAU.
Sem mais explanações, cremos que da leitura (pouco clara, porém, dada a manifesta confusão das “normas transitórias”!) dos aludidos preceitos (artigos 26.° n.° 1, 27.° e 28.° da Lei nº 6/2006) se poderá concluir que os contratos habitacionais celebrados, quer na vigência do RAU, quer anteriores, passam a estar submetidos ao regime instituído pelo NRAU, com as excepções previstas nos nºs 2 a 5 do art.º 26º.
O que significa que as acções pelas quais se pretenda obter a resolução do contrato de arrendamento (independentemente da data em que se constituiu a respectiva relação locatícia), desde que instauradas a partir de 28/06/06, devem reger-se (no que tange, portanto, às normas atinentes à resolução) pelo NRAU.
As únicas limitações à aplicabilidade da NLAU, são as previstas no referido art.° 26º (ver, ainda, o artº 28º), bem como no n.° 3 do artº 59º, a respeito das normas supletivas contidas no NRAU-- que apenas se aplicarão aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da nova Lei quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que será essa a norma aplicável.”
Assim sendo, tendo-se instaurado a presente acção em 18.04.2007 (fls. 2) -- logo já na vigência da Lei nº 6/2006, de 27.02--, são-lhe aplicáveis as normas referentes à resolução do contrato de arrendamento urbano resultantes da alteração levada a efeito pela mesma Lei nº 6/2006.
Voltando, então, à questão que supra deixámos em aberto, pergunta-se se, apesar do depósito feito pela ré não ter eficácia liberatória, no caso presente estão preenchidos os requisitos ou pressupostos que o NRAU prevê para a procedência da resolução pretendida pela autora.
Já acima tocámos neste aspecto, embora ao de leve.
A questão consubstancia-se, em síntese, no seguinte: Perante o NRAU bastará, à semelhança do que acontecia com o anterior RAU, para a procedência do direito de resolução do arrendamento, a mera verificação de qualquer das situações que o RAU tipificava como fundamento para o despejo?
Ou agora é preciso algo mais?
Trata-se de questão da maior importância prática, desde logo em termos da factualidade que é necessário alegar na petição inicial e integrante da causa de pedir, para a possível procedência da pretensão resolutória.
Esta questão foi ex abundantia tratada no citado livro do relator “A resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano, (….), em especial a cláusula geral resolutiva do nº 2 do artº 1083º do CC”-- título, portanto, que já bem pretendeu denunciar a importância que o NRAU deu à aludida cláusula geral resolutiva.
Como ali se escreveu -- com especiais desenvolvimentos a págs. 26 a 41 --, à semelhança do que já vinha sendo feito pelo legislador alemão (cfr. v.g., o § 543º do BGB alemão-- e, de certa maneira, também, em Espanha, no artº 27º da Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, vulgo LAU), o legislador da Lei nº 6/2006 pôs de lado a taxatividade das causas de resolução, introduzindo, porém, no proémio do artº 1083º/2 do novo Cód. Civil um alargamento dos fundamentos de resolução legal, inserindo, assim, uma cláusula geral resolutiva que se funda na justa causa, a qual se encontra exemplificada nas várias alíneas do nº2 do mesmo artº 1083º.
Veja-se que logo a págs. 28 naquela obra se teve o cuidado de chamar a atenção do problema que o legislador veio criar: “Trata-se, porém, a nosso ver, de cláusula demasiado vaga que, seguramente, vai causar muitas “dores de cabeça” à jurisprudência e à doutrina-- pois a estas competirá determinar quais os incumprimentos do contrato que, atenta a sua gravidade ou consequências, têm a virtualidade de justificar a resolução do contrato de arrendamento.”
E continua:
“O legislador enumerou, nas alíneas dos nºs 2 e 4 do mesmo normativo, situações que, no seu entender, constituíam, indiscutivelmente, causas de resolução do contrato, pelo senhorio e pelo arrendatário, respectivamente.
Mas trata-se de elenco meramente indicativo-- exemplificação essa que, a nosso ver, é demasiado “curta”, pois bem podia ir mais além, a bem da segurança jurídica--, podendo, como tal, os senhorios invocar quaisquer outros fundamentos de resolução do contrato integrantes da aludida cláusula geral.
[………………….].
Anote-se, aliás, que mesmo nas hipóteses previstas nas alíneas a) a e) do artº 1083º a resolução não operará automaticamente, verificada que esteja factualidade objectiva preenchente dessas situações. Antes se tornando, ainda exigível apurar se cada um desses incumprimentos contratuais é tal que, “pela sua gravidade, ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”.
