Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 22782/17.0T8PRT.P1 |  |
DIREITO DE PREFERÊNCIA
EFICÁCIA REAL
II - Nessa hipótese, é concedida ao titular da preferência a faculdade de restringir o seu direito à coisa a que se refere a preferência, reduzindo o preço devido à importância que proporcionalmente corresponde a essa coisa dentro do preço global estabelecido, desde que a venda separada dos bens não cause prejuízo apreciável ao vendedor.
III - O enunciado no art. 417º do CC contempla a situação de união entre diversos contratos de compra e venda, pela estipulação de um preço comum para várias coisas vendidas simultaneamente, o que não afasta.
IV - Não exige o art. 417.º, para lograr impedir o funcionamento da preempção isolada pelo bem a ela sujeito, que todas as coisas inseridas na totalidade da venda pertençam ao obrigado à preferência, bastando que se verifique se trate de coisas que, embora na titularidade de terceiros, constituam com aquela uma unidade de sentido sócio-económico, familiar ou outro.
V - A divisão de um imóvel em frações, por força da introdução do desenho legal previsto nos arts. 1414.º e ss. CC (propriedade horizontal), quando tal imóvel, construído pelo pai e avô dos novos condóminos das frações autonomizadas, continua na titularidade e administração familiar, acaba por constituir, nas relações entre estes e naquelas que intercedam entre estes e terceiros (mormente potenciais compradores das frações), uma ficção legal, tudo se passando como sucede com os co-herdeiros ou os comproprietários, relativamente aos bens da herança ou aos bens integrados na compropriedade.
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Sumário do acórdão elaborado pela sua relatora nos termos do disposto no artigo 663.º, n.º 7, do Código de Processo Civil:..............................................................................
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Acordam os juízes abaixo-assinados da quinta secção, cível, do Tribunal da Relação do Porto:RELATÓRIO
AUTORA: B…, SA, com domicílio na R…, n.º .., Lisboa.RÉUS: C… e D…, residente na Praça …, n.º …, …, Lisboa; E…, LD.ª, com sede na R..., n.º .., …; BANCO F…, com sede na R…, n.º …, Porto.
Por via da presente ação declarativa constitutiva, pretende a A. ver reconhecido o seu direito de preferência na aquisição da fração autónoma “C”, correspondente ao primeiro andar esquerdo, do prédio urbano descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 768/19901022 - C, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 9485 – C, sita na Rua…, n.º …, .... - … Porto e Rua…, n.º … e …, …. - … Porto, pelo preço de 79.200,00€, fração essa que os 1.º e 2.º RR venderam à 3.ª Ré.
Para tanto invocou a qualidade de arrendatária do imóvel; a sua notificação pelo 1.º R., a 3.3.2017, para que preferisse na venda do prédio de que é componente a referida fração, tendo a A. respondido afirmativamente pelo valor individual indicado para a mesma - €79.2000,00, posição negocial que o primeiro A. não aceitou sob a alegação de pretender vender todo o prédio, existindo prejuízo na venda em separado daquela fração.
Mais alega que a venda separada é possível, atenta a propriedade horizontal constituída.
Contestou a primeira Ré por exceção de caducidade, julgada improcedente no despacho saneador.
No mais, alega que foi condição essencial do negócio a aquisição da totalidade do prédio, não pretendendo a compradora senão todo o imóvel por carecer de todas as frações para a sua atividade, sendo ainda mais acessível o preço se adquirido o prédio na totalidade ao invés das frações separadas. Os vendedores não tinham, ademais, interessados em adquirir a totalidade das frações, surgindo a venda como única forma de colocar termo a uma compropriedade de difícil gestão.
Se a A. pretendia exercer a preferência deveria tê-lo feito nas exatas condições em que a intenção de venda lhe foi comunicada.
Contestaram de igual modo os 1.º e 2.ª RR., arguindo a ilegitimidade desta, exceção julgada improcedente no despacho saneador e a caducidade do direito que a A. pretende aqui exercitar; mais referem que o prédio foi vendido na totalidade, correspondendo o preço global à venda integral e não à soma do valor real de cada uma das frações, situação que correspondeu ao interesse de vendedores e compradora, posto que os primeiros pretenderam colocar termo a uma compropriedade de difícil gestão, vendendo o imóvel na totalidade, e a compradora também apenas aquela totalidade pretendeu adquirir.
A.A. exerceu contraditório.
Realizado julgamento veio a ser proferida sentença que considerou a ação improcedente.
Foram aí dados como provados os seguintes factos:
1.º − O prédio urbano sito na Rua…, n.º …, Porto, é constituído por dez frações autónomas, tendo sido mandado construir pelo avô do primeiro réu.
