Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 12077/23.6T8PRT.P1 |  |
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
CONSIGNAÇÃO EM DEPÓSITO
II - Quando o Senhor Juiz a quo acrescenta na decisão a identificação atual das frações autónomas em causa, tal como foi alegado e se deu como provado, as quais só não foram assim identificadas no pedido formulado pela autora, porque ainda não se tinha diligenciado pela alteração da propriedade horizontal, está apenas a concretizar a identificação das duas frações que são objeto do contrato promessa, pelo que nada foi decidido que não tenha sido pedido.
III - A fixação do prazo para o requerente da execução específica do contrato promessa consignar em depósito a prestação, prevista no art. 830.º, nº 5 do Código Civil, pode ocorrer somente na decisão final que decrete a execução específica, ficando a eficácia da sentença dependente da realização desse depósito, a efetuar em prazo contado do trânsito em julgado daquela.
IV - Entendendo-se que a consignação em depósito/pagamento deve ser efetuada em prazo a contar do trânsito em julgado da decisão que decrete a execução específica, nada obsta a que a notificação para a consignação seja feita após o trânsito em julgado da decisão, com a indicação do prazo para o efeito, a fixar pelo tribunal da 1.ª Instância, quando tal prazo não tenha sido fixado em momento anterior.
Acordam na 3.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto:
I – RELATÓRIO
A... Unipessoal Lda., intentou ação declarativa sob a forma de processo comum, contra AA, pedindo que, sendo a ação julgada provada e totalmente procedente, seja proferida sentença que substitua a declaração negocial da Ré, julgando celebrado o contrato definitivo de compra e venda relativo às frações autónomas identificadas no Artigo 2.º da Petição Inicial, e, que pela execução específica seja declarada que a Autora é dona e legítima proprietária das referidas frações autónomas e transmitida assim a propriedade.
Para o efeito, a autora alegou, em síntese, que celebrou com a ré contrato-promessa de compra e venda de uma fração autónoma e garagem, que identifica, na qualidade de promitente-compradora, com a ré na qualidade de promitente-vendedora, sendo que, apesar de ter procedido ao agendamento para celebração da escritura de compra e venda, por mais do que uma vez, a ré não compareceu, e tendo sido interpelada para o cumprimento do contrato promessa, se encontra em mora, pelo que a autora tem direito a reclamar a execução específica do referido contrato-promessa, sendo devido a título de pagamento de preço remanescente, o montante de € 83 000,00 (oitenta e três mil euros).
A ré apresentou contestação, alegando, por sua vez, que o contrato promessa continha condições que cumpriu integralmente, ao contrário da autora que levou a cabo na fração, intervenções não autorizadas pela ré ou pelo condomínio e não previstas no projeto apresentado na Câmara Municipal ....
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Realizada a audiência prévia, foi proferida sentença, em sede de despacho saneador, onde, a final, se decidiu:“Tudo ponderado nos termos acima expostos, julgo a acção procedente e em consequência decido:
Substituindo a declaração de vontade da ré AA, declarar celebrado o contrato de compra e venda entre esta, como vendedora, e a autora, A... Unipessoal Lda., como compradora, pelo preço global de 95.000,00 euros (noventa e cinco mil euros), demonstrado que se mostre o pagamento efectivo por parte a autora à ré da quantia em falta, ou seja, a quantia de 83.000,00 euros (oitenta e três mil euros), declarando nessa sequência transferido para a autora, o direito de propriedade sobre os seguintes imóveis urbanos (fracções):
- Fracção autónoma identificada pela letra “A”, composta por Rés-do-chão, entrada pelo nº ... com logradouro nas traseiras, destinado a habitação, pertencente ao prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito em ..., Rua ..., descrita na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº ...... da freguesia ... e inscrito na matriz predial sob o artigo ... daquela freguesia;
- Uma garagem que servia a identificada fracção autónoma “A”, localizada nas suas traseiras, que, na data de assinatura daquele contrato, não possuía ainda descrição predial nem matricial autónomas;
- Fracções que, com a conclusão da alteração da propriedade horizontal, a fracção autónoma A passou a ter a designação de fracção “D” e, por sua vez, a garagem passou a ter a designação de fracção “A”.”.
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Não se conformando com o assim decidido, veio a ré interpor o presente recurso, que foi admitido como apelação, a subir nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.Formulou, a ré, as seguintes conclusões das suas alegações de recurso:
“I. DO OBJECTO DO RECURSO
A. A 12 de fevereiro de 2024 foi, nos presentes autos, proferida sentença que apreciou o seguinte pedido apresentado pela Recorrida de ser a ação ser julgada provada e totalmente procedente e, por via dela ser proferida sentença que substitua a declaração negocial da Ré, julgando celebrado o contrato definitivo de compra e venda relativo às frações autónomas identificadas no Artigo 2.º da Petição Inicial, e que pela execução específica seja declarada que a Autora é dona e legítima proprietária das referidas frações autónomas e transmitida assim a propriedade.
B. Consequentemente seja ordenada à Conservatória do Registo Predial o registo da presente ação nas frações autónomas objeto do contrato promessa, nos termos da alínea a) do n.º 1 do Artigo 92.º do Código do Registo Predial.
