Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 4196/21.0T8PRT.P1 |  |
OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO DO CONTRATO
II - A comunicação do senhorio para se opor à renovação de contrato de arrendamento deve ser clara e inequívoca, não consubstanciando tal desiderato o envio de carta a solicitar a indicação de dia e hora para a realização de vistoria, com alusão ao cumprimento do convencionado relativamente à restituição do imóvel.
Sumário
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Relatora: Teresa Maria Fonseca
1.ª adjunta: Anabela Morais
2.ª adjunta: Ana Olívia Loureiro
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I - Relatório
“A... Unipessoal, Lda.” propôs ação declarativa com processo comum contra “B..., S.A.”.
Formulou os seguintes pedidos:
a) deve a ré ser condenada a reconhecer a qualidade da autora como arrendatária do Hotel ... instalado no prédio urbano situado na Rua ..., ..., Porto, em consequência da renovação do contrato de sublocação; celebrado no dia 24 de fevereiro de 2005 e pelo prazo de 15 anos, e, consequentemente:
b) deve ser ordenada a restituição definitiva à autora da posse do imóvel identificado na alínea anterior, assim como dos bens que compõem o seu recheio.
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A R. contestou e deduziu o seguinte pedido reconvencional: i. Ver declarado que o contrato de sublocação celebrado em 24 de fevereiro de 2005 caducou pelo decurso do prazo;
ii. entregar à Reconvinte B... o estabelecimento hoteleiro denominado Hotel ..., instalado no edifício da Rua ..., na cidade do Porto;
iii. Pagar à Reconvinte B..., a título de indemnização pela privação do uso do hotel e retardamento da sua reabertura ao público, a quantia diária de 2.926,03€, desde o dia 11 de agosto de 2020, até entrega definitiva do estabelecimento, liquidando-se a quantia devida até 30 de abril de 2021 no montante 766.619,18 € (setecentos e sessenta e seis mil seiscentos e dezanove euros e dezoito cêntimos);
iv. Pagar à reconvinte B..., a título de indemnização pela excecional degradação da unidade hoteleira, por violação dos deveres de conservação e manutenção, a quantia de 100.000,00 € (cem mil euros);
v. Pagar à reconvinte B..., a título de indemnização pelos danos de imagem causados pela deterioração do Hotel ..., a quantia de 100.000,00 € (cem mil euros).
Subsidiariamente,
e) Na procedência da ação, ser a A. condenada a:
i. Ver declarado resolvido o contrato de 24 de fevereiro de 2005 por violação das obrigações de não encerramento, de realização de obras de conservação e manutenção e de permissão para a realização de vistorias;
ii. Pagar à ré reconvinte todas as prestações mensais vencidas e vincendas desde agosto de 2020 até entrega definitiva, acrescidas da indemnização contratual de 20%;
iii. Pagar à ré reconvinte as indemnizações por excecional degradação da unidade hoteleira e por danos de reputação e de imagem, no valor de 100.000,00€ cada, num total de 200.000,00€ (duzentos mil euros)
O pedido de intervenção principal da sociedade C..., S.A. foi indeferido.
*
Foi proferida sentença que julgou a ação procedente, condenando a R. no pedido e que julgou a reconvenção improcedente, absolvendo a A. dos pedidos aí formulados.*
Inconformada, a R. interpôs o presente recurso, que rematou com as conclusões que em seguida se transcrevem.i) A sentença recorrida, ao concluir pela natureza do contrato celebrado como arrendamento vinculístico e ao ordenar a restituição definitiva da posse do imóvel incorreu em nulidades e em erro de julgamento, pelo que deve ser revogada.
ii) No âmbito de providência cautelar especificada de restituição provisória de posse que constituiu preliminar da presente ação de processo comum de restituição de posse não foi decretada a inversão do contencioso nos termos do artigo 369º, nº 1 do CPC.
iii) A sentença recorrida omite em absoluto qualquer pronúncia sobre a questão controvertida do esbulho do hotel que identificara no despacho saneador como objeto do litígio e tema de prova, não se abstendo, porém, de condenar na restituição definitiva.
iv) Ao condenar na restituição definitiva na restituição da posse, sem fixar os factos do esbulho, a sentença recorrida violou o regime do artigo 1278º, nº 1 do Código Civil e incorreu nas causas de nulidade da sentença consagradas no artigo 615º, nº 1, als. b) e d) do Código de Processo Civil, impondo-se a sua revogação.
v) Na correta fixação da matéria de facto extraída do contrato celebrado em 24 de fevereiro de 2005, devem ser aditados aos provados novos pontos com o teor das cláusulas “Quarta”, “Quinta, nºs 1 a 6”, “Sexta, nº 4” e “Décima Oitava, nº 1”, as quais relevam para justa decisão conforme uma das plausíveis soluções da questão de direito da qualificação do contrato.
vi) Ao incluir no facto provado 20 a conclusão de direito [“… atuando no imóvel por forma correspondente ao exercício do seu direito de locatária, …”] a instância incorre em erro de julgamento, antecipando uma das conclusões que poderia alcançar em sede de aplicação do direito, pelo que deve ser eliminado o inciso conclusivo.
vii) A redação do facto provado 25 deve ser alterada, passando a constar como data de envio o dia 22 de maio de 2020, o que releva por ser tal comunicação (onde se proclama pela primeira vez o entendimento de que o contrato se renovara) da responsabilidade de advogados portugueses e posterior ao episódio de entrega (ou esbulho) de 21 de maio de 2020.
viii) A redação dos dois factos provados 28 deve ser alterada, consignando-se num que (a) “A partir de outubro de 2019 a Autora deixou de fixar preços e de aceitar reservas para datas posteriores a 12 de maio de 2020.” e no outro que (b) “A Autora encerrou o Hotel ... ao público em março de 2020, por efeito da declaração do estado de pandemia.”
ix) Na correta ponderação da prova testemunhal e documental indicada na alegação, os factos não provados 2, 6, 18 e 19 devem transitar para o elenco dos factos provados.
x) Na correta ponderação da prova testemunhal e documental indicada na alegação, devem ser aditados dois novos factos provados com o seguinte teor
(a) A Autora “A...” cessou a exploração do Hotel ... em 13 de maio de 2020 e
(b) “A Autora A... e a C... / D... comunicaram publicamente ter cessado a exploração do hotel na data de 20 de maio de 2020.
xi) Ao contrato celebrado em 24 de fevereiro de 2005, pelo prazo de duração limitada de 15 anos, em que se prevê a reversão para a Recorrente de um estabelecimento hoteleiro, denominado “Hotel ...”, em funcionamento e com a categoria de 4 estrelas, corresponde o modelo de negócio da locação de estabelecimento, ou de cessão de exploração de estabelecimento e não o modelo de negócio do arrendamento de imóvel.
xii) Ao qualificar como do tipo arrendamento o contrato celebrado a sentença recorrida violou o regime dos artigos 236º, nº 1, 238º, 1023º e 1110º do Código Civil, aplicando e desaplicando direito sem respeito pela literalidade do contrato e pela vontade declarada das partes outorgantes.
xiii) Pelo que deve ser revogada e substituída por outra que declare a natureza do contrato como de locação do estabelecimento, pelo prazo único e improrrogável de 15 anos, condenando a Autora Reconvinda a ver declarada a extinção de tal contrato e no pagamento de indemnização pela privação do uso desde maio de 2020 até entrega definitiva.
xiv) O contrato celebrado em 24 de fevereiro de 2005, pelo prazo de duração limitada de 15 anos, não contem cláusulas que disponham sobre a renovação e denúncia, pelo que se lhe aplica o regime da norma transitória do artigo 26º, nºs 1 e 3 do NRAU, na redação em vigor, nos termos do qual os contratos duração limitada para fins não habitacionais se renovam ex lege pelo prazo de três anos.
xv) Condenando a Ré no pedido da alínea a), de reconhecimento da “qualidade da autora como arrendatária do Hotel ... instalado no prédio urbano situado na Rua ..., ..., Porto, em consequência da renovação do contrato de sublocação celebrado no dia 24 de Fevereiro de 2005 e pelo prazo de 15 anos”, a sentença recorrida violou o regime do artigo 26º, nºs 1 e 3 do NRAU.
xvi) Pelo que deve ser revogada e substituída por decisão que declare que a renovação opera por prazos sucessivos de três anos, contados de 8 de abril de 2020 e 8 de abril de 2023, e que a denúncia pode/deve ser efetuada com 120 dias de antecedência relativamente ao termo do prazo de renovação em curso.
xvii) Termos em que na procedência das alegações de recurso deve ser proferido acórdão revogando a, aliás douta, sentença recorrida, declarando improcedente a ação de restituição de posse e parcialmente procedente a reconvenção, condenando-se a Autora Reconvinda na entrega do Hotel ... e no pagamento de indemnização.
Como é de Direito e Justiça!
*
A apelada contra-alegou, terminando nos termos que em seguida se reproduzem.1.ª
O recurso interposto pela apelante tem por objeto a douta sentença, proferida pelo Tribunal a quo, a qual julgou:
c) a ação procedente por provada, condenando a ré no pedido e;
d) a reconvenção improcedente por não provada, absolvendo-se a autora/reconvinda do pedido reconvencional.
2.ª
A apelante delimita o objeto de recurso da seguinte forma:
Delimitação positiva
A Recorrente pretende ver apreciadas as seguintes questões de facto e de direito:
e) Nulidade da sentença por omissão de pronúncia quanto à restituição de posse do imóvel;
f) Impugnação da matéria de facto com (i) alteração dos factos provados números 20, 25, 28 e 28 (bis), (ii) alteração dos factos não provados 2, 6, 18 e 19, e (iii) aditamento de novos factos não incluídos nos provados e não provados da sentença;
g) Qualificação da natureza do contrato celebrado (independentemente da alteração da matéria de facto);
E, sem prescindir,
h) Prazo de renovação do contrato.
3.ª
A apelante vem recorrer da douta sentença com fundamento na respetiva nulidade “por omissão de pronúncia quanto à restituição de posse do imóvel”, por violação do disposto no art.º 615.º, n.º 1, b) e d) do CPC.
4.ª
Improcede a invocada nulidade porque o Tribunal a quo conheceu de todos os pedidos, sem margem para dúvidas, tendo sido muito claro quando, na parte decisória da sentença, considerou todo o pedido da autora procedente:
Pelo exposto, julga-se a presente ação procedente por provada, e, consequentemente, condena-se a Ré no pedido.
5.ª
Não obstante não ter especificado expressa e separadamente os dois pedidos, não restam dúvidas de que deles conheceu, incluindo o de restituição da posse, julgado procedente.
6.ª
Acresce que o Tribunal não estava obrigado a considerar na fundamentação o tema do esbulho porquanto acabou por não o considerar relevante no iter processual que efetuou.
7.ª
Com efeito, a ação principal que se segue ao procedimento cautelar não constitui uma repetição deste, nem tão pouco uma ratificação (ou não) do mesmo.
8.ª
Ademais, no que se refere à fundamentação da sentença, doutrina e jurisprudência são claras no sentido de que apenas a falta absoluta de fundamentação determina a nulidade da sentença.
9.ª
De igual modo, não faz sentido alegar que o tribunal a quo, ao não tomar conhecimento do tema da prova relativo ao esbulho, deixou de conhecer de uma questão de que devia ter conhecido.
10.ª
Com efeito, os temas da prova não se configuram como “questões” que o tribunal deva apreciar, para o efeito do disposto na alínea 615.º, n.º 1, b), do CPC e, por consequência, não constituem parte obrigatória da fundamentação da sentença.
11.ª
Os temas da prova são apenas “linhas orientadoras gerais” da fase instrutória, formulados com base nas alegações das partes, mas que não vinculam o Tribunal como se fossem “questões a conhecer”.
12.ª
Assim, o tribunal está, apenas, vinculado pelo pedido e causa de pedir (objeto do litígio) e não pelos temas da prova, que constituem um mero parâmetro orientador.
