Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 206/06.9TBMTS.P1 |  |
REDUÇÃO DO PREÇO
Tribunal Judicial de Matosinhos.
Relatora: Maria Amália Santos
1º Adjunto: Desembargador Pinto de Almeida
2º Adjunto: Desembargador Teles de Menezes
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto:*
B… e mulher C… intentaram a presente acção em processo comum, sob a forma ordinária, contra “D…, Lda.”, pedindo a condenação desta a ver reduzido de 339.400€ para 300.000€ o preço de uma fracção que construiu e lhes vendeu, bem como a pagar-lhes o valor dessa diferença, a acrescer com um outro valor a liquidar em execução de sentença e tendente a indemnizá-los dos prejuízos decorrentes da errada quantificação, em permilagem da fracção, despesas de condomínio e em IMT, do valor da fracção.Fundamentando a sua pretensão, alegaram terem adquirido à ré, que a construiu, uma fracção de um prédio urbano composta por habitação em dois andares, por garagem individual e um lugar de aparcamento na cave.
Com tal compra pretendiam habitar com os seus filhos no citado prédio, em condições que garantissem a comodidade de acesso à habitação a partir da garagem, evitando assim a exposição ao exterior, condições de tempo e desconforto. Porém, tendo um carro utilitário e um veículo familiar, verificaram que este não pode ser conduzido para qualquer dos lugares de estacionamento e só com muita dificuldade o carro utilitário pode ser estacionado na garagem individual. Estão, pois, privados daquilo que foi sempre essencial para a sua vontade de comprar aquela fracção, afirmando que a ré bem o sabia.
Em qualquer caso, quer para eles próprios, quer para o mercado, em tais condições, a fracção não vale mais do que 300.000€. Ao que acresce que, para cálculo de IMT, foi considerado factor de conforto a fracção dispor desses dois espaços, o que conduziu ao agravamento da avaliação da fracção, para cálculo desse imposto, em 6%. E daí que os autores tenham pago 1638,8€ a mais em IMT e venham a pagar anualmente um valor de IMI que também atentará numa avaliação condicionada por factores de conforto que, na realidade, não existem. E o mesmo se passa no cálculo da permilagem da fracção por referência à totalidade do prédio, pois que surge majorada em razão da consideração de áreas que não têm a utilidade que pressupõem, originando custos de condomínio injustificados. Concluindo pela culpa da ré na formação deste contrato, por conhecer a falta de qualidade destas componentes da fracção que sabia serem essenciais para eles, formulam os AA. os pedidos que supra se enunciaram.
A ré, citada, contestou.
Alegou que os AA. escolheram em plena consciência e com total conhecimento das suas dimensões e características o lugar de garagem e a garagem individual que quiseram, tanto mais que, quando negociaram a compra da fracção, não só visitaram o prédio já quase terminado na arte de pedreiro, como tinham à sua disposição todos os lugares existentes. E assim subscreveram um contrato-promessa onde a fracção prometida vender correspondeu, incluindo quanto ao lugar de aparcamento e garagem individual, àquilo que haviam negociado. Acresce que os autores passaram a habitar a fracção mesmo antes da escritura de compra e venda, tendo sempre estacionado o carro utilitário e o veículo familiar que possuíam nos lugares negociados, sem qualquer problema. Porém, por terem ocupado a sua garagem com objectos, vieram também a ocupar, sob autorização da ré, um outro aparcamento. Só que tal situação era provisória e não se podia manter, pelo que tal autorização foi revogada. Para além disso, alegou também que os AA. substituíram entretanto o veículo familiar que tinham por um outro monovolume bem maior, mas no exercício de opção a que é alheia, não podendo ser responsabilizada pelas dificuldades que a utilização de um tal veículo lhes traga.
Por outro lado, alegam que a fracção dos autores vale 375.000€, nenhuma desvalorização tendo em razão da garagem e aparcamento que a integram, que são perfeitamente aptos para o fim a que se destinam.
Mais nega que possa ser responsabilizada por qualquer resultado da avaliação fiscal da fracção ou pelo pagamento de qualquer custo de condomínio.
Conclui, por isso, pela ausência de fundamento para a acção, sem deixar de afirmar que os AA. sempre estariam em abuso de direito ainda que reivindicassem fundadamente da falta de qualidade da garagem e lugar de aparcamento já que foram eles próprios que os escolheram com as características que têm. E acabam por classificar a propositura desta acção como litigância de má fé, pedindo a condenação dos AA. a esse título.
Os AA. replicaram. Negaram terem escolhido presencialmente a garagem e o lugar de aparcamento, já que ao tempo do contrato promessa o prédio estava em início de construção, sem que o piso da garagem tivesse a placa de tecto ou pilares. Ao que acresce que a ré alterou os lugares de aparcamento existentes na planta que então lhes apresentou, em termos que actualmente os levariam a escolher outro em vez daquele que escolheram. Assim, aliás, lhes negou algo que lhes havia garantido: que poderiam aceder ao seu lugar de aparcamento por dois lados. Para além disso, só quando mudaram para a fracção é que constataram que o seu veículo familiar não conseguia manobrar de forma a que fosse possível entrar na garagem individual, o que se deveu a diversas alterações nos lugares de aparcamento existentes, bem como ao facto de ter reduzido a largura da entrada para a garagem individual. De tal forma que a entrada nessa garagem só se poderia realizar de frente, a partir do seu próprio lugar de aparcamento.
