| 1699/20.7T8VCD.P1 |  |
CONDOMÍNIO
FRACÇÃO AUTÓNOMA
OBRAS DE REPARAÇÃO
PARTES COMUNS
II - Salvaguardada a apreciação de matérias de oficioso conhecimento, os recursos são meios de impugnação de decisões judiciais e não meios de julgamento de questões novas – as matérias não subtraídas à disponibilidade das partes devem ser alegadas e invocadas perante o tribunal recorrido (as conhecidas após o termo dos articulados – matéria subjectivamente superveniente –, através de articulado superveniente, nos termos do art. 588º, nº 1, 2 e 3, b) e c) do CPC) para poderem integrar o objecto do processo e, decididas pelo tribunal recorrido, integrar o objecto do recurso.
III - Sofrendo uma fracção autónoma em consequência de deteriorações e fissuras existentes nas partes comuns do edifício, constitui-se o condomínio, a quem cabe o dever de cuidar, manter, conservar, reparar e até vigiar o estado e funcionamento das partes comuns do edifício, no dever de indemnizar – quer a reparação dos danos causados na sua fracção autónoma, quer os danos não patrimoniais sofridos pela condómina.
IV - Aplica-se, na situação referida em III, a norma do nº 1 do art. 493º do CC, que estabelece um título de imputação da responsabilidade civil extracontratual pelos danos causados por coisa, móvel ou imóvel, para aqueles que tiverem o dever de a vigiar.
V - Não são de imputar a qualquer conduta (ainda que omissiva) da condómina as deteriorações e/ou o seu agravamento sofridos no edifício e na fracção autónoma pelo facto de, conhecendo tais patologias desde 2016, ter intentando acção em 2020 - a causa das deteriorações e/ou o seu agravamento não radica num eventual arrastamento da decisão de recorrer a juízo para tutelar o direito violado, antes na falta de reparação das deteriorações e fissurações, exclusivamente imputável ao condomínio (para aquelas patologias alertado).
Relator: João Ramos Lopes
Adjuntos: Maria da Luz Teles Meneses de Seabra
Raquel Lima
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto
RELATÓRIO
Apelante: Condomínio do prédio sito Rua ..., entradas nº ... e ..., ..., Vila do Conde (co-réu).
Apelada: AA (autora).
Juízo local cível de Vila do Conde (lugar de provimento de Juiz 2) – Tribunal Judicial da Comarca do Porto.
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Alegando ser proprietária de uma das fracções que compõem o condomínio réu (um edifício composto por cave, rés-do-chão, 1º andar, e sótão, sendo a sua fracção um apartamento de tipologia T-2+1, sito no 1º andar e sótão) – condomínio administrado pelo co-réu A..., Unipessoal, Ld.ª –, e que a mesma apresenta infiltrações nos tectos e paredes da sala, quartos e acesso ao sótão, que têm causa na falta de manutenção e isolamento da empena da parede cega do prédio e caleiras (partes comuns do edifício), patologias que os réus não corrigem, mais alegando os danos que para si resultam de tal situação, pediu a autora fossem os réus condenados a reparar e impermeabilizar a parede exterior do edifício e a reparar o interior da sua fracção ou, subsidiariamente, a pagarem-lhe o valor de 19.540,00€, acrescido de IVA, correspondente ao valor orçado para tal reparação e, ainda em qualquer caso, a pagarem-lhe indemnização por danos não patrimoniais no valor de 4.000,00€ e a sanção pecuniária compulsória de 400,00€ por cada mês que decorrer desde a condenação até término das obras peticionadas.
Contestaram os réus, sem que impugnassem (e, no caso do réu Condomínio, admitindo-a mesmo como verdadeira) a alegação da autora de que a fracção de que é proprietária é um apartamento de tipologia T-2+1, sito no 1º andar e sótão, mais alegando o réu condomínio (com relevo para a apreciação da apelação) que desde a data da aquisição da fracção pela autora e até Dezembro de 2020 não foram realizadas assembleias de condóminos, realizando-se, em Maio de 2021 (realizara-se uma, em Dezembro de 2020, na qual a autora se fez representar, nada sendo referido quanto a problemas na sua fracção) e posteriormente, assembleias de condóminos, nas quais a autora esteve presente e/ou se fez representar manifestando a posição de que as obras na sua fracção teriam de ser feitas por quem ela queria.
Tramitada a causa e realizado o julgamento, foi proferida sentença que julgou parcialmente procedente a causa e, em consequência decidiu:
a) condenar o réu Condomínio a proceder às ‘obras de reparação e de manutenção, impermeabilização e reparação da empena cega da fachada sul do edifício, bem como do telhado e caleiras do respectivo prédio’,
b) condenar o réu Condomínio a proceder à reparação da fracção da autora, ‘correspondendo as mesmas ao seguinte:
a. No quarto:
i. O interior do roupeiro tem bastante humidade nas paredes que estão a esfarelar e “moles”;
ii. No outro canto do quarto a parede também tem humidade e estão danificadas;
iii. O gesso do tecto e respectiva moldura estão danificados – podres - em resultado do excesso de humidade.
b. No quarto (de costura):
i. O tecto e as molduras do tecto estão repletas de humidade, com manchas pretas a desfazer-se ao toque;
c. Na sala:
i. Existem infiltrações de água e humidade pela parede da referida empena sul, junto á parede da lareira.
ii. O tecto e as molduras com humidade e podres, que tem que ser substituídos, já não suportam sequer a tinta.
iii. A parede interior do lado da empena cega do prédio tem humidade e a tinta está a sair.
d. No acesso ao sótão:
i. A parede junto à escadaria em madeira apresenta manchas de humidade e em vários locais a tinta já saiu’,
c) condenar o réu Condomínio a pagar à autora indemnização por danos não patrimoniais no valor de 750,00€ (setecentos e cinquenta euros), acrescida de juros à taxa civil, contados desde a citação até efectivo e integral pagamento.
d) absolver os réus do demais peticionado.
Apela o réu Condomínio, pretendendo a revogação da decisão no segmento em que o condenou a reparar a fracção da autora e a pagar-lhe indemnização por danos patrimoniais, terminando as suas alegações com a formulação das seguintes conclusões (que se transcrevem, salvo nas partes que consubstanciam a reprodução da injunção decisória da decisão apelada e a transcrição de depoimentos que fundam a impugnação da decisão relativa à matéria de facto):
1- Nos presentes autos foi o recorrido condenado, através de douta Sentença ora posta em crise, nos seguintes termos:
(…)
2- Se quanto às obras de reparação de obras de manutenção, impermeabilização e reparação da empena cega da fachada sul do edifício, bem como do telhado e caleiras do respectivo prédio constituído em regime de propriedade horizontal, efectivamente a douta Sentença, ora recorrida, tem razão em condenar o recorrente, uma vez que cabe a todos os condóminos, inclusive a recorrida, na sua qualidade de condómina, de proceder ás obras de manutenção e reabilitação das partes comuns, desde que as mesmas possam ser levadas a cabo.
Não deixa também de ser certo que a recorrida, ou melhor quem a representou nas diversas assembleias de condomínio, em que se pretendeu resolver a situação, nunca a mesma foi levada avante, porquanto o BB, seu companheiro à altura e seu representante naquelas assembleias sempre se mostrou contrário a uma solução que não passasse por ele próprio.
Vejamos algumas das declarações em audiência de julgamento que atestam tal facto:
Depoimento de BB, testemunha
(…);
Depoimento de CC, gerente da A..., Unipessoal, Lda., primitiva administradora do condomínio.
(…)
Depoimento de DD, funcionária da B..., Lda., actual administradora do condomínio.
(…)
3- O referido Senhor não só foi o construtor do prédio, vendeu aos restantes condóminos com diversos defeitos de construção, quer nas partes comuns, quer nas fracções autónomas, viu a sua empresa declarar insolvência, não praticando as garantias previstas legalmente, quer tendo procedido no ano de 2016 á reparação da empena sul a suas expensas, não deixava de se achar o dono do prédio e das obras, indo ás assembleias como procurador da requerida, mas agindo como se a fracção autónoma da recorrida fosse dele.
