Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 7321/18.4T8VNG.P1 |  |
PERDA DA COISA LOCADA
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
CADUCIDADE
II - Na caducidade do contrato de arrendamento, quando ocorre perda da coisa locada, o senhorio nada poderá prestar, dado que o prédio cujo gozo se havia obrigado a proporcionar ao arrendatário, deixou de existir ou se tornou duravelmente inapto para os fins a que se destinava.
(Da responsabilidade do relator)
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
B…, S.A., intentou a presente ação com processo comum de declaração, para despejo de prédio urbano destinado a fim não habitacional, contra C…, Lda., pedindo que seja reconhecida e declarada a nulidade e/ou a caducidade do contrato de arrendamento; que a ré seja condenada a proceder à entrega do arrendado, inteiramente devoluto de pessoas e bens, bem como a restituí-lo no estado em que se encontrava quando lhe foi entregue, ou seja, com a obrigação de demolir as paredes referidas nos artigos 12º a 38º da petição inicial.
A fundamentar aqueles pedidos alega, em síntese, que é dona e legítima possuidora do prédio urbano, composto de subcave, cave, rés do chão, quatro andares na frente e traseiras e terraço, sito na Avenida …, n.º … (outrora Avenida …) e n.º …, e Rua …, n.º …, freguesia de …, concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o nº 5225 e inscrito na matriz sob o artigo urbano nº 4267, prédio urbano com quarenta e duas divisões com utilização independente, destinadas a habitação, ocupadas individualmente por duas ou mais pessoas, com exceção de um único que é habitado por uma única pessoa, e serviços.
Em 7.05.1993, a autora deu de arrendamento a D… um espaço, destinado a quiosque, para venda de lotaria, revistas, jornais, totobola, totoloto, bijutarias e tabaco, com entrada pela Avenida …, nº …, com início em 1/01/1993, pelo prazo de 1 (um) ano, automaticamente renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo se não fosse denunciado por nenhuma das partes, e mediante a renda mensal convencionada inicial de 20.000$00, a pagar no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito.
A atual arrendatária é a aqui ré, que paga a renda em duodécimos de €180,00.
O local arrendado não constituía uma divisão com utilização independente, mas sim um espaço livre correspondente a uma das entradas do prédio para acesso ao elevador e a uma das saídas para o exterior do prédio (Avenida …), sendo que o acesso ao local arrendado se fazia e faz por uma das entradas do prédio, local esse cujas traseiras e lateral foram fechadas pelo primitivo arrendatário por paredes de alvenaria revestidas a pedra, inutilizando, desse modo, uma das vias de evacuação do imóvel.
Conclui que por esse motivo, o espaço correspondente ao arrendado não vem descrito na certidão matricial do prédio correspondente ao Doc. 2. A autora convoca o então vigente artigo 8º, nº 2, alíneas c) e d), do RAU (DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro), o contrato de arrendamento tinha de mencionar a existência de licença de utilização, o seu número, a data e a entidade emitente, bem como o número de inscrição na matriz predial.
O espaço correspondente ao arrendado não constava nem consta da matriz predial, razão pela qual não lhe é extensível a licença de utilização de que o prédio dispunha e dispõe, a qual, de resto, era para habitação (Apartamentos 1 a 40) e serviços (Apartamento 41 e divisões R/C + G, R/C 264 e R/C 274). Contudo, o arrendamento foi destinado a comércio e não à prestação de serviços, razão pela qual não era possível aplicar-lhe a licença de utilização existente.
O local arrendado à ré ocupa uma das saídas para o exterior e porque as suas traseiras e lateral estão fechadas por paredes de alvenaria revestidas a pedra, impede, assim, a evacuação do prédio por essa via. Por esse motivo, o prédio urbano onde se integra o arrendado possui apenas uma via de evacuação, que possui uma largura de apenas 0,72 mt.
O cumprimento da legislação contra incêndios por parte da aqui autora impõe que o prédio passe a dispor imediatamente da via de evacuação ocupada pela ré, o que obriga à demolição das referidas paredes de alvenaria e à integral desocupação do arrendado. Tal necessidade e exigência impõem-se, de resto, pelo facto de o espaço ocupado pela ré possuir matéria altamente inflamável (jornais, revistas, etc.).
Assim, o espaço arrendado à ré não se encontra em condições legais de o poder ser.
Alega a autora que, de acordo com o artigo 1079º do C.C., o arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei.
Ora, a perda da coisa locada é um caso de caducidade do contrato de locação – artigo 1051º, alínea e), do CC.
