Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CONTRATO DE COMPRA E VENDA
ESTABELECIMENTO COMERCIAL
CONTRATO DE CESSÃO DE EXPLORAÇÃO COMERCIAL
DIREITOS
PROPRIETÁRIO
CESSIONÁRIO
1- RELATÓRIO
B………., S.A., com sede no Porto, intentou a presente acção declarativa, de condenação, com processo ordinário, contra C………., com os sinais dos autos, pedindo se declare que a autora é dona da fracção autónoma identificada na petição e a condenação do réu a restituir-lhe a fracção e a entregar-lho livre de pessoas e bens, bem como a condená-lo na indemnização de € 498,80 por mês, desde a data da denuncia até à desocupação.
Alegou, em síntese, os factos atinentes ao reconhecimento do seu domínio sobre o imóvel (fracção autónoma) em causa, à violação desse domínio pelo réu e ao dano patrimonial causado pelo demandado.
Citado, o réu contestou, invocando a falta de causa de pedir e a ilegitimidade activa, e, aceitando que a demandante seja dona da fracção, alega que não o é do estabelecimento comercial ali instalado, que nunca lhe foi transmitido pelo seu dono, pelo que não está obrigado a pagar à A. o que quer que seja. Mais alega que desde a cessão que é o demandado quem explora o estabelecimento, tendo arrematado todo o seu recheio, sendo, agora, o dono do estabelecimento comercial.
Houve réplica da autora.
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Saneado, condensado e instruído o processo, após julgamento foi decidido:
“Julgar parcialmente procedente a presente acção e em consequência:
Declaro que o A. B……….., S.A. é dono da fracção autónoma designada pela letra “E”, correspondente ao rés-do-chão direito, do prédio urbano sito na Rua ………. e Rua ………., descrito na Conservatória do Registo Predial de Bragança sob o nº 1793 da freguesia da ………. e inscrito na matriz predial urbana sob o art.º 5.037;
Condeno o Réu C………. a:
- Entregar ao A. a fracção autónoma supra identificada, livre de pessoas e bens;
- Pagar ao A. a quantia mensal de 498,80 (quatrocentos e noventa e oito euros e oitenta cêntimos), desde o dia 01/05/03, até entrega efectiva da mencionada fracção;
Custas pelo R.”.
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Inconformado, o réu apelou, tendo, nas alegações, concluído:
1. Os elementos fornecidos pelo processo impunham decisão diversa, nomeadamente:
a) Em lugar algum dos autos, consta, que o Autor tenha adquirido o estabelecimento comercial ao anterior dono, mas apenas e só a fracção onde o mesmo se encontra instalado;
b) Tal é corroborado pelo documento junto pelo Autor, onde vem referido que adquiriu uma fracção;
c) Desde logo o Autor, não tem direito a receber o quer que seja a título de cessão de exploração, pois não lhe foi trespassado o estabelecimento comercial; Impunha-se decisão diversa, nos termos do artigo 712º nº 1 al. b) do Código de Processo Civil, devendo pois a mesma ser modificada.
2. Por sua vez é notória a oposição entre os fundamentos e a decisão, a saber:
a) O Autor não pode exigir do Réu (cessionário) o pagamento de quantia alguma a título de cessão de exploração, pois não é titular do estabelecimento;
b) Igualmente, em documento algum, quer assinado pelo Réu, quer pelo anterior proprietário da fracção, ficou consignada a obrigação de quem quer que fosse, de pagar uma renda, pela fracção;
c) Quando muito, devia constar dos autos, que o proprietário do estabelecimento, e anterior proprietário da fracção, pagaria uma renda ao Autor;
d) Podia igualmente ter ficado consignado pelo anterior proprietário da fracção, a obrigatoriedade de ele mesmo ou o Réu subrogando-se àquele, pagar uma renda pela ocupação da fracção;
Deve assim a sentença, ser julgada nula nos termos do artigo 668º nº 1 do Código de Processo Civil.
