| 10487/23.8T8PRT.P1 |  |
NOTIFICAÇÃO PARA CUMPRIMENTO
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
MORA
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
II - A execução específica da obrigação de contratar prevista no art. 830.º, n.º 1, do CC, tem lugar quando não há incumprimento definitivo, mas simples mora, enquanto que a possibilidade de exigência do sinal (singelo ou dobrado) consagrada no art. 442.º, n.º 2, do CC, somente é possível numa situação de incumprimento definitivo.
III - Mas verificando-se que o autor, apesar da categórica declaração de recusa da ré, mantém o interesse na sua prestação, isso é o suficiente para não lhe negar o direito à execução específica com aquele fundamento.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
Sumário:
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AA e BB, com passaporte emitido pela República Federativa do Brasil e residentes nesse país, propuseram contra A... LDA, todos com os sinais dos autos, acção com processo comum, pedindo a condenação da ré a:
- ver proferida sentença que produza os legais efeitos da declaração de venda omitida pela ré, declarando transferido para os autores, por compra, o imóvel identificado no documento n.º 1 da petição (incluindo os lugares de garagem e arrumos).
- Com vista à consignação em depósito do remanescente do preço convencionado, no montante de €312.000,00 (trezentos e doze mil euros), requerem que seja fixado prazo para o efeito.
- ser a ré condenada a pagar aos AA. o valor de €7.500,00 a título de danos não patrimoniais e de €1.598,43, acrescidos de juros de mora à. taxa civil legalmente aplicável, até integral e efectivo pagamento.
Alegam para tanto, em resumo, que em 06.01.2021, a R. prometeu vender aos AA. e estes prometeram comprar-lhe o prédio urbano identificado nos autos, pelo preço de €390.000,00, tendo ficado convencionado que o contrato seria válido até 31 de Julho de 2021, podendo, nessa data e considerando não haver neste prazo “condições habituais de habitabilidade”, as partes optar por uma de duas hipóteses a compra e venda prometida pela Ré se realizaria até 30 dias depois de obtida a Licença de Habitabilidade, mais se encontrando a Ré expressamente vinculada a indicar o dia, a hora e o local da escritura com antecedência de, pelo menos, 15 dias úteis, através de carta registada com aviso de recepção, e a fornecer todos os documentos com essa mesma comunicação. Aquando da realização do contrato foi entregue a quantia de €78.000,00, sendo os restantes €312.000,00 a ser pagos no acto da realização do contrato prometido. Ocorreu tradição da fracção em 11 de Setembro de 2021. A licença de habitabilidade foi emitida em 7 de Novembro de 2022. Em Fevereiro de 2023, o gerente da Ré dirigiu-se ao imóvel, nele tendo sido recebido, passando a acusar os AA. de incumprimento por ter remetido para o endereço anterior da procuradora carta registada com notificação para a realização da escritura e afirmando que a mesma não a tinha ido levantar junto dos correios. A Ré recusa-se à celebração do contrato, tendo sido cortado o acesso à água e à electricidade aos familiares dos autores que habitam o imóvel, tendo-lhes ocasionado despesas.
Citada, a R. contestou, no essencial impugnando e dizendo que foram os Autores que incumpriram as suas obrigações A Ré elaborou e remeteu a 20.01.2023 uma carta/comunicação registada com AR. aos Autores, dando cumprimento ao determinado por contrato, com agendamento marcação da escritura, indicando o dia. hora e local para a realização da mesma. E certo que tal missiva veio devolvida mas tal facto não pode ser imputável a Ré, que remeteu nova missiva, a 08.02.2023. igualmente via postal registada e com aviso de recepção. Portanto, tais missivas, face ao clausulado do CPCV, consideram-se recebidas. ficando mercê do incumprimento daqueles, com a faculdade de resolver o contrato, que se encontra desde 14/3/2023 resolvido por incumprimento dos autores. Em reconvenção, peticiona se declare que a Ré tem direito a haver para si o montante do valor que lhe tenha sido entregue a título de sinal, de € 78.000,00, e condenação dos Autores no pagamento de € 50,00 diários, desde a data de resolução do CPCV até efectiva e regular entrega e devolução do imóvel à Ré.
Os Autores deduziram réplica, pugnando pela improcedência da reconvenção.
No saneador foi o processo julgado isento de nulidades e excepções, prosseguindo com a identificação do objecto do litígio e enunciação dos temas da prova.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença final, que julgou a acção parcialmente procedente, em consequência do que
a) Condenou a R. a ver reconhecido os legais efeitos da declaração de venda omitida pela mesma, declarando transferido para os autores, por compra, o imóvel identificado em 3) dos factos provados e constante do documento N.º 1 da petição (incluindo os lugares de garagem e arrumos).
b) Com vista à consignação em depósito do remanescente do preço convencionado, no montante de €312.000,00 (trezentos e doze mil euros), fixou o prazo de 60 (sessenta) dias após o trânsito em julgado.
c) Condenou a R. a pagar aos AA. a título de danos patrimoniais o montante de €1.598,93, acrescido de juros de mora cíveis contados desde a citação até efectivo e integral pagamento.
d) Julgando improcedente o remanescente do pedido e dele absolvendo a R. e
e) Julgando improcedente o pedido reconvencional e dele absolvendo os AA./reconvindos.
