| 10005/21.2T8PRT.P1 |  |
ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL
ESTABELECIMENTO COMERCIAL DE INTERESSE HISTÓRICO
DENÚNCIA DO CONTRATO
OBRAS DE REMODELAÇÃO
FACTOS ESSENCIAIS
II - O regime instituído pelo DL nº 321-B/90, de 15.10 e pelo DL nº 257/95, de 30.09 não acabou com os anteriores contratos subordinados a um regime vinculístico, apenas possibilitando que, para o futuro, fossem outorgados contratos com duração limitada, deixando claro que essa possibilidade não se aplicaria aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor.
III - A lei não quis, assim, opor-se às expetativas que as partes tinham sobre os arrendamentos vinculísticos, que entendeu respeitar, ao mesmo tempo que permitia aos interessados a mudança para o contrato de duração limitada, seja por acordo de alteração do contrato antigo, seja pela celebração de novo contrato ao abrigo das novas normas.
IV - Com a entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, de 27.02 (NRAU) o regime dos arrendamentos não habitacionais celebrados antes do DL n.º 257/95 (ou seja, antes de ter sido introduzido o regime de duração limitada como opção para estes arrendamentos) passou a conter significativas normas de direito transitório material previstas nos artigos 27º e seguintes. Assim, da interpretação conjugada destes artigos com o artigo 59º, conclui-se que a tais contratos se aplicam, para além dessas normas específicas, também as demais normas do NRAU que por elas não sejam afastadas.
V - À luz desse regime normativo, malgrado se esteja em presença de um arrendamento vinculístico, nada obsta, por princípio, a que o senhorio proceda à denúncia motivada do mesmo com o fundamento previsto na alínea b) do artigo 1101.º do Cód. Civil, ou seja, «para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado».
VI - Haverá, no entanto, que atentar que o senhorio nem sempre pode denunciar o contrato de arrendamento não habitacional de duração indeterminada com o mencionado fundamento, obstando a tal, entre outras, a circunstância prevista no nº 7 do artigo 6º do DL nº 157/2006, de 8.08, que afasta essa possibilidade «nos casos em que um estabelecimento ou uma entidade situados no locado tenham sido reconhecidos pelo município como de interesse histórico e cultural ou social local, nos termos do respetivo regime jurídico» que se mostra plasmado na Lei nº 42/2017, de 14.06.
VII- Os fundamentos essenciais deste último diploma assentam basicamente, enquanto seu pressuposto essencial e desígnio perfeitamente assumido, na defesa da preservação do locado onde se encontre um estabelecimento comercial com interesse histórico e cultural ou social local reconhecido pelo município por razões de interesse público, compreensíveis e aceites por toda a comunidade de munícipes e que, na ótica do legislador, prevalecem, dentro de certo parâmetros, sobre os interesses meramente privatísticos dos particulares envolvidos, concretamente os do locado na cessação e melhor rentabilização do seu imóvel.
VIII - O procedimento tendente à extinção do contrato de arrendamento por denúncia, tendo por fundamento a realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, carateriza-se por ser um ato ou procedimento complexo que, em termos comunicacionais, se desenvolve em duas fases sucessivas que se complementam. Assim, num primeiro momento, o senhorio comunica ao arrendatário «com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação e da qual conste, de forma expressa e sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia». Posteriormente, caso haja sido aprovada pela respetiva Câmara Municipal a operação urbanística de realização de obra de remodelação ou restauro profundos, deve o senhorio remeter ao arrendatário uma nova declaração confirmativa da denúncia já exercida.
IX - Significa isto que somente no termo do descrito procedimento se pode considerar extinto o contrato de arrendamento por denúncia justificada.
X - Consequentemente, para impedir o efeito decorrente do reconhecimento do estabelecimento instalado no locado como “loja com história”, não basta a mera comunicação (ainda que anterior ao pedido desse reconhecimento) a que aludem os artigos 1103º, nº 1 do Código Civil e 6º, nº 1 do DL nº 157/2006, de 8.08, tornando-se mister que a aprovação pela edilidade da operação urbanística apresentada pelo senhorio e, após essa aprovação, a confirmação da denúncia ocorressem em momento anterior a esse reconhecimento. Somente dessa forma poderá o senhorio neutralizar o efeito emergente desse facto, posto que, nesse contexto temporal, a relação arrendatícia já estaria extinta por denúncia motivada.
XI - A sufragar-se entendimento contrário permitir-se-ia que a simples comunicação prevista nos normativos ultimamente citados tivesse o condão de impedir a eficácia do reconhecimento para os fins previstos nos artigos 7º, nº 1, alíneas a) e b) da Lei nº 42/2017, de 14.06 e 6º, nº 7 do DL nº 157/2006, de 8.08 (normas que indiscutivelmente assumem natureza de interesse e ordem pública), resultado que se revelaria particularmente iníquo quando a operação urbanística não viesse sequer a ser aprovada, o que, a suceder, inviabilizaria naturalmente a confirmação da denúncia.
Origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto, Porto - Juízo Central Cível, Juiz 3
Relator: Miguel Baldaia Morais
1ª Adjunta Desª. Eugénia Marinho da Cunha
2º Adjunto Des. Jorge Martins Ribeiro
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SUMÁRIO
(…)
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I. RELATÓRIO
A..., Ldª. intentou a presente ação declarativa sob a forma comum contra B..., Ldª. peticionando que se reconheça e declare a validade da denúncia que operou do contrato de arrendamento que vigora entre as partes, que tem por objeto imóvel de que é proprietária e senhoria, para realização de obra de remodelação ou restauro profundo e que, em consequência, se condene a ré, arrendatária, na sua entrega livre de pessoas e bens.
