Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 599/11.6TVPRT.P2 |  |
NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL
PREJUÍZO APRECIÁVEL
DECLARAÇÃO DE PREFERÊNCIA DEFINITIVA
DECLARAÇÃO DE PREFERÊNCIA INEQUÍVOCA
ARTº 1459º DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
II - Neste caso o direito de preferência pode ser exercido em relação à coisa a preferir pelo preço proporcional que lhe for atribuído.
III - O obrigado à preferência pode exigir que esta abranja todas as coisas restantes se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável.
IV - A declaração de preferência deve ser definitiva e inequívoca.
V - Divergindo as partes a propósito da abrangência da preferência deve ser desencadeado o mecanismo previsto no artº1459º do Código de Processo Civil.
Acordam no Tribunal da relação do Porto.
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(…)“B…, SA”, com sede em Lisboa, propôs a presente acção ordinária contra C…, D…, residentes no Porto, e “E…, Lda.”, com sede no Porto, pedindo, a final, que sejam os aludidos RR. condenados a reconhecer o seu direito de preferência na aquisição do prédio urbano sito no …, n.º .., e Rua …, n.ºs ., .., .., .. e .., da freguesia … – Porto, ordenando-se a substituição da 3.ª Ré na titularidade e posse do aludido prédio (com o consequente cancelamento do registo a favor da mesma Ré).
Para tal invocou o Banco Autor, no essencial, que é ele inquilino, mediante contrato de arrendamento celebrado a 2.05.1967 entre os então proprietários F… e G… e o então “H…” – doc. 1 –, sendo certo que aos aludidos proprietários vieram a suceder as ora 1.ª e 2.ª RR. e, mediante várias operações de fusão, enquanto inquilino, veio a suceder o Banco aqui Autor.
Acresce que, por carta datada de 3.03.2010, as ditas RR. informaram o Autor da existência de uma proposta de compra, pelo valor de € 4.000.000,00, para um conjunto de prédios, onde se incluía o já referido locado, na sequência do que o aqui Autor solicitou às mesmas RR. um conjunto de informações relevantes para a sua decisão de preferir ou não, informações essas que, não obstante a existência de várias missivas, vieram apenas a ser prestadas por carta datada de 8.04.2010, sendo certo, no entanto, que, mesmo nesta última missiva, as RR. se escusaram a informar do valor do imóvel arrendado pelo ora Autor, vindo, após, a informar que «nunca venderiam os prédios senão em conjunto» - doc. 8.
Nesta sequência, e porque o prédio de que é arrendatário é autónomo em relação aos demais, o aqui Autor, por carta datada de 3.05.2010, informou/comunicou às aludidas RR. a sua intenção de não exercer a preferência para a aquisição da totalidade dos prédios, mas apenas quanto ao prédio de que é arrendatário e logo que tivesse conhecimento do valor pelo qual o mesmo iria ser vendido – doc. 9.
Nesta sequência, vieram então as mesmas RR. insistir pelo exercício da preferência pela totalidade dos prédios (não obstante saberem que o Autor nela não estava interessado), ao mesmo tempo que invocavam um suposto prejuízo apreciável na venda em separado do imóvel de que o Autor é arrendatário – doc. 10 – o que o aqui Autor recusou mediante carta de 15.07.2010 – doc. 11.
Posteriormente, vieram já as aludidas RR., por carta datada de 21.02.2011, recebida a 22.02.2011, notificar o aqui Autor de terem elas consumado a venda projectada e de o prédio de que o mesmo é arrendatário foi transmitido à aqui 3.ª Ré, juntando, ainda, cópia da aludida escritura de compra e venda – docs. 12 e 13 – vindo então ao seu conhecimento de que o imóvel de que é arrendatário foi alienado pelo preço de € 1.000,000,00.
A Ré “E…, Lda.” veio contestar, salientando, no essencial, e no que aqui importa, que a compra por si efectuada foi relativa ao conjunto dos prédios e por um preço global, sendo certo que em fase alguma da celebração do negócio foi proposto ou sequer discutido um qualquer valor específico e individual para o imóvel de que o Banco é arrendatário.