Ou seja, se é certo que qualquer tipo de incumprimento (mesmo que não expressamente referido nas alíneas do nº 2 do artº 1083º-- nestas procurou o legislador concretizar o conceito de inexigibilidade da manutenção do contrato de arrendamento) pode ser fundamento de resolução do contrato-- bastando que “pela sua gravidade ou consequências torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”--, certo é, também, que todos os comportamentos tipificados nessas alíneas têm de preencher a aludida cláusula geral, isto é, também eles (cada um deles) tem de ser de molde a atingir um nível de gravidade e gerar consequências tais que não seja razoavelmente exigível àquele senhorio (de um ponto de vista objectivo) a manutenção do contrato com aquele arrendatário”-- os sublinhados são feitos agora.
Portanto, face ao NRAU não basta agora alegar e provar o fundamento (tipificado, ou não na nova lei) da resolução do contrato-- no caso sub judice, que a renda não foi paga no lugar, tempo e montante devidos. Impõe-se, ainda, alegar e provar que tal situação preenche a aludida cláusula geral (indeterminada) resolutiva do nº2 -- a “norma aberta ou de conteúdo indefinido” como lhe preferiu chamar o Prof. Henrique Mesquita no Prefácio da obra que vimos citando.
Dito de outra forma, como escrevemos a fls. 83 da obra que vimos citando, “qualquer hipótese que extravase desse nº 3”-- referimo-nos ao artº 1083º, nº3, CC, que prevê as hipóteses em que por si só já está concretizada a aludida cláusula geral do nº2, aqui não sendo necessário a alegação e prova do preenchimento dessa mesma cláusula -- “terá de passar pelo “crivo” do nº 2”, exigindo-se sempre a alegação e prova de que a conduta do arrendatário é de tal forma grave que “pela sua gravidade ou consequências torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”.
Agora, a alegação pelo autor de factos integrantes dessa cláusula geral resolutiva constitui elemento integrante da causa petendi, de forma que a sua não alegação pode levar ao irremediável naufrágio da demanda.
Ora, temos algumas dúvidas de que, na perspectiva do necessário preenchimento da aludida cláusula geral resolutiva, a situação sub judice integrasse o pretendido fundamento de resolução do contrato de arrendamento.
É certo que, como vimos, a ré não pagou as rendas nos termos exigidos por lei, nem fez depósito liberatório eficaz.
E igualmente é certo que a autora fez a alegação vertida nos artigos 21º a 23º da p.i. precisamente visando o preenchimento da aludida cláusula geral resolutiva.
Mas fê-lo de modo manifestamente deficiente, pois se limitou a, para além de dizer que “se vem privada das rendas que lhe são devidas” -- sem explicar que significado, ou “peso” (maxime na sua situação financeira) isso tem para si --, transcrever as meras palavras da lei ( a aludida cláusula resolutiva).
No entanto, admitimos que o fundamento resolutivo até se verifique, na medida em que, à data da demanda, a situação moratória arrastou-se por mais de três meses, o que fará a situação incorrer na previsão do nº3 do artº 1083º do CC.
Com efeito, como se diz na aludida obra do relator, apenas “terá de passar pelo “crivo” do nº 2” (do artº 1083º CC) “qualquer hipótese que extravase desse nº 3”. Pelo que as hipóteses previstas nesse nº3 até nem necessitarão de qualquer outra alegação ou prova tendente a mostrar ser “inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento” (cit. nº3 do referido artº 1083º).
• Mas será que, apesar da bondade de todo o supra explanado, não deverá improceder a apelação (não se decretando a resolução do contrato de arrendamento)?
O que se questiona, agora, é saber se, mesmo que se entenda estarem preenchidos os requisitos (técnicos) que integram o fundamento de resolução em apreciação (falta de pagamento de rendas…), a dimensão do incumprimento da ré/arrendatária (duma pequena parte da(s) renda(s) devida(s)), será obstáculo a que se decrete a resolução do contrato de arrendamento.
Trata-se da possível aplicação ao caso sub judice do disposto no artº 802º, nº2 do CC e suas consequências em termos do desfecho do mérito da demanda.
É claro, salvo o devido respeito, que nada obsta a que recorramos ao aludido normativo, pois-- como melhor à frente veremos-- o mesmo encerra um princípio geral do direito obrigacional, ou, melhor, um princípio geral da resolução dos contratos. E a interpretação e aplicação das regras de direito não depende da alegação das partes (ut artº 664º CPC).
Dispõe esse artº 802º, nº2 do CC:
“O credor não pode, todavia, resolver o negócio, se o não cumprimento parcial, atendendo ao seu interesse, tiver escassa importância”.