13.ª
Pelo que, improcede a referida nulidade.
14.ª
A apelante vem recorrer, também, da decisão que recaiu sobre a matéria de facto e para o efeito vem requerer:
- quanto aos factos provados por alteração do teor dos números 20, 25, 28 e 28 (bis);
- quanto aos factos não provados por alteração dos números 2, 6, 18 e 19 para o elenco dos provados; e,
- quanto a um conjunto de outros factos não considerados pela instância “provados” ou “não provados” pela sua inclusão no elenco dos “factos provados”.
Vejamos cada um dos pedidos:
15.ª
Do aditamento aos factos provados de novos pontos com o teor das cláusulas “Quarta”, “Quinta, nºs 1 a 6”, “Sexta, nº 4” e “Décima Oitava, nº 1.
16.ª
Em primeiro lugar, há que referir que a Cláusula Quarta (A sublocação terá o seu início na data da entrega do Hotel constante da respetiva ata) é de teor praticamente igual ao da Cláusula Sexta (1. A sublocação terá a duração de quinze anos a contar da data da entrega do Hotel) e esta já consta do nº 8 dos factos provados -, pelo que, o aditamento é inútil.
17.ª
Quanto ao aditamento das referidas cláusulas, sempre se dirá que inútil será, porque a celebração do contrato de sublocação dos autos e os seus termos não se trata de matéria controvertida porque ambas as partes aceitaram a celebração e os termos do contrato que consta dos autos.
18.ª
Nessa medida a douta sentença considerou no ponto 4 da sua decisão de facto, o seguinte:
4. Por contrato do dia 24 de Fevereiro de 2005, a referida sociedade E..., S.A. (Primeira Outorgante) deu de sublocação à sociedade C..., S.A. (C...) (Segunda Outorgante) o prédio urbano identificado no artigo antecedente.
19.ª
Contudo, a douta sentença não deixou de considerar e referir-se, para a sua fundamentação, a outras Cláusulas do contrato, tal como resulta das páginas 30 e 31, onde expressamente, entre outras, se alude às Cláusulas Quinta, Sexta, Sétima e Décima-Oitava.
20.ª
Não olvidando que a douta sentença recorrida veio a declarar a nulidade parcial da Cláusula Décima-Oitava, nº 2, alínea f) tal como peticionado pela autora e que, no entanto, não consta do elenco dos factos provados (página 38 e seguintes da sentença).
21.ª
Pelo que, a pretensão da apelante carece de fundamento.
22.ª
A apelante considera que deve ser eliminado o segmento “atuando no imóvel por forma correspondente ao exercício do seu direito de locatária” do facto 20, cujo teor é o seguinte:
Desde a data da cessão da posição contratual de locatária, que a autora detém o mencionado imóvel, explorando o Hotel aí instalado e atuando no imóvel por forma correspondente ao exercício do seu direito de locatária, na sequência, aliás, do que havia acontecido com a F..., UNIPESSOAL, LDA.
23.ª
Considerando a tese da apelante e não concordando a apelada que o contrato dos autos seja de outra natureza que não a de arrendamento, nada tem a opor à eliminação do referido segmento, ainda que tal alteração em nada contribua para a alteração da decisão de mérito.
24.ª
A apelante pretende que o facto nº 25 seja alterado para: a carta com data de 12 de maio de 2020 foi enviada pela Autora apenas no dia 22 de maio de 2020.
25.ª
Ora, a imagem (página 31 das alegações) que a apelante reproduz nas suas alegações e que serve de fundamento para a alteração do facto nº 25 não constitui um documento junto nos autos principais, mas apenas na providência cautelar.
26.ª
Os documentos juntos na providência cautelar e a decisão sobre a matéria de facto não têm qualquer influência no julgamento da decisão da ação principal.
27.ª
Acresce também que a alteração que a apelante pretende não tem qualquer relevância para a decisão de mérito porque da alteração requerida apenas se retira (segundo a apelante) que só após o esbulho é que a apelada comunicou que se considera locatária – facto que não tem qualquer relevância nos autos.
28.ª
Pelo que carece de fundamento a alteração requerida.
29.ª
Considera a apelante que os dois factos 28 devem ter a seguinte redação:
28.
A partir de outubro de 2019 a Autora deixou de fixar preços e de aceitar reservas para datas posteriores a 12 de maio de 2020.
28-A.
A Autora encerrou o Hotel ... ao público em março de 2020, por efeito da declaração do estado de pandemia.
30.ª
E fundamenta a sua pretensão num documento junto na providência cautelar e não na ação principal – a fundamentação é a seguinte: o documento encontra-se a fls. 95º verso e 96 do Anexo documental à providência cautelar de restituição de posse.
31.ª
Pelo que se remete para o acima alegado quanto à relação de instrumentalidade existente entre a providência cautelar e a ação principal.
32.ª
De outro lado, a alteração que a apelante pretende não se retira de nenhum dos depoimentos que invoca no que respeita à delimitação no tempo.
33.ª
Do depoimento de AA, prestado no dia 12 de Janeiro de 2024, retira-se que esta testemunha não tem qualquer conhecimento relativo à gestão do Hotel ... e que se limitou a ler o documento que lhe foi exibido.
34.ª
Do depoimento de BB, prestado no dia 28 de Fevereiro de 2024, não se retira que as vendas foram fechadas a partir de Outubro de 2019, mas sim que tal apenas sucedeu a partir de Maio de 2020 – data do esbulho.
35.ª
Do depoimento de CC, prestado no dia 17 de Novembro de 2023, resulta exatamente o que consta do facto 28 - que as reservas foram encerradas por causa da pandemia.
36.ª
Do depoimento da testemunha DD, prestado no dia 17 de Novembro de 2023, resulta que as reservas apenas foram canceladas num curto período e por causa da pandemia e que de seguida abriram um dos Hotéis que concentrava todas as reservas, não tendo a testemunha sabido responder se as reservas estavam disponíveis em 2019.
37.ª
Pelo acima exposto, deverá manter-se a redação dos dois factos nºs 28.
38.ª
A apelante vem defender que os factos 2, 6, 18 e 19 devem ser considerados provados, limitando-se a remeter para os depoimentos das testemunhas na íntegra, sem assinalar em que passagem dos mesmos resulta demonstrado que os referidos factos devem ser considerados provados.
39.ª
Conforme resulta do disposto no artigo 640º do CPC, recai sobre a apelante o ónus de indicar, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso.
40.ª
Pelo que, relativamente a esta parte deve o recurso ser rejeitado por não respeitar o ónus que consta do artigo 640º do CPC.
41.ª
Relativamente ao teor do facto nº 2 há que referir que a formulação do mesmo não tem qualquer relevância para a decisão de mérito da causa por ser de natureza conclusiva.
42.ª
Ainda que se o facto nº 2 fosse provado, nenhuma consequência poderia ser retirada do mesmo porque o que releva - na tese da apelante - é se a apelada pretendia entregar o Hotel, sendo irrelevante o que “todos” sabiam ou interpretavam.
43.ª
Não se compreende de que modo, a partir dos depoimentos das testemunhas indicadas, se pode inferir que "todos sabiam e representavam a entrega em discussão".
44.ª
Na realidade, o depoimento de BB sugere que estava convencido de que a entrega do imóvel iria ocorrer, mas não se depreende como isso se traduziria num conhecimento comum a todos os envolvidos.
45.ª
O que se depreende do depoimento de BB é que - na verdade, muito claro - a B... estava convencida de que a renovação do contrato não iria ocorrer, mas em nenhum momento procurou ou obteve confirmação desse facto junto da apelada.
46.ª
Quanto à testemunha DD, quando questionada sobre a razão das frequentes visitas da B... ao Hotel ..., declarou que tais visitas - habituais - tinham como propósito verificar o estado de conservação do Hotel, e não preparar uma possível transferência.
47.ª Quanto à testemunha CC, retira-se que:
• A entrega do Hotel ... à apelante nunca foi mais do que uma mera possibilidade, sem qualquer certeza concreta.
• Não houve nenhuma comunicação explícita por parte dos superiores da testemunha indicando que tal entrega iria ocorrer e quando.
• As conversas que a testemunha manteve com os colegas não passaram de simples conjeturas entre os funcionários, sendo a informação trocada “tão vaga que simplesmente não ficou retida”.
48.ª
A apelante pretende que o facto 6 - Nos primeiros meses de 2020 a Ré B... e a C... mantiveram um conjunto de contactos e reuniões preparatórias da restituição do hotel - seja considerado provado, invocando para o efeito os mesmos depoimentos.
49.ª
Ora, do depoimento de BB retira-se que:
• Não existiram, entre as partes, contactos e reuniões preparatórias para a restituição do Hotel.
• A apelante enviou uma carta à apelada com o propósito, segundo as palavras da testemunha, de "negociar um outro tipo de acordo diferente".
• A testemunha afirmou também que, a partir do segundo semestre de 2019, começou a visitar o Hotel ... com outras entidades. Contudo, quando questionado sobre como essas visitas eram articuladas com a empresa que explorava o Hotel, a testemunha limitou-se a dizer que tais visitas sempre ocorreram com o conhecimento e a anuência de DD e EE, sem conseguir afirmar que estes compreendiam o propósito dessas visitas e eram bastante frequentes.
50.ª
Do depoimento de DD resulta que:
• Tanto ela como EE não tinham conhecimento das intenções subjacentes a essas visitas, nunca lhe tendo sido dito expressamente pelo Eng. FF que a razão das visitas estava relacionada com a retoma do Hotel ... por parte da B....
• O que se depreende do depoimento da testemunha é precisamente o oposto, isto é, que estava absolutamente convencida de que tais visitas tinham como único propósito "perceber o estado geral das instalações".
• No que diz respeito aos poderes atribuídos à testemunha DD, esta substituiu o EE por ocasião da reforma deste, sendo que os diretores dos Hotéis apenas têm poderes operacionais para o dia a dia. Pelo que, nem a testemunha, nem EE tinham quaisquer poderes para negociar ou entregar o Hotel ao senhorio.
51.ª
Do depoimento de GG retiram-se as seguintes conclusões:
• Ao contrário da matéria alegada nos artigos 138º e seguintes da contestação da ré, o documento nº 21 da contestação não representa o envio da documentação necessária para a formalização do termo do contrato.
• Tal como a testemunha referiu, os documentos mencionados no mail de EE eram documentos já assinados e produzidos em anos muito anteriores.
• EE não detinha quaisquer poderes para vincular a A... relativamente ao contrato de arrendamento dos autos, tendo a testemunha procedido a uma detalhada enumeração dos poderes atribuídos a EE e, posteriormente, à testemunha DD. Da enumeração de tais poderes não se extrai, em nenhuma circunstância, o poder de negociar em nome da “A...” relativamente ao contrato de arrendamento, à entrega do imóvel em questão ou a quaisquer outras questões conexas a este tema.
• A testemunha referiu que as comunicações com as pessoas competentes foram desprovidas de um conteúdo jurídico significativo, impedindo assim que se lhes atribua qualquer efeito jurídico relevante.
52.ª
Em conclusão, nunca houve negociações preparatórias para a entrega do Hotel ... entre a B... e a A....
53.ª
A ausência de poderes e competências por parte das pessoas envolvidas, como EE e posteriormente a testemunha DD, torna evidente que quaisquer discussões ou visitas que tenham ocorrido não tinham a legitimidade necessária para serem consideradas como parte de um processo de negociação oficial e estruturado.
54.ª
Cabe referir que o documento nº 18 da contestação, que a apelante pretende que também sirva de fundamento para considerar o facto nº 6 como provado, foi impugnado pela autora nos artigos 246º e ss da Réplica.
55.ª
Pelo que deve manter-se o facto como não provado.
56.ª Os factos 18 e 19 têm o seguinte teor:
18. Em exploração direta a Ré B... poderia obter um resultado líquido por quarto valor não inferior a 14.580,00€ por ano e quarto.
