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CONTRATO DE ARRENDAMENTO
NULIDADE DO CONTRATO
INTERESSADOS
II- 0 conceito de interessado consagrado no art° 9º do CE, deve ser entendido não num sentido restrito, ou seja, nele sendo abarcadas apenas as situações que consagram verdadeiros direitos reais, mas outrossim no sentido de que também abarca aquelas que estão indissociavelmente ligadas ou conexionadas com o imóvel, de tal ligação emergindo direitos, designadamente de índole obrigacional ou creditícia, a exercer quer autonomamente, quer por reporte à indemnização a atribuir ao proprietário expropriado.
1.
A pedido de B…………….., S.A., foram, ao abrigo do artº 51º nº2 do CE, introduzidos em juízo autos de expropriação litigiosa em que é expropriante EP-Estradas de Portugal, E.P.E.
Os Srs. Árbitros fixaram a indemnização de 80.000 euros a atribuir à requerente, pois que a expropriação afecta parte de um edifício onde estão instalados os seus serviços técnicos administrativos e comerciais, bem como o acesso às instalações e outras construções.
Pela expropriante foi interposto recurso da decisão arbitral, defendendo que o edifício implantado no terreno expropriado não se encontra legalizado (uma vez que não foi pedido parecer obrigatório à Direcção de Estradas do Porto para a sua implantação), pelo que nunca o valor de indemnização poderá ser superior ao proposto em sede de fase amigável (25.000,00€), não para compensar a recorrida pelo edifício, mas apenas “a título de compensação por algum eventual prejuízo causado na sua actividade”.
Respondeu a requerente defendendo, apara além do mais: a) que a sua ocupação da parcela expropriada está devidamente legalizada, estando o edifício onde laboram os seus serviços técnicos licenciado pela Câmara Municipal da Maia; b) que ainda que assim não fosse, sempre seria inconstitucional a interpretação do Código das Expropriações que fizesse depender o direito à indemnização da legalidade da construção – no entender da recorrida, é do facto de se ser arrendatário que nasce o direito a ser indemnizado.
Foi proferido despacho a atribuir à recorrida o montante sobre o qual existia acordo - 25.000,00€ - deduzido das custas prováveis nos termos do artº 52º nº3 do CE.
Procedeu-se seguidamente à avaliação prevista nos arts. 61.º a 63.º do CE, na sequência da qual são propostos dois valores distintos:
- um pelos peritos nomeados pelo tribunal e pelo perito indicado pela recorrida - 60.000,00€ (sessenta mil euros);
- outro pelo perito indicado pela expropriante - 4.500,00€ (quatro mil e quinhentos euros).
Realizou-se sessão para prestação de esclarecimentos orais dos peritos na qual pelo tribunal foi suscitada a questão da eventual nulidade do contrato de arrendamento celebrado pela requerente e notificada esta para se pronunciar sobre tal ponto.
Defendendo ela a inexistência de nulidade por ao contrato em causa não serem aplicáveis as regras do Regime do Arrendamento Urbano, (não sendo, por isso, obrigatória a redução do mesmo a escritura pública) e porque, ainda que o fossem, sempre a comprovação do pagamento das rendas seria suficiente para a prova da existência do contrato.
Já a expropriante defendeu a nulidade do contrato de arrendamento e a consequente consideração da recorrida como parte ilegítima ou, subsidiariamente, a fixação da indemnização no valor proposto pelo perito por si indicado.
A recorrida pugnou pela atribuição do valor indemnizatório de 80.000,00€ ou, em todo o caso, não inferior a 60.000,00€.
2.
Finalmente foi proferida sentença que:
- declarou a nulidade, por vício de forma, do contrato de arrendamento celebrado, não reconhecendo a qualidade de arrendatária à requerida e, consequentemente, declarou que esta não tem direito a ser ressarcida pela expropriante por força da expropriação aqui em apreço.
3.
Inconformada recorreu a requerida.
Rematando as suas alegações com as seguintes conclusões:
I- Não é nulo o contrato de arrendamento comercial com base no qual a ora recorrente sustenta a sua legitimidade processual (substantiva) nos autos;
II- Na verdade, a ausência da escritura pública exigível (em 01-10-1995), como requisito de forma para a validade do contrato, trata-se de mera ausência de uma formalidade “ad probationem” e não “ad substantiam”;
III- A formalidade em falta (escritura pública), destina-se muito mais a produzir efeitos e salvaguarda para as próprias partes contratantes (apelante e respectivo senhorio) do que perante terceiros (não sendo assim, e sendo essa a intenção, o legislador não teria distinguido, como fez, contratos sujeitos a registo e não sujeitos a registo – artigo 7º do Regime do Arrendamento Urbano, na redacção aplicável).