Citada a ré apresentou contestação na qual alega que a denúncia do contrato de arrendamento não foi acompanhada de todos os documentos legalmente exigidos para o efeito, sendo que após as obras o imóvel continuará afeto à mesma finalidade - a atividade hoteleira - com a consequente possibilidade de realojamento.
Acrescenta ainda que não pode operar a pretendida denúncia do contrato, posto que o imóvel beneficia do estatuto de estabelecimento e entidade de interesse histórico e cultural ou social local “...”.
Sustenta igualmente que a pretensão da autora consubstancia um abuso de direito, uma vez que o edifício não carece, para a sua segurança ou salubridade, de quaisquer obras, tendo sido sempre ela, arrendatária, quem procedeu às necessárias obras de conservação, o que fez na perspetiva de continuar a exploração do estabelecimento comercial de hotelaria que exerce no locado que, caso se concretize a pretendida denúncia, terá que ser encerrado, com todos os prejuízo daí decorrentes, para que ali a autora instale um estabelecimento exatamente do mesmo tipo.
Respondeu a autora pugnando pela improcedência das invocadas exceções.
Proferiu-se despacho saneador, definiu-se o objeto do litígio e fixaram-se os temas da prova.
Realizou-se audiência final, vindo a ser proferida sentença na qual decidiu «julgar a ação procedente:
1) declarando-se a validade da denúncia operada pela autora do contrato de arrendamento do locado (prédio urbano sito na Rua ..., ... e Rua ..., da freguesia ..., concelho do Porto, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº ... e inscrito na matriz predial urbana sob o art.º ...) de que a ré é arrendatária para realização de obra de remodelação ou restauro profundo e o cumprimento de todos os formalismos legalmente exigidos para a sua plena eficácia;
2) E, em consequência, condenar-se a ré na sua entrega livre de pessoas e bens».
Não se conformando com o assim decidido, a ré interpôs o presente recurso, que foi admitido como apelação, a subir nos próprios autos e com efeito suspensivo da decisão.
Com o requerimento de interposição do recurso apresentou alegações, formulando, a final, as seguintes
CONCLUSÕES:
1) O contrato em crise, é um contrato de arrendamento, não habitacional, de duração indeterminada, celebrado em data anterior a 1995, ao qual é aplicável, em abstrato, o regime jurídico previsto na lei geral, o Código Civil, concretamente os normativos dos artigos 1099º, 1101º alínea b) e 1103º do C.C., isto por força do artigo 26º, nº 4, e remissão dos artigos 27º e 28º, nº 1 do NRAU (aprovado pela Lei nº 6 de 27.02, e ainda por força do nº 7 do artigo 1103º do C.C., sendo-lhe aplicável ainda a lei especial, o Regime Jurídico de Obras em Prédios Arrendados (ou RJOPA, como será aludido), concretamente os normativos dos artigos 4º, nº 1, e nº 5, artigo 6º, nº 7º e nº 8, e artigo 8º, nº 1 e 2, sendo que a legislação especial, no que diz respeito às formalidades da comunicação e instrução, prevalece à lei geral, em caso de omissão e contradição.
2) No locado desenvolve-se uma unidade hoteleira, cuja atividade de hospedagem é desenvolvida desde, pelo menos o ano de 1948 e cujo estabelecimento comercial beneficia, desde 06.03.2019, do estatuto de estabelecimento e entidade de interesse histórico e cultural ou social local, “...”, reconhecimento realizado pela Câmara Municipal ..., no âmbito do processo administrativo com ref. ... (ofício n.º ...);
3) A apelante recorre da decisão que incidiu sobre a fundamentação jurídica e aplicação do direito à causa, bem como impugna a decisão fáctica que incidiu sobre a matéria de facto, seja a provada e a não provada, porquanto a decisão proferida padece de deficiência e contradição, devendo tais vícios serem supridos pelo Tribunal da Relação, constando dos autos elementos, ou meios probatórios, suficientes e bastantes (prova documental) adequados à modificação da decisão;
4) O Tribunal da Relação, enquanto tribunal de recurso e substituição, deverá proceder à sua apreciação (fiscalização) e introduzir na decisão da matéria de facto as modificações, ora, reclamadas, porquanto foram dados como provados juízos conclusivos e não factos, foram considerados não provados, factos que se provaram, foram omitidos factos complementares de factos essenciais, que advieram aos autos ao conhecimento do tribunal e da parte contrária, durante a instrução da causa, que foram ignorados pela srª Juiz do julgamento, fazendo deles “ tábua rasa”, na decisão factual;
1) O Tribunal a quo cometeu um erro de julgamento, na apreciação da prova e sua valoração, a documental constante dos autos, pelo que, nos termos do nº 1 do artigo 662º do C.P.C, deverá o Tribunal da Relação alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, porquanto a prova documental produzida impõe decisão diversa.
2) O não atendimento de um facto que se encontre provado ou a consideração de algum facto que devesse ser atendido, nos termos do artigo 5.º, n.º 1 e 2, do CPC, consubstancia um erro de julgamento (de facto) cometido pelo tribunal a quo, nos termos dos normativos dos artigos 607.º, n.º 4, 2.ª parte e nº 5 e 662.º, n.º 1 do CPC.
