Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 812/10.7TBVLG.P1 |  |
ERRO SOBRE OS MOTIVOS
ERRO SOBRE A BASE DO NEGÓCIO
INDEMNIZAÇÃO
INTERESSE CONTRATUAL NEGATIVO
INTERESSE CONTRATUAL POSITIVO
ANULAÇÃO
PRÉ-AVISO
II - Tendo havido uma falsa representação do quadro circunstancial que constituiu a base do negócio é convocado o regime jurídico do erro sobre a base do negócio, o qual não necessita de ser bilateral.
III - Como basta que o erro seja do declarante que o invoca, justifica-se a anulação do contrato arrendamento relativo ao mesmo espaço físico pela renda mensal de 100,00 euros quando o valor locativo acordado para aquele mesmo espaço foi de 750,00 euros mensais, retirando-lhe o equilíbrio económico e a sua justiça interna.
IV - Em caso de cumulação da indemnização com a anulação do contrato, os danos a ressarcir reportam-se, por regra, ao interesse contratual negativo.
V - Embora se admita, a título excepcional, a indemnização de danos integrados no interesse contratual positivo, não são tuteláveis os lucros cessantes pedidos pela autora, por não estar em causa um efectivo prejuízo causado pela destruição contratual que mereça tutela à luz da ponderação das regras da boa fé.
VI - Como as partes estipularam para o arrendamento para fins não habitacionais o prazo de 10 anos, é intimado o regime jurídico da denúncia do arrendamento para a habitação, designadamente o pré-aviso de 120 dias.
Acção ordinária 812/10.7TBVLG, 1º Juízo do Tribunal Judicial de Valongo
Acórdão
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I. Relatório
B…, residente na …, .., em Valongo, veio propor a presente acção declarativa constitutiva, sob a forma de processo ordinário, contra C…, residente na …, …, em Valongo, C…, Lda., com sede na Rua …, …, em Valongo, e E…, Lda., com sede na …, …, em Valongo, pedindo:
a) o reconhecimento do seu direito de propriedade sobre os prédios identificados em 3º, A) e B) da petição inicial;
b) a anulação do contrato de arrendamento por si celebrado com a 2ª ré em 2008-08-07, identificado em 27º a 29º da mesma petição inicial;
c) a condenação das 2ª e 3ª rés a entregarem-lhe, livres de pessoas e de coisas, os prédios identificados na antecedente alínea a);
d ) a condenação solidária dos réus a pagarem-lhe, a título de indemnização por todos os prejuízos causados, a quantia de 71.500,00 euros;
e) em qualquer caso, a condenação da 3ª ré no pagamento da quantia de 5.850,00 euros, correspondente ao pré-aviso em falta da denúncia do contrato identificado em 31º a 34º da petição inicial;
f) a condenação dos réus no pagamento dos juros que se vencerem sobre as quantias referidas nas alíneas antecedentes, à taxa legal de 4%, desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Para o efeito alegou, em síntese, que o contrato de arrendamento que celebrou com a 2ª ré, datado de 07-08-2008, deverá ser anulado por erro sobre os motivos que a determinaram à sua celebração, porquanto sempre tomou como certo que, tendo ambos os contratos de arrendamento (o celebrado com a 2ª ré e o celebrado com a 3ª ré com a mesma data) por objecto o arrendamento dos mesmos prédios, os quais se destinavam a duas sociedades cujo sócio é o mesmo (o 1º réu), ambos os contratos seriam unos e indivisíveis, sendo indiferente que a renda se repartisse por ambos de uma ou de outra forma. Os réus visaram criar um artifício, induzindo-a a celebrar o contrato identificado nos artigos 31º a 34º da petição inicial com a 3ª ré, que depois fizeram cessar mediante denúncia, causando-lhe um prejuízo mensal de 650,00 euros, com uma vantagem de 400,00 euros mensais para a 2ª ré e de 650,00 euros para a 3ª ré, que permanece nas mesmas instalações. Tem, em consequência da anulação, direito a indemnização pelos lucros cessantes, correspondentes às rendas que deixou de auferir desde 30-06-2009, data da denúncia efectuada por carta de 03-03-2009, até ao termo do contrato, em 30-08-2018, no valor de 71.500,00 euros. À denúncia do contrato de arrendamento é aplicável o artigo 1110º do CC ex vi artigo 1098º do CC, que estatui que a denúncia deve ser feita com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido do contrato, produzindo essa denúncia efeitos no final do mês do calendário gregoriano. Desse modo, a denúncia só poderia produzir efeitos no dia 31-07-2009. E na falta de estipulação, o arrendatário não poderá denunciá-lo com antecedência inferior a um ano, pelo que são devidas as rendas correspondentes ao pré-aviso em falta no valor de 5.850,00 euros (9x650,00€).
Juntou documentos.
Regularmente citadas, as rés contestaram e excepcionaram a ilegitimidade do 1º réu, porquanto na presente acção tudo emerge de contratos de arrendamentos celebrados entre a autora e as sociedades demandadas, nos quais o 1º réu intervém apenas e na qualidade de seu sócio-gerente. Reconheceram que,
por razões contabilísticas e fiscais das sociedades rés, estas solicitaram à autora a substituição dos contratos de arrendamento por dois novos contratos, com alteração dos prazos de vigência e repartição do valor das rendas estabelecidas para cada um dos primitivos contratos. A posterior denúncia do contrato de arrendamento da 3ª ré teve por base razões que se prendem com a crise do imobiliário, que impõe contenção de custos. Reafirmaram que tendo comunicado a denúncia em 02-03-2009, contado os 120 dias da data da denúncia, os seus efeitos operaram em 30-06-2009.
Juntaram documentos.
A autora replicou e defendeu a legitimidade do 1º réu, alegando que ele actuou, por si e individualmente e conjuntamente com as rés sociedades, na alteração dos contratos e denúncia dos mesmos, e dolosamente por forma a prejudicar a autora.
No despacho saneador, foi julgada improcedente a excepção de ilegitimidade do réu C…. Organizadas a matéria assente e a base instrutória, não mereceram reclamação.
Procedeu-se a julgamento com observância do formalismo legal. Foi decidida a matéria de facto sem qualquer reclamação.
Foi pronunciada a sentença com o seguinte dispositivo: «Nos termos e pelos fundamentos expostos, julgo a presente acção parcialmente procedente e, em consequência:
a) declaro reconhecido o direito de propriedade da A. sobre os prédios identificados em 3º, A) e B) desta P.I.;
b) condeno a 3ª R. no pagamento da quantia de 5.850,00€, acrescida dos juros que se vencerem desde a citação até efectivo e integral pagamento.
No mais: absolvo os RR dos pedidos.».
Irresignada, recorreu a autora assim finalizando a sua alegação:
1ª - O presente recurso restringe-se, de facto e de direito, à parte vinculativa da douta sentença proferida nos presentes autos, em que julgou improcedentes os pedidos de anulação do contrato de arrendamento celebrado entre apelante e a 2ª apelada, em 2008-08-07, identificado em 27º a 29º da petição inicial, de condenação das 2º e 3ª apeladas a entregarem à apelante, livres de pessoas e de coisas, os prédios identificados em 3º, A) e B) da mesma petição inicial e de condenação dos apelados a pagaram solidariamente à apelante, a título de indemnização por todos os prejuízos causados, a quantia de 71500,00€.
2ª - Estribou-se a Mma. Juíza a quo nas respostas negativas dadas aos quesitos 1º a 6º da Base Instrutória, não tendo assim a ora apelante logrado provar, no terreno da situação concreta e tal como lhe incumbia, os pressupostos da norma que lhe seria favorável.
3ª - Ou seja, porque a ora apelante não logrou provar que existiu da sua parte erro sobre os motivos ou sobre o objecto na celebração do contrato de arrendamento celebrado com a 2ª ré (em 07-08-2008) e que a actuação do 1º réu consubstanciasse qualquer tipo de responsabilidade contratual ou extra-contratual.
4ª – Ao dar como não provados os quesitos 1º a 6º da base instrutória, a Mma. Juiz a quo incorreu em erro na apreciação das provas.
5ª – A prova produzida em audiência, nomeadamente, os depoimentos das testemunhas F…, G…, arroladas pela apelante, e F… e I…, arroladas pelos apelados, impunham decisão diversa da decisão recorrida.
6ª – Ao julgar os mesmos quesitos 1º a 6º como não provados, valorando, ao mesmo tempo, os depoimentos das testemunhas de ambas as partes, a Mma. Juiz a quo incorreu em contradição entre os fundamentos e a decisão recorrida.
7ª – Em 15º da sua contestação, os apelados, confessaram que a operada “substituição” dos contratos de arrendamento, antes celebrados por dois novos contratos, com alteração dos prazo de vigência e da repartição do valor das rendas, foi determinada por “razões de ordem contabilística e fiscal das rés” e daí o facto dado como assente em K) do saneador.
8ª - Já quanto à denúncia, os réus alegaram terem-se limitado a usar um direito que a lei lhe facultava, tendo por base razões que se prendem com a crise do imobiliário (…) que impunham contenção de custos – como expressamente resulta, designadamente, de 26º, 27º em 37º da contestação.
9ª – Alegaram ainda os apelados em 9º da sua contestação que A dissolução da relação conjugal que A. e o R. concretizaram, mais propriamente, a partilha do património conjugal nenhum relevo directo tem na causa de pedir da presente demanda.
