Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 27/11.7TBPRD.P1 |  |
DENÚNCIA PELO ARRENDATÁRIO
PRAZO
II - Tal aplicação supletiva, porém, cede em face do disposto no n°2 do art° 1110°; assim, o prazo de denúncia pelo arrendatário previsto no n°3 do art° 1098° é afastado pela disposição específica do n°2 do art° 1110°.
III - Nos termos do n°2 do art° 1110° CCiv, desde que nada se encontre previsto no contrato, o arrendatário só pode denunciar o contrato de arrendamento não habitacional "com uma antecedência igual ou superior a um ano" sobre o termo pretendido do contrato.
Adjuntos – Desembargadores Maria Eiró e João Proença Costa.
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
Súmula do Processo
Recurso de apelação interposto na acção com processo comum e forma sumária, nº 27/11.7TBPRD, do 1º Juízo Cível da comarca de Paredes.
Autores – B… e mulher C…, Leal.
Ré – D…, Ldª.
Pedido
Que a Ré seja condenada a pagar aos Autores a importância de € 9.250, referente às rendas dos meses de Setembro, Outubro, Novembro e Dezembro de 2010 e de Janeiro de 2011, acrescida de juros moratórios, calculados à taxa legal, desde a citação e até integral pagamento.
Tese da Autora
Em 7/9/09, deu de arrendamento à Ré a cave e o rés-do-chão de um prédio urbano sito no …, …, Gondomar, com vista ao comércio de viaturas automóveis e pelo prazo de cinco anos.
A partir de Agosto de 2010, as partes acordaram em que a renda se fixasse em € 1.850,00. Paga a renda do referido mês de Agosto, no citado montante, a Ré deixou de pagar quaisquer rendas.
A partir de 8 de Setembro de 2010, deixou de ocupar o locado e entregou as chaves do mesmo ao Autor marido. Esta denúncia do contrato, através da entrega das chaves, não observou o período de pré-aviso de 120 dias, a contar de 30/9/2010.
Tese da Ré
A suas expensas efectuou de reparação e melhoramento do locado, bem como de adaptação do mesmo á actividade que aí iria exercer.
No decorrer da execução do contrato, um poste situado a meio do locado caiu, causando danos numa viatura, a implicar dispendiosa reparação.
Já em Maio o gerente da Ré informara o Autor, por escrito e verbalmente, que pretendia deixar o locado no fim do mês de Setembro.
A renda de Setembro deve considerar-se compensada com uma das duas rendas pagas no início do contrato.
Sentença
Na sentença proferida pela Mmª Juiz “a quo”, a acção foi julgada integralmente procedente.
Conclusões do Recurso da Ré
1 – As alíneas L) e M) da Matéria Assente não são compatíveis e devem levar a que seja ordenada a repetição do julgamento.
2 – Na al.L) a Srª Juiz “a quo” refere que a ora Recorrente não terá dado conhecimento à Autora, com 120 dias de antecedência, de que pretendia cessar o contrato de arrendamento.
3 – Para depois, na al.M), se dar como provado que: “A Ré dirigiu ao Autor a missiva datada de 1/5/2010, de onde consta que “depois de inúmeros prejuízos de valor avultado que a minha firma teve que dispor, derivados a problemas com o espaço que o senhor alugou, tendo-lhes esses problemas sido transmitidos verbalmente por várias vezes, num período que já se vem a prolongar à cerca de meio ano, dado que o sr. tem conhecimento de todos os problemas e não resolveu rigorosamente nada, sou forçado a deixar as instalações com um enorme prejuízo para a minha empresa, uma vez que efectuei um investimento de montante bastante elevado nas suas instalações e agora sou forçado a abandoná-las pela sua falta de colaboração e responsabilidade para com os problemas expostos (…)”.
4 – Se a Ré abandonou o locado em 8/9/2010 – al.I) dos Factos Provados – os 120 dias mínimos de aviso prévio ocorreriam em 8/5/2010.
5 – Assim, com a carta de 1/5/2010, estava a Ré dentro do prazo de aviso prévio para denunciar o contrato de arrendamento.
6 – Nestes termos, a sentença é nula e deverão daí ser retiradas as devidas consequências.