Desta forma, em seu entender, a comunicação das 1.ª e 2.ª RR. não tinha que discriminar os preços de cada um dos prédios porque tais valores discriminados nunca foram discutidos e não foram objecto do negócio em apreço.
Assim, em seu entender, tendo sido dados a conhecer todos os elementos relevantes para a sua decisão de preferir (ou não) e não tendo este efectuado essa opção no prazo de 8 dias (art.º 416.º, n.º 2 do Cód. Civil), nem se tendo socorrido da acção «de suprimento» prevista no art. 1429º do CPC «ex vi» do art.º 1459.º do CPC, o direito de preferência invocado pelo Autor mostra-se extinto por caducidade.
Por outro lado, ainda, salientou a dita Ré que, conforme expressamente resulta da escritura de compra e venda dos imóveis em apreço, os montantes parcelares ali atribuídos aos vários prédios apenas o foram «para efeito de pagamento de impostos inerentes à transacção (IMT e selo), e para preenchimento de dados estatísticos a fornecer pela notária à Estatística Nacional».
As RR. C… e D… vieram também contestar, invocando, no essencial, os mesmos argumentos invocados pela 3.ª Ré (e antes referidos), sustentando a alegada caducidade do direito de preferência invocado pelo Autor na circunstância de terem elas dado a conhecer ao Autor todos os elementos necessários para que este formasse a sua decisão e este não só não a ter exercido no prazo de oito dias previsto no art.º 416.º, n.º 2, como, ainda, não ter feito instaurar a presente acção no prazo previsto no art.º 1410.º, n.º 1 do CPC..
O Banco Autor veio responder às aludidas contestações e, respondendo à matéria de excepção, pugnou pela sua improcedência, refutando a argumentação exposta pelos ditos RR..
A fls. 269 veio o Banco Autor informar/esclarecer que não fez ele instaurar o procedimento judicial previsto no art.º 1459.º do CPC, por entender que o mesmo apenas seria obrigatório se a notificação para preferência tivesse assumido a forma prevista no art.º 1458.º do CPC e, ademais, porque as 1.ª e 2.ª RR. nunca o informaram do valor individual do imóvel de que é arrendatário.
(…)
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A final proferiu-se a seguinte decisão:(…)
E assim sendo, à luz de todo o antes exposto, julga-se procedente e provada a excepção (peremptória) de caducidade invocada pelos RR. – art.º 416.º, n.º 2 do Cód. Civil –, absolvendo estes últimos dos pedidos contra os mesmos formulados.
(…)
O autor apelou da sobredita decisão e concluiu da seguinte forma:
A) O Autor, ora recorrente exerceu claramente o seu direito de preferência sobre o prédio de que é arrendatário, expressando bem a sua vontade de que não pretendia preferir na venda conjunta mas queria exercer o seu direito sobre aquele prédio;
B) As 1ª e 2ª Rés, ao notificar o Autor, ora recorrente, por via extrajudicial sem indicar o preço proporcional do prédio objecto do direito de preferência do Autor, omitiu um elemento essencial da notificação pelo que esta não pode ser como validamente efectuada;
C) O Autor, ora recorrente, propôs a acção de preferência antes de decorridos seis meses sobre a data em que teve conhecimento do valor atribuído ao prédio de que é arrendatário que terá de ser fixado no dia em que recebeu a cópia da escritura de compra e venda;
D) O artigo 1459º do CPC não se pode aplicar, por analogia, aos casos em que a notificação é feita extrajudicialmente porque são manifestamente diferentes os regimes da venda de bens em conjunto por preço global conforme a notificação é judicial ou extrajudicial;
E) A falta de discriminação do preço proporcional do prédio de que o Autor, ora recorrente é arrendatário, não só torna a notificação inválida por falta de indicação deste elemento essencial como inviabiliza qualquer negociação sobre o referido preço;
F) A aplicação do princípio da escolha da solução mais adequada afasta que se imponha ao preferente o recurso a uma acção de preferência sem saber o preço do bem sobre que vai preferir e, consequentemente, a propor uma acção de arbitramento para fixação desse valor.
G) A decisão em recurso violou os arts. 416º e 417º do Código Civil, bem como os arts. 496º e 1459º do Código de Processo Civil.