IV- Entender que a formalidade em falta é uma formalidade “ad substantiam”, é colocar em causa a unidade do próprio sistema jurídico: se a lei admite o mais (na falta de escritura pública, num contrato de arrendamento onde além desta formalidade, era também exigível o registo, se admite que o mesmo se convalide e tenha eficácia desde que tenha sido celebrado pela forma escrita), há-de admitir o menos (no caso dos autos não era exigível registo, mas apenas escritura pública);
V- Os elementos que a apelante trouxe aos autos são mais que bastantes para comprovar a existência, válida e eficaz, de relação arrendatícia e da sua qualidade de arrendatária da parcela expropriada (e pelo que reclama indemnização);
VI- Não é nulo, portanto (e como Sentenciou o Tribunal “ a quo”) o contrato de arrendamento que titula a posição da apelante nos autos (respectiva legitimidade processual);
VII- E interpretou-se, assim e erradamente, o artigo 7º do Regime do Arrendamento Urbano (na redacção vigente à data dos factos – 01-10-1995), bem como o artigo 220º do Código Civil;
VIII- No mínimo à apelante sempre deveria ser reconhecida a qualidade de interessada (artigo 9º do Código das Expropriações), e portanto nunca poderia esta ter sido afastada do direito a uma indemnização justa;
IX- Com efeito, a melhor interpretação do artigo 62º, nº 2, da Constituição da República Portuguesa implicaria, face à conclusão a que o Tribunal “a quo” chegou (nulidade do contrato de arrendamento da apelante), que se indagasse se no mínimo esta não teria a qualidade de interessada no processo expropriativo;
X- E, até à luz do que diz o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 02-03-2005, se verá que mesmo não sendo arrendatária (o que por hipótese se admite), a ora apelante sempre seria interessada;
XI- Qualidade essa que a coloca como titular do direito a justa indemnização;
XII- Interpretou-se, pois, erradamente o sentido e alcance do artigo 9º do Código das Expropriações e omitiu-se sequer a aplicação e interpretação do artigo 62º da Constituição da República Portuguesa;
XIII- Ainda que nenhuma das conclusões anteriores proceda sempre há-de considerar-se que a invocação da nulidade do contrato de arrendamento da apelante, obstando assim ao pagamento de justa indemnização, face a toda a factualidade provada, consubstancia abuso do direito;
XIV- A apelada nunca teve, ao longo de todo o processo – e senão já após a audiência de julgamento em que o tribunal resolveu notificar a apelante para esclarecer se o contrato de arrendamento foi celebrado por escritura pública ou não – qualquer intenção de não reconhecer a qualidade de arrendatária à apelante;
XV- E só o fez, isto é, só invocou essa nulidade, a “reboque” do tribunal “A quo”;
XVI- Face aos elevados prejuízos e somas que, comprovadamente, a apelante teve de despender para respeitar a expropriação, e portanto possibilitar a prossecução do bem público, representa uma situação de verdadeiro abuso de direito a invocação que a apelada acaba por vir fazer aos autos (sobre a nulidade do contrato de arrendamento da apelante), como forma de nenhuma indemnização vir a pagar;
XVII- é grave que se admita a invocação da nulidade do contrato de arrendamento para conseguir-se, sem mais, não pagar um cêntimo a quem para a prossecução do bem público teve prejuízos e custos como teve a apelante: isto afronta o próprio comando constitucional (artigo 62º, nº 2 da CRP) e é também, evidentemente, uma ostensiva situação de abuso de direito (artigo 334º do Código Civil);
XVIII- É este o somatório de razões pelo qual se dirige a apelante a V. Exas., pedindo que, interpretando-se correctamente os preceitos legais supra assinalados, se ordene que:
a. Seja revogada a decisão em crise e ordenada a sua substituição por outra que declare válido o contrato de arrendamento e declare a existência de legitimidade processual (substantiva), da apelante com a consequente fixação de justa indemnização em atenção aos factos provados;
b. Caso assim se não entenda seja a decisão em crise revogada e substituída por outra que reconheça a apelante como interessada no processo expropriativo em causa, e titular do direito a justa indemnização, a qual lhe deve ser fixada em atenção aos factos provados;
c. Ainda, e não procedendo qualquer nenhum dos anteriores, seja, com fundamento em abuso do direito, anulada a decisão recorrida e ordenada a sua substituição por outra que determine o pagamento de justa indemnização à apelante;
Contra-alegou a expropriante pugnando pela manutenção da sentença, nos seguintes termos:
I. A decisão recorrida é inteiramente correcta, aplicando em conformidade as várias disposições legais atinentes ao caso sub judice.
II. Efectivamente, e como foi dado como provado na Douta Sentença, o arrendamento da parcela nº 180 serviria (como ainda hoje serve) à prossecução da actividade comercial / industrial da apelante.
III. À data da celebração do contrato promessa de arrendamento, o normativo legal aplicável ao contrato de arrendamento sub judice, era o art.º 7º, n.º 2, alínea b) do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15 de Outubro (versão anterior à introduzida pelo Decreto. Lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril).
