Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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OBRAS
OBRAS DE CONSERVAÇÃO EXTRAORDINÁRIA
II - São obras de conservação extraordinária as tornadas necessárias por caso fortuito ou de força maior e, em geral, todas as que não sendo imputáveis a acção ou omissão ilícita do senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido do prédio.
I – Relatório
B..... intentou acção declarativa com processo comum sob a forma ordinária, contra C..... e mulher D....., pedindo a condenação dos réus a:
a) Realizar no prazo de 60 dias todas as obras necessárias para que os arrendados cumpram os fins referidos nos artigos 6° e 11° da petição inicial, nomeadamente as referidas nos artigos 44° e 45° da mesma petição inicial ou,
b) Em alternativa, a pagar ao autor a quantia necessária, a determinar através de peritagem, para que seja este a realizar tais obras;
c) E ainda a pagar ao autor a quantia de Esc. 3.430.000$00, como indemnização pelo incumprimento das obrigações daqueles, a que se referem os artigos 41°, 42°, 56°, 58° e 63º da petição inicial.
d) E a pagar ao autor a quantia que se vier a liquidar em execução de sentença, pelos prejuízos que venha ainda a sofrer enquanto os réus não cumprirem a sua obrigação de efectuar obras nos arrendados.
Fundamenta o seu pedido, alegando, em resumo que:
Por escritura pública de 1-1-74 os réus cederam ao autor, o gozo de uma parte do rés-do-chão do prédio urbano situado no Campo..... (actual Praça.....), freguesia das....., concelho de....., para o exercício da actividade de agência ou mediação de seguros, mediante a renda mensal de 1.500$00, actualmente fixada em 20.000$00;
Por acordo verbal celebrado em 1-8-86 os Réus cederam ao Autor o gozo de outra parte do rés-do-chão do mesmo prédio, para o exercício de qualquer actividade comercial, designadamente a venda de artesanato e artigos para o lar, mediante a renda mensal de 20.000$00, actualmente fixada em 22.000$00;
Desde a celebração dos referidos contratos de arrendamento que os Réus enquanto senhorios não levaram a cabo quaisquer obras tendo o arrendado, devido à falta de obras de conservação, ficado deteriorado, nomeadamente na sua instalação eléctrica e em toda a estrutura, em particular o telhado e paredes de suporte;
Em consequência de tal actuação omissiva ocorreu um incêndio no prédio onde ficam situados os arrendados que causou danos no telhado do prédio;
Os Réus não procederam à reparação do telhado tendo, devido à não realização das reparações necessárias, começado a ocorrer infiltrações de água nos arrendados;
O que determinou que os tectos, as paredes, as portas e as janelas dos arrendados tenham começado a ficar manchados e a apodrecer;
De tudo resultando grandes dificuldades para o autor continuar a exercer a sua actividade comercial;
Situação que se agravou em Setembro de 1999, em virtude de parte da parede do prédio confinante com o dos autores ter desabado sobre ele;
Do que resultou uma abertura no telhado que facilita a entrada no piso superior do prédio e deste ao arrendado;
O que permitiu a entrada de estranhos nos arrendados que dali retiram e destruíram os bens que discrimina, no valor total de 180.000$00;
Insistiu por várias vezes junto dos Réus para que estes procedessem às necessárias obras de reparação, o que estes não fizeram;
Em consequência, sofreu o Autor danos materiais, quer nos objectos que se encontravam no interior dos arrendados quer na perca de clientela por falta de condições físicas para o exercício da sua actividade comercial.
Contestaram os Réus, impugnando a versão factual apresentada pelo Autor, alegando, em síntese, que:
Até à data em que ali ocorreu o incêndio sempre procederam à realização de obras no prédio, encontrando-se os arrendados em boas condições;
Após o incêndio, a que são alheios, o prédio não ficou em condições de ser reparado sem ser totalmente demolido, dado que a estrutura do mesmo, à base de madeira e estuque, ficou completamente danificada;
O que levou a Câmara Municipal de..... a comunicar a necessidade de proceder à demolição do prédio;
Informaram o Autor de que não era possível reparar o prédio com segurança e solidez, tendo então o autor solicitado aos Réus que tentassem reparar o telhado da melhor forma possível, ao que os Réus acederam alertando todavia o Autor que tal reparação não fornecia condições suficientes de segurança e de não infiltração de água e humidade;
Apesar das obras efectuadas pelos Réus, o prédio permaneceu sem as necessárias condições de segurança, situação que entretanto se agravou em virtude de ter desabado sobre ele uma parede do prédio vizinho;
Não sendo possível proceder à sua reparação sem a demolição total do prédio, solicitaram ao Autor para abandonar os arrendados, o que este sempre se recusou a fazer, inviabilizando a demolição e reconstrução do prédio;
Não podem ser condenados a proceder a quaisquer obras no arrendado dado que as mesmas não são possíveis de realizar, pelo facto da estrutura ser antiga e se encontrar totalmente danificada, existindo como única condição viável a demolição do prédio e posterior reconstrução.
Concluíram pela improcedência da acção e deduziram reconvenção pedindo que:
Seja declarada a caducidade dos contratos de arrendamento celebrados entre Autor e Réus em consequência da perda da coisa locada, verificada em 04/02/95 com a ocorrência do dito incêndio;
Seja o Autor condenado a reconhecer a caducidade dos arrendamentos.
Alegando que em 14-01-00 venderam o prédio, tendo os compradores, apesar de não ter ainda sido realizada a respectiva escritura, pago integralmente o respectivo preço e entrado imediatamente na posse do mesmo, requereram ainda os Réus a intervenção nos autos como parte principal do comprador E..... e esposa F......