TERMOS EM QUE, deve a decisão sob recurso ser revogada considerando-se como não provada e improcedente a excepção peremptória de caducidade e ordenando-se o prosseguimento dos autos,(…).
Contra-alegaram os réus argumentando no sentido do não provimento do recurso (a terceira ré argumenta ainda que o recorrente não apresentou requerimento a interpor recurso pelo que, por esse motivo, o mesmo não deve ser conhecido).
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Factos provados:- O A. é inquilino do prédio urbano sito no …, nº .. e Rua …, n.º ., .., .., .. e .., freguesia …, concelho do Porto, inscrito na matriz sob o art.º 5772 e descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 4589.
- Qualidade de inquilino que lhe advém do contrato de arrendamento celebrado em 02/05/1967, entre os então proprietários, F… e G…, e o “H…”, conforme cópia do contrato arrendamento junto a fls. 14-22 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
- Aos proprietários antes referidos vieram a suceder as RR., C… e D…, tendo ao então inquilino e após várias operações de fusão vindo a suceder o aqui Autor.
- Por carta datada de 03/03/2010, e recebida pelo Autor a 5/372010, as 1.ª e 2.ª RR. informaram o Banco A. que tinham uma proposta de compra, pelo valor de € 4.000.000,00, para um conjunto de prédios onde se incluía o prédio acima identificado, em que se identificavam os arrendatários dos ditos prédios e se fazia referência ao seu direito de preferência – cópia de carta , cfr. cópia de carta a fls. 23 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
- A esta carta, com vista à avaliação do seu interesse no eventual exercício do direito de preferência, veio o A. a responder por carta datada de 05/03/2010 solicitando os seguintes esclarecimentos:
1. Informação sobre o projecto de venda com indicação da entidade compradora e quais as condições que tenham sido acordadas, no âmbito do referido projecto de venda proposto;
2. Indicação das condições de pagamento para o negócio;
3. Disponibilização dos contratos de arrendamento em vigor com as entidades enunciadas na carta anterior;
4. Indicação do valor actual das rendas para os contratos de arrendamento em vigor;
5. Comprovativo que o bem será vendido livre de ónus ou encargos com excepção dos supra referidos arrendamentos, conforme cópia de carta a fls. 24 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
- A esta carta do Autor, as 1.ª e 2.ª RR. responderam por carta datada de 22/03/2010, recebida pelo Autor a 25/03/2010, de onde constava a identificação dos arrendatários dos prédios em causa e respectivas rendas mensais pagas por tais arrendatários, nada respondendo em relação aos restantes pedidos, conforme cópia de carta a fls. 25-26 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
- Em face desta anterior carta da 1.ª e 2.ª RR., veio o A., por carta datada de 26/03/2010, reiterar os pedidos formulados na carta de 5/03/2010 (carta a fls. 24 dos autos), conforme cópia de carta a fls. 27 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
- Na sequência do que as 1.ª e 2.ª RR., por carta datada de 08/04/2010, recebida pelo Autor a 12/04/2010, vieram prestar os seguintes esclarecimentos:
- a identidade do comprador “E…, Lda.”;
- a inexistência de condições específicas acordadas;
- o pagamento seria efectuado no acto da escritura com chequenvisado;
- a informação sobre os contratos de arrendamento em vigor, suas datas e alguns dos cartórios onde poderiam ser obtidas as respectivas escrituras;
- a venda seria efectuada livre de ónus e encargos, excepção feita aos antes referidos contratos de arrendamento, tudo conforme cópia de carta a fls. 28 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
- Na sequência desta última carta da 1.ª e 2.ª RR., por carta datada de 14/04/2010, o A. solicitou às 1.ª e 2.ª RR. informação sobre o valor atribuído ao prédio de que é arrendatário, para «uma avaliação concreta do seu interesse no eventual exercício do Direito de Preferência», conforme cópia de carta a fls. 29 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
- Posteriormente, por carta datada de 27/04/2010, recebida pelo Autor a 28/04/2010, as 1.ª e 2.ª RR. comunicaram, além do mais, que «nunca venderemos os prédios senão em conjunto», conforme cópia de carta a fls. 30 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
- A esta última carta das 1.ª e 2.ª RR., comunicou o Banco Autor por carta datada de 3/05/2010, que sendo o prédio de que é arrendatário totalmente autónomo dos demais, «não há qualquer razão legal para que não possamos exercer o nosso direito de preferência apenas quanto a este.
