Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 5761/19.0T8VNG.P1 |  |
CLÁUSULA RESOLUTIVA
EXERCÍCIO DO DIREITO
II - Só em casos especialmente previsto na lei ou estipulados pelas partes, nomeadamente por via de cláusula resolutiva, é que o direito de resolução poderá ser exercido ante a simples mora do devedor, sem prejuízo de se admitir que, para os mesmos efeitos, é dispensável a interpelação admonitória, desde que se verifique uma recusa antecipada inequívoca de cumprir pela parte faltosa..
Relator: Francisca Mota Vieira
Adjuntos: Paulo Dias da Silva; João Venade
Acordam na 3.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto
I. RELATÓRIO.
B…, NIF ……… e marido, C…, NIF………, com domicílio na Rua…, .., ….-… Vila Nova de Gaia, intentaram a presente ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum contra:I. RELATÓRIO.
1. D…, NIF ………, residente na Rua…, …, …, …, …. - … Vila Nova de Gaia, e
2. E…, NIF ………, residente na Rua…, …, ….-… Mesão Frio,
pedindo a condenação solidária dos Réus no pagamento da importância de 3.300,00€ de rendas vencidas, acrescida de juros de mora calculados à taxa legal, desde o vencimento das rendas ocorrido em 21/8/2018 até efetivo e integral pagamento, deduzida do montante de 408,00€.
Alegam, em síntese, que celebraram com a Ré D… um contrato de arrendamento relativo ao imóvel identificado no art. 1º da p. i., com início em 01.08.2018, pelo prazo de um ano renovável e mediante a renda mensal de 550€, que a Ré resolveu sem justa causa por carta de 17.08.2018, pelo que, face à injustificada resolução, encontram-se em dívida as rendas relativas aos meses de outubro de 2018 a março de 2019, inclusive, no valor global de 3.300,00€.
A tal valor há que deduzir a quantia de 408,00€ devida pelos Autores aos Réus, a título de custas de parte, em resultado da absolvição da instância em processo que correu termos por este do crédito dos Réus com o contra-crédito que sobre eles detêm.
Fundamentam a responsabilidade do Réu E… pelo facto de se ter constituído fiador e principal pagador, com renúncia ao benefício da excussão prévia, do bom cumprimento das obrigações a que a 1º Ré ficou vinculada em virtude do contrato de arrendamento.
Os Réus contestaram e deduziram reconvenção.
Alegaram que resolveram o contrato de arrendamento com justa causa, pelos motivos enunciados na carta de resolução, aos quais não tinham obtido resposta por parte dos Autores.
Em reconvenção, pedem a condenação dos Autores na quantia de 1.758,35€ a título de rendas e caução, pagas na outorga do Contrato de Arrendamento, bem como das despesas com contratação de serviços essenciais, derivados do mesmo e deslocações, acrescidos dos juros de mora vencidos, calculado à taxa civil legal de 4%, desde setembro de 2018 até efetivo e integral pagamento, bem como na quantia de 500,00€, a título de indemnização pelos danos não patrimoniais, acrescida dos juros de mora vencidos, calculado à taxa civil legal de 4%, até integral e efetivo pagamento.
Os Autores replicaram, impugnando o pedido reconvencional e mantendo no essencial o já alegado na p. i., pedindo ainda a condenação dos Réus como litigantes de má fé em multa e indemnização a seu favor de valor não inferior a 500€.
Face à simplicidade da causa, dispensou-se a realização da audiência prévia e não se procedeu à fixação do objeto do litígio nem à enunciação dos temas da prova.
Admitiu-se a reconvenção.
Proferiu-se despacho saneador no qual se julgou válida e regular a instância.
Procedeu-se a julgamento, como observância do legal formalismo e foi proferida sentença cujo dispositivo se reproduz :
«a) Julga-se a presente ação não provada e improcedente e, em consequência, absolve-se os Réus do pedido;
b) Julga-se parcialmente provada e procedente a reconvenção e, em consequência, condena-se os Autores/Reconvindos B… e C… a pagar à Ré/Reconvinte D… a quantia de 987,76€(novecentos e oitenta e sete euros e setenta e seis cêntimos), acrescida de juros de mora, à taxa anual de 4% a contar da citação e até efetivo e integral pagamento, absolvendo-os do restante pedido.
c) Absolve-se os Réus do pedido de condenação como litigantes de má fé deduzido pelos Autores.
As custas da ação serão suportadas pelos Autores e as da reconvenção serão suportadas pelos Réus/Reconvintes e Autores/Reconvindos na proporção do respetivo decaímento – arts. 527º e 536º, n. 3, in fine, do Código de Processo Civil.
Registe e notifique.»
Inconformados os autores apelaram e formularam conclusões que se reproduzem :
A. Tendo os recorridos resolvido o contrato de arrendamento, importa determinar se havia fundamento para a resolução.
B. Analisando a relevância de cada um dos fundamentos resolutivos invocados pelos recorridos, conclui-se que o único fundamento impeditivo da fruição do locado (a falta de peças para ligação do gás) foi solucionado 7 dias antes da comunicação resolutiva, pressupondo e exigindo o princípio da boa fé que o fundamento resolutivo seja actual, isto é, terá de existir no momento da comunicação resolutiva.
C. Relativamente aos demais vícios invocados para fundamentar a resolução, os mesmos não assumem relevância suficiente para fundamentar a resolução, exigindo a lei que a omissão do senhorio comprometa a habitabilidade do locado e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato.
D. Por outro lado, tratando-se de vícios que não comprometiam a habitabilidade do imóvel, era de exigir aos recorridos que concedessem um prazo razoável para resolução dos mesmos. Todavia, os recorridos nem sequer fixaram um prazo admonitório.
E. No que respeita ao não funcionamento do exaustor, a sentença deu como provado que o exaustor funcionava; todavia, acrescentou que o mesmo operava apenas em determinados períodos, mas sem dizer quais (factos provados nºs 7 e 8).
F. Ora, a testemunha F… referiu no seu depoimento, entre o minuto 17:15 e 17:48, que os exaustores do edifício estão ligados entre as 07:00 e as 10:00, entre as 11:00 e as 15:00 e entre as 18:30 e as 00:00.
G. Tal facto deveria ter dado como provado pelo Tribunal a quo, em virtude de se tratar de facto complementar ou concretizador do alegado pelos recorrentes, que resultou da instrução da causa.
H. Sendo certo que a sentença faz menção a esse ciclo horário na motivação sobre as provas e sobre a decisão da matéria de facto, mas sem o incluir no elenco dos factos provados.