2.º − Até 31 de julho de 2017, as dez frações autónomas deste prédio foram administradas em conjunto pelos seus donos, filhos e netos do construtor e uma sociedade por estes detida.
3.º − Os titulares das dez frações autónomas inscritos no Registo Predial, até tal data, e desta sociedade, entre os quais o ora primeiro réu, residem em Lisboa, não mantendo vida familiar ou atividade profissional no Porto.
4.º − Os referidos anteriores titulares decidiram proceder à venda conjunta do prédio, de modo a simplificar as negociações e o procedimento da venda das frações, e a evitar que, em resultado da eventual concretização da venda de algumas frações em datas diferentes, a administração do prédio tivesse de ser partilhada com estranhos à família.
5.º − Na concretização deste propósito, os referidos anteriores titulares contactaram a terceira ré, no sentido de conhecer o seu interesse na aquisição de todo o prédio, por ser ela a arrendatária do maior número de frações autónomas no mesmo.
6.º − O preço de venda do edifício inicialmente proposto pelos vendedores foi de um milhão de euros.
7.º − Em 31 de julho de 2017, o primeiro réu (por procuração), com o consentimento da segunda ré, e a terceira ré, e…, L.da, subscreveram a escritura pública intitulada “COMPRA E VENDA”, junta a fls. 22 v., onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:
«Que pela presente escritura e pelo preço global de DUZENTOS E QUARENTA E DOIS MIL E SESSENTA EUROS, que já recebeu [C…], vende, livre de quaisquer ónus e encargos, à sociedade (…) E…, L.da, os seguintes imóveis:
− Pelo preço de oitenta e um mil quatrocentos e trinta euros a fração autónoma designada pela letra “B” (…), com o valor patrimonial correspondente a esta fração de
83.262,18€;
− Pelo preço de setenta e nove mil e duzentos euros a fração autónoma designada pela letra “C” (…), com o valor patrimonial correspondente a esta fração de 80.982,00€;
− Pelo preço de oitenta e um mil quatrocentos e trinta euros a fração autónoma designada pela letra “E” (…), com o valor patrimonial correspondente a esta fração de
83.262,18€;
todas do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua …, n.º …, (…) Porto».
8.º − Em 31 de julho de 2017, a terceira ré e a quarta ré subscreveram a escritura pública intitulada “HIPOTECA”, junta a fls. 27, mediante a qual a primeira constituiu a favor da segunda hipoteca sobre, designadamente, as frações referidas no ponto 7.º - factos provados -, tendo esta hipoteca sido inscrita na Conservatória do Registo Predial do Porto, mediante a inscrição AP n.º 3315, de 31 de julho de 2017, conforme documento junto a fls. 32, que aqui se dá por transcrito.
9.º - Em 31 de julho de 2017, G… e H…, como representantes de I…, Imobiliária, L.da, e a terceira ré subscreveram a escritura pública intitulada “COMPRA E VENDA”, junta a fls. 75 v., onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito: «Que pela presente escritura e pelo preço de CENTO E QUARENTA E SETE MIL OITOCENTOS E NOVENTA EUROS, que já recebeu [I…, Imobiliária, L.da], vende, livre de quaisquer ónus e encargos, à sociedade (…) E…, L.da, o seguinte imóvel: // A fração autónoma designada pela letra “A”, (…) do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua…, n.º …, (…) Porto (…), com o valor patrimonial correspondente a esta fração de 364.860,00€».
10.º − Em 31 de julho de 2017, H…, I… e J…, e a terceira ré subscreveram a escritura pública intitulada “COMPRA E VENDA”, junta a fls. 81 v., onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito: «Que pela presente escritura e pelo preço global de OITENTA E UM MIL QUATROCENTOS E TRINTA EUROS, que já receberam (…), vendem, livre de quaisquer ónus e encargos, à sociedade (…) E…, L.da, o seguinte imóvel: // A fração autónoma designada pela letra “D”, (…) do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua…, n.º …, (…) Porto (…), com o valor patrimonial correspondente a esta fração de 83.262,18€».
11.º − Em 31 de julho de 2017, H… e K…, e a terceira ré subscreveram a escritura pública intitulada “COMPRA E VENDA”, junta a fls. 86 v., onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito: «Que pela presente escritura e pelo preço global de OITENTA E UM MIL QUATROCENTOS E TRINTA EUROS, que já receberam (…), vendem, livre de quaisquer ónus e encargos, à sociedade (…) E…, L.da, o seguinte imóvel: // A fração autónoma designada pela letra “F”, (…) do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua…, n.º …, (…) Porto (…), com o valor patrimonial correspondente a esta fração de 83.262,18€».
