Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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II - Só ao possuidor em nome próprio assiste o direito de indemnização ou levantamento das benfeitorias.
I - Relatório
Fátima..... intentou a presente acção declarativa sob a forma ordinária contra Eulália....., pedindo a condenação da Ré a pagar-lhe a quantia de 6.000.000$00 com juros de mora, à taxa de 10% desde a citação até integral pagamento.
Fundamentou o pedido alegando, em resumo, que:
Por contrato celebrado entre ambas, a Autora prometeu comprar à Ré e esta prometeu vender-lhe, pelo preço de 10.300.000$00, a fracção autónoma, designada pela letra Y, correspondente a um apartamento tipo T1, no 5º andar direito, Corpo Norte, do prédio sito na Rua....., freguesia de....., ....., tendo entregue à Ré no acto da assinatura de tal contrato, a título de sinal, a quantia de 2.000.000$00;
Foi acordado que a escritura de compra e venda seria outorgada até 22-12-97 e deveria ser marcada pela autora, ficando na incumbência da Ré obter todos os documentos essenciais à celebração da mesma;
Porém, a Ré não cumpriu a obrigação de obter os documentos necessários, nomeadamente quanto ao seu estado civil, sendo que na escritura de aquisição da fracção se identificou como casada e, embora tenha declarado à autora que a fracção fora adquirida após o divórcio decretado por um tribunal estrangeiro, não diligenciou pela revisão da respectiva sentença, para poder rectificar a escritura de compra por forma a que passasse a constar na mesma como divorciada, para poder celebrar a escritura com a Autora sem intervenção do marido, cujo paradeiro declarava desconhecer;
E, em vez de diligenciar pela obtenção dos elementos necessários à celebração da escritura, por carta de 30-12-97, comunicou a resolução do contrato, declarando fazer seu o sinal recebido, apesar de saber não ter fundamento para a dita resolução, manifestando desse modo a intenção de não querer cumprir o contrato;
Conclui que a Ré incumpriu de forma definitiva o contrato-promessa, devendo restituir o sinal em dobro, no montante de 4.000.000$00, bem como o valor das obras que entretanto a Autora fez na fracção e que a valorizaram em 2.000.000$00.
Regularmente citada a Ré contestou, impugnando os factos vertidos na p. i., imputando o incumprimento definitivo do contrato-promessa à Autora e concluindo pela improcedência da acção.
A Autora replicou, mantendo o articulado na petição e formulando pedido de condenação da ré como litigante de má fé em multa e indemnização de montante não inferior a 250.000$00.
Foi realizada audiência preliminar, tendo-se conhecido nessa fase do pedido de restituição do sinal em dobro, que foi julgado procedente, prosseguindo os autos apenas quanto ao pedido de indemnização por benfeitorias tendo-se, nessa parte, procedido à selecção dos factos assentes e à organização da base instrutória, de que não houve reclamações.
A Ré interpôs recurso do saneador-sentença, o qual foi admitido a fls.122, a subir a final.
Procedeu-se a julgamento, na parte relativa ao pedido de indemnização por benfeitorias, após o que se respondeu à matéria da base instrutória pela forma constante de fls. 201 a 203, que não sofreu reparos.
De seguida foi proferida sentença no tocante ao pedido de indemnização por benfeitorias, pedido que foi julgado improcedente.
Dessa decisão foi interposto recurso pela Autora, admitido a fls. 217.
Conhecendo do recurso do saneador-sentença que condenou a Ré na restituição do sinal em dobro, o acórdão desta Relação constante de fls. 242 a 248, revogou a decisão recorrida, para que a causa prosseguisse nessa parte.
Em obediência ao aludido Acórdão, foi novamente realizada audiência preliminar, seleccionando-se os factos assentes e organizando-se a base instrutória, de forma que não mereceu reclamações.
Procedeu-se a novo julgamento, constando de folhas 321-323 as respostas à matéria da base instrutória.
De seguida foi proferida, nessa parte, sentença que julgou procedente o pedido de restituição do sinal em dobro, condenando a Ré a pagar á Autora a quantia de € 19.951,92 (4.000.000$00), acrescida de juros de mora à taxa legal de 10% desde a citação até 17-04-99 e de 7% a partir dessa data, até integral pagamento.