19. E mesmo concessionando a gestão da exploração a Ré poderia obter o rendimento de pelo menos 1.068.000,00 € ano, considerando o valor proposto pela G... de 12.000,00 € por quarto e ano.
57.ª
Para fundamentar a prova dos factos referidos na conclusão anterior, a apelante vem apelar aos documentos 14, 15 e 16 da contestação.
58.ª
Contudo, o teor de tais documentos foi impugnado nos artigos 100.º a 106.º da Réplica.
59.ª
E do depoimento de BB nada se retira quanto aos valores dos quartos.
60.ª
A apelante vem requerer que sejam aditados aos factos provados novos factos com o seguinte teor:
• A Autora “A...” cessou a exploração do Hotel ... em 13 de maio de 2020.
• A Autora “A...” e a C... / D... comunicaram publicamente ter cessado a exploração do hotel na data de 20 de maio de 2020.
61.ª
E que a prova de tais factos é a que resulta dos documentos 17, 19 e 28 conjugados com o depoimento da testemunha AA.
62.ª
Ora, os factos alegados nos artigos 107º a 119º da contestação, bem como os respetivos documentos, foram impugnados pela autora, conforme resulta dos artigos 241º e seguintes da Réplica.
63.ª
Pelo que cabia à apelante a prova dos factos por si alegados.
64.ª
Para a defesa da sua tese, a apelante vem trazer à colação mais uma vez o depoimento de AA, como se o mesmo tivesse demonstrado os factos que pretende ver aditados.
65.ª
No que respeita ao depoimento da referida testemunha sempre se dirá que também esta parte do recurso não respeita o disposto no artigo 640º do CPC porque a apelante limita-se a remeter para o depoimento na íntegra, sem assinalar em que passagem do mesmo resulta demonstrado que os referidos factos devem ser considerados provados.
66.ª
Pelo que, relativamente também a esta parte deve o recurso ser rejeitado por não respeitar o ónus que consta do artigo 640º do CPC.
67.ª
Mesmo que assim não fosse, a referida testemunha limitou-se a ler (o que, aliás, afirmou quando questionada quanto à fonte do seu conhecimento) documentos que lhe foram exibidos, sem conhecimento direto de quaisquer factos e afirmando com toda a clareza que não estava encarregue de nenhuma parte da gestão do Hotel ....
68.ª
Pelo que, deve improceder a pretensão da apelante na totalidade.
69.ª
No que respeita à natureza do contrato dos autos, a apelada congratula-se com o facto de a apelante, finalmente, tomar uma posição clara quanto à mesma - entende a apelante que o contrato dos autos é uma locação de estabelecimento (anterior cessão de exploração).
70.ª
Para sustentar a sua tese, a apelante vem alegar que o Tribunal a quo não teve em conta dois elementos exteriores ao contrato que contribuem para a qualificação do contrato como sendo de locação de estabelecimento, a saber:
• O depoimento da testemunha HH e; • Uma notícia do Jornal.
71.ª
Ora, do depoimento da testemunha HH não se retira o que a apelante pretende, bem pelo contrário, do depoimento desta testemunha resulta evidente que:
• O contrato dos autos foi chamado pelas partes de sublocação porque havia um contrato de Leasing, tendo sido feito pelo mesmo prazo e com intenção de vir a adquirir o imóvel, o que veio a acontecer;
• Explicou os outros tipos de contratos que tem com a C..., indicando que nos outros existem elementos diferentes tais como por quem corre o risco do negócio ou se pode interferir na gestão do Hotel – elementos inexistentes no contrato dos autos;
• A preocupação principal para defender a existência de cessão de exploração e ter sido estipulado o prazo de 15 anos é de natureza fiscal porquanto ao contrato de arrendamento não é aplicável a taxa legal de IVA; e a renda tem vindo a ser paga com IVA – ver documento nº 10 da petição inicial.
• A exigência da manutenção da categoria de 4 estrelas destinava-se a manter o valor comercial do imóvel;
• A autora instalou o mobiliário do Hotel e, se saísse antes do decurso de certo prazo, a apelada teria direito ao referido mobiliário;
• As obrigações quanto a obras estruturais eram da responsabilidade da apelante e as restantes da apelada;
• Apesar de ter afirmado que se considera dono do Hotel ..., acabou por referir que na data da celebração do contrato não eram conhecedores do mercado.
72.ª
O outro elemento que a apelante entende ser essencial para a interpretação do contrato é uma notícia do Jornal!!
73.ª
Crê-se que a falta de sentido desta alegação é tão evidente que nem carece ser respondida…
74.ª
Certo é que a apelante não produziu qualquer prova que permitisse o Tribunal ir além da letra do contrato e que fosse determinante para uma qualificação jurídica diferente.
75.ª
Assim, foi doutamente decidido que o contrato dos autos deve ser qualificado como contrato de arrendamento, qualificação essa que deverá ser mantida pelas razões a seguir indicadas:
76.ª
As partes denominaram o contrato dos autos como contrato de sublocação – doc. nº 2 da petição inicial.
77.ª
Das cláusulas do contrato resulta evidente a existência de conteúdo típico de um contrato de arrendamento, a saber:
• A B... assumiu obrigações quanto ao imóvel e a H... assumiu obrigações quanto ao estabelecimento.
• Todo o mobiliário e equipamentos indispensáveis ao funcionamento do estabelecimento hoteleiro ficou a cargo da H..., sendo ela a proprietária dos mesmos.
• A responsabilidade da H... quanto à realização de obras manutenção do edifício e dos seus equipamentos bem como eventual substituição dos mesmos.
• A possibilidade de a H... ceder parcialmente determinadas zonas do Hotel a favor de terceiros para atividades complementares ao serviço hoteleiro, como sejam a restauração, florista, cabeleireiro e souvenirs.
• A atribuição de direito de preferência.
• A responsabilidade da H... quanto ao pagamento de impostos e taxas incidentes sobre a exploração do estabelecimento comercial de hotelaria (Cláusula Décima-Sexta).
• A enumeração de obrigações da H... e da B....
78.ª
De referir que a natureza locatícia da relação dos autos em nada fica abalada pelo facto de os poderes do locador decorrerem de uma locação financeira, porque o regime jurídico deste tipo de locação confere poderes ao locatário para dar de sublocação.
79.ª
Por outro lado, as testemunhas que foram inquiridas depuseram no sentido de confirmar a vontade das partes que resulta do contrato, a saber:
II
• referiu que a C... tem vários tipos de contratos e que este é um contrato de arrendamento, confirmando o nome que as partes lhe deram
GG:
• explicou os vários modelos de negócio que a C... tem: - propriedades que explora como hotel
- arrendamento – o risco da exploração é da C... e o proprietário recebe uma renda; existem garantias bancárias e cartas de conforto que não existem noutros contratos;
- gestão (management) – o risco corre por conta do proprietário, que paga todos os custos, gastos e toma todas as decisões e a C... comercializa, dá a marca e cobra uma comissão fixa ou em função dos rendimentos: Hotel 1... e 2...;
- hotéis associados – comercializados com a marca da C....
JJ:
• Participou na negociação do contrato com a E... (HH)
• Confirmou que se trata de um arrendamento tal como consta do contrato – esclareceu que existem outros tipos de contratos (management – em que é paga uma comissão à C... pela gestão do Hotel).
• Confirmou que o imóvel tinha as condições necessárias para instalar um hotel – mas foi a apelada quem instalou o Hotel: todos os elementos amovíeis e funcionários.
• No que respeita ao prazo foi estabelecido 15 anos, mas a C... nunca exclui a hipótese de ficar para além do prazo acordado – nunca deixaram/entregaram um hotel – os contratos são de renovação automática.
• Responsabilidade das partes – a propriedade é responsável por todos os elementos fixos ou incorporados no imóvel e a apelada tinha a responsabilidade por todo o recheio do hotel/era responsável pela manutenção de todos os equipamentos.
DD:
• O Hotel 2... é um hotel de gestão. Ou seja, no fundo, nós damos a marca e todo o know-how de procedimentos, no entanto, é a propriedade quem faz, no fundo, a… tem a responsabilidade da gestão do empreendimento. No Hotel ..., nós somos inquilinos. É um hotel de arrendamento e nós exploramos o hotel da forma que melhor achamos, sem ter qualquer intervenção por parte da propriedade.
HH:
• Tem actualmente contratos de gestão hoteleira com a C... – Hotel 1... e Hotel 3... – “o risco da gestão do hotel é meu, eu é que tenho a empresa que faz a exploração” “a gestão é feita sob a orientação da C... e pago um fee para a C... orientar a gestão da unidade”.
• Remete-se para as partes assinaladas a negrito no depoimento transcrito.
80.ª
Vejamos, agora, a distinção entre um contrato de arrendamento e uma locação de estabelecimento para consolidar mais ainda a qualificação de arrendamento.
81.ª
A Locação de estabelecimento (anteriormente designada por cessão de estabelecimento) encontra-se prevista no artigo 1109º do Código Civil e constitui uma transferência temporária e onerosa do gozo de um prédio ou de parte dele, em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado, rege-se pelas regras da presente subsecção, com as necessárias adaptações.
82.ª
A Doutrina considera “o estabelecimento comercial como um conjunto organizado de bens e direitos afetados a um fim específico, que é o de suportar o exercício da empresa e que o direito trata unitariamente para certos efeitos, sem prejuízo da individualidade e autonomia dos seus componentes”.
83.ª
Existe cessão de exploração quando o prédio já se encontra provido dos meios materiais indispensáveis à sua utilização como empresa, designadamente móveis, máquinas ou utensílios que tornem viável, mediante a simples colocação de mercadoria e pessoal, o arranque da exploração comercial.
84.ª
O estabelecimento comercial é o complexo da organização comercial do comerciante, é o seu negócio em movimento ou apto para entrar em movimento.
85.ª
E, é a própria ré, ora apelante, que no artigo 54º da contestação afirma que:
54.
Seria a primeira incursão da E... no sector hoteleiro, portanto sem experiência própria no ramo, razão determinante da escolha da cessão da gestão hoteleira como forma de exploração da nova atividade.10 esta alegação veio a ser confirmada pelas testemunhas HH e também FF que afirmaram que a E... não percebia nada de hotelaria!!
86.ª
Ora, a apelante não só não tinha nenhum negócio em movimento como nem sequer tinha conhecimentos ou experiência que permitisse entregar um negócio apto a entrar em movimento.
87.ª
Mas, mesmo que assim não fosse (o que não se aceita), sempre se dirá que o esforço da apelante pela construção da tese de que se trata de uma locação de estabelecimento não conduz às consequências que pretende.
88.ª
Com a entrada em vigor da Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro (NRAU), e ao contrário do anteriormente estabelecido, a locação de estabelecimento passou a reger-se pelas regras da subsecção VIII - Disposições especiais do arrendamento para fins não habitacionais - ou seja, os artigos 1108º e seguintes do Código Civil.
89.ª
Donde, mesmo que se entendesse estarmos perante uma locação de estabelecimento (o que não se aceita), sempre se aplicaria a regra da renovação automática que resulta do disposto no artigo 1110º, nº 1 do Código Civil.
90.ª
Pelo que, para além da sentença não dever ser revogada, a ora apelada nada deve à apelante pela privação do uso já que tem vindo a pagar as rendas devidas pelo contrato, mensalmente e de forma tempestiva e a aquela tem vindo a recebê-las.
91.ª
Quanto ao prazo de renovação do contrato dos autos: a apelante vem, pela primeira vez em sede de recurso, alegar que o contrato de arrendamento celebrado com a apelada, a existir e a ter sido objeto de renovação, apenas o teria sido pelo prazo de três anos, e não de quinze, como foi invocado pela autora em primeira instância e decidido pelo Tribunal a quo.
92.ª
Para além de os argumentos invocados pela apelante nesse sentido não serem procedentes, conforme a seguir se demonstrará, a apelante não suscitou aquela questão no momento próprio, ou seja, no decurso da ação em primeira instância.
