Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2402/19.0YLPRT.P1 |  |
CONTRATO MISTO
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
II - No âmbito de um contrato de arrendamento coincidente com um contrato promessa de compra e venda de um mesmo imóvel, segundo o qual as partes acordaram em descontar todas as rendas pagas no preço final a pagar pelo promitente-comprador, estarmos perante um contrato misto, mas onde o contrato promessa de compra e venda se assume como preponderante, sendo o contrato de arrendamento instrumental àquele outro.
III. Nestes casos em que o contrato promessa de compra e venda “absorve” o contrato de arrendamento, no sentido de ser predominante, deve ser aplicável o regime legal do primeiro.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
O requerente, B… instaurou o presente procedimento especial de despejo contra o requerido, C…, ao abrigo do disposto no art. 15.º, n.º 1 e 2 al. b) da Lei n.º 6/2006, com vista à efectivação da cessação, por caducidade, do “contrato de arrendamento” celebrado com este que juntou com o requerimento inicial.
O requerido veio deduzir oposição alegando, em síntese, que o “contrato de arrendamento” invocado pelo requerente foi assinado, por ambos, na mesma data em que também celebraram um contrato promessa de compra e venda sobre o mesmo imóvel, e apenas com o intuito de permitir “a transmissão da posse sem necessidade de conferir eficácia real ao contrato promessa”.
Notificado para exercer o contraditório, o requerente anuiu na celebração do contrato promessa de compra e venda alegado pelo requerido, mas sustentou que o contrato de arrendamento por si invocado constituiu um negócio autónomo.
Veio a ser proferida sentença que ora se reproduz quanto à parte dispositiva:
“Em face do exposto e ao abrigo dos normativos citados, julgo o presente procedimento de despejo imediato improcedente por não provado e, consequentemente, absolvo o réu C… do mesmo.
Custas pelo requerente B… – cf. art. 527.º, n.º 1 e 2 do CPC.”
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Inconformado, o requerente deduziu o presente recurso em que formula as seguintes conclusões:I – A douta sentença agora recorrida merece censura porque, fazendo tábua rasa, simultaneamente, daquilo que foi o encontro de vontades plasmado de forma clara no Contrato de Arrendamento, e da posição assumida nos presentes autos por cada uma das partes no referido contrato relativamente à natureza do contrato e dos valores que, em sua execução, o Réu havia de pagar ao Autor, interpreta de foram desacertada a frase aposta, de forma manuscrita, na parte final do Contrato de Arrendamento, e ou o disposto nos artigos 1022.º e 1023.º do Código Civil, e viola, no seu entendimento, o disposto nos artigos 236.º, número 1, e 237.º do Código Civil, e o princípio da autonomia ou da liberdade contratual previsto no artigo 405.º do Código Civil.
II – O Tribunal a quo entendeu, sem razão, que a circunstância de o Autor e o Réu terem aposto ao Contrato de Arrendamento a frase manuscrita “[m]ais declararam que o valor das rendas pagas será deduzido no preço da moradia”, o descaracteriza como verdadeiro contrato de arrendamento, desfazendo o sinalagma típico que o caracteriza.
III – Resulta inequívoco do clausulado do contrato sub iudice, e das posições assumidas pelas partes nos presentes autos, que o Contrato de Arrendamento foi celebrado e existiu verdadeiramente enquanto tal, a par do CPCV, caducando em 31 de julho de 2019.
IV – Nesse sentido, Autor e Réu acordaram expressamente que o primeiro dava o Prédio de arrendamento ao Segundo, que o aceitava, pelo prazo de um ano, com início no dia 1 de agosto de 2018 e termo no dia 31 de julho de 2019 (cláusulas primeira e segunda do Contrato de Arrendamento); que, a título de contrapartida pelo gozo do Prédio, Autor e Réu acordaram que o segundo pagaria ao primeiro a renda mensal de € 2.000,00 (cláusula terceira); que o Réu apenas poderia destinar o Prédio à sua habitação exclusiva, não lhe podendo dar outro destino sem consentimento do Autor (cláusula quarta); e que, findo o Contrato de Arrendamento, o Prédio deveria ser entregue ao Autor em perfeito estado de conservação, ficando as benfeitorias nele eventualmente feitas pelo Réu a pertencer ao Prédio, sem que por elas pudesse este pudesse pedir qualquer indemnização (cláusula sexta).