8 - Nesta conformidade, informamos que não aceitamos exercer a preferência quanto à totalidade dos imóveis, reservando-nos, no entanto, no direito de intentar competente acção de preferência logo que tenhamos conhecimento do valor atribuído na venda do imóvel de que somos arrendatários, sendo certo que, cada inquilino tem apenas direito legal de preferência quanto aos imóveis de que é arrendatário e não quanto aos demais.» - cfr. carta a fls. 31 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
- A esta missiva vieram as 1.ª e 2.ª RR., por carta datada de 14/07/2010, e recebida pelo Autor a 14/07/2010, comunicar o seguinte:
I - «a venda dos três prédios é uma venda conjunta dos três e o preço de quatro milhões de euros é o preço global.
II - a compradora apenas está interessada no negócio se comprar os três prédios, pois caso contrário não o pretende.
III - os signatários também só estão interessados em vender se a venda tiver por objecto os três prédios.
IV - como informamos nas n/ cartas de 8 e 27 de Abril de 2010 o comprador é o inquilino da loja n.º 16.
V - como a compradora apenas admite a compra dos três prédios em conjunto a venda de um eles a V. Exªs, através de um eventual exercício separado do direito de preferência, causaria aos signatários um prejuízo apreciável, no caso concreto de milhões de euros, resultante por um lado de inviabilidade de venda dos outros dois por preço relevante e por outro lado do facto de os signatários, como se disse, apenas pretenderem vender globalmente os prédios.
VI - encontrando-se o B… na posse de todos elementos para exercer, ou não, o direito de preferência sobre a operação global ou conjunta que lhe foi comunicada ficamos aguardando que, no prazo legal de oito dias, nos informem sobre a posição que pretendem assumir quanto ao referido direito.» - cfr. carta a fls. 32 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
- A esta carta das 1.ª e 2.ª RR., veio o Banco Autor responder por carta datada de 15.07.2010, reiterando a posição expressa na carta de 3/05/2010 – carta a fls. 31 dos autos –, declarando não aceitar exercer a preferência quanto à totalidade dos imóveis e reservando-se o direito de intentar competente acção de preferência logo que tenhamos conhecimento do valor atribuído àquele, e não aceitando o alegado “prejuízo apreciável” decorrente da venda em separado dos imóveis. – cfr., carta a fls. 33 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
- Esta última carta do Autor não mereceu resposta por parte das 1.ª e 2.ª RR., tendo estas, por carta datada de 21/02/2011, recebida em 22/02/2011, notificado aquele de que o imóvel de que é arrendatário havia sido alienado à sociedade “E…, Lda.”, tendo junto cópia da respectiva escritura de compra e venda – cfr, cópia de carta e de escritura a fls. 34 e 36-42, respectivamente.
- O Banco Autor não fez instaurar o procedimento judicial previsto no art.º 1459.º do CPC.
- A presente acção foi proposta a 16.08.2011 – cfr. fls. 49 dos autos.
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Em suma, o recorrente argumenta que:a) Respondeu à sobredita missiva de 14/7/2010 por carta de 15/7 desse ano onde exerceu o direito de preferência em questão (através dessa carta reservou-se o direito de propor acção de preferência, que intentou no prazo de seis meses, logo afirmou categoricamente o direito de preferir);
b) Os obrigados à preferência, que não podem impor a venda conjunta sem alegar o prejuízo apreciável derivado da venda em separado, tinham o ónus de indicar, porque se tratava de uma notificação extrajudicial para a preferência, o preço proporcional da coisa a vender (o preceituado no art. 1459º do CPC não se aplica à notificação extrajudicial para a preferência).
Desde já se considera que o recorrente, apesar de não ter apresentado requerimento de interposição de recurso, manifestou, com as alegações respectivas, o propósito de impugnar a decisão em causa pelo que, em termos materiais, inexiste fundamento para não conhecer do recurso como pretende a 3ª ré nas contra-alegações.
