Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 78/05.0TBMTS.P1 |  |
VENDA DE COISA DEFEITUOSA
ELIMINAÇÃO DOS DEFEITOS
PROPRIEDADE HORIZONTAL
PARTES COMUNS
II – No caso de prédios submetidos ao regime da propriedade horizontal o momento que releva para ser feita essa reserva “é a data em que vendedor/construtor procedeu à transmissão dos poderes de administração das partes comuns, o que só pode suceder quando os condóminos constituírem a sua estrutura organizativa e, não se verificando um acto expresso dessa transmissão, deverá a mesma, então, considerar-se reportada ao momento em que a assembleia de condóminos eleger o administrador do condomínio.”
III – Também o regime tradicional da compra e venda de coisa defeituosa tem por pressuposto a irresponsabilidade dos vendedores por defeitos aparentes ou conhecidos.
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto os juízes abaixo assinados:
O Condomínio …, representado pelo seu administrador B…, Lda, intentou a presente acção contra a C…, Lda, pedindo a condenação da ré a: a) proceder imediatamente à eliminação dos vícios/defeitos das partes comuns detectados naquele edifício e descritos nos artigos 16 22 a 28 da petição e dos que vierem a verificar-se em peritagem a efectuar; b) e, para a eliminação dos defeitos (sem prejuízo de, por força de um estudo mais pormenorizado, se tornar necessária uma intervenção mais profunda) a realizar, pelos menos, os trabalhos de reparação descritos nos relatórios técnicos juntos a petição; e c) em execução de sentença ao pagamento de 1410€ + iva, referente à obra urgente a realizar no deficiente sistema de exaustão do edifício, atento ao vertido nos arts 29 a 38 da petição.
Alega para tanto, vários defeitos/vícios no edifício em causa, constituído em propriedade horizontal, cuja construção tinha sido promovida pela ré, que foi também a vendedora das respectivas fracções autónomas; invoca a urgente necessidade da realização das obras referidas em c)
A ré contestou, defendendo-se por excepção e por impugnação e deduziu o incidente da intervenção acessória das empreiteiras que contratou para executar as partes do edifício respeitantes aos defeitos invocados, com fundamento no seu direito de regresso sobre as mesmas (o que foi deferido, tendo aquelas sido chamadas a intervir nos autos).
Por via de excepção, invocou a caducidade do direito do autor à eliminação dos defeitos respeitantes às seguintes partes: caixas de correio, acabamento dos tectos e isolamento. Mais invocou a sua irresponsabilidade relativamente ao acabamento dos tectos, por força do disposto no artigo 1219 do Código Civil. No mais, impugnou a existência dos defeitos que lhe foram reclamados, por já ter eliminado os que entendeu ajustado. Concluiu, portanto, pela improcedência da acção.
Depois da audiência final, foi proferida sentença julgando a acção parcialmente procedente e, em consequência, condenando a ré a proceder à reparação das partes comuns do edifício identificado em A), para que sejam eliminados os seguintes defeitos de que actualmente padece: – Nas zonas comuns, o pavimento de granito encontra-se manchado, sendo necessária a sua limpeza ou, caso as manchas não se dissipem, serem substituídas as peças respectivas; – A cobertura do edifício começou a permitir infiltrações e escorrência de águas para a zona comum da escadaria, havendo falta de estanquicidade da cobertura (apesar da substituição das placas de isolamento (roofmate) que foi efectuada pela ré). A ré foi absolvida do demais peticionado. As custas foram fixadas em 6/8 para o autor e 2/8 para a ré. Foi também na sentença que ficou esclarecido que o autor era o Condomínio e não a administradora, ao contrário do que constava da petição inicial.
O autor veio recorrer desta sentença – para que seja substituída por outra condenando a ré também a eliminação dos defeitos relativos às caixas de correio, tectos e isolamento acústico -, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:
1. A sentença “salta” entre o regime de empreitada (art. 1225 do Código Civil) e o regime da venda de coisa defeituosa (art. 913 do CC), afigurando-se ao autor que, não pode, a mesma sentença decidir a mesma causa sob dois regimes diversos.
2. Tendo o tribunal a quo decidido aplicar o regime previsto no art. 1225 do CC (cfr. ponto 2.3 da sentença), então deveria seguir este regime até final aplicando-o a todos os defeitos detectados, tanto mais que, como afirma a sentença (e a lei), o vendedor é equiparado ao empreiteiro (cfr. ponto 2.3 da sentença e art. 1225/4 CC) e, como tal, responsável pelos defeitos que a obra apresenta.