V – O Contrato de Arrendamento foi celebrado de forma autónoma relativamente ao CPCV; cada um dos referidos contratos tinha o seu próprio objeto, perfeitamente definido, e querido por ambas as partes nele intervenientes; e as vicissitudes de cada um deles não interferiam com o cumprimento, nem prejudicavam a validade e ou a eficácia do outro contrato. Isto, claro está, com a única exceção decorrente da celebração do contrato objeto do CPCV antes da data do termo do Contrato de Arrendamento.
VI – O incumprimento culposo das obrigações assumidas pelo Réu no Contrato de Arrendamento – e.g. aquelas relativas ao pagamento pontual da renda, ou ao destino a dar ao Prédio – permitia ao Autor, nos termos gerais do direito, o exercício do direito de resolução do dito contrato, sem que tal prejudicasse a vigência do CPCV; o incumprimento culposo das obrigações assumidas pelo Réu no CPCV – e.g. aquela de reforço do sinal, prevista na cláusula terceira, número 1.2, do CPCV – permitia ao Autor, também ele, o exercício do direito de resolução daquele contrato, sem que tal prejudicasse, desta feita, a vigência, validade e ou a eficácia do Contrato de Arrendamento; e a data de outorga do contrato objeto do CPCV podia nem sequer coincidir com o termo do Contrato de Arrendamento, podendo ter lugar antes daquela data, ou até posteriormente.
VII – Ao aporem a referida cláusula manuscrita ao Contrato de Arrendamento, Autor e Réu não afastaram o caráter obrigatório do pagamento da renda mensal, nem o facto de esta ser contrapartida do gozo do Prédio.
VIII – Caso o houvessem querido fazer, as Partes teriam feito constar que o Réu não estava obrigado a pagar a renda mensal acordada e ou mas que todas as rendas pagas seriam deduzidas no preço do Prédio.
IX – Mas também não quiseram dar ao valor da renda mensal acordada a natureza de sinal ou reforço de sinal, ou princípio ou continuação de pagamento do preço do Prédio.
X – Se o tivessem querido fazer, as Partes teriam acordado e feito constar do Contrato de Arrendamento que as rendas efetivamente pagas pelo Réu constituíram reforço de sinal ou continuação de pagamento do valor do Prédio; ou teriam, pura e simplesmente, celebrado o CPCV, nele convencionando, em simultâneo, um esquema diferente de pagamento de sinal e reforços de sinal, e a tradição do Prédio a favor do Réu.
XI – O que o Autor e o Réu quiseram efetivamente fazer, e fizeram, foi celebrar o Contrato de Arrendamento, em execução do qual o primeiro conferiu ao segundo o direito de gozar temporariamente o Prédio, mediante o pagamento da renda mensal de EUR 2.000,00, devida a título de contrapartida pelo gozo do Prédio.
XII – E quiseram convencionar que, no caso ou condição de o Réu vir efetivamente a adquirir o Prédio do Autor em execução do CPCV6, as rendas pagas até à data da celebração do contrato de compra e venda seriam deduzidas no preço acordado no CPCV.
XIII – Ou seja, e ao contrário do feito constar da douta sentença recorrida, ao pagar as rendas estipuladas, o Réu estaria a retribuir o gozo e fruição do Prédio, e não pagando “em adiantado, parte do preço acertado para a aquisição do mesmo”, o que apenas sucederia se e quando o contrato de compra e venda objeto do CPCV fosse celebrado.
6 O que podia não acontecer, como veio efetivamente a ser o caso.
XIV – Este o único significado que é possível retirar do convencionado pelas Partes no Contrato de Arrendamento em obediência à regra geral de interpretação das declarações negociais prevista no artigo 236.º, número 1, do Código Civil.
XV – E este o significado que, em caso de dúvida na interpretação das cláusulas do Contrato de Arrendamento, garante o contrato e corresponde ao maior equilíbrio das prestações, sob a égide do disposto no artigo 237.º do Código Civil.
XVI – É entendimento jurisprudencial consistente que, no caso de contratos de arrendamento com opção de compra, a convenção de que as rendas pagas na vigência do contrato de arrendamento serão deduzidas no preço do imóvel locado não descaracteriza nem afeta, por si só, a natureza do contrato de arrendamento como tal – ver, a título meramente exemplificativo, o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 13 de março de 2017 (processo n.º 1875/16.7YLPRT-B.P1).
