Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2856/17.9T8AGD.P2 |  |
OBJETO DO RECURSO
AÇÃO DE PREFERÊNCIA
DIREITO DE PREFERÊNCIA
VIABILIDADE CONSTRUTIVA
CONFRONTAÇÃO COM A VIA PÚBLICA
PREÇO REAL DO NEGÓCIO
SIMULAÇÃO
PRINCÍPIO DE PROVA
II - Quando o Supremo Tribunal de Justiça anula um acórdão apenas para eliminação de concreta contradição da matéria de facto, o novo julgamento a realizar pela 1.ª instância e a subsequente reapreciação pela Relação ficam circunscritos ao âmbito da anulação determinada.
III - A anulação parcial não reabre a totalidade da decisão de facto nem permite nova discussão de matérias já definitivamente julgadas, designadamente as abrangidas por anteriores acórdãos transitados em julgado.
IV - Tendo o Supremo Tribunal de Justiça determinado apenas o apuramento da existência, ou não, de acesso directo ou confrontação direta do prédio objecto da preferência com via pública, fica vedada a reapreciação de questões estranhas a esse objecto, salvo se autonomamente impugnadas nos termos processualmente exigidos.
V - A mera inserção do prédio em solo urbano, urbanizável ou em espaço residencial previsto no PDM não basta, por si só, para demonstrar viabilidade legal construtiva para efeitos da excepção prevista na segunda parte da alínea a) do artigo 1381.º do Código Civil.
VI - Para que opere a excepção ao direito de preferência fundada no destino do prédio a fim diverso da cultura, é necessário que esse destino seja legalmente possível à data da alienação, não bastando a intenção subjetiva dos adquirentes de nele construírem uma moradia.
VII - A viabilidade legal construtiva depende da demonstração de condições urbanísticas efetivas, designadamente da existência de acesso directo ou confrontação directa com via pública, ou de acto administrativo que autorize, licencie ou viabilize a construção.
VIII - Provando-se que o prédio objecto da preferência não tem, nem nunca teve, confrontação directa com via pública ou acesso directo a caminho público, sendo o seu acesso assegurado apenas por caminho de servidão, não se mostra demonstrada a viabilidade legal construtiva exigida para afastar o direito de preferência.
IX - O acesso por servidão não equivale, para este efeito, a confrontação directa com via pública nem supre, por si só, a exigência de acesso urbanisticamente relevante para efeitos de licenciamento de construção.
X - Não demonstrada a viabilidade legal construtiva do prédio à data da compra e venda, improcede a excepção prevista no artigo 1381.º, alínea a), segunda parte, do Código Civil, devendo manter-se a procedência da acção de preferência.
XI - Em acção de preferência, o preferente exerce o seu direito pelo preço declarado no título de transmissão, salvo se for demonstrado, por meios legalmente admissíveis, que o preço real do negócio foi diverso.
XII - Quando os intervenientes no negócio invocam que o preço declarado no documento de compra e venda não corresponde ao preço efectivamente convencionado, estão a alegar uma situação de simulação relativa quanto ao preço.
XIII - A prova da simulação invocada pelos próprios simuladores está sujeita à limitação probatória prevista no artigo 394.º, n.º 2, do Código Civil, não podendo assentar exclusivamente em prova testemunhal.
XIV - A admissibilidade de prova testemunhal complementar pressupõe a existência de um princípio de prova escrita sério, objectivo e consistente, que torne verosímil a divergência entre o preço declarado e o preço real, não bastando documentos frágeis, unilaterais, meramente valorativos ou produzidos posteriormente pelos próprios interessados.
XV - A exigência de princípio de prova escrita deve ser apreciada com especial rigor quando a simulação é invocada por quem participou na declaração de um preço inferior ao real, pois quem cria voluntariamente uma aparência documental falsa assume o risco jurídico dessa aparência perante terceiros, designadamente perante titulares de direito de preferência.
XVI - Um documento posterior de rectificação do preço pode, em abstrato, constituir princípio de prova escrita, mas a sua força indiciária deve ser ponderada à luz das circunstâncias concretas, nomeadamente da sua proximidade temporal ao negócio, da sua origem, da intervenção das partes interessadas e da existência, ou não, de comportamentos objectivos coerentes com o preço rectificado.
XVII - A ausência de pagamento do remanescente do IMT correspondente ao preço alegadamente real não afasta necessariamente, por si só, a relevância do documento de rectificação, mas constitui elemento fortemente desvalorizador da sua credibilidade e da sua aptidão para funcionar como princípio de prova bastante.
XVIII - Relatórios de avaliação ou anúncios imobiliários posteriores à venda podem relevar como elementos contextuais sobre o valor de mercado do imóvel, mas não demonstram, por si só, o acordo simulatório nem o preço efectivamente pago.
XIX - Não existindo princípio de prova escrita suficientemente seguro, deve prevalecer o preço declarado no título de transmissão para efeitos de exercício do direito de preferência, não podendo os simuladores recorrer a prova testemunhal para afastar as consequências da aparência negocial que eles próprios criaram.
Tribunal Judicial da Comarca de Aveiro
Juízo Central Cível de Aveiro - Juiz 1
Processo: 2856/17.9T8AGD
ACÓRDÃO
I. RELATÓRIO (transcrição parcial da sentença)
A Herança Ilíquida e Indivisa aberta por óbito de AA, representada pelos AA. BB e CC, intentou acção comum contra:
1º - DD e mulher EE, residentes nas ..., ..., Ílhavo;
2º - FF e mulher GG, residentes na Rua ..., Águeda, pedindo:
1º - que sejam os RR. condenados a reconhecer:
a) o direito de propriedade plena da Herança ainda ilíquida e indivisa aberta por óbito da mãe dos AA. AA, representada pelos AA., sobre o prédio rustico devidamente identificado no artigo 20.º e nº 1 do artigo 11.º da petição inicial, ainda omisso na matriz, mas requerida a sua inscrição a 21/07/2017, mas já descrito como prédio autónomo na Conservatória do Registo Predial de Águeda sob a ficha .../Freguesia ..., que, por efeitos do atravessamento do prédio único de que fazia parte por dois caminhos públicos, cuja área necessária para os seus leitos foi cedida pelos AA., na indicada qualidade, para o domínio público, foi dele desanexado e passou a constituir um prédio completamente distinto e autónomo das restantes parcelas do dito prédio único;
b) que o acabado de identificar prédio distinto e autónomo da Herança indivisa representada pelos AA., tal como já anteriormente acontecia com o até então prédio único de que, por força do seu atravessamento por caminhos municipais, foi desanexado, confina parcialmente pelo norte e parcialmente pelo poente com o prédio identificado no artigo 21.º da petição inicial, sendo tais prédios confinantes entre si e sendo ambos afetos e aptos para o mesmo tipo de cultura e sendo idêntica a natureza e composição dos seus solos;
c) o direito de preferência da Herança indivisa aberta por óbito da mãe dos AA. AA, representada pelos AA., na compra e venda mencionada nos artigos 28.º e 29.º da petição inicial, efetuada entre os primeiros RR. e o segundo Réu marido através do documento aí mencionado, do prédio devidamente identificado no artigo 21.º da petição inicial, e a, por via desta ação, verem a Herança, representada pelos AA., a haver para si o dito prédio, por força da preferência, mediante o depósito do preço, IMT, IS, e demais despesas da compra, no total de € 8.929,00, servindo a sentença de título aquisitivo da propriedade do prédio em causa.
2º - Ser a Herança ainda indivisa aberta por óbito da mãe dos AA. AA, representada pelos AA., colocada pela sentença na posição de compradora do prédio em causa, em substituição dos RR. compradores (os segundos RR.), ordenando-se o cancelamento do registo de aquisição a favor destes acima referido e o registo da sua aquisição a favor da Herança preferente por força do exercício do direito de preferência efetuado através da presente ação.
Articula, para o efeito, em resumo, que da Herança ainda ilíquida e indivisa aberta por óbito de AA fazia parte um prédio rústico sito em ... - ..., com a área de 41.650 m2, então inscrito na matriz predial rústica da União de Freguesias ... e ... sob o artigo ..., que correspondia ao artigo ... da extinta Freguesia ..., e descrito na Conservatória do Registo Predial (CRP) de Águeda sob o nº .../Águeda. A A. acedeu, há cerca de três anos, em que aquele prédio fosse atravessado por dois caminhos públicos, tendo para esse efeito cedido, então, para o domínio público a área necessária (2.466 m2 + 643 m2). A abertura desses dois caminhos públicos provocou a divisão daquele prédio em três parcelas autónomas ou novos prédios completamente distintos e autónomos entre si e separados pelos ditos caminhos públicos, com a seguinte composição: a) parcela ou prédio nº 1 - terreno a mato, com a área de 17.624 m2, já descrito autonomamente na CRP de Águeda sob o nº .../Freguesia ...; b) parcela ou prédio nº 2 - terreno a mato, com a área de 3.357 m2, já descrito autonomamente na CRP sob o nº .../Freguesia ...; c) parcela ou prédio nº 3 - terreno a mato, com a área de 10.879 m2, e que ficou descrito autonomamente na CRP de Águeda sob a anterior ficha nº ... /Freguesia ..., após a retificação das suas áreas e confrontações, após a cedência para o domínio público das áreas ocupadas pelos dois caminhos públicos e a desanexação dele das duas parcelas dos prédios anteriores. A A. cedeu, na mesma data, à Junta da União de Freguesias ... e ..., para ampliação dum espaço verde/parque por ela criado, a parcela de terreno ou novo prédio que ficou entre os dois caminhos públicos que atravessaram o outrora prédio único e que corresponde à parcela ou prédio nº 2, descrito na CRP de Águeda sob o nº .../Freguesia .... O prédio nº 1, com a área de 17.624 m2, descrito na CRP de Águeda sob o nº ..., confronta, em parte da sua estrema norte e em parte da sua estrema poente com o terreno a cultura e pinhal, com a área de 2.860 m2, atualmente inscrito na matriz rústica da União de Freguesias ... e ... sob o artigo ... e descrito na CRP de Águeda sob a ficha .../Águeda. O 2º R. FF comprou este prédio, pelo preço de € 8.000,00, aos 1ºs. RR. por contrato celebrado por documento particular, a 26/05/2017, e com termo de autenticação da mesma data. Esta compra e venda não foi previamente dada a conhecer à A., não tendo também sido dada a respetiva preferência.
Os 1ºs. RR. DD e mulher EE, na contestação que apresentaram, defendem que, à data do projeto da venda e da venda propriamente dita, não havia qualquer obrigação de notificar a A. ou os seus herdeiros por o prédio ter a área de 41.650 m2. Por outro lado, o terreno vendido, pese embora se encontrar inscrito no Serviço de Finanças como rústico, era e é destinado à construção para o que tem aptidão, encontrando-se em Zona Urbanizável - Residencial. E a jurisprudência é unânime no tocante à não preferência dos prédios confinantes quando o comprador destine o prédio adquirido à construção. O prédio foi vendido por € 40.000,00 e não por € 8.000,00, o que era do conhecimento da A., pois o prédio esteve durante bastante tempo à venda com placa a anunciar a venda e o preço pedido foi sempre superior a € 40.000,00. A A. CC entregou ao HH, em 2012, uma declaração em como não estava interessada na compra do dito prédio.
Os 2ºs. RR. FF e mulher GG contestaram nos seguintes termos: a) o prédio de que se arroga proprietária a A. é delimitado, a poente, por um carreiro e não confronta com o prédio cuja propriedade se encontra atualmente registada a favor dos RR.. Acresce que o “muro baixo, encimado por uma rede apoiada por pilares de cimento” que foi construído no tempo em que o prédio dos aqui 2ºs. RR. ainda era propriedade do primitivo dono II, já foi construído deixando um afastamento de cerca de 8 metros até ao efetivo limite do prédio (o carreiro ali existente) porque desde sempre existiu a intenção de construir uma habitação no terreno, tendo-se deixado de fora a parcela de terreno que seria utilizada para construir a dita estrada de acesso à habitação pela parte de cima do terreno; b) os AA., em julho de 2018, construíram um muro que impede o acesso dos 2ºs. RR. ao seu terreno pela parte superior; c) a intenção dos 2ºs. RR., quando compraram o prédio, foi destiná-lo à construção de uma moradia para sua habitação própria e permanente, tendo-se certificado de que o mesmo é apto para construção. Este prédio nunca esteve afeto à exploração agrícola, integrando originariamente o prédio urbano onde se encontram as instalações fabris da A.... Verifica-se, assim, a exceção do art. 1381.º, alínea a), do C. Civil; d) o preço que se fez constar do documento particular autenticado que titula a compra e venda do prédio não corresponde ao valor real efetivamente pago pelos 2ºs. RR. aos 1ºs. RR. que foi de € 40.000,00; e) à data da celebração do negócio o único prédio rústico propriedade dos AA. que confrontava com o prédio objeto da preferência tinha a área de 41.650 m2. Ora, a área da unidade de cultura para a região de Aveiro é de 2,5 hectares para os terrenos de regadio e de 4 hectares para os terrenos de sequeiro, pelo que o prédio dos AA. apresenta área muito superior, devendo considerar-se inexistente o direito de preferência. E deduziram reconvenção pedindo a título principal: a) o reconhecimento do seu direito de propriedade sobre a parcela de terreno que se situa entre o carreiro que delimita a nascente e o murete construído mais abaixo (a poente do referido carreiro) o prédio rústico em causa nestes autos, dele fazendo parte integrante; b) a condenação dos AA. a demolirem o muro, recentemente construído. A título subsidiário, caso seja julgado procedente o pedido formulado pela A. em 1 - c), pedem o depósito do montante de € 40.000,00, preço por que o prédio foi realmente comprado por eles, e acréscimos, sob pena de perda do direito de preferência.
Pedem, ainda, a condenação dos AA. como litigantes de má fé.
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A A., na réplica, mantém a versão já apresentada na petição inicial, contesta o pedido reconvencional e requer a condenação dos 2ºs. RR. como litigantes de má fé.**
Foi admitida a reconvenção.Foi proferido despacho saneador e foram elaborados os temas da prova. Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença que decidiu:
a) julgar procedente a exceção perentória da segunda parte da alínea a) do art. 1381.º do C. Civil, e, em consequência, julgar improcedente a acção, absolvendo os RR. dos pedidos;
b) julgar improcedentes os pedidos reconvencionais, deles absolvendo a A..
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A A. interpôs recurso de apelação pedindo que fosse revogada a sentença recorrida, quer na parte relativa à decisão sobre a matéria de facto, quer na parte da decisão de mérito, por ter julgado erradamente procedente a excepção do artigo 1.381º, al. a), 2ª parte, do Código Civil, tendo que, por força disso, alterar-se a decisão da matéria de facto nos termos supra preconizados e a julgar-se não verificada e improcedente aquela excepção, prosseguindo-se para apreciação da verificação dos fundamentos do direito de preferência invocado, com base nos factos constantes da decisão sobre a matéria de facto já devidamente alterada conforme preconizado, e, por via disso, julgar-se a acção procedente nos termos constantes da p.i.Os RR. FF e mulher interpuseram recurso subordinado dizendo que caso o Tribunal ad quem, contrariamente ao que decidiu o Tribunal de primeira instância, entenda que não procede a excepção material em causa, impõe-se que seja dado como provado que o negócio foi “efectivamente fixado pelas partes em € 40.000,00, constituindo este o preço real da aquisição do imóvel, pago na integra pelos compradores aqui 2ºs. RR..” (alínea g) dos factos não provados da sentença).
Estes mesmos RR. interpuseram também recurso da sentença na parte em que julgou improcedentes os pedidos reconvencionais, concluindo que não se verificam no caso em apreciação os necessários pressupostos para que opere a aquisição por usucapião, pelo que há que reconhecer a razão dos recorrentes, revogando-se a sentença, e julgando-se os pedidos reconvencionais totalmente procedentes.
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No acórdão do Tribunal da Relação do Porto proferido a 22/02/2021 foi decidido:- não conhecer do recurso interposto pela A., por esta não ter correspondido ao convite formulado no sentido de sintetizar as conclusões apresentadas, o que implicou não conhecer do recurso subordinado;
- conhecer do recurso interposto pelos RR. FF e mulher, quanto à reconvenção, tendo sido julgada improcedente a sua apelação e confirmada a sentença recorrida nessa parte.
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A A. interpôs recurso para o Supremo Tribunal de Justiça pedindo fosse revogado o Acórdão recorrido para que se conheça do objecto do recurso interposto da sentença da 1ª instância, e, por via disso, também do recurso subordinado dela interposto pelos RR compradores.Foi proferido Acórdão a 21/09/2021 que revogou o acórdão proferido pelo Tribunal da Relação do Porto, na parte impugnada, e determinou que o Tribunal da Relação conhecesse do objecto do recurso de apelação interposto pela autora.
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A 15/12/2021, foi proferido Acórdão pelo Tribunal da Relação onde se afirmou “ Na verdade, e atenta a factualidade constante, designadamente, dos pontos 33 e 34 dos factos provados, concluiu-se na fundamentação da sentença recorrida: “Temos, pois, demonstrados os requisitos acima apontados da exceção ao direito de preferência da segunda parte da alínea a) do art.1381º do C. Civil: 1º - o negócio aquisitivo foi realizado para construção (fim diferente da cultura); 2º - a construção é viável naquele terreno vendido pelos RR, DD e mulher aos RR. FF e mulher”. Com o que se concorda. Pelo que o recurso não merece provimento. Ficando, assim, prejudicada a apreciação do recurso subordinado - a apreciar, apenas, em caso de procedência do recurso apresentado pela A..Assim, o Acórdão do Tribunal do Porto decidiu julgar improcedente a apelação da A., não conhecendo, por isso, do recurso subordinado, e confirmando a sentença recorrida.
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A A. interpôs recurso de revista excepcional para o Supremo Tribunal de Justiça e aqui, por Acórdão de 02.06.2022, considerou-se que se verificava um dos pressupostos da revista excepcional (alínea a) do n.º1 do artigo 672.0 do Código de Processo Civil), admitindo a revista excepcional.O Supremo Tribunal de Justiça por Acórdão proferido a 08/11/2022 e no que toca à revista excepcional decidiu que “que a aptidão/ viabilidade legal de construção duma moradia no prédio objecto da preferência terá que ser demonstrada/provada por decisão administrativa que a autorize, licencie ou defira um pedido de informação prévia, tudo nos termos do RJUE, tendo em conta as infraestruturas de que o prédio dispõe na data da sua compra e venda, no caso sub-judice - em que não se provou a existência dum tal licenciamento, autorização ou PIP em relação ao prédio em causa nos presentes autos, o qual, aliás, teria que ser sempre indeferido em virtude da ausência de arruamentos ou vias públicas que o marginem, por força do disposto no artigo 24º, nº 5, do RJUE -, jamais o prédio objecto da preferência poderia ser considerado como tendo aptidão/viabilidade legal construtiva, e, consequentemente, terá que ser julgada não verificada no caso sub-judice a excepção peremptória ao exercício do direito de preferência prevista na 2ª parte da alínea a) do artigo 1.381º do Código Civil e, por via disso, terá que ser revogado o Acórdão recorrido e tomar-se conhecimento do pedido de exercício do direito de preferência formulado pelos AA.”
Pronunciando-se relativamente a tal pedido, o Supremo Tribunal de Justiça anulou o Acórdão recorrido e determinou a remessa dos autos ao Tribunal da Relação para que nela (ou, por determinação desta, na 1ª instância, caso seja necessário) se eliminasse a contradição de factos (contradição dos nºs. 5 e 6 dos Factos Provados com o nº 34 dos Factos Provados), procedendo a novo julgamento quanto à matéria a apurar.
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O Tribunal da Relação do Porto ordenou a remessa dos autos à 1ª instância para aí se proceder à eliminação da contradição de factos, conforme se refere no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça.**
A Sr.ª Juiz, no Tribunal de 1ª instância proferiu o seguinte despacho: “O douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 08/11/2022, anulou o Acórdão da Relação do Porto recorrido e determinou a remessa dos autos ao Tribunal da Relação para que nela (ou, por determinação desta, na 1ª instância, caso seja necessário) se elimine a contradição de factos, procedendo a novo julgamento quanto à matéria de apurar (se bem vemos) se o prédio objeto de preferência tem ou não acesso direto à via pública, se confronta ou não com a via pública. O Tribunal da Relação do Porto ordenou a remessa dos autos à 1ª instância para se proceder à eliminação da contradição de factos. Cumpre-nos, pois, proceder a novo julgamento a fim de apurar se o prédio objeto de preferência tem ou não acesso direto à via pública.Nestes termos, convidam-se a partes a esclarecer que prova pretendem que seja produzida sobre este facto.”
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Deste despacho veio a A. recorrer pois, dado o seu entendimento, o mesmo viola o caso julgado formado sobre a decisão sobre a matéria de facto em relação a todos os demais factos dado como provados com excepção da que respeita à parte que deu como provado o facto sob o nº 34 (artigo 629º, nº 2, al. a), parte final) e que contradiz a decisão\julgamento do Acórdão do STJ que apenas ordena que se proceda a novo julgamento para eliminação de contradição entre factos dados como provados e não à ampliação da decisão matéria de facto e produção de nova prova sobre factos definitivamente dados como provados com violação dos efeitos do julgado (artigo 635º nº 5, do C. P.C.).Os RR vieram contra-alegar.
O recurso foi admitido, mas o Tribunal da Relação do Porto não admitiu o recurso porque entendeu o mesmo recurso como intempestivo e prematuro.
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A 21.02.2024 a Sr. Juiz do Tribunal “ a quo” proferiu o seguinte despacho: “ Parece-nos útil fazer um apanhado da sequência processual desenvolvida após o despacho de 05/01/2023 no qual convidámos as partes a esclarecer que prova pretendem ver produzida para apurar se o prédio objeto de preferência tem ou não acesso direto à via pública, em complemento do despacho de 08/05/2023.I - Na sequência do antes referido despacho de 05/01/2023, começaram os AA. por interpor recurso, a 20/01/2023, desta decisão, apresentando as alegações de fls. 952/957, que não foi admitido, por intempestivo (prematuro), pela Ex.ma Senhora Juíza Desembargadora.
