Acórdão do Tribunal da Relação do Porto

Os autores AA e BB intentaram a presente ação declarativa com processo comum contra os réus CC e DD e a ré A..., LDª pedindo que:
a. Seja declarada a anulação parcial do contrato de compra e venda que celebraram com os primeiros réus por erro sobre o objeto do negócio sendo o preço reduzido no valor de € 40.000,00 ou noutro que venha a ser considerado mais adequado, após arbitramento;
b. Os primeiros réus sejam condenados a devolver aos autores a quantia de € 40.000,00 ou a que venha a ser considerada mais adequada para a redução do preço, acrescida de juros de mora a calcular à taxa legal supletiva desde a citação até integral pagamento;
c. A segunda ré seja condenada a pagar aos autores uma indemnização no valor de € 9.000,00 ou outro que venha a ser considerado mais adequado.

As questões a decidir são as seguintes:
- Nulidade da sentença;
- Impugnação da matéria de facto;
- Alteração da sentença que foi proferida quanto à absolvição dos primeiros réus e à condenação da segunda ré.

Resultaram provados os seguintes factos:
1. A segunda ré exerce a atividade de mediação imobiliária, enquanto mediadora licenciada, com a Licença AMI ...14;
2. Estava registada a favor dos primeiros réus a fração autónoma designada pela letra T, composta por uma habitação ... no segundo andar e garagem individual na cave, situada na Rua ... e na Rua ..., inscrita no artigo ...43-T da respetiva matriz, com o valor patrimonial correspondente à fração de € 81.204,50, que faz parte do prédio urbano em regime de propriedade horizontal descrito na Conservatória do Registo Predial de Valongo sob o número ...79;
3. Os primeiros réus recorreram aos serviços da segunda ré, enquanto mediadora imobiliária, no sentido de venderem esta fração autónoma no mercado, tendo celebrado um contrato de mediação imobiliária;
4. No âmbito deste contrato, a promoção da venda da fração autónoma, os contactos e as visitas foram preparados, esquematizados, diligenciados e realizados pela segunda ré, no âmbito da sua atividade, devendo certificar-se da correspondência entre as características do imóvel e as fornecidas pelos primeiros réus, propor aos destinatários os negócios de que foi encarregada, fazendo uso da maior exatidão e clareza quanto às características, preço e condições de pagamento de modo a não os induzir em erro;
5. A segunda ré promoveu a venda da fração autónoma;
6. Os autores pretendiam adquirir um T2 para sua habitação própria e permanente, em Valongo;
7. A segunda ré sabia que publicitar a venda de um T2 era mais vantajoso e apelativo do que publicitar a venda de um T1, o que teria afastado logo os autores de comprar a fração autónoma;
8. A segunda ré anunciou a venda como se a fração autónoma fosse um T2 e este facto foi essencial para o contacto dos autores e para a posterior celebração do negócio;
9. Foi publicitada a venda de um T2 omitindo o facto de ser um T1, induzindo os autores em erro sobre o objeto do negócio;
10. Através do Facebook, os autores aperceberam-se de um anúncio de venda de um apartamento T2, tendo a colaboradora da segunda ré respondido à autora que o o preço era de € 189.000,00;
11. A consultora EE remeteu o link com a publicidade do apartamento para que o consultassem, referindo ser um 2º andar que ficava perto do tribunal;
12. A vontade dos autores era adquirir um apartamento T2;
13. Os consultores imobiliários da segunda ré intermediaram sempre o negócio como se a fração autónoma fosse da tipologia T2;
14. Não foram os primeiros réus a anunciar a venda da fração autónoma;
15. A autora fez uma visita ao prédio juntamente com o autor, uma única vez, tendo ido com o FF da segunda ré e com a EE também da segunda ré e com a sua sobrinha e a cunhada;
16. Os autores viram o apartamento, o qual aparentava tratar-se de um T2, pois tinha um quarto suite, outro quarto, casa de banho, cozinha com sala e varanda, o que era essencial para os autores;