I. Deverá, assim, alterar-se a resposta dada pelo Tribunal no nº 8 dos factos provados, devendo ser considerado como provado que, o exaustor não funcionava 24 horas por dia, mas apenas em determinados períodos determinados por deliberação da assembleia de condóminos do edifício, a saber: entre as 07:00 e as 10:00, entre as 11:00 e as 15:00 e entre as 18:30 e as 00:00.
J. Sendo o edifício onde se integra o locado, dotado de extração mecânica, esta não funciona a qualquer hora do dia e da noite, estando programada para funcionar naqueles 3 ciclos horários, situação que é absolutamente normal e usual, constituindo um facto notório, que não carece de demonstração, que a generalidade das pessoas confeciona as suas refeições dentro daqueles períodos.
K. Quanto à mancha da sanita, trata-se de uma marca de uso, não de uma mancha de sujidade, como os recorridos confessam na comunicação resolutiva, pelo que se trata de uma questão estética que não compromete a habitabilidade do locado e a aptidão deste para o uso previsto no contrato.
L. No que respeita às paredes e tectos no corredor e na sala, riscados e com rachadelas junto ao candeeiro do quarto, e a alguns rodapés partidos no quarto sem janela e na sala, estes vícios não comprometem a habitabilidade do locado e a aptidão deste para o uso previsto no contrato.
M.Por outro lado, a única testemunha que falou sobre essa matéria é irmão do recorrido e cunhado da recorrida, o que permite questionar a seriedade do seu depoimento, pois é muito difícil divisar como é possível que o locado padecesse de tais vícios, aparentes, e o facto de não haver electricidade no imóvel tenha sido impeditivo de os observar: o locado foi arrendado em agosto, pelo que as visitas tiveram forçosamente lugar no verão, altura do ano em que o dia é longo e a iluminação natural intensa.
N. O artigo 1083º do Código Civil apenas legitima a resolução quando o incumprimento, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, acrescentando o nº 5 que é fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato.
O. Para o Supremo Tribunal de Justiça, a pretensão resolutiva do arrendamento só poderá proceder se o autor demonstrar não apenas que ocorreu determinada situação de incumprimento contratual culposo, mas ainda de alegar circunstanciadamente que tal situação de incumprimento, imputável à parte que desrespeitou certa cláusula do contrato, deve determinar – num juízo objectivo, proporcional e razoável – a inexigibilidade de manutenção da relação contratual.
P. A fração locada permitia cabalmente as necessidades de habitação dos recorridos e as regras da boa-fé e a necessidade da preservação do equilíbrio contratual não legitimavam a resolução, dado que em momento algum estiveram os recorridos impossibilitados de usar a totalidade do locado.
Q. O artigo 1032º do Código Civil só considera incumprido o contrato quando o vício não permita realizar cabalmente o fim a que a coisa locada é destinada, acrescentando o artigo 1033º que o locador não é responsável quando o locatário conhecia o defeito quando celebrou o contrato ou recebeu a coisa ou se o defeito já existia ao tempo da celebração do contrato e era facilmente reconhecível.
Acresce que, assistia o direito aos recorridos de efectuarem as reparações que, pela sua urgência, não se compadecem com as delongas do procedimento judicial, com direito ao seu reembolso, se o locador estivesse em mora quanto à obrigação de as fazer: artigo 1036º do Código Civil.
S. Do mesmo modo, assistia-lhes o direito de peticionar uma redução da renda, proporcional a tempo da privação ou diminuição do gozo do locado: artigo 1040º do Código Civil.
T. Embora a sentença fale numa quebra de confiança e aponte para uma perda do interesse na prestação, o que resulta da instrução é o oposto: quando confrontados com a única situação verdadeiramente impeditiva da fruição do locado, os recorrentes solucionaram-no em 3 dias.
Na mesma comunicação em que os recorrentes informam que o tubo do gás será instalado, como veio a ser, no dia seguinte, informam também que irão pressionar a empresa Esquadria e Simetria de modo a resolver as restantes situações reportadas.
V. Ora, tendo os vícios sido denunciados por email do dia 7 de agosto (facto provado nº 21), era de exigir aos recorridos que concedessem um prazo razoável para resolução dos problemas que não comprometiam a habitabilidade do imóvel,
W. Uma vez que constitui um facto notório, que ninguém tem o absoluto domínio sobre um empreiteiro em termos de conseguir que compareça e solucione os problemas de um dia para o outro. De resto, nem sequer os recorridos fixam aos recorrentes um prazo admonitório.
X. Por tudo isso, afigura-se aos recorrentes que não havia fundamento para a suposta quebra de confiança nem para a perda do interesse na prestação, atendendo à prontidão com que os recorrentes resolveram o problema principal e à abertura que demonstraram, na comunicação do dia 9 de agosto, para solucionar os restantes.
Y. Sendo infundada a resolução do contrato de arrendamento, a mesma é equiparada à denúncia sem respeito pelo pré-aviso fixado no nº 3 do artigo 1098º do Código Civil, sendo devidas as rendas dos meses de outubro de 2018 a março de 2019, no montante de €3.300,00, acrescido de juros moratórios à taxa legal.
Z. Relativamente ao pedido reconvencional, como nota o Prof. Brandão Proença, o contraente fiel só pode cumular o pedido resolutivo com uma indemnização, se a ruptura contratual tiver sido causada por uma conduta culposa da contraparte.
AA. Ora, estando por demonstrar a verificação de, pelo menos, dois dos requisitos da responsabilidade civil – a atuação ilícita e culposa dos recorrentes –, deverá o pedido reconvencional ser julgado totalmente improcedente.
BB. Ao decidir em sentido diverso, a douta sentença violou o disposto nos artigos 1083º e 1032º e seguintes do Código Civil.
Nestes termos, deverá ser revogada a douta sentença recorrida, julgada procedente a acção e, por seu turno, julgado improcedente, por não provado, o pedido reconvencional.
Foram apresentadas contra alegações pelos réus.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II.DELIMITAÇÃO DO OBJETO DO RECURSO.
As questões colocadas no recurso são as seguintes :.Impugnação do item 8º dos factos provados.
.Da apreciação do mérito da decisão recorrida.
III.FUNDAMENTAÇÃO.
3.1.Na 1ª instância foram julgados provados e não provados os seguintes fatos:
Factos Provados.
1.Por contrato escrito outorgado em 30.07.2018, os Autores deram de arrendamento à D…, que assim a tomou, a fração “CP” correspondente a uma habitação no …, habitação 90, com entrada pelo nº ... da Rua…, .., da freguesia de …, concelho de Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz sob o artigo 6432º – cfr. contrato de arrendamento anexo à p. i., cujo teor se dá por integralmente reproduzido.3.1.Na 1ª instância foram julgados provados e não provados os seguintes fatos:
Factos Provados.