93.ª
Como resulta do artigo 573.º, n.º 1, do CPC, a regra é de que “toda a defesa deve ser deduzida na contestação”, não podendo mais tarde, nomeadamente em sede de recurso, o réu vir invocar o que não havia invocado.
94.ª
Tendo em conta que não estamos perante nenhuma das exceções ao disposto no artigo 573.º do CPC, deve, por isso, entender-se que precludiu a invocação, pela apelante, de um diferente prazo de renovação do contrato de arrendamento.
Mesmo que assim não se entenda, não assiste razão à apelante.
95.ª
As partes nada estipularam quanto às regras da renovação do contrato (conforme resulta do facto provado nº 2), ainda que tivessem estipulado quais os momentos em que a apelada tinha direito de denúncia do contrato.
96.ª
Tendo em conta a data de celebração do contrato dos autos – 2005 – há que aplicar o disposto no artigo 59º do NRAU (Título III – Normas Finais), do qual resulta que às relações contratuais constituídas se aplicam as regras do NRAU com exceção:
• Das normas transitórias e;
• Das normas supletivas se sentido oposto à norma supletiva vigente na data da celebração do contrato.
97.ª
As duas normas a ter em conta são: o artigo 26.º do NRAU e o artigo 118.º Renovação e denúncia do RAU.
98.ª
Ora, da conjugação das duas referidas normas resulta que:
• as duas normas são supletivas quanto ao prazo pelo qual o contrato para fim habitacional se renovará, quando as partes nada tiverem estipulado e;
• as duas normas encontram-se em sentido oposto por disporem prazos diferentes.
99.ª
Pelo que, não é aplicável o disposto na norma do NRAU mas sim a norma que se encontrava em vigor na data da celebração do contrato – isto é – o artigo 118º do RAU - donde, o contrato renovou-se por período igual ao estipulado.
100.ª
Mesmo que assim não se entenda (o que não se aceita e apenas se admite por facilidade de raciocínio), sempre se dirá que a norma em vigor na data da celebração do contrato dispõe exatamente no mesmo sentido da norma em vigor na data da renovação do contrato - artigo 1110.º, nº 3 do Código Civil
101.ª
Pelo que, mesmo que se entenda que a norma em vigor na data da celebração do contrato dos autos não é aplicável, sempre seria de aplicar o regime previsto no artigo 1110º, nº 3 do Código Civil em vigor na data em que ocorreu a renovação do contrato.
102.ª
Em face do exposto, a douta sentença recorrida não merece qualquer censura e, como tal, deverá ser mantida na íntegra.
Assim decidindo, Venerandos Desembargadores, uma vez mais se fará a costumada e esperada Justiça!
*
II - Questões a dirimir:- da nulidade da sentença;
- da reapreciação da matéria de facto;
- da qualificação jurídica do contrato celebrado entre as partes e da respetiva renovação.
*
III - Fundamentação de factoFactos provados enunciados na sentença
1. A autora é uma sociedade comercial que se dedica à aquisição, construção, alienação, exploração e gestão de hotéis e de estabelecimentos similares de hotelaria, bem como à compra e venda de bens imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim.
2. A autora é detida pela sociedade C..., S.A. (C...), que, tendo a sua sede em Madrid - Espanha, centra a sua atividade nas indústrias turística e hoteleira e se dedica à comercialização e à exploração de hotéis, enquanto proprietária ou arrendatária.
3. A sociedade E..., S.A. celebrou um contrato de locação financeira imobiliária com a sociedade “I..., S.A.”, que recaiu sobre o imóvel situado em ..., na Rua ..., inscrito na ficha nº ... da Conservatória do Registo Predial do Porto, inscrito com o artigo ... da matriz predial urbana da União de Freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ....
4 - Por contrato do dia 24 de fevereiro de 2005, a referida sociedade E..., S.A. (Primeira Outorgante) deu de sublocação à sociedade C..., S.A. (C...) (Segunda Outorgante) o prédio urbano identificado no artigo antecedente.
5 - Conforme resulta da Cláusula Primeira do referido contrato:
Primeira
(Construção do Edifício Destinado a Hotel)
1. A Primeira Outorgante obriga-se a construir e a entregar em sublocação à Segunda Outorgante até 30 de março de 2005, salvo caso força maior que não lhe seja imputável, no prédio identificado no Considerando A, um edifício destinado ao Hotel com a categoria de quatro estrelas, conforme documento emitido pela Direção Geral de Turismo, de que se anexa cópia, constituindo um empreendimento com a capacidade máxima de cento e sessenta e cinco camas, distribuídas por oitenta e nove unidades de alojamento, setenta e seis quartos duplos e treze quartos individuais, dos quais quatro pares de quartos estão interligados, formando quatro mini suites, e trinta e seis lugares de estacionamento, sendo o projeto e o imóvel em edificação conhecidos da Segunda Outorgante.
6.
Nos termos da Cláusula Segunda do referido contrato:
(Sublocação)
1. A Segunda Outorgante obriga-se a tomar em sublocação o Hotel, desde que a sua edificação esteja concluída e a Primeira Outorgante demonstre ter tomado já todas as iniciativas necessárias à obtenção das licenças para o funcionamento do Hotel, com exceção das que dependam da prévia instalação do mobiliário e restante recheio do mesmo.
7.
Resulta da Cláusula Terceira do referido contrato que:
Terceira
(Receção)
1. Logo que o Hotel esteja concluído a Primeira Outorgante notificará a Segunda Outorgante para a realização, no prazo de quinze dias, de uma visita de inspeção com a assistência dos técnicos que os contraentes designem, a fim de verificar a sua concordância e compatibilização com o projeto e de que o Hotel se encontra em condições de vir a ser explorado como Hotel de quatro estrelas depois de mobilado e equipado nos termos da cláusula nona.
2. Caso a Segunda Outorgante considere que estão preenchidos os mencionados requisitos, será lavrada Ata de entrega do Hotel em regime de sublocação.
8.
Conforme resulta da Cláusula Sexta do contrato:
Sexta
(Duração)
1. A sublocação terá a duração de quinze anos a contar da entrega do Hotel.
9. Nos termos da Cláusula Sétima do referido contrato:
Sétima
(Renda)
1. A renda mensal é de 40.000,00 (quarenta mil) euros, acrescida de IVA à taxa legal em vigor, pagável no primeiro dia útil do mês a que disser respeito, mediante transferência bancária para a conta do Banco 1... com o NIB ... ou qualquer outra conta que a Primeira Outorgante venha subsequentemente a indicar, com a antecedência de trinta dias relativamente à primeira renda vincenda. 10.
Conforme resulta da Cláusula Nona do contrato:
Nona (Recheio do Hotel)
1. Constitui encargo exclusivo da Segunda Outorgante todo o recheio do Hotel, constituído por mobiliário, equipamentos e demais utensílios necessários ao seu funcionamento, que terá de ser condizente com a categoria de quatro estrelas do Hotel, conforme listagem que se anexa, constituindo encargo da Primeira Outorgante os armários, incluindo o seu revestimento interior, e os balcões da receção e do bar.
11.
A referida sociedade C..., S.A. (C...) cedeu a sua posição contratual à F..., UNIPESSOAL, LDA.
12.
O referido Hotel foi concluído e é designado por Hotel ....
13.
Consequentemente no dia 8 de abril de 2005, o referido Hotel foi entregue pela sociedade E..., S.A. à F..., UNIPESSOAL, LDA.
14. Com efeito, pode ler-se na Ata de Entrega / Receção do Hotel que:
“Aos 8 abril 2005 (…)
(…) a sociedade E..., S.A. entrega e a F..., UNIPESSOAL LDA. (por cessão da posição contratual no contrato de locação a favor da sua sócia única, a Sociedade C..., S.A. em virtude da cláusula 11 do contrato) toma de subarrendamento o referido imóvel destinado a Hotel, com todas as instalações e elementos que o constituem e os correspondentes lugares de estacionamento, com efeitos no dia de hoje."
15. Em cumprimento da Cláusula Nona do referido contrato, foram adquiridos os bens que constam do Relatório, datado de 23.02.2005, e que, atualmente, correspondem ao valor de € 122.707,46.
16. No dia 18 de julho de 2013 e por aditamento ao contrato de sublocação, as referidas sociedades E..., S.A., C..., S.A. (C...), a F..., UNIPESSOAL, LDA e a ora autora acordaram na cessão da posição contratual, passando a autora a assumir a qualidade de subarrendatária - cfr. Aditamento ao Contrato de Sublocação .
17. No dia 19 de julho de 2013 a referida F..., UNIPESSOAL, LDA e a ora autora celebraram Acordo de Cessão da Posição Contratual, através do qual a autora passou: a “ocupar a posição jurídica contratual que a Primeira Contratante [a F..., Unipessoal Lda.] ocupava no Contrato, nos exatos termos e condições por esta ocupada e com os mesmos direitos e obrigações que daquele Contrato para ela resultavam, vinculando-se nomeadamente ao cumprimento integral de todas as obrigações decorrentes da posição de arrendatária a partir do dia 1 de agosto de 2013”.
18. Por sua vez, no dia 6 de maio de 2016, a E..., S.A. vendeu o já identificado imóvel à sociedade B..., S.A., ora ré.
19. O contrato de locação financeira imobiliária referido no artigo 3º supra extinguiu-se, passando a ré a ser a proprietária do prédio urbano acima identificado.
20. Desde a data da cessão da posição contratual de locatária, que a autora detém o mencionado imóvel, explorando o Hotel aí instalado e atuando no imóvel por forma correspondente ao exercício do seu direito de locatária, na sequência, aliás, do que havia acontecido com a F..., UNIPESSOAL, LDA.
21. Por carta datada de 30.03.2020, remetida pela ré à C..., S.A. (C...) (na pessoa de D. II), foi solicitado que esta última indicasse: “(…) o dia e hora para a realização da vistoria ao Hotel ..., no Porto, cumprindo-se o convencionado no contrato de sublocação relativamente à restituição do Hotel.”
22. Mais referiu que, “de acordo com a cláusula dezanove do Contrato de Sublocação relativo ao Hotel ..., no Porto, datado de 24 de fevereiro de 2005, até trinta dias antes do termo do contrato, deverá ser realizada uma vistoria de inspeção ao Hotel (…)”
23. Tendo recebido aquela missiva, o diretor de operações (JJ) do Grupo C... em Portugal, do qual faz parte a autora, contactou o representante da ré (FF), questionando-o relativamente à carta referida nos artigos antecedentes.
24. No dia 28.04.2020, a ré enviou carta à C..., S.A., nos termos da qual transmitiu o seguinte:
1. Em 24 de fevereiro de 2005 foi celebrado o contrato de sublocação do Hotel instalado na Rua ..., no Porto;
2. Este contrato foi celebrado pelo prazo de quinze anos a contar da entrega do Hotel;
3. Acontece que este prazo já decorreu, pelo que o contrato de sublocação se extinguiu;
4. Nestes termos vem solicitar-se a restituição imediata do Hotel instalado na Rua ..., no Porto, com tudo o que o compõe estando esta sociedade disponível para o receber no dia e hora que for indicado, lavrando-se ata dessa entrega.
25. A esta carta, respondeu a ora autora, por comunicação enviada no dia 12.05.2020 à ré, nos seguintes termos: “O referido contrato teve a duração inicial de 15 anos a contar da data da entrega do Hotel, prazo esse que terminou no passado dia 7 de abril de 2020. Tendo em conta que nada foi estipulado no contrato quanto às renovações do mesmo, há que aplicar o disposto no artigo 1110.º, n.º 3 do Código Civil que prevê o seguinte: “Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração (...)”. Assim, não tendo sido enviada qualquer comunicação de oposição à renovação com a antecedência e forma previstas nas disposições legais aplicáveis, entende a Arrendatária que o arrendamento se renovou automaticamente e nas condições acordadas entre as partes, por período igual ao estabelecido no contrato, renovação essa se iniciou no passado dia 8 de abril de 2020. Em face do exposto, inexistem quaisquer fundamentos para que a Arrendatária proceda à restituição do hotel conforme solicitado na vossa missiva.”
