Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 4073/04.9TBMAI.P1 |  |
CADUCIDADE
IMPEDIMENTO
II – O facto de haver administração do condomínio nomeada antes de se encontrarem entregues as fracções que constituam a maioria do capital investido não pode ser relevante para o início da contagem do prazo máximo de caducidade da acção, porquanto o construtor-vendedor, enquanto tiver a maioria do capital investido, pode bloquear o exercício de qualquer acção em nome do condomínio.
III – Também o facto de não estar devidamente constituída administração do condomínio por incúria não releva, visto que a assembleia de condóminos poderá ser convocada por, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido e deliberar a propositura da acção colectiva – art. 1431º, nº2, do CC.
IV – O reconhecimento do direito, para ter efeitos impeditivos da respectiva caducidade, tem que ter lugar antes do direito ter caducado e deve ser expresso, correcto e preciso, com valor equivalente ao acto sujeito à caducidade.
Relator: Madeira Pinto (264)
Adjuntos: Carlos Portela
Joana Salinas
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I -RELATÓRIO:“B………., Lda”, com sede na Rua ………., …, ………., na qualidade de administradora do condomínio sito na ………., n.ºs .., .., .., .., .., .. e .. e Rua ………, n.ºs .., .., .., .. e .., em ………., intentou a presente acção declarativa ordinária contra C………. e D………., residentes na Rua ………., .., ………., Maia, pedindo a condenação dos réus a eliminar os defeitos existentes no edifício e descritos na petição inicial.
Alega para tal que, tendo sido os réus quem construíram e venderam as diversas fracções do condomínio em causa, o mesmo apresenta, nas partes comuns, várias deficiências originadas por problemas de construção sendo que os réus, apesar de sempre terem assumido a responsabilidade por tais defeitos, nunca os resolveram.
Os réus, regularmente citados em 24 de Maio de 2004 – fls. 72 e 73 – vieram contestar a fls. 84 e seguintes, deduzindo a excepção da caducidade do direito invocado pelo condomínio autor e impugnam a factualidade alegada na petição inicial, concluindo pela improcedência da acção.
Pediram, ainda, a condenação do autor como litigante de má-fé.
Após réplica do autor, respondendo à excepção de caducidade, conclui pela sua improcedência.
Foi elaborado despacho saneador relegando-se para final a apreciação da excepção de caducidade deduzida pelos réus e foram fixados os factos assentes e a base instrutória, sem reclamação alguma.
Realizado exame pericial e prestados esclarecimentos por escrito pelos senhores peritos, veio a realizar-se a audiência de discussão e julgamento e, no final, respondeu-se aos quesitos conforme despacho de fls. 655 a 660, que não sofreu reclamação.
Foi proferida sentença, que julgou a acção totalmente procedente e improcedente a excepção de caducidade invocada pelos réus, considerando, ainda, não haver fundamento para condenação do autor como litigante de má fé.
