Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1004/08.0TJPRT.P1 |  |
REGULAMENTO
ADMINISTRAÇÃO
IMÓVEL
COMPROPRIEDADE
RECUSA
REGISTO
II - A recusa do registo só pode fundar-se na nulidade do facto jurídico ou na sua invalidade, resultante da violação de normas de carácter imperativo, susceptível de oficioso conhecimento.
Relator: João Ramos Lopes
Adjuntos: Desembargador Cândido Lemos
Desembargador Marques de Castilho
Acordam no Tribunal da Relação do Porto.
RELATÓRIO
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Recorrente: Instituto dos Registos e do Notariado, I.P..Recorrida: B………., S.A..
Juízos Cíveis do Porto – .º Juízo - .ª Secção.
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B………., S.A. apresentou a registo, pela apresentação nº 4, de 10/10/2007, o ‘Regulamento de administração da compropriedade do edifício C……….’, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº 451/19950324.
A Exmª Sr.ª Conservadora da 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto proferiu decisão que, nos seguintes termos, recusou tal pedido de registo: ‘O regulamento da administração do prédio em regime de compropriedade é um facto que não está sujeito a registo, uma vez que não vem elencado na enumeração taxativa do art. 2º do CRP’.
A interessada interpôs recurso hierárquico de tal decisão de recusa, que foi indeferido pelo Sr. Presidente do Instituto dos Registos e do Notariado, que homologou deliberação aprovada pelo Conselho Técnico, que concluiu:
‘I- Em face do disposto no art. 1407º do Código Civil, é aplicável aos comproprietários, com as necessárias adaptações, o disposto no art. 985º do Código Civil, de onde resulta que, no âmbito da administração corrente ou da gestão normal do coisa comum, as deliberações dos comproprietários são tomadas por maioria, salvo convenção em contrário na qual se estipulem regras especiais de exercício dessa administração.
II- Ao permitir que, por convenção, se estabeleçam regras diversas de administração da coisa comum, a lei confere aos comproprietários a liberdade de conformar algum conteúdo do seu direito, resultando, assim, do conjunto das disposições normativas que definem e compõem o tipo legal e da convenção dos interessados o estatuto real ou erga omnes a que o mesmo se acha subordinado.
III- Por conseguinte, à consecução dos fins do registo predial, destinado essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário – artigo 1º do Código do Registo Predial – e aos seus efeitos – artigos 5º e 7º do Código do Registo Predial – convirá também a publicitação da existência do regulamento de administração da coisa comum, enquanto conteúdo da compropriedade e parte integrante do seu estatuto real, por menção no extracto da inscrição, quando o regulamento conste do título constitutivo da compropriedade, ou por averbamento à inscrição respectiva, quando a convenção tiver sido feita posteriormente.
IV- Não logrará, todavia, este desiderato o regulamento que não tenha sido aprovado por todos os comproprietários, pois das faculdades que integram este direito ou direitos de propriedade apenas podem «dispor», nos termos atrás referidos, aqueles, e todos aqueles, que são os seus titulares, que exceda, no seu conteúdo, o domínio de actuação do artigo 1407º do Código Civil ou que contrarie disposições legais especiais’.
Inconformada com a recusa, interpôs a impetrante recurso contencioso, vindo a ser proferida decisão que decidiu revogar a decisão proferida pela Exma. Senhora Conservadora da 1.ª Conservatória do Registo Predial do Porto, determinando o deferimento do pedido de registo formulado pela recorrente.
É desta decisão que vem interposto o presente recurso pelo Instituto dos Registos e do Notariado, I.P..
Pretendendo a revogação da sentença recorrida, concluiu o recorrente as suas alegações formulando as seguintes conclusões:
A- Em face do disposto no artigo 1407º do Código Civil, é aplicável aos comproprietários, com as necessárias adaptações, o disposto no art. 985º do Código Civil, de onde resulta que, no âmbito da administração corrente ou da gestão normal da coisa comum, as deliberações dos comproprietários são tomadas por maioria salvo convenção em contrário na qual se estipulem regras especiais de exercício dessa administração.
B- Ao permitir que, por convenção, se estabeleçam regras diversas de administração da coisa comum, a lei confere aos comproprietários a liberdade de conformar algum do conteúdo do seu direito, resultando, assim, do conjunto das disposições normativas que definem e compõem o tipo legal e da convenção dos interessados, o estatuto real ou erga omnes a que o mesmo se encontra subordinado.