3) Dos pontos de facto a eliminar, corrigir ou aditar identificam-se, concretamente os seguintes:
a. - o ponto 9. alínea c), que deverá ser eliminado;
b. - o ponto 13. deve manter-se o aí vertido, mas corrigido, com aditamento de um novo segmento;
c. -o ponto 24 dos factos não provados deverá ser considerado, parcialmente provado, substituindo-se o último segmento, referente ao período temporal de 2019;
d. - deverá ser aditado um novo facto, complementar e integrador da exceção inominada alegada, enquanto facto essencial constante da contestação, o qual consta provado nos autos, prova essa resultante da instrução da causa;
4) A recorrente defende que o ponto 9. alínea c) dos factos provados deverá ser eliminado da decisão de facto, por não se tratar de um facto, mas de uma conclusão, um juízo conclusivo, que nada esclarece, nenhum “documento ou elemento” identifica. O aí vertido mais não é que a transcrição do juízo conclusivo, contendo o alegado pela recorrida no articulado da PI, concretamente no seu artigo 16º, que por sua vez, corresponde à transcrição parcial da alegação constante da declaração contida na comunicação remetida à ré, datada de 01.08.2018 - Cf. teor do documento 6 da PI- carta datada de 01.08.2018; Por sua vez, o vertido no artigo 16º da PI foi objeto de impugnação pela ré, (cf. artigos 6º, 7º, 8º e 10º da contestação, aí referindo que um desses documentos/”elementos”, o orçamento do custo total da obra a realizar no locado que não foi remetido ao procedimento administrativo, nem à arrendatária), sendo que contrariado pela resposta dada pelo tribunal ao ponto 13 da decisão, aí referindo que “a autora não remeteu à ré cópia de um orçamento discriminando todos os trabalhos a realizar”. Verifica-se, assim, uma contradição entre o decidido no ponto 9º alínea c) e o vertido no ponto 13, o que resulta evidente quando analisada a certidão narrativa da Câmara Municipal ..., datada de 30.05.2018, [documento autêntico, Cf pág 25 do Doc. 6 da PI], a qual, descrevendo quais os elementos e documentos remetidos pela senhoria ao processo de controlo prévio, omite a referência ao orçamento do custo da obra a realizar no locado. Do seu teor não resulta a indicação da existência ou entrega no controlo prévio do necessário orçamento da obra a realizar no locado, nem qualquer outro orçamento, seja ele total da obra, enquanto operação urbanística, entendendo-se esta como obra que abrange os dois prédios, o prédio arrendado e o prédio confinante. Cf. certidão junta à carta, datada da 01.08.2018, página 25 do Doc. 6 da PI;
5) Por falta do referido documento/orçamento do custo da obra a realizar no locado, desconhece a arrendatária se a operação urbanística no que tange ao espaço arrendado terá um custo superior a 25% do valor patrimonial tributário do imóvel arrendado, se o prédio a reabilitar vai ou não manter a mesma configuração, sabendo-se que vai manter a mesma afetação e finalidade, a de unidade hoteleira mantendo a mesma receção, os quartos e espaços comuns no locado, desconhecendo o custo, ainda que estimado dessa intervenção.
6) Atenta a prova produzida (documental, a contrario e a confissão da autora contida nos artigos 7º a 12º da resposta à contestação (Req. De 21.10.2021 Ref: 40221601 ) deverá o Tribunal ad quem dar como provado que nem todos os documentos/elementos a que se refere os normativos dos artigos 4º nº 5, b) i) por referência ao nº 1 b i) e ii) do artigo 4º e artigo 8º nº 2, c) todos do RJOPA, foram entregues, seja no controlo prévio, seja remetidos à ré (mediante cópias extraídas do controlo prévio), sendo que o aludido orçamento é um documento essencial à eficácia da primeira comunicação da senhoria; Por estar em causa um facto constitutivo do direito invocado pela A., nos termos do artigo 342º, nº 1 do c.c cabia à apelada /autora, o ónus da prova de que o orçamento, contendo o custo da obra a realizar no locado, fora remetido ao processo administrativo/controlo prévio (cuja cópia deveria ser remetida arrendatária), constando dele como documento instrutório.
7) Impendia sobre o Tribunal a quo o dever de especificar, na decisão de facto, quais os documentos anexos à aludida comunicação da senhoria enumerando-os e especificando-os, os mesmos que deveriam constar no controlo prévio, enunciando-os, evitando o uso de juízos conclusivos e a remissão para a alegação genérica e abstrata dos articulados, tal como a contida no artigo 16º da PI da parte/autora e, por fim, dar como não provado o referido ponto 9. alínea c) da decisão factual;
8) Ao contrário, o tribunal a quo deu como provado o teor da alínea c) do ponto 9. Contudo este ponto é vazio de conteúdo (ao não identificar os documentos entregues no licenciamento pela A) fazendo-o em violação das exigências e princípios que regem o juízo valorativo probatório, em absoluta desconsideração das especificidades normativas das exigências das formalidades impostas pelo legislador, contradizendo com a resposta dada ao ponto 13, como de resto é confirmado pelo teor do texto da certidão administrativa, datada de 30.05.2018. Deverá a referida alínea c) do ponto 9 da decisão fáctica ser eliminada;
9) No que tange ao ponto 13., provou-se que a autora não remeteu à ré cópia de um orçamento discriminando todos os trabalhos a realizar. Este segmento da frase deverá manter-se, no entanto deverá o mesmo ser completado com um outro segmento fáctico, que se indica: “nem juntou ao requerimento de controlo prévio qualquer orçamento do custo da obra, da operação a realizar no locado, seja discriminativo ou total”.