10ª - Dos autos não resulta alegado, em parte alguma, qualquer outra justificação para o facto de, por via das operadas alterações contratuais, a ora apelante ter visto reduzida a contrapartida pelo arrendamento dos prédios identificados nos autos de 750,00 euros para 100,00 euros mensais.
11ª - Como se extrai da decisão sobre a matéria de facto, nela a Mma. Juíza a quo valorou, de igual forma, toda a prova testemunhal produzida por ambas as partes.
12ª - Valorando também os documentos juntos pelos apelados em audiência de julgamento, a Mma. Juíza a quo concluiu que a celebração dos contratos em causa nos presentes autos e a posterior denúncia de um deles, com o consequente não pagamento à apelante de cerca de 80.000,00 euros de rendas, correspondeu a uma antecipação destas últimas para pagamento à apelante de tornas devidas aquando da partilha da que foi casa de morada de família daquela e do 1º apelado.
13ª – O Tribunal valorou, assim, a prova testemunhal produzida pelos apelados, no sentido de com ela provar uma tese completamente à revelia dos quesitos formulados na base instrutória e dos articulados apresentados pelos apelados.
14ª - Acresce que ao valorar a tese referida nas anteriores conclusões 12ª e 13ª, a Mma Juiz a quo entrou em manifesta contradição com o motivo determinante dos negócios em apreço, dado já como assente em K) no despacho saneador.
15ª - Na decisão sobre a matéria de facto, o Tribunal produziu uma decisão-surpresa, pois que atendeu a uma “defesa” não consentida pelo princípio do contraditório e do dispositivo por que se rege a presente lide.
16ª – Concatenando os factos dados com assentes em K) do saneador com os depoimentos das testemunhas arroladas pelos apelados, clara e inequivocamente, ficou demonstrado o dolo que presidiu à vontade dos apelados quando propuseram à apelante a “substituição” dos primitivos contratos de arrendamento, alterados quanto ao valor das rendas e prazos de vigência, seguida da denúncia do contrato de maior valor, mantendo-se o contrato de menor valor para ambos os prédios locados.
17ª – Consequentemente, desse elementos probatórios resulta, também, o erro quanto aos motivos que presidiu à vontade da apelante aquando da outorga dos mesmos contratos.
18ª - Face à prova produzida, os quesitos 1º, 2º, 3º e 4º devem ser dados como provados pelo teor dos documentos juntos com a petição inicial sob os nºs 6, 7, 8, 11 e 12 e pelos depoimentos das testemunhas F… e G….
19ª - Os quesitos 4º, 5º e 6º devem ser também considerados como provados, face aos mesmos elementos probatórios, acrescidos dos depoimentos das testemunhas dos apelados, H… e I….
20ª - Da resposta positiva aos quesitos da base instrutória resulta claramente demonstrado que a ora apelante, desde a promessa de partilha celebrada com o 1º apelado, sempre esteve convencida que o arrendamento de ambos os prédios, que eram bens próprios da mesma, era um único e que o valor de 750,00 euros era a o contravalor daquele arrendamento.
21ª - A formalização desse arrendamento, “desdobrado” em dois contratos, ambos versando sobre os mesmos prédios, mais não visou senão razões de conveniência dos apelados, já que as 2ª e 3ª apeladas sempre ocuparam o espaço arrendado desde data anterior à outorga dos por demais falados contratos.
22ª A “substituição” dos contratos de arrendamento inicialmente celebrados com as apeladas ocorreu na mesma data em que a apelante partilhou com o 1º apelado a que foi casa de habitação de ambos, da qual a apelante recebeu tornas no valor de 200.000,00 euros.
23ª - O 1º apelado não aceitava – soube-o a apelante apenas em sede de julgamento - pagar à apelante aquela quantia de 200.000,00 euros.
24ª - A outorga dos novos contratos visou, assim, a posterior denúncia do contrato de maior valor, com a qual o 1º apelado fez um “ajuste de contas” com a apelante, já que a sua gerida, 2ª ré, continuou no gozo da totalidade do arrendado pela renda de apenas 100,00€ e por mais cinco anos.
25ª - Em consequência, a apelante sofreu um prejuízo, pelo menos equivalente ao valor das rendas que deixou de receber, ou seja, 650,00€ por mês até ao final do prazo do contrato.
26ª – Face ao que antecede, demonstrados ficam, assim, o erro sobre os motivos em que incorreu a apelante, bem como o dolo dos apelados que determinam a procedência dos pedidos de anulação do contrato de arrendamento celebrado em 2008-08-07 com a 2ª ré, e de indemnização formulados pela apelante.
27ª – Decidindo como decidiu, a douta sentença fez incorrecta aplicação, além de outros, dos artigos 247º, 251º, 252º e 253º e 483º do CC.
Termos em que deverá o presente recurso merecer provimento e, consequentemente, revogada a sentença recorrida, decidindo-se, a final, pela total procedência dos pedidos formulados pela apelante.
A ré E…, Lda. interpôs recurso de apelação subordinado, concluindo a sua alegação do seguinte modo:
1. O prazo da denúncia do contrato não habitacional celebrado com a autora é de 120 dias, conforme resulta dos artigos 1110º, 1, e 1098º, 2, do Código Civil.
2. Prazo que foi por si observado, pelo que a denúncia operou os seus efeitos em 30-06-2009.
3. O n.º 1 do artigo 1110º do Código Civil só é de aplicar às situações em que os contraentes nada tenham acordado sobre a duração, denúncia e oposição á renovação do contrato.
4. Como as partes previram a duração do contrato, a denúncia alcançou os seus efeitos 120 dias depois da sua efectivação e não é devido o valor correspondente ao pré-aviso em falta.
Termos em que deve ser concedido provimento ao recurso e alterada a sentença, julgando improcedente o pedido de condenação da apelada a pagar à apelante a quantia de 5.850,00 euros e juros.
II. Questões a submeter a julgamento
Perante as conclusões da alegação dos apelantes, que delimitam o âmbito do recurso (artigos 684º, 685º e 685º-A do Código de Processo Civil, na redacção dada pelo Decreto-Lei 303/2007, de 24 de Agosto), impõe-se apreciar as seguintes matérias:
1. Apelação da autora
1.1. Questão de facto.
1.2. Questão de direito.
1.2.1.Erro/dolo.
1.2.2. Indemnização.
2. Recurso subordinado
2.1. Denúncia do contrato.
III. Fundamentação
1. Apelação da autora
1.1. Questão de facto
Pugna a autora apelante pela alteração da decisão de facto no sentido de os itens vertidos na base instrutória, que mereceram resposta de não provado, obterem resposta positiva.
Indaga-se nesses itens:
«1º - Apesar do declarado em F), G), I) e J), autora e réus sempre acordaram que as segunda e terceira rés se comprometiam a proceder ao pagamento do valor total das rendas como contrapartida da fruição, pela segunda e terceira rés, de ambos os prédios, conjuntamente?
2.º - E, apesar do declarado em I) e J), autora e réus acordaram que as segunda e terceira rés se comprometiam a continuar proceder ao pagamento do valor total das rendas inicialmente estipuladas em F) e G), como contrapartida da fruição, pela segunda e terceira rés, de ambos os prédios, conjuntamente?
3.º - A autora só aceitou declarar no sentido vertido em F) e G) e, posteriormente, em I) e J), por estar convencida de que o uso e fruição dos prédios e o pagamento das respectivas rendas seriam feitos sempre conjuntamente, como se apenas um único acordo houvesse, abrangendo ambos os prédios?
4.º - Ao propor os acordos mencionados em I) e J), invocando os motivos referidos em K), o primeiro réu e as segunda e terceira rés quiseram levar a autora a declarar no sentido aí descrito, de que os prazos de vigência e os montantes das rendas seriam diferentes dos constantes dos acordos mencionados em F) e G)...?
5.º - ...para, desse modo, poderem vir a pôr termo a um desses acordos, como fizeram, assim permanecendo ambas as rés sociedades comerciais a ocupar e usar os dois prédios supra identificados, por 10 anos, pagando como contrapartida apenas o montante referente a uma única renda mensal, no caso de € 100,00?
6.º - O que todos os réus fizeram com o propósito de prejudicar a autora, deixando, na sequência do referido em L) de lhe pagar a quantia mensal de € 750,00, com isso obtendo uma vantagem de € 650,00 por mês?».