17. Os autores nas negociações sempre agiram na convicção de que estavam a adquirir um T2;
18. A segunda ré sempre falou em T2;
19. Após negociação o preço acabou por ser fixado em € 180.000,00;
20. Quando os autores negociaram a compra da fração autónoma, o preço que deram foi para um T2 e não para um T1;
21. Os autores mostraram interesse em adquirir a fração e foi celebrado o contrato promessa de compra e venda;
22. Os autores não desconfiaram que se tratava de um T1 pois por confiarem nos consultores fizeram o negócio convencidos de estarem a comprar um T2 tendo pago um preço correspondente a um T2 naquela zona e com as mesmas características;
23. No dia 8 de Outubro de 2021, os autores e os primeiros réus assinaram um contrato promessa de compra e venda que os consultores da segunda ré lhes apresentaram em que no texto do contrato não se referia a tipologia da fração autónoma, mas como os autores confiavam na segunda ré nunca admitiram poder tratar-se de uma promessa de compra de um T1;
24. Na assinatura do contrato promessa de compra e venda estiveram presentes os autores, os primeiros réus e a colaborada da segunda ré EE e o consultor FF;
25. O autor não leu o contrato promessa de compra e venda antes de o assinar;
26. Do ponto 4 da cláusula quarta do contrato promessa, sob a epígrafe contrato prometido consta que: as partes obrigam-se a entregar os documentos e informações que sejam da sua responsabilidade e necessários à marcação e outorga do contrato de compra e venda, com a devida antecedência;
27. Da cláusula nona do contrato promessa, sob a epígrafe anexos consta que fazem parte do contrato os seguintes anexos: certidão da Conservatória dos Registos Civil, Predial, Comercial e Automóveis de Valongo atualizada; caderneta predial atualizada; certificado energético;
28. O contrato promessa não foi elaborado nem preparado pelos primeiros réus;
29. Os primeiros réus somente viram e contataram com os autores no dia da assinatura do contrato promessa e no dia da celebração da escritura pública;
30. No dia 15 de novembro de 2021, no Cartório Notarial ..., do Dr. Lic. GG, os primeiros réus e os autores celebraram uma escritura pública de compra e venda em que os autores compraram aos primeiros réus a fração autónoma;
31. A venda da fração autónoma foi livre de ónus e encargos, limitações e responsabilidades e desembaraçada de pessoas e de bens;
32. O preço acordado entre os autores e os primeiros réus foi de € 180.000,00, o qual foi pago pelos autores através de sinal e princípio de pagamento no valor de € 18.000,00 e o remanescente no valor de € 162.000,00 quando foi celebrada a escritura pública de compra e venda;
33. Os autores queriam adquirir um T2 e não um T1;
34. Na escritura pública não era referida a tipologia da fração autónoma;
35. A fração autónoma foi adquirida pelos autores para sua habitação própria e permanente;
36. Os primeiros réus venderam o imóvel aos autores como o que compraram;
37. Os autores estavam falsamente convencidos que se tratava de um T2, devidamente legalizado como T2, e por isso contrataram e adquiriram a fração autónoma;
38. Se os autores soubessem que o que estavam a comprar era um T1 e não um T2 não teriam adquirido a fração autónoma;
39. A venda foi objeto de intervenção imobiliária da segunda ré através da sua colaboradora EE e do consultor FF;
40. A segunda ré não podia ignorar a essencialidade para os autores de a fração autónoma ser da tipologia T2 como tinha anunciado;
41. Em momento algum a segunda ré explicou aos autores que estavam a adquirir um T1;
42. Na celebração da escritura pública de compra e venda os autores pagaram Imposto Municipal sobre Transmissões no valor de € 3.512,82 e imposto de selo no valor de € 1.440.00;
43. A caderneta predial da fração autónoma foi tirada pelo notário no dia em que foi celebrada a escritura pública, através da internet;
44. Na caderneta predial constava que a fração autónoma era da tipologia T1;