Assim, como ensina Galvão Telles[28], se aquilo que o contraente deixou de satisfazer apresentar para o outro escassa importância, a faculdade de rescisão deve considerar-se excluída.
Por outro lado, na fixação desse prejuízo deve atender-se apenas ao interesse contratual negativo, isto é, o prejuízo que o comprador -- ou, in casu a autora/senhoria-- não teria se a compra não tivesse sido celebrada -- ou, no presente, se as actualizações das rendas tivessem sido oportunamente pagas[29].
Será esta a situação que os autos patenteiam?
Vejamos.
Como resulta dos factos provados -- e abstraindo, agora, da questão do montante de “indemnização” necessário para pôr fim à mora--, a ré deixou de pagar de diferenciais de rendas (diferença entre a renda que vinha pagando e a que resulta da actualização legal) a quantia de € 1,52 x 4 (meses de Janeiro a Abril de 2007-- pois a partir do mês de Maio (cfr. fls. 46 e 56 ss) passou a depositar o valor correcto da renda (embora continuasse em mora, como vimos, mas que para efeitos do ora em apreciação não tem relevância)-- , o que perfaz o valor total de €6,08.
Será, então, de decretar a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre A. e R.?
Pergunta-se, desde já: valerá o aludido artº 802º para o arrendamento urbano.
Cremos que sim.
E com o NRAU, ainda de forma mais vincada.
Efectivamente, como escreveu o relator in “A Resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano,….”, a pág. 17:
“A resolução do contrato de arrendamento pode ocorrer, tanto por iniciativa do senhorio, como por iniciativa do arrendatário: “Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte” (1083º/1 CC).
Numa primeira abordagem, dir-se-á que são aqui aplicáveis as regras gerais atinentes ao incumprimento definitivo do contratos: sempre que uma das partes não cumpra definitivamente a sua prestação, à outra cabe o direito de resolver o contrato (ut artº 801º do CC).
Quer o incumprimento seja imputável ao locatário, quer o seja ao locador, valem aqui as regras gerais que permitem a um ou a outro, perante o incumprimento definitivo das obrigações por banda da outra parte, resolver o contrato”.
É certo, porém, que, como ali também se escreveu, há “regras especiais a observar”. É que, v.g., “no anterior RAU (Dec.-Lei nº 321-B/90, de 15.10) a resolução do contrato de arrendamento tinha sempre de ser decretada judicialmente (arts. 1047º do CC[30] e 63º/2 RAU)-- o que afastava a resolução da locação do regime geral da resolução dos contratos (…) --, por via da acção de despejo (arts. 55 ss RAU -- ver, ainda, o artº 35º RAR - regime do arrendamento rural - e artº 27º do RAF).
Com a entrada em vigor do NRAU, as coisas modificam-se substancialmente: agora a resolução do contrato de locação “pode ser feita judicial ou extrajudicialmente” (artº 1047º CC).”[31]
No entanto, tais “regras especiais”, como é bom de ver, não têm relevância para questão que ora apreciamos.
Portanto, é, sem dúvida, aplicável ao arrendamento a previsão contida no nº2 do artº 802º do CC.
Até porque se trata de um princípio geral do direito obrigacional que, como é fácil de ver, as normas específicas da locação não afastam, pelo menos de forma explícita -- antes até aproximam ou acatam (ut o actual artº 1083º, nº1 CC).
Veja-se que já na Revista de Legislação e de Jurisprudência[32] Lobo Xavier escreveu que o artº 802º, nº2 encerra um princípio geral da resolução dos contratos. Acrescentando Eridano de Abreu[33] que esse nº 2 se funda no princípio geral expresso no nº 2 do artº 762º, de que as partes no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem proceder de boa fé.
Pires de Lima e Antunes Varela[34] acentuam que esta disposição se funda no princípio geral, expresso no nº 2 do artº 762º, de que as partes, no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem proceder de boa fé.
Também no Ac. desta Relação do Porto, de 22.01.1991[35] se escreveu:
“crê-se ser defensável a ideia de que a doutrina ínsita no artº 802º, nº2 do Cod. Civil é, em tese geral, aplicável ao fundamento de resolução do contrato de arrendamento que se traduz no não pagamento da renda, bem como a outros fundamentos, não obstante a enunciação precisa destes na regulamentação legal da locação”.
De forma mais expressiva, diremos que o artº 802º, nº 2, do Código Civil constitui uma válvula de segurança que -- como bem se referiu no citado Ac. da Rel. do Porto, de 22.01. 1991 -- “obsta à resolução do contrato sempre que, sem embargo da verificação técnica de um fundamento legal de resolução, a parcela não cumprida da prestação tiver um carácter insignificante, na perspectiva do senhorio”-- sublinhado nosso.