Inconformada a Ré interpôs recurso de apelação tendo na sua alegação formulado as seguintes conclusões:
a) A matéria factual encontrada demonstra inequivocamente que o incumprimento contratual invocado teve origem em acto único e unilateral da Autora;
b) O que permite concluir que a resolução do contrato, foi invocada pela Apelante com fundamento legal, foi motivado no incumprimento primeiro da cláusula 4ª, pela própria Autora, dado que a Ré não é, por aquela, elucidada das razões subjacentes;
c) Nunca haveria impedimento temporário, pelo que nunca poderia despoletar a situação jurídica encontrada ao abrigo do art. 808º C.C.;
d) Poderá também entender-se que se verificou uma impossibilidade originária, que tem como consequência a responsabilidade culposa do devedor, apreciada nos termos gerais, cfr. arts. 791º e 401º do C.C..
Na apelação interposta da decisão que julgou improcedente o pedido de indemnização por benfeitorias a Autora formulou as seguintes conclusões:
1- É facto notório que o levantamento pela Autora de azulejos que aplicou nas paredes do WC e da cozinha, da pintura executada em todas as divisões da habitação, do verniz aplicado nas portas e da banheira fixada no WC, danificaria necessariamente as paredes, os móveis de cozinha, as portas e o WC do respectivo imóvel, causando, pois, detrimento neste último;
2- Como factos notórios não tinham os mesmos que ser alegados e provados.
3- É também facto notório (e está, além disso, provado) que essas benfeitorias aumentaram o valor do imóvel em que se incorporaram.
4- Desconhecendo o Tribunal qual o valor acrescido, trazido pelas mesmas ao imóvel, tal conduziria, não à absolvição da Ré, mas à sua condenação em montante a liquidar em execução de sentença, correspondente ao valor acrescido que a execução das benfeitorias ora referidas acarretou para o imóvel.
5- Decidindo de forma diversa, a douta decisão recorrida violou o disposto nos artigos 216º, n.º 3, 1ª parte; 1273º, nºs 1 e 2 do Código Civil e 514º n.º 1 e 661º nº2 do CPC.
Termos em que deverá revogar-se a douta decisão recorrida, condenando-se a Ré a pagar à Autora o montante a liquidar e execução de sentença, correspondente ao valor acrescido que as seguintes benfeitoria acarretam para o imóvel: substituição de todo o azulejo do WC; pintura de toda as divisões da casa; substituição do azulejo da cozinha; substituição da banheira do WC; pintura dos móveis de cozinha; envernizamento das porta.
Ambas as partes contra-alegaram defendendo a improcedência do recurso interposto pela parte contrária.
Corridos os vistos legais cumpre decidir.
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II – Fundamentos
1. De facto
Estão provados os seguintes factos:
1. Autora e Ré celebraram, entre si, um contrato-promessa de compra e venda, tendo por objecto a fracção autónoma, designada pela letra Y, correspondente a um apartamento tipo T1, no 5º andar direito, Corpo Norte, do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na Rua....., Freguesia de....., ....., inscrita na matriz predial urbana de..... sob o artigo ...Y e descrita na -ª Conservatória do Registo Predial do.... sob o nº.... - al. A).
2. Mediante tal contrato, a Ré, prometeu vender e a Autora prometeu comprar aquela fracção autónoma, pelo preço de 10.300.000$00 (dez milhões e trezentos mil escudos) - al. B).
3. Tendo a Autora entregue à Ré, no acto da assinatura de tal contrato, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 2.000.000$00 (dois milhões de escudos) –al. C).
4. Conforme consta ainda do mesmo contrato, a escritura pública, a ser outorgada até dia 22 de Dezembro de 1997 (cláusula 3ª b) "in fine") deveria ser marcada pela Autora, ficando na incumbência da Ré a obtenção de todos os documentos essenciais à celebração da mesma escritura (cláusula Quarta) - al. D).