3. Afigura-se ao autor que este será o regime concretamente aplicável à boa decisão do caso em apreço.
4. Tanto mais que, tem sido este o entendimento generalizados dos tribunais superiores, em particular do tribunal da relação do Porto, que considera que a data de entrega do imóvel, para efeitos da contagem do prazo de cinco anos previsto no art. 1225/1 do CC, se conta a partir do momento em que, estando vendidas as fracções representativas da maioria do valor do prédio, os órgãos do condomínio se mostrem constituídos. Pois, enquanto o vendedor possuir a maioria das fracções, pode bloquear o exercício de qualquer acção contra si em nome do condomínio.
5. Resulta dos autos que a ré foi vendendo, desde 2001, as fracções do imóvel, sem comprovar quando finalizou essa(s) venda(s) nem tão pouco quando deixou de ser detentor da maioria das fracções do prédio. Por essa via, a ré exerceu a administração do condomínio, pelo menos, até meados do ano de 2003 e embora o condomínio pudesse estar constituído, os condónimos adquirentes não possuíram, de imediato, a maioria do valor do prédio.
6. Então, competia à ré comprovar que a “transferência” dos poderes de administração ocorreu antes de meados de 2003 ou até da acta de nomeação da autora.
7. E, nem se pense que os direitos dos condónimos de alguma forma caducaram ou cessaram, porque a ré confessa, na sua contestação, que recebeu “...diversa correspondência... a apontar defeitos...” (cfr. art. 1 da peça referida). E, como é sabido o exercício dos direitos, à reparação, pelos condónimos não tem de ser judicial, ou seja, tais direitos podem ser exercidos extrajudicialmente (como a ré confessa e reconhece ter acontecido). Logo, não existe, nem pode existir, qualquer caducidade de tais direitos.
8. Como bem decidiu a sentença sob recurso (cfr. ponto 2.4 da sentença).
9. Sem esquecer que, o ónus de comprovar que um qualquer prazo de caducidade havia ocorrido competia à ré, o que não se verificou.
10. A ré (como considera provado a sentença) efectuou reparações quer antes, quer depois de receber o relatório da perícia técnica feita ao imóvel. Pelo que, ao efectuar essas reparações, ainda que pontuais, a ré reconheceu o direito evocado pelos condóminos. Pois, essas reparações, que não foram eficazes, impedem a caducidade do direito de reparação dos defeitos exercido ao abrigo do contrato de empreitada.
11. Acresce que, os condóminos só tiveram conhecimento da globalidade das patologias de que padece o edifício com o relatório pericial elaborado por técnicos experientes e só a partir desse momento, lhes foi possível exigir a reparação dos defeitos construtivos detectados por “olhos experientes e habituados a analisar” este tipo de obra/construção.
12. Pelo que, é forçoso concluir que não existe a caducidade dos direitos peticionados pelo autor, previstos nos art. 1225 CC, nos presentes autos.
13. Assim, a sentença deveria, atenta a aplicabilidade do regime de empreitada e ao abrigo daquele normativo legal, condenar a ré na reparação de todos os defeitos elencados e peticionados.
14. E, aplicando o regime do art. 1225 CC aos presentes autos, a sentença ao declarar a improcedência da excepção de caducidade alegada pela ré, quanto à eliminação dos defeitos das caixas do correio e ao acabamento dos tectos, deveria ter ordenado a reparação dos mesmos por esta última, o que não aconteceu.
15. Quanto ao isolamento acústico refere a sentença que não foi produzida prova que o prédio padeça de qualquer defeito, mas olvida quer a documentação junta, quer as testemunhas que referiram peremptoriamente que, devido ao ruído que produzia, foi necessário retirar o portão de acesso à garagem (já não falando do ruído provocado pela queda de chuva sobre placas acrílicas ou aos ventiladores de desfumagem da garagem). Testemunhos que não foram, em momento algum, desvalorizados pelo tribunal a quo.
16. Logo, atentas as regras da experiência comum (homem médio), face aos depoimentos prestados, seria forçoso concluir que existem vícios/defeitos no isolamento acústico do prédio.
17. Devendo, a sentença, apreciar tal situação que se encontra enquadrada pela “empreitada” e, por conseguinte, ordenar a eliminação de tal defeito pela ré (vendedora do imóvel), ou ordenar a realização de uma perícia ao referido isolamento acústico, ao abrigo do principio da descoberta da verdade material.
