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CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA
DIREITO DE RESOLUÇÃO
II- Uma cláusula deste tipo constituirá uma simples "cláusula de estilo", devendo entender-se que ela se limita a remeter para a regulamentação legal de resolução por incumprimento.
III- O direito de resolução tem de ser aferido à luz da gravidade do incumprimento, segundo um critério objectivo, ponderando-se a projecção do concreto incumprimento, quanto à sua natureza e extensão, no interesse do credor, numa apreciação valorativa do incumprimento em que avulta a repercussão do inadimplemento parcial no equilíbrio sinalagmático do contrato em ordem a avaliar se este foi afectado.
Proc.2287-07-2ª
Apelação
Maia-1º J-Pº……./01
Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto
Relatório
“B………………., L.dª”,
instaurou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum ordinário, contra
C…………….. e marido D…………….;
E……………. e marido F……………;
G………………….;
H………………….. e
I………….., casado em regime de separação de bens com J………….,
todos já melhor identificados nos autos pedindo que:
- Seja decretada a resolução do contrato-promessa outorgado entre ela e os Réus em 28/04/00, por incumprimento culposo e definitivo dos Réus;
- Se condenem os Réus, solidariamente, a pagar-lhe a quantia de Esc. 56.000.000$00, acrescida dos respectivos juros de mora legais, desde a citação até integral pagamento.
Alega, para tanto e em síntese, que se dedica à actividade de construção civil, comprando terrenos com vista a edificar edifícios que depois vende.
Afirma ter outorgado com os RR., representados pelo 5º Réu, um contrato-promessa de compra e venda de dois lotes de terreno destinados a construção urbana, sitos na ……….., …….., Maia, designados pelos lotes 11 e 12, com as áreas de 347,5m2 e 353,17 m2, ambos a confrontar do Sul com a referida ………, dos quais aqueles eram proprietários sem determinação de parte ou direito.
Acrescenta que o preço acordado para os lotes foi de Esc. 93.000.000$00, tendo entregue, na data da assinatura do contrato e com sinal, a quantia de Esc. 28.000.000$00.
E que ficou ainda acordado que a escritura definitiva seria celebrada, por indicação dos RR., logo que estivesse reunida toda a documentação para o efeito, convencionando-se, contudo, como data limite para a celebração até 90 dias a contar da assinatura do contrato – tudo nos termos do contrato de fls. 11 e ss tendo passado a data limite para que os RR. marcassem a escritura (28/07/00), tendo em 06/09/00, escrito uma carta ao 5º Réu, notificando-o que a falta da marcação da escritura até ao fim desse mês, e de acordo com a Cláusula 5ª, importaria no incumprimento definitivo do contrato, com justa causa de rescisão do mesmo, carta que afirma haver sido devolvida pelo Réu sem proceder ao seu levantamento
Que em 27/10/00, recebeu uma carta do 5º Réu, comunicando-lhe que tinha enviado uma carta em 29/09/00 e dizendo considerados o contrato promessa de compra e venda celebrado a 28 de Abril de 2000 (…) resolvido e cessado por incumprimento definitivo que era imputado.
Defende verificar-se um incumprimento definitivo e culposo imputável aos Réus, já que não marcaram a escritura no prazo de 90 dias e ainda que os RR. se colocaram na posição definitiva de não cumprir o contrato, conforme dão a conhecer na referida carta.
Acrescenta que os RR. nunca estiveram, como ainda não estão, em condições legais de poder realizar a escritura.
Alega neste sentido que os artigos 3139º e 3140º da matriz urbana correspondente aos terrenos prometidos vender ainda não se encontram averbados nas respectivas descrições, continuando omissos (não sendo possível efectuar a escritura pública sem esses elementos) e assim todo o comportamento dos RR. lhe dá direito a pedir a resolução do contrato, bem como a receber o dobro do sinal entregue.
Que perdeu todo o interesse na prestação da obrigação pois o valor que pretendia investir neste negócio está noutro edifício e que o fez quando se apercebeu que os RR. não iam cumprir o contrato.
O Réu I…………. veio apresentar contestação, aceitando a celebração do contrato-promessa dos autos com a Autora, e impugna a demais matéria de facto invocada na petição inicial.
Contrapõe, com particular relevo, que, assinado o dito contrato-promessa, tomou todas as providências ao seu alcance para que se celebrasse a escritura dentro do prazo acordado mas que a Autora, pelo contrário, vinha constantemente pedindo o adiamento na celebração da escritura.
E foi assim quem deu causa ao atraso na marcação da escritura definitiva.
Em reconvenção deduzida reitera a tese por si exposta em sede de contestação e afirma que a falta à escritura constitui efeito expressamente previsto na Cláusula 5ª do contrato-promessa para constituir justa causa de rescisão.
Defende que o referido contrato-promessa se encontra extinto, provindo a impossibilidade do cumprimento deste de culpa exclusiva da Autora e com a consequente perda do sinal entregue.
Afirma, por fim, que é patente constante a má fé com que a Autora litiga pois, bem sabendo que não estava em condições de instaurar a presente acção, não se inibiu de o fazer.
Termina pedindo que a presente acção seja julgada não provada e improcedente, com a sua absolvição do pedido.
Mais pede que se julgue totalmente procedente e provado o pedido reconvencional e, por essa via, que se declare válida e eficaz a resolução do contrato-promessa dos autos, com culpa exclusiva da Autora.
Bem como que se condene a Autora na perda do sinal prestado a seu favor, na quantia de € 139.663,41 (correspondente a Esc. 28.000.000$00), a título de indemnização.
Pede, por fim, a condenação da Autora como litigante de má fé, em multa e indemnização condigna a seu favor.
Os demais Réus não apresentaram contestação.
A Autora veio replicar, de forma a contestar a generalidade da matéria de excepção invocada na contestação e a manter a tese por si exposta na petição inicial.
Defende que para ser admitida a reconvenção há um litisconsórcio necessário e que o Réu I………….., desacompanhado dos demais RR., não tem legitimidade para o efeito.
O Réu I…………. veio apresentar tréplica.
A fls. 235 e ss., proferiu-se despacho a convidar o 5º Réu a providenciar pelo suprimento da excepção dilatória suscitada.
Realizou-se audiência preliminar, no âmbito da qual se tentou a conciliação das partes, sem sucesso tendo o Réu-reconvinte requerido a intervenção principal provocada dos demais Réus, o que foi deferido.
A fls. 256 dos autos os 1º, 2º, 3º e 4º Réus vieram declarar que faziam seus os articulados do 5º Réu, aderindo aos mesmos.
Proferiu-se despacho saneador, fixou-se a Matéria de Facto Assente e a Base Instrutória, os quais não foram objecto de qualquer reclamação tendo-se procedido a audiência de discussão e julgamento com observância do legal formalismo, com registo fonográfico da prova nos termos do artigo 522-B do Código Processo Civil, como serão todas as outras disposições legais infra citadas de que se não faça menção especial após o que se respondeu à matéria de facto da Base Instrutória pela forma e com a fundamentação constante de fls. 384 e ss. dos autos, sem qualquer reclamação.