Só que, nessa fase, além de já terem entregue montante significativo a título de sinal, também já tinham vendido a casa onde habitavam, pelo que não tinham disponível a alternativa de resolverem o contrato. Em qualquer caso, jamais chegaram a estacionar qualquer veículo no interior dessa garagem. Por outro lado, só depois de feita a escritura é que a ré identificou os lugares de aparcamento, pelo que só então constataram que a zona de circulação que dava acesso ao seu lugar de aparcamento pela parte de trás passara a ser, ela própria, um lugar de aparcamento. Reclamando desta realidade, alegam que obtiveram da ré a proposta de os deixar utilizar esse novo lugar de aparcamento – que consubstancia de per si a uma fracção autónoma designada pela letra G – na condição de o virem a comprar, mas por um preço superior ao razoável. Por isso concluem que a ré tudo fez para os condicionar a realizar essa compra, como única forma possível para poderem tirar um melhor partido do seu aparcamento e garagem individual.
Entendem ser admissível a alteração da causa de pedir a que entendem ter ocorrido, afirmam a improcedência das excepções invocadas pela ré e pedem a respectiva condenação como litigante de má fé.
A ré treplicou.
Alegou que a fracção G sempre existiu, sempre esteve prevista no projecto inicial apresentado à CMM, sendo assim anterior à própria negociação com os AA. Mais afirmou que a garagem individual que ficou a integrar a fracção destes não era para ser um espaço fechado, só nisso tendo sido transformada a pedido deles. Quanto ao mais, refere nenhuma alteração ter sido introduzida nas zonas de circulação para acesso aos aparcamentos e garagem. Tal como na contestação, concluiu pela improcedência da acção.
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Foi proferida decisão que julgou a acção totalmente improcedente por não provada, com todas as consequências legais.Não se condenou nenhuma das partes como litigante de má-fé.
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Não se conformando com tal decisão, vieram os A.A. dela interpor recurso de Apelação, apresentando alegações e formulando as seguintes conclusões:1.Não se põe em causa a douta decisão sobre a matéria de facto.
2. Dos factos dados como provados resulta a existência de vício que não impediu a conclusão negocial, pelo que o negócio dos autos não é inválido, sendo passível de redução.
3. Dos factos dados como provados importam para a decisão de causa os que se incluem nos nºs 5, 6, 8, 9, 11, 12, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 29 e 30, transcritos na parte expositiva, ou prolegómenos, destas alegações, que aqui se dão por reproduzidos em economia processual.
4. Desse factos resulta inequivocamente que:
- Os AA. compraram uma fracção autónoma na convicção de poderem estacionar no lugar de aparcamento automóvel um veículo automóvel monovolume;
- Os RR. bem sabiam que os AA. pretendiam estacionar esse monovolume no aludido lugar de aparcamento, face, inclusivamente, ao conforto dos filhos menores que nele transportavam;
- É impossível estacionar esse monovolume no aludido lugar de aparcamento e que, inclusivamente, só com muito esforço se pode nele estacionar um veículo utilitário de pequenas dimensões.
5. Daí que devia ter sido reduzido o preço através de avaliação, como determina o art. 884º do C.Civil.
6. E devia ter sido relegado para execução da sentença a fixação do montante a reduzir, ao abrigo do disposto no nº 2 do art. 661º do C. P. Civil, nos termos dos art.s 378º e segs. de mesmo diploma legal.
7. Assim, para além de não ter aplicado, como devia, o disposto no art. 884º do C. Civil, na douta sentença recorrida violaram-se as referidas disposições do C. P. Civil.
Pedem, a final, que seja concedido provimento ao recurso e, por via disso, acordar-se na revogação da douta sentença recorrida e na condenação dos RR. a reduzir o preço do negócio dos autos na quantia que vier a ser fixada em execução de sentença, até ao limite máximo de € 39.400,00, e a pagar aos AA. essa quantia, com todas as necessárias e legais consequências.
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Foram apresentadas contra-alegações, nas quais a ré pugna pela manutenção da decisão recorrida.*
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:*
O objecto do recurso está delimitado pelas conclusões da recorrente, acima transcritas, sendo que se apreciam apenas as questões invocadas e relacionadas com o conteúdo do acto recorrido e não sobre matéria nova, excepção feita para o que for do conhecimento oficioso.*
Nessa linha de orientação, as questões a apreciar, suscitadas pela recorrente na presente apelação são:- Se a fracção adquirida pelos A.A. à ré, na qual se inclui uma garagem individual e um lugar de aparcamento, se apresenta como venda de um bem defeituoso;
- Se assiste aos A.A. o direito de reduzirem o preço acordado.
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Foram dados como provados na 1ª Instância, os seguintes factos.A) Os AA compraram à Ré a fracção autónoma designada pela letra F, destinada a habitação, no 3º e 4º andares, e, na cave, uma garagem individual com lugar de estacionamento, do prédio urbano sito na Rua …, nºs. …, … e …, freguesia e cidade de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos, sob o nº. 2413.
