Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 252/21.2T8VNG.P1 |  |
CONSUMIDOR
ÓNUS DA PROVA
DENÚNCIA DO COMPRADOR
II - Para o consumidor exercer os seus direitos, terá que proceder à denúncia ao vendedor, da falta de conformidade da coisa, no prazo de uma ano, tratando-se de bem imóvel, a contar da data em que a tenha detetado.
III - O ónus da prova da efetivação da denúncia cabe ao comprador, dada a sua condição de exercício de direitos (artigo 342.º nº1 do Código Civil), competindo ao vendedor, o ónus da prova do decurso do prazo de denúncia (artigo 342.º nº 2 do Código Civil).
IV - A declaração de denúncia, mediante a qual se comunicam, os defeitos de que a coisa padece, apesar de não ter forma especial para ser emitida, é uma declaração negocial recetícia, pelo que só se torna eficaz, quando chega ao conhecimento do destinatário.
Tribunal de origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto - Juízo Local Cível de Vila Nova de Gaia - Juiz 5
Juíza Desembargadora Relatora:
Alexandra Pelayo
Juízes Desembargadores Adjuntos:
Anabela Dias da Silva
Ramos Lopes
SUMÁRIO:
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Acordam os Juízes que compõem este Tribunal da Relação do Porto:
I - RELATÓRIO:
AA, veio propor ação declarativa, com processo comum, contra as sociedades, A..., Lda. pessoa coletiva ...25 e B... Lda. Tendo formulado os seguintes pedidos:
“1- As RR. serem condenadas, solidariamente, a procederem à reparação dos defeitos supra plasmados e devida e pontualmente denunciados,
2- As RR. serem condenadas, solidariamente, a indemnizar a A. na sequência das menos valias existentes no imóvel, em face das características publicitadas, negociadas e até contratualizadas, mas não existentes.
3- As RR. serem condenadas, solidariamente, ao pagamento da quantia de cinquenta euros diários por cada dia de atraso na eliminação/resolução dos sobreditos defeitos e menos valias”.
Para tanto e em suma, alegou que em 11/10/2018 contactou com uma agente da R. B... a fim de adquirir um imóvel. Em 12/10/2018 passou pelo stand de vendas onde, entre outras informações, lhe foi dito que as cozinhas do empreendimento seriam totalmente equipadas a nível dos eletrodomésticos (com placa, forno, micro-ondas, combinado, máquina de lavar louça e máquinas de lavar e de secar roupa), assim como também lhes foi transmitido que todos os imóveis teriam pré-instalação de recuperador a pellets, tendo-lhe sido entregue uma brochura onde constavam as caraterísticas do imóvel.
Que não visitou o imóvel antes da escritura de compra e venda e após a escritura de compra e venda constatou que o imóvel foi entregue i) sem a instalação dos pellets, o que constitui uma menos valia; ii) a cozinha não tinha os equipamentos que estavam prometidos; iii) não se encontra igualmente um armário previsto na planta; iv) também não foi colocado um deck em madeira e a porta de entrada igualmente não corresponde ao acordado.
Contestou a R. B... pugnando pela sua absolvição, defendendo-se por impugnação e alegando que a A. visitou o imóvel antes de do adquirir, sozinha e acompanhada de familiares e tendo pedido ajustes e alterações que só poderia constatar no local; visitava constantemente o Stand de Vendas, pelo que constitui abuso de direito vir propor a presente ação.
Pediu a condenação da autora como litigante de má-fé.
A R. A... veio apresentar a sua contestação, pugnando pela sua absolvição. Invocou a caducidade do direito da autora, por não ter sido feita denúncia atempada dos defeitos invocados e no demais, impugnou a generalidade dos factos em que lhe era imputada responsabilidade.
Respondeu a A. negando a caducidade invocada e mantendo os pedidos.
Convidada para o efeito, veio indicar que o valor das “menos valias” seria de €15.000,00.
Foi dispensada a realização da audiência prévia.
Veio a ser proferido despacho saneador, tendo sido relegado para momento posterior o conhecimento da exceção da caducidade.
Realizou-se a audiência de julgamento e no final, foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:
“a) Julgar extinta a instância, e para ambas as RR., no que respeita à colocação da máquina de lavar loiça na fração da A., por inutilidade superveniente da lide (a R. A... procedeu à reparação);
b) No que se refere à R. B... Lda.,
bi) na parte do pedido respeitante à falta de colocação das máquinas de lavar roupa e secar roupa (pedido de reparação, com a colocação das máquinas no local), julgar extinta a instância, por inutilidade superveniente da lide (a A. já procedeu à reparação);
b2) absolver a R. B... Lda dos restantes pedidos contra si deduzidos;
c) No que se refere à R. A..., Lda.
c1) reconhecer a existência de uma desconformidade no deck da varanda e, em consequência, condenar esta R. a, no prazo de 30 (trinta) dias, proceder à substituição do deck cerâmico pelo deck compósito, tal como anunciado no mapa de acabamentos indicado no número 14. dos factos provados;
c2) reconhecer a existência de uma desconformidade nos lavatórios e, em consequência,
- determinar que, em todas as casas de banho, a R. A... proceda à substituição dos lavatórios de encastrar por lavatórios de pousar,
- determinar que, na casa de banho de serviço, a R. proceda à colocação do tampo silestone branco zeus, tal como anunciado no mapa de acabamentos, substituição a ocorrer no prazo de 30 (trinta) dias, tudo de acordo com o mapa de acabamentos indicado no número 14. dos factos provados (o que significa, desde logo, que não poderá colocar outro que tenha um custo de aquisição inferior para a R.);
c3) reconhecer a existência de uma desconformidade na porta de entrada e, em consequência, condenar esta R. a, no prazo de 30 (trinta) dias, proceder à colocação de um trinco elétrico na porta de entrada, tal como anunciado no mapa de acabamentos indicado no número 14. dos factos provados.
c4) absolver a R. A..., Lda. do demais pedido;
d) por não julgar verificada a litigância de má fé, não condenar nenhuma das partes enquanto litigante de má fé.
e) condenar a A. e a R. A... em custas, na proporção do decaimento, que se fixa em 70% para a A. e 30% para a R. A....”
Inconformada a Ré, A..., LDA, veio interpor o presente recurso de Apelação, tendo apresentado as seguintes conclusões:
“A. A Sentença de 10.03.2023 (com a referência 443126503), que julgou parcialmente procedente a ação apresentada pela Autora e, em consequência, condenou em parte a Recorrente, enferma de erros de apreciação da matéria de facto e na aplicação do Direito que impõem a sua alteração;
B. E errou, desde logo, ao decidir pela improcedência da exceção da caducidade, com a fundamentação que então elencou: “A R. A... tinha de alegar quando é que a A., depois de lhe ser vendida e entregue a habitação, soube destas, alegadas, desconformidades e que o prazo de um ano para a denúncia tinha sido ultrapassado.
O que a R. não faz. Por isso, não alegou, sequer, os factos que suportam a invocação da exceção de caducidade. E prazo de caducidade (cinco anos, sem denúncia prévia – cfr. artº 5º, nº 1, do diploma) muito menos se encontra ultrapassado.”
C. A caducidade é, assim, o primeiro aspeto essencial em que à douta sentença merece reparo e, na perspetiva da Recorrente, diferente julgamento, face aos factos e ao direito aplicável;
D. Alegou a Recorrente na contestação, quanto ao regime jurídico da caducidade, que a reparação ou substituição da coisa defeituosa está sujeita ao cumprimento rigoroso de prazos para a denúncia e para a propositura da ação: (i) um ano para fazer a denúncia dos defeitos, prazo que se conta a partir do conhecimento dos mesmos (Cfr. Artigos 916º nºs 2 e 3 do CC); (ii) seis meses a partir da denúncia atempada dos defeitos, para pedir a eliminação dos defeitos, redução do preço, resolução do contrato ou indemnização (Cfr. Artigos 917.º do CC) e, (iii) cinco anos, sobre a data da entrega da fração, dentro dos quais terá de ser feita a denúncia e proposta a ação de indemnização ou reparação do imóvel (Cfr. Artigos 916º, n.º 3 do CC);
E. Deste modo, considera a Recorrente que, no que aqui importa, previamente à reparação da coisa, tem de ser feita, e sempre (só assim não será em caso de dolo), a denúncia atempada do defeito da coisa ao devedor.
F. O Senhor Juiz a quo decidiu ser aplicável, neste processo, o disposto no DL 67/2003, de 08 de abril e que seria responsabilidade da Recorrente alegar e provar o momento em que a Autora teve conhecimento dos alegados defeitos que invoca, em obediência ao disposto no artigo 342.º, n.º 2 do CC, concluindo, que “… todos os direitos que a A. tinha, enquanto consumidora, por defeitos na coisa vendida, só poderiam ser analisados a partir do momento em que ela adquiriu a coisa (neste caso, a fração) e esta lhe foi entregue. Ou seja, a partir de 16/01/2020, data da escritura – cfr. número 20. dos factos provados.”;
G. Mas ainda que fosse aplicável, neste processo, o disposto no DL. n.º 67/2003, de 08 de abril, sempre seria condição, para a Autora demandar a Recorrente, a prévia denúncia dos defeitos, no prazo de um ano após o conhecimento dos mesmos para que a Recorrente pudesse proceder à sua eliminação.
H. Contudo, os alegados defeitos, invocados pela Autora na PI, nos artigos 35.º, 36.º e 37.º (Quanto ao deck na varanda; aos lavatórios das casas e banho e ao trinco elétrico na porta da habitação), nunca foram anteriormente denunciados à Recorrente, pelo que a decisão do Tribunal a quo, desconsiderou (ou ignorou) a necessidade da prévia denúncia de tais desconformidades, ignorando o que prescreve os n.ºs 2 e 3 do artigo 5.º-A, do diploma que citou (O DL n.º 67/2003);
I. E a existirem tais defeitos, nunca anteriormente tinham sido denunciados e, sempre, deles a Autora teve imediato conhecimento, pelo menos quando a partir do dia 17.01.2020, foi habitar a casa (como o referiu em audiência de julgamento) e isto porque, o Deck na varanda está bem visível; assim como as alegadas desconformidades dos lavatórios ou a referida falta do trinco elétrico na porta da habitação;
J. Porquanto todos estes alegados defeitos são imediatamente aparentes e nunca ocultos, saltando à vista de todos que visitam a fração aqui em causa.
K. Deste modo, não pode o Tribunal a quo, impor à Recorrente a determinação da data em que a Autora soube das alegadas desconformidades e que o prazo para a denuncia já tinha sido ultrapassado, quando, aplicando da melhor forma as regras da experiência comum, ressalta evidente que, quanto a estes defeitos, essa data coincidirá, obrigatoriamente, com a data da primeira deslocação da Autora à habitação, após a realização da escritura em 16.01.2020 (como esta o declarou nos autos, repete-se);
L. Está devidamente demonstrado nos autos, que a Autora só denunciou tais danos com a propositura da ação, logo a Recorrente só deles tomou conhecimento com a citação da ação que ocorreu em 05.02.2021;
M. Por outro lado, a Autora não podia ter deixado de tomar conhecimento destes alegados vícios, na data de 17.01.2020, fixando-se, aqui, uma presunção judicial do conhecimento destes danos, por parte da Autora, a partir desta referida data, nos termos previstos no artigo 351.º do CC,
N. Como aliás a Autora assim o declarou, no depoimento que prestou em sede de audiência e julgamento e que assim respondeu (quanto ao deck): “Sim. Só tomei conhecimento disso no dia seguinte … á escritura… em momento algum (anterior) falamos sobre o deck”.
O. Donde decorre, sem mais e quanto a estes defeitos, designadamente o deck, os lavatórios e a porta do apartamento, que na data em que a Ré foi citada para a ação – 05.02.2021 – há muito que se encontrava caducado o direito que a Autora dispunha para peticionarem juízo a reparação dos defeitos que invocou nos artigos 35.º, 36.º e 37 da PI;
P. Caducidade que claramente se verifica no presente caso e que superiormente, e por este Venerando Tribunal, tem de ser declarado.
