Acórdão do Tribunal da Relação do Porto

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Na presente ação declarativa que segue a forma de processo comum, em que figuram como:

- AUTORA: A..., LDA., sociedade por quotas, com sede na Avenida ..., ..., ..., ... Lisboa; e

- RÉU: AA, contribuinte fiscal n.º ...20, residente na rua ..., ..., ..., ... ..., Matosinhos,

veio a autora pedir que seja reconhecido o seu direito de propriedade sobre uma fração autónoma que descreve, sendo o réu condenado a restituir à autora essa fração, e ainda, no pagamento à Autora, da quantia de € 6.333,98, pelas despesas que a Autora suportou desde que é proprietária do imóvel, a título de impostos, seguros, condomínio, entre outras e na quantia de €1.500,00, por cada mês em que se mantiver a ocupação do imóvel, desde a data da citação da presente ação, até à efetiva desocupação do imóvel, acrescida de juros vencidos e vincendos até integral pagamento.

Alegou para o efeito ser legítima proprietária do imóvel: Fração autónoma designada pela letra “M”, correspondente ao terceiro andar direito, com entrada pelo ...06, destinada a habitação, do prédio urbano, constituído no regime de propriedade horizontal pela apresentação ...57 de 2009/06/05, sito na Rua ..., ..., União de Freguesias ... e ..., concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o n.º ...95, da FREGUESIA ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...98, da aludida união de freguesias.

O imóvel em questão foi adjudicado pela B..., S.A.R.L no âmbito do processo executivo n.º 1237/05.1TBGDM que correu termos no Tribunal Judicial da Comarca de Santarém - Juízo de Execução do Entroncamento, Juiz 2.

A B..., S.A.R.L transmitiu a propriedade do imóvel à ora Autora, A... LDA., - AP. ...64 de 2019/11/12.

O imóvel objeto dos presentes autos tem um valor patrimonial tributário de €122.839,75. A Autora tem como objeto a administração de imóveis, avaliação, compra, venda e arrendamento de imóveis, aquisição de imóveis para revenda, incluindo a necessária promoção imobiliária.

Mais alegou que após compra do imóvel, e no âmbito da primeira tentativa de tomada de posse, a Autora tomou conhecimento da ocupação do mesmo, e por esse motivo, não pôde tomar posse da aludida fração.

O imóvel encontrava-se indevida e ilegitimamente ocupado pelo Réu, anterior proprietário do mesmo, sendo que nunca, nem a Autora, nem a anterior proprietária B..., S.A.R.L concederam ou reconheceram qualquer título ao Réu que lhe permita a ocupação do imóvel identificado.

Apesar de instado para o efeito, o Réu recusa-se a abandonar o referido imóvel, impedindo o acesso do mesmo à Autora, tendo sido interpelado para desocupação do imóvel por missiva remetida em 09.05.2022.

O réu não deu cumprimento ao requerido na missiva referida, mantendo-se o imóvel ocupado por si, de forma abusiva e indevida, até hoje, insistindo que pretende apresentar propostas para aquisição do mesmo, sem nunca o concretizar.

O Réu teve efetivamente propostas aceites, tendo chegado a ter, inclusive, duas escrituras agendadas para aquisição do imóvel, conforme missivas e respetivos avisos de receção remetidas em 11.07.2019 e 23.08.2019, mas não compareceu em nenhuma das escrituras que foram agendadas, conforme missivas remetidas e certificados de não comparência emitidos pela Sra. Notária em 26.07.2019 e 06.09.2019.

Alegou, ainda, que na qualidade de proprietária, é a Autora quem tem suportado todos os custos com seguro do imóvel e condomínio, bem como despesas de impostos, deslocações, entre outras, custos que entre a aquisição e a presente data já ascendem a € 6.333,98 (seis mil trezentos e trinta e três euros e noventa e oito cêntimos). Sempre exerceu os direitos/deveres como proprietária do referido imóvel, com o conhecimento da empresa gestora de condomínio, assim como dos restantes vizinhos.

O réu veio requerer o acionamento do seguro do imóvel por alegadas infiltrações como se o imóvel fosse sua propriedade e como se fosse este a efetuar o pagamento do seguro do condomínio mensalmente. Estas despesas têm sido suportadas pela autora.

Mais alegou que se encontra impossibilitada de promover a venda, por causa imputável ao Réu, o que se traduz num prejuízo efetivo para a Autora.

Alegou para o efeito que está na posse da fração desde agosto de 2010. Por contrato promessa de compra e venda celebrado no dia 17 de maio de 2010, a sociedade “C..., Limitada” na qualidade de proprietária da fração autónoma em causa nestes autos prometeu-lhe vender a fração, livre de ónus ou encargos e o réu prometeu comprar, aquela fração autónoma.

Na sequência do acordado, cumpriu com o pagamento do reforço de sinal a que se havia obrigado, com a entrega, de diversas parcelas que na sua globalidade resultaram na liquidação da quantia de € 47.000,00.

Na data de entrega da última parcela referente ao reforço de sinal acordado, em 25 do mês de agosto do ano de 2010, a promitente vendedora, e o, promitente comprador, acordaram na estipulação de um novo prazo máximo para a realização da escritura pública de compra e venda, bem como, na tradição imediata da fração autónoma prometida vender.

Nesse mesmo dia 25 de agosto de 2010, a proprietária investiu-o, através da entrega das respetivas chaves, na posse imediata e exclusiva da fração autónoma objeto destes autos, sendo que, desde então, usa e frui o dito imóvel, tendo aí colocado os seus pertences, incluindo mobílias e outros acessórios e objetos, aí concentrando a sua economia doméstica, e pagando os consumos de água, luz e gás, bem como o respetivo condomínio.

A promitente vendedora não cumpriu com o disposto no contrato promessa e no âmbito do processo n.º 31/12.8TYVNG, que correu termos no Juízo de Comércio de Vila Nova de Gaia - J3, foi proferida sentença no qual foi decretada a insolvência da promitente vendedora, a sociedade “C..., Limitada”.

A compra e venda não se realizou por factos unicamente imputáveis e da responsabilidade exclusiva da promitente vendedora, tendo, ademais, havido tradição da fração autónoma objeto do contrato promessa o promitente comprador tinha o direito a haver dela o pagamento do montante prestado em dobro, a quantia de € 96 000,00.

Mais alegou que contratou o escritório de advogados Sociedade de Advogados, RL, D..., NIPC ...63, para peticionar a resolução do contrato-promessa celebrado e restituído em dobro o sinal pago com direito de retenção sobre a fração.

A referida sociedade de advogados ao invés de o fazer atempadamente como o fez com os restantes credores por si patrocinados, só o fez muito posteriormente através de uma ação de verificação ulterior de créditos. Por sentença proferida a 30-01-2016, que foi ainda confirmada pelo Acórdão do Tribunal da Relação do Porto em 07-07-2016, no âmbito do apenso D, o Tribunal julgou procedente a exceção da caducidade invocada e, em consequência, absolveu o Réu do pedido, uma vez que à data da propositura da presente ação (29 de agosto de 2013), e perante a própria alegação do autor relativamente ao invocado incumprimento definitivo do contrato promessa, há muito se mostrava ultrapassado o prazo de seis meses a que alude o art.º 146º, n.º 2, alínea b), primeira parte, do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, não tendo aqui aplicação o prazo previsto na segunda parte da referida norma legal.

Alegou, ainda, que a referida sociedade de advogados veio admitir que a sua falha adveio de um esquecimento provocado um excesso de trabalho e também desorganização e que tal deveu-se ao elevado número de outros constituintes, que se encontravam numa posição muito similar à do Autor e até em similar identificação do objeto, com exceção da designação da letra da fração. Por esse motivo, os créditos de todos os outros patrocinados foram reconhecidos, à exceção do crédito do Réu.

Alegou que no processo de Insolvência da sociedade promitente vendedora a fração prometida vender ao aqui Réu, e que constitui a casa-de-morada de família, foi adjudicada em 29/07/2013 à sociedade B... sabendo esta que o Réu já habitava no imóvel. Para evitar entregar a casa à sociedade “B...” negociou com esta sociedade a compra da casa para evitar o seu despejo e o da sua família pelo valor de 190.000,00€ tendo entregue de imediato a quantia de 20.000,00 €. Para pagar a restante quantia o Réu teve que intentar ação contra a sociedade de advogados e contra a companhia de seguros para a qual aquela havia transferido a sua responsabilidade civil para serem condenados a pagar o montante de 170.000,00€.

Alegou naquela ação que para além do valor de 190.000,00€ representar um valor muito superior ao que outros credores com direito de retenção reconhecido pagaram para adjudicar as frações prometidas, pois somente liquidaram a quantia de 20.000,00€ à massa no ato da escritura. Esta ação deu entrada no Tribunal da Comarca do Porto - Juízo Central Cível de Vila Nova de Gaia e correu termos com o n.º 2594/21.8T8VNG.

A Sociedade B... sabia das vicissitudes deste negócio e houve várias reuniões no sentido de aguardar pelo desfecho deste processo para o Réu poder cumprir com o pagamento do preço.

A sentença que veio condenar a sociedade e a companhia de seguros só foi proferida em 20-06-2022 e transitou em julgado em setembro de 2022.

Alegou que antes desta data foi o Réu surpreendido em meados de 2022 com o pedido de desocupação do referido imóvel, tendo o Réu respondido por carta datada de 27 de maio que desconhecia que a casa tinha sido vendida e a dar nota que tinha um contrato-promessa para aquisição da mesma e que tinha dado um sinal de € 20.000,00 e a pedir para aguardar o desfecho do processo para poder fazer a escritura definitiva.

Na sentença proferida no Proc. 2594/21.8T8VNG., Tribunal da Comarca do Porto - Juízo Central Cível de Vila Nova de Gaia a companhia de seguros foi condenada a pagar a quantia de €79.000,00 e o escritório de advogados do Dr. BB €6.000,00.

Após este desfecho, o escritório de advogados, representado pelo Dr. BB, por entender que era responsável pela situação do Réu comprometeu-se a pagar o restante preço.

Perante isto, com o intuito de chegarem a um entendimento, reuniram a Sociedade B... e o Réu, representados pelos seus mandatários e ainda o referido Dr. BB, tendo resultado desta reunião que o Réu pagaria € 170.000,00 pelo imóvel e que o preço seria pago da seguinte forma: o Réu pagaria a título de sinal a quantia de 80.000,00 (quantia que o Réu recebeu da companhia de seguros) e o restante seria pago pelo Dr. BB no dia da escritura.

O Réu sempre pretendeu cumprir o contrato de promessa compra e venda celebrado com a Autora. Como o pagamento do restante preço teria que ser efetuado pelo Dr. BB este solicitou à Sociedade B... que aguardasse mais uns meses, pois naquela data não tinha a totalidade do dinheiro.

O contrato promessa de compra e venda celebrado em 29 de janeiro de 2019 (doc.2) nunca foi resolvido pela promitente vendedora e considera que deveria ter sido notificado para preferir na compra e venda da fração pelo mesmo valor e não foi.