Há uma impossibilidade objetiva da prestação do senhorio que torna impossível a execução do contrato e o gozo da coisa locada, que se reconduz à sua perda, ao menos, para conferir as utilidades que lhe são próprias.
A ré contestou, alegando que a licença de utilização existe e foi emitida ainda no ano de 1993, tendo sido a própria a autora que providenciou pela aquisição da licença de utilização junto dos serviços municipais, já na pretérita década de 93, sendo que em tal documento consta precisamente como assunto “Pedido de autorização de instalação de quiosque”, referindo-se a atividade comercial e não a uma mera prestação de serviços.
É inexplicável a alusão por parte da autora, nomeadamente no que respeita à edificação das paredes de alvenaria, porque, não só se conformou com a sua edificação desde 1993 até aos dias de hoje (2018), como concorreu para a sua idealização, visto que só assim o espaço ficaria fisicamente definido, viabilizando a sua adequada exploração, sendo que nunca ao longo destes 25 anos interpelou a ré, no sentido da sua oposição ou mero desagrado, a despeito de tais obras.
A autora sempre aceitou o pagamento das rendas, tendo-se, ao logo dos anos, o contrato renovado sucessivamente.
O clausulado no contrato de arrendamento refere expressamente que “o local arrendado destina-se à venda de lotaria, revistas, jornais, totobola, totoloto e outros jogos de venda que venham a ser criados pela Santa Casa da Misericórdia, bijutaria e (…)”, estabelecendo o destino comercial do arrendamento, sendo certo que desde a sua edificação (1993) até aos dias de hoje, o quiosque, inserido no espaço independente em causa, nunca esteve afeto a habitação ou serviços, estando apenas, e só, afeto ao comércio de jogos em absoluta consonância, de resto, com o estipulado e querido pelas partes, com autorização de horário de funcionamento de estabelecimento quiosque aprovado pela Câmara Municipal de Gaia. Ao longo de todos estes anos, a autora nunca optou pela resolução do contrato e, pelo contrário, consolidou-o por mais de 25 anos.
Relativamente à caducidade do contrato de arrendamento por perda da coisa locada (por força do incumprimento conjugado do nº 2 do artigo 8º do DL 220/2008 e do artigo 50º da Portaria 1532/2008, de 29 de dezembro) não se verifica a objetiva da perda do locado para ocorrer, ope legis, a caducidade do contrato de arrendamento, nos termos do artigo 1051º, alínea e), do C.C., porque as disposições legais invocados não são sequer aplicáveis ao caso dos autos: nos termos previstos na SCIE e nas suas portarias complementares é à ANPC que incumbe a credenciação de entidades para a emissão de pareceres e para a realização de vistorias e de inspeções das condições de SCIE.
A autora exerceu o contraditório, relativamente à matéria de exceção invocada na contestação.
Procedeu-se à realização da audiência prévia, conforme resulta de fls. 76 e verso.
Foi proferido despacho saneador destinado a conhecer do mérito da causa nos termos do artigo 595º, nº 1, alínea b), do C.P.C., no qual a ré C…, Lda., foi absolvida do pedido.
Inconformada, a autora recorreu para esta Relação, formulando as seguintes conclusões:
1. Em face da factualidade enumerada nos artigos 37º e seguintes da petição inicial, encontrava-se vedado ao tribunal a quo declarar, sem mais, a improcedência do pedido de declaração da caducidade do contrato de arrendamento com o fundamento (único) na ausência de documentos que permitam sustentar minimamente a tese da autora.
2. Na verdade, a faculdade concedida pelo artigo 595º, nº 1, alínea b), do C.P.C., de se conhecer imediatamente do mérito da causa no despacho saneador está limitada às seguintes situações: (i) quando toda a matéria de facto se encontre provada por confissão expressa ou tácita, por acordo ou por documentos, (ii) quando seja indiferente, para qualquer das soluções plausíveis, a prova dos factos que permanecem controvertidos, e (iii) quando todos os factos controvertidos careçam de prova documental.
3. Além disso, entende-se que o conhecimento do mérito da causa, total ou parcialmente, só deve ter lugar quando o processo contenha todos os elementos necessários para uma decisão conscienciosa, segundo as várias soluções plausíveis de direito e não tendo em vista apenas a partilhada pelo juiz da causa.
