Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 4103/16.1T8VNG.P1 |  |
TRANSMISSÃO
TRANSMISSÃO POR MORTE DO LOCATÁRIO
PRINCÍPIO DA BOA FÉ
Tribunal de origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto - Juízo Local Cível de Vila Nova de Gaia - Juiz 1
SUMÁRIO:
………………………………
………………………………
………………………………
Acordam os Juízes que compõem este Tribunal da Relação do Porto:
I-RELATÓRIO:
AA e BB instauraram a presente ação declarativa de processo comum contra CC, peticionando a resolução dos contratos de arrendamento que invocam e a condenação do réu a entregar os prédios que identifica, bem como a pagar as rendas vencidas no montante de € 9.565,05, acrescida das vincendas até à entrega dos mesmos.
Fundamentaram o peticionado, alegando em suma que:
-o contrato caducou nos termos do art.º 1051, al. d) do CPC; e subsidiariamente
-que lhes assiste o direito à resolução nos termos do art. 1083.º, n.º 3 do CC, por força do não pagamento de rendas e da realização de intervenções não autorizadas que alteraram substancialmente os locados em violação do disposto no art. 1073.º do CC.
A Ré veio contestar, defendendo-se arguindo a exceção dilatória de ilegitimidade passiva, por preterição de litisconsórcio passivo necessário, na medida em que o imóvel arrendado constitui a casa de morada da família do réu, não tendo a ação sido interposta contra a sua esposa, DD, alegando ainda o seguinte:
- ter comunicado aos autores, após o óbito da cônjuge sobreviva do arrendatário inicial, que na qualidade de filho daqueles assumia a posição contratual daquela, continuando a gozar do locado e a proceder ao pagamento das respetivas rendas;
- que a partir de Agosto de 2006 e sem qualquer explicação prévia, os autores passaram a recusar-se a receberem-lhe as rendas, pelo que as passou a pagar mediante depósitos no Banco 1..., à ordem do Tribunal da Comarca; e, por fim,
- que todas as obras no logradouro e quintal foram feitas pelo anterior inquilino do 1.º andar do prédio e eram do conhecimento do autor desde há muitos anos.
Foi admitida a intervenção passiva, a título principal, da mulher do réu, DD que, uma vez citada, fez seus os articulados apresentados pelo seu litisconsorte.
Foi dispensada a realização da audiência prévia bem como a prolação do despacho previsto no art. 596.º, n.º 1 do CPC.
Realizou-se audiência de julgamento nos termos legais e no final, foi proferida sentença, com a seguinte parte decisória:
“Nestes termos e ao abrigo dos preceitos legais supracitados, julgo a presente ação integralmente improcedente por não provada.
Custas pela autora – cf. art.º 527.º, n.º 1 e 2 do Código de Processo Civil”.
Inconformada, a Autora BB veio interpor o presente recurso de APELAÇÃO, tendo apresentado as seguintes conclusões:
“A. O Tribunal “a quo”, desde logo, na sequência de ter admitido a hipótese de “a autora poder não ter recebido essa carta”, não pode enveredar por um caminho sem sentido de dar como certa a comunicação ao locador do falecimento da inquilina, devendo ser reconhecida a caducidade do contrato de arrendamento por morte da locadora, sob pena de violação do disposto nos arts. 89º, nº 1 e 2 e 112º, nº 2 do RAU.
B. Por outro lado, existem rendas dos meses posteriores ao falecimento da locadora inicial cujo pagamento nunca ficou provado, pelo que a douta sentença recorrida não podia desviar-se das regras do ónus da prova (art. 342º do Código Civil) impendentes sobre o ora Recorrido, havendo, pois, violação do disposto naquela norma e nos ns. 3 e 4 do art. 1083º do Código Civil.
C. Por último, o Tribunal “a quo”, não obstante ter verificado na apreciação dos factos provados, com base na prova documental e testemunhal, que o Recorrido edificou estruturas consideradas ilegais pela Câmara Municipal ..., sem autorização escrita da senhoria (exigível expressamente no contrato), optou antes por uma decisão descabida de premiar a sua postura de não colaboração com as ordens municipais e de o absolver do pedido, violando, de forma manifesta, o disposto nos arts. 64º, nº 1,d) do RAU e 1083º, nº 2 do Código Civil.
D. Pelo exposto, a douta sentença apelada deve ser revogada, determinando-se a condenação incondicional do Apelado no pedido, porque, de outro modo, mantém-se uma decisão judicial que violou o disposto nos normativos supra mencionados.
Atentas as razões expostas, deve ser concedida a Apelação e, em consequência, incondicionalmente condenado o Apelado, de acordo com as conclusões precedentes.”