C. Tendo, na sentença recorrida, sido decido substituir declaração de vontade da ré e declarar celebrado o contrato de compra e venda entre esta, como vendedora, e a autora, como compradora, pelo preço global de 95.000,00 euros (noventa e cinco mil euros), demonstrado que se mostre o pagamento efectivo por parte a autora à ré da quantia em falta, ou seja, a quantia de 83.000,00 euros (oitenta e três mil euros), declarando nessa sequência transferido para a autora, o direito de propriedade sobre a fracção autónoma identificada pela letra “A”, composta por Rés-do-chão, entrada pelo nº ... com logradouro nas traseiras, destinado a habitação, pertencente ao prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito em ..., Rua ..., descrita na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº ...... da freguesia ... e inscrito na matriz predial sob o artigo ... daquela freguesia e a garagem que servia a identificada fracção autónoma “A”, localizada nas suas traseiras.
D. E, ainda nos termos da decisão: Fracções que, com a conclusão da alteração da propriedade horizontal, a fracção autónoma A passou a ter a designação de fracção “D” e, por sua vez, a garagem passou a ter a designação de fracção “A”.”
E. Sucedendo que, a sentença não só se pronunciou para além do pedido apresentado pela Recorrida como, jamais chegou a fixar prazo para a consignação em depósito do preço ainda em divida pela ora Recorrida.
II. DO PEDIDO FORMULADO PELA RECORRIDA
F. Na sequência de acção intentada pela Recorrida visando a execução especifica do contrato de promessa celebrado a 30 de Novembro de 2021, entre a aqui Recorrente e a ora Recorrida, que foi dado como reproduzido quer na petição inicial como na sentença.
G. E que, no que ao recurso se reporta contém no clausulado acordado entre as partes: que o objecto do contrato são as fracções identificadas acima na conclusão C. sendo que, no que à garagem respeita, há que ter em consideração especialmente uma das condições constantes da clausula quarta n.º 1 alinea f) já que, em frente a esta garagem existia uma escada que a Ré teria que demolir, como fez.
H. E, na acção declarativa comum, com vista à execução especifica, intentada pela Recorrida, a causa de pedir tem por fundamento o seu interesse em ver o contrato definitivo celebrado e como tal obter a substituição da declaração negocial em falta, por parte da Recorrente, quanto aos imóveis acima identificados e
I. O pedido feito pela Recorrida mais não diz do que o referido acima nas conclusões A. e B..
III. DA CONTESTAÇÃO
J. Em sede de contestação, a Recorrida defendeu-se por exceção, alegando factos que obstam à apreciação do mérito da ação ou que, servindo de causa impeditiva, modificativa ou extintiva do direito invocado pelo autor, determinariam a improcedência total ou parcial do pedido, factos que fundamentam e integram a excepção de não cumprimento.
K. Pois a contestação assenta na alegação de factos tendentes a demonstrar que a Recorrida não cumprira as suas obrigações contratuais ou cumpriu de forma defeituosa.
IV. DO CONHECIMENTO DO PEDIDO E DA CAUSA DE PEDIR
L. Como foi referido, a acção visava a execução especifica do contrato promessa dos autos que nos termos do n.º 1 do artigo 830.º do Código Civil, de forma que a sentença «produz os efeitos da declaração negocial do faltoso», e
M. Tratando-se de contrato-promessa de compra e venda, a execução específica produz os efeitos que resultariam do aperfeiçoamento do contrato de compra e venda, mediante aquela declaração, a consequente transmissão do direito de propriedade sobre os imóveis objecto do contrato promessa.
N. Após a satisfeitas as condições acordadas na cláusula quarta do mesmo contrato promessa,
O. Com particular importância para o presente recurso a contida na alínea f) do n.º 1 desta cláusula quarta de demolição da escada que se situava em frente à dita garagem.
P. Estando assim, perfeitamente delimitada a matéria de facto a considerar, com a individualização do objecto do processo e, consequentemente claro o pedido,
Q. Cuja configuração é da exclusiva disponibilidade da Autora, a aqui Recorrida.
R. Sendo que, o pedido da Autora não faz referência a “Fracções que, com a conclusão da alteração da propriedade horizontal, a fracção autónoma A passou a ter a designação de fracção “D” e, por sua vez, a garagem passou a ter a designação de fracção “A”.”
S. Ora, a sentença fundamentando-se essencialmente no contrato promessa - que dá como integralmente reproduzido -, ao decidir por substituir a declaração de vontade da ré, declarar celebrado o contrato de compra e venda entre esta e a autora, declarando nessa sequência transferido para a autora, o direito de propriedade sobre os seguintes imóveis urbanos as já mencionadas fracções
T. Acrescentando à decisão: “Fracções que, com a conclusão da alteração da propriedade horizontal, a fracção autónoma A passou a ter a designação de fracção “D” e, por sua vez, a garagem passou a ter a designação de fracção “A”.”
U. Altera o pedido apresentado, ao incluir na decisão a referência à alteração à propriedade horizontal, com a consequência de assim transferir para a Recorrida uma fracção identificada como “A” que não corresponde à garagem do pedido – aquela que, de acordo com o contrato promessa e com o artigo 2 da petição inicial, serve a habitação sita no R/C do n.º ... e ... e que tinha uma escada à sua frente correspondendo antes a uma outra garagem ao lado daquela e não incluída no contrato promessa.
V. DA CONSIGNAÇÃO EM DEPÓSITO
V. Se a decisão recorrida permite a substituição da declaração de vontade da Recorrida, implica a necessidade de a sentença fixar prazo para que o promitente comprador deposite o remanescente do preço acordado, cumprindo a sua obrigação contratual e contrapartida da transferência da propriedade.