Inconformada com o assim decidido, dele interpôs a Ré recurso de apelação, formulando as seguintes conclusões:
A) A Recorrente não se conforma com a decisão proferida pelo Tribunal a quo, motivo pelo qual apresenta as presentes alegações de recurso no sentido da referida decisão ser revogada e substituída por outra que declare, desde logo, como resolvido o CPCV e em consequência o peticionado em sede de reconvenção, procedendo os pedidos formulados pela Ré, porque razão lhe assiste.
B) Não existe qualquer prova nos autos que respeite a factura ou recibo da quantia de € 141,45 ou € 149,45 peticionada pelos Autores e na qual fora condenada a Ré, sendo que o documento existente nos autos totaliza € 141,45 e não a quantia em que fora a Ré condenada;
C) De igual modo, também não existe prova nos autos de que a quantia de € 1.448,98 tenha sido suportada, paga, liquidada por quem quer que seja, mormente pelos Autores;
D) Razões pelas quais não cabe, por não poder, à Ré restituir tais quantias aos Autores; pois se não há prova do gasto, não poderá haver qualquer ressarcimento e assim caberia ao Tribunal “a quo” decidir, devendo alterar-se a decisão nesse mesmo sentido;
E) Não se provou qualquer dispêndio ou gasto nas referidas quantias, nem que os Autores as tenham suportado;
F) Contrariamente os próprios Autores no artigo 70.º da PI assim o confessam referindo que o custo fora suportado pela testemunha CC, sua irmão, pelo que se esta suportou qualquer valor; sem que se estabeleça que o tenha feito em representação dos Autores, com documentação que ateste e com prova de que aqueles pagaram tais quantias, não poderão ser ressarcidos das mesmas;
G) O que existe nos autos é um documento de aparente reserva para estadia, sem qualquer elemento identificativo de quem fez a reserva ou de quem, acaso tenha aquela sido efectivada (o que não se provou) a tenha usado;
H) Qualquer indemnização por danos patrimoniais apenas poderá ser atribuída a quem os tenha sofrido e não existe prova alguma de que os Autores os tenham sofrido;
I) O Tribunal afirma que Autores residiram no imóvel mas existe prova testemunhal cabal que prova o oposto;
J) Aliás, existe depoimento claro da irmã dos Autores no sentido de que estes nunca estiveram sequer em Portugal;
K) Quanto aos bens, mobiliário, não existe qualquer prova nos autos que relacione os bens apresentados em imagens fotográficas com os Autores;
L) Assim deverá considerar-se em decisão;
M) O Tribunal não deu, como deveria ter dado, como confessados factos que assim foram requeridos admitir, nos termos do artigo 465.º do CPC e demais de direito, por parte da Ré; o que caberá determinar nos termos da lei, com a devida consequência em conformidade e tal como peticionado;
N) A testemunha CC, procuradora dos Autores foi clara, espontânea e livre ao referir que tudo era tratado por si e só por si quanto ao CPCV, que tinha poderes plenos por força da procuração; reconhecendo claramente que bem sabia que as comunicações no âmbito do CPCV (mormente para efeitos de marcação de escritura e resolução) a si e para a sua morada deveriam ser dirigidas e que não comunicou qualquer alteração de morada e que sabia que deveria tê-lo feito;
O) Nem cuidou de garantir a reexpedição de qualquer correspondência que fosse remetida nos termos do CPCV, o que, atendendo ao facto daquela ser advogada há décadas, é ainda mais censurável; mas nunca imputável à Ré, que deu cumprimento integral ao estipulado no CPCV;
P) De tal, resulta que o tribunal “a quo” assim deveria ter considerado provado e em consequência que as missivas enviadas pela Ré deram cumprimento ao estipulado no CPCV e na lei; não sendo imputável à Ré qualquer negligência/displicência dos Autores quanto à carência de comunicação de morada distinta para comunicações ou tomada de medidas que pudessem garantir a recepção de comunicações;
Q) O Tribunal “a quo” dá como provado o envio de cartas pela Ré aos Autores e sua devolução e simultaneamente; considera que os Autores não receberam nunca nenhuma missiva registada não levantada, o que configura contradição;
R) O tribunal “a quo” deveria ter dado como provado que a escritura de compra e venda seria agendada, em exclusivo, pela Ré [conforme cláusula 3.ª alínea b)], que todas as comunicações deveria ocorrer por via de carta registada com Aviso de Recepção e realizadas para a morada das partes contratantes, indicadas no CPCV [conforme cláusula 6.ª alínea b)]; que todos os domicílios foram convencionados pelas partes (conforme cláusula 6.ª alínea c)], que todas comunicações seriam consideradas recebidas se enviadas para tais moradas, quando assinada ou no 5.º dia útil posterior ao seu envio (conforme clausula 6.ª alínea d)] e que qualquer alteração de morada apenas produziria efeitos se prévia e atempadamente comunicada por escrito à contraparte (conforme cláusula 6.ª alínea f)];
S) Em consequência, caberia ao tribunal “a quo”, ainda, dar como provado que as cartas enviadas pela Ré aos Autores cumpriram escrupulosamente o CPCV; tanto que a Ré remeteu não uma, mas duas cartas para agendamento de escritura, mais não se lhe podendo exigir, por falta de fundamento contratual ou legal;
T) E como tal, deveria e deverá considerar-se que a resolução operada pela Ré foi eficaz e produziu os seus efeitos, a 14 de Março de 2023, inviabilizando assim qualquer execução específica, como peticionaram os Autores, por falta de fundamento legal;
U) Na sequência da resolução, a Ré enviou comunicação para devolução da posse do imóvel (documento 6 junto com a contestação) comunicação essa que advém das que lhe antecedem e por força das mesmas; e em nada ferem aquelas;
V) Devendo proceder, na íntegra, porque provado, de lei e justiça, o pedido reconvencional da Ré, improcedendo os pedidos dos Autores;
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Os AA. apresentaram contra-alegações, sustentando a improcedência do recurso.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações, conforme o estabelecido nos artigos 635º, nº 3 e 639º, nºs 1 e 3, ambos do Código de Processo Civil (CPC), são as seguintes as questões a decidir nos autos:
- Se deve alterada a decisão recorrida sobre matéria de facto .