A final foi prolatada decisão nos seguintes termos:
“ Pelo exposto, julga-se a presente acção totalmente improcedente, por não provada, e, em consequência, absolvem-se os Réus C………….. e marido D………….; E…………… e marido F…………..; G………….; H…………… e I…………… dos pedidos contra si formulados pela Autora “B………………, L.da”.
Igualmente nos termos expostos, julga-se a reconvenção totalmente procedente, por provada, e, em consequência:
a) Declara-se válida e eficaz a resolução do contrato-promessa de compra e venda dos autos por parte dos Réus/Reconvintes, com fundamento em culpa exclusiva da Autora/Reconvinda e
b) Condena-se a Autora/Reconvinda “B…………, L.dª” na perda do sinal prestado a favor dos Réus C………… e marido D…………; E………… e marido F…………; G………….; H…………… e I…………….., no valor de € 139.663,41 (correspondente a Esc. 28.000.000$00), a título de indemnização….”
Inconformada com o seu teor veio oportunamente a Autora interpor o presente recurso de Apelação tendo para o efeito nas alegações oportunamente apresentadas aduzido a seguinte matéria conclusiva que passamos a reproduzir:
1º - O princípio fundamental e natural do direito das obrigações no Código Civil é o do cumprimento das obrigações.
2º - Não pode, por flagrante contradição, na Sentença justificar-se que a clausula 5ª do contrato não tem virtualidade de derrogar o regime previsto no Código Civil e na procedência da Reconvenção, considerá-la válida como condição resolutiva acordada entre as partes.
3º - Não perde o interesse no contrato a A. que, depois de passado o prazo para os RR. marcarem a escritura, lhe envia uma carta registada a pedi-la e, sendo esta devolvida, lhes envia uma carta simples com a cópia da anterior.
4º - Não pede a rescisão do contrato a A. que solicita a marcação da escritura de compra e venda.
5º - O pedido na acção de verificação da perda do interesse por parte da A. no negócio, só ocorre uns meses após os RR. já terem rescindido de forma definitiva e unilateral o contrato.
6º - Foi por causa da rescisão do contrato por parte dos RR. e pela sua comunicação que a A. perdera o sinal, que esta intenta a acção.
7º - Não pode responder-se a quesito que não versa matéria de facto mas sim matéria conclusiva e de direito, como é o saber se estava em tempo de marcar a escritura – quesito 23º.
8º - A mora do devedor no contrato promessa não permite ao credor desencadear automaticamente a resolução do contrato.
9º - Para que haja lugar à resolução do contrato importa que a mora seja convertida em incumprimento definitivo.
10º - Mas este só ocorre se o devedor não cumpre no prazo suplementar e peremptório que o credor razoavelmente lhe fixe.
11º - Não entra em mora a empresa promitente compradora que falta a uma escritura de compra e venda por não ter recebido a carta registada com aviso de recepção que lhe foi envida a marcar a mesma e nunca soube desta marcação.
12º – Sendo certo que a escritura até não se terá realizado “entre o mais, pela falta da compradora e pela não apresentação de outros documentos em concreto não determinados, não se sabe se referente ao comprador ou vendedor.
13º - Para que tudo estivesse em ordem para a escritura era necessário que os quesitos 27º e 30º tivessem resposta positiva sem restrições ou explicações, o que tudo se depreende pela resposta negativa ao quesito 29º onde se perguntava se era possível a escritura de artigos sem descrição na Conservatória Predial mas inscritos nas Finanças.
14º - Como não houve qualquer interpelação admonitória após a data fixada para a realização da escritura em que a A. faltou por não ter recebido a carta que a marca, nunca a mora se transformou em incumprimento definitivo.
15º - Não age de boa fé quem vendo a carta de marcação da escritura a ser devolvida pela A., não a avisa por outro meio, nomeadamente por fax, telegrama ou carta simples, como a A. fizera para eles.
16º - Não tem qualquer consequência a marcação da data da escritura se na respectiva carta não se põe qualquer comunicação que se houver falta à escritura o contrato se considera rescindido.
17º - A recusa de cumprimento do contrato tem de se traduzir em declaração objectiva, inequívoca e clara que anuncie o propósito de não cumprir.
18º - Não acontece assim, quando a A. falta à realização da escritura porque nunca soube da realização da mesma e, depois, é surpreendia com carta de 26/10/00 a rescindir o contrato de forma inequívoca e sem justa causa.
19º - Incumbe ao emitente da carta registada com aviso de recepção e não ao destinatário, o ónus da prova que a carta não foi recebida por culpa do destinatário.
20º - Não preenche tal ónus a mera demonstração da devolução da carta mas não existindo nenhuma prova que tenha sido deixado aviso para o destinatário levantar, como se observa pela factualidade respondida ao quesito 19º e 25º, sem qualquer outra factualidade provada.
21º - Enviada a carta registada para a residência da promitente compradora que consta do contrato e devolvida pelos CTT, impunha-se que o promitente vendedor, procedendo de boa fé, averiguasse se a devolução foi determinada por circunstâncias ocasionais, o que não se verifica nos autos.
22º - Pois os RR. não fizeram qualquer outra comunicação à A. por qualquer meio válido, ou seja, não quiseram dar-lhe a conhecer a data da realização da escritura.
23º - Não se conhece a razão pela qual a carta foi devolvida sem levantar, nem tal foi alegado ou provado.
24º - Como a A. promitente compradora, nunca teve conhecimento da realização da escritura, não existe na sua conduta incumprimento definitivo na outorga da mesma.
25º - Já não necessita de pedir a resolução do contrato quando os próprios RR. promitentes vendedores, lhe comunicam de forma clara e inequívoca que o contrato estava rescindido e perdera o sinal entregue.
26º - Rescindiram sem justa causa os promitentes vendedores que, sabendo que a A. não recebera a carta da marcação da escritura, não lhe marcam prazo admonitório para a nova realização da mesma, pois estava-se perante uma mora mas não incumprimento definitivo.
27º - Impunha-se a marcação de nova data nem que fosse por notificação judicial avulsa e com a cominação bem explícita que a falta poderia ter em termos de perda do interesse na realização da escritura, o que nunca ocorreu.
28º - A rescisão sem essa comunicação admonitória não tem fundamento nem se baseia em justa causa, pelo que os RR,. respondem pela sua intempestividade na condenação do sinal em dobro.
29º - Na carta que envia a marcar a escritura os RR. dizem que a vendedora G………… é solteira quando era casada e deu resposta positiva ao quesito 34º, o que impedia que se realizasse a escritura pois se o marido não outorga é motivo para pedir a anulação da mesma.
30º - Por isso, mais uma razão para que os RR. não rescindissem o contrato promessa unilateralmente, para além de que não deram cominação à carta da marcação da escritura e da eventual falta da A. à mesma.
31º - Não constitui uma clausula de resolução acordada entre as partes uma situação vaga e genérica que atira para as responsabilidades jurídicas do Código Civil no que respeita aos incumprimentos.