X. O que não resulta da sentença recorrida que não fixa qualquer prazo para o efeito.
VI. DO DIREITO
W. A presente decisão, ultrapassa o pedido formulado, sem modificação objectiva da instância, passando a abranger matéria distinta, pelo que está eivada de nulidade como prevista na consignada alínea e) do art.º 615º do Código de Processo Civil, aplicável por força do Art.º 674.º n.º 1 al. c) também do Código de Processo Civil, com fundamento no princípio dispositivo ou da disponibilidade objectiva e, mais concretamente, com uma das suas principais manifestações – o princípio do pedido (cfr. Art.º 3.º n.º 1 do CPC) - que atribui às partes, a iniciativa e o impulso processual.
Z. E, como dispõe o art. 609º, nº 1, do CPC, a sentença não pode condenar em quantidade superior ou em objecto diverso do que se pedir e, como refere ALBERTO DOS REIS Cfr. Código de Processo Civil Anotado, V Vol., pág. 67/68, o juiz «Também não pode condenar em objeto diverso do que se pediu, isto é, não pode modificar a qualidade do pedido. Se o autor pediu que o réu fosse condenado a pagar determinada quantia, não pode o juiz condená-lo a entregar coisa certa; se o autor pediu a entrega de coisa certa, não pode a sentença condenar o réu a prestar um facto; se o pedido respeita à entrega de uma casa, não pode o juiz condenar o réu a entregar um prédio rústico, ou a entregar casa diferente daquela que o autor pediu; se o autor pediu a prestação de determinado facto (a construção dum muro, por hipótese), não pode a sentença condenar na prestação doutro facto (na abertura duma mina, por exemplo).»
AA. Ora, no caso concreto, tratando-se de uma acção para execução especifica do contrato promessa – nos termos do n.º 1 do Art.º 830 Código Civil - a presente decisão pretende que seja transferida propriedade de diferente do que foi contratualizado e que o Autor pede e a previsão legal da execução especifica – Art.º 830.º 1 CC se reporta unicamente à declaração negocial concreta em falta.
AB. Dispondo o n.º 5 do artigo 830º do Código Civil que “No caso de contrato em que ao obrigado seja lícito invocar a exceção de não cumprimento, a ação improcede, se o requerente não consignar em depósito a sua prestação no prazo que lhe for fixado pelo tribunal.” e
AC. Dispondo artigo 428º CC quanto à execução específica que “Se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efetuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento em simultâneo.
AD. Como o contrato dos autos é nitidamente bilateral e sinalagmático e tendo, em sede de contestação, sido alegada factualidade que integra a excepção de não cumprimento – Cfr. Art.º 428.º CC, cabe ao tribunal, averiguar se essa excepção se mostra ou não procedente, o que pode exigir a produção de prova na altura própria - o que não fez.
AE. Não podendo o tribunal lavrar a sentença da venda sem que o promitente comprador deposite o preço, no prazo que lhe for fixado, para não acontecer que o promitente comprador fique despojado da coisa sem o recebimento simultâneo do preço, como sucede na sentença recorrida.
AF. Por tudo o que se vem de expor, e sempre salvo o muito respeito que é devido, o mui douto aresto recorrido viola as normas contidas nos artigos 3.º, n.º 1, 609.º n.º 1, 615.º al. e), 830. N.º s 1 e 5 todos do CPC e 428.º do CC, impondo-se a sua devida reparação por via da presente apelação.
Nestes termos e nos mais de direito que V. Exas. mui doutamente suprirão:
Deve ser, por V. Exas., dado provimento ao presente Recurso, revogando-se o douto decisório recorrido, na parte que se vem de sindicar, com as legais consequências.”.
Não foram apresentadas contra-alegações.
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Após os vistos legais, cumpre decidir.*
II - DO MÉRITO DO RECURSO 1. Objeto do recurso
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso – cfr. arts. 635º, nº 4, 637º, nº 2, 1ª parte e 639º, nºs 1 e 2, todos do Código de Processo Civil.
Atendendo às conclusões das alegações apresentadas pela Apelante, são as seguintes as questões a apreciar:
- Se a sentença enferma de nulidade, nomeadamente a prevista na al. e), do nº 1, do art. 615.º do CPC;
- Se a sentença devia ter fixado prazo para a consignação em depósito do preço ainda em dívida.
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2. Sentença recorrida2.1. O Tribunal de 1ª Instância entendeu poder decidir do mérito da causa, no despacho saneador, tendo proferido sentença com o seguinte teor:
A... Unipessoal Lda., veio intentar esta acção declarativa sob a forma de processo comum, contra AA, ambas com os demais sinais dos autos, com fundamento, em resumo e no essencial, em que, na sequência de contrato-promessa de compra e venda de imóvel urbano que celebrou (na qualidade de promitente-compradora) com a ré (na qualidade de promitente-vendedora), tem direito a reclamar a execução específica do referido contrato-promessa, tudo como melhor descrito na sua petição inicial, que se dá por reproduzida, concluindo formulando o seguinte pedido:
“Nestes termos e noutros melhores de Direito que V/Exa. doutamente decidirá:
- Deve a presente ação ser julgada provada e totalmente procedente e, por via dela ser proferida sentença que substitua a declaração negocial da Ré, julgando celebrado o contrato definitivo de compra e venda relativo às frações autónomas identificadas no Artigo 2.º desta Petição Inicial,
E,
- Que pela execução específica seja declarada que a Autora é dona e legítima proprietária das referidas frações autónomas e transmitida assim a propriedade.”