IV. Segundo o referido artigo, os arrendamentos destinados ao exercício do comércio, indústria ou exercício de profissão liberal deviam ser celebrados por escritura pública.
V. É inequívoco, porque tal é admitido pela apelante, que o contrato de arrendamento foi celebrado por mero documento particular.
VI. A realização da escritura pública constitui, à luz do diploma em vigor naquela data, uma formalidade ad substantiam .
VII. Nem os recibos de renda apresentados pela apelante nem mesmo a alegação da suposta “forma escrita” obstam à verificação da nulidade inerente à falta de escritura pública.
VIII. Carece de sentido, recorrer ao Decreto – Lei n.º 64-A/2000 de 22 de Abril como elemento interpretativo e assim considerar a exigência de escritura pública como uma formalidade ad probationem, em virtude de este diploma legal não se tratar de uma lei interpretativa, mas uma lei nova, sem eficácia retroactiva.
IX. Verificada a nulidade do contrato de arrendamento, não pode a apelante ser considerada como arrendatária da parcela.
X. Consequentemente, e numa perspectiva substancial, é a apelante parte ilegítima no presente processo.
XI. Cabia à apelante fazer prova, e para os fins do disposto no n.º 1 do art.º 9º do Código das Expropriações, da sua qualidade de interessada.
XII. Em virtude de tal prova não ter sido feita a apelante não pode ser considerada interessada no processo expropriativo e consequentemente não tem direito a qualquer indemnização pela expropriação.
XIII. Pelo exposto deverá improceder a Apelação interposta pela expropriada, com todas as legais consequências.
4.
Sendo que, por via de regra: artºs 684º e 690º do CPC - de que o presente caso não constitui excepção - o teor das conclusões define o objecto do recurso, as questões essenciais decidendas são as seguintes:
1ª
Consequência – validade ou nulidade do contrato de arrendamento – do não acatamento da forma legal imposta pelo artº 7º do RAU na sua redacção anterior ao D. Lei 64-A/2000 de 22 de Abril.
2ª
Mesmo que o contrato seja nulo, deve, ou não, ser reconhecida à recorrente a qualidade de interessada nos termos do artº 9º do CE.
5.
Os factos dados como assentes e que importa observar são os seguintes:
A) Por despacho de 05/01/2005, proferido por Sua Excelência o Senhor Secretário de Estado Adjunto e das Obras Públicas (publicado no D.R., II série, n.º 20, de 28/01/2005, a págs. 1432-(10) e ss.), foi declarada a utilidade pública da expropriação da parcela 180, necessária à execução da obra da SCUT – Grande Porto – A41/IC24 – Freixieiro–Alfena (do quilómetro 8+200 ao quilómetro 14+252,276) – doc. de fls.º 147 e ss.;
B) A parcela em causa está compreendida num prédio rústico sito no ……….., Freguesia de ……., concelho da Maia, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo n.º 76 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 00763/260396 – certidões da matriz (fls. 121) e do registo predial (fls. 169 e 170);
C) A referida parcela confronta a Norte e Poente com parte restante do prédio, a Sul com IC 24 e a Nascente com Rua da Pena – vistoria ad perpetuam rei memoriam (fls. 88);
D) À data da D.U.P., a parcela expropriada compreendia parte de um edifício, propriedade da recorrida, onde estavam instalados os seus serviços técnicos, administrativos e comerciais, servindo a parte restante (em terra batida) de local de cargas e descargas, estando nessa área situada a única entrada que dava acesso às instalações da empresa – vistoria ad perpetuam rei memoriam (a fls. 88);
E) O edifício era construído com módulos metálicos acoplados e sobrepostos, que são desmontáveis, e era composto de rés-do-chão e andar, estando assente numa laje de betão com 1,20m de altura e 150m2 de superfície, laje esta revestida a toda a altura com placas de granito polido, perfazendo 50m2 de superfície – vistoria ad perpetuam rei memoriam (a fls. 89);
F) A área de construção era de 118,40m2 no rés-do-chão e 107,60m2 no andar, perfazendo um total de 226,00m2, havendo um terraço no primeiro andar, com a área de 10,70m2, revestido com chapa metálica antiderrapante – vistoria ad perpetuam rei memoriam (a fls. 89);
G) As restantes características do edifício e do seu interior, bem como da parcela expropriada, são as descritas no auto de vistoria ad perpetuam rei memoriam, de fls. 89 a 92, que aqui se dá por integralmente reproduzido;
H) A Rua da Pena, com a qual a parcela confronta, está pavimentada com betuminoso e dispõe de redes de distribuição de energia eléctrica, água, telefónica e de águas pluviais – vistoria ad perpetuam rei memoriam (a fls. 92);
