Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CONSTITUIÇÃO
REGULAMENTO
II – A exigência do art. 1429º do CC relativamente à obrigação de um regulamento do condomínio quando existam quatro ou mais condóminos não é uma exigência para a própria existência do condomínio.
Relatório.
B……………… intentou acção declarativa contra C……………..; D………………; E…………..; F……………… e Administrador do condomínio do prédio sito na Rua ……………., nºs …. a …, Porto, pedindo a condenação solidária dos RR a pagar o custo das obras de conservação e reparação descritos na p.i., no valor de € 6.842,50 ou em alternativa serem os RR. condenados solidariamente na realização das obras melhor descritas no auto de vistoria nº 20/03, da Câmara Municipal do Porto, de 03.01.23.
Alegou para o efeito que é dona e legítima proprietária do prédio sito na Rua ………., nº ….., no Porto; os 1ºs e 2ºs RR. são donos e legítimos proprietários de um prédio, em regime de propriedade horizontal, inscrito na matriz predial sob o nº 10388 da freguesia de Cedofeita, concelho do Porto, sito na Rua ………, nºs .. e …, sendo os 1ºs proprietários da fracção autónoma designada pela letra "B" do referido prédio com entrada pelo nº 27 e que corresponde ao 1º andar do edifício; e os 2ºs RR. proprietários da fracção autónoma designada pela letra "A" do mesmo prédio com entrada pelo nº 29 e que corresponde ao rés-do-chão do mesmo edifício;
os 1ºs RR. não vivem na fracção “B” do prédio supra identificado desde Dezembro de 2001 e a mesma encontra-se abandonada desde aquela data; face ao abandono a que a referida fracção autónoma foi votada, tem havido uma degradação total da mesma; face à degradação da referida fracção e à falta de obras de conservação da mesma, nomeadamente na conservação da caleira, começou por afectar a habitação da Autora que é contigua à dos 1ºs RR como o aparecimento de manchas nas paredes e nos tectos da divisões contíguas ao nº 27, a que corresponde a fracção “B”, devido às infiltrações de humidades, provenientes da referida caleira;
A a autora requereu aos serviços competentes da Câmara Municipal do Porto realizaram uma vistoria de salubridade; do auto de vistoria resulta que a causa das infiltrações verificadas no prédio nº 23 da Rua …………, no Porto, propriedade da Autora, é devida à caleira do prédio nº ….. que está totalmente podre.
Os RR. não realizaram de conservação reparação no prazo imposto pela Câmara Municipal do Porto; a autora solicitou um orçamento relativo As obras de conservação a realizar no prédio dos RR., com a substituição da caleira cujo custo é €1.200, 00, acrescido de IVA à taxa legal; solicitou um orçamento relativo às obras de reparação do seu próprio prédio cujo custo é de € 4.550,00, acrescido de IVA à taxa legal;
a caleira que se encontra situada no telhado do prédio sito na Rua ………., nºs .. e .., e que se encontra em regime de propriedade horizontal, é parte comum do prédio.
Os RR. contestaram impugnado a matéria de facto apresentado pelos autores.
Proferido despacho saneador e seleccionada a matéria de facto assente e controvertida e depois de se haver procedido habilitação de herdeiros por morte da Ré F……………., realizou-se o julgamento e foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente por provada, e condenou os 1ºs RR e o 3º R. a pagar à A. a quantia de 5450 euros, acrescida de IVA à taxa legal, absolvendo-se o demais pedido e absolveram-se os 2ºs Réus.