- Saber se são devidas aos AA. as quantias atribuídas a título de danos patrimoniais, no montante de €1.598,93;
- Saber a qual das partes contraentes é imputável o incumprimento definitivo do contrato e, quais as consequências, designadamente, se há lugar a execução específica.
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São os seguintes os factos dados como provados e não provados pela 1ª instância:
A -Factos provados:
1) A Ré é proprietária do imóvel sito na Rua ..., ..., ..., ..., Porto - Doc. 1.
2) A Ré, além de ser proprietária do indicado imóvel, era também das restantes fracções ali localizadas.
3) Entre os AA., representados pela Dra. CC, e a Ré, foi realizado o contrato promessa que consta do Doc. 1, outorgado em 6 de Janeiro de 2021, cujo objecto está descrito na clausula primeira, em que a promitente vendedora promete vender livre de ónus e encargos aos promitentes compradores e este promete comprar uma fracção destinada a habitação, correspondente ao 4º piso frente, do imóvel referido nos considerandos do contrato (referido em 1 e 2), fracção essa com tipologia T4, da qual fazem parte dois lugares de garagem no piso cave -3 com o nº ... (...) e arrumos no piso cave -3, tudo identificado em planta da qual os promitentes compradores declaram ter pleno conhecimento, conforme doc. 1.
4) O Preço de €390.000,00 encontra-se convencionado na cláusula Segunda do referido contrato (Doc. 1), tendo, aquando da realização do mesmo, sido entregue o montante de 78.000,00€ (setenta e oito mil euros) à Ré, comprometendo-se os AA. a pagar o preço remanescente, de 312.000,00€ (trezentos e doze mil euros), no acto de realização do contrato prometido.
5) De acordo com o ponto “C” dos considerandos do Doc. 1, a Ré previa que o processo de construção ficasse concluído até Junho de 2021.
6) Mais é referido nos considerandos que “o contrato é válido até 31 de Julho de 2021, findo o qual, na eventualidade de não serem garantidas as condições habituais de habitabilidade do imóvel, será invocada a Cláusula Quinta, artº 1º do presente documento. Não obstante, poderá o presente CPCV ser prorrogado aquando da data de vencimento definida supra, mediante acordo e em termos a definir entre as partes.”, o que ocorreu.
7) Ficando, de resto, asseverado que, em todo o caso, a compra e venda prometida pela Ré se realizaria até 30 dias depois de obtida a Licença de Habitabilidade - vide cláusula terceira do Doc. 1 - sob pena de ser desde logo a Ré dada como promitente faltosa.
8) Nos termos da cláusula 3ª, b), “A marcação da escritura pública de compra e venda cabe em exclusivo à Promitente Vendedora, a qual deverá avisar os Promitentes Compradores do dia, hora e local da mesma, através de carta registada com aviso de recepção para a morada supra exarada como respeitante aos Promitentes Compradores, com a antecedência mínima de 15 dias úteis face à data indicada para a celebração do contrato definitivo, devendo com tal comunicação fornecer-se as cópias dos documentos emitidos pelas entidades competentes e necessários à fracção, nomeadamente a certidão de habitabilidade, ficha técnica, certificado energético e registo de propriedade horizontal.”
9) Como seria a residência de família dos promitentes compradores em Portugal, e por não se encontrar a promitente vendedora ainda apta à realização da escritura, acordou com representante da R. DD, e os promitentes compradores, a tradição da coisa em Junho de 2021, isto é, foi pelas partes acordado que passariam os compradores, e quem estes bem entendessem, a dispor do imóvel, lá podendo habitar.
10) O que ocorreu, aproximadamente, a 11 de Setembro de 2021 e ocorre até hoje, com a chave já entregue pelo representante da R. DD aos promitentes compradores, recebida pela sua Procuradora com poderes para o acto e Advogada à data, passaram a habitar no imóvel de modo permanente, por de outra casa não disporem em território nacional, vide contratos de serviços públicos essenciais que foram estabelecidos - doc. 2.
11) Por exclusiva responsabilidade da Ré, na medida da inexistência de infra-estruturas idóneas, a Ré comprometeu-se a fornecer a água à fracção do imóvel em causa, mediante o pagamento de uma quantia mensal de €100,00 (cem euros), tendo os AA. pagado a água e o valor da limpeza dos espaços comuns do imóvel, religiosamente, mormente entregando o pagamento a DD, enquanto colaborador/intermediário da Ré, que além do mais, ia diligenciando pelo arranjo de pequenos defeitos do imóvel - Cf. Doc. 3.
12) Quando constituído o condomínio, os AA. pagaram as respectivas quotas, sendo-lhes dirigidas as comunicações do administrador de condomínio e as referentes cobranças do valor das mesmas - Doc 4.
13) Sendo que outros moradores se encontravam no imóvel nas condições supra vertidas.