32º - Sendo a pretensão dos RR. no que respeita ao cumprimento dessa clausula de carácter jurídico, atento o valor do sinal elevado de 28.000.000$00 ofensiva do sentimento de justiça excedendo os limites da boa fé, tornando ilegítimo o seu exercício.
33º - Não se pode fixar clausulas resolutivas dependentes de factores estranhos à vontade das partes, cujo incumprimento pode estar dependente dum situação de sorte ou azar.
34º - Não é de aceitar a equiparação entre existência de mora havendo sinal expressivo e a fixação de termo essencial ou de uma clausula resolutiva, para efeito de transformação imediata ou automática de mora em incumprimento definitivo, como é o caso da falta à escritura de compra e venda.
35º - Uma clausula resolutiva cujo conteúdo consiste apenas na referência vaga e genérica e indeterminada “com as consequentes consequências jurídicas, como fundamento à resolução definitiva do contrato, deve antes entender-se como simples “clausula de estilo” que se limita a remeter para a regulamentação legal de resolução, desprovida de utilidade enquanto parte convencionas de legitimação do direito potestativo de destruição do contrato.
36º - O direito de resolução, tem de ser aferido à luz da gravidade do incumprimento, segundo critério objectivos, relevando a projecção do concreto incumprimento, quanto à sua natureza e extensão, no interesse do credor, tudo valorado com intervenção das regras de boa fé, da proporcionalidade e de adequação.
Termos em que, por violação e erro de interpretação e aplicação do disposto nos artigos 808, 436 nº 1, 224 nº1, 442 nº2, 342 nº1, 441, 804 nº2 e 432, todos do Código Civil, e 668 nº 1 al. c) do C.P.C., deve a Sentença da M.ª Juíz “a quo” ser revogada e substituída por outra que julgue a acção procedente e improcedente a Reconvenção.
Foram apresentadas contra alegações nas quais se pugna pela manutenção do decidido.
Mostram-se colhidos os vistos dos Exmºs Juízes Adjuntos pelo que importa apreciar e decidir.
THEMA DECIDENDUM
A delimitação objectiva do recurso é feita pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal decidir sobre matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam do conhecimento oficioso, art. 684 nº3 e 690 nº1 e 3.
As questões que estão subjacentes no âmbito de apreciação do presente recurso são aquelas que se encontram colocadas no âmbito da decisão proferida para além da apreciação da matéria de facto relativa à resposta proferida ao quesito 23º.
DOS FACTOS E DO DIREITO
Para melhor facilidade expositiva e de compreensão do objecto do presente recurso vamos passar a reproduzir em nota de rodapé a factualidade considerada assente e provada sobre a qual se estruturou a decisão proferida que é do seguinte teor:[1]
Vejamos face ao elenco das conclusões formuladas e questões suscitadas como decidir.
Em primeiro lugar e relativamente à resposta ao quesito 23º nos termos em que foi proferida “Em 27/09/2000, o 5º Réu, I……………, ainda estava em tempo para comunicar a marcação da escritura pública de compra e venda relativa aos lotes de terreno prometidos vender e comprar, marcação esta de escritura que foi feita (Item 23º).
A Apelante e com razão, refira-se, desde logo invoca tratar-se e de um questão conclusiva ou de direito.
Perante o normativo contido no art. 646º nº 4, tal como aliás já se verificava no domínio da lei processual anterior à última revisão do Código operada pelos diplomas contidos nos Dec-Lei 329-A/95 de 12 e 180/96 de 25/9, designadamente no âmbito do art. 653º nº2 in fine, o Magistrado ou o Tribunal exorbita das suas funções de competência para a livre apreciação da prova dos factos da causa, quando se debruce e profira decisão sobre questões de direito, ou sobre factos que só possam ser provados por documento, ou estejam plenamente provados por documento, admissão ou confissão, competindo ao Juiz singular determinar, interpretar e aplicar a norma jurídica e pronunciar-se sobre a prova dos factos admitidos, confessados ou documentalmente provados por acordo (cfr. art. 659º nº2).
Na distinção entre o que se entende por matéria de facto e matéria de direito reside uma das questões de maior complexidade do direito processual civil sendo por demais consabido na Doutrina e Jurisprudência que a matéria de facto é apenas composta por factos, ou seja, "por ocorrências concretas da vida real".
Estes factos em todo o seu conjunto, e no vasto leque de abrangência em que se encerram, não podem contudo ser identificados nem com afirmações conclusivas, nem com a valoração jurídica que sobre esses factos é realizada pelo legislador.
Assim, serão os factos “nus e crus” tal como as testemunhas os podem narrar perante o tribunal e não os juízos de facto, muitos menos os juízos de valor, correspondentes às normas aplicáveis, tal como o tribunal estaria pronto para responder em face da prova produzida, que devem constituir o objecto dos quesitos a integrar o questionário ou a Base Instrutória, quando tenham de ser elaborados, o que não foi o caso dos autos, mas que é regra que se impõe designadamente na sua fixação em termos de facticidade julgada assente e provada, a fim de, através dela, se construir a segunda parte do silogismo judiciário.
Ora, a situação dos autos que foi supra exposta não obedece a tais comandos legais, salvo o devido respeito por tal formulação, e a nosso ver criou e gerou uma situação que importa a este Tribunal sanar, o se pratica neste acto.
Importa ainda dizer acompanhando Lebre de Freitas in Código Processo Civil Anotado Vol. II em comentário ao artigo 646º que:
“Às conclusões de direito são assimiladas, por analogia as conclusões de facto, isto é juízos de valor, em si não jurídicos, emitidos a partir de factos provados e exprimindo designadamente, as relações de compatibilidade que entre eles se estabelecem, de acordo com as regras da experiência “.
Assim, é manifesto e resulta claramente do exposto, que, o que foi referido pelo Tribunal a quo como provado ““Em 27/09/2000, o 5º Réu, I……………, ainda estava em tempo para comunicar a marcação da escritura pública de compra e venda relativa aos lotes de terreno prometidos vender e comprar, marcação esta de escritura que foi feita” (carregado e sublinhado nossos) ou seja relativamente à matéria contida no mencionado quesito tem de se considerar como “não escrito” no âmbito de poderes que assistem a este Tribunal.
Na verdade o que no mesmo se exarou é claramente conclusivo e contém de forma inequívoca juízos de valor e considerações, que teriam de ser consideradas como tal, e não ter a resposta que foi proferida e é claramente concludente, que por si só resolveria parte do objecto do pleito no que se reporta ao prazo.
Assim a mencionada resposta passa a ser a seguinte nos termos e poderes conferidos a este Tribunal de harmonia com a mencionada disposição
Provado “Em 27/09/2000, o 5º Réu, I……………, para comunicar a marcação da escritura pública de compra e venda relativa aos lotes de terreno prometidos vender e comprar, remeteu a carta referida em J) “
No demais mantém-se a matéria considerada assente e provada nos termos em que foi exarada pelo que importa conhecer da questão suscitada relativa à procedência do pedido reconvencional deduzido.