12.º − Em 31 de julho de 2017, H… e a terceira ré subscreveram a escritura pública intitulada “COMPRA E VENDA”, junta a fls. 89 v., onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito: «Que pela presente escritura e pelo preço global de SETENTA E NOVE MIL E DUZENTOS EUROS, que já recebeu (…), vende, livre de quaisquer ónus e encargos, à sociedade (…) E…, L.da, o seguinte imóvel: // A fração autónoma designada pela letra “G”, (…) do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua…, n.º…, (…) Porto (…), com o valor patrimonial correspondente a esta fração de 80.982,00€».
13.º − Em 31 de julho de 2017, G… e a terceira ré subscreveram a escritura pública intitulada “COMPRA E VENDA”, junta a fls. 92, onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito: «Que pela presente escritura e pelo preço global de CENTO E SESSENTA E DOIS MIL DUZENTOS E DEZ EUROS, que já recebeu (…), vende, livre de quaisquer ónus e encargos, à sociedade (…) E…, L.da, os seguintes imóveis: // − Pelo preço de oitenta e um mil quatrocentos e trinta euros a fração autónoma designada pela letra “H” (…), com o valor patrimonial correspondente a esta fração de 83.262,18€. // −Pelo preço de oitenta mil setecentos e oitenta euros a fração autónoma designada pela letra “I” (…), com o valor patrimonial correspondente a esta fração de 82.597,55€».
14.º − Em 31 de julho de 2017, J… e a terceira ré subscreveram a escritura pública intitulada “COMPRA E VENDA”, junta a fls. 96., onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito: «Que pela presente escritura e pelo preço global de OITENTA MIL SETECENTOS E OITENTA EUROS, que já recebeu (…), vende, livre de quaisquer ónus e encargos, à sociedade (…) E…, L.da, o seguinte imóvel: // A fração autónoma designada pela letra “J”, (…) do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua…, n.º…, (…) Porto (…), com o valor patrimonial correspondente a esta fração de 82.597,55€».
15.º − A venda das frações autónomas à terceira ré foi negociada em conjunto, como venda do prédio, por um preço global de €875.000,00, com recurso pela adquirente a um financiamento global, junto da quarta ré, conforme documento junto a fls. 57 v. e segs., que aqui se dá por transcrito, sendo o referido preço pago mediante a entrega de um único cheque à ordem de G…, conforme documento junto a fls. 106, que aqui se dá por transcrito.
16.º − O preço da venda correspondente apenas à fração autónoma designada pela letra “C” não foi negociado entre as partes outorgantes da escritura descrita no ponto 7.º − factos provados.
17.º − O preço declarado na escritura pública para a venda da fração autónoma designada pela letra “C” corresponde à divisão proporcional do preço global acordado para a venda do prédio pelas diferentes frações autónomas que o compõem.
18.º − O valor de mercado da fração autónoma designada pela letra “C” não é inferior a €80.982,00.
19.º − O valor de mercado da fração autónoma designada pela letra “B” não é inferior a €83.262,18.
20.º − O valor de mercado da fração autónoma designada pela letra “E” não é inferior a €83.262,18.
21.º − O primeiro réu, assim como os demais vendedores, só decidiu e aceitou vender as suas frações pelos preços declarados, resultantes da divisão proporcional do preço global acordado, individualmente inferiores aos seus preços de mercado, porque a venda seria feita em conjunto, resultante de um único processo negocial, sendo esta circunstância determinante da sua vontade de contratar.
22.º − A terceira ré não manifestou outra vontade ou propósito de aquisição que não fosse pela totalidade do prédio.
23.º − Em 14 de julho de 2003, G… (por procuração) e L…, L.da, subscreveram o documento intitulado “CONTRATO PROMESSA DE ARRENDAMENTO”, junto a fls. 3 v. e que aqui se dá por transcrito, tendo por objeto a fração autónoma designada pela letra “H”, do prédio urbano sito na Rua…, n.º…, Porto, constituído em propriedade horizontal.
24.º − A partir de então, a L… passou a ocupar a referida fração autónoma, pagando a renda descrita no referido documento.
25.º − Em 23 de maio de 2007, a L…, a autora, B…, S.A., G… e K… (estes por procuração) subscreveram o documento intitulado “CESSÃO DA POSIÇÃO CONTRATUAL REFERENTE AO CONTRATO PROMESSA DE ARRENDAMENTO CELEBRADO EM 14 DE Julho de 2003”, junto a fls. 6 v. e que aqui se dá por transcrito, tendo por objeto a fração autónoma designada pela letra “C”, do prédio urbano sito na Rua…, n.º…, Porto.