A 13/01/2023, os AA. tinham apresentado requerimento a anunciar a interposição do antes referido recurso e a defender que o douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 08/11/2022 (fls. 925/944) não manda repetir o julgamento para apurar se o terreno objeto da preferência tem aptidão construtiva ou não e, antes, eliminar o facto do nº 34 da matéria de facto, considerando-o não provado por contraditório com os factos dados como provados dos nºs. 5, 6, 23, 24, 31 e 32 que comprovam que “o prédio objeto da preferência não tem qualquer confrontação com a via pública, nem é marginado por qualquer via pública e, por isso, não tem acesso direto a qualquer via pública” (transcreve-se a parte primeira, a negrito, do nº 4 do requerimento em exame).
Acrescentam os AA. que a contradição entre o nº 34, controvertido, e os factos assentes dos nºs. 5 e 6 elimina-se em decisão de direito e, não, de facto, expurgando aquele, não com realização de nova audiência de julgamento e nova produção de prova destinada a apurar se o prédio objeto da preferência confina ou não, isto é, se tem acesso ou não direto à via pública.
Passando à apreciação imediata deste requerimento, a tese, digamos, arguta que desenvolve de que, em súmula, o nº 34 dos Factos Provados deve ser, pura e simplesmente, eliminado por nos números anteriores, designadamente, nos nºs. 5 e 6, estar provado o contrário por decisão transitada em julgado não merece acolhimento.
Desde logo, por os nºs. 5 e 6 reproduzirem, o primeiro, o artigo matricial nº ..., e o segundo a descrição predial nº ....
Como se sabe, as inscrições matriciais têm finalidade predominantemente fiscal. E não provam, definitivamente, as áreas e confrontações dos prédios. A sua reprodução em quaisquer decisões judiciais, seja qual for a instância (primeira ou superiores) não lhes traz qualquer acréscimo de rigor ou eficácia.
As descrições prediais, diz o nº 1 do art. 79.º do C. Registo Predial, têm por fim a identificação física, económica e fiscal dos prédios.
Por sua vez, o art. 7.º do C. Registo Predial dispõe que “o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define”1.
Por imposição da lei - art. 28.º, nº 1, do C. Registo Predial -, por regra, a descrição predial e a inscrição matricial devem coincidir, devem estar em harmonia, “quanto à localização, à área e ao artigo da matriz”.
Mesmo que se aceite que o art. 7.º do C. Registo Predial prevê uma presunção de verdade e de exatidão dos factos registados definitivamente2, certo é também que a presunção é ilidível. “Mas, não facilmente ilidivel, porque a ilisão só é possível nos casos em que a lei a admite. Enquanto não for comprovado e judicialmente decidido o contrário, tem de se considerar que a verdade que se publicita é coincidente com a verdade material”3.
Quer isto dizer que os factos dos nºs. 5 e 6 não provam definitivamente que o prédio objeto de preferência tem as referidas áreas e confrontações e, por isso, tem, em audiência de julgamento, de provar-se se tem ou não comunicação com a via pública. Se a questão fosse de direito, o Supremo Tribunal de Justiça não teria ordenado a baixa dos autos à 1ª instância: estava no âmbito das suas competências.
Mantemos, por isso, os despachos de 05/01/2023 e de 08/05/2023.
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II - Por requerimento de 24/01/2023, os RR. FF e GG aceitam que a questão a decidir de saber se o prédio objeto do direito de preferência tem ou não acesso direto à via pública, isto é, se confronta ou não com a via pública, é matéria de facto, pois se fosse matéria de direito como parece entenderem os AA., o STJ tê-la-ia decidido. Sendo matéria de facto cumpre fazer prova para ser dirimida em audiência de julgamento.Quer dizer, este requerimento concorda com o nosso entendimento antes exposto de que os nºs. 5 e 6 dos Factos Provados apenas reproduzem o teor da inscrição matricial e o teor da descrição. A existência ou não de confinidade à via pública tem de ser feita por outros meios de prova. Os RR. extravasam, contudo, o ponto mandado averiguar quando pretendem a averiguação de outras situações, quais sejam assumirem os donos do prédio o compromisso de realizarem os trabalhos necessários, assumindo os encargos da execução das infraestruturas, e desenvolvendo outras matérias que querem ver devidamente dilucidadas como a do loteamento de uma quinta no qual (loteamento) se inclui o prédio objeto de preferência, como lote nº ..., que dizem ser ilegal (o loteamento) e matéria do conhecimento oficioso. E apresentam prova documental e testemunhal, naturalmente que para dirimir tais matérias e não só a da confinidade à via publica, que é aquela, a única, mandada apurar pelas instâncias superiores.
Por isso, rejeita-se o requerimento, por extravasar e na medida em que extravasa a matéria de facto a apurar e que é a de saber se o prédio objeto de preferência tem ou não acesso direto à via pública.
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III - No requerimento de 03/02/2023, os AA. vieram discorrer longamente, ao longo de 18 folhas, sobre a inadmissibilidade das provas requeridas pelos RR. no requerimento de 20/01/2023, por, se bem entendemos, quererem ver julgados factos que se encontram julgados como provados por decisão transitada, quais sejam os dos nºs. 5, 6, 23, 24, 30, 31 e 32 da decisão sobre a matéria de facto.Mas, como já dissemos, designadamente os nºs. 5 e 6 reproduzem a inscrição matricial e a descrição predial, pelo que têm o valor que estas (inscrição matricial e descrição predial) tiverem, nada lhes acrescentando serem reproduzidas nas decisões, ao contrário do que pretendem os AA. neste seu douto requerimento. Isto pela simples razão de que as áreas e confrontações constantes da descrição predial estando embora abrangidas pelo art. 7.º do C. Registo Predial, a presunção é juris tantum e pode ser abalada e contrariada por prova em contrário - art. 350.º, nº 2, do C. Civil.
Reconhecendo-se embora ser mui douto o arrazoado dos AA. neste requerimento de 03/02/2023, continuamos a entender que a decisão do ponto que o Supremo Tribunal de Justiça julgou dever ser esclarecido e decidido só o poderá ser em audiência de julgamento.
Não nos parece que estivesse vedado aos AA. a apresentação do antes referido requerimento, limitado embora à situação concreta do ponto a decidir em obediência às instâncias superiores.
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IV - Rejeita-se, por não se conterem no âmbito do objeto da questão a decidir, os requerimentos dos RR. de 07/03/2023 e de 22/03/2023 - nºs. 1 e 2 do art. 265.º do CPC: a determinação do preço real da venda. É que se nas instâncias se deu como provado no nº 41 dos Factos Provados que o prédio foi vendido por preço não concretamente apurado, mas não inferior a € 27.500,00, tal foi devido à falta de comprovação do preço realmente pago. Este ponto deveria ter sido provado pelos RR., a seu tempo, em 1ª instância. Não, agora, que os autos voltam à 1ª instância e apenas para apuramento, por decisão superior, do facto de haver ou não confinidade e acesso do imóvel objeto da preferência à via pública. Em relação a este ponto, que obriga à repetição do julgamento em 1ª instância, a determinação do preço é extravagante, sai totalmente do assunto a decidir, importando alteração, por cumulação de pedido, da instância, inadmissível por profligar com o princípio da estabilidade da instância - art. 260.º do CPC.Em conclusão, na sequência do despacho de 05/11/2023, será designada data para julgamento com a finalidade única de apurar se o prédio objeto da preferência tem acesso direto à via pública.
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Os RR. vieram recorrer pedindo seja o presente recurso provido, revogando-se o douto Despacho recorrido, decidindo-se pela apreciação das matérias constantes dos identificados requerimentos do Réus e produzindo-se os meios de prova, designadamente, testemunhal, neles requeridos, e desde já se declarando a nulidade de todos os actos que forem praticados em contrário.Houve contra-alegações.
O Tribunal da Relação do Porto por Acórdão de 24.09.2024 decidiu que: “ “Se os aqui Apelantes estão convencidos que para além da matéria de facto determinada no despacho de 05.01.2023 deve ser discutida no “novo julgamento” a matéria de facto vertida no requerimento que lhes foi indeferido e é objecto deste recurso de apelação autónoma, poderão sempre defender essa sua posição no eventual recurso que venham a interpôr da sentença final, recurso esse que neste momento será sempre eventual pois que se desconhece qual vai ser o sentido decisório perfilhado. Os aqui Apelantes, em grande parte das suas conclusões também se insurgem contra argumentos vertidos no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça mas não é esta a sede própria para o efeito, relembrando-se que o STJ apenas mandou descer os autos para ser eliminada uma contradição entre factos, não tendo ainda proferido a sua decisão final. E mesmo que considerem redutor ter o tribunal a quo circunscrito no despacho recorrido a questão a dilucidar como sendo a da existência ou não de acesso directo e confinância directa do terreno com arruamento público, o que importa neste momento é que o tribunal a quo dê cumprimento ao que lhe foi ordenado superiormente, que foi apenas e só proceder a novo julgamento para eliminar determinada contradição de factos.
A questão aflorada neste recurso de que ainda têm de ser averiguadas as questões vertidas na reconvenção também extravasa completamente o que foi determinado superiormente ao tribunal a quo, que se reconduz, repetimos, à eliminação da contradição de factos apontada no Acórdão de Revista, mediante a realização de novo julgamento apenas quanto a essa matéria.
Caso venha a ser decidido que a interpretação efectuada pelo tribunal a quo foi demasiado redutora, como dizem os aqui Apelantes, tal apenas implicará uma nova descida dos autos para novo julgamento, hipótese que embora não seja desejável seguramente por nenhum dos intervenientes, não consubstancia ainda assim qualquer inutilidade absoluta ou irreversível.
Atentos esses motivos, seria de concluir pela rejeição do recurso, não fora o facto de os aqui Apelantes o terem enquadrado também na alínea d) do nº 2 do art. 644º do CPC, defendendo que o despacho recorrido rejeita articulados por eles apresentados, rejeitando igualmente os meios de prova. (…)O presente recurso só é admissível porquanto na decisão recorrida foram rejeitados meios probatórios requeridos pelos aqui Apelantes no requerimento apresentado em 24.01.2023.
Mas já não é admissível no que diz respeito aos restantes requerimentos de 07.03.2023 e 22.03.2023 porquanto nestes últimos nenhum meio de prova foi requerido.
Tal como vertido no relatório supra, no final do requerimento de 24.01.2023 os aqui Apelantes juntaram documentos, requereram a notificação de terceiros para prestarem informações e fornecerem determinados documentos, bem como arrolaram testemunhas.
No despacho recorrido no segmento que apreciou tal requerimento (Ponto II) o tribunal a quo concluiu do seguinte modo:
“(…) este requerimento concorda com o nosso entendimento antes exposto de que os nºs. 5 e 6 dos Factos Provados apenas reproduzem o teor da inscrição matricial e o teor da descrição. A existência ou não de confinidade à via pública tem de ser feita por outros meios de prova. Os RR. extravasam, contudo, o ponto mandado averiguar quando pretendem a averiguação de outras situações, quais sejam assumirem os donos do prédio o compromisso de realizarem os trabalhos necessários, assumindo os encargos da execução das infraestruturas, e desenvolvendo outras matérias que querem ver devidamente dilucidadas como a do loteamento de uma quinta no qual (loteamento) se inclui o prédio objeto de preferência, como lote nº ..., que dizem ser ilegal (o loteamento) e matéria do conhecimento oficioso. E apresentam prova documental e testemunhal, naturalmente que para dirimir tais matérias e não só a da confinidade à via publica, que é aquela, a única, mandada apurar pelas instâncias superiores.
Por isso, rejeita-se o requerimento, por extravasar e na medida em que extravasa a matéria de facto a apurar e que é a de saber se o prédio objeto de preferência tem ou não acesso direto à via pública.”
Sendo certo que naquele despacho não ficou dito, como se impunha, quais dos meios de prova apresentados e requeridos pelos aqui Apelantes naquele requerimento foram em concreto admitidos e quais foram rejeitados, teremos de interpretar aquela decisão no contexto do já decidido anteriormente, compatibilizando com os despachos proferidos pelo tribunal a quo posteriormente, dos quais tomamos conhecimento por consulta dos autos.
Se, de acordo com o anteriormente decidido, o tribunal a quo entendeu que o “novo julgamento” terá como finalidade única apurar se o prédio objecto da preferência tem ou não acesso direto à via pública e, se no despacho recorrido se escreveu que a rejeição foi só na medida em que extravasa a matéria de facto a apurar, não tendo nenhum dos documentos juntos com o referido requerimento sido mandado retirar do processo e ser restituído aos apresentantes, nem tendo sido considerados pelo tribunal impertinentes ou desnecessários, tem de se considerar que não houve rejeição de qualquer dos documentos juntos pelos aqui Apelantes.
E este entendimento é corroborado pelo teor dos despachos entretanto proferidos pelo tribunal a quo, designadamente pelo despacho de 29.05.2023 (ref. Citius 127621818) e despacho de 30.06.2023 (ref. Citius 128144317) nos quais foram solicitadas cópias legíveis de parte desses documentos- cópias essas que vieram a ser juntas pelos aqui Apelantes por requerimentos de 12.06.2023 e 05.07.2023-não tendo havido despacho a rejeitar qualquer um desses documentos.
Já no que toca às testemunhas a sua inquirição foi admitida aquando da marcação do julgamento por despacho de 27.06.2024 (ref Citius 133761400) tal como já haviam sido admitidas as arroladas pelos co-RR por despacho de 14.05.2024 (ref. Citius 132933085).
Deste modo os aqui Apelantes não podem ignorar que tal prova- documental e testemunhal- requerida no requerimento de 24.01.2023 nunca foi rejeitada, mormente no despacho recorrido, pelo contrário foi admitida.
O mesmo já não se passa com o pedido formulado pelos aqui Apelantes, naquele mesmo requerimento, de prestação de informações e apresentação de documentos por parte das entidades União de Freguesias ... e ... e Câmara Municipal ... (Pontos B e C do requerimento probatório) uma vez que, esses sim, na medida em que foram meios de prova apresentados para prova de factos que extravasam a matéria de facto que o tribunal a quo entendeu levar a julgamento, deve considerar-se terem sido rejeitados.
Em suma, apenas sobre a rejeição do pedido daquelas informações e apresentação de documentos é admissível recurso e, como tal apenas sobre esse segmento decisório nos cumpre emitir pronúncia.
Atendendo ao anteriormente decidido pelo tribunal a quo quanto à matéria de facto a apurar no “novo julgamento” para eliminação da contradição de factos apontada pelo STJ e, não podendo este Tribunal da Relação sindicar essa decisão uma vez que nessa parte já se considerou não ser passível de recurso de apelação autónoma, no julgamento já designado apenas importará produzir prova sobre a questão de saber se o prédio objecto de preferência tem ou não acesso directo à via pública.
Ora, como se extrai do próprio teor do requerimento de 24.01.2023 apresentado pelos aqui Apelantes, o que estes pretendem averiguar com as diligências probatórias requeridas sob os Pontos B e C desse requerimento, tal como o próprio tribunal a quo escreveu, extravasa a matéria de facto mandada averiguar.
O tribunal a quo no despacho proferido a 05.01.2023 para além de ter determinado que iria “proceder a novo julgamento a fim de apurar se o prédio objeto de preferência tem ou não acesso direto à via pública”, também convidou as partes “a esclarecer que prova pretendem que seja produzida sobre este facto”, pelo que, não visando aqueles meios probatórios requeridos pelos aqui Apelantes a prova daquele facto, deve manter-se o despacho recorrido que os rejeitou por serem diligências probatórias impertinentes e desnecessárias para a decisão a proferir. (…)
Terminou, decidindo
- não conhecer do recurso que incidiu sobre o segmento do despacho recorrido que rejeitou os requerimentos apresentados pelos aqui Apelantes em 24.01.2023, 07.03.2023 e 22.03.2023 quanto à pretensão de ampliação da matéria de facto que extravasa o ponto de facto fixado pelo tribunal a quo no despacho recorrido para ser discutido em novo julgamento, por não admitir nessa parte recurso de apelação autónoma;
- julgar improcedente o recurso de apelação que incidiu sobre a rejeição dos meios de prova requeridos pelos aqui Apelantes nos Pontos B e C do requerimento de 24.01.2023, mantendo-se a decisão recorrida.”
A 26.11.2024, a Sr.ª Juiz do Tribunal “ a quo” proferiu o seguinte despacho “ (…) É e sempre foi nosso entendimento que as testemunhas que podem ser inquiridas na sessão da audiência de julgamento designada para 27/01/2025 são aquelas que as partes oportunamente arrolaram até ao início da realização da audiência de julgamento já efetuada. Com efeito, foi designada data para julgamento com a finalidade única de apurar se o prédio objeto da preferência tem acesso direto à via pública. E a prova testemunhal terá de ser, e salvo o devido respeito por opinião contrária, a oportunamente arrolada até ao início da realização da audiência de julgamento já efetuada. Nem podia ser de outra forma, tendo em conta os factos já considerados provados por decisão transitada em julgado. É, aliás, o que resulta, se bem vemos, dos despachos proferidos a 05/01/2023, 21/02/2024 e 14/05/2024. As partes foram convidadas a esclarecer que prova (testemunhal) pretendiam que fosse produzida sobre o facto em causa (apurar se o prédio objeto da preferência tem ou não acesso direto à via pública), uma vez que, sendo a factualidade tão circunscrita, poderiam não pretender inquirir toda a prova inicialmente arrolada. E por tal nos parecer evidente nem sequer nos ocorreu, pelo que não reparámos anteriormente, que os 1ºs. RR. iriam aproveitar para arrolar novas testemunhas.
Pelo exposto:
a) não se admitem as novas testemunhas arroladas pelos 1ºs. RR. em data posterior a 05/01/2023;
b) desconvoque as referidas testemunhas de comparecerem na audiência de julgamento;
c) notifique os 1ºs. RR. para, no prazo de 10 dias, informarem se mantêm interesse em que sejam inquiridas na sessão designada para o próximo dia 27/01/2025 as testemunhas que arrolaram nos autos previamente ao início da audiência de julgamento já efetuada.”
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Procedeu-se a julgamento com observância das formalidades legais.A final foi proferida sentença que decidiu:
“1º - julgo improcedente a exceção perentória da segunda parte da alínea a) do art. 1381.º do C. Civil;
2º - em consequência, julgo procedente a ação, e condeno os RR. a reconhecer:
a) o direito de propriedade plena da Herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de AA, sobre o prédio rústico identificado em 26-a) dos Factos Provados, já descrito autonomamente na Conservatória do Registo Predial de Águeda sob a ficha ... da Freguesia ..., que, por efeitos do atravessamento do prédio único de que fazia parte por dois caminhos públicos, cuja área necessária para os seus leitos foi cedida pela A. para o domínio público, foi desanexado do prédio descrito sob a ficha ... e passou a constituir um prédio completamente distinto e autónomo das restantes parcelas do dito prédio único;
b) que o acabado de identificar prédio distinto e autónomo da Herança indivisa aberta por óbito de AA, tal como já anteriormente acontecia com o até então prédio único de que, por força do seu atravessamento por caminhos municipais, foi desanexado, confina parcialmente pelo norte e parcialmente pelo poente com o prédio identificado em 6 e 7 dos Factos Provados e descrito na Conservatória do Registo Predial de Águeda sob o nº ... da Freguesia ..., sendo tais prédios confinantes entre si e sendo ambos afetos e aptos para o mesmo tipo de cultura e sendo idêntica a natureza e composição dos seus solos;
c) o direito de preferência da Herança indivisa aberta por óbito de AA na compra e venda mencionada em 3 e 4 dos Factos Provados, efetuada entre os primeiros RR. e o segundo Réu marido, do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Águeda sob o nº ... da Freguesia ..., e a, por via desta ação, verem a Herança indivisa aberta por óbito de AA a haver para si o dito prédio, por força da preferência, mediante o depósito do preço de € 27.500,00, acrescido IMT, IS, e demais despesas da compra.
3º - Ordena-se a notificação da A. para, no prazo de 15 dias, depositar o montante correspondente à diferença entre o preço que depositou e o valor apurado como tendo sido o preço da venda (€ 27.500,00, acrescido de IMT, IS, e demais despesas da compra).
Custas da ação pelos RR..”
RECURSO
Não se conformando com a decisão, vieram os RR FF e mulher GG interpor recurso.
Após alegações, terminam com as seguintes CONCLUSÕES:
1- Vem o presente recurso interposto da sentença proferida pelo Juízo Central Cível de Aveiro - Juiz 1 que julgou improcedente a exceção peremptoria da segunda parte da alínea a) do art.º 1381 do Código Civil.
2- Na verdade, com a documentação junta, designadamente matricial e registral não se vislumbra razão para se concluir que os recorrentes não são os proprietários da parcela de terreno que se situa entre o carreiro e o murete construído mais a abaixo (a poente), já que o seu prédio confronta a nascente com o carreiro. (sublinhado nosso).
3- Ora, tal conclusão a ser retirada da análise documental permitiria concluir que os Recorrentes não confinam com os Autores mas antes com um carreiro e por essa via considerar procedente a excepção peremptória da segunda parte da alínea a) do artigo 1381.º do Código Civil
4- Desde logo, pela análise da certidão matricial do prédio dos recorrentes inscrito na matriz predial rústica sobre o artigo ... da União de Freguesias ... e ..., junta aos autos pelos próprios autores como documento n.º 13 da Petição Inicial, permite constatar de forma inequívoca que o prédio dos recorrentes confronta a nascente com “CARREIRO”;
5- Além disto, da análise da certidão predial permanente do prédio dos recorrentes descrito na CRP de Águeda sob o n.º ... da Freguesia ..., também junta aos autos pelos próprios autores como documento n.º 14 da Petição Inicial, resulta exactamente a mesma conclusão, ou seja, que o prédio dos recorrentes confronta a nascente com “carreiro”;
6- Também a certidão matricial do prédio que fica junto ao prédio dos recorrentes pelo lado norte, que é propriedade da testemunha JJ e está inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ... da União de Freguesias ... e ..., junta aos autos pelos recorrentes com o seu requerimento de 24/07/2019, demonstra que, à semelhança do prédio dos recorrentes, também aquele confronta a nascente com “CARREIRO” e não com o prédio dos autores.
7- Além destes documentos, foi ainda junto aos autos pelos recorrentes, com o requerimento que apresentaram em 20/02/2018, um Atestado emitido pela União de Freguesias ... e ..., subscrito pelo seu Presidente - KK, que confirma “que o carreiro que confronta a nascente com o terreno de sua propriedade [dos recorrentes] inscrito na Matriz Predial Rústica sob o número ..., sito no ..., ..., é um carreiro de servidão”.