Depoimento de CC, gerente da A..., Unipessoal, Lda., primitiva administradora do condomínio.
(…)
4- Um procurador em assembleias de condomínio é a pessoa designada por um condómino para o representar, votar e tomar decisões em seu nome numa assembleia, devendo ser uma pessoa capaz e de confiança do outorgante, que deve expressar os interesses do mandante de acordo com as instruções recebidas.
Se a recorrida tinha tantos problemas na sua fracção autónoma provindos da empena sul do prédio, como pôde o seu procurador nas assembleias de condóminos “emperrar” sempre as decisões de feitura das obras.
Argumentando com factos como:
- não deixar que o condomínio intervencionasse a parede da empena sul;
- determinar quem efectuava as obras, com expressões quem lá ia tinha de ser uma empresa que ele recomendasse;
- também na feitura da obra da empena sul (parede de fora) tinha de ser uma empresa que ele escolhia;
- o material a utilizar tinha de ser o que ele determinasse;
Ora, quem foi um mau construtor, um mau gestor senão a empresa dele não tinha ido à insolvência, e por tal motivo um mau cumpridor das obrigações assumidas pela empresa, não se podia querer que os restantes sete condóminos nele confiassem, como confiou a recorrida ao torna-lo seu representante nas assembleias de condóminos.
5- Pelo que, a única culpada de toda esta situação não pode deixar de ser a recorrida que designou o, na altura, seu companheiro, BB, para a representar nas assembleias de condóminos de acordo com as instruções que lhe fornecia.
Se as instruções que a recorrida deu ao seu procurador foi o de protelarem a aprovação de obras, e foi porque a recorrida nunca impugnou qualquer acta de qualquer assembleia de condóminos em que as obras não eram aprovadas pelo boicote do seu procurador.
A recorrida é culpada do estado de degradação a que chegou o interior da sua fracção autónoma.
Porquanto, um procurador em assembleias de condomínio é a pessoa designada por um condómino para o representar, votar e tomar decisões em seu nome numa assembleia, que deve expressar os interesses do mandante de acordo com as instruções recebidas.
6- Mais estranho é que a recorrida se queixe de problemas de infiltrações na sua fracção autónoma desde que a comprou e o transmitia á administração, ou seja, no final do ano de 2016, então:
Porque razão então só avançou judicialmente no ano de 2020?
Porque bem sabia que o seu suposto procurador, representante nas assembleias de condóminos, boicotava todas as tentativas de resolução do problema da empena sul?
Ou porque bem sabia que no quarto, a que se chamou de costura, tinha uma janela naquela empena sul que não estava prevista no projecto, e posterior, licenciamento camarário, sendo uma obra ilegal?
Ou porque bem sabia que a sua permilagem não reflectia a totalidade da existente na sua fracção autónoma, uma vez que á revelia do projecto e licenciamento camarário abriu um acesso, com escadas, para o chamado sótão que era uma zona comum, partiu a placa de cobertura e passou a ser uma zona própria da fracção autónoma, mas que não estava reflectido na permilagem da fracção E, logo prejudicando todos os restantes condóminos.
7- Em face do supra alegado, entende o recorrente que ao condenar nos termos em que o faz quanto às obras do interior da fracção E, a fracção da recorrida, bem como ao condenar o recorrente no pagamento de uma indemnização de €: 750,00 á recorrida, com o máximo respeito pelo Mmo. Juiz da causa, fez incorrecta interpretação e aplicação da lei aos factos dados como provados.
São duas as questões em que se alicerça a discordância do recorrente com a decisão ora impugnada:
- A obrigatoriedade de o recorrente proceder á reparação da fracção autónoma da recorrida, e;
- O pagamento de uma indemnização de €: 750,00 por danos não patrimoniais.
8- É que se a recorrida confiou no seu procurador/representante, e este transmitiu nas assembleias de condóminos as instruções dadas pela recorrida, então esta duas condenações não podem ser atribuídas ao recorrente, porquanto como melhor expôs o Mmo. Juiz a quo o Tribunal ficou convicto que as RR. (A... e Condomínio) procuraram resolver a situação em assembleia, apenas não o tendo feito por vicissitudes externas ás suas vontades, entenda-se pelo constante boicote a qualquer aprovação de obras por parte do procurador da requerida, o referido BB, logo á recorrida, que efectivamente nunca teve interesse em resolver a situação em que se encontrava a sua fracção autónoma.
9- Comecemos pelas obras de reparação da fracção autónoma da recorrida.
Concebendo, mas não concedendo, que o recorrente tenha de efectivar as obras na fracção autónoma da recorrida no quarto e na sala.
Quanto ao quarto (de costura) e acesso ao sótão efectivamente o recorrente não as tem de levar a cabo, porque as mesmas são obras ilegais, porque não correspondem ao projecto de licenciamento camarário.
10- Com efeito, no quarto de costura foi aberta uma janela que não estava prevista no projecto e licenciamento camarário, logo ilegal.
Depoimento de BB, testemunha;
(…)
Segundo a testemunha, por acaso ou talvez não construtor do prédio, conseguiu que a vistoria camarária licenciasse uma fracção com uma janela que não estava no projecto aprovado na Câmara.
Janela essa virada a sul, logo muito mais propensa á entrada de chuvas. Tal quarto (de costura) ao ter aquela janela, não se sabe até que ponto a mesma não é propicia á entrada de águas, nem a douta Sentença ora recorrida o diz em que medida.
E, se reparada a empena sul e reparado tal quarto de costura, mas a janela, construída ilegalmente, continuar a dar problemas de humidade?
11- A única certeza que existe, é que tal janela é ilegal, estando a causar problemas no licenciamento da obra de reparação da empena sul, a tal que causa infiltrações na fracção autónoma E, mas que, mais uma vez com o máximo respeito, o Mmo. Juiz condena o recorrente a fazer, mas não dá a solução, nem o recorrente o sabe como fazer.
12- Também condena na reparação do acesso ao sótão, sótão e acesso que não estavam previstos no projecto e licenciamento camarário, logo ilegal.
Como bem refere a douta Sentença ora posta em crise, dispõe o artº 1421 nº 1 a) e b) do CC que são comuns as seguintes partes do edifício o solo, bem como os alicerces, pilares paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio, O TELHADO OU TERRAÇOS DE COBERTURA, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção.
Aqui também deveremos incluir as placas de cobertura que foi no perímetro da fracção autónoma da recorrida totalmente destruída para que fosse feito o acesso com escadas ao sótão e a utilização do mesmo.
Tal local, onde a recorrida se apropriou do “seu” sótão, é uma parte comum.
Sendo ilegal, sendo comum, e não uma parte da fracção autónoma, tal espaço não está previsto na permilagem.
Obtém, assim, a recorrida duas vantagens:
- Usufruiu de um local que é parte comum;
- E não paga esse excesso de permilagem.
13- Sobre a ilegalidade desta obra de acesso ao sótão e sótão, vejamos:
Depoimento de BB, testemunha;
(…)
14 - Não pode a recorrida alegar, sequer desmentir, que não tinha conhecimento daquela obra ilegal de acesso ao suposto “sótão”.
Depoimento de DD, funcionária da B..., Lda., actual administradora do condomínio.
(…)
O Senhor Engenheiro EE efectuou a peritagem em finais de Junho de 2025 e em 03 de Julho de 2025 juntou aos autos o seu relatório.
15- A peritagem foi efectuada em finais de Junho de 2025, tendo o perito junto aos autos o seu relatório em 03 de Julho de 2025.
Ao em Junho de 2025, a recorrida ao ter a audácia de esconder, com um relógio, o acesso ao sótão e sótão para que o perito lá não pudesse aceder, bem sabia que tinha na sua fracção autónoma uma obra ilegal, que alterava a permilagem daquela para um valor bem maior.
Que a recorrida nunca quis liquidar, prejudicando, assim, todos os restantes proprietários das outras fracções autónomas.
