Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0220139 |  |
PRÉDIO URBANO
INDIVISIBILIDADE
RELATÓRIO
Daniel..... intentou, no Tribunal Cível da Comarca do....., onde foi distribuída à respectiva -.ª Vara Cível, a presente acção com processo especial para determinação judicial de preço contra:
- Salomé.....;
- Fátima.....;
- Rosa.....;
- Ana.....;
- Conceição.....; e
- António..... e mulher, Margarida....., pedindo que seja fixado em Esc. 1.500.000$00 o preço a pagar pela casa n.º 6 de que é arrendatário ou o de 4.500.000$00 pelo conjunto das casas n.ºs 4, 5 e 6.
Alegou, para tanto, em resumo, que é arrendatário da casa n.º 6 de um prédio urbano constituído por seis habitações, propriedade, em comum e partes iguais, das cinco primeiras Requeridas; estas comunicaram ao Requerente a intenção de vender o imóvel, tendo obtido como melhor proposta a quantia de Esc. 9.500.000$00, oferecida pelo arrendatário da casa n.º 1; o Requerente, convidado a pronunciar-se sobre aquela proposta, comunicou às Requeridas não estar interessado em acompanhar tal proposta, pretendendo, porém, exercer o direito de preferência em relação à casa de que é arrendatário; as primeiras cinco Requeridas e os 6.ºs Requeridos acabaram por celebrar escritura de compra e venda relativamente ao imóvel em questão; o Requerente pretende exercer o direito de preferência sobre a casa n.º 6 ou, caso assim não se entenda, por a mesma não constar de artigo matricial autónomo, o complexo formado pelas casas n.ºs 4, 5 e 6, não dispondo de qualquer menção na escritura de venda que lhe permita autonomizar o valor atribuído àquelas casas.
Os Requeridos deduziram oposição, alegando, também em resumo, que o direito de preferência apenas pode ser exercido sobre a globalidade do imóvel, em virtude de a casa n.º 6 não constituir uma fracção autónoma e distinta, antes se integrando num todo de um só prédio, construído no mesmo solo, com um único telhado, uma saída para o exterior comum e servido por duas retretes comuns, situadas no exterior; mas, a entender-se ser procedente a pretensão do Requerente, o preço das casas n.ºs 4, 5 e 6 não poderá ser inferior a 7.000.000$00; terminam, por isso, pedindo a improcedência da acção.
Foi ordenada a realização de uma peritagem, por um só perito nomeado pelo
Tribunal, com o fim de indagar da possibilidade técnica e burocrática de o prédio em causa ser submetido ao regime de propriedade horizontal.
Verteu-se, seguidamente, nos autos sentença que, julgando a acção improcedente, absolveu os Requeridos do pedido.
Inconformado com o assim decidido, interpôs o Requerente recurso para este Tribunal, o qual foi admitido como de apelação e efeito meramente devolutivo.