14) Mais, os AA. mobilaram todo o imóvel, tendo todos os seus pertences e bens pessoais da sua família no interior do mesmo, conforme Doc. 2.
15) A Advogada e irmã dos AA., CC, reside no imóvel em causa, de lá exercendo grande parte da sua vida profissional, em teletrabalho, com conhecimento da Ré, consigo residindo as suas filhas, de 8 e 13 anos, assim como a sua mãe e mãe dos AA., de 66 anos.
16) Entretanto, depois de constituída a propriedade horizontal, foi emitida a licença de utilização, com o n.º NUD/642097/2022/CMP, pela Câmara Municipal do Porto em 07.11.2022- Doc. 5.
17) Desde Novembro de 2021, a até a data em que foi informado de que já poderia ser efectuada escritura, foram enviadas mensagens para o Sr. DD, que sempre agiu como intermediário entre os AA. e a Ré, tendo os AA., através da sua procuradora, questionado em diversos momentos, incluindo pessoalmente no edifício, quando se realizaria a escritura (Doc. 3).
18) No dia 07 de Dezembro de 2022, DD questionou quando se poderia marcar a escritura.
19) Na medida em que os AA. se encontravam em viagem e a sua procuradora, Dra. CC, viajaria para o Brasil no dia 14 do mesmo mês indicado, esta solicitou que fosse agendada para 5 de Janeiro de 2023- Doc. 6.
20) No dia 12 de Dezembro de 2022, quer DD, quer o gerente da R., EE, deslocaram-se ao imóvel em causa e asseveraram que a escritura seria efectuada quase imediatamente, no dia 17.12.2022, no Cartório Notarial FF, sito na Av. ..., ... - Valpaços, vide doc. 6.
21) Perante esta nova informação a representante dos AA. informou DD e EE de que faria o trâmite de fechamento de câmbio para envio da remessa para quitação e que, como estava com a viagem marcada para o dia 14 desse mesmo mês (o que já lhes tinha transmitido) de manhã, tudo faria para que, logo que ficassem disponíveis os montantes nas respectivas contas, os AA. se fizessem representar por outra pessoa.
22) Mesmo assim, os AA., e a sua Advogada, tomaram as providências para que os recursos chegassem em Portugal, no valor de €312.000,00 (trezentos e doze mil) euros, isto, desde que a Ré prestasse as informações e documentos necessários.
23) A instituição de crédito dos AA., ao reavaliar o contrato promessa, com vista à disponibilização do valor da compra dos mesmos, encontrou dois problemas: o primeiro, o facto de no contrato constar cláusula que refere que o mesmo terminaria em 31 de Julho de 2021; o segundo, o facto de ter o gerente da Ré indicado como conta destinatária de parte do pagamento do preço a sua conta em nome pessoal, sendo que o contrato refere expressamente que o preço é entregue a favor da promitente vendedora, a pessoa colectiva indicada ora como Ré.
24) Os AA., na pessoa da Dra. CC, informaram DD, e, por conseguinte, EE destas questões levantadas pela entidade bancária, assim como das soluções que esta entidade propôs, a qual passava por remeter uma mera mensagem de correio electrónico, da qual constasse a informação expressa de que o contrato continuava válido, sendo o pagamento destinado à compra do imóvel que apenas não se realizou por estarem a aguardar licença, tendo a Advogada enviado a seguinte mensagem:
“Por favor preciso que elaborem um e-mail informando que somente agora será feita a quitação do apartamento, pois estávamos aguardando a licença, o banco central não liberou a remessa por conta da data do nosso contrato. Por favor envia nos dois e-mails assim como os dados da conta. Grata.” - Doc 6.
25) No entanto, foi remetido em nome da Ré apenas a seguinte mensagem de correio electrónico:
“Boa noite, Conforme solicitado passo a enviar informação:
A... Lda
...40
...
Origem ...
Valpaços
Valor: 200,000 E
Banco 1...
EE
...47
...
Origem ...
Valpaços
Valor: 112,000 E
Banco 1....
Cumprimentos”
26) No seguimento do acima aduzido, o banco central negou a operação, por entender estar perante indícios de irregularidades, com suspeita de tentativa de lavagem de dinheiro e ocultação de bens - o que foi informado à Ré - Doc. 6.
27) Após o que os AA., com conhecimento da Ré, que, por pedido efectuada através da procuradora dos AA., de remissão de documentos actualizados em Janeiro de 2023, os remeteu em 1 de Fevereiro do mesmo ano (Doc. 7) - tudo com vista à realização do contrato prometido por ambas as partes.
28) Em Fevereiro de 2023, o gerente da Ré, EE, dirigiu-se ao imóvel, nele tendo sido recebido, passando a acusar os AA. de incumprimento, dado ter remetido para o endereço anterior da procuradora carta registada com notificação para a realização da escritura e afirmando que a mesma não a tinha ido levantar junto dos correios.
29) Perante tal, os AA., em 27.03.2023, tentaram, por contactos efectuados nesse seguimento, obter resolução extrajudicial da matéria, sempre com interesse expresso na realização do contrato prometido, concedendo à R. o prazo de 8 dias para marcar a escritura, o que nunca foi respondido - Doc. 8.
30) O fornecimento de água de cada fracção era (e ainda é no momento de entrada da presente acção) controlado pela Ré.
31) A Ré efectuou o contrato prometido com vários dos outros residentes no imóvel em causa, excepto com: GG; HH; II e com os AA..
32) A todas as pessoas referenciadas foi cortado o acesso à água, pela Ré - Doc. 9 e 10.