A prova documental revela que a autora e o réu C… casaram entre si em 8-12-1983, casamento que foi dissolvido por divórcio declarado por decisão de 26-05-2008, transitada em julgado (fls. 163). Ambos foram sócios das segunda e terceira rés até à data em que a autora transmitiu as suas quotas àquele, o qual se mantém como seu sócio e gerente (fls. 19 a 30). Por escritura pública de 28-05-2008 transmitiu a autora sua quota na sociedade D…, Lda. (53 a 56) e, por escritura pública de 9-06-2008, transmitiu a sua quota na sociedade E…, Lda. (fls. 57 a 63). Em 26-05-2008, em contrato-promessa de partilha por divórcio, a autora e o réu acordaram, além do mais, em que aquela outorgaria com as sociedades ora demandadas contrato de arrendamento dos prédios em que estão instaladas as suas sedes sociais, por serem seus bens próprios, pelo prazo de cinco anos e pela renda mensal de 750,00 euros, fixa durante esse período (fls. 36 a 39). É assim que, em 26-05-2008, a autora e a ré D…, Lda., representada pelo réu, réu C…, acordaram por escrito que, para exercício da sua actividade de serviços de electricidade, ar condicionado e outras actividades conexas, aquela dá de arrendamento a esta os dois prédios sitos na Rua …, nºs … e e …, na freguesia e concelho de Valongo, inscritos na respetiva matriz predial urbana sob os artigos U-6628 e R-494, pelo prazo de 5 anos, com início no dia 01-06-2008 e termo em 30-05-2013, renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo, mediante o pagamento da renda anual de 6.000,00 euros, pagável em prestações mensais de 500,00 euros, no primeiro dia útil do mês a que disser respeito (fls. 45 a 47). Nessa mesma data de 26-05-2008, também por escrito, a autora declarou dar de arrendamento à ré E…. Lda., representada pelo réu C…, para exercício da sua actividade, de serviços de imobiliária, construção e outras atividades conexas, os dois prédios sitos na Rua …, nºs … e e …, na freguesia e concelho de Valongo, inscritos na respectiva matriz predial urbana sob os artigos U-6628 e R-494, pelo prazo de 5 anos, com início no dia 01-06-2008 e termo em 30-05-2013, renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo, mediante o pagamento da renda anual de 3.000,00 euros, pagável em prestações mensais de 250,00 euros, no primeiro dia útil do mês a que disser respeito (fls. 48 a 50). Em 7-08-2008, a autora e a ré D…, Lda., representada pelo réu, réu C…, acordaram por escrito que, para exercício da sua actividade de serviços de eletricidade, ar condicionado e outras actividades conexas, aquela dá de arrendamento a esta os dois prédios sitos na Rua …, nºs … e e …, na freguesia e concelho de Valongo, inscritos na respectiva matriz predial urbana sob os artigos U-6628 e R-494, pelo prazo de 10 anos, com início no dia 01-09-2008 e termo em 30-08-2018, renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo, mediante o pagamento da renda anual de 1.200,00 euros, pagável em prestações mensais de 100,00 euros, no primeiro dia útil do mês a que disser respeito (fls. 66 a 68). Em 7-08-2008, a autora declarou dar de arrendamento à ré E…, Lda., representada pelo réu C…, para exercício da sua actividade de serviços de imobiliária, construção e outras actividades conexas, os dois prédios sitos na Rua …, nºs … e …, na freguesia e concelho de Valongo, inscritos na respectiva matriz predial urbana sob os artigos U-6628 e R-494, pelo prazo de 10 anos, com início no dia 01-09-2008 e termo em 30-08-2018, renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo, mediante o pagamento da renda anual de 7.800,00 euros, pagável em prestações mensais de 650,00 euros, no primeiro dia útil do mês a que disser respeito (fls. 69 a 71).
São estes últimos contratos de arrendamento que levam a autora a defender que todos os réus agiram conluiada e dolosamente para alcançarem a substituição dos anteriores contratos e alterarem as condições contratuais, mormente, as rendas, por forma a que, denunciando a ré E…, Lda. o seu contrato de arrendamento, restou apenas o contrato outorgado com a D…, Lda., pela renda mensal de 100,00 euros, mas continuando as duas empresas a ocupar as mesmas instalações, ou seja, os dois prédios.
Na realidade, como os dois contratos conferem o direito de gozo dos dois prédios às duas empresas, a extinção de um deles comporta a manutenção do outro e a integral ocupação dos dois imóveis, com uma renda menor. Situação que já decorria antes da outorga dos contratos de arrendamento, pois está apurado que, mesmo antes da celebração dos primeiros contratos de arrendamentos, as sedes sociais das sociedades demandadas já se localizavam na Rua …, nºs … e …, na freguesia e concelho de Valongo, ou seja, nos dois prédios. No fundo, os dois primeiros contratos de arrendamento parecem surgir justificados pelo divórcio e subsequente partilha do casal que foi constituído pela autora, agora locadora, e pelo sócio-gerente das empresas locatárias, como meio de formalizar a ocupação dos imóveis pelas sociedades, quando a autora deixou, por via da partilha, de ser sua sócia e de os prédios ocupados serem bens próprios e, por conseguinte, não sujeitos a partilha. Entretanto, como a ré E…, Lda. denunciou o contrato de arrendamento, restou o contrato em que é arrendatária a ré D…, Lda., o que lhe permite continuar a manter ocupados os mesmos dois prédios pela renda mensal de 100,00 euros. Donde o compreensível interesse da autora na anulação do contrato de arrendamento que ainda subsiste, para o que invoca o erro e o dolo.
Uma nota, não obstante os contratos de arrendamento referenciarem dois prédios inscritos na matriz predial urbana, a verdade é que só um é urbano e outro é rústico, vindo sempre identificado por R-494.
A conjugação dos elementos resultantes dos documentos enunciados leva-nos, sem mais, a intuir que o interesse da autora seria manter os dois contratos, como forma de assegurar o rendimento mensal que ambos lhe garantiam, mas não faculta, sem mais, ajuizar que os réus se conluiaram para a enganar. Auditando a prova testemunhal produzida, vejamos o que adquirimos.
F…, amiga da autora desde há mais de 20 anos, disse tê-la ouvido falar sobre este assunto, designadamente no período em que foram colegas de trabalho. Referiu conhecer um prédio que pertenceu aos pais da autora, na Rua …, na Rua …, e sabe que o ex-marido sempre ocupou aquele prédio com as actividades comerciais. Por isso, após o divórcio, o ex-marido ficou de lhe pagar uma renda mensal de 750,00 euros e, depois de uns meses, passou a pagar apenas 100,00 euros. Esclareceu: - Independentemente que qualquer que fosse a empresa, era pelo espaço que pagava. O que lhe interessava era aquele dinheiro ao fim do mês. Deixaram de ser assim, segundo ela me contou; deixou de receber aquela quantia e passou a receber só à volta de 100,00 euros. Penso que alterou o contrato, a denominação das firmas. Eu penso que ela não ia querer alterar uma renda de 750 para 100. Eu penso que não foi ela que teve a ideia de alterar os contratos. Tenho a certeza que não... Afinal era a casa dos pais, era um rendimento que ela tinha, já tinha planeado o rendimento dela… Na altura do contrato de divórcio, acho que isso ficou claro que ela recebia esse valor pela casa dos pais. O conhecimento que eu tenho directo é o que ela desabafava como amiga. Perguntada se soube de alguma negociação entre os ex-cônjuges acerca da partilha e os concretos valores acordados, respondeu: - Não. Porque, atendendo que ela tinha uma situação... Bem toda a gente sabe que o marido vivia muito bem… se tenho um bem que me pode dar um extra… é lógico que ela não iria alterar o valor da renda para um valor mais baixo, porque ela iria precisar dele.
G… disse ser afilhado de casamento da autora e do réu C… e que o seu conhecimento deriva das narrações feitas pela autora. Referiu que a mesma lhe disse que o réu C… iria continuar com a ocupação dos seus prédios, onde tinha os escritórios e iria pagar um “aluguer”, na altura, foi de 750,00 euros. Parece que, na altura do divórcio, chegaram a um acordo que, além do divórcio, dava-lhe aquela verba. O imóvel estava dividido em duas partes; o Sr. C… tinha de pagar aquela verba. Instado se o arrendamento foi feito em conjunto, respondeu: – Em conjunto. O que me foi dito na altura é que foram alterados, porque o Sr. C… pediu por causa das empresas… Depois a D. B… tinha-me dito que ele rescindiu uma parte e deixou de pagar uma parte… Então se uma pessoa tem um acordo de uma tanta verba pelo “aluguer” daqueles escritórios devia ser cumprido. Depois da alteração… não houve mais pagamentos da totalidade, segundo a D. B… me disse, não houve… Sr. Dr., o que eu sei, a razão que me foi dita, foi uma questão de contabilidade para as empresas do Sr. C… e… passado algum tempo, sei que deixou de pagar a quantia maior… A casa foi a tal verba que a D. B… recebeu por causa da casa. Eu não sei quanto é que vale a casa. O que eu sei é que, na altura do divórcio…, na altura, disse que ia dar-lhe algum valor por causa da diferença das coisas que eles tinham em conjunto e ficavam os 750,00 euros da casa onde ele tem os escritórios.
J… referiu conhecer o casal desavindo desde há mais de 20 anos e, nos últimos sete anos, passou a ter mais contacto com a autora, por ter casado com uma sua amiga. Esclareceu que o seu conhecimento resulta do que a autora lhe contou. Recorda ter o casal ainda vivido nas casas que herdou de seu falecido pai, passando, posteriormente, a viver numa casa que dá nas vistas, por fora… ficou para o marido, nas partilhas… Ficou estabelecido dar uma renda mensalmente pela casa que era da herança da D. B…. Quem ocupava esse espaço, que ainda é, é a empresa do Sr. C…. Penso que tem várias empresas. Sei que a D. B… falou nesses contratos, mas não sei se era global… Eu para não errar, não sei os valores. Eu sei que era uma diferença de valores de um para outro. Entretanto, eu apercebi-me que a D. B… passou a ter dificuldades financeiras, porque o marido, a pessoa a quem arrendou esse espaço, deixou de lhe pagar. Houve alterações das empresas. Afirmo que foi da parte do Sr. C…. Passou a pagar o contrato que foi mais barato. Perguntado se a autora teria celebrado os contratos se soubesse que ia denunciar um dos contratos, relatou: - Ela, pela parte dela nunca… Tivemos conhecimento que fizeram um contrato de arrendamento daquele espaço. Foram alterados porque esses arrendamentos, por aquilo que eu percebi, foram feitos por duas empresas… Esses contratos de arrendamento, a D. B… discordava deles, dos segundos. Eu quero rectificar: O Sr. C… alterou o valor da renda e deixou de pagar a mais cara. Questionado acerca dos valores da partilha da casa, disse não poder precisar.