10) Assim a redação proposta para o ponto 13. da decisão de facto será esta:
“A autora não remeteu à ré cópia de um orçamento, discriminativo ou total, dos os trabalhos a realizar”, nem juntou ao requerimento de controlo prévio qualquer orçamento do custo da obra da operação a realizar no locado, seja discriminativo ou total”.
11) Os meios da prova a que o tribunal ad quem deverá recorrer para alteração dos pontos de facto acima descritos constam dos autos e impõe a pugnada alteração/correção, sendo eles os seguintes:
a. O Teor da certidão da Câmara Municipal ..., datada de 30.05.2018, pag 25 do doc. 6 da Pi ; o teor da carta datada de 01.08.2018- Cf. Doc. 6 da PI e documentos anexos, constando a estimativa, datada de 28.11.2017, sendo que este documento não se confunde, antes, difere do orçamento total da obra a realizar no locado;
b. O Teor da carta da ré, datada de 30.01.2010- Cf. Doc. 3 junto com a contestação;
c. O teor das cadernetas prediais juntas aos autos, da quais consta a área referente ao locado e a área do prédio confinante;
d. O acordo das partes, expresso na posição assumida nos articulados, pela A., onde esta, expressamente, confessa que o orçamento e estimativa são sinónimos e que o requisito do artigo 4º nº 1 alínea b), ii) RJOPA ficou preenchido com o documento, intitulado estimativa orçamental, juízo valorativo que a apelante não aceita. (cf. articulado/ resposta apresentada a 02.11.2021 Ref: 40221601 nos seus artigos 5º 6º, 7º 9º, 10º, 11º, 12º, 13º,) porquanto ambos os termos diferem: orçamento do custo da obra a realizar no locado /estimativa da operação urbanística, como veremos infra;
12) O tribunal a quo deu como não provado o facto constante do ponto 24, facto esse que deverá ser corrigido e passar a constar dos factos provados, mas com uma nova redação, como se propõe: “A decisão de reconhecimento do estatuto de estabelecimento histórico com interesse local foi comunicada à autora, pela ré, com a carta datada de 30.01.2020”. Efetivamente não se provou que a senhoria tomou conhecimento desde o início de 2019, tal como o alegado no artigo 41º da contestação, ou seja, segmento temporal de 2019 contido no final da frase da decisão, pelo que nessa parte deverá o tribunal ad quem eliminar o excerto, “desde o início de 2019”, mas deverá substitui-lo por este segmento: “…..com a receção da missiva de 30.01.2020”.
13) O facto resulta, desde logo admitido, por acordo das partes, face à posição da A. assumida no artigo 43º da resposta às exceções, onde confessa ter recebido a carta da ré, assim como consta da prova documental junta aos autos (já que a carta junta aos autos refere que a decisão final do aludido reconhecimento foi proferida, a 06.03.2019, no âmbito do processo administrativo com ref. ... (ofício n.º ...), aí juntando cópia certificada da decisão que reconhece à arrendatária o estatuto de estabelecimento e entidade de interesse histórico e cultural ou social local “...”). Acresce que a referida autora /recorrida confessou nos autos ter sido “confrontada” com a cópia da decisão da autarquia/CM ... que reconheceu o estatuto de loja histórica à ré; Cf. teor do Dc. 3 da contestação - da carta, datada de 30.01.2020 e documentos anexos e Doc. 5- cópia certificada da notificação e decisão da “...” ao representante da ré - a cópia da decisão da Câmara Municipal ..., proferida a 06.03.2019, constava da carta, datada de 30.01.2020;
14) Tais documentos (concretamente o Doc. 5 - decisão da “...” ao representante da ré - a cópia da decisão da Câmara Municipal ..., proferida a 06.03.2019) foram confirmados pela entidade administrativa emitente, por determinação oficiosa pelo tribunal, no uso do seu poder /dever e em cumprimento do princípio inquisitório. (Cf. despacho judicial que é de 07.11.2021, ref. Citius nº430258216; teor da informação da entidade administrativa, junta aos autos 07/12/2021, com a ref. 30730448 citius.). Do teor da referida informação/ofício resulta que o doc. 5 da contestação é cópia fiel da notificação e decisão que consta do processo administrativo P/311814/18/CMP, processo administrativo esse que foi, oficiosamente, junto aos autos;
15) Pugna ainda a recorrente pelo aditamento de um novo facto, cuja redação se propõe, como sendo esta: “A 12 /09/2018 a ré apresentou, junto da entidade administrativa, da Câmara Municipal ..., concretamente no “...”, a candidatura do estabelecimento hoteleiro, instalado no locado, para que fosse reconhecido como sendo um estabelecimento ou entidade de interesse histórico cultural ou social local.” Diga-se que, o aludido facto, cujo aditamento, ora se requer, não consta da sua alegação fáctica da defesa/contestação, mas consubstancia um facto complementar, integrador dos factos essenciais, estes s im alegados pela ré, (cf. nos artigos 37º a 42º da contestação,) e de cuja prova plena (autos do processo administrativo e certidões administrativas não impugnadas) resultou da instrução do processo, no uso do poder dever do tribunal, quando oficiou à entidade administrativa a junção aos autos de informação complementar e cópia integral do processo administrativo, sendo que após a notificação às partes, não resultou qualquer pronuncia ou impugnação da senhoria;