8- Mas mais prova documental atesta tal confrontação, o doc. n.º 4 e 5 da Petição Inicial, que correspondem à certidão matricial e à certidão predial permanente do primitivo prédio dos autores (inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ... da União de Freguesias ... e ... e descrito na CRP de Águeda sob o numero ... da Freguesia ... - antes da sua divisão em três prédios distintos),
9- Da Acta datada de 12/06/2019 que resultou da supra referida inspecção judicial, complementada com as fotografias nessa altura obtidas e identificadas com os n.os 1 a 3 e 5 a 7 (inseridas na plataforma Citius como “Documento junto em audiência” no dia 12/06/2019) inspecção judicial ao local, no âmbito da qual o Tribunal constatou in loco a existência do caminho de terra batida que vai até à estrema sul do terreno dos recorrentes.
10-Em concreto, da análise dos documentos resumimos com clareza:
11- O documento particular de compra e venda do prédio dos Recorrentes, e objecto da ação, foi realizada em 26/05/2017, com as seguintes confrontações: norte, com LL, do sul, com MM, do nascente, com carreiro, e, do poente, com Instalações Fabris “A...”.
12- Com a avaliação das confrontações jamais almejariam os Vendedores/Réus assim como os ora Recorrentes existir qualquer dever de conceder preferência aos Autores.
13- Não obstante, atente-se na seguinte factualidade, à época da aquisição o prédio dos Autores tinha a área total inicial de 41.650m2, tendo os Autores, somente em 21/07/2017 (após o negócio da venda) atualizado o prédio, através requerimento dirigido ao Senhor Chefe do Serviço de Finanças do Concelho de Águeda que tendo sido o prédio inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ..., correspondente ao artigo ... da extinta Freguesia ..., que, por sua vez, provém do artigo ..., derivado da criação da freguesia ..., e descrito na Conservatória do Registo Predial de Águeda sob o nº ..., atravessado por dois caminhos que o dividiu em três parcelas de terreno distintas, com as áreas, respetivamente, de 17.624 m2, 3357 m2 e 10.879 m2, mandasse inscrever as três parcelas na matriz, com as áreas e confrontações que indica e eliminar o artigo rústico ... da União de Freguesias ... e ....
14-Logo, tal requerimento, porque entregue posteriormente jamais Poderá (ou poderia à época) ter efeitos retroactivos quanto mais não fosse porque Recorrentes não tinham como dele ter conhecimento e, na verdade ele não poderia produzir qualquer efeito ex tunc.
15- Isto é, no momento da venda, o prédio dos Autores:
- não confinava (e não confina) com o prédio dos Recorrentes,
- possuía uma área superior à unidade de cultura.
16- Por outro lado, a sentença infundadamente transforma o dito carreiro em servidão sem qualquer justificação factual e legal.
17-Pois também aqui, salvo melhor opinião entendemos que o Tribunal andou mal. Desde tempos imemoriais, pelo menos desde a data da inscrição do prédio rústico na matriz, há largas dezenas de anos, conforme documentos juntos e incontestados pelas Partes, que o prédio confina com Carreiro e não poderá este ser por vontade das Partes ser ora transformado em Servidão.
18-Não se atestou que prédios serve a dita servidão, quem é o prédio dominante ou serviente, simplesmente se concluiu que o Carreiro é uma servidão tout court
19-No facto de maior relevo, constante na alínea g) dos factos não provados, de que o valor do negócio foi efetivamente fixado pelas partes em € 40.000,00, constituindo este o preço real da aquisição, ora também neste conspecto não se compreende em que prova de consubstanciou e como tal não se compreende a decisão do Douto Tribunal.
20-Desde logo pela análise da documentação carreada aos Autos, a fls. 80/83 o documento particular de 06/12/2017, autenticado na mesma data pelo solicitador NN, onde os vendedores DD e mulher EE e o comprador FF retificaram o Documento Particular de compra e venda exarado no dia 26/05/2017, no sentido de que: a) o prédio nele mencionado “foi vendido, efetivamente, pelo preço de quarenta mil euros, que os vendedores receberam e só por lapso e não porque quisessem prestar falsas declarações foi mencionado o preço de oito mil euros”;
21- Além deste documento, outro sendo elemento pericial, junto aos Autos a folhas, elaborado em 30/05/2019, relatório técnico elabora por perito experiente Engº OO que, atribui ao prédio o valor de 40.600,00€, tendo o Tribunal feito tábua rasa deste documento não se pronunciando.
22- O Tribunal não relevou as declarações dos 1ºs e dos 2º Réus, quanto ao preço, esqueceu da viabilidade construtiva que o prédio possui e que lhe confere valor, tal como atestado pelo perito.
23-Andou mal o Tribunal porque infundadamente atribui ao prédio o valor de 27.500,00€ preterindo o relatório técnico de perito em favor, sem qualquer lógica ou argumento, da afirmação de uma testemunha,.
24-Certo é que a procedência da ação, o que admitimos sem conceder, prejudica os Recorrentes que empobrecem, porque pagaram o preço de 40.000,00€, sendo os Autores beneficiados com o locuplemento injusto à conta daqueles porquanto, injustificadamente o Tribunal atribui ao prédio objeto da ação o preço de 27.500,00€.
25-Andou mal o Tribunal não provando que o prédio objeto da preferência tem viabilidade construtiva, desde logo, a maior prova é, lamentavelmente, atestada pelo senso comum. Isto é, a presente ação é datada de 2027, e volvidos 8 anos, os Autores e Réus permanecem em pleio, querendo fazer crer (os Autores) que o prédio objeto da preferência se destina a qualquer cultura.
26-Pois, na verdade, nenhum dos prédios é cultivado, isto é, nada produzem.
27- Assim e no que concerne à viabilidade, também andou mal o Tribunal que não considerou não considerou o Tribunal a prova documental junta aos Autos pelo munício onde, “A chefe de divisão de gestão urbanística da Câmara Municipal ... emitiu parecer técnico, ao abrigo da alínea a) do no 1 do artigo 110o do Dec-Lei no 555/99, de 16/2, alterado e republicado pelo Dec-Lei no 136/2004, de 19/9,(sublinhado nosso) no sentido de que o terreno de 2860 m2 objeto de preferência nesta ação está inserido em solo urbano, na categoria de solo urbanizável - espaço residencial tipo 1, no perímetro urbano da cidade.
28-Deste modo, provou-se que os Recorrentes adquiriram o prédio para nele fazerem uma moradia.
29- Neste conspecto, o fim que releva, para efeito do disposto na segunda parte da alínea a) do artigo 1.381o do Código Civil, não é aquele a que o terreno está afeto à data da alienação, mas antes o que o adquirente pretende dar-lhe. Este fim não tem que constar obrigatoriamente da escritura, podendo provar-se por outros meios” - Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. II, 2ª edição 1984), pág.276;
30-Ainda neste sentido, “O direito de preferência na compra e venda de prédio rústico não se verifica quando o objecto do contrato é diferente do da cultura, com o de construção de um imóvel. O fim da construção não tem que constar da escritura pública, podendo provar-se por outros meios. O fim diverso tem que ser legalmente possível” (Ac. STJ 19/3/1998 - C/JS, Ano VI, Tomo I - 143 a 145);
31-E ainda, “Basta a prova de que os compradores tinham a intenção de nele (terreno) edificar uma moradia e de que, na data da aquisição, não estava excluída a aptidão construtiva do solo” (Ac.STJ de 20/11/2012 - C/JS, ano XX Tomo III - 133 - 138);
32-Aqui chegados, os Réus provaram que: - “Foi provado que os RR adquiriram o terreno para nele implantarem uma moradia para sua habitação própria e permanente e nunca para exploração agrícola.
- Mais foi provado que “O terreno tem viabilidade construtiva e vistas deslumbrantes sobre a cidade de Águeda…
33-No douto Acórdão do STJ, invoca-se o estabelecido no Artigo 24.º, n.º 5, do RJUE (ausência de arruamentos ou de infraestruturas) como legalmente impeditivo da declaração de viabilidade ou de licenciamento. Porém, pese embora a declaração da entidade municipal quanto a viabilibilidade, e lembrando a Senhora Doutora FERNANDA PAULA OLIVEIRA, MARIA JOSÉ CASTANHEIRA NEVES e DULCE LOPES, “REGIME JURÍDICO DA URBANIZAÇÃO E EDIFICAÇÃO COMENTADO”, Coimbra, Almedina, 4.ª Edição, 2016, onde, no quadro de fls. 330, a propósito daquela norma se diz “vide, no entanto, o artigo 25.º”. 57. Nesse Artigo 25.º, n.º 1, para aquela situação, estabelece-se expressamente que «pode haver deferimento do pedido desde que o requerente, na audiência prévia, se comprometa a realizar os trabalhos necessários ou assumir os encargos inerentes à sua execução, bem como os encargos de financiamento das infra estruturas por um período mínimo de 10 anos».
34-Pelo que se influi e conclui que - pese embora inexistir qualquer indeferimento, reafirmando a posição do município quanto ao enquadramento jurídico de zona com viabilidade construtiva, não é o diploma que rege a matéria que impede viabilidade construtiva.
35-Uma vez mais, o Tribunal andou mal bem sabendo que os Recorrentes adquiriram o prédio para edificar a sua moradia e tudo farão para a concretizar.
36-Pelo que não é claro nem inequívoco nem deve ser considerado não provado a viabilidade construtiva do prédio objeto da preferência-
37- Pois o Tribunal não pode ignorar a outra possibilidade (além do acesso ou confinância directa com a via pública) de licenciamento da edificação estatuída no citado artigo 25.º, n.º 1, do RJUE.
38-Da cabal análise da sentença recorrida, resulta claramente que o Tribunal a quo errou no julgamento da factualidade relacionada com a exceção peremptória alegada. Estatui o art.º 1381 ala) que: Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes: a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura.
TERMOS EM QUE,
Deve o recurso apresentado pela Recorrente ser julgado totalmente improcedente e, em conformidade, manter-se a sentença recorrida, fazendo, assim, V. Exas. Justiça.
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A A. veio contra-alegar, terminando com as seguintes CONCLUSÕES:I.A interposição do presente recurso pelos RR compradores só se explica porque nele os RR fazem completa tábua rasa de tudo quanto consta dos autos e de todas as suas vicissitudes processuais e de todas as decisões anteriormente neles tomadas (sentença da 1ª instância de 15/2/2020, Acórdãos do Tribunal dessa Relação de 22/2/2021 e de 15/12/2021 e Acórdão do STJ de 08/11/2022 ), e o seu alcance e efeitos, que culminaram como consequência daquelas na prolacção da sentença de 5/11/2025, designadamente fazem de conta (propositada e conscientemente) de que não foram neles proferidas decisões finais - nomeadamente os citados Acórdãos desse Tribunal da Relação do Porto e do STJ - que se encontram devidamente transitadas em julgado, e que, nos termos e por força do disposto no nº 5 do artigo 635º do Código de Processo Civil, as questões de facto e de direito definitivamente decididas por esses Acórdãos não podem de forma alguma ser agora objecto do presente recurso, uma vez que não podem ser alteradas ou prejudicadas na decisão que nele possa vir a ser tomada.
II.A primeira sentença da 1ª instância, que foi proferida em 15/02/2020, não só julgou improcedente a acção por ter considerado procedente a excepção de destino do prédio vendido a fim diferente do da cultura - construção duma casa de habitação -mas também julgou improcedentes os pedidos reconvencionais principais deduzidos pelos RR compradores na sua contestação-reconvenção em que pediam a condenação da Autora a reconhecer o seu direito de propriedade plena sobre uma faixa de terreno com 8 metros de largura por 30 metros de comprimento situada a nascente do muro encimado por uma rede apoiada em pilares de cimento existente no seu prédio a nascente e entre ele e um carreiro que a Autora sustentava - e se provou - atravessar já o seu prédio, com o pedido da condenação da Autora a reconhecer que tal faixa de terreno até ao carreiro fazia parte do prédio por eles comprado e que, por isso, lhes pertencia, e para que a Autora fosse condenada a demolir o muro recentemente construído a norte da mencionada faixa de terreno cuja propriedade os RR reivindicavam para si.
III. Dessa sentença da 1ª instância de 15/02/2020 foram interpostos para o Tribunal da Relação do Porto os seguintes recursos principais e subordinados:
a)Pela Autora recurso de apelação para que fosse alterada a decisão sobre a matéria de facto na parte em que deu como provados os factos devidamente especificados nas suas alegações de recurso e, consequentemente, a decisão de direito que julgou procedente a excepção peremptória do exercício de direito de preferência que ela se arroga sobre o prédio objecto da sua preferência, excepção essa que sustentava deveria ser julgada improcedente e, por isso, ser apreciado pelo tribunal o seu direito de preferência;
b)Pelos RR compradores:
1.Recurso principal tendo como objecto:
a)a alteração da decisão sobre a matéria de facto contida na sentença na parte em que:
i. nela deu como provados os factos dos pontos 23, 24, 26, 30, 31 e 32 dos factos provados e sobretudo o facto sob o nº 35 (sempre os AA, por si e seus ascendentes, fruíram da faixa de terreno em discussão - isto é, a faixa de terreno cuja propriedade os RR na reconvenção reivindicavam para si e como fazendo parte do prédio que compraram - como seus legítimos proprietários, cultivando-a há mais de 20 anos como sua propriedade, à vista de toda a gente do local e sem oposição de ninguém, com a convicção de que não lesavam direito alheio, com excepção do carreiro referido em 29 dos factos provados);
ii. nela deu como não provados os factos nela enumerados sob as alíneas a), b) c) e d), e que deveria dar como provados;
b)como consequência, a alteração da decisão de direito na parte em que julgou improcedentes as reconvenções principais por eles deduzidas, que deveria julgar procedentes;
2.Recurso subordinado à procedência do recurso interposto pelos Autores e, por isso, subordinado à procedência da acção, no qual, para essa hipótese, pediram a condenação da Autora no depósito do preço de € 40.000,00 e demais acréscimos, por ser esse o preço real da compra, sob pena da perda do direito de preferência.
IV.O Acórdão desse Tribunal da Relação do Porto de 22/2/2021 decidiu:
a)não conhecer do recurso interposto pelos Autores e, por via disso, não conhecer do recurso subordinado interposto pelos RR;
b)mas conheceu do recurso principal interposto pelos RR compradores relativo à alteração da decisão sobre a matéria de facto, quer na parte em que julgou provados os factos sob os nºs 23, 24, 26, 30, 31, 32 e 35 dos factos dados como provados, quer na parte em que julgou como não provados os factos das alíneas a), b) c) e d) dos factos não provados, e julgou totalmente improcedente o recurso principal dos RR compradores nessa parte (“ Conclui-se, assim, que o prédio adquirido pelos 2ºs Réus encontra-se, delimitado, pelo nascente, pelo muro, onde confronta com o prédio da A.” e “Em suma ficou demonstrada a existência de realidades distintas de cada um dos lados do muro existente a nascente do prédio dos RR; o que ocorre há mais de 30 anos, pelo menos, sendo que estes se limitaram a aceder, algumas vezes, ao seu prédio pela faixa de terreno do prédio da Autora compreendida entre aquele muro e o carreiro”), mantendo na totalidade a decisão sobre a matéria de facto na parte por eles impugnada e, como consequência, manteve a improcedência dos pedidos reconvencionais principais deduzidos pelos RR compradores, confirmando dessa forma integralmente a sentença da 1ª instância de 15/02/2020 na parte em que fora impugnada pelos RR compradores no recurso principal que dela interpuseram.
E isto foi completamente omitido, propositadamente e de má fé, pelos RR compradores no nºs 7 e 8 da Nota Prévia das alegações de recurso que agora apresentaram.
V. Desse Acórdão da Relação do Porto de 22/2/2021, que negou na totalidade provimento ao seu recurso principal de apelação e confirmou a improcedência dos seus pedidos reconvencionais principais, os RR não interpuseram qualquer recurso para o STJ, pelo que na parte sobre que incidiu e que foi decidida por aquele Acórdão a decisão sobre a matéria de facto contida na sentença da 1ª instância de 15/02/2020 e por aquele Acórdão de 22/2/2021 confirmada, bem como a decisão de direito contida naqueles mesmos sentença e Acórdão que julgou improcedentes os pedidos reconvencionais principais deduzidos pelos RR compradores, transitaram definitivamente em julgado (artigo 628º do C.P.C.) com os efeitos daí decorrentes, do que resulta que não podem agora os RR, com o presente recurso, pretender alterar aquelas decisões sobre a matéria de facto provada e não provada na parte em que transitaram em julgado e sobre a matéria de direito dos pedidos reconvencionais, em manifesta violação do caso julgado que se formou sobre aquelas decisões após o decurso do prazo para a interposição por eles de recurso para o STJ e, por isso, em manifesta violação do disposto no nº 5 do artigo 635º do C.P.C..
VI. Daquele Acórdão da Relação do Porto de 22/2/2021 apenas interpôs recurso a Autora para o STJ da parte em que o mesmo decidira não conhecer do recurso por ela interposto da sentença da 1ª instância, e o Acórdão da Relação do Porto de 15/12/2021, proferido por força do Acórdão do STJ de 21/09/2021 que mandou conhecer do recurso de apelação interposto pela Autora da sentença da instância, alterou parcialmente a decisão sobre a matéria de facto dada como provada na sentença da 1ª instância, e com esse Acórdão também se conformaram os RR compradores já que dele não interpuseram recurso, tendo sido apenas a Autora a interpor dele recurso excepcional de revista para o STJ e, por isso, na parte não impugnada pela Autora nesse recurso a decisão sobre a matéria de facto (factos dados como provados e como não provados) proferida pelo Acórdão da Relação do Porto de 15/12/2021 também transitou em julgado.
VII. No recurso de revista excepcional interposto pela Autora daquele Acórdão da Relação do Porto de 15/12/2021 esta põe em causa a decisão da 1ª instância e daquele Acórdão da Relação do Porto na parte em que este considerou como provado no ponto 34 dos factos dados como provados que o prédio tem viabilidade construtiva e por o ter feito apenas com fundamento em que o mesmo no PDM de Águeda se encontra inserido em solo urbano na categoria de solo urbanizado, espaço residencial tipo 1, no perímetro urbano da cidade (facto dado como provado sob o nº 22), quando, não obstante isso, se encontrava já demonstrado que o referido prédio não confina com qualquer via pública e não tem acessos diretos a qualquer via publica, pelo que nos termos do disposto no artigo 24º, nº 5 do RJUE nele não pode ser licenciada qualquer construção de uma casa de habitação.
VIII. O Acórdão do STJ de 8/11/2022, em que se transcrevem os factos dados como provados e não provados no Acórdão da Relação do Porto recorrido de 15/12/2021, apenas anulou este Acórdão na parte em que considerou nele haver contradição de facto por, por um lado, ter considerado como provado no facto nº 34 que o terreno tem viabilidade construtiva e, por outro lado, nele se darem como provadas as confrontações do prédio objecto de preferência sem que delas conste qualquer confrontação com a via publica, quando um dos pressupostos para um prédio ter viabilidade construtiva é o acesso directo à via pública como resulta do artigo 24º, nº 5 do RUJE (o pedido de licenciamento das obras referidas na alínea c) do nº 2 do artigo 4º deve ser indeferido na ausência de arruamentos), e, como consequência desse erro de julgamento por contradição de facto, anulou o Acórdão recorrido apenas nessa parte e determinou a remessa dos autos ao Tribunal da Relação para que nele (ou por determinação desta na 1ª instância, caso seja necessário) ser eliminada a contradição de facto, procedendo a novo julgamento quanto a esta matéria.
IX. Do decidido por este Acórdão do STJ resulta que a decisão sobre a matéria de facto dos Acórdãos da Relação do Porto de 22/02/2021 e de 15/12/2021, quer na parte dos factos dados como provados, quer na parte dos factos dados como não provados, transitou em julgado, com excepção do facto dado como provado sob o nº 34 de que o prédio objecto de preferência tem viabilidade construtiva e da inexistência de qualquer confrontação directa daquele prédio com a via pública ou acesso directo do mesmo para a via pública, o que significa que, relativamente a todos os factos dados como provados sob os nºs 1 a 33 e 35 a 41 da sentença ora recorrida de 5/11/2025 e a todos os factos nela dados como não provados sob as alíneas a) a g), por força dos Acórdãos da Relação do Porto de 22/2/2021 e de 15/12/2021 e do Acórdão do STJ de 8/11/2022, isto é, toda a decisão sobre a matéria de facto provada e não provada enumerada na sentença ora proferida em 5/11/2025, que - com excepção dos factos nela agora dados como provados sob os nºs 34, 34-A e 34-B e do facto nela dado como não provado sob a alínea h), por força do julgamento complementar agora efectuado - a mesma se limita a transcrever (Vide nota 2 no rodapé da página 8 da sentença) por força das decisões sobre a matéria de facto provada e não provada constantes dos Acórdãos da Relação do Porto de 2/02/2021 e de 15/12/2021, encontra-se definitivamente julgada por decisões devidamente transitadas em julgado.
X. Com efeito, por força do Acórdão do STJ de 8/11/2022 a Relação do Porto ordenou a remessa dos autos à instância apenas para aí se eliminar a contradição de facto existente com o facto dado como provado sob o nº 34 e assinalada pelo STJ no seu Acórdão e para tanto esta proceder a novo julgamento complementar do já realizado com o único fim de se apurar apenas, na sequência dos despachos de 5/12/2023, e 8/5/2023 e 21/2/2024, se o prédio objecto da preferência tem ou não acesso directo à via publica, se confronta ou não directamente com a via pública.
XI. Após vários requerimentos incidentais e recursos, que subiram em separado, interpostos de despachos que decidiram sobre alguns desses requerimentos, designadamente sobre as provas que os RR compradores pretendiam produzir em sede de julgamento complementar, procedeu-se a julgamento para os fins indicados naquele Acórdão do STJ e nos despachos a que supra se alude, após o que foi proferida a sentença ora recorrida na qual se aprecia a prova nele produzida apenas sobre a matéria de facto em questão para eliminação da contradição de facto antes existente, isto é, a prova produzida que serve de fundamento à decisão complementar sobre tal matéria de facto que é a que se contem nos factos dados como provados sob os nºs 34 a 34-B e no facto dado como não provado sob a alínea h).