Sem dúvida que a sua aplicação ao arrendamento tem com o NRAU maior acuidade, além do já referido, também na medida em que se, por um lado, se ampliou o leque das situações a fundamentar a resolução do contrato, por outro lado, tais situações têm agora de passar pelo “crivo” do nº 2 do artº 1083º do CC, como supra demonstrámos.
O cit. acórdão de 22.01.1994 (relator Metello de Nápoles) refere aceitar o funcionamento deste mecanismo legal “se, em caso de depósito de rendas, num dos depósitos efectuados faltasse uma quantia desprezível, desde que não houvesse, por parte do arrendatário, propósito de fraude ou intenção provocatória”.
Nada a opor, em princípio, a essa posição-- acrescentando-se, porém, que a quantia em falta não precisa de ser “desprezível”, antes bastando-- como diz a lei-- que seja de “escassa importância” para o senhorio.
Anote-se -- a título meramente informativo -- que, tal como nos presentes autos, também ali estava em causa o não pagamento pelo arrendatário da actualização da renda, tendo o arrendatário, apesar da comunicação da actualização, continuado a depositar as rendas pelo valor anterior à actualização.
Cumpre ver, porém, se no caso sub judice a situação se deve subsumir a esse normativo.
Cremos que sim.
Como dissemos, na fixação do prejuízo da autora a levar em conta para efeitos da aplicação do artº 802º, nº2 do CC, deve atender-se apenas ao interesse contratual negativo, isto é, ao prejuízo que a autora/senhoria não teria se as actualizações das rendas tivessem sido oportunamente liquidadas.
Ou seja, em causa está apenas o não pagamento pontual pela arrendatária dum diferencial de renda mensal que importa tão somente na quantia, diríamos, irrisória, de € 1,52! E se é certo que tal situação perdurou por quatro meses (de Janeiro a Abril de 2007), certo é, também, que, não só a partir daí a ré passou a liquidar a renda já em conformidade com a actualização legal, como o montante total em dívida desses quatro meses de mora importou apenas na quantia (que poderemos, sem dúvida, apelidar de (pelo menos) “escassa importância”) total de… €6,08, além de que a mesma já desde 5 de Julho de 2007 que se encontra depositada e acrescida da “penalização” de 50% (cfr. fls. 44 e 45).
Ou seja, o prejuízo da apelante, não apenas é quase insignificante, como até já foi integralmente ressarcido-- mais ainda, …. com um acréscimo 50%!
No aresto da Relação do Porto, que vimos citando, a quantia não paga importava em cerca de 4% do montante da renda devida, pelo que se entendeu que não devia “ser de qualificar como de “escassa importância”. O que, em princípio se aceita -- embora seja sempre difícil estabelecer a medida dessa “escassa importância”, dependendo muito, também, da demais factualidade assente.
No entanto, nos presentes autos em causa está tão somente a falta de liquidação oportuna dum diferencial mensal de renda de cerca de €1,52 (2% --1/50), sendo que a ré não demorou assim tanto a liquidar tal quantia mais a devida penalização (50% desse valor). E nada se indicia nos autos -- a autora não o alegou, sequer -- que permita afirmar que a ré, por qualquer forma, tivesse em mente qualquer propósito de fraude ou intenção provocatória da senhoria (salvaguarda da boa fé).
Não se diga, portanto, que, na perspectiva da autora (o “credor”) -- isto é, “atendendo ao seu interesse”--, o valor da prestação tardiamente satisfeito não é de “escassa importância” para a autora/senhoria.
É claro que o é, salvo melhor opinião!
Não deixará de relevar, também, aqui, para efeitos de aferir do peso que para a autora possa ter o valor daquela prestação tardiamente satisfeita, que a autora -- solteira… e senhoria -- só de preparo inicial para demandar a ré pagou a quantia de 72 euros (cfr. fls. 29), tendo constituído advogado para a acção e não pediu, sequer, a concessão de apoio judiciário.
Não vem, de facto, alegada factualidade capaz de demonstrar que o valor da parte das prestações incumpridas tem interesse relevante para a autora/senhoria. Antes os factos parecem mostrar o contrário.
Não desconhecemos que, estabelecendo o artº 802º/2 do CC uma limitação ao direito do credor de pedir a resolução do negócio[36], esta mesma disposição -- que tem como fonte o artº 1455º do Cód. Italiano-- se funda no princípio geral que vem plasmado no artº 762º, nº2 do CC, de que as partes devem, no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, proceder de boa fé.