26.º − Em 3 de março de 2017, o primeiro réu (por procuração) remeteu à autora carta registada com aviso de receção, por esta recebida, comunicando a intenção de vender o prédio de onde está incluída a fração, pelo preço global de €875.000,00, sendo atribuído à fração arrendada o valor de €79.200,00, conforme documento junto a fls. 8, que aqui se dá por transcrito.
27.º − Em 8 de março de 2017, a autora remeteu à procuradora do primeiro réu carta registada com aviso de receção, por esta recebida, comunicando a intenção de exercer a preferência e adquirir a fração arrendada, pelo preço de €79.200,00, conforme documento junto a fls. 9 v., que aqui se dá por transcrito.
28.º − Em 15 de março de 2017, o primeiro réu (por procuração) remeteu à autora carta registada com aviso de receção, por esta recebida, informando que pretendia fazer a venda apenas da totalidade do prédio, não aceitando a venda nem o exercício do direito de preferência apenas da fração arrendada, conforme documento junto a fls. 21, onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito: «Se, por hipótese, o contrato com a E…, L.da, vier a ser cancelado, e se o local arrendado pela B…, S.A., para sua atividade comercial for objeto de um novo contrato de compra e venda, compreenderão, certamente, que o valor terá que ser substancialmente diferente ao agora repartido, pois este foi atribuído, unicamente, para efeitos fiscais e prediais(…)..
29.º − A autora teve conhecimento da referida alienação pelo teor da carta datada de 9 de agosto de 2017, por si recebida, junta a fls. 25, que aqui se dá por transcrita.
Quanto aos factos não provados, ficou consignado na sentença:
Todos os restantes factos descritos nos articulados, bem como os aventados na instrução da causa, distintos dos considerados provados – discriminados entre os “factos provados” ou considerados na “motivação” (aqui quanto aos instrumentais) –, resultaram não provados.
Desta sentença recorre a A., visando a sua revogação e substituição por outra que julgue a ação procedente, pelas razões que aduz e concluiu da seguinte forma:
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Contra-alegou a Ré E…, visando a manutenção da sentença recorrida, com base nos seguintes argumentos:
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O recurso foi recebido nos termos legais e, já nesta Relação, os autos correram Vistos. Cumpre conhecer do mérito da apelação.
Questões a decidir tendo em conta o objeto do recurso delimitado pelos recorrentes nas conclusões das suas alegações:
Se a regra do art. 417.º CC (Venda da coisa juntamente com outras) abrange os casos em que o obrigado à preferência aliena o bem, objeto da preempção, simultaneamente com a alienação ao mesmo adquirente de outros bens por terceiros, verificando-se nas vendas uma relação multilateral geradora de uma interdependência jurídico-económica que justifique que a opção ao titular da preferência deva abranger todos bens.
FUNDAMENTAÇÃO
De facto
O facto que a A. pretende seja aditado não é constitutivo do seu direito.De facto
À A. apenas cabe alegação e prova da sua posição de arrendatária e a alienação em contrariedade com a sua posição de preferente. O facto que pretende ver aditado refere-se, quando muito, a um segmento da defesa e, por isso, exorbita do âmbito de circunstâncias que à demandante incumbia demonstrar.
Em todo o caso, o que assim se pretende seja aditado – das negociações entre os RR. com vista à aquisição separada da fração arrendada à A. – está já suficientemente explanado nos pontos 4.º a 6.º, 21.º e 22.º da factualidade dada como assente na sentença.
Termos em que se indefere o recurso no tocante à alteração da matéria de facto.
De Direito
Iniciando a exposição pelo que deveria ser o epílogo conclusivo, diremos não assistir razão à recorrente. A justificação está já perfeitamente exposta na sentença recorrida em termos que aqui se repetem:
«A consagração de uma restrição ao direito de propriedade (para obtenção de benefícios meramente privados) deve ser sempre excecional e encontrar sempre a sua justificação na tutela de um interesse de relevância superior (art. 62.º, n.º 1, do CRP).»
«O que releva é a relação existente, ou não, entre as declarações atomizadas – mais precisamente, o que releva é circunstância de estarmos, ou não, perante negócios (declarações) jurídico-economicamente interdependentes (coligados). A venda relativamente à qual a preferência é exercida inscreveu-se num negócio bastante mais vasto, multilateral. Toda a negociação foi unitária, assentando a própria vontade de contratar – e o acordo sobre alguns elementos essenciais, como o preço – na circunstância de a venda ser conjunta. Não estamos, pois, perante uma mera venda simultânea (…). Estamos, sim, perante uma “venda da coisa juntamente com outras” (art. 417.º do CC), num primeiro nível – contrato que tem o primeiro réu por vendedor, referido no facto 7.º − e um negócio coligado sujeito ao regime da venda com “prestação acessória” (art. 418.º do CC), num segundo nível – contratos que têm a terceira ré por compradora referidos entre os factos provados.»