2. O arrendamento foi celebrado pelo prazo de um ano, tendo tido o seu início no dia 01.08.2018.
3. A renda acordada foi de 550,00€ mensais, sendo pagável no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitasse, através da entidade e referência multibanco atribuída para o efeito.
4. O Réu E… constituiu-se como fiador da Ré D…, assumindo-se como garante solidário, com renúncia ao benefício de excussão prévia, do bom cumprimento das obrigações a que aquela ficou vinculada em virtude do contrato de arrendamento, pelo período de vigência do mesmo e suas eventuais prorrogações – cfr. cláusula 11ª do contrato de arrendamento.
5. Por comunicação escrita datada de 17.08.2018, recebida no dia 21.08.2018, a Ré D… comunicou aos Autores que resolvia o referido contrato de arrendamento nos seguintes termos:
C/Rc/AR
ASSUNTO - RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
Vila Nova de Gaia 17 de Agosto de 2018
Exmos Senhores Os meus respeitosos e melhores comprimentos.
Na qualidade de inquilina da fracção autónoma designada pelas letras “CP” a que corresponde uma habitação no quarto andar, do Corpo “C”, designada por habitação noventa, com entrada pelo n° , do Rua…, compreendendo um lugar de garagem com arrumo, designado pelo n” .., na cave, com acesso pelo n.° 25 da mesma Rua, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua…, n’s … e …, da freguesia de …, concelho de Vila Nova de Gaia, conforme melhor consta do referido Contrato de Arrendamento, outorgado em 30 de Julho de 201 8,
Venho por esta via, participar-lhes o seguinte:
De acordo entre outras, com a cláusula sétima. do referido contrato de arrendamento, ficou aformalado, que “o locado e suas dependências se encontram em perfeito estado de conservação e em condições de funcionalidade para o fim a que se destinam, não apresentando qualquer espécie de deterioração ou deficiência nas paredes, pavimentos, portas, janelas e equipamentos...”.
Acontece que,
Não obstante os e-mails que dirigi a V. Exas nos pretéritos dias 7, 9 e 10 do corrente mês de Agosto. face á urgente necessidade que tinha, em me instalar em tal prédio que vos arrendei, denunciando um conjunto de irregularidades, até hoje não resolvidas. como vos solicitei por via daqueles e-mails, e que considerava essenciais. para a minha instalação no locado, designadamente:
- a falta da instalação do gás, que me impede de cozinhar e utilizar a água quente para banho. (a inexistência de algumas peças no respectivo contador de gás, que foram eventualmente furtadas ou roubadas atrasaram o processo para mais de 15 dias;
-o armário do caso-de-banho, junto á banca, que se encontra na sua base com o rodapé em degradação por via da humidade. e com o aparecimento de pequenos bichos, designadamente pequenas baratas,
- o exaustor, embora com luz, pura e simplesmente não funciona;
- a sanita, da casa de banho, que se encontra em péssimo estado, com uma mancha negra que não sai, depois de todos os esforços de limpeza:
- as paredes e tectos no corredor e na sala encontram-se riscadas e com rachadelas junto ao candeeiro do quarto:
- alguns rodapés partidos (no quarto sem janela e sala).
e já do vosso conhecimento e outros que já se encontram ultrapassados, face às minhas reclamações, tornam impraticável a minha fruição do mesmo.
Tendo em conta vos solicitei a v/ intervenção, para as necessárias reparações, e informando-vos que apenas dispunha de alguns dias de férias durante o presente mês de Aposto para tal, uma vez que em breve iniciarei funções de trabalho, nesta Cidade de Gaia e ainda terei de proceder á transferência de parte do recheio da m/ anterior residência em Lisboa, não posso continuar a aguardar pela intervenção da "Esquadrão e Simetria’, empresa que, até ao momento, dia 17 de Agosto, não me contactou.
Face a todas as incertezas e tais omissões, acabados de expor, da v/ completa responsabilidade, antes mesmo de me instalar no referido apartamento compromete a minha habitação do locado que vos arrendei de boa-fé e a aptidão desta para o uso previsto no contrato.
Face a tais situações acabadas de descrever, não me resta outra alternativa, senão resolver o presente Contrato de Arrendamento para Habitação que assinei com os Senhorios que V. Exas representam a partir da recepção da presente.
Assim sendo, procederei á entrega das respectivas chaves, dentro de alguns dias, tempo necessário para proceder à retirada dos meus bens, que já lá se encontram.
Em consequência de tal, agradeço que me sejam devolvidas as quantias que a título de rendas e caução vos entreguei no dia 30 de Julho.
Sem outro assunto de momento, peço que me considere.
Anexo um conjunto de elementos fotográficos para prova do que acabei de vos expor.”
6. A Ré procedeu à entrega das chaves do locado no dia 21 de agosto de 2018.
7. O exaustor não estava avariado.
8.Não funcionava 24 horas por dia, mas apenas em determinados períodos determinados por deliberação da assembleia de condóminos do edifício.
9. A Ré visitou o apartamento antes de o arrendar, mas não havia, nesse momento, eletricidade, pelo que a visibilidade não era boa.
10. A cláusula 7ª, n. 1 do contrato de arrendamento dispõe que: “O Arrendatário reconhece que o locado e suas dependências se encontram em perfeito estado de conservação e em condições de funcionalidade para o fim a que se destina, não apresentando qualquer espécie de deterioração ou deficiência nas paredes, pavimentos, portas, janelas e equipamentos (…)”.
11. Os Autores são devedores aos Réus, a título de custas de parte no processo nº 27269/18.1T8LSB que correu termos por este Juízo Local Cível, Juiz 2, da quantia de 408€.
12. A Ré, por motivos profissionais, foi transferida da Cidade de Lisboa, onde vivia e trabalhava, para a Cidade de Vila Nova de Gaia, a fim de tomar posse e exercer o cargo de Diretora de Marketing.
13. Viu-se, então, na necessidade impreterível de encontrar, num curto espaço de tempo, uma habitação nesta cidade, provida das condições essenciais de habitabilidade, indispensáveis ao seu uso.
14. Para o efeito, solicitou os serviços da empresa G…, Lda. – H… – com a qual deu início e desenvolveu todos assuntos relativos ao contrato de arrendamento em questão.
15. Na sequência dos contactos mantidos, a referida Sociedade agendou a assinatura do contrato de arrendamento para o dia 27 de julho de 2018, tendo a Ré se deslocado para esse propósito de Lisboa até Vila Nova de Gaia.