Mas não cremos que a actuação da ré seja merecedora de especial censurabilidade, não apenas pelo valor de renda em falta ser extremamente reduzido, como também porque, tendo, embora, sempre presente que as partes contratantes devem de facto actuar de boa fé[37], o certo é que, como referido já, não vemos assente factualidade capaz de indiciar, sequer, que a ré tenha actuado com intenção de prejudicar a autora -- ou a tenha prejudicado de forma minimamente relevante --, antes parecendo indiciar-se que o não pagamento atempado da actualização se terá devido à sua idade e ignorância e só se terá apercebido da relevância da situação quando foi demandada nesta acção, ao que logo se apressou a depositar as quantias em falta (mais … 50%).
Além de que se não alega que a ré tenha noutra altura reiterado no incumprimento pontual da renda ou já incorrido noutra qualquer violação contratual, o que leva a crer que se tratou de situação isolada -- que, para mais, não trouxe prejuízo significativo à autora, pois que o verificado foi devidamente ressarcido.
Assim, portanto -- tal como se concluiu na citada Revista de Leg. e Jurisprudência[38], numa situação em que estava em causa a aplicação da causa de resolução do contrato de arrendamento prevista no artº 1093º, nº1, al. b) do CC (então vigente)--, mesmo que em termos técnicos a situação provada constitua fundamento legal de resolução do contrato de arrendamento, se o prejuízo da autora/senhoria for de “escassa importância” para ela -- e vimos que o é --, a aplicação dos normativos que fundamentam tal resolução ficarão excluídos, ex vi do disposto no artº 802º, nº2 do Código Civil (o qual, como vimos, encerra um princípio geral da resolução dos contratos que os preceitos que prevêem os fundamentos de resolução do contrato de arrendamento urbano não devem ter querido afastar).
Anote-se que a questão da aplicação do artº 802º, nº2 do CC tem sido abordada, também, a respeito da excepcio non rite adimpleti contractus.
Sobre a matéria escreveu Luís Telles de Menezes Leitão[39]:
“Uma outra questão é a de averiguar se a excepção de não cumprimento do contrato pode ser utilizada quando a outra parte cumpre a obrigação, mas o faz defeituosamente (exceptio non rite adimpleti contractas). A solução deverá ser a de que a aceitação da prestação não deve precludir o recurso à exceptio, se os defeitos de que a prestação padece prejudicam a integral satisfação do interesse do credor. Já não será, no entanto, de admitir o recurso à exceptio se os defeitos da prestação, atendendo ao interesse do credor tiverem escassa importância (art. 802.°, por analogia)[40]. O problema que normalmente se colocará diz, porém, respeito à determinação de quem compete o ónus da prova da relevância ou não dos defeitos para a adequada satisfação do interesse do credor. Parece que a aceitação da prestação constituirá presunção da inexistência de defeitos, pelo que caberá à parte que pretende utilizar a exceptio perante o cumprimento defeituoso, a demonstração de que os defeitos existentes tornam inadequada a prestação, em termos de justificarem o recurso à exceptio[41]”-- sublinhado nosso.
No caso presente, não se põe a questão de recurso à exceptio dada a escassa importância do incumprimento parcial da ré. E igualmente não releva a questão do ónus da prova, uma vez que, como dissemos, os autos demonstram bem que essa “escassa importância” se verifica, dado que é mais que notório que numa renda de €50,63 mensais, o não pagamento de €1,52 tem escassíssima relevância (tanto mais considerando a situação da senhoria, supra salientada, que os autos patenteiam), ut artº 514º, nº1 CPC.
Diga-se, a finalizar, que, tal como entendeu o Prof. Lobo Xavier, na anotação ao Acórdão supra referido[42], também nos parece que, ponderando a insignificância do aludido prejuízo, o seu ressarcimento integral (com “juros” de… 50%) e todo o demais que ficou provado, o exercício do direito de resolução do contrato de arrendamento, mesmo que, por hipótese, se considerasse não estar excluído por força do artº 802º, nº2, sempre excederia «manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito« devendo assim considerar-se abusivo (artº 334º)[43].
E o abuso de direito é matéria de conhecimento oficioso[44], o que permite que o tribunal ad quem decida o tema mesmo que ele não haja sido suscitado ou decidido pela 1ª instância.
Em suma, mesmo entendo-se que em termos técnicos a situação sub judice podia constituir fundamento legal de resolução do contrato de arrendamento a que se reportam os autos (por falta de pagamento da renda devida pela ré), o certo é que, quer por via do abuso de direito, quer por aplicação do princípio obrigacional ínsito do aludido artº 802º, nº2 do Cód. Civil, à autora/apelada sempre fica excluída a possibilidade de resolver tal contrato (tendo, naturalmente, direito aos depósitos de rendas efectuados pela ré/arrendatária, documentados nos autos).