I) A parcela encontra-se em zona classificada pelo Plano Director Municipal da Maia como “Espaços Urbanos e Urbanizáveis – Área Predominantemente Residencial” - vistoria ad perpetuam rei memoriam (a fls. 92);
J) A expropriante celebrou com os donos do prédio do qual foi destacada a parcela expropriada um auto expropriação amigável, mediante o qual adquiriu a parcela pelo preço de 20.320,00€ (vinte mil, trezentos e vinte euros) – documento de fls. 144 e ss.;
K) Entre a recorrida B…………, S.A. e C…………..e D………….. foi celebrado em 01/10/1995 o contrato junto de fls. 8 a 12 (que aqui se dá por integralmente reproduzido), denominado “Contrato Promessa de Arrendamento para Indústria de Duração Efectiva”, nos termos do qual estes últimos prometeram “arrendar” à primeira o prédio do qual foi destacada a parcela expropriada, pelo prazo de cinco anos, com início em 01/10/1995 e fim em 01/10/2000, pela renda anual de 1.000.000$00 (a pagar em quatro prestações trimestrais) e destinando-se o mesmo “exclusivamente, ao estacionamento, exibição e promoção das construções pré-fabricadas” da recorrida, “a qual poderá instalar, em algumas das suas construções pré-fabricadas, os seus escritórios, por forma a no espaço prometido arrendar poder desenvolver a sua actividade de aluguer e venda”;
L) A recorrida tem vindo a ocupar o prédio, nele tendo instalado o edifício e as benfeitorias descritas supra em D), E), F) e G), pagando os valores acordados no contrato referido em K), mas nunca tendo sido celebrada a escritura pública a que alude a cláusula sétima do mesmo;
M) A Direcção de Estradas do Porto não emitiu qualquer parecer quanto à edificação existente na parcela expropriada – documentos de fls. 176 e 204;
N) Em 23/07/1993, a recorrida apresentou junto da Câmara Municipal da Maia um requerimento solicitando a autorização para transferir o seu local de exploração para o prédio do qual foi destacada a parcela expropriada, referindo que “não haveria construção de prédios ou de edifícios definitivos, mas só a instalação de um parque de estacionamento dos nossos módulos para serem vendidos ou alugados”, muito embora utilizando “alguns dos nossos módulos como escritórios e alguns dos nossos elementos dobráveis como armazéns”, requerimento que foi objecto do seguinte despacho (proferido em 03/08/1993): “Sem inconveniente, desde que sejam cobradas as taxas devidas” – documento de fls. 205;
O) Tal despacho foi proferido sem pedido de parecer prévio à extinta Junta Autónoma de Estradas por ter a Câmara Municipal da Maia entendido que o pedido de licenciamento “não se enquadrava em nenhuma das situações enunciadas no Decreto-Lei n.º 13/71, de 23 de Janeiro” – documento de fls. 204;
P) A recorrida tem pago desde 1993 à Câmara Municipal da Maia as taxas devidas pela ocupação do terreno – documentos de fls. 208 a 221;
Q) Desde meados de Setembro de 1993 que a recorrida ocupa o terreno, aí exercendo a sua actividade;
R) Atendendo à área da parcela constante da D.U.P., para a desmontagem e reposição dos bens afectados pela expropriação são necessários os seguintes montantes:
a. Aluguer de contentores para manutenção e funcionamento de escritórios, dotados de aparelhos de ar condicionado, por um período não inferior a 3 meses, incluindo transporte, colocação e posterior remoção e transporte, no final do período de aluguer – 4.000,00€;
b. Encargos correspondentes para a instalação provisória, como sejam adaptação de equipamento de rede eléctrica, informática, prevenção de incêndios, rede de água, saneamento, transferência de equipamentos, mobiliário e documentação – 4.000,00€;
c. Desmontagem/reconstrução de edifício principal e wc’s exteriores, incluindo reposição de rede eléctrica, informática, prevenção de incêndios, rede de água, saneamento, transferência de equipamentos, mobiliário e documentação – 40.000,00€;
d. Construção de novas meias paredes, incluindo revestimento para o assentamento da laje para colocação e instalação do edifício principal – 5.000,00€;
e. Reconstrução do estacionamento exterior – 2.500,00€;
f. Construção de nova fossa séptica – 2.500,00€;
g. Reposição de ligações afectas à rede eléctrica de iluminação exterior, nova colocação de pontos de luz, rede de água, rede de saneamento, tendo em atenção a nova localização do edifício – 1.500,00€;
h. Construção de nova rede de vedação e portão de acesso – 1.000,00€.
S) A obra encontra-se já concluída e ocupou uma área inferior à constante da D.U.P., não estando prevista qualquer intervenção posterior no local;
T) A execução da obra obrigou ao recuo (desmontagem e posterior montagem) do edifício onde funcionam os escritórios da recorrida.
6.
Apreciando.
6.1.
Primeira questão.
