Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 3271/14.1TBVNG.P1 |  |
DIREITO DE RETENÇÃO
ACÇÃO EXECUTIVA
II - O direito de retenção não deixa de subsistir, proporcionando ao promitente - comprador a faculdade de instaurar execução, nos mesmos termos em que o pode fazer o credor hipotecário, quando o incumprimento definitivo do contrato - promessa se dever à venda a terceiro do imóvel objeto da promessa.
Tribunal Judicial da Comarca do Porto,
Vila Nova de Gaia, instância central, 3ª secção cível – J2
Acórdão
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I. Relatório
1. B… e C…, residentes na Rua …, …, em …, instauraram ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra D…, Lda. e E…, Lda., formulando os seguintes pedidos:
«a) Declarar resolvido o contrato promessa de compra e venda identificado em “1.” da petição inicial , no que se refere à fração designada pela Letra “C”, com base no incumprimento objetivo e definitivo da Ré D…, Lda.
b) Condenar-se solidariamente a Ré D… Lda. e a Ré E… na obrigação do pagamento aos Autores na quantia global de 60.000,00€ (sessenta mil euros), a título de restituição do valor em dobro do sinal prestado em antecipação e por conta do preço do contrato prometido.
c) Condenar-se a Ré D… Lda. ou Ré E… na obrigação do pagamento de juros moratórios calculados à taxa legal, a contar desde a data da citação até integral pagamento da quantia a restituir.
d) Declarar -se o direito de retenção dos Autores sobre a fracção autónoma a que se reportam os presentes autos, prevalecendo o seu direito sobre quaisquer outros, para garantia do seu crédito decorrente da resolução do contrato promessa de compra e venda.»
Alegaram, para tanto, terem outorgado com a ré D…, Lda. um contrato - promessa de compra e venda, mediante o qual prometeram comprar-lhe a fração autónoma identificado no artigo 1º da petição inicial e esta prometeu vender-lha pelo valor de 175.000,00 euros, tendo entregue, a título de sinal, a quantia de 30.000,00 euros. No âmbito do contrato a ré autorizou-os a usar a fração e a nela instalarem a sua residência, tendo contratado financiamento bancário e disso dando conhecimento à ré. Já depois da marcação da escritura o banco recusou-se a financiar a aquisição, o que os determinou a instaurar uma ação contra o banco, que correu termos sob o n. º 10310/11.6TBVNG, que culminou com a sua procedência. Em 27/09/2012 tiveram conhecimento que a ré D…, Lda. celebrou com a ré E…, Lda. um contrato de cessão de posição contratual, mediante o qual passou a deter a posição de promitente - vendedora. Não tiveram conhecimento da cessão nem a autorizaram, mas a ré E…, Lda. instaurou ação judicial, que correu termos sob o n. º 8992/12.0TBVNG, em que pediu a resolução do contrato e que foi julgada improcedente. Nessa ação souberam que a ré D…, Lda., em 16/09/2011, vendeu a fração à E…, Lda., o que lhes confere os direitos peticionados.
Juntaram documentos.
2. As rés contestaram com a alegação de o contrato - promessa inicial ter sido revogado e celebrado, em 31/12/2010, um outro sobre a mesma fração autónoma, já pronta a habitar, pelo valor de €212.500,00 (duzentos e doze mil e quinhentos euros), dos quais €30.000,00 (trina mil euros) foram pagos a título de sinal e princípio de pagamento e o remanescente do preço seria pago no ato de outorga da escritura pública. No âmbito desse contrato e até à outorga da escritura definitiva, a ré D… autorizou os autores a usarem a fração prometida comprar para sua residência, pelo que os autores nela passaram a residir. Mais articularam estarem reunidas condições para se declarar resolvido o contrato - promessa e determinar os autores a desocupar a fração, pois a indisponibilidade do imóvel representa um valor de mercado de 750,00 euros mensais. Pediram a condenação dos autores como litigantes de má fé e, em reconvenção, deduziram os seguintes pedidos:
«a) Ser julgado resolvido o contrato de promessa de compra e venda celebrado a 31/12/2010 entre a Ré D… e os Autores, com a perda do sinal prestado.
b) Serem os Autores condenados a entregar imediatamente a fração autónoma livre de pessoas e bens e em perfeito estado de conservação.
c) Serem os Autores condenados a pagar, a título de sanção pecuniária compulsória, a quantia diária de €300,00 até à efetiva entrega da fração.
d) Serem os Autores condenados a pagar, a título de compensação pela mora no cumprimento da obrigação de entrega da fração a quantia de €750,00 por mês desde 29 de Abril de 2011 até 16 de Setembro de 2011 à Ré D… e desde 16 de Setembro de 2011 à efetiva entrega à Ré E… o que, na presente data, ascende a €27.750,00 (vinte e sete mil setecentos e cinquenta euros), acrescidos de juros de mora à taxa legal.
e) Sem prejuízo, subsidiariamente, a título de enriquecimento sem causa, devem os Autores serem condenados a pagar a quantia de €750,00 por mês desde 29 de Abril de 2011 até 16 de Setembro de 2011 à Ré D… e desde 16 de Setembro de 2011 à efetiva entrega à Ré E… o que, na presente data, ascende a €27.750,00 (vinte e sete mil setecentos e cinquenta euros), acrescido de juros de mora à taxa legal.»
Juntaram documentos.
3. Na réplica os autores impugnaram os factos aduzidos pelas rés e pelejaram pela sua condenação em litigância de má fé.
4. As rés requereram a apensação do processo n.º 3863/14.9TBVNG, por nela estar em causa a resolução do mesmo contrato-promessa, o que foi deferido por despacho de 02/02/2015.
5. Nesse processo n.º 3863/14.9TBVNG, D…, Lda. demandou B… e C…, pedindo:
«a) Ser o contrato promessa de compra e venda, celebrado a 31 de Dezembro de 2010 entre Autora e os Réus, declarado resolvido com a consequente perda do sinal prestado, no valor de €30.000,00 (trinta mil euros), a favor da Autora.
b) Mais devem os Réus serem condenados a entregar o imóvel devoluto de pessoas e bens e em perfeito estado de conservação.»
Filiou a causa de pedir nesse mesmo contrato-promessa e atribuiu aos réus o seu incumprimento, porque não compareceram para a outorga da escritura, apesar de convocados para o efeito.
6. Nele contestaram os demandados, formulando os pedidos:
«a) Julgar resolvidos os contratos promessa de compra e venda identificados na petição inicial e na contestação, por incumprimento contratual imputável à A..
b) Declarar resolvidos/extintos os contratos promessa de compra e venda identificados na petição inicial e na contestação, por inexistência de objeto negocial.
c) Deve o direito de retenção ser reconhecido pelo Tribunal e ser a A. obrigada a reconhecer o mesmo.»
Articularam que o incumprimento definitivo se ficou a dever à conduta da autora que, para além da cessão da sua posição contratual efetuada à E…, lhe vendeu a fração objeto do contrato-promessa em 16-09-2011.
7. Na ação que a E… moveu aos ora autores, que correu termos sob o n.º 8992/12.0TBVNG, foi proferida sentença, em 11/03/2014, que declarou a procedência da matéria excetiva oposta pelos demandados, julgou a ação improcedente e absolveu os réus do pedido.
8. Designada a audiência prévia, foi deferida a suspensão da instância requerida pelas partes pelo período de 30 dias com vista à obtenção da auto composição do litígio.