16. Porém, nesse dia o apartamento não estava disponível, porque tinha sido igualmente reservado para outra pessoa.
17. No dia em que o contrato foi assinado – 30 de julho de 2018 – a Ré promoveu, igualmente, as diligências para ativação dos contratos de fornecimento de água, de luz e gás.
18. No dia 1 de agosto de 2018, a Ré foi confrontada com a impossibilidade de ativar os serviços de fornecimento de água, tendo sido informada, pelos técnicos dos Serviços de Águas, de I…, que seria necessário contratar um picheleiro, bem como, adquirir um conjunto de materiais, em falta no contador da água.
19. Situação que ficou resolvida em 3 de agosto de 2018.
20. Faltavam igualmente peças para realizar a instalação do gás, designadamente o tubo de ligação ao edifício.
21. Após ter contratado um serviço de limpeza, para colocar o locado em condições de ser habitado, e só quando eletricidade ficou ligada, em 6 de agosto de 2018, foi possível à Ré detetar outras anomalias, que denunciou aos Autores, por email de 7 de agosto de 2018, anexo à contestação como documento n. 13, que se dá por integralmente reproduzido:
- Peças do contador do gás em falta (por resolver)
- sanita com fundo castanho (por resolver)
- móvel da casa de banho com rodapé podre, o que dá origem a bicho da madeira e outros insetos (por resolver)
- Tetos e paredes riscadas (por resolver)
-Teto do quarto rachado (por resolver)
- rodapés partidos (por resolver).
22. No email referido em 21) a Ré afirma a necessidade imperiosa de as referidas anomalias serem resolvidas, de forma célere, tendo oferecido toda a sua disponibilidade, para esse efeito.
23. Em 14 de agosto de 2018, após diversas interpelações da Ré, a G… informou a Ré que as condições para a ativação da instalação do gás se encontravam asseguradas.
As demais anomalias reportadas no email de 7 de agosto de 2018 não foram solucionadas.
25. Os Autores sabiam que a Ré tinha necessidade de arrendar o apartamento em virtude de ter sido transferida profissionalmente de Lisboa para Vila Nova de Gaia.
26. A Ré necessitava de iniciar funções em meados de agosto de 2018, tendo entretanto acordado com a sua entidade patronal adiar o início de funções para o início de Setembro de 2018.
27. Não foi comunicado à Ré, que o exaustor não funcionava 24h/dia, mas apenas em horários específicos.
28. Os factos descritos nos pontos 12) a 25) causaram sensação de stress e angústia à Ré e uma experiência de desgaste emocional, pela necessidade que teve de encontrar outra habitação num espaço de tempo muito curto, tendo logrado celebrar um novo contrato de arrendamento na mesma área, no final do mês de agosto, mas por uma renda de 750€ e refazer todo o processo de preparação/mudança para a nova habitação – cfr. contrato de arrendamento numerado com 24, anexo à contestação.
29. A Ré teve também de proceder à devolução de alguns móveis, adquiridos especificamente para o locado.
30. Na data da outorga do contrato, em 30/07/2018, os Réus procederam ao pagamento de duas rendas, relativas aos meses de agosto e setembro de 2018, (2X550,00€), bem como da caução de (250,00€) num total, de 1.350,00€ - cfr. documentos n.ºs 21 e 22 anexos à contestação e cláusula 13ª do contrato de arrendamento.
31. A Ré desembolsou as quantias inerentes, à contratação de serviços essenciais de fornecimento, consumos e respetivos cortes, designadamente:
- Serviço de Água – 55,35€ pela sua ativação; 9,47€ relativo a consumos; 10,17€ no ato de corte dos serviços, perfazendo o total de 74,99€ - Eletricidade – 7,63€ - Serviços de Limpeza – 39,61€
32. A Ré suportou, pelo menos, ainda os custos de uma deslocação entre Lisboa e Vila Nova de Gaia para a outorga do contrato de arrendamento.
Factos não provados:
Não se provaram quaisquer outros factos com interesse para a boa decisão da causa, designadamente os alegados no artigo 7º da p. i. e 7º da réplica.
Quanto aos factos alegados no artigo 9º da p. i., provou-se apenas o que consta no ponto 9) dos factos provados.
Quanto aos factos alegados no artigo 24º da contestação, provou-se apenas o que consta no ponto 18) dos factos provados.
Quanto aos factos alegados no artigo 26º da contestação, provou-se apenas o que consta no ponto 21) dos factos provados.
Quanto aos factos alegados no artigo 66º da contestação, provou-se apenas o que consta no ponto 31) dos factos provados.
3.2 Da impugnação do item 8 º dos factos provados.
Considerando que os recorrentes deram cumprimento aos requisitos previstos no artigo 640º do CPC para a impugnação da decisão de facto admitimos a impugnação da matéria de fato.Os recorrentes pretendem a modificação da redacção do item 8º dos fatos provados, concretizada no aditamento a esse fato, a seguir ao segmento “ o exaustor não funcionava 24 horas por dia, mas apenas em em determinados períodos determinados por deliberação da assembleia de condóminos do edifício” do seguinte facto concretizador, a saber : “entre as 07:00 e as 10:00, entre as 11.00 e as 15:00 e entre as 18:30 e as 00:00”
Para tanto, convocam o depoimento da testemunha F….
Apreciando e decidindo:
Procedemos à reapreciação integral do depoimento gravado da identificada testemunha F…, que revelou ser Diretora da empresa G…, que se dedica à gestão e imediação imobiliária, sendo a entidade encarregada pelos Autores de administrar o seu património. Esta testemunha, depondo de forma aparentemente isenta e credível revelou, entre o mais, que os Autores se encontram emigrados em França e que conheceu pessoalmente os Réus. Disse que pouco tempo após a celebração do contrato, receberam uma carta a pedir a resolução, referindo quais os fundamentos invocados. Referiu que faltava um tubo na instalação de ligação da água, o que acontecia muitas vezes, por furto e que este assunto foi resolvido. No mais que aqui releva relatou os apartamentos são vistos antes de serem arrendados e dão 15 dias para que os inquilinos verifiquem tudo e reportem os problemas para que possam corrigi-los, esclarecendo que naquele edifício, os exaustores só estão ligados em determinado horário por decisão da assembleia de condóminos, entre as 07:00 e as 10:00, entre as 11:00 e as 15:00 e entre as 18:30 e as 00:00.
Assinale-se que também na motivação para a formação da convicção do Tribunal, refere a sentença recorrida que a testemunha F… esclareceu que os exaustores do edifício estão ligados entre as 07:00 e as 10:00, entre as 11:00 e as 15:00 e entre as 18:30 e as 00:00.