XII. Em face de tudo isto, qualquer recurso da sentença agora proferida apenas pode ter como objecto:
- a impugnação da decisão sobre a matéria de facto quanto aos factos nela dados como provados sob os nºs 34, 34-A e 34-B, e ao facto nela dado como não provado sob a alínea h), e sua fundamentação;
- e a impugnação da decisão de direito nela proferida com base naqueles factos ora nela dados como provados e não provados e nos factos já definitivamente dados como provados sob os nºs 1 a 33 e 35 a 41 e como não provados nas alíneas a) a g) dos factos não provados pelos Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto de 22/02/2021 e de 15/12/2021, já devidamente transitados em julgado, que a douta sentença ora recorrida por isso se limitou agora a transcrever, pelo que na parte respeitante a tais factos provados e não provados e seu alcance a ora sentença proferida já não pode ser objecto de recurso.
XIII. Consequentemente, é legalmente inadmissível e, por isso, não pode ser admitido, o presente recurso na parte em que nele se pretende a alteração da decisão sobre a matéria de facto pelo que respeita aos factos dados como provados sob os nºs 17 a 20, 23, 24, 25, 26, al. a), 27, 28, 29, 30, 31, 32, 35, e 41, e pelo que respeita aos factos dados como não provados sob as alíneas a), b), c), d), e), f) e g), por essa matéria nessa parte se encontrar já definitivamente julgada por decisões devidamente transitadas em julgado (Acórdão da Relação do Porto de 22/02/2021 e 15/12/2021 e Ac. STJ de 8/11/2022), pelo que o presente recurso só pode ser admitido e prosseguir para apreciação da impugnação da decisão sobre a matéria de facto na parte em que nela deu como provados os factos sob os nºs 34 e 34-A e em que deu como não provado o facto sob a alínea h) dos factos não provados com a fundamentação dela constante e para apreciação da impugnação da decisão de direito que julgou procedente a acção por considerar verificados os requisitos para o exercício do direito de preferência da Herança Autora e improcedente a excepção peremptória de o prédio ter sido adquirido para um fim diferente do da cultura e tal fim ser legalmente admissível.
XIV. A impugnação da decisão sobre a matéria de facto tem que respeitar os condicionalismos impostos pelo artigo 640º do Código de Processo Civil sob pena de rejeição, isto é, tem que especificar obrigatoriamente:
d) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
e) Os concretos meios probatórios, constantes de processo ou de registo ou gravação nele realizada que impunham decisão sobre os pontos da matéria de factos impugnados diversa da recorrida;
f) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas;
E quanto aos meios probatórios invocados como fundamento de erro na apreciação das provas que tenham sido gravadas, indicar com exactidão as passagens das gravações em que funda o seu recurso sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes.
XV. Considerando que o objecto do recurso em sede de matéria de facto se tem que limitar, por força das decisões anteriores sobre a matéria de facto provada e não provada devidamente transitadas em julgado, à decisão da sentença ora recorrida que considerou provados os factos sob os nº 34 e 34-A e não provado o facto sob a alínea h):
- os RR cumpriram a sua obrigação de indicação dos concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados e a obrigação de indicação da decisão que deviam ser proferidas sobre as questões de factos impugnadas, uma vez que indicaram que devem ser julgados não provados os factos sob os nº 34 e 34-A e ser julgado provado o facto da alínea h) dos factos não provados.
- mas quanto à indicação devidamente especificada dos concretos meios probatórios constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizadas e especificamente relativamente a tais pontos de facto os ora requerentes limitam-se a: i.remeter para o que consta de todos os documentos juntos aos autos, fazendo apelo ao que consta das certidões matriciais e do registo predial dos prédios da Autora, do prédio objecto de preferência e do prédio com que este confronta pelo norte, do atestado da Junta de freguesia junto em 20/2/2018, e da informação dos serviços municipais que consta do facto dado como provado sob o nº 22, documentos esses que foram todos juntos antes do encerramento da discussão que precedeu a prolação da 1ª sentença da 1ª instância de 15/02/2020 e dos Acórdãos da Relação do Porto de 22/02/2021 e de 15/12/2021 e cujo alcance e valor probatório foram já devidamente considerados e apreciados nas decisões sobre a matéria de facto já transitadas em julgado e no Acórdão do STJ de 8/11/2022, este na parte relativa ao alcance da informação dos serviços municipais que já constitui o facto provado sob o nº 22;
ii. a invocar declarações de parte do Réu marido e depoimentos prestados por testemunhas no âmbito das sessões de julgamento que precederam a prolação da sentença de 15/2/2020, que para proferir a decisão sobre a matéria de facto nela contida e a fundamentar já apreciou toda a prova documental e testemunhal e por depoimento e declarações de parte antes dela produzidas, bem como todas essas provas já foram apreciadas pelos Acórdãos da Relação do Porto de 22/02/2021 e de 15/12/2021 que alteraram a decisão sobre a matéria de facto e que as fundamentaram e que nessa parte, com excepção do facto dado como provado sob o nº 34, transitaram em julgado, pelo que tais elementos probatórios agora indevidamente invocados não são bastantes para por si só conduzirem a uma decisão sobre a matéria de facto diversa da que considerou provados os factos sobre os nº 34 e 34-A e não provado o facto sob a alínea h).
XVI. Acresce que as certidões da matriz por si só apenas fazem prova da titularidade dos prédios para efeitos fiscais, mas já não fazem prova por si só da exactidão das áreas e confrontações dos prédios e que as certidões do registo predial também não fazem por si só prova da exactidão das áreas e confrontações constantes das descrições dos prédios e, por isso, da exactidão dos elementos constantes das descrições e que apenas constituem presunção ilidível de que o direito de propriedade existe e que pertence ao titular inscrito (artigo 7º do Código do Registo Predial) e que tais certidões e todos os demais documentos juntos aos autos antes da sentença da 1ª instância de 10/02/2020 foram já apreciados e tidos em conta pelas decisões sobre a matéria de facto provada e não provada já transitadas em julgado, e que, apesar delas, o Acórdão da Relação do Porto de 22/02/2021 concluiu em sede de matéria de facto que o prédio adquirido pelos 2ºs Réus encontra-se, delimitado, pelo nascente, pelo muro, onde confronta com o prédio da A. e que ficou demonstrada a existência de realidades distintas de cada um dos lados do muro existente a nascente do prédio dos RR; o que ocorre há mais de 30 anos, conclusão de facto esta que, ao contrário do que os RR pretendem, não pode ser agora alterada com a invocação de documentos juntos aos autos antes da sua prolacção.
XVII. Note-se que no último parágrafo da Pág. 16 das suas alegações, ao indicarem os pontos de facto que merecem uma decisão de facto diferente e ao indicarem na pág. 30 e sob o item “ Decisão que deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas”, os RR ora recorrentes apenas indicam como tais as que o deveriam ser relativamente aos pontos de facto dados como provados sob os nºs 23, 24, 26 a), 28, 29, 30, 31, 32, 34 e 34-A, 35 e 41, o que significa que os próprios RR recorrentes aí deixam cair a impugnação da decisão de facto sobre os pontos dados como provados sob os nºs 17 a 20, 25 e 27 que mencionam na fase inicial da alínea A) da impugnação sobre a matéria de facto como incorrectamente julgados e aí pedem que sejam julgados como não provados os factos sob os nºs 24, 31 e 32 que não constam do elenco inicial dos factos abrangidos pela sua impugnação mas que para esse efeito consideram também impugnados, o que significa que os próprios recorrentes deixam de impugnar a decisão sobre a matéria de facto que deu como provado os factos constantes dos pontos 17, 18, 19, 20 e 25 dos factos provados, designadamente que o primitivo prédio da Autora, antes do seu atravessamento pelos dois caminhos públicos, tinha na realidade de área, não os 41.650m2 constantes da matriz, mas 34.969m2, conforme levantamento topográfico efectuado pelos serviços da Câmara Municipal ... para efeitos daquele atravessamento mencionado na parte final do ponto dado como provado sob o nº 18, e que instrui a certificação constante deste ponto de facto da qual constam as reais áreas e confrontações dos três prédios da herança Autora após a divisão do primitivo prédio dela em três novas parcelas ou prédios distintos por força do mencionado atravessamento do mesmo por dois caminhos públicos, para os quais foram cedidos 3.109m2, ficando cada um deles com as áreas e confrontações constantes daquela certificação feita com base em levantamento topográfico (vide factos dados como provados sob os nºs 17, 25, 26, 27 e 28 por decisões devidamente transitadas em julgado).
XVIII. Quanto às declarações de parte prestadas pelo Réu marido e depoimentos de testemunhas que os RR recorrentes invocam, tal como resulta das suas próprias alegações tratam-se de declarações de parte e depoimentos prestados pelas testemunhas indicadas nas alegações nas sessões de julgamento que precederam a prolação da sentença de 15/02/2020 (??) para cuja decisão sobre a matéria de facto nela proferida e nas proferidas pelos Acórdãos da Relação do Porto de 22/02/2021 e de 15/12/2021, que nessa parte transitaram em julgado, já foram devidamente apreciadas e ponderadas, tal como toda a prova documental produzida para esse efeito, por essas duas instâncias, pelo que no presente recurso apenas terá que ter-se em conta a prova complementar produzida em sede de julgamento complementar realizado apenas para eliminação da contradição de facto por determinação do Acórdão do STJ, e por isso, agora só pode ser impugnada a fundamentação constante da douta sentença de 05/11/2025 sobre a decisão sobre a matéria de facto que deu como provados os factos sob os nºs 34 e 34-B e como não provado o facto da alínea h).
XIX. Na verdade, da sentença da 1ª instância de 05/11/2025 ora recorrida já só consta a fundamentação da decisão sobre a matéria de facto por ela tomada relativamente à prova dos factos 34, 34-A e 34-B e não prova do facto da al. H) dos factos não provados, limitando-se a mesma quanto aos demais factos a elencar, transcrevendo-os, os que, por decisões transitadas em julgado (Acórdãos da Relação do Porto de 22/02/2021 e de 15/12/2021), se encontram já definitivamente dados como provados e como não provados, sem ter que mencionar a fundamentação oportunamente invocada por tais decisões, dado o seu trânsito em julgado na parte que a essa matéria diz respeito.
XX. Para contrariar a fundamentação da sentença ora proferida quanto a ter dado como provados os factos sob os nºs 34 e 34-A e não provado o facto da al. h), os ora recorrentes limitam-se a invocar o depoimento e declarações de parte dos Réus maridos prestadas em 13/06/2019 (??) e depoimentos testemunhais prestados em 13/6/2019 - KK (??) e 19/6/2019 (??) - PP e HH) -, que já foram oportunamente apreciados nas decisões sobre a matéria de facto provada e não provada tomadas na sentença de 15/02/2020 e nos Acórdãos da Relação do Porto de 22/02/2021 e de 15/12/2021, e que nenhuma relevância têm para agora infirmar as decisões de facto proferidas na sentença agora recorrida, e quanto à prova complementar agora produzida em sede do julgamento complementar apenas invocam o depoimento da testemunha HH prestado em 13/02/2025, das 14:25 às 14: 50 e das 15:27 a 16:25 que refere que, ao contrário do que já foi dado como provado nas decisões sobre a matéria de facto já devidamente transitadas em julgado, o prédio objecto da preferência confronta a nascente com caminho, pelo que tal depoimento, que não mereceu ao tribunal qualquer credibilidade, sempre seria e é manifestamente insuficiente para fundamentar a alteração duma decisão sobre a matéria de facto que deu como provados os factos sob os nºs 34 e 34-A e como não provado o facto da alínea h) da douta sentença de 5/11/2025, sobretudo quando: a) por decisões devidamente transitadas em julgado estão definitiva e irremediavelmente dados como provados e que por isso apenas foram transcritos na douta sentença agora recorrida sem indicação de qualquer fundamentação para o efeito, os seguintes factos: 23. O prédio vendido por documento escrito de 26/5/2017, autenticado na mesma data, confronta, em parte da sua estrema sul e em parte da sua estrema nascente, com o prédio dos AA; 24. No prédio dos AA do seu lado poente, há um carreiro de terra batida que corre de sul para norte e não tem traçado recto; 25. O prédio dos AA, que esteve inicialmente inscrito sob o artigo matricial rútico nº 7220 da União de Freguesias ... e ..., em ..., lugar de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Águeda sob o nº ..., tinha a área de 34.969m2; 26. Foi dividido em três parcelas pelo atravessamento de duas estradas, tal como consta do artigo 11 da p.i. e documento nº 29;
a) Parcela ou prédio nº 1 - Terreno a mato sito em ..., lugar de ..., atualmente União das Freguesia ... e ..., com a área de 17.624,00 m2, a confrontar do norte com caminho, do sul, com “Centro Social ...”, do nascente com caminho e do poente com QQ; RR; SS; TT e Herdeiros de II, tendo sido requerida a sua inscrição na matriz a 21/07/2017, e já descrito autonomamente na Conservatória do Registo Predial de Águeda ..., desanexado da anterior descrição nº ....
b) Parcela ou prédio nº 2 - Terreno a mato sito em ..., lugar de ..., atualmente União das Freguesia ... e ..., com a área de 3.357,00 m2, a confrontar do norte, sul e poente com caminho, e do nascente com Junta da União das Freguesia ... e ..., tendo sido requerida a sua inscrição na matriz a 21/07/2017, e já descrito autonomamente na Conservatória do Registo Predial de Águeda ..., desanexado da anterior descrição nº ....
c) Parcela ou prédio nº 3 - Terreno a mato sito em ..., lugar de ..., atualmente União das Freguesia ... e ..., com a área de 10.879,00 m2, a confrontar do norte com caminho, do sul com estrada, do nascente com herdeiros de UU e VV e do poente com Herdeiros de UU, tendo sido requerida a sua inscrição na matriz a 21/07/2017, e que ficou descrito autonomamente na Conservatória do Registo Predial de Águeda sob a anterior ficha ..., após a retificação das suas áreas e confrontações, após a cedência para o domínio público das áreas ocupadas pelos dois caminhos públicos e a desanexação dele das duas parcelas ou prédios anteriores.
27 - Na altura da divisão do prédio referido em três parcelas, os AA. cederam ao domínio público a área necessária para os caminhos no total de 3.109 m2.
28 - O prédio identificado em 26-a) dos Factos Provados e no documento de fls. 24 é o assinalado com a letra B no documento de fls. 23v..
29 - O prédio objeto da preferência sempre foi e continua a ser apto para o mesmo tipo de cultura agrícola do dos AA. agora descrito na Conservatória do Registo Predial de Águeda sob o nº ..., embora não seja cultivado há muitos anos.
30 - Encontrava-se (o prédio objeto da preferência) desde os tempos em que era propriedade de II todo vedado do primitivo prédio único da herança aberta por óbito da mãe dos AA., na parte que atualmente corresponde ao prédio distinto e autónomo referido em 26-a) dos Factos Provados por um muro baixo, encimado por uma rede apoiada em pilares de cimento.
31 - O R. FF em julho de 2017 invadiu o prédio antes referido (identificado em 26 dos Factos Provados) e terraplanou com uma retroescavadora uma faixa de terreno de 8 metros de largura por 30 metros de comprimento ao longo de uma parte da sua estrema poente, rasgando tal faixa de terreno para tentar ligar o seu prédio ao caminho com que a parcela do terreno dos AA. antes referida confina no seu topo norte, arrancando árvores que pertenciam à Herança.
32 - Passando para fora do baixo murete com esteios e rede que limitava e limita o prédio objeto da preferência que pertenceu a II.
35 - Sempre os AA., por si e seus antecedentes, fruíram da faixa de terreno em discussão como seus legítimos proprietários, cultivando-a há mais de 20 anos como sua propriedade, à vista de toda a gente do local e sem oposição de ninguém, com a convicção de que não lesavam direito alheio, com exceção do carreiro referido em 24 dos Factos Provados.
b) no Acórdão da Relação do Porto de 22/02/2021, nessa parte devidamente transitado em julgado, se concluiu que o prédio adquirido pelos 2ºs Réus encontra-se, delimitado, pelo nascente, pelo muro, onde confronta com o prédio da A. e que ficou demonstrada a existência de realidades distintas de cada um dos lados do muro existente a nascente do prédio dos RR; o que ocorre há mais de 30 anos.
XXI. Estes factos dados como provados por decisões transitadas em julgado, designadamente os constantes dos nºs 20, 31, 32 e 35, seriam já e são o bastante para fazerem claudicar a débil fundamentação invocada pelos recorrentes para justificar a alteração da decisão sob a matéria de facto pelo que respeita aos factos dados como provados sob os nº 34 e 34-A, mas se se atentar na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto constante da douta sentença ora recorrida constata-se desde logo que a mesma se reporta apenas - e bem - à prova testemunhal complementar produzida em sede do julgamento complementar e à inspecção judicial ao local efectuada em 12/06/2019 (fls. 251 e 253) e que relativamente a essa prova testemunhal complementar os recorrentes apenas invocaram o depoimento da testemunha HH (anterior proprietário do prédio objecto de preferência) que não mereceu ao tribunal qualquer credibilidade em confronto com os depoimentos completamente isentos e esclarecidos das testemunhas em que o tribunal se fundamentou para dar como provados os factos 34 e 34-A e como não provado o facto da al. H) do facto no processo, até porque tal depoimento da testemunha HH mencionado pelos RR ora recorrentes é completamente contraditório com o depoimento da testemunha WW (seu primo), inquirido em terceiro lugar na sessão de julgamento de 13/02/2025, iniciada às 14h, o qual, no seu depoimento, gravado entre as 00:00:04 e as 00:23:55, conforme consta da acta respectiva, tal como consta da fundamentação da sentença recorrida, afirmou sem tibiezas “conhecer o terreno objecto da preferência por ter sido de um primo (HH) e que as parcelas pertenciam todas aos sócios da A... - a avó da testemunha fez uma casa numa dessas parcelas e ainda aí reside. A única entrada para chegar ao prédio do R. FF é cá por baixo, pela entrada da A.... O prédio do FF ficava dentro da primitiva quinta e estava vedado por um muro e rede em cima do muro. Quando ele comprou o terreno estava todo vedado com excepção da entrada pela A.... A estrada nova que agora abriram confronta com parte do terreno do JJ e depois vira à esquerda. Não confronta como o terreno do FF” e com os depoimentos das demais testemunhas indicadas na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto constante da sentença ora recorrida (XX, KK, JJ e PP, inquiridas por essa ordem na sessão de julgamento de 13/02/2025 entre as 9:47 h e as 11:38h, com depoimentos gravados, respectivamente, de 00:01:30 a 00:32:16, de 00:00:18 a 00:16:49, de 00:0016 a 00:18:45 e de 00:0004 a 00:18:55, conforme consta da acta respectiva) que o tribunal considerou como isentos, objectivos e credíveis, e que foram todos unânimes em confirmar o que aquela testemunha WW afirmou no seu depoimento, e que acabou também por ser confirmado pela própria testemunha dos RR YY (inquirido em último lugar na sessão de julgamento de 13/2/2025 iniciada pelas 14h e encerrada às 16:09h, e com depoimento gravado das 00:03:24 a 00:14:37- vide acta respectiva) que disse ser o arquitecto que diz estar a fazer um projecto de loteamento para os RR e referiu que “quando se deslocou pela primeira vez ao terreno, talvez em 2018, o mesmo estava murado e não havia acesso directo à Rua ... e que entrou pelo caminho de servidão pela fábrica, em baixo. Vão fazer o acesso pelo caminho de servidão da A...” (Vide fundamentação constante da douta sentença ora recorrida).
XXII. Do que resulta que a prova testemunhal produzida em sede de julgamento complementar para eliminação da contradição de facto indicada pelo Acórdão do STJ de 08/11/2022 foi exactamente no sentido do que já resultava antes dele dos factos dados como provados por decisões devidamente transitadas em julgado sob os nºs 23, 24, 30, 31 a 32 e 35 e até já constava das conclusões de facto extraídas pelo Acórdão da Relação do Porto de 22/02/2021 de todas as provas produzidas antes da prolacção da sentença da 1ª instância para julgar improcedente o recurso principal então interposto pelos RR compradores da sentença de 15/02/2020 na parte em que julgou improcedentes os pedidos reconvencionais principais por eles deduzidos.
XXIII. Consequentemente, inexiste qualquer fundamento válido para que possa ser alterada a decisão complementar da decisão sobre a matéria de facto provada e não provada que deu como provados os factos sob os nº 34 e 34-A e para dar como não provado o facto da alínea h), devendo improceder o recurso dos RR na parte em que pretendiam a sua alteração.
XXIV. Tal como muito bem se pondera na douta sentença da recorrida, após a revogação do Dec. Lei nº 384/88 de 25/10 pelo artigo 64º, al. A) da Lei nº 11/25 de 27/8, os pressupostos do exercício do direito real de preferência atribuído pelo artigo 1380º do Código Civil são:
a)Que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura;
b)Que o preferente seja dono de um terreno confinante com o alienado;
c)Que o terreno confinante tenha área inferior à unidade de cultura;
d)Que ambos os prédios sejam aptos para cultura;
f)Que o adquirente do prédio sobre que incide a preferência não seja proprietário confinante, o que significa que quer o prédio que fundamenta a preferência quer o prédio alienante com ele confinante terão que ter área inferior à unidade de cultura fixada para a zona, sendo certo que a unidade de cultura encontra-se definida no nº 5 do artigo 26 da Lei nº 111/2015 de 27/8, e para a região de Aveiro está fixada no Anexo II à Portaria nº 219/2016, de 09/08, em 2,5 ha (25.000m2) para os terrenos de regadio e 4ha (40.000m2) para os terrenos de sequeiro, como é o caso.
XXV. O prédio que é objecto de preferência tem de área 2.860m2 e é um terreno de cultura e pinhal (factos dados como provados sob o nº 5 e 6) e o prédio da Autora na realidade confinante com este na data da compra e venda, é o identificado na alínea a) sob o nº 26 dos factos provados que é um terreno a mato com a área de 17.624,00m2, conforme resulta do levantamento topográfico elaborado pelos serviços municipais de Águeda, após o atravessamento por dois caminhos públicos do primitivo prédio único de que fazia parte, primitivo prédio único esse que tinha a área total de 34.969m2, dos quais 3.109m2 foram cedidos ao domínio público (factos provados sob o nº 18, 25 e 27).