H…, técnico oficial de contas das empresas do Sr. C… desde 1979/1980, relatou: - O Sr. C…, mais ou menos, há 4 anos, Julho de 2008, veio falar comigo, perguntar-me se podia adiantar 80.000,00 euros referente ao contrato de 10 anos e eu disse que não... aconselhei a não pagar os 80.000,00 euros através da empresa. Ouviu comentar que faltavam os 80.000,00 euros para pagar os 200.000,00 euros e ele veio perguntar-me se podia adiantar através da empresa e eu disse que não. O Sr. C… acabou por adiantar a título particular. Em termos de contabilidade, em termos fiscais, aconselhei a não ser pago através da empresa. O valor das rendas foram pagos pelo Sr. C… a título particular com a partilha da casa. A casa, em termos de valor patrimonial, tinha um valor de 100 e tal mil euros, não sei se era 160, 166, qualquer coisa à volta disso. Foi muito acima do valor patrimonial. Instado acerca do valor das rendas: - Era numa empresa 750,00 euros e outra 100,00 euros. Se ele pagou os 80.000,00 euros em 10 anos, depois não tinha de pagar mais. Há uma empresa que está a pagar 100,00 euros por mês. Os 80.000,00 eram respeitantes a uma delas, à E…, Lda. Eu tenho as senhas particulares do Sr. C… e tenho acesso à caderneta predial. Na altura até fui eu que apresentei o modelo 129 do Sr. C…. Faço também o IRS particular do Sr. C…. Questionado acerca do valor de partilha da casa: - Penso que foi 400.000,00 euros, que eram os 200.000,00 que o Sr. C… ia dar. Deu 120.000,00 e mais os 80.000,00. Perguntado se sabe se ele pagou: - Eu penso que pagou, porque ele disse-me. Penso que há uma escritura que reflecte isso. Instado se não teve intervenção na alteração e na redacção dos contratos, respondeu: - Não. A E…, Lda. ia sair. Manteve-se a que está a pagar 100,00 euros. O problema é os 80.000,00 a entrar no próprio ano e não é custo fiscal. No espaço arrendado… está a D…, Lda. Tem lá os carros, balneários… Sob a instância da Senhora Juiz, acerca do valor da partilha da casa: - Eram os 120 mais os 80; perfaziam os 200 mil. E agora ele até acabou por não usufruir, porque já não usa o espaço referente à E…, Lda. Os 120 era o valor da partilha, o valor que ele estava disposto a dar. O Sr. C… estava na disposição de dar os 120.000,00 euros e mais os 80.000,00 de adiantamento das rendas.
I…, funcionária da ré D…, Lda. desde há 22 anos, referiu saber do assunto em discussão por ter ouvido comentários do réu C…. Conhece os contratos de arrendamento por ser funcionária da empresa mencionada. Relatou: - Tenho conhecimento que os segundos contratos foram efectuados, relacionados com a partilha da casa que ambos tinham na …. Sei porque o Sr. C… me transmitiu isso. Acordaram um novo contrato em que, nesse novo contrato, iria ficar englobado o valor de rendas. Não, não estava disposto a dar os 200.000,00 estava disposto a dar os 120.000,00. Portanto, como a D. B… queria os 200.000,00… Sei que os novos contratos abrangiam o diferencial dos 80.000,00 que a D. B… queria. Era intenção do Sr. C…, no ano de 2008, sair até ao final do ano. Eu só sei que o Sr. C… me entregou esses contratos; no dia de manhã fez a partilha da casa, de tarde entregou-me esses contratos e, no outro dia de manhã, mandei registar nas Finanças. Durante 10 anos será 100,00 euros, porque os 650 já foram pagos. Acerca das datas dos contratos: - Sei que o último foi feito em Agosto de 2008, datas concretas não sei. (O Sr. C…) Disse que já tinha acordado com a D. B… que uma das empresas ficaria até ao final do ano, a E…, Lda. Tinha a ver com o diferencial que a D. B… queria pela partilha da casa. Pagou, porque fez logo o adiantamento. A E…, Lda. não ia precisar das instalações. Tanto que já foi para outro lado.
O depoimento de parte de C…, falando da partilha subsequente ao divórcio, afirmou que os contratos foram apresentados pela autora e por si assinados e que foram alterados em Agosto, porque, nessa altura, procederam à partilha da casa de família. Fizeram-no por acordo, como mecanismo de acabar por entregar à autora o valor de 200.000,00 euros, que foi aquele que ela exigiu como metade do valor da casa de morada de família. Disse que foi a autora que lhe solicitou a alteração dos contratos para poder assegurar o valor das rendas pelo período de 10 anos, com o intuito de, no imediato, a compensar com 80.000,00 euros para perfazer o valor de 200.000,00 euros por ela exigido para a sua meação na casa de morada de família.
A prova testemunhal produzida introduziu para a substituição dos contratos de arrendamento iniciais um fundamento que não foi articulado por qualquer das partes. A própria autora articula que a ratio para a outorga dos contratos de arrendamento com as duas empresas de que o réu C…, seu ex-marido, residiu no facto de elas terem as suas sedes localizadas nos prédios sitos na Rua …, n.ºs … e …, em Valongo, os quais são seus bens próprios. Se à luz das regras da experiência e da vida, faz sentido que, sendo os prédios seus bens próprios, mesmo na pendência do casamento, a autora tivesse interesse em formalizar a sua ocupação pelas sociedades de que também era sócia, após o divórcio e depois de ter transmitido as suas quotas, é indubitável que os seus interesses patrimoniais impunham a outorga dos contratos de arrendamento. Donde não haja qualquer perplexidade, nem a autora a evoca, quanto à outorga dos contratos de 26-05-2008, coevos do decretamento do divórcio. Não deixa, no entanto, de gerar alguma hesitação a circunstância de as duas sociedades partilharem o espaço correspondente aos dois prédios e estabelecerem rendas diversificadas. Compreendemos que, do ponto de vista fiscal e contabilístico, os custos inerentes às rendas tivessem de ser discriminados quanto a cada uma das sociedades, mas estabelecer para uma delas uma renda mensal de 500,00 euros e outra de 250,00 euros não tem explicação aparente. Nem sequer podemos intuir que a actividade empresarial da empresa E…, Lda. justifique uma menor ocupação do espaço disponível a ponto disso poder justificar que a sua renda seja metade da renda mensal acordada para a empresa D…, Lda. e, tendo as partes silenciado sobre o assunto, a prova produzida também não verteu qualquer luz sobre a matéria. E três meses depois, em Agosto de 2008, as partes substituem aqueles contratos por dois outros em que modificam somente o prazo e o valor das rendas. Mantêm, contudo, o arrendamento das duas sociedades extensivo aos dois prédios, tal como sucedeu com os primeiros, estabelecendo para ambos o prazo de 10 anos e para a E…, Lda. uma renda mensal de 100,00 euros, contraposta a uma renda mensal de 650,00 euros para a D…, Lda.. No fundo, mantiveram o valor global das duas rendas em 750,00 euros mensais, apenas subindo o valor de uma na proporção directa da descida da outra. Opção que mais densifica as dúvidas deste Tribunal acerca do motivo para tal alteração.
A autora apelante alega que o fez a pedido do seu ex-marido, que invocou razões contabilísticas e fiscais, e as demandadas aceitam esse facto no artigo 15º da sua contestação. Só em julgamento, o réu C…, no seu depoimento de parte, e as testemunhas por si arroladas “constroem” a tese de que a alteração teve subjacente um acordo entre as partes no sentido de as rendas de 10 anos relativas ao contrato outorgado com a D…, Lda., no total de 80.000,00 euros, serem integralmente pagas à autora, de uma só vez, para perfazer o valor que a mesma exigia pela partilha da casa de morada de família – 200.000,00 euros -, já que aquele só estava disponível para entregar 120.000,00 euros. Tese que foi sustentada em audiência pelas testemunhas H… e I…, embora somente por terem ouvido essa versão àquele réu. Versão que não foi articulada e que a autora apelante refuta em sede recursiva. Na verdade, é de todo irrazoável que, sendo os prédios arrendados bens próprios da autora, a mesma consentisse em receber parte da partilha de um bem comum com o valor locativo de bens que lhe pertencem em exclusivo. É certo ter a mesma declarado, na escritura de partilha, o valor do património comum em 400.000,00 euros e o recebimento de 200.000,00 euros pela sua meação, mas inexistem quaisquer outros dados que sustenham aquela posição dos réus, inconsistente face aos conhecimentos da vida.