C- Por conseguinte, à consecução dos fins do registo predial, destinado essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico e imobiliário – artigo 1º do CRPredial – e aos seus efeitos – artigos 5º e 7º do CRPredial – convirá, também e sem conceder, a publicitação de existência do regulamento de administração de coisa comum, enquanto conteúdo da compropriedade e parte integrante do seu estatuto real, por menção no extracto da inscrição, quando o regulamento conste do título constitutivo da compropriedade, ou por averbamento à inscrição respectiva, quando a convenção seja posterior.
D- Não logrará, todavia, este desiderato no caso sub judice, porquanto o regulamento em causa não foi aprovado por todos os comproprietários, antes por maioria qualificada, sendo que do respectivo conteúdo resultam disposições enquadráveis no núcleo da administração extraordinária ou dos actos de disposição, e como tal fora do âmbito das disposições conjugadas dos artigos 1407º e 985º do CC;
E- Assim como, do conteúdo do regulamento de administração de coisa comum em questão, resultam disposições que contrariam disposições legais especiais, como seja o regime disposto ao abrigo do artigo 1024º do CC.
F- Em face do que, a falta de exercício conjunto ou colectivo da faculdade ou liberdade de modelação do direito real legalmente permitida impede, em absoluto, a eficácia real do regulamento de administração da coisa comum, comprometendo, por conseguinte, as respectivas condições de registabilidade.
G- Além do mais, a existência do regulamento de administração de coisa comum não se encontra previsto no elenco de menções a que se refere o artigo 95ºdo CRPredial, ao contrário do que sucede, por exemplo, no usufruto, na constituição do direito de habitação periódica ou na propriedade horizontal, em que o conteúdo dos direitos ou a existência de regulamentos de condomínio, quando fixados no respectivo título, ao abrigo da relativa autonomia privada de conformação do regime do direito ou do estatuto regulador do condomínio, deverão constar do extracto da inscrição – cfr. artigo 95º nº 1 alíneas a), q) e p) do CRPredial;
H- Pelo que a falta de disposição legal expressa no sentido da exigência de menção especial no extracto da inscrição pretende, na opinião da ora apelante, traduzir uma intenção de exclusão de publicidade da existência de qualquer regulamento de administração de coisa comum, justificada na coerência normativa e na salvaguarda do princípio da confiança.
I- Compete ao conservador, nos termos do disposto no art. 68º do CRPredial, apreciar a viabilidade do pedido de registo em face das disposições legais aplicáveis, dos documentos apresentados e dos registos anteriores, assim como verificar especialmente a identidade do prédio, a legitimidade dos interessados, a regularidade formal dos títulos e a validade dos actos neles contidos.
J- Ora, consequentemente, face ao elenco taxativo do art. 2º do CRPredial, assim como, com fundamento no disposto pelo alínea c) in fine do nº 1 do artigo 69º do CRPredial, resulta manifesta a irregistabilidade do regulamento de administração de coisa comum em causa na presente acção.
L- Pelo que, a decisão de recusa de registo proferida pela Senhora Conservadora da 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto mantém, no entendimento do apelante, plena e absoluta validade, foi adequadamente fundamentada e integrada pelas normas jurídicas que regem in casu, pelo que deve ser mantida nos seus precisos termos.
M- Devendo a douta sentença proferida pelo Tribunal a quo ser revogada por enfermar de erro de interpretação e aplicação das normas legais e de erro na qualificação jurídica da factualidade sub iudice.
Contra-alegou a recorrida B………., S.A., pugnando pela improcedência do recurso e consequente manutenção da sentença impugnada
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Colhidos os vistos, cumpre decidir.*
Do objecto do recursoO thema decidendum (atenta a delimitação decorrente das conclusões das alegações apresentadas pelo recorrente - artigos 660º, nº 2, 664º, 684º, nºs 3 e 685º-A, nº 1 e 3, todos do C.P.C.) consiste em apurar da registabilidade de regulamento da administração de prédio em regime de compropriedade, aprovado em assembleia convocada para o efeito, por maioria representativa de 96,85% das quotas em compropriedade.