45. Também foi feita a consulta, no dia da escritura, do respetivo site, da descrição e inscrição prediais, através do código de acesso da certidão permanente (PA-...43);
46. No registo predial não se mencionava a tipologia da fração autónoma;
47. Na data em que celebrada a escritura pública foi entregue pela vendedora aos autores o certificado energético da fração autónoma válido até ao dia 17 de novembro de 2024;
48. O certificado energético, à semelhança do anúncio que lhes foi enviado, referia que a fração autónoma era da tipologia T2;
49. Foi também entregue aos autores pelos vendedores, no ato da escritura, a ficha técnica da habitação depositada na Câmara Municipal de Valongo no dia 26 de novembro de 2014, conforme foi declarado na escritura pública;
50. Só quando a escritura pública foi celebrada é que os réus entregaram os documentos respeitantes à fração, como a caderneta predial, a certidão da conservatória do registo predial e o certificado energético, além da ficha técnica da habitação;
51. A fração autónoma encontra-se registada na competente Conservatória do Registo Predial sob o nº...79/20090417-T, a favor dos autores pela inscrição ...50 de 16 de novembro de 2021, pelo que se presume a titularidade em seu nome da referida fração;
52. Sobre a fração autónoma ainda está registada pela Ap. ...20 de 17 de abril de 2009 uma operação de transformação fundiária - loteamento;
53. Também se encontra registada oficiosamente pela Ap. ...38 de 2 de dezembro de 2014 a autorização de utilização nº...2/2014, emitida em 26 de novembro de 2014 pela Câmara Municipal de Valongo, para a fração autónoma;
54. Os autores foram habitar a fração autónoma;
55. Só após a realização da escritura pública e já a habitar a fração autónoma, o autor verificou na ficha técnica da habitação uma planta onde constava que a fração tinha apenas um quarto e que a divisão que lhe apresentaram como um quarto era na realidade uma sala, tendo verificado tratar-se de um T1 e não de um T2, conforme estava convencido;
56. Após, os autores fizeram diligencias junto da Câmara Municipal de Valongo e descobriram que a fração autónoma não estava legalizada como um T2 e era um T1, facto que confirmaram pela caderneta, pois antes não tinham reparado;
57. Os autores contactaram os primeiros réus expondo a situação e interpelando-os para o que peticionam nos presentes autos;
58. Caso os autores soubessem que estavam a adquirir um T1, em vez de um T2, nunca teriam realizado o negócio;
59. Em momento algum, das únicas duas vezes que os primeiros réus estiveram com os autores os primeiros réus. alguma vez explicaram aos autores que estes estavam a comprar um T1;
60. Em momento algum, das únicas duas vezes que os primeiros réus estiveram com os autores, estes transmitiram aos primeiros réus a essencialidade de adquirirem um T2, não tendo os primeiros réus;
61. Nas duas únicas vezes que os autores estiveram com os primeiros réus, os primeiros réus não discutiram os termos do negócio com os autores, o que foi feito apenas pela segunda ré, e os autores não informaram os primeiros réus que era essencial comprarem uma fração autónoma com a tipologia T2;
62. A fração autónoma que foi vendida aos autores tem uma sala, uma kitchenette, uma outra sala, um quarto e duas casas de banho;
63. Com uma varanda que serve toda a habitação à exceção da cozinha, cuja banca não permite o acesso à varanda;
64. A fração autónoma que foi vendida aos autores tem 93 m² de área;
65. Atualmente os autores nunca a poderão vender como um T2 que não é, mas como um T1, o que reduz o preço e desvaloriza a fração autónoma e o preço;
66. Os autores já realizaram a reparação e pintura de paredes e tetos, reparação e envernizamento de pavimento, colocação de cortinas automáticas, reparação de parte do sistema elétrico e domótica;
67. Os autores pretendem manter o negócio com uma redução do preço;
68. Os autores em momento algum reconheceram que a fração que adquiriram era um T2.