De todo o modo, não vislumbramos como essa atitude dos demandados possa ser tida como um indício do plano para enganar a autora ou como uma decisão surpresa, já que o tribunal nada decidiu a esse respeito. Não deu por provada tal versão dos réus e a sua adução na fundamentação probatória da decisão de facto serviu apenas para densificar as dúvidas do tribunal acerca dos acordos eventualmente subjacentes aos contratos de arrendamento. Conduta que também não nos parece legitimar a conclusão extraída pela autora de que os réus agiram dolosamente para a defraudar.
Aderimos ao entendimento da autora de que o princípio da livre apreciação da prova abona a decisão segundo a prudente convicção do tribunal, mas esta não pode corresponder a uma operação meramente subjectiva e imotivável. É, porém, um percurso dessa natureza o que é feito pela autora apelante na sua alegação recursiva.
Como, entretanto, cerca seis meses depois, a ré D…, Lda. denunciou o contrato de arrendamento, ocorre uma insólita situação de facto: o espaço que antes tinha o valor locativo de 750,00 euros mensais passa a ser ocupado pelo valor mensal de 100,00 euros apenas pela empresa E…, Lda., cujo arrendamento subsiste relativamente aos dois prédios. É aqui que poderemos intuir algum premeditado jogo jurídico do réu C…. Contudo, os documentos retratam com fidelidade as relações contratuais estabelecidas entre as partes, devidamente patrocinadas por advogados e, portanto, numa negociação esclarecida e igualitária, e a prova testemunhal nada aporta quanto ao eventual erro da autora na outorga dos contratos. É certo que os conhecimentos da vida nos ditam que a autora não quis, seguramente, perder o contrato e a renda da D…, Lda., mas não há qualquer elemento factual que nos permita “dar o salto” para o evocado erro e, ainda menos, para o dolo dos demandados. As testemunhas referenciaram elementos esparsos acerca do arrendamento se reportar ao espaço, como a testemunha F…, ao afirmar Independentemente que qualquer que fosse a empresa, era pelo espaço que pagava. A testemunha G… referiu: O imóvel estava dividido em duas partes, o Sr. C… tinha de pagar aquela verba. Mas só depois de instado pelo ilustre advogado se o arrendamento foi em conjunto, respondeu: Em conjunto.
Dados muito escassos, cuja avaliação, à luz das regras da experiência comum, nos permitem, ainda assim, admitir que a autora tenha contratado no pressuposto de que os dois contratos são, como agora alega, “unos e indivisíveis”. Só que esse aspecto não tem o mínimo de correspondência no seu texto, nem na promessa de partilha que antecedeu a sua celebração. Cremos, ainda assim, que a autora não anteviu a possibilidade de extinção de um único contrato, pois, de outro modo, teria acautelado a inserção nos contratos de cláusulas que prevenissem o ocorrido. Porém, não nos parece que a mesma deixasse de celebrar os contratos para aquele espaço nas circunstâncias em que eles foram negociados: as empresas já ali funcionavam e ocupavam aquele espaço nas exactas circunstâncias que os contratos viriam a plasmar. Com o divórcio, em 2008, numa época em que a actividade empresarial dá mostras de dificuldades, em mercado livre de arrendamento comercial, decerto não conseguiria a autora obter a ocupação dos prédios por diversos agentes económicos, o que a terá conduzido a aceitar as condições propostas, as quais correspondiam à anterior situação de facto: a ocupação indistinta pelas duas sociedades daquele espaço composto pelos dois prédios – um urbano e outro rústico. Juízo intuível do facto de as partes terem acordado manter a renda fixa durante o período de duração dos contratos.
Donde nos pareça que a questão é outra: se a autora tivesse antevisto a denúncia de um único contrato não teria celebrado qualquer deles, como, aliás, articula sob o n.º 40º da sua petição inicial, para concluir que lavrou em manifesto erro sobre os motivos que a determinaram à celebração dos dois contratos (41º). No fundo, a autora admite que só reconhece o seu erro quando é confrontada com a denúncia e com as consequências fácticas geradas. Por isso, admitimos que uma resposta restritiva ao item 3.º traduz essa realidade factual nos seguintes termos: “A autora acordou no sentido vertido em F) e G) e, posteriormente, em I) e J), convicta que o uso e fruição dos prédios e o pagamento das respectivas rendas se manteriam, em simultâneo, pelas duas empresas demandadas”. A contrario, a prova produzida não faculta diversa decisão da pronunciada pelo tribunal a quo, pelo que conservamos inalterada a resposta negativa dada aos demais itens.
1.2. Factos relevantes para a decisão de mérito
A) Autora e o primeiro réu, C… foram sócios das segunda e terceira rés, até 29-05-2008, data em que a primeira transmitiu as suas quotas, no valor de 7.500,00 euros cada uma, ao segundo, sendo este atualmente seu sócio e gerente.
B) A autora é dona e legítima proprietária dos seguintes prédios, que lhe advieram por sucessão de K… e L…:
- urbano, sito na Rua …, n.º …, freguesia e concelho de Valongo, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 6628 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Valongo sob o nº 4565/20031028;
- rústico, sito na freguesia e concelho de Valongo, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 494º e omisso na Conservatória do Registo Predial de Valongo.
C) O prédio urbano supra identificado encontra-se inscrito a favor da autora, através da inscrição G-1.
D) Por si e seus antecessores, a autora, continuamente, à vista de todos, sem oposição de quem quer que fosse, na convicção de não lesar interesses de terceiros e por mais de 40 e 50, vem usando e fruindo aqueles prédios, utilizando todas as suas utilidades, designadamente cedendo-os para arrendamento, neles realizando obras, pagando as respetivas taxas, contribuições e impostos e custeando as despesas de conservação necessárias.
E) A 26-05-2008, a autora e o primeiro réu, por escrito, que denominaram de “contrato promessa de partilha por divórcio”, cujas assinaturas foram reconhecidas presencialmente perante notário, declararam, além do mais, que a autora se comprometia a outorgar contrato de arrendamento com as sociedades comerciais E…, Lda. e/ou D…, Lda., das instalações das suas sedes sociais sitas na Rua …, nºs … e …, freguesia e concelho de Valongo, por um período de cinco anos, sendo a sua renda mensal fixa de 750,00 euros, a manter-se durante todo esse período.
F) A 26-05-2008, por escrito, a autora declarou ceder à segunda ré (D…, Lda.), representada pelo primeiro réu, para exercício da sua atividade, ou seja, serviços de eletricidade, ar condicionado e outras atividades conexas, o uso e o gozo dos dois prédios sitos na Rua …, nºs … e …, na freguesia e concelho de Valongo, inscritos na respetiva matriz predial urbana sob os artigos U-6628 e R-494, pelo prazo de 5 anos, com início no dia 01-06-2008 e termo em 30-05-2013, renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo, mediante o pagamento, que a segunda ré declarou comprometer-se a fazer, da renda anual de 6.000,00 euros, pagável em prestações mensais de 500,00 euros, no primeiro dia útil do mês a que disser respeito.
G) A 26-05-2008, por escrito, a autora declarou ceder à terceira ré (E…, Lda.), representada pelo primeiro réu, para exercício da sua atividade, ou seja, serviços de imobiliária, construção e outras atividades conexas, o uso e o gozo dos dois prédios sitos na Rua …, nºs … e e …, na freguesia e concelho de Valongo, inscritos na respetiva matriz predial urbana sob os artigos U-6628 e R-494, pelo prazo de 5 anos, com início no dia 01-06-2008 e termo em 30-05-2013, renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo, mediante o pagamento, que a terceira ré declarou comprometer-se a fazer, da renda anual de 3.000,00 euros, pagável em prestações mensais de 250,00 euros, no primeiro dia útil do mês a que disser respeito.
H) Antes de 26-05-2008, as sedes sociais das segunda e terceiras rés localizavam-se na Rua … nºs … e …, na freguesia e concelho de Valongo.
I) A 07-08-2008, por escrito, a autora declarou ceder à segunda ré (D…, Lda.), representada pelo primeiro réu, para exercício da sua atividade, ou seja, serviços de eletricidade, ar condicionado e outras atividades conexas, o uso e o gozo dos dois prédios sitos na Rua …, nºs … e …, na freguesia e concelho de Valongo, inscritos na respetiva matriz predial urbana sob os artigos U-6628 e R-494, pelo prazo de 10 anos, com início no dia 01/09/2008 e termo em 30/08/2018, renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo, mediante o pagamento, que a segunda ré declarou
comprometer-se a fazer, da renda anual de 1.200,00 euros, pagável em prestações mensais de 100,00 euros, no primeiro dia útil do mês a que disser respeito.
J) A 07-08-2008, por escrito, a autora declarou ceder à terceira ré (E…, Lda.), representada pelo primeiro réu, para exercício da sua atividade, ou seja, serviços de imobiliária, construção e outras atividades conexas, o uso e o gozo dos dois prédios sitos na Rua …, nºs … e …, na freguesia e concelho de Valongo, inscritos na respetiva matriz predial urbana sob os artigos U-6628 e R-494, pelo prazo de 10 anos, com início no dia 01-09-2008 e termo em 30-08-2018, renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo, mediante o pagamento, que a terceira ré declarou comprometer-se a fazer, da renda anual de 7.800,00 euros, pagável em prestações mensais de 650,00 euros, no primeiro dia útil do mês a que disser respeito.