Nessa apreciação, atentas as conclusões do recorrente, importa afrontar duas questões:
- saber se o acto que a recorrida pretende ver vazado nas tábuas do registo predial não está sujeito a registo, por não vir elencado na enumeração dos art. 2º e 95º do C.R.P.;
- no caso do acto ser registável, apreciar se sofre de vício que imponha a recusa do registo.
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FUNDAMENTAÇÃO
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FUNDAMENTAÇÃO
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Fundamentação de facto
São os seguintes os factos apurados[1]:
1º- A recorrente, a coberto da apresentação 4/20071010, formulou pedido de registo do regulamento de administração respeitante ao prédio em compropriedade descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número 451/19950324, regulamento aquele consignado em escrito particular de 26/06/2007, onde além do mais, ficou consignado que:
a- a administração do edifício (Edifício C……….) seria exercida por um administrador único;
b- ao administrador único incumbe a representação dos comproprietários e a gestão normal da coisa em comum, sem prejuízo da subordinação às deliberações tomadas pelos comproprietários em assembleia;
c- são funções do administrador único, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia (e ainda de outras foram também aí estabelecidas e que à economia da decisão não importam), celebrar contratos de arrendamento com prazo certo relativos a todos os andares ou divisões susceptíveis de utilização independente do ‘Edifício C……….’, emitir e assinar recibos de renda, cessar contratos de arrendamento por qualquer forma e, ainda, levantar depósitos liberatórios de rendas feitas na D………. ou em qualquer outra instituição bancária;
d- o administrador único quando, ao abrigo do referido na alínea anterior, celebrar contratos de arrendamento deverá enviar cópia dos mesmos a todos os comproprietários, por carta registada com aviso de recepção, no prazo máximo de 90 (noventa) dias, contado da celebração do contrato de arrendamento, de forma a obter o seu assentimento;
e- os comproprietários têm 30 (trinta) dias após a recepção da carta referida na alínea anterior para comunicar, por escrito, o seu assentimento ou a sua discordância fundamentada, devendo para tanto expor os motivos e as razões em que a mesma se esteia;
f- na eventualidade de um ou mais comproprietários comunicarem ao administrador único a discordância fundamentada mencionada na alínea anterior, então será a mesma tida e qualificada como uma oposição ao contrato de arrendamento celebrado, cabendo à maioria dos comproprietários, em assembleia convocada para o efeito, decidir sobre o mérito da oposição;
g- o silêncio dos comproprietários deve ser considerado como aprovação do contrato de arrendamento comunicado nos termos da anterior alínea d);
2º- O pedido de registo foi instruído com fotocópias certificadas da acta da assembleia-geral de comproprietários de 26/06/2007, das respectivas convocatórias e do escrito particular no qual se consignou o regulamento.
3º- O regulamento foi aprovado por maioria representativa de 96,85% das quotas em compropriedade, em assembleia regularmente convocada para o efeito.
4º- Por decisão proferida em 25 de Outubro de 2007, pela Exma. Senhora Conservadora da 1.ª Conservatória do Registo Predial do Porto, o pedido de registo foi recusado, nos seguintes termos: ‘O regulamento da administração do prédio em regime de compropriedade é um facto que não está sujeito a registo, uma vez que não vem elencado na enumeração taxativa do art. 2.º do CRP’.
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Fundamentação de direitoA primeira questão a apreciar e decidir respeita à registabilidade do acto.
O pedido de registo apresentado pela recorrida foi recusado pela Exmª Srª. Conservadora com fundamento em não estar o facto jurídico que se pretende ver registado sujeito a registo, por não se mostrar elencado na enumeração taxativa do art. 2º do Código do Registo Predial.
Diversamente, considerou a decisão recorrida ser registável a existência de regulamento de administração da compropriedade de prédio urbano, louvando-se para tanto na argumentação a esse propósito expendida na deliberação do Conselho Técnico do Instituto dos Registos e Notariado (tomada no âmbito do recurso hierárquico interposto da decisão da Exmª Sr.ª Conservadora).
A argumentação expendida pelo Conselho Técnico do agora recorrente, adoptada no âmbito do recurso hierárquico interposto da decisão da Sr.ª Conservadora – decisão que é agora atacada no âmbito do recurso contencioso (art. 145º do C.R.P.) –, no que concerne à questão da registabilidade do facto, mostra-se conforme à lei e ao direito, merecendo a nossa concordância.