Isto posto, porque esta testemunha revelou conhecer factos com relevo para a decisão, porque veio afinal concretizar o afirmado “funcionamento do exaustor apenas em determinados períodos determinados”, afigura-se-nos que a requerida alteração do item 8º dos fatos provados é essencial na medida em que permite sanar a natureza conclusiva desse item na parte em que aí se refere o funcionamento do exaustor por determinados períodos.
Pelo exposto, concede-se provimento à impugnação de fato e, assim, alteramos o item 8º dos fatos provados em conformidade com a pretensão dos recorrentes, passando o item 8º dos factos provados a ter a seguinte redacção:
8. O exaustor não funcionava 24 horas por dia, mas apenas em determinados períodos determinados por deliberação da assembleia de condóminos do edifício, a saber: entre as 07:00 e as 10:00, entre as 11.00 e as 15:00 e entre as 18:30 e as 00:00”.
3.3. DO MÉRITO DA SENTENÇA RECORRIDA.
No que diz respeito ao pedido formulado pelos recorrentes, a questão essencial consiste em determinar se a resolução do contrato por parte da Ré, na qualidade de arrendatária, se estriba em fundamento legalmente sustentado ou, mais precisamente, se o incumprimento contratual por ela imputado aos Autores-senhorios. para resolver o contrato reúne os parâmetros legais para desencadear tal efeito resolutivo e, consequentemente, para determinar a procedência do recurso/ação e a improcedência da reconvenção conforme o pretendido.Resulta dos factos provados que por comunicação escrita datada de 17.08.2018, recebida no dia 21.08.2018, a Ré D… comunicou aos Autores que resolvia o referido contrato de arrendamento nos seguintes termos:
C/Rc/AR
ASSUNTO - RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
Vila Nova de Gaia 17 de Agosto de 2018
Exmos Senhores/Os meus respeitosos e melhores comprimentos.
Na qualidade de inquilina da fracção autónoma designada pelas letras “CP” a que corresponde uma habitação no quarto andar, do Corpo “C”, designada por habitação noventa, com entrada pelo n° 99, do Rua Dr. Alberto de Sousa Valente, compreendendo um lugar de garagem com arrumo, designado pelo n” 90, na cave, com acesso pelo n.° 25 da mesma Rua, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua…, n’s 25,29,57,77e 99, da freguesia de …, concelho de Vila Nova de Gaia, conforme melhor consta do referido Contrato de Arrendamento, outorgado em 30 de Julho de 201 8,
Venho por esta via, participar-lhes o seguinte:
De acordo entre outras, com a cláusula sétima. do referido contrato de arrendamento, ficou aformalado, que “o locado e suas dependências se encontram em perfeito estado de conservação e em condições de funcionalidade para o fim a que se destinam, não apresentando qualquer espécie de deterioração ou deficiência nas paredes, pavimentos, portas, janelas e equipamentos...”.
Acontece que,
Não obstante os e-mails que dirigi a V. Exas nos pretéritos dias 7, 9 e 10 do corrente mês de Agosto. face á urgente necessidade que tinha, em me instalar em tal prédio que vos arrendei, denunciando um conjunto de irregularidades, até hoje não resolvidas. como vos solicitei por via daqueles e-mails, e que considerava essenciais. para a minha instalação no locado, designadamente:
- a falta da instalação do gás, que me impede de cozinhar e utilizar a água quente para banho. (a inexistência de algumas peças no respectivo contador de gás, que foram eventualmente furtadas ou roubadas atrasaram o processo para mais de 15 dias;
-o armário do caso-de-banho, junto á banca, que se encontra na sua base com o rodapé em degradação por via da humidade. e com o aparecimento de pequenos bichos, designadamente pequenas baratas,
- o exaustor, embora com luz, pura e simplesmente não funciona;
- a sanita, da casa de banho, que se encontra em péssimo estado, com uma mancha negra que não sai, depois de todos os esforços de limpeza:
- as paredes e tectos no corredor e na sala encontram-se riscadas e com rachadelas junto ao candeeiro do quarto:
- alguns rodapés partidos (no quarto sem janela e sala).
e já do vosso conhecimento e outros que já se encontram ultrapassados, face às minhas reclamações, tornam impraticável a minha fruição do mesmo.
Tendo em conta vos solicitei a v/ intervenção, para as necessárias reparações, e informando-vos que apenas dispunha de alguns dias de férias durante o presente mês de Aposto para tal, uma vez que em breve iniciarei funções de trabalho, nesta Cidade de Gaia e ainda terei de proceder á transferência de parte do recheio da m/ anterior residência em Lisboa, não posso continuar a aguardar pela intervenção da "Esquadrão e Simetria’, empresa que, até ao momento, dia 17 de Agosto, não me contactou.
Face a todas as incertezas e tais omissões, acabados de expor, da v/ completa responsabilidade, antes mesmo de me instalar no referido apartamento compromete a minha habitação do locado que vos arrendei de boa-fé e a aptidão desta para o uso previsto no contrato.
Face a tais situações acabadas de descrever, não me resta outra alternativa, senão resolver o presente Contrato de Arrendamento para Habitação que assinei com os Senhorios que V. Exas representam a partir da recepção da presente.
Assim sendo, procederei á entrega das respectivas chaves, dentro de alguns dias, tempo necessário para proceder à retirada dos meus bens, que já lá se encontram.
Em consequência de tal, agradeço que me sejam devolvidas as quantias que a título de rendas e caução vos entreguei no dia 30 de Julho.
Sem outro assunto de momento, peço que me considere.2
A questão inscreve-se no quadro da resolução do contrato de arrendamento urbano, regendo-se pelo disposto no artigo 1083º do C.Civil, introduzido pela Lei nº6/2006, de 27.02, com as alterações resultantes da Lei nº43/2017, de 14-06, em vigor à data dos aftos em presença, ocorridos em Julho e Agosto de 2018.
No que releva para o caso, em especial quanto à resolução por parte do arrendatário, o citado normativo prescreve o seguinte sob a epigrafe “ Fundamento da resolução”:
1 - Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
2 - É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio:
a) A violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;
c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina;
d) O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.º 2 do artigo 1072.º;
(…)
3 - É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.os 3 e 4 do artigo seguinte.
4 - É fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado.
