Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2089/23.5T8PNF.P1 |  |
REMUNERAÇÃO
II – Num contrato de mediação imobiliária entre duas empresas, os juros devidos são os comerciais, sendo devidos apenas desde a citação.
SUMÁRIO (art.º 663.º, n.º 7, do Código de Processo Civil, C.P.C.):
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Acordam os Juízes na 3.ª Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto, sendoRelator: Jorge Martins Ribeiro;
1.º Adjunto: Carlos Gil e
2.º Adjunto: Miguel Baldaia de Morais.
ACÓRDÃO
I – RELATÓRIO
Nos presentes autos de ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, é autora (A.) “A..., Lda.”, titular do N.I.P.C. ..., com sede na Rua ..., n.º ..., ... Lousada, e é ré (R.) “B..., Unipessoal Lda.”, titular do N.I.P.C. ..., com sede na Rua ..., n.º ..., ... S. João da Madeira.
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Procedemos agora a uma síntese do processado relevante para o objeto do presente recurso.A) Aos 17/11/2024 foi proferida a sentença objeto deste recurso.
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A.1) O objeto do processo foi nela resumido pelo seguinte modo:“A Autora, “A..., Lda.”, intentou a presente ação, sob a forma de processo comum, contra a Ré, “B..., Unipessoal, Lda.”, pedindo que esta seja condenada a pagar à autora a quantia de € 341.094,00, acrescida de juros de mora desde a citação até efetivo e integral pagamento.
Alega, em síntese, que a Autora e Ré celebraram o contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, durante 3 anos após a data da sua celebração, renováveis automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, ficando a Autora de diligenciar no sentido de conseguir interessados na compra de 33 frações autónomas localizadas no prédio urbano identificado no art. 4º da p.i., ficando a Ré obrigada a pagar à Autora, a título de remuneração, a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio for concretizado, acrescida de IVA à taxa legal em vigor, nos casos em que o adquirente fosse angariado pela Mediadora, e a quantia de 2.5% calculado sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, acrescido de IVA, à taxa legal em vigor, nos casos em que o adquirente fosse angariado pela Ré, conforme consta da cláusula nº5 do contrato de mediação imobiliária.
Em maio e junho de 2021, a Autora procedeu à comercialização do empreendimento em causa, encetando diversas estratégias de marketing/publicidade, nomeadamente: elaboração de um vídeo promocional, flyers e a publicação de anúncios em sites da área (tais como marketplace, imovirtual e supercasa, entre muitos outros, o que resultou na venda efetiva de duas frações e na assinatura de oito contratos de promessa de compra e venda, conforme documentos 6,7 e 8 juntos na p.i., que aqui se dão por reproduzidos, tendo a Ré liquidado à Autora apenas a quantia de 33.250,00€.
Alega, ainda, que mais de 50% do empreendimento apresentava humidades, e outros detalhes que inviabilizavam a visita de clientes de imediato, pelo que, de forma a salvaguardar os interesses mútuos, efetuava-se a gestão de forma a conciliar a limpeza e eliminação de pontos que viessem a prejudicar o empreendimento no seu todo, que se encontrava em fase de abandono há pelo menos dez anos, o que pode ter determinado a ocorrência de queixas e reclamações de potenciais compradores, tendo a Autora vendido todas as frações que estavam disponíveis para comercialização.
A Ré procedeu ao cancelamento de visitas já agendadas pela Autora, dificultando o acesso às frações, nomeadamente com o não fornecimento das chaves, tendo cedido a comercialização das frações a outras imobiliárias, sem autorização ou sequer conhecimento da Autora.
Alega, ainda, que a Ré litiga de má fé e em abuso de direito.
A Ré, na sua contestação, impugna os factos alegados, referindo que no final do ano de 2021, verificou que a Autora, por diversas vezes, não atendia às chamadas de potenciais compradores, demorava variadíssimos dias a proceder ao agendamento de visitas às frações, o stand de vendas encontrava-se aberto por poucas horas diárias, factos que levaram à perda efetiva de clientela interessada, tendo sido apresentadas várias reclamações à Ré nesse sentido. A atuação da Autora afastou potenciais compradores interessados na aquisição das frações da Ré.
Perante tais factos, a Ré contactou a Autora no sentido de apurar quais os motivos que levavam àquele comportamento, tendo a Autora reconhecido as sobreditas reclamações.
A Autora colocou-se, ainda, à disposição para alcançar um acordo para a revogação do contrato de mediação imobiliária, tendo a Ré recebido da Autora, o acordo junto na contestação como documento nº 5 que aqui se dá por reproduzido, unilateralmente assinado por esta, segundo o qual revogaria o contrato de mediação imobiliária em causa, mediante o pagamento de uma compensação, o que não foi aceite pela Ré.
A Ré por carta registada com aviso de receção, datada de 22/4/2022, que aqui se dá por integralmente reproduzida, comunicou à Autora a rescisão do contrato.
A Ré alega, ainda, que a Autora litiga de má fé.
Conclui, dizendo que a presente ação deve ser julgada improcedente.
A Autora, na resposta, mantém os factos por si alegados.
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A Autora apresentou articulado superveniente em 8/7/2024, que foi admitido por despacho proferido em 11/9/2024”([1]) ([2]).-
A.2) O dispositivo da decisão é do seguinte teor([3]):“Pelo exposto decide-se julgar parcialmente procedente a presente ação e, em consequência:
a) condenar a Ré “B..., Unipessoal, Lda.”, a pagar à Autora, “A..., Lda.”, a quantia de € 43.665,00, acrescida de juros de mora, à taxa legal, contados desde a citação até integral pagamento.
b) absolver a Ré do restante pedido.
c) absolver a Autora e Ré dos pedidos de condenação de litigância de má fé.
Custas pela Autora e Ré na proporção dos respetivos decaimentos.
Custas por Autora e Ré no que respeita aos pedidos de litigância de má fé deduzidos por ambas, fixando-se a taxa de justiça em 1Uc para cada uma.
Registe e notifique”.