Replicou o Autor defendendo a improcedência da reconvenção e da invocada caducidade dos contratos de arrendamento e o indeferimento do requerido incidente de intervenção principal provocada dos promitentes-compradores do prédio de que faz parte o arrendado, deduzido pelos Réus.
Por decisão proferida a fls. 109 e 110, da qual não houve recurso, foi indeferido o referido incidente de intervenção principal provocada.
Em despacho unitário saneou-se o processo, seleccionaram-se os factos assentes e organizou-se a base instrutória, não tendo havido reclamações.
Após a realização de prova pericial, procedeu-se à audiência de julgamento, com gravação da prova, constando de folhas 22-224 as respostas à matéria da base instrutória que não foram objecto de qualquer reparo.
De seguida foi proferida sentença que julgou a reconvenção improcedente e a acção parcialmente procedente, condenando os Réus a pagar ao autor B..... a quantia de € 17 108,77, acrescida de juros vencidos, sobre as quantias de € 897,84 e € 11.222,95 e vincendos sobre esta e sobre a quantia de € 4.987,98.
Discordando da decisão recorreram ambas as partes.
O autor, além de impugnar o efeito atribuído ao recurso dos réus, formulou na alegação extensas conclusões que, no essencial, se podem resumir, nos termos seguintes:
- A sentença recorrida é nula por contradição entre os fundamentos e a decisão, dado que quer a matéria de facto dada como provada quer os fundamentos de direito da decisão recorrida conduzem logicamente à procedência total dos pedidos formulados pelo autor estando a decisão, na parte em que a acção foi julgada improcedente, em contradição com os fundamentos;
- Ainda que assim se não entenda o facto de não se ter provado que as obras de reparação do prédio podem ser realizadas no alegado prazo de 60 dias, nunca poderia determinar a improcedência do pedido de condenação dos réus na realização das obras em causa;
- Reconhecendo a sentença a obrigação por parte dos réus de realizar as ditas obras, deveria condenar estes a realizá-las, sem fixar, por não provado, qualquer prazo para a execução das mesmas;
- A sentença recorrida é também nula na parte em julgou improcedente o pedido alternativo de condenação dos réus a pagar a quantia necessária para o autor poder realizar as obras, dado que se limitou a referir que o arrendatário não pode substituir-se ao senhorio na feitura das mesmas, sem contudo especificar os fundamentos de facto e de direito que justificam a improcedência desse pedido;
- A sentença é ainda nula, por omissão de pronúncia, dado que relativamente ao pedido de condenação dos réus no pagamento da quantia que se vier a apurar em execução de sentença, limitou-se a julgar aquele pedido improcedente sem se pronunciar sobre as razões da sua improcedência;
- Deve, assim, ser revogada a sentença recorrida, substituindo-se por outra que julgue a acção totalmente procedente, condenando-se os réus nos pedidos formulados pelos autores.
Por sua vez, na alegação do seu recurso, os Réus formularam conclusões que, no essencial, se podem resumir nos termos seguintes:
- Em face do teor dos documentos juntos com a contestação sob os n.ºs 1 a 4 e do relatório pericial, que não foram ponderados pelo tribunal, deve ser alterada a resposta dada ao quesito 4º, no qual se perguntava se “Os Réus após o incêndio não procederam à reparação do telhado do prédio”;
- Enquanto foi possível, efectuaram reparações no arrendado, sendo que mesmo após o incêndio procederam aos trabalhos possíveis ao nível do telhado;
- Não era possível efectuar outras reparações susceptíveis de assegurar ao autor o gozo do arrendado sem demolir e reconstruir o prédio de novo;
- A demolição do prédio, por determinação camarária, importa a caducidade do arrendamento por perda total da coisa locada;
- Tal determinação camarária existe e resulta da matéria dada como provada, o que implica a caducidade do arrendamento (artigo 1051º do Código Civil);
- A prestação dos recorrentes tornou-se impossível por causa que lhes não pode ser imputável, pois que a ocorrência do incêndio impediu a reparação do arrendado por a sua estrutura ser antiga e não permitir a reparação, tornando-se necessário a demolição do prédio para posteriormente permitir ao recorrido o gozo do arrendado para o fim pretendido;
- A sentença recorrida violou, entre outras disposições, o disposto no artigo 1051º n.º 1, do Código Civil e nos artigos 646º n.º 4 e 659º n.º 4 do CPC.
Autor e Réus contra-alegaram defendendo a improcedência do recurso da contra-parte.
Por despacho proferido a folhas 328 foi alterado o efeito do recurso, atribuindo-se efeito meramente devolutivo aos interpostos recursos de apelação.
Em face das alegações das partes que, como é sabido delimitam o objecto do recurso, as questões a decidir são as seguintes:
- Saber se ocorre a invocada nulidade da sentença recorrida por falta de fundamentação, omissão de pronúncia e/ou por contradição entre os fundamentos e a decisão;
- Se deve ser alterada a resposta dada ao quesito 4º da base instrutória;
- Se em face dos factos provados devem proceder, na totalidade, os pedidos formulados pelo autor;
- Se ocorreu a caducidade dos contratos de arrendamento celebrados entre autor e réus;
- Se devem improceder os pedidos de indemnização formulados pelo autor.
Corridos os vistos cumpre decidir.
II – Fundamentos
1. De facto
1. 1. A 1ª instância julgou provados os seguintes factos:
1. No dia 1 de Janeiro de 1974, os Réus cederam ao Autor o gozo de uma parte do rés-do-chão de um prédio urbano, sito no Campo....., da freguesia de....., deste concelho, descrito na C.R.P. de..... sob o n.º 41503 e inscrito na matriz predial sob o artigo 34, parte essa a que corresponde a entrada pelo número de polícia 289 – al. A) dos factos assentes.