3. Em suma, não constam do processo, todos os elementos probatórios, que permitam que a decisão seja aquela de que de que se recorre, devendo a mesma ser considerada contraditória nos pontos supra descritos, devendo o tribunal anular a mesma nos termos do artigo 712° nº 4 do Código de Processo Civil.
Na resposta às alegações a apelada defende a manutenção do decidido.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2- FUNDAMENTAÇÃO
2.1- OS FACTOS
Provam-se os seguintes factos:
1- D………. e mulher C………., por um lado, e F………. e mulher G………., por si e em representação da sociedade por quotas “H………., Lda, por outro, declararam, por escritura pública, de 19 de Novembro de 1996, os primeiros, vender, pelo preço de 15.000.000$00, já recebido, à sociedade representada pelos segundos, a referida fracção, o que aqueles declararam aceitar, tendo ainda em tal escritura sido declarado que o B……….,S.A, concedia à referida sociedade um empréstimo de 10.000.000$00 para a sua aquisição, como resulta da certidão de fls. 55-83. (J)
2- O Banco Autor é possuidor da fracção autónoma designada pela letra “E”, correspondente ao rés-do-chão direito, destinado a indústria hoteleira, sito na Rua ………. e Rua ………., descrito na Conservatória do Registo Predial de Bragança sob o nº 1793 da freguesia da ………. e inscrito na matriz predial urbana sob o art.º 5.037, com o valor patrimonial de Eur: 25.139,41, encontrando-se inscrito na respectiva Conservatória a seu favor, conforme certidão de fls. 9-15 (A);
3- A Autora adquiriu o sobredito prédio (fracção autónoma) ao seu anterior proprietário “H………., Lda”, por escritura pública de 30 de Outubro de 1998, lavrada de fls. 46 e 47 do Livro 453-A do 1º Cartório Notarial do Porto, conforme certidão de fls. 16-19. (B)
4- Por contrato de cessão de exploração, realizado em 30 de Abril de 1998, o anterior proprietário do referido prédio, a sociedade H………., Lda, cedeu temporariamente ao Réu a exploração do estabelecimento comercial que ali se encontrava, pelo prazo de um ano, considerando-se iniciado no dia 1 de Maio de 1998, renovável por iguais períodos de um ano, caso não seja denunciado por qualquer das partes, mediante comunicação escrita por carta registada com aviso de recepção, 60 dias antes do fim do contrato ou da sua eventual renovação em curso, conforme certidão de fls. 21 a 25.(C)
5- A referida cessão foi feita pelo montante de € 5.985,57, a ser paga em prestações mensais de € 498,80. (D)
6- Na sobredita fracção o Réu explora o estabelecimento comercial denominado “I……….”. (E)
7- O Réu sabe que o Autor é o legítimo proprietário da fracção em apreço, desde a data da outorga da sobredita escritura pública de compra e venda.(F)
8- Tendo-se o Autor disponibilizado para lhe fornecer a respectiva cópia daquela escritura. (G)
9- O autor solicitou várias vezes ao Réu o pagamento da quantia referida em d) e h) (1º)
10 - (...) tendo ocorrido várias reuniões entre ambos na agência bancária do A. sita em Bragança (2º)
11- O Réu nunca pagou ao Banco Autor a prestação mensal (renda) a que estava obrigado por força do alegado contrato de cessão de exploração.(H)
12- Em 21 de Fevereiro de 2003, o Autor enviou ao Réu uma carta registada com aviso de recepção, na qual procedia à denúncia do referido contrato de cessão de exploração, solicitando ao Réu a entrega do espaço em causa, livre de pessoas e coisas, até ao dia 01/05/2003, conforme documentos de fls. 26-29.(I)
13 - O Réu recebeu a carta referida em I) (3º)
14- Em 29/04/1999, foram adjudicados ao Réu os bens que constam de fls. 84. (L)
15 - Desde 21 de Fevereiro de 2003, o Réu encontra-se a ocupar aquele imóvel contra a vontade do Autor (4º)
16- O Réu recusa-se a entregar o imóvel ao Autor (5º)
2.2- O DIREITO
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - arts. 684º, nº 3, e 690º, nº 1 e 3, do C.P.Civil.
