Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ESCRITURA PÚBLICA
FORMA DO CONTRATO
II - Assim o vício de forma derivado da inexistência de escritura pública não é de conhecimento oficioso.
B..... e marido, C....., residentes em....., ....., D....., residente no..... e E....., residente em....., instauraram contra F..... e mulher, G....., residentes em....., ....., acção de processo comum, na forma sumária, pedindo que estes sejam condenados a reconhecer que são comproprietários de um prédio misto, composto de casa de armazém e lagar, e terra de vinha, oliveiras e fruteiras, sito em ....., entregando-lhes a parte urbana do mesmo, que ocupam.
Pedem ainda a condenação dos réus a indemnizá-los pelos prejuízos sofridos, a liquidar na execução da sentença.
Alegam, em resumo, que quando o usufruto do referido prédio pertencia a uma sua tia, esta emprestou aos réus o armazém existente no aludido prédio para que o réu marido aí instalasse uma oficina de reparação de automóveis, devolvendo-o logo que tal lhes fosse solicitado.
Que tendo aquela usufrutuária falecido, as autoras solicitaram aos réus a entrega do referido armazém, aos que os mesmos se recusam, do que lhes advêm prejuízos pois não podem arrendar o local ou dar-lhe qualquer outro destino.
Os demandados contestaram, opondo que ocupam o prédio ao abrigo de um contrato de arrendamento celebrado em 1974, aí explorando uma oficina de reparação de automóveis, sendo actualmente a renda de 64,84 € ao mês.
Em reconvenção, para o caso de tal não ser reconhecido, pedem que os autores lhes paguem o que se liquidar na execução como indemnização por benfeitorias que lá realizaram.
Na resposta os autores contrariaram a matéria da excepção e da reconvenção, concluindo pela respectiva improcedência.
No saneador considerou-se a instância válida e regular.
Condensados os factos já assentes e os controversos relevantes para a decisão da causa, procedeu-se a julgamento, estando de fls. 116 a 118 a decisão sobre os últimos.
Seguidamente, o Sr. Juiz proferiu a sentença em que julgou a acção procedente dado ter entendido ser nulo, por não ter sido celebrado por escritura pública, o arrendamento aos réus do mencionado local, pelo que condenou os réus a entregá-lo aos autores. Foi dessa decisão que os réus recorreram.
Nas suas alegações, formulam as seguintes conclusões:
1 . A sentença colocou-se fora da causa de pedir invocada pelos autores ao reconhecer a existência de um contrato de arrendamento e ao declarar a nulidade do mesmo por falta de forma, quando aqueles se fundamentaram numa cedência a título de empréstimo, pedindo a restituição do imóvel, violando, desta forma, o princípio do dispositivo previsto no artº 264º do C. P. Civil.
2 . O Tribunal recorrido não podia declarar oficiosamente a nulidade de um contrato de arrendamento por falta de escritura pública, quando tal contrato não é reconhecido pelos autores.
3 . A decisão funda-se na existência de um contrato de arrendamento que à data da celebração, dois ou três anos após 1974, era válido de acordo com a lei vigente, pois que a nulidade por falta de forma só poderia ser invocada pelos réus.
4 . A sentença omitiu completamente o nº 3 do artº 1029º do C. Civil, vigente à data da celebração do contrato de arrendamento.
5 . Caso assim não se entenda, a colocação de um portão em ferro deve ter-se em consideração, uma vez que foi confirmada e não contrariada,
pelo que deve a sentença ser revogada, reconhecendo-se a validade do contrato de arrendamento comercial ou, se assim não se entender, reconhecer-se a realização de todas as benfeitorias realizadas pelos réus.
Os apelados contra-alegaram, defendendo que se mantenha o decidido.
Colhidos os vistos dos Ex.mos Srs. Adjuntos, há que conhecer do recurso.
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Vêm considerados provados os seguintes factos:1 . O prédio misto denominado X.... ou W...., sito na freguesia de....., concelho de....., composto de casa de armazém e lagar, com a área coberta de 100 m2, vinha, oliveiras, terra de sequeiro e fruteiras, com a área de 6630 m2, a confrontar de norte com caminho público, do sul com estrada nacional, do nascente com H....., inscrito na matriz predial sob os arts. 393, urbano e 944 e 949 rústicos, descrito na Conservatória do Registo Predial de..... na ficha ../..., apresenta registo de aquisição a favor dos autores, na proporção de 1/3 para cada um, pelas inscrições G1, G2 e G3.
2 . O referido prédio pertencera a I.....
3 . Em consequência da partilha judicial no inventário obrigatório nº ../52 que correu termos no Tribunal da comarca de..... por óbito de I....., o prédio referido em 1 veio a pertencer, em usufruto, a L....., com quem I..... casara sob o regime da separação absoluta de bens, e em raiz, na proporção de 1/3, às aqui autoras.
4 . A adjudicação do prédio referido em 1 às autoras e à L....., nos termos referidos em 4, espelha a vontade expressa por I..... no testamento por si outorgado em 1.7.1951 perante o Notário de ......
5 . L..... faleceu no dia 8 de Abril de 2001.
6 . Por si e anteriores proprietários e usufrutuária L....., os autores, há mais de 40 anos sempre retiraram e retiram todas as utilidades em proveito próprio do prédio identificado em 1, com o conhecimento de toda a gente da localidade de ....., sem oposição de ninguém, sem interrupções e na íntima convicção de serem seus donos.