Ademais,
XVII – O Réu, na oposição que deduz ao seu despejo imediato do Prédio, não nega a celebração do Contrato de Arrendamento, a sua natureza arrendatícia, ou a natureza da renda mensal acordada, afirmando, aliás, que pagou ao Autor, a título de “rendas” (!), a quantia de EUR 24.000,00 (vinte e quatro mil euros) – ver 8.º e 9.º da oposição.
XVIII – Afirmando ainda que “[n]os contratos outorgados entre as partes [o Contrato de Arrendamento e o CPCV] existiu uma coligação funcional de dois contratos distintos, contrato de arrendamento e contrato promessa bilateral” – ver 66.º a oposição.
XIX – O mesmo é dizer que, em abono da natureza arrendatícia do contrato sub iudice, e ou da interpretação que das declarações negociais dele constantes deve ser feita, o Réu assevera que quis e celebrou dois contratos com o Autor, os quais, de acordo com a sua versão, estão relacionados entre si, sendo certo que a relação entre contratos coligados não desqualifica nenhum dos contratos, nem afeta a sua individualidade.
XX – Ao desqualificar o Contrato de Arrendamento, a douta sentença recorrida faz tábua rasa daquela que foi a vontade clara e inequivocamente expressa pelo Autor e pelo Réu naquele contrato e, em decorrência, interpreta erradamente o disposto no artigo 1.022.º do Código Civil, e arrasa e viola o princípio da autonomia ou da liberdade contratual consagrado no artigo 405.º do Código Civil, princípio essencial no domínio dos contratos, onde a vontade das partes é soberana desde que não importe a violação de normas imperativas nem incorra em fraude à lei.
XXI – Pelo que, salvo melhor opinião deve a douta sentença recorrida ser revogada, sendo substituída por decisão que, qualificando o contrato sub iudice como de arrendamento – irrelevantemente da cláusula manuscrita que lhe foi aposta pelas Partes, e que não o descaracteriza –, e julgando verificado o respetivo termo e a não entrega voluntária do Prédio, decrete o despejo imediato do Réu.
Termina o apelante peticionando que a douta sentença recorrida seja revogada e substituída por decisão que decrete o despejo imediato do Réu do Prédio.
II – Delimitação do objecto do recurso; questões a apreciar;
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações, não podendo este Tribunal de 2.ª instância conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser em situações excepcionais que aqui não relevam.
Analisemos, pois, em consonância com a matéria vertida nas conclusões, a questão final a dirimir a qual é a de saber se, face à existência de um contrato de arrendamento, o requerido deve ser obrigado a desocupar o imóvel em causa nos autos na sequência da cessação de contrato de arrendamento por caducidade (cf. art. 15.º, n.º 1 e 2, al. b), da Lei n.º 6/2006)
III – Factos Apurados
Na decisão recorrida foram dados como provados os seguintes factos assentes por acordo das partes:
1.º O requerente é proprietário do prédio urbano, constituído por 2 pavimentos, anexos e logradouro, sito na …, n.º … e …, …, …, em Vila Nova de Gaia, inscrito na respectiva matriz predial sob o n.º 6177 e descrito na respectiva Conservatória sob o n.º 483.
2.º Em 13 de Agosto de 2018, as partes celebraram assinaram o documento intitulado “Contrato Promessa de Compra e Venda” que foi junto à oposição como documento n.º 1 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
3.º Na mesma data as partes assinaram o documento intitulado “Contrato de Arrendamento” que foi junto como doc, n.º 1 ao requerimento inicial de despejo e cujo teor aqui também se por integralmente reproduzido.
4.º Ainda antes de formalizado o referido contrato promessa de compra e venda, em 3 de Agosto de 2018, o Requerido entregou ao Requerente a quantia de 50.000,00€ a titulo de sinal e principio de pagamento.
5.º Em 1 de Outubro de 2018, o Requerido entregou ao Requerente mais 50.000,00€ a título de reforço de sinal e princípio de pagamento.
6.º Em 7 de Dezembro de 2018, o Requerido entregou ao Requerente mais 12.000,00€ a título de reforço de sinal.