Conclui, desde logo, o apelante, referindo-se à sentença recorrida, que se impunha “decisão diversa, nos termos do artigo 712º nº 1 al. b) do Código de Processo Civil, devendo pois a mesma ser modificada”.
Ora, no citado normativo regula-se a modificabilidade da decisão sobre a matéria de facto e não da sentença.
Quer dizer, a invocação do estatuído no mencionado normativo seguramente que apenas se fica a dever a lapso do apelante.
O mesmo se diga quando o recorrente conclui que “não constam do processo, todos os elementos probatórios, que permitam que a decisão seja aquela de que de que se recorre, devendo a mesma ser considerada contraditória nos pontos supra descritos, devendo o tribunal anular a mesma nos termos do artigo 712° nº 4 do Código de Processo Civil”.
Com efeito, o aludido segmento normativo respeita à anulação da decisão de facto, nas situações aí enunciadas, e não à pretendida alteração da sentença recorrida.
Conclui, ainda, o apelante que na sentença recorrida se verifica oposição entre os fundamentos e a decisão.
Uma sentença é nula quando os fundamentos invocados devessem, logicamente, conduzir a uma decisão diferente da que essa sentença expressa, sendo que a inexactidão dos fundamentos de uma decisão configura erro de julgamento e não uma contradição entre os fundamentos e a decisão (A. dos Reis, Cód. Proc. Civil Anotado, 5º, 141, A. Varela e Outros, Manual Proc. Civil, 1ª ed., 671, Rodrigues Bastos, Notas ao CPC, III, p. 246, e Acs. do STJ, BMJ, 281º/241, 380º/444, 381º/592, 432º/342, e CJ, 1994,II,263, 1995,II,57).
Deve, pois, distinguir-se a nulidade da sentença do erro de julgamento.
Ora, o que a recorrente põe em causa é a interpretação dos factos apurados e do respectivo enquadramento jurídico efectuados na decisão recorrida.
Porém, no caso, a decisão final recorrida mostra-se coerente com os seus fundamentos, sendo o corolário da fundamentação de facto e de direito constantes da mesma. A decisão, certa ou errada, está de acordo com os respectivos fundamentos.
O que está em causa poderá ser, no caso em apreço, um erro de apreciação, a sindicar no presente recurso, mas nunca a referenciada nulidade da sentença recorrida.
Não ocorre, pois, a nulidade prevista no nº 1, al. c), do artº 668º, do CPC.
Dito isto, vejamos o mérito da acção.
Configurando o Banco autor a acção como de reivindicação, em que a causa de pedir é o facto jurídico de que deriva o direito de propriedade, ao demandante, enquanto alegado proprietário, competia, desde logo, alegar e provar (arts. 342º, nº 1, e 1311º, do CC), os factos atinentes ao reconhecimento do seu domínio (aquisição derivada e originária ou a presunção derivada do registo – artº 7º, do CRP), a violação do direito de propriedade por banda do réu, bem como o prejuízo causado pela conduta ilícita e culposa do demandado.
A factualidade provada nos autos conduz ao reconhecimento do domínio da autora sobre o prédio urbano (fracção autónoma) em questão, sem que se mostrasse necessário a invocação dos factos integradores da aquisição originária, bastando-se com a presunção de propriedade derivada do registo predial (artº 7º, do CRP), o que, de resto, o réu não impugnou.
O proprietário goza do modo pleno e exclusivo dos direitos de uso fruição e disposição das coisas que lhe pertencem dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas (artº 1305º, do CC).
Competia, ainda, ao Banco autor (arts. 342º, nº 1, do CC) a prova dos factos integradores dos pressupostos da responsabilidade civil extracontratual, geradora da obrigação de indemnização, a saber: o facto (danoso), a ilicitude, a culpa, o prejuízo sofrido e o nexo de causalidade entre aquele facto e o prejuízo - arts. 483, n.º 1, 487º, nº 2, do CC).