Na sentença foram considerados não provados os seguintes factos:
1. No contrato promessa de compra e venda que os autores e os primeiros réus assinaram no dia 8 de outubro de 2021 não se referia a tipologia da fração propositadamente;
2. Neste contrato os autores preocuparam-se apenas com a existência ou não existência de ónus ou encargos;
3. Os primeiros réus anunciaram a venda como sendo a fração um T2;
4. Os autores posteriormente tomaram conhecimento que os primeiros réus tentaram alterar a tipologia nas finanças e não conseguiram;
5. Os primeiros réus sabiam que era essencial para os autores adquirirem um T2;
6. Os primeiros réus sabiam que os autores pretendiam adquirir um T2 e que isso era essencial para eles, pois era isso que andavam à procura em Valongo e transmitiram aos consultores imobiliários;
7. O preço de um T1 nunca seria superior na altura a € 140.000,00;
8. Os primeiros réus não podiam ignorar a essencialidade para os autores do elemento da tipologia da fração;
9. Os primeiros réus sabiam que era essencial para os autores que estes estavam a comprar um T1;
10. Caso os autores soubessem quando foi celebrado o negócio que a fração se tratava de um T1 reduziriam o preço a pagar, aceitando nessa condição efetuar o negócio;
11. Os primeiros réus conheciam ou pelo menos não deveriam ignorar a essencialidade para os autores de se tratar de um T2;
12. Os autores despenderam pelo menos a quantia de € 10.000,00 na reparação e pintura de paredes e tetos, reparação e envernizamento de pavimento, colocação de cortinas automáticas, reparação de parte do sistema elétrico e domótica;
13. O facto de se tratar de um T1 e não de um T2 reduz o valor da fração em € 40.000,00;
14. A segunda ré sabia que era essencial para os autores comprarem uma fração autónoma com a tipologia T2;
15. A segunda ré cumpriu escrupulosamente com todas as obrigações enquanto mediadora licenciada;
16. Os autores adquiriram uma fração com a tipologia T2 que tinha dois quartos de origem, uma cozinha e apenas uma casa de banho;
17. Os autores efetuaram diversas visitas à fração;
18. Antes da assinatura do contrato promessa foram facultados aos autores todos os documentos, nomeadamente a caderneta predial, a certidão predial e a licença de utilização;
19. O autor era uma pessoa experiente na compra e venda de imóveis;
20. O autor gabou-se de comprar outra fração que era mediada pela segunda ré, sem que aquela recebesse a comissão devida, em conluio com os vendedores;
21. Os autores tiveram acesso antes do contrato promessa de compra e venda à documentação;
22. Os autores tinham conhecimento que a fração era um T2 e tal não impediu o negócio;
23. A fração tem dois quartos;
24. A fração é um T2;
25. Os autores sempre tiveram conhecimento de toda a documentação;
26. A fração era da tipologia T2;
27. Foi explicado aos autores que a tipologia era correspondente a T2;
28. Face à característica de open space da sala e cozinha, a Câmara Municipal de Valongo classificou a fração como T1 ao arrepio do Regime Geral das Edificações Urbanas;
29. Os autores adquiriram um apartamento com dois quartos;
30. O uso de uma sala como quarto converte a tipologia da fração num T2;
31. A segunda ré cumpriu escrupulosamente com todas as suas obrigações de informação para com os autores;
32. Os autores adquiriram e são proprietários de um T2;
33. Os autores visitaram a fração no dia 4 de outubro de 2021;
34. A fração foi publicitada pela segunda ré conforme o seu real estado;
35. Os autores são proprietários de um T2;
36. Os autores habitam, como pretendido, num T2;
37. O valor de mercado para um T1 na zona de Valongo era de € 140.000.00;
38. Os primeiros réus sabiam da forma como a fração ia ser publicitada;
39. Os primeiros réus sabiam que a segunda ré publicitou a fração como um T2;
40. Os primeiros réus disseram aos autores que era um T2.