Inconformados com esta decisão dela interpuseram recurso os Réus C…………….. e marido, concluindo que:
O presente recurso vem interposto da douta sentença proferida nestes autos na parte em que condenou os Recorrentes e o 3° Réu no pagamento a Autora da quantia de C. 5.450,00, acrescida de IVA e absolveu do mesmo pedido os 2° Réus,
A presente acção sumária foi proposta contra os ora Recorrentes, contra os 2° Réus, E……………… e esposa, F……………, na qualidade de proprietários de um prédio em regime de propriedade horizontal, inscrito na matriz sob o artigo 10,388°, da freguesia de Cedofeita, concelho do Porto, sito na Rua …………., n° …. e …, sendo os Recorrentes proprietários da fracção "" e os 2° Réus proprietários da fracção "A" e contra o Administrador do Condomínio do identificado prédio urbano; Os Recorrentes e os 2° Réus, na qualidade de proprietários das duas fracções que constituem o prédio em questão, não constituíram ou formalizaram qualquer condomínio;
O alegado condomínio não possui personalidade jurídica, pelo que também não possui personalidade judiciária e como tal é insusceptível de ser parte, de demandar ou ser demandado, e como tal não possui capacidade de estar e de ser represe tado em juízo;
As duas fracções possuem partes comuns, nomeadamente solo, alicerces, paredes mestras, telhado, instalações de água, conforme dispõe o artigo 1421° do Código Civil, mas os proprietários não constituíram qualquer condomínio, nem convocaram qualquer assembleia de condóminos com vista à sua constituição;
Além disso, apenas é exigido regulamento de condomínio quando existam quatro ou mais condóminos;
Face à inexistência de condomínio e ao não existir qualquer administrador, nunca a sentença recorrida deveria condenar, mas sim absolver, o administrador do condomínio, pelo que a sentença recorrida fez incorrecta aplicação do direito;
Os 2° Réus são proprietários da fracção "A", correspondente ao rés do chão e os Recorrentes eram à data dos factos proprietários da fracção "B", correspondente ao 1° andar;
A caleira pela qual as águas pluviais se infiltravam e daí originarem o aparecimento de manchas nas paredes e nos tectos das divisões da casa da Autora faz parte do prédio pertencente ao 2° Réus e aos Recorrentes;
A mesma caleira destina-se a receber as águas vertidas pelo telhado do prédio, a qual faz parte integrante das partes comuns desse prédio;
Os Recorrentes consideram que a condenação deveria incluir também os 2° Réus, como comproprietários das partes comuns do edifício, nas quais se inclui a caleira das águas pluviais, isto na proporção do valor percentual da fracção "A" que, nos termos da propriedade horizontal, é de 40% e de 60% para a fracção "" pertencente aos ecorrentes;
Trata-se de duas fracções sobrepostas, o 1° andar e o rés o chão, mas integrantes num único prédio urbano constituído em propriedade horizontal, razão pela qual deve ser nessa parte revogada a sentença recorrida, condenando-se os 2ºs réus na proporção de 40%;
Quanto ao montante dos danos de €. 5.450,00, o Tribunal "a quo" assentou a sua convicção no auto de vistoria da Câmara Municipal do porto de fls ... 16 a 23, no depoimento de dois dos intervenientes que realizaram essa vistoria, no exame pericial realizado nos autos de fls.250 a 255 e no depoimento da testemunha G………………, vide resposta à matéria de facto de fls…
A reparação e substituição da caleira incumbe e é da responsabilidade dos proprietários do prédio, ou seja dos Recorrentes e dos 2° Réus;
Da prova pericial, auto de vistoria e exame pericial, não resultou qualquer valor concreto que permita condenar os Recorrentes no valor de € 900,00, acrescido de IVA;
Sobre o custo de reparação da caleira apenas se referiu a testemunha G…………. que apenas indicou um valor aproximado;
A condenação a acontecer deveria ter sido no sentido dos Recorrentes e dos 2° Réus serem condenados a efectuarem obras de reparação e conservação na caleira do prédio que lhes pertence, isto num prazo a estabelecer e para o caso dos mesmos Réus não executem tais obras no prazo fixado, os mesmos deveriam ser condenados no pagamento à Autora de um determinado valor;
Essa condenação seria em conformidade com teor da alínea b) do pedido da Autora, pelo que a sentença recorrida nessa parte merece censura, por incorrecta apreciação desse ponto da matéria de facto, a qual impunham uma decisão diferente;
A condenação dos Recorrentes no custo das obras de reparação a efectuar no prédio da Autora no valor de €.4.550,00, acrescido de IVA teve como fundamento o orçamento junto pela Autora, conjugado com o depoimento da testemunha, G……………, que se encontra gravado na 1a cassete, lado A, rotação 1521 até final e no lado B, rotação 10 a 743, vide acta da audiência de fls ... 296;
O depoimento dessa testemunha não menciona, nem concretiza quais os valores necessários, nomeadamente não especifica quais os valores necessários para os trabalhos de prquetagem de paredes, revestimento e argamassas de paredes;