Declarada a cessação da suspensão da instância, foi admitida a reconvenção e proferido despacho saneador que julgou improcedente a exceção de ilegitimidade passiva. Foi definido o objeto do processo e foram enunciados os temas da prova.
9. Realizada a audiência final, foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:
«Nos termos e fundamentos expostos julgo a presente ação parcialmente procedente e, em consequência:
a) Julgo verificada a excepção de caso julgado, absolvo os AA. da instância quanto aos pedidos formulados pela R. E….
b) Declarar resolvido o contrato promessa de compra e venda identificado em “5.”, no que se refere à fracção designada pela Letra “C”, com base no incumprimento objetivo e definitivo da Ré D… Lda.
c) Condeno a Ré D… Lda. na obrigação do pagamento aos Autores na quantia global de 60.000,00€ (sessenta mil euros), a título de restituição do valor em dobro do sinal prestado em antecipação e por conta do preço do contrato prometido.
d) Condeno a Ré D… Lda. na obrigação do pagamento de juros moratórios calculados à taxa legal, a contar desde a data da citação até integral pagamento da quantia a restituir.
e) Declarar-se o direito de retenção dos Autores sobre a fração autónoma a que se reportam os presentes autos, prevalecendo o seu direito sobre quaisquer outros, para garantia do seu crédito decorrente da resolução do contrato promessa de compra e venda.
f) Vai a R. E… Lda absovida dos pedidos.
g) Por fim julgo totalmente improcedentes os pedidos formulados na ação apensa (3863/14.9TBVNG), e em consequência vão os aí RR. absolvidos dos pedidos formulados pela aí A. (D…).»
10. Irresignada, a ré E… Lda. recorreu da sentença, aduzindo as seguintes conclusões alegatórias:
«A. Para se haver decidido, como sucedeu, pelo “reconhecimento” do direito de retenção aos Autores sobre o imóvel em causa nos autos, ter-se-ia que, desde logo, se ter aferido dos seus legais pressupostos, tendo por base os factos provados,
B. O que “obrigaria” a todo um raciocínio por parte do julgador, o qual deveria ter sido “transposto” para a douta decisão recorrida, por forma a se poder percecionar do porquê de assim se decidir, o que não sucedeu, bastando-se o Tribunal “a quo” com a mera alusão à lei e à existência de alegação nesse sentido por parte dos Autores,
C. Na sequência do que, se conclui padecer a douta Sentença ora recorrida de falta de fundamentação e, bem assim, de falta de “pronúncia” sobre questões que deveria ter apreciado.
D. Nos termos do disposto no art. 607º, n.º 3 do C.P.Civil incumbia ao Tribunal “a quo” «indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes, concluindo pela decisão final», o que não fez, limitando-se à conclusão da existência desse direito de retenção nos termos do disposto na alínea f) do n.º 1 do art. 755º do C.Civil,
E. Sendo que, tão pouco releva a referência/alusão à alegação dos Autores nesse sentido, porquanto, toda e qualquer decisão controvertida deverá ser fundamentada, não sendo bastante a «simples adesão» aos fundamentos das partes – Cfr. art. 154º, nºs 1 e 3 do C.P.Civil. F. Ainda que o direito de retenção decorra, de per si, do preceituado no aludido dispositivo legal vertido na al. f), do n.º 1, do art. 755º do C.P.Civil, e, como tal, fosse o mesmo “reconhecível” aos Autores, sempre o Tribunal “a quo” deveria ter atentado nas “especificidades” do caso presente (bem propriedade de terceiro), cuidando de «indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes.
G. Apesar de parte nos autos, a ora Apelante acaba absolvida de todos os pedidos contra si formulados, pois que é tida como absolutamente estranha à relação contratual em causa nos autos, o que “obrigava” então a uma especial fundamentação do porquê de ainda assim um bem de sua propriedade ser nos autos onerado com um direito real de garantia para pagamento de um débito da co-Ré nos autos, e ao qual a ora Apelante é totalmente alheia.
H. Pois que, sendo a decisão no sentido em que o foi, a mesma teria que ser fundamentada de modo a que a ora Apelante, enquanto “lesada” no seu património pelo ali decidido, pudesse perceber do porquê de tal decisão, da sua justiça e, essencialmente, da sua conformidade legal.
I. O preceito legal a que alude a douta Decisão recorrida não “oferece” qualquer resposta quanto ao facto de o direito de retenção poder afectar um bem de terceiro, que não a contraparte contratual, pelo que tal deveria ter cuidado explicitar o Tribunal “a quo”.
J. É exigência constitucional (art. 205º, n.º 1 da C.R.P.) a fundamentação de uma qualquer Decisão como a ora em causa, porque não de mero expediente e porque, tendo em vista o carácter objectivo e subjectivo de uma qualquer Sentença, devendo, por isso, tal fundamentação ser expressa, clara, coerente e suficiente, por forma a assegurar o correcto direito ao recurso, o que ora não sucede. K. Até porque, no caso presente, a ora Apelante é agora “confrontada” com uma Sentença que, ao mesmo tempo que a absolve de tudo quanto contra si havia sido pedido, se decide pelo reconhecimento de um direito real de garantia, para pagamento de uma dívida de terceiro, sobre um bem de sua propriedade,
L. Pelo que, poderá mesmo estar agora em causa uma qualquer sua possibilidade futura de “defesa” contra uma qualquer execução daquele seu património, tendo em consideração um eventual caso julgado, o que é agora totalmente desconsiderado pelo Tribunal “a quo”, atenta a falta de fundamentação referida.
M. Impunha-se ao Tribunal “a quo”, em sede de fundamentação, uma pronúncia expressa quanto à ora Apelante, à sua posição enquanto terceiro na relação contratual em causa nos autos e as consequências para a mesma advenientes da prova produzida e da decisão daí decorrente, o que não fez.
N. Pelo que, nos termos do disposto no art. 615º, n.º 1, als. b) e d) do C.P.Civil, temos a douta Sentença ora recorrida como Nula, o que aqui se invoca.
SEM PRESCINDIR
O. E agora no que concerne à própria decisão de “reconhecimento” aos Autores do direito de retenção sobre a fracção autónoma objecto dos autos, sempre se dirá que a mesma nunca seria de proceder, porquanto incidente sobre um bem do qual aqueles Autores não obtiveram a tradição e porque de propriedade de outrem que não o devedor daqueles.
P. O direito de retenção agora reconhecido aos Autores incide sobre um imóvel de propriedade da ora Apelante, que o próprio Tribunal “a quo” classifica como “nada” sendo na relação contratual controvertida nos autos, absolvendo a mesma integralmente de tudo quanto contra si peticionado, pelo que mal se compreende a verdadeira “condenação” desta resultante da declaração de um tal direito de retenção aos Autores,
Q. Pois que, essa sua “condenação” resulta bem patente da possibilidade de aqueles Autores poderem executar tal imóvel a fim de receberem o crédito que detêm sobre a co-Ré “D…, Lda.”, à qual a ora Apelante é de todo estranha em termos societários e em termos das suas responsabilidades,
R. Motivo pelo qual, era essencial a fundamentação dessa decisão por parte do Tribunal “a quo”, quanto à “oneração” da ora Apelante com um ónus sobre um seu bem, e que se imporá mesmo ao seu direito de propriedade, por forma a que se pudesse percepcionar do porquê de assim se ter decidido, pois que a remissão para o preceito legal nessa matéria em nada releva, pois que aquele não confere uma qualquer “resposta” quanto à incidência desse direito sobre bens de terceiros.