«a relação locatícia deve ser vista como uma benigna forma de exploração do imóvel, e não como uma nociva (indesejável) forma de oneração da propriedade (a combater a través da consagração da preferência legal), permitindo uma normal flexibilização e dinamização do mercado laboral e das diferentes atividades económicas.»
«No caso vertente, afigura-se apodítico, quer pela economia de meios e simplificação do processo negocial, quer pela satisfação de um legítimo propósito subjetivo do proprietário − evitar que um dos membros da família tivesse de partilhar a gestão do prédio com terceiros −, que a projetada venda em conjunto trazia benefícios aos proprietários, incluindo ao primeiro réu. A não obtenção deste benefício representa um prejuízo.»
É compreensível que a A. possa não extrair do normativo fundamental aqui em causa – o art. 417.º CC - a mesma substância judicativa que permitiu a solução do pleito em primeira instância.
Mesmo quando o texto legal é literal e exemplarmente claro e o sentido a dele extrair corresponde ao significado natural das palavras empregues pelo legislador, não está dispensada uma tarefa hermenêutica. O texto da lei é apenas um dos elementos de partida desse labor[1], mas não ascende à posição de critério exclusivo ou de maior importância, pois sobrelevam a ratio legis e a unidade de sentido do sistema jurídico ou a sua coesão interna.
É tendo em conta as respostas possíveis ao problema, de acordo com a ideia de justiça que se acolha como razoável, que deve entender-se a conceção contra a qual se rebela a recorrente[2].
Com efeito, o impedimento ao exercício do direito potestativo de preferência que a lei lhe faculta, na qualidade de arrendatária comercial, acha-se plenamente justificado e radica nos princípios do sistema jurídico-privado de tutela da propriedade e da autonomia privada, sem postergar os interesses que a lei também salvaguarda quando admite a preempção aqui em causa, desde que se verifique a conformação desse direito e a concordância prática dos vários valores e interesses, sociais e económicos, coenvolvidos, tendo em conta o restrito grau de compressão que poderá afetar o exercício do direito de alienação do imóvel[3].
Nesta ação constitutiva, a A. visa exercer um direito legal de preferência[4], isto é, visa obter sentença que decrete, em relação ao contrato celebrado entre 1.º e 2.ª RR. com a 3.ª Ré como compradora, a substituição desta pela demandante no que respeita a um dos bens vendidos[5].
As preferências podem resultar de convenção (pacto de preferência) ou de enunciados legais que imponham ao proprietário a obrigação de efetuar comunicação a terceiros, nos termos do art. 416.º CC, caso pretenda alienar determinado bem.
A preferência no contexto da alienação de bens começou, no Direito Romano, por se ligar aos bens detidos pelos co-herdeiros e à necessidade de preservar a integridade da propriedade da família relativamente à entrada de estranhos, estabelecendo-se obrigações recíprocas aos co-herdeiros no caso de pretenderem alienar tais bens. Num segundo momento, essa obrigação emergente das relações familiares passou a consagrar-se para todos os casos de compropriedade, como hoje se verifica no art. 1410.º CC[6].
Por via da ação de preferência, o respetivo titular deste direito visa “conseguir, à custa de um terceiro, em relação ao qual o direito de opção é eficaz, a execução específica da prestação, que o vinculado à preferência não cumpriu, de, em igualdade de condições (tanto por tanto), realizar o negócio com o preferente interessado em fazer valer o seu direito”[7]
Por se tratar sempre de uma restrição à plenitude do direito de propriedade (tal como resulta do art. 1305.º CC), as constrições a tal direito e à vontade do seu titular só serão justificáveis quando razões importantes, mormente de ordem económica, imponham solução diversa, como sucede, por exemplo, com o disposto no art. 1380.º CC, onde o legislador concede direito de preferência para favorecer o emparcelamento da propriedade rústica, proporcionando condições para que a mesma rentabilize[8].
Por tal motivo, os direitos legais de preferência são normas excecionais, e como tal, de acordo com o artigo 11° do Código Civil, não comportam aplicação analógica mas admitem interpretação extensiva[9].
A atribuição de direito real de preferência ao arrendatário comercial, surgida no séc. XX, teve como finalidade a proteção da atividade comercial, em detrimento da propriedade do senhorio[10].
É essa a posição que cabe à aqui A. a quem não se nega assistir direito de opção.
Todavia, o efeito próprio dessa sua posição jurídico-subjetiva sofreu o efeito paralisante do art. 417.º CC.