7 . Em Março de 2002 os autores solicitaram aos réus a entrega da parte urbana do prédio identificado em A.
8 . Pouco tempo após 25 de Abril de 1974 os réus regressaram de uma das colónias portuguesas, com dificuldades económicas e, através de M..... contactaram N..... no sentido de este diligenciar junto de L..... a cedência do armazém, a título de empréstimo.
9 . L..... entregou o armazém aos réus.
10 . Os réus recusaram-se e recusam-se a entregar aos autores a parte urbana do prédio referido em 1.
11 . Face à recusa dos réus em entregarem aos autores o prédio urbano inscrito na matriz no artº 393 sofreram estes prejuízos, pois poderiam arrendá-lo ou dar-lhe outros destinos, disso se vendo impedidos.
12 . Os réus ocupam o prédio urbano inscrito na matriz no artº 393 em virtude de acordo pelo qual L..... concedeu aos réus o gozo temporário do referido prédio urbano mediante retribuição, para estes aí instalarem uma garagem de mecânico.
13 . De Julho de 2002 a Novembro de 2002 foi paga a retribuição mensal de 64,84 €.
14 . O acordo referido em 13 foi realizado entre os réus e L......
15 . O pagamento da retribuição era efectuado a L......
16 . Os réus substituíram o telhado do prédio urbano inscrito na matriz no artº 393
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Como resulta do disposto no artº 684º nº 3 do C. P. Civil, o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente.Assim, a primeira questão a apreciar centra-se na alegada inadmissibilidade da apreciação do contrato de arrendamento invocado pelos próprios recorrentes na contestação que apresentaram.
Os autores pediram a entrega do imóvel que se vem referindo dado ter sido emprestado aos réus, mas estes contrapuseram que antes são titulares de um arrendamento, que lhes concede o gozo do local, pelo que o referido pedido de entrega deve improceder.
Trata-se de defesa por excepção, pois teria como efeito impedir o reconhecimento do direito à fruição daquele, como seria próprio do direito de propriedade.
Como o ónus da demonstração desse contrato cabe aos réus, nos termos do artº 342º do C. Civil, evidentemente que não teriam outro modo de o conseguir que não fosse conhecer-se desse ponto da defesa.
Em tal âmbito, dispõe o artº 660º nº 2 do C. P. Civil que o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras, excepção esta que aqui não ocorre.
Aliás, como segundo essa ordem de argumentação não podia deixar de ser, os réus recorrentes pretendem ver reapreciado o mencionado contrato, defendendo que o mesmo é válido de acordo com a lei vigente à data da respectiva celebração.
Vem assentes factos que integram a celebração com os réus, no ano de 1974, de um contrato de arrendamento para instalação de uma garagem de reparação mecânica.
Por isso, visto o disposto no artº 1029º nº 1 b), o referido contrato deveria ter sido celebrado por escritura pública, sem o que seria nulo, nos termos do artº 220º do mesmo código, tal como se entendeu na sentença recorrida.
Contudo, os recorrentes defendem que é aplicável ao caso o estabelecido no artº 1029º nº 3 do C. Civil, na versão introduzida pelo disposto no D.L. 65/75 de 19 de Fevereiro, segundo o qual relativamente aos aludidos contratos a falta de escritura pública é sempre imputável ao locador e a respectiva nulidade só é invocável pelo locatário, que poderá fazer a prova do contrato por qualquer meio.
Têm razão.
Com efeito, não obstante o referido DL. 65/75 tenha entrado em vigor posteriormente à celebração do mencionado contrato, o mesmo é-lhe aplicável, como resulta do disposto no artº 2º nº 2 do mesmo diploma legal. v. Profs. P. Lima e A. Varela, C. Civil Anotº, II, 4ª ed., 356.
Assim, nos termos do citado nº 3 do artº 1029º do C. Civil é vedado ao tribunal conhecer do vício advindo da falta de escritura pública, pelo que, assente que vem a existência do arrendamento invocado, há que ter por improcedente o pedido de entrega do local que se vem mencionando.
Embora não o tendo feito até então, os apelados levantam nas suas contra-alegações de recurso a questão da caducidade do aludido contrato, nos termos do artº 1051º c) do C. Civil., por ter sido celebrado por usufrutuário e este ter entretanto falecido.
Os recursos destinam-se a reapreciar questões que já tenham sido colocadas ao tribunal recorrido, pelo que nunca haveria lugar a que aqui se conhecesse desse ponto.
Porém, sempre se esclarece que o referido contrato se teria renovado, como resulta do disposto no artº 1056º do C. Civil, dado os locatários se terem mantido no gozo do armazém por mais de um ano, sem oposição dos autores.
Pelo exposto, decide-se julgar procedente o recurso, na medida do atrás explicado, pelo que se revoga a sentença recorrida, absolvendo-se os réus do pedido de entrega do prédio aos autores, sem conhecimento do pedido em reconvenção dado não haver lugar a tal entrega.
Custas pelos apelantes.
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Porto, 12 de Outubro de 2004António Luís Caldas Antas de Barros
Cândido Pelágio Castro de Lemos
Armindo Costa Acordam na Relação do Porto