Desta sentença foi interposto recurso pelos réus que, nas respectivas alegações, formulam, em síntese, as seguintes CONCLUSÕES:
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O condomínio autor apresentou contra alegações, no sentido da manutenção da sentença recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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I.2- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO:Na sentença recorrida foram dados como provados os seguintes factos:
1. Os Réus procederam à construção e venda de um prédio em regime de propriedade horizontal sito na ………., n,ºs .., .., .., .., .., .., .. e Rua ………., n.ºs .., .., .., .., .. na Freguesia de ………., concelho da Maia, registado na Conservatória do Registo Predial da Maia sob o número 03032 e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 6926; (facto A)
2. Os Réus concluíram a construção do edifício referido em A) no ano de 1996; (Facto B)
3. Por escritura outorgada no Cartório Notarial de Ermesinde em 11 de Dezembro de 1996 os RR. venderam a E………. a fracção designada pela letra “C” do prédio referido em A), conforme se constata pelo documento junto a fls.88 a 91, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido; (facto C)
4. As últimas escrituras de compra e venda de fracções datam de Maio e Junho de 1999, conforme documentos juntos a fls.9 a 19, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido; (facto D)
5. O prédio referido em A) é constituído por 48 fracções autónomas (de “A” a “AV”), destinando-se 40 (quarenta) a habitações e 8 (oito) a estabelecimentos comerciais, conforme se constata pelo documento junto a fls.20 a 34, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido; (facto E)
6. Como partes comuns, o prédio referido em A), tem as seguintes áreas: Telhado, paredes mestras, colunas, pilares, garagem, pátio/terraço de cobertura (parcial) da garagem, sala de condomínio, casa de recolha de resíduos sólidos, cisterna e bombas de água potável, elevadores e respectivas casas das máquinas, conforme se constata pelo documento junto a fls.20 a 34, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido; (facto F)
7. O Réu Marido procedeu a algumas reparações na parte exterior do prédio referido em A); (facto G)
8. Até finais de 2001, os Réus sempre aceitaram as reclamações e realizaram algumas reparações no prédio referido em A); (facto H)
9. Os Réus foram citados para a presente acção no dia 19 de Maio de 2004; (facto I)
10. A Câmara Municipal ………. emitiu o alvará de licença de utilização de fracção autónoma nº…./97 quanto à fracção “A” (rés-do-chão esquerdo, com entrada pelo nº..), o alvará de utilização de fracção autónoma nº…/98 quanto à fracção “M” (rés-do-chão, com entrada pelo nº..), o alvará de utilização de fracção autónoma nº./99 quanto à fracção “AL” (rés-do-chão direito, com entrada pelo nº..), todas do prédio referido em A), conforme se constata pelos documentos juntos a fls.94, 95 e 96, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido; (facto J)
11. Nas partes comuns referidas em F), têm-se verificado sucessivas derrocadas dos materiais de revestimento, deterioração do pavimento da garagem, bem como infiltrações de água tanto em zonas de cobertura como de paredes estruturais; (quesito 1º)
12. No prédio referido em A), existe uma queda anormal e frequente dos materiais de revestimento devido à aplicação deficiente dos mesmos materiais e existem também visíveis focos de humidade em parcelas das referidas paredes; (quesito 2º)
13. Nos tectos e paredes das caixas de escadas, nas casas das máquinas dos elevadores, na garagem e na sala de condomínio, bem como nas paredes exteriores do edifício referido em A), observam-se marcas bem visíveis de humidade proveniente do exterior a par de diversas fissuras; (quesito 3º)
14. A casa das bombas e a casa de recolha de resíduos sólidos estão afectados pelas deficiências mencionadas no item anterior (quesito 4º)
15. aberturas o que contribui para que se acelere a degradação das telas existentes permitindo a entrada de água nos espaços acima mencionados, e que se torna visível no respectivo interior tanto nos tectos como nas paredes; (quesito 5º)
16. Só a partir da casa das máquinas é que se pode aceder à cobertura do edifício referido em A); (quesito 6º)
17. Na garagem, além de existirem diversas áreas em que as paredes e o tecto se encontram degradados, é visível o acabamento defeituoso do pavimento da cave (garagem comum) que se encontra fissurado e a esfarelar; (quesito 7º)
18. Próximo da entrada da garagem, no respectivo corredor central existe uma anomalia no pavimento provocada por uma lomba de cimento que dificulta a circulação e as manobras dos veículos; (quesito 8º)