16) O referido novo facto, a aditar aos factos provados, deverá ser considerado pelo tribunal ad quem, por se tratar de um facto complementar e concretizador, resultante da instrução da causa, tendo sido conhecido e acolhido pelo tribunal a quo junto dos autos do processo administrativo, mas que mais uma vez, dele fez completa tábua rasa (Cf. teor da nota informativa datada de 02.12.20121, constante do ofício da Câmara Municipal ..., Ref. Nº ..., datado de 7.12.2021 que consta dos autos, Cf citus, ref, 30730448,em resposta ao despacho judicial, que é de 07.11.2021, ref. Citius nº 430258216, notificado à A. 09.12.2021);
17) Constam dos autos elementos probatórios dos autos, nota informativa e cópia do pedido/formulário da candidatura a loja histórica, bem como todo o processo administrativo P/ 311814/18/CM, (concretamente nas páginas 3 e 51, de um total de 130 integrantes do processo administrativo), sendo que os factos que daí resultam devem ser considerados provados, atentos os elementos probatórios admissíveis necessários ao apuramento da verdade e à justa composição do litígio (art.º 411ºcpc); Diga-se que sobre tais factos teve a A. a possibilidade de se pronunciar e não o fez. Salientando-se que tais elementos foram solicitados pela srª Juiz, que presidiu a fase da instrução da causa, (diferente da srª Juiz, prolatora da sentença), especificamente a concreta informação sobre a data da apresentação da candidatura pela ré à ... do aludido estatuto de loja Histórica;
18) Por força do princípio do inquisitório e gestão processual, plasmado nos artigos 6º e 411º CPC, e sem prejuízo do vertido no nº 1 do artigo 5º quanto ao princípio do dispositivo, deveria o tribunal a quo considerar os factos que constam da indicada prova documental, recolhida no âmbito das referidas diligências probatórias, desde logo por que executadas oficiosamente;
19) Sem prescindir, diga-se que, na hipótese do tribunal de recurso não proceder à alteração da decisão de facto, o que só, por mera hipótese académica se equaciona, sempre será de concluir que, da subsunção do direito aos factos considerados provados e constantes do pontos 1. a 18. sempre a pretensão da autora teria de improceder, como se demonstrará;
20) O tribunal decidiu em erro sobre o mérito da causa - erro de julgamento-, quando fez errada subsunção dos factos considerados provados, (concretamente os dos pontos 6º, 7º 8º, 9º, 10º, 11º, 12º, 13º 15º, 17º e 18º da decisão de facto, bem como os que resultarem provados da alteração, ora reclamada) aos seguintes normativos aplicáveis ao concreto caso, nomeadamente os normativos da lei geral do código civil, constantes dos artigos 1101º b) e 1103º nº1, 2 3 e 4, e os normativos da lei especial, do RJOPA, que constam do artigo 6º, nº 7 e 8º nº1 e 2, alínea c), por referência artigo 4º nº 1ºb) ii) e nº 5 b) i) do DL nº 157/06 de 08.08, que aprovou a Regime Jurídico das obras em Prédios Arrendados (doravante designado RJOPA), na versão dada pela Lei nº 43/17 de 14.06 .
21) A denúncia justificada, enquanto, fundamento da cessação do contrato de arrendamento e, portanto, causa de pedir da presente ação é apresentada pelo legislador, como um procedimento extrajudicial, aparentemente simples, pois não obriga o recurso à via judicial, mas complexo na sua instrução, obrigando ao cumprimento rigoroso, em diversas fases de um procedimento longo e moroso, de diversas formalidades, instrutórias e prévias ao envio das referidas comunicações.
As comunicações são instruídas com documentos específicos, que depois de avaliados pela entidade administrativa, esta decidirá se o pedido de controlo prévio a operação urbanística a realizar no locado configura ou não uma obra de remodelação e restauro profundo. Como vimos a ausência de um dos elementos/documentos junto do controlo prévio poderá implicar a ineficácia da comunicação /denúncia, por omissão de documentos instrutórios.
22) As formalidades especificas do procedimento estão previstas na legislação especial, por referência à lei geral. No caso, a operação urbanística a realizar no locado configurara uma obra de alteração e ampliação, a que se refere o nº 2º do RJUE aprovado pelo DL nº 555/99, por remissão no nº 1, alínea b) do artigo 4º do citado RJOPA, com obediência às formalidades contidas na lei especial (cfr. Art. 8º, nº 2 a), b) e c) por referência ao artigo 4º, nº 1 b) ii) e nº 5, a) b) e c) i) e ii) do RJOPA as quais são mais específicas e abrangentes que as formalidades anunciadas no nº 2 a) e b) do artigo 10113ºdo c.c, prevalecendo a lei especial à lei geral.
23) A autora/apelada não fez prova do custo da obra a realizar no locado, ou seja, que “o custo da obra a realizar no locado, incluindo o iva, não será inferior a 25% do valor patrimonial tributário do locado, custo esse que deveria constar de um orçamento da obra a realizar, já que consubstancia um requisito substantivo, determinante para se aferir se a operação urbanística, configura ou não, uma obra de remodelação e restauro profundo, para efeitos do nº 1101º 1103º do c.c e artigos 6º, 8º, por referência aos artigos 4º, nº1b) ii) e nº 5 b) i),do RJOPA.
