Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CONDOMÍNIO
DESPESAS
PARTE COMUM
II - O locador financeiro imobiliário é parte ilegítima na acção executiva contra si movida pelas dívidas relativas ás despesas comuns e às contraídas pelo condomínio para pagamento dos serviços comuns.
B.........., S.A., actualmente denominada B1.........., S.A., deduziu, em 3.6.2003, pelo .. Juízo Cível da comarca do Porto, Embargos de Executado, à Execução Ordinária para Pagamento de Quantia Certa, com processo ordinário, que lhe foi movida por:
D.........., na qualidade legal administradora do Condomínio .........., sito na .........., nºs .... e ...., e Rua .........., n°s ../..., freguesia de .........., .......... .
A exequente alegou, na execução, em resumo;
- ter sido eleita, em Assembleia-Geral de Condóminos, realizada no dia 16 de Maio de 2002, administradora do referido condomínio;
- no desempenho desse cargo, administra as partes comuns do prédio urbano, sito na .........., n°s .... e .... e Rua .........., n°s ../..., freguesia de .........., concelho do .......... – Regulamento do Condomínio – artigo l°);
- a executada é legal proprietária da fracção autónoma designada pelas letras “DO”, correspondente à sala ., no quinto andar, com entrada pelo n°.... da ..........., do prédio urbano sito na .........., n°s .... e .... e Rua .........., n°s ../..., freguesia de .........., concelho do .........., descrito na .. Conservatória do Registo Predial do .........., sob o n°00073/130686;
- na sequência dos orçamentos aprovados em 1999, 2000, 2001 e 2002, a executada deveria ter pago o total de € 3.601,24, relativa a despesas com as partes comuns;
- a que acrescem, ainda, de acordo com o art. 28° do Regulamento de Condomínio, multas, a título de penalidade, que são calculadas sob a forma de “10% do somatório das prestações em dívida e do montante das penalidades já vencidas”;
- a executada é igualmente devedora dessas multas que, calculadas até ao dia de hoje, ascendem ao montante de € 2.360,44;
- são, ainda, devidos demais juros de mora que, contabilizados até a data de hoje, totalizam o montante de € 538,52 (quinhentos e trinta e oito euros e cinquenta e dois cêntimos).
- assim, ascende o débito da executada ao montante total de € 6.500,20 (seis mil e quinhentos euros e vinte cêntimos).
Requereu a citação da executada para, no prazo de 20 dias, pagar a quantia de € 6.500,20 acrescida de juros vincendos e custas, ou nomear bens à penhora suficientes para seu pagamento, seguindo-se os ulteriores termos até final.
A executada, nos Embargos, alegou em resumo:
- ser dona da referida fracção autónoma, mas que, por escritura pública, foi ela objecto de locação financeira imobiliária a favor da sociedade “E.........., Ldª”, a qual cedeu, posteriormente, a sua posição contratual a favor da sociedade “F.........., Ldª”. – conforme contratos de locação financeira imobiliária e de cessão de posição contratual que se juntam, sob os n.°s 1 e 2 e dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais – fls. 91 a 95.
- assim, por força do art. 14º do DL 14/95, de 24.6, as despesas comuns, relativas àquela fracção, são da responsabilidade do locatário financeiro, pelo que a embargante é parte ilegítima;
- a executada nunca foi convocada para as Assembleias-gerais do condomínio pelo que a pretensão da exequente é abusiva do direito e a exequente litiga de má-fé, devendo pagar a indemnização de € 1.500,00;
- as actas não, por isso, constituem título executivo.
Na contestação a exequente/embargada, reconhecendo que a executada, enquanto locadora financeira e dona da fracção a cedeu a terceiro, ao abrigo de contrato de locação financeira imobiliária, entende que, não obstante o art. 10º, nº1, b) do DL. 149/95, de 24.6, estipular que a obrigação de pagar o condomínio fica a cargo do locatário, tal regime apenas vale, entre o locador e o locatário financeiro, não sendo oponível ao condomínio, não afastando, assim, a regra do art. 1024º, nº1, do Código Civil.
O responsável pela dívida exequenda é o dono da fracção e esse é a executada, que é condómino da fracção.
A executada foi notificada para comparecer nas Assembleias-Gerais.
Concluiu, pugnando pela improcedência da excepção da ilegitimidade, devendo os embargos ser julgados improcedentes, sendo a embargante condenada como litigante de má-fé, em indemnização pelos prejuízos causados à administradora do condomínio.
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O fls. 130-135 foi proferido despacho saneador que, apesar de considerar que a executada é parte ilegítima, julgou os embargos procedentes.