Os autores invocam a nulidade da sentença, nos termos do art. 615º nº1 al. b) e c) do Código de Processo Civil.

Este preceito dispõe que a sentença é nula quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão ou os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível.

As causas de nulidade da sentença correspondem a vícios estruturais ou de construção da sentença que não se confundem com o erro de julgamento ou o mérito da decisão.

A não especificação dos fundamentos de facto e de direito apenas se verifica quando ocorre uma absoluta falta de fundamentação. Para este efeito, não tem relevância a mera insuficiência da fundamentação ou, ainda menos, o seu desacerto no entendimento das partes.

A oposição entre os fundamentos e a decisão apenas se verifica quando ocorre uma total contradição entre a fundamentação e a decisão, no sentido que os fundamentos levam a um resultado que contrário ao que foi decidido.

A ininteligibilidade da decisão apenas se verifica quando a parte decisória é totalmente obscura ou ambígua e não quando alguma parte da decisão é suscetível de diferentes interpretações.

Nos presentes autos não se verifica este circunstancialismo. A sentença especificou os fundamentos de facto e de direito, não existe qualquer contradição entre os fundamentos e a decisão e o que foi decidido não apresenta qualquer obscuridade ou ambiguidade.

Os autores pretendem que seja alterada a redação dos pontos 15 e 64 dos factos provados.

No ponto 15 foi considerado provado que não foram os primeiros réus a anunciar a venda da fração autónoma.

Os autores pretendem que a redação deste ponto seja alterada no sentido que, embora tenha sido a segunda ré a anunciar a fração autónoma como sendo da tipologia T2, tal ocorreu em acordo com os primeiros réus.

No ponto 64 foi considerado provado que os primeiros réus estiveram com os autores duas vezes. Os primeiros réus não discutiram os termos do negócio com os autores, o que foi feito apenas pela segunda ré. Por seu lado, os autores não informaram os primeiros réus que era essencial comprarem uma fração autónoma com a tipologia T2.

Os autores pretendem que a redação deste ponto seja alterada no sentido que, embora nas duas vezes em que estiverem com os autores os primeiros réus não tenham discutido os termos do negócio, o que foi feito apenas pela segunda ré, sabiam que a pretensão dos autores era comprarem uma fração com a tipologia T2.

No essencial, os autores pretendem que seja considerado provado que os primeiros réus e a segunda ré sabiam que era essencial para os autores que a fração autónoma fosse da tipologia T2 e atuaram em conluio no sentido de omitirem que se tratava de um T1.

Para este efeito, os autores referem o depoimento das testemunhas que foram ouvidas e a inspeção ao local que foi realizada, mas acabam por fundamentar-se nas suas declarações de parte e no depoimento da testemunha EE que era colaboradora da segunda ré.

O autor limitou-se afirmar que se apercebeu que havia uma grande intimidade entre os primeiros réus e a segunda ré e a testemunha EE afirmou que os primeiros réus confiavam plenamente na segunda ré.

Estas afirmações são insuficientes para que o tribunal considerasse provado que os primeiros réus e a segunda ré atuaram em conluio. Os primeiros réus eram os clientes da segunda ré porque foram quem celebrou com esta o contrato de mediação imobiliária para a venda da fração autónoma. Os autores eram apenas os interessados na compra que viram anúncio do negócio e contataram a segunda ré. É normal que a segunda ré tivesse mais proximidade com os primeiros réus e considerasse que estes confiavam nos seus serviços. O que não pode é concluir-se que os primeiros réus e a segunda ré acordaram em omitir que a fração autónoma era da tipologia T1 e em vendê-la aos autores como se fosse da tipologia T2.

A segunda ré pretende que os pontos 12, 14, 40, 42, 43 e 44 dos factos provados sejam considerados não provados.

Nos pontos 12 e 14 dos factos provados foi considerado provado que a segunda ré sabia que era essencial para os autores comprarem uma fração autónoma com a tipologia T2 e que os autores informaram aos seus colaboradores que esta era a sua vontade.

