Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0410028 |  |
INCUMPRIMENTO
MORA DO DEVEDOR
IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO
PERDA DE INTERESSE DO CREDOR
II - Em princípio, a prestação - já que não é de conteúdo negativo - é sempre possível, por continuar a merecer o interesse do credor.
III - Não tendo a autora alegado factos atinentes a provar que perdeu o interesse na aquisição da fracção que prometeu comprar, não há equiparação da mora do devedor ao não cumprimento definitivo, nos termos do artigo 808, nº 1, do Código Civil.
Cristina Maria ........s intentou a presente acção, com processo ordinário, a correr termos pelo 3º Juízo Cível do Porto, contra V..... - Comércio ....., Lda, com o seguinte fundamento:
- por contrato-promessa de compra e venda outorgado pela autora e pela ré em 29/08/88, esta última prometeu vender e aquela prometeu comprar, livre de ónus e encargos, a fracção "AV" correspondente ao
2º andar Direito, Trazeiras, Lote B do prédio sito na Rua ........, Gondomar, pelo preço global de 6270000$00;
- a autora entregou 200000$00 a título de sinal e princípio de pagamento, e posteriormente, em 10/10/88, 300000$00, e mensalidades de 23500$00 já efectuadas até Agosto de 1989;
- fixar-se neste contrato a outorga da escritura de compra e venda para dentro de 180 dias a contar da data do mesmo, tendo ficado combinado entre A. e R. que seria esta última a tratar do processo junto da Caixa Geral de Depósitos para efectivação do empréstimo à A. para pagamento do restante preço da fracção;
- em 16/09/88, a A. confirmou à R. por carta a entrega em mão de todos os documentos necessários ao financiamento e em 25/10/88 enviou-lhe o registo da hipoteca provisória a favor da Caixa Geral de Depósitos;
- em 20/06/89 a R. informa a A. de que "a escritura a fazer no próximo dia 27/06/89 foi adiada pela Caixa Geral de Depósitos para Julho e em data a confirmar posteriormente";
- na Caixa Geral de Depósitos foi a A. informada de que não tinha sido marcada qualquer escritura;
- a fracção em causa não estava titulada com a licença de habitabilidade, nem sequer reunia os requisitos mínimos considerados pelo Técnico da Caixa Geral de Depósitos que viabilizassem a efectivação da escritura;
- da constatação desta situação, participou a A. à R. em 25/08/89 por carta;
- em 20/10/89 recebeu a A. carta da ré em que era informada da marcação da escritura de compra e venda da fracção objecto do contrato-promessa para o dia 03/11/89, pelas 15h,30, no 7º Cartório Notarial do Porto;
- foi a A. informada da inexistência de marcação daquela escritura;
- em 02/08/89 tinham caducado os registos de transmissão e hipoteca provisória, relativamente ao seu processo de empréstimo porque os documentos e formalidades legais a cumprir pela ré respeitantes
à fracção não tinham ainda sido entregues e regularizados por parte desta.
Termina, pedindo: a) a condenação da ré a entregar os documentos em falta para proceder à escritura; b) ser decretada sentença que substitua a declaração da ré faltosa, ou, em alternativa, a condenação da ré a restituir à autora o sinal efectuado em dobro, todas as outras prestações já efectuadas e as despesas do registo, no total de 1019810$00; c) a condenação da ré em indemnização a liquidar em execução de sentença pelos prejuízos morais e materiais causados e a causar.