E a questão é saber se não tendo a A. comparecido na escritura ou faltado à mesma marcada pelos RR. conforme a aludida carta em 27/09/2000 tal facto é motivante ou determinante da rescisão do contrato que operaram.
A resposta deste Tribunal é desde já se adiante necessariamente negativa pelos fundamentos que na própria decisão se encontram explanados para a posição contrária no que tange à inexistência de prazo admonitório concedido que permita a transformação da mora em incumprimento definitivo.
O que importa resolver na presente acção centra-se em saber se a factualidade alegada e provada revela o invocado incumprimento definitivo por parte da A., de modo a justificar a sua resolução por parte dos promitentes vendedores, RR. e, consequente condenação daquela no pedido de perda do sinal.
No contrato-promessa em causa as partes estipularam – com particular relevância – para além do preço da referida venda de Esc. 93.000.000$00, as seguintes as condições de pagamento que irão vigorar:
a) Na data da assinatura deste contrato, como sinal e princípio de pagamento, o segundo outorgante (aqui Autora) entrega ao primeiro (aqui Réus) a quantia de Esc. 28.000.000$00 (…);
b) A remanescente quantia em dívida no montante de Esc. 65.000.000$00 será liquidada no acto da escritura pública definitiva de compra e venda.” – Cláusula 3ª.
Mais estipularam que
“A escritura pública definitiva de compra e venda será celebrada logo que esteja reunida toda a documentação para o efeito, convencionando-se contudo, como data limite para a celebração até 90 dias a contar da data da assinatura deste contrato (…), obrigando-se o primeiro outorgante (aqui Réus) a avisar o segundo (aqui Autora), mediante carta registada com aviso de recepção e com antecedência mínima de 15 dias, da data, hora e local onde o acto terá lugar.” – Cláusula 4ª.
E ainda que
“A falta de pagamento da importância mencionada na cláusula terceira deste contrato, bem como a falta de comparência para a celebração da escritura pública, será considerada como incumprimento do presente contrato, suficiente para constituir justa causa de rescisão do mesmo, com as inerentes consequências jurídicas.” – Cláusula 5ª.
Deu-se como provado apenas por alteração deste Tribunal conforme supra se exarou que “Em 27/09/2000, o 5º Réu, I…………., para comunicar a marcação da escritura pública de compra e venda relativa aos lotes de terreno prometidos vender e comprar, remeteu a carta referida em J) “ omitindo-se o que foi referido relativamente à tempestividade.
Complementarmente, apurou-se que o 5º Réu, após o envio desta carta, não tentou fazer a comunicação por outra via, designadamente fax, telegrama ou carta simples.
Provou-se que a Autora não recepcionou a carta referida e também que esta não enviou com os aí aludidos 5 dias de antecedência a documentação solicitada nem a guia de liquidação de Sisa.
Provou-se também que, na data de 19/10/2000, data que se encontrava marcada para a escritura pública, a Autora não compareceu no Segundo Cartório Notarial de Vila do Conde para a realização da escritura, não se tendo a escritura realizado - entre o mais – também pela falta da Autora, promitente-compradora.
E mais ainda se constata que face à certidão emitida em 29/12/00 pela Conservatória do Registo Predial da Maia relativa às propriedades prometidas vender, os artigos 3139 e 3140 da matriz urbana correspondente aos terrenos prometidos vender não se encontravam averbados nas respectivas descrições, continuando omissos, - Cfr. certidão de fls. 18 a 23 dos autos (Item 10º).
Ficou provado nos autos que passou a data limite para que os Réus marcassem a escritura que, nos termos contratuais, deveria ocorrer até 28 de Julho de 2000 (90 dias após a assinatura do contrato em 28/04/00).
Considerou-se que, em 06/09/00, o legal representante da Autora escreveu ao 5º Réu, I…………., promitente-comprador e procurador dos demais proprietários, notificando-o que a falta da marcação da escritura até ao fim desse mês e de acordo com a cláusula 5ª importava no incumprimento definitivo do contrato, “suficiente para constituir justa causa de rescisão do mesmo com as inerentes consequências jurídicas.”
Avisava-o, contudo, que esperava até ao fim desse mês para a realização da escritura nos termos contratuais, com o envio de todos os elementos para poder pagar a sisa, nomeadamente, fotocópias dos números de contribuinte dos vendedores e que, se tal não ocorresse, perdia todo o interesse na realização do negócio e considerava o mesmo incumprido de forma definitiva e culposa por parte dos RR., com todas as consequências que daí advinham, conforme consta da carta que foi junta a fls. 14.
E apurou-se que esta carta foi devolvida, sem que o 5º Réu a tivesse ido levantar.
Deu-se como provado que, posteriormente e por carta simples de 27/09/00, a Autora enviou ao 5º Réu a cópia da carta junta a fls. 14, do recibo do registo e da frente do envelope, conforme consta do documento junto a fls. 15.
Também que o 5º Réu, I……………, após tomar conhecimento do teor desta última carta, procedeu à marcação da escritura, em seu nome e representação dos demais promitentes vendedores, enviando notificação em 29/09/2000 para a sede da Autora, comunicando-lhe a data e local da realização da escritura pública de compra e venda relativa aos prédios objecto do contrato-promessa de compra e venda aqui em causa no dia 19 de Outubro de 2000, pelas 15 horas, no 2º Cartório Notarial de Vila do Conde, sito na …….., Vila do Conde), conforme consta dos documentos juntos a fls. 116 a 121.
E apurou-se que esta carta foi devolvida, sem que o 5º Réu a tivesse ido levantar.
Deu-se como provado que, posteriormente e por carta simples de 27/09/00, a Autora enviou ao 5º Réu a cópia da carta junta a fls. 14, do recibo do registo e da frente do envelope, conforme consta do documento junto a fls. 15, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
Mais requeria o 5º Réu I………… na aludida carta que até 5 dias antes da escritura pública de compra e venda, ou seja até ao dia 13/10/2000, fosse remetido ou entregue ao aqui 5º Réu, I…………., todos os elementos relativos à compradora, bem como a guia de liquidação da Sisa, cujos elementos para o seu pagamento o 5º Réu, enviou naquela aludida carta, conforme documentos juntos a fls. 116 a 121, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido - carta esta que foi colocada à disposição da Autora no dia 02/10/2000, conforme consta do documento junto a fls. 116, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, pois, o dia 30/09/2000 correspondeu ao dia da semana de Sábado, o dia 01/10/2000 ao Domingo, e o dia 02/10/2000 à Segunda-Feira.
Complementarmente, apurou-se que o 5º Réu, após o envio desta carta, não tentou fazer a comunicação por outra via, designadamente fax, telegrama ou carta simples.
Provou-se que a Autora não recepcionou a carta referida acima. E também que esta não enviou com os aí aludidos 5 dias de antecedência a documentação solicitada nem a guia de liquidação de Sisa.
Provou-se também que, na data de 19/10/2000, data que se encontrava marcada para a escritura pública, a Autora não compareceu no Segundo Cartório Notarial de Vila do Conde para a realização da escritura, não se tendo a escritura realizado - entre o mais – também pela falta da Autora, promitente-compradora.