O silêncio ensurdecedor da recorrida quanto a este facto demonstra, calara e inequivocamente, que ela desde 2016, ano em que adquiriu a fracção autónoma era sabedora de que tinha uma obra ilegal, porque não coincidente com o projecto camarário, na sua fracção autónoma.
16- Obra ilegal, porque não coincidente com o projecto camarário, se aquela parte é comum, e não privada da fracção E, como podem os restantes condóminos serem obrigados na reparação do acesso ao sótão?
Basta o “rombo” financeiro no condomínio, e aos restantes condóminos, que a recorrida provocou ao ter escondido que fazia a utilização de uma parte comum, como se fosse sua.
17- Sobre o sótão e a janela, a culpa do BB, enquanto anterior proprietário e da recorrida, porque sabedora de tais obras ilegais, está vertida nas seguintes respostas:
Depoimento de BB, testemunha;
(…)
18- Só que a história, esse suposto conluio entre o Snr. BB e o fiscal da Câmara, do conhecimento da recorrida, está a prejudicar hoje as obras na empena sul que o recorrente quer levar a cabo.
Depoimento de DD, funcionária da B..., Lda., actual administradora do condomínio.
(…)
19- O licenciamento da obra de reparação da empena sul não pode ser obtido, porque a recorrida tem uma janela ilegal, porque feita em desrespeito com o projecto e licenciamento camarário.
20- E, a culpa e a condenação, ainda é do recorrente, que vê não poder levar avante o licenciamento das obras na empena sul porque existe a tal janela ilegal, viu um espaço comum ser abusivamente utilizado pela recorrida, esta nada liquidar sobre tal aumento de permilagem na sua fracção autónoma.
Mas, está na obrigação de executar as obras de conservação no quarto (de costura), no acesso ao sótão e no sótão, no interesse apenas e só da recorrida.
O condomínio, salvo melhor, e douta, opinião não está obrigado a fazer obras de reparação numa obra ilegal dentro de uma fracção.
A responsabilidade cai no proprietário da fracção, porque foi ele quem executou tal obra ilegal á revelia do condomínio e das entidades competente, e como destruiu uma placa de cobertura ainda pode ser responsabilizado pelos danos que, eventualmente, possa causar na estrutura do prédio.
21– Na douta Sentença, ora colocada em crise, é expresso o seguinte:
“No que concerne ao aludido sótão, impõe-se salientar que, em sede de julgamento, as partes invocaram que o mesmo não integra o projecto camarário tendente á constituição da propriedade horizontal e que, por isso, é parte comum do imóvel e que, por isso, a sua reparação não pode ser exigida pela autora.
Não obstante tal invocação, a verdade é que, nos articulados, os Réus nada disseram a tal respeito. De facto, nada foi invocado ou impugnado no que concerne á concretização e extensão da fracção autónoma da Autora, passível de fundamentar eventual limitação de indemnização ou de reparação.”
Nem o recorrido, nem a R. A..., Lda., o podiam fazer, nos seus articulados.
22- Como acima já foi provado, pela testemunha DD, o recorrente só teve conhecimento da existência de tal acesso ao sótão e da utilização dessa parte comum pela recorrida na data de peritagem efectuada pelo perito e que a testemunha acompanhou.
A recorrida tentou esconder o acesso a tal sótão com a colocação de um relógio.
Como também foi provado pela testemunha BB, quando no seu testemunho em audiência de julgamento alegou, sobre o acesso ao sótão que, quando há uma coisa ESCONDIDA, é uma coisa que está ILEGAL.
23- Se a recorrida sempre escondeu do condomínio, e dos restantes condóminos a existência daquele acesso ao sótão e utilização de um espaço comum, como poderiam as RR. alegar tais factos nas suas contestações.
Por isso, mal souberam destas construções ilegais (acesso ao sótão, inexistência da placa de cobertura e utilização do sótão apenas pela fracção da recorrida), porque a recorrida o tentou esconder na data da peritagem, em sede de Julgamento requereu-se a junção aos autos do processo de licenciamento camarário do edifício.
E, só com tal junção, se soube de tais ilegalidades (janela, acesso ao sótão e verificação que tal espaço de sótão é comum).
24- Com o devido respeito, nos processos o tribunal não está limitado aos factos alegados pelas partes.
Deve sempre apreciar factos que resultem da instrução e discussão da causa, desde que sejam instrumentais ou complementem os factos alegados.
São aqueles que servem para auxiliar na prova de outros factos.
Deveria ter, o Mmo. Juiz a quo, apreciado a matéria de facto do documento em poder da Câmara Municipal ..., ao qual o recorrente não teve acesso atempadamente, mesmo após a entrega das peças processuais, pois tal documento é manifestamente relevante para a decisão da causa e melhor conhecimento da verdade dos factos.
Assim, sempre com o devido respeito, podia, e devia, o Mmo. Juiz da causa, ter valorado a prova apresentada nos autos no documento – projecto de licenciamento camarário do prédio – para não condenar o recorrente na feitura das obras do quarto (costura) e acesso ao sótão, por o mesmo ter obras escondidas, ilegais, que estão a prejudicar o pedido de licenciamento de todas as obras que o recorrente quer efectuar para a eliminação das deficiências existentes essencialmente na empena sul e telhado.
25- Aqui chegados temos de concluir o seguinte:
a) A recorrida desde 2016 tinha conhecimento das infiltrações na sua fracção autónoma;
b) Desde 2016 a 2020 a recorrida nunca recorreu á via judicial para o sanar aqueles defeitos de conservação, o que levou a um avolumar de tais defeitos de conservação;
c) Desde 2016, a administradora do condomínio, quer o A..., Unipessoal, Lda., quer a B..., Lda., levaram a várias assembleias a correcção daqueles defeitos de conservação na empena sul;
d) Que nunca foram votados favoravelmente, porque a recorrida, através do seu procurador/representante naquelas assembleias de condomínio sempre se opôs a qualquer resolução que não fosse as preconizadas por ele próprio, boicotando qualquer deliberação da assembleia, sinal de que a recorrida assim o tinha instruído, pois é isso mesmo que um procurador faz;
e) Mesmo agora que já existe verba para ser efectuada a obra de reparação e conservação da empena sul, que provoca as infiltrações na fracção autónoma da recorrida, as mesmas não podem ser levadas a cabo pois a Câmara Municipal ... não licencia pela existência daquela janela, que a recorrida se recusa a abrir mão.
26 - Estatui-nos o artº 483 nº 1 do C.C. que aquele que, com dolo ou mera culpa, violar ilicitamente o direito de outrem ou qualquer disposição legal destinada a proteger interesses alheios fica obrigado a indemnizar o lesado pelos danos resultantes da violação.
Nos termos do estatuído no artº 487 do CC é ao lesado que incumbe provar a culpa do autor da lesão, sendo que a culpa é apreciada, na falta de outro critério legal, pela diligência de um bom pai de família, em face das circunstâncias de cada caso.
27- A recorrida entendendo, sem o provar, que a culpa da deterioração da sua fracção autónoma caberia quer ao administrador, A..., Lda., quer ao recorrido, o conjunto de 8 proprietários das fracções, incluindo ela própria, exigia o pagamento de uma indemnização de €: 4.000,00 por danos não patrimoniais.
A douta Sentença ora posta em crise, apenas veio dar como provado que a recorrida tem vergonha de receber familiares e amigos com o apartamento com aquele aspecto, encontrando-se desgastada e triste em virtude do estado da sua habitação.
Não dando como provado qualquer problema no estado de saúde grave.
28- No entanto, a douta Sentença expressa que o certo é que a recorrida procura desde 2016 a resolução para o seu problema, sem sucesso. Não obstante também declara que a administradora e o recorrente, ou seja, os restantes 7 condóminos, encetaram démarches no sentido da resolução dos problemas da fracção da recorrida.
Pelo que, entendendo que os danos da recorrida mereceriam a protecção do direito, condenou o condomínio, onde se inclui a recorrida, no pagamento de uma indemnização de €: 750,00.
29- É, também, com esta indemnização que o recorrente não pode estar de acordo.