7 – Dos factos provados resulta que em Maio de 2010, por comunicação escrita junta aos autos, a Ré comunicou que teria de abandonar o imóvel; aliás resulta da matéria provada – al. N) – que a Recorrente em conversa havia já transmitido ao Autor que, por estar descontente com o arrendamento, iria abandonar o locado.
8 – Também resultou provado que, em 8/9/2010, a Recorrente entregou a chave do imóvel aos Recorridos, mas o Tribunal “a quo” considerou que só com a entrega da chave se demonstrou verdadeiramente a vontade de desvinculação contratual da Ré.
9 – Mas a comunicação de Maio de 2010 é uma verdadeira denúncia do contrato, embora tivessem ocorrido outras, mas decorrentes de conversas informais entre as partes.
10 – O representante da Ré havia variadas vezes informado os Recorridos que seria obrigado a abandonar o locado por diversos problemas que existiam no mesmo; isto mesmo resulta da decisão da matéria de facto, quanto ao testemunho de E….
11 – Decorrente de todas essas conversas entre as partes e a falta de resolução dos referidos problemas por parte dos senhorios, a Recorrente deu conhecimento aos mesmos, por comunicação escrita, que face a tal panorama seria obrigada a abandonar o imóvel e arrendar um novo espaço para a sua actividade.
12 – Esta comunicação é uma verdadeira declaração negocial no sentido de denúncia, pois exteriorizou o conteúdo da vontade negocial, tratando-se de uma declaração expressa, nos termos do artº 217º nº1 CCiv.
13 – O que importa é que a declaração seja colocada ao alcance do destinatário, de forma a que o mesmo possa conhecer o seu conteúdo.
14 – Assim, não se pode concordar com o entendimento do Tribunal “a quo”, no sentido de que não foi respeitada a forma da denúncia, pois, como declaração receptícia que é, basta que seja assegurado que o seu conteúdo esteja em condições de ser conhecido pelo seu destinatário.
15 – E o que sucedeu é que os Requeridos tomaram conhecimento da mesma, foi assegurado que a declaração fosse conhecida do destinatário, pois resulta do depoimento das testemunhas que os Recorridos tomaram conhecimento da comunicação de 1/5/2010, ou seja, da denúncia do contrato de arrendamento (facto M) da Base Instrutória).
16 – A denúncia do contrato de arrendamento foi assim feita dentro dos prazos legais.
17 – Os AA. peticionaram o pagamento da renda do mês de Setembro de 2010 e dos 120 dias do alegado pré-aviso em falta.
18 – Ora, a renda de Setembro, em que a Ré foi condenada, já se encontrava paga, uma vez que, com o início da relação contratual, a Ré pagou aos AA. duas rendas (cf. doc. 2 com a Contestação).
19 – É praxe comercial que, decorrente da celebração de um contrato de arrendamento, se liquidem imediatamente duas rendas, uma correspondente ao mês de entrada e outra ao último mês de utilização do locado.
20 – Nestes termos, a renda do mês de Setembro de 2010 encontrava-se já paga desde o início do contrato e não pode a Ré ser condenada a pagá-la novamente, como resulta da sentença, devendo, sem se prescindir do supra alegado, ser reduzida proporcionalmente a sua condenação em € 2 000, ao valor global de € 7 250 (€ 9 250 - € 2 000).
Factos Provados
Da Matéria de Facto Assente
A. Por documento escrito, datado do dia 07 de Setembro de 2009 os Autores prestaram em arrendamento à ré, a cave e o rés do chão do seu prédio urbano, composto de cave, rés do chão, andar e águas furtadas, sito no gaveto das Ruas … com a Rua … e Estrada Nacional nº …, sito no …, freguesia …, concelho de Gondomar, integrada ao nível da cave por uma divisão ampla para armazém e outra destinada a garagem, ao nível do rés do chão por uma divisão ampla para comércio, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 11964.