E, de seguida, que, após a ocorrência de tais factos, o 5º Réu, I…………, enviou à Autora a carta referida em 11).
Mais se provou que a Autora não compareceu à escritura pública porque não recebeu essa carta e não sabia de nada.
Divide-se quer a Doutrina quer a Jurisprudência quanto aos fundamentos de resolução de um contrato-promessa, e mais especificamente se basta ou não a mera mora.
No sentido de que qualquer dos promitentes pode resolver o contrato-promessa mediante a simples mora da contraparte, por ser aplicável o regime excepcional do art. 442º e não o do art. 808º do Código Civil pode ver-se Ac STJ de 9-12-93, CJ t3º, p.170; Almeida Costa “Contrato-promessa - Uma síntese do regime actual, p.59/60, separata da ROA, ano 50; Antunes Varela, Sobre o Contrato promessa, p.148 ss, 2ª edição, Coimbra Editora, 1989.
Contudo, é entendimento dominante nos tribunais superiores que a simples mora não autoriza o contraente fiel, sem mais, a resolver o contrato, razão pela qual analisados os argumentos desta posição a passamos a sufragar. Com efeito, a mora na prestação não confere direito à resolução do contrato sem que se proceda previamente à sua conversão em incumprimento definitivo.
Assim, o incumprimento definitivo do contrato promessa tem que ser aferido pelas regras gerais do não cumprimento das obrigações estabelecidas no art.º 808º do Código Civil.
Para que se verifique causa justificativa da resolução não basta que, havendo sido estipulado um prazo para a celebração do contrato prometido, uma das partes não haja outorgado o contrato definitivo.
Verificada esta situação, sendo a prestação ainda possível, terá o contraente faltoso incorrido numa situação de mora ou atraso no cumprimento da prestação prevista nos arts 804º, nº2 e 805º nº2 do Código Civil.
Tal incumprimento ainda não definitivo é insuficiente para fundamentar a resolução contratual.
Resumindo, a simples mora de um dos promitentes não confere ao outro, sem mais, a possibilidade de resolução do contrato promessa sinalizado.
É necessário a conversão da mora em não cumprimento definitivo, através dos mecanismos previstos no art. 808.º do Código Civil, aos quais a jurisprudência acrescenta outra via de consumação:
recusa categórica do devedor em cumprir, isto é, o devedor declara inequivocamente e peremptoriamente ao credor que não cumprirá o contrato.
No caso ora em apreço, cabe verificar se se encontram preenchidos os pressupostos do direito potestativo de resolução do contrato.
Pelo que, incumbe apreciar se a factualidade apurada é subsumível ao disposto no n.º1 do art.º 808 do C.C.
Estando um promitente em mora relativamente à celebração do contrato definitivo, o credor pode converter “a mora debitoris” em incumprimento definitivo fixando ao devedor um prazo razoável para cumprir, sob pena de se considerar não cumprida a obrigação. É a chamada interpelação admonitória, declaração receptícia, que deve conter três elementos:
a intimação para o cumprimento;
fixação de um termo peremptório de um prazo para o cumprimento;
cominação (declaração admonitória) de que a obrigação se terá como definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro daquele prazo.
No caso em apreço os AA efectuaram a interpelação admonitória aos RR após o decurso do referido prazo de 90 dias, e alegam a perda de interesse objectiva.
As partes podem convencionar a resolução do contrato-promessa, pelo decurso de um termo fixado como essencial [2]
“A estipulação de um prazo para a execução de um contrato não tem sempre o mesmo significado: pode querer dizer que, decorrido o prazo, a finalidade da obrigação não pode já ser obtida (com a prestação ulterior), caducando, por isso, o contrato; mas pode também ser apenas uma determinação de termo que não obste à possibilidade de uma prestação ulterior, que satisfará ainda a finalidade da obrigação, caso em que o termo do prazo não importa a caducidade do contrato, mas tão somente a atribuição ao credor do direito a resolvê-lo.
Na primeira destas hipóteses, o contrato tem por objecto uma prestação que só pode ser feita no prazo determinado e se torna, assim, impossível se não for realizada dentro dele: trata-se, pois, de um negócio fixo absoluto; na segunda, a prestação pode ainda ser feita ulteriormente, cabendo, todavia, ao credor, se o contrato for bilateral, o direito de resolução deste, quando o prazo não for observado, mas sendo o devedor, se o credor não resolver o contrato, obrigado a cumpri-lo: agora, trata-se de um negócio fixo usual, relativo ou simples.”[3]
Acontece ainda que, nos termos do art. 432º nº 1 do Código Civil é admitida a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção, admitindo este preceito a resolução convencional, facultando às partes, de acordo com o princípio da autonomia da vontade, o poder de expressamente atribuir a ambas ou a uma delas o direito de resolver o contrato quando ocorra certo e determinado facto. A esta estipulação contratual dá-se o nome de cláusula resolutiva expressa.
“Formas típicas de coerção privada, a cláusula penal e o sinal não são, todavia, os únicos meios de pressão a que o credor recorre para incentivar o devedor a cumprir as suas obrigações. Recorre frequentemente, também, à cláusula resolutiva expressa.
A inadimplência da específica obrigação prevista é fundamento e pressuposto indispensável da resolução. Dela emerge um direito potestativo que confere à parte adimplente (ou não inadimplente) o poder jurídico de, por um simples acto livre de vontade e só por si, produzir a resolução que, inelutavelmente, se impõe à contraparte inadimplente. Dizemos só por si porque a parte adimplente (ou não inadimplente) pode resolver imediatamente o contrato mediante declaração, escrita ou oral, à outra parte (art. 436º nº 1), sem necessidade de intervenção do juíz e sem ter de recorrer ao art. 808º nº 1.
Aspecto importante, já que a resolução opera imediatamente, de pleno direito, no momento em que essa declaração chega ao poder ou esfera de acção da parte inadimplente ou é dela conhecida (art. 224º nº 1).
Isto é, na cláusula resolutiva o credor reserva a faculdade de resolução, mediante simples declaração à outra parte, do negócio jurídico, verificado que seja o fundamento estipulado - exigindo a boa fé que tenha relevância significativa no contexto e fim contratual - sem renunciar ao direito de pedir o cumprimento, seja ou não imputável o previsto inadimplemento ou não cumprimento no tempo devido(...)”[4]
Vejamos então perante o que vem de ser dito o que considerar de relevância na subsunção jurídica perante a mencionada factualidade.
Desde logo se constata na decisão uma contradição nos seus termos porquanto se verifica que na verdade à Autora não foi dado o prazo admonitório que para ela mesma foi considerado necessário e do qual usou com a interpelação que fez decorrido que se mostrou o prazo inicial sem que se tivesse procedido à marcação da escritura como aos RR. incumbia de harmonia com o clausulado e mais igualmente considerou não ser o prazo concedido para o efeito como razoável perante a primeira carta que foi enviada e que se refere igualmente não ter sido recepcionada ou seja a de 06/09/00, notificando-o que a falta da marcação da escritura até ao fim desse mês e de acordo com a cláusula 5ª importava no incumprimento definitivo do contrato, “suficiente para constituir justa causa de rescisão do mesmo com as inerentes consequências jurídicas.”