XXVI. Com efeito, encontra-se definitivamente provado nos autos por decisão transitada em julgado que o primitivo prédio único da herança que foi atravessado por dois caminhos públicos tinha antes desse atravessamento a área real e efectiva que resulta do levantamento topográfico dos Serviços da Câmara Municipal ... de 34.969m2 (factos provados sob os nºs 18 e 25 ) e que do seu atravessamento por dois caminhos públicos resultou:
- a cedência para o domínio público de 3.109m2;
- e a sua divisão em três prédios distintos que se encontram devidamente descritos sob as alíneas a), b) e c) do facto dado como provado sob o nº 26 e como tais figuram do levantamento topográfico feito pelos serviços da Câmara Municipal ...;
- quer o primitivo prédio único da herança Autora, antes do seu atravessamento por dois caminhos públicos, quer a parcela ou prédio distinto e autónomo descrito na alínea a) do facto dado como provado sob o nº 26 resultante daquele atravessamento, confinavam com o prédio objecto de preferência e que na realidade e de facto tinham ambos área inferior à unidade de cultura (o primitivo 34.969m2 e este 17.624m2);
- pelo que, em razão disso, nem sequer se coloca a questão ora invocada em desespero de causa pelos RR ora recorrentes de que na data da compra e venda o prédio da Herança Autora era ainda o primitivo prédio único da Herança aquele que existiria e que este teria área superior à unidade de cultura, o que, como se provou não se verificava, uma vez que o mesmo tinha 34.969m2, isto é, área inferior à da unidade de cultura (4Ha) e com a junção ao mesmo do prédio objecto da preferência ainda assim os dois não atingiriam o limite de área da unidade de cultura para a zona.
XXVII. Mas na data da realização da compra e venda efectuada entre os RR compradores e RR vendedores em 26/5/2017 o primitivo prédio único da Herança Autora na realidade e de facto já não existia, uma vez que àquela data já o mesmo se encontrava atravessado pelos dois caminhos públicos que haviam sido abertos através dele pela Junta de Freguesia ..., tal como resulta do levamento topográfico elaborado pelos serviços municipais com data de Abril de 2015 e com base no qual foi requerida pela Autora em 3/5/2017 a certificação pelo Presidente da Câmara Municipal ... da divisão do prédio pelos dois caminhos abertos e que retrata já uma realidade de facto pré-existente a 03/5/2017, como aliás também resulta da própria certificação emitida pelo Presidente da Câmara Municipal ... que refere que incidiu sobre um requerimento anterior (vide facto dado como provados sob o nº 18).
XXVIII. Na realidade, conforme resulta provado documentalmente, quer pelos documentos juntos com a p.i., quer pelo que consta das peças documentais que integram a certidão emitida em 28/6/2019 pela Divisão Administrativa e Financeira da Câmara Municipal ... e que constitui o Doc. nº 7 junto aos autos pela Autora com seu requerimento Refª. 32894700 de 3 de Julho de 2019, na sequência do despacho proferido na sessão da audiência de julgamento de 19/6/2019 imediatamente antes da sua interrupção cerca das 13h, o requerimento da Autora a pedir ao Presidente da Câmara Municipal ... a certificação da divisão do primitivo prédio único em três novos prédios distintos por força do seu atravessamento por dois caminhos públicos e que deu origem à certificação do Vice- Presidente da Câmara Municipal ... constante do ponto 18 dos factos provados, deu entrada na Câmara Municipal ... em 03/05/2017 (Vide carimbo aposto no canto superior direito da 1ª página do requerimento) e que tal requerimento foi instruído com um levantamento topográfico efectuado pelo topógrafo dos serviços municipais ZZ datado de Abril de 2015, conforme consta do seu canto inferior direito, e do qual já constam os dois caminhos públicos abertos pela Junta de Freguesia, levantamento esse que integra a dita certidão junta como Doc. Nº 7 com esse requerimento e que não foi impugnado por qualquer das partes.
XXIX. Deste documento nº 7 a que se refere a conclusão anterior - certidão emitida pela Câmara Municipal ... - resulta provado que em 03/05/2017, isto é, antes da data da compra e venda efectuada pelos RR em 26/5/2017 já o primitivo prédio único da Herança Autora não existia porque na aludida data de 3/05/2017 o mesmo já se encontrava de facto e na realidade - o que era bem visível in loco por toda a gente - dividido em três prédios distintos e autónomos entre si por força do seu atravessamento por dois caminhos públicos abertos pela Junta de Freguesia, prédios esses que são os devidamente identificados sob o nº 26 dos factos provados, e como, por força disso, na realidade e de facto o único prédio resultante dessa divisão do primitivo prédio único da Autora que confinava com o prédio objecto da compra e venda efectuada entre os RR em 26/05/2017 (data posterior àquela de 03/05/2017) era o identificado sob a alínea a) dos factos provados só com base nele e na sua confinância com o prédio dos RR poderia a Autora exercer o seu direito de preferência na compra e venda feita entre os RR, já que os outros dois prédios distintos e autónomos entre si resultantes daquela divisão após esta já não confinavam de facto e na realidade com tal prédio dos RR, quer na data da sua venda, quer na data em que a Autora teve conhecimento da venda em 09/08/2017 (facto provado sob o nº 20) - e foi o que a Autora fez, e bem.
XXX. Aliás, porque a herança Autora só teve conhecimento da compra e venda em 9/8/2017 (facto provado sob o nº 20) e porque nessa data já a cabeça de casal havia requerido em 21/07/2017 no Serviço de Finanças de Águeda, com base na certificação feita pela Câmara Municipal ..., a inscrição na matriz como prédios distintos e autónomos dos três prédios que, na realidade e de facto, já tinham então resultado como tais da divisão neles, já então realizada e consumada, do seu primitivo único por força do seu atravessamento pelos dois caminhos públicos que haviam sido abertos pela Junta de Freguesia (facto provado sob o nº 19), não poderia a Autora já invocar a confinância do primitivo prédio único, então já inexistente, com o prédio vendido, mas apenas a confinância com o prédio vendido do prédio autónomo e distinto resultante daquela divisão que, após ela, ficou efectivamente e na realidade a confinar com o prédio vendido.
XXXI. E em relação a este prédio da Herança Autora devidamente identificado sob a al. a) do facto provado sob o nº 26 - da mesma forma que o estariam em relação ao primitivo prédio único da herança de cuja divisão aquele resultou,
- mostram-se preenchidos os pressupostos do exercício do direito de preferência pela Herança Autora, uma vez que ambos os prédios - aquele prédio da Herança sob a al. a) do facto provado sob o nº 26 e o prédio vendido entre os RR - são confinantes entre si (o da Autora confina com o vendido pelo poente e este confina com o da Autora pelo nascente), ambos têm área inferior à unidade de cultura e são ambos aptos para cultura (facto provado sob nº 29), os RR ora recorrentes não eram proprietários confinantes com o prédio que compraram e os RR vendedores não deram conhecimento aos AA da venda que iam fazer aos RR compradores e das respectivas cláusulas, os quais apenas vieram a tomar conhecimento da venda com a obtenção da certidão de escritura em 09/08/2017 (facto provado sob o nº 20).
XXXII. A Autora propôs a presente acção em 06/11/2017 (facto provado sob o nº 8) e depositou o preço inicialmente declarado pelo RR (€ 8.000,00), impostos (IMT e IS) pagos relativamente a tal preço, e despesas com a autenticação do documento equivalente à escritura e documentos que o instruiram e o registo de aquisição a favor dos RR compradores, pelo que bem andou a douta sentença recorrida ao reconhecer à Autora o direito de preferência por ela exercido, sendo certo que, após a notificação da sentença ora recorrida, a Autora deu cumprimento à obrigação de depositar a diferença entre o preço inicialmente declarado pelos RR (€ 8.000,00) e o preço dado como provado sob o nº 41 (€ 27.500,00) e a diferença entre os IMT e IS que seriam devidos em relação a este preço e os que foram pagos com referencia ao inicialmente declarado, o que fizeram conforme seu requerimento de 14/11/2025 Refª 54060586 e documentos com ele juntos.
XXXIII. Quanto à não verificação da excepção peremptória invocada pelos RR ora recorrentes de que compraram o prédio para nele construir uma casa de habitação, -fim diferente do da cultura - bem andou também agora a douta sentença recorrida ao julgar agora não verificada uma tal excepção, fazendo-o, aliás, porque considerou, na senda do Acórdão do STJ de 8/11/2022 proferido na presente acção, que para se verificar uma tal excepção não basta provar-se que o prédio foi comprado para um fim diferente do da cultura - construir uma habitação -, mas é também indispensável provar-se que esse concreto fim a que se pretende destinar o prédio é viável legalmente, não bastando para tanto a mera prova da aptidão genérica ou abstracta do prédio para o fim a que é destinado, - construção duma habitação - designadamente a sua inserção no PDM em solo urbano, na categoria de solo urbanizado - espaço residencial tipo 1, no perímetro urbano da cidade -, mas sendo também necessário provar-se que em concreto nele se possa construir o que se pretende, de acordo com as características concretas do terreno e os condicionamentos impostos pela Lei e pela Administração Pública - aliás, nesse sentido é praticamente unânime a nossa Jurisprudência e doutrina, remetendo-se quanto a isso para toda a que se encontra citada na douta sentença ora recorrida e no Acórdão do STJ de 08/11/2022 que consta dos presentes autos.
XXXIV. Ora, tendo-se provado como provou - factos dados como provados sob os nºs 34 e 34-A -, que o prédio objecto de preferência não tem, nem nunca teve qualquer confrontação com qualquer via pública ou qualquer acesso directo a qualquer estrada ou caminho público e que o acesso a ele é feito por um caminho de servidão que se inicia na estrada de ... junto às antigas instalações da A... e que serve vários prédios, é obvio que no mesmo não é possível legalmente construir-se e que, por isso, o mesmo não tem viabilidade construtiva, porque a isso se opõe frontalmente o disposto no número 5 do artigo 24 do RJUE (Dec. Lei nº 555/99 de 16/12) que prescreve que “o pedido de licenciamento das obras referidas na al. c) do nº 2 do artigo 4º deve ser indeferido na ausência de arruamentos ou de infraestruturas de abastecimento de água e saneamento ou se a obra projectada construir constituir comprovadamente, uma sobrecarga insuportável para as infraestruturas existentes.
XXXV. E de nada vale aos ora recorrentes fazer agora apelo ao disposto no nº 1 do artigo 25º do RJUE, porquanto este preceito legal deve ser convenientemente interpretado em conjugação com o que se dispõe no nº 5 do precedente artigo 24º, e sendo-o ter-se-á que concluir que o mesmo é inaplicável ao presente caso em que o que se verifica é a completa ausência de arruamentos públicos confrontando com o prédio em causa, é a falta de acesso directo do mesmo à via pública, sendo o seu acesso feito a partir da Estrada de ... por um caminho de servidão que passa pelas Antigas Instalações da A..., e tal falta ou ausência não pode ser colmatada por mera iniciativa e à custa do dono do prédio, mas apenas por iniciativa duma entidade pública, designadamente uma autarquia local, com a abertura duma estrada ou caminho público com a qual o prédio pudesse passar a confinar directamente - a não ser à força e ilegalmente como o tentou fazer o Réu FF como consta do facto dado como provado sob o nº 31.
XXXVI. No caso sub-judice não se está apenas perante a ausência ou insuficiência de infraestruturas de abastecimento de água e saneamento ou de sobrecarga incomportável para as infraestruturas existentes, hipóteses em que, sendo possível ao requerente realizar ou custear os trabalhos necessários a dotar o seu terreno das infraestruturas de abastecimento de água e saneamento de que não disponha ou a reduzir o volume da sobrecarga para as existentes, pode o mesmo propor-se a realizar ele próprio tais infraestruturas ou o seu reforço ou a redução da sua sobrecarga por forma a que nos termos do disposto no artigo 25º possa vir a ser-lhe deferido o seu pedido, uma vez que o que se visa naquela disposição legal é a possibilidade de suprimento da falta ou insuficiência das infraestruturas de abastecimento de água e saneamento ou da sobrecarga incomportável para as infra-estruturas existentes por parte e iniciativa dos requerentes de licenciamento, que é o que resulta as considerações feitas nas anotações a tal preceito pela Prof Fernanda Paula Oliveira e outras na obra e local citados, já que tal possibilidade é inaplicável ao caso de ausência de arruamentos públicos que não pode ser suprida por mera e exclusiva iniciativa dum particular cujo prédio confine de todos os lados com outros prédios de proprietários privados já que o mesmo não tem o poder de projectar e abrir sobre prédios de terceiros quaisquer arruamentos ou vias públicas para fazer o seu prédio confinar directamente com eles e ter acesso directo a eles.
XXXVII. E está demonstrado no caso sub-judice que é inviável o estabelecimento de qualquer acesso directo a uma via pública ou a implantação duma estrada ou caminho público com que o mesmo pudesse confrontar por qualquer um dos seus lados, tanto mais que no caso sub-judice está demonstrado que para o prédio objecto de preferência ter confrontação directa com a via pública ou acessos directos a ela só o conseguiria com o prolongamento da Rua ... sobre o prédio da Herança Autora através da sua expropriação por utilidade pública ou por cedência da Herança Autora a uma autarquia local, cujo domínio público iria integrar (Vide facto provado sob o nº 31), pelo que não colhe de forma alguma a invocação pelos ora recorrentes do disposto no artigo 25º, nº 1 do RJUE, para tentar impedir que seja julgada - como o foi pela douta sentença recorrida - improcedente a excepção peremptória do exercício do direito de preferência de destinar o prédio comprado à construção de uma casa de habitação, que é legalmente impossível.
XXXVIII. Os ora recorrentes estão completamente equivocados nas considerações que fazem sob os nºs 11 a 23 do capitulo “De Direito” das suas alegações, porquanto relativamente à parcela ou faixa de terreno situada para nascente do muro encimado por uma rede apoiada em pilares de cimento que limita o prédio por eles comprado pelo nascente foi já decidido, de harmonia com a prova produzida no 1º julgamento, pelo Acórdão da Relação do Porto de 22/2/2021, devidamente transitado em julgado, que “sempre os AA, por si e seus antecedentes, fruiram da faixa de terreno em discussão como seus legítimos proprietários, cultivando-a há mais de 20 anos como sua propriedade, à vista de toda a gente do local e sem oposição de ninguém, com a convicção de que não lesavam direito alheio, com excepção do carreiro referido nº 24 dos provados (facto 35 dos factos provados - vide também factos dados como provados sob os nºs 31 e 32).
XXXIX. Para além disso, os RR ora recorrentes estão agora a querer confundir o carreiro de terra batida que atravessa o prédio da Autora de norte para sul e não tem traçado recto (facto provado sob nº 24) com a servidão que atravessa o prédio objecto da preferência que consta da sua inscrição matricial (facto provado sob o nº 5) que é o caminho de servidão através do qual se entra a partir da Rua... naquele prédio e noutros que ficam para norte do comprado pelos RR e que ficam para nascente das antigas instalações da A... (Vide o que na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto quanto aos factos 34º e 34º-A contida na douta sentença recorrida se menciona quanto ao depoimento da testemunha WW).
XL. Os RR também ainda se atrevem a impugnar nos pontos 27 a 30 do capitulo de “ do Direito” das suas alegações o preço da compra e venda que foi fixado pelo Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 15/12/2021, ao ter dado como provado que o prédio foi vendido por preço não concretamente apurado, mas não inferior a € 27.500,00, mas tal decisão transitou em julgado e não pode agora ser posta em causa.
XLI. Os RR ora recorrentes para interporem o presente recurso nos termos em que o fazem omitem propositadamente o trânsito em julgado das decisões proferidas pelos Acórdãos do Tribunal dessa Relação de 22/2/2021 e de 15/12/2021 e no Acórdão do STJ de 08/11/2022, das quais resultam que se encontram definitivamente dados como provados e como não provados todos os factos elencados na decisão de facto contida na sentença ora recorrida, com excepção dos agora dados nela como provados sob os nºs 34 e 34-A e do dado como não provado sob a alínea h) e fazem-no perfeitamente conscientes da existência de tais decisões e seu alcance e por isso de má-fé com vista apenas a fundamentar um recurso que têm consciência de que não pode nessa parte ser admitido e apenas para evitar já o trânsito em julgado da douta sentença recorrida e obrigar a Autora a fazer ainda mais despesas com a sua intervenção e do seu mandatário em mais um recurso que têm a consciência de que improcederá.
XLII. De tal forma que no próprio pedido final que formularam nas suas alegações dizem, contraditoriamente, mas “fugindo-lhe a língua para verdade”, que “ Deve o presente recurso ser julgado totalmente improcedente e, em conformidade manter-se a sentença recorridas, fazendo, assim, V. Exªs justiça.”, pedido que V. Exªs terão efectivamente que satisfazer.
XLIII. Como é manifesto que os RR litigam de má-fé, como tal devem ser condenados em multa e em indemnização condigna aos Autores não inferior a € 10.000,00, por a mais do que isso ascenderem as despesas em que irão incorrer com a intervenção do seu mandatário no presente recurso, atento o muito tempo despendido com o estudo do assunto e elaboração das presentes contra-alegações, ou em montante que V.Exªs julguem mais adequado.
Termos em que e nos demais de direito que V. Exªs. mui doutamente suprirão,
Não deve ser admitido o recurso relativamente a toda a matéria de facto dado como provada e não provada pelos anteriores Acórdãos da Relação do Porto de 22/02/2021 e de 15/12/2021 na parte em que transitaram em julgado, só sendo admissível recurso da decisão da matéria de facto na parte em que deu como provados os factos 34 e 34-A e como não provado o facto da alínea h),
E a final ser negado na totalidade provimento ao recurso interposto pelos RR recorrentes na parte em que for admitido,
Confirmando-se integralmente a douta sentença de 5/11/2025 ora recorrida, com todas as demais consequências legais,
E serem ainda os RR ora recorrentes condenados como litigantes de má-fé em multa e em indemnização aos AA de montante não inferior a € 10.000,00 ou outro que V. Exªs entendam mais adequado.
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Colhidos os vistos, cumpre decidir.II. A DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação da recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 3 do Código de Processo Civil
No caso vertente, em face das conclusões do recurso, as questões a decidir prendem-se com:
Questão prévia: delimitação do objecto admissível do recurso, designadamente quanto à matéria de facto que pode ser reapreciada, face ao caso julgado formado pelos Acórdãos da Relação do Porto de 22/02/2021 e 15/12/2021 e pelo Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 08/11/2022.
● Saber se deve ser admitida a reapreciação de matéria que os RR. pretendem agora discutir
● Apreciar a impugnação da decisão de facto.
● Em função dessa decisão, saber se o prédio objecto da preferência tem ou não acesso directo ou confrontação directa com via pública e, em consequência, se tem ou não viabilidade legal construtiva para efeitos da excepção prevista na segunda parte da alínea a) do art. 1381.º do Código Civil.
● Caso se mantenha a improcedência da excepção e a consequente procedência da acção de preferência, conhecer da questão relativa ao preço da venda, anteriormente suscitada pelos RR. por via de recurso subordinado e não conhecida por se encontrar prejudicada.
III. FUNDAMENTAÇÃO
A. OS FACTOS
Factos provados
Decisão do tribunal recorrido sobre a matéria de facto controvertida (Os factos alterados em consequência da audiência de julgamento realizada para cumprimento do douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça estão assinalados a negrito)
1 - Por escritura de 29/10/2010, CC, casada com AAA no regime de comunhão de adquiridos, fez lavrar escritura de habilitação, no Cartório Notarial de Águeda, por óbito de sua mãe AA, falecida a 22/12/2007, no estado de viúva de MM. A falecida deixou três filhos: BBB, divorciado, BB, casado com CCC no regime de separação de bens, e a própria outorgante CC. E deixou testamento público, outorgado a 27/09/1993, no qual institui herdeira da quota disponível dos seus bens a filha CC - fls. 15/17 (A).
2 - AAA faleceu, a 24/05/2012, no estado de casado com CC - fls. 18 (B).
3 - Por documento escrito de 26/05/2017, autenticado na mesma data, pelo solicitador NN, DD e mulher EE declararam vender a FF que o declarou comprar, pelo preço de oito mil euros, livre de ónus ou encargos, o seguinte prédio que os vendedores declararam não ser confinante com outros prédios rústicos que lhes pertençam: Prédio rústico - terreno de cultura e pinhal, sito em ... - ..., inscrito atualmente na matriz predial rústica da União de Freguesias ... e ..., concelho de Águeda, sob o artigo ... e anteriormente inscrito na matriz predial rústica da Freguesia ... (extinta) sob o artigo ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Águeda sob o n.º ..., da Freguesia ..., e inscrito a favor dos vendedores pela Apresentação 794 de 2012/10/12, com o valor patrimonial de € 65,50 - fls. 37/40 e 76/78 (C).
4 - Por documento particular de 06/12/2017, autenticado na mesma data pelo solicitador NN, os vendedores DD e mulher EE e o comprador FF retificaram o Documento Particular de compra e venda exarado no dia 26/05/2017, no sentido de que: a) o prédio nele mencionado “foi vendido, efetivamente, pelo preço de quarenta mil euros, que os vendedores receberam e só por lapso e não porque quisessem prestar falsas declarações foi mencionado o preço de oito mil euros”; b) “mais declara o segundo outorgante (FF) que por lapso na altura não declarou que o prédio foi adquirido com intenção de o destinar à construção, dado que o mesmo se encontra inserido na zona urbanizável do PDM de Águeda”; c) “mantêm em tudo o mais o Documento Particular Autenticado de Compra e Venda inalterado” - fls. 80/83 (D).
5 - Na matriz predial rústica da União de Freguesias ... e ... está inscrito sob o artigo ..., que teve origem no artigo ..., o seguinte prédio sito em ... - ...: terreno de cultura e pinhal, que confronta, do norte, com LL, do sul, com MM, do nascente, com carreiro, e, do poente, com Instalações Fabris “A...”. Tem a área de 2860 m2, como titular inscrito FF e é atravessado por caminho de servidão. Corresponde ao artigo ... da Freguesia ..., por motivo de renumeração resultante da criação da freguesia ... (Lei nº 25/86, de 20/08) - fls. 32 (E).
6 - Na Conservatória do Registo Predial de Águeda está descrito sob o nº ..., o seguinte prédio rústico sito em ... - Assequins da União de Freguesias ... e ..., inscrito na matriz sob o artigo ...: Terreno de cultura e pinhal com a área de 2860 m2, que confronta, a norte, com LL, do sul, com MM, do nascente, com carreiro, e, do poente, com Instalações Fabris “A...” - fls. 32 v. (F).