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Citada, a ré contestou, também em resumo e no essencial, não colocando em causa a celebração do contrato, invocando que a autora não cumpriu todas as condições do contrato, efectuando obras não autorizadas pela promitente-vendedora, tudo também como melhor consta do seu articulado de contestação, concluindo pela sua absolvição.*
No essencial e no que importa para a pretensão das partes e objecto do processo, são os seguintes os factos que considero provados, por acordo das partes e/ou documento com força probatória bastante (os factos que se descrevem infra, foram expressamente aceites pela ré e, no que se refere às comunicações que lhe foram enviadas, também não se mostram impugnadas motivadamente):1- Com data de 30 de Novembro de 2021, a autora, A... Unipessoal Lda., na qualidade de promitente-compradora e a ré, AA, celebraram um contrato-promessa de compra e venda (doc. nº 1 junto com a petição inicial e que se considera reproduzido e aqui integrado);
2- Através desse contrato-promessa, a ré prometeu vender à autora, os seguintes imóveis (fracções urbanas):
- Fracção autónoma identificada pela letra “A”, composta por Rés-do-chão, entrada pelo nº ... com logradouro nas traseiras, destinado a habitação, pertencente ao prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito em ..., Rua ..., descrita na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº ...... da freguesia ... e inscrito na matriz predial sob o artigo ... daquela freguesia;
- Uma garagem que servia a identificada fracção autónoma “A”, localizada nas suas traseiras, que, na data de assinatura daquele contrato, não possuía ainda descrição predial nem matricial autónomas;
3- O preço global de compra acordado entre as partes foi de € 95.000,00 (noventa e cinco mil euros), correspondendo € 82.000,00 (oitenta e dois mil euros) ao preço da fracção autónoma “A” e € 13.000,00 (treze mil euros) ao preço da garagem;
4- A título de sinal e princípio de pagamento, a autora efectuou, tal como previsto na alínea a) do n.º 1 da Cláusula Terceira do contrato promessa celebrado entre as partes, o valor de € 10.000,00 (dez mil euros), directamente ao sujeito activo do arresto identificado no n.º 2 da Cláusula Primeira do mesmo contrato através de transferência bancária para a conta bancária daquele aberta no Banco 1... com o IBAN: PT50 ...;
5- Pagamento esse que foi efectuado em 30 de Novembro de 2021 (doc. nº 2 junto com a petição inicial);
6- Em 05 de Agosto de 2022, a autora efectuou um pagamento a título de reforço de sinal no montante de € 2.000,00 (dois mil euros) (doc. nº 3 junto com a petição inicial);
7- A promessa de compra a que se vinculou a Autora através daquele contrato, ficou condicionada à verificação, entre outros, dos seguintes pressupostos:
- A ré deveria diligenciar, a expensas suas, pela alteração da propriedade horizontal do imóvel e pela actualização da mesmo junto da Autoridade Tributária e da Conservatória do Registo Predial, por forma a que a garagem objecto do presente contrato passasse a ter autonomia jurídica e possuir, assim descrição predial e matricial autónomas;
- A ré deveria também diligenciar, a expensas suas, pelo licenciamento dos imóveis objecto do contrato-promessa;
- A ré deveria também diligenciar, a expensas suas, pela obtenção de certificado energético necessário à outorga da escritura de compra e venda;
- A ré deveria proceder à demolição da escada sita de frente à garagem objecto do contrato-promessa;
8- Com a conclusão da alteração da propriedade horizontal referida no primeiro parágrafo do número anterior, a fracção autónoma A passou a ter a designação de fracção “D” e, por sua vez, a garagem passou a ter a designação de fracção “A” (docs. nº 4 e 5 juntos com a petição inicial);
9- Foi emitida, em 08.05.2023, pela Câmara Municipal ..., para as fracções em questão, o necessário aditamento ao alvará autorização de utilização n.º ... de 1958 (doc. nº 6 junto com a petição inicial);
10- Por duas vezes a autora marcou data para a realização do contrato-prometido, comunicando-as à ré, não se tendo realizado a outorga desse contrato-prometido (docs. juntos aos autos, comunicações entre as partes).
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Nos termos do art. 410 do Código Civil, à convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa; porém, a promessa respeitante à celebração de contrato para a qual a lei exija documento, quer autêntico quer particular, só vale se constar de documento assinado pelas partes (nas promessas bilaterais).Se ao celebrar-se o contrato ou em momento posterior, um dos contraentes entregar ao outro coisa que coincida, no todo ou em parte, com a prestação a que fica adstrito, é a entrega havida como antecipação total ou parcial do cumprimento, salvo se as partes quiserem atribuir à coisa entregue o carácter de sinal, presumindo-se, no contrato-promessa de compra e venda, que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço (arts. 440 e 441 do Código Civil), devendo a coisa entregue ser imputada na prestação devida ou restituída quando a imputação não for possível (art. 442, nº1, do Código Civil).
Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente; em qualquer dos casos, o contraente não faltoso pode, em alternativa, requerer a execução específica do contrato nos termos do art. 830 do Código Civil (art. 442 do mesmo diploma legal).
Como se referiu, nos termos do art. 441 do Código Civil, no contrato-promessa de compra e venda presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço.
Trata-se, porém, de uma simples presunção “juris tantum” que pode ser ilidida (art. 350, nº 2, do Código Civil), nada impedindo que “as partes convencionem o cumprimento antecipado de uma obrigação futura - a que emerge não do contrato-promessa mas do contrato-prometido. Simplesmente, a mera declaração de antecipação não tira à quantia entregue o carácter de sinal” (P. Lima e A. Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, 4ª Ed., pág. 418; cfr. ainda J. Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, 1987, pág. 281).