Este normativo, sobre a venda juntamente com outras coisas, dispõe:
1.Se o obrigado quiser vender a coisa juntamente com outra ou outras, por um preço global, pode o direito ser exercido em relação àquela pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído, sendo lícito, porém, ao obrigado exigir que a preferência abranja todas as restantes, se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável.
2. O disposto no número anterior é aplicável ao caso de o direito de preferência ter eficácia real e a coisa ter sido vendida a terceiro juntamente com outra ou outras.
De acordo com a formulação legal, se o vinculado à preferência decidir incluir no contrato projetado outros bens, para além do originalmente sujeito à preferência, não prejudica a constituição do direito de preempção nos termos gerais, i. é, não são agravados os pressupostos da preferência.
Nessa hipótese, é concedida ao titular da preferência a faculdade de restringir o seu direito à coisa a que se refere a preferência, reduzindo o preço devido à importância que proporcionalmente corresponde a essa coisa dentro do preço global estabelecido. O preferente pode, pois, exercer o seu direito em relação à venda global ou apenas em relação ao bem originalmente sujeito à prelação, neste caso “pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído”.
O obrigado ou devedor da preferência pode, contudo, opor-se à venda das coisas, se a mesma envolver um prejuízo apreciável para os seus interesses. Nesse caso o preferente terá de exercer o seu direito, se o não quiser perder, relativamente ao conjunto das coisas alienadas, pelo preço global fixado.
Ou seja, o facto de o sujeito passivo demonstrar que a separação dos bens lhe causa “prejuízo apreciável” não precludirá o exercício da preferência, pois o titular da preferência, caso não queira perder o seu direito, terá de o exercer relativamente ao conjunto das coisas alienadas, pelo preço global.
Quer isto dizer, que a última parte do n.º 1 do art. 417.º do CC continua a proteger os interesses da parte passiva da relação de preferência relativamente à liberdade negocial do dono das coisas, mas o regime legal concede um alargamento no que toca ao direito de preferir.
Dito de outro modo: o âmbito primitivo do direito de preferência (relativo à venda do bem objeto da prelação) alarga-se à venda global por mero efeito da decisão do sujeito passivo em alienar o bem naquelas condições, sendo que a extensão da preferência aos demais bens destinados a venda pode não se referir a todos os bens que o sujeito passivo pretenda vender, abrangendo aqueles que sejam separáveis do bem objeto da prelação sem prejuízo apreciável[11].
O que entender por prejuízo apreciável que o obrigado à preferência invoca para fazer funcionar aquela extensão ou alargamento da preferência?
A este respeito entende-se que “o prejuízo apreciável tem de ser referido ao modo como a separação afeta os interesses do sujeito passivo no negócio projectado”, o que tem de ser avaliado “numa perspectiva subjetiva do sujeito passivo e no contexto concreto em que o negócio projetado se apresenta”, o que significa “olhar para o negócio projectado tal como ele é querido pelas partes, sujeito passivo e terceiro”. De modo que, “questões como a inseparabilidade económica ou funcional, por exemplo, não podem ser avaliadas em termos meramente objectivos mas carecem de ser vistas no conjunto das finalidades prosseguidas pelo alienante e pelo adquirente”[12].
Por outro lado, o normativo sub iudice não obsta a que a venda de várias coisas ocorra em momentos contratuais diversos.
Com efeito, “o disposto enunciado no art. 417º do CC é revelador de uma situação de união entre diversos contratos de compra e venda, pela estipulação de um preço comum para várias coisas vendidas simultaneamente. Neste caso, haverá que distinguir entre união interna e externa. Sendo externa a união de contratos, há apenas uma estipulação comum do preço, sem qualquer dependência entre os vários contratos, pelo que nada impede o titular de exercer a preferência pelo preço que for atribuído proporcionalmente à coisa. Já se essa união for interna, existe dependência entre os diversos contratos, pelo que o exercício da preferência pelo titular afectaria toda a união de contratos, o que justifica que se permita ao obrigado exigir que a preferência se faça em relação a todas as coisas vendidas. Exige-se, porém, para tal que a quebra da união interna acarrete prejuízos objetivamente apreciáveis para uma das partes”[13].
De regresso ao caso dos autos, verificamos que o prédio onde está inserida a fração sobre a qual a A. detém preempção se acha submetido a propriedade horizontal.
Embora as frações sejam independentes, mercê deste fraccionamento, a verdade é que o imóvel surgiu no seio de uma estrutura familiar restrita e tem-se mantido no seio desta. As dez frações foram autonomizadas dentro de uma estrutura predial outrora construído pelo avô do R. e, depois disso, sob domínio dos seus filhos e netos.
Era dentro desse complexo familiar que o imóvel se achava.