Citada a ré contestou, dizendo:
- não houve tradição da coisa;
- ficou clausulado que seria pago o montante de 5629000$00 no acto da escritura de compra e venda, a ser outorgada logo que a fracção estivesse concluída, caracterizando-se a fracção como concluída estar realizada a arte de pintura, revestida de pavimentos, ter louças e móveis de cozinha assentes, ainda que as partes comuns do edifício se encontrem na conclusão dos seus arremates e que aguarde a licença de habitabilidade ou as ligações definitivas de águas, energia eléctrica e telefone;
- a A. foi notificada para a realização da escritura prometida, através de carta registada com aviso de recepção, para o dia 3 de Novembro de 1989, pelas 15h,30, no 7º Cartório Notarial do Porto, não tendo aí comparecido;
- em consequência, comunicou à autora a resolução contrato;
- tendo o registo da hipoteca provisória a favor da Caixa Geral de Depósitos caducado em 02/08/89, a ré, por diversas vezes, alertou a autora para a necessidade desta renovação, enviando-lhe, pelo correio, o Modelo B a fim de ser notarialmente reconhecido para que o registo fosse de novo feito, nunca tendo a autora devolvido o referido modelo;
- a ré, da sua parte, tinha o registo provisório de aquisição, que deveria ser apresentado juntamente com o de hipoteca, pronto desde 20/08/89.
Termina pedindo que seja decretada a improcedência da acção e a resolução do contrato-promessa em causa.
Saneado o processo e elaborada a especificação e questionário, foi realizada a audiência de julgamento proferindo-se, de seguida despacho a admitir a redução do pedido nos seguintes termos: a) ser a ré condenada a restituir à autora o sinal efectuado em dobro ( 200000$00 x 2 = 400000$00 ) assim como todas as outras prestações já efectuadas
( 300000$00 + 23500$00 x 11 = 558500$00 ) e ainda as despesas do registo também por si suportadas ( 61310$00 ), tudo no total de 1019810$00; b) ser a ré condenada em indemnização a liquidar em execução de sentença pelos prejuízos morais e materiais causados e a causar.
Foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, declarando-se resolvido o contrato-promessa e condenando-se a ré a restituir à autora, em singelo, os 200000$00 recebidos a título de sinal, bem como as demais quantias pagas pela autora, ou sejam, os 300000$00 e 558500$00.
Inconformada, recorreu a ré que termina as suas alegações com as seguintes conclusões:
1 - celebrado um contrato-promessa de compra e venda de fracção determinada de um prédio urbano em regime de propriedade horizontal é legítimo às partes clausularem que a celebração da escritura pública não fica dependente da existência, nessa data, de licença de habitabilidade;
2 - o interesse público em obstar à transmissão de fracções autónomas integradas em edifícios não licenciados obriga apenas à exibição da licença de construção imóvel, nada na lei fazendo depender as escrituras de compra e venda da existência do respectivo alvará de utilização;
3 - correspondendo tal cláusula ao acolhimento de um interesse legítimo, merecedor de protecção jurídica e visando realizar um fim não contrário ao interesse público, é nos exactos termos do livremente contratado que o cumprimento ou incumprimento das partes deve ser valorado;
4 - o conteúdo livremente estabelecido de um contrato não pode sofrer alterações ou modificações, salvo se nisso as partes concordarem e para além dos casos previstos na lei e que no caso "sub judice" não são aplicáveis;
5 - o senhor juiz "a quo" julgou a apelante responsável pelo não cumprimento de uma condição que não só não era exigível como a sua eventual exigibilidade havia sido claramente afastada pelo acordo das partes;
6 - a matéria de facto dada como provada demonstra que só a apelada deu causa ao incumprimento;
7 - a apelante não pode ser censurada pelo que não lhe era exigível;
8 - no caso "sub judice" tem aplicação o disposto no artigo 442, nº 2 do Código Civil;
9 - é legítimo o direito da apelante à não devolução das quantias recebidas;
10 - há manifesta contradição entre os fundamentos e a decisão expressa na sentença recorrida;
11 - a matéria de facto dada como provada deveria conduzir à total improcedência da acção;
12 - o Meritíssimo Juiz "a quo" violou, na sentença proferida, as regras contidas nos artigos 398, 405, 442, nº 2 do Código Civil e no artigo 668, nº 1, alíneas c) e d) do Código de Processo Civil.
Termina pedindo a revogação da sentença e que se julgue a acção improcedente e se absolva a ré do pedido.
Contra-alegou a apelada defendendo a manutenção da decisão recorrida.
Cumpridos os vistos legais, importa decidir.