Q. E sempre caducado este alegado direito da Autora, mesmo que ao presente caso se aplicasse – que não se aplica, reafirma-se – o disposto no DL. N.º 67/2003, porquanto mesmo neste regime, o prazo que dispõe o credor (a Autora) para denúncia dos defeitos é de um ano, e não mais;
Sem prescindir,
R. Entende a Recorrente que a douta Sentença apreciou incorretamente vários pontos da matéria de fato que foram dados como não provados e que, contrariamente, deveriam ter sido dados como provados. Assim e desde logo,
S. O Tribunal a quo apenas acreditou no depoimento da Autora e desconsiderou vários elementos probatórios, com destaque para a prova testemunhal, direta, produzida que deveriam levar, manifestamente, à alteração da decisão sobre os FNP associados à celebração do CPCV de 20.12.2007 (FP 1), a saber:
- O depoimento prestado pelo legal representante da Recorrente, nas passagens seguintes da gravação (20221017101941_15879457_2871624): 10m:40s e 24m:10s;
- O depoimento prestado pela testemunha, Eng. BB, o projetista da obra, que a acompanhou em todas as fases de construção, nas passagens seguintes da gravação (20221116145858_15879457_2871624): 12m:10s a 20m:00s;
T. O depoimento de Parte do legal representante da Recorrente, Sr. CC, que taxativamente referiu não ter sido colocado o Deck compósito por se verificar, tecnicamente, que seria melhor colocar o cerâmico, o que foi aceite por todos os “moradores”, incluindo a Autora;
U. O depoimento da testemunha, Eng. BB, que de forma clara e inequívoca e totalmente credível, esclareceu as circunstâncias em que decorreram as obras, os materiais e equipamentos colocados e das razões das alterações introduzidas, designadamente quanto ao material do deck nas varandas de todas as frações (20), deixando devidamente clarificado e perentoriamente, o seguinte:
- Que, com muito rigor, a obra de assentamento do deck da varanda começou no dia 18 de agosto e terminou …. entre o 4 de setembro e dia 5 de outubro... e que no dia 08.10.2019 quando a Autora visitou o apartamento o deck já estava colocado, do mesmo modo que os lavatórios já estavam instalados.
- Que a questão da porta de entrada do apartamento é uma falsa questão, porquanto esta porta é de segurança, e que o erro da Autora advém da circunstância da brochura de publicidade dizer a este título o seguinte:
Portas
Porta de segurança revestida a folha de madeira natural, (virgula, quando deveria ser Ponto)
Fecho silencioso e fechadura de trinco elétrico.
V. Afirmou esta testemunha, que neste item do Mapa de acabamentos (brochura), existe apenas um erro, dado que onde está uma vírgula ( a seguir a natural) deve ser um ponto final, porque existem duas portas: Uma do apartamento e outra da entrada (hall), que são diferentes e lá estão colocados em conformidade com o Mapa de acabamento: A de entrada do apartamento, de segurança, revestida a folha de madeira natural, com 3 trincos e a porta de entrada (hall), com fecho silencioso e fechadura de trinco elétrico;
W. Nem podia a porta do apartamento ter trinco elétrico – como o afirmou estas testemunha – porque este não tem segurança nenhuma e, assim referiu “Nós com um cartão multibanco …passamos lá e aquilo abre. Na tem segurança nenhuma Aquela é para uma porta exterior ... ”,
X. Nos mesmo termos em que anteriormente o havia declarado o legal representante da Recorrente quando assim o referiu: “A porta é de trinco elétrico, o prédio … o prédio em si tem trinco elétrico. A porta de habitação não Senhor Doutor. São de segurança todas, não tem trinco elétrico. … Senhor doutor, … francamente, (impercetível) centenas de prédios e nunca pusemos em nenhuma porta de entrada de apartamentos fecho elétrico. penso que não dá para aplicar porque é uma porta de segurança...”
Y. Por isso, inexistente o alegado vício da Porta, que decorre só e apenas da pontuação do mapa de acabamentos, que a Autora tinha obrigação de saber, ou pelo menos informar-se, mas jamais pode o Tribunal a quo, atenta toda esta factualidade demonstrada, impor à Recorrente a colocação de um trinco elétrico na porta de segurança do apartamento, quando sabe, como o declarou “não faz sentido nenhum que a porta de entrada de uma habitação tenha um trinco elétrico como a entrada do prédio ... se com isto (a sua decisão) vier a ter, no futuro, problemas de segurança, é um problema da A.” – Cfr. página 52 da Sentença.
Z. Apesar de toda esta prova testemunhal assim produzida e a prova documental junta aos autos, o Tribunal a quo desconsiderou todo e qualquer prova que não assentasse no Mapa de Acabamentos ou no depoimento da Autora, e condena, desde logo, a Recorrente a proceder à substituição do deck da varanda da Autora, por um deck compósito, da qual resulta que de entre as 20 varanda do prédio – até agora todas iguais - passe a existir uma varanda, apenas uma (a da Autora), com material e cor, diferentes das demais,
AA. Decisão que faz alterar, significativamente, toda a estética do prédio, BB. Que não valoriza a fração da Autora, com esta alteração dos materiais colocados nas varandas, até porque os custos são muito semelhantes (para não dizerem completamente iguais),
CC. Antes, pelo contrário, desvaloriza e significativamente, as demais 23 frações do prédio, por passarem a estar integradas num prédio, visivelmente inestético.
DD. E, por isso, não se percebe, a razão do Tribunal a quo desconsiderar toda esta prova, direta e até indireta, produzida pela Recorrente, quanto aos alegados defeitos – inexistentes como ficou demostrado – que por isso errou e de forma grosseira ao considerar, desde logo não provados os fatos 8, 10 e 14 dos Fatos não provados;
EE. Pelo que, da conjugação dos depoimentos supra referidos, nas passagens das gravações acima identificadas, e de toda a prova documental, deverá ser efetuada a alteração da matéria de fato da sentença a quo, e considerar-se definitivamente provado este referido ponto 8, como desde já se requer a este Douto Tribunal, com a seguinte redação: “A A. tomou conhecimento dos materiais de construção que iriam ser colocados na fração antes da colocação, designadamente os lavatórios das casas de banho, a porta de entrada da fração e o deck da varanda”.
FF. De igual modo, considerando-se os elementos de prova acima referidos e a necessária alteração da matéria de fato vertida na alínea anterior, requer-se, ainda, que este Douto Tribunal dê por provados os seguintes fatos (que constam dos pontos 10 e 14 dos FNP) a saber:
- “Previamente à celebração da escritura e pelo menos no dia 08 de outubro de 2019, quando foi visitar o apartamento, a Autora teve conhecimento que o deck da varanda não seria compósito”. E,
- “Que a porta da entrada do apartamento é uma porta de segurança, revestida a folha de madeira, natural, conforme consta do mapa de acabamento”.
GG. Como aqui expressamente se requer deste Venerando Tribunal.
HH. E corrigindo, sempre, para além do erro grosseiro de julgamento da matéria de facto, o erro de direito cometido pelo Tribunal a quo ao dar por assente não estar caducado o direito da Autora de eliminação dos defeitos alegados.
II. Impondo-se, assim, que seja provido o presente recurso, reconhecendo-se o direito vindicado pela Recorrente.
TERMOS EM QUE, E nos melhores de direito, que V.Exas doutamente suprirão, deve o presente recurso merecer provimento e, em consequência, revogada a Sentença do Tribunal a quo, reconhecendo-se em primeiro lugar, a exceção da caducidade, repondo-se a legalidade assim violada perlo Tribunal a quo e sempre, a Recorrente absolvida do pedido, pois só assim se fará, neste Venerando Tribunal e como sempre, a devida e costumada, Justiça”.
Também a Autora AA veio interpor recurso da sentença, tendo formulado as seguintes conclusões:
“i. Com o presente recurso visa, a Recorrente, questionar a apreciação da prova feita do que resultará ser posta em crise a douta decisão na parte respeitante ao Recorrido A..., Lda, quanto ao facto dado como não provado da douta sentença de que “Nos arrumos estava prevista, na planta, a colocação de um armário, que não foi colocado”, e que no entender da Recorrida deve ser dado como provado.
ii. Da explicação constante no depoimento da testemunha DD, cujo extrato considerado relevante se transcreveu, bem como pela conjugação do teor dos documentos 13, 14, 15 e 16 da PI, e de modo particular o email doc. 12 não pode resultar qualquer hesitação no julgador, pelo que em consequência, deve ser dado como provado que: “Nos arrumos estava prevista, na planta, a colocação de um armário, que não foi colocado”
iii. Visa, ainda, o presente recurso, ver reapreciados os fundamentos que julgaram extinta a instância, por inutilidade superveniente da lide, à R. a Ré B... Lda.
iv. A douta sentença ao julgar extinta a instância, por inutilidade superveniente da lide (com o fundamento da A. já ter procedido à reparação) quanto à parte do pedido respeitante à falta de colocação das máquinas de lavar roupa e secar roupa (pedido de reparação, com a colocação das máquinas no local), consubstancia nulidade nos termos do n.º 1 al. d) do artigo 615.º (art.º 668.º CPC 1961) porquanto o Meritíssimo Juiz conhece de questões de que não podia tomar conhecimento, ou caso assim não se entenda, viola o disposto no artº 277º, al. e), do CPC.
v. A A. não peticiona danos pela privação do uso das máquinas de lavar roupa e secar roupa. Apenas nessas circunstâncias a compra das máquinas obstaria à reclamação dos danos da privação do uso.
vi. Pelo que a compra de máquinas similares não desonera as RR. do dever de procederem à colocação das máquinas de secar e de lavar roupa. Com todo o respeito que é muito, a A. pode ter na sua fração, tantas máquinas de lavar roupa e secar roupa, quantas bem entender e dar-lhe o uso e destino que melhor entender. A A. goza dessa autonomia.
vii. O mesmo se diga no que respeita ao julgamento de extinção da instância, por inutilidade superveniente da lide, relativamente à R. A..., Lda. quanto á falta dos eletrodomésticos na cozinha, concretamente a máquina de lavar roupa e a máquina de secar roupa.
viii. A douta sentença violou o nº 6 do artigo 4º do decreto-lei nº 67/2003, de 08 de abril.
ix. Em sede de análise do conceito de desconformidade (defeito) ter-se-á, que ter em consideração uma visão sistémica, que considere a cumulação dos efeitos conjuntos, do contrato de compra e venda e o contrato promessa que o antecedeu.
x. Deve ser reconhecido ao promitente comprador os direitos decorrentes do DL nº 67/2003, de 08 de abril. (vide Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 258/2002.G1.S1, data de publicação do DR 2010-06-29)
xi. A circunstância de no mapa de acabamentos estar exposto que a habitação teria “Pré-instalação instalação de fogão a sala a pellets (sala de estar)” – cfr. número 14. Dos factos provados e que a A. foi, previamente à venda da fração, expressamente informada dessa situação – cfr. número 35. dos factos provados, importa na conclusão de que para efeitos de cumprimento de contrato promessa de compra e venda existe falta de conformidade (existe um defeito) – cfr. artº 2º, nº 3, do DL nº 67/2003, de 08 de abril.
xii. Em face desta falta de conformidade, face ao contrato promessa de compra e venda, a A. beneficia do direito de reparação, o de substituição, o de redução do preço e o de resolução do contrato, o que corresponde em larga escala aos direitos já reconhecidos pelo C.C.
xiii. Se a A. quis comprar a habitação sabendo: que a habitação teria “Pré-instalação instalação de fogão a sala a pellets (sala de estar)” – cfr. número 14. dos factos provados e que a A. foi, previamente à venda da fração, expressamente informada dessa situação – cfr. número 35. dos factos provados
Pode, salvo o devido respeito por opinião mais esclarecida, reclamar da existência de uma desconformidade (defeito), usando das faculdades previstas no artº 4º do DL nº 67/2003, de 08 de abril
xiv. A opção da A. de realizar a escritura de compra e venda, nas referidas circunstâncias, é a que mais se coaduna com critérios de proporcionalidade baseado numa comparação de custos e benefícios para as partes, e a que melhor assegura a conservação e manutenção dos negócios jurídicos.”