19. Os defeitos referidos de 1 a 8 prejudicam, pelo menos, a conservação e utilização do prédio descrito em A); (quesito 9º)
20. O Réu Marido foi informado, por diversas vezes, do referido nos itens anteriores, designadamente pela carta junta a fls.37 a 41, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido; (quesito 10º)
21. O referido em G) ocorreu após o referido no item anterior; (quesito 11º)
22. Após o referido em G), o referido nos itens 1º a 8º em nada se alterou, continuando a verificar-se o aí descrito dadas as deficiências de construção; (quesito 12º)
23. O que é do perfeito conhecimento dos Réus; (quesito 13º)
24. Os réus desde sempre aceitaram as denúncias e reclamações feitas pela autora e pelos condóminos, e realizaram algumas reparações mas, pouco tempo depois, as anomalias referidas de 1 a 8 reapareceram; (quesito 14º)
25. A administração do condomínio do prédio em causa solicitou ao arquitecto F………. uma vistoria técnica às partes comuns, o qual elaborou um relatório, conforme documento de fls. 42 a 67, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido; (quesito 15º)
26. Em 1996 o prédio referido em A) foi constituído em propriedade horizontal; (quesito 16º)
27. O réu marido é construtor civil há, pelo menos, 15 anos, com nome firmado na praça, tendo já construído dezenas de prédios; (quesito 19º)
28. Por volta de 2001, o prédio descrito em A) foi integralmente revisto pelo réu tendo sido eliminados alguns defeitos de construção que o mesmo, na altura, apresentava; (quesito 20º)
29. Em data não posterior a Abril de 2004 o réu efectuou, às suas custas, uma reparação no revestimento da fachada do prédio referido em A) para repor alguns azulejos que descolaram ao longo do tempo; (quesito 21º)
30. Após a sua construção, o prédio referido em A) foi sujeito a todas as necessárias fiscalizações e inspecções, na sequência das quais a Câmara Municipal emitiu os respectivos alvarás de utilização, designadamente os referidos em J); (quesito 34º)
31. Entre a parede da garagem comum do prédio e o prédio vizinho que com ele confina, a poente, existe uma caleira que separa os dois edifícios; (quesito 35º)
32. A tela está desprotegida e exposta à acção exterior; (quesito 40º)
33. A caleira é actualmente utilizada como local de depósito de detritos; (quesito 41º)
34. A caleira encontra-se deteriorada e a tela rasgada e levantada em vários locais, tendo perdido a sua função de isolamento; (quesito 42º)
35. O que permite a infiltração das águas pluviais e outras para a parede e desta para o interior da garagem; (quesito 43º)
36. E bem assim para o interstício entre a tela e a laje de cobertura da mesma garagem; (quesito 44º)
37. Esta situação é passível de provocar manchas de humidade e a degradação da parede interior da garagem e de todos os compartimentos anexos; (quesito 45º)
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II. DO RECURSO:Tendo em conta que:
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, sem prejuízo das de conhecimento oficioso – artºs 684º, nº 3 e 690º, nºs 1 e 3, do Código de Processo Civil;
Nos recursos apreciam-se questões e não razões;
O recurso está limitado pela questão e decisão recorrida,
AS QUESTÕES A DECIDIR NA APELAÇÃO SÃO:
-Impugnação da matéria de facto.
-caducidade do direito de denúncia e de acção.
- ónus da prova dos defeitos de construção.
Vejamos.
A apelante impugna a decisão quanto à matéria de facto relativamente às respostas aos quesitos 14º e 17º.
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………., porque tem interesse para a decisão da excepção de caducidade segundo as diversas soluções plausíveis de direito e resulta das escrituras públicas e registos prediais juntos aos autos com o requerimento de prova dos réus, pelo que se encontra plenamente provada, adita-se à matéria de facto provada a seguinte:
“Em 1 Abril 1998, os RR venderam fracções representativas de 50,936% do valor do prédio”.
Para além do exposto não há qualquer outro fundamento para que esta Relação proceda à alteração da matéria de facto fixada na sentença recorrida à luz do disposto no artº 712º, nº 1 CPC ou anular a decisão da primeira instância sobre quaisquer pontos da matéria de facto da base instrutória ou ordenar a ampliação da matéria de facto alegada e com interesse para a decisão da causa, nos termos do nº 4 do mesmo normativo.
Assim, conclui-se pela eliminação do número 24 da matéria de facto contida na sentença recorrida e aditamento do facto atrás referido, mantendo-se no restante a decisão da primeira instância quanto à matéria de facto da base instrutória.
Mérito da acção.