18. O ponto 2.5 da sentença refere que, aos defeitos nas caixas de correio e nos acabamentos de tectos, seria aplicável o regime da compra e venda e não o regime da empreitada. Apesar de também referir que “…aplicar-se-á ao caso dos autos o regime previsto no artigo 1225 do CC”, nem poderia decidir de outra forma porque o vendedor é, legalmente, equiparado ao empreiteiro (conforme consta da sentença).
19. Seria a esta entidade que os condóminos teriam de reportar/apresentar as suas reclamações ou chamadas de atenção sobre os vícios/defeitos que detectavam no prédio e como é do conhecimento geral que em fase de negociação todos os “eventuais” defeitos, para o vendedor, são passíveis de resolução. Após a venda os defeitos detectados e reportados são protelados e/ou recebem uns tratamentos “cosméticos” até passar o “prazo de garantia”.
20. Como referido, e a ré confessa (art. 1 da contestação), esta recebeu reclamações dos condóminos anteriormente à data de recepção do relatório técnico que apontava a globalidade das patologias do prédio.
21. Face à confissão, entende o autor que competia à ré comprovar que nenhuma dessas reclamações se referia ao estado dos tectos e das caixas de correio, como lhe competiria provar o decurso do prazo de reclamação e a consequente caducidade do direito dos condóminos. O que não ocorreu.
22. Assim, aplicando o regime de empreitada (art. 1225 CC) aos presentes autos, o autor entende que a sentença deveria determinar a reparação de todos estes defeitos pela ré.
23. Até porque, no que concerne as caixa de correio não estamos apenas perante um defeito, mas, também, perante uma ilegalidade, por parte da ré, porque os receptáculos estão colocados em violação do Decreto Regulamentar 8/90 de 06/04, do Dec. Regul. 21/98 de 04/09 e da Declaração de rectificação 22-E/98 de 30/11.
24. Normas legais que impõem ao empreiteiro, entre outros requisitos, que as bocas dos receptáculos (caixas do correio) fiquem colocados a uma distância do solo entre “50 cm e 165 cm” e não entre “28 cm e 146 cm” como se encontram.
25. Então, mesmo que, como refere a sentença, outro regime legal, que não o da empreitada, fosse aplicável a esta situação, sempre seria de ordenar a colocação das caixas de correio de acordo com as normas legais. Pois, não o fazendo, a sentença está a compactuar com uma ilegalidade.
26. Acrescente-se que, sendo a ré equiparada ao empreiteiro, e que recebeu várias reclamações dos condóminos, não tendo demonstrado que as mesmas não se referiam às caixas de correio ou aos tectos, nem demonstrando que as mesmas foram efectuadas decorrido o prazo de caducidade, deveria a sentença ordenar a sua reparação.
27. Pelo que, decidindo em contrário, o tribunal a quo violou o principio da descoberta da verdade material, as normas relativas à empreitada nomeadamente as dos arts 328, 329, 331, 342, 1223, e 1225 CC e as normas já referidas na conclusão 23.
Não foram apresentadas contra-alegações.
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Questões a decidir: se a sentença também devia ter condenado a ré a eliminar defeitos relativos às caixas de correio, tectos e isolamento acústico.Repare-se que o autor não diz recorrer da matéria de facto, não indica um único quesito em concreto a que tenha sido dada uma resposta da qual discorde, e nas conclusões 15 a 17, onde se podia vislumbrar uma discordância quanto à decisão relativa à matéria de facto, também aí o autor não indica a que quesito é que se está a reportar, nem indica os concretos meios de prova que está a invocar – faz referências genéricas a documentos e testemunhas – nem muito menos indica, com exactidão, as passagens da gravação dos respectivos depoimentos. Ou seja, se pretendeu recorrer da matéria de facto, então não cumpriu minimamente os respectivos ónus de alegação, previstos no art. 685-B, nºs. 1 e 2, do CPC61 na redacção da reforma de 2007 (que é a que importa à data em que as alegações do recurso foram feitas).