Alegou, oportunamente, o apelante, o qual finalizou a sua alegação com as seguintes conclusões:
1.ª - “O presente processo, como mero “acto prévio”, visa, apenas, determinar o preço porventura devido pelo agora apelante por exercício do direito de preferência limitada de que se arroga;
2.ª - O que, em boa verdade, não sucedeu, já que, em lugar de proceder às diligências adequadas à sua fixação, o Magistrado a quo pronunciou-se, afinal e apenas, sobre se esse direito assistia, ou não, ao requerente/apelante;
3.ª - Exorbitando/ultrapassando, claramente, a sua razão de ser e escopo específico;
4.ª - Ao contrário do que decorre do decidido, a pretensão formulada incide, em alternativa, sobre a casa n.º 6, arrendada ao apelante, ou sobre o “complexo formado pelas casas n.ºs 4, 5 e 6, já que àquela não corresponde inscrição matricial própria;
5.ª - O local em apreço integra um conjunto de 6 (seis) habitações, distintas e autónomas entre si, todas integradas na mesma descrição predial, tendo três (as n.ºs 1, 2 e 3) inscrição matricial própria, e correspondendo uma única às três restantes, e servidas de acesso e logradouro comuns;
6.ª - A habitação n.º 6, ocupada pelo apelante, dispõe de instalações sanitárias próprias, ao passo que as demais continuam a servir-se das “para uso comum”;
7.ª - Mesmo assim, estas casa de habitação preenchem os requisitos necessários para, sem mais, serem vendidas uma a uma, e, após serem desanexadas da descrição predial base, passarem a ter a sua própria ficha registral;
8.ª - Isso mesmo tem, ultimamente, sucedido, com frequência, em “ilhas” da cidade, em que as respectivas casas que as integram têm sido vendidas, individualmente, por regra aos respectivos (ex)inquilinos;
9.ª - Que, de seguida, promoveram o seu registo, nos moldes apontados, sem qualquer obstáculo;
10.ª - O que lhes permitiu/permite tornarem-se proprietários dos locais que ocupam, muitas vezes ao longo de gerações sucessivas;
11.ª - Como precisamente sucede com o apelante, que é arrendatário há quase três décadas da referida casa n.º 6, que benfeitorizou profundamente ao longo dos tempos;
12.ª - Para o que não é necessário a prévia constituição no local da propriedade horizontal, a exemplo do sucedido noutras situações análogas, como documentalmente agora comprova;
13.ª - Deste modo, o direito de preferência, que incontroversamente assiste ao apelante, pode, sem mais, incidir, directamente, sobre a habitação que ocupa (n.º 6), ou,
quando muito, sobre as habitações (n.ºs 4, 5 e 6) que integram uma única descrição predial, que igualmente se propõe adquirir, ao abrigo daquele;
14.ª - Ao decidir de forma diversa, o Magistrado a quo violou o disposto nos art.ºs 62, 1, da Constituição da República Portuguesa, 417 do CC e 47 do RAU;
15.ª - Perante o exposto, a decisão proferida deve ser revogada e, em seu lugar, o processo retomar o seu curso normal e próprio, para, a final, ser fixado o preço devido pelo requerido/apelante pelo exercício do seu direito de preferência, em qualquer das (duas) modalidades ante-configuradas e admitidas”.
Contra-alegaram os apelados, pugnando pela manutenção do julgado.
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O âmbito do recurso é delimitado pelas conclusões dos recorrentes, nos termos do disposto nos artºs 684º, n.º3, e 690º, n.º 1, do C. de Proc. Civil.De acordo com as apresentadas conclusões, a questão a decidir por este Tribunal é apenas a de saber se o apelante pode exercer o direito de preferência em relação à casa n.º 6 ou, quando muito, às n.ºs 4, 5 e 6.
Foram colhidos os vistos legais.
Cumpre decidir.
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OS FACTOSNa sentença recorrida, foram dados como provados os seguintes factos:
1.º - O prédio urbano sito na Travessa de....., freguesia de....., ....., composto pelas casas n.ºs 1, 2, 3 e 4, inscrito na matriz sob os artigos ...., ...., .... e ...., encontra-se descrito na -.ª Conservatória do Registo Predial do....., com inscrição de aquisição a favor do 6.º Requerido por compra às cinco primeiras Requeridas;
2.º - Tal prédio é composto por 6 casas de habitação, constituindo uma “ilha”, solução característica da cidade do......; cada uma das partes constitui uma unidade habitacional, complementada com três instalações sanitárias para uso comum, sendo também comuns a entrada e o logradouro que dão acesso a cada uma das casas;
3.º - O Requerente é, desde 1973, arrendatário, para fins habitacionais, da casa n.º 6, que desde então ocupa com o seu agregado familiar;
4.º - Desejando vender o imóvel mencionado no item 1.º, e após vários contactos preliminares, as cinco primeiras Requeridas enviaram ao Requerente a carta junta a fls. 16, cujo teor se dá por integralmente reproduzido;
5.º - Em resposta, o Requerente enviou às Requeridas a carta junta a fls. 18 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido;
6.º - Teor integral, aqui dado por reproduzido, da escritura pública de compra e venda celebrada em 16/07/1999, junta a fls. 21 a 25, mediante a qual as cinco primeiras Requeridas declararam vender ao 6.º Requerido e este declarou comprar, o imóvel mencionado no item 1.º, pelo preço de 9.500.000$00;
7.º - O custo dos trabalhos cuja realização é necessária no prédio mencionado no item 1.º de modo a viabilizar a constituição de uma propriedade horizontal ascende á quantia de 7.057.016$00.