Com efeito, não deixando de reconhecer que em tese á recorrida poderia ser arbitrada uma indemnização, tal indemnização só poderia ocorrer se a recorrida o provasse, bem como se se chegasse á conclusão que o recorrido, ou seja, os 8 condóminos que o compõem não tivesse diligenciado no sentido de os problemas existentes na fracção da recorrida atempadamente.
Ora, nada disso aconteceu, muito pelo contrário.
30- O recorrente procedeu á marcação de assembleias para resolução daquele assunto, desde o ano de 2016.
Sempre foram apresentados orçamentos para tais obras.
No entanto, sempre foi a recorrida, através do seu procurador, quem boicotava qualquer resolução deste assunto.
Depoimento de DD, funcionária da B..., Lda., actual administradora do condomínio.
(…)
31- Não se podendo ainda olvidar nunca, que não foram os restantes 7 condóminos que efectuaram duas obras ilegais na fracção da recorrida, uma janela numa empena e um aproveitamento de uma parte da cobertura para sótão, com escada de acesso, ou seja, neste último caso uma parte comum uma vez que tal fracção não tinha qualquer sótão, com o necessário aumento da permilagem, mas que a recorrida sempre fez questão de esconder, para não liquidar o condomínio a que estaria adstrita pelo aumento da permilagem.
Ou seja, neste último facto prejudicou gravemente os 7 outros condóminos.
32- Com obras ilegais, com aumento da permilagem da sua fracção. Com o constante boicote da recorrida, através do seu procurador, á resolução do assunto, não obstante terem sido efectuadas mais que uma assembleia de condóminos para tal resolução.
Se alguém agiu com culpa é a própria recorrida, não lhe devendo ser liquidada qualquer indemnização.
33- Por fim, sempre se perguntará como pode a recorrida ter pedido a aplicação de uma sanção pecuniária acessória se, tendo sido pedido na Câmara Municipal ... o necessário alvará de obra para reparação e manutenção da empena sul esta não foi concedida.
Porque tal empena tem uma janela que não está contemplada no projecto de licenciamento camarário.
A quem pertence tal janela?
À recorrida, ou melhor, à fracção autónoma da recorrida.
34 - Como se pode exigir a feitura das obras, com uma sanção pecuniária acessória, quando as obras não podem se levadas a cabo por factos que estão intimamente ligados á recorrida e á sua fracção autónoma.
É venire contra factum proprium.
Contra-alegou a autora pela improcedência da apelação e consequente manutenção da decisão apelada.
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Colhidos os vistos, cumpre decidir.
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Delimitação do objecto do recurso.
Considerando, conjugadamente, a decisão recorrida (que constitui o ponto de partida do recurso) e as conclusões das alegações (por estas se delimita o objecto do recurso, sem prejuízo do que for de conhecimento oficioso, nos termos dos arts. 608º, nº 2, 5º, nº 3, 635º, nºs 4 e 5 e 639, nº 1, do CPC), apura-se que as questões suscitadas na presente apelação se reconduzem a apreciar:
- da pretendida alteração da decisão da primeira instância sobre a matéria de facto,
- da constituição do réu apelante na obrigação de indemnizar - a reparação da fracção autónoma da autora e a indemnização pelo dano não patrimonial.
Das conclusões das alegações resulta que a apelante suscita ainda outras questões – a ilegalidade das obras realizadas na fracção da autora, por desconformes ao projecto de licenciamento camarário (pontos 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 e 24 das conclusões) e o abuso do direito em que incorre a autora ao pedir a de condenação dos réus em sanção pecuniária compulsória (pontos 33 e 34 das conclusões do apelante).
Nenhuma destas questões integra o objecto do presente recurso.
A exclusão (do objecto do recurso) da questão relativa ao abuso do direito que representa o pedido de condenação dos réus em sanção pecuniária compulsória é patente, pois a sentença apelada julgou improcedente tal pedido – como acima referido, a decisão recorrida, constitui a delimitação primeira do objecto recurso, não havendo, pois, que reapreciar o julgamento da primeira instância a seu propósito, favorável aos réus.
A questão concernente à ilegalidade das obras realizadas na fracção da autora (com as inerentes consequências jurídicas) consubstancia questão inovadoramente suscitada na apelação (questão nova), que por isso não pode ser submetida à apreciação deste tribunal de recurso.
Pacífico, doutrinal e jurisprudencialmente, que, salvaguardada a apreciação de matérias de oficioso conhecimento, os recursos são meios de impugnação de decisões judiciais e não meios de julgamento de questões novas[1].
Como linear e cristalinamente decorre do art. 627º, nº 1 do CPC (e também, entre outros, dos arts. 635º, nº 2 e 3 e 636º do CPC), os recursos visam permitir que um tribunal hierarquicamente superior proceda à reponderação da decisão recorrida, o que tem directo reflexo na delimitação das pretensões que lhe podem ser dirigidas e no leque de competências susceptíveis de serem assumidas – a fase de recurso pressupõe que determinada questão foi já objecto de decisão, importando apreciar da sua manutenção, alteração ou revogação, estando a demanda do tribunal superior circunscrita às questões que já tenham sido submetidas à apreciação e decisão do tribunal de categoria inferior (excluída, claro está, a apreciação – e, por isso, arguição – de questões de conhecimento oficioso relativamente às quais existam nos autos elementos de facto suficientes)[2].
O ponto de partida do recurso é sempre uma decisão que recaiu sobre determinada(s) questão(ões) – ‘o objecto do recurso é constituído pela decisão judicial’, pois o seu fundamento é, em qualquer caso, constituído pela ‘apreciação crítica da decisão judicial, no confronto com o direito positivo ou, dito de outro modo, a violação da lei e, por conseguinte, a negação do direito subjectivo como fonte de sucumbência’[3].
A impugnação ‘não se identifica com uma originária petição de Justiça como a demanda, sendo diversamente uma contestação concreta contra um acto de vontade jurisdicional que se considera errado’ – os recursos são, no nosso sistema processual, ‘meios de impugnação destinados à eliminação ou correcção das decisões judiciais inválidas, erradas ou injustas por devolução do seu julgamento ao órgão jurisdicional hierarquicamente superior’[4].
O ordenamento jurídico adoptou um ‘modelo de reponderação que visa o controlo da decisão recorrida, e não um modelo de reexame que permita a repetição da instância no tribunal de recurso’ – a ‘diversidade de graus de jurisdição determina que, em regra, os Tribunais Superiores apenas devem ser confrontados com questões que as partes discutiram nos momentos próprios’[5], ficando vedada a apreciação de questões novas, seja em homenagem ao princípio da preclusão, seja por doutro modo se desvirtuar a finalidade dos recursos (que se destinam a ‘reapreciar questões’, já antes levantadas e decididas no processo, e não a provocar decisões sobre questões que não foram antes submetidas ao contraditório e decididas pelo tribunal recorrido, a menos que se trate de questões de oficioso conhecimento)[6].
Excluídas desta limitação do objecto do recurso em atenção à sua natureza ficam as questões de oficioso conhecimento – porque integram o poder cognitivo do tribunal ad quem, as questões de oficioso conhecimento estão sempre compreendidas no objecto do recurso (tal qual estavam compreendidas no poder de conhecimento oficioso do tribunal a quo – ‘constituem sempre objecto implícito de recurso, pelo que podem ser sempre alegadas no recurso, ainda que anteriormente o não tenham sido’[7]), como é o caso da inconstitucionalidade das normas, da nulidade dos negócios, do abuso de direito ou da caducidade em matéria de direitos indisponíveis[8] ou, genericamente, em matérias que a lei retira da disponibilidade das partes.
Na situação trazida pela apelação constata-se vir inovadoramente invocado na apelação terem sido realizadas obras ilegais na fracção da autora (desconformes ao projecto de licenciamento camarário), que contendem com a realização das reparações (quer das partes comuns, quer da fracção autónoma) pedidas e pedidos indemnizatórios.