B) A aquisição do direito de propriedade sobre esta fracção a favor dos AA. encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos G-1 da referida descrição – Doc. de fls 5 a 10 dos autos, cujo conteúdo se dá aqui por reproduzido.
C) A aquisição dessa fracção foi motivada, como é e sempre foi do conhecimento da Ré, na instalação do agregado familiar dos AA, para aí centrarem a economia doméstica deles.
D) O preço estipulado entre as partes, que os AA pagaram à Ré foi de € 339.400,00.
E) A Ré tinha conhecimento que os AA tinham um veículo familiar, um monovolume, e um utilitário de pequenas dimensões.
F) O espaço interior da garagem individual é suficiente para o aparcamento desse veículo familiar.
G) Quando os AA iniciaram negociações com a R. nenhuma das garagens e lugares de aparcamento estava prometida vender ou reservada para quem quer que fosse.
H) No acto da assinatura do Contrato-Promessa de Compra e Venda ficou a fazer parte integrante de tal contrato uma planta, quer da fracção autónoma na parte em que era destinada à habitação, quer da garagem individual e do lugar de estacionamento que à mesma ficaram afectos, onde tais garagem e lugar de estacionamento se encontravam devidamente delimitados, sendo tais plantas feitas “à escala”.
I) Nessas mesmas plantas encontravam-se também devidamente marcados os acessos à garagem e ao lugar de estacionamento e o percurso para chegar a eles, com os pilares e paredes do prédio devidamente assinalados.
J) Houve uma altura que os Réus ocuparam a garagem individual de que eram donos com mobílias, caixotes de brinquedos e objectos diversos.
L) Os AA adquiriram um veiculo de matricula ..-..-ZD marca Chrisler – bastante maior que o Megane que tinham tido.
M) Nas plantas referidas em F) a garagem individual tinha 8,6 metros de comprimento e 3,30 metros de largura, dimensões essas que hoje apresenta e suficientes para lá caber o veículo familiar que tinham e o que estavam em vista de adquirir e vieram a adquirir.
O) Em Novembro de 2004, quinze dias antes de começarem a residir no prédio, os AA transportaram alguns móveis e utensílios para serem guardados na garagem fechada da sua fracção.
P) A R. criou um aparcamento adicional em relação à planta que originalmente rubricou com os AA. e consta, como anexo, do contrato promessa, através da subdivisão de um existente originalmente.
Q) Nessa altura os AA. já tinham dado de sinal à ré a quantia de € 119.400,00.
R) Em Dezembro de 2004 e Janeiro de 2005, dado no prédio estar a residir apenas mais um vizinho, cujo lugar de garagem era do lado oposto, o veículo familiar foi estacionado provisoriamente na zona de circulação que dava acesso a E2.
S) Posteriormente a R. permitiu a ocupação da fracção G ao filho de um outro condómino (seu amigo), o qual não residia no prédio.
Da Base Instrutória provou-se ainda que:
- Os AA, como a Ré sabe, e sempre soube, nunca aceitariam o preço estipulado sem as vantagens de comodidade que lhe conferia a parte destinada a garagem individual e a lugar de aparcamento.
- Os AA. têm filhos pequenos, sendo para eles fundamental, como a Ré sabe e sempre soube, acautelar o estado de saúde deles, evitando as diferenças de temperatura que ocorrem em estacionamento automóvel externo ao edifício dos autos, designadamente o frio da noite e da manhã.
- Os AA, também como a Ré desde sempre soube, têm de movimentar os aludidos filhos em entradas e saídas, seja para as aludidas escolas, seja para deslocações a familiares e amigos, com eventuais regressos, já com pijama vestido, ou para tratamento de saúde, em hospitais, centros de saúde ou consultas médicas, com ou sem emergência.
- O aludido utilitário só com muito esforço e múltiplas manobras consegue estacionar-se no lugar de aparcamento.
- O referido veículo familiar, face às dimensões, não cabe no aludido lugar de estacionamento e não consegue aceder à garagem individual, que lhe estava destinada, por ausência de espaço físico de circulação na referida cave.
- Considerando o reduzido espaço de circulação para aceder à garagem individual e a largura disponível para entrada, só um pequeno veículo utilitário, com manobras muito cuidadas, pode entrar no referido espaço fechado.
- Os AA estacionam esse veículo familiar em local externo ao prédio dos autos sem beneficiarem do conforto que almejaram com a aquisição da fracção em causa.
- Quando os Autores iniciaram negociações com a Ré com vista a celebração do Contrato - promessa de Compra e Venda da fracção autónoma em causa o prédio de que a mesma faz parte estava praticamente concluído na arte de pedreiro.
- Os AA tiveram possibilidade, antes da outorga do contrato-promessa, de inspeccionar devidamente os espaços de garagem individual e do lugar de estacionamento que ficariam afectos ao uso da fracção autónoma que tencionavam comprar e que viriam efectivamente a adquirir.
- Tendo até sido os Autores que escolheram tais garagem e lugar de estacionamento de entre todas as garagens e lugares de estacionamento existentes no prédio.