Respigando a fundamentação jurídica de tal decisão do Conselho Técnico do Instituto dos Registos e Notariados, importa sublinhar e realçar os seguintes argumentos:
- em regra, no âmbito dos poderes conferidos por um direito real, a coisa é posta à disposição ou à ordem do sujeito respectivo segundo regras legalmente estabelecidas que, no seu todo, formam o estatuto daquele direito, ou seja, o núcleo de poderes que ao titular é permitido exercer sobre a res, as restrições ou limites a que esse exercício fica sujeito e os deveres de conteúdo positivo estabelecidos e regidos por normas de direito público ou por normas de direito privado (Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, pags. 99/100), o que vale por dizer que, na zona ou domínio específico do ordenamento jurídico a que se referem os direitos reais, não há, normalmente, lugar à conformação do conteúdo do direito, estando as partes subordinadas à coerção legal de terem de acatar o tipo e o conteúdo dos direitos que a lei prevê e lhes impõe – artigo 1306º do Código Civil (Mota Pinto, Lições de Direitos Reais, pags. 114/115);
- esta regra de fixação legal absoluta do conteúdo do direito ou de definição normativa de todo o estatuto real a que se acha subordinado o direito não é infrangível, pois em determinados casos a lei confere aos interessados uma relativa liberdade de conformação do tipo legal, ou, por outras palavras, permite que à tipicidade na configuração do direito real se associe alguma atipicidade no seu conteúdo;
- é compatível com o princípio da tipicidade a admissão de tipos abertos, ficando na disponibilidade dos particulares interessados alguma liberdade na fixação do conteúdo do tipo, diversificando, alargando ou restringindo as faculdades reconhecidas ao titular do correspondente direito, sempre com o dever de manter os traços essenciais, específicos, do tipo, sob pena de o subverter (Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, p. 79);
- é desta abertura ou admissibilidade de conformação do conteúdo do direito real que se trata no art. 1407º do Código Civil, quando se concede aos interessados uma relativa liberdade de actuação e, nessa medida, a faculdade de densificar o tipo legal da compropriedade, participando, desta forma, na definição do estatuto real a que se acha subordinada a coisa comum, naturalmente, oponível erga omnes (Henrique Mesquita, Direitos Reais, p. 260; Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil anotado, volume III, p. 361 e Oliveira Ascenção, Direito Civil – Reais, 5ª edição, p. 268).
Estes argumentos permitem concluir (tal constitui, aliás, a conclusão II da deliberação do Conselho Técnico) que ao ‘permitir que, por convenção, se estabeleçam regras diversas de administração da coisa comum, a lei confere aos comproprietários a liberdade de conformar algum conteúdo do seu direito, resultando, assim, do conjunto das disposições normativas que definem e compõem o tipo legal e da convenção dos interessados o estatuto real ou erga omnes a que o mesmo se acha subordinado’.
Não pode pôr-se em causa a natureza real de um regulamento a que os consortes subordinem a administração da coisa comum[2], tratando-se mesmo ‘de um dos poucos casos em que o regime de figuras de natureza real, em vez de ser fixado taxativamente pela lei, pode ser moldado pela vontade dos particulares’[3].
A natureza real deste instrumento convencional só tem verdadeira amplitude e significado se tiver eficácia relativamente a terceiros. É indubitável que tal regulamento (configurando alterações ou derrogações convencionais ao regime supletivamente previsto na lei quando à administração da coisa comum – tenham elas sido instituídas no título constitutivo da compropriedade ou posteriormente) só assumirá eficácia relativamente a terceiros (aqueles que não foram parte na convenção que gerou o regulamento) se for inscrito no registo[4] – é esse, aliás, o efeito central do registo (art. 5º, nº 1 do C.R.P.).
Estes argumentos interpretativos, apontando com linear clareza para a registabilidade do facto (registabilidade do regulamento de administração de prédio em regime de compropriedade), enfraquecem o argumento que o entendimento contrário encontra no facto de tal regulamento não estar elencado nos artigos 2º e 95º do C.R.P..
Se o facto tem natureza real – o que é incontroverso –, então, atenta a finalidade do registo predial (publicitar a situação jurídica do prédio, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário – art. 1º do C.R.P.), não poderá ser negada a sua registabilidade – até porque se trata de facto que os titulares (ou contitulares) do direito têm interesse em fazer valer perante terceiros, o que só conseguem através do registo predial (efeito central do registo – art. 5º, nº 1 do C.R.P.).