7 - Está inscrito, pela Ap. ... a favor de FF e mulher GG, por compra a DD e mulher EE - fls. 32 v./33 (G).
8 - A presente ação deu entrada em juízo a 06/11/2017 (H).
9 - Na matriz rústica da União de Freguesias ... e ... está inscrito, sob o artigo ..., que teve origem no artigo ..., o seguinte prédio: sito em ... - ..., que confronta, do norte, com II e outro; do sul, com caminho e UU; do nascente, com DDD e EEE; e, do poente, com FFF e outros; tem a área de 41.650 m2, foi inscrito na matriz em 1986 e tem como titular inscrito cabeça de casal da herança de AA e o NIF ... - fls. 22 (I).
10 - Na Conservatória do Registo Predial de Águeda está descrito sob o nº ..., o seguinte prédio, com a área de 41.650 m2, inscrito na matriz rústica sob o artigo ... da Freguesia ..., lugar ... - ...: terreno a eucaliptal, pinhal e pastagens, a confrontar, do norte, com II e outro; do sul, com caminho e UU; do nascente, com DDD e EEE; e, do poente, com FFF e outros. Está inscrito, pela Ap. ..., por partilha judicial da herança de MM, a favor de AA - fls. 22 v. e 95 (J).
11 - Na Conservatória do Registo Predial de Águeda está descrito sob o nº ..., desanexado do nº 3225, o seguinte prédio rústico inscrito na matriz rústica sob o artigo ... (parte pendente de inscrição matricial), sito em ... - Assequins da União de Freguesias ... e ..., com a área de 17.624 m2: Terreno a mato, a confrontar do norte e nascente, com caminho; do sul, com “Centro Social ...”; e, do poente, com QQ; RR; SS; TT e Herdeiros de II - fls. 26 (K).
12 - Este prédio foi inscrito, pela Ap. ..., a favor de AA, por partilha judicial da herança do cônjuge MM (L).
13 - Na Conservatória do Registo Predial de Águeda está descrito sob o nº ..., desanexado do nº 3225, o seguinte prédio rústico sito em ... - Assequins da União de Freguesias ... e ..., inscrito na matriz sob o artigo ... (parte), pendente de inscrição matricial autónoma: terreno a mato, com a área de 3.357 m2, a confrontar, do norte, sul e poente, com caminho, e, do nascente, com Junta de Freguesia ... e ... - fls. 27 (M).
14 - Está inscrito, pela Ap. ... a favor da União de Freguesias ... e ... por compra a BBB, BB e CC - fls. 27 (N).
15 - Na Conservatória do Registo Predial de Águeda está descrito, descrição atualizada, sob o nº ..., o seguinte prédio rústico inscrito na matriz sob o nº ... (parte), sito no lugar ... - ... da Freguesia ... e ...: terreno a mato, que confronta, do norte, com caminho, do sul, com estrada, do nascente, com herdeiros de UU e VV e, do poente, com herdeiros de UU - fls. 28 (O).
16 - Este prédio tem descrição atualizada para a área de 10.879 m2; tinha a área total inicial retificada de 34.969 m2; foi atravessado por dois caminhos públicos, tendo sido cedida a área de 3.109 m2 para o domínio público, e foram desanexados os nºs. ... e ..., com as áreas de 17.624 m2 e 3.357 m2, respetivamente, e está inscrito a favor de AA, por partilha judicial da herança do marido MM - fls. 28 (P).
17 - Por escritura pública de 25/09/2017, lavrada no Cartório Notarial de Águeda, CC, BBB e BB declararam vender à União de Freguesias ... e ..., representada pelo seu presidente KK, que o declarou comprar, pelo preço de € 50,00, já recebido, o seguinte prédio situado na União de Freguesias ... e ...: prédio rústico, sito em ... - ..., composto de terreno a mato, com a área de 3.357 m2, omisso na matriz predial rústica, mas tendo sido feita a sua participação para a sua inscrição, no Serviços de Finanças de Águeda em 21/07/2017, descrito na Conservatória do Registo Predial de Águeda sob o nº ... da Freguesia ..., cujo direito de propriedade se encontra aí registado a favor de AA, viúva, já falecida, adiante melhor identificada, pela apresentação doze de dezoito de março de mil novecentos e noventa de três - fls. 45/48 (Q).
18 - O Senhor Vice-Presidente da Câmara Municipal ... certificou, a 28/06/2017, a pedido, que “o prédio rústico da União de Freguesias ... e ... inscrito na matriz sob o artigo ..., o qual corresponde ao artigo ... da extinta Freguesia ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Águeda sob o nº ..., pertencente a herdeiros de AA - contribuinte da herança nº ..., foi atravessado por dois caminhos, resultando na divisão do prédio supra identificado, em três parcelas de terreno, distintas e com a seguinte composição:
Parcela nº ... - Terreno a mato sito em ..., lugar de ..., com a área de 17.624,00 m2, a confrontar do norte com caminho, do sul, com “Centro Social ...”, nascente com caminho e do poente com QQ; RR; SS; TT e Herdeiros de II.
Parcela nº ... - Terreno a mato sito em ..., lugar de ..., com a área de 3.357,00 m2, a confrontar do norte, sul e poente com caminho, e do nascente com Junta da União das Freguesia ... e ....
Parcela nº ... - Terreno a mato sito em ..., lugar de ..., com a área de 10.879,00 m2, a confrontar do norte com caminho, do sul com estrada, do nascente com herdeiros de UU e VV e do poente com Herdeiros de UU.
Foi cedida a domínio público a área de 3.109,00 m2 (2.466,00 m2 + 643,00 m2). Esclarece-se ainda que a área total do prédio é de 34.969,00 m2 e não 41.650,00 m2, conforme consta da matriz predial, isto tendo por base o levantamento topográfico anexo” - fls. 24 (R).
19 - CC, na qualidade de cabeça-de-casal da herança aberta por óbito de sua mãe AA, com o NIF ..., requereu, a 21/07/2017, ao Senhor Chefe do Serviço de Finanças do Concelho de Águeda que, tendo sido o prédio inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ..., correspondente ao artigo ... da extinta Freguesia ..., que, por sua vez, provém do artigo ..., derivado da criação da freguesia ..., e descrito na Conservatória do Registo Predial de Águeda sob o nº ..., atravessado por dois caminhos que o dividiu em três parcelas de terreno distintas, com as áreas, respetivamente, de 17.624 m2, 3357 m2 e 10.879 m2, mandasse inscrever as três parcelas na matriz, com as áreas e confrontações que indica e eliminar o artigo rústico ... da União de Freguesias ... e ... - fls. 24 v./25 (S).
20 - Os vendedores DD e mulher EE não deram conhecimento aos ora AA. da venda referida em 3 e 4 dos Factos Provados e respetivas cláusulas, os quais (AA.) só vieram a tomar conhecimento da venda com a obtenção da certidão da escritura a 09/08/2017 (T).
21 - Por documento escrito autenticado, datado de 10/02/2015, os ora 2ºs. RR. FF e mulher GG declararam comprar, a GGG, o prédio urbano composto de casa de habitação de dois pavimentos, garagem, dependências cobertas, jardim e logradouro, sito em Águeda, Rua ..., freguesia e concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Águeda sob o nº ... da mencionada Freguesia ..., inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ... da União de Freguesias ... e ..., pelo preço de € 170.000,00 (cento e setenta mil euros), e declararam que destinavam o imóvel a habitação própria permanente - fls. 184/191 (U).
22 - A chefe de divisão de gestão urbanística da Câmara Municipal ... certificou, a requerimento do ora 2º Réu FF, que, pela Divisão de Gestão Urbanística daquela Câmara Municipal, para o terreno sito em ... - ..., União de Freguesias ... e ..., inscrito na matriz com o artigo ..., com a área de 2860 m2, foi emitido o parecer técnico que abaixo se transcreve: “Assim, não se tratando de um pedido de informação prévia, o presente pedido é analisado ao abrigo do estabelecido na alínea a), do nº 1, do art. 110.º do Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de dezembro, alterado e republicado pelo Decreto-Lei nº 136/2014, de 9 de setembro. Conforme localização apresentada pelo requerente para o terreno, o instrumento de planeamento e gestão territorial para o local é o plano diretor municipal (PDM), publicado no Diário da República, 2ª série - nº 44 de 1 de março, através do Aviso nº ..., estando o terreno inserido em solo urbano, na categoria de solo urbanizado - espaço residencial tipo 1, no perímetro urbano da cidade” - fls. 159 (V).
23 - O prédio vendido por documento escrito de 26/05/2017, autenticado na mesma data, confronta, em parte da sua estrema sul e em parte da sua estrema nascente, com o prédio dos AA..
24 - No prédio dos AA., do seu lado poente, há um carreiro de terra batida, que corre de norte para sul poente e não tem traçado reto.
25 - O prédio dos AA., que esteve inicialmente inscrito sob o artigo matricial rústico nº ... da União das Freguesia ... e ..., em ..., lugar de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Águeda sob o nº ..., tinha a área de 34.969 m2.
26 - Foi dividido em três parcelas pelo atravessamento de duas estradas, tal como consta do artigo 11.º da petição inicial e documento de fls. 24:
a) Parcela ou prédio nº 1 - Terreno a mato sito em ..., lugar de ..., atualmente União das Freguesia ... e ..., com a área de 17.624,00 m2, a confrontar do norte com caminho, do sul, com “Centro Social ...”, do nascente com caminho e do poente com QQ; RR; SS; TT e Herdeiros de II, tendo sido requerida a sua inscrição na matriz a 21/07/2017, e já descrito autonomamente na Conservatória do Registo Predial de Águeda ..., desanexado da anterior descrição nº ....
b) Parcela ou prédio nº 2 - Terreno a mato sito em ..., lugar de ..., atualmente União das Freguesia ... e ..., com a área de 3.357,00 m2, a confrontar do norte, sul e poente com caminho, e do nascente com Junta da União das Freguesia ... e ..., tendo sido requerida a sua inscrição na matriz a 21/07/2017, e já descrito autonomamente na Conservatória do Registo Predial de Águeda ..., desanexado da anterior descrição nº ....
c) Parcela ou prédio nº 3 - Terreno a mato sito em ..., lugar de ..., atualmente União das Freguesia ... e ..., com a área de 10.879,00 m2, a confrontar do norte com caminho, do sul com estrada, do nascente com herdeiros de UU e VV e do poente com Herdeiros de UU, tendo sido requerida a sua inscrição na matriz a 21/07/2017, e que ficou descrito autonomamente na Conservatória do Registo Predial de Águeda sob a anterior ficha ..., após a retificação das suas áreas e confrontações, após a cedência para o domínio público das áreas ocupadas pelos dois caminhos públicos e a desanexação dele das duas parcelas ou prédios anteriores.
27 - Na altura da divisão do prédio referido em três parcelas, os AA. cederam ao domínio público a área necessária para os caminhos no total de 3.109 m2.
28 - O prédio identificado em 26-a) dos Factos Provados e no documento de fls. 24 é o assinalado com a letra B no documento de fls. 23v..
29 - O prédio objeto da preferência sempre foi e continua a ser apto para o mesmo tipo de cultura agrícola do dos AA. agora descrito na Conservatória do Registo Predial de Águeda sob o nº ..., embora não seja cultivado há muitos anos.
30 - Encontrava-se (o prédio objeto da preferência) desde os tempos em que era propriedade de II todo vedado do primitivo prédio único da herança aberta por óbito da mãe dos AA., na parte que atualmente corresponde ao prédio distinto e autónomo referido em 26-a) dos Factos Provados por um muro baixo, encimado por uma rede apoiada em pilares de cimento.
31 - O R. FF em julho de 2017 invadiu o prédio antes referido (identificado em 26 dos Factos Provados) e terraplanou com uma retroescavadora uma faixa de terreno de 8 metros de largura por 30 metros de comprimento ao longo de uma parte da sua estrema poente, rasgando tal faixa de terreno para tentar ligar o seu prédio ao caminho com que a parcela do terreno dos AA. antes referida confina no seu topo norte, arrancando árvores que pertenciam à herança.
32 - Passando para fora do baixo murete com esteios e rede que limitava e limita o prédio objeto da preferência que pertenceu a II.
33 - Os RR. FF e mulher adquiriram o terreno objeto de preferência nesta ação para nele implantarem uma moradia para sua habitação e nunca para exploração agrícola.
34 - O prédio objeto da preferência não tem, nem nunca teve, qualquer confrontação com qualquer via pública ou acesso direto a qualquer caminho público.
34-A - O acesso a este prédio é feito por um caminho de servidão que se inicia na estrada de ... junto às antigas instalações da A..., e que serve vários prédios.
34-B - O terreno tem vistas deslumbrantes sobre a cidade de Águeda.
35 - Sempre os AA., por si e seus antecedentes, fruíram da faixa de terreno em discussão como seus legítimos proprietários, cultivando-a há mais de 20 anos como sua propriedade, à vista de toda a gente do local e sem oposição de ninguém, com a convicção de que não lesavam direito alheio, com exceção do carreiro referido em 24 dos Factos Provados.
36 - Os AA. construíram, em julho de 2017, um muro que impede o acesso dos RR. FF e mulher ao seu terreno pela parte superior.
37 - O prédio objeto do direito de preferência durante os últimos anos não esteve afeto a exploração agrícola de qualquer natureza.
38 - Este prédio fazia inicialmente parte de uma quinta, quinta esta que confrontava com o prédio onde tinham sido construídas as instalações fabris “A...”.
39 - Quando o prédio objeto da preferência estava na titularidade de HH, este contratou um gabinete que elaborou o esboço de construção da moradia de fls. 107/115.
40 - O prédio objeto da preferência encontra-se inserido em solo urbano, na categoria de solo urbanizado - espaço residencial tipo 1, no perímetro urbano da cidade.
41 - E foi vendido por preço não concretamente apurado, mas não inferior a € 27.500,00.
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Factos não provados com interesse para a boa decisão da causa, designadamente que: a) o muro baixo referido em 7º anterior já foi construído deixando um afastamento de cerca de 8 metros até ao efetivo limite do prédio que é e sempre foi o carreiro ali existente (10º);
b) o II tinha intenção de ali construir uma habitação, razão pela qual o muro foi construído a delimitar apenas a área do prédio em que seria implantada a construção e deixando de fora a parcela de terreno para construção de uma estrada para acesso à habitação pela parte de cima do terreno, que se concretizaria por um alargamento do carreiro existente (11º);
c) sem ficar dependente da concessão de terreno pelos proprietários do prédio existente a nascente, propriedade agora da herança representada pelos AA. (12º);
d) jamais os AA. praticaram na parcela de terreno do carreiro e terraplanada qualquer ato de posse ou poder de facto correspondente ao exercício do direito de propriedade (15º);
e) a parte mais a poente (no socalco mais próximo da fábrica) do prédio objeto da preferência foi utilizada para festas;
f) já anteriormente, no tempo em que era propriedade de II, nesse terreno foi construído um salão de festas;
g) o valor do negócio foi efetivamente fixado pelas partes em € 40.000,00, constituindo este o preço real da aquisição do imóvel, pago na íntegra pelos compradores aqui 2ºs. RR.;
h) o prédio objeto da preferência tem viabilidade construtiva.
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QUESTÃO PRÉVIA: delimitação do objecto admissível do recurso e da matéria de facto que pode ser conhecidaO presente recurso não pode ser apreciado como se os autos se encontrassem em fase de reapreciação global de toda a decisão de facto e de direito.
Com efeito, a tramitação processual anterior delimitou definitivamente o objecto ainda cognoscível.
O Acórdão da Relação do Porto de 22/02/2021 conheceu do recurso principal interposto pelos RR. quanto à matéria relativa aos pedidos reconvencionais e julgou improcedente a sua apelação, confirmando a sentença recorrida nessa parte. Os RR. não interpuseram recurso dessa decisão para o Supremo Tribunal de Justiça. Consequentemente, a matéria relativa aos pedidos reconvencionais principais - designadamente a pretensão de reconhecimento do direito de propriedade sobre a faixa de terreno entre o carreiro e o murete e a consequente demolição do muro - encontra-se definitivamente julgada.
Por outro lado, o Acórdão da Relação do Porto de 15/12/2021, proferido em cumprimento do Acórdão do STJ de 21/09/2021, conheceu da apelação da Autora e manteve a procedência da excepção do art. 1381.º, al. a), do Código Civil, ficando prejudicada a apreciação do recurso subordinado dos RR., por este só dever ser apreciado em caso de procedência da acção de preferência.
O Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 08/11/2022 não reabriu a totalidade da matéria de facto. Pelo contrário, anulou o Acórdão recorrido apenas na parte em que verificou existir contradição factual relativa à viabilidade construtiva do prédio objecto da preferência, determinando a remessa dos autos para eliminação dessa contradição. Tal contradição respeitava, em síntese, ao confronto entre o facto n.º 34, relativo à viabilidade construtiva, e a matéria constante dos factos n.ºs 5 e 6, dos quais não resultava confrontação do prédio com via pública.
Assim, a decisão do STJ teve um efeito anulatório limitado. O novo julgamento não se destinava a repetir a audiência nem a reapreciar toda a matéria de facto anteriormente fixada, mas apenas a eliminar a contradição identificada, apurando se o prédio objecto da preferência tem ou não acesso directo à via pública ou confrontação directa com via pública.
Esta delimitação foi, aliás, assumida pela 1.ª instância ao afirmar que cumpria “proceder a novo julgamento a fim de apurar se o prédio objeto de preferência tem ou não acesso direto à via pública”
Acresce que, no Acórdão da Relação do Porto de 24/09/2024, proferido no recurso interlocutório interposto pelos RR., se consignou que o STJ “apenas mandou descer os autos para ser eliminada uma contradição entre factos”, e que o tribunal a quo deveria dar cumprimento ao que fora ordenado superiormente, isto é, “apenas e só proceder a novo julgamento para eliminar determinada contradição de factos”.
É certo que nesse Acórdão se admitiu que, se os RR. entendessem que deveria ser discutida matéria para além da fixada no despacho de 05/01/2023, poderiam defender tal posição no eventual recurso da sentença final. Porém, tal possibilidade não equivale a uma devolução automática dessa matéria ao tribunal de recurso. Para que a Relação dela pudesse conhecer neste momento, seria necessário que os RR. a tivessem suscitado de forma expressa, clara e autónoma nas conclusões do recurso da sentença final, nos termos dos arts. 635.º, 639.º e 644.º, n.º 3, do CPC.
Não tendo sido deduzida impugnação autónoma e suficientemente delimitada do despacho interlocutório que restringiu o julgamento complementar, não cabe agora reabrir a discussão sobre matérias que não integram o objecto da sentença recorrida, nem sobre meios de prova que se destinavam a factos estranhos ao julgamento complementar.
Ainda que assim não se entendesse, sempre estaria vedada a reapreciação de toda a matéria coberta por caso julgado, em particular:
● a matéria relativa aos pedidos reconvencionais principais;
● a propriedade da faixa de terreno situada entre o carreiro e o murete;
● a configuração do muro e do carreiro enquanto elementos da reconvenção;
● os factos provados n.ºs 1 a 33 e 35 a 41, salvo na estrita medida em que se relevem instrumentalmente para a apreciação dos factos agora reapreciáveis;
● os factos não provados constantes das alíneas a) a g), com excepção da questão do preço, na medida em que esta ficou anteriormente prejudicada por depender da procedência da acção de preferência.
Nestes termos, o objecto do presente recurso em matéria de facto fica circunscrito aos factos emergentes do julgamento complementar: factos n.ºs 34, 34-A, eventualmente 34-B e alínea h) dos factos não provados.
DA IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO QUANTO AO ACESSO DIRECTO/CONFRONTAÇÃO DIRECTA COM VIA PÚBLICA
Delimitado o objecto do recurso, cumpre apreciar se a decisão da 1.ª instância deve ser alterada quanto à matéria complementar apurada.
O Supremo Tribunal de Justiça determinou a eliminação da contradição entre a afirmação de viabilidade construtiva do prédio e a ausência de factos demonstrativos de que o mesmo confrontasse com via pública ou tivesse acesso directo a ela. A questão factual essencial é, pois, a seguinte: o prédio objecto da preferência tem ou não acesso directo à via pública ou confrontação directa com via pública?
A resposta a esta questão é determinante para a apreciação da excepção prevista no art. 1381.º, al. a), 2.ª parte, do Código Civil, uma vez que, segundo o entendimento firmado pelo Supremo Tribunal de Justiça no Acórdão de 08/11/2022, a viabilidade legal construtiva não se basta com a inserção do prédio em solo urbano ou urbanizável, antes carecendo de demonstração de que a construção é legalmente possível nos termos do RJUE.
O STJ afirmou expressamente que a aptidão ou viabilidade legal de construção tem de ser demonstrada por decisão administrativa que autorize, licencie ou defira pedido de informação prévia, tendo em conta as infraestruturas existentes na data da compra e venda. Mais afirmou que, na ausência de arruamentos ou vias públicas que marginem o prédio, o licenciamento teria de ser indeferido, por força do art. 24.º, n.º 5, do RJUE.
Ora, analisada a fundamentação da sentença recorrida e a prova produzida no julgamento complementar, não se vislumbra fundamento bastante para alterar a decisão de facto na parte em que deu como provado que o prédio objecto da preferência não tem acesso directo ou confrontação directa com via pública, sendo o seu acesso assegurado através de caminho de servidão.
A prova indicada pelos recorrentes dirige-se, em larga medida, a matéria já anteriormente discutida e estabilizada, designadamente a confrontação matricial com “carreiro”, a área dos prédios, a reconvenção e a alegada viabilidade construtiva por inserção em zona urbanizável. Porém, tais elementos não demonstram, por si, a existência de acesso directo a arruamento público ou de confrontação directa com via pública.
Acresce que a reapreciação pretendida pelos recorrentes não pode servir para reabrir a discussão sobre o valor probatório das inscrições matriciais e prediais ou sobre a delimitação física da faixa reivindicada em sede reconvencional, matéria esta já decidida.
Mantém-se, pois, a decisão da matéria de facto quanto aos factos resultantes do julgamento complementar.