- Os Autores, ainda antes uns meses de terem celebrado a escritura de compra e venda da fracção autónoma à Ré, por mero favor desta, foram residir para tal fracção.
- Considerando o reduzido espaço de circulação para aceder à garagem individual e a largura disponível para entrada, só um pequeno veículo utilitário, com manobras muito cuidadas, pode entrar no referido espaço fechado.
- A colocação de um portão de elevação para encerrar o espaço da garagem individual implicou a colocação de calhas de que redundou a redução em cerca de 60 cm., pelo menos, da largura da entrada.
- Para pagamento de grande parte do sinal referido em Q) os AA tinham recorrido a financiamento bancário, facto do conhecimento da R.
- E tinham já vendido a sua residência anterior com a obrigação de entrega no prazo de 15 dias.
- Em 30 de Novembro de 2004 os AA. já não possuíam a monovolume Renault …, a qual tinha sido vendida no decurso desse mesmo mês de Novembro, tendo já adquirido a monovolume Chrysler.
- Por algum tempo, a ré permitiu aos AA. estacionarem um veículo no espaço de garagem correspondente à fracção G.
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Da venda defeituosa da fracção:Como é por todos sabido, a compra e venda, tipo contratual previsto no art. 874º do Código Civil, tem como efeitos essenciais (art. 879º) a transmissão da propriedade da coisa ou da titularidade do direito; a obrigação de entregar a coisa; e a obrigação de pagar o preço.
No caso vertente, importa que se considere a obrigação que para o vendedor surge de entregar a coisa.
O devedor apenas cumpre a sua obrigação quando realiza, pontualmente, a prestação a que está vinculado (art. 406º/1), o que significa, na expressão de Antunes Varela (Das Obrigações em Geral, II, 5.ª ed., Coimbra, 1992, p. 14 – 15), que “o cumprimento deve coincidir, ponto por ponto, em toda a linha, com a prestação a que o devedor se encontra adstrito”.
Assim, não basta que o vendedor entregue a coisa ao comprador; ele deve entregar a coisa em conformidade com o previsto no contrato, só assim cumprindo o programa de aproveitamento das utilidades que o comprador fez antes de adquirir o bem.
È nesta apresentação do instituto da compra e venda que surge o regime jurídico da venda de bens defeituosos, aplicável aos casos em que a coisa entregue não satisfaz, pelas suas qualidades, o interesse que moveu o comprador a contratar.
Preceitua o art. 913º nº1 do CC que “se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedentes, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes”.
A remissão operada para a venda de bens onerados, em que se estabelece a possibilidade de o comprador anular o contrato por erro ou dolo, desde que no caso se verifiquem os requisitos legais da anulabilidade (art. 905º), leva a que a doutrina tradicional integre a matéria dos defeitos da coisa no instituto geral do erro.
Neste sentido, escreveu Inocêncio Galvão Telles, em estudo preparatório do Código Civil vigente (Contratos Civis – Exposição de Motivos, na RFDUL, ano IX (1953), p. 161), que “não haveria motivo para excluir aqui o regime jurídico geral sobre esses vícios da vontade”, acrescentando que “os vícios da coisa, como os do direito, e à semelhança do legislado no actual Código (art. 1582º) - Código Civil de 1867-, não constituem, segundo o projecto, fundamento autónomo de anulação: integram-se no regime jurídico do erro e do dolo”.
No entanto, como a mais recente doutrina tem demonstrado, o regime do erro mostra-se impotente para explicar alguns dos direitos que, em caso de entrega de coisa defeituosa, assistem ao comprador, designadamente os de obter a redução do preço, a reparação ou a substituição da coisa, nos termos previstos no art. 914º, em que, ao invés de se destruir o contrato, com eficácia “ex tunc”, se está a fazer actuar o mesmo, em termos que permitem o equilíbrio das prestações (no caso da redução do preço) ou a satisfação integral do interesse do comprador (no caso da reparação ou da substituição da coisa).
É que, como nota Baptista Machado (Acordo Negocial e Erro na Venda de Coisas Defeituosas, em Obra Dispersa, Braga, 1991, p. 35: BMJ 215), “tais direitos do comprador pressupõem uma base negocial – pressupõem, isto é, têm o seu fundamento no próprio contrato (no conteúdo deste) e, portanto, hão-de ser concebidos como efeitos jurídico-negociais”.
Atentemos no que escreve Pedro Romano Martinez (Cumprimento Defeituoso – Em especial na compra e venda e na empreitada, Coimbra, 1994, ps. 293 – 294): “… Os deveres de eliminar os defeitos e de substituir a coisa são estranhos ao regime do erro e não podem estar na dependência dos requisitos deste. “A actio quanti minoris não encontra a sua fundamentação no erro (…) Trata-se (…) de uma adaptação do preço à coisa prestada e não de uma redução do negócio. Nas situações referidas, os direitos conferidos ao comprador são uma consequência directa do não cumprimento dos deveres da contraparte, sendo a referência ao erro desnecessária. De facto, o comprador que exige qualquer dos direitos referidos (…) não tem de provar o seu erro, nem a essencialidade do mesmo, nem que o vendedor conhecia ou não devia ignorar a situação. Basta provar a existência do defeito para lhe ser conferida a pretensão mais apropriada, perante a vicissitude”.