Não há, por isso, qualquer questão a decidir a nível da matéria de facto, pelo que a matéria de facto a ter em conta é exactamente aquela e apenas aquela que foi dada como provada na sentença recorrida e que é a seguinte (reordenada, pela sentença, por temas e cronologia – correspondendo os factos identificados por alíneas aos da matéria de facto assente no despacho de condensação e correspondendo os numerados aos que constavam da base instrutória e que foram julgados provados pelo julgamento):
A) A B…, Lda, foi eleita administradora do Condomínio do edifício sito na …, …/…/…/… em …, para o exercício de Dez/2003 a Dez/2004, conforme acta nº 4 da Assembleia Geral Ordinária de 19/12/2003, constante do documento de fls. 17 a 21, cujo teor se dá por reproduzido.
B) Em Assembleia Geral Extraordinária de 22/10/2004, a administração eleita foi mandatada para intentar competente acção judicial contra a ré, conforme documento de fls. 22 a 26, cujo teor se dá por reproduzido.
C) A ré promoveu a construção e venda em fracções do edifício referido em A).
D) A ré promoveu a venda das fracções do prédio aos condóminos e transferiu a administração das partes comuns para a administração eleita do condomínio.
E) Por carta registada datada de 25/05/2004, a autora deu conhecimento à ré do conteúdo técnico do relatório entretanto elaborado, onde constam as patologias do edifício, e onde se descrevem causas e apontam soluções, conforme documento de fls. 27 a 29, cujo teor se dá por reproduzido.
M) Por carta datada de 12 e recebida pela autora em 18/11/2004, a ré respondeu ao relatório referido em E), conforme documento de fls. 115 a 119, cujo teor se dá por reproduzido.
F) A ré realizou algumas reparações.
28. Na sequência da comunicação referida em E), a ré realizou reparações.
57. A ré reparou situações pontuais registadas nas garagens.
G) Nas partes comuns, as paredes exteriores revestidas por um lambrim em granito não apresenta dimensão suficiente para atingir o nível da terra colocada nas zonas destinadas a canteiros.
4. Para a reparação dessa situação é necessária a colocação de uma peça de fecho em granito.
43. A ré executara um jardim em talude, arborizado na zona dos canteiros.
42 e 44. Desde que a autora procedeu à alteração do jardim, retirando parte da terra e a maioria das plantas, o lambrim de granito nas paredes exteriores revelou não ter dimensão suficiente para atingir o nível do solo nas zonas dos canteiros, ficando a descoberto a fachada abaixo desse lambrim.
H) Na zona de cobertura dos edifícios no alçado principal são visíveis locais onde a tonalidade do tijolo é à vista diferente da restante envolvente.
J) As caixas de correio estão sobrepostas e não permitem o fácil acesso aos seus utilizadores, estando colocadas a uma distância do solo entre cerca de 28 cm e 146 cm.
53. O vício das caixas de correio referido em J) já é conhecido desde a data da entrega das fracções que compõem o edifício.
78. Antes de Maio de 2004 a ré, por solicitação dos condóminos, procedeu ao reforço da exaustão das cozinhas, instalando ventiladores eléctricos na cobertura do edifício.
14. A alimentação eléctrica dos motores derivava directamente dos quadros eléctricos dos elevadores, localizados na casa das máquinas, encontrando-se os cabos de alimentação desentubados e desprotegidos.
L) Em Novembro de 2004 a ré procedeu à retirada dos motores eléctricos que auxiliavam a exaustão do edifício.
15, 34 e 60. Em Novembro de 2004, a ré desligou esses motores eléctricos que auxiliavam a ventilação, removeu todos os cabos de alimentação dos ventiladores que tinha colocado e restabeleceu o sistema de ventilação, tendo a exaustão do edifício ficado a funcionar naturalmente.
35. Tal sistema natural de exaustão era insuficiente, por não permitir a extracção eficaz dos fumos e cheiros.
97. A existência de um andar recuado acima da cobertura suscitava a necessidade de zelar pela qualidade do ar nessas habitações, instalando um tubo de ventilação de altura igual ou superior ao referido andar.
37. Posteriormente, o problema foi solucionado pelo Condomínio, que efectuou o prolongamento dos tubos de exaustão e colocou umas girândolas eléctricas.
86. A chamada F… efectuou a montagem das redes de abastecimento de gases combustíveis, das redes das instalações de aquecimento central, tendo instalado as respectivas caldeiras em Setembro de 2001, já com as redes anteriormente referidas concluídas.
21. As caldeiras são do modelo … da Chaffoteaux et Maury e estão instaladas dentro de armários de cozinha.
64. As caldeiras foram instaladas após testes efectuados e parecer favorável da empresa que certificou as instalações de gás.