5. No referido contrato-promessa a Ré ficou identificada como sendo divorciada – al. E).
6. Aquando da compra pela Ré da fracção identificada na al. A), ficou declarado na respectiva escritura o seu estado civil de casada com Guy.... - al. F).
7. Constando tal estado civil do próprio registo predial relativo à mesma fracção- al. G.
8. O bilhete de identidade cuja cópia facultou identificava-a como solteira- al. H);
9. Por carta registada com A/R, que a Ré recebeu, a Autora, em 19/12/97 comunicou à Ré que a escritura do andar referido na al. A) não poderia ser feita em qualquer que seja o Cartório enquanto a mesma não apresentasse os respectivos documentos necessários em devidas condições. Mais comunicou que a partir do dia 22 a Ré entraria em incumprimento perante a Autora e que ficaria a aguardar que a Ré marcasse a escritura e a convocasse para esta no local preferido - al. I);
10. Por carta de 30/12/97 remetida pela Ré à Autora aquela declarou a resolução do contrato-promessa de compra e venda referido na Al. A), por a Autora não ter cumprido o sobredito contrato conforme se havia obrigado, por nos termos da cláusula 4ª competir à Autora a marcação da escritura prometida disso a informando por carta com A/R e com a antecedência mínima de 15 (quinze) dias, sendo que a escritura dever-se-ia ter realizado impreterivelmente até ao dia 22/12/1997 como decorre do convencionado na al. b) da cláusula 3ª do mesmo contrato promessa, o que não aconteceu. Mais comunicou fazer sua a quantia entregue pela Autora a título de sinal - al. J).
11. Foram feitas tentativas pela Autora, designadamente através da mediadora F....., Lda, no sentido de se realizar a escritura notarial relativa à prometida compra e venda, sendo que os vários Cartórios Notariais não se dispunham a realizá-la sem a intervenção do marido da Ré - resp. quesito 1º.
12. Tendo tomado a decisão de vender a fracção autónoma identificada na al. A), no dia 16/09/1997 a ré solicitou à F....., Lda, que diligenciasse no sentido de arranjar comprador para a mesma, tendo sido assinado o "Contrato de mediação imobiliária" de fls. 66 - resp. quesito 2º.
13. A Ré facultou à F....., Lda um exemplar da chave da porta de entrada da dita fracção, de maneira a permitir àquela mostrá-la a eventuais interessados- resp. quesito 3º.
14. Não haviam passado ainda quarenta e oito horas sobre o dia 16/09/97, quando o funcionário da F....., Lda Sr. José..... contactou a Ré para a informar ter encontrado alguém interessado na aquisição da fracção, que era a aqui Autora - resp. quesito 4º.
15. No dia seguinte (19/09/97), o dito Sr. José...., apresentou-se na casa da Ré com o documento "Proposta de compra e recibo provisório" já assinado pela Autora, e que a própria igualmente assinou - resp. quesito 5º;
16. Finalmente, no dia 22/09/97, o Sr. José.... voltou à casa da Ré com o documento que titulava o contrato promessa objecto destes autos, já completamente elaborado, a fim de colher a assinatura da Ré - resp. quesito 6º.
17. Foi o Sr. José..... quem colheu a assinatura dos outorgantes- resp. quesito 8º.
18. Por diversas vezes, o Sr. José....., estando incumbido de encontrar comprador para determinado imóvel, apresentava a aqui Autora como interessada na aquisição - resp. quesito 9º.
19. Assinado o contrato-promessa, do qual sempre constava a possibilidade de a promitente compradora (aqui Autora) ceder a sua posição contratual a terceira pessoa, logo cuidava a aqui Autora de anunciar a venda de tal imóvel através de uma outra imobiliária, por preço superior - resp. quesito 10º.
20. Entrementes, a Autora procedia, se necessário fosse, a algumas reparações do imóvel - resp. quesito 11º.
21. Quando falou com o Sr. José..... a Ré informou-o de que tinha casado, com um cidadão estrangeiro e que estava divorciada, tendo-lhe entregue documentos - resp. quesito 12º.
22. O Sr. José..... informou a Autora que era possível fazer o negócio - resp. quesito 14º.
23. Em todos os contratos em que figurou como promitente compradora a Autora sempre quis obter uma vantagem patrimonial - resp. quesito 16º.