S. Ademais, e desde logo, não se poderá ter por verificado o pressuposto legal da existência de tradição da coisa, bastando para assim se concluir atentar na factualidade tida como provada e não provada (pontos 11) e e), respectivamente), pois que dali resulta a existência de uma mera autorização de ocupação do imóvel conferida aos Autores, e nada mais, sendo-lhe apenas permitido «usarem a fracção prometida».
T. A ter existido tradição da fracção prometida teriam os Autores, para além do mais, que ter liquidado a verba respeitante ao “Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis”, vulgo I.M.T., o que não fizeram, precisamente porque nunca obtiveram a tradição do imóvel, além do que passariam a ter que suportar as verbas correspondentes ao “Imposto Municipal sobre Imóveis”, vulgo I.M.I., o que também nunca fizeram porque nunca foram mais do que meros ocupantes da fracção.
U. Nesta matéria, da verificação da tradição do imóvel, é de reiterar uma total omissão por parte da douta Sentença recorrida, nada ali sendo dito quanto à factualidade tida como provada e às consequências daí decorrentes.
V. Donde, e exigindo o aludido preceito legal a tradição da coisa, e não resultando a mesma dos factos provados, tanto que é mesmo tida como não provada no ponto e) dos factos não provados,
W. E porque essa retenção não pode ser confundida com a mera ocupação (Cfr. Douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 17-04-1997, proferido no âmbito do Proc. 96B818 e com o número convencional JSTJ00032669), inexistem no caso os legais pressupostos para a verificação de um qualquer direito de retenção.
X. Acresce que, tão pouco poderia um tal direito de retenção ser declarado sobre um bem de propriedade de pessoa diferente do devedor, conquanto esse devedor é “a outra parte” a que se refere aquele mesmo preceito legal do art. 755º, n.º 1, al. f),
Y. O incumprimento contratual do qual resulta o crédito a garantir é de imputar a alguém que é de todo estranho à propriedade do imóvel sobre o qual se peticiona a declaração de um tal direito de garantia, situação que se verificava já no momento em que se suscita o incumprimento contratual e respectiva resolução, bem como se peticiona, para garantir o crédito daí resultante, a aludida retenção.
Z. Sendo a ora Apelante, enquanto proprietária do imóvel em causa, mesmo em momento anterior a uma qualquer declaração de resolução contratual, estranha à relação controvertida nos autos, o que lhe “valeu” a absolvição integral de tudo quanto contra si foi peticionado, nunca a mesma poderia ser afecta com a decisão em causa nos autos, como o foi com a “oneração” daquele seu bem para pagamento de uma dívida de um terceiro.
AA. Pois que, «Não pertencendo as fracções autónomas prometidas vender ao promitente vendedor, não podem, por isso, garantir um débito daquele em face dos promitentes compradores, uma vez que não constituem património desse devedor.» - Cfr. Sumário do douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 28-11-1996 (proferido no âmbito do Proc. 96B376, e com o N. ConvencionalJSTJ00031193, e disponível in www.dgsi.pt) (negrito e sublinhado nossos)
BB. De tal facto, seja, da impossibilidade de perante uma dívida da exclusiva responsabilidade da co-Ré dos autos se declarar o direito de retenção sobre o imóvel de propriedade da ora Apelante, estavam bem cientes os aqui Autores, tanto que, sem um qualquer motivo justificativo, se apresentaram nos autos a demandar a ora Apelante conjuntamente com aquela co-Ré “D…, Lda.”, tendo como causa de pedir, exclusivamente, o contrato promessa celebrado com aquela e o seu incumprimento, à qual a ora Apelante é, como sempre foi, alheia.
CC. Nos presentes autos apreciasse, não a validade de um qualquer direito de retenção já anteriormente declarado perante o novo proprietário de um imóvel sobre o qual o mesmo incide, mas sim, da constituição, em momento posterior a tal aquisição, desse direito de retenção em razão de um débito do seu anterior proprietário,
DD. Donde, e sem uma qualquer dúvida, porque confere aos Autores o direito a executar um bem de propriedade da ora Apelante, a fim de receberem um seu crédito sobre uma entidade terceira, a douta Sentença sob recurso violou o disposto nos arts. 1305º do C.Civil e 18º, 62º, n.º 1, 202º, n.º 2 da C.R.P.,
EE. Devendo, por isso, decidir-se pela sua revogação, nessa parte, em que decide pela declaração do direito de retenção aos Autores sobre a fracção autónoma a que se reportam os presentes autos, por não poder esse seu alegado e putativo direito prevalecer sobre o direito de propriedade da ora Apelante,
FF. Até porque, mais que não fosse, porque um tal direito foi reclamado e reconhecido apenas em momento posterior à aquisição da propriedade de uma tal fracção por parte da ora Apelante que, por ser de todo estranha à relação contratual em causa nos autos, não poderá ser prejudicada com a “oneração” do seu património.
GG. A douta Sentença sob recurso violou o disposto nos arts. 154º, nºs 1 e 2 e 607º, n.º 3 do C.P.Civil, 755º, n.º 1, al. f) e 1305º do C.Civil, 18º, 62º, n.º 1, 202º, n.º 2 e 205º, n.º 1 da C.R.P., e, incorreu nas Nulidades previstas nos termos do disposto no art. 615º, n.º 1, als. b) e d) do C.P.Civil.»
11. Em resposta e conclusivamente aduziram os autores B… e C…:
«1. Carecem de fundamento factual e legal as alegações de recurso apresentada pela Recorrente.
2. A Ré/Recorrente apenas discorda, por discordar, da prolatada decisão, fazendo uso de um expediente que protela no tempo o cumprimento da obrigação devida aos AA./Recorridos.
3. O Tribunal “a quo”, fez, como lhe incumbia, a devida fundamentação da sentença, declarando quais os factos dados como provados e por não provados, analisando as provas e especificando os fundamentos que foram decisivos que foram decisivos para a convicção da sua decisão, bem como indicou, interpretou e aplicou as normas jurídicas correspondentes à decisão final.
4. Decorre da fundamentação de facto, bem como de toda a prova carreada para os autos que os AA., têm o direito real de garantia de retenção da coisa prometida, isto é, do imóvel em questão, pelo incumprimento imputável à Ré D….
5. A decisão em questão, a do direito de retenção atribuído aos AA., aqui Recorridos, é o culminar de uma fundamentação fáctica e de direito devidamente realizada pelo Juiz do “tribunal a quo” que deverá “data venia” manter-se fiel em todo o seu teor.
6. A sentença não se mostra ferida de qualquer nulidade invocada pela aqui Recorrente.
7. Quanto ao Reconhecimento do Direito de Retenção, os fundamentos invocados pela Recorrente são inócuos e desprovidos de qualquer fundamento jurídico e legal.
8. O artigo 754 do Código Civil estabelece que “o devedor que disponha de um crédito contra o seu credor goza do direito de retenção se, estando obrigado a entregar certa coisa, o seu crédito resultar de despesas feitas por causa dela ou de danos por ela causados”.