65 e 66. Após algumas reclamações apresentadas pelos condóminos, a ré disponibilizou-se para retirar as chapas que cobriam as grelhas de ventilação, nas fracções onde estão colocadas.
88. O edifício é abastecido com gás natural pela D…, que procede obrigatoriamente à verificação de toda a instalação, incluindo as caldeiras, antes das montagens dos contadores de gás de cada uma das habitações.
89. Os contadores de gás só poderiam ser instalados se não fossem detectadas quaisquer anomalias na instalação das caldeiras e ausência de fugas na rede de abastecimento de gás.
90. Os contadores foram instalados sem qualquer problema, não existindo quaisquer anomalias com a instalação e funcionamento das caldeiras.
26. Nas zonas comuns, o pavimento de granito encontra-se manchado.
27. Sendo necessária a sua limpeza ou, caso as manchas não se dissipem, serem substituídas as peças respectivas.
I) Nas zonas comuns, o acabamento de tectos é deficiente e o acabamento em tipo "seral" está executado de forma imperfeita.
67. Os tectos foram entregues no estado referido em I).
68. O estado de acabamento dos tectos era visível.
31. A cobertura do edifício começou a permitir infiltrações e escorrência de águas para a zona comum da escadaria.
33 e 71. Solicitada a intervenção da ré, esta interveio substituindo as placas de isolamento (roofmate), mas manteve-se a falta de estanquicidade da cobertura.
92. Foram apenas realizadas pela chamada E… as fundações, paredes, escadas, vigas, pilares, e lajes – "obra em tosco".
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Dadas as alegações do autor e o que já se disse acima quanto aos factos, a matéria a decidir é apenas aquela que respeita às caixas de correio, acabamento dos tectos e isolamento acústico.*
Quanto ao isolamento acústicoQuanto a este, lendo a matéria de facto dada como provado, não há um único facto que se refira ao mesmo. Mesmo que conste alguma referência ao isolamento acústico no relatório referido em E), esse relatório é o repositório daquilo que estará mal segundo a autora, o que não quer dizer que se tenha provado que estivesse mesmo mal.
Pelo que a ré não pode ser condenada a reparar um defeito que não se provou existir.
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Caixas do correio e acabamento dos tectosDiz a sentença recorrida:
2.4 A excepção da caducidade (do direito à eliminação dos defeitos)
A ré invocou a caducidade do direito do autor à eliminação dos defeitos respeitantes às seguintes partes: caixas de correio, acabamento dos tectos […]
De acordo com o disposto nos nºs 2 e 3 do art. 1225 do CC, a denúncia dos defeitos deve ser feita dentro do prazo de um ano a contar do seu descobrimento (cfr. o disposto no art. 1220/1 do CC).
Tratando-se de um facto impeditivo do direito invocado pelo autor, a prova do mesmo compete àquele contra quem a invocação é feita, ou seja, à ré – art. 342/2 do CC.
[…] provou-se que, efectivamente, os invocados defeitos já existiam desde a data da entrega das fracções do edifício, tratando-se de defeitos visíveis (aparentes) – factos 53, 67 e 68.
Sucede que não se provou quando ocorreu a entrega das fracções. O que impede que se possa considerar a denúncia dos mesmos tenha ocorrido mais de um ano após o seu conhecimento pelo autor.
Pelo que, a excepção da caducidade do direito à eliminação desses defeitos (respeitantes às caixas do correio e ao acabamento dos tectos) tem, fatalmente, de improceder.
2.5. Os defeitos existentes à data da entrega (defeitos conhecidos ou aparentes)
A ré invocou ainda a sua irresponsabilidade pelos defeitos respeitantes ao acabamento dos tectos.
Provou-se que, nas zonas comuns, o acabamento de tectos é deficiente e o acabamento em tipo "seral" está executado de forma imperfeita (facto I)). Mais se tendo provado que os tectos foram entregues nesse estado, que era visível (facto 67 e 68).
Segundo o artigo 1218 CC, o dono da obra deve verificar, antes de a aceitar, se ela se encontra nas condições convencionadas e sem vícios (nº 1) e comunicar ao empreiteiro os resultados da verificação (nº 4), pois a falta da verificação ou da comunicação importa aceitação da obra (nº 5). Sendo certo que o empreiteiro não responde pelos defeitos da obra, se o dono a aceitou sem reserva com conhecimento deles (presumindo-se conhecidos os defeitos aparentes, tenha ou não havido verificação da obra) – art. 1219 CC.