A sentença recorrida considerou e bem ser aplicável à presente acção o regime do contrato de empreitada para a responsabilidade do construtor-vendedor de edifícios ou fracções autónomas de edifícios em regime de propriedade horizontal por vícios ou defeitos de construção ou reparação e o respectivo exercício de direitos pelos proprietários adquirentes das diversas fracções autónomas, de acordo com o disposto no artº 1225º Código Civil.
Quanto a este entendimento, em abstracto, os apelantes conformaram-se.
Relativamente a tal subsunção jurídica, nesse particular, nada a censurar.
Mas convém esclarecer que os contratos celebrados entre os diversos condóminos e os réus foram contratos de compra e venda de imóveis, no caso de diversas e concretas fracções autónomas, que se regem pelo disposto nos artigos 874º ss Código Civil.
Considerou a sentença recorrida que o condomínio autor logrou fazer a prova da existência dos defeitos de construção que alegou.
Ora, relativamente ao pedido de eliminação dos defeitos nas zonas comuns do edifício em propriedade horizontal, únicos em questão nesta acção, não devemos olvidar que devem ser as regras da compra e venda de coisas defeituosas, previstas nos artigos 913º ss Código Civil, as aplicáveis.
Na situação muito comum de o vendedor do imóvel ou fracções autónomas ter sido o respectivo construtor do edifício, o artº 3º do DL nº 267/94, de 25.10, veio dar nova redacção ao artº 1225º e introduzir um número 3 ao artº 916º, ambos do Código Civil, com o intuito expresso de defesa dos diverso compradores e de terceiros, quanto aos defeitos da coisa vendida.
Tendo esses normativos entrado em vigor em 1 de Janeiro de 1995, dado que o prédio em referência nos autos foi concluído em 1996 e a primeira escritura de compra e venda de fracção autónoma do mesmo foi celebrada em 11.12. 1996, não há dúvidas que são aplicáveis à situação dos autos.
Segundo os n.ºs 1, 2 e 3 do art. 1225ºCC, o prazo de garantia e direito à eliminação de defeitos é de cinco anos, devendo a respectiva denúncia ser feita no prazo de um ano.
Do regime do artigo 916º, nº 3, Código Civil, resultam idênticos prazos para o exercício do direito de denúncia dos pretensos defeitos da coisa vendida, ou seja um ano após o conhecimento do defeito e dentro de cinco anos após a entrega da coisa.
De harmonia com o disposto no art. 1225º nº 4 CC, deve-se aplicar ao vendedor o disposto nos nºs anteriores. Assim, sem prejuízo do art. 1219º e seguintes, se no decurso do prazo de cinco anos ou do da garantia convencionada, por vício de solo, ou da construção, modificação ou reparação ou por erro na execução de trabalhos, o imóvel apresentar defeitos, o vendedor será responsável pelo prejuízo causado ao comprador. A denúncia dos defeitos deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia. Estes prazos são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos previstos no art. 1221º (nºs 1, 2 e 3 da disposição).
O regime especial do art. 1225º, ressalva a aplicação do disposto nos arts. 1219º e segs (nº 1 da disposição). Pode, assim, o dono da obra, nas circunstâncias previstas nesses artigos, exigir a eliminação dos defeitos, a reconstrução da obra, a redução do preço ou a resolução do contrato. Poderá ainda, enquanto não se esgotarem os prazos fixados no art. 1225º nº 1, obter a indemnização pelo prejuízo que tenha sofrido.
Nos termos do art. 1221º se os defeitos puderem ser suprimidos, o dono da obra tem direito a exigir do empreiteiro a sua eliminação. Se não puderem ser eliminados, o dono da obra pode exigir nova construção.
Face ao alegado pelo representado da autora na petição inicial e ao pedido formulado é o direito à eliminação dos pretensos defeitos em zonas comuns que se pretende exercer.