9. Os pressupostos do direito de retenção são: i) ter o devedor a detenção regular de uma coisa de que não é proprietário e ser titular de um crédito contra o seu credor, desde que o mesmo represente o montante de gastos efectuados por causa da coisa ou de danos que ela lhe causou.
10. Para que o direito de retenção se deva reconhecer ao promitente, é suficiente uma traditio ficta – a entrega de um objecto que representa simbolicamente a coisa e permita a actuação material sobre ela.
11. É o que ocorre, frequentemente, no caso de prédios urbanos ou de fracções de prédio urbano, em que basta para a realização da traditio a entrega das chaves.
12. In casu, e ao contrário do alegado pela Recorrente, foi verificada a tradição do imóvel, e não a mera autorização de ocupação, vejamos que as chaves do imóvel foram entregues aos Recorridos, pela promitente-vendedora, a Ré D…, para que pudessem usufruir do mesmo, podendo concluir-se, com acordo de todos, que os primeiros entraram na sua detenção, convictos de estarem a exercer um direito, pelo menos até à aquisição do imóvel pela aqui Recorrente.
13. Por outro lado, não é por a Recorrente não ser parte da relação contratual, no contrato de promessa em questão, mesmo estando de boa-fé, o que não é, de todo, o caso, que impede os Recorridos de reterem um imóvel que fazia parte dessa relação contratual, independentemente de o mesmo ter sido alvo de transferência de propriedade para a aqui Recorrente.
14. O direito de retenção traduz-se no direito conferido ao credor, que se encontra na posse de coisa que deve ser entregue a outra pessoa, de não a entregar enquanto esta não satisfazer o seu crédito, verificada alguma das relações de conexidade entre o crédito do detentor e a coisa que deva ser restituída a que a lei confere tal tutela – artigos 754º e 755º do Código Civil.
15. Trata-se de um direito real de garantia – que não de gozo – que representa uma garantia directa e especialmente concedida pela lei.
16. O Direito de Retenção é um direito real de garantia, válido erga omnes, isto é, oponível a terceiros.
17. A eficácia erga omnes do direito de retenção impõe a todos os sujeitos jurídicos um dever geral de respeito, ainda que contra o proprietário da coisa.
18. Em virtude desta eficácia, gozam os Recorridos do direito de retenção da coisa e, mesmo a venda desta, pelo Réu D…, promitente-vendedor incumpridor, a terceiro, aqui Recorrente, não torna inoponível a este o direito de retenção aludido.
19. O Tribunal fez uma exacta, correcta, criteriosa e sábia interpretação da factualidade apresentada na presente demanda, bem como do direito.
20. Não existe, portanto, nulidade alguma na prolatada sentença. 21. Finalmente, a decisão proferida na sentença decretada deverá manter-se, devendo-se julgar este recurso improcedente por não provado, por evidente e notória ausência de fundamentos de facto e de direito, nas alegações da Recorrente.»
II. Questões decidendas
Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente [artigo 635º, 4, e 639º, 1, do Código de Processo Civil (CPC)], importa dilucidar:
1. A nulidade da sentença.
2. O âmbito da traditio.
3. A legalidade do direito de retenção reconhecido aos autores, na sua qualidade de promitentes-compradores.
III. Fundamentação
A. De facto
1) Por escrito particular, datado e assinado no dia 27 de dezembro de 2010, a ré D…, Lda., representada pelo Gerente F…, prometeu vender aos autores, os quais prometeram comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos, ainda em fase de construção, a fração autónoma designada pela letra “C” do prédio sito na Rua … n.º .., e Rua …, freguesia de …, do concelho de Vila Nova de Gaia, com alvará de licença de construção n.º 1313/08, emitido pela Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia em 2008/12/22, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o n.º 2095 e inscrito na matriz sob o artigo U-3840, da referida freguesia de …, correspondente a uma habitação com entrada pelo n.º …, e garagem com acesso pelo n.º 90, todos da referida Rua ….
2) O preço global então estipulado pelos outorgantes (autores e ré D…) para a venda prometida - da habitação - foi de €175.000,00 (cento e setenta e cinco mil euros).
3) Para cujo pagamento e por conta do qual os autores entregaram à ré D…, em 27 de dezembro de 2010, dias antes da assinatura do contrato promessa, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de €30.000,00 (trinta mil euros).
4) De acordo com o contrato de promessa ficou acordado que a escritura pública ou documento de compra e venda teria de ser efetuado até ao dia 29 de abril de 2011.
5) Entretanto, a ré D… e os autores celebraram, no dia 31 de dezembro de 2010, um contrato promessa de compra e venda, mediante o qual a Ré D… prometeu vender e os autores prometeram comprar, pronto a habitar, a fracção autónoma designada pela letra “C” do prédio urbano sujeito ao regime da propriedade horizontal sito na Rua … n.ºs … e Rua …, n.º …, freguesia de …, concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o n.º 2095/20081223 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 3916.
6) Mais declararam as partes no contrato promessa de compra e venda mencionado em 5), que “Acordam as partes em revogar o contrato-promessa celebrado na presente data, substituindo-o pelo presente, (…)”.
7) A fração autónoma mencionada em 1) estava pronta a habitar.
8) E tinha alvará de utilização n.º 62/11.
9) O preço acordado para aquela compra e venda foi de € 212.500,00 (duzentos e doze mil e quinhentos euros), dos quais €30.000,00 (trina mil euros) seriam pagos a título de sinal e princípio de pagamento e o remanescente do preço seria pago no ato de outorga da escritura pública.
10) Entregaram, ainda, à Ré D… um cheque pré datado do valor remanescente, ou seja, no valor de €182.500,00 (cento e oitenta e dois mil e quinhentos euros), precisamente para o dia a seguir à data acordada para a realização da escritura pública de compra e venda, ou seja, 30 de Abril de 2011.
11) Ainda no âmbito daquele contrato de promessa e até à outorga da escritura definitiva, a ré D… autorizou os autores a usarem a fração prometida comprar para sua residência.
12) Por força daquela autorização, os autores passaram a residir na fração prometida comprar.
13) Acresce que, esta venda foi intermediada por uma imobiliária, dirigida pelo Senhor G…, que foi quem acompanhou as démarches desde o início deste negócio e a quem, inclusivamente, foi paga a comissão pela intermediação, no valor de €3.500,00 (três mil e quinhentos euros), a 01/01/2014, ou seja, logo após a celebração do contrato-promessa de compra e venda.
14) Quando em finais do ano de 2010, os Autores decidiram comprar aquela habitação nova, e não tendo capital próprio para tal, por sugestão do promitente vendedor, dirigiram-se ao banco “H…” agência da Rua … em Vila Nova de Gaia, a pedirem financiamento para compra da casa.
15) Os AA., acompanhados do promitente-vendedor (F…), foram ao banco, no qual apresentaram o projeto de compra e um pedido de financiamento bancário para a aquisição, daquela habitação.
16) Pois só através de financiamento bancário os AA. Podiam adquirir aquela habitação facto do conhecimento pessoal do promitente vendedor o Sr F… gerente da 1º Ré.
17) Na consequência de tal, o Banco F… celebrou, com os aqui autores um contrato de financiamento desta aquisição.
18) E dado que para a outorga do aludido contrato-promessa de compra e venda seria necessário fazer um pagamento a título de sinal no montante de €30.000,00 (trinta mil euros) e, como os AA., não possuíam, o Banco H…, por conta do pedido de financiamento, adiantou-lhes aquela quantia para poderem celebrar o contrato-promessa de compra e venda e bem assim, sinalizarem o negócio.