Perante isto, concordamos com Manuel Carneiro da Frada (Erro e incumprimento na não-conformidade da coisa com o interesse do comprador, em O Direito, ano 121 (1989), t. 3, p. 463), quando afirma que “o critério que permite distinguir as situações de erro das situações de incumprimento é o da adequação do negócio efectivamente celebrado entre comprador e vendedor à vontade que aquele quis manifestar em ordem à prossecução do seu interesse.
Se o negócio tem um conteúdo correspondente à vontade que o comprador quis emitir, então a sua correcta execução permitirá a satisfação do interesse que o comprador teve em vista ao contratar (compra de uma coisa com determinados préstimos); quando a coisa efectivamente entregue é inidónea à satisfação dos interesses do comprador, o problema é de incorrecta execução do acordado, isto é, incumprimento.
Ao invés, quando o negócio, no seu conteúdo objectivamente válido, não corresponde ao interesse que o comprador quis prosseguir (compra de uma coisa com certas qualidades), está claro que a sua execução nunca permitirá a satisfação desse interesse; neste caso, o negócio celebrado pelo comprador é, sem dúvida, inidóneo à prossecução do seu interesse e o problema é de erro.
Erro e negócio são, assim, “distintos e irredutíveis entre si”, para usarmos a expressão de Manuel Carneiro da Frada (ibidem, p. 464): “se o contrato vale com o sentido que foi efectivamente querido pelo comprador (…) seria um contra-senso conceder ao comprador um direito de anulação por erro, isto é, por o contrato não corresponder à sua vontade real, pois que ele corresponde de facto a essa vontade”.
Daqui retiramos que, na definição dos direitos do comprador perante a falta de conformidade da coisa entregue, há que fazer uma distinção prévia entre os casos em que o negócio, objectivamente considerado, se mostra idóneo à satisfação dos interesses do comprador e os casos em que o comprador, ao emitir a sua declaração negocial, agiu com base numa errada representação da realidade, designadamente no que tange às qualidades da coisa. Nos primeiros está-se perante uma hipótese de deficiente cumprimento da obrigação de entrega, à qual devem ser aplicadas as normas gerais e especiais da responsabilidade contratual; na 2.ª, perante uma situação de erro, que deve ser regulada pelas normas próprias deste instituto, com as especialidades previstas a propósito do tipo contratual em causa.
Essa distinção, como facilmente se intui, é consequência da resposta que entendemos dever ser dada à questão de saber se o objecto do acordo negocial inclui as qualidades da coisa.
No caso de venda de coisa genérica, como decorre do disposto no art. 918º, a vontade negocial vai dirigida à obtenção de uma coisa com as qualidades médias que caracterizam as coisas do género a que ela pertence (a propósito, cf. Manuel Carneiro da Frada, ob. cit., p. 472, Calvão da Silva, Compra e Venda de Coisas Defeituosas – Conformidade e Segurança, Coimbra, 2001, p. 51, e Menezes Cordeiro, Violação Positiva do Contrato, em Estudos de Direito Civil, I, Coimbra, 1991, p. 128).
Fazendo as qualidades do género parte do conteúdo negocial, quando a coisa prestada for de qualidade inferior ou apresentar vícios que impeçam o fim para que foi adquirida, estar-se-á perante uma situação de imperfeita execução do conteúdo negocial; a coisa prestada não está conforme à coisa devida.
Neste sentido, escreve Antunes Varela (Cumprimento imperfeito do contrato de compra e venda, parecer publicado na CJ, XII (1987), t. 4, p. 30) que “é precisamente no âmbito da venda de coisa genérica (…) que abundam os casos em que a venda de coisa defeituosa pode constituir simultaneamente um caso de cumprimento defeituoso da obrigação (ou de falta qualitativa de cumprimento da obrigação)”.
Conforme decorre do disposto no art. 916º/1 do Código Civil, são considerados defeitos os vícios que excluam ou reduzam o valor da coisa, ou a sua aptidão para o uso ordinário ou previsto no contrato, e as desconformidades com o que foi convencionado.
Assim, considerado o regime geral, os vícios são anomalias objectivas da coisa, traduzindo-se em estados patológicos desta, independentemente das características convencionadas.
Para relevarem, têm de provocar uma exclusão ou redução do valor da coisa, aferido não pelas expectativas do comprador, mas sim pelo seu valor normal de mercado, ou da sua aptidão para o uso ordinário ou previsto no contrato.
A exclusão ou redução da aptidão da coisa, relativamente ao fim ou uso a que se destina, reporta-se a uma utilização satisfatória, num padrão de normalidade, ou a uma especial finalidade visada pelo comprador, caso esta esteja explícita ou implicitamente contida nos termos contratuais. Neste último caso, estamos perante a introdução excepcional de um elemento subjectivo na definição de vício, sendo este encarado de um ponto de vista funcional.
Se do contrato não resultar qualquer finalidade específica, valerá a função habitual da coisa; se dele resultar que aquela se destina a uma especial finalidade, é esta em relação à qual terá de ser aferida a adequação da obra, não relevando a sua função típica se esta foi expressa ou implicitamente excluída da previsão contratual.