Como tem sido entendimento dominante na doutrina e na jurisprudência os referidos prazos previstos na lei para a denúncia dos defeitos e para a propositura da acção são de caducidade e não de prescrição- vide ac. STJ de 18.12.1979 e de 26.06.1980, BMJ 298º, p. 300 e RLJ, ano 113º, p. 250 e ano 106º, p. 300 e 108º, p. 141.
No caso de zonas comuns de edifício em propriedade horizontal, o exercício do direito à eliminação dos defeitos tem que ser devidamente ponderado atentas as especificidades próprias deste direito real de gozo.
Para esta questão releva a seguinte matéria de facto, dada como provada:
a) Os RR concluíram a construção do edifício no ano de 1996 - (Alínea B da matéria assente).
b) Por escritura outorgada (…) em 11 Dez 1996 venderam (…) a fracção “C”- (Alínea C).
c) As últimas escrituras de compra e venda das fracções datam de Maio e Junho de 1999 – (Alínea D).
d) O prédio é constituído por 48 fracções autónomas, de “A” a “AV (…) conforme documento junto a fls. 20 a 34 (escritura de propriedade horizontal) – (Alínea E).
e) Em 1 Abril 1998, os RR venderam fracções representativas de 50,936% do valor do prédio – facto agora aditado.
Isto posto,
Tendo a acção sido intentada em 18 Maio de 2004, interessa saber qual é a data que deve ser considerada como entrega da obra (partes comuns), para efeito do disposto no art. 1225º, nº 1, CC.
A resposta não tem obtido unanimidade na jurisprudência e doutrina.
Temos para nós que os únicos defeitos que aqui podem estar em causa e cuja eliminação é pedida pelo condomínio autor, representado pela respectiva administradora, são apenas defeitos de construção do edifício, da responsabilidade dos réus, enquanto construtores e vendedores das respectivas fracções autónomas, no que diz respeito as áreas comuns do edifício.
Como é sabido a propriedade horizontal constitui a divisão de um edifício em planos ou secções horizontais ou, ainda através de um ou mais planos verticais, de forma que sejam constituídas unidades independentes. Congregam-se nela dois direitos reais distintos: um de propriedade singular, quanto às fracções autónomas e outro de compropriedade, quanto às zonas comuns, de acordo com o disposto nos artºs 1414º, 1420º e 1421º, Código Civil- vide H. Mesquita, RDES, 23., p.84 ss e Menezes Cordeiro, Direitos Reais, 1979, p. 911.ss
A administração das partes comuns cabe à assembleia de condóminos, a quem cabe também eleger o respectivo administrador do condomínio, devendo este executar as suas deliberações, nomeadamente no que se refere à propositura de acção que diga respeito às zonas comuns do edifício, de acordo com o disposto nos artºs 1430, 1435º, nº 1, 1436º, al. h) e 1437º, nº 1, Código Civil.
Quanto às partes comuns cada condómino, nas relações entre si está sujeito ao regime da compropriedade, de acordo com o disposto no artº 1422º, nº 1 Código Civil, prevendo a lei as especificidades descritas nas diversas alíneas do seu número 2.
Sendo incindíveis o conjunto dos dois direitos, de acordo com o disposto no artº 1420, nº 2, Código Civil, nada na lei proíbe que cada condómino exerça só por si contra terceiros os direitos resultantes dessa compropriedade nas zonas comuns, nomeadamente contra o vendedor-construtor do edifício, o direito á eliminação de defeitos nas zonas comuns.
Poderá esse direito ser exercido a título individual por um ou mais condóminos coligados ou pelo condomínio, enquanto entidade com personalidade judiciária própria, nos termos do artº 6º, al. e), CPC, através de deliberação legítima da sua assembleia de condóminos, mandatando quem entender, nomeadamente o seu administrador para o efeito.
No caso a acção foi instaurada em 18 Maio de 2004, pela administração do condomínio do prédio, eleita na Assembleia Geral de Condóminos de 14.02.2004, conforme a respectiva acta junta de fls. 640,
Ora, quando se inicia o prazo máximo de garantia de cinco anos previsto no artº 1225º, nº 1, Código Civil?