K) Os acordos referidos em I) e J) foram realizados depois de o primeiro réu, enquanto sócio gerente das primeira e segunda rés, ter contactado a autora a fim de fazer as alterações relativas ao período de vigência e aos valores das rendas que haviam ficado estipulados nos acordos descritos em F) e G), de modo a que a indicação contabilística e junto das autoridades fiscais desses valores lhes fosse mais conveniente.
L) Por carta registada com aviso de receção, datada de 03-03-2009, a terceira ré, E…, Lda., comunicou à autora que pretendia pôr fim ao acordo de cedência de uso e gozo dos prédios acima identificados, iniciado a 01-09-2008, nos termos constantes do documento n.º 13 junto com a petição inicial, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
M) A e R C… foram casados em regime de comunhão de adquiridos e o seu casamento dissolvido em 26-05-2008 por divórcio por mútuo consentimento ( cfr. Assento de casamento junto aos autos).
N) A autora acordou no sentido vertido em F) e G) e, posteriormente, em I) e J), convicta que o uso e fruição dos prédios e o pagamento das respectivas rendas se manteriam, em simultâneo, pelas duas empresas demandadas (resposta ao item 3º, alterada por este Tribunal).
2. Questão de direito
2.1. Erro
Sintetizando a problemática sob enfoque nesta acção, vemos que a autora, na qualidade de locadora de dois contratos de arrendamento relativamente ao mesmo espaço, confrontada com a denúncia de um deles, o celebrado com a demandada E…, Lda., tem em vista obter, em primeira linha, a anulação, por erro ou dolo, do contrato de arrendamento que subsiste, o outorgado com a sociedade D…, Lda..
Indaguemos qual o desenlace jurídico do pleito em face do quadro fáctico exposto.
Na versão da autora, aquele contrato de arrendamento comercial enferma de erro que atinge os motivos determinantes da vontade, referido ao objecto do negócio. E, sendo o negócio jurídico um acto de autonomia da vontade, ele supõe a liberdade e o cabal esclarecimento dos seus autores. A vontade negocial pode, no entanto, estar viciada na sua formação, por deficiências de esclarecimento ou de liberdade e é quando há uma deficiência de discernimento do seu autor que ocorre o erro. Erro que traduz uma falsa percepção da realidade, que corresponde à desconformidade entre a realidade e o entendimento dessa realidade, que tanto pode ser espontâneo como provocado (este o dolo) e que pode incidir sobre as pessoas ou o objecto do negócio, sobre os motivos e sobre as circunstâncias que constituem a base do negócio[1]. É, pois, o erro na formação da vontade que aqui intimamos, o erro-motivo ou erro-vício em que há uma situação de conformidade entre a vontade real e a declarada, mas em que esta se formou sob erro do declarante. Há uma falta de representação exacta ou uma representação inexacta do declarante sobre uma circunstância decisiva na formação da sua vontade, no caso a “falta de unicidade e indivisibilidade dos dois contratos de arrendamento”, de modo a que se conhecesse o verdadeiro estado de coisas não teria querido o negócio, ou, pelo menos, não o teria querido nos precisos termos em que o concluiu[2]. Erro-vício que, na situação delineada, não recai sobre a identidade do objecto nem sobre as suas qualidades, pois é alheio aos prédios relativamente aos quais se formou a relação locatícia e às suas qualidades (artigo 251º do Código Civil). Antes se reporta à incindível ligação entre os dois contratos de arrendamento, recondutível ao regime jurídico do erro que incide sobre os motivos determinantes da vontade, mas que se não refira à pessoa do declaratário nem ao objecto do negócio (artigo 252º, 1, do Código Civil). De facto, é nesta modalidade que cabem as hipóteses de erro respeitantes a fins ou móbeis de natureza subjectiva do declarante[3].
A relevância anulatória do erro vício não depende da sua simples existência; a certeza e a segurança do tráfico jurídico antes supõem a verificação de alguns requisitos, ou seja, é necessário que o declaratário reconheça, por acordo, a essencialidade dos motivos a que o erro respeita. O mesmo é dizer que, para além da essencialidade do erro, não basta a simples cognoscibilidade pela parte contrária; a lei exige o acordo das partes sobre a essencialidade[4]. Todavia, nada impede que esse acordo seja meramente verbal e que não obedeça às formalidades do negócio, quando este seja formal, como no caso. Vale por afirmar que, não é necessário que esse acordo conste do documento, bastando até que ele tenha sido estabelecido na fase pré-contratual ou que resulte de declarações tácitas[5].
Volvidos ao caso que apreciamos, constatamos que a autora omitiu qualquer referência a eventual acordo das partes acerca da essencialidade da indivisibilidade dos dois contratos de arrendamento e também não dispomos de quaisquer elementos adicionais que sejam concludentes no sentido desse acordo tácito. Ao invés, o circunstancialismo que antecedeu a outorga dos contratos antes inculca não ter havido qualquer acordo nesse sentido, como, aliás, deriva da própria afirmativa da locadora no sentido de que os réus se conluiaram para a enganar, atribuindo-lhes conduta dolosa. Ora, é sobre a parte que invoca o erro sobre os motivos que recai o ónus de alegar e provar a essencialidade do erro e o acordo quanto a essa essencialidade (artigo 342º do Código Civil)[6]. Daí que a sentença sindicada tenha definido a improcedência da acção.
A autora pugna também pela anulabilidade com base no dolo, que constitui um erro qualificado cometido por sugestão ou artifício, sob a forma de acção ou omissão, que intencional ou conscientemente tenda a induzir ou manter outrem em erro ou a dissimular o erro em que este haja caído (artigo 253º, 1, do Código Civil). Dolo que compreende: - as condutas positivas intencionais que, sob qualquer forma de artifício ou sugestão, visem fazer cair alguém em erro, manter o erro em que alguém se encontre ou encobrir o erro em que alguém se encontre; - as condutas positivas não intencionais, desde que o deceptor (autor do dolo) tenha consciência de, através delas, estar a prosseguir esses fins; - condutas omissivas que consistam em não esclarecer o declarante do seu erro[7]. Vício que exige a dupla causalidade, no sentido de que o dolo deve ser causa do erro e este, por seu turno, deve ser determinante do negócio. Assim, o dolo só é relevante quando o declarante tenha caído em erro por via da conduta artificiosa de outrem e o motivo a que o erro se reporta há-de ser causal, determinante do negócio (artigo 254º, 1, do Código Civil).
A simplista alegação da autora sobre a matéria dificilmente concatenaria o dolo das declaratárias demandadas, já que a mera outorga dos segundos contratos de arrendamento, sob sugestão do réu C… por razões de índole fiscal e contabilística, não denota qualquer intencionalidade ou consciência no sentido de induzir a autora em erro. É que esses contratos destinavam-se apenas a substituir os anteriores, celebrados em condições similares, sem qualquer alteração quanto à respectiva individualidade. As modificações introduzidas prendem-se com a duração dos contratos e com o valor das rendas. No que tange ao prazo dos arrendamentos, que passaram de 5 para 10 anos, a actual conjuntura económica não faz intuir qualquer preocupação em enganar a declarante. Relativamente às rendas fixadas nestes segundos contratos, tal como nos primeiros, elas continuam diferenciadas em função das locatárias e, embora mantendo o valor global de 750,00 euros, subiu relativamente à ré E…, Lda., que, decorridos cerca de seis meses, denunciou o contrato, deixando a autora agarrada a um único contrato para o mesmo espaço pelo valor locativo de 100,00 euros mensais, quando antes recebia 750,00 euros. Este é o ponto que, como já explicitámos, nos gera dúvidas e que nos leva a indagar qual o verdadeiro fundamento para o abaixamento da renda do contrato que subsiste. Só que essa alteração, com aceitação da autora, foi justificada por razões de índole fiscal e contabilística e, na realidade, é admissível que os maiores custos com as rendas se centrem na sociedade que liberta melhores meios financeiros. Elementos que as partes silenciaram, sem que a autora procurasse patentear qualquer dado que inculcasse o plano das rés. É a sua atitude denunciativa que regista, deslealdade negocial, censurável à luz das regras da boa fé que devem presidir à execução dos contratos, mas que não perspectiva dolo relevante na formação dos contratos, que determine a anulação do arrendamento que ainda perdura.
A norma distingue entre dolus bonus e dolus malus, sendo que só este é relevante (253º, 2, do Código Civil). Com efeito, há dolus bonus ou dolo irrelevante quando o deceptor recorre a artifícios ou sugestões usuais, consideradas legítimas, segundo as concepções dominantes no comércio jurídico. Os elementos de facto de que dispomos nem sequer inculcam qualquer sugestão ou artifício tidos por normais no comércio jurídico. A celebração dos contratos parece ter decorrido com liberdade e discernimento da parte da autora; a denúncia de um único contrato, sendo o de renda mais elevada, é que “alertou” a autora para um erro que inexistiu.
Cremos, brevitatis causa, que o quadro negocial gizado consente o enquadramento no regime jurídico do erro sobre a base do negócio (artigo 252º, 2, do Código Civil) e que, apesar de não evocado, pode ser encarado por este Tribunal à luz da sua liberdade na indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (artigo 664º do Código de Processo Civil).