Trata-se de questão não subtraída da disponibilidade das partes – confrontados com a pretensão da autora, condómina, proprietária de fracção autónoma do condomínio réu, incumbia aos réus, em vista de que a questão fosse apreciada e valorizada (por se tratar de matéria de excepção, impeditiva da formação do direito invocado e, assim, susceptível de fazer improceder, ao menos parcialmente, a pretensão da autora – art. 342º, nº 2 do CC), a sua invocação (e matéria de facto que a suporta).
Consubstancia, tal matéria, excepção peremptória subtraída ao conhecimento oficioso do tribunal – necessita, para integrar as matérias e questões sujeitas ao poder cognitivo do tribunal, de ser invocada pela parte, estando a sua invocação (enquanto meio de defesa) sujeita ao princípio da concentração da defesa, do qual resulta ficarem precludidos (não podendo vir a ser alegados posteriormente) todos os meios de defesa não invocados na contestação[9] (esgotado o prazo para contestar ‘preclude-se a alegabilidade contra a pretensão do autor’ das ‘impugnações e exceções que o réu poderia ter deduzido’[10]).
Mesmo ponderando tratar-se de matéria de que só tivessem tomado conhecimento posteriormente ao termo da fase dos articulados (matéria subjectivamente superveniente), já durante a fase da instrução da causa, incumbia aos réus a sua alegação em articulado superveniente (art. 588º, nº 1, 2 e 3, b) e c) do CPC) a fim de que a mesma (e a questão substantiva que suporta) pudesse ser apreciada e decidida (art. 611º do CPC) e integrar o obecto do processo (e, consequentemente, se tida por inconcludente, integrar também o objecto do recurso).
Assim, tal questão (ilegalidade de obras realizadas na fracção da autora), está excluída do objecto do recurso – o objecto deste circunscreve-se, tão só, às questões inicialmente identificadas.
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FUNDAMENTAÇÃO
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Fundamentação de facto
Na sentença recorrida consideraram-se, com interesse para a decisão da causa
Factos provados
1. A autora é dona e legítima proprietária da fracção identificada pela letra “E”, destinada a habitação, correspondente ao 1º andar, com entrada pelo nº ... do prédio constituído em regime de propriedade horizontal sito na ..., na freguesia ..., concelho de Vila do Conde, descrita na C. R. Predial de Vila do Conde, na ficha ... da freguesia ... e art.º ... da matriz urbana de ....
2. A fracção autónoma da autora é um apartamento de tipologia T- 2+1, sito no 1º andar, com entrada pelo nº ..., a qual confronta (do lado da oficina de automóveis) com parede exterior do prédio, em toda a sua extensão, empena cega da frente do prédio às traseiras deste.
3. Aquela fracção autónoma é destinada ao uso exclusivo da autora e sua habitação própria e permanente.
4. A fracção autónoma da autora dá acesso a um sótão que é de seu acesso exclusivo e que tem por cima a placa de cobertura e telhado do prédio.
5. A primeira ré é uma sociedade comercial que se dedica á administração de condomínios e era administradora do condomínio do edifício sito na ..., ..., na freguesia ..., há vários anos pelo menos desde 2014.
6. A parede exterior em causa é estrutural do prédio, parede divisória deste do prédio vizinho, elemento protector das fracções com o exterior.
7. A empena cega da parede da fachada sul do prédio onde se situa a fracção da autora tem uma parte superior a este edifício que se encontra exposta a todos os elementos, chuva, sol, vento, etc., tendo o revestimento existente, colocado há muitos anos, completamente deteriorado, fissurado, a necessitar de impermeabilização e reparação.
8. De igual modo, o telhado e caleiras encontram-se deteriorados e não vêm sendo objecto de manutenção.
9. Em consequência do exposto, todas as divisões da fracção da autora situadas naquela zona estão danificadas, deterioradas e a necessitar de reparação.
a) No quarto:
i. O interior do roupeiro tem bastante humidade nas paredes que estão a esfarelar e “moles”;
ii. No outro canto do quarto a parede também tem humidade e estão danificadas;
iii. O gesso do tecto e respectiva moldura estão danificados –podres - em resultado do excesso de humidade.
b) No quarto (de costura):
i. O tecto e as molduras do tecto estão repletas de humidade, com manchas pretas a desfazer-se ao toque;
c) Na sala:
i. Existem infiltrações de água e humidade pela parede da referida empena sul, junto á parede da lareira.
ii. O tecto e as molduras com humidade e podres, que tem que ser substituídos, já não suportam sequer a tinta.
iii. A parede interior do lado da empena cega do prédio tem humidade e a tinta está a sair.
d) No acesso ao sótão:
i. A parede junto à escadaria em madeira apresenta manchas de humidade e em vários locais a tinta já saiu.
10. O valor necessário para a reparação do prédio ascende a 10.393,00€, correspondendo o montante necessário para reparação da fracção da autora a 5.643,00€.
11. A autora tem vindo a efectuar queixas para o Administrador de Condomínio
desde o ano de 2016, reclamando a existência dos aludidos problemas nas sucessivas reuniões de condomínio, sem que a questão tivesse sido solucionada.
12. A autora tem vergonha de receber familiares e amigos com o apartamento com aquele aspecto, encontrando-se desgastada e triste em virtude do estado da sua habitação.
Factos não provados
1. Que, no quarto, os rodapés estejam podres e o revestimento do piso junto aquelas danificado.
2. Que na janela do quarto de costura os rodapés e o revestimento do piso estejam danificados.
3. Que, na sala, os rodapés se encontrem danificados pela humidade.
4. Que por baixo da janela do quarto de costura a parede com humidade e esteja empolada, a fazer bolhas e a cair em virtude dos problemas existentes na empena, telhado e caleiras do prédio.
5. Que o custo da reparação dos danos existentes no imóvel e na habitação da autora ascenda a 19.540,00€, acrescido do IVA.
6. Que a humidade existente na habitação cause danos à saúde da autora.
7. Que os réus, designadamente a primeira ré, não tenham procurado encetar diligências no sentido de resolver os problemas da fachada e do telhado, levando ao agravar dos danos na habitação da autora.
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Apreciação da apelação
A. Da pretendida alteração da decisão da primeira instância sobre a matéria de facto.
Tendo como ponto de partida a delimitação do objecto do recurso que acima se assinalou, e realçando que os factos 2, 3 e 4 resultam assentes em razão de, alegados pela autora, não terem merecido impugnação por parte dos réus (o réu condomínio, agora apelante, aceitou-os até como verdadeiros) – veja-se o art. 574º, nº 2 do CPC (atenta a natureza da causa, a propriedade da fracção e sua concreta composição pode ser provada por qualquer meio[11] e não se tratando de facto instrumental cuja admissão pudesse ser afastada por prova posterior, tem-se por provado, em razão da sua não impugnação, que a autora é proprietária de fracção autónoma no condomínio réu, destinada à sua habitação própria e permanente, que corresponde a um apartamento de tipologia T- 2+1, sito no 1º andar, que confronta com parede exterior do prédio, em toda a sua extensão, fracção que dá acesso a um sótão que é de seu acesso exclusivo e que tem por cima a placa de cobertura e telhado do prédio) –, apura-se que a censura dirigida pelo apelante à decisão sobre a matéria de facto tem em vista aditar aos factos provados que (veja-se o ponto 25 das conclusões):
a) a autora, desde 2016, tinha conhecimento das infiltrações na sua fracção autónoma,
b) desde 2016 a 2020 a autora nunca recorreu à via judicial para o sanar aqueles defeitos de conservação, o que levou a um avolumar de tais defeitos de conservação,
c) desde 2016, a administradora do condomínio, quer o A..., Unipessoal, Ld.ª, quer a B..., Ld.ª, levaram a várias assembleias a correcção daqueles defeitos de conservação na empena sul,
d) que a sua correcção nunca foi votada favoravelmente porque a recorrida, através do seu procurador/representante naquelas assembleias de condomínio sempre se opôs a qualquer resolução que não fossem as preconizadas por ele próprio, boicotando qualquer deliberação da assembleia, sinal de que a recorrida assim o tinha instruído, pois é isso mesmo que um procurador faz.