19) Sendo que, e para o efeito, banco teve acesso ao dito contrato, tendo aprovado o montante total do crédito que se destinava a financiar a aquisição do imóvel objeto do contrato promessa.
20) Atingida a data prevista para a outorga da escritura pública de compra e venda, i.e., 29 de abril de 2011, os autores não procederam à marcação da mesma, como se haviam obrigado.
21) Nem o fizeram nos 5 dias subsequentes.
22) Por carta de 21 de Julho de 2011, a ré D…, Lda. (a menção feita na sentença recorrida a “autora” refere-se à demandante na ação em apenso) procedeu à marcação da escritura pública para o dia 29 de julho de 2011, tendo notificado os autores de tal agendamento.
23) Na data e local agendados, os autores não compareceram à escritura agendada pela ré D….
24) Com a data da marcação da escritura, os aqui autores comunicaram previamente ao Banco H… de que tal tinha sido diligenciado e para que o mesmo procedesse ao depósito, na conta dos AA. do restante financiamento do imóvel.
25) No entanto, sem razão nem motivação, o Banco H… recusou-se a depositar o valor do restante financiamento, comunicando-lhes que não lhe iria financiar a aquisição.
26) Situação esta que compeliu os AA. a instaurarem uma ação contra o banco, com entrada em juízo a 30-11-2011, processo nº 10.310/11.6TBVNG, que correu os seus termos na 2ª Vara de Competência Mista do Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia, já findo e que culminou por sentença de 01-07-2013, com a procedência do pedido dos aqui autores e condenação do banco a restituir o valor de 30.000,00, mais as prestações pagas a título de juros.
27) Esta situação do banco recusar o financiamento não permitiu aos AA., em 29 de julho de 2011, 1ª data de escritura, outorgaram a escritura pública de compra e venda referente à fração autónoma designada pela letra “C”, com a 1ª ré.
28) E não outorgaram, porque naquela data, face à recusa do Banco H…, os autores não tinham obtido financiamento bancário de que careciam para o pagamento do preço em falta, facto de que deram conhecimento ao gerente da ré D… Lda..
29) Sabendo (porque lhe foi dado conhecimento) a ré D… de que até corria no Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia o competente processo para resolver tal questão do financiamento.
30) Sabendo, mais, que só depois de concluído o referido processo é que os aqui autores poderiam e estariam em condições de celebrar a o contrato definitivo de compra e venda, da referida habitação.
31) A escritura pública marcada para o dia 29-07-2011, a ré bem sabia que não podia ser celebrada enquanto não se resolvesse a questão de financiamento com o Banco.
32) Os AA. sempre deram conhecimento a Sr F…, gerente da 1ª ré, que a escritura não podia ser realizada enquanto não fosse resolvida a questão do financiamento com o Banco H…, ao que sempre anuiu.
33) A ré D…, por carta de 29-07-2011, procedeu, novamente, ao agendamento da escritura pública de compra e venda para o dia 05 de agosto de 2011.
34) A ré D… informou, em tal carta, os autores que, caso não comparecessem na data e local agendados para aquela escritura, daria o contrato - promessa em causa por resolvido, por incumprimento contratual culposo imputável àquele, ficando os autores obrigados a entregarem a fração.
35) Tal carta foi devolvida à ré D… por não ter sido recebida pelos autores, sendo certo, porém, que foi enviada para o domicílio convencionado no contrato - promessa.
36) Na data agendada para a escritura pública de compra e venda, os autores, mais uma vez, não compareceram, pelo que não foi a escritura outorgada.
37) Em setembro de 2012, os aqui autores receberam uma carta datada do dia 6 da 2ª ré E… a exigir a marcação de uma nova data para a celebração da escritura pública da compra e venda da referida moradia e informando que teria assumido a qualidade de promitente - vendedor e de proprietário da mesma.
38) Carta essa, à qual os autores responderam também por carta registada com aviso de receção, datada de 27 de setembro de 2012.
39) Por via daquela comunicação, os autores tiveram conhecimento de que a 1ª ré D… celebrou com a 2ª ré E… um contrato de cessão de posição contratual, passando a 2ª ré E… a constar como promitente - vendedor.
40) Cessão essa da qual não tiveram conhecimento, e é precisamente na resposta à carta que consta do documento n.º 8, que os autores referem que não consentiram, nem autorizaram a cessão de posição contratual, nem compareceriam na data e hora da escritura. porquanto a situação com o banco H…, que iria financiar a operação, ainda não estava resolvida e por outro lado, os AA., não celebraram qualquer contrato com a 2ª ré E….
41) Mais informaram, que a situação com o Banco estava em vias de solução pelo que manifestaram, como sempre o fizeram, a intenção de outorgar a escritura de compra e venda da habitação.
42) E que esta moratória sempre foi do conhecimento pessoal do gerente (F…) da ré D…, que é a promitente - vendedora, razão pela qual até aquela data ainda não tinham sido outorgada a escritura.
43) Em consequência de tal carta enviada, a 2ª ré E…, a 23-10-2012, propôs uma ação judicial contra os aqui autores, que correu os seus termos na 2ª Vara de Competência Mista do Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia sob o processo n.º 8992/12.0TBVNG, na qual pedem a resolução do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a ré D… e os autores com todas as consequências daí decorrentes, nomeadamente a perda de sinal, bem como a entrega da habitação. Ação essa, condenada ao “fracasso”, por sentença de 11-03-2014, e bem assim, resultou dos autos que houve ausência de consentimento dos autores na cessão da posição contratual, pelo que o mesmo implicou a invalidade da cessão, não podendo a Ré E… “ser tida como legítima substituta do cedente” (ré D…) na relação contratual com os aqui autores, com consequente impossibilidade da ré E… de, perante os autores, exercer os direitos que caberiam ao “cedente”, ré D….
44) O negócio entre AA. e a R. D…, ficava, como ficou, (facto do conhecimento pessoal dos AA. mas essencialmente da 1ª ré) dependente do financiamento, caso contrário não seria celebrado e não outorgado aquele contrato - promessa de compra e venda.
45) Aliás, os AA. só o assinaram nessa convicção.
46) Sucede que, da demanda proposta pela 2ª ré E…, contra os aqui autores, estes últimos descobriram que, antes da referida cessão da posição contratual que tiveram conhecimento através de carta, (já junta sob a forma de documento 7), a 1ª ré D…, afinal, tinha vendido à 2ª ré E… a fração que lhes tinha prometido vender.
47) A escritura de compra e venda daquela fração e escritura pública da cessão da posição tem precisamente a mesma data – 16 de setembro de 2011.
48) O legal representante da 1ª ré, o F…, também é o legal representante da 2ª ré e outorgou os referidos contratos quer como vendedor quer como comprador.
49) A ré D… foi aconselhada a efetuar um contrato de cessão de posição contratual relativamente ao contrato celebrado com os aqui autores e de seguida formalizou a venda através da realização da escritura de compra e venda, a 16 de setembro de 2011.
50) As rés tinham o mesmo sócio gerente.
51) Os autores continuam a morar no imóvel.
52) Que tem um valor de cerca de €200.000,00.
53) Os autores, ao ocuparem a fração, privaram o seu uso, nomeadamente de a colocar no seu giro comercial, mostrando-a a potenciais compradores ou até mesmo a arrendatários.