Não foram juntas contra-alegações.
Foi proferido despacho que admitiu os recursos interpostos pela Ré e pela Autora, como APELAÇÃO, com subida imediata e nos próprios autos e efeito devolutivo.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II - OBJETO DOS RECURSOS:
Resulta do disposto no art.º 608.º, n.º 2, do Código de Processo Civil, aqui aplicável ex vi do art.º 663.º, n.º 2, e 639.º, n.º 1 a 3, do mesmo Código, que, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, o Tribunal só pode conhecer das questões que constem nas conclusões que, assim, definem e delimitam o objeto do recurso.
As questões a dirimir, delimitadas pelas conclusões de recurso, são as seguintes:
Quanto ao Recurso da Ré:
-Erro de julgamento quanto á caducidade.
-Modificabilidade da decisão de facto por reapreciação das provas produzidas e eventual alteração da decisão de direito em consequência de tal modificação.
Quanto ao Recurso da Autora:
-Nulidade da sentença.
-Modificabilidade da decisão de facto por reapreciação das provas produzidas e eventual alteração da decisão de direito em consequência de tal modificação.
-Erro de julgamento quanto à falta da pré-instalação do fogão de sala a pellets.
III - MODIFICABILIDADE DA MATÉRIA DE FACTO:
Decorre do disposto no art.º 662.º, n.º 1, do Código de Processo Civil que "A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa." (sublinhado nosso).
A “Exposição de Motivos” que acompanhou a Proposta de Lei nº 113/XII salientou o intuito do legislador de reforçar os poderes da 2ª instância em sede de reapreciação da matéria de facto impugnada ao referir que “para além de manter os poderes cassatórios – que lhe permitem anular a decisão recorrida, se esta não se encontrar devidamente fundamentada ou se mostrar insuficiente, obscura ou contraditória – são substancialmente incrementados os poderes e deveres que lhe são conferidos quando procede á reapreciação da matéria de facto, com vista a permitir-lhe alcançar a verdade material”.
O Tribunal da Relação deve, pois, exercer um verdadeiro e efetivo segundo grau de jurisdição da matéria de facto, sindicando os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou de gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos impugnados diversa da recorrida, e referenciar a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Porém, a possibilidade que o legislador conferiu ao Tribunal da Relação de alterar a matéria de facto não é absoluta pois tal só é admissível quando os meios de prova reanalisados não deixem outra alternativa, ou seja, em situações que, manifestamente, apontam em sentido contrário ao decidido pelo tribunal a quo, melhor dizendo, “imponham decisão diversa”.
O Tribunal da Relação usa do princípio da livre apreciação da prova com a mesma amplitude de poderes da 1ª instância, nos termos consagrados pelo n.º 5 do art.º 607.º do C.P. Civil, sem olvidar porém, o princípio da oralidade e da imediação, a que já fizemos referência.
Com efeito, há que ponderar que o tribunal de recurso não possui uma perceção tão próxima como a do tribunal de 1ª instância ao nível da oralidade e sobretudo da imediação com a prova produzida na audiência de julgamento. Na verdade, a atividade do julgador na valoração da prova pessoal deve atender a vários fatores, alguns dos quais – como a espontaneidade, a seriedade, as hesitações, a postura, a atitude, o à-vontade, a linguagem gestual dos depoentes – não são facilmente ou de todo apreensíveis pelo tribunal de recurso, mormente quando este está limitado a gravações meramente sonoras relativamente aos depoimentos prestados.
Analisemos agora a situação em apreço, para o que procedemos à audição da prova gravada, e análise da prova documental junta aos autos.
3.1. Recurso da Ré:
Defende a Ré a ocorrência de erro de julgamento quanto aos seguintes factos que foram julgados não provados:
Ponto 8. A A. tomou conhecimento da totalidade dos materiais de construção que iriam ser colocados na fração antes da colocação, incluindo lavatórios, porta de entrada, deck da varanda e armários dos arrumos.
Ponto 10. Previamente à celebração da escritura e pelo menos no dia 08 de outubro de 2019, quando foi visitar o apartamento, a Autora teve conhecimento que o deck da varanda não seria compósito”.
Ponto 14. Que a porta da entrada do apartamento é uma porta de segurança, revestida a folha de madeira, natural, conforme consta do mapa de acabamento”.
Defende que estes factos devem ser julgados provados, com base nos seguintes meios de prova:
- O depoimento prestado pelo legal representante da Recorrente, nas passagens da gravação que indicou.
- O depoimento prestado pela testemunha, Eng. BB, o projetista da obra, que a acompanhou em todas as fases de construção, nas passagens da gravação indicadas.
Afirma a Recorrente que o tribunal a quo, desconsiderou toda e qualquer prova que não assentasse no Mapa de Acabamentos ou no depoimento da Autora.
O tribunal a quo fundamentou desta forma a resposta negativada a estes factos: “A A. negou, em julgamento, que, previamente à escritura, lhe tivessem mencionado que o deck da varanda não seria compósito. o Tribunal acreditou na A..
Se a A., que tanto reclamava, soubesse previamente deste aspeto, teria logo feito a reclamação junto da R..
O facto de, no stand, estar exposto o tipo de deck que iria ser exposto, nada prova. A A. pode não ter reparado.
Por isso se consideraram como não provados os factos presentes no número 10. dos factos não provados.”
O Tribunal não acreditou, também que a A., previamente à escritura, já soubesse de todos os materiais de construção que iriam ser colocados na fração.
Desde logo, não acreditamos que as RR. os tivessem todos expostos no stand de vendas (se assim fosse, não seria um stand de vendas, seria um estaleiro de obras).
E depois, basta que a A. não tenha tomado consciência de todos os aspetos.
A A., na única visita que faz à fração, com este ainda em fase de acabamentos, certamente que não esteve a “picar” cada elemento que já estava colocado e a confrontar com o que constava no mapa de acabamentos.
Por isso, em face da forte dúvida, foram considerados como não provados os factos presentes no número 8. dos factos não provados.”
O tribunal a quo julgou não provado, o facto 14, com base na seguinte fundamentação: “Os factos presentes nos números 31. a 33. dos factos provados foram afirmados pela A. nas declarações prestadas, merecendo, a este propósito total credibilidade, pela forma firme e segura como as prestou nesta parte.
O que o Tribunal entende que não ficou suficientemente alicerçado na prova foi a questão da porta não ser de segurança na forma indicada no mapa de acabamentos.
Que o fecho era silencioso, a própria A. o admite nas declarações. Agora se não é de segurança, o Tribunal teve as maiores dúvidas.
E por isso se consideraram como não provados os factos presentes no número 14 dos factos não provados.”
Vejamos se assiste razão á Ré na impugnação da matéria de facto a que procedeu.
Resultou da matéria de facto (facto não impugnado por nenhuma das partes) que a Autora visitou a fração ainda em fase de acabamentos em 08/10/2019 e já depois da escritura, em 17/01/2020, tendo, no entanto, por várias outras vezes, visitado o stand de vendas. (facto 11 do elenco dos factos provados).
A Autora foi até muito precisa, quanto àquela primeira visita ao apartamento, quando afirma que tal ocorreu “3 meses e 14 dias antes da escritura”.
Porém, se é certo que foi efetuada esta visita, sendo igualmente certo que a testemunha BB o engenheiro que, por conta da R. A..., acompanhou a construção e era o responsável pela mesma, referiu que nessa data o deck já estava colocado na varanda (referiu que os trabalhos de colocação do deck terminaram a 4 e 5 de outubro de 2019), o certo é que não foi feita prova concreta que a autora tenha então constatado a diferença dos materiais usados – compósito ou cerâmica – até porque, como a mesma testemunha explicou, a opção pela cerâmica, tratou-se de uma opção técnica relevante não na questão da estética, mas apenas na questão da manutenção. A aplicação de deck em cerâmica mostrava-se mais adequado a um prédio com exposição a ventos e a mar, sendo muito mais fácil a sua manutenção, já que o deck compósito inicialmente previsto, implica maior manutenção, tem de ser lixado com frequência, etc.
O mesmo se diga quanto aos lavatórios, ao armário e porta.
Não foi feita prova cabal e suficiente que na visita a que a autora fez ao imóvel, alguns meses antes da escritura pública, se tenha apercebido das divergências existentes entre os materiais previstos no mapa de acabamentos, que fazia parte integrante do contrato-promessa e aqueloutros que foram utilizados na construção.
Relativamente à prova documental, a autora não menciona tais “discrepâncias” no e-mail que remete após tal visita, datado de 04/09/2019, onde refere apenas a questão da inexistência de pré-instalação do recuperador de calor.
Porém, tal como a Recorrente invoca na conclusão N do recurso, a Autora, no depoimento que prestou em sede de audiência e julgamento, quando estava a ser interrogada pelo Senhor Juiz, perguntada quanto ao deck compósito, afirmou que só tomou conhecimento disso no dia seguinte (à escritura), negando que tivesse em momento algum (anterior) falado sobre o deck com a Ré.
Ora esta afirmação, constitui confissão da autora (art. 352º do Código Civil) relativamente a um facto que lhe é desfavorável e tem interesse para a decisão da causa, atenta a exceção da caducidade que foi oportunamente invocada na contestação.
Desta forma, relativamente ao facto não provado, constante do Ponto 10, ora impugnado, apesar de não se ter provado o conhecimento da autora antes da celebração da escritura, a autora reconheceu ter tido conhecimento que no deck da varanda não foi colocado material compósito, no dia seguinte à celebração da compra a venda.
Dessa forma impõe-se, com base na confissão da autora, que seja aditado á matéria de facto, o seguinte facto:
A Autora teve conhecimento que o deck da varanda não seria compósito no dia seguinte à celebração da escritura pública.
Quanto ao Ponto 14 dos factos não provados, não ficou provado que porta da entrada do apartamento é uma porta de segurança, revestida a folha de madeira, natural, conforme consta do mapa de acabamento.
O tribunal a quo julgou tal facto não provado, com base na seguinte fundamentação: “Os factos presentes nos números 31. a 33. dos factos provados foram afirmados pela A. nas declarações prestadas, merecendo, a este propósito total credibilidade, pela forma firme e segura como as prestou nesta parte.
O que o Tribunal entende que não ficou suficientemente alicerçado na prova foi a questão da porta não ser de segurança na forma indicada no mapa de acabamentos.
Que o fecho era silencioso, a própria A. o admite nas declarações. Agora se não é de segurança, o Tribunal teve as maiores dúvidas.
E por isso se consideraram como não provados os factos presentes no número 14. Dos factos não provados.”
Na pi, a autora limitou-se a invocar a existência de desconformidade da porta com a brochura, alegando genericamente “37. A porta da habitação também não corresponde ao publicitado e acordado. Tal como consta na brochura e no mapa de acabamentos, esta deveria ser uma porta de segurança, revestida a folha de madeira natural, com fecho silencioso e fechadura de trinco elétrico”
Ora perguntada no depoimento de parte sobre a existência desta desconformidade, reconheceu que se trata de uma porta em madeira, limitando-se a dizer que a mesma “não tem trinco elétrico nenhum”.
Como vimos, o tribunal a quo, na análise crítica da prova produzida, sujeita ao princípio da livre apreciação, acolheu as declarações da autora, que a este propósito lhe mereceram total credibilidade, pela forma firme e segura como as prestou nesta parte.