24. A Autora colocou tectos falsos, com moldura em todas as divisões da casa objecto do celebrado contrato promessa de compra e venda.
25. A Autora substituiu todo o azulejo do WC, colocando-o em toda a altura das paredes.
26. A Autora pintou todas as divisões da casa.
27. A Autora também substituiu o azulejo da cozinha.
28. A “Frontal” fez entrega à Autora das chaves que tinha em seu poder da fracção referida em 1.
29. A Autora mandou proceder a obras naquela fracção.
30. Antes da Autora mandar colocar tectos falsos em todas as divisões da casa, os tectos apresentavam-se com um aspecto grosseiro, ainda que pintados de branco.
31. O azulejo que existia no WC era antigo e ultrapassado, quanto a cores, desenho e modelo.
32. E apenas abrangia cerca de dois terços das paredes.
33. O azulejo que existia na cozinha era antigo e ultrapassado.
34. E cobria apenas cerca de dois terços das paredes.
35.As paredes de todas as divisões da casa apresentavam manchas e pequenas rachadelas.
36. A Autora substituiu a banheira do WC.
37. Pintou todos os móveis da cozinha.
38. Envernizou todas as portas da fracção.
39. Tais obras importaram em 525.000$00.
40. Após a execução de tais obras e por causa delas o imóvel passou a valer mais 1.000.000$00 do que valia anteriormente.
41. Os azulejos colocados pela Autora no WC e cozinha são da mesma cor e modelo.
2. De direito
2. 1. Da apelação da Ré
Resulta dos factos provados que a Autora celebrou com a Ré um contrato promessa de compra e venda, nos termos do qual a Ré prometeu vender à Autora e esta prometeu comprar-lhe, a fracção autónoma identificada no respectivo contrato, pelo preço de 10.300.000$00 (artigo 410º nº1, do Código Civil.
Tratando-se de promessa de compra e venda de imóvel devia obedecer, como obedeceu, à forma escrita, mostrando-se assinado por ambas a partes (artigo 410º nº2 e 875º, ambos do Código Civil e 80º n.º 1, do Código do Notariado).
É, pois, um contrato formal e substancialmente válido o que, aliás, não constitui objecto de controvérsia entre as partes.
Foi convencionado no referido contrato que a escritura de compra e venda deveria ser outorgada até ao dia 22 de Dezembro de 1997, cabendo à Autora proceder à respectiva marcação e ficando a Ré incumbida da obtenção de todos os documentos necessários à celebração da mesma.
Dado que na escritura de compra da fracção prometida vender à Autora a Ré se identificou como casada, estado civil que ficou a constar igualmente do registo da aquisição da fracção, a celebração da escritura de compra e venda sem a intervenção do marido da Ré só seria possível obtendo esta a revisão da sentença estrangeira que decretou o seu divórcio e rectificando o estado civil constante da dita escritura de aquisição e do registo.
Porém, apesar de a tal se ter obrigado, a Ré não diligenciou pela revisão da sentença de divórcio, nem pela participação ou representação do marido na escritura de compra e venda.
Apesar de ter diligenciado marcar a escritura a Autora não conseguiu que nenhum cartório a marcasse sem intervenção do ex-marido da Ré ou sem que previamente fosse rectificado o seu estado civil constante do registo.
Perante esta situação a Autora, em data anterior ao termo do prazo estabelecido para a realização da escritura comunicou à Ré a impossibilidade da mesma ser feita enquanto a Ré não apresentasse os documentos necessários para que a escritura se pudesse realizar. Mais comunicou à Ré que a partir do dia 22-12-97 entraria em incumprimento perante a Autora e que ficaria a aguardar que a Ré marcasse a escritura e a convocasse para a mesma.
Não tendo a Ré diligenciado pela revisão da sentença de divórcio e subsequentes rectificações do estado civil constante do registo predial, sem o que não podia ser feita a escritura, só a ela se deve a não celebração do contrato definitivo no prazo estabelecido no contrato promessa.