Das declarações de parte dos autores resulta pretendiam comprar uma fração autónoma da tipologia T2 e que se soubessem que se tratava de um T1 nem sequer teriam respondido ao anúncio que foi publicado pela segunda ré. Todavia, porque tinham visto no anúncio que estava em causa um T2, nunca discutiram este facto com os colaboradores da segunda ré porque partiram do pressuposto que o anúncio correspondia à realidade e a fração autónoma tinha dois quartos. Só depois de terem celebrado o contrato de compra e venda os autores se aperceberam que a fração autónoma era um T1.

Assim, o ponto 12 deve ser considerado não provado e o ponto 14 deve passar a referir apenas que a segunda ré intermediou sempre o negócio como se a fração autónoma fosse da tipologia T2.

No ponto 40 dos factos provados foi considerado provado que se os autores soubessem que a fração autónoma era um T1 e não da tipologia T2 não a teriam comprado.

Este ponto deve manter-se porque das declarações de parte dos autores resulta claramente que se a fração autónoma tivesse sido anunciada pela segunda ré como sendo um T1 nem sequer teriam respondido ao anúncio e consequentemente não a teriam comprado.

Os pontos 42, 43 e 44 dos factos provados referem-se ao facto de a segunda ré saber ou não poder ignorar que era essencial que a fração autónoma fosse da tipologia T2 como constava do anúncio.

A redação destes pontos deve ser alterada no sentido que a segunda ré não sabia que os autores pretendiam comprar uma fração autónoma com a tipologia T2 pelas razões já expostas relativamente aos pontos 12 e 14 dos factos provados, mas deve manter-se que a segunda ré não podia ignorar que a tipologia da fração autónoma era essencial para os autores porque uma empresa imobiliária sabe necessariamente que este aspeto é fundamental para os compradores.

Os autores pretendem também que seja alterada a redação dos pontos 28, 38, 51, 63 e 73 dos factos provados e a segunda ré pretende que o ponto 61 dos factos provados seja considerado não provado.

No ponto 28 foi considerado provado que do contrato promessa que celebraram com os primeiros réus constavam que faziam parte a certidão da conservatória atualizada, a caderneta predial atualizada e o certificado energético da fração autónoma.

No ponto 38 foi considerado provado que os primeiros réus venderam a fração autónoma no estado em que a compraram.

No ponto 51 foi considerado provado que na data da escritura pública de compra e venda foi entregue aos autores o certificado energético da fração autónoma.

No ponto 61 foi considerado provado que os autores contataram os primeiros réus expondo a situação relativa à tipologia da fração autónoma e interpelando-os para o que peticionaram nos presentes autos.

No ponto 63 foi considerado provado que, nas únicas duas vezes que os primeiros réus estiveram com os autores, em momento algum explicaram que estavam a comprar uma fração autónoma com a tipologia T1.

No ponto 73 foi considerado provado que os autores em momento algum reconheceram que a fração autónoma era da tipologia T2.

Tem sido entendido que a impugnação da matéria de facto não deve ser conhecida quando se refere a factos que não têm relevância para a decisão.

Neste sentido pode ver-se, entre muitos outros, o Ac. da Relação do Porto de 14 de julho de 2025, de acordo com o qual 'se a matéria impugnada pelo recorrente não interfere de modo algum na solução do caso, sendo alheia à sorte da ação, de acordo com o direito aplicável, não deverá a Relação conhecer da pretendida alteração, sob pena de estar a levar a cabo atividade inútil, infrutífera, vã e estéril'^[1].

A sentença considerou que os autores estavam em erro sobre o objeto do negócio quando celebraram o contrato de compra e venda com os primeiros réus porque pretendiam adquirir uma fração autónoma com a tipologia T2 e estavam convencidos que a fração autónoma que compraram tinha esta tipologia, ignorando que se tratava de um T1. Porém, considerou que este erro não podia ser oposto aos primeiros réus e levar à anulação parcial do contrato de compra e venda com a redução do preço porque não conheciam a essencialidade para os autores de comprarem uma fração autónoma com a tipologia T2.