O seu fraccionamento, em dez unidades tituladas individualmente, constituiu, como se vê dos factos provados, a introdução de uma forma de autonomização de frações dentro do que continuou a constituir uma unidade de sentido, pois os filhos e netos do primitivo construtor mantiveram a administração em conjunto (por si e por intermédio de uma sociedade sua) e foi nessa perspetiva e dada a existência desse substrato familiar que procuraram concretizar a venda integral de todas as frações, como se de um imóvel uno se tratasse. Tiveram em vista, com a alienação global, evitar partilhar a administração do prédio com pessoas estranhas à família. E foi nessa ótica – de aquisição integral de um prédio – que a Ré compradora aceitou o negócio.
Ora, a divisão de um imóvel em frações, por força da introdução do desenho legal previsto nos arts. 1414.º e ss. CC (propriedade horizontal), quando tal imóvel, construído pelo pai e avô dos novos condóminos das frações autonomizadas, continua na titularidade e administração familiar, acaba por constituir, nas relações entre estes e naquelas que intercedam entre estes e terceiros (mormente potenciais compradores das frações), uma ficção legal, tudo se passando como sucede com os co-herdeiros ou os comproprietários, relativamente aos bens da herança ou aos bens integrados na compropriedade.
Assim, ainda que possa dizer-se que, formal e juridicamente, o prédio não existia, já subjetivamente (critério que, como vimos, é o convocável quando se aprecia a noção de prejuízo apreciável), o mesmo continuava sendo assim encarado pelos titulares das diversas frações.
De sorte que, também aqui, a regra do art. 417.º ganha particular acuidade.
Na verdade, se os condóminos, descendentes do construtor, antepassado comum, pretendem alinear a integralidade das frações de molde a evitar dividir o condomínio com terceiros, estranhos àquela unidade familiar, não pode deixar de ser entender que, não obstante se tratar de vendas individuais, existe união de contratos, pelo menos de um ponto de vista sócio-económico, surgindo a vontade e interesse na venda global abolsutamente justificados. Sendo assim, considera-se prejuízo apreciável para cada um dos condóminos que assim aliena a terceiro interessado na globalidade do prédio o exercício por um dos inquilinos de uma das frações do direito de preferência sobre a venda da mesma, desde logo porque, desse modo, se impede a concretização da venda global projetada de forma a evitar o que nenhum dos com-titulares deseja e que é a entrada no condomínio, a par dos primitivos proprietários, de terceiros estranhos à família.
De modo que é inócuo afirmar-se não terem os RR. alegado que não conseguiriam vender as frações separadamente, quando estes alegaram que, em momento algum pretendiam fraccionar a administração do imóvel com terceiros estranhos à família o que necessariamente sucederia caso as alienações das frações fossem sendo feitas individualmente e não na totalidade. Alem disso, é perfeitamente atendível o interesse dos RR. vendedores em obviarem aos transtornos que a publicitação da venda e negociação isolada de cada uma das suas três frações exigiria, o que foi afastado pelo facto de a venda de todo o prédio ter sido negociada de uma só vez, com pagamento de um único preço.
Constitui uma falácia dizer-se não terem os vendedores, aqui RR., alegado que pretendiam vender em conjunto as suas frações, pois isso resulta manifesto da escolha que fizeram de vender tudo ao mesmo tempo que os restantes condóminos, pelas razões que já expusemos.
Não exige o art. 417.º, para lograr impedir o funcionamento da preempção isolada pelo bem a ela sujeito, que todas as coisas inseridas na totalidade da venda pertençam ao obrigado à preferência, bastando que se verifique se se trate de coisas que, embora na titularidade de terceiros, constituam com aquela uma unidade de sentido sócio-económico, familiar ou outro.
Nessas circunstâncias, o direito de opção sobre a unidade fracionada apenas persistiria, caso se demonstrasse não ser possível a aquisição, pelo titular da opção, de todos os bens integrantes nas vendas projetadas.
No caso dos autos, porém, a notificação efetuada à A. para preferir pela totalidade permite-lhe a opção sobre todas as frações do imóvel, não tendo a A. demonstrado a impossibilidade de, uma vez efetuada tal proposta negocial, a mesma poder vir a frustar-se por impossibilidade de aceitação por parte dos restantes proprietários. Aliás, a A. respondeu à notificação afirmando, desde logo, pretender apenas a fração por si ocupada, o que excluiria sempre o alargamento da opção, não tendo sequer aí questionado sobre a posição dos restantes vendedores quanto a venda a ser-lhe efetuada.
Tanto basta para improceder o recurso, sem necessidade de apreciação de outros argumentos.
DISPOSITIVO
Pelo exposto, os juízes que compõem este tribunal julgam a ação improcedente e, em consequência, mantêm a sentença recorrida.Custas pela recorrente.