Carece por completo de fundamento o invocado incumprimento do contrato pela Autora, dado que esta só não marcou a escritura de compra e venda até ao termo do prazo convencionado, por não o poder fazer em virtude da Ré estar em mora quanto à obrigação de obter os documentos necessários.
Ainda que o dito prazo não deva ser considerado um prazo fixo absoluto, dado que, entretanto, sem fundamento e sendo ela quem se encontrava em mora, comunicou à Autor a resolução do contrato, deixou claro que não pretendia celebrar a prometida venda.
Atento o comportamento da Ré, deixou de interessar a interpelação para o cumprimento, já que deixou bem claro que, da parte dela, o contrato não era para cumprir (cfr. nesse sentido, o Ac. do STJ. de 16-05-00, CJ-STJ, ano VIII, tomo II, p. 72).
Não houve, pois, incumprimento do contrato promessa por parte da Autora, mas sim, como se refere na sentença recorrida, uma resolução unilateral e arbitrária por parte da Ré, que demonstrou de forma inequívoca a vontade de não cumprir, o que só por si traduz um incumprimento definitivo do contrato.
O incumprimento definitivo de uma obrigação decorrente de um contrato bilateral, como é o dos autos, confere à parte inocente, neste caso à Autora, o direito de resolução do contrato e o de indemnização (artigo 801º, n.º 2).
Tratando-se de contrato promessa e havendo sinal, a indemnização a favor de quem o presta, corresponde, em principio, ao dobro da quantia entregue (art. 442º, nºs 2 e 3, do Código Civil).
Assim, não podia deixar de ser, como foi, julgado improcedente o pedido de condenação da Ré na restituição do sinal em dobro.
Não se vislumbra com base em que factos pretende a Ré sustentar a invocada impossibilidade originária.
É manifesto que a obrigação emergente do celebrado contrato promessa de compra e venda, não era impossível à data da celebração do contrato, nem se tornou subjectiva ou objectivamente impossível.
Improcedem, pois, as conclusões da Ré, não merecendo a decisão recorrida qualquer censura.
2.2. Da apelação da Autora
A Autora pediu a condenação da Ré no pagamento da quantia de 2.000.000$00, a titulo de indemnização por benfeitorias, alegando que as obras por ela efectuadas na fracção objecto do celebrado contrato promessa valorizaram nesse montante a dita fracção.
Provou-se que a Autora efectuou obras na fracção em causa, cujo custo importou em 525.000$00 e que após a execução de tais obras e por causa delas o imóvel passou a valer mais 1.000.00$00 do que valia anteriormente.
Porém, o pedido de indemnização foi julgado improcedente por não ter sido alegado e provado que as obras que a Autora fez na fracção da ré não podem ser levantadas sem detrimento do imóvel.
Decisão de que discorda a Autora alegando que, à excepção dos tectos falsos, é facto notório que as restantes obras, em face da natureza das mesma, não podem ser levantadas sem danificar o imóvel.
Admite-se que em relação a algumas das obras feitas na fracção em causa (como é o caso da pintura das paredes e dos móveis da cozinha e do envernizamento das portas), face à natureza das mesmas, a Autora tenha razão na parte em que defende ser facto notório que não podem ser levantadas sem detrimento da fracção.
Mas, ainda que nessa parte se aceite parcialmente o entendimento defendido pela Autora, os factos assentes não permitem concluir pela procedência, ainda que parcial, do pedido de indemnização por benfeitorias.
Vejamos:
Em relação às benfeitorias necessárias - que de acordo com o disposto no artigo 216º n.º 3, do Código Civil, têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa - o possuidor tem direito a ser indemnizado delas - artigo 1273º n.º 1.
Para as obras feitas pela Autora poderem ser consideradas como benfeitorias necessárias teria de alegar e provar que as efectuou em circunstâncias integradoras dos apontados riscos de perda, destruição ou deterioração do prédio em causa (v. Ac. do S.T.J. de 3-4-84, BMJ n.º 336, p. 420).
Porém, não resultando dos factos assentes que quaisquer das obras efectuadas pela Autora, tenham tido por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da fracção em causa, não podem ser classificadas como benfeitorias necessárias.