O promitente comprador que obteve por traditio do promitente vendedor o uso e fruição do imóvel, traditio que lhe confere legitimidade para gozar e fruir do imóvel enquanto o contrato-promessa não for resolvido por causa que lhe seja imputável, passa a gozar do direito de retenção, de acordo com o disposto no artigo 755.º/1, alínea f) do Código Civil, sobre essa coisa imóvel, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do art. 442.º do Código Civil.

Mais alegou que o direito de retenção reconhecido é oponível à sub-adquirente de imóvel que fora objeto de contrato promessa de compra e venda com traditio, para concluir que não tem a Autora o direito de peticionar a entrega do imóvel.

Em reconvenção e para garantir a legitimidade passiva, em sede de pedido reconvencional, veio requerer a intervenção principal provocada da sociedade B... R.L.

Alegou que celebrou com a sociedade “B...” um contrato promessa de compra e venda relativo à fração autónoma designada pela letra “M” - correspondente a uma habitação do tipo T3, sita no 3.º andar direito, BLOCO ..., com entrada pelo n.º ...06 e lugar de garagem com entrada pelo N.º ..., do prédio urbano sito na rua ..., FREGUESIA ..., concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos SOB O N.º ...95/060793 DA FREGUESIA ... e inscrito na respetiva matriz SOB O ARTIGO N.º ...91.

Este contrato nunca foi resolvido por qualquer das partes mantendo-se válido à data da transmissão da propriedade para a Autora.

O Réu reside no imóvel prometido vender desde 2010, e que constitui a casa-de-morada de família. Tinha assim o Réu o direito de preferência de haver para si a fração prometida vender pelo preço constante da escritura. Tomou agora conhecimento, após a citação para a presente ação que a fração foi vendida à aqui Autora pelo preço de 128.969,94 euros.

Mais alegou que a al. a) do n.º1 do artigo 1091º do Código Civil (doravante C.C.) atribui ao arrendatário o direito de preferência na compra e venda do locado sempre que o arrendamento dure há mais de dois anos. O Réu reside no locado há mais de dois anos, ao abrigo do contrato promessa de compra e venda com traditio, pelo que pretendeu o legislador abranger situações de detenção legítima do imóvel por mais de dois anos. Detendo por isso o Réu um direito legal de preferência.

No caso de incumprimento, conforme se verificou relativamente ao aqui Reconvinte fica o devedor, neste caso a agora chamada vinculado à realização do negócio, e o preferente investido no direito potestativo de exigir que, por decisão judicial, seja constituído o direito de propriedade sobre a coisa. Mais alegou que assiste ao Reconvinte o direito de exigir que, por decisão judicial, seja constituído o direito de propriedade sobre o referido imóvel, bem como o direito de se substituir à Autora na posição que esta ocupa no contrato de compra e venda celebrado com a Chamada.

Alega, por fim, que atendendo a que o Reconvinte já pagou o sinal de 20.000,00 deverá depositar o remanescente no valor de €108.969,94.

“- JULGADA IMPROCEDENTE POR NÃO PROVADA, ABSOLVENDO-SE O R. DO PEDIDO CONTRA SI FORMULADO; SER ADMITIDO O CHAMAMENTO DA SOCIEDADE B... R.L., SOCIEDADE DE RESPONSABILIDADE LIMITADA DE DIREITO LUXEMBURGUÊS COM SEDE EM ... LUXEMBURGO COM O NÚMERO FISCAL DE ENTIDADE EQUIPARADA ...49,

- SER ADMITIDO O PEDIDO RECONVENCIONAL E SER ESTE JULGADO PROCEDENTE POR PROVADA E EM CONSEQUÊNCIA SER:

A) DECLARADO QUE ASSISTE AO RECONVINTE O DIREITO DE PREFERÊNCIA NA VENDA DO PRÉDIO FRAÇÃO AUTÓNOMA DESIGNADA PELA LETRA “M” - CORRESPONDENTE A UMA HABITAÇÃO DO TIPO T3, SITA NO 3.º ANDAR DIREITO, BLOCO ..., COM entrada pelo n.º ...06, E LUGAR DE GARAGEM COM ENTRADA PELO N.º ..., DO PRÉDIO URBANO SITO NA rua ..., FREGUESIA ..., CONCELHO DE MATOSINHOS, DESCRITO NA CONSERVATÓRIA DO REGISTO PREDIAL DE MATOSINHOS SOB O N.º ...95/060793 DA FREGUESIA ... E INSCRITO NA RESPETIVA MATRIZ SOB O ARTIGO N.º ...91.

B) DETERMINAR QUE O RECONVINTE AUTOR PASSE A OCUPAR A POSIÇÃO DE ADQUIRENTE NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO REFERIDO PRÉDIO;

C) ORDENAR O CANCELAMENTO DE TODOS OS REGISTOS DE PROPRIEDADE COM BASE DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA CELEBRADO ENTRE AS RECONVINDAS”.

Alegou para o efeito que o réu reconhece o direito de propriedade da Autora sobre o imóvel correspondente à Fração autónoma designada pela letra “M”, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o n.º ...95, da FREGUESIA ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...98, da aludida união de freguesias.

A autora por carta registada datada de 09.05.2022 informou o réu da compra do imóvel pela ora Autora, no âmbito da qual se requereu, uma vez mais, a desocupação do imóvel, sem sucesso, por se manter a ocupar o imóvel.

Foram mantidos contactos durante vários anos com vista à aquisição do imóvel aqui em causa por parte do Réu, tendo, na sequência da venda do imóvel à autora, naturalmente alterado o interlocutor, contactos esses que se revelaram absolutamente infrutíferos.

A B..., S.A.R.L. - entidade que vendeu o imóvel à ora Autora - era exequente no âmbito do processo judicial n.º 1237/05.1TBGDM e adquiriu o imóvel em causa no âmbito desses autos, conforme título de transmissão emitido em 27.11.2007. A B..., S.A.R.L. fê-lo na qualidade de credor hipotecário, adjudicando o imóvel por forma a contornar a dificuldade de venda judicial a terceiro, dado que o mesmo estava ocupado.

O CPCV celebrado entre o réu e B..., S.A.R.L. foi incumprido pelo ora réu, uma vez que o mesmo não compareceu em nenhuma das três escrituras que estiveram agendadas, conforme certificados de não comparência juntos com a petição inicial como documentos n.º 5 e 6.

O Réu sabe perfeitamente que o CPCV celebrado entre si e a B..., S.A.R.L. deixou de produzir os seus efeitos e não justifica a ocupação do imóvel com tal fundamento.

Em 12.11.2019, a B..., S.A.R.L. transmitiu a propriedade do referido imóvel à ora Autora - A... LDA. e o Réu tem perfeito conhecimento disso, tanto é que esteve vários anos em negociações com a ora Autora por forma a tentar adquirir o imóvel propriedade desta.

A autora, nunca deu posse do imóvel ao Réu, nem houve qualquer traditio, sendo a Autora, quem tem suportado todas as despesas de condomínio, bem como despesas de impostos, deslocações, entre outras, que na data de acionamento da presente ação de reivindicação já ascendiam a € 6.333,98.

Em relação ao pedido reconvencional alegou, ainda, que o Réu não celebrou qualquer contrato de arrendamento, nem tão-pouco o juntou como prova aos presentes autos, pelo que, não pode, de forma alguma, assumir a posição de “arrendatário”, não se aplicando, por isso, ao presente caso, o mencionado artigo 1091.º do CC.

O direito de preferência é taxativamente previsto na Lei como exclusivo do arrendatário e das Câmaras Municipais e Institutos Públicos, sendo um direito muito específico, com carácter excecional, pelo que não poderá ser alvo de analogias, como a que é feita pelo Réu. A mera ocupação do imóvel, ainda mais, ilegal, não confere direito de preferência.

A existência de um contrato promessa de compra e venda também não confere direito de preferência e mesmo que conferisse, o mesmo foi comprovadamente incumprido, pelo que não poderia ser aqui invocado para esses efeitos.

Caso fosse legítima a pretensão do Réu, este teria que escolher - ou pretende cumprir o CPCV que diz estar válido e aí pagar o remanescente do preço, € 170.000.00, ou pretende invocar a existência de um direito de preferência e aí pagar € 128.969,94. O restabelecimento da preferência em causa determinaria o pagamento do preço à ora Autora, e não à B... S.A.R.L.,

a) a contestação manifestamente improcedente, por não provada, com as legais consequências;

d) que o Réu seja condenado a restituir à Autora o imóvel livre de pessoas e bens para que possa exercer o seu direito de propriedade, nomeadamente uso, fruição e disposição do bem imóvel, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 1311.º, conjugado com o disposto no artigo 1305.º do Código Civil.

e) que o Réu seja condenado no pagamento à Autora, na quantia de € 6.333,98 acrescida de juros, pelas despesas que a Autora suportou e continua a suportar desde que é proprietária do imóvel, a título de impostos, seguros, condomínio, entre outras;

f) finalmente, seja o Réu condenado no pagamento à Autora, na qualidade em que intervém nos presentes autos, a quantia de € 1.500,00 por cada mês em que se mantiver a ocupação do imóvel, desde a data da citação da presente ação, até à efetiva desocupação do imóvel, acrescida de juros vencidos e vincendos até integral pagamento.

Alegou para o efeito que o réu admitiu por acordo que a autora é a proprietária da fração.

Alegou, ainda, que a Interveniente/Reconvinda celebrou com o Réu/Reconvinte, em 29/01/2019, um contrato-promessa de compra e venda do imóvel e foi acordado entre as partes contraentes - Cláusula 2.ª do Contrato-Promessa - que o imóvel seria vendido ao Réu/Reconvinte, pelo preço global de €190.000,00 (cento e noventa mil euros), a pagar da seguinte forma:

(ii) €170.000,00, remanescente do preço, a pagar no ato da escritura de compra e venda.

Ficou ainda estipulado - Cláusula 5.ª do Contrato-Promessa - que a escritura seria outorgada no prazo de 90 (noventa) dias, a contar da data da celebração do respetivo contrato-promessa, ficando a cargo da Promitente - Vendedora, aqui Interveniente/Reconvinda, o agendamento da respetiva escritura e a comunicação prévia ao Promitente - Comprador da data para o efeito.

A aqui Interveniente/Reconvinda, na qualidade de Promitente - Vendedora, procedeu ao agendamento da escritura de compra e venda do imóvel, tendo a mesma sido agendada por 2 (duas) vezes consecutivas, face à não comparência do Réu/Reconvinte, conforme Cartas Registadas com A/R e Certificações Notariais de Não Comparência que juntou.