Inexiste dúvida, face aos elementos constantes do processo, maxime dos factos provados - rectius als. K e L - que a recorrente celebrou um contrato de arrendamento de cariz comercial.
Pois que, e para além do mais, não obstante os outorgantes o terem denominado como simples“Contrato Promessa de Arrendamento para Indústria de Duração Efectiva”, o certo é que tal contrato foi cumprido pelas partes, nos seus elementos essenciais, como se de um contrato definitivo se tratasse, entrando a arrendatária na posse do bem locado e recebendo os locadores a contraprestação – renda – anuída.
Ora, como é consabido, a qualificação dos negócios jurídicos não está condicionada e dependente do nomen júris atribuído pelos respectivos intervenientes, mas antes deve dimanar da melhor interpretação que merecer o conteúdo das suas cláusulas, da sua real e efectiva concretização e dos efeitos práticos que acarretar no âmbito do tráfego jurídico-económico.
Sendo inequívoco, in casu, que tal conteúdo e estes efeitos se atém e projectaram para o âmago de um verdadeiro contrato definitivo de arrendamento comercial.
Assim e nos termos do artº 7º nº2 al.b) do RAU, na redacção anterior ao referido D.Lei nº 64-A/2000 de 22 de Abril – a qual apenas dispõe para o futuro não se aplicando ao contrato em causa: artº 9º nºs 1 e 2, 1ª parte, do CC - tal contrato devia ter sido reduzido a escritura pública.
Consequentemente temos que o contrato de arrendamento era – e continua a ser, ainda que com menor exigência e acuidade – um contrato com forma tarifada, logo, um contrato que constitui excepção ao princípio da liberdade de forma consagrado no artº 219º do CC.
Ora nos termos do artº 220º deste diploma: « A declaração negocial que careça da forma legalmente prescrita é nula, quando outra não seja a sanção especialmente prevista na lei».
Ou seja, quando a lei exige uma certa forma para determinado negócio jurídico, exige-a em regra, como requisito ad substantiam, salvo se estipular outra sanção, vg, inexistência, simples ineficácia ou, em termos de direito probatório, impossibilidade ou condicionamento da sua prova – cfr. Castro Mendes, Teoria Geral do Direito Civil, 3º, 1979, 132.
O desvio a tal regra não se verificava in casu, ao tempo da celebração do contrato.
Antes pelo contrário resulta de tal artº 7º do RAU que a escritura pública era necessária para a validade do contrato em causa.
Pois que o seu nº4 permitia, para os contratos sujeitos a registo, os quais, nos termos da al.a) do nº2 também estavam sujeitos a escritura, a sua validade pelo prazo máximo por que o poderiam ser sem a exigência de tais requisitos formais – seis anos.
Mas já não abrangia em tal excepção os contrato consagrados na al.b), sejam os destinados a comércio, indústria ou exercício de profissão liberal.
Mesmo que o seu prazo fosse inferior a seis anos.
O que demonstra que relativamente a estes contratos a lei foi mais exigente, não aliviando ou mitigando, a qualquer título ou em qualquer medida, a cominação de nulidade prevista na regra geral do artº 220º do CC.
A razão de ser de tal exigência prende-se com as especiais vantagens ou particulares benefícios de que a lei rodeia tais arrendamentos, nomeadamente a garantia da continuidade da actividade, nos termos dos artºs 1114º a 1118º do CC - hoje, artº 110º e sgs do RAU – Cfr. Pereira Coelho, Arrendamento, 1977, p.66 e Abílio Neto, in CC Anotado, 13ª ed, p.966.
Aliás o artº 7º correspondia ao artº 1029º do CC – com a supressão do seu nº3 que apenas permitia a invocação da nulidade por falta de forma ao arrendatário – não se levantando dúvidas que a inexistência da forma legal acarretava a sua nulidade – Cfr. Pereira Coelho ob. cit.p.110 e A. Pais de Sousa, Extinção do Arrendamento Urbano, 2ª ed. p.50.
Nem colhendo os argumentos da recorrente quando apela à unidade do sistema jurídico, por reporte ao regime introduzido pelo DL 64-A/2000.
O artº 12º não deixa dúvidas quanto á aplicação da lei nova no tempo. E este é um dos casos – como ela própria admite – em que o regime de tal diploma não se aplica aos contratos firmados com anterioridade á sua entrada em vigor.
Sendo que, outrossim, razões de certeza, segurança e de justiça relativa ou comparativa impõem este entendimento: seria nesta vertente injusto que situações idênticas atinentes a contratos celebrados antes da entrada em vigor de tal DL - o qual, como se viu, não interferiu, ex vi do disposto no artº 12º nº1 e 2, 1ª parte do CC, com esta matéria - fossem apreciadas diferenciadamente apenas em função do momento em que o foram: antes ou depois da entrada em vigor de tal DL.
6.2.
Segunda questão.
6.2.1.