Face ao estipulado no nº2 do art. 1083º do CC, para a pretensão resolutiva do arrendamento proceder, terá o autor de demonstrar, não apenas que ocorreu determinada situação de incumprimento contratual culposo, mas ainda de alegar circunstanciadamente que tal situação de incumprimento, imputável à parte que desrespeitou certa cláusula do contrato, deve determinar – num juízo objectivo, proporcional e razoável - a inexigibilidade de manutenção da relação contratual.[1]
Como enfatiza o Doutor J.C. Brandão Proença[2],“A exigência de um incumprimento com determinada gravidade (…) está em sintonia com a finalidade do instituto da resolução (ratio extrema ou ultima ratio) e permite submeter a figura a um controlo axiológico balizado pela boa fé e, mais concretamente, pelo abuso do seu exercício perante um incumprimento insignificante, pouco prejudicial, ou alegando o credor mera conveniência pessoal ou um aproveitamento das circunstâncias”.
Por seu turno, a nossa lei só considera incumprido o contrato quando o vício não permita realizar cabalmente o fim a que a coisa locada é destinada (artigo 1032º do Código Civil), estipulando o artigo 1033º que o locador não é responsável quando o locatário conhecia o defeito quando celebrou o contrato ou recebeu a coisa e ainda se o defeito já existia ao tempo da celebração do contrato e era facilmente reconhecível, a não ser que o locador tenha assegurado a sua inexistência ou usado de dolo para o ocultar.
Acresce que a lei confere ao arrendatário o direito de efectuar as reparações, que, pela sua urgência, não se compadecem com as delongas do procedimento judicial, com direito ao seu reembolso caso o locador esteja em mora quanto à obrigação de as fazer: artigo 1036º do Código Civil.
E, no caso, importa convocar o disposto no artigo 1031.º, alínea b), do CC, que estabelece que é obrigação típica do senhorio assegurar ao arrendatário o gozo do arrendado para os fins a que a este se destina.
O incumprimento dessa obrigação constituirá fundamento de resolução do contrato, por parte do arrendatário, nos termos gerais ou, porventura, nas condições especialmente estipuladas pelas partes.
Como é sabido, a resolução do contrato traduz-se num negócio jurídico unilateral dirigido à cessação imediata da relação contratual com base vinculada em fundamento legal ou em estipulação negocial, de que derive, para qualquer das partes, o direito potestativo de pôr termo ao contrato por essa via, em face de um comportamento da contraparte concretizador desse fundamento.
Assim, a resolução do contrato, tanto pode decorrer de disposição geral ou especial da própria lei (resolução legal) como pode ser ancorada em convenção das partes (resolução convencional), através de cláusula resolutiva, nos termos previstos e regulados, genericamente, nos artigos 432.º e seguintes do CC.
No caso vertente, não existindo no contrato de arrendamento ajuizado qualquer estipulação de cláusula resolutiva a favor da arrendatária, resta-nos saber se a resolução em causa operada pela ré obedeceu aos parâmetros da resolução legal por incumprimento do senhorio à luz do quadro normativo acima convocado.
E, como já resulta do exposto, de acordo com o nº2 do art 1083º do C.Civil, no que concerne ao incumprimento definitivo por parte daquele contra quem a resolução foi operada o legislador foi mais exigente relativamente à generalidade dos contratos, uma vez que, nestes, só o incumprimento definitivo de escassa importância é impeditivo da resolução, à luz do disposto no artigo 802º , nº2, do CCivil.
E como resulta do nº1 do artigo 808º do CCivil, o qual, estabelece que quando quando o devedor não realize a prestação dentro do prazo razoavelmente fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação, na esteira dos ensinamentos da doutrina e jurisprudência, é pacifico que para que surja na esfera jurídica do credor o direito potestativo de resolução legal do contrato não basta, salvo nos casos especialmente previsto na lei, a ocorrência da simples mora do devedor, traduzida na falta de cumprimento da obrigação dentro do prazo que tiver sido inicialmente fixado.
Em face do prescrito no indicado n.º 1 do artigo 808.º, importa que o credor, face à mora do devedor, interpele este para cumprir a obrigação, fixando-lhe um prazo suplementar razoável, com a advertência de que a inobservância deste prazo implicará para todos os efeitos o não cumprimento da obrigação, o mesmo é dizer, o incumprimento definitivo do contrato; essa interpelação é designada por interpelação admonitória[3]
Pelo que, uma vez feita a interpelação admonitória do devedor, se este mantiver o incumprimento, o credor poderá optar pela alternativa de resolver o contrato, ao abrigo do disposto no n.º 2 do artigo 801.º.
Concluímos assim que só em casos especialmente previsto na lei ou estipulados pelas partes, nomeadamente por via de cláusula resolutiva, é que o direito de resolução poderá ser exercido ante a simples mora do devedor, sem prejuízo de se admitir que, para os mesmos efeitos, é dispensável a interpelação admonitória, desde que se verifique uma recusa antecipada inequívoca de cumprir pela parte faltosa.[4]
Outra hipótese em que se pode fundar a resolução do contrato é a da perda objetiva do interesse do credor no cumprimento da obrigação, prevista no artigo 808.º, n.º 2, do CC, portanto, sem necessidade de prévia interpelação admonitória do devedor.[5]
De igual modo, tem ainda sido admitido que a resolução se possa estribar em situações de justa causa consistentes na quebra da relação de confiança entre as partes de modo a tornar inexigível a subsistência do vínculo contratual, com apelo ao princípio da boa fé, sem passar pela conversão da mora em incumprimento definitivo[6]
Feito este enquadramento jurídico da questão suscitada importa agora atentar na factualidade apurada.
É manifesto que a fração locada permitia satisfazer cabalmente as necessidades de habitação da recorrida e que as regras da boa-fé e a necessidade da preservação do equilíbrio contratual não legitimavam a resolução, dado que em momento algum estiveram os recorridos impossibilitados de usar a totalidade do locado.Conforme resulta dos itens 23º e 24º em 14 de agosto de 2018, após diversas interpelações da Ré, a G… informou a Ré que as condições para a ativação da instalação do gás se encontravam asseguradas e as demais anomalias reportadas no email de 7 de agosto de 2018 não foram solucionadas.
Todavia, como veremos, com exceção da instalação do gás, as demais anomalias verificadas pela ré-recorrida não assumiam a natureza de vícios susceptíveis de não permitir realizar cabalmente o fim a que a coisa locada é destinada (artigo 1032º do Código Civil), apesar de os ora recorrentes não terem alegado, nem estar provado que os desconheciam sem culpa e sendo certo que no caso não se verificam qualquer das hipóteses de irresponsabilidade do locador previstas no artigo 1033º do CC.
Acresce que a lei confere ao arrendatário o direito de efectuar as reparações, que, pela sua urgência, não se compadecem com as delongas do procedimento judicial, com direito ao seu reembolso caso o locador esteja em mora quanto à obrigação de as fazer: artigo 1036º do Código Civil.