Isto mostra-se ainda confirmado no depoimento do engenheiro responsável pela obra, BB, que esclareceu que na construção estavam previstos dois trincos: um na porta do apartamento (respetivo hall de entrada) e outro no hall de entrada do prédio, sendo que o trinco elétrico é geralmente usado nestas segundas portas, que não tem a segurança das primeiras, permitindo que através do intercomunicador, se abra a porta. Admitiu que esta diferenciação não tenha ficado clara no mapa de acabamentos, mas reconheceu que não foi colocado na porta do apartamento o tal trinco elétrico.
Daí que tenha ficado provado no facto 33 dos factos provados, o seguinte facto: - A porta da habitação não contém fecho elétrico mas o trinco é silencioso.
Ora relativamente ao facto negativo, constitui jurisprudência pacífica, que não se pode extrair do facto não provado o seu oposto, ou seja, o facto provado.
“Um facto não provado, não passa disso: de um facto não provado. Não é a prova do contrário. É tão-só, um não facto.”.[1]
Do exposto resulta assim, além do mais, a nosso ver a inutilidade da reapreciação do julgamento da matéria de facto, nessa parte.
Desta feita, improcede parcialmente a impugnação da matéria de facto feita pela Ré recorrente, nos moldes ora apreciados.
3.2. Recurso da Autora:
A Autora veio igualmente impugnar a matéria de facto julgada não provada, defendendo que deva ser alterada a resposta ao facto 13 dos Factos não provados, que tem a seguinte redação:
13. Nos arrumos estava prevista, na planta, a colocação de um armário, que não foi colocado.
Defende que deve ser julgado provado, com base no depoimento da testemunha DD, cujo extrato considerado relevante transcreveu, bem como pela conjugação do teor dos documentos 13, 14, 15 e 16 da PI, e de modo particular o email doc. 12.
O tribunal a quo julgou não provada este facto, com a seguinte fundamentação: “Da planta que foi junta ao processo, não é evidente que nos arrumos esteja previsto um armário ou apenas uma corete.
A A. afirma que lhe parece ser um armário, porque falou com outra pessoa. O Engenheiro BB (engenheiro que acompanhava a construção) indicou que não era um armário, nunca foi, mas antes uma corete (uma zona para passar cabos e condutas).
O Tribunal ficou com dúvidas.
Na dúvida, consideraram-se como não provados os factos presentes no número 13. dos factos não provados.”
A autora pretende demonstrar que na planta do apartamento que veio a adquirir constava a indicação da existência de um armário nos arrumos.
Baseia a sua impugnação no depoimento prestado pela testemunha DD empresário da construção civil, que esclareceu sobre o que é uma corete (uns buracos que se deixam ficar, para depois passar uns cabos, uns tubos, e deixam-se ficar vários em vários locais, da obra, quando se está a fazer o betão armado, para depois não ter que rebentar com o betão armado), para daí concluir que na planta, a simbologia usada é de armário, naquele local (tendo assinalado a amarelo os armários).
A testemunha BB (engenheiro que acompanhava a construção) indicou que uma corete é uma zona para passar cabos e condutas e esclareceu que estava inicialmente prevista para aquele local uma corete, no local assinalado na planta, mas que depois conseguiram fazer a corete junto das casas de banho, ficando aquele espaço em branco, tendo garantido nunca ter existido no local um armário, que aliás não foi construído em nenhum dos outros apartamentos.
Em nenhuma das conversas por escrito, trocadas entre a autora, mediadora e vendedora, há qualquer reconhecimento por parte da Ré, de que estivesse previsto um armário naquele local.
Não vemos assim razão para alterar o decidido, já que não existe qualquer meio de prova que imponha decisão diversa, subsistindo nesta matéria a dúvida assinalada pelo tribunal recorrido quanto à prova desse facto, dúvida essa que, como é sabido, por força do disposto no art. 346º do Código Civil é decidida contra a parte onerada com a prova, que no caso é autora, a quem cabia o ónus de provar os defeitos da coisa vendida que invocou.
No caso em apreço, a decisão obedeceu a juízos de ponderação, objetivos e lógicos, em conformidade com as regras da experiência da vida, inexistindo qualquer motivo, alicerçados nos meios de prova produzidos, que imponham solução diversa.
A matéria de facto mostra-se pois devidamente apreciada, indeferindo-se, pois a sua impugnação.
IV - FUNDAMENTAÇÃO:
Com interesse para a decisão, encontram-se provados os seguintes factos:
1. Em 09/04/2018, a R. A... celebrou um contrato de construção com a C..., Lda. para realização de “todos os trabalhos, na especialidade de cofragem e descofragem, escoramento, armaduras de ferro, betão, lages aligeiradas etc., bem como o fornecimento dos materiais que integram a empreitada do “Edifício ...” promovido pela empresa A... (…)” da contestação, imóvel que se situava na Rua ... e ..., da união de Freguesias ... e ..., do concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, ...73 da freguesia ....
2. A R. B... é mediadora e procedeu à promoção/mediação de vendas de frações, no imóvel indicado no número 1. dos factos provados, contratada, para o efeito, pela R. A....
3. Por email de 11/10/2018, emitido pela A. e dirigido à uma consultora da R. B... (EE), a A. transmitiu-lhe o seguinte:
“Gostaria de obter informações referentes ao empreendimento A.... (…) Pedia-lhe ainda que me confirmasse se os apartamentos têm a cozinha equipada com os eletrodomésticos, se a sala tem lareira ou recuperador de calor e se têm aquecimento central e garagem”.
4. No dia seguinte, 12/10/2018, a comercial da R. B... respondeu às informações solicitadas, pela mesma via, e anexou plantas e respetivos mapas de acabamentos de imóveis de tipologia t2 e t3.
5. Nesse mesmo dia, 12/10/2018, a A. passou no stand de vendas, acompanhada pela irmã, onde lhes foi dito, pela Comercial da R. B... – EE - que as cozinhas, do empreendimento, seriam vendidas totalmente equipadas, assim como também lhes foi transmitido que todos os imóveis teriam pré-instalação do sistema de recuperador de calor a pellets.
6. Aquando dessa visita, a sobredita comercial EE entregou, à A., brochura publicitária do empreendimento A....
7. Por escrito com a epígrafe “Contrato Promessa de Compra e Venda de Bem Futuro”, datado de 20/12/2018 e em que eram:
Primeira: A... Lda. neste ato representada pelo sócio e gerente, com poderes para o ato, o senhor CC (…) na qualidade de Promitente Vendedora e Primeira Contraente; e Segunda: AA (…) na qualidade de Promitente Compradora e Segunda Contraente” foi declarado:
“A Primeira Contraente é proprietária (…) do prédio urbano designado por lote número dois, do loteamento aprovado com o Alvará número ...7 de 16 de Dezembro, composto por terreno para construção, com a área de 1.293,00 metros quadrados, sito na Travessa ...) a confrontar do norte, sul e poente termina em ponte aguda e do nascente com Travessa ..., descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número .... (…)
Pelo presente contrato a Primeira Contraente promete vender a Segunda Contraente, a qual, por seu turno, lhe promete comprar, a futura fração autónoma, a constituir no mencionado prédio, correspondente a uma habitação de tipologia T- dois”.
8. O acordo indicado no número 7. dos factos provados foi revogado por acordo, dos contraentes, datado de 27/03/2019.
9. Por escrito com a epígrafe “Contrato Promessa de Compra e Venda de Bem Futuro”, datado de 23/01/2019 e em que eram:
Primeira: A... Lda. neste ato representada pelo sócio e gerente, com poderes para o ato, o senhor CC (…) na qualidade de Promitente Vendedora e Primeira Contraente; e Segunda: AA (…) na qualidade de Promitente Compradora e Segunda Contraente” foi declarado: “A Primeira Contraente é proprietária (…) do prédio urbano designado por lote número dois, do loteamento aprovado com o Alvará número ...7 de 16 de Dezembro, composto por terreno para construção, com a área de 1.293,00 metros quadrados, sito na Travessa ...) a confrontar do norte, sul e poente termina em ponte aguda e do nascente com Travessa ..., descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número .... (…) Pelo presente contrato a Primeira Contraente promete vender a Segunda Contraente, a qual, por seu turno, lhe promete comprar, a futura fração autónoma, a constituir no mencionado prédio, correspondente a uma habitação de tipologia T- três no segundo andar (Hab. 3.3), provisoriamente designada pelas letras "CET" e um lugar de estacionamento e arrumos provisoriamente designados pelas letras "HG", do referido empreendimento em construção”.
10. Por escrito com a epígrafe “escritura pública de Compra e Venda”, datado de 16/01/2020, em que eram outorgantes “Primeiro CC (…) que outorga na qualidade de gerente, em representação da sociedade (…) A... Lda., (…) Segundo: AA (…)” foi declarado pelo primeiro outorgante “que pela presente escritura e pelo preço de duzentos e cinquenta e seis mil trezentos e cinquenta euros que já recebeu a sua representada vende à segunda outorgante, o seguinte imóvel, livre de quaisquer ónus ou encargos: Fração autónoma designada pela letra K, habitação no segundo andar esquerdo trás. Dispondo ao nível do piso menos dois, um lugar de garagem e compartimento para arrumos, identificados pela mesma letra da fração (…) Que a referida fração faz parte do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua ... e ..., da união de Freguesias ... e ..., do Concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na segunda Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número ...” tendo declarado a segunda outorgante “que aceita a presente venda nos termos exarados e que a fração ora adquirida destina-se exclusivamente para a habitação própria permanente”.
11. A A. padece de doença que a obriga a deslocar-se em cadeiras de rodas e visitou a fração ainda em fase de acabamentos em 08/10/2019 e já depois da escritura, em 17/01/2020, tendo, no entanto, por várias outras vezes, visitado o stand de vendas.
12. Tendo lhe sendo dito pelo seu pai – FF - em 28/08/2019, que a fração não tinha a pré-instalação do sistema de recuperador a pellets, e tendo a A. enviado à comercial da R. B..., a comunicação “O meu pai foi hoje ver como estavam os trabalhos na obra e tirou umas fotos para eu ver. Fiquei bastante intrigada com duas das fotos que ele me enviou. Envio-lhe as duas fotos em questão. A primeira, é de uma planta que está afixada à entrada do meu apartamento e como pode verificar, nessa planta não aparece (…) o recuperador de calor na sala, que espero que seja um lapso. (…) Para mim, é importante ter o recuperador de calor. Aliás, esse foi um dos motivos que me levou a optar pelo apartamento. Nunca compraria um apartamento sem ter recuperador de calor”.
13. Por comunicação de 04/09/2019, enviada pela A. a Comercial da R. B... (EE), e recebida por esta, a A. comunicou:
“Olá de novo D. EE.
Eu continuo a não conseguir deixar de pensar na questão da pré-instalação do recuperador de calor. Como lhe disse estou bastante desapontada e, sendo para mim um aspeto importante, não vou abdicar dele. Mais uma vez, estive a rever a papelada e a nossa troca de emails e não está mesmo em lado nenhum que não vai ter a pré-instalação do recuperador a pellets.(…) ´Poderia até haver pessoas para quem esta questão não fosse importante e que abdicariam deste aspeto, mas eu encontro-me num plano oposto. (…) Quero mesmo a pré instalação do fogão de sala a pellets, como foi falado no início e como consta nas plantas”.
14. No mapa de acabamentos entregue à A. no momento indicado no número 4. dos factos provados consta, além do mais:
“Habitação:
Hall de entrada:
Porta de segurança reves a folha de madeira natural, fecho silencioso e fechadura de trinco elétrico. (…)
Divisões: Sala, Circulação e Quartos: (…)
Equipamentos: Estores exteriores térmicos com sistema de abertura elétrico, sistema de ar condicionado com conduta oculta e grelhas embutidas no teto. Pré-instalação instalação de fogão a sala a pellets (sala de estar) (…)
Cozinhas e lavandarias: (…)
Equipamentos: Estores exteriores térmicos com sistema de abertura elétrico.