Como se refere na deliberação do Conselho Técnico do recorrente a que se fez referência, o que está em causa em casos como o dos autos é publicitar uma definição tabular do conteúdo do direito real ‘tanto mais próxima da realidade jurídica quanto verdadeira, de forma a reforçar o princípio da confiança, permitindo que os terceiros conheçam o regime do direito real na parte em que ele é modelado por via negocial e que, igualmente, lhe é oponível, e a estender a presunção que do registo deriva ao que, efectivamente, compõe o estatuto real ou erga omnes a que se encontra subordinado aquele direito’.
A falta de disposição expressa que demande a menção da existência do regulamento de administração de prédio em regime de compropriedade no extracto da inscrição da compropriedade (por tal facto não constar do elenco estabelecido nos art. 2º e 95º do C.R.P.) não comporta qualquer significado interpretativo decisivo, designadamente traduzindo uma exclusão de publicidade, antes devendo valer aqui o mesmo critério valorativo adoptado pelo legislador no art. 95º, nº 1, b), p) e q) do C.R.P. (relativamente ao que os títulos de constituição regulam em termos de conteúdo dos direitos de usufruto, condomínio e direito de habitação periódica, respectivamente), ‘encontrando-se, justamente, no contexto da lei, nos seus lugares paralelos, na coerência normativa e na salvaguarda do princípio da confiança, o instrumento de enquadramento legal da registabilidade do regulamento da administração da coisa comum’[5].
Importa também realçar que a natureza real de determinado acto ou facto há-de resultar das normas substantivas, e reconhecida ao facto tal natureza em face do direito substantivo, não pode ela ser postergada ou arredada com base no silêncio que, a propósito dele, mantenham as normas de carácter adjectivo, há-de reconhecer-se, do Código do Registo Predial. Vale isto por dizer que não pode reconhecer-se qualquer valor interpretativo significativo à inexistência, no Código do Registo Predial, de qualquer menção ao registo do regulamento da administração da coisa comum.
Conclui-se assim – como também concluiu, diga-se, a deliberação do Conselho Técnico do recorrente na decisão do recurso hierárquico interposto pela impetrante – pela registabilidade do facto, ou seja, que é susceptível de inscrição tabular o regulamento da administração de imóvel em compropriedade.
Atenta a solução dada à primeira questão suscitada, cumpre solucionar a segunda – qual seja, a de apreciar se o acto sofre de vício que imponha a recusa do registo.
A recusa do registo tem lugar nos casos previstos no art. 69º, 1º e 2 do C.R.P..
À economia da decisão não interessam as hipóteses previstas nas alíneas a), b), e) e f) do nº 1, nem tão pouco a hipótese aludida no número 2 do preceito.
Não interessa também a hipótese tratada na alínea c) do número, pois que já acima se concluiu que o facto está sujeito a registo.
Interessa unicamente a hipótese estabelecida na alínea d) do nº 1 do art. 69º do C.R.P. – os casos de manifesta nulidade do facto.
Na decisão recorrida argumentou-se não existir qualquer vício que determine a nulidade do acto submetido a inscrição tabular, acrescentando-se que apenas a manifesta nulidade do acto, e não já a mera anulabilidade, constitui fundamento de recusa de registo.
Temos por certo que apenas a nulidade – e já não a anulabilidade – é fundamento de recusa do registo.
Tal conclusão estriba-se não só no argumento textual fornecido pelo art. 69º, nº 1, d) do C.R.P., como no regime das invalidades, tal qual é substantivamente traçado pelo Código Civil (eu conforma a ratio legis daquele preceito).
Enquanto a nulidade opera ipso iure ou ipsa vi legis – não é necessário intentar uma acção ou emitir uma declaração nesse sentido, verificando-se independentemente de sentença judicial prévia, podendo ser oficiosamente declarada pelo tribunal –, é invocável por qualquer interessado e insanável pelo decurso do tempo ou por confirmação (art. 286º e 288º, a contrario do C.C.), a anulabilidade não pode ser declarada ex officio pelo tribunal, exigindo-se uma acção especialmente destinada à sua declaração, devendo ela ser invocada pela pessoa que seja titular do interesse para cuja específica tutela a lei a estabeleceu (só essa pessoa tem o direito potestativo de a fazer declarar judicialmente), sendo sanável pelo decurso do tempo e por confirmação (art. 287º e 288º do C.C.)[6].