A mesma testemunha não indica valores para retirar estuques e estucar de novo os tectos das divisões, não indica valores parvos trabalhos de isolamento das áreas afectadas, não indica valores para os trabalhos de pintura, não indica valores para os custos de materiais, como areia, cimento, gesso, tintas e outros, não indica valores para os custos de mão de obra;
O valor indicado por essa testemunha foi um valor genérico e meramente indicativo, não assente em custos concretos de materiais e de mão de obra, pelo que e ao contrário do que consta da resposta à matéria de facto tal depoimento não tem relevância fundamental sobre a quantificação dos danos, por falta de concretização;
A Juíza limitou-se a condenar pelo valor do orçamento junto pela Autora, mas que tal orçamento não foi considerado como elemento de prova;
Sobre esse facto em concreto da quantificação dos danos nada resulta do auto de vistoria da Câmara Municipal do Porto, constante de fls ... 16 a 23, nem do exame pericial de fls..250 a 255, conforme resposta negativa ao quesito 7°, da mesma vistoria nada consta quanto ao custo dessas obras, ao rnvés foi entendimento dos peritos que os custos dessas obras deveriam ser indicados por uma empresa de construção civil; Se fosse correctamente apreciado esse ponto de facto pela Mma. Juíza, o mesmo impunha que a quantificação do montante dos danos causados à Autora deveriam ser apurados e a liquidar em execução de sentença, pois o seu valor não foi concretamente apurado e quantificado;
Assim sendo, a sentença recorrida também nesta parte deve ser revogada, uma vez que se a prova documental - auto de vistoria e exame pericial - conjugada com o depoimento da testemunha, G……………., gravada na 1 a cassete, lado A, rotação 1521 até final e no lado da mesma cassete de rotação 10 até 743, fosse correctamente apreciada deveria a mesma decisão relegar para execução de sentença a quantificação dos danos causados pelas infiltrações de água na casa da Autora;
A sentença recorrida violou, entre outros, os artigos 1421º, 1424° e 1429°-A, todos do Código Civil e artigos 5°, 9° e 661º do Código de Processo Civil.
Termos em que e nos demais de direito, doutamente supridos por V Exas., deve o presente recurso de apelação merecer provimento e em consequência revogar-se a sentença recorrida na parte que condenou o administrador do condomínio e absolveu do pedido os 2° Réus, assim como a mesma sentença dever ser revogada na parte da condenação do montante dos danos no valor de €. 5.450,00 €, uma vez que a execução de parte das obras - reparação e conservação da caleira - incumbem aos respectivos proprietários de prédio e quanto ao valor das obras a executar na casa da Autora, esse montante deverá ser apurado e quantificado em execução de sentença.
… …
Fundamentação
O tribunal de primeira instância deu como provado que:
1. A autora é dona e legítima proprietária do prédio sito na Rua …………., nº ….., no Porto.
2. Os 1ºs e 2ºs RR. são donos e legítimos proprietários de um prédio, em regime de propriedade horizontal, inscrito na matriz predial sob o nº 10388 da freguesia de Cedofeita, concelho do Porto, sito na Rua …………, nºs …. e …., sendo os 1ºs proprietários da fracção autónoma designada pela letra "B" do referido prédio com entrada pelo nº 27 e que corresponde ao 1º andar do edifício; e os 2ºs RR. proprietários da fracção autónoma designada pela letra "A" do mesmo prédio com entrada pelo nº 29 e que corresponde ao rés-do-chão do mesmo edifício.
3. Os 1ºs RR. não vivem na fracção "B" do prédio identificado em desde Dezembro de 2001.
4. A A. requereu, em 7 de Janeiro de 2003, à Câmara Municipal do Porto, uma vistoria de salubridade, invocando as causas de tal vistoria, em particular, as infiltrações de humidade que o seu prédio vem sofrendo.
5. Tendo presente o requerido pela Autora, os serviços competentes da Câmara Municipal do Porto, designaram o dias 23 de Janeiro de 2003, entre as 09.30 horas e 12.00 horas, para a realização da vistoria.
6. Em 24 de Abril de 2003 a Autora foi notificada do auto de vistoria, que tem o nº P.V. 20/03, do mesmo auto de vistoria resultam os seguintes factos:
a) Infiltração de humidades verificadas no prédio nº 23 da Rua ………….., no Porto é devida à caleira do prédio nº 27 que está totalmente podre.
b) O prédio onde a Autora reside só em parte tem condições de habitabilidade.
c) O mesmo prédio oferece perigo para a saúde das pessoas que ali moram, nomeadamente a Autora.
d) O aludido prédio necessita de obras de reparação
e) Tais obras de conservação e reparação devem consistir:
1. Reparação/substituição do prédio contíguo, com o nº 27, a fim de se eliminar as infiltrações de água no prédio vistoriado
2. Paredes – reparação dos rebocos nas zonas, contíguas com o prédio 27, afectadas pelas infiltrações de água, incluindo pinturas.
3. Tectos: reparação dos rebocos nas zonas contíguas com o prédio nº 27, afectada pelas infiltrações da água incluindo pinturas.
4. As obras referidas em 2. e 3. deverão ter início após a conclusão da obra referida em 1., que deverá começar de imediato e terminar no prazo de 15 dias da data de notificação do auto de vistoria aos 1ºs RR. e autora
5. As obras referidas em 2. e 3. devem estar concluídas no prazo de 60 dias da data da notificação do auto de vistoria aos 1ºs RR e à Autora.