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B) No dia 11/12/2024 foi interposto recurso pela A., tendo como objeto a decisão da matéria de facto e a de Direito, tendo sido formuladas as seguintes conclusões([4]):(…)
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B.1) Aos 28/01/2025 a R. respondeu ao recurso, defendendo a improcedência do mesmo, tendo formulado as seguintes conclusões.(…)
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C) No dia 07/01/2025 a R. interpôs recurso, tendo apresentado as conclusões que seguem([5]).(…)
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C.1) Aos 21/01/2025 a A. apresentou as suas contra-alegações, defendendo a improcedência do recurso.-
D) Aos 16/02/2025 foi proferido despacho a admitir, corretamente, os requerimentos de interposição de recurso, como sendo de apelação, com subida nos autos e efeito devolutivo, nos termos dos artigos 644.º, n.º 1, al. a), 645.º, n.º 1, al. a) e 647.º, n.º 1, todos do C.P.C., sem que, porém, o tribunal a quo se tenha pronunciado sobre a(s) invocada(s) nulidade(s), como deveria, nos termos do art.º 641.º, n.º 1, do C.P.C.-
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações das recorrentes, nos termos dos artigos 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1 e n.º 2, do C.P.C., não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (como expresso nos artigos 608.º, n.º 2, in fine, aplicável ex vi do art.º 663, n.º 2, in fine, do C.P.C.).
Também está vedado a este Tribunal conhecer de questões novas (que não tenham sido objeto de apreciação na decisão recorrida), uma vez que os recursos são meros meios de impugnação de questões prévias judiciais, destinando-se, por natureza, à sua reapreciação e consequente confirmação, revogação ou anulação.
Não há uma única sequenciação possível das questões (e não meras razões ou argumentos) a decidir; porém, afigura-se-nos que a mais adequada é a seguinte, tendo em conta até a regra da prejudicialidade constante do art.º 608.º, n.º 2, do C.P.C.([6]):
1) Se ocorre nulidade da sentença por excesso de pronúncia, nos termos do art.º 615.º, n.º 1, al. d), ou por violação do princípio do contraditório, por referência ao disposto nos artigos 195.º, n.º 1, e n.º 3, do C.P.C. (do recurso da R.).
2) Se a decisão da matéria de facto deve ser alterada.
2.1) Alterar a redação do facto provado n.º 6 e considerar provado o facto não provado na al. b) – do recurso da A.
2.2) Alterar a decisão da matéria de facto, considerando-se não provados os factos provados n.º 8 e n.º 9 e se deve ser aditado um novo facto: “a Procuração que concedia poderes ao legal representante da Autora foi revogada a 29.03.2022 e dada a conhecer ao mesmo antes de 04.04.2022” – do recurso da R.
2.3) Alterar, oficiosamente, a decisão da matéria de facto nos termos do art.º 662.º, n.º 1 e n.º 2, al. c), e 607.º, n.º 4, e n.º 5, do C.P.C.
3) Se o Direito se mostra corretamente aplicado aos factos.
II – FUNDAMENTAÇÃO
Os factos
Na decisão recorrida([7]) foi decidida a seguinte matéria de facto.
Factos provados com relevância para a causa:
1 - A Autora é uma sociedade comercial que tem por objeto social a mediação imobiliária.
2 - A Ré é uma sociedade comercial unipessoal por quotas que se dedica à compra e venda de bens imobiliários; arrendamento de bens imobiliários; atividades de mediação imobiliária; atividades de angariação imobiliária; construção de edifícios (residenciais e não residenciais); prestação de serviços na área do turismo e do alojamento local; compra, venda e aluguer de automóveis, máquinas e equipamentos.
3 - No exercício da sua atividade comercial, no dia 23 de fevereiro de 2021, a Ré adquiriu 33 (trinta e três) frações autónomas que fazem parte do prédio urbano sito na ..., Avenida ..., freguesia ..., concelho de Vagos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vagos sob o n.º ... e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ....
4 - A Autora e a Ré celebraram o contrato junto na p.i. como documento 2, que aqui se dá por reproduzido, para aquela, em regime de exclusividade, durante 3 anos após a data da sua celebração, renováveis automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, diligenciar no sentido de conseguir interessados na compra de 33 (trinta e três) frações autónomas localizadas no prédio urbano identificado no ponto 3.
5 - Por força do referido contrato, a Ré obrigou-se a pagar à Autora, a título de remuneração, a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio for concretizado, acrescida de IVA à taxa legal em vigor, nos casos em que o adquirente fosse angariado pela Mediadora, e a quantia de 2.5% calculado sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, nos casos em que o adquirente fosse angariado pela Ré, conforme consta da cláusula nº5 do CMI.
6 - Em maio e junho de 2021, a Autora procedeu à comercialização do empreendimento em causa, encetando diversas estratégias de marketing/publicidade, nomeadamente: elaboração de um vídeo promocional, flyers e a publicação de anúncios em sites da área (tais como marketplace, imovirtual e supercasa, entre muitos outros.
7 - À data da celebração do contrato a que se alude no ponto 4, mais de 50% do empreendimento apresentava humidades e infiltrações, tendo o mesmo estado abandonado mais de 10 anos, o que desaconselhava a visita de clientes às frações mais afetadas.
8 - A Ré liquidou à Autora, a título de pagamento de comissões, a quantia de € 33.250,00, por força dos seguintes serviços de mediação prestados pela Autora até 22 de abril de 2022:
- Venda das frações “I” e “L”, respetivamente, pelos preços de € 170.000,00 e € 115.000,00, cujas respetivas comissões foram integralmente pagas à Autora.
- Contratos promessa das frações “U”, “N”, “P”, “T” e “Z”, respetivamente, pelos preços de €200.000,00, €115.000,00, €115.000,00, €120.000,00 e €240.000,00, cujas comissões foram pagas à Autora à razão de 50%.
9 - A Ré vendeu as frações “AB”, “AC” e “M”, pelo valor global de 630.000,00 por força dos serviços de mediação prestados pela Autora à Ré, em regime de comissão partilhada com a imobiliária “C...”, não tendo a Ré pago qualquer comissão à Autora.
10 - A factualidade constante do ponto 7 e a ocorrência de atrasos na execução das obras de remoção de humidades e infiltrações e de finalização das frações, determinou a ocorrência de queixas e reclamações contra a Autora de potenciais compradores relativamente às frações mais danificados por humidades que desaconselhavam a visita de clientes, sendo necessário fazer uma gestão de forma a conciliar a limpeza e eliminação de pontos que viessem a prejudicar o empreendimento no seu todo.
11 - Alguns agentes imobiliários queixaram-se à Ré de que a Autora demorava a atender as chamadas telefónicas e a proceder ao agendamento de visitas e que o stand de vendas encontrava-se aberto por poucas horas.
12- Face aos desentendimentos existentes entre a Autora e a Ré, aquela propôs à Ré o “Acordo de Revogação de Contrato de Mediação Imobiliária”, datado de 30/3/2022, junto na contestação, que qui se dá por integralmente reproduzido, que não foi aceite pela Ré.