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Inconformada recorreu a exequente/embargada que, alegando, formulou as seguintes conclusões:
1 - O douto despacho ora recorrido entendeu que “a executada é parte ilegítima para a presente acção executiva” e, consequentemente, julgou os embargos procedentes.
2 - No entanto, entende o ora Apelante que a executada/embargante é parte legítima nos presentes autos, devendo a acção executiva prosseguir, seguindo os ulteriores termos até final.
3 - Assim, o douto despacho ao decidir como decidiu fez uma incorrecta interpretação e aplicação do disposto no artigo 1424° do Código Civil.
Deve ser revogado o despacho recorrido com os legais efeitos.
Assim se fazendo Justiça.
A exequente contra-alegou, pugnando pela confirmação do julgado – cfr. fls. 159 a 166.
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Colhidos os vistos legais cumpre decidir, tendo em conta a seguinte matéria de facto:
1. A embargante, é proprietária da fracção autónoma designada pelas letras “DO”, correspondente à sala ., do 5º andar do prédio urbano, sito na .......... nºs .... e .... e Rua .......... nºs ../..., descrito na Conservatória do Registo Predial do ......... sob o n°00073/130686.
2. Tal fracção autónoma foi objecto de contrato de locação financeira imobiliária a favor da sociedade “E.........., Ldª”, por contrato celebrado em 18.5.1999 – doc. de fls.21 a 51.
3. A qual cedeu, posteriormente, por contrato de 18.10.2002, a sua posição contratual a favor da sociedade “F.........., Ldª” – doc. de fls. 51 a 54.
4. Nas actas da Assembleia-Geral do condomínio, dos anos de 1999, 2000, 2001 e 2002, são imputadas à executada a despesas de condomínio no valor de € 3.601,24 e demais valores exequendos.
Fundamentação:
Sendo pelas conclusões do recorrente que se delimita, em regra, o objecto do recurso, à parte as questões de conhecimento oficioso, cumpre saber se a executada/embargante é parte legítima, podendo ser responsabilizada pelo pagamento das despesas relativas às partes comuns do condomínio.
Importa, entretanto, clarificar um ponto que se nos afigura duvidoso.
No despacho saneador foi a executada considerada parte ilegítima e, no entanto, os embargos foram julgados procedentes.
Tendo sido considerada a executada parte ilegítima, deveria ter ocorrido absolvição da instância – art. 288º, nº1, d) do Código de Processo Civil – mas o certo é que os embargos foram julgados improcedentes.
A lógica argumentativa da decisão, pela consideração da questão, na abordagem substancial do problema, inculca que a decisão se pronunciou, efectivamente, sobre o mérito da causa; tanto assim parece ser, que o recurso foi admitido como de apelação [Por despacho do relator que, não mereceu objecção das partes, foi o recurso admitido como de agravo, com subida imediata e efeito suspensivo].
No fundo o que importa saber é se a executada pode ser responsabilizada pelas despesas, relativamente às partes comuns do prédio onde se situa a fracção autónoma de que é dona, mas que deu em locação financeira imobiliária.
Vejamos:
Cumpre saber, então, quem é o responsável pelo pagamento das despesas de condomínio, nos contratos de locação financeira imobiliária, tendo por objecto fracções autónomas de edifícios constituídos em regime da propriedade horizontal.
Serão tais despesas do encargo do locador, como sustenta o condomínio/exequente, ou sê-lo-ão da responsabilidade do locatário, como sustenta a recorrente/embargante?
Como se sabe no regime da propriedade horizontal conflui um feixe de direitos de que é titular o proprietário de fracção autónoma, [sem que tal situação se confunda com a compropriedade]; a titularidade de um direito de propriedade, exclusivo relativamente à fracção autónoma, e compropriedade com os demais condóminos, relativamente às partes comuns.
“A propriedade horizontal é a propriedade que incide sobre as várias fracções componentes de um edifício, fracções essas que têm de estar em condições de constituírem unidades independentes (art. 1414º do Código Civil).
Trata-se de um regime de propriedade não sobre um edifício na sua totalidade mas sim sobre uma fracção autónoma, embora seja comproprietário de partes comuns (arts. 1414°, 1415° e 1420.° do Código Civil), mas esta compropriedade é forçada, não pode sair da indivisão enquanto durar a propriedade horizontal: Mota Pinto, “Direitos Reais” e Revista.
Estamos em face de um direito real novo, de uma forma particular de propriedade.
É um direito real complexo que combina no âmbito dos direitos reais: a propriedade singular (sobre a fracção autónoma) e a compropriedade (sobre as partes comuns do edifício): artigo 1420° do Código Civil”. – Francisco Pardal, in “Da Propriedade Horizontal”, pág.94.