E avisando-o ainda que esperava até ao fim desse mês para a realização da escritura nos termos contratuais, com o envio de todos os elementos para poder pagar a sisa, nomeadamente, fotocópias dos números de contribuinte dos vendedores e que, se tal não ocorresse, perdia todo o interesse na realização do negócio e considerava o mesmo incumprido de forma definitiva e culposa por parte dos RR., com todas as consequências que daí advinham.
Depois já na inversa e perante a nova carta enviada simples em 27/9/2000 que foi recepcionada pelo Réu e terá determinado a sua resposta enviada à Autora que por sua vez não foi recebida pela mesma e na qual o 5º Réu solicitava o envio dos documentos até 5 dias antes 13/10/2000 para realização da escritura e colocada à disposição da autora como se refere no dia 2/10/2000 não se coloca em causa o mesmo período de tempo razoável para o efeito sendo certo que contando ou operando a contagem dos dias os mesmos são no respectivo temporal ainda mais curto que o primeiro que foi apresentado.
A boa-fé é recíproca e se está em causa para uma parte tem de estar necessariamente para a outra as armas com que litigam devem ser iguais devendo assim perguntar-se necessariamente se o prazo deve ser “x” para um porque não o mesmo para o outro ou então se se quizer porquê “Y” quando este último ainda é menor que o primeiro.
A resposta ao quesito 37º evidencia perfeitamente que os RR. para além da mencionada carta que não foi recebida não tentaram por qualquer outro meio fazer chegar á Autora em tempo a realização da escritura à qual não compareceu por desconhecimento – cfr- resposta ao quesito 38º.
Mas mais ainda é que mesmo a sua falta não foi determinante da realização da escritura conforme se extrai da expressão utilizada “entre o mais” ou seja, a não apresentação de outros documentos não determinados entre os quais se refere exemplificativamente o conteúdo da resposta proferida ao quesito 34º.
Considera-se que na verdade os RR. não concederam à A. nem estabeleceram qualquer prazo concretizando a possibilidade de transformação da mora em incumprimento definitivo.
Quem estava em mora até então por isso a Autora lhe enviou a primeira carta que não foi recebida pelos RR. eram os próprios RR. que só depois procederam na conformidade do já descrito marcando data para a escritura a que como já se aludiu a Autora não compareceu por desconhecer a sua realização e que se não concretizou apenas por essa causa mas sim por outras com também já se aludiu.
Ainda no que concerne à não recepção da carta remetida pelo 5ºR. de harmonia aliás com jurisprudência citada pela A/Apelante que nos dispensamos de reproduzir designadamente do ex-Juiz Desembargador desta Secção e vogal do Relator em todos os processo Dr. Emídio Costa proferido em 6/12/05 se pode constatar que tendo numa situação absolutamente similar sido deixado ficar aviso para proceder ao levantamento da carta na estação o certo é que a mesma não foi reclamada mas desconhece-se a razão pela qual tal facto ocorreu por tal não ter sido alegado nem provado e o que é facto é que pode ter sido pelas mais variadas causas ou razões tais como ausência temporária do domicilio, gozo de férias doença enfim sendo insofismável isso sim é que a Autora não recepcionou a mesma e desconhecia o seu conteúdo em que se dava conhecimento da realização da escritura e por isso mesmo não compareceu no local e data indicados tendo sido então que os RR. comunicaram sem mais a resolução do contrato sem curarem minimamente de saber a motivação da razão da não comparência e sendo certo repete-se que não era a Autora que estava em mora.
Assim perante tal situação e similitude dos autos necessariamente que a nossa posição tem de ser no mesmo sentido daquele outro Acórdão ou seja de que não existe na conduta da Autora incumprimento definitivo na outorga da escritura podendo sim quando muito tratar-se de uma situação de mora mas não daquele outro.
Impunha-se aos RR. outro tipo de atitude como a designação de uma nova data para a realização e a notificação por qualquer meio da mesma e da sua importância e que a sua ausência injustificada ou não comparência poderia acarretar como consequência a perda do seu interesse na concretização do contrato prometido.
Note-se foi o que aliás fez a Autora perante o envio da segunda carta simples em que remeteu os documentos comprovativos da remessa da primeira missiva registada com AR e não recepcionada pelo 5º Réu a nosso ver e bem dentro de uma regra de boa-fé de conduta contratual.
Finalmente regressando a questão da clausula 5º importa dizer o seguinte acompanhando o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 29/11/06 in www.stj.pt cujo sumario passamos a reproduzir em nota de rodapé.[5]
É sem dúvida, de uma cláusula resolutiva.
Na esteira do ensinamento doutrinal do nosso Ilustre Prof. Baptista Machado[6], a função da cláusula resolutiva é "organizar ou regular o regime de incumprimento mediante a definição da importância de qualquer modalidade deste para fins de resolução", devendo ter-se presente que a cláusula resolutiva expressa “deve referir-se a prestações e a modalidades de adimplemento determinadas com precisão: as partes não podem ligar a resolução a uma previsão genérica e indeterminada do tipo ‘em caso de inadimplemento de qualquer obrigação surgida do presente contrato, este considera-se resolvido” [7]
Considera-se que uma clausula deste tipo seria, afinal, uma simples “cláusula de estilo”, devendo entender-se que ela se limita a remeter para a regulamentação legal de resolução por incumprimento" [8]
No aludido Acórdão que vimos seguindo de perto considera-se “a referência genérica e indeterminada ao "incumprimento de quaisquer obrigações emergentes do contrato" como fundamento do direito à sua resolução, esbarra com aquela inutilidade enquanto fonte convencional de legitimação do exercício do direito potestativo da destruição do contrato.”
Mas sobretudo, aquela referência à resolução, se admitida como “imediata, automática e independentemente de qualquer prazo”, e como tal interpretada, colide frontalmente com princípios como os da boa fé contratual e da proporcionalidade e adequação.
Na verdade, como também escreveu o Prof. Baptista Machado [9] "a liberdade das partes no que respeita á definição e importância do inadimplemento para efeitos de resolução não pode ser absoluta - isto é, não pode ir ao ponto de permitir que até um inadimplemento levíssimo, de todo insignificante na economia do contrato, possa dar lugar à resolução. Pois que a cláusula resolutiva não pode ser tal que, pela sua «exorbitância», entre em conflito com o princípio da boa fé contratual".
Ora reapreciando a factualidade considerada provada verifica-se que não estando como não estava a A. em mora e tendo procedido como procedeu ela própria à marcação da escritura e enviando uma segunda carta a que o 5º R. então sim respondeu com a marcação da escritura para o mencionado dia 19 de Outubro mas que igualmente se demonstrou não haver sido recebida pela Autora por causas que não foram invocadas nem provadas sabendo-se como se sabia estar em causa o valor correspondente de sinal em montante elevado de 140 000 Euros.