26. Por carta datada de 9.06.2020, a ré enviou carta à C..., S.A., nos termos da qual transmitiu o seguinte:
1. Como muito bem refere na sua carta o contrato relativo ao Hotel ... era:
a) Um contrato de sublocação;
b) Celebrado pelo prazo de 15 anos;
2. Nesse contrato não se previu a sua renovação, caducando o mesmo pelo decurso do prazo;
3. Não há, pois, lugar à aplicação do regime jurídico da locação, designadamente do disposto no artigo 1110 nº 3 do Código Civil;
4. Sendo que sublocador e sublocatário atuaram de acordo com esse prazo e caducidade;
5. Relativamente à B..., SA, recorda-se:
b) A carta de 12 de março de 2019, referindo a caducidade do contrato de sublocação e mostrando disponibilidade para nova parceria;
c) O e-mail de 16 de março de 2020 a solicitar o pagamento da renda do mês de março de 2020;
d) A carta de 26 de março de 2020, a reclamar o pagamento da renda do mês de março acrescida de 20%, sob pena de execução da garantia bancária;
e) A carta de 30 de março de 2020 a solicitar a marcação do dia e hora para a realização de vistoria ao Hotel ... com vista à sua restituição nos termos previstos no contrato de sublocação;
f) A carta de 28 de Abril de 2020 a exigir a entrega imediata do Hotel em face da cessação do contrato de sublocação;
6. Nenhuma destas comunicações mereceu qualquer resposta do sublocatário, que preferiu abandonar o Hotel, em vez de proceder à sua vistoria e restituição;
7. Na verdade, essa sociedade:
a) Retirou os bens e equipamentos necessários ao seu funcionamento;
b) Deixou de aceitar reservas;
c) Comunicou aos trabalhadores que iria restituir o Hotel;
8. Acontece que, em flagrante violação do contratado, não respondeu às nossas comunicações, não marcou a vistoria para a sua restituição e procedeu ao seu abandono em estado de grande degradação, conforme relatório de peritagem que se anexa;
9. Atento o exposto, nos termos do contrato de sublocação, vimos notificar essa sociedade para que o contrato seja cumprido e a situação regularizada.
27. A carta do dia 12 de março de 2019 contém o seguinte teor:
Com o aproximar da conclusão do Contrato de Arrendamento do Hotel ..., parece-nos um momento oportuno refletir aqueles que têm sido os principais pontos de destaque dos 14 anos deste empreendimento e assim perspetivar o futuro.
Com abertura em 2005, o Hotel ... foi um projeto a todos os níveis pioneiro - se por um lado se revelava como uma das primeiras grandes reabilitações da cidade do Porto, por outro marcou o primeiro investimento hoteleiro do proprietário da B..., tendo também apadrinhado o início da atividade hoteleira da D... em Portugal.
Desde 2005 muito mudou. O Porto cresceu comercialmente e culturalmente, e viu o seu potencial turístico reconhecido ao ser considerado como Melhor Destino Europeu por três vezes, o que o projetou na Europa e no Mundo, tendo-se tornado numa referência. Por seu turno, o Quarteirão Hotel ... sofreu um grande impulso e valorização - é hoje parte integrante do centro urbano da cidade, tornando-se um dos principais centros culturais -, beneficiando finalmente da proximidade de um espaço como o ... para Centro de Congressos e negócios.
Os primeiros 14 anos Hotel ... revelaram-se, assim, um enorme sucesso, fruto da visão conjunta das duas empresas e, acima de tudo, fruto da relação de amizade que desde então se mantém e serviu de plataforma para outros projetos de igual sucesso, como é o caso do Hotel 2.... Para isso, não podemos deixar de realçar D. EE, personalidade central nesta nossa relação, cujo inexcedível trabalho nos merece o maior apreço e estima.
Tendo em conta o momento presente, e antes de assumir um novo compromisso para as Hotel ..., devemos, todavia, assumir a nossa vontade em, após fazer cumprir o atual contrato até 2020, deixar todas as alternativas em aberto e encarar o futuro com total disponibilidade, eventualmente explorando um outro modelo de negócio ou parceria.
Mesmo assim, reconhecendo a importância do grupo C... e marca ... no sucesso e história desta unidade hoteleira, na eventualidade de haver disponibilidade e interesse para uma nova parceria com a B..., estamos evidentemente interessados e disponíveis para analisar em conjunto essa hipótese.
28. O Hotel esteve, efetivamente, fechado ao público, tendo a Autora deixado de aceitar reservas.
28 - A Mas tal situação deveu-se à situação pandémica decorrente da propagação da doença de COVID-19, que assolou o mundo e, em particular, Portugal, e que determinou que o Grupo C..., à semelhança de outras cadeias Hoteleiras, tenha sido obrigado a encerrar temporariamente todos os hotéis que se encontram sob sua exploração.
29. A Autora não renovou alguns contratos e passou grande parte dos seus trabalhadores para o regime do Layoff.
30. A sociedade E... mantém com a C... outros contratos tendo por objeto a exploração de hotéis na cidade do Porto, incluindo os seguintes:
- Hotel 3..., hotel de 4 estrelas, na avenida ..., na margem do Rio ..., - Hotel 1..., hotel de 4 estrelas, na Rua ..., ao Hospital ....
31. Nem a C... nem a H... responderam à carta de 12 de março de 2019.
32. No último trimestre de 2019 e em 2020 a B... realizou várias visitas de trabalho ao imóvel, na companhia de técnicos e empresas especializadas.
33. A renda de março de 2020 foi paga pela Autora.
34. As rendas relativas aos meses de abril, setembro, outubro e novembro de 2020, assim como aos proporcionais dos meses de maio e agosto de 2020, por referência ao período em que a locatária esteve na posse do imóvel.
35. Tais rendas, no valor total de € 325.526,73, foram pagas em novembro de 2020.
*
Factos não provados
1. Ao fim de 15 anos de exploração o Hotel ... já não correspondia ao atual standard da marca ....
2. Todos sabiam e representavam que o Hotel ... iria ser entregue pela H... e pela C... à B... em maio de 2020 findo o prazo de 15 anos que era o do contrato.
3. Por finais de 2017, e no quadro dos contactos regularmente mantidos, designadamente com o EE, a Ré B... abordara a C... propondo uma renegociação dos valores anuais considerando o crescimento exponencial do turismo na cidade do Porto.
4. A C... mostrou disponibilidade para rever os valores do contrato, e para proceder à redecoração do hotel, se a B... aceitasse a prorrogação do prazo do contrato por mais cinco anos, até abril de 2025.
5. A B... não estava disponível para a prorrogação do contrato.
6. Nos primeiros meses de 2020 a Ré B... e a C... mantiveram um conjunto de contactos e reuniões preparatórias da restituição do hotel.
7. Em 16 de janeiro de 2020, em reunião mantida no Hotel 2... na cidade do Porto, o gerente da C... para Portugal EE, solicitou que lhes fosse concedido operarem ainda o período da Páscoa, tradicionalmente forte para o mercado emissor espanhol, acertando-se que a restituição do Hotel ... teria lugar a 13 de maio de 2020.
8. Foi ainda combinado que a B... acompanharia as últimas semanas da exploração do Hotel ... pela C... e pela H....
9. Em nova reunião no Hotel 2..., em data de fevereiro de 2020, o mesmo EE informou que a C... iria proceder ao despedimento dos trabalhadores do Hotel ..., recomendando que alguns fossem contratados pela B..., sendo abordada a questão do uso do nome Hotel ....
10. A obrigação de um posto de transformação [PT] de energia elétrica, que assegura o fornecimento de energia a todo o quarteirão e estar acessível à EDP, polícia, proteção civil e bombeiros, 24 horas por dia, 365 dias por ano, foi desconsiderada pela autora.
11. A autora deixou abertas portadas e janelas do edifício, contribuindo para a sua rápida degradação,
12. Quer DD, quer CC se apressaram a “entregar as chaves” do hotel, formulação simbólica, uma vez que o Hotel, nem sequer se encontrava fechado à chave, nem contava com a presença sequer de um empregado ou de um vigilante.
13. A DD e o CC procederam à abertura do hotel pela porta da garagem franqueando o acesso ao edifício e seguindo à sua vida.
14. Tanto assim, que no dia 26 de maio de 2020 aquele CC entregou à B... um conjunto de documentação relativa ao Hotel ...
15. O hotel apresentava as seguintes as deteriorações não inerentes ao uso normal da coisa:
- corredores de pisos com papel rasgado e arestas danificadas;
- portas dos quartos danificadas junto ao pavimento;
- cerca dois terços dos caixilhos exteriores em madeira danificados sem recuperação;
- totalidade dos roupeiros de quarto a carecerem de substituição de ferragens e ou de portas de madeira;
- mármores de carrara dos quartos de banho manchados profundamente por utilização de produtos inadequados e perfurados para aplicação de prateleiras que substituíram os armários anteriormente instalados;
- mais de 10 unidades de banheiras partidas e danificadas;
- grupo de bombagem de águas pluviais avariado e assoreado de detritos;
- portão da garagem avariado;
- sistema de rega exterior avariado;
- enrelvamento exterior destruído;
- pavimento exterior em calçada parcialmente destruído;
- caldeira de aquecimento de águas sem vestígios e sem registos de manutenção;
- cobertura do edifício sem manutenção e limpeza, com saídas de água obstruídas e vegetação sobre as telas asfálticas e godos de cobertura;
- central de bombagem de esgotos apenas com uma bomba em funcionamento e as demais avariadas;
- posto de transformação e grupos de emergência sem registos de manutenção;
- quadros elétricos com ligações provisórias e sem registo de manutenção;
- caixilharias de alumínio do bloco ... com ferragens danificadas dando origem a infiltrações de água por paredes e pavimentos, a imporem substituição de papéis de parede e madeiras e pavimentos;
- caixilharia exterior de ferro necessitada de reparação e pintura;
- teto exterior do edifício que dá acesso a salas e garagem degradado;
- condensadores sem qualquer proteção;
- zonas de serviços muito degradadas, com portas sem fechos e fechaduras, revestimentos de gesso apodrecidos, e sinais de intervenção em paredes não concluídas;
- sala de bastidores com circuitos e equipamentos de ligação em risco de sinistro;
- sistema de ar condicionado e de ventilação sem registos de manutenção e em mau estado de conservação.
16. O valor das obras a realizar é não inferior 825.241,34€.
17. O hotel permaneceu continuadamente encerrado ao público pelo menos desde novembro de 2020 até maio de 2021.
18. Em exploração direta a Ré B... poderia obter um resultado líquido por quarto valor não inferior a 14.580,00€ por ano e quarto.
19. E, mesmo concessionando a gestão da exploração a Ré poderia obter o rendimento de pelo menos 1.068.000,00 € ano, considerando o valor proposto pela G... de 12.000,00 € por quarto e ano.
20. A Ré B... obteria uma receita diária líquida do hotel de 2.926,03 €.
*
IV - Fundamentação jurídicaa - Da nulidade da sentença
A apelante invoca a nulidade da sentença com fundamento em omissão de pronúncia quanto à questão controvertida do esbulho do hotel, que havia sido identificada no despacho saneador como objeto do litígio e tema de prova.
Resulta do dispositivo da sentença que o tribunal julgou a ação procedente, condenando a R. no pedido.
O pedido formulado pela A., conforme já se assinalou, tem o exato seguinte teor:
a) Deve a ré ser condenada a reconhecer a qualidade da autora como arrendatária do Hotel ... instalado no prédio urbano situado na Rua ..., ..., Porto, em consequência da renovação do contrato de sublocação celebrado no dia 24 de fevereiro de 2005 e pelo prazo de 15 anos, e, consequentemente:
b) Deve ser ordenada a restituição definitiva à autora da posse do imóvel identificado na alínea anterior, assim como dos bens que compõem o seu recheio.