Daí que, no regime estrito da propriedade horizontal, o art. 1424º, nº1, do Código Civil estabeleça:
“Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”.
Desde logo, a lei permite afastar o regime-regra de que as despesas com as partes comuns do edifício e o pagamento de serviços de interesse comum competem ao proprietário, ao condómino; bem podem, por acordo, ficar a cargo de outrem.
Comentando tal normativo o Conselheiro Aragão Seia, in “Propriedade Horizontal – Condóminos e Condomínios”, pág. 121 escreve:
“A norma em anotação tem carácter supletivo por no nº1 ressalvar disposição em contrário e no nº2, mas agora só quanto às despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, prever possível acordo em contrário.
A diferença de regime de um e de outro inciso reside no modo de aprovação do negócio jurídico...
Relativamente à repartição e pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns o acordo tem de resultar da vontade unânime dos condóminos, consubstanciada em escritura pública, pois trata-se de modificação do título constitutivo – nº1 do artigo 1419.°...”
O referido autor cita o Prof. Henrique Mesquita, in, “A Propriedade Horizontal no Código Civil Português”, RDES, XXIII, 130:
“A obrigação de contribuir para estas despesas é uma típica obrigação propter rem – uma obrigação decorrente não de uma relação creditória autónoma, mas antes do próprio estatuto do condomínio.
Nota 119: Mesmo quando as obrigações que impendem sobre os condóminos resultem do título constitutivo (e não directamente da lei), a sua força vinculativa decorre da eficácia real do estatuto do condomínio e não de um acto de aceitação por parte daqueles”.
Se isto é assim para o regime da propriedade horizontal, importa saber se, no caso de contrato de locação financeira imobiliária, o regime será diverso.
No regime legal dos arrendamentos vinculísticos, as despesas com as partes comuns de fracções autónomas são, em princípio, da responsabilidade do locador, já que é ele, em regra, o titular do direito de propriedade do arrendado.
Todavia o RAU, no seu art. 40º, estabelece – “As despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum podem, por acordo entre partes, ficar a cargo do arrendatário”.
Os arts. 41º e 42º estabelecem os requisitos a que deve obedecer tal convenção, sob pena de nulidade.
No caso em apreço, se atentarmos no teor da Cláusula 9ª, nº1, b), dos contratos, as partes (locador e locatário financeiro imobiliário) convencionaram que as despesas de condomínio ficavam a cargo do locatário.
A atermo-nos a esta cláusula, diríamos, desde logo, que a questão estava resolvida por as partes, ao abrigo do princípio da liberdade contratual – art. 405º, nº1, do Código Civil – terem acordado que tal responsabilidade recairia sobre o locatário.
Mas, não enveredando pela solução simplista de assim considerar, importa saber se tal acordo, dada a natureza do contrato celebrado é, ou não, válido.
Segundo o art.1º do DL.149/95, de 24.5 - “Locação financeira é o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados”.
“A locação financeira é um contrato pelo qual uma entidade – o locador financeiro – concede a outra – o locatário financeiro – o gozo temporário de uma coisa corpórea, adquirida, para o efeito, pelo próprio locador a um terceiro, por indicação do locatário” – “Manual de Direito Bancário”, 1998, pág. 550 de Menezes Cordeiro.
O citado civilista, na pág. 553, explicita:
“A locação financeira postula uma intervenção de três sujeitos: o fornecedor, o locador e o locatário.
Infere-se, daí, que ela surge em união com – pelo menos – um contrato de compra e venda. A própria locação financeira consigna depois, em regra, uma opção de compra, a favor do locatário.
Muitas vezes, a locação financeira obriga a celebrar outros contratos: seguros e garantias.
A locação financeira ocorre, assim, como um núcleo apto a suportar os fenómenos da união de contratos e dos contratos mistos.
Tomando-a, na sua globalidade, a locação financeira é um contrato oneroso, sinalagmático, bivinculante, temporário mas originando relações duradouras e de feição financeira".
“A locação financeira constitui um tipo contratual autónomo, entre a compra e venda e a locação, mas distinta destas situações contratuais.
Na realidade, pode-se dizer que a locação financeira começa por poder enquadrar-se numa estrutura contratual mista (de compra e venda, de locação e, eventualmente, de mútuo), mas, com o decorrer do tempo, autonomizou-se, dando origem a um tipo contratual novo. Todavia, em tudo o que não estiver especialmente regulado, há que recorrer às regras gerais e às normas dos contratos que lhe serviram de fonte” – Pedro Romano Martinez, in “Contratos Comerciais” – pág.61.