4. Como se refere no Acórdão do TRC, de 2/07/2013, in www.dgsi.pt: “…o conhecimento imediato do mérito só se realiza no despacho saneador se o processo possibilitar esse conhecimento, o que não ocorre se existirem factos controvertidos que possam ser relevantes, segundo outras soluções igualmente plausíveis da questão de direito: ao despacho saneador não cabe antecipar qualquer solução jurídica e, muito menos, desconsiderar quaisquer factos que sejam relevantes segundo outros enquadramentos possíveis do objeto da ação. De maneira que se os elementos fornecidos pelo processo não justificarem essa antecipação, o processo deve prosseguir para a fase da instrução, realizando-se a apreciação do mérito na sentença final”.
5. Ou, como refere Paulo Pimenta, in Processo Civil Declarativo, págs. 256/7: “… quando o juiz coloca a si próprio a questão de saber se tem, efectivamente, condições para conhecer do mérito da causa, no despacho saneador, o mais frequente é ser duvidoso o sentido da resposta. Quer dizer, poucos serão os processos em que, na fase intermédia, o juiz pode, claramente, concluir que todos os factos alegados estão provados ou não provados… Por outro lado, esta dificuldade é agravada pela perspectiva de a questão de direito poder ter mais do que uma solução, implicando que o relevo dos referidos factos (ainda que controvertidos) varie em função desta ou daquela solução jurídica…”.
6. Ou seja, a factualidade enumerada na petição inicial podia e devia ser objeto de instrução (artigo 410º do C.P.C.), sendo certo que a autora sempre poderia alterar o seu requerimento probatório na audiência prévia (artigo 598º, nº 1, do C.P.C.) por forma a, se necessário, requerer a produção de prova pericial, suscitar a intervenção da Autoridade Nacional da Protecção Civil ou da Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia para darem o seu parecer sobre os factos controvertidos (artigo 417º do C.P.C.) ou até requerer a inspeção judicial (artigo 490º do C.P.C.), sem nunca se perder de vista o princípio do inquisitório consagrado no artigo 411º do C.P.C., que impõe ao juiz o dever de realizar ou ordenar, mesmo oficiosamente, todas as diligências necessárias ao apuramento da verdade e à justa composição do litígio, quanto aos factos de que lhe é lícito conhecer.
7. Termos em que a sentença sob censura padece do vício de violação ou errada aplicação da lei de processo, nomeadamente quanto ao artigo 595º, nº 1, alínea b), do C.P.C.
8. Devendo, pois, ser revogada e ordenado o prosseguimento dos autos para conhecimento a final do pedido de declaração de caducidade do contrato de arrendamento.
A ré apresentou contra-alegações, concluindo pela improcedência do recurso.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
Fundamentação de facto:
1. Em 7/05/1993, a autora deu de arrendamento a D… um espaço, destinado a quiosque, para venda de lotaria, revistas, jornais, totobola, totoloto, bijutarias e tabaco, com entrada pela Avenida …, nº …, com início em 1/01/1993, pelo prazo de 1 (um) ano, automaticamente renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo se não fosse denunciado por nenhuma das partes, e mediante a renda mensal convencionada inicial de 20.000$00, a pagar no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito, nos termos do contrato que está junto aos autos a fls. 60 e seguintes.2. Em 22.3.1994, o D…, juntamente com E…, constituiu a sociedade C…, Lda., na qual o primeiro detinha uma quota no valor nominal de 300.000$00, e o segundo uma quota no valor nominal de 100.000$00. Nessa ocasião, o D… solicitou à aqui autora o consentimento para a cessão da sua posição contratual de arrendatário para a sociedade comercial ré. A autora acedeu, tendo começado a emitir os recibos de renda em nome da C…, Lda.
3. Nos termos do documento de fls. 82, o recibo de renda correspondente a Julho de 2019, a ré vem pagando a respetiva renda, nos termos do contratado.
4. As traseiras e lateral foram fechadas pelo primitivo arrendatário por paredes de alvenaria revestidas a pedra.
5. Em 1.06.2018, a autora fez distribuir contra a ré notificação judicial avulsa, que veio a ser distribuída ao Tribunal Judicial da Comarca do Porto, Juízo Local Cível de Vila Nova de Gaia, Juiz 3, dando-lhe conhecimento do supra alegado e de que ficava notificada de que a autora, pelos invocados motivos, procedia por aquele meio à declaração de caducidade e à invocação da nulidade do contrato de arrendamento, com a obrigação de a ré proceder à entrega do arrendado, inteiramente devoluto de pessoas e bens, o que o deveria fazer, impreterivelmente, até ao dia 31.07.2018, sob pena de recurso aos meios judiciais tidos por adequados, tendo a ré sido notificada em 26.06.2018.
6. O local arrendado destina-se à venda de lotaria, revistas, jornais, totobola, totoloto e outros jogos que venham a ser criados pela Santa Casa da Misericórdia, bijuterias e tabacos, nos termos do clausulado no contrato que está junto aos autos a fls. 60 e seguintes.