A A. formulou, assim, um pedido de condenação da R. a reconhecer-lhe a qualidade de arrendatária, de cuja procedência decorreria a restituição do imóvel arrendado e dos bens que compõem o seu recheio.
Nos termos do disposto no art.º 615.º/1/b do C.P.C. é nula a sentença que não especifique os fundamentos de facto e de direito, que justificam a decisão. Está em causa um vício formal, em sentido lato, traduzido em error in procedendo ou erro de atividade, que afeta a validade da sentença.
Preceitua o art.º 615.º/1/d do C.P.C. que é nula a sentença quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.
Não nos oferece dúvidas que, embora a sentença não tenha explicitamente reconhecido a qualidade da autora como arrendatária do Hotel ..., condenando a R. a restituir-lhe a posse do imóvel, decidiu precisamente nesse sentido, pelo que, a ter a nulidade sido invocada também nesta ótica, não assiste razão à apelante.
A recorrente aponta, porém, desta feita mais explicitamente, outro fundamento de nulidade. Considera que a sentença não se debruçou sobre a questão do esbulho do hotel, que identificara no despacho saneador como objeto do litígio e tema da prova, não se abstendo, porém, de condenar na restituição definitiva. Teria, assim, incorrido nas causas de nulidade da sentença previstas nas alíneas b) e d) do C.P.C..
As questões cuja falta de apreciação é suscetível de gerar nulidade identificam-se com os pedidos formulados, com a causa de pedir ou com as exceções invocadas, desde que não prejudicadas pela solução de mérito encontrada para o litígio.
Para efeitos de nulidade de um acórdão há que não confundir “questões” com considerações, argumentos, motivos, razões ou juízos de valor produzidos pelas partes nos seus articulados, aos quais o tribunal não tem obrigação de dar resposta especificada ou individualizada, sem com isso incorrer em omissão de pronúncia (in ac. do S.T.J., de 29-10-2024, proc. 3182/22.7T8BRG-A.G1-A.S1, Nuno Pinto de Oliveira).
Sumaria-se no ac. da Relação de Guimarães de 15-12-2022 (proc. 3372/18.7T8VNF.G2, José Carlos Duarte):
XIII - O art.º 608º n.º 2 do CPC, ao determinar que “o juiz deve resolver todas as questões…”, tem em vista as questões essenciais, ou seja, o juiz deve conhecer todos os pedidos, todas as causas de pedir e todas as exceções invocadas e as que lhe cabe conhecer oficiosamente (desde que existam elementos de facto que as suportem), sob pena de a sentença ser nula por omissão de pronúncia.
XIV - O referido normativo exige uma pronúncia expressa por parte do tribunal, pois só essa respeita o direito das partes de acesso à justiça e de impugnação da decisão e assegura a certeza e segurança jurídica.
XV - Mas a norma admite o julgamento implícito sobre dada questão, desde que, face aos termos da causa, a mesma constitua pressuposto ou consequência necessária do julgamento expressamente proferido.
E no corpo do mesmo acórdão da Relação de Guimarães, a propósito dos temas da prova:
- enunciar os temas da prova tem em vista orientar a produção da prova e significa, através de proposições mais ou menos genéricas (tudo depende da natureza e complexidade do caso concreto), mas suficientemente abrangentes da realidade fáctica a que se quer referir e independentemente de saber a quem cabe o ónus da prova, expor (de forma englobante) os pontos de facto essenciais que permanecem controvertidos e que, por isso, devem ser objeto de prova, tendo em consideração dois referenciais: i) os factos essenciais que integram a causa de pedir ou as exceções, e que se constituem como um limite à referida enunciação; ii) os elementos integradores da ou das fattispecie normativas adequadas à solução do litígio, de acordo com várias soluções plausíveis de direito.
Quanto ao objeto do litígio e aos temas da prova, Francisco Ferreira de Almeida (in Direito Processual Civil, II, 3.ª edição, pp. 226/227) ensina que o despacho a identificar o objeto do litigio será proferido “em função da causa de pedir e do pedido” e os temas da prova são “as questões essenciais de facto relevantes (rectius, pertinentes/imprescindíveis) para uma boa e justa decisão do pleito que permaneçam controvertidos (assim concretizando o objeto da prova a efetuar subsequentemente) (…)”.
Revertendo ao caso concreto, a pretensão da A. consubstancia-se em que lhe seja reconhecida a qualidade de arrendatária e, concomitantemente, o direito a ocupar o imóvel que lhe foi cedido. Antecipatoriamente, viu esse direito ser-lhe reconhecido no âmbito de procedimento cautelar apenso. Tendo a sentença entendido que existiu e se mantém em vigor contrato de arrendamento entre A. e R., naturalmente, ordenou a restituição definitiva à A.. Essa restituição é independente da restituição provisória decretada no procedimento cautelar e seria decretada, de acordo com a convicção e tese propugnadas na sentença, ainda que não tivesse sido proposta e decretada a providência.
Defende, porém, a apelante que ao ter identificado o esbulho enquanto tema da prova, estaria o juiz de 1.ª instância constrangido a debruçar-se sobre o tema.
A escolha das questões centrais do litígio mais não é, todavia, como se procurou explicitar, do que um apontar de caminho para a produção da prova, um coadjuvante das partes e do tribunal. Sem embargo, aquando da elaboração da decisão, compaginando os factos e o direito, as direções jurídicas a seguir são suscetíveis de se delinear de forma mais impressiva e até diferente.
A decisão recorrida refere a factualidade relevante para a decisão, bem como as razões pelas quais julgou como assentes os factos assinalados e especificou o direito que considerou ser aplicável aos mesmos. A circunstância de não se ter pronunciado explicitamente a propósito do esbulho, não inquina a decisão. A decisão de condenação da R. a restituir o imóvel à A. constitui decorrência lógica do reconhecimento da qualidade jurídica desta última enquanto arrendatária.
Em suma, as imputações efetuadas à decisão não consubstanciam a arguida nulidade, nem por o juiz ter deixado de enunciar a materialidade que levou em linha de conta para a sua decisão, nem por não ter esclarecido a sua posição jurídica ou por o ter feito de modo de tal forma incipiente, embrionário ou desconexo que a torna incompreensível.
Na verdade, a discordância da recorrente dirige-se ao conteúdo do juízo efetuado.
Enquadrada que está a questão, entende-se não assistir razão à recorrente, desatendendo-se a arguida nulidade.
*
b - Da reapreciação da matéria de factoA apelante pretende ver aditados aos factos provados novos pontos com o teor das cláusulas “Quarta”, “Quinta, n.ºs 1 a 6”, “Sexta, n.º 4” e “Décima Oitava, n.º 1 do contrato celebrado entre as partes.
O contrato mostra-se junto aos autos, o respetivo teor não foi impugnado e o tribunal de 1.ª instância, aliás, fez uso de cláusulas cujo teor não transcreveu, nem estava obrigado a fazê-lo. O requerido não tem, pois, fundamento prático ou jurídico, indo, por isso, indeferido.
A apelante requer que do facto 20 seja eliminado o seguinte segmento: “atuando no imóvel por forma correspondente ao exercício do seu direito de locatária”.
O facto 20 tem o seguinte teor:
Desde a data da cessão da posição contratual de locatária, que a autora detém o mencionado imóvel, explorando o Hotel aí instalado e atuando no imóvel por forma correspondente ao exercício do seu direito de locatária, na sequência, aliás, do que havia acontecido com a “F..., Unipessoal, Lda.”.
Está em causa matéria de natureza jurídica ou, pelo menos, conclusiva, pelo que se nos afigura ser de expurgar o aludido segmento.
O facto 20 passará, por isso, a assumir o seguinte teor:
Desde a data da cessão da posição contratual de locatária, que a autora detém o mencionado imóvel, explorando o Hotel aí instalado e atuando no imóvel por forma correspondente ao exercício do direito que lhe foi conferido pelo contrato.
A apelante pretende que o facto n.º 25 seja alterado para: a carta com data de 12 de maio de 2020, foi enviada pela Autora apenas no dia 22 de maio de 2020 nos seguintes termos, seguindo-se o teor da carta. 25.
O teor do facto n.º 25 é o seguinte: A esta carta, respondeu a ora autora, por comunicação enviada no dia 12.05.2020 à ré, nos seguintes termos, seguindo-se o teor da carta.
A recorrente funda a sua pretensão em documento junto no procedimento cautelar. A apelada objeta, considerando que os documentos juntos na providência cautelar não têm influência no julgamento da decisão da ação principal.
Crê-se estar a fazer apelo ao disposto no n.º 4 do art.º 364.º do C.P.C., nos termos do qual nem o julgamento da matéria de facto, nem a decisão final proferida no procedimento cautelar têm qualquer influência no julgamento da ação principal.
É certo que o carácter instrumental do procedimento cautelar (face à ação principal de que depende) significa que este é um instrumento ao serviço da ação judicial a que se encontra associado, com o propósito de garantir a utilidade da respetiva decisão (cf. ac. da Relação de Guimarães de 17-12-2020, proc. 5977/14.6T8VNF-C.G1, Alcides Rodrigues).
Tal não determina, porém, que o julgador não possa, nem deva, ter em consideração os documentos juntos no procedimento cautelar. Assim, desde que exercido o contraditório no que se refere ao procedimento cautelar, os documentos podem e devem ser atendidos na ação principal. Estão em causa processos apensos, tampouco existindo fundamento para carrear para os autos em duplicado os mesmos documentos.
Aliás, na ação, a apelada fez expressamente referência aos documentos juntos ao procedimento cautelar como constituindo meios de prova.
Compulsado a carta em apreço, verifica-se assistir razão à apelante, pelo que, atendendo às várias soluções plausíveis de direito, o facto n.º 25 passará a adotar o seguinte teor: a carta com data de 12 de maio de 2020, foi enviada pela Autora em 22 de maio de 2020, (seguindo-se o teor da carta).
Considera a apelante que os dois factos 28 devem ser alterados.
Os factos em causa têm o seguinte teor:
28.
O Hotel esteve, efetivamente, fechado ao público, tendo a Autora deixado de aceitar reservas.
28 - A (introdução nossa)
Mas tal situação deveu-se à situação pandémica decorrente da propagação da doença de COVID-19, que assolou o mundo e, em particular, Portugal, e que determinou que o Grupo C..., à semelhança de outras cadeias Hoteleiras, tenha sido obrigado a encerrar temporariamente todos os hotéis que se encontram sob sua exploração.
A apelante requer que tais factos passem a adotar a seguinte redação:
28.
A partir de outubro de 2019 a Autora deixou de fixar preços e de aceitar reservas para datas posteriores a 12 de maio de 2020.
28-A.
A Autora encerrou o Hotel ... ao público em março de 2020, por efeito da declaração do estado de pandemia.
A recorrida suscita novamente objeção atinente ao facto de a remissão ocorrer para documento junto ao procedimento. Já respondemos a esta objeção no que concerne ao facto anterior, pelo que nada acrescentaremos nesta sede. No mais, a diferente redação pretendida é somente mais circunscrita ou mais explicativa, não se entrevendo fundamento para a alteração, como não se entrevê motivo para a virtualidade da mesma.
A propósito da reapreciação da matéria de facto, pretende ainda a recorrente que os factos dados como não provados sob os números 2, 6, 18 e 19 passem a assentes, ainda que com teor não exatamente coincidente.
Os factos em causa são os seguintes:
2. Todos sabiam e representavam que o Hotel ... iria ser entregue pela H... e pela C... à B... em Maio de 2020 findo o prazo de 15 anos que era o do contrato.
6. Nos primeiros meses de 2020, a Ré B... e a C... mantiveram um conjunto de contactos e reuniões preparatórias da restituição do hotel.
18. Em exploração direta, a Ré B... poderia obter um resultado líquido por quarto valor não inferior a 14.580,00€ por ano e quarto.
19. E mesmo concessionando a gestão da exploração a Ré poderia obter o rendimento de pelo menos 1.068.000,00 € ano, considerando o valor proposto pela G... de 12.000,00 € por quarto e ano.