2. Por essa cedência comprometeu-se o Autor a pagar a renda anual de esc. 18.000$00, em duodécimos de esc.1.500$00, a entregar no local arrendado, no 1° dia útil do mês a que respeitar – al. B).
3. Tal renda, actualmente, é de esc. 240.000$00 anuais, paga em duodécimos de esc. 20.000$00 – al. C).
4. Essa cedência do gozo foi pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos de um ano, enquanto não findar nos termos legais – al. D).
5. Esse contrato foi formalizado por escritura pública outorgada em 9 de Maio de 1983, exarada a fls. 5, do Livro 118-D, do -° Cartório Notarial de..... – al. E).
6. A cedência do gozo teve por fim o exercício da actividade de agência ou mediação de seguros – al. F).
7. Em 1 de Agosto de 1986, os Réus declararam ceder ao Autor o gozo de uma outra parte do rés-do-chão do mesmo prédio, a que corresponde a entrada pelo número de polícia 291 - al. G).
8. Por esta cedência comprometeu-se o Autor a pagar a renda anual de esc.240.000$00, em duodécimos de esc. 20.000$00, a entregar no local arrendado, no 1° dia útil do mês a que respeitar – al. H).
9. Tal renda, actualmente, é de esc.264.000$00 anuais, paga em duodécimos de esc. 22.000$00- al. I).
10. Esta cedência do gozo foi pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos de um ano, enquanto não findar nos termos legais – al. J).
11. A cedência do gozo teve por fim o exercício de qualquer actividade comercial, designadamente a venda de artesanato e artigos para o lar – al. K).
12. O contrato referido sob os pontos 7. a 11. não foi formalizado por escritura pública – al. L).
13. Dá-se aqui por inteiramente reproduzido o teor dos "recibos de renda", emitidos pelo Réu marido, a favor do Autor, relativamente ao contrato mencionado sob os pontos 7. a 11., juntos aos autos a fls.12, 13 e 14 – al. M).
14. Em 7 de Fevereiro de 2000 e 13 de Março de 2000, respectivamente, o Réu marido enviou ao Autor, que os recebeu, os escritos que constituem os documentos n.ºs 5 e 6, juntos aos autos com a petição inicial, através dos quais indagava se o Autor, na qualidade de arrendatário das partes do seu prédio identificado em 1. e 7., pretendia exercer o direito de preferência na alienação do mesmo – al. N).
15. No dia 4 de Fevereiro de 1995 deflagrou um incêndio no último piso do prédio dos Réus, que se encontrava devoluto – al. O).
16. Esse incêndio atingiu, pelo menos, parte do telhado do prédio dos Réus – al. P).
17. Em finais de 1997, apareceu cortado um tubo de abastecimento de água no piso superior do prédio onde se situam os arrendados, pelo qual, durante uma noite, a água saiu em grande abundância, caindo no rés-do-chão, designadamente nos arrendados – al. Q).
18. Tal tubo situava-se numa parte do prédio onde apenas os Réus tinham acesso – al. R).
19. Em 13 de Março de 1995 e 2 de Junho de 1997, respectivamente, o Autor enviou aos Réus, que os receberam, os escritos que constituem os documentos n.ºs 13 e 14, juntos aos autos com a petição inicial, dando-lhes conhecimento pormenorizado dos problemas que os arrendados apresentavam e das reparações que se mostravam necessárias, o que, aliás, foi constatado pelos próprios Réus e por um filho destes quando se deslocaram aos arrendados – al. S).
20. Em 23 de Setembro de 1999, parte da parede do prédio confrontante com o dos Réus desabou sobre ele, danificando ainda mais o telhado do prédio – al. T).
21. Devido à queda da parede e à abertura no telhado, ficou facilitada a entrada no piso superior do prédio dos Réus, designadamente através do prédio vizinho – al. U).
22. E desse piso superior o acesso para os arrendados mostrava-se bastante fácil, até porque existe uma escada interior, fechada com uma porta interior, de reduzida segurança – al. V).
23. Os arrendados encontram-se num estado deplorável, com os tectos apodrecidos, as paredes manchadas, as madeiras das portas, janelas e rodapés cobertas de bolor e podres – al. X).
24. Em inícios do ano de 1998, o Autor apresentou na Câmara Municipal de..... uma reclamação relativamente ao estado em que se encontrava o prédio dos Réus – al. Y).
25. Em 14 de Abril de 1998, os Réus, através do seu mandatário, enviaram ao Autor, que o recebeu, o escrito que constitui o documento n.º 6, junto aos autos com a contestação, solicitando ao Autor que abandonasse os arrendados, dado o prédio contíguo ao seu se encontrar em ruínas e estar ma eminência de, a todo o momento, ruir, tendo o respectivo proprietário iniciado as respectivas formalidades a fim de proceder à demolição do mesmo – al. Z).
26. O incêndio referido em 15. não atingiu as partes do prédio arrendadas ao Autor – resp. ques.1º.
27. OS RR., desde a celebração dos contratos de arrendamento não levaram a cabo quaisquer obras no prédio referido em 1. – resp. ques. 2º.
28. Sendo que os arrendados, por falta de obras, ficaram deteriorados, nomeadamente na sua instalação eléctrica, além de toda a estrutura, mais em particular a do telhado e das paredes de suporte – resp. ques. 3º.