24) O critério do custo da obra a realizar no locado é determinante, no que tange aos diferentes intervenientes, pois servirá para que:
a. - a arrendatária conheça o tipo de obras pretendidas e a realizar pela senhoria e aferir, se no caso concreto, as obras a realizar devem ser definidas como obras de remodelação e restauro profundo ou, simplesmente, como obras de conservação;
b. - a entidade administrativa fiscalize o tipo de operação a realizar, para posteriormente aferir se a obra projetada configura uma obra de restauro profundo, o que, resultará da confirmação dos restantes elementos instrutórios presentes no pedido de controlo prévio. Já que será a entidade administrativa que, posteriormente, tem o dever de emitir e certificar ou fiscalizar numa certidão, onde confirme ou ateste, que operação urbanística, tal como foi projetada pelo autor do projeto, configura ou não uma obra de remodelação e restauro profundo;
c. - o tribunal possa aferir, em cada caso concreto, recorrendo a critério do custo da obra, nos moldes acima descritos, se a obra a realizar no locado é ou não uma obra de remodelação e restauro profundo.
25) No caso concreto, a operação urbanística a realizar no prédio arrendado foi projetada como uma obra de alteração e ampliação, como tal era aplicável ao caso concreto o artigo 5º b i) do RJOPA, ou seja, a comunicação da senhoria, datada de 01.08.2018, contendo a intenção de denunciar com justificação o contrato, deveria ser instruída com o orçamento do custo da obra a realizar no locado, assim como o referido documento deveria constar do processo administrativo, do controlo prévio.
26) Efetivamente quando o legislador refere, que “o custo da obra a realizar no locado, incluindo imposto sobre o valor acrescentado” deverá corresponder “pelo menos a 25/prct do valor patrimonial tributário” quis fornecer ao intérprete um dos critérios definidores do conceito de obras de remodelação e restauro profundo;
27) O documento/orçamento ali referido diverge do documento/estimativa orçamental, (documento este instrutório de qualquer licenciamento, mas elaborado pelo técnico por referência à área e preço m2 da construção, preço esse fixado por portaria,). Aquele orçamento deverá referir-se aos trabalhos estimados e descriminados por verbas, a realizar pelo senhorio, no locado e não à estimativa orçamental de toda a obra/operação urbanística, a qual, como resulta dos autos abrange dois prédios, sendo que apenas um é o locado. Cf resulta expressamente do nº 2 do artigo 4º alínea b) do RJOPA e nº 2 do Dl nº 555/99 de 16.12, alínea b) i) do nº 5 do 4º do e artigo 5º b i) RJOPA;
28) Na falta do referido documento/orçamento, o intérprete, seja ele a entidade administrativa, seja o arrendatário ou o tribunal, não dispõe de elementos que lhe permitam fazer, com rigor e de acordo com a lei, o enquadramento do caso concreto no normativo do nº 1 b) ii) do artigo 4º do RJOPA, consequentemente, estava a entidade administrativa impedida de emitir a certidão ou de atestar, (como fez a 30.05.2018) que a operação urbanística configura uma obra de remodelação e restauro profundo, por lhe estar vedado a possibilidade de verificação, confirmação do requisito substantivo, a que se refere o nº 1 do artigo 8º do RJOPA, artigo 1101º b) e artigo 1103º, nº 1 do c.c ; Em consequência, não constam dos autos elementos suficientes para que o tribunal a quo pudesse concluir que a operação urbanística configurava uma obra de remodelação e restauro profundos, para efeitos do artigo 1101º b) e 1103º do c.c e artigos 4º, 6º e 8º do RJOPA., sem prejuízo da legitimidade de aprovação do projeto de arquitetura e licenciamento.
29) Na hipótese de serem suficientes os vários documentos juntos aos autos, como sendo o caso da memoria descritiva, e da estimativa da operação urbanística, o legislador não faria menção à exigência do documento/orçamento do custo da obra do locado, ou bastar-se-ia com a estimativa da operação urbanística elaborada pelo arquiteto, como sucede nos demais licenciamentos. O que não sucede. O orçamento é uma projeção financeira completa e precisa, levando em conta todos os elementos e aspetos do projeto, a estimativa de custo é uma avaliação preliminar envolve o custo da obra (baseado em valores por m² fixados anualmente pelo município, como ou Portarias) e as taxas municipais (taxa de apreciação, licenciamento, compensação urbanística), que variam por município e tipo de projeto, sendo calculadas com base no custo estimado da obra.