Pio “blanco” embutido em inox
Misturadora com chuveiro extraível ref. D1918. (…)
Instalações sanitárias suites e quartos (…)
Lavatório de pousar sérir Duati, topolite ou equivalente
Móvel com gavetas lacado a branco e puxadores integrados
Misturadora de lavatório série adamastos bruma. (…)
Instalações Sanitárias de Serviço (…)
Lavatório série Lenus, Topolite de Pousar ou equivalente sob tampo silestone branco zeus (…)
Varandas:(…)
Pavimentos: Deck Compósito (sendo que foi colocada uma fotografia do deck a colocar).(…)
Nota: todos os materiais e equipamentos apresentados no mapa de acabamentos serão das marcas referidas ou similares”.
15. A colocação do sistema de pré-instalação dos Pellets (sala de jantar) não foi efetuada, nem antes, nem depois da celebração da escritura pública de compra e não houve redução no preço do imóvel.
16. Para a A., existência da pré-instalação do sistema de Pellets foi fundamental para a escolha desta fração (no momento da celebração do contrato promessa de compra e venda indicado no número a. dos factos provados).
17. Em 17/01/2020, ao deslocar-se à fração indicada no número 10. dos factos provados, pela primeira vez após a escritura, a A verificou que a cozinha não tinha máquina de lavar louça, máquina de lavar roupa e máquina de secar roupa.
18. A A., antes de enveredar neste negócio (momento prévio ao contrato promessa indicado no número 9. dos factos provados), hesitou entre adquirir o imóvel no empreendimento A... ou no empreendimento ..., que se situava uns metros mais acima do A... e uma das razões da escolha foi o argumento de que, o apartamento no empreendimento ... “não tem incluído a máquina de lavar loiça, nem a máquina de lavar roupa, nem a máquina de secar, nem o recuperador de calor, o outro tem”.
19. A A., face à deficiência física motora de que padece, e que as RR. conhecem, não consegue lavar roupa ou loiça à mão, tendo já adquirido os eletrodomésticos máquina de lavar roupa e máquina de secar roupa e os colocado na fração.
20. No empreendimento onde se situa a fração indicada no número 10. dos factos provados, numa das frações vendidas pela R. A... (sendo que foram vendidas várias outras frações), em que era comprador GG foi incluída a cozinha totalmente equipada, com a inclusão de todas as máquinas (máquina de lavar roupa, máquina de lavar louça e máquina de secar roupa), decorrendo do anexo III do contrato promessa o seguinte: “adenda ao Mapa de Acabamentos
Acrescentam-se ao Mapa de Acabamentos os seguintes esclarecimentos:
- a cozinha da habitação será totalmente equipada com eletrodomésticos Siemens ou Bosch (incluindo Máquina de Lavar Roupa, Máquina de Secar Roupa, Máquina de Lavar Loiça, forno, placa de fogão, Frigorífico e Micro-ondas)”.
21. Desde o início das negociações entre a A. e R. B... foi dito e várias vezes frisado que as condições de compra eram exatamente iguais para todos os futuros proprietários, considerando as especificações consoante a tipologia T2 ou T3.
22. No dia 27/01/2020 a A. enviou a EE (comercial da R. B...) uma comunicação eletrónica, com o seguinte teor:
“Boa tarde D. EE!
Não sei se já teve oportunidade de falar com o sr. DD, mas pedia-lhe que o fizesse o quanto antes, de maneira a evitar tocar no assunto das máquinas na reunião de condomínio.
Queria mudar para o apartamento antes do próximo dia 1 (dia em que tenho que começar a pagar a 2 assistentes diárias), mas não posso enquanto não tiver as máquinas instaladas. Como pode imaginar, as máquinas para mim são, não só úteis como, necessárias.
Na minha situação, não consigo lavar a louça, nem a roupa à mão. Estou mesmo muito dependente desse equipamento. E é muito injusto (e não é honesto e correto!) terem colocado as máquinas num apartamento que custou 170130€ e não o fazerem no meu, que custou 256350€. Para além disso, fiz contas a contar com a cozinha totalmente equipada (tal como disseram que seria!) e gastei as economias que tinha e ainda necessitei que os meus pais me emprestassem uma parte do montante. Não tenho mesmo forma de comprar o equipamento, o que me impede de lá poder habitar. Não comprei apartamento noutro lado por esse ter as máquinas na cozinha e ter a pré-instalação do recuperador de calor. E olhe que o outro que vi era bem mais barato. Por favor, fale com o senhor DD, explique-lhe a situação e espero que cumpram com o que publicitaram e prometeram. Quero mesmo acreditar que são pessoas de bem.
Queria também pedir-lhe que me enviasse os contactos do carpinteiro e das restantes artes, para poder contactar o primeiro por causa das prateleiras da dispensa, e para ter o contacto dos restantes em caso de necessidade. A senhora disse que o carpinteiro ia lá esta semana. Peço que me avise com antecedência sobre o dia em que ele irá para poder estar presente no local (para resolver o problema da porta do armário)”.
23. A aludida comercial, em 31/01/2020, reencaminhou o email que recebeu de um representante da R. A... com o seguinte teor:
“Cara Senhora D. AA,
Pelo presente vem esta empresa informar o seguinte:
Quanto às questões que informa referentes ao uso corrente das portas e etc, são situações que é necessário acordar um dia com a EE para que esta possa ter as chaves do apartamento, para estas situações serem verificadas e resolvidas.
A empresa agradece a sua informação e vai satisfazer o pedido com a máxima urgência.
Quanto aos equipamentos da cozinha, vem esta empresa pedir a sua melhor compreensão, mas a decisão da mesma foi somente de equipar as cozinhas em todos os apartamentos como os equipamentos que estão no seu.
Há um apartamento que ficou completo porque foi acordado entre as partes incluindo a D... mas ao vender o mesmo foram contabilizados esses custos.
Por isso, torna-se impossível satisfazer o seu pedido. (…)
Quanto ao outro assunto, já lhe foi tecnicamente explicado pelo autor do projeto e neste contexto não há solução para o mesmo”.
24. Em 01/02/2020 deu-se a primeira reunião daquele que viria a ser o futuro condomínio do empreendimento em causa, onde a A., a R. A... e a R. B... na pessoa da Sra. EE estiveram presentes e onde a A. abordou/denunciou o tema da falta dos eletrodomésticos da sua fração, tendo a R. A..., através de um representante, afirmado que não colocariam os eletrodomésticos na fração.
25. No dia 08/02/2020, aquando de uma visita de um representante da R. A..., na pessoa do Sr. DD, à fração da A. para verificação de defeitos que a A. alegava, a R. A... aceitou proceder à instalação da máquina de lavar loiça, o que já fez.
26. Nessa mesma ocasião, a A. questionou o senhor DD sobre a inexistência de um armário embutido na divisão interior do imóvel (arrumos), também, por vezes, denominada por “arrumos”, tendo em resposta, o dito DD negado que se tratasse de um armário embutido e alegou que a simbologia na planta do imóvel era relativa a uma corete.
27. Em 02/03/2020 a R. enviou à comercial EE o seguinte email: “No passado dia 8, aquando da visita do sr. DD aos apartamentos, falei-lhe na falta de um armário nos “arrumos”, tal como consta na planta em anexo. Deve ter havido um mal-entendido porque na altura, ele devia estar confuso e disse-me que aquilo podia ser uma corete. Estive a falar com um arquiteto que me disse que aquela simbologia é a de um armário e que uma corete é, como tem no wc de serviço, revestida por quatro paredes.
Agradecia que visse esta questão com o sr. DD e que falassem com o carpinteiro para proceder à execução e instalação do armário em questão o quanto antes.
Aproveito mais uma vez para solicitar que comunique os problemas ainda pendentes de resolução e que autorizem a resolução dos mesmos:
1 - há um problema com a tampa da sanita do wc de serviço. Está solta de um dos lados;
2 - a tampa da sanita da suite também está solta de um dos lados;
3 - a sanita do quarto de banho de apoio aos quartos tem uma falha de esmalte na frente;
4 - autoclismo verte;
5 - a varanda tem pedaços de cimento no chão, é necessário ir limpar;
6 - a pintura precisa de ser refeita nalguns sítios do apartamento. Vêem-se manchas;
7 - os suportes metálicos dos vidros na varanda estão a ficar com manchas e ferrugem;
8 - ainda na varanda, quando se olha para cima, no tecto, tem uma chapa metálica na varanda de cima e essa chapa branca tem umas fendas que também estão a ganhar ferrugem;
9 - vêem-se algumas fissuras no tecto junto aos focos;
10 - por baixo do tecto falso na sala, por cima da zona de tv, tem uma frincha e vê-se tudo para dentro (cabos...);
11- altura dos ac's e do video-porteiro. Pedi à d. EE para os descerem porque à altura que estão eu não chego;
12 - o defeito que tinha na porta da suite foi camuflado com pintura cinzenta. O trabalho não está bem e agradecia que pedissem ao sr. HH a substituição da porta, pois quero uma porta em condições tal e qual como as restantes”.
28. Em 04/03/2020, a aludida comercial reencaminhou a mensagem ao representante da R. A..., tendo o mesmo respondido, em 05/03/2020, “quanto ao armário que fala foi dito que não é para colocar, porque não se colocou em nenhum T3”.
29. Ao que a A. respondeu, enviando email à comercial da R. B..., datado de 05/03/2020, afirmando: “D. EE, o facto de terem decidido não colocar nos t3 não quer dizer nada. O que foi contratualizado foi um armário naquele sítio, tal como consta na planta. Foi isso que me foi vendido e que foi assinado no CPCV e agradecia que cumprissem mostrando, uma vez mais, a sua insatisfação e desacordo”.
30. Tendo-lhe sido comunicado pela aludida comercial, a R. A..., no dia 13/03/2020, por correio eletrónico enviado, afirmou “Relativamente ao armário que fala, o apartamento foi comprado assim, como os apartamentos que são iguais ao seu. Por isso, a empresa não coloca esse armário”.
31. Na varanda foi colocado deck cerâmico e a R. A... não colocou, na fração, as máquinas de lavar e secar roupa.
32. Nas casas de banho foram colocados lavatórios de encastrar diretamente nos móveis e sem qualquer tipo de tampo.
33. A porta da habitação não contém fecho elétrico mas o trinco é silencioso.
34. A R. B... apresentou o mapa de acabamentos e a brochura de acordo com a R. A....
35. Em momento anterior à realização da escritura, em 02/10/2019, na presença de representante da R. A... e da comercial da R. B..., o engenheiro encarregue da obra explicou à A. que, por motivos de caráter técnico e estrutural, não era possível colocar a pré-instalação de Pellets, sendo que, atualmente, continua a não ser possível a colocação dos tubos referentes a essa pré-instalação.
36. A R. A..., em substituição da pré-instalação dos recuperador Pellets, colocou os aparelhos de ar condicionado (e não apenas pré instalação), com custos adicionais associados.
37. A Autora teve conhecimento que o deck da varanda não seria compósito no dia seguinte à celebração da escritura pública. (facto ora aditado)
E foram julgados não provados os seguintes factos:
1. No momento indicado no número 5. dos factos provados foi expressamente mencionado que os equipamentos seriam placa, forno, micro-ondas, combinado, máquina de lavar louça e máquinas de lavar e de secar roupa.
2. Antes da celebração da escritura, a A. não visitou a fração.
3. A falta de eletrodomésticos indicada no número 17. dos factos provados impossibilitou a A. de se mudar para a fração.
4. No momento indicado no número 10. dos factos provados, foi dito à A., por uma das RR., que teria a cozinha totalmente equipada e pronta a fruir.
5. A A. está, atualmente, impossibilitada de fruir da sua fração por ter gasto as suas economias na compra desta casa.
6. Para além da fração indicadas no número 20. dos factos provados, existem várias outras frações que foram equipadas, pela R. A..., com os eletrodomésticos máquina de secar roupa e máquina de lavar roupa.
7. Para além do momento indicado no número 11. dos factos provados, a A. visitou o imóvel noutras ocasiões antes da celebração da escritura pública, o que fez sozinha e acompanhada por familiares.