Por último, sempre assistia à ré, recorrida, o direito de pedir uma redução da renda devida proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta.
O facto provado nº 5, reproduz a comunicação resolutiva endereçada pelos recorridos aos recorrentes em 17/08/2018, elencando os seguintes fundamentos:
1. A falta de instalação do gás;
2. O armário da casa-de-banho cuja base se encontra em degradação;
3. O exaustor que não funciona;
4. A sanita com uma mancha negra que não sai depois de todos os esforços de limpeza;
5. As paredes e tectos no corredor e na sala riscados e com rachadelas junto ao candeeiro do quarto;
6. Alguns rodapés partidos (no quarto sem janela e na sala).
Analisando, pela mesma ordem, cada um dos fundamentos resolutivos invocados pelos recorridos, cumpre dizer o seguinte:
1.Quanto à falta de instalação do gás, resulta do item 23º dos fatos provados que antes do envio da comunicação de resolução, em 14 de agosto de 2018, após diversas interpelações da Ré, a G… informou a Ré que as condições para a ativação da instalação do gás se encontravam asseguradas.
Ora, tendo a resolução sido efetuada por carta datada de 17/08/2018, este problema da falta das peças para ligação do gás nunca poderia alicerçar a resolução porquanto já não se verificava na data da comunicação resolutiva, sendo por demais evidente que o princípio da boa fé pressupõe e exige que o fundamento resolutivo seja actual, isto é, o fundamento invocado tem de existir, tem de verificar-se, no momento da comunicação resolutiva.
De resto, em consonância com as considerações expendidas, na hipótese de não estar executada a ligação para o gás, a resolução do contrato com fundamento na falta dessa ligação do gás, sempre careceria de ser convertida em incumprimento definitivo através da fixação à ré de um prazo razoável para proceder a essa ligação, findo o qual, caso não fosse feita esta, é que a mora dos autores-recorrentes seria convertida em incumprimento definitivo da obrigação prevista no artigo 1031º b) do CCivil, susceptível de fundar legitimamente a resolução operada pela ré-recorrida.
Relativamente ao armário da casa-de-banho cuja base se encontraria em degradação, o mesmo não assume relevância suficiente para fundamentar a resolução, sendo que o nº 5 do artigo do artigo 1083º do Código Civil exige que a omissão pelo senhorio de obras que a ele caibam, terá de comprometer a habitabilidade do locado e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato.
De resto, na hipótese de este facto implicar a eventual privação parcial da casa de banho, para relevar para efeito de redução da renda, ao abrigo do art 1040º do CCivil, sempre a ré-recorrida teria de ter fixado ao recorrentes um prazo razoável para reparar esse defeito com a cominação de redução proporcional de renda caso os recorrentes não executassem a reparação em falta.
Assim sendo, era de exigir aos recorridos que concedessem um prazo razoável aos recorrentes para a resolução dos problemas que não comprometiam a habitabilidade do imóvel, sendo certo que, ninguém tem o absoluto domínio sobre um empreiteiro em termos de conseguir que compareça e solucione os problemas de um dia para o outro. De resto, nem sequer os recorridos fixam aos recorrentes um prazo admonitório.
No que respeita ao não funcionamento do exaustor, resulta da factualidade apurada que o exaustor não funciona 24 horas por dia, mas apenas em determinados períodos determinados por deliberação da assembleia de condóminos do edifício (factos provados nºs 7 e 8).
Ora, como referem os recorrentes, esta situação é absolutamente normal e usual nos casos em que os edifícios onde se integram os arrendados sejam dotados de extração mecânica e esta não funciona a qualquer hora do dia e da noite, estando programada para funcionar naqueles 3 ciclos horários, sendo que a generalidade das pessoas confeciona as suas refeições dentro daqueles períodos.
Assim, afigura-se-nos que este facto não assume relevância suficiente para fundamentar a resolução, sendo que o nº 5 do artigo do artigo 1083º do Código Civil exige que a omissão pelo senhorio de obras que a ele caibam, terá de comprometer a habitabilidade do locado e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato.
Quanto à mancha da sanita, trata-se de uma marca de uso, não de uma mancha de sujidade, como os recorridos confessam na comunicação resolutiva (“… mancha negra que não sai, depois de todos os esforços de limpeza”), pelo que se trata de uma questão estética que não compromete a habitabilidade do locado e a aptidão deste para o uso previsto no contrato. Também aqui era de exigir aos recorridos que concedessem um prazo razoável aos recorrentes para resolução deste problema, o qual, de modo algum comprometia a habitabilidade do locado.
Por último, no que diz respeito às paredes e tectos no corredor e na sala, riscados e com rachadelas junto ao candeeiro do quarto, e a alguns rodapés partidos no quarto sem janela e na sala, são factos que não comprometerem a habitabilidade do locado e a aptidão deste para o uso previsto no contrato.
Pelo que, com fundamento neste vício não podemos afirmar que os autores recorrentes não cumpriram o contrato (vide art 1032º -C.Civil).
De resto, urge assinalar que o imóvel foi arrendado em agosto, pelo que as visitas tiveram forçosamente lugar no verão, altura do ano em que o dia é longo e a iluminação natural intensa, pelo que, nesta parte não se pode afirmar a responsabilidade dos autores-senhorios-recorrentes, como resulta do disposto no art. 1033º, als a) e b) do C.Civil.
Em face das considerações expostas, afigura-se-nos que a resolução do contrato de arrendamento operada pela ré-recorrida carece de fundamento legal, não se acolhendo, por isso, a fundamentação e o sentido decisório da sentença recorrida
Efectivamente na sentença recorrida afirma-se que a resolução do contrato por parte da Ré foi feita com justa causa, na medida em que, aí se refere:
“Consideramos que com todos estes pressupostos de facto, um cidadão normal colocado na posição da Ré tinha toda a legitimidade para se desinteressar do negócio, parecendo-nos claro que deve ser entendido que, mesmo no plano objetivo que a lei impõe, a Ré perdeu interesse na prestação.
Aliás, a questão pode simultaneamente ser encarada – no limite até independentemente do cumprimento definitivo – sob o prisma da quebra de confiança.
Se, no início do contrato, surgiram tantos prolemas que impediram a Ré de usufruir do apartamento durante os primeiros 15 dias, que expectativas podia ter a Ré, relativamente ao cumprimento por parte dos Autores no decurso da execução do contrato?”