O direito à resolução tem de ser aferido à luz da gravidade do incumprimento, segundo um critério objectivo e serão de relevancia e de elementos a ponderar a projecção do concreto incumprimento, quanto à sua natureza e extensão, no interesse do credor e como se refere no mencionado acórdão na "apreciação valorativa do incumprimento", avulta a repercussão do inadimplemento parcial no equilíbrio sinalagmático do contrato em ordem a avaliar se este ficou afectado [10]
Devem convocar-se e apelar-se para a regra da boa fé, que a lei impõe às partes no cumprimento das obrigações, e a regra da proporcionalidade e da adequação, que proíbe condutas contrárias ao razoável e proporcional ante as circunstâncias do caso, tudo com consagração e aflorações nos arts. 762º-2 e 802º-2 Código Civil.
E assim também por esta via se não pode considerar fundado ou legitimado o comportamento de desvinculação assumido pelos Recorridos.
Como no citado aresto “Com efeito, à adopção do dever de agir com lealdade e correcção e com razoabilidade do ponto de vista da relação confiança repugna a ideia de aceitação de que alguém esteja á espera que se esgote um prazo não tido como absoluto para, como no caso mesmo a simples não comparência por motivo além do mais que se provou não esclarecido depois de saber que a outra parte pretendeu cumprir a prestação e não estava em atraso sem repercussão económica relevante na economia e no desenvolvimento do programa contratual, lançando mão de uma razão puramente formal, caprichosa ou apenas especulativa, resolva o contrato.
Uma tal actuação, a que o sistema jurídico não dá nem pode dar guarida, tem de ser afastada ou paralisada por via do regime jurídico que, harmónica e convergentemente, os citados arts. 762º-2, 802º-2 e ainda o art. 334º (abuso de direito), também do Código Civil, acolhem.
Inexiste assim em nosso entendimento o fundamento resolutivo utilizado pelos RR e consequentemente não podem estes ver reconhecido o direito de fazer seu o sinal constituído a seu favor, e pedido em sede reconvencional tal como decidido.
Assim e concluindo dado que a pretensão resolutória dos Autores improcedeu e dela não esta em causa a decisão no presente e de idêntica forma pelo que vem de ser exposto igualmente improcede a pretensão resolutória dos RR. o contrato em causa tem de manter-se o que se verifica.
DELIBERAÇÃO
Nestes termos em face do que vem de ser exposto julgando procedentes as conclusões recursivas da Apelante revoga-se a decisão proferida pelo Tribunal quo e consequentemente absolve-se a Autora do pedido reconvencional formulado mantendo-se no demais a mesma de harmonia com o decidido.
Custas por A. e RR. nesta e na primeira instância relativamente a cada um dos pedidos formulados respectivamente.
Porto, 01 de Julho de 2008
Augusto José B. Marques de Castilho
Henrique Luís de Brito Araújo
José Manuel Cabrita Vieira e Cunha
______________
[1] 1) A Autora dedica-se à actividade de construção civil, comprando terrenos com vista a edificar neles edifícios que depois vende (Alínea A).
2) Em meados do ano de 2000, os Réus tinham à venda dois lotes de terreno destinados a construção urbana, sitos na ………., ………, Maia, dos quais eram proprietários sem determinação de parte ou direito (Alínea B).
3) Designados pelos lotes 11 e 12 com as áreas de 347,5 m2 e 353,175 m2, ambos a confrontar do sul com a referida ………, e descritos na Conservatória do Registo Predial da Maia sob as descrições 02253/240599 e 02254/240599 (Alínea C).
4) A Autora entrou em negociações com os Réus, representados pelo 5º Réu, I……….., que possuía procuração dos demais, com poderes para negociar e vender os identificados lotes (Alínea D).
5) Na sequência do referido em 4), em 28 de Abril de 2000, a Autora outorgou com os RR., representados pelo 5º Réu, um contrato-promessa de compra e venda dos referidos lotes (Alínea E).
6) O preço acordado para os dois lotes foi de Esc. 93.000.000$00 (noventa e três milhões de escudos) tendo a Autora entregue logo nessa data da assinatura do contrato, como sinal, a quantia de Esc. 28.000.000$00 (vinte e oito milhões de escudos), como se pode ver da Cláusula 3ª do contrato referido em 5), junto a fls. 11 a 13, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido (Alínea F).
7) A restante quantia em débito seria paga aquando da escritura definitiva de compra e venda, conforme consta da Alínea b) da Cláusula 3ª do contrato-promessa referido em 5) e 6) (Alínea G).
8) A escritura definitiva seria celebrada logo que estivesse reunida toda a documentação para o efeito, convencionando-se, contudo, como data limite para a celebração até 90 (noventa) dias a contar da assinatura do contrato, conforme consta da Cláusula 4ª do contrato-promessa referido em 5) e 6) (Alínea H).
9) E seria o primeiro outorgante, na pessoa do 5º Réu, I…………, que avisaria a Autora, mediante carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 15 dias da data, hora e local onde a escritura teria lugar, conforme consta da Cláusula 4ª do contrato-promessa referido em 5) e 6) (Alínea I).
10) Por carta simples de 27/09/00, a Autora enviou ao 5º Réu a cópia da carta junta a fls. 14, do recibo do registo e da frente do envelope, conforme consta do documento junto a fls. 15, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido (Alínea J).
11) Em 27/10/00, a Autora recebe uma carta do 5º Réu comunicando-lhe que tinha enviado uma carta em 29/09/00 e “uma vez que não procederam à entrega dos documentos nem ao demais circunstancialismo referido naquela carta, faltando à escritura de compra e venda, serve a presente missiva para declarar que consideramos o contrato promessa de compra e venda celebrado a 28 de Abril de 2000, relativo à parcela (…) e à parcela (…) resolvido por incumprimento definitivo imputável a V. Exª. Assim, mais nenhum direito assiste a V. Ex.ªs sobre as referidas parcelas de terreno, deixando de haver qualquer vínculo ao aludido contrato”, conforme consta do documento junto a fls. 16 a 17, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido (Alínea L).
12) Nessa mesma carta, ao descrever as parcelas em causa, indica que o lote 11 estava inscrito na matriz urbana sob o artigo 3139 e o lote 12 sob o artigo 3140 da matriz urbana, ambos da freguesia de …….. (Alínea M).
13) O referido em 4) ocorreu porque os referidos lotes se situam perto do local onde a Autora estava a acabar um edifício (Item 1º).
14) Passou a data limite para que os Réus marcassem a escritura que, nos termos contratuais, deveria ocorrer até 28 de Julho de 2000 (90 dias após a assinatura do contrato em 28/04/00) (Item 2º).