13 - A Ré enviou à Autora as cartas juntas na p.i. como documentos 9 e 11, que aqui se dão por reproduzidas, datadas, respetivamente de 5/4/2022 e de 22/4/2022.
14 - A Autora enviou à Ré a carta junta na p.i. como documento 10, que aqui se dá por reproduzida, datada de 19/4/2022.
15 - A Ré por carta registada com aviso de receção, datada de 22/4/2022, que aqui se dá por integralmente reproduzida, comunicou à Autora a rescisão do contrato a que se alude no ponto 4.
16 - No prédio urbano a que se alude no ponto 33, a Ré vendeu as seguintes frações:
- A Fração AE a AA em 11.04.2023, pelo preço de € 256.178,92;
- A Fração AF a BB em 22.02.2024, pelo preço de € 280.000,00;
- A Fração AG a CC em 16.10.2023, pelo preço de € 262.500,00;
- A Fração AH a DD em 20.06.2024, pelo preço de € 255.000,00;
- A Fração J a EE em 5.09.2023, pelo preço de € 160.000,00;
- A Fração O a FF em 14.02.2023, pelo preço de €160.000,00;
- A Fração Q a GG em 7.07.2023, pelo preço de €160.000,00;
- A Fração R a HH em 10.02.2023, pelo preço de € 115.000,00;
- A Fração S a II em 30.03.2023, pelo preço de € 160.000,00;
- A Fração V a JJ em 06.02.2023, pelo preço de € 215.000,00;
- A Fração X a KK em 23.04.2024, pelo preço de €250.000,00.
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Não se provaram com relevância para a causa os restantes factos, nomeadamente que:a) Que as humidades e infiltrações a que se alude no ponto 7, inviabilizava a visita de clientes às frações mais afetadas.
b) Para além da factualidade constante dos pontos 8 a 9 que a venda integral das trinta e três frações do empreendimento supra referido permitiria à Ré um ganho de € 6.225.000,00€, o que por força do contrato de mediação imobiliária estabelecido a Autora ira receber uma comissão de € 311.350,00.
b) ([8]) A Autora vendeu todas as frações que estavam disponíveis para comercialização.
c) - A Ré procedeu ao cancelamento de visitas já agendadas pela Autora, dificultando o acesso às frações, nomeadamente com o não fornecimento das chaves, tendo cedido a comercialização das frações a outras imobiliárias, sem autorização ou sequer conhecimento da Autora.
d) Para além do referido no ponto 11 que no final do ano de 2021, a Ré verificou que a Autora, por diversas vezes, não atendia às chamadas de potenciais compradores, demorava variadíssimos dias a proceder ao agendamento de visitas às frações, o stand de vendas encontrava-se aberto por poucas horas diárias, factos que levaram, à perda efetiva de clientela interessada.
e) Que a atuação da Autora afastou potenciais compradores interessados na aquisição das frações da Ré([9]).
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Considerando o que sobre tal dissemos antes, passamos então a responder às questões pela ordem que enunciámos.1) Se ocorre nulidade da sentença por excesso de pronúncia, nos termos do art.º 615.º, n.º 1, al. d), ou por violação do princípio do contraditório, por referência ao disposto nos artigos 195.º, n.º 1, e n.º 3, do C.P.C. (do recurso da R.).
O escopo desta alegação prende-se com o historial do processo([10])… e dizemo-lo porquanto a génese da alegação da nulidade prende-se, essencialmente com a decisão da matéria de facto, mormente quanto aos factos provados n.º 8 e n.º 9([11]), na medida em que, na perspetiva da recorrente há um excesso de pronúncia por os factos traduzirem um nulo conhecimento de uma questão, ou seja, por ter considerado factos essenciais integrantes da causa de pedir e do correlativo pedido, factos que considera não terem sido alegados mas sim abusivamente importados para o processo pelo tribunal a quo, fazendo-o por duas vias: consideração de factos de um articulado superveniente e por violação do princípio do contraditório.
Ressalvando o devido respeito por entendimento(s) diferente(s) do que defenderemos ao longo desta decisão, começamos pela construção efetuada pela R. da nulidade que emergiria da sentença por não ter sido observado o contraditório, nos termos do art.º 3.º do C.P.C. (e 195.º, n.º 1, do mesmo Código).
Ora, reiterando a ressalva feita, assim não foi: sempre a questão da ineptidão da petição inicial e da sua ininteligibilidade por falta de factos foi discutida nos autos e foi decidida no despacho saneador, em que, entre o mais, se afirmou “[d]aqui se infere que a matéria invocada na petição inicial é totalmente percetível, não enferma de qualquer ininteligibilidade, inexistindo qualquer contradição entre a causa de pedir e o pedido. Acresce que a Ré entendeu e interpretou perfeitamente a P.I., apresentando defesa por impugnação, demonstrando que entendeu tanto o pedido como a causa de pedir que o sustenta. Atento o supra exposto, indefere-se a execção da ineptidão da p.i.”.
Acresce que a R. recorreu do despacho que admitiu o invocado articulado superveniente – que, na sua perspetiva, mais não seria do que um aperfeiçoamento da petição inicial – sendo que obteve ganho no recurso que interpôs e que antes mencionámos em nota, tendo sido determinado que se substituísse o despacho proferido por um de não admissão.
Porém, na motivação da decisão de facto([12]), são expressamente referidos os documentos que justificaram a decisão([13]).
Afigura-se-nos importante citarmos agora um excerto da fundamentação de Direito do acórdão([14]) mencionado, apenso D([15]): “[q]ue o alegado no articulado superveniente é irrelevante para a decisão da causa resulta cristalino da circunstância de não ter sido aditado qualquer tema da prova e de o julgamento ter prosseguido os seus termos em conformidade com o já anteriormente determinado. Atente-se ainda em que os documentos de que o requerimento se fazia acompanhar foram admitidos, por despacho autónomo, transitado em julgado, pelo que sempre poderão ser levados em consideração”([16]) ([17]).
A recorrente invoca também a providência cautelar de arresto no apenso A, mas também aqui sem razão, tanto que o requerimento inicial deu entrada em juízo aos 10/07/2024, a providência foi decretada aos 16/07/2024, a recorrente e ali requerida deduziu oposição aos 02/10/2024 e a decisão foi mantida aos 06/11/2024.
Ou seja, e por facilidade de expressão, dizemos que não se trata de “factos surpresa” não contraditados.