A Interveniente/Reconvinda, cumpriu com todos os deveres a que se encontrava adstrita nos termos do contrato celebrado, nomeadamente:

(i) Comunicação prévia ao Réu/Reconvinte da marcação da escritura, mediante expedição de carta enviada com A/R em 11/07/2019, que se encontrava designada para o dia 26/07/2019, no Cartório Notarial da Dra. CC em Vila Nova de Gaia;

(ii) Nova comunicação prévia ao Réu/Reconvinte da marcação da escritura na nova data designada, mediante expedição de carta enviada com A/R em 23/08/2019, que se encontrava designada para o dia 26/07/2019 no Cartório Notarial da Dra. CC em Vila Nova de Gaia do agendamento da escritura para o dia 06/09/2019 no Cartório

(iii) Interpelação/Intimação para cumprimento da outorga da escritura de compra e venda sob pena de incumprimento definitivo e resolução imediata do contrato, com as demais consequências legais.

Não resulta do teor do contrato-promessa, que a escritura definitiva e o pagamento do remanescente do preço, ficaria “ad eternum” (sem determinação de prazo) a aguardar o desfecho de uma ação na qual o Réu figurava como Autor. A escritura de compra e venda do imóvel não foi outorgada, por facto imputável ao réu, tendo a mesma sido fixada por duas vezes consecutivas, por parte da aqui Interveniente/Reconvinda.

Mais alegou que ficou estipulado no Contrato - Promessa - Cláusula 5.ª n. º4 e n. º5 e Cláusula 7.ª n. º1 - caso a escritura de compra e venda do imóvel não fosse outorgada nem fosse pago o remanescente do preço até essa data, por causa imputável ao Promitente - Comprador, a Promitente - Vendedora, poderia proceder à resolução do contrato por incumprimento definitivo, fazendo seu o sinal pago com as demais consequências legais e, em consequência, deveria o Promitente - Comprador (faltoso), proceder à desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias.

O Réu/Reconvinte, não compareceu por duas vezes consecutivas à escritura de compra e venda e nem procedeu ao pagamento do remanescente do preço, pelo que, o contrato foi resolvido por incumprimento definitivo, tal como estipulado. A Interveniente/Reconvinda, estava legitimada a resolver o contrato-promessa celebrado por incumprimento definitivo, tendo o Réu/Reconvinte sido interpelado para as consequências da sua não comparência na escritura de compra e venda. Tal consta, do teor das comunicações remetidas ao Réu/Reconvinte.

Mais alegou que de forma clara, objetiva e inequívoca, o Réu/Reconvinte tinha pleno e total conhecimento da resolução do contrato, por via das interpelações da aqui Interveniente/Reconvinda, para outorga da escritura de compra e venda nas datas ora fixadas e das suas inerentes consequências - em caso de não comparência -, a resolução do contrato por incumprimento definitivo com perda do sinal pago.

A interpelação do Promitente - Vendedor ao Promitente - Comprador, no que respeita à fixação da data da escritura de compra e venda, contém um prazo para a celebração da escritura sob pena de incumprimento definitivo, não se bastando com uma mera comunicação da data da escritura.

Conclui que não assiste ao Réu/Reconvinte, qualquer direito de retenção sob o imóvel sub judice, nos termos e para os efeitos do artigo 755.º, n. º1, al. f) do CC, porquanto não existiu qualquer incumprimento por parte da aqui Interveniente/Reconvinda.

Provada a resolução do contrato, a Interveniente/Reconvinda, enquanto legitima proprietária do imóvel supra descrito, poderia dispor do bem, mediante venda do mesmo à aqui Autora/Reconvinda, o que sucedeu, sendo a Autora/Reconvinda dona e legítima proprietária do imóvel sub judice, por via da aquisição do imóvel à aqui Interveniente/Reconvinda.

Alegou, ainda, que o invocado direito de preferência do Réu/Reconvinte, sustentado num alegado - mas inexistente - contrato de arrendamento, o mesmo é manifestamente destituído de qualquer fundamento legal ou fático.

O direito de preferência apenas se encontra previsto para os casos previstos na lei, não sendo objeto de qualquer analogia aos contrato-promessa de compra e venda de imóvel e o Réu/Reconvinte, em momento algum, transmitiu à aqui Interveniente/Reconvinda a existência de um contrato de arrendamento, nem sequer faz prova do mesmo nos presentes autos, não tendo sido celebrado qualquer contrato de arrendamento com a aqui Interveniente/Reconvinda, nem tal questão foi suscitada em momento anterior à aquisição do imóvel por parte desta.

Termina por pedir que a presente ação de reivindicação de propriedade seja julgada totalmente procedente, por provada e, em consequência, serem julgados totalmente improcedentes os pedidos formulados pelo Réu/Reconvinte em sede de reconvenção, absolvendo as aqui Reconvindas dos pedidos formulados.

Alegou para o efeito que se encontra legitimamente na posse da fração identificada no artigo 1.º da petição inicial, desde agosto de 2010, por ter ocorrido a tradição imediata da fração autónoma prometida vender pela proprietária C..., Lda. que foi declarada insolvente.

Desde então, é o Réu quem usa e frui o dito imóvel, tendo aí colocado os seus pertences, incluindo mobílias e outros acessórios e objetos, aí concentrando a sua economia doméstica, e pagando os consumos de água, luz e gás, bem como, o respetivo condomínio.

No processo de Insolvência da sociedade promitente vendedora a fração prometida vender ao aqui Réu, e que constitui a casa-de-morada de família, foi adjudicado à sociedade B... em 29/07/2013 sabendo esta que o Réu já habitava no imóvel.

Para evitar entregar a casa adjudicada à sociedade “B...” o Réu negociou com esta a sua aquisição, tendo celebrado contrato-promessa em 29/01/2019, mediante o qual o Réu entregou o montante de € 20.000,00.

A Sociedade B... sabia das vicissitudes do negócio, tendo havido várias reuniões no sentido de aguardar pelo desfecho do processo que intentou contra a sociedade de advogados e a companhia de seguros, para o Réu poder cumprir com o pagamento do preço.

Apesar de não constar no contrato uma cláusula que fazia depender o pagamento do preço do desfecho da ação, houve negociações, mesmo depois de a interveniente ter enviado as cartas ao Réu, que aquela juntou como doc.1. pelo que deixou de ter efeito a declaração resolutiva do contrato promessa. O contrato-promessa de compra e venda continuou em vigor quando o imóvel foi transmitido para a Autora. Foi a interveniente que incumpriu com o Réu quando vendeu à Autora o prédio prometido vender.

“Pelo exposto, julga-se já parcialmente procedente a presente ação e, em consequência, declara-se a autora, “A..., Lda.” proprietária da fração autónoma designada pela letra “M” descrita na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos, FREGUESIA ..., sob o n.º ...95/19930106-M, condenando-se o réu, AA, a restituir à autora essa fração, livre de pessoas e de bens.

Mais decide-se julgar os pedidos reconvencionais deduzidos pelo réu improcedentes e, em consequência, absolvem-se a autora e a interveniente B..., S.A.R.L. dos pedidos.

Custas da ação na proporção de 50% pelo réu e custas da instância reconvencional pelo réu”.

A) A presente apelação tem por objeto o douto despacho saneador-sentença que conheceu parcialmente do mérito da causa e declarou a autora proprietária da fração autónoma (…) e condenou o réu a restituir à autora essa fração, livre de pessoas e de bens e ainda julgou os pedidos reconvencionais deduzidos pelo réu improcedentes e, em consequência, absolveu a autora e a interveniente B..., S.A.R.L. dos pedidos.

B) Não se conforma o Recorrente com tal decisão, uma vez que os factos alegados não foram devidamente analisados, nem o direito foi corretamente aplicado.

C) Com efeito, sendo a presente ação de reivindicação da propriedade, impunha-se a alegação e prova por parte da A. do seu direito de propriedade sobre o imóvel e a alegação da detenção ilegítima do imóvel por parte do Réu.

D) Por sua vez cabia ao Réu alegar e provar a existência de um título oponível à Autora que legitimasse a sua detenção, consubstanciando esta alegação uma exceção perentória, e que foi feito.

E) Na verdade, invocou o Réu a existência de um contrato-promessa de compra e venda com traditio relativo à fração em causa ainda em vigor entre as partes.

F) Contudo, o Tribunal “a quo”, com o devido respeito, errou ao não considerar esta exceção perentória, considerando que o contrato-promessa referido no ponto 10 dos factos provados não estava em vigor entre as partes.

H) Ocupação essa ao abrigo do direito de retenção por força do contrato promessa celebrado com a construtora (referido no ponto 1 e 2 dos factos provados).

I) A sociedade “B...” interveniente nestes autos adquiriu propriedade do imóvel em 29/07/2013 no âmbito do processo de Insolvência da empresa construtora e promitente vendedora inicial.

J) Em 29/01/2019 a “B...”, como proprietária, e o Réu como detentor do imóvel, celebraram novo contrato-promessa de compra e venda (CPCV) relativamente ao mesmo imóvel, tendo o Réu pago o montante de 20.000 € a título de sinal e princípio de pagamento.

K) No momento da outorga deste CPCV, já o Réu ocupava o imóvel há 9 anos, aí fazendo a sua habitação, o que não pode ter outro significado senão a de uma verdadeira “traditio”.

L) Em 11/07/2019 e em 23/08/2019 a mencionada “B...”, proprietária e promitente vendedora, designou datas para realização de escritura, a qual, porém, não se chegou a realizar e por falta do R. e promitente-comprador.

M) Em 12/11/2019, e sem que ao R. tenha sido dado qualquer conhecimento, a “B...” vendeu o imóvel à “A...”, ora Autora.

N) Ora, e antes de mais, da Petição Inicial não se retira que a Autora tenha alegado mora, nem se retira uma qualquer alegação da existência de uma interpelação admonitória com perda de interesse na manutenção do vínculo (CPCV) em ordem a um incumprimento definitivo.

O) E, salvo melhor opinião, tal omissão bastaria para a improcedência da ação, designadamente considerando a validade e manutenção do CPCV (com traditio), consubstanciando, assim, uma verdadeira exceção perentória.

P) Nos presentes autos, após o Réu não ter comparecido à escritura na data designada pela promitente vendedora, o facto de terem continuado em negociações quanto à compra e venda da fração demonstra o interesse da promitente vendedora no negócio.

Q) Na verdade, não foram provados factos que mostrem que, objetivamente, quais os motivos pelos quais já não teria qualquer interesse para a venda da fração ao Autor.

R) Em suma, não se demonstra perda do interesse do credor a que alude o art.º 808.º do CCiv..

S) Por outro lado, e ainda mais importante é de salientar que o próprio CPCV, outorgado 29/01/2019, prevê expressamente na cláusula 7ª, nº.4, que a resolução do contrato operará na data da receção da notificação para o efeito enviada por carta registada com aviso de receção.

T) Ora, tal carta nunca foi rececionada pelo Réu, nem foi junta aos autos pela Autora ou pela interveniente, obviamente porque não existe e, assim, as notificações enviadas ao R. para comparência na escritura não pode ter o sentido de resolução do CPCV.

V) E, assim, mais uma vez, a ação deveria ter sido julgada improcedente no saneador pela existência de exceção perentória.