Parece-nos que houve da parte da autora uma falsa representação do quadro circunstancial que constituiu a base do negócio, o qual não necessita de ser bilateral; basta que o erro tenha sido do declarante que o invoca. Como assinalámos, a bilateralidade é imprescindível no erro sobre os motivos (a base negocial subjectiva), porque o quadro circunstancial que constitui a base do negócio é objectivo, no sentido em que é necessário que exista para que se não perturbe o equilíbrio contratual e se não frustre o fim do contrato[8]. Com efeito, a possibilidade de autónoma denúncia de um dos contratos de arrendamento, ainda que pela autora não cogitado à data da sua outorga, provoca um grave desequilíbrio do contrato que perdura e frustra o seu fim. Como o correspectivo normativo (artigo 252º, 2, do Código Civil) remete para o preceituado no artigo 437º do mesmo diploma, são pressupostos da relevância do erro sobre a base do negócio que o desvio verificado se traduza num desvio anormal em relação às circunstâncias necessárias ao equilíbrio económico do negócio e à prossecução do seu fim, com perturbação da justiça interna do negócio ou frustração do seu fim, de tal modo que a sua manutenção em vigor se torne contrária à boa fé, desde que o desvio, a perturbação da justiça interna do negócio e a frustração do seu fim não estejam cobertos pelos riscos próprios do contrato. Portanto, só um desvio manifesto que ultrapasse os limites da normalidade pode ser relevante, a ponto de a alteração das circunstâncias ser de tal modo importante que a exigência da estabilidade do negócio, que não está coberta pelos seus riscos próprios, se torna contrária à boa fé. Torna-se, pois, necessário que o desvio entre as circunstâncias contratadas e as efectivamente verificadas seja anormal e causador de grave perturbação do equilíbrio interno do contrato ou que frustre o seu fim, por forma a que se possa firmar que uma pessoa séria, honesta e de boa fé, que se comporte de acordo com os padrões exigíveis de integridade e correcção na vida negocial, não exigiria a subsistência ou o rígido cumprimento do contrato[9]. Pensamos que este regime jurídico do erro chancela a justiça pedida pela autora. Impor-lhe a manutenção do contrato de arrendamento sobre um espaço físico (os dois prédios que locou) pela renda mensal de 100,00 euros, quando o valor locativo acordado para aquele mesmo espaço foi de 750,00 euros mensais, retira ao contrato qualquer equilíbrio económico, a sua justiça interna, numa palavra, constituiria um desvio anormal que, sem estar coberto pelos riscos próprios do negócio, violaria as mais elementares regras de correcção e decência da vida negocial. Exigir à locadora a subsistência de um contrato de arrendamento em condições económicas de patente desfavorabilidade, mantendo-o com uma renda mensal de 100,00 euros, quando as regras de mercado determinaram locadora e locatárias a atribuir àquele mesmo locado a renda mensal de 750,00 euros, frustra o fim do negócio e elimina o equilíbrio inicial querido pelas partes.
As considerações tecidas levam-nos, pois, a declarar a anulação do contrato de arrendamento celebrado, em 7-08-2008, entre a autora e a ré D…, Lda., com a sua consequente condenação a entregar-lhe os dois prédios identificados no artigo 3º da petição inicial livre de pessoas e bens.
2.2. Indemnização
Pede a autora o ressarcimento dos danos resultantes da falta de recebimento das rendas até ao termo do contrato, em 30-06-2018, no que nos parece não lhe assistir razão.
A lei faz uma clara equiparação dos pressupostos da responsabilidade obrigacional aos da responsabilidade delitual, pelo que também naquela é indispensável a ocorrência dos respectivos requisitos (artigo 798º do Código Civil). Embora verificados os demais pressupostos da responsabilidade civil contratual, a autora formula indemnização por lucros cessantes futuros. Ora, os danos futuros só são ressarcíveis se previsíveis (artigo 564º, 2, do Código Civil). Previsibilidade rejeitada in casu, porque o contrato de arrendamento é livremente denunciável, o que repele o imprescindível juízo de prognose quanto à sua provável subsistência durante o prazo contratual de 10 anos.
Acresce que, ao pretender indemnização por lucros cessantes, a autora está a pedir a reparação do interesse contratual positivo, ou seja, o ressarcimento do prejuízo que não sofreria se o contrato de arrendamento fosse inteiramente cumprido pela ré. Tem em vista a cobertura pecuniária dos prejuízos provenientes da anulação, por forma a colocar-se na situação em que estaria se a obrigação fosse executada até final. Por regra, a indemnização fundada na anulação respeita apenas ao chamado interesse contratual negativo ou de confiança, visando colocar o credor prejudicado na situação em que estaria se não tivesse sido celebrado o contrato e não naquela em que se acharia se o contrato fosse executado. Só em casos excepcionais se justifica o abandono desta regra clássica, aceitando, então, a indemnização pelo interesse contratual positivo. Destarte, concluímos que, em caso de cumulação da indemnização com a anulação do contrato, os danos a ressarcir encontram o seu campo privilegiado de incidência no interesse contratual negativo, consubstanciado nos danos resultantes da outorga do contrato e não nos padecidos por via da sua inexecução, os chamados danos positivos.
Consabido que a doutrina tem vindo a recusar esta construção para certas situações, admitindo o preenchimento indemnizatório com os danos positivos quando os interesses em presença o exigirem[10], não cremos que aqui pudéssemos atender aos danos positivos por estar excluída a hipótese dessa solução se afigurar mais equitativa segundo as circunstâncias[11].
Os reclamados lucros cessantes encontram suporte na execução do contrato, mediante a manutenção da prestação de cedência do uso e fruição dos prédios locados à ré, assim suportando as vantagens patrimoniais que a autora poderia obter. Entendemos não estar em causa um efectivo prejuízo causado pela destruição contratual que mereça tutela à luz da ponderação das regras da boa fé, desde logo pela permanente incerteza quanto à data do termo do contrato e as inerentes possibilidades de ganhos, bem como pelo contributo que a locadora deu para a celebração dos contratos nos termos exarados. Em suma, não se configura um caso de admissibilidade de indemnização a título de lucros cessantes, integrados nos danos do interesse contratual positivo[12]. Tudo a justificar a improcedência desse pedido indemnizatório.
3. Recurso subordinado
3.1. Denúncia do contrato
Dissente a apelante E…, Lda. da sentença no segmento em que considerou aplicável o prazo de denúncia de um ano, contrapondo que antes é convocável o prazo de denúncia previsto para o arrendamento habitacional, ou seja, 120 dias.
Em conformidade com o assinalado na sentença recorrida, o contrato de arrendamento denunciado foi celebrado em 7 de Agosto de 2008, após a entrada em vigor do novo Regime do Arrendamento Urbano[13], aplicando-se-lhe o regime jurídico nele consagrado (artigo 59º).
Os arrendamentos são, hoje, qualificados em habitacionais e não habitacionais, nestes se incluindo os arrendamentos para comércio e exercício de profissões liberais. Está em causa um contrato para fins não habitacionais, razão pela qual a matéria relativa à denúncia e oposição à renovação do contrato é remetida em plenitude para a liberdade contratual e só supletivamente se intimam as regras estabelecidas para o arrendamento habitacional, desde que não sejam especificamente contrariadas (artigo 1110º,1, do Código Civil). Na verdade, nos novos arrendamentos para fins não habitacionais vale a regra geral da livre estipulação, nomeadamente quanto à subsistência temporal. Donde a validade da convenção das partes no tocante ao prazo do contrato, cuja duração é de 10 anos. Omitem, no entanto, qualquer referência ao prazo para a denúncia. Daí que a sentença recorrida, atendo-se à falta de estipulação das partes, aplicou o n.º 2 do artigo 1110º do Código Civil e reputou necessário um ano de pré-aviso para a denúncia.
A denúncia constitui uma medida de protecção dos contraentes em face da vinculação que, dada a duração do contrato, poderia tornar-se intolerável[14]. Daí que a livre denunciabilidade só não existe nos casos em que a lei estabelece uma disciplina diferente para protecção de uma das partes, como sucede nos arrendamentos vinculísticos quanto à denúncia pelo senhorio[15].
A apelante contrapõe que antes se aplica o n.º 1 dessa norma, ou seja, o regime da denúncia dos contratos de arrendamento habitacional. Norma que prevê que «[A]s regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação.», a querer significar que a ausência de ajuste do prazo para a denúncia, convoca o regime dos contratos de arrendamento habitacionais, em concreto, o disposto no artigo 1100º do Código Civil. A denúncia pelo arrendatário, independentemente de qualquer justificação, pode ser feita mediante comunicação ao senhorio com antecedência não inferior a 120 dias sobre a data em que pretenda a cessação, produzindo a denúncia efeitos no final do mês do calendário gregoriano.
À luz destes preceitos, tendo a locadora recebido a carta denunciativa em 3 de Março de 2009, o pré-aviso de 120 dias completou-se em 21 de Junho de 2009 e a eficácia da denúncia, tal como o rogado pela locatária, operou-se em 30 de Junho de 2009, tudo em observância do legalmente prescrito.