Na outra construção da fundamentação, mas que no fundo é uma interligação…, é feito apelo à nulidade prevista no art.º 615.º, n.º 1, al. d), como já dissemos.
Consideramos que também esta via é improcedente, dado que – e sem considerandos ou citações desnecessárias([18]) – as nulidades previstas no art.º 615.º, n.º 1, do C.P.C. são vícios formais e intrínsecos da sentença, procedimentais, distintos do erro de julgamento, seja de facto ou de Direito ou de ambos… e na construção apresentada estaríamos perante eventual erro de julgamento da matéria de facto.
Improcede assim a arguida nulidade da sentença.
2) Se a decisão da matéria de facto deve ser alterada.
2.1) Alterar a redação do facto provado n.º 6 e considerar provado o facto não provado na al. b)([19]) – do recurso da A.
Sem prejuízo de não ter cumprido os ónus de impugnação da matéria de facto previstos no art.º 640.º do C.P.C., dado que a motivação da pretensão é inexistente e que há alguma confusão entre a referência a provas e ao que havia alegado nos articulados (tornando-se assim como que uma discussão em torno da matéria de facto articulada em vez de uma impugnação da decisão da matéria de facto), sempre haverá que mencionar duas coisas.
Quanto ao primeiro([20]), ainda que compreendamos a nuance entre “Em abril e maio” e “A partir de abril e maio” cumpre dizer que na economia do processo, seria um ato inútil, que é proibido por lei, nos termos do art.º 130.º do C.P.C., porquanto a pretendida alteração é irrelevante para a aplicação do Direito([21]).
Quanto à segunda, é especulativa, conclusiva([22]) e até contrária ao confessado pelo legal representante da A. – ao que voltaremos adiante([23]).
Improcede assim a pretendida alteração da matéria de facto.
2.2) Alterar a decisão da matéria de facto, considerando-se não provados os factos provados n.º 8 e n.º 9 e se deve ser aditado um novo facto: “a Procuração que concedia poderes ao legal representante da Autora foi revogada a 29.03.2022 e dada a conhecer ao mesmo antes de 04.04.2022” – do recurso da R.
Começamos pela segunda parte: é irrelevante para a decisão da causa, pois logicamente o mais consome o menos, ou seja, estando em causa um contrato de mediação imobiliária, eventual irregularidade no mandato para outorgar um contrato-promessa de compra e venda é mais do que angariar um cliente para que o mesmo o celebre (esse sim, o objeto do contrato de mediação); acresce que não se extrairia qualquer consequência jurídica, pelo acabado de expor.
Quanto aos factos provados n.º 8 e n.º 9 já praticamente dissemos tudo o que tínhamos a dizer, tendo a livre convicção do tribunal sido devidamente explicada e consubstanciada, entre o mais, na prova testemunhal e documental, não havendo motivo para que a decisão seja alterada – para lá do que a seguir clarificaremos.
Improcede, novamente, a pretendida alteração da matéria de facto.
2.3) Alterar, oficiosamente, a decisão da matéria de facto nos termos do art.º 662.º, n.º 1 e n.º 2, al. c), e 607.º, n.º 4, e n.º 5, do C.P.C.
Na p. 2 da ata da sessão de audiência de discussão e julgamento realizada aos 02/04/2024 foi feita constar a seguinte assentada perante o deposto pelo legal representante da A., LL:
“O Sr. MM aceitou o preço dos negócios do contrato de promessa de três frações que foram celebrados com o Sr. NN e só posteriormente comunicou-lhe a revogação da procuração que foi feita em 29-03-2022.
Não obstante tal revogação, o Sr. MM, via telefónica, deu-lhe consentimento para o depoente assinar o contrato de promessa celebrado em 24/04/22, na qualidade de seu representante, estando o depoente convencido que a referida revogação da procuração só produzia efeitos após o depoente proceder à sua aceitação.
Mais referiu que teve acesso às chaves da totalidade das frações a vender até abril de 2022, perto da rescisão do contrato de imediação imobiliária.
Recebeu a comissão das duas escrituras de compra e venda que efetuou e recebeu 50 por cento da comissão de 5 contratos de promessa e não recebeu qualquer comissão do contrato de promessa das 3 frações que celebrou com o Sr. NN, sendo que só não foi realizada a escritura de compra e venda desses contratos promessa por falta de licença das referidas frações.
Reconhece que a “A...” nunca efetuou nenhuma proposta firme, concreta ou apresentou algum interessado à Ré das restantes frações”([24]).
De acordo com o disposto no art.º 662.º, n.º 1, do C.P.C., cuja epígrafe é “[m]odificabilidade da decisão de facto”, “[a] Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”, o que é aplicável em casos de recurso sobre a matéria de facto, desde que cumpridos os ónus previstos no art.º 640.º do C.P.C. ou então, mesmo que não o tenham sido, se estiver em causa a violação do direito probatório material.
Posto isto, e perante o disposto no já mencionado art.º 607.º, n.º 4, do C.P.C. (e tratando-se de um facto confessado), e tendo presente as possíveis soluções de direito, afigura-se-nos apropriado aditar o facto 16 - A (confessado), com o seguinte teor:
“16 A - Tendo em conta o referido em 15, desde abril de 2022 a A. não mais teve acesso às chaves da totalidade das frações a vender e nunca efetuou nenhuma proposta firme, concreta ou apresentou algum interessado à Ré das restantes frações, designadamente das mencionadas em 16”.
Importa também alterar o facto 8, pois que releva para o apuramento de valores, relativamente às frações “I” e “L”([25]), dado que existe um erro de cálculo quanto à fração “L”, que não foi vendida por 115000 Euros mas por 100000 Euros – o que se extrai da conjugação da fatura junta como doc. n.º 2 com o requerimento inicial da providência cautelar e o doc. n.º 4 junto com a petição inicial.
Assim, a redação do facto provado n.º 8 passa a ser a seguinte, nos termos do art.º 662.º, n.º 1, do C.P.C. (alterações em itálico):
“8 - A Ré liquidou à Autora, a título de pagamento de comissões, a quantia de € 33.250,00, por força dos seguintes serviços de mediação prestados pela Autora até 22 de abril de 2022:
- Venda das frações “I” e “L”, respetivamente, pelos preços de € 170.000,00 e 100000 Euros, cujas respetivas comissões foram integralmente pagas à Autora, respetivamente pelos valores de 10455 Euros + 6150 Euros, num total de 16605 Euros.