Por referência ao ponto não provado 2, trata-se de uma alegação de enquadramento, além do mais, meramente conclusiva. Remete para a convicção interna de pessoas não identificadas, de modo totalmente impreciso, através do pronome indefinido todos. Não reveste, pois, sequer a natureza de facto provado ou não provado, pelo que se elimina o mesmo da matéria não provada.
Relativamente ao ponto 6 (Nos primeiros meses de 2020, a Ré B... e a C... mantiveram um conjunto de contactos e reuniões preparatórias da restituição do hotel), ao contrário do pretendido pela apelante, não é possível retirar do depoimento da testemunha BB, filho do legal representante da A., que as partes tenham mantido contatos e reuniões tendo em vista a restituição do Hotel. A R. ter-se-á proposto, isso sim, negociar um tipo de acordo diferente. Segundo a mesma testemunha, ainda em 2019 iniciou visitas ao Hotel ... com terceiros, com o conhecimento e a anuência de DD e EE, mas sem que afirmasse que estes tivessem anuído ao propósito das visitas ou sequer que o tivessem alcançado como estando relacionado com o pôr cobro ao contrato.
Do depoimento de DD emerge que esta desconhecia a motivação subjacente às visitas, que poderiam prender-se com o estado das instalações.
A documentação carreada para os autos tampouco espelha a existência de negociações preparatórias para a entrega do Hotel ... entre a B... e a “A....
Desatende-se, por isso, a pretensão da apelante.
No que concerne aos pontos 18 e 19 dos factos não provados (18 - Em exploração direta a Ré B... poderia obter um resultado líquido por quarto valor não inferior a 14.580,00€ por ano e quarto./19. E mesmo concessionando a gestão da exploração a Ré poderia obter o rendimento de pelo menos 1.068.000,00 € ano, considerando o valor proposto pela G... de 12.000,00 € por quarto e ano), a recorrente invoca o depoimento da testemunha BB e os documentos 14, 15 e 16 da contestação.
Do documento 14 resultaria que a “J...”, por declaração de 19 de outubro de 2019, ofereceu € 9.500,00 por quarto e ano para explorar o hotel.
Do documento 15 que a “K...”, por declaração de 1 de julho de 2019, ofereceu € 12.000,00 por quarto e ano para explorar o hotel.
Do documento 16 que a “L...”, por declaração de 7 de outubro de 2019, ofereceu € 10.000,00 por quarto e ano para explorar o hotel.
As propostas carreadas para os autos, para além de impugnadas, mais não são do que isso mesmo, não permitindo, em todo o caso, aferir qualquer resultado líquido ou rendimento que a apelada pudesse obter, dependendo estes de condicionalismos bem mais complexos, que incluem fatores como amortizações e custos de estrutura.
De igual sorte, o depoimento de BB não permite alicerçar o valor resultado líquido por quarto, já que não o referiu. Acresce que, dada a natureza das questões em apreço, pela sua precisão contabilística e relevo, a convicção do tribunal não se poderia fundar numa mera conjetura de um operacional da R..
Indefere-se, por conseguinte, a passagem dos pontos 18 e 19 da matéria não assente para a matéria assente.
Requer ainda a apelante que sejam aditados dois novos factos provados com o seguinte teor:
- A Autora “A...” cessou a exploração do Hotel ... em 13 de maio de 2020” e
- A Autora “A...” e a “C... / D...” comunicaram publicamente ter cessado a exploração do hotel na data de 20 de maio de 2020.
Quanto a estes pontos, cujo acrescento é visado, a sentença recorrida teria omitido a devida pronúncia.
Recorde-se que o teor dos pontos 28 e 28 - A dos factos assentes (também eles contraditados pela apelante, ainda que sem sucesso) é de que o hotel esteve fechado ao público, tendo a Autora deixado de aceitar reservas e que tal situação se deveu à situação pandémica (…) que determinou que o Grupo C..., (tenha) sido obrigado a encerrar temporariamente todos os hotéis que se encontram sob sua exploração.
Em abono da sua tese, a recorrente dá nota da existência de um conjunto de comunicações, assinaladamente, o e-mail de 20 de maio de 2020, de KK, coordenadora do departamento comercial da D... COMPANY em Madrid, para um conjunto alargado de destinatários da rede comercial D..., em que, além do mais, informa da rescisão da gestão dos hotéis Hotel ... no Porto e LL em Londres. Veja-se ainda o e-mail de 14 de agosto de 2020, em que a M... informou a B... de que a última manutenção foi realizada a 17/03/2020, uma vez que fomos informados pelo n/anterior cliente da cessação da atividade a 20/03/2020, encontrando-se o hotel encerrado a partir dessa data. E que a C... e a H... confirmaram junto da generalidade das centrais de reserva de quartos a cessação da gestão do Hotel ..., no Porto.
A apelante invoca ainda as seguintes comunicações:
i. Ao grupo Atrápalo por mail de 28 de julho de 2020, dirigido a MM, com o seguinte teor: “te escribo para confirmarte que dejamos de gestionar Hotel ...”
ii. Ao grupo N... por mail de 24 de julho de 2020, com o seguinte teor:
“os informo que D... deja de gestionar Hotel 4...”, posteriormente corrigido para “Hotel ...”, esclarecendo ainda que a gestão cessara em maio;
iii. Ao grupo O..., por e-mail de 24 de julho de 2020, informando que deixara de gerir o Hotel ...;
iv. Ao grupo P..., por e-mail de 24 de julho de 2020, informando que tinha deixado de gerir o Hotel ... desde meados de maio;
v. Ao grupo Q..., por e-mail de 28 de julho de 2020, informando que tinha deixado de gerir o Hotel ...;
vi. Ao grupo R..., por e-mail de 28 de julho de 2020, informando que tinham deixado de gerir o Hotel ....
A matéria que a apelante pretende ver aditada estaria ainda fundada no depoimento da testemunha AA. Esta, porém, deixou explícito que o seu conhecimento dos factos adviria da consulta de documentos e que não estava por qualquer forma incumbida da gestão do hotel. Na verdade, a testemunha cingiu-se a fazer a sua própria interpretação da correspondência de terceiros.
Já DD deixou explícito que o encerramento do hotel se deveu precisamente às circunstâncias do decretamento do estado pandémico e ao facto de a R. ter tomado aquele.
Importa, assim, ressaltar, por um lado, que a situação de pandemia envolveu o encerramento do hotel, conforme assinalado nos pontos 28 e 28-A, por outro, que a R. reconhece ter retomado posse do hotel em 21 maio de 2020 (confira-se o art.º 23.º da contestação, em que a R. impugna o art.º 49.º da petição inicial, mas apenas no que se refere ao esbulho violento, cuja materialidade é enunciada nos pontos 9 a 17 do procedimento cautelar). É a estas duas circunstâncias que é possível imputar a não ocupação/exploração do hotel, o que já consta da materialidade assente. Inexiste, pois, fundamento para dar como assente a materialidade visada pela recorrente.
*
b - Da natureza jurídica do contrato celebrado entre as partesAssente-se em que:
- a sociedade “E..., S.A.” celebrou um contrato de locação financeira imobiliária, tendo como objeto o imóvel em causa, com a sociedade “I..., S.A.”;
- a “E..., S.A.” veio a dar o imóvel em sublocação à sociedade “C..., S.A.”;
- em aditamento à sublocação, por força de cessão da posição contratual, a A. assumiu a qualidade de subarrendatária;
- tendo a “E...” vendido o imóvel à sociedade “B..., S.A.”, o contrato de locação financeira imobiliária extinguiu-se, passando a R. a ser a proprietária do prédio.
A pretensão deduzida pela A. assenta no contrato que as partes denominaram de “sublocação “, celebrado em 24 de fevereiro de 2005, cujo objeto é o imóvel situado na Rua ..., inscrito na ficha nº ... da Conservatória do Registo Predial do Porto, um edifício destinado ao hotel com a categoria de quatro estrelas).
A R. obrigou-se a construir um edifício com as características físicas necessárias para permitir a instalação de um estabelecimento hoteleiro, que entregou à A..
A A. advoga tratar-se de um contrato de arrendamento e a R. de um contrato de cessão do gozo do imóvel acompanhada da cessão da exploração de um estabelecimento comercial.
Segundo a apelante, a sentença teria qualificado o contrato como de arrendamento, quando a sua natureza é de locação do estabelecimento, pelo prazo único e improrrogável de 15 anos. Assim, a A. reconvinda deveria ter visto declarada a extinção do contrato, bem como deveria ter sido condenada a pagar indemnização pela privação do uso.
A questão é relevante pelas respetivas implicações jurídicas, assinaladamente, porque apenas no entendimento segundo o qual o contrato celebrado é de arrendamento haveria lugar à sua renovação na ausência de denúncia dentro do prazo.
Desde já se diga que a sentença descreveu sustentadamente as caraterísticas de um e de outro contrato em moldes que não merecem reparo, antes se anuindo aos mesmos. A decisão de 1.ª instância analisou todo o conjunto de direitos e deveres estabelecidos entre as partes e atendeu aos demais elementos que auxiliam a descoberta da vontade das partes.
Atente-se em que, não se provando o sentido da vontade real dos declarantes, nos termos do disposto no art.º 236.º/1 do C.C. a declaração valerá com o sentido que o real declaratário lhe daria, sendo ele uma pessoa razoável, diligente e de boa-fé.
Analisemos as figuras jurídicas em confronto e a qualificação do contrato em discussão.
O art.º 1109.º do Código Civil, sob a epígrafe locação de estabelecimento, prevê:
1 - A transferência temporária e onerosa do gozo de um prédio ou de parte dele, em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado, rege-se pelas regras da presente subsecção, com as necessárias adaptações.
Nos termos do disposto no art.º 1023.º do C.C., o arrendamento é o contrato pelo qual uma das partes (senhorio) se obriga a proporcionar à outra (inquilino ou arrendatário) o gozo temporário de uma coisa imóvel, mediante prestação pecuniária periódica (renda)
Na locação de estabelecimento existe uma dualidade de cessões: a cessão do gozo e a cessão do estabelecimento. Consiste na cedência temporária, mediante retribuição, da unidade económica constituída por um determinado estabelecimento comercial, do qual faz parte a fruição do imóvel onde ele está instalado.
Lê-se no ac. da Relação de Guimarães de 7-10-2021 (proc. 99/20.3T8CMN.G1, José Alberto Moreira Dias): o estabelecimento comercial é integrado pelo complexo da organização comercial do comerciante, o seu negócio em movimento ou apto para entrar em movimento. Tal organização versa, antes de mais, sobre um conjunto de bens de vária natureza: coisas corpóreas, móveis ou imóveis, dinheiro, títulos de crédito, mercadorias, máquinas, mobiliário, prédios - e incorpóreas ou imateriais: patentes de invenção, modelos e desenhos industriais, marcas, o nome ou insígnia do estabelecimento, a própria firma, os próprios direitos ou relações jurídicas como instrumentos do exercício do comércio. Dito por outras palavras e citando Fernando Olavo, o estabelecimento comercial é “um conjunto de coisas corpóreas e incorpóreas de bens e serviços, organizados pelo comerciante com vista ao exercício da sua atividade mercantil, de sorte que, em última análise, o que o compõe são os elementos aptos para o desempenho da atividade do comerciante e que este agregou e organizou para a realização de tal empresa”. Quanto à natureza jurídica, impõe-se precisar que o estabelecimento comercial não constitui uma universalidade de facto, técnica ou económica, mas sim uma universalidade de direito, que como tal é suscetível de ser objeto de relações jurídicas autónomas e próprias, ou seja, o direito não olha para as diversas e variadas partes componentes do estabelecimento comercial atomisticamente e não as regula atomística e individualmente, mas como um todo, e regula-o como tal, isto é, o conjunto, em síntese, o estabelecimento comercial. Conforme já ponderava Ferrer Correia, a lei “vê o conjunto, o todo, como algo distinto da mera pluralidade das partes componentes”, e considera esse todo, que é o estabelecimento comercial, como uma universalidade de direito e é essa universalidade (o todo) que cuida em considerar e regular.