W) Porém, ainda que se admita por mera hipótese de raciocínio, que havia sido alegada a mora e que as notificações para comparência na escritura continham uma interpelação admonitória que culminaria num incumprimento definitivo e ainda, por mera hipótese de raciocínio, que inexistia a cláusula 7ª no CPCV.

X) Mesmo que assim fosse, não poderia ainda assim o Tribunal “a quo” decidir de mérito no saneador a favor da A. tendo em conta os demais factos alegados.

Y) É que, como se disse após as cartas de 11/07/2019 e 23/08/2019, “B...” e R. encetaram negociações, no âmbito do CPCV outorgado.

Z) Ou seja, estas negociações, alegadas pelo R. e confessadas pela Autora, tiveram claramente o objetivo e efeito de afastar uma qualquer hipotética declaração resolutiva.

AA) Portanto, mesmo admitindo que tivesse havido uma declaração resolutiva em 11/07/2019 e 23/08/2019, o certo é que esta foi posteriormente afastada pela vontade das partes a partir do momento em que encetam negociações para cumprimento do CPCV outorgado.

BB) Vejam-se os artºs. 19º, 20º, 23º, 26º, 27º a 32º e 43º da contestação. Factos alegados que, sem margem para dúvida, consubstanciarão, face ao comportamento da Autora um abuso do direito na modalidade “venire contra factum proprium”.

CC) Conforme se alegou a sociedade “B...”, aceitou esperar pelo desfecho da ação mencionada nos artºs. 19º, 20º e 23º da contestação (que apenas ocorreu em 17/06/2022), para receber os 170.000 € do preço remanescente.

DD) Factos de que a ora A. tinha conhecimento (por isso confessou as negociações) e que se lhe impunham ou eram oponíveis no momento em que adquiriu o referido direito de propriedade.

EE) Aliás, é a própria Autora que na réplica, volta a confessar a existência de negociações.

FF) Pode, assim, afirmar-se que o abuso do direito em determinados casos pode conduzir à supressão do direito envolvido na situação, estando subjacente a ideia de que o abuso do direito integra o exercício de determinado direito, contrariando os valores fundamentais do sistema expressos, essencialmente, pela boa-fé.

GG) O comportamento da Autora, ou seja, alegar a ocupação ilícita do imóvel por parte do Réu sabendo que habitava o imóvel ao abrigo de um contrato-promessa com traditio integra uma situação de abuso do direito, por a sua atitude tipificar o "venire contra factum proprium”.

HH) Em face do exposto, o Tribunal a quo deveria ter relegado para a decisão final o conhecimento da exceção e dos pedidos reconvencionais e, nesse sentido, ordenado o prosseguimento dos autos para julgamento, conforme previsto no artigo 596º, n.º 2 do CPC.

II) Por fim, o despacho saneador-sentença violou o disposto no artigo 3º, n.º 3 do CPC, na medida em que constituiu uma decisão surpresa.

JJ) Resulta dos autos que não foi efetuada a discussão de facto e de direito do mérito da causa em momento prévio ao da prolação da decisão dos autos.

KK) Quando o juiz pretenda decidir de imediato, no todo ou em parte, do mérito da causa, deve possibilitar às partes a discussão de facto e de direito da questão, sendo que o conhecimento do mérito da causa deve ser precedido da consulta das partes, nos termos e para os efeitos do art.º 3º, nº 3 do CPC.

LL) Assim, tendo o tribunal recorrido optado por proferir a decisão de mérito em causa nos autos sem essa discussão de facto e de direito e sem ter consultado previamente as partes quanto a essa possibilidade, estamos perante uma nulidade processual.

MM) Esta nulidade assume-se como uma nulidade da própria sentença proferida e, como tal, enquadrável no art.º 615º do CPC.

NN) Ou seja, o facto de o despacho recorrido ter sido proferido sem a consulta das partes e sem a discussão oral dos factos e direito aplicáveis aos autos, leva a que a sentença constante de tal despacho peque por excesso de pronúncia, nos termos do art.º 615º, nº 1, al. d) do CPC e, seja, por conseguinte, nula, não sendo possível a sua sanação.

Termina por pedir que se julgue procedente o recurso de apelação, com anulação do despacho saneador, determinando-se a remessa do processo ao tribunal recorrido para o prosseguimento dos autos para apreciação do pedido e das exceções deduzidas, face às várias soluções plausíveis de direito no conhecimento do mérito da causa.

A. A Autora, ora recorrida vem, muito respeitosamente, apresentar as presentes contra-alegações, pugnando pela total improcedência do recurso interposto pelo Réu, mantendo-se integralmente a douta sentença proferida em sede de despacho saneador, por estar conforme à prova produzida e ao direito aplicável.

B. A Autora é legítima proprietária da fração autónoma designada pela letra “M”, correspondente ao 3.º andar direito, com entrada pelo n.º ...06, destinada a habitação, do prédio sito na Rua ..., ..., União de Freguesias ... e ..., concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...95, e inscrito na matriz sob o artigo ...98.

C. A Autora adquiriu e registou devidamente o imóvel em 2019, encontrando-se o seu direito de propriedade reconhecido.

D. Quando procurou tomar posse do imóvel, verificou que o mesmo se encontrava ocupado pelo Réu, sem qualquer título que legitimasse tal ocupação.

E. O réu não invocou nos autos ter qualquer direito oponível à autora para estar na posse da fração.

F. Foi remetida ao réu carta datada de 09.05.2022, interpelando-o para a desocupação do imóvel no prazo de 30 dias úteis, sem que este tivesse dado cumprimento.

G. Ficou provado que entre o Réu e a anterior proprietária - B..., S.A.R.L. - foi celebrado um contrato de promessa de compra e venda (CPCV) em janeiro de 2019.

H. O promitente comprador (Réu) foi notificado, por cartas registadas, para comparecer às escrituras definitivas designadas para 11.07.2019 e 23.08.2019, sem nunca ter comparecido.

I. Face a tal incumprimento, a promitente vendedora declarou a resolução do contrato, nos termos da cláusula 7.ª, n.º 4 do CPCV, que previa a sua produção de efeitos na data da receção da notificação.

J. Após essa data a Autora apelou diversas vezes ao Réu para que desocupasse o imóvel, por carta registada e através de contacto direto, sempre sem sucesso, permanecendo até hoje a ocupação.

K. A Autora é a atual e legítima proprietária do imóvel, direito este não impugnado nos autos.

O Réu ocupa o imóvel sem título legítimo, nunca tendo celebrado qualquer contrato com a Autora, nem de arrendamento, nem de promessa de compra e venda.

M. A Autora cumpre regradamente o pagamento de todas as despesas inerentes como condomínio, impostos, seguros, tendo juntado prova documental.

N. O Réu diz, na sua conclusão N), que a Autora não alegou mora nem alegação de existência de uma interpretação admonitória com perda de interesse no CPCV em ordem de um incumprimento definitivo.

O. Ora recorde-se que o Réu nunca assinou com a Autora qualquer Contrato promessa, pelo que não caberia à autora provar a mora ou o incumprimento de um contrato que nunca existiu.

P. O próprio Réu confessou a existência do CPCV com a anterior proprietária e reconheceu que nunca compareceu às escrituras agendadas.

Q. As razões para a perda de interesse são claras - duas faltas à escritura definitiva e anos de ocupação ilegal do imóvel em causa, onerando a Autora e a anterior proprietária com as despesas inerentes ao mesmo.

R. Cremos que foram carreados para os Autos critérios mais do que suficientes para permitir uma apreciação objetiva da perda de interesse.

S. Deste modo, foi o Réu o responsável pelo incumprimento definitivo do contrato, tal como resulta da doutrina e jurisprudência, designadamente o Acórdão do TRP de 12.07.2023 (proc. 809/23.7T8PVZ.P1), que considera a não comparência reiterada do promitente comprador em datas designadas como incumprimento absoluto, após interpelação admonitória.

T. As notificações enviadas pela Hipoteca IV ao Réu configuram interpelações admonitórias, com prazos e consequências expressamente indicadas.

O Réu foi claramente advertido de que a não comparência às escrituras designadas constituiria incumprimento definitivo, acarretando a perda do sinal e a resolução do contrato.

U. Mesmo após tais notificações, o Réu manteve-se inerte, continuando a ocupar o imóvel por anos, sem qualquer título e sem pagar qualquer contrapartida.

V. Consequentemente, o contrato promessa foi validamente resolvido pela Hipoteca IV, nos termos convencionados. Perdeu, assim, nesse momento, o Réu qualquer expectativa contratual ou direito de retenção sobre o imóvel.

W. Numa tentativa de justificar a sua ocupação, e por reconvenção, o Réu invoca indevidamente o artigo 1091.º, n.º 1, alínea a) do Código Civil, relativo ao direito de preferência do arrendatário.

X. Todavia, o Réu não é arrendatário, nunca celebrou qualquer contrato de arrendamento, nunca pagou rendas e não reside no imóvel ao abrigo de qualquer título legítimo. Mais

Y. O Direito de preferência tem carácter excecional dado que se trata de um direito que afasta a regra geral da liberdade contratual,

Z. Limitando-a, obrigando o vendedor a dar prioridade na compra a uma outra entidade, em igualdade de condições.

AA. Justamente por derrogar a autonomia privada para proteger interesses específicos, o legislador elencou todos os casos em que é aplicável o direito de preferência,

BB. Pelo que não pode o Réu aplicá-lo analogicamente ao seu caso, querendo comparar-se com um arrendatário, quando na verdade até à data não só não tem qualquer contrato de arrendamento como não pagou uma única renda.

CC. O Réu não é, nunca foi e nunca mostrou interesse em ser arrendatário, pelo que não pode agora vir valer-se da sua ocupação ilícita para reclamar direitos que a lei concede a quem cumpre tais requisitos.

DD. Não há qualquer abuso do direito por parte da Autora. Esta sempre procurou regularizar a situação, inclusive aceitando negociar a venda ao Réu em diferentes momentos, o que demonstra boa-fé.

EE. O facto de as negociações não terem resultado num novo contrato apenas revela falta de entendimento entre as partes, e não qualquer comportamento abusivo.

FF. As negociações, de resto, não afastam os efeitos da resolução contratual, pois se as partes quisessem renovar o vínculo, teriam celebrado novo contrato, o que não sucedeu.

GG. O Réu pretende sim continuar a habitar o imóvel, sem pagar qualquer quantia, como fez nos últimos 15 anos, visto que, recorde-se, teve até à data vários momentos para o fazer, escusando-se sempre a finalizar a operação.

HH. Pelo que não se pode extrair outra conclusão que não a má fé com que litiga e com que vem pautando a sua vida nos últimos 15 anos.

II. Ao contrário da Autora, que aceitou sempre os pedidos de negociação sem nunca ter tido oportunidade de tomar posse de um imóvel que lhe pertence há mais de cinco anos.

JJ. Nos termos do artigo 595.º, n.º 1, al. b) e 130.º do CPC, o tribunal pode conhecer do mérito em sede de despacho saneador quando não se justifique a produção de mais provas.