O problema põe-se nos casos, como o destes autos, em que o construtor-vendedor é que constitui o prédio em propriedade horizontal e, por isso, sendo proprietário de todas as fracções, começa por ser o único condómino.
Sendo certo que aquele vai vendendo fracções, sucessivamente, a partir de que momento é que se deve considerar que ‘entregou’ as partes comuns ao condomínio, para efeitos de se iniciar a contagem do prazo de garantia da obra.
As primeiras soluções que foram sendo avançadas, acabaram por definir duas correntes antagónicas e extremas, uma totalmente favorável ao empreiteiro e a outra totalmente favorável ao condomínio, a saber:
- a primeira defende que a entrega ocorre na data da venda da primeira fracção, e
- a segunda, que ocorre na data da última fracção vendida.
Foi este último entendimento o acolhido na sentença recorrida.
Ambas essas teses são facilmente refutáveis.
A primeira, porque não tem em conta as especificidades do regime de propriedade horizontal e a defesa dos direitos dos demais condóminos-proprietários para além do primeiro. Bastaria que o primeiro condómino, a quem foi entregue o gozo da respectiva fracção autónoma e todas as zonas comuns, por incúria sua ou por eventual interesse fosse ele qual fosse com o construtor vendedor, não denunciasse qualquer defeito de execução ou de construção da obra nessas zonas comuns naquele prazo de cinco anos após a entrega da sua fracção, para que os demais condóminos ficassem impedidos legalmente de exercer os seus direitos à eliminação dos defeitos que essas zonas comuns apresentassem por mais graves e evidentes que fossem.
A segunda, porque tem o mesmo efeito, mas ao contrário: bastaria que o construtor não vendesse todas as fracções do prédio para que tivesse de se sujeitar a que o prazo nunca mais terminasse. Veja-se a situação muito vulgar, de o promotor imobiliário construtor do edifício reservar para si uma ou várias fracções autónomas para sua habitação ou para rentabilização, maxime para arrendamento. Nessa tese o referido prazo máximo de garantia não caducaria nunca ou então estaria o construtor obrigado a alienar todas as fracções autónomas do edifício. Mesmo que o quisesse, em períodos de recessão imobiliária como é sabido ser a actual, o construtor seria forçado a realizar eventuais negócios em manifesto prejuízo sob pena de poder ser responsabilizado por pretensos defeitos de construção/ execução ad aeternum.
Ambas estas interpretações colidem frontalmente com os valores essenciais do direito, da segurança e certeza jurídicas.
Exactamente por isso, a melhor e mais recente jurisprudência e doutrina tem-se inclinado para soluções mais justas - vide Ac STJ de 6.6.2002, procº 02B1285/ITIJ/net e o Ac. STJ de 15 Jan 2008, não publicado, da revista nº 4226/07, da 1ª Secção, parcialmente transcrito pelos apelantes.
Conforme refere JOÃO CURA MARIANO in Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, Almedina, 2ª Ed., págs. 199ss:
“A opção pelo momento da entrega, para início da contagem do prazo máximo para a responsabilização do construtor pelos defeitos da obra, teve como pensamento que essa seria a altura a partir da qual o dono da obra (ou neste caso o comprador) estaria em condições de conhecer os defeitos e decidir sobre a responsabilização do construtor pela existência dos mesmos, seguindo-se, assim, o princípio geral de que o prazo de caducidade deve começar a correr a partir do momento em que o direito puder ser legalmente exercido (art. 329º CC)”
A resposta encontra-se, pois, no art. 329º CC: o prazo começa a correr no momento em que o direito puder ser legalmente exercido.
E qual é esse momento?
Crê-se que para a resposta, importa distinguir se a acção é exercida por qualquer condómino ou se é exercida pelo conjunto dos condóminos através de deliberação regular da respectiva assembleia de condomínio.