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Na carta de fls. 16, dada por reproduzida no item 4.º, afirma-se: “Como lhe havia referido, na minha carta datada de 20/04/98, notifiquei o arrendatário da Casa 1, da proposta efectuada por V. Ex.a, tendo-lhe concedido um prazo de 8 dias para se pronunciar relativamente à mesma. Com efeito, o Ex.mo Sr. António....., arrendatário da Casa 1, veio, atempadamente, efectuar uma nova proposta no montante de Esc. 9.500.000$00 (...), ultrapassando, deste modo, o montante oferecido por V. Ex.a. Nesta conformidade, venho pela presente conceder-lhe um prazo de 8 dias, a contar da data da recepção desta carta, para se pronunciar quanto à referida proposta. Caso nada me seja comunicado, findo tal prazo, o supra mencionado imóvel será adjudicado ao referido senhor”.Por sua vez, na carta de fls. 18, dada como reproduzida no item 5.º, refere-se: “De posse da carta de V. Ex.a, datada de 11 do corrente, sobre o imóvel em referência, que me mereceu a devida atenção e tenho presente, informo não estar interessado em acompanhar a proposta nela referida, agora apresentada por António...... Sem embargo, pretendo exercer o direito de preferência que a lei me confere apenas quanto ao “local arrendado”, o que solicito V. Ex.a registe devidamente, para o que me proponho desencadear as providências judiciais para tanto necessárias”.
Para além dos factos acima referidos, permitem os autos que se considere provado que “o Requerido António..... era arrendatário da casa n.º 1 integrada no prédio descrito no item 1.º supra”.
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O DIREITOO art.º 47.º, n.º 1, do R.A.U. (aprovado pelo Dec. Lei n.º 321-B/90, de 15/10), confere ao “arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma” o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano”.
O direito conferido por este preceito consiste na prioridade dada ao arrendatário de prédio urbano ou da sua fracção autónoma de, em igualdade de condições, se poder fazer substituir ao adquirente na compra e venda, mesmo em hasta pública, ou na dação em cumprimento do local que lhe fora arrendado há mais de um ano (Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 2.ª ed., 218).
Não está em causa, o direito de o apelante preferir em relação à totalidade do prédio, já que ele não pretende exercer tal direito, estando apenas interessado em adquirir a “casa” de que é arrendatário.
No caso em apreço, a questão que se coloca é a de saber se o apelante, enquanto arrendatário há mais de um ano de uma “casa” (n.º 6) integrada num prédio urbano composto por seis “casas”, tem o direito de preferir em relação à “casa” de que é arrendatário ou, quando muito, em relação às casas n.ºs 4, 5 e 6 do mesmo prédio.
A sentença recorrida, estribando-se na jurisprudência dominante sobre o assunto, entendeu, e bem, a nosso ver, que não assiste ao apelante o direito de preferir nos termos em que ele o pretende exercer.
Como aí se escreveu e emerge dos factos provados, o prédio em causa constitui uma única descrição predial, com inscrição em quatro artigos matriciais.
Não obstante esta multiplicidade de artigos, não pode concluir-se pela existência de quatro prédios distintos, os quais, aliás, não teriam correspondência com o número (6) de “casas” que o integram. A inclusão num ou em vários artigos da matriz não é, pois, elemento decisivo para a definição de um prédio.