6. Na habitação da autora que è contígua à dos 1ºs RR. apareceram manchas nas paredes e nos tectos das divisões contíguas ao nº 27, devido a infiltrações provenientes da caleira do prédio referido em 2.
8. O auto de vistoria referido em 6) foi notificado aos 1ºs RR.
9. O custo das obras de reparação e substituição da caleira do prédio referido em 2) ascende a pelo menos 900,00 euros acrescidos de IVA à taxa legal.
10.Os custos das obras da reparação a efectuar no prédio da autora ascende a 4.550,00 euros, acrescido de IVA à taxa legal.
11. A caleira do prédio da Autora situa-se a um nível superior à caleira do prédio dos RR.
12. A autora procedeu a obras exteriores e no telhado da sua casa.
… …
Coloca-se nos presentes autos uma questão que antecede as restantes e que cumpre decidir antes de mais: a referente à admissibilidade da junção dos documentos realizada pela recorrente com as alegações da Apelação.
Preceitua o nº 1 do art. 706 do CPC que as partes podem juntar documentos às alegações nos casos excepcionais a que se refere o art. 524, ou no caso de a junção se tornar necessária em virtude do julgamento proferido na primeira instância.
Dispõe, por seu turno, o nº 1 do art. 524 do mesmo Código que depois do encerramento da discussão só são admitidos, no caso de recurso, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento; consoante o nº 2 do mesmo artigo, os documentos destinados a provar factos posteriores aos articulados, ou cuja apresentação se tenha tornado necessária por virtude de ocorrência posterior, podem ser oferecidos em qualquer estado do processo.
Decorre, assim, das referidas disposições legais que se justifica a junção de documentos com as alegações em recurso de apelação:
- quando não tenha sido possível a sua apresentação até ao encerramento da discussão em 1ª instância:
- ou por a parte não ter conhecimento da sua existência;
- ou, conhecendo-a, por lhe não ter sido possível fazer uso deles;
- ou por os documentos se terem formado ulteriormente;
- quando a junção apenas se torne necessária em virtude do julgamento proferido em 1ª instância (cfr. Fernando Amâncio Ferreira, «Manual dos Recursos em Processo Civil», 3ª edição, pag. 187).
Nesta última hipótese (de a junção apenas se tornar necessária em virtude do julgamento proferido em primeira instância) «a lei não abrange a hipótese de a parte se afirmar surpreendida com o desfecho da acção (ter perdido, quando esperava obter ganho de causa) e pretender, com tal fundamento, juntar à alegação documento que já poderia e deveria ter apresentado em primeira instância.
O legislador quis manifestamente cingir-se aos casos em que, pela fundamentação da sentença ou pelo objecto da condenação, se tornou necessário provar factos com cuja relevância a parte não podia razoavelmente contar antes de a decisão ser proferida» (Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, «Manual de Processo Civil», 2ª edição, pags. 533-534).
Antunes Varela, em anotação publicada na Rev. de Legislação e Jurisprudência, 115º, pag. 89 e segs., sublinha: «...A junção de documentos com as alegações da apelação, afora os casos da impossibilidade de junção anterior ou de prova de factos posteriores ao encerramento da discussão de 1ª instância, é possível quando o documento só se tenha tornado necessário em virtude do julgamento proferido na 1ª instância. E o documento torna-se necessário só por virtude desse julgamento (e não desde a formulação do pedido ou da dedução da defesa), quando a decisão se tenha baseado em meio probatório inesperadamente junto por iniciativa do tribunal ou em preceito jurídico com cuja aplicação as partes justificadamente não tivessem contado».
Vejamos.
No caso que nos ocupa os recorrentes, com a junção agora efectuada, pretende produzir prova documental que, em conjugação com a demais prova produzida, leve à alteração da decisão, sendo o eventual interesse desses documentos para a decisão sobre a matéria de facto já se verificaria antes do encerramento da discussão. Acresce que tais documentos, já existiam em data anterior ao encerramento da discussão (a produção das alegações em audiência de discussão e julgamento teve lugar em 5/6/2007 e os documentos já existiam muito antes dessa data sendo a data da existência e não a da sua obtenção que rege nestas matéria) não resultando dos autos que a própria parte que agora deles se quer valer não tivesse então conhecimento dos mesmos, nem qualquer motivo que lhe impossibilitasse a oportuna junção.
Conclui-se, pois, pela inadmissibilidade da junção dos documentos em causa face ao disposto nos arts. 706, nº 1 e 524 do CPC.