E daqui que a acção não deva proceder, o que conduz à improcedência da apelação e -- embora com diferente fundamentação-- à confirmação da decisão a quo.
CONCLUINDO:
• Mesmo reconhecendo o senhorio que a prestação foi só parcialmente satisfeita e não se opondo ao seu recebimento, não significa renúncia ao funcionamento das consequências que a lei prevê no artº 1041º do CC para o caso de mora imputável ao devedor (arrendatário). Tais consequências são o pagamento da(s) renda(s) (ou parcela dela(s)) em falta, acrescido de 50% do valor total das rendas em mora, só assim se logrando fazer caducar o direito de resolução do contrato.
• É, também, a única solução possível perante as normas substantivas atinentes ao cumprimento e não cumprimento das obrigações (maxime arts. 762º e 763º CC): se o devedor oferece uma parte da prestação e o credor não a aceita, não se verifica a mora accipiendi, mas a mora solvendi em relação a toda a prestação, e não só à parte restante, uma vez verificados os respectivos requisitos.
• O NRAU (Lei nº 6/2006, de 27.02) eliminou a taxatividade das causas de resolução, introduzindo no proémio do artº 1083º/2 do novo Cód. Civil um alargamento dos fundamentos de resolução legal, aí inserindo uma cláusula geral resolutiva que se funda na justa causa, exemplificada nas várias alíneas do nº2 do mesmo artº 1083º.
• Assim, as situações enumeradas nas alíneas dos nºs 2 e 4 do mesmo normativo constituem mero elenco indicativo ou exemplificação de causas de resolução do contrato, pelo senhorio e pelo arrendatário, respectivamente, podendo-se invocar quaisquer outros fundamentos de resolução do contrato integrantes da aludida cláusula geral.
• Assim, também, mesmo nas hipóteses previstas nas alíneas a) a e) do artº 1083º, a resolução não operará automaticamente, antes se tornando, ainda, exigível apurar se cada um desses incumprimentos contratuais é tal que, “pela sua gravidade, ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”-- isto é, se atinge um nível de gravidade e gera consequências tais que não seja razoavelmente exigível à outra parte (de um ponto de vista objectivo) a manutenção do contrato.
• As únicas hipóteses em que, por si só, já está concretizada a cláusula geral do nº2 são as previstas no nº3. Pelo que toda e qualquer situação que extravase deste nº 3 do artº 1083º do CC terá de passar pelo “crivo” do nº 2. E não basta, então, alegar e provar o fundamento (tipificado ou não na nova lei) da resolução do contrato, antes se impondo, ainda, alegar e provar que tal situação preenche a cláusula geral resolutiva (indeterminada -- norma aberta ou de conteúdo indefinido) do nº2 desse normativo.
• O mesmo é dizer que com o NRAU a alegação pelo autor de factualidade visando integrar aquela cláusula geral resolutiva passou a constituir elemento integrante da causa petendi, de forma que a sua não alegação pode levar ao irremediável naufrágio da demanda.
• A previsão contida no nº 2 do artº 802º do C. Civil é aplicável ao arrendamento, pois se trata de um princípio geral da resolução dos contratos que as normas específicas da locação não afastam, pelo menos de forma explícita -- antes até aproximam ou acatam (ut o actual artº 1083º, nº1 CC) --, fundando-se no princípio geral expresso no nº 2 do artº 762º do CC.
• Trata-se de uma válvula de segurança que obsta à resolução do contrato de arrendamento -- ficando, por isso, excluída a aplicação dos normativos que fundamentam tal resolução -- sempre que, mesmo que em termos técnicos a situação provada constitua fundamento legal de resolução, a parcela não cumprida da prestação traduza um prejuízo de “escassa importância” para o senhorio.
IV. DECISÃO:
Termos em que acordam os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente a apelação, confirmando -- embora com diferente fundamentação -- a decisão recorrida.
Custas a cargo da apelante.
Porto, 17 de Abril de 2008
Fernando Baptista Oliveira
José Manuel Carvalho Ferraz
Nuno Ângelo Rainho Ataíde das Neves
_____________________________
[1] “A Resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano, Causas de Resolução e Questões Conexas….”, págs. 17-18.
[2] Sobre a contagem do prazo do artº 1041º, nº2, veja-se o Ac. da Rel. de Lisboa, de 16.03.1977, in Col. Jur., Ano II (1977), Tomo 2, a págs. 380 ss.
[3] Cfr. o nosso A Resolução do Contrato,…., cit., a págs. 83 e 85 nota,
[4] Ver Pais de Sousa, in Col. Jur., Ano VII, 1982, T. 3, a pág. 14.