NN. Assim, a decisão da causa dependia exclusivamente da aplicação do direito aos factos assentes. Não houve, portanto, decisão surpresa, nem nulidade processual, como infundadamente invoca o Recorrente.

PP. Ac. TRL de 18.12.2012, proferido no processo n.º 1671/11.8TVLSB.L1-7 (in www.dgsi.pt), que “O tribunal conhecerá imediatamente do mérito da causa no despacho saneador, nos termos do art.º 510º, nº 1, al. b) do CPC, quando toda a matéria de facto se encontra provada por confissão expressa ou tácita, por acordo ou por documento, quando todos os factos controvertidos careçam de prova documental que já se mostre feita ou quando seja indiferente, para qualquer das soluções plausíveis, a prova dos factos que permanecem controvertidos”.

QQ. Não encontramos nos factos alegados, sejam eles assentes ou controvertidos, qualquer forma de sustentar a ocupação do Réu, já que tais factos não descrevem qualquer modo de aquisição da propriedade ou título legitimo para a sua ocupação, como a existência de contrato de arrendamento ou comodato, ou o um direito de usufruto ou qualquer outro direito real de gozo.

RR. Ou seja, ainda que o processo seguisse para julgamento, não seria nunca possível, à luz do Direito e da defesa do Réu, provar a sua ocupação legitima.

SS. Por outras palavras, a demonstração de todos os factos alegados pelo Réu é irrelevante para a procedência da defesa (ou para a obtenção do efeito pretendido), uma vez que o nosso ordenamento jurídico não reconhece a legitimidade da ocupação sem um título suporte.

TT. Mais, o Tribunal convocou Audiência prévia nos termos e para os efeitos do art.º 591 n.º a a) e b), com o objetivo justamente de facultar às partes a discussão de facto e de direito para conhecer do mérito da causa.

UU. Pelo que não pode o Réu vir invocar a nulidade por preterição do princípio do contraditório, quando é justamente essa a finalidade da Audiência prévia!

VV. Por maioria de razão, também não pode vir invocar a decisão surpresa, dado que foi dada às partes mais do que possibilidade de se pronunciarem, tendo sido convocadas para a diligência justamente com o fito de tentativa de conciliação e discutir o mérito da causa.

WW. Assim sendo, a atitude do Réu, ao invocar a nulidade e a decisão surpresa após ter tido a oportunidade de se pronunciar e de discutir o mérito da causa em sede de audiência prévia, configura um ato de má-fé processual, ou, no mínimo, uma manifesta improcedência da sua pretensão, devendo ser integralmente rejeitada pelo Tribunal.

XX. O comportamento processual do Réu revela manifesta litigância de má-fé, pretendendo perpetuar a ocupação gratuita e ilegítima de um imóvel que não lhe pertence, após múltiplas oportunidades de o adquirir, sempre não concretizadas.

YY. A Autora, pelo contrário, agiu sempre com transparência e boa-fé, tentando resolver a situação extrajudicialmente e suportando, injustamente, todos os encargos do imóvel.

Termina por pedir que se julgue totalmente improcedente, confirmando-se integralmente a douta sentença recorrida, por se mostrar conforme ao direito e à prova produzida, sendo a propriedade reconhecida à Autora e condenando-se o réu, AA, a restituir à autora o imóvel, livre de pessoas e de bens, confirmando-se a sentença proferida no Saneador sentença.

A. O presente recurso de apelação foi interposto do douto saneador-sentença proferido a 02/07/2025, o qual decidiu parcialmente o mérito da causa, julgando procedente o pedido de reconhecimento do direito de propriedade da Autora sobre a fração designada pela letra “M”, sendo o réu condenado a restituir tal fração à autora livre de pessoas e bens e, ainda, julgou totalmente improcedente os pedidos reconvencionais deduzidos pelo réu porquanto não lhe assiste qualquer direito de preferência na venda dessa fração.

B. O Recorrente, vem, por um lado, alegar que o douto despacho enfermo de nulidade, mais concretamente, nulidade por excesso de pronúncia (cf. artigo 615.º n. º1, al. d), do CPC) e, por outro lado, recorre da decisão proferida, por entender que, o Tribunal a quo não procedeu à análise correta dos factos e não aplicou corretamente o Direito aplicável.

C. Porém, salvo o devido respeito, não pode a Recorrida partilhar dos argumentos aí aduzidos e estar mais em desacordo com as alegações de recurso.

D. Desde logo, o Recorrente, invoca que Tribunal a quo violou o princípio do contraditório, previsto no artigo 3.º, n. º3, do CPC, na medida em que, a decisão proferida constitui uma decisão-surpresa.

E. No seu entender, o Tribunal não permitiu às partes discutir sobre a matéria de facto e de direito em momento prévio à prolação do despacho saneador-sentença pelo que, o despacho saneador-sentença é nulo por excesso de pronúncia. Vejamos,

F. Por despacho proferido a 13/05/2025, o Tribunal a quo, designou a data para a realização da audiência prévia, tendo indicado que a mesma tinha as finalidades previstas nas alíneas a) e b), do n. º1, do artigo 591.º, do CPC.

G. Ora, a alínea b), do n. º1, do artigo 591.º do CPC visa o seguinte: “Facultar às partes a discussão de facto e de direito, nos casos em que ao juiz cumpra apreciar exceções dilatórias ou quando tencione conhecer imediatamente, no todo ou em parte, do mérito da causa”.

H. O mesmo é dizer que, a decisão - em parte - do mérito da causa, jamais pode constituir uma decisão-surpresa, uma vez que, o Tribunal a quo, aquando da designação da audiência prévia, diante dos articulados apresentados pelas partes e dos elementos probatórios acarreados para os autos, considerou - e bem - existirem condições para decidir - parcialmente - do mérito.

I. Tanto assim foi que, em sede de audiência prévia, datada de 02/07/2025, as partes, tiveram oportunidade de discutir sobre o objeto do litígio, tendo, inclusive, o douto Tribunal a quo, antecipado - oralmente - o seu juízo sobre a situação sub judice e o seu projeto de decisão, que se concretizou no despacho-saneador, do qual ora se recorre.

J. Deste modo, a decisão proferida pelo Tribunal a quo, a qual não merece qualquer censura, na medida em que, apenas conheceu das questões suscitadas pelas partes - e das quais dispunha elementos suficientes para proferir decisão de mérito - deixando, a final, a decisão para julgamento relativamente ao “quantum” devido à Autora.

K. A questão relativa à oponibilidade do aludido contrato-promessa celebrado entre a aqui Recorrida e o Réu/Recorrente à Autora e a questão do direito de preferência, este último, em sede de pedido reconvencional, são puramente questões de direito, das quais o Tribunal a quo, podia - e deveria - ter decidido imediatamente.

Termos em que, deverá ser julgada totalmente improcedente a invocada nulidade do despacho saneador-sentença, por excesso de pronúncia, uma vez que a mesma não enferma de qualquer vicio ou nulidade, mantendo-se o despacho recorrido os seus exatos termos. Sem conceder,

L. O Recorrente, vem, em sede de alegações, invocar que o Tribunal não conheceu de uma aludida exceção perentória - a existência de um aludido contrato-promessa com traditio celebrado com a aqui recorrida - sendo este um título oponível à Autora.

M. O contrato promessa a que se referem os artigos 410.º e segs., 441.º, 442.º e 830.º do CC é, em princípio, um contrato de eficácia obrigacional, o mesmo é dizer que só produz efeitos entre as partes.

N. Neste sentido, versando esta ação sob o reconhecimento do direito de propriedade à Autora, emergente da escritura de compra e venda do imóvel, sendo esta um terceiro relativamente ao contrato-promessa de cariz obrigacional, tal contrato não lhe é oponível (vide Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, datado de 14/09/2010, no Processo N.º 2658/06.8TBLRA.C1).

O. Nestes termos, considerando que, a Autora, adquiriu o imóvel à aqui Recorrida e beneficia da presunção que decorre do artigo 7.º do Código de registo predial, não tendo o Recorrente demonstrado e logrado provar que dispõe de um título com efeitos translativos de direitos reais, decidiu bem, o Tribunal a quo, ao reconhecer o direito de propriedade à Autora.

Ainda que assim, não se considere, o que por mera cautela de patrocínio se equaciona, sempre se dirá o seguinte,

P. Como bem fundamentou, o Tribunal a quo, sendo o contrato-promessa celebrado com a aqui Recorrida, de cariz obrigacional, o Recorrente, apenas poderia equacionar um potencial direito de crédito sob a aqui recorrida, não perdendo a compra e venda a terceiro a sua validade.

Q. Porém, conforme ficou provado nos autos, o contrato-promessa celebrado entre a Recorrida e o Recorrente foi incumprido definitivamente por facto imputável a este último, face à sua não comparência nas duas datas designadas para a outorga da escritura de compra e venda, cf. consta dos factos provados 11 e 12.

R. Aliás, tanto assim foi, que a aqui recorrida, juntou aos autos as cartas remetidas - cf. consta do facto provado 11 - não tendo o aaqui recorrenteimpugnando em sede própria o não recebimento das cartas ou o seu desconhecimento da resolução do contrato.

S. Por este motivo, não pode em sede de instância recursiva, o Recorrente, colocar em causa o recebimento das cartas, quando tem conhecimento do teor das mesmas (facto este aceite em sede de contestação).

T. Aliás, por esse mesmo motivo, em sede de pedido reconvencional, o Recorrente, ali reconvinte, não se arroga num direito de crédito perante a aqui recorrida, ali reconvinda, mas sim de um aludido direito de preferência na aquisição do imóvel.

U. Desta forma, sendo o pedido reconvencional considerado uma ação “enxertada” numa ação principal, o ali Réu/Reconvinte balizou o seu pedido na preterição do exercício de direito de preferência na aquisição do imóvel e, não, na existência de um direito de crédito contra a Reconvinda.

V. Termos em que, não assistindo qualquer direito de preferência ao aqui Recorrente, sufragamos a posição do Tribunal a quo, o qual julgou improcedentes os pedidos reconvencionais e, em consequência absolveu a aqui Recorrida dos pedidos.

Termina por pedir que se julgue improcedente o recurso, e, em consequência, seja mantida a decisão recorrida.

O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, sem prejuízo das de conhecimento oficioso - art.º 639º do CPC.

Com relevância para a apreciação das conclusões de recurso cumpre ter presente os seguintes factos provados no tribunal da primeira instância:

1.Por contrato promessa de compra e venda celebrado no dia 17 de maio de 2010, a sociedade “C..., Limitada” na qualidade de proprietária da fração autónoma designada pela letra “M” descrita na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos, FREGUESIA ..., prometeu vender, livre de ónus ou encargos, ao réu, que por sua vez prometeu comprar aquela fração autónoma.

3. No âmbito do processo n.º 31/12.8TYVNG, que correu termos no Juízo de Comércio de Vila Nova de Gaia - J3, foi proferida sentença no qual foi decretada a insolvência da promitente vendedora.