Ora, convocando as considerações atrás expendidas, afigura-se-nos que no caso não estão verificados os requisitos legalmente exigidos para afirmar que no caso existiu fundamento legal para a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre os autores-recorrentes e a ré-recorrida.
Em suma, o comportamento dos autores não consubstancia, por sí só, uma situação de incumprimento definitivo do contrato de arrendamento que sirva de causa lícita para a sua resolução imediata nos termos conjugados dos artigos 802.º, n.º 1, 808.º, n.º 1, e 1083.º, n.º 1, do CC, nem se configura sequer com situação de justa causa para aquela resolução.
Tanto basta para concluir pela invalidade da resolução efetivada pela Ré-recorrida.
Pelo que, impõe-se julgar procedente o recurso interposto com a consequente revogação da sentença recorrida na parte em que julgou improcedente a ação interposta absolvendo os réus dos pedidos.
Sendo infundada a resolução do contrato de arrendamento, a mesma é equiparada à denúncia sem respeito pelo pré-aviso fixado no nº 3 do artigo 1098º do Código Civil, sendo devidas as rendas dos meses de outubro de 2018 a março de 2019, no montante de €3.300,00, acrescido de juros moratórios à taxa legal, não obstando à cessação do contrato- nºs 1, al. a) e nº6 do citado artigo.
Relativamente ao pedido reconvencional, diremos o seguinte:
Nesta parte a sentença recorrida teceu estas considerações:“Tudo para dizer que se nos afigura que a resolução do contrato por parte da Ré foi feita com justa causa.
A Ré optou pela resolução do contrato, que encerra a destruição da relação contratual,colocando as partes na situação que teriam se o contrato não tivesse sido celebrado, já que, em princípio, produz os mesmos efeitos da nulidade ou anulabilidade do negócio (art. 433.º do Código Civil).
Como tal, terá a Ré direito a uma indemnização pelo dano negativo ou de confiança, Terá assim a Ré/Reconvinte direito a ser ressarcida com as seguintes importâncias:
- 550€ referente à renda de setembro (já que a entrega das chaves só foi feita no dia 21.08)
- 250€ relativa à caução.
- 55,35€ pela ativação do Serviço de água e 10,17€ pelo corte; 7,63€ pelo Serviço de eletricidade e 39,61€ pelo serviço de limpeza, e uma viagem de ida e volta entre Lisboa e Porto com portagens incluídas, cujo valor se liquida em 75€.
Excluímos da indemnização o valor do consumo da água, por corresponder a um serviço usufruído pela Ré e a indemnização requerida a título de danos morais, por não se destinar a reparar o interesse contratual negativo (mas sim o positivo), pois pressupõe a existência do contrato, que não foi cumprido pelos Autores e não a sua destruição.
Em conclusão, a ação improcederá e a reconvenção procederá apenas em parte,relativamente à indemnização de 987,76€.
Sobre tal montante acrescem juros de mora calculados à taxa de 4% ao ano, a contar da citação e até integral e efetivo pagamento - tudo nos termos do disposto nos arts. 805º, n. 1 e 559º, nº1 do Código Civil e Portaria 291/03, de 08.04.”
Feita a análise deste segmento reproduzido da sentença recorrida resulta que o tribunal a quo concede à ré a indemnização fixada com fundamento na afirmada verificação de uma justa causa de resolução para o contrato de arrendamento em apreço e no pressuposto que essa indemnização visava o interesse contratual negativo, isto é, aquela que tende a repor o lesado na situação em que estaria se não houvesse celebrado o contrato, assistindo-lhe o direito a ser ressarcida do que despendeu na expectativa da consumação do negócio.
Ora, como vimos, este tribunal não acolheu o sentido decisório da sentença recorrida na parte em que considerou existir justa causa de resolução do contrato de arrendamento, a significar, que o contrato continua a vincular as partes e, por isso, não faz agora sentido indemnizar a ré de modo a ser ressarcida do que despendeu na expectativa da consumação do negócio.
Assim, relativamente ao pedido reconvencional, afigura-se-nos que em face da não verificação de motivo legítimo para a ré-recorrida destruir o contrato de arrendamento através da comunicação de resolução do contrato que celebrou com os recorrentes, decorre que a indemnização peticionada com base nessa resolução não é devida, por não estar demonstrado, como vimos, a verificação de comportamento ilícito e culposo por parte dos autores-recorrentes capaz de legitimar essa resolução do contrato.
Assim, divergimos da sentença recorrida e concluímos pela procedência total do pedido dos autores e pela improcedência do pedido reconvencional formulado pelos réus, revogando a sentença recorrida.
Sumário.
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IV. DISPOSITIVO:
Nestes termos, acordam os juízes do Tribunal da Relação do Porto em julgar procedente o recurso de apelação e, em consequência, revogam a sentença recorrida, e assim:.................................
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IV. DISPOSITIVO:
-condenam solidariamente os Réus no pagamento da importância de 3.300,00€ de rendas vencidas, acrescida de juros de mora calculados à taxa legal, desde o vencimento das rendas ocorrido em 21/8/2018 até efetivo e integral pagamento, deduzida do montante de 408,00€ e,
.julgam improcedente, por não provado, o pedido reconvencional, absolvendo os Autores/Reconvindos B… e C… do pedido contra estes formulado.
Custas da ação e do pedido reconvencional a cargo dos réus- recorridos.
Custas do recurso a cargo da réus-recorridos.
Porto, 11.03.2021.
Francisca Mota Vieira
Paulo Dias da Silva
João Venade
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[1] Sumário do Acórdão do STJ de 13/02/2014 (processo 43/09.9TCFUN.L1.S1 – Relator: Lopes do Rego)
[2] In, Lições de Cumprimento e Não Cumprimento das Obrigações, Coimbra Editora, 2011, pág. 291.
[3] Baptista Machado, Pressupostos da Resolução por Incumprimento, in Boletim da Faculdade de Direito – Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor J.J. Teixeira Ribeiro, Vol. II – Iuridica, pags. 343 e segs.; Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. II, 7ª Edição, Almedina, pp. 124-126.
[4] Vide, Brandão Proença, A Resolução do Contrato no Direito Civil – Do Enquadramento e do Regime- reimpressão, Coimbra Editora, pag. 114 e ss.
[5] Ac STJ de 20-05-2015, a propósito de um contrato promessa e Ana Perestrelo de Oliveira e Madalena Perestrelo de Oliveira, in “ Incumprimento Resolutório: Uma Introdução, Almedina, 2019”. pp. 67 e segs.
[6] Conforme salienta o Ac de STJ de 05.12.2019, relatado por Manuel Tomé Soares Gomes , que , entre o mais, indica a propósito jurisprudência.