DA EXCEPÇÃO DO ART. 1381.º, AL. A), 2.ª PARTE, DO CÓDIGO CIVIL
A segunda parte da alínea a) do art. 1381.º do Código Civil exclui o direito de preferência dos proprietários de terrenos confinantes quando algum dos terrenos se destine a fim que não seja a cultura.
No caso, os RR. sustentam que o prédio foi adquirido para construção de moradia, defendendo que esse destino afasta o direito de preferência da Autora.
Todavia, como resulta do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 08/11/2022, não basta a intenção subjectiva dos compradores de construir no prédio. Também não basta a mera inserção do prédio em zona urbanizável ou residencial. É necessário que o fim diverso da cultura seja legalmente possível à data da compra e venda.
Ora, mantendo-se provado que o prédio objecto da preferência não tem acesso directo, nem confrontação directa com via pública, e não estando demonstrada a existência de licenciamento, autorização administrativa ou pedido de informação prévia favorável, não pode concluir-se pela existência de viabilidade legal construtiva bastante para fazer operar a excepção prevista no art. 1381.º, al. a), 2.ª parte, do Código Civil.
Improcede, assim, a excepção peremptória invocada pelos RR., devendo manter-se a procedência da acção de preferência.
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Antes de passarmos para a questão do preço, há que responder ao pedido da A. no sentido da condenação dos 2º RR. como litigantes de má-fé em multa e em indemnização aos AA de montante não inferior a € 10.000,00 ou outro que este tribunal entenda mais adequado.
Alegou a A. que a má fé se concretiza na posição dos RR. no que respeita à matéria em discussão nesta fase dos autos.
Apreciando.
Nos termos do artigo 542.º do Código de processo Civil, com a epígrafe “responsabilidade no caso de má-fé - Noção de má-fé” que (…) “ 2 - Diz-se litigante de má-fé quem, com dolo ou negligência grave:
a) Tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar;
b) Tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa;
c) Tiver praticado omissão grave do dever de cooperação;
d) Tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objetivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a ação da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.”
Como podemos retirar do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 16.12.2025, processo, 75/16.0T8MGD-C.G1.S1, relator Nélson Borges Carneiro “I - É corrente distinguir má fé material e má fé instrumental. A primeira relaciona-se com o mérito da causa: a parte, não tendo razão, atua no sentido de conseguir uma decisão injusta ou realizar um objetivo que se afasta da função processual. A segunda abstrai da razão que a parte possa ter quanto ao mérito da causa, qualificando o comportamento processualmente assumido em si mesmo. II - Preencherá o ilícito típico do art. 542º/2/a, a parte que tenha consciência da falta de fundamento da sua pretensão, ou aquela que, embora não a tendo, devê-la-ia ter se houvesse cumprido os deveres de cuidado que lhe eram impostos. III - Mesmo que a parte alegue a sua boa fé, entendida esta em sentido objetivo, litigará de má fé se, não obstante conhecer a falta de fundamento da pretensão ou da defesa, lhe fosse exigível que a conhecesse.”
Os presentes autos, com os inúmeros recursos, designadamente interlocutórios, potenciam equívocos relativamente à matéria que ainda está por decidir.
Não encontramos no comportamento dos RR. factos que denunciem a existência de dolo, nem negligência grosseira e que, com a litigância, tenham prosseguido e /ou actuado da forma descrita nas alíneas a) a d) do nº 2 do artigo 542º do Código de Processo Civil.
Deste modo, entendemos não ser de condenar os RR. como litigantes de má fé.
Neste sentido, cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça d 30.04.2025, processo 3031/11.1TBSTR-C.E1.S1, Relator Rui Machado e Moura “ Só a lide essencialmente dolosa justifica a condenação como litigância de má fé e não já a lide meramente temerária ou ousada, nem muito menos a sustentação de teses controvertidas na doutrina ou a defesa de interpretações, sem grande solidez ou consistência das normas jurídicas (como parece ter sucedido, “in casu”, com a exequente/embargada, aqui recorrente).”
Improcede o pedido formulado.
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DA QUESTÃO DO PREÇO DA VENDATendo em consideração a procedência do pedido da A. cumpre conhecer do recurso subordinado.
Os 2º RR. interpuseram recurso subordinado para o caso de proceder a acção intentada pela A.
Após alegações terminam com as seguintes CONCLUSÕES:
1. Tendo os 2.os réus, ora recorrentes, sido notificados das alegações de recurso interpostas pelos autores no âmbito do presente processo e considerando, ainda que apenas por mera cautela processual, a hipótese de procedência do referido recurso, uma vez que há factualidade julgada como não provada pelo Tribunal a quo, que poderá ser desfavorável aos recorrentes;
2. Vêm estes intentar recurso subordinado limitado à matéria de facto constante da alínea g) dos Factos Não Provados, bem como à fundamentação que lhe está subjacente.
3. O presente recurso deverá ser apreciado, apenas na hipótese do Tribunal ad quem julgar procedentes as alegações deduzidas pelos autores.
4. Porquanto, caso o Tribunal ad quem, contrariamente ao que decidiu o Tribunal de primeira instância, entenda que não procede a excepção material em causa, impõe-se que seja dado como provado que o negócio foi “efectivamente fixado pelas partes em € 40.000,00, constituindo este o preço real da aquisição do imóvel, pago na integra pelos compradores aqui 2ºs. RR..” (alínea g) dos factos não provados da sentença).
I.- IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO:
A) Artigo 640.º n.º 1 alínea a) do CPC - DO CONCRETO PONTO DE FACTO QUE OS RECORRENTES CONSIDERAM INCORRECTAMENTE JULGADO:
5. Como matéria relevante para a apreciação do presente recurso importa, antes de mais, destacar a factualidade que o Tribunal a quo deu incorrectamente como NÃO PROVADA e que se passa a transcrever nos exactos termos constantes da sentença recorrida: g) “o valor do negócio foi efectivamente fixado pelas partes em € 40.000,00, constituindo este o preço real da aquisição do imóvel, pago na integra pelos compradores aqui 2ºs. RR..”
6. Posição não sufragada pelos recorrentes pois, de facto entendem que não se aplica a proibição dos artigos 243, n.º 1, 393, n.º 2, e 394, n.º 2, todos do Código Civil.
7. Isto porque, existe princípio de prova escrita que podia e devia ter sido complementada com o recurso à prova testemunhal produzida em audiência.
B) Artigo 640.º n.º 1 alínea b) do CPC - AS PROVAS QUE IMPÕEM DECISÃO DIVERSA DA RECORRIDA SOBRE O PONTO DA MATÉRIA DE FACTO IMPUGNADO:
8. Compulsados os autos e a matéria de facto dada como assente, verifica-se que o valor real da vendo do imóvel está consignado em prova documental: - no documento particular de 6 de Dezembro de 2017, autenticado na mesma data pelo solicitador NN, que rectificou o valor do negócio constante do documento particular de compra e venda exarado no dia 26 de Maio de 2017, conforme consta expressamente do facto dado como provado pelo Tribunal a quo sob o n.º 4 dos factos provados, que se alicerçou no documento de fls. 80 a 83; - no relatório que avalia o imóvel em 40.600,00 €, junto a fls. 227 a 244 dos autos e que fundamentou o facto provado sob o n.º 41 “e tem o valor de cerca de € 40.000,00”; e - no anúncio publicado pela B..., no qual a venda do imóvel em questão nestes autos, é anunciada como “Terreno para construção - Águeda”, pelo preço de 45.000,00 €, junto aos autos por requerimento apresentado pelos aqui recorrentes, em 05/07/2019.
9. Bem analisados os documentos carreados para os autos pelas partes e acima indicados, dúvidas não há de que os mesmos são aptos a constituir princípio de prova escrita a ser complementada pela prova testemunhal.
10. Da prova testemunhal que foi efectivamente produzida em sede de audiência e discussão e julgamento. Em declarações o 1.º Réu, DD afirmou entre os minutos 05:05 e 05:20 e entre os minutos 29:45 e 30:45 do seu depoimento: Que a venda do prédio foi feita por 40.000,00 €; Que este pagamento foi feito por transferência bancária e em numerário, sendo 8.000,00 € por transferência e 32.000,00 € em dinheiro.
11. Em declarações o recorrente FF afirmou entre os minutos 07:11 e 08:02 do seu depoimento: Que fechou o negócio por 40.000,00 €. Desses 40.000,00 €, 8.000,00 € foram pagos por transferência e o restante foi pago em dinheiro, tendo sido entregue ao DD ou à sua esposa, em casa do HH e antes da escritura.
12. A recorrente GG, afirmou entre os minutos 11:35 a 11:50 do seu depoimento: Que o terreno foi comprado por 40.000,00 € que foram pagos em dinheiro e em transferência. 8.000,00 € por transferência e o restante em dinheiro no dia da escritura em casa do HH. Perguntada pela diferença de valor que está no documento, confirmou que é um valor diferente, mas não tem dúvidas do valor que pagou e que foram 40.000,00 €. Esclareceu ainda, aquando da exibição do documento n.º 4 da sua contestação, que se recorda da rectificação da escritura.
13. Impõe-se realçar que para além dos depoimentos e declarações de parte dos réus esta factualidade foi igualmente corroborada por testemunhas arroladas pelos próprios autores.
14. Designadamente, pela testemunha XX, afirmou entre os minutos 01:01:30 e 01:04:00 do seu depoimento: Que o valor de venda daquele terreno se situava entre os 25 mil e os 40 mil. Mesmo não conseguindo precisar o valor exacto afirmou que foi de certeza absoluta mais de 10 mil e, quando inquirido pela Mm. Juiz, reafirmou que o valor se situava entre 25 mil e 40 mil.
15. A prova testemunhal supra identificada corrobora na integra a prova documental constante dos autos.
16. Assim, sendo a prova testemunhal no mesmo sentido da prova documental instruída nos autos, a mesma é admissível e deveria ter sido considerada pelo Tribunal a quo que, consequentemente, deveria ter dado a matéria factual em crise, como provada.
17. Muito bem andou o Tribunal a quo ao consignar na fundamentação da sentença que “a nossa convicção é que, efetivamente, o prédio foi adquirido 2ºs. RR. por € 40.000,00 (negrito nosso) conforme consta do depoimento de parte do 1º R. a fls. 260/261, tendo ficado a constar do documento de venda € 8.000,00 para “amortecer as despesas e pagar menos impostos” - fls. 261. É o que conclui também do depoimento da testemunha XX, resumido na fundamentação da resposta ao nº 41 dos Factos Provados, quanto ao valor do prédio, e do relatório de fls. 227/244 que avalia o imóvel em € 40.600,00. Porém, este facto - “o valor do negócio foi efetivamente fixado pelas partes em € 40.000,00, constituindo este o preço real da aquisição do imóvel, pago na íntegra pelos compradores aqui 2ºs. RR.”
18. Porém, errou ao julgar como não provada aquela factualidade com base no princípio de falta de prova escrita.
19. Pelo que, se impõe que V. Ex.as procedam à necessária alteração da classificação da matéria de facto em conformidade com a prova efectivamente produzida e existente nos autos, nos termos acima expostos.
C) Artigo 640.º n.º 1 alínea c) do CPC - DECISÃO QUE DEVE SER PROFERIDA SOBRE A QUESTÃO DE FACTO IMPUGNADA:
20. De tudo quanto supra se expôs, demonstrou e realçou, conclui-se que, face à globalidade da prova efectivamente produzida nestes autos, impunha-se ao Tribunal recorrido que: - Julgasse provada, a matéria factual constante da alínea g) dos factos não provados: g) “o valor do negócio foi efectivamente fixado pelas partes em € 40.000,00, constituindo este o preço real da aquisição do imóvel, pago na integra pelos compradores aqui 2ºs. RR..”
21. Se V. Ex.as analisarem cabalmente a prova documental que compõe os autos e os depoimentos prestados pelas testemunhas ouvidas ao longo da audiência de discussão e julgamento, não poderão deixar de concluir que tais meios de prova coligidos revelam-se mais do que suficientes para que seja alterada a factualidade nos termos acima expostos e, consequentemente, determinem a revogação da sentença recorrida na parte em que dá como não provado que o valor do negócio foi fixado pelas partes em 40.000,00 € e que este valor constitui o preço real de aquisição do imóvel, pago na integra pelos compradores aqui recorrentes.
II - DO DIREITO: DAS NORMAS VIOLADAS: artigos 234.º n.º 1, 393.º n.º 2, 394.º n.º2, todos do Código Civil e artigo 607.º, n.º 5 do Código de Processo Civil.
22. De acordo com o n.º 2 do art.º 394.º do Código Civil, a prova testemunhal é inadmissível quando verse sobre o “acordo simulatório e ao negócio dissimulado, quando invocado pelos simuladores”, assentando a proibição na consideração de que a prova testemunhal é “extremamente insegura” frágil e falível, havendo que afastar o risco de os simuladores, apenas dela se prevalecendo, poderem destruir a eficácia probatória de um documento, reconhecidamente um meio de prova mais seguro e fiável.
23. Contudo, tem-se vindo a interpretar restritivamente o disposto no n.º 2 do art.º 394.º do Código Civil, sustentando-se que, existindo um princípio de prova documental da simulação, é admissível que o tribunal se socorra da prova testemunhal para complementar ou reforçar a convicção adquirida relativamente aos factos indiciados ou revelados por aquele outro meio de prova.
24. Assim, apesar desta interpretação não ter apoio directo na letra da lei e que esta não favorece a flexibilização do seu conteúdo, no caso em concreto, deverá entender-se que “o tal “princípio de prova” a que se refere o n.º 2 do art.º 394.º poderá ser ultrapassado quando a prova é completada e conjugada com a prova secundária, que neste caso se concede ser testemunhal.
25. Acresce ainda, que prova testemunhal produzida em audiência de discussão e julgamento e que deverá ser conjugada com a prova documental, não é apenas a prova testemunhal arrolada pelos “simuladores”, mas também prova testemunhal indicada e produzida pelos autores.
26. Segundo Menezes Cordeiro, in “Tratado de Direito Civil Português”, págs. 850 e segs., “nada impedindo que seja realizada prova testemunhal a partir de documento com a forma legal do negócio simulado. Também assim, inter alia, o Acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça, de 17.6.2003: “I - Arguida simulação pelos simuladores, entende-se admissível prova testemunhal se os factos a provar surgem, com alguma verosimilhança, em provas escritas.”
27. O tribunal a quo deveria ter considerado que a prova documental junta aos autos constituía um indício de prova bastante forte relativamente ao negócio em causa, razão pela qual, deveria ter recorrido igualmente à prova testemunhal para demonstrar que a factualidade da alínea g) resultou provada.
28. No que diz respeito à prova documental propriamente dita, a que o tribunal deveria ter fundado a sua convicção, cumpre salientar que o documento particular autenticado outorgado em Dezembro de 2017, o relatório de avaliação e o anúncio de venda do prédio, efectivamente indiciam que o negócio se realizou pelo valor de 40.000,00 €.
29. Termos em que, e invocando douto suprimento, confiadamente se espera que, a proceder o recurso interposto pelos autores, Vossas Excelências darão provimento ao presente Recurso, revogando a douta Sentença na parte de que aqui se recorre, e julgando provada a matéria factual da alínea g) dos factos não provados da sentença, determinarão que o exercício do direito de preferência pelos autores estará vinculado ao valor real do negócio, ou seja, 40.000,00 €. Em Preito à JUSTIÇA!
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Os AA. vieram responder, terminando com as seguintes CONCLUSÕES:1.O presente recurso subordinado foi interposto pelos RR compradores prevenindo a hipótese de procedência do recurso principal e, como consequência, a hipótese de procedência dos pedidos de preferência formulados pelos AA, sendo este recurso subordinado restrito à decisão sobre a matéria de facto constante da alínea g) dos factos não provados e à fundamentação que lhe está subjacente, pretendendo os recorrentes que se dê como provado que o valor do negócio que foi efetivamente fixado pelas partes foi de € 40.000,00, constituindo esse o preço real da aquisição do imóvel pago na íntegra pelos compradores aqui 2ºs RR.
2. A sentença recorrida considerou como não provado que o valor e preço real do negócio e preço efetivamente fixado pelas partes e efetivamente pago pelos RR compradores aos RR vendedores tenha sido de € 40.000,00, e fê-lo com fundamento no disposto no artigo 243º, nº 1, 393º, nº 2 e 394º, nº 2, todos do Código Civil, porquanto faltou qualquer início de prova documental de que o preço real do negócio foi diferente do inicialmente declarado por vendedores e comprador que possibilitasse a admissibilidade de produção de prova testemunhal meramente complementar e coadjuvante desse documento indiciário de “fumus bonnus juri”.
3. Por força da aplicação da proibição contida no artigo 394º, nº 1 e 2, do Código Civil, ao acordo simulatório e ao negócio dissimulado, quando invocado pelos simuladores, é vedado o recurso à prova testemunhal, quer para prova do acordo/facto simulado, quer do negócio real, no caso de simulação relativa.
4. No entanto, a jurisprudência tem vindo a admitir a prova testemunhal quando através de documentos haja um princípio de prova desse acordo simulatório, devendo esse princípio de prova consistir num documento, com força e credibilidade, sendo a prova testemunhal a admitir meramente complementar e coadjuvante desse documento indiciário de “fumus bonnus juri”. (Vide entre outros os Acórdãos do STJ de 04/05/2010, proferido no processo 2964/05.9TBSTS.P1.S1 da 6ª Secção de que foi Relator o Exmº Juiz Conselheiro Cardoso de Albuquerque, in www.dgsi.pt, e de 7/2/2017 proferido no processo 3071/13.6TJVNF.G1.S1, de que foi Relator o Exmº Juiz Conselheiro Sebastião Póvoas, in www.dgsi.pt.).
5. A sentença recorrida entendeu - e bem - que não existiu qualquer princípio de prova documental de que teria havido simulação de preço e de que o preço real da compra e venda não tenha sido o que foi feito constar do documento titulador da compra e venda celebrado em 26 de Maio de 2017, e que o preço real do negócio tivesse sido o que os RR vieram a fazer constar do documento por eles subscrito em 6/12/2017, já depois de terem sido citados em 9/11/2017 para a presente ação que deu entrada em 6/11/2017, e que os RR contestaram em 14/12/2017 (!!??).
6. O nº 2 do artigo 1410º do Código Civil dispõe também claramente que o direito de preferência e a ação de preferência não podem ser prejudicados por qualquer modificação ou distrate de alienação posteriores à instauração da ação.
7. Sendo assim, o documento celebrado entre os RR e por eles subscrito em 6/12/2017, posteriormente à sua citação, em 9/11/2017, para a presente ação, jamais poderia constituir a prova documental indiciária de que o preço real do negócio fosse diferente do por eles declarado no documento titulador do negócio por eles celebrado e subscrito em 26/5/2017 que permitiria a admissibilidade da prova testemunhal complementar e coadjuvante de que teria havido simulação do preço e do preço real dissimulado.
8. Admitir-se o contrário seria admitir-se que fosse defraudada por completo a proibição legal de prova por testemunhas pelos simuladores perante terceiros do acordo simulatório e do negócio dissimulado através da fórmula simplicíssima de, após a citação para a ação de preferência, os simuladores se apressarem a celebrar e subscrever documento com força legal idêntica à do documento inicial a declararem que o preço real não fora o inicialmente declarado por mero lapso mas outro superior; mas uma tal fraude à lei é completa e legalmente inadmissível.
9. Note-se que no documento que celebraram e subscreveram em 6/12/2017, quase um mês após terem sido citados para a presente ação, os RR dizem estranhamente ter cometido dois lapsos no documento inicial celebrado em 26/5/2017:
- um quanto ao preço declarado que no documento inicial declararam ter sido de € 8.000,00, o que disseram ter feito apenas por lapso (???) sem indicarem que tipo de lapso (de escrita, não foi certamente) já que o preço na verdade foi de € 40.000,00 (só 5 vezes mais);
- e o outro por não terem declarado que o prédio foi adquirido com a intenção de o destinar a construção, dado que o mesmo se encontra inserido na zona urbanizável do PDM do concelho.
10. Mas neste 2º documento os RR incorreram no lapso de não terem procedido ao pagamento adicional do IMT devido pelo novo preço agora declarado pela taxa legalmente prevista para os terrenos para construção (prédio urbano nos termos do artigo 6º, nº 1, alínea c) e nº 3 do CIMI (Código do Imposto Municipal sobre Imóveis) - aqueles que assim sejam declarados no título aquisitivo.
11. Tal documento, que foi elaborado e celebrado de novo apenas entre os RR após a citação para a ação, não pode de forma alguma ter o relevo de constituir um princípio de prova documental de que o preço real do negócio não tenha sido o inicialmente declarado em 26/5/2017 quando da celebração do documento titulador da compra e venda, uma vez que se trata de um documento que contem apenas declarações dos próprios simuladores e que, se é proibida a prova por testemunhas do acordo simulatório e do negócio dissimulado, muito menos pode ser admitida e ter qualquer relevo para efeito da sua prova o depoimento e as declaração de parte das próprias partes simuladoras.
12. O documento que constitua um princípio de prova indiciadora do acordo simulatório quando ao preço e de qual o preço real dissimulado teria que ser um documento coevo do negócio, designadamente um cheque ou uma transferência bancária, um documento de depósito do preço, um extrato bancário, ou qualquer outro claramente indiciador de que na data da celebração da compra e venda e subscrição do documento seu titulador (26/5/2017) o preço pago pelos RR compradores ao Réu vendedor terá sido diverso do por eles declarado no citado documento que a titulou.
13. Não foi junto aos autos pelos RR um qualquer documento que por si só pudesse indiciar que o preço pago pelos RR compradores e recebido pelos RR vendedores tenha sido diferente do que por eles foi declarado em 26/5/2017, sendo os próprios RR, nos seus depoimento e declarações de parte, a confirmarem a inexistência de tal documento ao referirem que € 8.000,00 correspondentes ao preço declarado no documento por eles subscrito em 26/5/2017 foram pagos por transferência bancária, sem que, todavia, mesmo o documento dela comprovativo se tenham sequer permitido juntar aos autos, pelo que está vedada aos RR a produção de prova não documental relativamente à eventual existência dum acordo simulatório relativo ao preço da compra e venda e ao eventual preço real efetivamente pago.