30) Em suma, do teor dos factos provados (Cf factos provados nos pontos 2,6,7, 8, 9, 10, 11 da decisão de facto, a contrario) constantes da decisão de facto, essencialmente o concreto ponto 13. da factualidade provada, não permite concluir ao tribunal, de acordo com o critério legal previsto no artigo 4º, nº 1 b) ii) que a operação urbanística consubstanciava uma obra de remodelação e restauro profundos para efeitos do artigo 1101º b) e 1103º do c.c e artigos 4º, 6 e 8º do RJOPA, pelo que também por esta razão deverá a denúncia ser declarada ineficaz, por falta de prova do requisito substantivo, cujo o ónus da prova caberia à A./recorrida, nos termos do artigo 342º, nº 1 do código civil;
31) No que tange à omissão das formalidades da comunicação, datada de 01.08.2018- falta dos documentos complementares essenciais que justificam a denúncia- falta do orçamento da obra a realizar no locado- somos forçados a concluir que, resultando provado o ponto 13 da decisão de facto, a comunicação, datada de 01.08.2018, omite as formalidades do artigo 8º nº 2 alínea c), por referência ao nº 1, b) ii) e nº 5, b) i) do artigo 4º do RJOPA, omissão que consubstancia a sua invalidade e ineficácia (invalidade da denúncia), nos termos do artigo 8º, nº 2 por referência ao nº 5, alínea b) i e nº 1 b ii), todos do RJOPA, pelo que a pretensão da recorrida, também por esta razão deverá improceder;
32) Acrescem, aquela omissão formal, as omissões/invalidades, previstas, no artigo 1103º, nº 1, por referência ao artigo 9º do NRAU, que resultam do teor e forma de envio da comunicação, datada de 01.08.2018- o incumprimento, por falta do aviso de receção e a falta da indicação da data da pretendida desocupação- omissões essenciais que deverão de igual forma determinar a ineficácia da comunicação; a recorrente não contesta a receção da referida missiva, invoca a omissão das formalidades relacionadas com o envio da comunicação/denuncia para reforçar os argumentos aduzidos quanto às omissões cometidas, desorganização e precipitação da instrução seja da comunicação/denúncia, seja do processo administrativo/licenciamento da operação urbanística; A ausência de prova da existência o aviso de receção da aludida missiva de 01.08.2018, resultará no desconhecimento da data concreta do início do prazo de seis meses, ou seja, desconhece a recorrente o momento a partir do qual o tribunal fixa a data da receção, pela arrendatária e a partir do qual ocorreria o início do prazo de seis meses invocado pela recorrida para que declaração/comunicação operasse os efeitos pretendidos, a denúncia do contrato.
33) A omissão, na referida missiva de 01.08.2018, da concreta data pretendida, com vista à cessação do contrato e desocupação do locado, viola o no normativo do nº 1 do artigo 1103º do c.c e artigo 8º do RJOPA, o que deverá tribunal ad quem, também sindicar, já que o legislador, ao fazer a referência aos seis meses sobre a data pretendida da desocupação indicou antecedência mínima para que o arrendatário fosse avisado do fim do contrato evitando ser surpreendido. Tal prazo não se confunde, ou não deverá coincidir com a data pretendida para a desocupação. O prazo (o de seis meses) foi ultrapassado, atenta a data do envio da confirmação da pretendida denuncia, tendo ficado a primeira comunicação num “vazio” e sem consequência jurídica. Diferente seria a situação, se, previamente ao envio da referida comunicação de denúncia todo o procedimento de controlo prévio estivesse já aprovado junto da Câmara Municipal ..., ou seja, o licenciamento concluído e o alvará emitido ou emitida a decisão de deferimento do licenciamento. Nesse caso, o prazo de antecedência de seis meses poderia coincidir com a data em que operaria os efeitos pretendidos da denuncia, a cessação e desocupação. Mas não é esse o circunstancialismo dos autos;
34) Assim, o segmento normativo, contido no nº 1 do artigo 1103º do c.c “1 - A denúncia (…) é feita mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida” não poderá significar que a comunicação remetida ao arrendatário produz imediata e automaticamente os efeitos, não no caso concreto, porquanto, estava dependente da aprovação da entidade administrativa o licenciamento da obra de remodelação e restauro profundo que é o único fundamento da denúncia.
35) No caso concreto, no momento do envio da comunicação, a 01.08.2018, o processo de licenciamento ainda não havia sido, sequer, deferido, nem emitido o alvará de construção, desconhecendo a senhoria se a operação urbanística seria ou não deferida, no caso positivo, desconhecia em que data ocorreria o deferimento do controlo prévio e a emissão do alvará. Sendo que durante esse período de tempo da pendência para a verificação dos pressupostos da denúncia do contrato, especificamente o deferimento e emissão do alvará, o contrato de arrendamento vigorou com todos os seus direitos e obrigações.
36) No caso dos autos, na ótica da ré, a antecedência dos seis meses a que se refere os normativos do 1103º, nº 1 e 8º nº 2 RJOPA não se poderá confundir com a data pretendida para a desocupação. Caso contrário, não faria sentido o legislador fazer referência ao período temporal, “antecedência de seis meses” seguindo-se a referência “sobre a data pretendida” e impor o prazo adicional de 60 dias a que alude o nº 4 do artigo 1103º e o nº 4 do art. 8º do RJOPA.
37) A denúncia é, por isso, uma manifestação de vontade unilateral, de extinção contratual, sim, contudo, sendo um ato, que não está somente na disponibilidade do denunciante, depende de outros fatores externos, os seus efeitos ficam dependentes da ocorrência de vários acontecimentos futuros e incertos, dependentes da ação de terceiros, alheios ao declarante, a que a lei fixa um tempo de espera findo o qual, uma vez verificados todos os fatores, se produzirão os efeitos pretendidos.
38) A denúncia do contrato de arrendamento, fundamentada na realização de obras de restauro profundo, é uma denúncia que exige uma justificação e uma confirmação, pois dependerá de uma variedade de eventos futuros e incertos relacionados com ações de terceiros, até que produza os seus efeitos, não dependendo unicamente apenas da vontade do senhorio, pelo que nunca poderá, produzir os seus efeitos instantaneamente com o decurso dos 6 meses (com exceção do caso é que a comunicação inicial só ocorre após a aprovação final da operação urbanística/licenciamento da obra e levantamento do alvará).