Sendo assim, a recusa da aceitação da obra (ou a aceitação com reserva) é facto constitutivo dos direitos do dono da obra constantes dos arts 1221 a 1223 do CC – neste sentido ver ac. do STJ de 11/01/1974 (in Rev. Leg. Jur., ano 105, págs. 375 e seguintes). Como tal, incumbia ao autor [na sentença escreve-se ré, mas por lapso evidente, como se vê do parágrafo seguinte – parênteses recto introduzido neste ac. do TRP], pela sua qualidade de dono da obra, a alegação e prova de não ter aceitado a obra (ou de a ter aceitado com reserva) – cfr. o art. 342 do CC.
Ora, no caso dos autos, o autor não alegou que tenham sido comunicadas à ré quaisquer reservas aquando da entrega de qualquer das fracções que compõem o edifício.
Como tal, a ser aplicável a esta questão o regime da empreitada, não seria possível responsabilizar a ré pelos defeitos aparentes que o edifício apresentava aquando da sua entrega (ou de qualquer das fracções que o compõem), atento o disposto art. 1219 do CC.
No entanto, por inexistir contrato de empreitada entre o autor e a ré e por o art. 1225 do CC não fazer qualquer remissão para o referido art. 1219, entende-se que, quanto a esta matéria, não é aplicável o regime da empreitada mas sim o regime da compra e venda. Com efeito, Pereira de Almeida (in Direito Privado II, Contrato de Empreitada, Lisboa, AAFDL, 1983, página 95) considera que o regime do art. 1225 não é aplicável aos casos de defeitos conhecidos pelo dono da obra no momento da aceitação, aos quais se aplica o regime geral. Assim, no caso dos autos, por não se tratar de uma empreitada mas sim de uma venda, o regime geral aplicável é o da venda de coisas defeituosas (arts 913 e seguintes do CC).
Como refere Pedro Romano Martinez (in “Direitos das Obrigações, Parte Especial”, 2000, págs. 125/126) […]: “O defeito da coisa vendida só leva à aplicação do regime da venda de coisas defeituosas caso o comprador o desconheça sem culpa. (…) Deste modo, a responsabilidade derivada da venda de coisas defeituosas só existe em caso de defeitos ocultos”.
Em idêntico sentido se pronuncia Menezes Leitão (in “Direito das Obrigações”, vol. III, pág. 117): “Se a venda é realizada, sendo a propriedade da coisa logo transmitida ao comprador, e esta já é defeituosa ao tempo da celebração do contrato, então estaremos perante uma situação de erro do comprador ao adquirir uma coisa com defeitos, sendo o contrato anulável nos termos gerais (arts 913 e 905).”
Como resulta dos factos 53, 67 e 68, os invocados defeitos respeitantes às caixas do correio e ao acabamento dos tectos já existiam desde a data da entrega das fracções do edifício, tratando-se de defeitos visíveis (aparentes) e não de defeitos ocultos.
Pelo que, pelos motivos expostos, o autor não tem direito à eliminação desses defeitos.
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Antes de mais, decorre do que antecede que a questão da caducidade está resolvida com trânsito em julgado, já que a ré não recorreu da decisão. Com isto ficam prejudicadas bem mais de metade das conclusões do recurso do autor, que têm a questão da caducidade como alvo.Por outro lado, esclarece-se, desde já, que ao caso dos autos não é aplicável o regime da compra e venda ou da empreitada previsto no DL 64/2003, de 08/04 (ou mesmo a Lei da defesa dos consumidores, Lei 24/96, de 31/07), quer porque não se sabe a data em que os contratos de compra e venda das fracções foram celebrados, quer porque os factos provados não permitem a conclusão de que as compras das fracções foram feitas por consumidores.
São pois aplicáveis apenas as regras do Código Civil.
A sentença diz, com invocação de apoio doutrinário, que, por força do art. 1219 do CC, se a obra foi recebida sem que o dono da obra ressalvasse a existência de defeitos aparentes (no sentido oposto a ocultos, ou seja no sentido de defeitos que se revelam por sinais visíveis - ou nos termos de Romano Martinez, Dtº das obrigações, citado, pág. 125, o defeito é aparente sempre que a desconformidade se puder revelar mediante um exame diligente, sendo oculto aquele que, sendo desconhecido do comprador, pode ser legitimamente ignorado, pois não era detectável através de um exame diligente; defeito conhecido, por sua vez, é aquele que corresponde aos vícios da coisa que foram revelados ao comprador, tanto pela contraparte, como por terceiro, ou de que ele se apercebeu pela sua perícia), este não tem direito à eliminação desses defeitos.