4. O réu contratou o escritório de advogados Sociedade de Advogados, RL, D..., NIPC ...63, para peticionar, no processo de insolvência, a resolução do contrato-promessa celebrado e a restituição em dobro do sinal pago com direito de retenção sobre a fração.

5.Aquela sociedade de advogados intentou uma ação de verificação ulterior de créditos contra a insolvente.

6. Por sentença proferida a 30-01-2016, que foi ainda confirmada pelo Acórdão do Tribunal da Relação do Porto em 07-07-2016, no âmbito do apenso D, o Tribunal julgou procedente a exceção da caducidade invocada e, em consequência, absolveu o Réu do pedido, uma vez que à data da propositura da presente ação (29 de agosto de 2013), e perante a própria alegação do autor relativamente ao invocado incumprimento definitivo do contrato promessa, há muito se mostrava ultrapassado o prazo de seis meses a que alude o art.º 146º, n.º 2, alínea b), primeira parte, do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, não tendo aqui aplicação o prazo previsto na segunda parte da referida norma legal.

7. O réu intentou contra a sociedade de advogados referida em 4 e contra a companhia de seguros para qual aquela havia transferido a sua responsabilidade civil para serem condenados a pagar o montante de 170.000,00 €, ação essa que correu termos no Tribunal de da Comarca do Porto - Juízo Central Cível de Vila Nova de Gaia e correu termos com o n.º 2594/21.8T8VNG.

8. Nesse processo foi proferida sentença em 17/6/2022 cuja cópia se encontra junta com a contestação a sociedade e a companhia de seguros que condenou a sociedade de advogados no pagamento ao aqui réu da quantia de €6.000,00 e as, aí, rés E... Limited, F... e G... a pagarem ao, aqui, réu a quantia de €79.000,00 na proporção de, respetivamente, €55.300,00, €15,800,00 e €7.900,00.

10. Em 29 de janeiro de 2019 o réu e a interveniente outorgaram o contrato denominado “Contrato promessa de compra e venda” cuja cópia se encontra junta com a contestação e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

11. A interveniente remeteu ao réu, cartas registadas dando-lhe conhecimento de que a escritura de compra e venda da fração mencionada em 1 estava designada para os dias 11.07.2019 e 23.08.2019, respetivamente.

13. A interveniente vendeu à aqui autora a referida fração em 12 de novembro de 2019.

14. O Réu foi interpelado pela autora para desocupação do imóvel no prazo de 30 dias úteis por missiva remetida em 09.05.2022.

15. A propriedade da fração autónoma designada pela letra “M” descrita na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos, FREGUESIA ..., sob o n.º ...95/19930106-M está inscrita a favor da autora através da AP. ...64 de 2019/11/12 por compra à interveniente B..., SARL.

Nas conclusões de recurso, sob as alíneas II) a NN), o apelante suscita a nulidade da sentença, com fundamento em excesso de pronúncia, nos termos do art.º 615º/1/d) CPC, por constituir uma decisão-surpresa, ao proferir decisão sobre o mérito da causa, sem previamente submeter à discussão das partes os factos e o direito.

Nos termos do art.º 3º/3 CPC “[o] juiz deve observar e fazer cumprir, ao longo de todo o processo, o princípio do contraditório, não lhe sendo lícito, salvo caso de manifesta desnecessidade, decidir questões de direito ou de facto, mesmo que de conhecimento oficioso sem que as partes tenham tido a possibilidade de sobre elas se pronunciarem”.

Dispõe, por sua vez, o artigo 4.º do mesmo diploma legal: “[o] tribunal deve assegurar, ao longo de todo o processo, um estatuto de igualdade substancial das partes, designadamente no exercício de faculdades, no uso de meios de defesa e na aplicação de cominações ou de sanções processuais”.

Como observa LEBRE DE FREITAS[2] a consagração do princípio da proibição das decisões surpresa, resulta de uma conceção moderna e mais ampla do princípio do contraditório,“[…]com origem na garantia constitucional do Rechtiches Gehör germânico, entendido com uma garantia de participação efetiva das partes no desenvolvimento de todo litígio, mediante a possibilidade de, em plena igualdade, influírem em todos os elementos (factos, provas, questões de direito) que se encontrem em ligação com o objeto da causa e que em qualquer fase do processo apareçam como potencialmente relevantes para a decisão”.

O princípio do contraditório no plano das questões de direito exige que antes da sentença, às partes seja facultada a discussão efetiva de todos os fundamentos de direito em que a decisão se baseie[3].

Conforme resulta do regime legal o juiz deve fazer cumprir o princípio do contraditório em relação às questões de direito, mesmo de conhecimento oficioso, só estando dispensado de o fazer em casos de manifesta desnecessidade.

Pretende-se, por esta via, evitar a formação de “decisões-surpresa”, ou seja, decisões sobre questões de direito material ou de direito processual, de que o tribunal pode conhecer oficiosamente sem que tenham sido previamente consideradas pelas partes.

Dispensa-se a audição da parte contrária em casos de manifesta desnecessidade, o que pode ocorrer quando:

- “as partes embora não a tenham invocado expressamente nem referido o preceito legal aplicável, implicitamente a tiveram em conta sem sombra de dúvida, designadamente por ter sido apresentada uma versão fáctica, não contrariada, que manifestamente não consentia outra qualificação;

- quando seja proferido despacho que convide uma das partes a sanar a irregularidade ou uma insuficiência expositiva”[4].

A questão de saber se em sede de recurso pode ser suscitada a nulidade processual, por ter sido proferida uma decisão-surpresa, por violação do princípio do contraditório, não tem obtido na jurisprudência uma resposta uniforme.

Defende-se que a decisão surpresa constitui uma nulidade da própria decisão, por excesso de pronúncia, de acordo com o art.º 615.º, n.º 1, al. d), do CPC.

Acolhem esta posição, entre outros, Ac. STJ 08 de abril de 2025, Proc. 360/17.4T8ENT-A.E1.S1 e Ac. STJ 02 de outubro de 2025, Proc.11839/19.3T8LSB.L2.S1, Ac. STJ acórdão de 13.10.2020, proferido no proc. nº 392/14.4T8CHV-A.G1.S1 (acessíveis em www.dgsi.pt) e que na doutrina vem sendo defendida por TEIXEIRA DE SOUSA e ABRANTES GERALDES[5]. Considera-se que quando o tribunal profere uma decisão sem ter previamente ouvido as partes, incorre em excesso de pronúncia, pelo que a decisão padece de nulidade prevista no art.º 615.º, n.º 1, al. d), parte final, do CPC, sendo esta decisão impugnável também por via de recurso.

Numa outra posição, a decisão surpresa, por ter sido proferida na ausência do princípio do contraditório, integra uma nulidade processual, nos termos do art.º 195.º, n.º 1 e art.º 3º/3, do CPC. Para esta corrente, a nulidade deve ser suscitada através da reclamação perante o tribunal que proferiu a decisão, no prazo de dez dias (cf. art.º 149.º e 199.º, n.º 1, do CPC), podendo, após ser interposto recurso da decisão que incida sobre a mesma reclamação.

Neste sentido se pronunciaram, entre outros, Ac. STJ 29 de fevereiro de 2024, Proc. 19406/19.5T8LSB.L1.S1 e Ac. STJ 04 de abril de 2024, Proc.5223/19.6T6STB.E1.S1, ambos acessíveis em www.dgsi.pt.

A prolação de decisão sobre questões de direito ou de facto, mesmo que de conhecimento oficioso, sem o exercício do prévio contraditório, configura a omissão de um ato que a lei prevê, constituindo uma nulidade processual (art.º 3º/3CPC).

As nulidades processuais “[…] são quaisquer desvios do formalismo processual prescrito na lei, e a que esta faça corresponder - embora não de modo expresso - uma invalidade mais ou menos extensa de aspetos processuais”[6].

Atento o disposto nos art.º 195º e seg. CPC, as nulidades processuais podem consistir na prática de um ato proibido, omissão de um ato prescrito na lei ou realização de um ato imposto ou permitido por lei, mas sem o formalismo requerido.

Porém, como referia o Professor ALBERTO DOS REIS há nulidades principais e nulidades secundárias, que presentemente a lei qualifica como “irregularidades”, sendo o seu regime diverso quanto à invocação e quanto aos efeitos[7].

As nulidades principais estão previstas, taxativamente, nos art.º 186º a 194º e 196º a 198º do CPC e por sua vez as irregularidades estão incluídas na previsão geral do art.º 195º CPC e cujo regime de arguição está sujeito ao disposto no art.º 199º CPC.

A omissão do exercício do contraditório não constitui uma nulidade principal, pois não consta do elenco das nulidades previstas nos art.º 186º a 194º e 196º a 198º do CPC.

Representa, pois, a omissão de um ato ou formalidade que a lei prescreve, que cai na previsão do art.º 195º CPC e por isso, configura uma irregularidade que só determina a nulidade do processado subsequente àquela omissão se influir no exame e decisão da causa, estando o seu conhecimento dependente da arguição, nos termos previsto no art.º 199º CPC.

Uma irregularidade pode influir no exame e decisão da causa, se comprometer o conhecimento da causa, a instrução, discussão e julgamento.

Tal omissão tinha de ser arguida logo que conhecida - art.º 199º CPC -, e no prazo previsto no art.º 149º/1 CPC.

O recurso de apelação não constitui o meio processual próprio para conhecer das infrações às regras do processo quando a parte interessada não arguiu a nulidade perante o tribunal onde aquela alegadamente ocorreu, conforme resulta do regime previsto nos art.º 196º a 199º CPC, considerando-se por isso sanada.

A nulidade por falta de pronúncia, a que alude o art.º 615º/1 d) CPC está diretamente relacionada com o comando do art.º 608º/2 do mesmo Código, reportando-se ao não conhecimento das questões (que não meros argumentos ou razões) relativas à consubstanciação da causa de pedir e do pedido[8].

Observa-se, ainda, no Ac. STJ 29.02.2024, Proc. 19406/19.5T8LSB.L1.S1, com argumentos que fazemos nossos:

“Em primeiro lugar, se, na realidade, a decisão proferida sem observância do princípio do contraditório configurasse um caso de excesso de pronúncia, sujeito ao regime das nulidades da sentença, o que faria sentido é que a nulidade fosse suprida nos mesmos termos em que é suprida a nulidade causada por excesso de pronúncia, o que não acontece. Com efeito, socorrendo-nos das palavras de Alberto dos Reis a propósito da supressão da nulidade por excesso de pronúncia: “O juiz deve declarar sem efeito o que tenha escrito na sentença em relação à questão ou questões de que não podia tomar conhecimento” [Código de Processo Civil Anotado, Volume V, Coimbra Editora, Limitada, página 150]. Não é este o caminho que se segue para suprir a nulidade causada pela inobservância do princípio do contraditório. Embora se anule a decisão recorrida, esta anulação tem por objetivo fazer cumprir o formalismo que foi omitido e proferir nova decisão sobre a questão. Daí que a declaração de nulidade implique a notificação da parte para exercer o direito ao contraditório e a prolação de nova decisão sobre a mesma questão que tinha sido decidida anteriormente, embora precedida de um processo irregular.