29. Os Réus, após o incêndio referido em 15., não procederam à reparação do telhado do prédio – resp. ques. 4º.
30. Começando a ocorrer infiltrações de água para os arrendados – resp. ques.5º.
31. Das quais resultou que os tectos, as paredes, as portas e as janelas começassem a ficar manchados e a apodrecerem – resp. ques. 6º.
32. Gerando grandes dificuldades para o Autor continuar a exercer a sua actividade – resp. ques. 7º.
33. Os Réus sempre reconheceram a necessidade de efectuarem obras nos arrendados, chegando até a indicar ao Autor a data em que iriam comparecer os trabalhadores para as executar – resp. ques. 8º.
34. Devido aos factos referidos em 22. e 23., na noite de 23 para 24 de Dezembro de 1999, pessoa ou pessoas desconhecidas entraram nos arrendados, dos quais retiram ou destruíram os seguintes bens, referidos nos documentos 19 e 20: Um aparelho de música novo, no valor de 60.000$00; Rebentaram as gavetas de duas secretárias, cuja reparação não é inferior a 50.000$00; Roubaram cinco prendas que o autor tinha comprado para as netas (no Natal) – sapatos, pijamas e roupas – no valor de 70.000$00 – resp. ques. 10.
35. Para permitir ao Autor exercer nos arrendados as suas actividades é necessário executar as seguintes obras: Arrumação dos escombros; reconstrução do telhado; reparação do tecto; reparação e pintura das paredes; colocação de novas portas e janelas e colocação do piso – resp. ques.11º.
36. Devido ao estado de degradação dos arrendados, o Autor, quer na parte de agência de seguros, quer na parte de comercialização de artigos para lar, já perdeu a maior parte dos seus clientes – resp. ques. 13º.
37. Sendo que as vendas caíram abruptamente, até porque os clientes temem entrar nos arrendados – resp. ques. 14º.
38. O Autor, antes dos arrendados se encontrarem deteriorados, obtinha um rendimento mensal não inferior a esc. 300.000$00 da parte dos seguros – resp. ques. 15º.
39. E esc. 100.000$00 na parte dos artigos para o lar – resp. ques. 16º.
40. Vendo-se privado, desde Setembro de 1999, de tais rendimentos, que se reduziram a metade na parte dos seguros e na totalidade no caso da loja – resp. ques. 17º.
41. Sendo com esse lucro que o Autor sustentava a sua casa, bem como a da filha que trabalhava na parte dos artigos para o lar – resp. ques. 18º.
42. O Autor tem vivido, em consequência do estado dos arrendados e da perda de clientes, num estado de ansiedade, preocupação e angústia – resp. ques. 19º.
43. Vendo destruído o esforço de toda a sua vida no sentido de formar uma sólida carteira de clientes – resp. ques. 20º.
44. Trabalhando nos arrendados com água a cair por todos os lados, passando o tempo a cobrir os documentos e bens destinados a venda – resp. ques. 21º.
45. Logo após a ocorrência do incêndio a que se alude em 15., os Réus inteiraram-se do sucedido e verificaram que o incêndio provocou avultados danos no prédio, nomeadamente no telhado, o tecto de todo o primeiro andar, os respectivos entabulamentos e as caleiras ficaram totalmente destruídas – resp. ques. 22º.
46. E as paredes, o estuque e as divisórias de madeira do primeiro andar foram atingidas pelas chamas e pela água utilizada pelos bombeiros – resp. ques. 23º.
47. Os madeiramentos do soalho foram atingidos pela água utilizada pelos bombeiros – resp. ques. 24º.
48. Os Réus, nessa altura, informaram o Autor que não era possível reparar o prédio com segurança e solidez – resp. ques. 28º.
49. Os Réus contrataram pessoal para reparar o telhado do primeiro andar – resp. ques. 31º.
50. Com o decorrer do tempo, toda a estrutura quer do telhado quer das paredes ameaçava cada vez mais deteriorar-se, o que veio a acontecer – resp. ques. 34º.
51. Após o incêndio, toda a rede de abastecimento de água do prédio dos Réus necessitava de ser substituída – resp. ques. 36º.
52. O que consta do documento de fls. 63 e 64 dos presentes autos e que aqui se dão por integralmente reproduzidos, designadamente, os Réus foram notificados pela Câmara Municipal de....., na sequência da reclamação apresentada pelo Autor, de um parecer que refere entre o mais: “Deverá pois o assunto ser presente a reunião de Câmara para ordenar a demolição, fixando um prazo para o efeito”.
53. Em 19/11/98, o Réu marido, na sequência da notificação do parecer referido supra, informou a Câmara Municipal de..... de que o prédio se encontrava num estado bastante degradado, não sendo possível qualquer reparação e que não se opunha à demolição do mesmo, solicitando ainda o contributo logístico da Câmara e que esta notificasse o Autor para deixar o prédio completamente devoluto a fim de proceder à demolição, cfr. doc. n.º 8 junto com a contestação que aqui se dá por integralmente reproduzido – resp. ques. 39.º.
54. O teor dos documentos de fls. 67 a 70 e que aqui se dão por integralmente reproduzidos –resp. ques. 40.º.
55. Para reforçar ainda a necessidade de demolição do prédio, a Câmara Municipal de..... deliberou em reunião datada de 27/09/99 que se deveria fazer um levantamento topográfico pormenorizado das fachadas dos dois edifícios (prédio dos RR. e do vizinho), levantamento desenhado pormenorizado das fachadas dos dois edifícios, escoramento das fachadas dos dois edifícios com uma estrutura de ferro, demolição (após o escoramento das fechadas) do interior de ambos os prédios com o n° de polícia 289 e 292 a 294, cfr. doc. n° 10 junto com a contestação e que aqui se dá por integralmente reproduzido – resp. ques. 41º.