33) Os AA. nunca receberam missiva alguma registada não levantada no anterior domicílio.
34) Por força do contrato promessa e respectiva tradição da coisa, habitavam no imóvel as quatro pessoas acima indicadas, familiares próximas dos AA., pagando estes pontualmente, através da sua Procuradora a despesa referente à água (assim como todas as outras).
35) Desde 11 de Março, pelas 17 horas, que a Ré arrancou o cano da água que permite o abastecimento da fracção em apreço e impediu o acesso à mesma pelos habitantes do imóvel.
36) Contactado DD e EE, gerente da Ré, nunca mais foi reposto o abastecimento - que sem cano não pode ser restabelecido, não podendo em todo o caso os AA. resolver a situação por ser a água de abastecimento “da obra”, controlada pela Ré, a água à qual todos os moradores ainda hoje têm acesso (nem sequer tendo ainda os novos proprietários das restantes fracções conseguido colocar contadores referentes às mesmas e contratar directamente com a Águas do Porto).
37) Aquando da propositura da acção os habitantes da fracção faziam a sua higiene em condições.
38) O sócio gerente da Ré deslocou-se ao imóvel, enquanto a procuradora se encontrava fora do país, encontrando-se apenas em casa a mãe dos AA., de 66 anos de idade, a cerca dos 17 dias do mês de maio de 2023, acompanhado de um electricista, devidamente munido de ferramentas de trabalho, dirigiu-se ao andar onde se localiza a fracção em apreço e, juntos chegados ao referido piso, terminaram o abastecimento de energia ao imóvel prometido aos AA. e desinstalaram os disjuntores, de modo a tornar impossível que fosse restabelecida essa energia Doc. 11. E testemunhas JJ e KK.
39) Contactada a empresa de fornecimento de electricidade, a mesma tentou resolver remotamente, porém, evidentemente, não foi possível - Doc. 11 - tendo, de seguida deslocado-se ao local, deslocação essa na qual também não resolveu a questão precisamente por terem sido retirados os disjuntores (vide imagens, o apartamento “trás”(apesar de estar na imagem escrito “traz”) tem todo o equipamento no devido local, o do andar dos AA. foi removido), informando a empresa que só um electricista poderia recolocar o equipamento subtraído.
40) Assim, no dia seguinte, e pagando 149,45€ (cento e quarenta e nove euros e quarenta e cinco euros), através da procuradora, os AA. contrataram electricista que se deslocou ao local e repôs os aparelhos - momento no qual o filho do gerente, LL, tentou impedir que o denominado técnico efectuasse o seu trabalho, dizendo que o mesmo não estava autorizado a fazê-lo e que se retirasse, vide doc. Sob ficha técnica ...90.
41) No dia 2 de Junho de 2023, EE, DD e outro sujeito, dirigiram-se ao andar onde se localiza o imóvel em causa, e saindo do local, a procuradora dos AA. verificou que o apartamento estava, de novo, sem acesso a energia eléctrica - estando também no local LL.
42) As familiares dos AA. relatavam-lhes que o gerente, EE, várias vezes ao dia lhes ia bater à porta desde que lhes cortou acesso à energia, o que os fazia temer pelas mesmas.
43) Face ao corte de água, energia eléctrica (todos os alimentos que tinham no congelador e frigorífico ficaram estragados), o que deixou os AA. perturbados, sempre receosos pelos seus familiares.
44) Em 2 de Junho de 2023, 17.49h, CC foi assistida no hospital - Doc. 12.
45) Tendo comunicado ao Ministério Público ter sido agredida pelo sócio-gerente da R.A, aguardando-se os ulteriores termos, vide Doc. 13 -
46) Na sequência dos factos atrás referidos os membros da família dos AA. que viviam na fracção passaram a ter insónias, falta de tranquilidade na sua vida profissional e familiar.
Da contestação/reconvenção
47) A Ré elaborou e remeteu (a 20.01.2023) uma carta/comunicação, via postal registada com AR, dirigida aos Autores, com agendamento/marcação da escritura, indicando o dia, hora e local para a realização da mesma, conforme Documento 1.
48) Tal missiva veio devolvida, conforme Documento 2.
49) A Ré remeteu nova missiva, a 08.02.2023, igualmente via postal registada e com aviso de recepção, portanto, no cumprimento do que ficara contratualmente estabelecido, livremente, pelas partes, conforme documento 3.
50) A dita carta veio igualmente devolvida (“objecto não reclamado”), conforme documento 4.
51) A Ré expediu uma nova missiva via postal com aviso de recepção a 06.03.2023, conforme documento 5, através da qual e por força do incumprimento dos Autores, resolve o contrato de promessa.
52) Enquanto se mantiver a ocupação do imóvel por parte de terceiros, permitida pelos Autores, vê-se a Ré impossibilitada de fruir/rentabilizar o imóvel, consubstanciando tal impossibilidade, um prejuízo de índole financeira para a Ré, desde logo por não poder proceder ao arrendamento do espaço ou à sua alienação
53) O valor de renda por m2 na cidade do Porto (a rondar os €13,80), conforme https:/www.idealista.pt/media/relatorios-preco-habitacao/arrendamento/porto/
54) Já em 2022 o valor médio de renda, por metro quadrado, na cidade do Porto ronda os € 11,00.
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55) Por força do referido em 38) e 39), foi arrendado imóvel de curta duração pela procuradora dos AA. para os menores de idade e sua mãe e no mesmo tenha despendido a quantia de €1.448,98, vide doc. 13.