Como se escreveu no Ac. da Relação de Lisboa de 17/12/98 (C.J., Ano 23.º, 5.º, 131) “a lei civil não nos dá a definição de prédio urbano, já, como se lembra no Ac. RP de 2.4.81, in CJ Ano IV, 2, 103 e segs., não nos diz “o que é um prédio urbano face a outro, ou, noutra perspectiva, se num certo conjunto urbano é possível distinguir vários prédios urbanos e não apenas parte de um só prédio, embora com independência económica e funcional entre si. E nenhuma outra disposição da lei civil nos vem esclarecer sobre o que seja, na verdade, quantitativamente um prédio urbano”.
Por assim ser, perfilha-se o entendimento sufragado neste último Aresto, bem como ao Ac. RP de 16.9.91, in CJ Ano XVI, 4, 249 e segs., nisto consistente, não fornecendo a lei definição quantitativa de prédio urbano, “os seus limites hão-de ser fixados por um critério económico, físico e natural, que terá de preferir a outros de efeitos mais restritos”, óbice decisivo à consideração de prédios como distintos não constituindo a sua inclusão na matriz sob um único artigo, nem a circunstância de fazerem parte da mesma descrição predial”.
A hipótese considerada no Aresto citado era precisamente a inversa da que se verifica no caso presente, já que aí havia dois prédios distintos com um único artigo matricial e uma única descrição predial, enquanto nos presentes autos estamos perante um prédio único com vários artigos e uma única descrição. Mas a doutrina tem plena aplicação a ambas as situações.
Como resulta dos factos provados, o prédio a que se reportam estes autos é composto por 6 casas de habitação, constituindo uma “ilha”, solução característica da cidade do Porto; cada uma das partes constitui uma unidade habitacional, complementada com três instalações sanitárias para uso comum, sendo também comuns a entrada e o logradouro que dão acesso a cada uma das casas (v. item 2.º).
Deste modo, não estamos em presença de seis prédios distintos ou sequer de fracções autónomas e distintas do mesmo prédio. Do que se trata é de apenas um prédio no qual existem seis “casas” ou dependências, as quais têm necessidade de fazer uso de retretes comuns e de fazer uso da mesma entrada e do logradouro que lhe dá acesso.
Não estando constituído em propriedade horizontal, o que o apelante não questiona, as “casas” que integram o prédio não podem ser consideradas unidades independentes, de molde a poderem pertencer a proprietários diversos (art.º 1414.º do C.C.).
É certo que o prédio, após a realização das obras referenciadas no laudo de fls. 108 a 111, poderia vir a ser submetido ao regime da propriedade horizontal. Só que tais obras são muitas e variadas, importando na quantia de Esc. 7.057.016$00 (item 7.º).
Deste modo, tendo o prédio sido vendido ao apelado António....., também ele arrendatário de uma das “casas” do prédio, pela quantia de 9.500.000$00, afigura-se-nos que a eventual separação das “casas” do edifício, tendo como necessária a realização de vultuosas obras com vista à eventual aprovação ( não garantida, à partida) do regime da propriedade horizontal, constituiria um prejuízo apreciável para os apelados alienantes (art.º 417.º, n.º 1, do C.C.), na medida em que os obrigaria a realizar obras de valor aproximado àquele por que venderam o prédio, sem garantias de que a propriedade horizontal viria a ser aprovada e tendo de esperar largo tempo para que as fracções ficassem em condições de poder ser alienadas autonomamente.
E aquele prejuízo é necessariamente referenciável apenas em relação ao alienante – e nunca ao adquirente –, pelo que só o obrigado à preferência pode opor-se à separação, com fundamento em que ela envolve prejuízo apreciável para os seus interesses (v. Ac. do S.T.J. de 28/1/97, C.J. (S.T.J.), Ano V, 1.º, 77).
Assim, não constituindo as “casas” que integram o prédio urbano em causa fracções autónomas e distintas nem estando tal prédio sujeito ao regime da propriedade horizontal, os arrendatários de tais dependências gozam do direito de preferência na venda do prédio, mas a preferência tem sempre que ser exercida sobre todo o prédio e não apenas em relação à parte objecto da locação (v., neste sentido, Acs. da R. de Coimbra de 19/11/96 e R. de Lisboa de 30/4/96, in, respectivamente, C.J. Ano XXI, 5.º, 13, e 2.º, 132).