Irrelevante será a inadequação da coisa a uma finalidade subjectiva do comprador que não foi incluída, expressa ou tacitamente, na previsão contratual.
Quer o valor normal, quer o uso ordinário da coisa, devem ser encontrados através do funcionamento de juízos de experiência. O valor normal é o valor comum das coisas indicado pelas regras do mercado, e o uso ordinário é o seu fim típico, definido pela função que, no ambiente económico-social, é reconhecida ao bem.
As desconformidades traduzem-se em desvios relativamente às características da coisa que foram, expressa ou tacitamente, convencionadas entre o vendedor e o comprador, independentemente de qualquer exclusão ou redução do seu valor, ou da adequação do fim a que se destina, sendo certo que podem coincidir as situações de vício com as de desconformidade.
Como bem anota Calvão da Silva (Compra e Venda de Coisas Defeituosas, Conformidade e Segurança, Almedina, Coimbra, Setembro de 2002, p. 41), a lei privilegia a idoneidade do bem para a função a que se destina, ciente de que o importante é a aptidão da coisa, a utilidade que o adquirente dela espera.
Donde a noção funcional: vício que desvaloriza a coisa ou impede a realização do fim a que se destina; falta das qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização do fim a que se destina.
Nesta medida, diz-se defeituosa a coisa imprópria para o uso concreto a que é destinada contratualmente – função negocial concreta programada pelas partes – ou para a função normal das coisas da mesma categoria ou tipo, se do contrato não resultar o fim a que se destina.
Nas características convencionadas, incluem-se todas aquelas qualidades da coisa que o vendedor assegurou, quer no momento da realização do contrato, perante a contraparte, quer aquelas que anteriormente publicitou por qualquer meio e que foram do conhecimento do comprador, desde que estas últimas reúnam os requisitos necessários à sua eficácia como declarações negociais tácitas e não tenham sido afastadas no texto contratual.
De referir que, como a existência do defeito é um facto constitutivo dos direitos atribuídos ao comprador, nos termos do artigo 342º, n.º 1 do Código Civil, cabe a este a respectiva prova. Assim, se o defeito é da coisa prestada, aquele que a recebeu terá de provar a desconformidade, sendo que não basta provar a existência do defeito. Aquele que o invoca tem igualmente de demonstrar a sua gravidade, de molde a afectar o uso ou a acarretar uma desvalorização da coisa. De todo o modo, a prova da inaptidão, bem como da perda de valor, está na dependência da pretensão do credor.
Contudo, sobre o credor não impende o ónus de provar as causas do defeito (V.g., Acórdão do STJ de 12/12/1978, BMJ n.º 282 (1979), p. 172 e ss). As pretensões são válidas ainda que os motivos do aparecimento do defeito sejam desconhecidos.
Por outro lado, por parte do vendedor cabe a prova dos factos impeditivos da sua responsabilidade, cabendo-lhe demonstrar, nomeadamente, que o aparecimento do defeito se ficou a dever a culpa do lesado, designadamente a má utilização que este tenha feito do bem.
A prova de que o defeito é insignificante pode afastar também qualquer das pretensões da contraparte ou, ao menos, as mais dramáticas, como sejam a substituição e a resolução.
Também impende sobre o vendedor a demonstração de que o defeito era aparente, conhecido da contraparte ou posterior à data da entrega.
O vendedor pode, finalmente, afastar a responsabilidade derivada do cumprimento defeituoso se fizer a prova da existência de uma causa estranha que tenha estado na origem do defeito e, bem assim, por força do disposto nos artigos 914º e 915º, afastar a sua responsabilidade, com respeito aos direitos de lhe ser exigido a reparação ou substituição da coisa, bem como o pagamento de uma indemnização, se conseguir provar que desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece (cfr. Acórdão da Relação de Lisboa de 06/12/1988, CJ, XIII (1988), tomo V, p. 114 e ss.).
Os factos constitutivos dos direitos atribuídos ao comprador em caso de cumprimento defeituoso, para além dos pressupostos gerais da responsabilidade contratual, designadamente o nexo causal entre o defeito e o dano, são, assim, a existência de um defeito e a respectiva denúncia.
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Reportando-nos agora ao caso dos autos, vemos que os A.A. configuram a relação material controvertida como um caso de cumprimento defeituoso do contrato, excluindo daquela relação qualquer situação de erro na formação da sua vontade.De facto, os A.A. intentaram a presente acção contra a ré, invocando que compraram àquela uma fracção de um prédio urbano, dela fazendo parte uma garagem individual e um lugar de aparcamento na cave, a qual não tem as características adequadas a cumprir a função que lhe é destinada, nomeadamente as partes da fracção destinadas a aparcamento, cuja ausência determina a redução do respectivo valor.
Se atentarmos no teor do contrato de compra e venda celebrado pelas partes, concluímos que os Autores quiseram comprar e a Ré quis vender a identificada fracção, incluindo no objecto negocial determinadas qualidades da coisa – uma garagem individual e um lugar de aparcamento no espaço colectivo destinado aos restantes condóminos.Com a presente acção pretendem os recorrentes a redução do preço do negócio, alegando vício da coisa vendida, ao nível dos lugares de aparcamento, que por falta de espaço destinado às respectivas manobras, desvaloriza a fracção e impede a realização do fim a que a mesma é destinada.