B. Factos não provados:
a) Em 2 Junho de 2023 o gerente da Ré usou da sua força para subtrair o telemóvel das mãos à CC, acabando a procuradora dos AA. por ter de ser assistida no hospital por tal facto.
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A presente apelação tem como âmbito declarado no seu exórdio a reapreciação da prova gravada. Nos termos do art. 662º, n.º 1 CPC a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto:
“(…) se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.
O art. 640º CPC estabelece os ónus a cargo do recorrente que impugna a decisão da matéria de facto, nos seguintes termos:
“1. Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Constata-se que a recorrente, não precisou, e omitiu nas suas conclusões, os concretos pontos da matéria facto que pretende ver alterados. Tal modo de proceder é fundamento de rejeição do recurso sobre matéria de facto, por não cumprir as exigências impostas pela al. a) do n.º do n.º 2 do mencionado art.º 640.º (cfr. Acórdãos desta Relação de 07-01-2014, Proc.º 78/11.1TBMDB.P1, e de 04-07-2014, Proc.º 7881/10.8TBVNG.P1, ambos em dgsi.pt). Refira-se, ainda, que tendo feito referência no corpo das alegações aos pontos 10) 14); 23), 25), 31), 32), 33) e 47) a 51), todavia não explicita em que sentido devem os mesmos ser alterados (ou eliminados), ou, por qualquer meio, qual a decisão que deve ser proferida quanto às questões de facto que impugna, como exige a alínea c) do n.º 1 do art.º 640.º do CPC. Impõe-se, por isso, manter inalterada toda a factualidade enunciada na sentença recorrida.
No tocante à quantia de € 149,45, reclamada pelos autores nos termos dos itens 51.º a 53.º e 69.º da p.i., correspondente a serviços realizados pelo electricista, por terem sido privados de electricidade no imóvel objecto do CPCV e de traditio, levada ao facto 40) considerado provado, trata-se de facto para o qual a lei não exige documento de qualquer natureza, não se encontrando sujeito a forma legal. Assim, a circunstância de não se encontrar nos autos factura ou recibo de tal quantia € 149,45 não impede que o tribunal a considere provada, e condene no respectivo valor, desde que se revele adequado ao contexto e resulte de outros meios de prova, cuja reapreciação foi já rejeitada supra, não importando agora fazer. Em qualquer caso, não foi violada qualquer regra ou princípio geral de direito probatório material.
Relativamente à quantia de € 1.448,98, que a sentença fixou por força de os familiares dos AA. terem sido obrigados a hospedar-se fora da fracção por causa da conduta da R, ter cortado a água e a luz, em matéria de cálculo da indemnização do prejuízo indemnizável, rege o n.º 2 do art. 566º do C. Civil, que consagra a teoria da diferença, segundo a qual, o montante da indemnização se deve medir pela "diferença entre a situação patrimonial do lesado, na data mais recente que puder ser atendida pelo tribunal, e a que teria nessa data se não existissem danos". Dispondo o n.º 3 do aludido normativo que se não puder ser averiguado o valor exacto dos danos, o tribunal jugará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados. Da factualidade provada resulta que autores usavam a fracção autónoma objecto do CPCV para proporcionar alojamento e habitação a familiares, e que os mesmos foram perturbados no gozo da mesma, que lhes assistia. Nesse contexto, demonstrando-se que esses familiares necessitaram de realojamento provisório por via da actuação da ré, é irrelevante que o custo desse realojamento tenha sido suportado pelos familiares ou pelos próprios autores. Releva apenas que tal custo efectivamente existiu, como as circunstâncias do caso assim o impunham, sendo adequado o valor constante do documento de reserva de estadia junto pelos autores. Cabendo-lhes, por isso, ser ressarcidos pelo respectivo valor, como bem considerou a sentença recorrida.
Cabe agora indagar se as cartas enviadas pela recorrente aos Autores cumpriram as obrigações do contrato-promessa de compra e venda (CPCV), devendo considerar-se, como sustenta, que a resolução que por via delas a recorrente operou foi eficaz e produziu os seus efeitos a 14 de Março de 2023, inviabilizando a execução específica, tal como decidido pela 1.ª instância.
Nenhuma controvérsia se coloca quanto à qualificação jurídica da figura contratual em apreço, que consubstancia um contrato-promessa de compra e venda. O contrato-promessa, de acordo com o disposto no art. 410º, n.º 1 do CC, é a convenção pela qual as partes, ou apenas uma delas, se obrigam a celebrar um determinado contrato (cfr. Abel Delgado, Do Contrato-Promessa, pág. 14). Através do contrato-promessa as partes manifestam a vontade de celebrar, no futuro, um determinado contrato. Ao contrato promessa são aplicáveis as disposições legais que seriam de aplicar ao contrato prometido; apenas se excepcionando as relativas à forma exigida e aquelas que pela sua razão de ser não devam ser consideradas extensivas ao contrato-promessa (n.º 1 do art. 410º do C. Civil).