Contra-alegaram os Réus CC e mulher, pugnando pela improcedência do recurso.
O recurso foi admitido como Apelação, com subida nos próprios autos e efeito devolutivo.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir
II-OBJETO DO RECURSO:
Resulta do disposto no art.º 608.º, n.º 2, do Código de Processo Civil aqui aplicável ex vi do art.º 663.º, n.º 2, e 639.º, n.º 1 a 3, do mesmo Código, que, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, o Tribunal só pode conhecer das questões que constem nas conclusões que, assim, definem e delimitam o objeto do recurso.
Nos presentes autos, as questões a dirimir, delimitadas pelas conclusões do recurso, são as seguintes:
-caducidade do contrato de arrendamento;
-resolução do contrato por falta de pagamento de rendas e;
-resolução do contrato por realização de obras não autorizadas.
III-FUNDAMENTAÇÃO:
Na sentença foram julgados provados os seguintes factos:
1.º Os autores são proprietários de um prédio urbano constituído por um edifício de habitação com dois pavimentos e quintal, sito na Rua ..., na União de Freguesias ... e ..., no concelho de Vila Nova de Gaia, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ... daquela ... e descrita sob o n.º ... da 2.º Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia.
2.º Os autores são também proprietários de um prédio vizinho constituído por um edifício de habitação com um pavimento, quintal e logradouro, sito na mesma Rua ..., ..., na União de Freguesias ... e ..., no concelho de Vila Nova de Gaia, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ... daquela União de Freguesias e descrita sob o n.º ... da 2.º Conservatória do Registo Predial de Vila- Nova de Gaia.
3.º O primeiro prédio foi arrendado, em 11 de Março de 1952, por escritura pública a EE (pai do 1.º réu), para fins de atividade de mercearia, pelo período inicial do um ano, renovável automaticamente por iguais e sucessivos períodos nos termos legais, com início em 1 de Abril desse ano, sendo fixada uma renda mensal que em 2006 era de € 67,42 (sessenta e sete euros e quarenta e dois cêntimos), a pagar aos autores até ao dia oito do mês anterior àquele a que respeitasse.
4.º O segundo prédio foi arrendado, alguns meses depois, por mero contrato particular ao mesmo EE, para fins de habitação, pelo período inicial de um ano, renovável automaticamente por iguais e sucessivos períodos nos termos legais, tendo sido fixada uma renda mensal que em 2006 era de € 11,63 (onze euros e sessenta e três cêntimos), a pagar aos autores até ao dia oito do mês anterior àquele a que respeitasse.
5.º Após o falecimento do pai do 1.º réu, os arrendamentos foram transmitidos à respetiva viúva, FF, sua mãe, que veio a falecer a .../.../2006,
6.º Após o falecimento da referida FF, o primeiro réu que ali viveu com os seus pais desde o nascimento, continuou e ainda continua a ocupar e habitar locados.
7.º Os réus casaram em 17/06/1979 e residem em comunhão de vida, de mesa e de habitação no imóvel arrendado pelos autores desde então.
8.º Na parte posterior do logradouro dos locados existe um conjunto de construções precárias do tipo abarracado e um alpendre.
9.º Em 2006 e nos anos anteriores, as rendas eram entregues pelos progenitores dos réus, ou por outrem a seu mando, na residência dos senhorios, sita da Rua ..., ..., Porto, ou a GG, familiar daqueles e alfaiate com estabelecimento naquela rua, que as recebia com autorização e em representação dos mesmos.
10.º Em 17/12/2002 e 30/01/2004, a autora remeteu ao pai do réu as cartas de atualização anual de renda constantes de fls. 447 e 448, onde declarou residir na Rua ..., ..., Porto.
11.º As rendas dos dois imóveis relativas ao mês de Junho de 2006 foram pagas à autora que emitiu os competentes recibos.
12.º Em 24/05/2006, o primeiro réu remeteu à autora, para a morada referida no § 9.º, carta registada com AR com o seguinte teor:
“Serve a presente para comunicar a V. Ex. o óbito da Sra. FF, vossa arrendatária, do prédio destinado à habitação e da loja com os n.º de porta ... e ... respetivamente em que V. Ex.ª é senhoria.
Mais comunico a minha qualidade de transmissário dos referidos arrendamentos, uma vez que sou filho da referida FF, com quem convivi e sempre vivi, há mais de 52 anos.
A presente comunicação e feita nos termos e para os efeitos previstos no regime do arrendamento urbano.”