Parenteses para realçar que fica excluída do objecto do recurso a impugnação da decisão sobre a matéria de facto no segmento respeitante à ilegalidade das obras na fracção da autora – não há que apreciar, pois, da impugnação no segmento em que o apelante pretende se considere provado (veja-se a alínea e) do ponto 25 das conclusões) não ser possível a realização da reparação e conservação da parede do edifício por a Câmara Municipal não licenciar tal obra em razão da existência de obra ilegal (janela de que a autora se recusa a abrir mão). Ademais, deve notar-se que o apelante não censura a decisão apelada na parte em que o condenou a realizar obras de reparação, manutenção e impermeabilização da parede comum, insurgindo-se tão só (a essa parte limitando a apelação) quanto à condenação a reparar a fracção da autora e a pagar-lhe indemnização por dano não patrimonial, donde se conclui a irrelevância da matéria de facto em questão.
Apreciando da impugnação.
Valorizando os elementos a propósito produzidos nos autos em vista de formar convicção autónoma[12], é patente concluir que a autora tinha conhecimento das infiltrações que se verificavam na fracção desde o momento em que a adquiriu, em 2016 – a testemunha BB (anterior proprietário da fracção, que viveu em união de facto com a autora até 2024) afirmou que a autora visitou o apartamento antes de o adquirir, quando o mesmo já padecia das infiltrações (referiu que a autora adquiriu o imóvel, vendido em processo judicial, em razão do baixo preço, decorrente dos problemas existentes), tendo diligenciado, logo após a aquisição, pela realização de algumas reparações imediatas (‘raspar’ e pintar paredes, na zona da parede sul do imóvel); o CC (legal representante da ré A..., Unipessoal, Ld.ª) referiu que no período em que administrou o condomínio (desde antes da autora se tornar condómina até ao ano de 2020) a autora recorrentemente o contactou para que fosse resolvido o problema das infiltrações (o anterior proprietário também o fazia, passando tal solicitação a ser feita pela autora depois de se tornar condómina); as testemunhas FF (conhecida da autora) e GG (vizinha) referiram que desde sempre a autora lhes deu nota do estado do imóvel e fracção e do seu propósito de que fossem realizadas as necessárias reparações (queixando-se de que os pedidos que para tanto dirigia ao condomínio não eram atendidos).
Pode assim ter-se por seguro (com o grau de probabilidade suficiente para as necessidades práticas da vida) que a autora conhecia, desde 2016, as infiltrações existentes na sua fracção autónoma.
Pode ter-se também por demonstrado que só em 2020 recorreu a juízo em vista de por cobro a tal situação, cujos efeitos se vinham, desde 2016, agravando – a presente acção entrou em juízo em Novembro de 2020, decorrendo de todos os elementos probatórios que esta foi a primeira iniciativa judicial encetada pela autora para alcançar tutela para o seu direito, sem prejuízo de se ter dirigido várias vezes à administração do condomínio solicitando que os problemas das infiltrações fossem resolvidos (como referido no seu depoimento pelo legal representante do réu A..., Unipessoal, Ld.ª), sendo certo que, como resulta do depoimento do BB, o estado da fracção, com o decurso do tempo sem que fosse reparada a parede do edifício, sofreu agravamento e deterioração .
A propósito das assembleias de condóminos realizadas desde 2016, deliberações tomadas e obstáculos criados pela autora à aprovação de deliberação(ões) destinada(s) à realização das reparações necessárias (reparação das infiltrações nas partes comuns – parede da fachada sul do edifício, telhado e caleiras – e fracção(ões) autónoma(s)), a prova produzida nos autos tão só permite concluir:
- ter sido realizada, desde 2016 e até à entrada da petição em juízo (Novembro de 2020), uma única assembleia de condóminos (cfr. acta nº ..., junta como documento nº 6 com a contestação do réu apelante, em 6/12/2022), na qual a estiveram presentes ou representados os condóminos das fracções A, B, D, E, G e H, e em cuja ordem de trabalhos constava, além do mais, a ‘[a]presentação, discussão e aprovação de orçamentos para a reparação da fachada do edifício’, assunto este que a assembleia deliberou protelar para ‘uma próxima’ futura reunião, tendo no âmbito da discussão dos assuntos de interesse geral sido deliberado, por unanimidade, agendar uma nova reunião para 6 de Março seguinte, para apresentação de orçamentos para reparação de todas as caleiras do edifício, tendo uma condómina (fracção G) alertado a administração que a infiltração existente na fracção se mantinha, persistindo então ‘há mais de 3 anos’. Deve notar-se não ter sido produzida prova que demonstre a realização de assembleia de condomínio em Março de 2017 (agendada na assembleia Fevereiro de 2017);
- posteriormente à entrada da petição em juízo (e até à data da apresentação da contestação pelo réu apelante, em 6/12/2022), realizaram-se três (uma delas com iniciada num dia e continuada posteriormente) assembleias de condóminos, sendo que em nenhuma delas a aqui autora votou desfavoravelmente (muito menos impediu a sua aprovação) deliberação visando a reparação das partes comuns do edifício (parede da fachada sul do edifício, telhado e caleiros), ou mesmo da sua fracção. Assim: i) em assembleia de condóminos extraordinária de 7/12/2020 (documento nº 3 junto com a contestação), foi deliberado destituir a então administração do condomínio (em atenção à falta de realização de assembleias nos três anos anteriores, falta de apresentação de contas do condomínio e falta de manutenção do edifício, mormente caleiros e telhado) e nomeada nova administração, não sendo objecto de discussão qualquer questão respeitante à reparação das partes comuns do edifício (parede da fachada sul do edifício, telhado ou caleiros) ou da fracção da autora; ii) em assembleia extraordinária de condóminos 10/05/2021 (documento nº 4 junto com a contestação), constava da ordem de trabalhos a discussão sobre as ‘patologias do condomínio’ e ‘possíveis obras a realizar’ (‘Análise dos problemas existentes no condomínio, Calendarização e estruturar prioridades, Realização do caderno de encargos’), sendo no seu decurso informado pelo representante da autora a tal assembleia estar correr acção judicial por ela proposta contra o condomínio em razão das ‘infiltrações’ sofridas na sua fracção com origem na fachada lateral, por a anterior administração do condomínio não ter dado respostas às solicitações feitas, informando a assembleia da disposição de desistir da acção se o condomínio realizasse as obras exteriores e interiores que entendia deverem ser feitas, sendo então aprovada proposta no sentido de que fosse ‘realizado relatório dos danos provocados pelas infiltrações’ a apresentar em posterior assembleia (sendo também a administração encarregada da recolha de orçamentos para reparação/substituição das caleiras, sondagem das fachadas, tratamento das fissuras e colocação de material cerâmico e verificação cas claraboias e telhado); iiia) na assembleia ordinária de condóminos de 23/03/2022 (documento º 5 junto com a contestação) constava da ordem de trabalhos a ‘[a]presentação, análise e votação dos orçamentos para a realização de obras no edifício’ e, apresentados pela administração orçamentos para ‘retificação das fachadas do edifício’, foi decidido diferir para próxima reunião a deliberação sobre as obras; iiib) na assembleia extraordinária de condóminos de 31/05/2022 (documento nº 6 junto com a contestação), continuação da anterior, cujo único ponto da ordem de trabalhos era indicado como ‘[a]presentação, análise e votação dos orçamentos para a realização de obras no edifício’ (e na qual marcou presença mandatário que representaria o condomínio na acção intentada pela autora), antes de apresentados os orçamentos para a realização de obras, foi debatido o ‘processo existente da Fração «E» e a possibilidade de um acordo por compromisso entre as partes’, tendo a mandatária da autora (também presente na assembleia) esclarecido estar a mesma disponível para um acordo desde que sejam aprovadas as obras exteriores e interiores e que as mesmas sejam calendarizadas, mais afirmando não ceder na questão das obras interiores (tendo todos os condómino direito a obras no interior das suas fracções, por infiltrações provenientes das zonas comuns), tendo depois a assembleia, aproveitando a circunstância de o anterior proprietário da fracção aí se encontrar (representava a autora na assembleia), questionado o mesmo sobre a razão de não ter ‘accionado a garantia de construção’ pois que a fracção já tinha problemas ao tempo em que era proprietário (ficando a constar na acta que depois de nova ‘tentativa de negociação, o representante da fração «E»’ informou ‘que não aceita a negociação e que avançará para julgamento o processo, pois da parte dele não existe mais negociação, pelo que apesar de assembleia demonstrar a sua preocupação na resolução dos problemas, não houve mais condições de diálogo devido à agressividade’ daquele representante da autora, que se ausentou, juntamento com a mandatária da mesmas, passando depois a ser apresentados orçamentos para intervenção nas fachadas, os quais a assembleia deliberou aprovar.