Nele a R., como promitente-vendedora, comprometeu-se a vender aos AA., que a prometeram comprar, a fracção autónoma a habitação, correspondente ao 4º piso frente, do imóvel sito na Rua ..., ..., ..., ..., Porto, pelo preço de €390.000,00 sendo o preço remanescente, de €312.000,00 a pagar no acto de realização do contrato prometido. A recorrente. imputa aos AA. responsabilidade pelo incumprimento definitivo do contrato, porquanto, nos termos do CPCV, a escritura de compra e venda seria agendada, em exclusivo, pela Ré, conforme cláusula 3.ª alínea b); todas as comunicações deveriam ocorrer por via de carta registada com aviso de recepção e realizadas para a morada das partes contratantes, indicadas no CPCV, conforme cláusula 6.ª alínea b); todos os domicílios foram convencionados pelas partes (conforme cláusula 6.ª alínea c), e todas comunicações seriam consideradas recebidas se enviadas para tais moradas, quando assinada ou no 5.º dia útil posterior ao seu envio, conforme clausula 6.ª alínea d); e que qualquer alteração de morada apenas produziria efeitos se prévia e atempadamente comunicada por escrito à contraparte, conforme cláusula 6.ª alínea f); assim, as cartas enviadas pela Ré aos Autores cumpriram escrupulosamente o CPCV; tanto que a Ré remeteu não uma, mas duas cartas para agendamento de escritura, mais não se lhe podendo exigir, por falta de fundamento contratual ou legal.
A douta sentença recorrida conclui em sentido oposto ao da recorrente, pelos seguintes fundamentos que se transcrevem:
Compulsados os aludidos documentos constata-se que os mesmos foram dirigidos para a Rua ... Esqu., Porto, quando a R./reconvinte sabia que desde 11 de Setembro de 2021 os AA., mais concretamente a representante destes, CC, vivia na fracção prometida vender, os quais foram viver para o mesmo com conhecimento e autorização da R..
Como se vê está em causa o envio pela ré e a recepção pelo autor das cartas a comunicar a data de realização da escritura e, por fim, a comunicar a resolução do contrato promessa.
A R. sabia que os AA., representados pela sua procuradora CC (veja-se que já interveio no contrato promessa nesta função) habitava a fracção prometida vender desde 11 de Setembro de 2021, tinha-se mudado para lá, inclusive mobilado a casa, a R. foi por diversas vezes instada a ir fazer reparações à fracção, mas mesmo assim envia as cartas para uma morada que sabia que a pessoa em causa já lá não vivia.
Ora, pese constar da cláusula 3ª, b), que a carta para marcação da escritura seria enviada para a morada indicada no contrato promessa celebrado em 6.01.2021, certo é que aquando do envio das cartas para marcar a escritura (20.01.2023, 08.02.2023 e 06.03.2023), e posterior resolução, a R. sabia que a representante dos AA. tinha a residência desde 11.09.2021 na fracção objecto do contrato de compra e venda e só por má fé enviou as cartas para a morada aposta nas mesmas, para assim obter o desiderato de resolução do contrato promessa.
A R./reconvinte conhecia e não podia ignorar um acto que ela própria tinha intervindo (facultado o prédio para a representante dos AA. viver), pelo que tais cartas não produziram os efeitos pretendidos de modo regular e/ou eficaz.
Serve o exposto para dizer que a interpelação efectuada pela R/reconvinte a marcar a escritura é ineficaz, não podendo proceder a resolução peticionada pela R./reconvinte.
O domicílio da Rua ..., Porto, era efectivamente o da procuradora dos autores à data da celebração do CPCV. No entanto, vem provado sob 9) e 10) que a recorrente acordou com os autores a tradição da coisa em Junho de 2021, e que nos termos acordado que passariam os compradores, e quem estes bem entendessem, a dispor do imóvel, lá podendo habitar, o que aconteceu a 11 de Setembro de 2021 e ocorre até hoje, com a chave entregue pelo representante da R. DD e recebida pela procuradora dos autores, e que os familiar destes - incluindo a mesma procuradora - passaram a habitar no imóvel de modo permanente, por de outra casa não disporem em território nacional. Vindo igualmente provado que quer DD, quer o gerente da R., EE, se deslocaram ao imóvel em causa em 12 de Dezembro de 2022 - facto 20). Ou seja, a ré conhecia o domicílio actual da representante dos autores e sabia que no domicílio da Rua ..., Porto, a mesma já não poderia receber comunicações.
A morada constante do contrato é, em regra, a válida para comunicações. O promitente comprador tem o ónus de informar a alteração, sob pena de não poder ser oposta à contraparte. Mas se o promitente vendedor tinha conhecimento efectivo, real e inequívoco, da nova morada, se a alteração foi comunicada de outra forma - e-mail, carta simples. ou contacto pessoal através de deslocação do representante do promitente vendedor à nova morada do promitente comprador, como sucedeu no caso vertente -, a notificação para cumprimento enviada para o endereço antigo deve ser considerada inválida, porquanto o promitente vendedor tem consciência, não só de que não pode chegar ao conhecimento do notificando, como ainda do domicílio em que pode chegar ao seu conhecimento.
Como é sabido, existem três modalidades de não cumprimento das obrigações: falta de cumprimento, mora e cumprimento defeituoso, este último sem relevo para o caso vertente. A falta de cumprimento ocorre quando a prestação deixou de ser efectuada no devido tempo e já não pode ser cumprida por se ter tornado impossível - artºs 801º e 802º do Código Civil. A mora ocorre quando, por causa imputável ao devedor, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no devido tempo - artº 804º, nº 2. Se a obrigação não tiver prazo certo, o devedor só fica nela constituído depois de interpelado - artº 805º. Nos termos do artº 777º do mesmo diploma, em regra, na falta de estipulação ou disposição especial da lei, o credor tem o direito de exigir a todo o tempo o cumprimento da obrigação, assim como o devedor pode a todo o tempo exonerar-se dela (nº 1). São as chamadas obrigações puras. Porém, se se tornar necessário o estabelecimento de um prazo, quer pela própria natureza da prestação, quer por virtude das circunstâncias que a determinaram, quer por força dos usos, e as partes não acordarem na sua determinação, a fixação dele é deferida ao tribunal (nº 2 do mesmo artigo).