13.º Com a referida carta o réu remeteu ainda cópias da certidão de óbito da arrendatária, da sua certidão de nascimento e da declaração de residência emitida pela Junta de Freguesia da localidade do arrendado.
14.º O AR comprovativo da receção da aludida carta foi assinado pelo GG referido no § 9.º.
15.º Em 29/06/2006, o advogado do réu à data remeteu à autora, para a morada indicada no § 9.º carta com registada simples com o seguinte teor:
”Ref.ª – envio de pagamento rendas de Mês de Julho e Agosto de 2006
Arrendamento do Prédio sito em ..., ... (…) porta 162 e 168
(…)
Fui incumbido pelo m/constituinte de proceder, junto de V. Exª ao pagamento das rendas do mês de Julho e Agosto referente aos prédios arrendados acima identificados.
Tendo em conta que V. Exa. recusou receber a renda referente ao mês de Julho de 2006, junto envio dois cheques no montante de 79,05 cada, correspondente ao montante global dos dois locados arrendados referente a cada mês de Julho e Agosto respetivamente”
16.º Juntamente com esta carta o réu remeteu os cheques n.º ... e ... que nunca foram descontados.
17.º Nessa sequência e daí em diante, o réu procedeu ao pagamento de todas as rendas devidas pelos dois locados e relativas aos meses de Setembro de 2006 a Julho de 2016, mediante depósitos liberatórios efetuados à ordem do Tribunal da Comarca de VNGaia na conta n.º ..., do Banco 1..., alegando “recusa do senhorio em receber as rendas”.
18.º O réu construiu uma casa de banho no logradouro da habitação.
E foram julgados não provados, os seguintes factos:
a) Foi o réu quem realizou as construções referidas nos factos provados após Maio de 2006.
b) Os autores apenas souberam da construção dessas obras no início do ano de 2016.
IV-APLICAÇÃO DO DIREITO AOS FACTOS
Discorda a Apelante da sentença, na parte em que não se considerou caducado o contrato de arrendamento, “apesar do tribunal não ter dado como certa a comunicação ao locador do falecimento da inquilina”, devendo, segundo a Recorrente, ser reconhecida a caducidade do contrato de arrendamento por morte da locadora, sob pena de violação do disposto nos arts. 89º, nº 1 e 2 e 112º, nº 2 do RAU.
Nesta matéria emergiu provado que, o primeiro prédio dos AA (supra identificado em 1) foi arrendado, em 11 de Março de 1952, por escritura pública ao pai do 1.º réu, para fins de atividade de mercearia, pelo período inicial do um ano, renovável automaticamente por iguais e sucessivos períodos nos termos legais, com início em 1 de Abril desse ano, sendo fixada uma renda mensal que em 2006 era de € 67,42.
O segundo prédio (supra identificado em 2) foi arrendado no mesmo ano, para habitação, por mero contrato particular ao mesmo EE, pai do réu, pelo período inicial de um ano, renovável automaticamente por iguais e sucessivos períodos nos termos legais, tendo sido fixada uma renda mensal que em 2006 era de € 11,63.
Após o falecimento do pai do 1.º réu, os arrendamentos foram transmitidos à respetiva viúva, FF, mãe do réu, que veio a falecer a .../.../2006 e após o falecimento desta, o primeiro réu que ali viveu com os seus pais desde o nascimento, continuou e ainda continua a ocupar e habitar locados.
Os autores invocaram a caducidade dos contratos de arrendamento, alegando que o réu nunca lhes comunicou o óbito da mãe, para efeitos de transmissão do arrendamento.
Tendo presente que os contratos de arrendamento a que se reportam os autos foram celebrados em 1952, haverá que ter em consideração, na decisão a proferir as alterações legislativas ocorridas, para se apurar a lei aplicável á situação em apreço.
A regra básica em matéria de sucessão de leis no tempo é a que se mostra estabelecida no art. 12º do Código Civil, que, numa fórmula sintética estabelece o princípio da não retroatividade das leis:
“1. A lei só dispõe para o futuro; ainda que lhe seja atribuída eficácia retroativa, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular.
2. Quando a lei dispõe sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos; mas, quando dispuser diretamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor”.
“A ratio legis que está na base da aplicação imediata é: por um lado, o interesse na adaptação à alteração das condições sociais, tomadas naturalmente em conta pela lei nova, o interesse no ajustamento às novas conceções e valorações da comunidade e do legislador, bem como a unidade do ordenamento jurídico, a qual seria posta em causa e com ela a segurança do comércio jurídico, pela subsistência de um grande número de situações jurídicas duradouras ou até de carácter perpétuo, geridas por uma lei, há muito ab-rogada; por outro lado, o reduzido ou nulo valor da expectativa dos indivíduos que confiaram, sem bases, aliás, na continuidade do regime estabelecido pela lei antiga, uma vez que se trata de um regime puramente legal e não um regime posto na dependência da vontade dos mesmos indivíduos.” [1]
Em matéria de transmissão do arrendamento houve inúmeras alterações legislativas, havendo que aferir qual a lei aplicável á situação em apreço.