De tais documentos (e a prova da matéria em causa só por documento pode realizar-se, ponderando o disposto no art. 364º, nº 1 do CC e o art. 1º do DL 268/94, de 25/10) não pode, em primeiro lugar, concluir-se que, na única assembleia de condóminos realizadas desde 2016 e até à entrada da petição em juízo (Novembro de 2020) a autora tenha votado contra a aprovação de qualquer deliberação concernente à correcção das patologias que afectavam as partes comuns do edifício (só houve uma assembleia e nela foi aprovado protelar qualquer deliberação sobre o assunto para assembleia posterior) e, depois, que em qualquer outra assembleia, mormente as realizadas já na pendência da acção e até à data da apresentação da contestação do réu condomínio, a autora nunca tenha votado favoravelmente qualquer proposta para a resolução de tais patologias e/ou que se tenha oposto a qualquer resolução preconizada pela assembleia, boicotando-as – o que resulta demonstrado é que a autora, até à assembleia de Maio de 2022, sempre manifestou posição que permitiu a unanimidade das deliberações tomadas, e que na assembleia de Maio de 2022, através da sua mandatária, quando a assembleia debatia o processo que instaurara (e antes de apreciados os orçamentos para a realização de obras no edifício) manifestou disponibilidade para um acordo, desde que fossem aprovadas e calendarizadas obras nas partes comuns e na sua fracção; a circunstância da pessoa que nomeou para a representar nessa assembleia ter abandonado a reunião antes de qualquer deliberação sobre a aprovação dos orçamentos não significa que haja obstruído ou impedido a tomada de qualquer deliberação pela assembleia ou sequer que tenha manifestado oposição à aprovação (atente-se que da circunstância de nessa assembleia, depois de ser questionado na sua qualidade de anterior proprietário da fracção da autora, ter a assembleia pretendido voltar ao tema da negociação de um acordo com a autora e este ter então manifestado que a acção iria prosseguir para julgamento, não aceitando mais negociações, não traduz qualquer oposição a uma deliberação sobre a realização de obras, antes e só uma manifestação sobre aceitar ou não uma proposta de transacção para por termo à presente acção).
Do exposto resulta proceder parcialmente a impugnação, devendo julgar-se provada a matéria com a numeração e redacção que segue (a aditar à fundamentação de facto):
13. A autora, desde 2016, tinha conhecimento das infiltrações na sua fracção autónoma.
14. Até 2020, altura em que propôs a presente acção em vista de sanar tais infiltrações, tais patologias avolumaram-se.
B. Da constituição do réu apelante na obrigação de indemnizar - a reparação da fracção autónoma da autora e a indemnização pelo dano não patrimonial.
Como resulta provado – vejam-se os factos provados 6, 7, 8 e 9 –, em consequência do revestimento existente na parede da fachada sul do edifício se encontrar completamente deteriorado, fissurado, sem capacidade impermeabilizante, mostrando-se também deteriorados o telhado e caleiras do edifício, a fracção autónoma da autora (uma das que integra o edifício constituído em propriedade horizontal do condomínio réu) sofreu estragos e deteriorações.
Sofrendo a fracção autónoma da autora danos em consequência de deteriorações e fissuras existentes nas partes comuns do edifício, recai sobre o condomínio (réu apelante), a quem cabe o dever de cuidar, manter, conservar, reparar e até vigiar o estado e funcionamento das partes comuns do edifício (mormente a fachada e outras partes que constituem a estrutura do edifício – na propriedade horizontal coexistem e conciliam-se os direitos de propriedade exclusiva de cada um dos condóminos sobre as respectivas fracções com a compropriedade sobre as partes comuns), quer para precaver danos que possam advir a tais partes comuns quer para prevenir e evitar danos em fracções autónomas, a obrigação de indemnizar – constituiu-se o condomínio apelante na obrigação de indemnizar a autora pelos danos causados na sua fracção autónoma com causa adequada naquelas deteriorações e fissuras nas partes comuns.
Ademais, constitui-se também o condomínio na obrigação de indemnizar o dano não patrimonial ressarcível – o sofrimento padecido pela condómina, com nexo causal ao facto ilícito que está na génese da obrigação, desde que assuma gravidade suficiente para merecer a tutelar do direito (art. 496º, nº 1 do CC).
Realce-se, para vincar este afirmado dever de indemnizar a cargo do apelante condomínio, que na situação trazida em recurso tem inteira aplicação a norma do nº 1 do art. 493º do CC – estabelece tal preceito um título de imputação da responsabilidade civil extracontratual, respeitante aos danos causados por coisa, móvel ou imóvel, para aqueles que tiverem o dever de a vigiar, estando abrangidos os danos causados por essa coisa, independentemente da sua perigosidade intrínseca, cabendo na previsão normativa todas as coisas que fazem parte do tráfego e estejam em poder de alguém, por mais inócuo que, em abstracto, se revele o seu potencial danoso[13]; basta, para o funcionamento do preceito, que o agente detenha o ‘controlo material da coisa, acompanhado de um dever de vigilância, de origem legal ou negocial’[14], como acontece com o proprietário da coisa ou, no caso das partes comuns do edifício, com o condomínio.
Responsabilidade que o réu condomínio não logra afastar ou, ao menos, reduzir – não pode considerar-se dever excluir-se ou reduzir-se a indemnização à luz do art. 570º do CC, por não poder imputar-se à autora lesada qualquer facto culposo que haja concorrido para a produção ou agravamento dos danos sofridos.
Apurado tão só, com relevo para apreciar esta questão (a alegada culpa do lesado), que a autora sabia desde 2016 que tais infiltrações se manifestavam na sua fracção e que tais patologias se foram avolumando até que em 2020 propôs a presente acção.
De tal singela factualidade não resulta que a autora, na concreta situação, tenha omitido acto que se lhe impunha observar ou que tenha praticado acto que devia ter omitido – a culpa traduz um juízo de reprovação ou censura ético-jurídica (podendo e devendo fazer coisa diferente, o agente fez o que não devia[15] - ou não fez o que devia), expressando uma reprovação ao agente ‘por ter atuado daquela maneira, quando podia e devia ter procedido de modo conforme ao Direito’[16]; é tido como culpado quem tenha actuado com dolo ou negligência e que, atendendo à circunstâncias do caso concreto e segundo o padrão de referência do bom cidadão (das pessoas de boa formação e de sadio procedimento), lhe fosse exigível um comportamento consoante com o direito.
A factualidade apurada não permite imputar as deteriorações e/ou seu agravamento a qualquer conduta (ainda que omissiva) culposa da autora – a causa das deteriorações e/ou o seu agravamento não radica num eventual arrastamento da decisão de recorrer a juízo para tutelar o direito violado, antes na falta de reparação das deteriorações e fissurações, exclusivamente imputável ao condomínio, pois não demonstrado que tenha sido a autora a obstar ou impedir (com posições assumidas em assembleias de condomínio) que o condomínio procedesse às necessárias reparações das partes comuns do edifício (as quais apresentavam deteriorações que originavam os estragos ocorrido na sua fracção), antes resultando demonstrado que a autora apelada, desde 2016, reclama por tais patologias junto da administração do condomínio réu (veja-se o facto 11).