No que respeita à segunda ré a sentença considerou que estava obrigada a indemnizar os autores porque a anunciou a fração autónoma como sendo da tipologia T2 quando se tratava de uma T1.

Os pontos 28, 38, 51, 61, 63 e 73 dos factos provados são em meros factos instrumentais ou complementares relativos à forma como decorreram os contatos entre os autores e os primeiros réus e aos documentos que foram entregues aos autores.

Os factos complementares ou instrumentais têm uma função probatória e apenas são relevantes se permitirem a conclusão de que ocorreu o facto essencial a que se referem. Por este motivo, o artigo 607º nº4 do Código de Processo Civil refere que na fundamentação da sentença o tribunal declara quais os factos que julga provados e não provados analisando criticamente as provas e indicando as ilações tiradas dos factos instrumentais.

A conclusão de que ocorreu o facto essencial apenas pode ser alcançada se existir uma relação de concludência entre os factos complementares ou instrumentais e o facto essencial^[2].

Nenhum daqueles pontos dos factos provados permite que seja estabelecida uma relação de concludência relativamente ao conhecimento pelos primeiros réus de que era essencial para os autores que a fração autónoma fosse da tipologia T2 ou à aceitação de os autores comprarem a fração autónoma pese embora tenha sido anunciada pela segunda como sendo da tipologia T2 quando se tratava de um T1, pelo que a sua alteração em nada contendia com a solução do caso.

Entendemos, assim, que nesta parte não se justifica o conhecimento da impugnação da decisão da matéria de facto que é pretendida pelos autores e pela segunda ré.

Os autores e a segunda ré impugnam também a decisão sobre a matéria de facto relativamente aos factos não provados.

O conhecimento da impugnação deve considerar-se prejudicado nesta parte porque está em causa o inverso da versão que foi considerada provada e que os autores e a segunda ré pretendiam que fosse alterada.

As alterações aos pontos da matéria de facto provada já foram incluídas no elenco dos factos provados.

Os autores pretendiam que a sentença que foi proferida fosse revogada na parte que absolveu os primeiros réus e substituída pela anulação parcial do contrato de compra e venda relativo à fração autónoma por erro sobre o objeto do negócio com a redução do preço no valor de € 40.000,00 e pela condenação dos primeiros réus a devolverem esta quantia, acrescida de juros de mora a calcular à taxa legal supletiva desde a citação até integral pagamento.

Tendo-se mantido a matéria de facto provada na parte que foi impugnada pelos autores, a sentença deve manter-se com a absolvição dos primeiros réus.

O erro sobre o objeto do negócio apenas é relevante se o declaratário conhecia ou não devia ignorar a essencialidade do elemento sobre o qual incidiu o erro do declarante (artigo 247º e 251º do Código Civil).

O conhecimento do erro verifica-se quando o declaratário conhece a vontade real do declarante. Nesta situação é aplicável o princípio falsa demonstratio non nocet e a declaração tem o sentido que corresponde à sua vontade.

O declaratário não devia ignorar a essencialidade do elemento sobre o qual incidiu o erro quando, atendendo ao contexto ou às circunstâncias da declaração, um declaratário normal ou razoável não podia deixar de atribuir à declaração o sentido que correspondia à vontade real do declarante.

Nas restantes situações, em que o declaratário não conhecia e não lhe era exigível que conhecesse a essencialidade do elemento sobre que incidiu o erro do declarante, a declaração vale de acordo com a vontade declarada.

Neste sentido pode ver-se Maria João Vaz Tomé para quem nesta situação 'prevalece, então, a vontade declarada (ainda que erroneamente) sobre a vontade real do declarante e, consequentemente, este, que incorreu em erro, permanece vinculado a um contrato que não corresponde à sua vontade real'^[3].

Não resultou provado que os primeiros réus soubessem que os autores apenas pretendiam comprar uma fração autónoma com a tipologia T2, o que, como os autores reconheceram, nunca lhes foi transmitido.