O regime da nulidade radica o seu fundamento teleológico em motivos de interesse público predominante, enquanto a anulabilidade se funda em infracção de requisitos dirigidos à tutela de interesses predominantemente particulares[7].
Operando a nulidade os seus efeitos ipso iure e sendo insanável (quer pelo decurso do tempo, quer por confirmação), não produzindo o negócio nulo, ab initio, os efeitos a que tendia, entende-se que a lei preveja, relativamente aos actos afectados por um tal vício, a recusa do registo. Todavia, o negócio anulável, não obstante o vício que o afecta, produz os seus efeitos e é tratado como válido, enquanto não for judicialmente decretada a anulabilidade, não fazendo por isso sentido que, oficiosamente, possam os senhores conservadores do registo predial negar eficácia ao acto afectado de vício que determine a sua anulabilidade.
Porém, a lei, casuisticamente, opera desvios a este regime das invalidades, pois estabelece casos de invalidades mistas ou híbridas, que possuem regime assimétrico, pouco harmonioso e elegante, sob o aspecto lógico ou formal, mas útil e acomodado às exigências da justiça, nada impondo que aquele regime diferencial traçado para a nulidade e a anulabilidade seja considerado, face aos casuísticos desvios legais, essencial ou estrutural ao respectivo conceito, sendo antes essencial a natureza genética da sua causa[8]. Em ‘resumo: se houver disposição legal a corrigir o valor negativo correspondente ao vício, há que aplicá-la; se não houver – art. 294º –, há que «indagar a natureza da norma que prevê o requisito de validade em causa: sendo ele de carácter imperativo, o negócio é nulo; se não for, è apenas anulado» - Carvalho Fernandes, Teoria, p. 389’[9].
Tudo isto para concluir ser incontroverso que apenas é fundamento de recuso do registo a nulidade – e já não a anulabilidade[10].
Quando em qualquer acto jurídico sejam violados preceitos legais, apurar se estamos perante uma nulidade ou antes perante uma anulabilidade, depende da indagação da natureza da norma (do seu carácter imperativo), apreciando se o preceito violado é inspirado em razões de interesse e ordem pública, indisponíveis. Se for de concluir afirmativamente, estaremos perante uma invalidade de conhecimento oficioso, que pode também fundar a recusa do registo; no caso contrário (ou seja, no caso de o preceito se destinar a tutelar e proteger interesses particulares e disponíveis ou renunciáveis), tratar-se-á de invalidade subtraída ao conhecimento oficioso, que não pode fundar a recusa do registo.
A recusa do registo do regulamento da administração de imóvel em compropriedade só será legalmente admissível se o mesmo padecer de vício que determine a sua nulidade (ou de invalidade determinada por infracção de norma de carácter imperativo).
Segundo o apelante, dois vícios afectam o referido acto jurídico:
- o regulamento não foi aprovado por todos os comproprietários, antes por maioria qualificada, sendo que do seu conteúdo resultam disposições enquadráveis no núcleo da administração extraordinária ou dos actos de disposição (e como tal fora do âmbito das disposições conjugadas dos artigos 1407º e 985º do C.C.);
- conter tal regulamento disposições que contrariam o regime especial previsto no art. 1024º do C.C..
Tais vícios só serão relevantes como fundamento de recusa do registo se a sua verificação determinar a nulidade do acto (ou, pelo menos, se a invalidade em causa resultar da violação de normas de carácter imperativo).
Impõe-se assim apurar a natureza se tais apontados vícios geram a nulidade do acto ou invalidade resultante da violação de normas de carácter imperativo, susceptível de conhecimento oficioso.
Começando pela apontada violação do regime previsto no art. 1024º do C.C..
Dispõe o art. 1024º, nº 1 do C.C. que a locação constitui para o locador um acto de administração ordinária (excepto quando for celebrada por prazo superior a seis anos), acrescentando o nº 2 do preceito que o arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores só se considera válido quando os restantes comproprietários manifestem, por escrito, antes ou depois do contrato, o seu assentimento.