54) As rés (a D… até 16 de setembro de 201 1 e a E… depois daquela data), viram-se privadas do rendimento que resultaria da venda ou do arrendamento da mesma.
55) O montante de €400 (quatrocentos euros) é considerado o valor de mercado para o arrendamento de frações de tipologia T3 para a zona de ….
B. De direito
1. Nulidade da sentença
Articula a recorrente que, no tocante ao reconhecimento a favor dos autores do direito de retenção da fração que a si própria pertence, a sentença padece de falta de fundamentação, dedicando ao enquadramento jurídico dos factos um único parágrafo. Para além disso, não toma posição sobre todas as questões colocadas, designadamente indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes, abordando a questão do direito de retenção incidir sobre um imóvel de terceiro. Mais aduz que a sentença tem algo de contraditório, porque a absolve de todos os pedidos e reconhece aos autores um direito real de garantia que incide sobre um bem de sua propriedade. Tudo a fundar a arguida afetação da sentença recorrida pelas nulidades a que alude o artigo 615º, 1, b) e d), do CPC.
As nulidades assacadas à sentença redundam de não especificar os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão e deixar o juiz de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conhecer de questões de que não podia tomar conhecimento. Porém, ante a posição recursiva da ré E… as nulidades sinalizadas reconduzem-se a uma única questão – a omissão da fundamentação jurídica do segmento decisório que atribui aos autores o direito de retenção sobre o imóvel que é sua propriedade, decisão a que, no fundo, atribui erro de julgamento. Ora, as nulidades da sentença referem-se ao erro na construção do silogismo judiciário e não ao chamado erro de julgamento, a injustiça da decisão ou a não conformidade dela com o direito aplicável[1]. Asserção que logo patenteia que a dissidência da recorrente se devolve ao erro de julgamento, porque entende ser legalmente inadmissível a outorga do direito de retenção sobre imóvel de terceiro não titular do crédito que o fundamenta.
De qualquer modo, não deixaremos de particularizar as demarcadas nulidades para justificar a sua inverificação.
No que tange à apontada falta de fundamentação de direito desse vetor da decisão, é certo não ser a sentença muito expressiva, mas a menção de que «Na sequência e em consequência da alegação dos AA., e nos termos do artigo 755.º, n.º 1, alínea f) do Código Civil, têm os AA. o direito real de garantia de retenção da coisa prometida vender pelo crédito resultante do incumprimento imputável à R. D…» encerra argumentação bastante para se percecionar a razão do decidido. É a natureza do direito de retenção, como direito real de garantia, que edifica a retenção do imóvel pelos promitentes - compradores, independentemente da sua titularidade, em virtude do dano que lhes causou o incumprimento definitivo do contrato - promessa pela promitente - vendedora. Reconhecendo que o dever de fundamentação das decisões judiciais constitui um postulado constitucional (artigo 205.º, 1), que tem em vista exigir ao juiz a reflexão e o controlo crítico da decisão, permitindo às partes o perfeito conhecimento dos motivos da opção decisórias e colocar a instância de recurso em posição de exprimir um juízo concordante ou divergente, a verdade é que só a absoluta falta dr fundamentação transporta a nulidade da sentença. Não basta a sua mediocridade ou deficiência para a viciar de forma tão gravosa[2]. Logo, existindo motivação – ainda que insuficiente – suscetível de dar a conhecer às partes as razões da decisão, não ocorre a nulidade. E, no caso, é seguro que essa fundamentação está patente na decisão e deu a conhecer às partes, incluindo à recorrente, que dela discordou e aduziu argumentos bastantes para obter, nesta sede recursiva, eventual recusa.
Não obstante apontar a contraditoriedade da decisão quando a absolve de todos os pedidos com a atribuição dos autores do direito de retenção, a recorrente não evoca o disposto no artigo 615º, 1, c), do CPC, que estipula a nulidade da sentença quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão. Nulidade que se verifica quando os fundamentos invocados pelo julgador deveriam conduzir logicamente a resultado oposto ao declarado na sentença, expondo um vício intrínseco à sua própria lógica, traduzido no facto de a fundamentação não poder suportar o sentido da decisão proferida[3]. Ademais, a circunstância da recorrente ser absolvida dos pedidos não exclui, per se stante, que os promitentes - vendedores beneficiem do direito de retenção para garantia do dano derivado do incumprimento definitivo do contrato - promessa imputado à ré D…, Lda.. Esse direito é conferido aos autores em função da sua própria natureza de direito real de garantia e não da condenação da ré. A sentença conclui sustentada na logicidade que constrói, sem que exiba qualquer contradição entre a fundamentação e a decisão, declinando tal nulidade.
Por fim, sendo certo que o juiz deve conhecer de todas as questões que lhe são submetidas, ou seja dos pedidos, exceções e causas de pedir invocadas, sob pena de convocar para a sentença a nulidade de omissão de pronúncia, já não representa uma omissão de pronúncia a desconsideração de algumas linhas de fundamentação jurídica evocadas pelas partes ou escorar a sentença numa diversa fundamentação jurídica. E aqui, embora nos pareça terem sido abordadas todas as linhas de argumentação apresentadas pela recorrente, não vislumbramos o seu desabono, que apenas receberam diversa solução.
Do exposto redunda a inverificação de qualquer das sinalizadas nulidades.
2. O âmbito da traditio
Entendem os recorrentes que a factualidade provada não sustenta a traditio da coisa, porque apenas foi dada aos autores autorização para o uso do imóvel.
Consabido que o contrato - promessa é definido «como a convenção pela qual uma ou ambas as partes se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos, a celebrar um determinado contrato» (artigo 410º, 1, do Código Civil[4]), é certo deter eficácia meramente obrigacional. Por via dele, os contraentes vinculam-se a uma prestação de facto positivo, reconduzida à outorga do contrato prometido, aqui a compra e venda. Portanto, no domínio de um contrato - promessa desprovido de eficácia real, o promitente - vendedor obtém a tradição da coisa em consequência de acordo negocial conexo com a promessa de venda e, por via dele, permanece no seu uso e fruição, em regra por período dilatado, até à outorga do contrato definitivo[5].
Está demonstrado que os autores celebraram com a ré D… um contrato - promessa de compra e venda relativo à fração autónoma designada pela letra “C” do prédio urbano sujeito ao regime da propriedade horizontal, sito na Rua …, em …, Vila Nova de Gaia, pelo preço acordado de 212.500,00 euros, tendo os autores entregue 30.000,00 euros a título de sinal e princípio de pagamento e o remanescente do preço seria pago no ato de outorga da escritura pública. Nesse contrato e até à outorga da escritura de compra e venda, a ré D… autorizou os autores a usarem a fração para sua residência e, por força dessa autorização, os autores passaram a residir na fração (n.ºs 11 e 12 dos factos provados). Esta factualidade corresponde à materialidade da traditio, traduzindo exatamente a situação jurídica do promitente - comprador de imóvel em promessa desprovida de eficácia real, com tradição deste na pendência do contrato - promessa. Efetivamente, esse acordo conferiu aos autores a disponibilidade da coisa, permitindo-lhes exercer de imediato o poder material correspondente ao direito de propriedade que iriam adquirir com a outorga do contrato definitivo[6].