Nada permite que se afirme que os primeiros réus não podiam ignorar que era essencial para os autores que a fração autónoma fosse da tipologia T2. Os autores visitaram a fração autónoma e mostraram interesse na aquisição. Os primeiros réus apenas estiveram com os autores quando foi celebrado o contrato promessa e o contrato de compra e venda. Para um vendedor de uma fração autónoma que corresponda a um declaratário normal o que é exigível é que saiba que o comprador pretende adquirir a fração que teve oportunidade de conhecer previamente, designadamente com as divisões que visitou, e não que esta tenha uma determinada tipologia.

A segunda ré pretendia que a sentença fosse revogada na parte em que a condenou a pagar aos autores uma indemnização no valor de € 9.000,00.

Pese embora as alterações que foram introduzidas na matéria de facto provada na parte em que foi impugnada pela segunda ré, a sentença deve manter-se com a sua condenação.

A segunda ré anunciou a venda da fração autónoma como sendo da tipologia T2 o que não correspondia à realidade porque se tratava de um T1. Este erro foi decisivo para a celebração do contrato de compra e venda pelos autores. Como resulta da factualidade provada, os autores apenas pretendiam comprar uma fração autónoma com a tipologia T2, pelo que não teriam sequer respondido ao anúncio que foi publicado pela segunda ré se referisse, como devia, que se tratava de um T1. Sendo a segunda ré uma imobiliária era exigível que analisasse a documentação relativa à fração autónoma e promovesse a celebração do negócio visado com os elementos que resultavam daqueles documentos. É precisamente para estes aspetos técnicos que os cidadãos que pretendem vender imóveis recorrem a imobiliárias. Finalmente, os autores sofreram um dano porque quando pretenderem vender a fração autónoma terão de a vender como sendo um T1 o que reduz o seu valor em relação a uma fração autónoma com a tipologia T2.

Esta conduta da segunda ré é ilícita porque consiste numa violação do disposto no artigo 17º nº1 al. b), c) e d) do Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária^[4], de acordo com o qual a empresa de mediação tem a obrigação de se certificar da correspondência entre as caraterísticas do imóvel objeto do contrato de mediação e as fornecidas pelos clientes, propor aos destinatários os negócios de que for encarregada, fazendo uso da maior exatidão e clareza quanto às características, preço e condições de pagamento do imóvel em causa, de modo a não os induzir em erro e comunicar imediatamente aos destinatários qualquer facto que possa pôr em causa a concretização do negócio visado.

Por outro lado, estão preenchidos todos os requisitos da responsabilidade civil prevista no artigo 483º nº1 do Código Civil, o que implica a obrigação de a segunda ré indemnizar os autores.

Como afirma Higina Orvalho Castelo, os deveres da empresa de mediação no exercício da sua atividade consistem em normas de proteção cuja violação, 'quando causadora de danos, é suscetível de conduzir à responsabilidade civil da empresa por via do disposto no artigo 483º nº1 do Código Civil'^[5].

O montante de € 9.000,00, correspondente à comissão que a segunda ré recebeu, é adequado para ressarcir os autores atendendo à equidade (artigo 556º nº3 do Código Civil). Com efeito, tendo sido este o valor que estava envolvido no negócio para a segunda ré é compreensível que pelo menos este valor seja entregue aos autores para os compensar pelo dano que foi causado.

A exclusão ou redução da indemnização com fundamento no artigo 570º do Código Civil não se justifica porque a conduta causadora do dano foi o anúncio que a segunda ré publicou com a indicação incorreta de que a fração autónoma era da tipologia T2, sem o qual os autores não teriam sequer respondido ao anúncio porque não queriam adquirir um T1, e não o facto de os autores não terem analisado a documentação relativa à fração autónoma.

Pelo exposto, os juízes do Tribunal da Relação do Porto decidem julgar os recursos que foram interpostos pelos autores e pela segunda ré integralmente improcedentes e confirmar a sentença que foi proferida.