Nos termos do artº 913º do C. Civil, “1. Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes.
Nos termos do artº 911º nº 1 (ex vi do artº 913º) “se as circunstâncias mostrarem que (…) o comprador teria igualmente adquirido os bens, mas por preço inferior, apenas lhe caberá o direito à redução do preço, de harmonia com a desvalorização…”
Nos termos do artº 913º será defeito qualquer elemento que, não sendo uma característica prevista e/ou natural da coisa vendida, a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou represente a ausência das qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim.
Será ainda defeito a falta de uma qualidade que seja essencial ao fim a que o bem vendido se destina, ainda que essa qualidade não tivesse sido assegurada pelo vendedor.
Importará, então, verificar a existência dos defeitos da fracção, alegados pelos A.A., e, sendo caso disso, os direitos que lhes assistem, por essa razão.
Relevante a este propósito é o facto de o bem vendido ser uma fracção autónoma de um prédio urbano, composta pelo 3º e 4º andares do edifício e por uma garagem individual e um lugar de aparcamento, na cave.
Constata-se, em primeiro lugar, que estes dois espaços na cave não são de per si fracções autónomas passíveis de negócios independentes, mas antes elementos integrantes de uma fracção autónoma que os compreende, tendo o preço da fracção sido fixado de forma a englobar aqueles dois espaços.
Depois, interessa ter presente o que se apurou a respeito dessa garagem individual e desse lugar de aparcamento:
A aquisição da fracção pelos A.A. foi motivada, como é e sempre foi do conhecimento da Ré, na instalação do seu agregado familiar, para aí centrarem a sua economia doméstica.
Acresce que a Ré tinha conhecimento que os AA tinham, à data do contrato-promessa, um veículo familiar, um monovolume, e um utilitário de pequenas dimensões.
Além disso, os AA. têm filhos pequenos, sendo para eles fundamental, como a Ré sabe e sempre soube, acautelar o estado de saúde deles, evitando as diferenças de temperatura que ocorrem em estacionamento automóvel externo ao edifício dos autos, designadamente o frio da noite e da manhã.
Por outro lado, os AA, também como a Ré desde sempre soube, têm de movimentar os aludidos filhos em entradas e saídas, seja para as aludidas escolas, seja para deslocações a familiares e amigos, com eventuais regressos, já com pijama vestido, ou para tratamento de saúde, em hospitais, centros de saúde ou consultas médicas, com ou sem emergência.
Foi, assim, a pensar na comodidade da família que os A.A. adquiriam à ré, não só a fracção habitacional, mas também os dois lugares de aparcamento na cave do edifício, constituídos por uma garagem individual e por um lugar de aparcamento no espaço colectivo.
Começando pelo espaço interior da garagem individual, ele é suficiente para o aparcamento do veículo familiar.
De facto, nas plantas, a garagem individual tinha 8,6 metros de comprimento e 3,30 metros de largura, dimensões essas que hoje apresenta e que são suficientes para lá caber o veículo familiar que os A.A. tinham e o que estavam em vista de adquirir e vieram a adquirir entretanto.
Acontece que o referido veículo não consegue aceder à garagem individual, que lhe estava destinada, por ausência de espaço físico de circulação na referida cave.
Além disso, face às suas dimensões, não cabe no lugar de estacionamento.
Considerando o reduzido espaço de circulação para aceder à garagem individual e a largura disponível para a entrada, só um pequeno veículo utilitário, com manobras muito cuidadas, pode entrar no referido espaço fechado.
Assim, os AA estacionam esse veículo familiar em local externo ao prédio dos autos, sem beneficiarem do conforto que almejaram com a aquisição da fracção em causa.
No que respeita ao lugar de aparcamento, só com muito esforço e múltiplas manobras consegue estacionar-se nele o veículo utilitário dos A.A.
Resulta assim do exposto que os A.A. não conseguem aceder à garagem individual que adquiriram à ré, com a sua viatura familiar, por falta de espaço de circulação na cave para aceder àquela garagem, nem conseguem estacionar tal viatura no lugar de aparcamento, no qual, só com muito esforço e muitas manobras conseguem estacionar o seu veículo utilitário.
Ou seja, existe falta de espaço de circulação na cave do prédio para os A.A. poderem aceder com as suas viaturas aos lugares que lhes foram destinados.
Perante a matéria de facto provada, não temos dúvidas em afirmar que a fracção adquirida pelos A.A., na parte relacionada com o aparcamento, sofre de vício que a desvaloriza e impede a realização do fim a que é destinada, sendo, por isso, defeituosa.
Trata-se de defeito da coisa, objectivamente considerada: era esperado para qualquer comprador e respectiva família poder aceder com as suas viaturas – uma familiar e outra utilitária – aos lugares de aparcamento que adquiriu especialmente para aquele fim, seja à garagem individual, seja ao lugar de aparcamento.
As garagens, enquanto bens de natureza genérica, servem para aparcar viaturas com as dimensões normais, sendo irrelevante que os compradores escolham antecipadamente os lugares de aparcamento ou que os vão medir previamente.