Não escamoteamos que, dentre os factos não provados, consta que «[O]correu em Janeiro de 2011 a tradição da fração autónoma prometida, data a partir da qual os Autores passaram a ocupar, habitar e usufruir a referida fração» [alínea e)], mas o seu real alcance está limitado à data referenciada, porque foi dado por provado que, no âmbito do contrato - promessa e até à outorga da escritura definitiva, a ré D… autorizou os autores a usarem a fração prometida para sua residência e, por força dessa autorização, nela passaram a residir (n.ºs 11 e 12).
A traditio pressupõe uma apreensão material da coisa prometida vender, no sentido de que a coisa está na disponibilidade do promitente - comprador para dela poder usar e fruir.[7] A doutrina e a jurisprudência entendem que, na promessa de compra e venda duma fração de um prédio urbano destinado a habitação, a tradição exigida para a verificação do direito de retenção basta-se com a mera entrega das chaves e com a autorização dada pelo promitente - vendedor ao promitente - comprador para habitar o andar antes da efetivação da escritura de compra e venda. Aduzem que «[A] tradição da coisa exprime, na disciplina dos direitos reais, a transmissão da detenção de uma coisa entre dois sujeitos de direito, sendo constituída por um elemento negativo (o abandono pelo antigo detentor) e um elemento positivo, a tradicionalmente chamada ‘apprehensio’ (acto que exprime a tomada de poder sobre a coisa) (…) A ‘traditio’ material, suposta pelo legislador, não implica, portanto, um acto plasticamente representável, de largar e tomar, bastando-se com a inequívoca expressão de abandono da coisa e a consequente expressão de tomada de poder material sobre a mesma, por parte do beneficiário. »[8]
Evidentemente que assiste razão à recorrente quando afirma que aos autores não foi conferida a posse. À tradição material que acompanha o contrato - promessa de compra e venda não corresponde, em regra, a transmissão da posse correspondente ao direito de propriedade. Na verdade, a causa da entrega do imóvel ao promitente - comprador não tem quaisquer efeitos translativos da posse; antes constitui uma convenção acessória de entrega antecipada da coisa, na veste de constituição de um direito de crédito a uma determinada declaração negocial. Donde a provada circunstância de os autores habitarem e fazerem da casa a sua residência lhes conferir somente um direito de natureza obrigacional traduzido na concessão da traditio. Por via dela o promitente - comprador continua a detenção em nome do promitente - vendedor, investido na situação de mero detentor (artigo 1253º), reconhecendo-lhe, na expetativa da realização da escritura, a titularidade de um direito pessoal de gozo, de base contratual, mais precisamente o acordo respeitante à traditio[9].
Com efeito, «[O]s direitos pessoais de gozo do promitente - comprador (mesmo quando reforçados pela prestação do sinal e pela entrega antecipada da coisa, objecto do contrato prometido) assentam sempre sobre a pura expectativa da alienação prometida e não podem, por essa razão, exceder os limites impostos por tal situação.»[10] Vale por dizer que a traditio é conferida ao promitente - comprador através de um negócio atípico, inominado, celebrado com base na liberdade contratual. Ela exprime, na disciplina dos direitos reais, a transmissão da detenção de uma coisa entre dois sujeitos de direito, na esteira da tradição romanista que confere igual valor à tradição material e à tradição simbólica. A tradição material é aquela que é realizada através de ato físico de entrega e recebimento da coisa, enquanto a simbólica resulta do significado social ou convencional atribuído a determinados gestos ou expressões. Porém, a tradição da coisa, só por si, não comporta a posse. Basta atentar na definição legal de posse, como o poder que se manifesta quando alguém atua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real (artigo 1251º), para concluirmos que a convenção de uso da coisa não transmite, por norma, a sua posse. Nesta distinguem-se um elemento material (corpus), que se identifica com os atos materiais de detenção e fruição praticados e com o exercício de certos poderes sobre a coisa, e um elemento psicológico (animus), que se traduz na intenção de se comportar como titular do direito real correspondente aos atos praticados. No contrato - promessa de compra e venda, a qualificação da natureza da posse do beneficiário da não é suscetível de transferir a posse ao promitente - comprador. Proposição apodítica: «[O] contrato promessa, com efeito, não é suscetível de, só por si, transmitir a posse ao promitente comprador. Se este obtém a entrega da coisa antes da celebração do negócio translativo, adquire o ‘corpus’ possessório, mas não adquire o ‘animus possidendi’, ficando, pois, na situação de mero detentor ou possuidor precário.»[11]
Um dos argumentos da recorrente para repelir a traditio é a circunstância de os autores não terem pago o imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis. Embora tal facto não esteja apurado, o certo é que o artigo 2.º, 2, a), do Código do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis, ao integrar na sua incidência objetiva as promessas de aquisição e de alienação, logo que verificada a tradição para o promitente adquirente, ou quando este esteja usufruindo os bens, ressalva as situações de aquisição para residência própria e permanente do adquirente ou do seu agregado familiar e não ocorra qualquer das situações previstas no n.º 3, o que parece ostensivo no caso, apesar da matéria não ter sido trazida a lume nos articulados e na discussão da causa.
Logo, não obstante os autores não terem a qualidade de possuidores do imóvel, eles são seus detentores, beneficiam da traditio da coisa por via do contrato - promessa de compra e venda celebrado com a ré D…, Lda., com as correspondentes consequências legais, designadamente ao nível do direito de retenção, como passaremos a decantar.
3. Direito de Retenção
O inconformismo da recorrente consiste no facto de ter a qualidade de terceiro relativamente à relação contratual dos autores com a ré D…, Lda. e, por via do incumprimento contratual desta, ver afetado o seu direito de propriedade sobre o imóvel, relativamente ao qual a sentença recorrida conferiu aos autores direito de retenção. Os recorridos opõem a valia desse direito a partir da sua natureza de direito real de garantia.
De facto, envolvendo a promessa de compra e venda a tradição da coisa e o uso continuado do imóvel pelos promitentes - compradores, nasce na esfera destes a titularidade do direito de retenção, até lhe ser satisfeita a indemnização devida por incumprimento definitivo imputável à contraparte [artigo 755º, 1, f)]. Esta norma atribui um direito de retenção ao beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte. No fundo, trata-se de tutelar a situação de facto criada com a entrega da coisa ao promitente - comprador.
São pressupostos do direito de retenção: (i) a entrega ao promitente - comprador da coisa objeto do contrato - promessa; ii) a retenção regular pelo promitente - comprador dessa coisa, da qual não é proprietário; (iii) a titularidade, pelo promitente - comprador, de um direito de crédito sobre a outra parte, decorrente do incumprimento definitivo do contrato - promessa.[12]
Intuímos as aparentes dificuldades em conceber a oponibilidade do direito de retenção quando o devedor, que incumpriu o contrato - promessa, já não é o proprietário da coisa, designadamente por, entretanto, como no caso, a ter vendido a terceiro. Também concedemos que o direito de retenção supõe uma conexão do crédito do retentor com a coisa, como claramente resulta do âmbito que lhe é conferido pelo artigo 754º, que supõe que o retentor detenha licitamente a coisa que deve entregar a outrem; que simultaneamente, seja credor daquele a quem deve a restituição; e que entre os dois créditos haja uma relação de conexão (debitum cum re junctum), de modo a que as despesas ou os danos tenham ocorrido por causa da coisa[13]. Aqui reside a linha defensiva da recorrente, pois os credores, relativamente à proprietária do imóvel, não dispõem de qualquer crédito adveniente do incumprimento da promessa. Contudo, o aludido artigo 755º, 1, f), encastoa um caso especial de direito de retenção conferido ao beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa objeto do contrato prometido para garantia do crédito decorrente do não cumprimento imputável à parte promitente da transmissão ou da constituição do direito real.