[5] In Col. Jur., Ano XXI, Tomo IV, págs. 114/115.
[6] Acs. rel. de Coimbra, de 2.2.1982, Bol. 316/277 e de 28.2.1989, Bol. 384-666.
[7] Ac. rel. de Coimbra, de 14.07.1981, Col. Jur. VI-4-17 e Ac. Rel. de Évora, de 15.10.1981, Col. Jur. VI-4-279.
[8] Ac.s. Rel. do Porto,de 19.1.1972, Bol. 212-282, da rel. de Lisboa de 16.2.1977, Col. Jur. II, 380 e da Rel. de Évora de 4.6.1982, Bol. 320-465.
[9] Ver. Alberto dos Reis, Revista de Leg. e de Jur., 81º, pág. 183.
[10] Processos Especiais, I, 265.
[11] Este nº comporta várias excepções-- como é o caso das vendas a prestações--, aqui, porém, inaplicáveis. Saliente-se, porém, que não resulta dos autos ter sido “convencionado” entre as partes que a arrendatária podia, querendo, pagar a renda em “prestaçõs”!
[12] Vide Cunha e Sá, Direito ao cumprimento e direito a cumprir, Revista Dir. e Est. Soc., XX, pág. 152.
[13] Cód. Civil Anotado, em anotação ao artº 763º
[14] Do cumprimento como modo de extinção das obrigações, nº 29; Bol. Nº 34.
[15] Bol. Min. Just., nº 34, a pág. 90.
[16] Cód. Civ. Anotado,…
[17] P. Lima e Ant. Varela, ob. cit., vol. II, 2ª ed., em anotação ao artº 1041º
[18] Vol. II, 2ª ed., a pág. 363-- citando-se a justificação dada pela Câmara Corporativa, no seu Parecer nº15.
[19] Arrendamento, Lições policopiadas, Coimbra, 1980, a pág. 150.
[20] A Resolução do Contrato no NRAU…..”, págs. 89 e na nota 107.
[21] Nota 107.
[22] Bol. M. J. nº 375, págs. 380 ss.
[23] Neste sentido pode ver-se, v.g., os Acs. Rel. do Porto de 11.11.1986, Col. Jur, Ano XI, tomo 5, pág. 212 e de Dezembro de 1987, na mesma Colectânea, Ano XII, tomo 5, pág. 218.
Sobre a matéria, ainda Pais de Sousa, Extinção do Arrendamento predial, pág. 236.
[24] (Ainda) Miguel Teixeira de Sousa, A Acção de Despejo, Lisboa 1991, Lex, a pág. 60.
[25] Bol. M. J. nº 375, a pág. 383.
[26] No sentido de que a indemnização referida no artº 1048º do CC deve incidir sobre as “rendas vencidas”, veja-se, v.g., o Ac. do STJ de 20.06.2000, in dgsi.pt: “I - O depósito liberatório previsto no artigo 1048º do Código Civil deve abranger, em princípio, as rendas vencidas na data da apresentação da contestação, acrescidas de 50% pela indemnização.”
[27] Ver sobre a matéria, BAPTISTA MACHADO, Introdução ao Discurso Legitimador.
[28] Obrigações, 3ª, 421.
[29] Ver Rel. de Lisb., Ac. de 20.11.1981, Col. Jur. 1981, tomo 5º, pág. 150.
[30] A redacção desse preceito era a seguinte:
“A resolução do contrato fundada na falta de cumprimento por parte do locador tem de ser decretada pelo tribunal”
[31] Ob. cit., a pág. 19.
[32] Ano 116º, a pág. 180 e nota 30 -- onde o Ilustre Civilista faz uma extensa anotação ao Ac. do STJ de 1 de Fevereiro de 1979, precisamente sobre arrendamento (para comércio, indústria e depósito de materiais de construção civil).
[33] Revista da. Ord. dos Adv., 45º-771
[34] Código Civil Anotado, vol. II, anotação ao artº 802º.
[35] In Bol. M.J., 403º-479.
[36] Os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, em anotação a este normativo, citam como exemplo um pequeno atraso num transporte de pessoas e coisas, por culpa do transportador.