Será, no entanto, que o n.º 2 daquele artigo 1110º, ao estipular que «[Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 10 anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano.» tem o alcance de abranger qualquer contrato de arrendamento não habitacional, cujo prazo seja supletiva ou convencionalmente estabelecido? A resposta a esta questão há-de ser necessariamente restritiva, porque não nos parece contemplado nesse vector normativo o caso em que as partes convencionem o prazo e omitam a fixação do período de pré-aviso. Este preceito não tem correspondência na legislação anterior, mas a sistematização da norma insere, para os arrendamentos não habitacionais, um princípio geral relativo de que a falta de ajuste de cláusulas contratuais sobre duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos, convoca o regime dos arrendamentos para a habitação (n.º 1) e prevê uma excepção a esse princípio geral quando a falta de estipulação se refira ao prazo, caso em que os contratos se consideram celebrados com prazo certo por 10 anos, concretizando que, nessa mesma hipótese, o prazo de pré-aviso é de um ano (n.º 2). Parece-nos de sobremaneira expressiva a sintaxe desse segmento da norma, em que a primeira proposição está textuada no presente do indicativo e a segunda no gerúndio, reportando-se, significativamente, à primeira afirmação, isto é, aos casos em que as partes não estipularam prazo para o contrato.
Acresce que se cotejarmos a norma do arrendamento habitacional referente à aplicação supletiva na ausência de estabelecimento de prazo para o contrato, no silêncio das partes, ele considera-se celebrado por duração indeterminada (artigo 1094º, 3, do Código Civil). Norma que o legislador quis expressamente afastar dos arrendamentos para fins não habitacionais, reputando-os supletivamente outorgados peplo prazo certo de 10 anos, compreensivelmente, atendendo à natureza dos interesses em jogo.
A nova redacção dada àquele n.º 2 do artigo 1110º pela Lei 31/2012, de 14 de Agosto, determina que “Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano.” A alteração introduzida consiste unicamente na diminuição do prazo supletivo, que passou para cinco anos, quando era de dez anos. Modificação que se insere no propósito geral de encurtamento dos prazos de vinculação do contrato de arrendamento com vista a alcançar maior dinamização do mercado de arrendamento. Estão em causa arrendamentos que servem actividades económicas, cujos riscos de imprevisão de resultados dificilmente permitem ao arrendatário cumprir longos prazos de pré-aviso da extinção do contrato. Por isso, um prazo de pré-aviso mais curto, tutelando de modo razoável os interesses do senhorio em termos de previsibilidade de recebimento de rendas, não constitui entrave aos interesses da dinâmica da actividade económica do arrendatário[16]. Logo, a convocação dessa norma pressupõe que as partes não elejam a modalidade temporal do contrato, ou seja, que não digam se o contrato deve ter duração indeterminada ou prazo certo. Só perante o silêncio das partes a tal respeito o legislador fornece a duração do contrato, estabelecendo ainda uma norma específica do estatuto extintivo desse contrato por iniciativa do arrendatário. Situação em que se exige a necessidade de respeitar o pré-aviso de um ano em relação ao momento em que pretende a extinção antecipada do contrato. Prazo ampliado de denúncia que se compreende nestes contratos em que as partes não fixam prazo, mas que se não justifica naqueles em que, livremente, os outorgantes optaram por lhes conferir um prazo certo. Essa é a única disposição específica do estatuto extintivo da relação de arrendamento em causa; o restante quadro normativo decorrerá das normas para o arrendamento habitacional, conforme reporte do n.º 1 daquele artigo 1110º do Código Civil[17]. Donde se entenda que é limitada a tutela conferida ao arrendatário não habitacional, porque basta que o senhorio aponha uma estipulação quanto ao prazo do contrato para afastar o regime do n.º 2 do artigo 1110º do Código Civil[18]. Posicionamento já expresso por Manuel Januário da Costa Gomes a propósito do projecto de 2005 que, no que concernente a esse preceito, afirmava que, na falta de estipulação de prazo para o contrato, o mesmo considerava-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, mas aplicava-se o disposto nos artigos 1097º e 1098º quanto à oposição à renovação deduzida pelo senhorio ou oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário do arrendamento habitacional[19].
As considerações tecidas conduzem à revogação da sentença recorrida, declinando a convocação do prazo de um ano para denúncia deste contrato não habitacional, antes julgando aplicado o pré-aviso de 120 dias, com a sequente observância pela ré do necessário formalismo.
Julgamos, pois, parcialmente procedente a apelação principal, com o decretamento da anulação do contrato de arrendamento e a restituição do prédio à autora, e procedente o recurso subordinado, com a absolvição dos réus do pedido.
A síntese da solução decorrente da dinâmica processual envolvente é a seguinte:
1. Omitindo a autora qualquer referência ao acordo das partes acerca da essencialidade da indivisibilidade dos dois contratos de arrendamento comercial celebrados e inexistindo elementos adicionais que sejam concludentes no sentido desse acordo tácito, está votada à improcedência a anulação de um dos contratos com base no erro sobre os motivos.
2. Tendo havido uma falsa representação do quadro circunstancial que constituiu a base do negócio é convocado o regime jurídico do erro sobre a base do negócio, o qual não necessita de ser bilateral.
3. Como basta que o erro seja do declarante que o invoca, justifica-se a anulação do contrato arrendamento relativo ao mesmo espaço físico pela renda mensal de 100,00 euros quando o valor locativo acordado para aquele mesmo espaço foi de 750,00 euros mensais, retirando-lhe o equilíbrio económico e a sua justiça interna.
4. Em caso de cumulação da indemnização com a anulação do contrato, os danos a ressarcir reportam-se, por regra, ao interesse contratual negativo.
5. Embora se admita, a título excepcional, a indemnização de danos integrados no interesse contratual positivo, não são tuteláveis os lucros cessantes pedidos pela autora, por não estar em causa um efectivo prejuízo causado pela destruição contratual que mereça tutela à luz da ponderação das regras da boa fé.
6. Como as partes estipularam para o arrendamento para fins não habitacionais o prazo de 10 anos, é intimado o regime jurídico da denúncia do arrendamento para a habitação, designadamente o pré-aviso de 120 dias.
IV. Deliberação
Na defluência do expendido, acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto em julgar parcialmente procedente a apelação da autora, B…, e em consequência, declarar a anulação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais por si outorgado, em 7 de Agosto de 2008, com a ré D…, Lda., condenando-a a restituir os prédios identificados no artigo 3º da petição inicial, livres de pessoas e bens. Julgando procedente o recurso subordinado, declaram também improcedentes todos os demais pedidos formulados pela autora e que não obtiveram êxito na sentença de primeira instância, mantendo-a quanto ao demais, mas absolvendo de todos os pedidos o réu C….
Custas da apelação a cargo da autora e das rés D…, Lda. e E…, Lda. na proporção de 1/3 para aquela e 2/3 para estas (artigo 446º do Código de Processo Civil; artigo 6º, 2, e Tabela I-B do Regulamento das Custas Processuais).
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Porto, 16 de Abril de 2013Maria Cecília de Oliveira Agante dos Reis Pancas
José Bernardino de Carvalho
Eduardo Manuel B. Martins Rodrigues Pires
__________________
[1] Pedro Pais de Vasconcelos, ibidem, pág. 659.
[2] Manuel Andrade, “Teoria Geral da Relação Jurídica”, II, ed. 1983, pág. 233.
[3] Luís A. Carvalho Fernandes, “Teoria Geral do Direito Civil”, II, 3ª ed. revista e actualizada, pág. 166.
[4] Pedro Pais de Vasconcelos, ibidem, pág. 661.
[5] Luís A. Carvalho Fernandes, ibidem, pág. 168.
[6] Pedro Pais de Vasconcelos, ibidem, pág. 661.
[7] Luís A. Carvalho Fernandes, ibidem, pág. 169.
[8] Pedro Pais de Vasconcelos, ibidem, pág. 663.
[9] Pedro Pais de Vasconcelos, ibidem, págs. 664 e 665.
[10] Vaz Serra, in BMJ 47, pág. 40; Baptista Machado, “Pressupostos da Resolução por Incumprimento, pág. 175; Romano Martinez, “Da Cessação do Contrato”, pág. 208; Ana Prata, “Cláusulas de Exclusão e Limitação da Responsabilidade Contratual, pág. 479; Brandão Proença, “A Resolução do Contrato no Direito Civil”, pág. 199.
[11] Galvão Teles, “Direito das Obrigações”, 7.ª ed., pág. 463, nota de pé de página.
[12] In www.dgsi.pt: Acs. STJ de 12-01-201 e 2-03-2013, processos 649/09.6TVLSB.S1 e 1097/09.3TBVCT.G1.S1., respcetivamente.
[13] Aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, que entrou em vigor em 27 de Junho de 2006 (artigo 61º), doravante designado por NRAU.
[14] Pereira Coelho, “Arrendamento, Direito Substantivo e Processual”, 1988 policopiado, pág. 248.
[15] Henrique Mesquita, in R.L.J. ano 130º, págs. 46 e 47.
[16] Maria Olinda Garcia, “Arrendamento Urbano Anotado, Regime Substantivo e Processual – Alterações Introduzidas pela Lei 31/2012”, 1ª ed., pág. 80.
[17] Maria Olinda Garcia, ibidem, pág. 81.
[18] Fernando de Gravato Morais, “Novo Regime de Arrendamento Comercial”, 2006, pág. 89.
[19] “O Direito”, 137º, 2005, II, pág. 371.