- Contratos-promessa das frações “U”, “N”, “P”, “T” e “Z”, respetivamente, pelos preços de €200.000,00, €115.000,00, €115.000,00, €120.000,00 e €240.000,00, cujas comissões foram pagas à Autora à razão de 50%., nos montantes respetivos de U: 6150 Euros (já com I.V.A.); N, P, T 2850 Euros X 2 X 23% + 3000 X 1 X 23% = 10762,50 e, Z, 6000 X 23% = 7380, pelo que os 50% (das comissões de 5%) destas 5 frações ascendem a 24292,50 Euros”([26]).
Por fim, afigura-se-nos adequado alterar a redação do facto provado n.º 9([27]), passando a ser a seguinte (alterações a itálico):
“9 - A Ré vendeu as frações “AB”, “AC” e “M”, em contrato em que interveio a C... como imobiliária, pelo valor global de 630.000,00 Euros, sendo que a A. tinha outorgado contrato-promessa de compra e venda dessas frações no dia 04/04/2022, não tendo a Ré pagado qualquer comissão à Autora”([28]).
Afigura-se-nos despiciendo reproduzir novamente a matéria de facto, pois apenas aditámos um e alterámos dois, mantendo-se o demais decidido inalterado.
O Direito
As partes não questionam a natureza do contrato que celebraram, como sendo de mediação imobiliária – que é uma forma típica dos contratos de mediação, tal como sucede, igualmente, nos de mediação de seguros, de emprego e financeira([29]).
De acordo com o disposto no art.º 2.º, n.º 1, da Lei n.º 15/2013, de 08/02([30]), “1 – [a] atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis”.
Segundo o n.º 2, al. b), do mesmo artigo, a atividade de mediação compreende também a“[p]romoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação ou publicitação, ou da realização de leilões”.
Tal como referido no ponto II do sumário do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça proferido no processo n.º 135/11.4TVPRT.G1.S1, aos 12/12/2013, “[o] contrato de mediação imobiliária é um contrato bilateral e oneroso: o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio no sector imobiliário e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado”([31]), sendo também o contrato de mediação, no caso de imóveis, um contrato formal (pois o disposto no art.º 16.º, n.º 1, da mesma Lei exige que seja celebrado por escrito)([32]) e a prazo, dado que se outro não for contratado, considera-se celebrado pelo prazo supletivo de 6 meses, referido no mesmo artigo no n.º 3.
Concordamos com Maria de Fátima Ribeiro ao classificar a obrigação do mediador como de resultado, “o mediador obriga-se a causar certo resultado, resultado esse que define a prestação, pelo que apenas existe cumprimento se o resultado vier a ocorrer em consequência da actuação do mediador. Nas obrigações de meios, ao invés, o devedor obriga-se a tentar adequadamente (praticando os actos adequados) causar o resultado, pelo que existe cumprimento quando o tenha assim tentado, ainda que o resultado não se tenha produzido, ou se tenha produzido devido a factos estranhos à sua actuação”([33]) ([34]).
Em sentido contrário, porém, considerando que a obrigação do mediador é de meios e não de resultado, e exemplificativamente, citamos o acórdão desta Relação proferido no processo n.º 142/18, datado de 25/06/2019, no qual lemos que “[a] obrigação do mediador é uma obrigação de meios, uma vez que esta apenas se vincula a diligenciar pela obtenção de interessado no contrato, mas não se obriga a alcançar a conclusão do contrato”([35]).
Na verdade, o regime constante do art.º 19.º da Lei n.º 15/2013, de 08/02, atinente à remuneração pela atividade, fundamenta a nossa concordância com a citada autora.
Como Maria de Fátima Ribeiro explica, “[a] questão da remuneração está intimamente ligada a esta qualificação: apesar de, na realidade, poderem ser semelhantes os actos que o devedor há-de praticar, nas obrigações de resultado a remuneração só é devida se o resultado ocorrer como consequência adequada desses actos (o que resulta de forma clara, nomeadamente, das normas legais que regulam a mediação imobiliária), enquanto nas obrigações de meios existe o dever de remunerar a actividade do obrigado (e, normalmente, essa remuneração é calculada tendo em conta factores como as horas que o devedor despendeu na prática dos actos devidos)”([36]).
É consensual que a lei exige que haja uma relação causal entre a atuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato.
Novamente a título de exemplo, citamos o sumário do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça proferido no processo n.º 02B2469, datado de 26/02/2002, segundo o qual: “1. [o] mediador só adquire direito à comissão quando a sua actividade tenha contribuído para a celebração do negócio, determinando a aproximação do comitente com terceiros. 2. E isso é assim, mesmo quando o contrato de mediação é celebrado em regime de exclusividade. 3. A existência de um contrato de mediação em regime de exclusividade autoriza a presunção (de facto) de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e o terceiro, facilitando o negócio”([37]).
Como referido no recente acórdão desta Secção, proferido na apelação n.º 1060/22.9T8VNG.P1, são elementos “caracterizadores deste contrato: obrigação de aproximação de sujeitos; atividade tendente à celebração do negócio; imparcialidade; ocasionalidade; retribuição. Saliente-se que a atividade do mediador consiste essencialmente na prática de atos materiais, tendentes a favorecer o encontro de eventuais contraentes e a celebração do negócio em causa” ([38]), sendo que o mediador não age como comissário do seu contratante, impondo-se-lhe imparcialidade perante eventuais clientes, perante ambas as partes, no fornecimento de todas as informações de que disponha e que possam ser relevantes para a concretização, ou não, do negócio visado.
Pode ser convencionada uma cláusula de exclusividade, como sucedeu no caso, nos termos do art.º 16.º, n.º 2, al. g), da Lei 15/2013/, de 08/02 “[d]o contrato constam, obrigatoriamente, os seguintes elementos: [a] referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente”.
Segundo o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, já citado, proferido no processo n.º 135/11.4TVPRT.G1.S1, aos 12/12/2013, “[o] direito à remuneração implica a execução da prestação contratual a que o mediador se obrigou, nomeadamente a prática dos actos adequados a conseguir que seja atingido o objectivo do contrato – a concretização e perfeição do negócio visado com a mediação”.
A remuneração é, como referimos já, objeto do regime constante do art.º 19.º da referida Lei, “1 – [a] remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra. 2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel”.