14. O relatório subscrito por um perito avaliador, Engº OO, elaborado com data de 30 de Maio de 2019, isto é, como claramente se indicia, elaborado com o propósito de ser junto pelos RR na segunda sessão do primeiro dia da audiência de julgamento, também não pode de forma alguma ser considerado como um princípio de prova documental de que o preço real do negócio da compra e venda não terá sido o inicialmente declarado, porquanto:
i. tal relatório não é coevo do negócio da compra e venda em causa e se os RR pretendiam fazer prova de que o valor real do prédio seria superior ao do preço declarado no documento inicial titulador da compra e venda teriam ao seu alcance a produção de prova pericial, que os AA requereriam de imediato que fosse colegial e para ela apresentariam os respetivos quesitos (artigos 467º e seguintes do Código do Processo Civil), e que seria assim prova sujeita ao devido e necessário contraditório das partes.
Ii. a apresentação de um relatório de avaliação unilateralmente mandado elaborar pelos RR a quem não é testemunha, nem perito nos autos, e, por isso, elaborado por quem se subtraiu ao contraditório da contraparte, não pode de forma alguma ter o valor de prova documental por conter declarações de um terceiro não sujeito ao contraditório em audiência de julgamento;
iii. jamais um tal Relatório de avaliação pode ser invocado, e muito menos considerado, como prova documental que constituiria um princípio de prova da existência de um acordo simulatório do preço do negócio por parte dos RR e de um preço real dissimulado diverso do declarado no título do negócio.
15. Aliás, quanto ao alcance de tal Relatório permitimo-nos aqui transcrever o que os AA já alegaram no recurso se apelação que oportunamente interpuseram quanto à alteração da decisão de dar como provado o facto 41 da decisão sobre a matéria de facto:
“O Relatório de avaliação não merece credibilidade por ter sido elaborado e subscrito, a solicitação ou encomenda dos RR compradores por alguém que, por não ser testemunha, nem perito, se furtou ao contraditório em julgamento, sendo certo que os RR compradores poderiam perfeitamente ter requerido oportunamente prova pericial para fazer prova do que pretenderam fazer através daquele Relatório, para além de que o Relatório parte dum princípio completamente errado que é o de que não existe qualquer tipo de constrangimento, de qualquer ordem, que impeça o uso estipulado (solo urbano, espaços residenciais Tipo 1) para além dos reportados no presente Relatório, não tendo inequivocamente em conta que o prédio em causa não é marginado por qualquer arruamento ou espaço público indispensável para que fosse viável a construção (artigo 24, nº 5, do RJUE- Regime Jurídico da Urbanização e Edificação) e atribui ao prédio um valor sem ter isso em conta, que é fundamental, muito embora aluda à existência de caminhos do sistema quaternário da hierarquia funcional da rede viária municipal, mas omitindo propositadamente que tais caminho, de harmonia com artigo 23º do Regulamento do PDM do concelho de Águeda, são caminhos de acesso em solo rural e caminho de acesso ao solo rural que não constituem frente de construção em solo urbano, isto é, que o prédio não tem qualquer frente de construção em solo urbano.
16. O anúncio junto aos autos pelos RR compradores em 5/7/2019 em que presumivelmente uma imobiliária denominada C... anuncia a venda de um terreno para construção em Águeda por € 45.000,00, já depois da compra pelos RR compradores do imóvel objecto da preferência e que RR compradores dizem corresponder ao prédio objeto de preferência, mas que o anúncio por si só não permite identificar como tal, tal eventual anúncio nenhum valor probatório tem, até porque não tem data, não se sabe quando foi publicado na internet, nem a mando de quem, pelo que o seu valor probatório é pura e simplesmente nulo, tal como os AA sustentaram no seu requerimento de 2/8/2019 - Refª 33134966.
17. Consequentemente, não existe qualquer prova documental coeva da realização do negócio entre os RR vendedores e compradores que por si só pudesse ser considerada como princípio de prova documental da existência dum acordo simultâneo celebrado entre os RR quanto ao preço e quanto à existência dum preço real dissimulado diverso do declarado, pelo que, ao contrário do que sustentam os RR recorrentes, está vedada legalmente a consideração de qualquer prova não documental, designadamente, a prova testemunhal e a prova por depoimento de parte e declarações de parte deles próprios, relativamente à eventual existência dum acordo simulatório entre os RR quanto ao preço e dum preço real dissimulado em relação ao inicialmente declarado, o que significa que de nada valem também legalmente o depoimento e as declarações nesse sentido das próprias partes DD, FF e GG.
18. De qualquer forma, a testemunha XX, cujo depoimento é legalmente vedado ao tribunal utilizar para prova da existência de um qualquer acordo simulatório entre os RR quanto ao preço declarado e ao eventual preço real dissimulado, no seu depoimento prestado na sessão de julgamento do dia 13 de Junho de 2019, iniciada às 14 h e 15m, gravado através do sistema integrado de gravação digital disponível na aplicação informática em uso nos tribunais (Habilus) de 14:32:37 a 15:56:05 disse com relevo para o valor do prédio:
- a sua empresa de compra e venda de imóveis D... vendeu o terreno que fica para norte do prédio objeto da preferência por € 27.500,00;
- aquele terreno ali vale pelas infraestruturas que foram criadas;
- o meu está encostado e vendi por 27.500,00 porque criei infraestruturas, mas caso contrário não valia nada;
- criei o caminho, o acesso, é o suficiente para a Câmara me dar informação prévia (gravado entre as 59:03 e as 59:37 rotações);
- compro muitas propriedades e este prédio se mo oferecessem para eu comprar, e sei que este não tem acesso, eu não dava € 15.000,00 por ele; (gravado entre as 01:02:34 e as 01:03:46 rotações);
- não dava mais do que € 10.000,00 (gravado entre as 01:02:34 e as 01:03:46 rotações)
19. Em face do teor do depoimento desta testemunha e de se ter em conta que para vender o seu terreno por € 27.500,00, já servido/marginado por uma frente dum caminho público, que teve que abrir (com os encargos a isso inerentes que teve que suportar), com seis metros de largura e num total de 643 m2, conforme resulta do levantamento topográfico da Câmara Municipal ... datado de Abril de 2015 que integra a certidão que constitui o Doc. nº 7 junto pelos AA com o seu requerimento de 3/7/2019 com a Refª 32894700, e que foi já com essa infraestrutura viária que vendeu o seu prédio objeto da preferência, por € 27.500,00, não se vislumbra como é que, com base nesse depoimento, se pode considerar que o valor da venda (de mercado) do prédio objeto da preferência pudesse ser de cerca de € 40.000,00, quando não confronta com qualquer caminho público e não tem, por isso, aptidão para construção, tal como a mencionada testemunha XX depôs no local acima citado, entre as rotações 55:30 e as 56:07): “aquilo fica no perímetro urbano, mas não tem acesso, a Câmara não passa licença de construção” “por baixo a Câmara não autoriza a construção porque está acima de 50 metros do eixo da via, nenhuma Câmara passa licença para construir, se quiser pedir uma informação prévia à Câmara para construir, a Câmara não passa, porque o acesso é um acesso rudimentar, embora esteja em perímetro urbano não dá para construir”.
20. Assim, ao contrário do que sustentam os ora recorrentes, inexiste qualquer elemento ou meio probatório legalmente admissível -mesmo testemunhal se o mesmo fosse admissível- que pudesse fundamentar uma alteração da decisão sobre a matéria de facto na parte em que deu como não provado que o valor do negócio fixado pelas partes foi de € 40.000,00.
21. Assim, a sentença recorrida fez nessa parte uma correta interpretação e aplicação do disposto nos artigos 234º, nº 1, 393º, nºs 1 e 2, e 394º, nº 2, do Código Civil e do artigo 607º, nº 5 do Código do Processo Civil, pelo que terá necessariamente que improceder o recurso subordinado interposto pelos RR compradores.
Termos em que, e nos demais de direito que V. Exªs mui doutamente suprirão, deve ser negado provimento ao recurso subordinado interposto pelos RR compradores, com todas as demais consequências legais.
APRECIANDO
Mantida a procedência da acção, importa apreciar a questão relativa ao preço da venda.
Esta questão foi anteriormente suscitada pelos RR. através de recurso subordinado, no qual defenderam que, caso viesse a improceder a excepção material e a acção fosse julgada procedente, deveria ser dado como provado que o negócio fora efectivamente fixado em €40.000,00, correspondente ao preço real da aquisição.
Tal recurso subordinado não foi antes apreciado porque a acção foi julgada improcedente. No Acórdão da Relação de 15/12/2021, a sua apreciação foi expressamente considerada prejudicada, por se tratar de questão “a apreciar, apenas, em caso de procedência do recurso apresentado pela A.”
Ora, a sentença agora recorrida, julgou procedente a acção de preferência e fixou o preço a depositar em €27.500,00, acrescido de IMT, IS e demais despesas. É, pois, neste momento que a questão do preço readquire utilidade e deve ser conhecida.
A apreciação desta matéria não representa violação do caso julgado formado quanto à reconvenção principal, pois a questão do preço não se confunde com os pedidos reconvencionais principais já definitivamente julgados. Trata-se de questão subsidiária, dependente da procedência da acção de preferência, que só agora se tornou útil.
Também nos parece acertada a decisão da Sr. Juiz quando não admitiu que os RR. viessem requerer a produção de outros meios de prova.
Na verdade, o Supremo Tribunal de Justiça anulou o Acórdão da Relação apenas para o conhecimento da matéria da contradição entre os factos referidos supra. A prova respeitante à matéria relativa ao recurso subordinado já foi produzida.
Cumpre, assim, apreciar se a matéria de facto deve ser alterada quanto ao preço efectivo da venda.
Na sentença proferida a 15.02.2020 e na parte relativa ao preço, concretamente na motivação à decisão sobre a matéria de facto, escreveu a Sr.ª Juiz “ Alínea g) dos Factos Não Provados: a nossa convicção é que, efetivamente, o prédio foi adquirido 2ºs. RR. por € 40.000,00 conforme consta do depoimento de parte do 1º R. a fls. 260/261, tendo ficado a constar do documento de venda € 8.000,00 para “amortecer as despesas e pagar menos impostos” - fls. 261. É o que conclui também do depoimento da testemunha XX, resumido na fundamentação da resposta ao nº 41 dos Factos Provados, quanto ao valor do prédio, e do relatório de fls. 227/244 que avalia o imóvel em € 40.600,00. Porém, este facto - “o valor do negócio foi efetivamente fixado pelas partes em € 40.000,00, constituindo este o preço real da aquisição do imóvel, pago na íntegra pelos compradores aqui 2ºs. RR.” - não pode ser dado como provado face à proibição dos arts. 243.º, nº 1, 393.º, nº 2 e 394.º, nº 2, todos do C. Civil, à falta de princípio de prova escrita que não descortinamos qual possa ser.”
Os RR. sustentam que o preço real foi de €40.000,00. A sentença recorrida considerou, porém, que o preço foi não concretamente apurado, mas não inferior a €27.500,00, determinando o depósito da diferença entre o valor já depositado e esse montante.
Em matéria de simulação, o artigo 394.º, n.º 2, do Código Civil proíbe, em princípio, que os próprios simuladores provem por testemunhas o acordo simulatório ou o negócio dissimulado. Porém, a jurisprudência tem admitido uma interpretação restritiva dessa proibição: se existir um princípio de prova documental, a prova testemunhal pode ser admitida apenas como prova complementar.
Não basta prova testemunhal isolada. Tem de haver primeiro um documento, ou conjunto de documentos, que já contenha um indício sério e objectivo da simulação. Depois, as testemunhas podem servir para completar ou esclarecer esse princípio de prova.
A prova da simulação entre simuladores não pode assentar exclusivamente em depoimentos testemunhais, declarações de parte ou presunções judiciais, por força do artigo 394.º, n.º 2, do Código Civil. Todavia, a jurisprudência tem vindo a admitir que, existindo um princípio de prova escrita, sério, verosímil e contextualizado, a prova testemunhal possa ser valorada como meio complementar, destinado apenas a completar a prova documental já existente, e não a substituí-la.
O princípio de prova não tem de demonstrar, por si só e de forma plena, a simulação. Mas tem de tornar plausível a existência do acordo simulatório, funcionando como base documental mínima que justifica a admissão de prova testemunhal complementar.
A exigência de princípio de prova escrita visa evitar que a proibição legal do artigo 394.º, n.º 2, do Código Civil seja esvaziada através de mera prova testemunhal. Assim, apenas quando exista suporte documental minimamente consistente, que torne verosímil a existência do acordo simulatório, poderá admitir-se prova testemunhal complementar, nunca podendo esta constituir, por si só, o fundamento exclusivo da demonstração da simulação.
Em suma: simulação e princípio de prova significa que há uma proibição legal de prova testemunhal isolada, mas a jurisprudência admite testemunhas se já houver um começo de prova documental sério.
Nos presentes autos temos três documentos a apreciar:
- o documento particular de 6 de Dezembro de 2017, autenticado na mesma data pelo solicitador NN, que rectificou o valor do negócio constante do documento particular de compra e venda exarado no dia 26 de Maio de 2017, conforme consta expressamente do facto dado como provado pelo Tribunal a quo sob o n.º 4 dos factos provados, que se alicerçou no documento de fls. 80 a 83;
- o relatório subscrito por perito avaliador, o Eng. OO, que avaliou o imóvel em 40.600,00 €, junto a fls. 227 a 244 dos autos e que fundamentou o facto provado sob o n.º 41 “e tem o valor de cerca de € 40.000,00”; e
- o anúncio publicado pela B..., no qual a venda do imóvel em questão nestes autos, é anunciada como “Terreno para construção - Águeda”, pelo preço de 45.000,00 €, junto aos autos por requerimento apresentado pelos aqui recorrentes, em 05/07/2019.
Todos estes documentos são posteriores à venda, mas essa circunstância não os exclui automaticamente como princípio de prova; apenas exige cautela na sua valoração.
O documento particular autenticado de 06-12-2017 é o mais forte dos apresentados. Este seria o que melhor podia funcionar como princípio de prova escrita, porque
● é um documento escrito;
● é autenticado;
● reporta-se directamente ao negócio de compra e venda de 26-05-2017;
● declara expressamente que rectifica o valor do negócio constante do documento anterior;
● tem ligação directa às partes e ao conteúdo essencial do negócio, o preço.
Mesmo sendo posterior à venda, pode ser relevante porque não pretende apenas indicar um valor de mercado. Pretende corrigir/rectificar o valor declarado no negócio anterior.
O Relatório pericial que avalia o imóvel em cerca de €40.600,00 é relevante, mas sobretudo como prova complementar. Ele demonstra que o imóvel tinha um valor aproximado de mercado próximo dos €40.000,00, o que pode tornar plausível que um preço muito inferior fosse anómalo ou aparente. Mas, sozinho, o relatório não prova o acordo simulatório, nem prova que as partes quiseram declarar um preço diferente do real. Prova apenas uma coisa diferente, ou seja,o valor provável do bem.
O relatório pericial podia reforçar o princípio de prova, podia demonstrar a plausibilidade económica do valor rectificado, mas não constitui, por si só, princípio de prova suficiente da simulação ou da divergência intencional entre o preço declarado e o preço real.
O Anúncio do C... por €45.000,00 é o mais fraco deles todos.
Se por um lado pode ter utilidade indiciária, porque mostra que o imóvel foi anunciado por valor próximo daquele que depois se diz ser o valor real, acaba por denunciar alguma fragilidade, pois, pode ser mero valor pedido, não valor efectivo. Pode não reflectir o preço acordado, pode ter sido publicado por terceiro, não contém, por si só, declaração negocial das partes. Serve como elemento contextual, mas dificilmente, sozinho, será princípio de prova bastante da simulação.
A 1.ª instância entendeu, claramente, que os documentos em causa não eram princípio de prova.
A chave é esta, saber se há “princípio de prova” não é o mesmo que dar a simulação como provada. É um juízo preliminar, de suficiência mínima, para saber se a prova testemunhal podia ser admitida ou valorada como complemento.
Não se exige que o princípio de prova demonstre plenamente a simulação. Basta que torne verosímil a divergência entre o valor declarado e o valor real, permitindo que a prova testemunhal funcione como complemento.
Isto é juridicamente defensável. O artigo 394.º do Código Civil limita a prova testemunhal de convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documento, e essa limitação é aplicável ao acordo simulatório e ao negócio dissimulado quando invocados pelos simuladores. Contudo, a jurisprudência tem admitido restrições à proibição quando exista princípio de prova escrita que torne verosímil a simulação, caso em que a prova testemunhal pode valer apenas como complemento.
Focando-nos no documento de rectificação do preço, há uma dúvida que se nos assalta, qual seja, a falta de pagamento do remanescente do IMT e que nos parece um argumento forte contra a credibilidade da rectificação, porque permite perguntar: se o preço real afinal era superior, por que razão, no momento da rectificação, não foi liquidado o imposto correspondente ao valor rectificado?
Em matéria de IMT, a regra geral é que o imposto incide sobre o maior de dois valores - o valor constante do acto/contrato ou o valor patrimonial tributário do imóvel. Portanto, se a rectificação aumentou o valor declarado do negócio para um montante fiscalmente relevante, seria expectável que houvesse regularização tributária.
Pode objectar-se que existe uma diferença entre o plano da força probatória e credibilidade do documento, e o plano da sua admissibilidade como princípio de prova.
Porém, a circunstância de, aquando da rectificação do valor do negócio, não ter sido demonstrada a liquidação complementar de IMT, constitui elemento susceptível de enfraquecer a força persuasiva do documento rectificativo. Nesta perpectiva, o documento posterior não passaria de declaração formal das partes, desacompanhada de comportamento objectivo compatível, sendo insuficiente para constituir princípio de prova sério da simulação.
Além disso, temos como certo que os tribunais devem ser rigorosos naquilo que aceitam como “princípio de prova” precisamente para não permitir que os simuladores usem depois o tribunal para se libertarem das consequências da simulação que criaram.
A lógica é esta - quem declara formalmente um preço inferior ao real cria uma aparência jurídica destinada a enganar terceiros. A simulação pressupõe uma divergência intencional entre a declaração e a vontade real, acordada entre as partes, com intuito de enganar terceiros; e o negócio simulado é nulo.
Por isso, o artigo 394.º do Código Civil proíbe, em princípio, que os próprios simuladores provem por testemunhas o acordo simulatório ou o negócio dissimulado. Essa proibição não é acidental. Serve para proteger a segurança dos documentos, a confiança de terceiros e evitar que as partes digam uma coisa no documento e, quando lhes convém, venham a tribunal dizer outra com base em testemunhas.
Numa acção de preferência, isto ganha ainda mais força. O preferente tem de depositar o preço devido, nos termos do artigo 1410.º, n.º 1, do Código Civil. Se os compradores e vendedores fizeram constar do título um preço inferior ao preço real, aceitaram o risco de o preferente exercer a preferência pelo preço formalmente declarado, salvo se conseguirem demonstrar, por meios legalmente admissíveis e seguros, que o preço real era outro.
Esse risco é coerente com a lei.
A lei não tem de proteger os simuladores contra as consequências da aparência que eles próprios criaram. Pelo contrário, a exigência de um princípio de prova escrita sério, objectivo e consistente tem uma função dissuasora. Desencoraja declarações falsas em escrituras ou documentos autenticados e impede que a prova testemunhal seja usada como uma via fácil para “corrigir” posteriormente a simulação.
Na sequência desta postura, entendemos que o documento de rectificação posterior não deve ser aceite automaticamente como princípio de prova, sobretudo se foi produzido pelos próprios intervenientes no negócio e não foi acompanhado de comportamento objectivo coerente, como a liquidação complementar do IMT.
Quem, por acordo, faz constar de documento autêntico ou autenticado um preço inferior ao efetivamente convencionado assume o risco jurídico da aparência criada, designadamente perante terceiros titulares de direito de preferência. Não cabe ao tribunal facilitar, mediante prova testemunhal assente em elementos documentais frágeis ou posteriores, a superação das consequências da simulação livremente praticada pelos próprios simuladores.
Assim, apenas documentos dotados de suficiente objetividade, anterioridade ou conexão segura com o negócio, e que não se limitem a reproduzir declarações posteriores dos próprios interessados, podem constituir princípio de prova escrita bastante. A rectificação posterior do preço, desacompanhada da correspondente regularização fiscal, designadamente da liquidação complementar de IMT, não assume, só por si, consistência bastante para afastar a proibição de prova testemunhal, antes podendo revelar-se insuficiente para demonstrar a seriedade da alegada divergência entre o preço declarado e o preço real.
Quem cria uma aparência documental falsa não deve poder destruí-la facilmente quando essa aparência passa a prejudicá-lo.
Não se mostrando que a prova produzida imponha decisão diversa, deve manter-se a matéria de facto fixada quanto ao preço, bem como a decisão que determinou o depósito com referência ao valor de €27.500,00, acrescido dos encargos legalmente devidos.
IV. DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes que compõem esta Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto em:
1. Julgar delimitado o objecto do recurso, não conhecendo da impugnação da matéria de facto na parte em que visa reapreciar factos já cobertos por caso julgado, designadamente os relativos à reconvenção, à faixa de terreno, ao muro, ao carreiro e às demais matérias definitivamente decididas pelos Acórdãos da Relação do Porto de 22/02/2021 e 15/12/2021 e pelo Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 08/11/2022.
2. Admitir o conhecimento da impugnação da matéria de facto apenas quanto aos factos resultantes do julgamento complementar, ou seja, factos n.ºs 34, 34-A, 34-B, e alínea h) dos factos não provados.
3. Confirmar a improcedência da excepção peremptória prevista na segunda parte da alínea a) do art. 1381.º do Código Civil, por não se demonstrar a viabilidade legal construtiva do prédio objecto da preferência.
4. Conhecer da questão relativa ao preço da venda, por esta apenas se ter tornado útil com a procedência da acção de preferência, julgando improcedente a pretensão dos RR. de fixação do preço em €40.000,00.
5. Confirmar a sentença recorrida, mantendo o reconhecimento do direito de preferência da Autora mediante depósito do preço de €27.500,00, acrescido de IMT, IS e demais despesas da compra.
Custas do recurso principal e subsidiário pelos RR. recorrentes.
Registe e notifique.
DN
Porto, 09 de Junho de 2026
(Elaborado e revisto pela relatora, revisto pelos signatários e com assinatura digital de todos)
Por expressa opção da relatora, não se segue o Acordo Ortográfico de 1990.
Raquel Correia de Lima (Relatora)
Artur Dionísio Oliveira (1º Adjunto)
Pinto dos Santos (2º Adjunto)