A natureza do vício que afecta o contrato de arrendamento quando o imóvel comum é dado de arrendamento por um dos comproprietários sem o assentimento dos restantes foi já amplamente abordada pelo S.T.J., designadamente nos Acórdãos de 5/07/2001 – já citado em nota – e de 13/03/2003 – relatado pelo Exmº Sr. Conselheiro Araújo de Barros, onde se fez uma resenha completa das várias orientações doutrinárias e jurisprudenciais pertinentes. Importante é pôr em relevo, ‘em primeiro lugar, que a invalidade de que trata o preceito em análise não se inspira em razões de interesse e ordem pública, visto que foi estabelecida no exclusivo interesse do consorte que, alheio ao arrendamento, não lhe deu o seu assentimento; dai que não possa ser declarada oficiosamente pelo tribunal, nem a pedido daquele que abusivamente arrendou coisa que não lhe pertencia por inteiro. Por outro lado, e em segundo lugar, é uma invalidade sanável mediante confirmação, nos termos do art. 288º, nº 1 do C.C.’[11].
Assim sendo, e concedendo que o regulamento em causa nos autos comporta violação ao art. 1024º, nº 2 do C.C., nunca tal ofensa poderia fundamentar recusa do registo, pois que a infracção à regra instituída naquele preceito não gera invalidade de oficioso conhecimento, dependendo de invocação pela pessoa que é titular do interesse para cuja específica tutela a lei a estabeleceu, sendo aliás susceptível de confirmação (o próprio preceito prevê tal possibilidade, ao dispor que o comproprietário pode dar o seu assentimento em momento posterior ao contrato).
Não poderá, por isso, considerar-se que o conteúdo do regulamento em questão padeça, quanto a este aspecto, de nulidade ou invalidade de oficioso conhecimento (pois a norma violada não tem carácter imperativo).
Entendemos também que não ocorre nulidade (ou invalidade de oficioso conhecimento) pelo facto do regulamento em questão não ter sido aprovado pela unanimidade dos comproprietários e respeitar a matéria que excede a gestão ordinária da coisa comum.
Temos por seguro que o regulamento a que os consortes eventualmente subordinem a administração da coisa comum carece do acordo de todos os comproprietários[12], assim como temos por mais conforme ao espírito da lei a solução que exige o consentimento unânime de todos os comproprietários para os actos de gestão extraordinária da coisa comum[13].
Todavia, a sanção legalmente prevista para as violações a tais regras não é a nulidade – nem é uma invalidade estabelecida por motivos de interesse público predominantes, de conhecimento oficioso e insanável por confirmação.
Os preceitos legais relativos ao uso e administração da coisa comum não têm natureza imperativa ou cogente, não estando neles em causa qualquer interesse público predominante. Nada impede, aliás, que um comproprietário se abstenha de usar a coisa ou de a administrar – essa abstenção cabe no âmbito do seu direito de comproprietário.
Tais preceitos têm natureza meramente supletiva – asserção que resulta do disposto nos arts. 1406, nº 1, 1407º e 985º do C.C.[14].
A aprovação de um regulamento relativo à administração da coisa comum sem unanimidade lesa tão só interesses particulares – os interesses do(s) comproprietário(s) que não deu(ram) o seu acordo a um tal regulamento. Apenas os interesses do comproprietário não interveniente no acordo fundamentam o estabelecimento da ineficácia, em sentido amplo, do acto jurídico, e daí que deva ficar na sua disponibilidade a opção a tomar quanto a tal acto lesivo dos seus interesses patrimoniais.
A matéria em causa não está arredada da disponibilidade das partes (não respeita a interesses de ordem pública) – daí que esteja afastada a possibilidade de considerar que a sua inobservância seja geradora de nulidade.
Corroborando este entendimento, importa atentar no lugar paralelo estabelecido no art. 1407º, nº 3 do C.C., em que a lei comina com a anulabilidade o acto (de administração) realizado pelo comproprietário contra a oposição da maioria legal dos consortes. Nestes casos, em que o acto jurídico afecta os interesses da maioria dos comproprietários e é levado a cabo contra a sua vontade, a lei comina a infracção com a anulabilidade, e não já com a nulidade.
Tem assim de concluir-se que o regulamento de administração de coisa comum não aprovado pela unanimidade dos comproprietários não padece de vício gerador de nulidade (ou invalidade de oficioso conhecimento).
E a mesma conclusão vale para os actos de gestão extraordinária da coisa comum levados a cabo sem o consentimento unânime de todos os comproprietários, pois que tal matéria respeita a interesses predominantemente particulares e disponíveis e não já interesses de ordem pública (não se tratam de preceitos de natureza imperativa).