Perante o exposto, é importante realçarmos agora alguns aspetos de facto, por ordem cronológica:
a) - 02/03/2021 (celebração do contrato, válido por 3 anos, renovável por igual período exceto se denunciado por alguma das partes, pelo que não havendo resolução válida o contrato seria válido, pelo menos, até 02/03/2024)([39]);
b) - a remuneração contratualizada foi a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio for concretizado, acrescida de I.V.A. à taxa legal em vigor, nos casos em que o adquirente fosse angariado pela Mediadora, e a quantia de 2.5% calculado sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, nos casos em que o adquirente fosse angariado pela Ré([40]);
c) - 22/04/2022 (envio de carta pela R. à A. afirmando considerar o contrato resolvido por incumprimento([41]));
d) - Entre 02/03/2021 e 22/04/2022 a A. recebeu da R. comissões num total de 32500 Euros e:
d.1) angariou a venda das frações “I” e “L”, respetivamente, pelos preços de € 170.000,00 e 100000 Euros, cujas respetivas comissões foram integralmente pagas à Autora, respetivamente pelos valores de 10455 Euros + 6150 Euros, num total de 16605 Euros.
Quanto a estas duas frações, nada mais diremos.
d.2) outorgou os contratos-promessa das frações “U”, “N”, “P”, “T” e “Z”, respetivamente, pelos preços de €200.000,00, €115.000,00, €115.000,00, €120.000,00 e €240.000,00, cujas comissões foram pagas à Autora à razão de 50%., nos montantes respetivos de U: 6150 Euros (já com I.V.A.); N, P, T 2850 Euros X 2 X 23% + 3000 X 1 X 23% = 10762,50 e, Z, 6000 X 23% = 7380, pelo que os 50% (das comissões de 5%) destas 5 frações ascendem a 24292,50 Euros”([42]).
d. 3) A Ré vendeu as frações “AB”, “AC” e “M”, em contrato em que interveio a “C...” como imobiliária, pelo valor global de 630.000,00 Euros, sendo que a A. tinha outorgado contrato-promessa de compra e venda dessas frações no dia 04/04/2022, não tendo a Ré pagado qualquer comissão à Autora”([43]).
e) A partir da anunciada rescisão pela R, aos 22/04/2022, a A. não mais teve acesso às chaves da totalidade das frações a vender e nunca efetuou nenhuma proposta firme, concreta ou apresentou algum interessado à Ré das restantes frações, designadamente das mencionadas no facto provado n.º 16.
e.1) Das 11 vendas listadas no facto 16, a n.º 1, n.º 4 e n.º 11 são as que ocorreram para lá do que seria o prazo de três anos pelo qual o contrato foi inicialmente celebrado aos 02/03/2021 (02/03/2024).
Tal como a primeira instância, somos de opinião que não houve motivo para uma válida rescisão do contrato, no caso, resolução, dado que a R. invocou um incumprimento; contudo, afigura-se-nos lógico referir que, em qualquer caso, sempre o denunciaria decorridos os três anos da celebração da mesma, tendo em conta o contexto factual descrito.
Posto isto, passemos a fazer contas.
1) Quanto às frações “I” e “L” nada mais temos a referir, como dissemos.
2) Quanto às frações “U”, “N”, “P”, “T” e “Z” vendidas, respetivamente, pelos preços de €200.000,00, €115.000,00, €115.000,00, €120.000,00 e €240.000,00, cujas comissões foram pagas à Autora à razão de 50%., nos montantes respetivos de U: 6150 Euros (já com I.V.A.); N, P, T 2850 Euros X 2 X 0,23% + 3000 X 1 X 23% = 10762,50 e, Z, 6000 X 23% = 7380, pelo que os 50% (das comissões de 5%) destas 5 frações ascendem a 24292,50 Euros, temos que estão em falta 50 % de 5% de comissão acrescido de I.V.A., pelo que não tendo havido alteração deste imposto está em falta montante igual ao que foi pago 24292,50 Euros.
3) Quanto às frações vendeu as frações “AB”, “AC” e “M”, em contrato em que interveio a C... como imobiliária, pelo valor global de 630000 Euros, temos que antes da “rescisão” de 22/04/2022 já a A. tinha outorgado contratos-promessa de compra e venda das mesmas, aos 04/04/2022, pelo que foi até além do que o objeto do contrato implica, o de arranjar comprador para os imóveis do cliente, pelo que lhe é devida a comissão de 5% acrescida de I.V.A.
Assim 630000 Euros X 5 % = 31500 Euros.
31500 Euros X. 23 % de I.V.A. = 7245 Euros.
31500 Euros + 7245 Euros = 38745 Euros
Então, a A. teria a receber 24292,50 Euros + 38745 Euros = 63075,50.
Porém, a A. recebeu por conta das frações “I” e “L” o que tinha a receber (16605 Euros), sucedendo que, no total, recebeu o montante de 32500 Euros; então, ao que recebeu no total, há que deduzir o que lhe era devido pelas duas frações referidas (16605 Euros), o que perfaz 15895 Euros.
Em acerto final de contas temos então que o que é devido à A. corresponde a 63075,50 Euros – 15895 Euros, o que perfaz o montante total de 47180,50 Euros([44]).
Antes da nota final, referimos o seguinte: relativamente aos contratos referidos no facto provado n.º 16, tornam-se irrelevantes([45]), perante o confessado e agora constante do facto provado n.º 16 – A, as datas das vendas ali listadas nos números 1, 4 e 11, isto tendo em conta o enquadramento doutrinal e jurisprudencial antes efetuado e perante, também, o regime de exclusividade previsto no art.º 19.º da Lei n.º 15/2013, ou seja, não houve qualquer causalidade entre a atuação da A. num contrato que seria de considerar ainda em vigor relativamente a tais vendas([46]).
Quer a A. quer a R. são empresas, pelo que os juros devidos são os comerciais: o contrato de mediação imobiliária insere-se no âmbito das respetivas atividades comerciais, como resulta sem dúvida, entre o mais, do disposto no art.º 2.º do Código Comercial e dos artigos 1.º, n.º 2, 270.º A e 270.º B) do Código das Sociedades Comerciais, tendo ambas idoneidade comercial nos termos do art.º 5.º, al. a), da Lei 15/2013, de 08/02, pelo que o contrato é subjetiva e objetivamente comercial.
Quanto ao momento desde quando são devidos os juros, e como observado no já referido acórdão do S.T.J. proferido no processo n.º 135/11.4TVPRT.G1.S1, aos 12/12/2013, serão devidos apenas desde a data da citação.
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As custas na primeira instância e das apelações serão suportadas por ambas as partes na proporção do decaimento, nos termos do art.º 527.º, n.º 1, e n.º 2, do C.P.C.III – DECISÃO
Pelos motivos expostos, e nos termos das normas invocadas, acordam os juízes destes autos no Tribunal da Relação do Porto em julgar a apelação da A. parcialmente procedente e o recurso de apelação interposto pela R. improcedente.