7.º No documento referido § 3.º, e de acordo com o acertado entre ambas as partes, o autor manuscreveu a seguinte expressão: “Mais declararam que o valor das rendas pagas será deduzido no preço da moradia”.
IV - Fundamentação de Direito
A decisão de improcedência julgada pelo tribunal apelado assenta numa circunstância decisiva: não existe um contrato de arrendamento. Assim, como se lê naquela sentença, o negócio que as partes denominaram “contrato de arrendamento” não pode ser qualificado como um contrato de arrendamento nos termos previstos nos art. 1022.º e 1023.º do CC.
Tal conclusão decorreria do teor do próprio documento celebrado entre os litigantes onde consta uma disposição contratual manuscrita com o seguinte teor:
“Mais declararam que o valor das rendas pagas será deduzido no preço da moradia”.
Ora, segundo o tribunal “a quo”, “a consagração desta disposição contratual, desejada por ambas as partes e interpretada no contexto do plano negocial mais vasto em que as mesmas se moviam – que, como resulta dos factos provados, englobava a celebração simultânea de um contrato promessa de compra e venda do mesmo imóvel – desqualifica este contrato escrito como sendo um contrato de arrendamento, pois que desfaz o sinalagma típico fundamental que o caracteriza. Tudo porque, se valor das rendas convencionadas devia ser “deduzido no preço da moradia”, não se poderá afirmar que o seu pagamento constituía a retribuição pela cedência do gozo daquela, mas sim que constituía o pagamento adiantado do preço acertado para a aquisição prometida. Ou seja, ao pagar as rendas estipuladas no contrato em causa, no contexto contratual que estava em cima da mesa (por assim dizer), o requerido não estava, propriamente, a retribuir o gozo e fruição do imóvel proporcionados pelo requerente, mas sim, a pagar-lhe, em adiantado, parte do preço acertado para a aquisição do mesmo no âmbito do contrato de promessa que celebraram.”
Discorda, naturalmente, o apelante sublinhando que “ao aporem a referida cláusula manuscrita ao Contrato de Arrendamento, Autor e Réu não afastaram o carácter obrigatório do pagamento da renda mensal, nem o facto de esta ser contrapartida do gozo do Prédio”. Entende, sim, existir uma coligação de contratos, perfeitamente autonomizável.
Cumpre apreciar e decidir.
Afoitamente, diga-se desde já que, salvo o devido respeito, julgamos ter sido convencionado entre as partes aquilo a que a doutrina e a jurisprudência intitulam de um contrato misto.
Ou seja, não se poderá descartar que as partes se vincularam, “inter alia”, uma a ceder à posse à outra de um dado imóvel para que esta pudesse dele fruir contra o pagamento de uma renda mensal, no que constitui um contrato de arrendamento; simplesmente, não se esgota neste contrato o acordo celebrado pelas partes, no âmbito da liberdade negocial que lhes assiste, sendo que, como veremos adiante, nem será este o factor predominante do negócio alcançado.
Contrato misto, portanto. Esta a melhor interpretação, a nosso ver, da vontade das partes feita a partir do critério presente no artigo 236º do Código Civil.
Na verdade, o preceito em causa que rege sobre a interpretação da declaração negocial, estabelece no seu nº 1 que “a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.” Por sua vez, a vontade negocial das partes há-de ser encontrada e o contrato escrito, titulado como de arrendamento e por elas outorgado, tem de ser qualificado com os elementos de facto já assentes e que são as declarações negociais através dele emitidas. Além disso, sabe-se bem que o prédio em causa continua a ser ocupado pelo recorrido, conforme o próprio expressamente refere na oposição. Tal ocupação, com o consequente gozo e fruição do imóvel, resulta inequívoca, tanto mais que, em acção autónoma, o apelado pretende mantê-la e prolonga-la no tempo, por força de um alegado direito de retenção.
Porém, a fruição temporária do imóvel com transmissão da posse contra o pagamento de uma renda, naquilo que constitui o núcleo de um contrato de arrendamento, não esgota os contornos do negócio celebrado entre as partes.
É que, no mesmo dia, estas assinaram um outro documento intitulado “Contrato Promessa de Compra e Venda” através do qual o “inquilino” prometia comprar e o “senhorio” prometia vender o mesmo prédio pelo preço fixado em 630.000,00€.