56. O prédio contíguo ao dos Réus, em 23 de Setembro de 1999, desabou sobre este acabando por danificá-lo ainda mais – resp. ques. 42º.
57. O Autor, em Outubro de 1998, na sequência da reclamação referida em 24., foi notificado pela Câmara Municipal de....., de que o prédio dos Réus necessitava de ser demolido e que a sua pretensão não foi atendida – resp. ques. 43º.
58. O Autor, a partir de Outubro de 1998, continuou a pagar as rendas aos Réus – resp. ques. 44º.
*
1.2 - Na parte relevante, é o seguinte o teor dos documentos de fls. 67 a 70, dados como reproduzidos no item 54 – o que, como tantas vezes se tem dito, constitui técnica processual errada, uma vez que os documentos não são factos, mas a materialização dos mesmos –, sendo certo que o que consta de tais documentos tem inegável interesse para a decisão:Na reunião de 1-06-98 a Câmara Municipal deliberou notificar os proprietários dos prédios com o n.º de polícia 292 a 294 para demolirem o andar superior e a demolição total do prédio com os n.ºs 289 e 291.
Em 27-07-98 a CEAP - Comissão Especial de Apreciação de Projectos, emitiu parecer propondo a rectificação da deliberação da Câmara no sentido de ser efectuada a demolição dos dois prédios mas “preservando as fachadas dos mesmos prédios, dadas as características arquitectónicas e os seus elementos decorativos …”
Em 17-12-98 o Departamento de Assuntos Jurídicos e do Contencioso da Câmara Municipal de..... elaborou o parecer constante de fls. 68 a 70, propondo o seguinte:
a) solicitar um parecer técnico no sentido de viabilizar uma conciliação da ordem de demolição e do parecer da Comissão (referindo-se ao parecer da Comissão Especial de Apreciação de Projectos, no sentido de que na anterior deliberação de demolição não tinha sido considerada a preservação das fachadas);
b) Promover uma reunião com os proprietários, para melhor conciliação dos interesses públicos e privado, no que respeita à capacidade construtiva dos prédios e à preservação das fachadas;
c) Rectificar a deliberação anterior (quanto à demolição), de acordo com o resultado das diligências anteriores;
d) Ordenar o despejo sumário dos ocupantes, juntamente com a ordem de demolição, devendo da respectiva deliberação constar a justificação de facto e de direito.
1.3 - Por se encontrarem provados por documento e terem interesse para a decisão da causa, consideram-se ainda assentes os seguintes factos:
Após reunião com um dos proprietários e da visita ao local realizada em 24-09-99, o Sector de Planeamento Urbanístico da Câmara Municipal de..... propôs que fosse de imediato feito:
“a) O levantamento fotográfico pormenorizado das fachadas dos dois edifícios;
O levantamento desenhado pormenorizado das fachadas dos dois edifícios;
O escoramento das fachadas dos dois edifícios, com uma estrutura de ferro;
A demolição – após o escoramento das fachadas – do interior de ambos os prédios, com o n.º de polícia 289 a 292 e 292 a 294”
Em reunião de 27 de Setembro de 1999 a Câmara Municipal de..... deliberou “proceder de acordo com o proposto pelos serviços”.
Não tendo, entretanto, sido concretizada a deliberação de demolição, por despacho de 3-7-2001 o Presidente, aceitando novo parecer do Departamento de Assuntos Jurídicos, mandou que fosse efectuada nova vistoria ao prédio – para se apurar se o mesmo se encontra em estado de ruína física e, na negativa, o valor do edifício, o montante das obras de conservação necessárias para colocar o prédio em condições de cumprir a sua função, a descrição detalhada das deficiências encontradas, das suas causas e das obras necessárias – e que realizada a nova vistoria voltasse o assunto à reunião da Câmara para deliberação de acordo com as conclusões do auto de vistoria – doc. de fls. 140-144.
1.4 - Apreciação da impugnação da matéria de facto
Defendem os Réus que deve ser alterada a resposta dada ao quesito 4º.
Dado que houve gravação da prova estamos perante uma das situações em que o tribunal da Relação pode alterar a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto (art. 712º, n.º 1, alínea a) do CPC).
Mas entendemos não haver fundamento para a pretendida alteração.
Defendem os Réus que os documentos juntos a folhas 57 a 59, bem como o teor do relatório pericial constante de folhas 181 a 184, impunham resposta diversa ao indicado quesito.
Mas sem razão.
Conforme resulta da fundamentação das respostas dadas à base instrutória, a resposta àquele quesito baseou-se também nos depoimentos das testemunhas ouvidas na audiência de julgamento, não considerados pelos recorrentes.
Os referidos documentos, datados de Março de 1995, quando muito provam a aquisição dos materiais de construção neles discriminados. Não provam que aqueles materiais tenham sido aplicados pelos réus no prédio de que fazem parte os arrendados.
E o relatório pericial nada refere quanto ao facto de terem ou não sido efectuadas obras.
Ou seja, só por si, os elementos indicados pelo réu, sujeito à livre apreciação do tribunal, em conjunto com as demais provas produzidas, não permitem alterar a resposta dada ao indicado quesito.
Carece, pois, de fundamento a pretendida alteração, pelo que se mantém a resposta dada ao referido quesito.