Na verdade, como se escreveu no Ac. do S.T.J. de 2/6/99 (C.J. (S.T.J.), Ano VII, 2.º, 129), “é certo que só o arrendatário de todo um prédio urbano ou de sua fracção
autónoma tem efectivamente o respectivo direito, no caso de venda ou doação (queria certamente escrever-se dação em cumprimento) do local arrendado. E não já o arrendatário de dependência ou dependências não autónomas, (...) porque nunca a fruição dessas dependências o colocam na posição de poder ser seu proprietário. Conforme o disposto no art.º 1414.º do Código Civil, só as fracções em condições de constituírem unidades independentes podem pertencer a proprietários diversos.
(...) A concessão do direito de preferência só tem efectivamente sentido nos casos em que a propriedade é legalmente adquirível. Assim, carece de tal direito o arrendatário de um quarto e de uma sala, ou mesmo de mais dependências de uma moradia, em que o resto das dependências são usufruídas por outrem, com utilização de cozinha e de uma casa de banho comuns. Isto porque nunca poderá adquirir separadamente essas dependências”.
Ora, como supra ficou dito, o apelante não pretende exercer a preferência em relação à totalidade do prédio alienado, mas apenas em relação à “casa” por si arrendada ou, quando muito, em relação às “casas” n.ºs 4, 5 e 6. De qualquer modo, a preferência em relação à totalidade do imóvel sempre esbarraria no facto de o prédio ter sido alienado ao arrendatário de uma outra “casa” nele integrada.
Este entendimento não envolve violação do “direito constitucional de propriedade privada” consagrado no art.º 62.º da Constituição da República Portuguesa, ao invés do que pretende defender o apelante.
Com efeito, conforme se escreveu no já citado acórdão do S.T.J. de 28/1/97 (no mesmo sentido, v. o citado Ac. R. L. de 17/12/98), aquele dispositivo constitucional, “garantindo «o direito à propriedade privada e à sua transmissão em vida (...) nos termos da Constituição» (n.º 1), põe em relevo, desde logo, que esse direito não é garantido em termos absolutos, mas sim dentro dos limites e nos moldes previstos e definidos noutras normas constitucionais.
Por isso, o transcrito preceito e o direito à transmissão da propriedade que ele consagra não são violados pelos art.ºs 417.º e 1117.º, quando conferem um direito de preferência a favor do arrendatário de parte de prédio urbano (...) na alienação, juntamente com outros, da totalidade desse prédio”.
Por último, deve dizer-se que não assiste a menor razão ao apelante quando refere (conclusões 1.ª a 3.ª) que o presente processo visa apenas determinar o preço devido pelo apelante referente ao exercício do direito de preferência limitada de que se arroga, devendo, por isso, o tribunal ter-se limitado a proceder às diligências adequadas à sua fixação.
Se é certo que a presente acção tem como fim último a determinação judicial do preço correspondente a uma dependência um bem vendido unitariamente, por um preço global, não é menos certo que, antes de determinar o preço dessa dependência, há que averiguar se o exercício do direito de preferência em relação à fracção do prédio em que se pretende preferir é legalmente admissível. Se o for, terá de proceder-se à realização das diligências necessárias com vista à determinação do preço atinente à parte em que se
pretende preferir. Se o não for, como sucede no caso presente, então, a acção tem de ser julgada improcedente, não havendo razão alguma que justifique ou imponha a realização de qualquer diligência com vista à determinação de qualquer preço, o que, a fazer-se, não passaria de acto despido de qualquer utilidade.
Improcedem, assim, as conclusões do apelante, pelo que a sentença recorrida terá de manter-se.
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DECISÃONos termos expostos, decide-se julgar a apelação improcedente e, em consequência, confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
Porto, 19 de Março de 2002
Emídio José da Costa
Maria Fernanda Pereira Soares
José Inácio Manso Raínho