Note-se que os actos de administração extraordinária (actos que excedem o âmbito da gestão normal), são ainda actos de administração e não já actos de alienação ou oneração da coisa comum, não merecendo por isso o tratamento legal prescrito para os actos desta natureza (art. 1408º do C.C.).
Assim, o arrendamento da coisa comum por prazo superior a seis anos é um acto de administração que excede o âmbito da gestão normal (art. 1024º, nº 1 do C.C.), mas não corresponde a um acto de alienação ou oneração da coisa comum – não corresponde à alienação da coisa por acto entre vivos ou a uma transmissão por morte, nem corresponde à constituição de qualquer direito real limitado ou direito real de garantia sobre ela (constitui como acto de administração extraordinária).
Um contrato de arrendamento de imóvel comum por prazo superior a seis anos, celebrado por um ou vários comproprietários, sem o assentimento dos restantes, padece de invalidade estabelecida no exclusivo interesse do comproprietário que não lhe deu assentimento, não podendo por isso ser conhecida e declarada oficiosamente pelo tribunal (nem pedida por aquele ou aqueles que celebraram o contrato), além de ser sanável por confirmação.
Considerando tudo o exposto, tem de concluir-se que os vícios que afectam o facto jurídico submetido a inscrição registral não geram nulidade ou invalidade inspirada em razões e interesses de ordem pública, susceptível de oficioso conhecimento, razão pela qual não são fundamento de recusa de registo, nos termos do art. 69º, nº 1, do C.R.P..
Improcede, pois, a apelação, com a consequente confirmação da decisão recorrida.
Sumariando o acórdão, nos termos do art. 713º, nº 7 do C.P.C.:
I- É susceptível de inscrição no registo predial o regulamento da administração de imóvel em compropriedade.
II- A recusa do registo só pode fundar-se na nulidade do facto jurídico ou na sua invalidade, resultante da violação de normas de carácter imperativo, susceptível de oficioso conhecimento.
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DECISÃO
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Pelo exposto, na improcedência do recurso, acordam os Juízes desta secção cível em confirmar a decisão recorrida.DECISÃO
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Custas pelo apelante.
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Porto, 12/01/2010
João Manuel Araújo Ramos Lopes
Cândido Pelágio Castro de Lemos
Augusto José Baptista Marques de Castilho
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[1] Factos julgados provados na decisão recorrida, apenas se acrescentando o teor do escrito de fls. 19 a 22, na parte que interessa à resolução das questões suscitadas no presente recurso.
[2] Cfr. P. de Lima e A. Varela, Código Civil Anotado, Volume III, 2ª edição revista e actualizada, p. 361, nota 2, parte final, ao art. 1407; Oliveira Ascenção, Direito Civil – Direitos Reais, p. 261.
[3] Henrique Mesquita, Direitos Reais, p. 260, nota 2.
[4] P. de Lima e A. Varela, obra e local citados e Henrique Mesquita, obra citada, p. 260.
[5] Cfr. a deliberação do Conselho Técnico aludida.
[6] Cfr., v.g., Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 2ª edição actualizada, 1983, pp. 597 a 600.
[7] Autor e obra citados na nota anterior, p. 596.
[8] Cfr. Ac. S.T.J. de 5/07/2001 (relatado pelo Exmº Sr. Conselheiro Torres Paulo), no sítio www.dgsi.pt. (número convencional JSTJ00042069).
[9] Acórdão citado na nota anterior.
[10] Neste sentido, o Acórdão da Relação de Coimbra, de 11/11/1986, in C.J., Ano XI, Tomo 5, p. 63, citado na decisão recorrida.
[11] Ac. S.T.J. de 15/11/2005 (relatado pelo Exmº Sr. Conselheiro Nuno Cameira), no sítio www.dgsi.pt.
[12] Cfr. P. de Lima e A. Varela, Código Civil Anotado, Volume III, 2ª edição revista e actualizada, p. 361, nota 2, parte final, ao art. 1407º.
[13] Cfr. P. de Lima e A. Varela, Código Civil Anotado, Volume III, 2ª edição revista e actualizada, p. 363 e Henrique Mesquita, Direitos Reais, p. 262 e seguintes.
[14] Henrique Mesquita, Direitos Reais, p. 260.