7. Aquando da celebração do contrato referido em 1, exibiram-se a caderneta predial urbana passada na Repartição das Finanças de VNG em 09.02.1993, que comprova o artigo da matriz e a afetação a fins não habitacionais do local arrendado e a licença de utilização titulada pelo alvará nº 175, de 06.04.1993, da Câmara Municipal de V.N.G., nos termos do exarado no contrato que está junto aos autos a fls. 60 e seguintes.
São apenas as questões suscitadas pelos recorrentes e sumariadas nas respetivas conclusões que o tribunal de recurso tem de apreciar – artigos 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do C.P.C.
Questão a decidir: eventual anulação da decisão da 1ª instância, por se considerar ser indispensável o prosseguimento do processo para a fase de instrução, relativamente à questão da caducidade do contrato de arrendamento.
I. A autora pretende ver declarada a caducidade do contrato de arrendamento, por perda da coisa locada nos termos do disposto no artigo 1051º, alínea e), do C.C., relativo ao quiosque, para venda de lotaria, revistas, jornais, totobola, totoloto, bijutarias e tabaco, com entrada pela Avenida …, nº …, Vila Nova de Gaia.
A esse propósito, nos artigos 38º a 44º da petição inicial, alega a autora que o local arrendado à ré ocupa uma das saídas para o exterior e porque as suas traseiras e lateral estão fechadas por paredes de alvenaria revestidas a pedra, impede, assim, a evacuação do prédio por essa via.
Por esse motivo, o prédio urbano onde se integra o arrendado possui apenas uma via de evacuação, com uma largura de apenas 0,72 metros.
O cumprimento da legislação contra incêndios por parte da aqui autora impõe que o prédio passe a dispor imediatamente da via de evacuação ocupada pela ré, o que obriga à demolição das referidas paredes de alvenaria e à integral desocupação do arrendado. Tal necessidade e exigência impõem-se, de resto, pelo facto de o espaço ocupado pela ré possuir matéria altamente inflamável (jornais, revistas, etc.).
Assim, o espaço arrendado à ré não se encontra em condições legais de o poder ser.
É entendimento generalizado de que existe perda da coisa locada se, mesmo não ocorrendo a sua destruição total, aquela ficar impossibilitada de utilização para os fins a que se destinava.
Citando doutrina italiana, Jorge Pinto Furtado adere à definição de que por perda «deverá entender-se a ruína ou desintegração dos elementos principais da coisa, de modo a tornar duravelmente impossível qualquer gozo». Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, pág. 164, nota 141.
Ora, os factos alegados pela autora não fundamentam a caducidade do contrato de arrendamento por perda da coisa locada, mas um eventual não cumprimento do locado das normas regulamentares de segurança do locado contra incêndio.
Na caducidade do contrato de arrendamento, quando ocorre perda da coisa locada, o senhorio nada poderá prestar, dado que o prédio cujo gozo se havia obrigado a proporcionar ao arrendatário, deixou de existir ou se tornou duravelmente inapto para os fins a que se destinava.
No caso, o quiosque arrendado continua a existir no plano naturalístico e com as mesmas condições que, desde 1994, nunca impediram a sociedade ré de o explorar, pagando a renda à sociedade senhoria, sem qualquer impedimento administrativo que tenha sido dado a conhecer nos autos.
O fechamento das traseiras e lateral do locado por paredes de alvenaria revestidas a pedra, a que a autora imputa o impedimento de evacuação do prédio, ocorreu antes de 1994, quando era arrendatário o D…, nunca tendo sido obstáculo ao recebimento das rendas e à aceitação das sucessivas renovações do contrato.
Não se verifica, de facto, a objetiva perda do locado como fundamento de caducidade do contrato de arrendamento nos termos do citado artigo 1051º, alínea e), do C.C.
Quanto ao incumprimento conjugado do nº 2 do artigo 8º do DL 220/2008 e do artigo 50º da Portaria 1532/2008, de 29 de dezembro), disposições legais que a autora/apelante também invoca, as mesmas não servem o objetivo de alcançar a caducidade do contrato de arrendamento.
Nos termos daquele diploma legal e nas suas portarias complementares é à Autoridade Nacional de Proteção Civil (ANPC) que incumbe a credenciação de entidades para a emissão de pareceres e para a realização de vistorias e de inspeções das condições de SCIE.