Estatui o artº 62º, nº 2 da Constituição que: «A requisição e a expropriação por utilidade pública só podem ser efectuadas com base na lei e mediante o pagamento de justa indemnização».
Prescreve o artº 2º do CE que: «Compete às entidades expropriantes… prosseguir o interesse público no respeito pelos direitos e interesses legalmente protegidos dos expropriados e demais interessados, observando, nomeadamente, os princípios da legalidade, justiça, igualdade, proporcionalidade, imparcialidade e boa fé.»
Estipula o artº 9º nº1 do CE: «Para os fins deste código, consideram-se interessados, além do expropriado, os titulares de qualquer direito real ou ónus sobre o bem expropriado e os arrendatários de prédios rústicos e urbanos».
Perante estes essenciais normativos, e a melhor e mais adequada interpretação que deles deve ser feita, e, outrossim, na consideração dos princípios basilares da boa fé e da realização da justiça material, há desde já que dizer que assiste razão à recorrente quando pugna pelo seu direito a ser indemnizada, a tal não obstando a formal invalidade do contrato de arrendamento.
6.2.2.
Vejamos.
6.2.2.1.
Apesar de a nulidade pode ser invocada a todo o tempo por qualquer interessado – artº 286º do CC - certo é que tal vício emana, com maior relevância e acuidade, nas relações inter-partes, pois que elas intervieram directamente na formação do contrato e às quais, destarte, maiores responsabilidades podem ser exigidas, designadamente ex vi da sua imperfeição formal.
Mostrando-se, assim, a posição de terceiro mais ténue neste particular, o qual terá de invocar fortes e crescidos argumentos para se poder fazer valer de tal imperfeição, salvo se demonstrar que a mesma, foi gizada e assumida pelos outorgantes para o prejudicar.
Por outro lado há a considerar que a nulidade não opera os seus efeitos típicos – restituição com efeitos retroactivos de tudo o que tiver sido prestado: artº 289º do CC – se o contrato tiver sido economicamente cumprido.
O que, mutatis mutandis, outrossim ressumbra do disposto no artº 434º nº2 do CC no que aos efeitos da resolução, em larga medida idênticos aos da declaração de nulidade: cfr. artº433º.
É o que se verifica em sede de contrato de arrendamento quando a coisa entra na posse e fruição do locatário e este paga ao locador a renda acordada, caso em que esta não deve ser restituída sob pena de quebra do equilíbrio das prestações e de locupletamento à custa alheia.
Sendo ainda certo que tal invocação da nulidade pode ser vedada às próprias partes, em certas situações como, vg. naquelas em que ela se possa traduzir num abuso de direito – artº 334º do CC - o que pode verificar-se, designadamente, nos casos em que o contrato assim foi aceite e cumprido durante um largo lapso de tempo pelos contratantes.
Acresce que não obstante o arrendamento ser considerado um encargo autónomo para efeito de indemnização dos arrendatários – artº 30º do CE e 67º do RAU – certo é que por via de regra – como é o caso – a expropriação não incide directa mas apenas indirectamente sobre ele, pois que ela, ab initio, directa e imediatamente, abrange apenas o direito de propriedade da parcela de terreno na qual, vg., a edificação arrendada foi erigida.
6.2.2.2.
Ora no caso vertente, tudo isto se verificou, a saber: a nulidade apenas deveria operar, em termos de normalidade e não fora o facto expropriativo, entre os outorgantes do arrendamento; foi despoletada tardiamente e após conformação pela expropriante para o dever de indemnizar a recorrente – dissidindo as partes apenas no atinente ao quantum indemizatório; e o contrato de arrendamento foi economicamente cumprido por largo lapso de tempo – cerca de dez anos – sem que alguém se insurgisse contra a sua validade.
De tudo isto se pode concluir que nem inter partes, nem a fortiori, por terceiro, a invocação da nulidade pode ser admissível, senão tanto em termos de legalidade estrita, pelo menos atentos magnos e relevantes princípios gerais de direito, concernentes, nomeadamente, à boa fé, à auto-responsabilidade e lealdade e ao fim económico e social do direito.
Devendo assim dar-se prevalência, tal como, aliás, bem salienta a recorrente, em sede de expropriação, maxime neste particular conspecto que ora nos ocupa: «não à forma, não aos requisitos legais de uma dada existência, mas antes para a existência em si, para o facto, para aquilo que existe! No fundo… para o que é e não para o que deve ser! É isso que é indemnizável: o que é! O que existe! Não o que deveria existir...».
Entendimento este que, aliás e por via de regra, é extensível a todos os campos, áreas ou vertentes da ordem jurídica e deve estar subjacente ao exercício do munus jurisdicional.