Ora, no caso vertente, foi estabelecido um prazo máximo de cumprimento de 30 dias, a contar da data de obtenção da licença de habitabilidade, prevista para Junho de 2021, que logo foi prorrogado após tal data. Assim, não se tratava de um prazo absoluto ou essencial, em que as partes fixam uma data limite onde o cumprimento tardio não interessa ao credor (ex: comprar uma casa para habitar antes do ano lectivo) e o não cumprimento resulta em incumprimento definitivo imediato, permitindo a resolução do contrato. Tratava-se de prazo relativo, de tal sorte que se a data passar e ainda houver interesse, o devedor está apenas em mora (atraso). No que concerne ao incumprimento definitivo, o Supremo, através do seu acórdão de 25-06-2009, Proc.º 1219/2002. S1, in www.dgsi.pt, veio evidenciar, que: “1. A mora - ou incumprimento transitório - traduz-se num mero retardamento da prestação (que, contudo, ainda é possível) e converte-se em incumprimento definitivo se incumprido o prazo suplementar razoável concedido em interpelação admonitória; 2. A interpelação admonitória deve conter, inequívoca e expressamente, a cominação de resolução por incumprimento se decorrido o prazo suplementar o renitente não cumprir; 3. O incumprimento definitivo terá de resultar de uma das inequívocas situações de facto: declaração antecipada de não cumprir; decurso de termo essencial (ou prazo fatal); verificação de condição resolutiva expressa; perda de interesse na prestação”.
Em face da matéria de facto que vem provada, carece de adesão à prova a tese de que se os AA. colocaram em situação objectiva de recusa definitiva de cumprimento. Para tal, teria a R. de fazer converter a - suposta - mora dos AA. em incumprimento definitivo. A resolução do contrato, não opera automaticamente pelo decurso do prazo, pressupondo, em primeira linha, a existência de mora, de onde o credor poder vir a obter a resolução do contrato, caso em consequência daquela perca o seu interesse na prestação, ou em que o devedor em mora não proceda à realização da prestação dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor. Assim, “é como medida complementar de justa e indispensável tutela do credor da obrigação insatisfeita que o nº 1, do artigo 808º, do C. Civil, estabelece que, tendo o credor perdido, em consequência da mora, o interesse que tinha na prestação, ou não sendo esta realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, se considera para todos os efeitos não cumprida a obrigação”. (cfr. Acórdão da Relação de Guimarães de 23-10-2014, Proc.º 700/13.5TBBRG.G1, in www,dgsi.pt).
Inversamente, tendo invocado o envio de comunicações resolutórias ineficazes, foi a ré que se colocou em situação objectiva de incumprimento definitivo, por recusa definitiva de celebrar o contrato prometido. Ora, conforme dispõe o artigo 830.º do C.Civil:
1 - Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida.
2 - Entende-se haver convenção em contrário, se existir sinal ou tiver sido fixada uma pena para o caso de não cumprimento da promessa.
3 - O direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere o n.º 3 do artigo 410.º; a requerimento do faltoso, porém, a sentença que produza os efeitos da sua declaração negocial pode ordenar a modificação do contrato nos termos do artigo 437.º, ainda que a alteração das circunstâncias seja posterior à mora.
Como se entendeu no Ac. do STJ de 07-05-2009 (Revista n.º 350/09 -6.ª Secção, sumariado in Sumários do STJ - Cível, acessíveis in pgdlisboa.pt), I -A execução específica da obrigação de contratar prevista no art. 830.º, n.º 1, do CC, apenas tem lugar quando não há incumprimento definitivo mas simples mora, enquanto que a possibilidade de exigência do sinal (singelo ou dobrado) consagrada no art. 442.º, n.º 2, do CC, somente é possível numa situação de incumprimento definitivo. (…) III - Verificando-se que o autor, apesar da categórica declaração da ré, mantém o interesse na sua prestação, isso é o suficiente para não lhe negar o direito à execução específica com aquele fundamento. Ora, a prestação da ré é ainda possível, o que só não sucederia caso tivesse entretanto transmitido a terceiro a fracção autónoma prometida vender, tratando-se de CPCV sem eficácia real.
Procede, pelo exposto, o pedido principal dos recorridos ver proferida sentença que produza os legais efeitos da declaração de venda omitida, improcedendo o pedido reconvencional de a recorrente fazer seu, a título de sinal perdido, o pagamento efectuado pelos autores.
Decisão.
Pelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, em função do que confirmam a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Porto, 13-5-2026.
João Proença
Maria da Luz Seabra
João Diogo Rodrigues - [Tem a seguinte declaração de voto do Exmo. Desembargador João Diogo Rodrigues: - "Voto a decisão, exceto quanto ao custo do realojamento, contabilizado em 1.448,98€, pois que, a meu ver, nem do doc. 13, junto com a petição inicial [único meio de prova indicado na sentença recorrida para o efeito (cfr. ponto 55 dos Factos Provados)], consta que esse custo tenha sido efectivamente suportado, nem é irrelevante saber quem é que, definitivamente, o suportou".]