A questão da natureza do sinal é um problema de vontade das partes, a interpretar nos termos dos arts. 236 e ss. do Código Civil.
Como refere J. Calvão da Silva (loc. citado), se a intenção dos contraentes foi a de confirmar o contrato, dando para o exterior uma prova ou sinal (signum) da sua celebração e existência, e garantir ou reforçar o vínculo negocial e o cumprimento das obrigações assumidas, sendo inclusivamente princípio de cumprimento, haverá sinal confirmatório.
É ainda o mesmo autor quem nos diz que, em caso de dúvida, o sinal deve ter-se como de natureza confirmatória, por ser regra que quando as partes celebram um contrato vinculam-se de um modo irrevogável, devendo o contrato ser pontualmente cumprido, só podendo modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei (art. 406 do Código Civil).
Assim, valendo o contrato como lei em relação aos contraentes (pacta sunt servanda) e só excepcionalmente se admitindo a modificação ou extinção da relação contratual por vontade unilateral, na dúvida, o sinal não deve ter função penitencial, mas deve ser considerado confirmatório porquanto, dirigido a reforçar o vínculo negocial e a garantir o cumprimento das obrigações, se integra na regra geral do respeito pela palavra dada e do pacta sunt servanda como uma coisa natural.
E atendendo aos termos e expressões utilizados no contrato-promessa em análise nestes autos em conjugação com a restante matéria de facto acima descrita, dúvidas não nos restam que as partes convencionaram o cumprimento antecipado de uma obrigação futura (o pagamento), embora, como se disse, a declaração de antecipação do pagamento não retire às quantias entregues o carácter de sinal.
E, como vimos, a título de sinal e cumprimento antecipado da obrigação, a autora entregou já a ré a quantia de 12.000,00 euros (10.000,00+2.000,00), faltando pagar a quantia de 83.000,00 euros que, nos termos contratuais, deveria ser paga na outorga do contrato-prometido.
O contrato-promessa tem as mais variadas aplicações nas práticas da vida social e nas actividades económicas, nada impedindo que possa ser subordinado a condição (suspensiva ou resolutiva) ou a termo, nos termos dos arts. 270 e ss. do Código Civil.
Como resulta dos autos e da matéria de facto em análise, o contrato-promessa não se mostra ainda cumprido, com a outorga do contrato prometido.
Alega a ré, para justificar o seu incumprimento, que a autora não terá cumprido todas as suas obrigações contratuais, nomeadamente efectuando obras não autorizadas e que pretende que a ré lhe pague determinadas despesas.
Salvo o respeito devido a melhor opinião, tal não constitui impedimento a que se realize o contrato-prometido. Como refere a autora em resposta à contestação, se realizou obras não incluídas no contrato-promessa, que cumpra o contrato-prometido, deixando tal questão de ser “problema seu”. Se discutem a quem competirá o pagamento de determinadas despesas, também nada influi no contrato-promessa e seu cumprimento, pois que serão, eventualmente, questões a dirimir fora deste contexto, sendo que a autora, nesta acção, se mostra disposta a pagar a totalidade do valor prometido comprar.
Certo é que, como resulta dos autos e documentação junta, o contrato-promessa não foi cumprido com a outorga do contrato-prometido e, no âmbito destes contratos, como em todos os demais contratos, aliás, desde logo existe incumprimento se a prestação debitória deixa de ser cumprida nos seus precisos termos, quer quanto às suas cláusulas, quer quanto ao prazo de celebração do contrato definitivo.
O incumprimento pode ser imputável a um ou a ambos os promitentes e pode revestir a forma de impossibilidade, mora e incumprimento definitivo, sendo que a culpa do devedor se presume, atento o disposto no artigo 799 do Código Civil.
Nos termos do artigo 804 do Código Civil, o devedor considera-se constituído em mora, quando por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido, sendo que “mora do devedor depende dos seguintes pressupostos: inexecução da obrigação no vencimento, com possibilidade todavia de execução futura; imputabilidade dessa execução ao devedor. Significa isto, por outras palavras que são requisitos da mora o acto ilícito e a culpa. O acto ilícito consiste em o devedor deixar de efectuar oportunamente a prestação; a culpa em tal lhe ser atribuível. O acto ilícito é a inexecução da obrigação em si, portanto algo de objectivo; a culpa, a imputação dessa inexecução ao devedor, portanto algo de subjectivo” (Galvão Telles, Direito das Obrigações, 6ª edição, 1989, págs.296 e ss.)
Cremos, assim, face ao acima referido, que está a autora legitimada para fazer uso desta acção de execução específica do contrato.
O promitente fiel ao contrato-promessa pode recorrer à execução específica do mesmo (a produção coactiva do resultado em espécie devida pelo promitente faltoso) quando, não obstante a mora ou a recusa expressa do outro contraente em cumprir, mantenha ainda interesse na prestação e esta seja possível.
A este respeito e na parte com interesse para o caso concreto, preceitua o art. 830 do Código Civil que:
“1. Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida.
2. Entende-se haver convenção em contrário, se existir sinal ou tiver sido fixada uma pena para o caso de não cumprimento da promessa.
3. O direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere o n.º 3 do artigo 410.º; a requerimento do faltoso, porém, a sentença que produza os efeitos da sua declaração negocial pode ordenar a modificação do contrato nos termos do artigo 437.º, ainda que a alteração das circunstâncias seja posterior à mora.(...).”