A evolução legislativa consagrou este mecanismo do direito de retenção a favor dos beneficiários da promessa de transmissão ou de constituição de direito real com tradição da coisa como meio de tutela do consumidor, normalmente mais débil, perante um credor hipotecário, por regra, bem mais forte e, para tanto, concedeu-lhe uma garantia particularmente relevante: o direito de retenção[14]. Por isso, tem sido defendido que, embora a letra da lei não faça essa precisão, essa disposição legal é, materialmente, uma norma de tutela do consumidor, o que permite restringir ao consumidor a aplicabilidade do direito de retenção caracterizado pelo artigo 755º, 1, f)[15]. Posição que veio a ser sufragada pelo acórdão de uniformização de jurisprudência n.º 4/2014, de 20-03-2014[16], que a partir da sua natureza de direito real de garantia, proporciona ao respetivo titular a realização do valor devido pelo incumprimento definitivo pelo produto da venda da coisa, com preferência sobre credores comuns ou privilegiados com garantia de grau inferior.
Este direito de retenção confere ao seu titular o poder de «(…) mediante um acto de disposição, realizar à custa de uma coisa, sem que se torne necessária a cooperação do proprietário ou mesmo contra a sua vontade, determinado valor (o valor do crédito garantido pela ‘res’)»[17]. Como o direito de retenção constitui um direito real de garantia, o promitente - comprador que seja credor da indemnização a que alude o artigo 442.º, goza, contra quem quer que seja, da faculdade de não abrir mão da coisa retida, enquanto não se extinguir o seu crédito. Vale por dizer que, gozando o promitente - comprador do direito de retenção da coisa, a venda desta, pelo promitente - vendedor incumpridor a terceiro, não torna inoponível a este o direito de retenção[18]. Isso mesmo resulta do estatuído no artigo 759º, facultando ao credor o direito de recusar a entrega da coisa relativamente à qual goza de direito de retenção enquanto o devedor não cumprir e de executar a coisa e se pagar à custa do valor dela com preferência sobre os demais credores. Portanto, a justificação para a inoponobilidade ao promitente - comprador que goza do direito de retenção da transferência da propriedade da coisa reside na sua natureza de direito real de garantia, pois está em causa o «direito conferido ao credor, que se encontra na posse de certa coisa pertencente ao devedor de, não só recusar a entrega dela enquanto o devedor não cumprir, mas também de executar a coisa e se pagar à custa do valor dela, com preferência sobre os demais credores.»[19]
Este último segmento é o alicerce para a tese que propugnamos: estando a coisa na titularidade de terceiro, isso não obsta que o credor execute a coisa e se pague à custa do seu valor, com preferência sobre os demais credores. A não ser assim, estaria alcançado o caminho para retirar qualquer conteúdo útil ao direito de retenção, bastando, a transmissão da propriedade da coisa a terceiro, como sucedeu no caso e, por sinal, as duas sociedades (vendedora e compradora) têm o mesmo sócio - gerente.
Podemos opor que, pela insuscetibilidade do seu registo predial, se transmuta numa garantia oculta, bastando que não exista qualquer vestígio exterior de detenção por parte do retentor, única publicidade que o direito de retenção pode expressar. Todavia, atenta a sua natureza real, goza de oponibilidade erga omnes e, iteramos, caso contrário, permitir-se-ia que a alienação da coisa pelo proprietário retirasse qualquer conteúdo útil à garantia[20].
Em epítome, estando reconhecida na ação, num segmento decisório que transitou em julgado, a resolução da promessa de alienação do imóvel devido ao incumprimento definitivo e culposo da ré D…, Lda., é o promitente - adquirente titular do direito de retenção sobre a coisa até ao recebimento do valor indemnizatório fixado na sentença, independentemente da transferência da sua propriedade para terceiro, a quem o mesmo é oponível. Juízo que expressa o acerto da decisão de primeira instância.
Decaindo no recurso, é a recorrente quem tem de suportar as respetivas custas (artigo 527º, 1, do CPC).
IV. Dispositivo
Ante os tecidos considerandos, acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirmar a sentença recorrida.
Custas do recurso a cargo da recorrente.
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Porto, 24 de janeiro de 2017.Maria Cecília Agante
José Carvalho
Rodrigues Pires
_____
[1] In www.dgsi.pt: Ac. do STJ de 29/11/2016, processo7613/09.3TBCSC.L1.S1.
[2] In www.dgsi.pt: Ac. do STJ de 05/03/2015, processo 7331/10.0TBOER.L1.S1.
[3] JOSÉ LEBRE DE FREITAS, A. MONTALVÃO MACHADO, RUI PINTO, Código de Processo Civil Anotado, Volume II, 2.ª ed., pág. 704.
[4] Diploma a que pertencerão todas as normas que indicarmos sem menção de proveniência.
[5] In www.dgsi.pt: Ac. do STJ de 12/03/2015, processo 3566/06.8TBVFX.L1.S2.
[6] ANA PRATA, O Contrato-promessa e o seu Regime Civil, Almedina, 1995, pág. 831.
[7] In www.dgsi.pt: Ac. do STJ de 12/03/2013, processo 1664/05.4TBCVL.C2.S1.
[8] Ac. do STJ de 19/04/2001, comentado na RLJ nº 133, pág. 368; in www.dgsi.pt: Ac. da RL de 09/09/2014, processo 9400/06.1TBCSC-A.L1-7.
[9] In www.dgsi.pt: Ac. do STJ de de 22/03/2011, o processo 3121/06. 2TVLSB.E1.S1; 12/07/2011, processo 899/04.1TBSTB.E1.S1; 12/03/2015, processo 3566/06.8TBVFX.L1.S2.
[10] ANTUNES VARELA, in RLJ n.º 124.º, pág. 349.
[11] PIRES DE LIMA E ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, Vol. II, 2ª ed., págs 6/7.
[12] In www.dgsi.pt: Ac. do STJ de 13/11/2014, processo 1980/11.6T2AVR-B.C1.S1.
[13] PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, Volume I, 4.ª ed. revista e atualizada, pág. 773.
[14] L. MIGUEL PESTANA DE VASCONCELOS, in Cadernos de Direito Privado, n.º 33, janeiro/março 2011, pág. 8.
[15] L. MIGUEL PESTANA DE VASCONCELOS, ibidem, pág. 9.
[16] Publicado no DR 95, Série I, de 19/05/2014.
[17] MANUEL HENRIQUE MESQUITA, Obrigações Reais e Ónus Reais, Coleções Teses, Almedina, pág. 76.
[18] In www.dgsi.pt: Ac. do STJ de 15/04/2015, processo 2583/05.0TBSTB.E1.S1.
[19] ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, Vol. 2º, 5ª ed., 1992, pág. 572.
[20] JOÃO PEDRO NUNES MALDONADO, O Direito de Retenção do Beneficiário da Promessa de Transmissão
de Coisa Imóvel e a Hipoteca, in JULGAR, n.º 13, ano 2011, págs. 249/250.