Por outro lado, provado o domínio da demandante sobre o prédio reivindicado, cabia ao réu o ónus de alegação e prova de factos que legitimem a sua ocupação e uso da fracção pertencente à autora, impeditivos do efeito essencial reivindicante (arts. 342º, nº 2, e 1311º, nº 2, do CC).
Prova-se, além do mais, que:
- O Banco apelado adquiriu, por escritura de compra e venda, de 30/10/1998, a referida fracção autónoma à sociedade comercial com a firma “H………., Lda”;
- Por contrato de cessão de exploração, realizado em 30 de Abril de 1998, o anterior proprietário do referido prédio, a sociedade H………., Lda, cedeu temporariamente ao Réu a exploração do estabelecimento comercial que ali se encontrava, pelo prazo de um ano, considerando-se iniciado no dia 1 de Maio de 1998, renovável por iguais períodos de um ano, caso não seja denunciado por qualquer das partes, mediante comunicação escrita por carta registada com aviso de recepção, 60 dias antes do fim do contrato ou da sua eventual renovação em curso;
- Na sobredita fracção o Réu explora o estabelecimento comercial denominado “I……….”;
- Em 21 de Fevereiro de 2003, o Autor enviou ao Réu uma carta registada com aviso de recepção, na qual procedia à denúncia do referido contrato de cessão de exploração, solicitando ao Réu a entrega do espaço em causa, livre de pessoas e coisas, até ao dia 01/05/2003;
- O Réu recebeu a carta referida;
- Em 29/04/1999, foram adjudicados ao Réu os bens que constam de fls. 84;
- Desde 21 de Fevereiro de 2003, o Réu encontra-se a ocupar aquele imóvel contra a vontade do Autor;
- O Réu recusa-se a entregar o imóvel ao Autor.
Com a referida aquisição, a autora passou a gozar de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição da coisa adquirida (arts. 824º, 1305º e 1316º, do Código Civil)?
Enquanto cessionário do estabelecimento comercial, o réu possui título legitimador da ocupação e do uso da fracção reivindicada?
A situação contratual estabelecida entre a sociedade (cedente) H………., Lda, e o réu (cessionário) é vinculativa do ora reivindicante?
Vejamos.
O estabelecimento comercial ou industrial é constituído por elementos corpóreos (móveis e, eventualmente, imóveis) e incorpóreos (direitos). Trata-se de um bem complexo, passível de negócios, definitivos (trespasse) ou temporários (cessão de exploração ou locação do estabelecimento).
O trespasse (artº 115º, do RAU) é, essencialmente, a compra e venda de um estabelecimento ou uma empresa (v. g. Januário Gomes, Arrendamentos Comerciais, 2." ed., pág. 162; Orlando de Carvalho, Revista de Legislação e de Jurisprudência, ano 115.°, pág. 12).
Como se refere, e bem, na decisão recorrida, o demandado/apelante não é dono do mencionado estabelecimento comercial, pois que ocupa o local em consequência de um “contrato obrigacional e não real, (cessão de exploração de estabelecimento ou locação de estabelecimento), formalizado por escritura pública e como tal foi denominado pelas partes, e bem, cujas características são a cedência temporária e onerosa de um estabelecimento comercial, juntamente com o gozo do local onde está instalado - artº 1085º CC e artº 111º RAU - que se traduz num contrato atípico, unitário e complexo, dado que a cedência de exploração do estabelecimento comercial envolve a universalidade de elementos constitutivos do estabelecimento, como sejam os utensílios e moveis e a clientela (que constituem um conjunto de bens unitário), e rege-se pelas clausulas do contrato e subsidiariamente pelas normas dos contratos afins e pelas dos contratos em geral”.