Tratando-se de benfeitorias úteis - o que de acordo com o citado n.º 3, do artigo 216º, sucede quando, não sendo indispensáveis para a conservação da coisa, lhe aumentam o valor -, o possuidor tem direito a levantá-las ou, se esse levantamento não puder ser feito sem detrimento da coisa (em que foram efectuadas), a receber o seu valor, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa - n.º 2, do artigo 1273º.
Enquanto titular de qualquer destes direitos, cabe ao possuidor desapossado, o ónus de alegar e provar os factos constitutivos dos mesmos (artigo 342º n.º 1).
Como se vê dos artigos 1273º e 1275º do Código Civil, o pedido de indemnização por benfeitorias não pode ser fundamentado com a mera alegação de que se fizeram obras na coisa pois, excluída a indemnização se as benfeitorias são voluptuárias, é preciso que se especifique quais a que correspondem a benfeitorias necessárias e a benfeitorias úteis e, quanto a estas, alegar e provar a impossibilidade do seu levantamento.
Foi alegado e resultou provado que as obras feitas pela Autora aumentaram o valor da fracção, o que permite classificá-las como benfeitorias úteis.
Mas nada foi alegado quanto à impossibilidade de serem levantadas sem detrimento da fracção.
E ainda que se admita ser facto notório que algumas das obras em causa, pela sua natureza, não podem ser levantadas sem detrimento da fracção, o pedido improcede, mesmo quanto a essas, por uma outra razão. É que nos termos do n.º 1, do artigo 1273º do Código Civil, só ao possuidor em nome próprio (e não ao mero detentor) assiste o direito de indemnização ou levantamento das benfeitorias (v. entre outros P. Lima A. Varela, Código Civil Anotado, 2ª ed., vol. III, p. 44).
Na sentença recorrida entendeu-se que a Autora aquando da realização as obras era possuidora da fracção em causa, dado que não resultaria ilidida a presunção constante do n.º 2, do artigo 1251º do Código Civil.
Posição de que discordamos, dado que o contrato promessa de compra e venda, com entrega, anteriormente à celebração do contrato definitivo, da coisa a vender, não confere a posse desta ao promitente comprador, ao qual, embora titular do respectivo corpus, falta o animus de possuidor em nome próprio (v., nesse sentido, entre outros os Acs. do STJ de 6-3-97, BMJ n.º 465, p.570 e de 20-03-01 in http://www.dgsi.pt/jstj).
Ainda que tivesse havido tradição da fracção prometida vender à Autora, promitente compradora, esta seria mera detentora da fracção e não possuidora em nome próprio. “Só, em casos excepcionais, quando o promitente comprador actue sobre a coisa como se ela fosse sua, com o ânimo de seu proprietário, é que a situação se poderá reconduzir a verdadeira posse” (Ac. desta Relação de 18-02-03, in http://www.dgsi.pt/jtrp).
Situação que não ocorre no caso dos autos, dado que não resulta dos factos assentes que a Autora actuasse sobre a fracção como se ela fosse sua e com o ânimo de sua proprietária. Pelo contrário, resulta dos factos assentes que nem sequer houve tradição da fracção prometida vender. A Autora só conseguiu ter acesso à fracção para realizar as obras por lhe ter sido entregue pela intermediária no negócio um exemplar da chave da dita fracção que a Ré entregara a esta, antes da celebração do contrato promessa, para poder mostrar a fracção aos possíveis interessados na compra da mesma.
Não sendo a Autora possuidora em nome próprio, improcede o pedido de indemnização por benfeitorias por ela deduzido ao abrigo do disposto no artigo 1273º do Código Civil.
Assim, ainda que com fundamento não totalmente coincidente, mantém-se totalmente a decisão recorrida.
IV- Decisão
Pelo exposto, acordam em julgar improcedentes tanto a apelação da Autora como a apelação da Ré, mantendo-se as sentenças recorridas.
Custas de cada um dos recursos pela respectivas apelantes.
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Porto, 09 de Dezembro de 2003
Alziro Antunes Cardoso
Albino de Lemos Jorge
Rui Fernando da Silva Pelayo Gonçalves