*
2. De direito
2. 1. Da apelação dos autores
Os autores arguiram a nulidade da sentença, por alegada falta de fundamentação, omissão de pronúncia e contradição entre os fundamentos e a decisão, alegando, em síntese, que:
A matéria de facto dada como provada, bem como os fundamentos invocados pelo M.º Juiz a quo apontavam indubitavelmente para a procedência total do pedido. Porém, contrariando esses fundamentos decidiu condenar apenas os réus no pedido de indemnização dos danos liquidados na petição.
Em relação ao pedido de condenação dos recorridos na realização das obras, nomeadamente das obras de reparação do telhado, o Mº Juiz a quo entendeu que apesar de recair sobre o senhorio a obrigação de realizar as ditas obras, o recorrente não logrou provar que as mesmas poderiam ser realizadas no prazo de 60 dias, impossibilitando desse modo o tribunal de saber qual o período de tempo necessário para as realizar.
No que concerne ao pedido alternativo, entendeu o M.º Juiz que também ele deveria improceder, uma vez que legalmente o arrendatário não se pode substituir ao senhorio.
E quanto ao pedido de condenação dos recorridos no pagamento de quantia a liquidar em execução de sentença, os Réus foram absolvidos, sem terem sido indicadas as razões de tal improcedência.
Vejamos:
Conforme tem sido entendido de forma uniforme só a falta absoluta de motivação e não a fundamentação deficiente, errada ou incompleta, constitui a nulidade a que se refere a alínea b), do n.º 1, do artigo 668º, do CPC
A nulidade de omissão de pronúncia prevista na alínea d) do n.º 1 do mesmo artigo, traduz-se no incumprimento, por parte do julgador, do dever prescrito no n.º 2, do artigo 660º n.º 2 do mesmo código, de resolver todas as questões submetidas à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão estiver prejudicada pela solução dada a outras.
Mas apenas há omissão de pronúncia quando o tribunal deixa de decidir a questão que devia conhecer e não quando deixa de apreciar qualquer argumento ou razão formulada pelas partes relacionada com essa questão (v., entre outros, o Ac. do STJ de 5-11-80, BMJ, n.º 301, p. 395).
Por outro lado, a nulidade prevista na alínea c) do citado n.º 1, do art. 668º só ocorre quando há contradição real entre os fundamentos e a decisão, quando há um vício real no raciocínio do julgador: a fundamentação aponta num sentido e a decisão segue caminho oposto.
No caso dos autos poderá discordar-se da decisão, mas como decorre da própria fundamentação do autor, a sentença pronunciou-se sobre todas as questões que tinha de apreciar e ainda que nalguns pontos a fundamentação possa ser considerada deficiente ou que com ela não se concorde, foram indicados os fundamentos da decisão.
Tem o autor razão na parte em que se refere que a entender-se que o senhorio estava obrigado a efectuar as obras, o facto de não se ter provado o prazo em que as mesmas podiam ser executadas, não seria motivo para determinar a improcedência do pedido.
Mas o erro de julgamento não integra a arguida nulidade por contradição entre os fundamentos e a decisão.
Verifica-se sim a apontada contradição entre os fundamentos e a decisão na parte em que se julgou improcedente o pedido de indemnização a liquidar em execução de sentença.
Tendo esta, nos seus fundamentos, concluído pela procedência de tal pedido, teria, em conformidade, que condenar os Réus em quantia a liquidar em execução de sentença.
Todavia, apesar de se verificar, nessa parte, a arguida nulidade da sentença, daí não decorre, necessariamente, que deva ser julgado procedente o pedido formulado pelos autores.
É que, ao contrário do decidido na sentença recorrida, entendemos que as obras em causa não se traduzem em obras de conservação ordinária que os Réus estivessem obrigados a realizar.
Vejamos:
Os diversos tipos de obras que podem ter lugar nos prédios urbanos, no âmbito do regime de arrendamento, estão previstos no artigo 11º e segs. do RAU. De acordo com este preceito, essas obras podem ser de conservação ordinária, obras de conservação extraordinária e obras de beneficiação.
As obras de conservação ordinária destinam-se, em geral, a manter o prédio em bom estado de preservação e nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da celebração (n.º 2, daquele artigo 11º).
As obras de conservação extraordinária (n.º 3 do mesmo preceito) são as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior. São deste tipo, por exemplo, as obras que as câmaras municipais poderão determinar para corrigir as más condições de salubridade, solidez ou segurança contra o risco de incêndio, bem como as pequenas obras de reparação sanitária, tais como, as respeitantes a rupturas, obstruções ou outras formas de mau funcionamento, tanto de canalizações interiores e exteriores de águas e esgotos como das instalações sanitárias.
As obras de beneficiação (n.º 4) são todas aquelas que não sendo de conservação ordinária nem extraordinária, isto é, que não sendo indispensáveis para a conservação do prédio no entanto o melhoram.
A distinção é importante porque o senhorio só terá de efectuar as obras de conservação extraordinária e de beneficiação se, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe for imposta pela câmara municipal competente ou se tiver acordado isso, por escrito, com o arrendatário (art. 13º).
Por outro lado, o arrendatário deverá, em principio, pedir ao senhorio as reparações, seja qual for a natureza das obras a realizar, já que, nos termos do art. 1038º, al. h), do C. Civil, constitui sua obrigação avisá-lo imediatamente sempre que tenha conhecimento de vícios da coisa ou saiba que a ameaça algum perigo.
Como advertem Pires de Lima e Antunes Varela (C. Civil Anotado, vol. 2º, 3ª ed., p. 395), o aviso a que se refere a alínea h) do artigo 1038º do C. Civil tem importância, quanto aos vícios da coisa ou do direito, em consequência do disposto na l. d) do artigo 1033º. Se o aviso não for feito imediatamente, o locatário não pode aproveitar-se do disposto no artigo 1032º, quanto ao não cumprimento do contrato pelo locador.