Como resulta do preceito citado, obstam à execução específica: a) a convenção em contrário (artigo 830.º, n.º1); b) se a isso se opuser a natureza da obrigação assumida (830.º, n.º1); c) quando a execução específica não é possível juridicamente por colidir com outras disposições legais, por exemplo, venda de coisa alheia, venda a terceiro, em contrato sem eficácia real, etc. d) no caso em que o obrigado seja lícito invocar a excepção de não cumprimento, quando o requerente não consigne em depósito a sua prestação no prazo que lhe for fixado pelo tribunal (artigo 830.º, n.º5).
Conforme diz o artigo 830.º, n.º 2, quando as partes consignam no contrato promessa sinal ou cláusula penal, presume-se (presunção iuris tantum), que quiseram afastar a execução específica do contrato.
Todavia, também não foi convencionalmente de forma expressa ou tácita afastada a execução específica do contrato, sendo que, pelo contrário, o contrato-promessa convenciona mesmo o direito de qualquer das partes em fazer uso da execução específica (cláusula sétima, nº 2).
*
Tudo ponderado nos termos acima expostos, julgo a acção procedente e em consequência decido:Substituindo a declaração de vontade da ré AA, declarar celebrado o contrato de compra e venda entre esta, como vendedora, e a autora, A... Unipessoal Lda., como compradora, pelo preço global de 95.000,00 euros (noventa e cinco mil euros), demonstrado que se mostre o pagamento efectivo por parte a autora à ré da quantia em falta, ou seja, a quantia de 83.000,00 euros (oitenta e três mil euros), declarando nessa sequência transferido para a autora, o direito de propriedade sobre os seguintes imóveis urbanos (fracções):
- Fracção autónoma identificada pela letra “A”, composta por Rés-do-chão, entrada pelo nº ... com logradouro nas traseiras, destinado a habitação, pertencente ao prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito em ..., Rua ..., descrita na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº ...... da freguesia ... e inscrito na matriz predial sob o artigo ... daquela freguesia;
- Uma garagem que servia a identificada fracção autónoma “A”, localizada nas suas traseiras, que, na data de assinatura daquele contrato, não possuía ainda descrição predial nem matricial autónomas;
- Fracções que, com a conclusão da alteração da propriedade horizontal, a fracção autónoma A passou a ter a designação de fracção “D” e, por sua vez, a garagem passou a ter a designação de fracção “A”.
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Custas da acção pela ré.*
Valor da acção: o oferecido com a petição inicial.*
Registe e notifique. *
3. Da nulidade da sentençaA apelante não impugna a decisão recorrida na parte em que fixa a matéria de facto que considera como provada.
Se bem entendemos as alegações de recurso e suas conclusões, a apelante aceita que estamos perante um contrato promessa, aceita os fundamentos de direito que da sentença constam e que são tecidos em relação a esse contrato, ao seu incumprimento e, no que concretamente interessa para a decisão, quanto às circunstâncias que podem levar à execução específica.
Assim, como referido supra, este recurso visa apreciar se a sentença enferma de nulidade, nomeadamente a prevista na al. e), do nº 1, do art. 615.º do CPC, e, ainda, se a sentença devia ter fixado prazo para a consignação em depósito do preço ainda em dívida.
Vejamos:
Nas conclusões das suas alegações veio a recorrente invocar que a decisão recorrida enferma de nulidade, por ter decidido para além do pedido apresentado pela autora, nos termos do disposto no art. 615.º, n.º 1, al. e) do CPC.
Apreciando:
O artigo 615.º do CPC prevê as causas de nulidade da sentença, dispondo, no que para o caso interessa, que:
“1 - É nula a sentença quando:
(…)
e) O juiz condene em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido.
(…)
4 - As nulidades mencionadas nas alíneas b) a e) do n.º 1 só podem ser arguidas perante o tribunal que proferiu a sentença se esta não admitir recurso ordinário, podendo o recurso, no caso contrário, ter como fundamento qualquer dessas nulidades.”.
Posto isto, é unânime considerar-se que “as nulidades da sentença são vícios intrínsecos da formação desta peça processual, taxativamente consagrados no nº 1, do art. 615.º, do CPC, sendo vícios formais do silogismo judiciário relativos à harmonia formal entre premissas e conclusão, não podendo ser confundidas com hipotéticos erros de julgamento, de facto ou de direito, nem com vícios da vontade que possam estar na base de acordos a por termo ao processo por transação” (vide Ac. do TRG de 04.10.2018, disponível em dgsi.pt).
Ou seja, as nulidades da sentença encontram-se taxativamente previstas no artigo 615.º do CPC e reportam-se a vícios estruturais ou intrínsecos da decisão, também, designados por erros de atividade ou de construção da própria sentença, que não se confundem com eventual erro de julgamento de facto e/ou de direito.
A nulidade resultante da condenação em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido, invocada pela apelante, está relacionada com o disposto no art. 609.º, nº 1 do Código do Processo Civil, que dispõe sobre os limites da condenação, impondo que a sentença não pode condenar em quantidade superior ou em objeto diverso do que se pedir.
No caso, teria sido ultrapassado esse limite, porque a autora pede:
“- Deve a presente ação ser julgada provada e totalmente procedente e, por via dela ser proferida sentença que substitua a declaração negocial da Ré, julgando celebrado o contrato definitivo de compra e venda relativo às frações autónomas identificadas no Artigo 2.º desta Petição Inicial,
E,
- Que pela execução específica seja declarada que a Autora é dona e legítima proprietária das referidas frações autónomas e transmitida assim a propriedade.”.