De afirmar, assim, a obrigação de indemnizar a cargo do réu apelante – nenhuma censura merecendo, pois, a decisão recorrida ao condená-lo na reparação dos danos sofridos pela autora apelada na sua fracção autónoma.
Decisão apelada que deve também ser corroborada no que concerne à ressarcibilidade do dano não patrimonial.
Provado que a sua fracçao autónoma, em consequência das deteriorações e fissurações da parede, telhado e caleiros do edifício (partes comuns), apresenta danos visíveis e aparentes (humidades nas paredes nos interiores de roupeiro, que estão a esfarelar, tectos e molduras do tecto apodrecidos em resultado do excesso de humidade, com manchas e a desfazer-se ao toque e que já não suportam a tinta, infiltrações de água e humidade pela parede da sala, com a tinta a sair – facto 9) e que a autora, por essa razão (aspecto da sua fracção) tem vergonha de nela receber familiares e amigos, para lá de se encontrar desgastada e triste em virtude do estado da sua habitação, tem de reconhecer-se a afirmar-se a existência de dano não patrimonial ressarcível.
Mais do que afirmar que constitui facto notório (que não carece de alegação e prova – art. 412º, nº 1 do CPC) que o aparecimento de patologias como as surgidas na fracção da autora apelada, com repercussão na faculdade de usar, gozar e fruir livre e plenamente a habitação, sem que o lesante, para tanto advertido recorrentemente ao longo de anos, providencie pela sua reparação, é causa de desgosto e desequilíbrio emocional (arrelias, irritação, ansiedade) – trata-se de facto ‘do conhecimento e experiência comum, de acordo com os padrões médios’ da nossa colectividade, assumido como certo pela generalidade das pessoas de cultura média[17], de facto (desgosto e desequilíbrio emocional) que a generalidade das pessoas normalmente informadas do nosso espaço geográfico aceitaria como verdadeiro (‘não teria razão para duvidar da sua ocorrência’)[18] –, tem de enfatizar-se resultar provado que a autora apelada, em consequência directa e adequada da facto ilícito, vive diariamente confrontada com esse atropelo ao seu direito de usar, gozar e fruir da sua habitação, encontrando-se psicologicamente desgastada e triste com o estado em que sua habitação se encontra, com vergonha de nela receber familiares e amigos.
Desgaste psicológico e emocional e insatisfação que com o decurso do tempo se exacerbam, pois a situação perdura desde 2016.
Conformada pelo nosso ordenamento jurídico a ressarcibilidade do dano não patrimonial à compreensão abrangente do ser humano, assume-se ser o equilíbrio emocional e psico-somático essencial ao desfrute da existência – as arrelias, a irritação, a insatisfação, a ansiedade, a angústia e o desgaste psicológico tolhem e embaraçam o bem-estar e a qualidade de vida do indivíduo; significam frustração e desgosto e assumem-se, assim, como dor psíquica, impeditiva do pleno desfrutar da vida.
De reconhecer, assim, que a situação dos autos espelhada na matéria de facto revela dano não patrimonial com gravidade suficiente para merecer a tutela do direito – o diagnóstico da situação revela, em termos de razoabilidade, que o sofrimento padecido é inexigível, do ponto de vista da resignação[19], que se está perante um daqueles casos em que qualquer pessoa de reacção mediana, justificadamente, e para aliviar ou afastar o sofrimento, procuraria intencionalmente prazeres com dispêndio de dinheiro[20] (trata-se de sofrimento e frustração padecidos em razão do impedimento ao livre e pleno gozo e fruição da habitação própria).
Do exposto resulta não merecer censura a decisão recorrida ao reconhecer à autora apelada o direito a ressarcimento compensatório pelo dano não patrimonial.
C. Síntese conclusiva.
Demonstrada fica a patente e manifesta inconcludência da apelação, podendo sintetizar-se a argumentação decisória (art. 663º, nº 7 do CPC) nas seguintes proposições:
………………………………
………………………………
………………………………
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DECISÃO
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Pelo exposto, acordam os Juízes desta secção cível em julgar improcedente a apelação e, em consequência, em manter a sentença apelada.
Custas pelo apelante.
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(por opção exclusiva do relator, o presente texto não obedece às regras do novo acordo ortográfico, salvo quanto às transcrições/citações, que mantêm a ortografia de origem)
João Ramos Lopes
Maria da Luz Seabra
Raquel Correia de Lima
______________
[1] Miguel Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, 2ª edição, p. 395; Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 5ª edição, p. 119.
[2] Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 5ª edição, p. 31 e pp. 119 e ss.
[3] Luís Correia de Mendonça e Henrique Antunes, Dos Recursos (Regime do Decreto-Lei nº 303/2007), p. 53.
[4] Fernando Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos em Processo Civil, 9ª edição, p. 71 e p. 74.
[5] Abrantes Geraldes, Recursos (…), pp. 119/120.
[6] Abrantes Geraldes, Recursos (…), pp. 119 e 120.
[7] Luís Correia de Mendonça e Henrique Antunes, Dos Recursos (…), p. 52.
[8] Abrantes Geraldes, Recursos (…), p. 31.
[9] P. ex., Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Pires de Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, p. 645 e José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, Código de Processo Civil Anotado, Volume 2º, 4ª edição, p. 566.
[10] Rui Pinto, Código de Processo Civil Anotado, Volume II, 2018, p. 68.
[11] Tal qual como em acção destinada a exercer o direito a indemnização com base na responsabilidade civil extracontratual, também na presente acção a propriedade da fracção aparece como causa de pedir (não como pedido – ao contrário do que acontece nas acções reais), que pode provar-se por qualquer meio, o que vale também a propósito da concreta composição da fracção autónoma (atente-se que, como resulta do AUJ nº 18/2025, publicado no DR nº 246/2025, Série I, de 23/12/2025, verificadas determinadas condições, um condómino pode adquirir por usucapião espaço de arrumos de prédio já constituído em propriedade horizontal, donde resulta a possibilidade de demonstrar, por outro meio de prova que não documental, a concreta composição de fracção autónoma). [12] Ao actuar os poderes que lhe são atribuídos enquanto tribunal de segunda instância que garante um duplo grau de jurisdição em matéria de facto, deve a Relação proceder a uma autónoma apreciação crítica das provas produzidas (em vista de, a partir delas, expressar a sua convicção com total autonomia, de formar uma convicção autónoma), alterando ou corroborando a decisão em conformidade a convicção que adquira com essa autónoma apreciação dos elementos probatórios a que deve proceder - Abrantes Geraldes, Recursos (…), pp. 298 a 303 (maxime 302 e 303) e os acórdãos do STJ de 8/01/2019 (Ana Paula Boularot), de 25/09/2019 (Ribeiro Cardoso), de 16/12/2020 (Tomé Gomes), de 1/07/2021 (Rosa Tching), de 29/03/2022 (Pedro de Lima Gonçalves), de 28/11/2023 (Jorge Leal), de 17/10/2023 (Ricardo Costa) e de 27/02/2024 (Maria Clara Sottomayor), todos no sítio www.dgsi.pt. [13] Maria da Graça Trigo/Rodrigo Moreira, in Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Das Obrigações em Geral, Universidade Católica Portuguesa (coordenação de Luís Carvalho Fernandes e José Brandão Proença), nota I ao artigo 493º do CC, p. 321.
[14] Maria da Graça Trigo/Rodrigo Moreira, in Comentário (…), nota II ao artigo 493º do CC, p. 321.
[15] Dario Martins de Almeida, Manual de Acidentes de Viação, 3ª Edição, revista e actualizada, 1987, p. 62.
[16] Elsa Vaz Sequeira, in Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Das obrigações em Geral, Universidade Católica Portuguesa (coordenação de Luís Carvalho Fernandes e José Brandão Proença), p. 281.
[17] Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Pires de Sousa, Código (…), Vol. I, 2018, p. 485.
[18] José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, Código (…), Volume 2º, p. 209.
[19] Dario Martins de Almeida, Manual (…), p. 132.
[20] Acórdão do STJ de 15/03/2007 (João Bernardo), no sítio www.dgsi.pt.