Não se atenderá, pois, aos referidos documentos.
… …
Tendo presente que o objecto dos recursos é balizado pelas conclusões das alegações do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso (arts. 684º, nº3 e 690º, nºs 1 e 3, do CPCivil), que neles se apreciam questões e não razões e que não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido, as questões suscitadas são:
A condenação do administrador do condomínio
A não condenação dos segundos Réus
Impugnação da matéria de facto e a condenação dos Réus nos valores de reparação.
… …
Da impugnação da matéria de facto
Os fundamentos de prova indicados pelo recorrente para a modificabilidade da decisão facto assentam assim nos critérios de convicção do julgador na apreciação da prova produzida.
Importa, no entanto, sublinhar que, no nosso ordenamento jurídico vigora, o princípio da liberdade de julgamento ou da prova livre (art. 655 do CPC), segundo o qual o tribunal aprecia livremente as provas, sem qualquer grau de hierarquização, nem preocupação quanto à natureza de qualquer delas, e fixa a matéria de facto em sintonia com a convicção que tenha firmado acerca de cada facto controvertido.
No tocante ao julgamento da matéria de facto refere o Tribunal Constitucional, de 3.10.2001, in Acórdãos do Tribunal Constitucional, vol. 51°., págs. 206 e ss. – “ A garantia do duplo grau de jurisdição não subverte, nem pode subverter, o princípio da livre apreciação das provas", e não se pode perder de vista que na formação da convicção do julgador" entram, necessariamente, elementos que em caso algum podem ser importados para a gravação da prova" e factores que não são "racionalmente demonstráveis", de tal modo que a função do Tribunal de 2ª Instância deverá circunscrever-se a "apurar da razoabilidade da convicção probatória do 1º grau dessa mesma jurisdição face aos elementos que agora lhe são apresentados nos autos.
A questão é saber se a convicção vertida nas respostas cabe, razoavelmente, nesses elementos. Se esses elementos suportam ou não essa convicção.
O Tribunal de segunda jurisdição não vai à procura de uma nova convicção (que lhe está de todo em todo vedada exactamente pela falta desses elementos intraduzíveis na gravação da prova), mas à procura de saber se a convicção do tribunal a quo tem suporte razoável naquilo que a gravação da prova (com os mais elementos existentes nos autos) pode exibi perante si".
É este também o sentido da jurisprudência do STJ ao referir que “a análise da prova gravada não importa a assunção de uma nova convicção probatória, mas tão só a averiguação da razoabilidade da convicção atingida pela instância recorrida (Ac. STJ, de 13.03.2002, Rev. n°. 58/03, 7ª Secção, Sumários, Março/2003, www.stj.pt).
Preenchidos os requisitos legais da impugnação passemos a conhecer do seu conteúdo.
Os recorrentes põem em causa as respostas aos quesitos referentes ao valor do custos da obras de reparação e substituição da caleira e os de reparação a efectuar no prédio da Autora dizendo que quer a vistoria da Câmara quer a perícia realizada não referiram quaisquer valores e sobre esta matéria apenas o depoimento da testemunha G…………. refere valores pelo que deveria ter havido condenação dos Réus a repararem e só no caso de eles não o fizessem esse valor ser fixado
Quanto ao valor das reparações na casa da Autora também só a testemunha G…………… o referiu e nesse caso não concretiza os valores parcelares de cada um dos trabalhos mas sim o total que é genérico e o documento que apresentou não foi tomado como meio de prova.
Quanto às respostas aos quesitos 5º e 6º verifica-se em primeiro lugar que aquilo que foi dado como provado foi que “ o custo das obras de reparação e substituição da caleira do prédio referido em B) ascende a pelo menos 900 € acrescido de IVA.
E na motivação refere-se que o tribunal formou a sua convicção no depoimento da testemunha G…………….
A exiguidade da motivação da convicção permite no entanto concluir, na audição dos depoimentos e na observação dos documentos juntos aos autos, que nesse testemunho, com imparcialidade, isenção e conhecimento da situação, foi respondido que o valor de reparação da caleira ascenderia a 900 €, reparação essa que aproveitaria 50% da caleira existente, já que a substituição total teria um valor mais elevado.
Por outro lado, e quanto aos danos no interior da residência da Autora, a mesma testemunha que é técnico de construção civil e com conhecimento da casa em questão, mencionou que a pedido da Autora havia feito um orçamento em que contemplava todos os trabalhos a realizar e, confrontado em audiência com esse documento que está junto aos autos, confirmou-o e renovou que o preço estimado era de 4.500,00 €, montante esse que entretanto já estaria até desajustado pelo decurso do tempo e seria maior.