Efectivamente há sempre que não olvidar e ter presente que, a aplicação judiciária do direito não pode limitar-se à mera subsunção lógico-formal a conceitos legais. Mas partindo do facto, aplica a este a norma concretizadora do direito de que o facto é revelação, como sua emergência social. A decisão assumirá a função concretizadora e criativa do direito, realizando-o, no momento da sua aplicação – cfr Acórdão do STJ de 13.07.2004, in dgsi.pt, p.04B2176.
Nem, tanto quanto alcançamos, opção diversa resulta do Ac. da Relação do Porto citado na sentença e infra referido, pois que o que nesse aresto se deliberou foi que «Não pode ser reconhecido o direito a ser indemnizada em processo de expropriação por utilidade pública uma sociedade que apenas alega ter a sua sede no prédio em que se insere a parcela expropriada, sem invocar qualquer título para o efeito.» (Sublinhado nosso)
O que não é o caso dos autos nos quais a recorrente invoca expressamente um determinado título, a saber: um contrato de arrendamento.
6.2.3.
Mas mesmo que assim não fosse ou não se entenda, sempre o direito indemnizatório da recorrente emergiria da sua condição de interessada, na acepção consagrada no artº 9º do CE supra mencionado.
Efectivamente, na interpretação de tal segmento normativo, temos como mais acertada a tese que defende que o conceito de ónus ou ónus real deve ser entendido em sentido lato e abrangente de sorte a que, em tal previsão sejam abarcadas não apenas situações que consagram verdadeiros direitos reais, como aqueloutras que, apesar de, hoc sensu, em tal não se traduzindo, estão indissociavelmente ligados ou conexionados com o imóvel, de tal ligação emergindo direitos e deveres, designadamente de índole obrigacional e creditícia.
Em suma e tal como defende a recorrente, interessados são todos os que, em função da sua posição jurídica anterior consubstanciadora de certo ónus imposto ao prédio expropriado, podem fazer valer um direito sobre a indemnização, quer directa e autonomamente, quer por reporte à indemnização a atribuir ao proprietário expropriado – cfr. Ac. da relação de Lisboa de 25.11.1997, BMJ, 471º, 449; Ac.da Relação do Porto de 08/07/2004 p.0433389, cit. na sentença; - Ac. da Relação de Guimarães de 02-03-2005, dgsi.pt, p 257/05-1, cit. pela recorrente e Pedro Paes, Ana Pacheco e Luís Barbosa, in Código das Expropriações, Almedina, 2ª ed. p.72.
É, nítida, inequívoca e impressivamente, o caso dos autos, nos quais a recorrente está ligada ao prédio expropriado por um contrato de arrendamento, o qual, posto que formalmente inválido, foi economicamente cumprido assim lhe proporcionando a fruição de certas utilidades.
6.2.4.
Aceite o direito da recorrente à indemnização expropriativa resta apurar o seu quantum.
«Na indemnização respeitante a arrendamento para comércio, industria… atende-se às despesas relativas à nova instalação, incluindo os diferenciais de renda que o arrendatário irá pagar, e aos prejuízos resultantes do período de paralisação, necessário para a transferência, calculados nos termos gerais de direito.» - nº4 do artº 30º do CE.
In casu e em função da posição assumida pela recorrente e os critérios da avaliação fixados na arbitragem e peritagem, a indemnização reporta-se apenas ou essencialmente aos custos necessários para a reposição das condições logísticas da empresa.
Ora tais condições têm de ser aferidas e analisados em função dos concretos direitos neste particular concedidos à recorrente no contrato de arrendamento e nas específicas permissões administrativas atinentes ao licenciamento por ela impetrado para aquele efeito.
E o que vemos…
No contrato ficou clausulado que o arrendamento se destinava: «exclusivamente, ao estacionamento, exibição e promoção das construções pré-fabricadas da recorrida, a qual poderá instalar, em algumas das suas construções pré-fabricadas, os seus escritórios, por forma a no espaço prometido arrendar poder desenvolver a sua actividade de aluguer e venda.
Por seu turno o licenciamento foi pedido e concedido no pressuposto de que «não haveria construção de prédios ou de edifícios definitivos, mas só a instalação de um parque de estacionamento dos nossos módulos para serem vendidos ou alugados”, muito embora utilizando “alguns dos nossos módulos como escritórios e alguns dos nossos elementos dobráveis como armazéns».
Ora a recorrente foi muito além do contratado e licenciado.
Construindo uma edificação de dois pisos, com 118,40m2 de implantação, perfazendo um total de 226,00m2, havendo um terraço no primeiro andar, com a área de 10,70m2, revestido com chapa metálica antiderrapante.
Tudo assente numa lage de betão armado revestida com placas de granito polido a 1,2m de altura perfazendo uma área de 50m2, apoiado em meias paredes de betão e alvenaria, revestidas exteriormente com madeira.
A cobertura do edifício está revestida com chapas metálicas apoiadas em longarinas também metálicas, pavimentos revestidos a vinil, tectos falsos com painéis metálicos lacados, caixilharia de portas e janelas em alumínio anodizado e lacado.