No primeiro caso não temos dúvidas que a acção está sujeita ao prazo máximo de caducidade de cinco anos após a primeira entrega efectiva da respectiva fracção autónoma de que seja proprietário o condómino autor, que pode não ser o primeiro proprietário.
Essa entrega pode não coincidir com a formalização do contrato de compra e venda- vide P.Lima e A. Varela, C.C.Anotado, 2º, p.169 e Baptista Lopes, Compra e Venda, p.177).
No caso de a acção ser proposta pela administração do condomínio na sequência de deliberação da respectiva assembleia de condóminos, esse prazo máximo de caducidade da acção deverá contar-se desde a data em que os condóminos adquirentes já possuem a maioria do valor do prédio, pois nessa altura poderia a assembleia geral de condóminos deliberar validamente, mesmo sem o voto maioritário do construtor ainda proprietário das fracções autónomas que não alienou entretanto.
Somente desta forma haverá uma adequada defesa dos direitos dos proprietários compradores em relação ao construtor-vendedor do edifício.
O facto de haver administração do condomínio nomeada antes de se encontrarem entregues as fracções que constituam a maioria do capital investido não pode ser relevante para o início da contagem desse prazo máximo de caducidade da acção, porquanto o construtor-vendedor enquanto tiver a maioria do capital investido pode bloquear o exercício de qualquer acção em nome do condomínio.
Também o facto de não estar devidamente constituída administração do condomínio por incúria não releva, visto que a assembleia de condóminos poderá ser convocada por, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido e deliberar a propositura da acção colectiva- artº 1431º, nº 2, CC.
Ora, os autos fornecem a data em que os condóminos adquirentes passaram a possuir a maioria do valor do prédio – 1 Abril de 1998.
Donde,
Tendo-se completado em 1 Abril de 2003 cinco anos desde aquela data, verifica-se que, quando a acção foi intentada, em 18 Maio 2004, já havia decorrido o aludido prazo máximo de garantia previsto no artº 1225º, nº 1, CC.
Por força do disposto no artº 328º CC “o prazo de caducidade não se suspende nem se interrompe senão nos casos em que a lei o determine”.
Conforme refere a sentença recorrida
“Para no nº 1 do art. 331º se dizer que só impede a caducidade a prática, dentro do prazo legal ou convencional, do acto a que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo.
Quando, porém, se trate de prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível, dispõe-se no nº 2, impede também a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deve ser exercido.
A caducidade pode, pois, ser impedida, mas não interrompida ou suspensa.
Como afirma Aníbal de Castro o impedimento corresponde à efectivação do direito, não gera novo prazo, ficando o direito definido sujeito às disposições que regem a prescrição. Ou antes, esgotando-se ou exaurindo-se, com o exercício, o direito caducável, o que porventura surgir, em consequência desse exercício, ficará sujeito, não ao regime anterior, mas àquele a que houver mister recorrer-se, se for caso disso.
O impedimento da caducidade não tem como efeito o início de novo prazo, mas o seu afastamento definitivo.”
Mas, esse reconhecimento do direito para ter efeitos impeditivos, tem que ter lugar antes do direito ter caducado e deve ser expresso, correcto e preciso, com valor equivalente ao acto sujeito à caducidade, por forma a fazer supor a um declaratário normal que o construtor-vendedor aceitou as concretas reclamações dos defeitos da construção/execução do edifício que construiu e vai eliminá-los, se essa eliminação for possível- vide Ac RE 15.4.1993, BMJ 426, p.545, Ac RL 30.11.1977, BMJ 273, p 316 “.
Ora, a sentença recorrida considerou a este respeito apenas o seguinte: “Em consequência, e atenta a posição dos aqui réus, os mesmos impediram o efeito da caducidade, afastando-a definitivamente, pelo que não poderão os mesmos invocar esta excepção, com base no prazo de 5 anos supra descrito”.
Que posição foi essa dos réus?
Refere a sentença recorrida que “Sabemos ainda que os réus procuraram resolver as características do prédio descritas nos quesitos 1º a 8º, conforme os quesitos 10º a 12º!”