Em consequência, revogamos parcialmente a sentença recorrida e condenamos a R. a pagar à A. a quantia de 47180,50 Euros, acrescida de juros comerciais devidos desde a citação, mantendo-se no mais o dispositivo da mesma.
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Porto, 10/11/2025.-
Este acórdão é assinado eletronicamente pelos respetivos:
Jorge Martins RibeiroEste acórdão é assinado eletronicamente pelos respetivos:
Carlos Gil
Miguel Baldaia de Morais
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[1] Foi interposto recurso pela R. do despacho de admissão do articulado superveniente – o apenso D, decidido por acórdão desta Secção, de 25/11/2024, e cujo dispositivo é do seguinte teor:
“Nos termos sobreditos, acorda-se em revogar a decisão recorrida proferida em 11-7-2024 que admitiu o articulado superveniente, substituindo-se por outra que rejeita aquele.
*
Custas pela apelada/A., por a apelante/R. ter obtido vencimento na sua pretensão (art.º 527.º/1/2 do C.P.C.)”.O acórdão foi relatado por Teresa Sena Fonseca, sendo adjuntos Carla Fraga Torres e Nuno Freitas Araújo.
[2] A data referida no dispositivo enferma de lapso de escrita, o despacho é de 11/09 e não 11/07/2024-
[3] Negrito no original.
[4] Aspas, negrito, sublinhado e maiúsculas no original.
[5] Itálico e sublinhado no original.
[6] Ambos os recursos são independentes.
[7] Cujo teor damos por integralmente reproduzido.
[8] Não é lapso de transcrição; do original constam duas alíneas b.
[9] Constatámos a extensão e pormenorização da motivação da decisão de facto, que mantemos presente.
[10] Lembramos em nota que a R. sempre defendeu a ineptidão da petição inicial, tendo a A. sido convidada a pronunciar-se e o tribunal decidido que a mesma não se verificava, tudo em termos que damos por reproduzidos (a contestação é datada de 18/09/2023, a resposta da A. de 26/10/2023 e o despacho saneador de 08/01/2024).
Ainda a este propósito, cumpre fazer duas observações: em primeiro lugar, é, de facto, a boa prática ser o mais claro possível na exposição dos factos, devendo ser evitada a remissão para documentos (e que devem estar visivelmente numerados…) cujo teor é dado por reproduzido…, como sucede na petição inicial, a título de exemplo nos artigos 10.º e 28.º… A clareza é compatível com a sucintez, uma coisa não contende com a outra. Em segundo lugar, o esforço de interpretação do tribunal é superior, à luz do paradigma vigente, da prevalência do mérito (e da justeza) sobre a forma, de modo a garantir “a justa composição do litígio em prazo razoável” – art.º 6.º, n.º 1, do C.P.C.
[11] Além de, como também já vimos, se pretender que seja aditado um relativo à invocada revogação da procuração ao gerente da A., LL, para outorgar os contratos-promessa em causa.
[12] Dada a extensão da motivação, citaremos parte da atinente aos factos n.º 8 e n.º 9.
Assim: “no que se reporta aos negócios efetuados pela Autora no âmbito do contrato de mediação celebrado com a Ré resulta do referido documento 4 junto com a petição inicial que a Ré liquidou à Autora, a título de pagamento de comissões, a quantia de € 33.250,00€, o que está em consonância com as faturas juntas no requerimento inicial da providência cautelar apensa como documentos 1 e 2, comprovativas de que, relativamente aos serviços de mediação prestados à Ré, de venda as frações I e L, respetivamente pelos preços de € 170.000,00 e € 115.000,00, as respetivas comissões foram integralmente pagas à Autora. Mais se relevou os contratos promessa relativos às frações “P”, “U” e “Z”, juntos no requerimento inicial da providência cautelar apensa como documentos 3, 4 e 5 e faturas juntas no referido requerimento inicial, relativas à comissão de 50% das frações “U”, “N”, “P”, “T” e “Z”, juntas como documentos 5, 6, 7 e 8 e faturas juntas na p.i. como documento 12, que aqui se dá por integralmente reproduzido, que nos permite concluir que tais frações foram vendidas pelos preços de, respetivamente, €200.000,00, €115.000,00, €115.000,00, €120.000,00 e €240.000,00, cujas comissões foram pagas à Autora à razão de 50%, não tendo sido pagas as comissões, no montante de € 19.750,00 + 4.542,50 € IVA= 24.292,50€. Mais se relevou, sobre esta matéria, as coincidentes declarações da testemunha OO, consultora imobiliária na Autora supra identificada, que, com credibilidade, descreveu os negócios em questão e as comissões que não foram pagas pela Ré à Autora. No que se reporta à factualidade constante do ponto 9, relevou-se o contrato promessa de compra e venda, junto na p.i. como documento 6, que aqui se dá por integralmente reproduzido, datado de 4/4/2022, das frações “AB”, “AC” e “M”, pelo valor global de 630.000,00, celebrado pela Ré, na qualidade de promitente vendedora, assinado por LL, com procuração para o efeito e pela sociedade “D..., Lda.”, representada por NN, na qualidade de promitente compradora”.
[13] Notámos que houve vários documentos que foram repetidamente juntos aos autos…
[14] Cujo sumário transcrevemos, por ser útil para o enquadramento da questão aqui em causa: “I - A tempestividade do articulado superveniente deve ser aferida em função da diligência medianamente exigível à parte. II - A alegação em articulado superveniente de que imóveis que integravam o objeto do contrato de mediação foram vendidos com intervenção de outras mediadoras antes mesmo da propositura da ação é de considerar intempestiva; já não assim, tendencialmente, a alegação de que outras frações foram sendo vencidas na pendência da ação. III - Não pedindo a A. a remuneração atinente à venda dessas outras frações, a alegação da respetiva venda não integra factos constitutivos da causa de pedir, pelo que o articulado superveniente não é de admitir” (itálico nosso).
[15] Ao qual foi feita alusão na p. 8 da resposta ao recurso em apreço.
[16] Cf. p. 12 do acórdão (itálico nosso).
[17] Tanto mais que, como também referido em tal aresto, se constatou que nunca foi efetuada qualquer ampliação do pedido…
[18] Na maior parte das vezes tecidas apenas por causa das facilidades concedidas pelas ferramentas de edição de texto no programa word…
[19] Como há duas alíneas “b”, está em causa a primeira: “b) [p]ara além da factualidade constante dos pontos 8 a 9 que a venda integral das trinta e três frações do empreendimento supra referido permitiria à Ré um ganho de € 6.225.000,00€, o que por força do contrato de mediação imobiliária estabelecido a Autora ira receber uma comissão de € 311.350,00”.