Em segundo lugar, o n.º 2 do artigo 630.º do CPC, na parte em que dispõe que não é admissível recurso das decisões proferidas sobre as nulidades previstas no n.º 1 do artigo 195.º, salvo se contenderem com os princípios da igualdade ou do contraditório, aponta no sentido de que o legislador configura a omissão de formalidades que contendam com o princípio do contraditório como nulidade prevista no n.º 1 do artigo 195.º do CPC.

Esta nulidade está sujeita a reclamação dos interessados perante o tribunal onde ela foi cometida (2.ª parte do artigo 196.º e n.º 1 do 197.º, ambos do CPC), salvo na hipótese prevista no n.º 3 do artigo 199.º do CPC, que não se coloca no caso”.

No caso presente considera-se sanada a eventual nulidade, por omissão do contraditório, porque não foi suscitada através de reclamação, no ato em que foi proferida a sentença, a audiência prévia. O réu estava presente e representado pelo seu mandatário e devia ter suscitado a eventual irregularidade logo que foi proferida a sentença, porque a irregularidade foi cometida no próprio ato.

O Supremo Tribunal de Justiça tem vindo a defender que o cumprimento do contraditório não significa “que o tribunal «discuta com as partes o que quer que seja» e que alivie as mesmas «de usarem a diligência devida para preverem as questões que vêm a ser, ou podem vir a ser, importantes para a decisão»”(Ac. STJ 09 novembro de 2017, Proc. 26399/09.5T2SNT.L1.S1, Ac. STJ 17 de junho de 2014, Proc. 233/2000.C2.S1 www.dgsi.pt ).

Considera-se, ainda, que: “[h]á decisão surpresa se o Juiz, de forma absolutamente inopinada e apartado de qualquer aportamento factual ou jurídico, envereda por uma solução que os sujeitos processuais não quiseram submeter ao seu juízo, ainda que possa ser a solução que mais se adeque a uma correta e atinada decisão do litígio. Ou seja, apenas estamos perante uma decisão surpresa quando ela comporte uma solução jurídica que as partes não tinham obrigação de prever” (Ac. STJ 19 de maio de 2016, Proc. 6473/03.2TVPRT.P1.S1, www.dgsi.pt ).

A arguição de nulidade de uma decisão por se constituir surpresa “ocorre apenas quando a solução escolhida pelo tribunal se desvincule totalmente do alegado pelas partes, na sua substancialidade ou na sua adjetividade. As partes apenas terão direito a insurgir-se contra uma decisão se a via nela seguida não se contiver com um mínimo de relação com o que tenha sido alegado e sufragado pelas partes durante o curso do processo. Assim, se as partes não tiveram hipótese de aportar e debater factos novos e que poderiam trazer alguma luz sobre a via oficiosamente assumida pelo tribunal, então terão o direito de tentar refazer a atividade do tribunal de modo a adequar a estrutura do processo ao resultado decisório” (Ac. STJ 20 de maio 2021, Proc. 81/14.0TBORQ.E2.S1, ECLI:PT:STJ:2021:81.14.0TBORQ.E2.S1.81).

LOPES DO REGO defende que “[…]na audição excecional e complementar das partes, fora dos momentos processuais normalmente idóneos para produzir alegações de direito, só deverá ter lugar quando se trate de apreciar questões jurídicas suscetíveis de se repercutirem, de forma relevante e inovatória, no conteúdo da decisão e quando não for exigível que a parte interessada a houvesse perspetivado durante o processo, tomando oportunamente posição sobre ela”[9].

O exercício do contraditório dependerá sempre da verificação de uma nova abordagem jurídica da questão, que não fosse perspetivada pelas partes, mesmo usando da diligência devida.

A sentença não conheceu oficiosamente de qualquer questão e limitou-se a apreciar do enquadramento jurídico dos factos dentro do mesmo quadro legal definido pelas partes nos seus articulados.

A sentença apreciou um dos pedidos formulados na ação e o pedido reconvencional. Por estar em causa o reconhecimento do direito de propriedade e apurar se o réu dispunha de título legítimo para ocupar o imóvel, apreciou-se os argumentos apresentados pelo réu em sede de reconvenção a respeito da existência do direito de preferência e se o contrato-promessa celebrado entre o réu a interveniente era oponível ao autor.

Não há qualquer decisão surpresa, pois a sentença analisou as questões colocadas com respeito pela causa pedir e do pedido na ação e na reconvenção, e num quadro jurídico que, nessa medida, se afigurava como expetável ou que, pelo menos, poderia ter sido perspetivado pelas partes, uma vez que foi debatido nos articulados.

Acresce que no despacho que designou a data para realização de audiência prévia, se fixou o seu objeto, ao determinar que a diligência se realizava ao abrigo do art.º 591ºa) e b) CPC. Por esse motivo o apelante/réu não podia ignorar que existia a possibilidade de se decidir do mérito da causa em sede de saneador.

Nas conclusões de recurso, sob as alíneas A) a HH), o apelante não se insurge contra a decisão que julgou improcedente a reconvenção e reconheceu a autora como proprietária do imóvel.

“Diz o réu que tinha um direito de preferência de haver para si a fração prometida vender pelo preço constante da escritura, fazendo alusão ao disposto no artigo 1091.º, n.º 1, al.a), do Código Civil.

Afigura-se-nos que é manifesto que o direito de preferência peticionado pelo réu não tem qualquer fundamento legal.

Com efeito, o artigo 1091.º, n.º 1, al. a), do Código Civil a que faz referência estatui que “o arrendatário tem direito de preferência na compra e venda (…) do local arrendado há mais de três anos”.

Ora, o réu não é, nem nunca foi, arrendatário da fração em causa pelo que não lhe assiste qualquer direito de preferência com base nesse normativo legal.

Acresce que não existe qualquer fundamento para lhe ser reconhecido um direito legal de preferência por analogia com esse preceito.

Em consequência, é manifesto que não assiste ao réu o direito a ver declarado qualquer direito de preferência na venda da fração autónoma em causa, determinando-se que o réu passe a ocupar a posição da autora no contrato de compra e venda que foi outorgado.

Salientamos que o contrato-promessa de compra e venda outorgado pelo réu com a interveniente, que manteve a traditio, foi outorgado sem qualquer eficácia real.

Assim, o mesmo apenas confere ao promitente-comprador, aqui réu, um direito de crédito à celebração do contrato definitivo, direito esse que, atenta a eficácia relativa dos contratos, apenas produz efeitos vinculativas entre as partes contratantes, não sendo oponível aos terceiros.

Daí que esse contrato-promessa com traditio, não opere efeitos translativos de direitos reais não conferindo ao promitente comprador a qualidade de possuidor sobre a coisa que lhe foi entregue, por lhe faltar o animus possessório, sendo este mero detentor dessa coisa.

Assim, o eventual direito de crédito que o autor possa ter perante a promitente-vendedora, aqui interveniente, não é oponível à autora.

Ante o exposto, é manifesto que ao réu não assiste qualquer direito de preferência, pelo que os pedidos reconvencionais são manifestamente improcedentes.

Por outro lado, estando a propriedade da fração registada a favor da autora a mesma beneficia da presunção que decorre do art.º 7.º do Código de registo predial.

Em consequência, há que julgar já procedente o pedido de reconhecimento do direito de propriedade da autora sobre a fração designada pela letra “M”, sendo o réu condenado a restituir tal fração à autora livre de pessoas e bens.

Há ainda que julgar improcedentes os pedidos reconvencionais deduzidos pelo réu porquanto não lhe assiste qualquer direito de preferência na venda dessa fração”.

Neste segmento a sentença transitou em julgado e não pode ser reapreciada pelo tribunal de recurso, em obediência ao disposto no art.º 635º/5 CPC. Com efeito, o apelante não se insurge contra os fundamentos da decisão que reconheceram o direito de propriedade da autora e julgou improcedente a pretensão formulada em reconvenção, invocando o direito de preferência concedido ao arrendatário.

O apelante considera, apenas que a sentença não analisou os fundamentos da defesa em toda a extensão e em concreto a exceção suscitada na contestação a respeito do direito de retenção, que constitui o título legítimo para o réu se manter a ocupar o imóvel.

Considera que subsiste matéria controvertida e factos que a provarem-se configuram um exercício abusivo do direito por parte da autora.

Conclui que se deveria ter relegado para final a apreciação da exceção e os pedidos reconvencionais, devendo os autos prosseguir para julgamento.

Neste contexto, subsiste como questão controvertida apurar se o réu dispõe de título legítimo para ocupar o imóvel.

Este segmento da decisão não transitou em julgado e por isso, está em reapreciação a decisão que condenou “o réu, AA, a restituir à autora essa fração, livre de pessoas e de bens”.

É, pois, a respeito desta concreta questão, de saber se o réu dispõe de título legítimo de ocupação da fração, que cumpre apreciar se o processo continha todos os elementos para proferir decisão em sede de saneador.

Entendemos que não, porque subsiste matéria de facto controvertida e porque a exceção suscitada pelo réu na contestação, a respeito da existência do direito de retenção não foi apreciada na sentença que apreciou em parte do mérito da causa.

Dispõe o art.º 595º CPC que o despacho saneador destina-se a conhecer imediatamente do mérito da causa, sempre que o estado do processo permitir, sem necessidade de mais provas, a apreciação, total ou parcial, do ou dos pedidos deduzidos ou de alguma exceção perentória.

Enquadram-se na previsão da norma as situações em que não haja necessidade de mais provas do que aquelas que já estão adquiridas no processo[10], nomeadamente quando:

- toda a matéria de facto se encontre provada por confissão expressa ou tácita por acordo ou documento;

- quando seja indiferente, para qualquer das soluções plausíveis, a prova dos factos que permanecem controvertidos, por serem manifestamente insuficientes ou inócuos - inconcludência do pedido - para apreciar a pretensão do Autor ou a exceção deduzida pelo Réu;

Contudo, naquelas situações limite, em que concluída a fase dos articulados, o juiz conclui, com recurso aos dispositivos de direito probatório material ou formal, pela existência de um leque de factos que ainda permanecem controvertidos, deve fazer prosseguir a ação, ponderando as diversas soluções plausíveis da questão de direito.

O conhecimento do mérito da causa, em sede de saneador, deve reservar-se para as situações em que o processo contenha todos os elementos necessários para uma decisão conscienciosa e que não seja apenas aquela que o juiz da causa perfilha, devendo assim atender-se às diferentes soluções plausíveis de direito, facultando sempre a ampla discussão da matéria de facto controvertida.

Como refere ABRANTES GERALDES, Juiz Conselheiro do Supremo Tribunal de Justiça: “[a]pesar de o juiz se considerar intimamente habilitado a solucionar o diferendo, partindo apenas do núcleo de factos incontroversos, pode isso não ser suficiente se, porventura, outras soluções jurídicas carecidas de melhor maturação e de apuramento de factos controvertidos puderem ser legitimamente defendidas”[12].