B/C/D/E/F. O arrendamento, que tinha por objecto o exercício do comércio de viaturas automóveis, foi celebrado pelo prazo de cinco anos, com início no dia um de Outubro de 2009, renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo, enquanto não fosse válida e legalmente denunciado por qualquer das partes, mediante o pagamento de uma renda, que inicialmente foi fixada na importância de 2.500,00 € (dois mil e quinhentos euros) mensais, mas que por acordo das partes e com efeitos a partir do mês de Agosto do ano de 2010, foi fixada na importância de 1.850,00 € (mil oitocentos e cinquenta euros), renda essa, que devia ser paga no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitasse, em casa dos senhorios.
G. No âmbito da execução do contrato, a ré ocupou o locado e aí exerceu a sua actividade comercial, pagando aos autores as rendas que entretanto se foram vencendo.
H. Até que, no dia 12 de Julho de 2010, a ré pagou aos autores a renda referente ao mês de Agosto do ano de 2010, na importância de 1.850,00 €, não mais pagando qualquer importância a titulo de rendas devidas pela ocupação do locado.
I. No dia 08 de Setembro do ano de 2010 compareceu na residência dos autores um individuo de nome Cardoso que, intitulando-se funcionário da ré, por sua ordem e no seu interesse, entregou ao autor marido as chaves do locado.
J. A ré, desde então, não mais ocupou o locado.
K. A ré procedeu, a suas expensas, aos seguintes investimentos (no arrendado):
- pintura interior de toda a loja;
- pintura exterior da loja e da casa;
- reparação das paredes;
- colocação de diversa publicidade néon;
- colocação de pavimento novo (gravilha);
- instalação de um sistema de alarmes e CCTV.
Da Base Instrutória
L. A ré não deu conhecimento aos autores com a antecedência de 120 dias de que pretendia fazer cessar os efeitos do acordo celebrado.
M. A ré dirigiu ao autor a missiva datada de 01.05.2010, de onde consta que «depois de inúmeros prejuízos, de valor avultado que a minha firma teve que dispor derivados a problemas com o espaço que o Sr. alugou, tendo-lhes esses problemas sido transmitido verbalmente por várias vezes num período que já se vem a prolongar acerca de meio ano, dado que o Sr. tem conhecimento de todos os problemas e não resolveu rigorosamente nada, sou forçado a deixar as instalações com um enorme prejuízo para a minha empresa uma vez que efectuei um investimento de montante bastante elevado nas suas instalações e agora sou forçado a abandona-las por a sua falta de colaboração e responsabilidade para com os problemas expostos […]».
N. A ré, em conversa, transmitiu ao autor que por estar descontente com o arrendamento, iria abandonar o locado.
O. No valor de €2.000,00, foram passados no dia 11.09.2009, os recibos de renda, os n.ºs 1 e 2, juntos aos autos a fls. 49, referentes aos meses de Outubro e Novembro de 2009.
Fundamentos
As questões colocadas pelo presente recurso são, em substância, as seguintes:
- saber se a comunicação de Maio de 2010 (M) é uma verdadeira denúncia do contrato, sem prejuízo do que se prova sob N); em consequência, saber se a incompatibilidade entre as respostas aos qq. 2º e 3º (als. L) e M) supra) devem conduzir à “repetição do julgamento”;
- saber se os factos provados, designadamente sob I) e M), demonstram que a Ré respeitou o prazo de aviso prévio para denúncia do contrato de arrendamento e se, concluindo o contrário, deve considerar-se nula a sentença;
- saber se a renda de Setembro de 2010 se podia considerar paga (ou compensada) com o valor de “duas rendas” logo pago inicialmente, com a celebração do contrato.
Apreciemos de seguida as ditas questões.
Começando pela relevância da citada al.M).
Prova-se, de facto, da resposta ao quesito 3º, o que segue: “A ré dirigiu ao autor a missiva datada de 01.05.2010, de onde consta que «depois de inúmeros prejuízos, de valor avultado que a minha firma teve que dispor derivados a problemas com o espaço que o Sr. alugou, tendo-lhes esses problemas sido transmitido verbalmente por várias vezes num período que já se vem a prolongar acerca de meio ano, dado que o Sr. tem conhecimento de todos os problemas e não resolveu rigorosamente nada, sou forçado a deixar as instalações com um enorme prejuízo para a minha empresa uma vez que efectuei um investimento de montante bastante elevado nas suas instalações e agora sou forçado a abandona-las por a sua falta de colaboração e responsabilidade para com os problemas expostos […]».”