8. A A. tomou conhecimento da totalidade dos materiais de construção que iriam ser colocados na fração antes da colocação, incluindo lavatórios, porta de entrada, deck da varanda e armários dos arrumos.
9. No momento indicado no número 35. dos factos provados, ficou expressamente acordado, com a A., a colocação de um recuperador elétrico pela R. A....
10. Previamente à celebração da escritura, foi comunicado à A. que o deck da varanda não seria compósito, o que esta aceitou.
11. A A. declarou, expressamente, que aceitava a eliminação da pré-instalação do recuperador de calor a pellets.
12. A A. sabia (no sentido de ter a certeza), desde Agosto/Setembro de 2019, que não iria ser colocado o sistema de pré-instalação pellets.
13. Nos arrumos estava prevista, na planta, a colocação de um armário, que não foi colocado.
14. A porta de entrada colocada na fração não é de segurança reves a folha de madeira natural e o fecho não é silencioso.
V - APLICAÇÃO DO DIREITO:
Do recurso da Ré:
5.1 Da caducidade
Defende a Ré que, o tribunal a quo apreciou mal a exceção da caducidade, pois que, ainda que fosse aplicável, neste processo, o disposto no DL. n.º 67/2003, de 08 de abril, sempre seria condição, para a Autora demandar a Recorrente, a prévia denúncia dos defeitos, no prazo de um ano após o conhecimento dos mesmos para que a Recorrente pudesse proceder à sua eliminação.
Contudo, diz a Recorrente, os alegados defeitos, invocados pela Autora na PI, nos artigos 35.º, 36.º e 37.º (Quanto ao deck na varanda; aos lavatórios das casas e banho e ao trinco elétrico na porta da habitação), nunca foram anteriormente denunciados à Recorrente, pelo que a decisão do Tribunal a quo, desconsiderou (ou ignorou) a necessidade da prévia denúncia de tais desconformidades, ignorando o que prescreve os n.ºs 2 e 3 do artigo 5.º-A, do diploma DL n.º 67/2003.
A existirem tais defeitos, nunca anteriormente tinham sido denunciados e, sempre, deles a Autora teve imediato conhecimento, pelo menos quando a partir do dia 17.01.2020, foi habitar a casa (como o referiu em audiência de julgamento) e isto porque, o deck na varanda está bem visível; assim como as alegadas desconformidades dos lavatórios ou a referida falta do trinco elétrico na porta da habitação.
Todos estes alegados defeitos são imediatamente aparentes e nunca ocultos, saltando à vista de todos que visitam a fração aqui em causa.
Deste modo, não pode o Tribunal a quo, impor à Recorrente a determinação da data em que a Autora soube das alegadas desconformidades e que o prazo para a denúncia já tinha sido ultrapassado, quando, aplicando da melhor forma as regras da experiência comum, ressalta evidente que, quanto a estes defeitos, essa data coincidirá, obrigatoriamente, com a data da primeira deslocação da Autora à habitação, após a realização da escritura em 16.01.2020 (como esta o declarou nos autos, repete-se).
Está devidamente demonstrado nos autos, que a Autora só denunciou tais danos com a propositura da ação, logo a Recorrente só deles tomou conhecimento com a citação da ação que ocorreu em 05.02.202.
Por outro lado, a Autora não podia ter deixado de tomar conhecimento destes alegados vícios, na data de 17.01.2020, fixando-se, aqui, uma presunção judicial do conhecimento destes danos, por parte da Autora, a partir desta referida data, nos termos previstos no artigo 351.º do CC.
Vejamos.
A primeira questão suscitada é a de saber se é ou não aplicável á situação em apreço, o regime do o regime jurídico estabelecido pelo DL n.º 67/2003, de 08 de Abril, tal como se entendeu na sentença recorrida.
A Autora veio pedir a reparação, (no caso a substituição do material cerâmico do deck, por material compósito; a substituição dos lavatórios de encastrar que existem em todas as casas de banho, por lavatórios de pousar, a colocação do tampo silestone branco zeus na casa de banho de serviço e a colocação de um trinco elétrico na porta de entrada), com fundamento na compra e venda de coisa defeituosa, alegando que aqueles materiais usados são diversos dos anunciado no mapa de acabamentos que fazia parte integrante do contrato promessa de compra e venda que precedeu a escritura pública de compra e venda.
A responsabilidade por cumprimento defeituoso, em caso de compra e venda de coisas defeituosas encontra-se regulada nos artigos 913º e ss do Código Civil.
Na sentença, entendeu-se ser aplicável o regime jurídico estabelecido pelo DL n.º 67/2003, de 08 de Abril (com a atualização dada pelo DL n.º 84/2008, de 21/05) que visou a harmonização dos sistemas de proteção dos consumidores, entre os países da UE, mas com expressa preocupação de prevenir “a diminuição do nível de proteção já hoje reconhecido entre nós ao consumidor”.
Este último diploma legal transpôs para a ordem jurídica nacional a Diretiva n.º 1999/44/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 25 de Maio, sobre certos aspetos da venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas, aprovando um novo regime jurídico para a conformidade dos bens móveis com o respetivo contrato de compra e venda, celebrado entre profissional e vendedor.
Ora, tal como se apreciou e decidiu em Acórdão desta Relação de 12.09.2017 [2]: “I - O regime jurídico estabelecido pelo DL n.º 67/2003, de 08 de Abril (atualizado pelo DL n.º 84/2008, de 21/05) visou a harmonização dos sistemas de proteção dos consumidores, entre os países da UE, mas com expressa preocupação de prevenir “a diminuição do nível de proteção já hoje reconhecido entre nós ao consumidor”. Daqui resulta um sistema legislativo plural, integrado pelas normas gerais do direito civil, pelas normas especiais “de defesa do consumidor” constantes da na Lei n.º 24/96, de 31 de Julho, e pelas normas especialíssimas deste D.L. 67/2003 (entre outros) todas elas constituindo um regime jurídico complexo, cuja vocação é a de facultar ao consumidor a utilização dos instrumentos que lhe confiram maior grau de proteção contra a violação dos seus direitos contratuais, postos em causa num concreto ato de consumo.
II - O regime jurídico estabelecido pelo DL n.º 67/2003, de 08 de Abril é aplicável à compra e venda de um imóvel para habitação em que o construtor/vendedor desenvolva profissionalmente tal atividade.”
Resulta da matéria de facto provada que o vendedor do imóvel, seu construtor, desenvolve profissionalmente tal atividade. Por sua vez, tal como declarado na escritura pública a Autora adquiriu o imóvel para sua habitação.
É pois aplicável ao contrato em apreço, o regime da compra e venda de coisa defeituosa e porque resulta da escritura pública celebrada que o imóvel se destina a habitação, dedicando-se profissionalmente o vendedor à venda de imóveis, é igualmente aplicável o regime que resulta do DL 67/2003 de 8 de abril, como se entendeu na sentença.
Apesar deste diploma ter sido revogado, pelo D.L. 84/2021, de 18/10, a nova regulamentação só é aplicável a contratos celebrados após a sua entrada em vigor, pelo que é aplicável aos autos a versão dada pelo DL n.º 84/2008, de 21/05, que se encontrava em vigor na data em que o contrato de compra e venda foi celebrado (em 16.1.2020).
Isto posto, a ré veio excecionar a caducidade na contestação, alegando não terem sido respeitados pela autora o prazo legal para a denúncia dos defeitos (no caso em apreço, das desconformidades com o que foi acordado).
Na sentença foi a caducidade julgada improcedente, entendendo-se atempada a denúncia dos defeitos feita nas missivas (e-mails) enviados á Ré, mesmo antes da escritura pública e relativamente àqueles só comunicados através desta ação, sendo que, quanto a estes, se entendeu, na sentença que Ré não alegara factos suficientes relativos à data em que a autora teve conhecimento dos defeitos, pelo que não se pode considerar ultrapassado o prazo de denúncia dos mesmos.
É quanto a estes últimos (defeitos que apenas foram invocados nesta ação judicial), que a Apelante se não conforma, pretendendo ver, quanto a eles, declarada a sua caducidade.
A caducidade tem por objetivo evitar o protelamento do exercício de certos direitos por lapsos de tempo dilatados, levando-os a que se extingam pelo decurso do prazo fixado.
Prevalecem assim na caducidade considerações de certeza e de ordem pública, no sentido de ser necessário que, ao fim de certo tempo, as situações jurídicas se tornem certas e inatacáveis, estando em causa prazos perentórios de exercício do direito.
A caducidade é a extinção do direito pelo seu não exercício durante certo tempo e o seu fundamento específico é a necessidade de certeza jurídica já que, como ensinava Manuel Andrade, “certos direitos devem ser exercidos durante certo prazo para que ao fim desse tempo fique inalteravelmente definida a situação jurídica das partes. É de interesse público que tais situações fiquem, assim, definidas duma vez para sempre com o transcurso do respetivo prazo”.[3]
A caducidade, cujo fundamento, de interesse público, é a necessidade de certeza jurídica, permite que a situação jurídica das partes fique definida após o decurso de certo prazo. [4]
O prazo de caducidade não se suspende nem se interrompe mas quando, porém, se trate de prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível, impede a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deva ser exercido (cfr. art. 331.º, n.º 2 do CC).
Tratando-se de um bem imóvel, o comprador deve denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da coisa, até um ano depois de conhecido o defeito e dentro de cinco anos após a entrega da coisa, caducando a respetiva acção no prazo de seis meses a contar da denúncia (cfr. arts. 913.º, 916.º, n.º 3 e 917.º do C.C).
É igualmente aplicável, como vimos, o DL 67/2003 de 8 de abril (na versão que vimos ser a aplicável), o qual confere ao consumidor, no seu artigo 4º nº 1, em caso de falta de conformidade do bem com o contrato, o direito a que esta seja reposta sem encargos, por meio de reparação ou de substituição, à redução adequada do preço ou à resolução do contrato.
Por sua vez, estabelece no seu artigo 5º nº 1:
1 - O consumidor pode exercer os direitos previstos no artigo anterior quando a falta de conformidade se manifestar dentro de um prazo de dois ou de cinco anos a contar da entrega do bem, consoante se trate, respetivamente, de coisa móvel ou imóvel.
E o artigo 5º-A estabelece os seguintes prazos para o exercício dos direitos
1 - Os direitos atribuídos ao consumidor nos termos do artigo 4.º caducam no termo de qualquer dos prazos referidos no artigo anterior e na ausência de denúncia da desconformidade pelo consumidor, sem prejuízo do disposto nos números seguintes.
2 - Para exercer os seus direitos, o consumidor deve denunciar ao vendedor a falta de conformidade num prazo de dois meses, caso se trate de bem móvel, ou de um ano, se se tratar de bem imóvel, a contar da data em que a tenha detetado.
3 - Caso o consumidor tenha efetuado a denúncia da desconformidade, tratando-se de bem móvel, os direitos atribuídos ao consumidor nos termos do artigo 4.º caducam decorridos dois anos a contar da data da denúncia e, tratando-se de bem imóvel, no prazo de três anos a contar desta mesma data. (sublinhado nosso)
Quer no regime da compra e venda, quer no regime especial do DL 67/2003 de 8 de abril, o comprador está sujeito a dois prazos:
- o prazo de denúncia dos defeitos ao vendedor e,
- o prazo de propositura da ação.
Está em causa o primeiro prazo indicado, o prazo para a denúncia dos defeitos, que é de um ano, aplicando-se um ou o outro regime.
Está em causa saber se a compradora denunciou ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da coisa, até um ano depois de conhecido o defeito, quanto aos seguintes “defeitos”:
- material usado no deck na varanda;
- lavatórios das casas e banho não serem de pousar;
- falta na casa de banho de serviço do tampo silestone branco zeus e,
- falta de um trinco elétrico na porta da habitação.
Tal como diz a apelante, ao contrário de outras desconformidades, que foram prontamente comunicadas pela autora á vendedora, estas desconformidades nunca foram anteriormente denunciados à Recorrente, pela recorrida/autora, senão através desta ação.