No caso concreto, na contestação o réu invoca como título legítimo para ocupar o imóvel, o direito de retenção, com fundamento no art.º 755º/1 f) CC e alegou que esse direito é oponível ao sub-adquirente. Alegou que o contrato-promessa de compra e venda se mantém válido e o incumprimento não lhe é imputável. Alegou ter prestado sinal - € 20 000,00 - e a tradição da coisa.

Efetivamente, reivindicando o autor o direito de propriedade sobre o imóvel, o Réu só poderia evitar a restituição do mesmo, desde que demonstrasse que tinha sobre o mesmo imóvel outro direito real que justificasse a sua posse ou que o detinha a título de direito pessoal bastante.

Como ensinava MANUEL RODRIGUES no seu estudo sobre “A reivindicação no direito civil português”, além das formas gerais de defesa, “o réu pode na ação de reivindicação defender-se com razões próprias desta ação.

- em certos casos poderá mesmo defender a sua detenção, invocando um direito pessoal - o arrendamento, o depósito”[13].

O réu alegou que ocupa a fração na sequência de um acordo conexo com a celebração de um contrato-promessa de compra e venda e com vista à celebração de um contrato de compra e venda, que não se chegou a celebrar, por facto que não lhe é imputável.

Nestas circunstâncias a doutrina e a jurisprudência[14] vêm defendendo que os promitentes-compradores são titulares de um direito pessoal bastante que lhes concede a fruição e gozo da fração objeto de reivindicação.

A este respeito observa JOÃO CALVÃO DA SILVA, “[…]em todos os casos de tradição da coisa operada pelo promitente - vendedor, a ocupação, uso e fruição da coisa pelo promitente-comprador é lícita e legítima, na falta de termo especial, até à resolução do contrato-promessa ou celebração do contrato definitivo - deixando neste caso de haver direito à restituição da coisa - constituindo-se também neste aspeto uma relação jurídica obrigacional que confere ao promitente comprador o direito (relativo) de ocupar, usar e fruir a coisa até a uma daquelas duas situações referidas, quer classifiquemos a relação de comodato, quer a classifiquemos de contrato atípico, quer pura e simplesmente de contrato-promessa com a cláusula acessória de tradição antecipada da coisa objeto do contrato prometido (“cumprimento antecipado da obrigação futura de entrega”, que emerge do contrato prometido)”[15].

No Ac. STJ de 27 de maio de 2004, proferido no Proc. 04B1445 (www.dgsi.pt ), considera-se: “ao beneficiário da traditio assiste o direito de conservar a detenção da fração enquanto não for indemnizado pelo incumprimento da promessa de venda, ou não for convencido de que o promitente-vendedor não foi o culpado do incumprimento”.

No Ac. STJ 12 março de 2015, proferido no Proc. 3566/06.8TBVFX.L1.S2 (www.dgsi.pt ) defende-se: “[…] essa relação contratual [contrato-promessa de compra e venda], plenamente revelada, na sua existência, pelos factos processualmente adquiridos nesta ação - e cuja nulidade não foi decretada - continua a subsistir, numa situação de pendência, enquanto não for por outra via liquidada ou encerrada pelos interessados a situação litigiosa originada com a não celebração do contrato prometido - onerando por isso a plena e efetiva disponibilidade e fruição do prédio pelos comproprietários inscritos no registo predial”.

No mesmo sentido o Ac. STJ 09 de junho de 2016, Proc. 299/05.6TBMGD.P2.S2 (acessível em www.dgsi.pt), refere:

“Considerada legalmente impossível a execução específica do contrato-promessa, mas ainda assim tido este contrato como válido e subsistente, ficando em aberto a questão se saber a quem será imputável a não celebração do contrato prometido, aos promitentes-compradores assiste o direito pessoal de gozo emergente da traditio sobre a coisa que lhe foi entregue em contrapartida da prestação do sinal, além da expectativa de poderem vir a exercer o direito de retenção em caso de o incumprimento vir a ser imputado aos promitentes-vendedores, o que constitui título suficiente para os promitentes-compradores a manterem em seu poder”.

No Ac. STJ 04 de junho de 2024, Proc. 11051/20.9T8LSB.L1.S1 (acessível em www.dgsi.pt), considera-se:

“VI - Ainda que coexista com o contrato-promessa, a tradição da coisa não é efeito deste, mas resultado de uma convenção negocial complementar ao contrato-promessa através da qual os promitentes antecipam os efeitos do contrato prometido, naturalmente na expectativa e com a confiança de que este irá ser celebrado.

VII - Os efeitos jurídicos da tradição da coisa encontram-se assim indexados ao regime e às vicissitudes do contrato prometido, de cujos efeitos são uma convenção negocial antecipatória, e não do contrato-promessa, ainda que a sua existência não deixe de interferir e condicionar o regime do contrato-promessa.

VIII - Tendo havido tradição do imóvel, o beneficiário da promessa de transmissão de direito real sobre essa coisa, tendo o mesmo prestado sinal, beneficia de direito de retenção pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte”.

Com efeito, reconhece a lei o direito de retenção por incumprimento do contrato-promessa por parte do promitente-vendedor que consentiu na “traditio”, nas situações em que é devida indemnização por via do mecanismo do sinal - art.º 442º, nº2 e art.º 755º/1 f), do Código Civil. O direito de retenção conferido ao promitente-comprador não visa mantê-lo na fruição de qualquer direito de gozo, mas antes garantir o pagamento do seu crédito - dobro do sinal prestado - no pressuposto de que existe incumprimento definitivo imputável ao promitente-vendedor que recebeu o sinal.

Enquanto não se demonstrar a extinção de tal vínculo contratual não pode ser reconhecido o direito à restituição do imóvel, sendo certo que só desta forma se garante efetividade ao possível exercício do direito de retenção, por parte dos promitentes-compradores, sendo o direito oponível ao sub-adquirente do imóvel.

Como se observa no Ac. STJ 27 de maio de 2004 (acima citado): “assiste [ao promitente-comprador]o direito de conservar a detenção da fração enquanto não forem indemnizadas ou, então, convencidas de que o promitente-vendedor não foi o culpado do incumprimento. Isto por força da transcrita alínea f, do artº755º, CC, e do caráter real da garantia aí instituída, que se impõe, não só ao devedor mas, também, aos terceiros a quem ele tenha transmitido o bem. Enquanto houver a possibilidade de concluir que a culpa do incumprimento foi do promitente-vendedor não existe razão para retirar ao promitente-comprador um direito que a lei lhe concede, em abstrato.

Não reconhecer o direito de retenção pela simples razão de que ainda não se encontra decidido em definitivo, entre as partes do contrato, a culpa do incumprimento, seria retirar consistência prática a um direito que constitui, precisamente, uma garantia de realização prática de outros direitos”.

Também no Ac. STJ 14 de dezembro de 2016, Proc. 662/09.3TVPRT.P1.S1 (acessível em www.dgsi.pt) se refere:

“O direito de retenção, reconhecido ao promitente-comprador que obteve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, constitui um direito real de garantia, com eficácia erga omnes, produzindo efeitos contra eventuais adquirentes da coisa.

Até mesmo nas situações de mera conexão jurídica, o direito de retenção será oponível ao proprietário, estranho à dívida, maxime se o bem foi adquirido em momento posterior à detenção e ao nascimento do direito de retenção”.

Ainda no Ac. STJ 15 de abril de 2015, Proc. 2583/05.0TBSTB.E1.S1 (acessível em www.dgsi.pt) observa-se:

“4. Gozando o promitente-comprador do direito de retenção da coisa, a venda desta, pelo promitente-vendedor incumpridor a terceiro, não torna inoponível a este o direito de retenção aludido.

5. Constituindo o direito de retenção um direito real de garantia, isso significa, em atenção á finalidade precípua da concessão de tal direito, que o promitente-comprador que seja credor da indemnização prevista no art. 442.º do CC, goza, contra quem quer que seja, da faculdade de não abrir mão da coisa retida, enquanto não se extinguir o seu crédito.

6. O direito de retenção extingue-se, para alem do mais, com a entrega voluntária da coisa retida”.

Na concreta situação, subsistindo como questão controvertida saber se o réu beneficia do direito de retenção para ocupar o imóvel, o que passa por apurar se efetuou o pagamento do sinal, se ocupa o imóvel desde pelo menos janeiro de 2019, data da celebração do segundo contrato-promessa, destinando-o à sua habitação e da sua família, se o contrato-promessa foi objeto de resolução, ou, se a ter ocorrido incumprimento, o mesmo é apenas imputável ao promitente-vendedor, acordos para pagamento do preço e diligências promovidas após marcação da data para celebração da escritura pública, deve o processo prosseguir os seus termos.

A tudo acresce que dos autos não constam documentos a que se reportam a autora e a interveniente nos seus articulados, aos quais também fazem referência na resposta ao recurso, a interpelação que converte a mora em incumprimento definitivo, como se refere na cláusula 7ª do contrato-promessa.

Documentado nos autos está a convocatória para celebração da escritura pública, com uma cominação que necessariamente deve ser interpretada no confronto com os demais factos alegados e que se venham a provar, entre os quais as ulteriores diligências desenvolvidas pela autora ou pelo interveniente para vender o imóvel ao réu.

Os factos controvertidos constam dos art.º 12º a 34º, 36º a 38º da contestação, art.º 15º a 26º da réplica, art.º 7º a 26º da contestação da interveniente, art.º 1º a 10º da resposta à contestação da interveniente.

Neste contexto, constituindo matéria controvertida apurar se o réu goza do direito de retenção ou se ocorreu a resolução do contrato-promessa, por facto imputável ao promitente-comprador, o processo deve prosseguir os seus termos. A apurar-se que o contrato-promessa não se extinguiu por facto imputável ao promitente-comprador, o réu tem o direito a ocupar o imóvel que consta no contrato-promessa, por efeito da convenção conexa ao próprio contrato que lhe atribuiu o direito de ocupar a fração e como forma de garantir o exercício do direito de retenção. A ser assim, não se pode reconhecer o direito à restituição do imóvel.

Em conclusão, procedem em parte as conclusões de recurso, sob as alíneas A) a HH), o que determina a revogação parcial da sentença e apenas no segmento que condenou o réu a restituir a fração ao autor, por subsistir matéria de facto controvertida que deve ser objeto de apreciação em sede de julgamento.

Face ao exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar parcialmente procedente a apelação e nessa conformidade revogar, em parte, a sentença e nessa conformidade determinar que o processo prossiga os ulteriores termos para apreciação da questão controvertida relacionada com a matéria de exceção - ocupação da fração e direito de retenção -, tal como melhor consta da fundamentação.

Assinado de forma digital por

Ana Paula Amorim

Juiz Desembargador-Relator

Maria de Fátima Andrade

1º Adjunto Juiz Desembargador

Filipe César Osório

2º Adjunto Juiz Desembargador