De acordo com aquele art. 1032º, quando a coisa locada apresente vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim a que é destinada, ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, considera-se o contrato não cumprido: a) Se o defeito datar, pelo menos, do momento da entrega e o locador não provar que o desconhecia sem culpa; b) Se o defeito surgir posteriormente à entrega, por culpa do locador.
Mas o disposto neste artigo não tem aplicação, se o locatário não avisou do defeito o locador, como lhe cumpria (art. 1033º, al. d)).
É obrigação do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que ela se destina (artigo 1031º alínea b) do Código Civil).
Só que é necessário que essas reparações ou despesas sejam pedidas pelo locatário, o qual, por sua vez, está obrigado a avisar o locador dos vícios da coisa, que o mesmo é dizer da necessidade das reparações ou despesas, se este último ignorar o facto (artigo 1038º alínea h) do Código Civil).
Ora, não resulta dos factos provados que antes do incêndio ocorrido no telhado do prédio, o autor tenha denunciado aos réus defeitos do arrendado, ou solicitado a realização de obras de conservação. Daí que não possam, até essa data, considerar-se os senhorios constituídos em mora quanto à obrigação de efectuar obras de conservação ordinária no arrendado.
Houve sim aviso e pedido de realização de obras após o dito incêndio. Mas quanto a estas coloca-se a questão de saber se as obras de que o prédio ficou a necessitar podem ser consideradas obras de simples conservação ordinária.
O relatório pericial concluiu que não é possível colocar o telhado, tubos de canalização de água e sistema eléctrico na estrutura actual do prédio e que esta também não suporta a reconstrução do 1º andar, uma vez que as paredes resistentes do rés-do-chão não oferecem condições de estabilidade para tal, pelo que o seu interior tem de ser demolido, aproveitando-se apenas a fachada (cf. fls. 181-184).
Porém, o tribunal de 1ª instância não deu como provado que o prédio necessite de ser demolido (cf. resposta negativa dada ao quesito 33º). E dado que o relatório pericial não faz prova plena e a resposta àquele quesito não foi impugnada, tem de ser aceite por esta Relação.
Todavia, embora não tenha sido dado como provado que o prédio tenha de ser demolido, entendemos não oferecer dúvidas de que as obras de que necessita não poderão qualificar-se como simples obras de conservação ou de beneficiação, mas sim como obras de conservação extraordinária.
E como acima se referiu, as obras de conservação extraordinária só têm de ser executadas pelo senhorio quando, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe for imposta pela câmara municipal competente ou se tiver acordado isso, por escrito, com o arrendatário – e dão direito à actualização de rendas (art. 13º do RAU).
São obras de conservação extraordinária, entre outras: as tornadas necessárias por caso fortuito ou de força maior; e em geral, todas as que, não sendo imputáveis a acção ou omissão ilícita do senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento liquido do prédio (artigo 11º, n.º 3, do RAU).
No caso dos autos, em relação aos estragos causados no prédio de que faz parte o arrendado devido ao incêndio que ali deflagrou, estragos esses agravados com as consequentes infiltrações de água e com a posterior queda sobre o telhado de uma parede do prédio vizinho, não pode deixar de se considerar que a reconstrução se tornou necessária por caso fortuito ou de força maior.
É certo que vem dado como assente que os senhorios não procederam a obras de conservação nos arrendados, nomeadamente na instalação eléctrica. Mas não resulta dos factos assentes que o incêndio tenha resultado de acção ou omissão dos réus, nomeadamente que tenha sido provocado pela instalação eléctrica e devido ao mau estado de conservação desta.
Constituindo a reconstrução do telhado, bem como da estrutura do prédio, nomeadamente da laje do 1º piso, obras de reconstrução ou conservação extraordinária, os réus só ficam vinculados à realização das mesmas depois de notificados pela Câmara Municipal para as executarem.
Resulta dos factos assentes que o autor requereu à Câmara Municipal a intimação do senhorio para a realização de obras no prédio.
Porém, o pedido veio a ser indeferido.
Ainda que não totalmente coincidentes as duas deliberações tomadas pela Câmara foram no sentido da necessidade da demolição do prédio e não no sentido da intimação do senhorio para realizar obras de conservação extraordinária, a saber: na reunião de 1-06-98 deliberou notificar os proprietários dos prédios com o n.º de polícia 292 a 294 (prédio contíguo ao do arrendado) para demolirem o andar superior e a demolição total do prédio com os n.ºs 289 e 291 (prédio de que faz parte o arrendado); E na reunião de 27-09-99, deliberou ordenar a demolição – após o escoramento das fachadas – do interior de ambos os prédios”.
Não tendo, entretanto, sido concretizada a deliberação de demolição, por despacho de 3-7-2001 o Presidente, na sequência de novo parecer do Departamento de Assuntos Jurídicos, mandou que fosse efectuada nova vistoria ao prédio – para se apurar se o mesmo se encontra em estado de ruína física e, na negativa, o valor do edifício, o montante das obras de conservação necessárias para colocar o prédio em condições de cumprir a sua função, a descrição detalhada das deficiências encontradas, das suas causas e das obras necessárias – e que realizada a nova vistoria voltasse o assunto à reunião da Câmara para deliberação de acordo com as conclusões do auto de vistoria (cf. fls. 140-144).
Desconhece-se se, entretanto, foi efectuada a nova vistoria e se foi tomada nova deliberação.
Assim, dado que as obras a efectuar devem ser qualificadas como obras de conservação extraordinária e não resultando dos autos que tenham sido impostas aos Réus por deliberação camarária, não podem estes considerar-se obrigados a realizá-las e muito menos em mora.