O modo como prestou o seu depoimento e a sua razão de ciência foram de forma a, razoavelmente, alicerçar a convicção do tribunal se bem que exiguamente fundamentada, o que no entanto não envolve censura alguma às aludidas respostas.
De facto nem a vistoria da CMP nem a peritagem revelaram os valores quesitados, ou quaisquer outros, mas não se esquece que na peritagem é mencionado que “os peritos entendem que uma firma de construção civil, com todas as artes, poderão fornecer um orçamento para o efeito”, sendo precisamente isso que a testemunha mencionada é.
Não merece assim censura a resposta dada a esses quesitos e, como tal, deve a matéria de facto fixada na sentença ser mantida sem alteração, o que se decide.
… …
Da condenação do administrador do condomínio e absolvição dos segundos réus
A Autora propôs a acção contra os Réus identificados na qualidade, cada um deles, de proprietários de cada uma das duas fracções de que se compõe o prédio que, em seu entender, provocava infiltrações no de sua propriedade, dizendo que esses danos eram causados por uma caleira desse outro prédio.
Demandou também a autora “o administrador do condomínio do prédio sito na Rua ………., nº… e …. - Porto” e a sentença veio a condenar os primeiros réus e o administrador do condomínio.
Sustenta a recorrente nas suas conclusões de recurso que nunca existiu qualquer condomínio referente ao prédio em causa porque nunca os recorrentes e os segundos Réus formalizaram qualquer condomínio pelo que nunca ele pode ser passível de relações jurídicas e, por outro lado, o art. 1429 do CC apenas exige um regulamento de condomínio quando existam quatro ou mais condóminos.
Analisando esta questão observamos desde logo que o prédio mencionado está constituído em propriedade horizontal tendo apenas duas fracções, pertencendo uma delas aos primeiros Réus e a outra aos segundos Réus.
Ora, o condomínio resulta directa e necessáriamente da própria constituição da propriedade horizontal, razão pela qual com a constituição desta nasce aquele não sendo exigivel qualquer acto formal para que se tenha o condomínio por constituído.
Aliás a exigência do art. 1429 do CC relativamente à obrigação de um regulamento do condomínio quando existam quatro ou mais condóminos não é uma exigência para a própria existência do condomínio.
Por sua vez, a administração de um condomínio é regulada pelo art. 1435 CC e no caso de a assembleia não ter eleito administrador ou não houver sido nomeado judicialmente não é de entender que não exista administrador mas antes que este cargo é atribuíodo provisóriamente, de acordo com as regras estabelecidas e os critérios enunciados no art. 1435-A nº1 e 2 do CC.
Deve também referir-se que o condomínio, representado pelo seu administrador tem personalidade judiciária, pela directa aplicação da alínea e) do artigo 6° do Código de Processo Civil, segundo o qual: "Têm ainda personalidade judiciária, o condomínio resultante da propriedade horizontal, relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador".
A razão de assim ser resulta directamente do artigo 1437°, n°2 do Código Civil ao determinar que "o administrador também pode ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício" encontrando esta disciplina a sua ratio na realização de uma evidente exigência de simplificação nas relações entre o condomínio e terceiros, ou algum dos condóminos que pretenda fazer valer em juízo pretensões respeitantes a bens ou interesses comuns[1].
Por outro lado, o administrador nunca poderá ser prejudicado pela procedência da acção, ele age como o representante orgânico do condomínio e a sua actividade em juízo exprime a vontade do condomínio, do grupo e não dos condóminos. Não é um mandatário mas sim um órgão executivo a quem cabe a representação orgânica, representando ex necessário o condomínio[2]. Não é este que deve estar em juízo, em sentido substancial, mas sim o administrador, na sua qualidade de órgão executivo da assembleia de condóminos.
Como anota Luís Carvalho Fernandes, “os poderes de representação do administrador não podem deixar de ser encarados e compreendidos à luz da falta de autonomia jurídica do condomínio. Correspondentemente, por referência à personalidade judiciária que lhe é reconhecida, do que no fundo se trata é atribuir, ao administrador, legitimação para agir em nome do conjunto dos condóminos.”[3]
Assim se conclui que o administrador do condomínio “pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns”, mas já necessita que a assembleia lhe atribua poderes especiais para o efeito quanto a questões relativas a questões de propriedade ou posse de bens comuns - nºs 2 e 3 do mesmo art. 1437º [4].
Significa isto que o condomínio, ou seja, o conjunto dos condóminos, pode ser directamente demandado quando, designadamente, estejam em causa matérias que se refiram às partes comuns.