A autora, sequer, alegou existir qualquer parecer sobre as condições de segurança contra incêndios do edifício que evidencie justificação para proceder à desocupação do arrendado pela ré. E também não formulou qualquer pedido à ANPC nesse sentido, ou requereu uma inspeção extraordinária nos termos do artigo 19º do referido diploma.
O citado Decreto-Lei engloba as disposições regulamentares de segurança contra incêndio aplicáveis a todos os edifícios e recintos, distribuídos por 12 utilizações-tipo, sendo cada uma delas, por seu turno, estratificada por quatro categorias de risco de incêndio – artigo 10º do SCIE.
O espaço em causa (planta junta a fls. 48 verso), a ser suscetível de classificação nos termos do SCIE, sempre consubstanciaria um local de risco A, ou seja, local que não apresenta riscos especiais, atenta ainda a configuração do edifício, quer os seus ocupantes, quer os frequentadores do arrendado não se encontrarão limitados na mobilidade ou nas capacidades de perceção e reação a um alarme ou a qualquer tentativa de fuga a eventuais incêndios.
É o próprio SCIE que, antecipando as dificuldades da sua implementação e perceção ante a existência de um número considerável de edifícios antigos ou de construção/exploração fora dos moldes ditos normais, refere que, «quando o cumprimento das normas de segurança contra incêndio nos imóveis classificados ou em vias de classificação se revele lesivo dos mesmos ou sejam de concretização manifestamente desproporcionada, são adotadas as medidas de autoproteção adequadas, após parecer da ANPC – artigo 3º, nº 5.
Não há qualquer indício da adoção de medidas prévias de autoproteção adequadas.
A respeito dos edifícios comerciais, o SCIE prevê: 2 – Pode ser dispensada a aplicação de algumas disposições do regulamento técnico referido no artigo 15º, quando a sua aplicação seja manifestamente desproporcionada pelas suas caraterísticas construtivas, arquitetónicas, ou de funcionamento e exploração dos edifícios e recintos – artigo 14º-A.
Atentas as caraterísticas de exploração do arrendado e prevendo o SCIE a dispensa da sua aplicação quando o contrário redundaria numa desproporcionalidade, sempre seria ainda possível à autora encetar meios de segurança designados compensatórios que simultaneamente protegessem o prédio e a manutenção do arrendamento.
Nos termos previstos no SCIE e nas portarias complementares, é à ANPC que incumbe a credenciação de entidades para a emissão de pareceres e para a realização de vistorias e de inspeções das condições de SCIE.
Como se refere no despacho saneador, a autora não demonstra documentalmente existir qualquer parecer sobre condições de segurança contra incêndio do edifício que evidencie justificação para proceder à desocupação do arrendado pela ré. Aliás, a autora, quanto a este ponto, não junta um único documento que sustente a sua pretensão, nomeadamente, da ANPC.
É claro que, como refere a autora/apelante, «sempre poderia alterar o seu requerimento probatório na audiência prévia (artigo 598º, nº 1, do C.P.C.) por forma a, se necessário, requerer a produção de prova pericial, suscitar a intervenção da Autoridade Nacional da Protecção Civil ou da Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia para darem o seu parecer sobre os factos controvertidos (artigo 417º do C.P.C.) ou até requerer a inspeção judicial (artigo 490º do C.P.C.)».
No entanto, parece referir a possibilidade de alteração do requerimento probatório como se a audiência prévia não tivesse sido realizada, no dia 13 de junho de 2019, como resulta de fls. 76 e verso, em que a autora, de facto, a tal propósito, nada requereu.
Deve dizer-se, aliás, que se não fosse pelas razões referidas, a situação sempre seria enquadrável no abuso do direito.
Em resumo, dir-se-á que a autora/apelante não alegou factos conducentes à caducidade do contrato de arrendamento por perda da coisa locada e, relativamente ao incumprimento do locado das normas legais quanto à segurança contra incêndio, não demonstrou documentalmente existir qualquer parecer emitido pela entidade competente que evidencie justificação para proceder à desocupação do arrendado pela ré. E também não formulou qualquer pedido à ANPC nesse sentido, ou requereu uma inspeção extraordinária nos termos do artigo 19º do DL 220/2008, de 12 de novembro.
O estado do processo permitia conhecer imediatamente do mérito da causa nos termos do artigo 595º, nº 1, alínea b), do C.P.C., e, deste modo, improcede o recurso da autora B…, S.A.
Decisão:
Pelos fundamentos expostos, acordam os Juízes desta secção cível em julgar improcedente a apelação e, consequentemente confirmar o despacho saneador recorrido.
Custas pela apelante.
Sumário:
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Porto, 10.2.2020
Augusto de Carvalho
José Eusébio
Carlos Gil