Subscreve-se também o ajuizado no sentido de que “Não é o facto de ter adquirido por arrematação em execução fiscal móveis existentes no estabelecimento (e certamente cuja fruição lhe estava cedida como elementos integrantes daquele) que o torna dono do estabelecimento. Aquele acto de aquisição de bens, apenas o torna, como é óbvio, proprietário desses bens, e mais nada”.
Porém, a autora não prova ter adquirido o estabelecimento comercial à sociedade “H………., Lda”, obtendo, porventura, as respectivas participações ou quotas sociais ou adquirindo-o por meio de trespasse.
Deste modo, apesar de estar provado que o réu nunca pagou ao Banco autor a prestação mensal (renda) a que estava obrigado por força do alegado contrato de cessão de exploração, deve considerar-se que o cessionário demandado não está obrigado a pagar aquela prestação à autora, pois que nada contratou com esta (artº 406º, nº 2, do CC).
Não sabemos se o cessionário pagou a referida prestação mensal à aludida sociedade cedente, que não é parte nestes autos. Provavelmente não o fez, já que na contestação (artº 52º) afirma ser dono do mesmo. Ora, como vimos, o réu não é dono do estabelecimento, mas apenas de móveis que integram o estabelecimento comercial.
Sendo proprietária do imóvel, mas não do estabelecimento comercial que ali funciona, a autora não podia, salvo melhor opinião, denunciar o contrato de cessão de exploração celebrado, na forma legal (arts. 220º, do CC, e 80º, nº 2, al. m), do C. Notariado), entre a mencionada sociedade cedente e o réu cessionário.
No caso, ocorre, pois, uma colisão entre o direito real (uso e fruição – arts. 1305º e 1311º, nº 1, do CC) da nova proprietária do imóvel onde se acha instalado o estabelecimento comercial e o direito do cessionário (obrigacional) à exploração do mesmo e gozo do imóvel onde funciona.
Embora se reconheça que a questão é controvertida, entendemos que o estabelecimento comercial, na perspectiva de um complexo de bens imateriais e materiais (loja) e não apenas um bem incorpóreo, é susceptível de tutela possessória (ver Orlando de Carvalho, RLJ, 3781/107, Menezes Cordeiro, A Posse, 2ª ed., p. 81, Acs. RP, CJ, 1990, I, 238, RL, CJ, 1990, IV, 162, 1994, II, 73 e 1996, IV, 122).
O cessionário, como locatário do estabelecimento, pode servir-se dos meios de defesa judicial da posse conforme preceituado no nº 2, do artº 1037º, do CC, mesmo contra o cedente da locação (Vaz Serra, RLJ, 112º/194, e P. Lima-A. Varela, C.C.Anotado, II, 4ª ed., p 704).
E poderá fazê-lo contra a nova proprietária do imóvel?
Pensamos que sim.
Dir-se-á que, aparentemente, o réu cessionário não terá pago a prestação mensal devida, continuando a tirar proveito da exploração, daí surgindo uma situação iníqua e injusta.
No entanto, deve, a nosso ver, considerar-se que o demandado possui formalmente título legitimador da ocupação e uso do estabelecimento no local onde está instalado.
Só após a denúncia, pela referida sociedade comercial cedente, do contrato de cessão de exploração ou do trespasse do estabelecimento a favor da autora, é que esta poderá reivindicar o imóvel.
Em suma, afigura-se-nos que a conduta do réu não é ilícita e, por isso, não se verificam, no caso, todos os enunciados pressupostos da responsabilidade civil extracontratual do demandado, geradora da obrigação de indemnização.
Procedem, assim, as conclusões do recurso.
3- DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes da Relação em:
a) julgar a apelação procedente, revogando-se a decisão recorrida;
b) julgar a acção improcedente, por não provada, absolvendo-se o réu do pedido.
Custas da apelação pela apelada e da acção pela autora.
Porto, 3 de Abril de 2006
Manuel José Caimoto Jácome
Carlos Alberto Macedo Domingues
José António Sousa Lameira