No ac. da Relação de Lisboa, de 13-12-2012 (proc. 1942/07.8TBBNV.L1-1, Afonso Henrique), sumariou-se:
I - A denominada cessão de exploração ou concessão de exploração de estabelecimento comercial não é senão um contrato de locação do estabelecimento como unidade jurídica, ou seja, um negócio jurídico pelo qual o titular do estabelecimento proporciona a outrem, temporariamente e mediante retribuição, o gozo e fruição da respetiva exploração mercantil.
II - Cotejando com a figura do arrendamento verificamos que, enquanto no arrendamento comercial o locador transfere para o locatário o direito de gozo de um prédio, na locação de estabelecimento o detentor do estabelecimento transfere para o cessionário o gozo e fruição de uma unidade comercial.
Concluímos que o contrato de arrendamento comercial se resume a uma cedência temporária do gozo de um imóvel mediante retribuição, com o fim de aí ser exercida uma qualquer atividade comercial ou industrial, ao passo que no caso da cessão de exploração o prédio já se encontra provido dos meios materiais indispensáveis à sua utilização como empresa, como sejam móveis, máquinas ou utensílios que viabilizam desde logo o início da exploração.
A propósito desta questão salienta-se que as partes acordaram o seguinte:
- na cláusula primeira, que o objeto da sublocação respeitava a um Hotel com a categoria de quatro estrelas, conforme documento emitido pela Direção Geral de Turismo (…) constituindo um empreendimento com a capacidade máxima de 165 camas distribuídas por oitenta e nove unidades de alojamento, 76 quartos duplos, e 13 quartos individuais, dos quais 4 pares de quartos estão interligados, formando 4 mini suites, e trinta e seis lugares de estacionamento;
- na cláusula segunda, que a C... se obrigava a tomar em sublocação o Hotel, desde que a sua edificação esteja concluída e a Primeira demonstre ter tomado as iniciativas necessárias à obtenção das licenças para o funcionamento do Hotel, assistindo à “E...” o direito de exigir o cumprimento do contrato, acrescido do ressarcimento dos danos e prejuízos resultantes desse incumprimento, ou, em alternativa, resolver o presente contrato, ficando, nesse caso, a Segunda Outorgante obrigada a ressarci-la, a título de indemnização, através do pagamento em dinheiro de um montante de € 500.000;
- na cláusula terceira, que seria verificado que o Hotel se encontra em condições de ser explorado como Hotel de quatro estrelas;
- na cláusula quinta, ponto 2, que a segunda outorgante garante e se obriga a manter um nível de serviço e de equipamentos correspondentes e exigíveis a um estabelecimento hoteleiro de quatro estrelas, obrigando-se a primeira outorgante a garantir que as características físicas do imóvel permitam a obtenção daquela categoria, bem como a realizar todos os trâmites administrativos para a obtenção da mesma;
- na cláusula quinta, ponto 3, que a primeira outorgante no que respeita ao imóvel e a segunda outorgante no que respeita ao estabelecimento comercial de hotelaria (se) obrigam a tomar as iniciativas e a realizar a atribuição de utilidade turística ao Hotel durante a vigência deste contrato, atentos os incentivos financeiros e fiscais que esta atribuição comporta.
- na cláusula nona, que constitui encargo exclusivo da segunda outorgante todo o recheio do Hotel, constituído por mobiliário, equipamentos e demais utensílios necessários ao seu funcionamento, que terá de ser condizente com a categoria de quatro estrelas do Hotel, conforme listagem que se anexa, constituindo encargo da Primeira Outorgante os armários, incluindo o seu revestimento exterior, e os balcões da receção e do bar.
Da conjugação do clausulado, com relevo para as duas últimas estipulações assinaladas, dúvidas não restam de que as obrigações cometidas à R. respeitam ao imóvel e as assumidas pela A. ao estabelecimento. O compromisso contratual da R. restringe-se à construção e à entrega de edifício destinado a hotel. No que se reporta ao mobiliário e equipamentos indispensáveis ao funcionamento do estabelecimento hoteleiro, as obrigações inerentes impendiam sobre a A..
Conforme bem se salientou na sentença sob recurso, existem outros elementos que são compatíveis com a sublocação e não com a locação de estabelecimento, nomeadamente:
- o título do contrato - contrato de sublocação;
- a autorização da “I...” de sublocação do hotel;
- a responsabilidade da A. quanto à realização de obras de conservação e manutenção do edifício e dos seus equipamentos, bem como eventual substituição dos mesmos (cláusula oitava, n.º 3);
- a possibilidade de a A. ceder parcialmente determinadas zonas do hotel a favor de terceiros para atividades complementares ao serviço hoteleiro, como sejam a restauração, florista, cabeleireiro e souvenirs (cláusula décima-primeira, n.º 1);
- a atribuição de direito de preferência (cláusula décima-quinta);
- a responsabilidade da A. quanto ao pagamento de impostos e taxas incidentes sobre a exploração do estabelecimento comercial de hotelaria (cláusula décima-sexta);
- a enumeração de obrigações da A. quanto à coisa (cláusula décima-oitava, alínea a) pagar a renda; alínea f): não conservar encerrado o hotel por mais de três meses salvo por motivo de obras de reforma ou por qualquer outra causa de força maior, devidamente justificada e alínea g): manter o nível de serviço e de equipamentos correspondentes à categoria de hotel de quatro estrelas, bem como à manutenção e atribuição da utilidade turística), sob pena de se considerar definitivamente incumprido o contrato.
Outra conclusão não é possível que não a de que a figura jurídica subjacente ao contrato é a de arrendamento.
Tendo em atenção a cláusula sexta do contrato e a data de entrega do locado - 8 de abril de 2005 -, aplica-se o disposto no art.º 26.º/3 do NRAU (Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro), de acordo com a qual, quando não sejam denunciados por qualquer das partes, os contratos de duração limitada se renovam automaticamente no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de dois anos ou, quando se trate de arrendamento não habitacional, pelo período de três anos, e, em ambos os casos, se outro prazo superior não tiver sido previsto.
A R. senhoria não estava dispensada de denunciar o contrato findo o prazo de 15 anos expressamente referido no n.º 1 da cláusula 6.ª, sob pena de o ver renovado.
A oposição à renovação traduz-se numa forma de cessação do contrato de arrendamento privativa dos contratos com duração limitada ou com prazo certo. Resulta do regime previsto que a oposição à renovação opera por comunicação à contraparte.
O art.º 9.º/1 do NRAU preceitua que, salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes, relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras, são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção.
Veja-se o teor do ponto 21 dos factos assentes, nos termos do qual, por carta datada de 30-03-2020, remetida pela R. à C... foi solicitado que esta última indicasse: “(…) o dia e hora para a realização da vistoria ao Hotel ..., no Porto, cumprindo-se o convencionado no contrato de sublocação relativamente à restituição do Hotel ” e que, “de acordo com a cláusula dezanove do Contrato de Sublocação relativo ao Hotel ..., no Porto, datado de 24 de fevereiro de 2005, até trinta dias antes do termo do contrato, deverá ser realizada uma vistoria de inspeção ao Hotel (…)”
Conforme já se aludiu, a hermenêutica negocial (a atividade destinada a fixar o sentido e alcance decisivo dos negócios jurídicos, segundo as respetivas declarações negociais integradoras) é presidida pelo teoria da impressão do destinatário, estabelecida no art.º 236.º/1 do C.C., segundo a qual a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.
Entende-se por declaratário normal o que seja medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante, a não ser que este, razoavelmente, não pudesse contar com tal sentido (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. I, Coimbra Editora, 1987, p. 223).
O art.º 238.º/1 prescreve que nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso. No n.º 2 do mesmo artigo consigna-se que esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade.
A interpretação dos negócios jurídicos deve ser assumida como uma tarefa científica, tendente a determinar o regime aplicável aos problemas que se ponham no seu âmbito (in António Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, II, Parte Geral, 4.ª ed., Almedina, p. 685).
Como se assinala no ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 28/10/1997 (citado por António Menezes Cordeiro, na obra e local que se vêm de citar), toda a interpretação jurídica tem uma função constitutiva da juridicidade e uma índole normativa incompatíveis com a sua caracterização como uma pura hermenêutica.
(…) a comunicação do senhorio para se opor à renovação deverá ser efetuada por carta na qual identifique o locado, a renda, a data do início do contrato e o respetivo prazo, contendo uma manifestação inequívoca de que pretende opor-se à renovação (…) Para que não se levantem dúvidas a este respeito, é aconselhável referir precisamente que “se vem opor à renovação”, indicando a data da cessação do contrato. A carta deverá ser enviada com a antecedência necessária para acautelar possíveis vicissitudes (anotação ao art.º 1097.º do Código Civil Laurinda Gemas/Albertina Pedroso/João Caldeira Jorge, Arrendamento Urbano - Novo regime anotado e legislação complementar, Quid Juris, 2009, p. 458).
A carta remetida pela R. à A. não contém qualquer explicitação relativamente ao propósito de oposição à renovação. É, por isso, insuscetível de ser entendida como uma carta de oposição à renovação do contrato, o que, aliás, bem se compreende, levando em linha de conta o entendimento daquela de que não estava em causa contrato de arrendamento - pelo que inexistia fundamento para a emissão da carta. Defendendo a apelante que o contrato não está sujeito a renovação obrigatória, encerraria uma postura processual contraditória a afirmação de que emitiu uma declaração de vontade clara e inequívoca dirigida à denúncia do contrato ou à oposição à sua renovação (um ato que a mesma entendia não ser de praticar).
Conforme exemplarmente se expressou em 1.ª instância (cf. fls. 10 do procedimento cautelar), podemos admitir, sem conceder, que a requerida deu sinais claros de se preparar para abandonar o locado - e que tais sinais nada têm a ver com a crise pandémica vivida. Poderia até ser essa a explicação para a falta de limpeza do espaço, para a não programação da reserva de quartos a partir de meados de maio ou mesmo para a inobservância do dever de pagamento da renda. Mas outra coisa não seria de esperar da requerente. Se o seu representante não via do lado da requerida vontade de prolongamento da relação contratual, é normal que a requerente contasse que senhoria denunciasse o contrato, 60 dias antes do seu termo. Considerando a natureza da atividade exercida, é normal que não divulgasse preços de alojamento para muito depois do termo contrato, já contando com a esperada denúncia pela contraparte. Mas a verdade é que a denúncia não surgiu. Sublinhe-se, para terminar, que na carta de 12 de março de 2019 - facto 22 -, a requerida declarou ser sua vontade de, depois de terminado a relação contratual de 15 anos, “deixar todas as alternativas em aberto” - sendo de admitir, para o declaratário normal, que uma destas alternativas é nada fazer, renovando-se a relação contratual.
Em todo o caso, como já se disse, para além de não haver demonstração de que tenha existido por parte da R. uma manifestação inequívoca da intenção de se opor à renovação, a carta em apreço não observa as formalidades legalmente exigíveis.
Face ao exposto, é manifesto que o contrato em causa nos presentes autos se renovou.
Esta conclusão concatena-se com a improcedência da pretensão da apelante a ver declarada a extinção do contrato, já que, precisamente, este se renovou, bem como com a improcedência do pedido reconvencional de indemnização por privação de uso, uma vez que a ocupação se encontrava legitimada por contrato.
O recurso, está, por isso, totalmente votado ao insucesso.
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V - DispositivoNos termos sobreditos, acorda-se em julgar o presente recurso totalmente improcedente, mantendo-se a decisão recorrida por fundamentos que desta nada dissentem.
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Custas pela recorrente, por ter decaído na sua pretensão (art.º 527.º/1/2 do C.P.C.).*
Porto, 13-1-2025Teresa Fonseca
Anabela Morais
Ana Olívia Loureiro