Sendo certo que, as frações autónomas identificadas no artigo 2.º da petição inicial, são:
“- Fração autónoma identificada pela letra “A”, composta por Rés-do-chão, entrada pelo nº ... com logradouro nas traseiras, destinado a habitação, pertencente ao prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito em ..., Rua ..., descrita na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº ...... da freguesia ... e inscrito na matriz predial sob o artigo ... daquela freguesia;
- Uma garagem que servia a identificada fração autónoma “A”, localizada nas suas traseiras, que, na data de assinatura daquele contrato, não possuía ainda descrição predial nem matricial autónomas.”.
E o Tribunal recorrido decide:
“Substituindo a declaração de vontade da ré AA, declarar celebrado o contrato de compra e venda entre esta, como vendedora, e a autora, A... Unipessoal Lda., como compradora, pelo preço global de 95.000,00 euros (noventa e cinco mil euros), demonstrado que se mostre o pagamento efectivo por parte a autora à ré da quantia em falta, ou seja, a quantia de 83.000,00 euros (oitenta e três mil euros), declarando nessa sequência transferido para a autora, o direito de propriedade sobre os seguintes imóveis urbanos (fracções):
- Fracção autónoma identificada pela letra “A”, composta por Rés-do-chão, entrada pelo nº ... com logradouro nas traseiras, destinado a habitação, pertencente ao prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito em ..., Rua ..., descrita na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº ...... da freguesia ... e inscrito na matriz predial sob o artigo ... daquela freguesia;
- Uma garagem que servia a identificada fracção autónoma “A”, localizada nas suas traseiras, que, na data de assinatura daquele contrato, não possuía ainda descrição predial nem matricial autónomas;
- Fracções que, com a conclusão da alteração da propriedade horizontal, a fracção autónoma A passou a ter a designação de fracção “D” e, por sua vez, a garagem passou a ter a designação de fracção “A”.”.
É esta última parte, onde se identificam as duas frações autónomas de acordo com a alteração da propriedade horizontal, que a apelante entende ser uma decisão para além do pedido.
Ora, citando o que foi decidido no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 08-02-2018, Processo 633/15.0T8VCT.G1.S1 (disponível em dgsi.pt):
“(…)
II - A nulidade por condenação além do pedido e em objeto diverso do pedido, e ainda por exceder o âmbito da pronúncia, prevista no art. 615º, nº 1, alínea e), do CPC, a verificar-se, resultará do desrespeito pelo princípio do nº 1, do art. 609º, do CPC, segundo o qual a sentença não pode exceder os limites quantitativos e qualitativos do pedido.
III - Tal nulidade deriva, assim, da conformidade com o princípio da coincidência entre o teor da sentença e o objeto do litígio (a pretensão formulada pelo autor, que se identifica pela providência concretamente solicitada pelo mesmo e pelo direito que será objeto dessa tutela), o qual, por sua vez, constitui um corolário do princípio do dispositivo (art. 3º, nº 1, do CPC).
(…)
V - Os tribunais de instância podem e, aliás, devem, considerar os factos instrumentais que resultem da instrução da causa, bem como os factos complementares ou concretizadores que provenham dessa atividade e integrem a relação jurídica material devidamente individualizada pela causa de pedir, conquanto seja observado o contraditório (cfr. alíneas a) e b), do nº 2, do art. 5º, do CPC).
(…)”.
Voltando ao caso em análise, temos que do próprio contrato promessa consta (ver ponto 7 dos factos provados e não impugnados) que “A ré deveria diligenciar, a expensas suas, pela alteração da propriedade horizontal do imóvel e pela atualização da mesma junto da Autoridade Tributária e da Conservatória do Registo Predial, por forma a que a garagem objeto do presente contrato passasse a ter autonomia jurídica e possuir, assim descrição predial e matricial autónomas”.
Sendo que, provado ficou também (ponto 8 dos factos provados e não impugnados) que “Com a conclusão da alteração da propriedade horizontal referida no primeiro parágrafo do número anterior, a fração autónoma A passou a ter a designação de fração “D” e, por sua vez, a garagem passou a ter a designação de fração “A”.”.
Ou seja, quando o Senhor Juiz a quo acrescenta na decisão, o parágrafo em causa, está apenas a concretizar a identificação das frações autónomas em causa, tal como foi alegado e se deu como provado, as quais só não foram assim identificadas no pedido formulado pela autora, porque ainda não se tinha diligenciado pela alteração da propriedade horizontal.
Tratando-se da concretização da identificação das duas frações em causa e que são objeto do contrato promessa, não foi decidido nada que não tenha sido pedido.
Improcede, assim, a invocada nulidade por pronúncia para além do pedido.
*
4. Da consignação em depósitoA segunda questão que a apelante invoca no seu recurso, prende-se com a previsão do nº 5, ao art. 830.º do Código Civil, onde se dispõe que “No caso de contrato em que ao obrigado seja lícito invocar a exceção de não cumprimento, a ação improcede, se o requerente não consignar em depósito a sua prestação no prazo que lhe for fixado pelo tribunal.”.
Ora, o art. 830.º do CC estabelece que “Se alguém estiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida.”.
Na decisão recorrida já se discorreu sobre a verificação dos requisitos para que a autora pudesse vir pedir a execução específica do contrato promessa em causa.
O certo é que, a ação de execução específica de uma obrigação de contratar é uma ação declarativa de natureza constitutiva, uma vez que através dela se opera uma modificação jurídica consistente no suprimento do instrumento contratual omitido, já que a sentença proferida em ação de execução específica não substitui, apenas, a declaração negocial do faltoso, mas o próprio contrato que entre as partes não foi celebrado.