[20] Cujo teor é o seguinte: “6 – [e]m maio e junho de 2021, a Autora procedeu à comercialização do empreendimento em causa, encetando diversas estratégias de marketing/publicidade, nomeadamente: elaboração de um vídeo promocional, flyers e a publicação de anúncios em sites da área (tais como marketplace, imovirtual e supercasa, entre muitos outros”.
[21] Acresce que resulta dos demais factos que a A. continuou a promover o imóvel e efetuar atos, como os contratos-promessa referidos.
[22] Citando António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, “[n]ão se encontra no CPC de 2013 uma norma como a do nº4 do art. 646º do CPC de 1961, que considerava «não escritas as respostas do [tribunal] sobre questões de direito». Esta opção não significa, obviamente, que seja admissível doravante a assimilação ente o julgamento da matéria de facto e o da matéria de direito ou que seja possível, através de uma afirmação de pendor jurídico, superar os aspetos que dependem da decisão da matéria de facto”. Cf. António Santos Abrantes GERALDES, Paulo PIMENTA e Luís Filipe Pires de SOUSA, Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 3.ª edição, Coimbra, Almedina, 2023, p. 774 (interpolação nossa; aspas e itálico no original).
[23] Em 2.3 aditaremos o facto 16 – A, pelo que aí exporemos e pelos motivos constantes da motivação do tribunal a quo quanto a esta alínea.
[24] Itálico nosso.
[25] Mantemos presente a motivação da primeira instância, tal como a menção aos documentos juntos com a providência cautelar apenso A; assim, das faturas juntas aí como documentos 1 e 2, temos a dizer que a fatura 1 está correta (5% de 170000 Euros = 8500 Euros + 23% de I.V.A., 1955 Euros, num total de 10455 Euros, tal como está a n.º 2: foi calculado o valor de 5% sobre o preço de venda de 100000 Euros – e não 115000 Euros como o tribunal a quo deu como provado – sendo o valor de 23% de I.V.A. o de 1150, num total de 6150 Euros).
[26] Mantendo presente os documentos n.º 4 da petição inicial, 3, 4 e 5 juntos com o requerimento inicial da providência cautelar e conjugados com os demais juntos em ambos os articulados mencionados, incluindo os montantes constantes dos contratos-promessa juntos, bem como as datas dos mesmos, anteriores a 22/04/2022.
[27] “9 - A Ré vendeu as frações “AB”, “AC” e “M”, pelo valor global de 630.000,00 por força dos serviços de mediação prestados pela Autora à Ré, em regime de comissão partilhada com a imobiliária “C...”, não tendo a Ré pago qualquer comissão à Autora”.
[28] Seguindo de perto a motivação da primeira instância, com especial destaque para o contrato-promessa junto como doc. n.º 6 com a petição inicial.
[29] Sobre mediação típica e atípica, cf. Maria de Fátima RIBEIRO, O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração, s/l, Revista de Direito Comercial, 2017, p. 219, acessível em: https://static1.squarespace.com/static/58596f8a29687fe710cf45cd/t/5b03df1670a6adb23e887769/1526980376093/2017-08.pdf [03/11/2025].
[30] Esta lei pode ser consultada em: https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/lei/15-2013-257806 [03/11/2025].
[31] Relatado por Granja da Fonseca; o acórdão está acessível em: http://www.gde.mj.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/473601760de3d67480257c450059dedf?OpenDocument [03/11/2025].
[32] Sobre esta questão, cf. Maria de Fátima RIBEIRO, O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração, s/l, Revista de Direito Comercial, 2017, p. 216, acessível em: https://static1.squarespace.com/static/58596f8a29687fe710cf45cd/t/5b03df1670a6adb23e887769/1526980376093/2017-08.pdf [03/11/2025].
[33] Cf. Maria de Fátima RIBEIRO, O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração, s/l, Revista de Direito Comercial, 2017, p. 224, acessível em: https://static1.squarespace.com/static/58596f8a29687fe710cf45cd/t/5b03df1670a6adb23e887769/1526980376093/2017-08.pdf [03/11/2025 (itálico nosso)].
[34] Realçamos desde já que a obrigação do mediador, é de resultado, porquanto adiante voltaremos a este aspeto – tendo em conta o facto provado 16 A, que, por facilidade de exposição, voltamos a reproduzir aqui: “16 A - Tendo em conta o referido em 15, desde abril de 2022 a A. não mais teve acesso às chaves da totalidade das frações a vender e nunca efetuou nenhuma proposta firme, concreta ou apresentou algum interessado à Ré das restantes frações, designadamente das mencionadas em 16 ”.
[35] Relatado por Maria Cecília dos Reis Pancas. O acórdão está acessível em:
https://www.jusnet.pt/Content/DocumentMag.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbH1CjUAAmNzE2NzM7Wy1KLizPw8WyMDQ0sDMyNTkEBmWqVLfnJIZUGqbVpiTnEqAIl_kjU1AAAAWKE [03/11/2025 (citação de doutrina e de jurisprudência no original)].
[36] Cf. Maria de Fátima RIBEIRO, O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração, s/l, Revista de Direito Comercial, 2017, pp. 225-226, acessível em: https://static1.squarespace.com/static/58596f8a29687fe710cf45cd/t/5b03df1670a6adb23e887769/1526980376093/2017-08.pdf [03/11/2025].
[37] Relatado por Moitinho de Almeida. O acórdão está acessível em:
https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/af80d766c15e924880256cc200673304?OpenDocument [03/11/2025 (itálico nosso)].
[38] Relatado por Manuel Fernandes (citação de doutrina e de jurisprudência no original).
[39] Cf. facto provado n.º 4, doc. n.º 2, junto com a petição inicial.
[40] Cf. facto provado n.º 5.
[41] Cf. facto provado n.º 15.
[42] Cf. o facto provado n.º 8.
[43] Cf. o facto provado n.º 9.
[44] Nos termos seguidos na sentença recorrida foi obtido o valor final de “€ 43.665,00”.
[45] Não obstante a invalidade da resolução efetuada pela R., por falta de fundamento legitimador da mesma.
[46] De todo o modo, não foi pedida qualquer indemnização por ilícito contratual ou pelo interesse contratual positivo.