Daí que improceda o pedido de condenação dos Réus a realizar as peticionadas obras, bem como, por não se verificar nenhum dos casos em que a lei permita ao arrendatário a sua realização em substituição do senhorio, o pedido alternativo.
Não havendo incumprimento por parte dos senhorios quanto à realização das obras em causa, improcedem também os pedidos de indemnização formulados pelo autor.
2. 2. Da apelação dos réus
Na parte em que defendem a improcedência da acção, a questão foi já apreciada a propósito da apelação do autor.
Resta apreciar a questão da invocada caducidade dos contratos de arrendamento.
A regra contida no n.º 1 do art. 66º do RAU reconduz a caducidade do arrendamento urbano aos “casos fixados pelo artigo 1051 do Código Civil”.
Alargam-se, portanto ao arrendamento urbano, os casos de caducidade da locação em geral.
Entre os casos de caducidade previstos naquele artigo 1051º do Código Civil, figura a perda da coisa locada (al. e), daquela disposição legal).
Este caso, bem como o caso de caducidade previsto na alínea f) (expropriação por utilidade pública que se não compadeça com a subsistência do contrato), reconduzem-se à hipótese geral da impossibilidade objectiva da prestação, como causa de extinção das obrigações (art. 790º n.º 1 do C. Civil), de que não representam mais do que simples aplicações particulares (v. Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 3ª ed., p. 729).
A perda da coisa locada produz naturalmente, em todos os casos de locação, uma caducidade de efeito imediato, com a verificação do evento.
Mas só a perda total determina a caducidade do contrato de arrendamento, extinguindo-se imediatamente a obrigação do locador – n.º 1, do art. 790º do C. Civil.
Conforme decidiu o Ac. do STJ de 11-2-92, BMJ n.º 414, p. 455 “A perda parcial da coisa locada só faz caducar o contrato de locação se o grau de destruição for tal que não permita o uso da coisa para os fins do respectivo contrato de locação”.
A perda da coisa, para efeitos de caducidade do contrato de arrendamento, deve ser equacionada em função do fim a que se destina o arrendamento, devendo considerar-se total se esse fim já não pode ser satisfeito (Ac. do STJ de 4-2-97, Proc. 741/96, 1ª Secção, citado por Aragão Seia, in Arrendamento Urbano, 4ª ed. p. 389).
Ou seja, o critério de qualificação da perda como total ou parcial – para efeitos da caducidade do arrendamento, nos termos da alínea e) do n.º 1 do art. 1051 do CC – não é físico ou naturalístico, antes dependendo do fim a que a coisa se destina, devendo, assim, considerar-se a perda como total quando o arrendado não fica em condições de satisfazer o fim convencionado.
Estando o locador obrigado pelo contrato a proporcionar ao locatário o gozo da coisa locada para um certo fim, pode afirmar-se que há perda total do imóvel arrendado quando o estado em que este ficou, como consequência de uma causa não imputável ao locador, como é o caso de um incêndio, torna impossível o uso do mesmo pelo locatário para o fim convencionado.
No caso dos autos, foi dado apenas como provado que o estado do arrendado dificulta o exercício da actividade do autor (cfr. resp. dada ao quesito 7º). Não foi alegado, nem resulta da matéria de facto dada como provada e não impugnada que o estado do imóvel tenha tornado totalmente impossível o uso dos arrendados para o fim convencionado. E também não resulta dos factos assentes que só a reconstrução total do prédio possa tornar o mesmo apto para os fins a que se destina.
Não permitem, pois, os factos assentes concluir que tenha havido perda total da coisa locada, com a consequente caducidade dos contratos de arrendamento em que o autor figura como locatário.
Como defendem os apelantes, verifica-se a caducidade do contrato de arrendamento quando o objecto do mesmo é demolido por ordem da Câmara Municipal.
Mas não basta uma simples ordem de demolição para fazer caducar o contrato. Uma ordem de demolição, enquanto não executada não faz desaparecer do comércio jurídico a coisa locada, pelo que não poderá servir de fundamento de caducidade. Só a perda total da coisa locada releva para efeitos de caducidade do contrato.
No caso dos autos, embora resulte dos factos assentes que houve duas deliberações camarárias a ordenar a demolição do prédio de que fazem parte os arrendados, a demolição não se concretizou. E, entretanto, a Câmara mandou mesmo suspender a ordem de demolição e mandou realizar nova vistoria a fim de reavaliar a situação, não resultando dos autos que tenha já sido realizado e que na sequência desta tenha havido nova deliberação.
Assim, ao contrário do que defendem os Réus, também não ocorreu, com fundamento nas invocadas deliberações camarárias, a caducidade dos contratos de arrendamento celebrados com o autor.
Improcede, pois, a apelação dos Réus quanto à pretendida declaração de caducidade dos contratos de arrendamento.
III – Decisão
Pelo exposto, acordam em julgar improcedente a apelação do autor e parcialmente procedente a apelação dos réus, revogando-se a sentença recorrida na parte em que julgou a acção parcialmente procedente, julgando-se esta totalmente improcedente e absolvem-se os Réus dos pedidos formulados pelo autor.
Mantém-se a sentença recorrida na parte em que julgou o pedido reconvencional improcedente.
As custas da apelação do autor ficam a cargo deste, as da apelação dos réus ficam cargo destes e do autor, na proporção de metade para cada uma das partes.
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Porto, 18 de Janeiro de 2005Alziro Antunes Cardoso
Albino de Lemos Jorge
Rui Fernando da Silva Pelayo Gonçalves