Sendo o contrato sinalagmático, e não havendo prazos diferentes para a realização de cada uma das prestações, poderá haver lugar à invocação da exceção de não cumprimento do contrato (art. 428.º do CC), tendo sido atendendo a tal possibilidade que o legislador estabeleceu a regra do nº 5 do art. 830.º do CC.
Assim, a obrigação de consignação em depósito do remanescente do preço devido pelo promitente comprador e requerente da execução específica do contrato promessa, existe sempre que o cumprimento dessa obrigação tenha de ser realizado na data de realização da escritura (ou previamente a esta), por forma a evitar a preclusão de um meio de defesa próprio dos negócios sinalagmáticos, ou, como referem Pires de Lima e Antunes Varela, no Código Civil Anotado, 2ª ed. rev. e atualiz., pág. 93, “para não acontecer que o promitente vendedor fique despojado da coisa sem o recebimento simultâneo do preço”.
Contudo, a lei não especifica em que momento deve o tribunal proferir despacho a fixar prazo para o promitente comprador consignar em depósito o remanescente do preço em dívida.
Sobre esta questão pronunciou-se o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 26-04-2022, Processo 10308/20.3T8LRS-A.L1-7, Relatora: CRISTINA COELHO (disponível em dgsi.pt), onde se diz:
“(…) E nesta matéria são duas as posições (doutrinárias e jurisprudenciais) que se vêm confrontando.
Para uns, a fixação de prazo para ser feita a consignação em depósito deve ocorrer antes da emissão da sentença que conheça da existência ou inexistência do direito à execução específica.
Esta corrente atende, essencialmente, à letra da lei, considerando que a fixação de prazo e a subsequente consignação em depósito constituem um pressuposto de procedência da ação de execução específica, ainda que não signifique um julgamento prévio favorável ao requerente, ficando o julgador inteiramente livre de decidir quanto ao mérito da causa.
Sendo um pressuposto de procedência, tem, logicamente, de preceder a sentença, pois a improcedência da ação que a falta da consignação em depósito acarreta é inconciliável com uma sentença condicional (que deixasse a procedência da ação dependente da satisfação posterior da prestação em falta).
(…)
Outros entendem que a notificação para o requerente consignar em depósito a prestação deve ocorrer somente na decisão final que decrete a execução específica, ficando a eficácia da sentença dependente da realização desse depósito, a efetuar em prazo contado do trânsito em julgado daquela.
Esta corrente entende que aquele depósito não é um pressuposto da apreciação de mérito do pedido de execução específica, mas pressuposto de produção de efeitos da decisão de mérito.
Salvaguarda a posição do vendedor tida em vista pelo legislador, e do comprador que não fica sujeito a depositar o remanescente do preço sem saber se a sua pretensão é acolhida, por um lapso de tempo que poderá ser longo, permitindo-lhe recorrer a financiamento bancário com a segurança resultante da aquisição da propriedade do bem, e inerentes garantias reais.
(…).”.
Concordamos com esta última posição, pelo que entendemos ser correto que a notificação para o requerente da execução específica do contrato consignar em depósito a prestação, deva ocorrer somente na decisão final que decrete a execução específica, ficando a eficácia da sentença dependente da realização desse depósito, a efetuar em prazo contado do trânsito em julgado daquela.
Na decisão proferida pelo Tribunal recorrido, decidiu-se, a esse propósito, nos seguintes termos: “Substituindo a declaração de vontade da ré AA, declarar celebrado o contrato de compra e venda entre esta, como vendedora, e a autora, A... Unipessoal Lda., como compradora, pelo preço global de 95.000,00 euros (noventa e cinco mil euros), demonstrado que se mostre o pagamento efectivo por parte da autora à ré da quantia em falta, ou seja, a quantia de 83.000,00 euros (oitenta e três mil euros), declarando nessa sequência transferido para a autora, o direito de propriedade sobre os seguintes imóveis urbanos (fracções): (…).”.
Posto isto, resulta da decisão proferida que a transferência do direito de propriedade sobre as frações em causa, para a autora, ficou dependente do pagamento efetivo da quantia em falta, o que equivale à consignação em depósito do remanescente do preço acordado e ainda não pago.
Certo é, no entanto, também, que não foi fixado um prazo para o pagamento.
Contudo, entendendo-se que a consignação em depósito/pagamento deve ser efetuada em prazo a contar do trânsito em julgado da decisão que decrete a execução específica, nada obsta a que a notificação para a consignação seja feita após o trânsito em julgado da decisão, com a indicação do prazo para o efeito, a fixar pelo tribunal da 1.ª Instância (neste sentido, cfr. ac. RL, de 10-02-2015, onde se diz “O disposto no artigo 830º, nº 5, do Código Civil, implica a prolação da sentença condenatória condicional quanto à eficácia da decisão que julgue - eventualmente - procedente o pedido de execução específica, tendo a notificação (para o depósito da parte do preço em falta) lugar após o trânsito da sentença que conhece do mérito”.
Mantém-se, assim, a decisão recorrida, improcedendo o recurso.
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III- DISPOSITIVO*
Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação improcedente, mantendo a sentença recorrida, sem prejuízo de, após o trânsito em julgado da decisão, ser, na 1ª Instância, fixado prazo para a consignação em depósito do preço ainda em falta.
Custas a cargo da apelante (art. 527.º, nºs 1 e 2 do CPC).
Porto, 2024-09-12
Manuela Machado
Ernesto Nascimento
Ana Vieira