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Porto, 29.4.2019Fernanda Almeida
António Eleutério
Isabel São Pedro Soeiro
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[1] A letra da lei é a pedra de toque da interpretação – art. 9.º CC.
[2] E considerando que a própria norma jurídica é já uma das interpretações possíveis da ideia de Direito ou de Justiça a que legislador aderiu segundo a sua própria conceção desses valores, cfr. Baptista Machado, Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador, 2002, p. 207
[3] Ac. STJ, de 27.11.2018, Proc. 14589/17.1T8PRT.P1.S1.
[4] Os direitos legais de preferência decorrem directamente da lei, mas o seu regime está disperso e funciona através de um esquema de remissões em que a referência básica se acha nos arts. 1409.º e 1410.º (relativos à compropriedade) e nos arts. 416.º a 418.º CC (relativos ao pacto de preferência) – vide Carlos Lima, Direitos Legais de Preferência, in Estudos em Homenagem ao Prof. Inocêncio Galvão Telles, Vol. IV, p. 495 e ss.
[5] Sobre o efeito sub-rogatório do exercício do direito de preferência, António Agostinho Guedes, Pacto de Preferência e Direitos Legais de Preferência: Os efeitos da ação de preferência (em busca do artigo esquecido, in Edição Comemorativa do Cinquentenário do Código Civil, Coord. Elsa Vaz Sequeira e Fernando Oliveira e Sá, 2017, p. 215 e ss.
[6] Sobre a evolução do instituto, António Nunes, Do pacto de preferência tendo por objecto a venda de imóveis, Suplemento ao BFD, 1947, p. 192 e ss.
[7] Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, p. 226.
[8] Sobre a finalidade dos direitos legais de preferência, recenseando extensa bibliografia, Filipa Lobo de Miranda, “Atribuição de direitos legais de preferência em Portugal”, Dissertação de Mestrado, FD Uni. Nova de Lisboa, 2015, p. 8 e ss., disponível em https://run.unl.pt/bitstream/10362/15180/1/Miranda_2015.pdf. No direito comparado, Carlos Barata, Da Obrigação de Preferência, contributo para o estudo do artigo 416.º do Código Civil, 1990, p. 53 e ss. Na jurisprudência, entre outros, ac. STJ, de 27.11.2018, Proc. 14589/17.1T8PRT.P1.S1: O direito legal de preferência constitui-se como direito potestativo, com eficácia real, enquanto fundado em razões de interesse e ordem pública
[9] Mélanie da Silva Mourão, Direito de preferência no setor imobiliário Consequências da modificação do objeto, Dissertação de Mestrado, U. Católica do Porto, 2013, P. 9, disponível em https://repositorio.ucp.pt/bitstream/10400.14/18032/1/Tese_Final.pdf
[10] Outra grande novidade é a atribuição do direito de preferência na venda do prédio arrendado aos inquilinos comerciais e industriais. Efectivamente, a Lei n.º 1662, de 4 de Setembro de 1924, reconheceu este direito ao locatário comercial e industrial de prédios urbanos na alienação desses mesmos prédios. Constata-se que existe uma valorização da protecção da actividade produtiva ou comercial, em detrimento da propriedade do senhorio. De acordo com a Lei n.º 2030, de 22 de Junho de 1948, o direito de preferência foi estendido também ao inquilino de arrendamentos com vista ao exercício de profissão liberal. No mesmo sentido dispõe o Decreto-Lei n.º 201/75, de 15 de Abril, trazido à nossa ordem jurídica, saliente-se, já depois do 25 de Abril de 1974, atribuindo a preferência ao locatário rural, a saber, cultivador directo, cooperativas de produção de pequenos agricultores e trabalhadores rurais, na venda do prédio arrendado. – Filipa Miranda, ibidem, p. 12.
[11] António Agostinho Guedes, anotação ao art. 417.º, Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Das Obrigações em Geral, Universidade Católica, 2018, p. 100 e 101. O autor faz ainda notar que a norma alude a um valor global, mas não é afastada pela circunstância de, quanto a bens ou direitos sujeitos a registo predial, o art. 68.º do Código do Notariado exigir que no ato de alienação se consigne o preço singular de cada bem. Assim, também ac. STJ, de 1.7.2014, Proc. 599/11.6TVPT.P2.S1.
[12] Ibidem, p. 102.
[13] Carlos Tiago Morgado, Direito de preferência do arrendatário na venda ou dação em cumprimento de prédios urbanos, Dissertação de Mestrado, U. Católica, Porto, 2015, p. 30, disponível em https://repositorio.ucp.pt/bitstream/10400.14/18687/1/TFM_Carlos%20Morgado_Direito%20de%20preferencia%20do%20arrendat%C3%A1rio.pdf