Daí que se coloque a questão de saber se foram ou não denunciados àquela dentro do prazo legal, que é de um ano a contar da data em que foram detetados.
Na sentença, como vimos, foi afastada a caducidade, por se entender que “a R. A... tinha de alegar quando é que a A., depois de lhe ser vendida entregue a habitação, soube destas, alegadas, desconformidades e que o prazo de um ano para a denúncia tinha sido ultrapassado. O que a R. não faz.”
Ora, a Ré na contestação (artigos 14º e ss), invocou a exceção da caducidade relativamente a estes defeitos, tendo subjacente o início da contagem do prazo de denúncia, como sendo a data da escritura de compra e venda (em que ocorreu a entrega do imóvel á compradora).
A questão que se coloca é a de saber qual é o momento relevante para a contagem do início do prazo de denúncia dos defeitos, tendo-se por assente que se tratam não de defeitos ou desconformidades que tenham surgido após a compra e venda, mas de desconformidades pré-existentes àquele contrato.
O regime da caducidade dos direitos decorrentes dos defeitos da coisa pressupõe desde logo aferir-se o momento do seu conhecimento (ou da sua cognoscibilidade) e da tempestividade da sua invocação.
Nas palavras do Professor Pedro Romano Martinez, “Para haver responsabilidade por cumprimento defeituoso, em caso de compra e venda de coisas defeituosas é necessário que seja previamente feita a denúncia do defeito.
Importa que o comprador comunique ao vendedor o facto da coisa entregue padecer de um determinado defeito, ou seja que tem vícios ou que não corresponde á qualidade acordada. A denúncia será pois um ónus que impende sobre o vendedor”.[5]
Importa saber quando é que foram conhecidos ou detetados pelo consumidor, para a partir desse momento se aferir o início da contagem do prazo de caducidade.
Pedro Romano Martinez a este respeito afirma o seguinte[6]: “Apesar da lei afirmar pura e simplesmente que o prazo se conta a partir do conhecimento dos defeitos, estas disposições, deverão ser interpretadas de forma criteriosa, de molde a não considerar só o momento da descoberta efetiva, mas também aquele em que o defeito poderia ter sido detetado, se o credor da prestação imperfeita, tivesse agido diligentemente.”
No caso em apreço, as desconformidades apontadas que já existiam antes da compra e venda, são perfeitamente visíveis e apreensíveis – estamos a falar do material de revestimento do deck; estamos a falar da estética dos lavatórios, estamos a falar dum trinco elétrico inexistente), pelo que, os mesmos, tornaram-se imediatamente apreensíveis para a compradora na data da entrega do imóvel.
Um comprador minimamente diligente estava em condições de detetar tais desconformidades dos materiais utilizados com os materiais prometidos, constantes do mapa de acabamento do imóvel, em resultado do mero olhar.
Resulta porém da matéria de facto que a autora apenas se deslocou ao imóvel no dia seguinte à realização da escritura pública, ou seja no dia 17.01.2020, pelo que, é nessa data, que com a diligência exigível à compradora (por referência ao bonnus pater familia) a mesma detetou ou deveria ter detetado as desconformidades, iniciando-se o prazo da denúncia das mesmas.
Aliás, quanto ao material utilizado no deck da varanda, a mesma reconheceu, nas declarações que prestou, como vimos, ter sido nessa data que se apercebeu da situação.
Dispunha assim a autora, do prazo de um ano, daquele conhecimento, para denunciar as apontadas desconformidades à vendedora.
Como refere o Professor Menezes Cordeiro, “ (…) a necessidade de denúncia sujeita a prazos curtos é uma medida destinada a defender o interesse do vendedor e não do comprador: Põe-no ao abrigo de incertezas e de pretensões movidas numa ocasião em que ele pode já ter desmobilizado os meios necessários a correções ou substituições.”[7]
Vejamos então agora se a autora/recorrida logrou proceder á denúncia atempada dos defeitos à vendedora.
Trata-se da questão da eficácia da denúncia, ou seja saber quando é que a denúncia produz os seus efeitos.
A autora denunciou os aludidos defeitos à vendedora através desta ação, sendo que esta ação deu entrada em juízo em 11.01.2021.
Nos termos do disposto no artigo 298.º, n.º 2 do C.Civil, “quando por força da lei ou por vontade das partes, um direito deva ser exercido dentro de certo prazo, são aplicáveis as regras da caducidade, a menos que a lei se refira expressamente à prescrição.”
De acordo com o previsto no n.º 1, do artigo 331.º, “só impede a caducidade a prática, dentro do prazo legal ou convencional do ato a que a lei atribua efeito impeditivo.”
Ora, o ato cuja prática impede a caducidade é a declaração de denúncia dos defeitos.
A declaração de denúncia é uma declaração negocial recetícia, sem forma especial para ser emitida, mediante a qual se comunicam, de forma precisa e circunstanciada, os defeitos de que a coisa padece”.[8]
Também Menezes Cordeiro, afirma que, a lei não prevê uma forma solene, podendo ser efetuada de qualquer modo (219º), e pode ainda ser tacita (217º).
Recomenda, porém “o recurso á forma escrita: a denúncia pode ser o ponto de partida para um litígio, cabendo salvaguardar os competentes meios de prova.”[9]
A Ré foi citada por carta registada enviada 03-02-2021, recebida a 05.02.2021 pelo que, tratando-se a denúncia de uma comunicação recetícia, ou seja cujos efeitos só se produzem, quando chega ao conhecimento do destinatário, nos termos do disposto no art. 224º nº 1 do C.Civil, temos forçosamente de concluir que a denúncia dos indicados defeitos pela compradora, ocorreu após o termo do prazo de um ano que dispunha para esse efeito.
O ónus da prova da efetivação da denúncia cabe ao comprador, dada a sua condição de exercício de direitos (artigo 342.º nº1 do Código Civil), competindo ao vendedor o ónus da prova do decurso do prazo de denúncia (artigo 342.º nº 2 do Código Civil).
No caso em apreço, o vendedor logrou fazer prova, quanto aos indicados defeitos, do decurso do prazo de denúncia, denúncia essa que constitui um pressuposto da presente ação.
Do exposto resulta que a autora não cumpriu com ónus que lhe é imposto de denunciar atempadamente aqueles defeitos, pelo que, opera a caducidade, extinguindo-se o direito de pedir a sua reparação.
Impõe-se desta forma revogar a sentença na parte em que julgou improcedente a caducidade e condenou a ré na reparação dos defeitos, por se ter provado que os mesmos não foram denunciados pela compradora no prazo legal que dispunha para o efeito.
Recurso da autora:
5.2. Nulidade da sentença.
Diz a autora que a sentença é nula.
Afirma que a sentença, ao julgar extinta a instância, por inutilidade superveniente da lide quanto á maquina de lavar louça (com o fundamento da A. já ter procedido à reparação) e quanto à parte do pedido respeitante à falta de colocação das máquinas de lavar roupa e secar roupa (como o fundamento em a a própria autora as ter já adquirido e colocado no local), consubstancia nulidade nos termos do n.º 1 al. d) do artigo 615.º do CPC , porque o Juiz conheceu de questões de que não podia tomar conhecimento – excesso de pronúncia - ou caso assim não se entenda, viola o disposto no artº 277º, al. e), do CPC.
Vejamos se é assim.
Os vícios determinantes da nulidade da sentença (elencados no art. 615º do CPC) correspondem a casos de irregularidades que afetam formalmente a sentença e provocam dúvidas sobre a sua autenticidade, como é a falta de assinatura do juiz, ou ininteligibilidade do discurso decisório por ausência total de explicação da razão por que decide de determinada maneira (falta de fundamentação), quer porque essa explicação conduz, logicamente, a resultado oposto do adotado (contradição entre os fundamentos e a decisão), ou uso ilegítimo do poder jurisdicional em virtude de pretender conhecer questões de que não podia conhecer (excesso de pronúncia) ou não tratar de questões de que deveria conhecer (omissão de pronúncia).
Esta nulidade está diretamente relacionada com o artigo 608º nº 2 do CPC, segundo o qual “o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras”.
O art. 154º nº 1 do CPC, por seu turno estabelece que as decisões sobre qualquer pedido controvertido ou sobre alguma dúvida suscitada no processo são sempre fundamentadas.
Ocorre “omissão de pronúncia” sempre que o juiz deixe de proferir decisão sobre questão que devesse conhecer e ocorre “excesso de pronúncia”, quando aprecia questões, de que não poderia conhecer (art. 615º nº 1 al d) do CPC).
Manifestamente não ocorre a nulidade em causa.
Resultou da matéria de facto provada que a A., face à deficiência física motora de que padece, e que as RR. conhecem, não consegue lavar roupa ou loiça à mão, tendo já adquirido os eletrodomésticos máquina de lavar roupa e máquina de secar roupa e os colocado na fração.(facto 19).
A Autora reconheceu que veio a adquirir os eletrodomésticos máquina de lavar roupa e máquina de secar roupa, tendo-os colocado na fração, por deles necessitar dadas as suas limitações físicas.
Também, reconheceu na audiência de julgamento, que teve lugar no dia 17.10.2022, que “a máquina de lavar loiça já lhe foi instalada sem custos da sua parte e, portanto, esse, alegado defeito não subsiste.”
Tendo a Autora pedido a condenação da Ré a colocar no imóvel tais eletrodomésticos, e porque o processo proíbe a prática de atos inúteis (cfr. art 130º do C.PC), impunha-se ao juiz que oficiosamente atendesse a essa situação, dela extraindo os legais efeitos, em sede de eventual inutilidade superveniente da lide, com a consequente extinção da instância.
Não há, porém, que confundir entre nulidades de decisão e erros de julgamento (seja em matéria substantiva, seja em matéria processual). As primeiras (errores in procedendo) são vícios de formação ou atividade (referentes à autenticidade, à inteligibilidade, à estrutura ou aos limites da decisão, isto é, trata-se de vícios que afetam a regularidade da decisão ou do silogismo judiciário) da peça processual que é a decisão, nada tendo a ver com erros de julgamento (errores in iudicando), seja em matéria de facto seja em matéria de direito. As nulidades ditam a anulação da decisão por ser formalmente irregular, as ilegalidades ditam a revogação da decisão por ser destituída de mérito jurídico (ilegal).
Neste sentido, o Prof. Antunes Varela[10] salienta que “…não se inclui entre as nulidades da sentença o chamado erro de julgamento, a injustiça da decisão, a não conformidade dela com o direito substantivo aplicável, o erro na construção do silogismo judiciário …”.
Questão diversa é pois, a de saber se ocorreu erro de julgamento, na aplicação do direito, no sentido de se saber a inutilidade superveniente deveria ser limitada à questão da máquina de lavar loiça, como defende a recorrente, questão que será de seguida apreciada, em sede de aplicação do direito aos factos.
Indefere-se pelo exposto a arguida nulidade.
5.3. Erro de julgamento quanto ao equipamento de cozinha
Tem razão a recorrente quando afirma que não deveria ter sido julgada extinta a instância por inutilidade superveniente na totalidade quanto ao pedido que formulou na p.i., (na parte do pedido respeitante à falta de colocação das máquinas de lavar roupa e secar roupa (pedido de reparação, com a colocação das máquinas no local), uma vez que, a Ré deu apenas satisfação voluntária á pretensão da autora na parte da máquina de lavar a louça.
Já quanto às reclamadas máquinas de lavar e secar roupa, provou-se que foi a autora que as adquiriu, por delas necessitar.
Haverá então que apreciar a pretensão da autora ora recorrente de saber se deve ser deferida a sua pretensão de reparação de defeitos, quanto às aludidas máquinas (de lavar e secar roupa), as quais defende, apesar de deverem ser parte integrante do imóvel que lhe foi vendido, não foram ali colocadas.