E assim é, notando-se que:
- embora o art. 1219/1 do CC sugira que o ónus da prova da aceitação sem reservas seria um pressuposto constitutivo de um dos casos de irresponsabilidade da ré (promotora da construção do edifício e vendedora), a verdade é que, como diz a sentença, o ónus da prova da aceitação com reservas, no caso de defeitos conhecidos ou aparentes, tem sido colocado do lado do dono da obra (que, nesta perspectiva, seria o autor), como se vê do acórdão nela invocado (com o sumário publicado nas bases de dados do ITIJ, sob o nº. 064813) e em Romano Martinez, Cumprimento defeituoso, em especial na compra e venda e na empreitada, Almedina, 1994, pág. 360: “Todavia, sendo o defeito aparente ou conhecido, impende sobre o credor a prova de ter aposto uma reserva no momento da aceitação. A situação é idêntica no que respeita à denúncia do defeito. A reserva e a denúncia funcionam como factos constitutivos dos direitos derivados do cumprimento defeituoso, porquanto, ao contrário do que se passa relativamente à anterioridade e ao carácter oculto do defeito, a lei faz depender o exercício daqueles direitos da denúncia (arts. 916 e 1220); ou seja, eles só poderão ser exigidos depois de os defeitos terem sido atempadamente denunciados e a reserva tem o mesmo efeito da denúncia.” (no mesmo sentido, vejam-se os acs. do TRL de 28/05/2009, 3505/06.6TVLSB.L1-6; do TRP de 05/05/2009, 0827880; do TRC de 05/04/2005, CJ.2005, 2º, 13-16; e o sumário do ac. do TRC de 03/04/2001, 392-2001; contra, no entanto, veja-se o ac. do TRP de 16/05/2011, 200/10.5TJPRT.P1, com sumário agora corrigido: I - A regra geral é a responsabilidade contratual do empreiteiro quando a obra apresenta defeitos. II - A esta regra veio o artigo 1219 criar uma excepção, que poderemos considerar como emanação da figura do abuso de direito na vertente da proibição do venire contra factum proprium. III - Como excepção, o ónus de prova dos respectivos pressupostos fácticos recai sobre o empreiteiro, de acordo com o disposto no art. 342/2 do CC).
- os defeitos em causa eram conhecidos (caso das caixas de correio – factos J e 53) ou aparentes (caso dos acabamentos dos tectos - factos I e 67 e 68).
E, assim sendo, não tem sentido que o autor pretenda a aplicação do regime das empreitadas aos dois defeitos que estão em causa, pois que se tratam de defeitos uns conhecidos e outros aparentes, não tendo o autor alegado ter sido feita qualquer reserva aquando da aceitação da obra.
Com isto está a considerar-se que existe uma aceitação tácita da obra, que resulta da posição assumida pelas partes nos respectivos articulados em que não se discute que os condóminos já estão na posse das fracções e que o preço destas já foi pago.
Por outro lado, está a considerar-se que a falta de reserva na aceitação deve reportar-se, em relação às partes comuns do edifício, pelo menos no caso dos autos, ao momento imediatamente posterior à data da eleição da administradora do condomínio; sendo os defeitos conhecidos ou conhecíveis por todos os condóminos, podiam e deviam, a partir da eleição da administração, ter sido logo comunicados à vendedora/promotora da construção do edifício, não se justificando minimamente a concessão de um prazo de denúncia de defeitos conhecidos desde a entrega das fracções; aplica-se assim, para evitar considerar que a reserva tinha de ser feita pelo primeiro condómino a aceitar a fracção, a razão de ser do que é dito, para caso paralelo, no acórdão do TRL de 18/01/2011 (9480/09.8TBOER.L1-1) que por sua vez cita os acs do STJ de 06/06/2002, de 21/04/2005, de 01/06/2010, de 29/06/2010 e de 29/10/2010 e Cura Mariano, in Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, 2008, 3ª edição, 212 a 215; veja-se também o ac. do TRL de 08/06/2010, 265/1999.L1-7).
Dito de outro modo: se se entende que a reserva não tinha de ser feita na primeira aceitação tácita da obra por um qualquer dos condóminos, já não se aceita que os defeitos aparentes em coisas comuns passem a ter um prazo de denúncia pelo facto de dizerem respeito a um edifício submetido ao regime da propriedade horizontal, pelo que a reserva deve ser feita logo que há um órgão que represente o conjunto dos condóminos.