Desta exposição retiramos a conclusão de que no prédio em que se situam as fracções dos Réus, por se encontrar constituído em regime de propriedade horizontal, existe um condomínio que é representado pelo administrador nas condições supra mencionadas.
E a presença do administrador em juízo reclama que a sua actividade processual seja tomada como representando o condomínio que administra, sendo esta entidade e não ele quem suporta os resultados da acção.
No caso em estudo desde logo observamos que na petição inicial foram identificados, como réus, os dois condóminos do prédio, proprietários de cada uma das duas fracções de que ele se compõe e, também, “o administrador do condomínio do prédio sito na Rua ……….. nº… e …., 4050 - Porto” tendo sido contra todos eles deduzido pedido de condenação, com fundamento em que a caleira que provoca os danos é parte comum do prédio dos Réus “razão pela qual os 1ªs, 2ºs e 3º Réu deverão ser demandados solidariamente no pagamento”.
Isto é, foi pedida a condenação do administrador e a sentença correspondeu a tal pedido condenando 3ºRéu (o administrador) a pagar a quantia de 5.450,00 € acrescida de IVA.
Ora, com base no que afirmámos anteriormente a respeito dos mecanismo de representação do condomínio podemos desde já concluir que, ao ser demandado o administrador, deve ter-se como demandado o condomínio do prédio, por ser essa a única interpretação possível para que o administrador tenha sido demandado e isto porque, como no articulado inicial se refere, os danos causados são provocados pelas partes comuns do prédio e se nunca o administrador, ele próprio, poderia ser condenado, por falta manifesta fundamento legal pois que ele apenas está em juízo como representante do condomínio, temos de entender que com a condenação do administrador a sentença recorrida condenou o próprio condomínio o que resulta claro quando nela se refere que “A Administração do condomínio também é responsável pelo pagamento das quantias supra mencionadas por se tratar de uma parte comum (artº 1421º, nº 1, b), do C.C.)”.
Assim, por estas razões, deve ser mantida a decisão recorrida na parte em que condenou o administrador do condomínio no pedido, entendendo-se que com esta condenação quem é condenado é o próprio condomínio.
… …
A solução desta questão projecta de imediato a apreciação de uma outra, suscitada nas conclusões de recurso, que tem a ver com a condenação dos 1ºs Réus e a absolvição dos 2ºs Réus.
Tendo-se afirmado e tendo ficado reconhecido que era a caleira situada no prédio das fracções dos Réus que provocava os danos no prédio da Autora e tendo sido reconhecido (sem que tal se discuta agora) que essa caleira se deveria considerar uma parte comum do edifício, tal implica que, nos termos do art. 1430 do CC, a administração dessa parte comum cabe ao condomínio, entendido este como realidade distinta de cada um dos condóminos, de forma a que nas acções referentes às partes comuns dos edifícios não são individualmente os donos das fracções que devem ser demandados, como proprietários das mesmas, mas sim os próprio condomínio representado pelo administrador (ou por quem a assembleia de condóminos determine).
Temos por demonstrado que os proprietários das fracções foram demandados, juntamente com administrador, porque de acordo com a causa de pedir, tratando-se de danos que se diziam provocados pelas partes comuns do prédio, a responsabilidade daqueles era como condóminos.
Ora, se assim é, como nos parece ser, e havendo condenação do administrador do condomínio, desta condenação resulta que a responsabilidade é desta entidade, do condomínio, e consequentemente, dos condóminos de acordo com a sua permilagem e não na qualidade de proprietários das suas respectivas fracções e por danos causados por estas.
Deste modo, e com esta explicação, não merece censura que os 1ªs réus, ora recorrentes, tenham sido condenados e o que importa apreciar é o significado da absolvição dos segundos réus quando se provou que, também eles, faziam parte do condomínio do prédio cujas partes comuns provocaram dano no prédio vizinho.
A sentença absolveu os segundos réus embora sem referir, para essa absolvição, fundamentação alguma e o que é certo é que nem esses réus nem o autor recorreram da sentença, sendo que os recorrentes não pedem a sua própria absolvição mas sim a condenação, também, daqueles outros.
Cremos que a possibilidade de recorrer por parte do recorrente apenas lhe permite que ele questione aquilo que a si mesmo e ao seu direito lhe diz respeito e não aquilo que diz respeito à definição dos direitos dos outros, desde que, obviamente, não se esteja numa situação de litisconsórcio necessário (vd. art. 28 CPC) em que o direito tem vários titulares e a lei exija que a acção seja proposta contra todos. Isto é, ele pode discutir no recurso o conteúdo da obrigação que lhe foi imposta a si como condómino e ao condomínio como entidade representativa dos condóminos mas não o conteúdo do direito de outra parte, direito esse diferente e independente do seu.