Estendemos desde logo que, o facto da autora ter já adquirido os eletrodomésticos máquina de lavar roupa e máquina de secar roupa e os ter colocado na fração, por deles necessitar, não pode desonerar a ré, da obrigação de reparar a situação, desde que tenha ficado demonstrado, aquilo que a autora alegou, isto é, que a venda do imóvel ocorreu de forma desconforme ao que foi acordado, uma vez que estava incluído no acordo de compra e venda a existência de cozinha equipada, com aquelas máquinas.
Dispõe o nº1 do art. 4º do DL 67/2003, (na versão aplicável), que “Em caso de falta de conformidade do bem com o contrato, o consumidor tem direito a que esta seja reposta sem encargos, por meio de reparação ou de substituição, à redução adequada do preço ou à resolução do contrato.”
À autora cabia o ónus de demonstrar o vício da coisa. (art. 342º nº 1 do C.Civil).
Acontece que, em face da prova produzida, a autora não logrou fazer prova que a vendedora se tivesse obrigado a vender uma cozinha equipada com esses concretos eletrodomésticos.
Provou-se sim, nesta matéria, que era na verdade, importante para a autora ter uma cozinha equipada com os mesmos, questão que não era de somenos importância, atentas as suas limitações físicas (a autora desloca-se em cadeira de rodas).
Também se provou que a autora antes de enveredar por este negócio (momento prévio ao contrato promessa indicado no número 9. dos factos provados), hesitou entre adquirir o imóvel num outro empreendimento e uma das razões da escolha foi o argumento de que, esse outro apartamento “não tem incluído a máquina de lavar loiça, nem a máquina de lavar roupa, nem a máquina de secar, nem o recuperador de calor, o outro tem”. (facto supra nº 18).
Porém, uma coisa é o que a autora queria e outra é o que ficou acordado com a vendedora, que reconhece ter prometido vender o imóvel com uma cozinha “equipada”, mas não foi concretamente acordado entre as partes que no equipamento da cozinha constassem esses concretos eletrodomésticos.
Este litígio tem por base um contrato de compra e venda de um imóvel, que foi precedido pela celebração de um contrato-promessa de compra e venda.
O contrato-promessa pode qualificar-se como um contrato preliminar que tem por objeto a celebração de um outro contrato, o contrato-prometido (art. 410.º do CC).
Constitui, no entanto, uma convenção autónoma deste, uma vez que se caracteriza normalmente por ter eficácia meramente obrigacional, mesmo que o contrato definitivo tenha eficácia real.[11]
Autora e Ré vincularam-se à celebração de contrato real de compra e venda do imóvel, pelas condições melhor expressas no contrato-promessa àqueles preliminar.
Não estando em causa o incumprimento do contrato-promessa, que cumpriu o seu objetivo, uma vez que ambas as partes vieram a celebrar o contrato que se haviam vinculado a celebrar no futuro, ele pode ter relevância para interpretação das cláusulas do contrato de compra e venda quanto às caraterísticas da coisa vendida.
Existe dissenso das partes quanto à questão do que é que constitui uma “cozinha equipada”, não resultando da matéria de facto provado que a Ré tenha vendido á autora um imóvel com cozinha equipada com máquina de lavar e secar roupa.
No padrão da normalidade, os imóveis tanto se vendem com cozinhas equipadas, ou não e dentro daquelas, “mais ou menos” equipadas.
No caso em apreço, os eletrodomésticos “em falta” constituem até equipamentos de lavandaria e não de cozinha, pelo que a nosso ver, à mingua da prova de outra factualidade, não podem ser considerados como “equipamento de cozinha”.
E a verdade, é que tal como se provou, a única situação no prédio onde se insere o imóvel, onde a ré colocou tal equipamento, resultou dum acordo concreto entre as partes, que envolveu um custo adicional pelo comprador, acordo que não se provou existir no caso em apreço (cfr. facto supra 20), pese embora a relevância da questão para uma das partes.
Também não se pode retirar do facto da ré, ter montado na cozinha, após as reclamações da autora, uma máquina de lavar louça, um reconhecimento do defeito, uma vez, que poderá tê-lo feito por mera simpatia ou questões de satisfação da clientela, uma vez que sempre negou, nomeadamente por escrito dirigido á ré, estar obrigada a tal, sendo certo porém que, relativamente à máquina de lavar loiça, sempre se trata de um equipamento próprio das cozinhas.
Desta feita, deve ser revogada a decisão, na parte em que considerou existir uma inutilidade superveniente da lide, quanto ao pedido de reparação das Máquinas de lavar e secar roupa. Porém, porque não se mostra feita a prova da existência do “defeito” ou desconformidade” da coisa vendida, terá que ser julgado improcedente o pedido da autora formulado na p.i, nesta parte.
5.4. Erro de julgamento quanto ao armário nos arrumos
Quanto a este vício, a alteração da sentença, assentava na alteração da matéria de facto.
Uma vez que tal não ocorreu, tem total pertinência e aplicação o decidido na sentença, que considerou não ter ficado demonstrada qualquer vicio do imóvel, uma vez que não foi feita prova que do acordo das partes devesse existir no local assinalado na planta um armário.
5.5. Erro de julgamento quanto á pré-instalação instalação de fogão a sala a pellets
Pretende a autora ver revogada a decisão na parte em que absolveu a ré do pedido de reparação deste defeito.
Alegou que no mapa de acabamentos do imóvel ficou exposto que a habitação teria “Pré-instalação instalação de fogão a sala a pellets (sala de estar)” – cfr. número 14.
O imóvel foi vendido sem estar equipado com esta pré-instalação, nem com o aludido fogão de sala.
Defende que em face desta falta de conformidade, face ao contrato promessa de compra e venda, a A. beneficia do direito de reparação, o de substituição, o de redução do preço e o de resolução do contrato, o que corresponde em larga escala aos direitos já reconhecidos pelo Código Civil.
E afirma que, se quis comprar a habitação sabendo: que a habitação teria “Pré-instalação instalação de fogão a sala a pellets (sala de estar)” – cfr. número 14. dos factos provados e que a A. foi, previamente à venda da fração, expressamente informada dessa situação – cfr. número 35. dos factos provados, pode reclamar da existência de uma desconformidade (defeito), usando das faculdades previstas no artº 4º do O DL nº 67/2003, de 08 de abril.
Na sentença, porém, não foi atendida esta pretensão da Autora, tendo o tribunal fundamentado desta forma, a absolvição do pedido da ré:
“Provou-se que a R. A... vendeu uma fração imóvel à A..
E no mapa de acabamentos estava exposto que a habitação teria “Pré-instalação instalação de fogão a sala a pellets (sala de estar)” – cfr. número 14. dos factos provados.
O facto é que a habitação foi vendida sem essa pré-instalação – cfr. número 15. Dos factos provados.
Mas a A. foi, previamente à venda da fração, expressamente informada dessa situação – cfr. número 35. dos factos provados.
Logo, não existe falta de conformidade (não existe um defeito) – cfr. artº 2º, nº 3, do DL nº 67/2003, de 08 de Abril.
Em bom rigor, não é bem a inexistência de falta de conformidade.
Nas palavras de Calvão da Silva[12] “o que está em causa não é propriamente a inexistência de falta de conformidade. Se, na conclusão do contrato, o comprador conhece (…) a não conformidade (…) do que se trata é da não responsabilização do vendedor por esse defeito”.
Se a A. quis comprar a habitação sabendo dessa situação, não pode depois reclamar da existência de uma desconformidade (defeito), usando das faculdades previstas no artº 4º do mesmo Decreto-Lei.
Pelo que a ação, no que respeita à pré-instalação do sistema pellets, é improcedente, sendo a R. A... absolvida do pedido.”
Subscrevemos inteiramente estas palavras.
Não se pode responsabilizar o vendedor pela apontada desconformidade, quando foi dado prévio conhecimento da mesma, e bem assim da impossibilidade da sua concretização e, não obstante essa situação, a autora aceitou comprar o imóvel.
Com efeito, quando a autora celebra o contrato translativo da propriedade (compra e venda), sabia, porque a Ré a informou, que o imóvel não tinha tal caraterística e que não era possível sequer, por razões de ordem técnica passar a ter.
Com efeito, provou-se nesta matéria que:
- Em momento anterior à realização da escritura, em 02/10/2019, na presença de representante da R. A... e da comercial da R. B..., o engenheiro encarregue da obra explicou à A. que, por motivos de caráter técnico e estrutural, não era possível colocar a pré-instalação de Pellets, sendo que, atualmente, continua a não ser possível a colocação dos tubos referentes a essa pré-instalação.
- A R. A..., em substituição da pré-instalação dos recuperador Pellets, colocou os aparelhos de ar condicionado (e não apenas pré instalação), com custos adicionais associados. (factos 35 e 36)
Em vez da pré-instalação do sistema de aquecimento que se mostrou impossível, foram instalados aparelhos de ar condicionado, que não estavam previstos no contrato, pretendendo compensar os adquirentes com a aquela “desconformidade” ao inicialmente previsto no projeto de construção.
Em face desta situação, que era do conhecimento da autora, antes da data da celebração da escritura pública, tinha duas opções:
- não celebrar o contrato de compra e venda e invocar o eventual incumprimento culposo do contrato promessa pela ré.
- aceitar celebrar o contrato de compra venda do imóvel, sem aquela pré-instalação, mas com a instalação do ar condicionado (este sem acréscimo de custo), pelo preço previamente acordado.
Dentro do princípio da liberdade contratual (art. 405º do C.Civil), foi isto que a autora fez.
Acresce que um eventual pedido de redução do preço (que não foi feito), teria também de ser julgado improcedente, em face da substituição operada pela ré e aceite pela autora ao celebrar o contrato de compra e venda, por constituir abuso de direito não permitido pelo art. 4º nº 5 do diploma citado que dispõe que, o consumidor pode exercer qualquer dos direitos referidos nos números anteriores, (reparação ou de substituição, à redução adequada do preço ou à resolução do contrato) salvo se tal se manifestar impossível ou constituir abuso de direito, nos termos gerais.
Desta forma terá também de improceder esta pretensão recursiva.
VI - DECISÃO
Pelo exposto e em conclusão, acordam os juízes que compõem este Tribunal da Relação do Porto, em:
- Julgar procedente o recurso da Ré, julgando-se procedente a exceção da caducidade arguida na contestação, quanto aos defeitos constantes dos pontos c1); c2) e c3) da condenação da Ré, revogando a sentença nessa parte, com a consequente absolvição da Ré de tais pedidos.
- Julgar improcedente o recurso da Autora, revogando porém a sentença, na parte em que absolveu a Ré da instância por inutilidade superveniente da lide, quanto ao pedido de colocação das máquinas de lavar roupa e secar roupa no imóvel, julgando porém tal pedido improcedente, dele absolvendo a Ré.
Custas de ambos os recurso pela Recorrente/autora e autora/recorrida.
Porto, 7 de novembro de 2023.
Alexandra Pelayo
Anabela Dias da Silva
João Ramos Lopes
______________
[1] Acórdão do STJ de 07-12-2006 (Proc. n.º 4258/06).
[2] Proferido no Processo 3922/12.2TBVLG.P1, sendo Relator o Juiz Desembargador Rui Moreira, estando disponível in www.dgsi.pt.
[3] Teoria Geral da Relação Jurídica, vol II, pag. 464.
[4] Manuel de Andrade, mesmo loc.
[5] Pedro Romano Martinez in Direito das Obrigações- Parte Especial- Contratos, Almedina, pg. 131.
[6] In Cumprimento Defeituoso em Espacial na Compra e Venda e na Empreitada, Almedina, pg. 423.
[7] In Tratado de Direito Civil, XI, Contratos em Especial, (1ª parte), pg.271.
[8] Pedro Romano Martinez, loc cit.pg 131.
[9] Loc citado, pg. 268.
[10] In “Manual de Processo Civil”, pg. 686;
[11] Menezes Leitão, Direito das Obrigações, vol. I, p. 205.
[12] Calvão da Silva, Venda de Bens de Consumo, Almedina, 4ª edição, 2010, p. 93.