Pese embora a deficiente expressão linguística, cremos que do teor das respostas aos referidos quesitos da base instrutória- números 11 a 18 e 20 a 22- e, ainda o provado nos números 7, 8 e 19 da sentença, resulta evidente que:
O Réu Marido procedeu a algumas reparações na parte exterior do prédio referido em A); (facto G)
Até finais de 2001, os Réus sempre aceitaram as reclamações e realizaram algumas reparações no prédio referido em A); (facto H)
O Réu Marido foi informado, por diversas vezes, do referido nos itens anteriores, designadamente pela carta junta a fls.37 a 41, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido; (quesito 10º)
O referido em G) ocorreu após o referido no item anterior; (quesito 11º)
Após o referido em G), o referido nos itens 1º a 8º em nada se alterou, continuando a verificar-se o aí descrito dadas as deficiências de construção; (quesito 12º)
O que é do perfeito conhecimento dos Réus; (quesito 13º)”
Perante esta factualidade provada, não há dúvidas que ocorreram denúncias várias, concretas e precisas por forma reiterada e efectuada por diversas formas, oralmente e por escrito, de pretensos defeitos de elaboração do projecto de construção e da própria construção ao réu marido, certamente a pessoa com o qual os condóminos e a administração do condomínio lidava estes assuntos relativos à construção do edifício, sendo certo que apenas se provou que o referido réu marido aceitou reclamações e realizou algumas reparações na parte exterior do prédio, mas até finais de 2001.
Não se provou que para além de realizar algumas reparações na parte exterior do prédio até finais de 2001, o réu marido tivesse aceitado a obrigação de reparar qualquer outra deficiência de elaboração do projecto de construção ou da própria construção das partes comuns do edifício reclamados pelos condóminos ou pela administração do condomínio autor.
Ao condomínio autor cabia o ónus da prova desse reconhecimento do seu pretenso direito de eliminação de defeitos peticionado nesta acção por parte dos réus no decurso do prazo de caducidade, dado que se trata de facto impeditivo da referida excepção, de acordo com as regras do ónus da prova- artº 242º, nºs 1 e 2, CC
Assim sendo, tendo-se provado de acordo com o alegado pelo condomínio autor que os defeitos invocados foram denunciados por diversas vezes, nomeadamente pela carta de fls. 37 a 41, assinada por diversos condóminos e enviada ao réu marido em 10 de Agosto de 2001, apenas tendo este procedido a algumas reparações na parte exterior do prédio, que não eliminaram os invocados defeitos, não há dúvidas que a presente acção deveria ter sido instaurada no prazo subsequente de um ano, ou seja até 10.08.2002, por força do disposto no referido artº 1225º, nºs 2 a 4, CC- vide neste sentido e face a situação semelhante o AC STJ de 13.01.09, 13.01.2009, número SJ2009011303878.
Ora, também por esta via, dado que a presente acção foi instaurada muito para além do termo desse prazo de um ano para a propositura da acção, se verifica a excepção de caducidade da acção invocada pelos réus na contestação, que determina a absolvição dos réus do pedido- artº 493º, nº 3, CPC.
Quanto à prova dos defeitos e ao direito à sua eliminação.
Alega a apelante que a acção não poderia nunca proceder quanto aos pretensos defeitos descritos nos quesitos 1º, 3º, 4º, 6º e 8º da base instrutória, pois que não está provado que os defeitos alegados lhe são imputáveis.
Face á decisão quanto à caducidade da presente acção, fica prejudicado o conhecimento desta questão.
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3. Decisão:Em face do exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar procedente a apelação interposta pelos réus e, em consequência, revoga-se a sentença recorrida e julga-se provada e procedente a excepção de caducidade da presente acção, absolvendo-se os réus do pedido formulado pelo condomínio autor na presente acção.
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Custas pelo condomínio autor.Porto, 14.05.2009
Manuel Lopes Madeira Pinto
Carlos Jorge Ferreira Portela
Joana Salinas Calado do Carmo Vaz