Tal como se entendeu na sentença sob recurso, não merecendo discordância das partes, “(…) considerando que se provou que a mãe do réu faleceu em .../.../2006, chega-se facilmente à conclusão, à luz das aludidas regras, que o regime legal aplicável à dilucidação da questão que agora nos ocupa será o vigente nessa data, pois que esse é o facto gerador da caducidade contratual alegada pela autora (cf. art. 1051.º, al. d) do CC) e, consequentemente, do eventual direito à transmissão dos contratos para o réu, na qualidade de filho convivente e sucessor daquela.
Ora, sendo certo que a Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (Novo Regime do Arrendamento Urbano, em diante NRAU), apenas entrou em vigor em 27/06/2006 (cf. art.65.º, n.º 2 do NRAU), fica patente que esta questão terá de ser apreciada à luz do Regime de Arrendamento Urbano (em diante RAU) previsto no DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, com a redação introduzida pela Lei n.º 7/2001, de 11/05, que estava em vigor à data da morte da mãe do réu.”
Ao contrário do que sucede em relação ao locador, a locação é qualificada como um contrato em relação à pessoa do locatário, pelo que, habitualmente caduca por morte deste ou tratando-se de uma pessoa coletiva, pela extinção desta (art. 1051º al d) do C.Civil).
O cariz intuitu personae é porém atenuado relativamente a determinadas situações, como a comunicação do arrendamento ao cônjuge de acordo com o regime de bens (art. 1068º do C.C.) e nas situações especialmente previstas de transmissão do direito de arrendamento por morte.
O artigo 89.º do RAU, na altura em vigor dispunha o seguinte relativamente á transmissão dos arrendamentos habitacionais:
1 - O transmissário não renunciante deve comunicar ao senhorio, por carta registada com aviso de receção, a morte do primitivo arrendatário ou do cônjuge sobrevivo, enviada nos 180 dias posteriores à ocorrência.
2 - A comunicação referida no número anterior deve ser acompanhada dos documentos autênticos ou autenticados que comprovem os direitos do transmissário.
E o artigo 112.º dispunha, quanto aos arrendamentos para comércio que:
1 - O arrendamento não caduca por morte do arrendatário, mas os sucessores podem renunciar à transmissão, comunicando a renúncia ao senhorio no prazo de 30 dias.
2 - O sucessor não renunciante deve comunicar, por escrito, ao senhorio a morte do arrendatário, a enviar nos 180 dias posteriores à ocorrência e da qual constem os documentos autênticos ou autenticados que comprovem os seus direitos.
3 - O arrendatário não pode prevalecer-se do não cumprimento dos deveres de comunicação estabelecidos neste artigo e deve indemnizar o senhorio por todos os danos derivados da omissão.
Da matéria de facto provada resulta que o réu logrou provar que remeteu à autora em 24/05/2006, para a morada onde usualmente pagava as rendas – e na qual a autora declarou que residia nas cartas de atualização de rendas referidas no § 10.º dos factos provados que lhes remeteu poucos anos antes – uma carta registada com A/R, rececionada pelo seu familiar e “representante” GG, em que comunicava a morte da sua mãe, bem como a sua qualidade de transmissário dos arrendamentos, juntando a documentação comprovativa exigida pela lei.
Mostra-se assim provado que o Réus cumpriu com a obrigação e comunicação imposta pelas normas citadas.
Tal como se concluiu na sentença, “Ou seja, os factos provados demonstram que o réu cumpriu a obrigação de comunicação do óbito prevista nos aludidos preceitos, sendo certo que o facto de a autora poder não ter recebido essa carta, não lhe poderá ser imputado pois, por um lado não foi alegado, nem há qualquer prova nos autos de que a autora alguma vez lhe tivesse comunicado, (ou à anterior arrendatária) a mudança de residência, ou sequer a sua nova morada e, por outro lado a carta foi devidamente entregue a GG que teria autorização dos autores para a receber e ficou obrigado a entrega-la, como fazia, ademais com as rendas.”
Não podemos deixar de concordar com este entendimento.
Para além de se ter provado que a carta foi remetida para a morada indicada pela própria autora (cfr. facto supra nº 10), também se provou que o aviso de receção da aludida carta foi assinado pelo GG, que era quem recebia as rendas em representação dos Autores, pelo que tem-se a mesma por rececionada.