Como é consabido, a denúncia aparece como forma autónoma de extinção dos contratos (sobretudo vocacionada para os contratos estabelecidos por tempo indeterminado), possui carácter unilateral e exprime uma vontade discricionária, não vinculada a qualquer justa causa que a lei estabeleça (por todos, Prof. Pessoa Jorge, Dtº das Obrigações, lições policopiadas, 75/76, pg. 212). Todavia, e como afirmámos, em regra a denúncia é uma figura própria dos contratos de duração indeterminada – daí que alguns Autores entendam que, em rigor, nos encontramos neste caso perante uma figura de “revogação unilateral” (cf. Profª Maria Olinda Garcia, Arrendamento Urbano Anotado, 2012, pg. 81).
Como todas as vicissitudes contratuais relatadas nos autos ocorreram no decurso da vigência da redacção inicial do NRAU (Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro), desde a celebração do contrato até à respectiva denúncia, é a essa redacção que nos iremos ater, por força do disposto no Código Civil em matéria de direito transitório – artº 12º nº1 CCiv (ignoramos assim as alterações introduzidas ao regime do arrendamento urbano pelo disposto na Lei nº 31/2012 de 14/8, entretanto já em vigor).
No caso dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, com prazo certo, como é o caso do arrendamento dos autos, em matéria da chamada “denúncia” do contrato pelo arrendatário e na falta de estipulação das partes, aplica-se o disposto no artº 1098º nº3 CCiv, que rege quanto ao arrendamento para habitação, ex vi artº 1110º nº1 (esta última norma vigora em matéria de duração, denúncia ou oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, e remete, no referido inciso, para as regras do arrendamento para habitação).
No caso dos autos, estipulou-se um efectivo prazo para o contrato (5 anos), mas nada se disse quanto aos prazos a aplicar em matéria de denúncia pelo arrendatário.
Por força das citadas normas dos artºs 1110º nº1 e 1098º nº3 CCiv, as partes, bem como a douta sentença recorrida, fizeram menção à necessária comunicação da denúncia ao senhorio “com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido do contrato”, como se lê no citado artº 1098º nº3 (em matéria de arrendamento para habitação).
Todavia, como bem sublinhou a Profª Maria Olinda Garcia, A Nova Disciplina do Arrendamento Urbano, pg. 44, a aplicação supletiva do disposto em matéria de arrendamento para habitação é contrariada pelo disposto no nº2 do artº 1110º, que reza: “na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 10 anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano”.
Como esclarece ainda a mesma Autora, no seu Arrendamento Urbano Anotado, loc. cit., “(…) o prazo de denúncia previsto no nº3 do artº 1098º não terá aqui aplicação, por ser afastado pela disposição específica do nº2 do artº 1110º”. No mesmo sentido, o Prof. Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 5ª ed., pg. 176 e nota 162, opinião que já exprimira noutro texto da 3ª ed. da mesma obra (Arrendamento Urbano, aqui a pgs. 126).
Ora, como vimos atrás do enunciado do nº2 que se citou, em matéria de denúncia ex lege, desde que nada se encontre previsto no contrato, o arrendatário só pode denunciar o contrato “com uma antecedência igual ou superior a um ano” sobre o termo pretendido do contrato.
Ao contrário do prazo referido de 120 dias para o arrendamento habitacional, refere o Prof. Gravato Morais, Novo Regime do Arrendamento Comercial, 3ª ed., pg. 293, que se pretende, com o prazo mencionado igual ou superior a um ano, “tutelar os interesses do senhorio, que se encontra assim a coberto de uma cessação contratual num prazo breve ou escasso”.
Ora, as partes nada estipularam no contrato em matéria de antecedência da denúncia do arrendatário.
Deveria assim a Ré ter denunciado o contrato em causa com a antecedência de um ano, mantendo-se até ao final do decurso desse ano, em vigor o arrendamento, bem como a obrigação de pagamento das rendas, por parte da Ré.