Ora, no caso em estudo, como já observámos, a responsabilidade reconhecida na sentença diz respeito ao condomínio e não aos proprietários das fracções e o condomínio foi condenado, no reconhecimento de ser ele responsável.
Deste modo, a condenação dos Réus proprietários das fracções, ou a sua absolvição, não acrescenta significativamente nada à condenação do condomínio ou seja, desta condenação resulta que os condóminos do prédio, todos eles, ficam obrigados, de acordo com a sua qualidade de condóminos e só nesta qualidade, segundo a proporção da sua permilagem.
Assim, o administrador não é o responsável, em nome próprio, pelo cumprimento da obrigação reconhecida na sentença, da mesma forma que não resulta para os recorrentes a obrigação de pagarem apenas eles a totalidade daquilo em que foram condenados, como proprietários da sua fracção, mas sim o de cumprirem na sua qualidade de condóminos.
Da mesma maneira, não resulta para os réus absolvidos a possibilidade de se eximirem ao pagamento daquilo em que o condomínio foi condenado uma vez que também eles são condóminos e o condomínio foi condenado.
Ou seja, a condenação dos réus recorrentes e a absolvição dos segundos réus acaba por ser irrelevante em virtude de o condomínio ter sido condenado e, como tal, na qualidade de condóminos todos os outros réus estarem obrigados nos termos sobreditos.
Se cremos que os recorrentes não podem pedir a condenação dos réus absolvidos porque os direitos de uns e de outros são independentes e a absolvição daqueles não os afecta, não os prejudica, porque independentemente de tal absolvição a sua responsabilidade é sempre a mesma, cremos igualmente que aquela outra absolvição não exime esses condóminos de terem de cumprir de acordo com a sua proporção/permilagem com a obrigação sentenciada
Dito de forma mais simples, se possível, os recorrentes foram condenados na qualidade de condóminos apenas, (a sentença não permite outro entendimento), e os segundos réus foram absolvidos na qualidade de proprietários exclusivos da sua fracção, mas ambos devem ter-se por responsáveis por ter sido condenado o condomínio de que ambos fazem parte.
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Sustentam os recorrentes que a condenação deveria ter sido no sentido dos Recorrentes e dos 2° Réus serem condenados a efectuarem obras de reparação e conservação na caleira do prédio que lhes pertence, isto num prazo a estabelecer e só no caso de os Réus não executarem tais obras no prazo fixado, é que deveriam ter sido condenados no pagamento à Autora de um determinado valor.
Nesta matéria diremos sumariamente que a prova certifica que o auto de vistoria realizado pela Câmara Municipal do Porto foi notificado aos 1ºs RR e nesse auto referia-se expressamente que “As obras referidas em 2. e 3. deverão ter início após a conclusão da obra referida em 1., que deverá começar de imediato e terminar no prazo de 15 dias da data de notificação do auto de vistoria aos 1ºs RR. e autora”.
Tal significa que a reparação da caleira (a obra referida em 1) deveria de facto ter sido realizada pelo condomínio no prazo de 15 dias a partir da data da notificação e não o foi, pelo que a possibilidade de o condomínio realizar a reparação foi dada e o condomínio não a realizou pelo que, temos por justificado que a condenação envolva também o valor do custo da reparação da caleira, reparação essa que poderia ter sido realizada pelo condomínio réu e não o foi.
Em resumo, pelas razões apresentadas, improcedem as conclusões da Apelação.
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Decisão
Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente a Apelação e, em consequência, mantém-se a decisão recorrida, nomeadamente com a condenação do condomínio do prédio da Rua ………., nºs .. a .., Porto, representado pelo administrador.
Custas pelos Apelantes.
Porto, 13 de Março de 2008
Manuel José Pires Capelo
Ana Paula Fonseca Lobo
Deolinda Maria Fazendas Borges Varão
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[1] Sandra Passinhas, in A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 2.ª edição, Almedina, 2002, págs. 333.
[2] Cfr. Francisco Rodrigues Pardal e Manuel Baptista Dias da Fonseca, in Da Propriedade Horizontal no Cód. Civil e legislação complementar, 5ª ed., Coimbra Editora 1988, pág. 277.
[3] Cfr. “Da natureza jurídica do direito de propriedade horizontal”, in Cadernos de Direito Privado, n.º 15 Julho/Setembro 2006, pág. 9
[4] cfr. ac. STJ, 17/2/98, CJ VI-I-86; Sandra Passinhas, “A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, 341).