Com efeito, atuando aquele como representante dos autores perante os inquilinos, nomeadamente recebendo as rendas, a posição ora defendida pela Apelante, de que não pode considerar-se recebida aquela comunicação, mostra-se violadora as legitimas expetativas da parte contrária e contrária ao princípio geral do da boa-fé, (cfr. art. 762º do C.Civil).
Prescreve o nº 2 do art. 762º do C.Civil que tanto no cumprimento da obrigação, como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa-fé.
Na verdade, a obrigação de proceder de boa-fé, reflete-se em toda a economia do contrato e durante todo o período da sua execução, vinculando os contraentes, não ao mero cumprimento formal dos deveres da prestação que recaem sobre eles, mas á observância do comportamento que não destoe da ideia fundamental da leal cooperação que esta na base do contrato.
Proceder com boa-fé significa agir lealmente, corretamente, honestamente, quer no cumprimento do dever que a lei impõe ou sufraga, quer no desfrute dos poderes que o direito confere.
Não agem de boa-fé os autores ao porem em causa o recebimento da referida comunicação, quando a carta se mostra remetida para a morada que eles próprios forneceram ao réu, mostrando-se ademais rececionada pela pessoa que indicaram ao réu como mandatada para receber as rendas.
Daí que não pode ter acolhimento a pretensão da ora Apelante.
Diz ainda a Apelante que “existem rendas dos meses posteriores ao falecimento da locadora inicial cujo pagamento nunca ficou provado, pelo que a sentença recorrida não podia desviar-se das regras do ónus da prova (art. 342º do Código Civil) impendentes sobre o ora Recorrido, havendo, pois, violação do disposto naquela norma e nos ns. 3 e 4 do art. 1083º do Código Civil.
Considerando que não houve impugnação da matéria de facto, podendo-se afirmar que nessa parte, a sentença transitou em julgado (cfr. art. 628º e 619º do CPC) constata-se que o fundamento ora invocado não tem não tem reflexo nos factos apurados.
Com efeito dos factos supra 11 e ss, resulta que, as rendas vencidas em data posterior ao óbito da mãe do réu, foram pagas pelo Apelado.
As rendas dos dois imóveis relativas ao mês de Junho de 2006 foram pagas à autora que emitiu os competentes recibos; as relativas aos meses de Julho e Agosto de 2006 foram remetidas por cheques n.º ... e ... para a morada indicada pela Autora, com a comunicação da transmissão do arrendamento.
As que se venceram posteriormente foram depositadas, nos termos legais, tal como foi apreciado na sentença sob recurso.
Improcede pelo exposto também este fundamento do recurso.
Por ultimo, alega a Recorrente que “o Tribunal “a quo”, não obstante ter verificado na apreciação dos factos provados, com base na prova documental e testemunhal, que o Recorrido edificou estruturas consideradas ilegais pela Câmara Municipal ..., sem autorização escrita da senhoria (exigível expressamente no contrato), optou antes por uma decisão “descabida” de premiar a sua postura de não colaboração com as ordens municipais e de o absolver do pedido, violando, de forma manifesta, o disposto nos arts. 64º, nº 1, d) do RAU e 1083º, nº 2 do Código Civil.”
Considerando que o recurso tem apenas por objeto a apreciação da matéria de direito, não tendo sido apontados vícios á sentença na apreciação da matéria de facto, que não integra assim o objeto do presente recurso e estando consequentemente vedado a este tribunal de recurso reapreciar a factualidade provada, constata-se que, nesta matéria provou-se apenas que o réu construiu uma casa de banho no logradouro da habitação, facto que se mostra manifestamente insuficiente para concluir que “o Recorrido edificou estruturas consideradas ilegais pela Câmara Municipal ..., sem autorização escrita da senhoria.”
Aos autores incumbia a prova dos factos constitutivos do direito que invocaram, nos termos do art. 342º nº 1 do C.Civil, ónus que não lograram cumprir.
Resta pois julgar improcedente o recurso, confirmando-se a sentença recorrida.
V-DECISÃO:
Pelo exposto e em conclusão acordam os Juízes que compõem este Tribunal da Relação em julgar improcedente o recurso e em confirmar a sentença recorrida.
Custas pelos Apelantes.
Porto, 13 de julho de 2022
Alexandra Pelayo
Fernando Vilares Ferreira
Maria Eiró
_____________
[1] Conforme pode ler-se no parecer da Procuradoria da Republica de 21.12.1997, publicado no DR, II série de 30.3.1978.