Onde os dois contratos se misturam, de um modo que contamina inevitavelmente a autonomia de cada um deles, é na nota manuscrita, referenciada na sentença recorrida, em que os litigantes acordam em deduzir ao preço da moradia o valor das rendas pagas.
E, neste sentido, resulta claro que o enfoque primordial das partes está na venda do imóvel e não no arrendamento; por isso, as rendas pagas seriam abatidas no preço a pagar, não se adicionavam, por exemplo, a este.
Em termos de enquadramento conceptual, temos que qualquer pessoa, nos limites da lei, tem a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos no Código Civil ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver, podendo ainda reunir no mesmo contrato regras de dois ou mais negócios (art. 405 do Código Civil).
A admissibilidade dos contratos mistos constitui, portanto, uma concretização da regra da liberdade contratual. Por sua vez, “os contratos mistos têm carácter unitário, resultando da fusão de dois ou mais contratos ou de partes de contratos distintos, ou da participação num contrato de aspectos próprios de outro ou de outros. (...) Em qualquer caso há fusão e não simples cúmulo; o contrato misto é um contrato só, não se identificando com a união de contratos…» (Galvão Telles «Manual dos Contratos em Geral», 4ª edição, pag. 469).
O regime aplicável aos contratos mistos tem sido elaborado pela jurisprudência e pela doutrina e depende do nexo que interceda, no caso concreto, entre os vários tipos contratuais que integram o negócio misto. Quando um tipo se sobrepõe ao outro ou aos outros, aplica-se o regime do tipo contratual predominante, que absorve os demais (vide, por todos, Antunes Varela, Das obrigações em geral, I, 2ª ed., pp. 223 ss. e Galvão Telles, Manual dos contratos em geral, pp. 384 ss.). A este propósito, Inocêncio Galvão Telles refere a existência de duas teorias doutrinárias a aplicar casuisticamente: a da absorção e a da combinação. De acordo com a primeira teoria enunciada, deve individualizar-se no contrato misto a parte preponderante, que lhe imprime carácter, e enquadrá-lo no tipo a que assim fundamentalmente pertence, salvas as modalidades diferenciais derivadas da presença de elementos estranhos. Em conformidade com a segunda, a regulamentação do contrato misto resultará da combinada aplicação dos preceitos pertinentes aos vários tipos em que o contrato se inspira (Direito das Obrigações, 7.ª edição, Coimbra Editora, pág. 86). Ora, face ao breve enquadramento dogmático do “contrato misto”, julgamos que o acordo celebrado entre as partes, em discussão nestes autos, se enquadra na figura doutrinária em apreço e que, como vimos, a parte dominante nada tem a ver com o arrendamento mas sim com a promessa de venda; demonstra-o o facto de que, cada uma das rendas pagas, seria integralmente abatida ao preço final da venda do imóvel, fim principal do acordo único das partes ainda que consubstanciado em dois escritos distintos.
Caso os contratos fossem integralmente cumpridos, em bom rigor, o suposto “inquilino” não pagaria qualquer renda mas apenas o preço estipulado “ab initio” para a venda do imóvel que contratou adquirir; o arrendamento nunca teria a contrapartida da renda paga pelo inquilino.
Donde, o contrato promessa de compra e venda “absorve” o contrato de arrendamento no sentido de que aquele predomina e, portanto, deve ser o regime legal a ele atinente o aplicável.
Assim sendo, atendo-nos nós na interpretação do acordo celebrado ao fim predominante do mesmo, teremos de concluir que, processualmente, a questão terá de ser dirimida no âmbito de um alegado e eventual incumprimento do contrato promessa de compra e venda.
O contrato de arrendamento em causa resulta instrumental relativamente ao objectivo primordial das partes quedando, inelutavelmente, prejudicada a questão da caducidade do arrendamento, tendo em conta o acordado pelas partes no âmbito geral do contrato misto realizado e a interpretação agora assumida.
Em síntese final, irá manter-se a decisão sob escrutínio, ainda que com fundamentos que dela dissentem.
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Sumariando (art.663º, nº7 do Código do Processo Civil):………………………………
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V) Decisão
Pelo exposto, decide-se julgar improcedente o recurso deduzido, confirmando-se integralmente a sentença proferida.
Custas pelo apelante.
Porto, 24 de Setembro de 2020
José Igreja Matos
Rui Moreira
João Diogo Rodrigues