Aliás, não está em causa, nos autos, nem as dimensões dos lugares de garagem adquiridos pelos A.A. nem a sua localização (que eles terão tido a oportunidade de escolher); o que está em causa é o reduzido espaço de circulação na cave para aceder à garagem individual e ao lugar de aparcamento. Os A.A., por falta daquele espaço, não conseguem aceder aos lugares de aparcamento que adquiriram.
Também não se trata aqui, nem ninguém o reivindica, de lugares amplos onde se possa fazer as manobras com total à vontade. Isso seria utópico num espaço que vale muito dinheiro, onde seria um desperdício converter lugares de aparcamento, muito caros, em espaço livre, do condomínio, apenas para fazer manobras.
Do que se trata é de um espaço razoável, necessário para entrar e sair com facilidade; de um espaço onde um condutor normal, mediano (sem ser um perito na condução), o vulgar homem médio, possa manobrar o seu carro com relativa facilidade.
Ora, no caso dos autos, o que ficou provado foi que os A.A. que já eram possuidores de uma viatura familiar, porque tinham uma família para transportar, não conseguem aceder à garagem individual que compraram para esse fim, por falta de espaço no exterior dessa garagem para efectuar a manobra de recolha da viatura.
Concluímos assim do exposto que a venda da fracção na qual se inclui os lugares de aparcamento na cave é uma venda de um bem defeituoso, por padecer de um vício que a desvaloriza e por não ter as qualidades necessárias a que o bem se destina (as garagens não permitem estacionar nelas os veículos dos A.A.).
Lograram assim os A.A. provar, na qualidade de compradores, os defeitos da coisa comprada e não logrou a ré provar, nem a causa desses defeitos, nem que é alheia a tais causas.
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Da redução do negócio:Os A.A. pedem, nesta acção, em consequência da aquisição do bem defeituoso, a redução do preço do negócio, no valor de € 39.400,00, alegando que não teriam dado pela fracção o preço que deram, sem os lugares de aparcamento e as comodidades que os mesmos lugares lhes proporcionariam (artº 1º).
Como acima se deixou exposto, nos termos do artº 911º nº 1 do CC (ex vi do artº 913º) “se as circunstâncias mostrarem que (…) o comprador teria igualmente adquirido os bens, mas por preço inferior, apenas lhe caberá o direito à redução do preço, de harmonia com a desvalorização…”
Resulta do preceito legal transcrito que assiste aos A.A., adquirentes de um bem defeituoso, o direito de verem reduzido o preço do negócio.
Aliás, esse direito constitui a pretensão dos A.A., traduzida na formulação em concreto, daquele pedido.
A questão está apenas em saber qual a dimensão da redução do preço, a qual deverá ser correspondente à desvalorização da coisa defeituosa, que apesar de o ser, ficará, ainda assim, na posse do comprador.
Reportando-nos ao caso dos autos, temos como certo que no valor da fracção foram contempladas a garagem individual e o lugar de aparcamento, os quais, embora fazendo parte da fracção, têm necessariamente um valor autónomo, que acresce ao valor daquela.
Ora, considerando que tais lugares não têm as utilidades que lhes são próprias, considerando o fim a que são destinadas, temos de concluir que a fracção que as integra sofreu uma diminuição de valor, embora, de acordo com a factualidade provada, não foi a que foi indicada pelos A.A., de 39.400€.
Reclamam os A.A. da ré uma redução do preço do imóvel de 39.400,00, alegando que sem a comodidade dos lugares de aparcamento, a fracção não vale mais do que 300.000,00.
E de facto, lograram os A.A. provar que só aceitaram pagar o preço fixado (339.400,00) por anteverem uma utilidade para os seus lugares na cave que deles não vêm a extrair.
Não provaram, no entanto, que a fracção adquirida não vale os 339.400€ contratados, mas apenas 300.000€ (artºs 4º e 5º).
Isso significa que não ficou apurado o valor exacto da fracção pelo qual os A.A. a teriam adquirido, caso antevissem a situação presente: que não iriam aceder à garagem individual com o se veículo familiar e que só com muito esforço acedem ao lugar de aparcamento com uma viatura utilitária.
Ficou provado que não pagariam 339.400€, mas não ficou provado que apenas pagariam 300.000. Ou seja, ficou provado que os A.A. pagariam pela fracção um valor intermédio, situado entre os € 300.000,00 e os € 339.400,00.
Qual seja essa desvalorização, e na falta de elementos para a determinar, relega-se o seu apuramento para liquidação posterior.
Conclui-se assim do exposto que assiste aos A.A. o direito de redução do preço do negócio, atentos os defeitos de que padece a fracção adquirida à ré, redução essa cujo valor, por falta de elementos, será apurada em sede de liquidação posterior.
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DECISÃO:Pelo exposto, julga-se procedente a Apelação e revoga-se a decisão recorrida, concedendo-se aos A.A. o direito de redução do preço do negócio, em montante a determinar em liquidação posterior.
Custas (da Apelação) pela recorrida.
Porto, 16.2.2012.
Maria Amália Pereira dos Santos Rocha
Fernando Manuel Pinto de Almeida
Trajano A. Seabra Teles de Menezes e Melo