O que se deixa afirmado torna irrelevante, salvo o muito e devido respeito, o facto de o contrato ter sido denunciado em Maio ou em Setembro de 2010, já que apenas vêm peticionadas rendas até Janeiro de 2011 e a denúncia deveria operar apenas em Maio de 2011, seguindo-se a tese da Ré, de que comunicou a denúncia ao Autor no dia 1 de Maio de 2010.
Ou seja – até Maio de 2011 sempre a Ré se encontraria obrigada ao contrato que celebrou e às prestações dele decorrentes, a respectivo cargo.
Este enfoque diferente, em matéria de subsunção juscivilística, torna, em boa verdade, de discussão também irrelevante para a decisão da causa as apontadas divergências entre as alíneas L) e M) da Matéria Assente – uma tal exegese, do mesmo passo, e com o devido respeito, passa a irrelevar para a decisão da causa.
Quanto à nulidade invocada, relativamente à sentença, cremos que se encontra em causa, para as doutas alegações de recurso, o disposto no artº 668º nº1 al.c) CPCiv. Como é jurisprudência corrente (por todos, Ac.S.T.J. 26/4/95 Bol.446/296), verifica-se tal nulidade quando os fundamentos invocados pelo julgador deveriam conduzir a resultado oposto ao da sentença.
Não seria em qualquer caso essa a hipótese em que incorreria a douta sentença recorrida, que é coerente nos respectivos pressupostos, apenas efectuando uma interpretação da matéria de facto apurada em divergência com a interpretação agora sustentada pela via da apelação. Este facto (a interpretação divergente da matéria de facto) torna a sentença recorrível, mas não nula.
Finalmente, quanto às duas rendas pagas inicialmente e sua relevância na compensação invocada com a renda devida pelo mês de Setembro.
Para que assim fosse considerado importaria desconsiderar por completo a resposta ao quesito 7º, no qual se perguntava, em resumo, de acordo com a alegação do articulado “contestação”, se a última renda tinha sido previamente paga nas duas rendas liquidadas a 11/9/2009. O quesito teve resposta restritiva (“no valor de € 2.000,00, foram passados no dia 11.09.2009, os recibos de renda, os n.ºs 1 e 2, juntos aos autos a fls. 49, referentes aos meses de Outubro e Novembro de 2009”) – isto é, a restrição do quesito deixou “não provada” a pretendida matéria relativa à liquidação da última renda.
Nada tendo sido requerido a esta instância em matéria de alteração da matéria de facto, não existe meio de desconsiderar a resposta adoptada na comarca, designadamente no que comportou de “não prova”.
A alegação de que o pagamento inicial de duas rendas (uma pelo primeiro mês, outra pelo último) é praxe comercial não transforma a referida alegação em facto notório, nos termos do disposto no artº 514º nº1 CPCiv, única forma que, nesta altura, existiria para levar em consideração a douta alegação recursória.
Assim sendo, e sem necessidade de outros supérfluos considerandos, a decisão adoptada em 1ª instância é de confirmar.
A fundamentação poderá ser resumida desta forma:
I – No caso dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, com prazo certo, como é o caso do arrendamento dos autos, em matéria da chamada “denúncia” do contrato pelo arrendatário e na falta de estipulação das partes, aplica-se o disposto no artº 1098º nº3 CCiv, que rege quanto ao arrendamento para habitação, ex vi artº 1110º nº1.
II – Tal aplicação supletiva, porém, cede em face do disposto no nº2 do artº 1110º; assim, o prazo de denúncia pelo arrendatário previsto no nº3 do artº 1098º é afastado pela disposição específica do nº2 do artº 1110º.
III – Nos termos do nº2 do artº 1110º CCiv, desde que nada se encontre previsto no contrato, o arrendatário só pode denunciar o contrato de arrendamento não habitacional “com uma antecedência igual ou superior a um ano” sobre o termo pretendido do contrato.
Com os poderes conferidos pelo disposto no artº 202º nº1 da Constituição da República, decide-se neste Tribunal da Relação:
Julgar improcedente, por não provado, o recurso interposto e, em consequência, confirmar integralmente a douta sentença recorrida.
Custas pela Apelante.
Porto, 29/I/2013
José Manuel Cabrita Vieira e Cunha
Maria das Dores Eiró de Araújo
João Carlos Proença de Oliveira Costa