[37] Boa fé essa que, como é sabido, está presente, tanto na preparação como na formação do contrato (artº 227º do C. Civil), como, também, no cumprimento das obrigações e no exercício do direito correspondente (artº 762º, do mesmo Código), sendo um princípio que constitui uma trave mestra, certa e segura da nossa ordem jurídica, vivificando-a por forma a dar solução a toda a gama de problemas de cooperação social que ela visa resolver no campo obrigacional--princípio, é certo, que deve ser observado com as restrições apontadas por Salvatore Romano, em “Enciclopédia del Diritto”, Milão, 1959, - “Buona Fede”, págs. 667 e segs. Ver, ainda, a Boa Fé nos Contratos, de Armando Torres Paulo, pág. 124 e “A Boa Fé no Direito Comercial”, in “temas de Direito Comercial”, conferência no Conselho Distrital do Porto da ordem dos Advogados, págs. 177 e segs. e Baptista Machado, in Obras Dispersas, vol. I.
[38] Ano 116, a pág. 180.
[39] Direito das Obrigações, Almedina, vol. II, 2002 a pág. 256:
[40] Cfr. Antunes Varela, Obrigações, I, p. 410
[41] Cfr. Ribeiro de Faria, Obrigações, I, p. 233.
[42] Revista Leg. e Jur., 116º, a pág. 181, nota 32.
[43] Ainda a respeito do art. 802.0, n.° 2:
A «escassa importância» de que fala o normativo traduz-se no carácter propriamente insignificante do não cumprimento: cfr. ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, 2ª ed., II, Coimbra, 1974, pág. 107, e VAZ SERRA, Impossibilidade superveniente e cumprimento imperfeito imputáveis ao devedor, no Bol. do Min. da Just., nº 0 47, págs. 58 e segs.
A situação tem, também, sido suscitada e apreciada em Itália, nomeadamente a propósito da aplicação do prédio a fim diverso do convencionado como fundamento de resolução do contrato, entendendo-se que o art. 1455.° do Codice Civile --correspondente ao nosso art. 802.°, n.° 2 - é susceptível de excluir a relevância daquela aplicação: cfr. MIRABELLI, La Locazione (1972), págs. 513 e segs., e a jurisprudência citada em Miccio, La Locazione (1967), págs. 124 e segs., e referida na Rassegna di giurisprudenza sul Códice Civile (dir. por NICOLÒ E STELLA RICHTER), Livro IV, tomo IV (org. por ARCHIDIACONO-JANELLI E TESTI), Milão, 1974, nºs 23 e 30.
A aplicação do aludido artº 802º, nº2 tem de ser ponderada caso a caso.
Assim, pode acontecer que, por exemplo, numa situação de utilização do arrendado para fim diferente, a violação contratual em que o arrendatário incorre só aparentemente tenha «escassa importância» (v.g., passa a vender no arrendado apenas mais um produto dos inúmeros que ali já vende), mas, na perspectiva do “credor” (senhorio) o prejuízo sofrido com essa actuação seja, de facto, assaz relevante. Veja-se, por exemplo, a hipótese de o senhorio se dedicar também ao comércio do artigo que o arrendatário passou também a vender, e o estabelecimento do senhorio se situa nas proximidades do prédio arrendado.
Parece ser igualmente de «escassa importância» o caso apreciado no Ac. da Relação do Porto, de 22 de Novembro de 1972, in Rev. dos Trib., 92º, pág. 369, de, num prédio arrendado para «comércio de tecidos de algodão, malhas de algodão e lã e várias fazendas», se passar, a mais disso, a fazer a venda de «novelos e meadas de fios de lã, de algodão e de fios de fibras especiais e ainda de cobertores».
A Revista de Leg. e de Jurisprud., Ano 116, pág. 181 (nota 31) chama, pertinentemente, a atenção do seguinte:
“Note-se que são coisas diversas a circunstância (a que nos referimos no número anterior) de nenhum dano ter ocasionado ao senhorio o uso do prédio para fim diverso do convencionado e o relevo insignificante ou a «escassa importância» desta forma de não cumprimento por parte do locatário. Pode acontecer, com efeito, que o comportamento deste não tenha causado ao locador nenhum dano verdadeiro e próprio e que a violação contratual nem por isso deva considerar-se insignificante”.
Neste sentido, à luz de normas e princípios semelhantes do direito italiano, veja-se MIRABELLI, ob. e lug. ult. cit., e a jurisprudência cit. em Miccio, ob. e lug. ult. cit.
Interessante é a sentença da Cassação, de 9 de Maio, de 1957 (Rassegna, cit., n.° 30), onde, a propósito do contrato de arrendamento -- embora sobre o fundamento da utilização do arrendado para fim diferente do convencionado -- se sustenta a doutrina de que «a gravidade do inadimplemento não é medida pela entidade do dano, mas pela importância da violação do contrato, em relação à vontade expressa pelas partes e à natureza e finalidade da relação».
[44] Cfr., v.g., Ac. de 07.01.1993, Col. Jur./Acs. STJ, 1-1-5