Note-se que outra poderia ser a solução dado ao caso dos autos, se o autor tivesse alegado/provado outros factos, pois que, como diz ainda Romano Martinez, “o mero conhecimento do defeito, ignorando-se a sua gravidade ou os efeitos que o mesmo exerce sobre o uso ou o valor da coisa, não implica o afastamento das garantias edilícias, desde que não tenha havido negligência do credor no apuramento daqueles factos” (Cumprimento…, pág. 492). Por outro lado, com outros factos provados, as regras da boa fé poderiam levar a outros resultados, como por exemplo, no caso do ac. do TRP de 13/03/2006, 0650744.
Por fim, contra a posição assumida pela sentença e pela maioria da doutrina, Menezes Leitão (obra citada, págs. 559-560) considera que nas empreitadas de longa duração não vigora, por aplicação do art. 1225 do CC, esta regra da irresponsabilidade do empreiteiro pelos vícios aparentes ou conhecidos. Mas, como dizem Pedro de Albuquerque e Assis Raimundo, “julgar ser possível a alguém que aceita uma obra, com ciência dos defeitos da mesma e sem efectuar a respectiva reserva, demandar o empreiteiro por esses defeitos representa uma protecção do dono da obra desmedida e contrária à boa fé (Direito das Obrigações, Contratos em Especial, vol. II, Almedina, 2012, págs. 444/445).
Em suma, se fosse este (o das empreitadas) o regime aplicável, a responsabilidade da ré estava, no caso, excluída.
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Quanto ao regime do CC da compra e venda de coisa defeituosa, também ele tem por pressuposto a irresponsabilidade dos vendedores por defeitos aparentes. Se o comprador adquire a coisa sabendo que ela tem defeitos é porque ele a aceita assim. Não pode, depois, vir pedir a eliminação deles ao vendedor. Como diz Romano Martinez, Dtº das Obrigações, págs. 125/126: “atento o princípio da boa fé e o regime da responsabilidade civil, não se pode equiparar o comprador que desconhece o defeito, àquele que está cônscio da situação, ou de dele não sabe por negligência.” Ou, no Cumprimento defeituoso, citado, pág. 490: “Conhecendo o comprador o defeito desde o momento da celebração do contrato [ou podendo conhecer, como esclarece mais à frente e já resultava do que disse atrás], não se pode dizer que haja uma falta de qualidade, porque a proposta que lhe foi feita respeitava a bens defeituosos, e ele aceitou-a como tal. […] Sendo os defeitos conhecidos, ou bem que o comprador quer correr os riscos, ou então a falta de qualidade foi imputada no preço; não há, por conseguinte, qualquer perturbação na equivalência.”
É o que foi dito pela sentença recorrida, também com invocação da competente doutrina (a passagem citada, na sentença recorrida, de Romano Martinez é significativa; quanto a Menezes Leitão, a posição deste neste sentido decorre da pág. 121, da obra citada, 3ª edição, 2005, Almedina – onde se refere, com um lapso de escrita, que o vendedor garante tacitamente a inexistência de defeitos no bem vendido, tendo assim que o reparar ou substituir, salvo se naturalmente o comprador tiver conhecimento do vício ou da falta de qualidades da coisa -, ou mais à frente, na pág. 132 – quando refere que a segunda distorção [do regime clássico em prejuízo dos consumidores] consiste em excluir a responsabilidade do vendedor quando ele não tenha tido culpa no defeito da prestação […] a que acresce o facto de normalmente o vendedor não ser responsabilizado pelos vícios aparentes da coisa, sujeitando-se assim o comprador a um excessivo ónus de verificação das qualidades e idoneidade da coisa para o fim previsto […]), sem que o Condomínio contraponha qualquer objecção.
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Note-se que o facto das caixas de correio estarem em desconformidade com a legislação em vigor (referida, já com rectificações, na conclusão 23 do recurso), passada que está a face em que o autor podia responsabilizar a vendedora, tem apenas consequências quanto ao próprio autor que terá agora de regularizar, à sua custa, a situação. Ou seja, não é a situação objectiva em causa que poderá, só por si, conduzir à responsabilização da ré. *
Pelo exposto, julga-se o recurso improcedente.Porto, 13/03/2014
Pedro Martins
Judite Pires
Teresa Santos