15) Em 06/09/00, o legal representante da Autora escreveu ao 5º Réu, I………….., promitente-comprador e procurador dos demais proprietários, notificando-o que a falta da marcação da escritura até ao fim desse mês e de acordo com a cláusula 5ª importava no incumprimento definitivo do contrato, “suficiente para constituir justa causa de rescisão do mesmo com as inerentes consequências jurídicas.” Avisava-o, contudo, que esperava até ao fim desse mês para a realização da escritura nos termos contratuais, com o envio de todos os elementos para poder pagar a sisa, nomeadamente, fotocópias dos nºs de contribuinte dos vendedores e que, se tal não ocorresse, perdia todo o interesse na realização do negócio e considerava o mesmo incumprido de forma definitiva e culposa por parte dos RR., com todas as consequências que daí advinham, conforme consta da carta junta a fls. 14, cujo teor de dá aqui por integralmente reproduzido (Item 3º).
16) A carta referida no Item anterior foi devolvida, sem que o 5º Réu a tivesse ido levantar (Item 4º).
17) De acordo com a Certidão emitida em 29/12/00 pela Conservatória do Registo Predial da Maia relativa às propriedades prometidas vender, os artigos 3139 e 3140 da matriz urbana correspondente aos terrenos prometidos vender não se encontravam averbados nas respectivas descrições, continuando omissos, conforme se verifica pela certidão de fls. 18 a 23 dos autos, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzida (Item 10º).
18) A Autora não pretende celebrar o contrato definitivo dos autos, tendo, entretanto, investido na construção de um edifício na ……….., área desta comarca da Maia (Itens 11º e 12º).
19) E como empresa de construção não pode parar os seus negócios, tendo de arranjar alternativas e dar continuidade à sua actividade referida em 1) (Item 13º).
20) O 5º Réu, I…………., após tomar conhecimento do teor da carta referida em 10), procedeu à marcação da escritura, em seu nome e representação dos demais promitentes vendedores, enviando notificação em 29/09/2000 para a sede da Autora, comunicando-lhe a data e local da realização da escritura pública de compra e venda relativa aos prédios objecto do contrato-promessa de compra e venda aqui em causa (dia 19 de Outubro de 2000, pelas 15 horas, no 2º Cartório Notarial de Vila do Conde, sito na ………., Vila do Conde), conforme consta dos documentos juntos a fls. 116 a 121, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido (Item 17º).
21) Mais requeria o 5º Réu I……….. na aludida carta que até 5 dias antes da escritura pública de compra e venda, ou seja até ao dia 13/10/2000, fosse remetido ou entregue ao aqui 5º Réu, I……….., todos os elementos relativos à compradora, bem como a guia de liquidação da Sisa, cujos elementos para o seu pagamento o 5º Réu, enviou naquela aludida carta, conforme documentos juntos a fls. 116 a 121, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido (Item 18º).
22) Carta esta que foi colocada à disposição da Autora no dia 02/10/2000, conforme consta do documento junto a fls. 116, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, pois, o dia 30/09/2000 correspondeu ao dia da semana de Sábado, o dia 01/10/2000 ao Domingo, e o dia 02/10/2000 à Segunda-Feira (Item 19º).
23) Em 27/09/2000, o 5º Réu, I…………, ainda estava em tempo para comunicar a marcação da escritura pública de compra e venda relativa aos lotes de terreno prometidos vender e comprar, marcação esta de escritura que foi feita (Item 23º).
24) A Autora não recepcionou a carta referida nos Itens 20) a 22) (Item 25º).
25) Na sequência da carta referida nos Itens 20) a 22), a Autora não enviou com os aí aludidos 5 dias de antecedência a documentação solicitada nem a guia de liquidação de Sisa (Item 26º).
26) Na data de 19/10/2000, data que se encontrava marcada para a escritura pública, a Autora não compareceu no Segundo Cartório Notarial de Vila do Conde para a realização da escritura, não se tendo a escritura realizado - entre o mais – também pela falta da Autora, promitente-compradora (Item 27º).
27) Após a ocorrência dos factos aludidos nos Itens 25) e 26), o 5º Réu, Mário Sá, enviou à Autora a carta referida em 11) (Item 28º).
28) O Segundo Cartório Notarial de Vila do Conde procedeu à marcação da escritura pública de compra e venda com os documentos que o 5º Réu, I…………, forneceu no aludido Cartório, tendo a sua não realização tido motivo na não apresentação de outros documentos (em concreto não determinados) e na não comparência do Autor (Item 30º).
29) A carta referida em 11) e 12) foi remetida pelo 5º Réu, I…………, em seu nome e representação dos demais Réus (Item 32º).
30) O estado civil de um dos vendedores alterou-se, o que não se mostrava averbado nas descrições prediais (Item 34º).
31) O 5º Réu, após o envio da carta referida no Item 20), não tentou fazer a comunicação por outra via, designadamente fax, telegrama ou carta simples (Item 37º).
32) A Autora não compareceu à escritura pública referida no Item 20) porque não recebeu essa carta e não sabia de nada (Item 38º).
[2] Ac RP de 23-4-99, in www.dgsi.pt/jtrp; Ac STJ de 27-11-97, Ac STJ de 3-10-91, e Ac STJ de 5-5-98, www.dgsi.pt/jstj
[3]az Serra, RLJ ano 104º, 323-327 e ano 110º, 299-304
[4] Calvão da Silva, Cumprimento e sanção pecuniária compulsória, 2ª edição, p.321ss
[5] A aplicação das sanções previstas no art. 442º C. Civil pressupõe o incumprimento definitivo e não a simples mora;
- Só a falta definitiva e culposa de cumprimento legitima a resolução do contrato-promessa que, por sua vez, a sanção cominada no n.º 2 do art. 442º pressupõe;
- Não é de aceitar a equiparação entre existência de mora, havendo sinal, e a fixação de um termo essencial ou de uma cláusula resolutiva, para efeito de transformação imediata ou automática da mora em incumprimento definitivo;
- A exigência do sinal, com a sua perda pela parte que o constituiu, enquanto sanção coberta pelo regime do n.º 2 do art. 442º, constitui uma declaração de resolução do contrato.
- Uma cláusula resolutiva cujo conteúdo consista apenas na referência genérica e indeterminada ao "incumprimento de quaisquer obrigações emergentes do contrato" como fundamento do direito à sua resolução, deve entender-se como uma simples «cláusula de estilo» que se limita a remeter para a regulamentação legal de resolução por incumprimento, logo desprovida de utilidade enquanto fonte convencional de legitimação do exercício do direito potestativo da destruição do contrato.
- O direito à resolução tem de ser aferido à luz da gravidade do incumprimento, segundo um critério objectivo, relevando, a projecção do concreto incumprimento, quanto à sua natureza e extensão, no interesse do credor, tudo valorado com intervenção das regras da boa fé, da proporcionalidade e da adequação.
[6] BAPTISTA MACHADO, "Pressupostos da Resolução por Incumprimento" in "Obra Dispersa", I, 186-7 nota 7
[7] cfr. ENZO ROPPO, Il Contratto, Bolonha, 1977, p.238
[8] No mesmo sentido, também com alusão a “cláusulas inúteis” e “cláusulas usuais", J. C. BRANDÃO PROENÇA, "Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral", p. 61
[9] In ob cit .
[10] vd. BRANDÃO PROENÇA, "A Resolução do Contrato no Direito Civil", 138 e ss.