Na sentença foram considerados provados os seguintes factos:
1 - por contrato-promessa de compra e venda outorgado pela autora e pela ré em 29/06/88, esta última prometeu vender e aquela comprar, livre de quaisquer ónus e encargos, a fracção autónoma "AV" correspondente ao 2º andar Direito, Lote B, do prédio sito na Rua .........., Gondomar;
2 - ficou estipulado no mencionado contrato-promessa que o preço global seria de 6276000$00;
3 - de que a autora entregou 200000$00 a título de sinal e princípio de pagamento;
4 - entregou, posteriormente, em 10/10/88, 300000$00;
5 - e, ainda, mensalidades de 23500$00 já efectuadas até Agosto de 1989;
6 - fixou-se, neste contrato, a outorga da escritura de compra e venda para dentro dos 180 dias a contar da data do mesmo;
7 - foi combinado entre A. e R. que seriam estas últimas ( esta última ) a tratar do processo da Caixa Geral de Depósitos para a efectivação do empréstimo à autora para pagamento do restante preço da fracção;
8 - em 16/09/88 a autora confirmou à R., por carta, a entrega em mão de todos os documentos necessários ao financiamento;
9 - em 25/10/88, enviou a A. à R. o registo da hipoteca provisória a favor da Caixa Geral de Depósitos devidamente assinado e reconhecido;
10 - em 20/06/89, a ré informa a autora de que a escritura a fazer no próximo dia 27/06/89 foi adiada pela Caixa Geral de Depósitos para o mês de Julho e em data a confirmar posteriormante;
11 - deslocou-se a autora à Caixa Geral de Depósitos, onde foi informada de que não tinha sido marcada qualquer escritura;
12 - a fracção em causa não estava titulada com a licença de habitabilidade, nem sequer a dita fracção reunia os requisitos mínimos considerados pelo técnico da Caixa Geral de Depósitos que viabilizassem a efectivação da escritura;
13 - da constatação desta situação, participou a autora à ré, em 25/08/89, por carta, a qual não obteve resposta;
14 - a autora, em 20/10/89, recebeu carta da ré pela qual era informada da marcação da escritura de compra e venda da fracção objecto do contrato-promessa, para o dia 03/11/89, pelas 15h,30, no 7º Cartório Notarial do Porto;
15 - os registos de transmissão e hipoteca provisória caducaram em 02/08/89, registos esses relativamente ao processo de empréstimo a conceder para a compra da mencionada fracção;
16 - do facto referido em 15) foi-lhe dado conhecimento na Caixa Geral de Depósitos;
17 - ficou clausulado, no contrato-promessa, que a importância de 5629000$00 seria paga no acto da escritura de compra e venda, logo que a fracção em causa estivesse concluída;
18 - nos termos do contrato-promessa, caracterizava a fracção como concluída, estar realizada a arte de pintura, revestida de pavimento, ter louças e móveis de cozinha assentes, ainda que as partes comuns do edifício se encontrem na conclusão dos seus arremates e aguardassem a licença de habitabilidade ou as ligações de água, energia e telefone;
19 - o prazo referido em 6) poderia ser prorrogado por iniciativa da ré;
20 - na Caixa Geral de Depósitos confirmaram e reafirmaram que a fracção em causa não estava titulada com a licença de habitabilidade;
21 - a ré, por diversas vezes, e por diversos meios, através de seus funcionários, alertou a autora para a necessidade de renovação do registo da hipoteca provisória a favor da Caixa Geral de Depósitos, os quais caducaram na data referida em 15);
22 - a ré ainda enviou à autora, em 11 de Setembro, uma carta na qual lhe dava cinco dias para fazer a entrega do novo registo e renovar o processo de financiamento.
Da factualidade ora descrita constata-se estarmos perante um contrato-promessa bilateral, no qual ambas as partes se obrigaram reciprocamente, reduzindo a escrito o acordo feito e assinado o documento que o titula.
Considerando o disposto no artigo 410, nºs 1 e 2 do Código Civil, é tal contrato formalmente válido.