Na locação financeira imobiliária, existe um contrato de financiamento, visando, tendencialmente, um contrato de compra e venda; mas, enquanto, e se este contrato se não consumar, a relação jurídico-negocial tem notória afinidade com o contrato de arrendamento.
Durante o tempo por que perdura, o locatário entra na posse material do imóvel dado em locação imobiliária e, tal como um mero arrendatário, tem poderes de fruição temporária – medida esta pelo período de duração do contrato – mediante o pagamento de uma renda.
Nos termos do DL. 10/91, de 9.1, entretanto revogado pelo art. 2º do DL. 265/97, de 2.10, o locatário assumia, em nome próprio, todos os direitos e obrigações do locador relativos às partes comuns do edifício, suportando as despesas correspondentes às partes comuns do edifício e as despesas de administração, participando e votando nas assembleias de condómino podendo, nelas ser eleito para os diversos cargos.
O locatário assumia estes direitos e obrigações, segundo a lei, em nome próprio e directamente – o assumir de tais direitos não dependia de nenhum acordo com o locador.
Uma vez que, como refere Sandra Passinhas, in “A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, pág. 209:
“As sociedades de locação financeira são instituições que não se dedicam à gestão da propriedade do bem e, muito menos, em assumir o papel de proprietário.
A propriedade desempenha um papel fundamentalmente instrumental do financiamento não sendo um fim em si mesmo.
Daí que, no termo do contrato, normalmente, se verifique a aquisição da coisa pelo locatário”.
Objectivo confessado do DL.265/97, de 2.10, foi introduzir alterações ao DL.149/95,“designadamente prevendo situações de propriedade horizontal – por forma que o regime geral melhor acomode os contratos que tenham aquele objecto.
Estabelece-se, assim, um regime jurídico uniforme para o contrato de locação financeira, independentemente do respectivo objecto” – cfr. preâmbulo do diploma.
Assim, o art. 10º, nº1, b) do citado DL. 149/95, passou a estabelecer – “São, nomeadamente, obrigações do locatário: pagar, em caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à função das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum”. (destaque e sublinhados nossos).
Sendo traço comum da locação financeira, mobiliária e imobiliária, a fruição onerosa e temporária de um bem, que, em regra pode ser, ou será adquirido pelo locatário no final do contrato, o legislador quis colocar a cargo do locatário de fracção autónoma o pagamento das despesas comuns do edifício e os serviços de interesse comum, certamente em homenagem à vocação do tipo contratual, que visa o financiamento da aquisição da fracção pelo locatário financeiro.
Mal se compreenderia que, definindo a lei que o valor das rendas e do valor residual têm que assentar nos critérios fixados no art. 4º, nº1, do DL. 149/95 (ao tempo vigente), a prestação a receber do locatário estivesse dependente de factores variáveis e imprevisíveis, como são as despesas comuns, de que apenas colhe vantagem, como titular de um direito obrigacional, o locatário.
Ademais, são notórias as semelhanças entre o art. 10º do citado diploma, após a alteração do DL. 265/97, e as obrigações do locatário, estabelecidas no art. 1038º do Código Civil.
O regime legal do DL. 265/97, de 2.10, em vigor à data da celebração dos contratos, é cogente, imperativo, por as suas normas serem gerais e abstractas, não tendo eficácia meramente obrigacional, antes se impondo a terceiros, logo, “in casu”, ao condomínio.
Ademais, nos termos do art. 2º, nº1, l) do Código do Registo Predial, a locação financeira e as suas transmissões estão sujeitas a registo e este tem por finalidade essencial assegurar a publicidade da situação jurídica dos prédios, pelo que o Administrador do Condomínio não precisa de diligência para lá do razoavelmente exigível, para saber qual a condição jurídica de certa fracção.
O regime legal do citado DL. 265/97, de 2.10 é especial em relação ao art. 1424º do Código Civil, afastando a aplicação deste normativo.
Assim sendo, temos que considerar que, pelo facto de a locadora financeira/embargante, ter cedido a fracção de que é dona a terceiros que a fruem [ao abrigo de contrato de locação financeira imobiliária] não é responsável pelo pagamento das despesas comuns, sendo parte ilegítima na execução, por tais contratos vigoraram à data em que lhe foi exigido o pagamento da alegada dívida, facto que, dada situação registral da fracção, a exequente não deveria ignorar dada a função publicística do registo predial.
Decisão:
Nestes termos, acorda-se em negar provimento ao recurso, confirmando-se o despacho saneador na parte recorrida, consignando-se que, por se ter considerado que a executada é parte ilegítima, é ela absolvida da instância.
Custas pelo recorrente.
Porto, 14 de Março de 2005
António José Pinto da Fonseca Ramos
José da Cunha Barbosa
José Augusto Fernandes do Vale