A notificação para o exercício do direito de preferência pode ser efectuada judicial ou extrajudicialmente.
No caso em apreço a notificação foi realizada extrajudicialmente tendo o obrigado à preferência manifestado o propósito de vender a coisa conjuntamente com outras como flui da matéria de facto dada como provada (art. 417º do CC).
Nos termos do sobredito artigo, o direito de preferência pode ser exercido em relação à coisa a preferir pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído sendo, contudo, lícito ao obrigado à preferência exigir que esta abranja todas as coisas restantes se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável.
Os obrigados à preferência invocaram a existência de prejuízo apreciável numa eventual venda em separado o que deixaram explícito designadamente na missiva de 14/7/2010 acima referida.
O recorrente tinha oito dias para exercer o direito de preferência, conforme consta da supra referida carta de 14/7/2010 (art. 416º nº 2 do CC).
A comunicação para preferir consta da dita carta de 14/7/2010 tanto mais que o recorrente já nessa altura estava na posse de todos os elementos que o habilitavam a preferir ou não preferir na projectada venda.
A declaração de preferência deveria ter sido definitiva e inequívoca devendo o recorrente, na circunstância, ter afirmado claramente “quero preferir” (da Obrigação de Preferência, Carlos Lacerda Barata, pág. 142 e 143).
Contudo, o recorrente, na resposta à carta de 14/7/2010, afirmou que não aceitava preferir pela totalidade, que logo que soubesse do valor do imóvel se reservava o direito de intentar acção de preferência e que, também, não aceitava o alegado prejuízo.
Pode-se concluir que o recorrente manifestou, por forma mais ou menos nebulosa, um interesse em preferir mas não afirmou claramente que queria preferir (cfr autor supra citado).
De facto, afirmar que se reserva o direito de intentar acção de preferência é redundante (aliás, a acção de preferência está prevista para quando se não dá conhecimento desse direito cfr art. 1410º nº 1 do CC, o que não era o caso).
Depois, sendo certo que o recorrente tinha o direito de preferir pelo preço proporcional também é verdade que os obrigados à preferência podiam exigir que a preferência abrangesse o conjunto dos imóveis desde que estes não fossem separáveis sem prejuízo apreciável.
Neste contexto, mesmo no caso de notificação extrajudicial, o recorrente deveria ter dito que queria preferir apenas em relação ao imóvel objecto do direito de preferência (o que deixou implícito) e deveria ainda ter desencadeado o mecanismo previsto no art. 1459º do CPC aplicável, também, em caso de notificação extrajudicial por ser, divergindo as partes a propósito da abrangência da preferência, o procedimento adequado a dirimir tal conflito.
Ora, o recorrente não só não recorreu ao mecanismo previsto no sobredito art. do CPC no prazo que lhe foi concedido para preferir como o deixou extravasar intentando a presente acção só em 16/8/2011 (a carta a notifica-lo para preferir é, como se referiu, de 14/7/2010) pelo que, como se decidiu na decisão recorrida, caducou o direito que pretendia fazer valer.
Releva, pelo exposto, a inacção do recorrente porque as alternativas que tinha face à missiva de 14/7/2010 eram ou preferir pelo conjunto de imóveis, ou não preferir ou preferir pelo imóvel objecto do direito de preferência mas, neste caso, recorrendo ao referido procedimento processual de suprimento a fim de dirimir o conflito que tinha com os obrigados à preferência em relação ao valor proporcional do imóvel e ao prejuízo resultante da separação dos imóveis (a acção de preferência não era consentânea com a situação porque o recorrente teve conhecimento dos contornos do negócio e foi notificado para preferir).
Acresce que, o obrigado à preferência não tem que indicar o preço proporcional da coisa a vender porque tal obrigação não resulta do preceituado no art. 417º do CC e está em causa um preço global e a exigência de uma venda conjunta por parte daquele (só nesta circunstância a venda lhe interessa).
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Nestes termos, nega-se provimento ao recurso e, em consequência, confirma-se a decisão recorrida.Custas pelo recorrente.
Porto, 25/11/2013
António Eleutério
Maria José Simões
Abílio Costa