Atento o pedido formulado pela autora, concretizado na acta de folhas 79, e a matéria de facto que o sustenta, verifica-se que o que ela pretende é a resolução do contrato-promessa com o fundamento de a ré, promitente-vendedora, por culpa sua, não ter cumprido o contrato-promessa no prazo estipulado, ou seja, não ter ela criado as condições que permitissem a celebração da escritura de compra e venda no prazo de 180 dias a contar daquele contrato, e a condenação da mesma ré no pagamento das quantias peticionadas.
Com efeito, na cláusula 14ª daquele contrato-promessa estabelecem-se que "a escritura tem de ser celebrada no prazo máximo de 180 dias, a contar da data deste contrato. Este prazo só poderá ser prorrogado por iniciativa da 1ª contraente".
E houve culpa da promitente-vendedora que obstou a que a escritura tivesse sido outorgada no prazo estabelecido?
Na sentença recorrida, essa culpa foi objectivada na falta de licença de habitação, falta essa que a ré não provou, nos termos do artigo 799 do Código Civil, que não provinha de culpa sua.
No entanto, para além de resultar das cláusulas 6ª e 7ª do contrato-promessa ( factos provados sob os pontos 17) e 18) ) que as partes acordaram em que a licença de habitabilidade não era condição da realização da escritura de compra e venda, não está provado que foi por falta dessa licença que a dita escritura se não efectivou atempadamente.
É certo também estar provado que a referida fracção não reunia os requisitos mínimos considerados pelo técnico da Caixa Geral de Depósitos que viabilizassem a efectivação da escritura.
Contudo, para além de não estarem concretizados os requisitos mínimos que o técnico da Caixa Geral de Depósitos considerava essenciais para a efectivação da escritura, não está provado a quem é de imputar a sua falta.
Pelo exposto, não se pode atribuir à promitente- -vendedora, e a culpa sua, a não realização da escritura no prazo fixado.
Mas mesmo que tivesse havido culpa sua, há que ponderar que o contrato-promessa está submetido ao regime legal aplicável à generalidade dos contratos.
E, assim, do mero decurso do prazo para cumprimento do contrato-promessa apenas resulta a mora do devedor a qual, conforme flui do nº 1 do artigo 808 do Código Civil, não se transforma logo em inadimplemento definitivo.
Em princípio, desde que se não trate de uma prestação de conteúdo negativo, cujo não cumprimento não implica mora mas não cumprimento definitivo, a prestação é sempre possível por continuar a merecer o interesse do credor.
Como diz o Professor Antunes Varela em "Das Obrigações em Geral", a página 737, o devedor "não cumprindo na data fixada, pode causar um prejuízo ao credor. Mas o interesse deste não desaparecerá, em regra, com a falta de prestação no momento oportuno".
Segundo o referido artigo 808, nº1 a mora equipara-se ao não cumprimento definitivo da obrigação em dois casos:
- se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação;
- ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor.
Esta última situação está liminarmente afastada já que não foi fixado pelo credor um prazo razoável para a realização da prestação.
Mas, poder-se-á dizer que o credor, no caso vertente, em consequência da mora, perdeu o interesse que tinha na prestação?
Há que atentar no que nos diz o nº 2 do citado artigo 808.
Aí se prescreve que a perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente.
Com esta disposição pretende-se evitar que o devedor fique sujeito aos caprichos do credor ou à perda infundada do interesse na prestação - Cf. Código Civil Anotado de Pires de Lima e Antunes Varela, Volume II, 2ª edição, página 61.
Ora, a autora não alegou quaisquer factos que permitam a conclusão de que ela perdeu o interesse na aquisição da fracção que prometeu comprar.
E, assim sendo, não há fundamento para a resolução do contrato-promessa, nem para a consequente condenação da ré no pagamento das quantias peticionadas, pelo que a acção não pode proceder.
Nestes termos, revoga-se a sentença recorrida pelo que se julga a acção improcedente e se absolve a ré dos pedidos.
Custas em ambas as instâncias pela autora.
Porto, 03/06/91
Abílio Vasconcelos
Simões Freire
Araújo Carneiro