O edifício tem duas entradas com acesso feito através de duas escadas de betão com sete degraus cada de 1,50 m de largura revestidos com granito e respectivos patamares de igual modo revestidos com 2mx1,20m. As escadas estão protegidas com corrimão duplo, em perfis de aço inox, estando até a entrada a Nascente protegida com um telheiro estruturado em perfis de aço inox coberto com vidro, com 3,40mx1,70m.
É evidente que esta edificação ultrapassa em muito o anuído contratualmente e, acima de tudo, o licenciado. Na verdade trata-se de um verdadeiro edifício, ainda que com algumas partes estruturais mais aligeiradas e amovíveis, com todas as comodidades modernas e que não se pode igualar a um simples contentor ou módulo pré-fabricado, nem se compagina com a utilização e as utilidades e comodidades que destes se podem retirar.
Como, aliás, ressalta à evidencia e saciedade das fotografias juntas com o auto de vistoria APRM.
Assim sendo, não pode a recorrente ser ressarcida por uma construção que não apenas não foi contratualizada como não foi licenciada. Ou seja, não pode alicerçar-se numa actuação menos conforme ao contratualizado e até ilícita, para daí invocar prejuízos para cujo ressarcimento impetra indemnização.
O que a acontecer, e passe a imagem futebolística, acarretaria a efectivação do ali designado «benefício do infractor».
Nesta conformidade e ponderando os danos que em sede de factualidade apurada se deram como assentes e aos quais nos temos de ater, conclui-se que o valor de 40.000 euros concernente à Desmontagem/reconstrução de edifício principal e wc’s exteriores, incluindo reposição de rede eléctrica, informática, prevenção de incêndios, rede de água, saneamento, transferência de equipamentos, mobiliário e documentação, bem como a quantia de 5.000,00€ atinente á «Construção de novas meias paredes, incluindo revestimento para o assentamento da laje para colocação e instalação do edifício principal não podem ser atendidos na sua totalidade.
Mas antes perspectivando exactamente a ocupação do espaço na base de um contentor ou, admite-se, módulo pré-fabricado.
O que, obviamente, acarreta valores substancialmente mais reduzidos.
Tudo visto e ponderado, num juízo equitativo e considerando que a própria expropriante admitiu como razoável e adequada a quantia de 25000 euros, entende-se como justo e equilibrado reduzir os valores supra referidos correspondentes às als. C) e d) do ponto R dos factos assentes, para o montante de 15.000 euros.
O que, somado às quantias consagradas nas restantes alíneas do mencionado ponto, e que são de manter, acarreta a indemnização global de 30.500 euros.
A qual, repete-se, perante os elementos constantes no processo e o supra expendido que temos por mais conforme à lei e á justiça, se nos afigura poder consecutir – evidentemente com as condicionantes advindas de uma certa álea da decisão jurisdicional cuja verdade é sempre relativa, o que constitui uma inelutabilidade face ao confronto com a realidade da própria condição humana - o objectivo da lei, qual seja a fixação de uma justa indemnização.
6.2.5.
Resumindo e concluindo:
1. Em sede expropriativa a nulidade de um contrato de arrendamento invocado como causa da respectiva indemnização - pelo menos no caso em que a expropriação não incide directa mas apenas indirectamente sobre ele, pois que ela, ab initio, directa e imediatamente, abrange apenas o direito de propriedade da parcela - não acarreta, necessariamente, a perda do direito à mesma, antes esta sendo de conceder se o contrato foi economicamente cumprido durante largo lapso de tempo e o arrendatário efectivamente sofreu prejuízos com a expropriação.
2. Mas se o arrendatário construiu edifício cuja dimensão e características ultrapassaram o anuído no contrato de arrendamento e o licenciado, não pode ser indemnizado pelos prejuízos havidos com a sua demolição e ulterior reconstrução, mas apenas por aqueles atinentes ao espaço – módulo pré-fabricado – que foi consensualizado em tal contrato e permitido por esta licença camarária.
3. O conceito de interessado consagrado no artº 9º do CE, deve ser entendido não num sentido restrito, ou seja, nele sendo abarcadas apenas as situações que consagram verdadeiros direitos reais, mas ainda no sentido de que também abarca aquelas que estão indissociavelmente ligadas ou conexionadas com o imóvel, de tal ligação emergindo direitos, designadamente de índole obrigacional e creditícia, a exercer quer autonomamente, quer por reporte à indemnização a atribuir ao proprietário expropriado.
7.
Deliberação.
Termos em que se acorda conceder parcial provimento ao recurso e, consequentemente, fixar a indemnização expropriativa no valor de 30.500 - trinta mil e quinhentos - euros.
Custas pelas partes na proporção da respectiva sucumbência.
Porto, 2009.02.03.
Carlos António Paula Moreira
Maria da Graça pereira Marques Mira
Mário António Mendes Serrano