39) In casu, o prazo de 6 meses, indicado na primeira comunicação pela senhoria à arrendatária é um prazo objetivamente impossível de se concretizar quanto à desocupação do locado, porquanto o licenciamento não havia sequer sido aprovado e o contrato manteve-se em vigor, não cessou os seus termos para lá do prazo aludido na comunicação, pelo que cabia à senhoria a indicação de uma data concreta e mais longa, que os 6 messes, prevendo que nesse período ocorreria a conclusão do processo administrativo, aprovada a operação urbanística e emissão do alvará, e nesse pressuposto, na data pretendida e indicada, antecipadamente, ocorreria a extinção do contrato e a consequente desocupação. O que não sucedeu no presente caso.
40) Atento o facto provado no ponto 10. da decisão de facto, a segunda comunicação remetida pela recorrida à recorrente, a “confirmação da denúncia” (datada de 23.1.2020), veio anular a data anteriormente indicada na primeira carta e referir que afinal a desocupação ocorreria nos 60 dias após a receção da segunda comunicação, ou seja, em data posterior a 23.3.2020.
41) Sucede que, a candidatura apresentada pela ré, junto da Câmara Municipal ..., a 12.09.2018, com vista ao reconhecimento do estabelecimento instalado no locado, como estabelecimento ou entidade de interesse histórico cultural ou social local ou “loja com história”, tendo ocorrido após a receção pela arrendatária da comunicação da senhoria, a carta datada de 01.08.2018, foi admitida em data anterior ao termo do prazo inicial de 6 meses, pelo que a decisão administrativa proferida posteriormente pela “...” reconhecendo-lhe aquele estatuto, que viria a ocorrer a 06.03.2010, produziu os seus efeitos num momento em que o contrato ainda vigorava, garantindo assim a proteção do estabelecimento da agressão da senhoria, a pretendida cessação.
42) Aplicando o direito aos factos provados, acima descritos, com as correções reclamadas, temos como certo que, o normativo do nº 7 e 8 do artigo 6º do RJOPA conduzirá a que o regime da denúncia justificada, invocada pela autora, não poderá ser aplicado ao estabelecimento dos autos, que viu o seu estatuto de “loja com história” reconhecido, em data anterior à data da confirmação da denuncia comunicada pela A.
43) Conforme resulta da matéria provada (ponto 8) da decisão de facto) o referido prazo de seis meses indicado nessa comunicação seria sempre inviável de se concretizar não podendo valer como prazo para a cessação, nem para a desocupação do espaço e a declaração de denúncia tornou-se ineficaz, perdeu autonomia jurídica, pelo que, será a confirmação da denúncia e já não de primeira comunicação/declaração a determinar o prazo da desocupação, prazo esse indicado, que foi de 60 dias contados da receção da confirmação, cujo termo ocorreria a 23.03.2020.
44) Em consonância com a tese defendida pelo Ilustre Professor de direito, Gravato Morais, expressa no Parecer junto aos autos, cujas considerações e tese argumentativa, são partilhadas peça a recorrente, fazendo suas as conclusões plasmadas no douto Parecer jurídico e que por meio de síntese aqui se transcrevem, para serem apreciadas para todos os efeitos legais:
“a denúncia justificada afasta-se completamente da típica situação de denúncia, apesar do nomen juris, tendo um modo de atuar bem diverso de todos os outros casos de denúncia, já que está dependente um processo administrativo junto da entidade municipal competente em vista do controlo prévio da operação urbanística, contem uma motivação, inclui um prazo mínimo semestral, cujo decurso não permite, por si só, fazer cessar o contrato de arrendamento para o seu termo (não sendo, por isso, um prazo de pré-aviso), pois está dependente de múltiplos fatores a ocorrer necessariamente nesse período, especialmente a aprovação da operação urbanística nesse período e da confirmação da denúncia; a ultrapassagem do prazo (semestral) - sem que se verifique a aprovação da operação urbanística - não importa a extinção do contrato de arrendamento, o que faz a própria declaração de denúncia cair no vácuo, quanto à sua eficácia extintiva; Segue-se um período amplo, que envolve o curso regular de um procedimento (…) de controlo prévio de operação urbanística; O termo desse período, coincide com a deliberação por parte de um terceiro, estranho ao contrato de arrendamento (a entidade municipal), quanto à viabilidade da operação urbanística, e que poderá ser no sentido da aprovação, como no sentido da não aprovação da citada operação; Caso tenha sido aprovada a operação urbanística, o senhorio deverá confirmar a “denúncia justificada”; A terceira fase, encontra-se para lá da denúncia justificada, e reporta-se a três deveres de indemnizar, a cargo do senhorio; A primeira Comunicação/declaração traça o momento inicial do referido processo de denúncia, envolvendo 5 elementos de distinta natureza: (i) informativa e indicativa; (ii) motivacional; (iii) documental; (iv) técnica; (v) explicativa. (…) O prazo legal mínimo aposto na declaração de denúncia (i) é (objetivamente) insuficiente de per si, para produzir os efeitos extintivos a que tende, já que depende de circunstâncias exógenas ao próprio prazo; é um prazo dependente de 3 fatores (do curso regular do procedimento iniciado; de uma eventual aprovação da operação urbanística, por parte de um terceiro imparcial; e da confirmação da denúncia pelo senhorio); o decurso do prazo (semestral) - sem a aprovação da operação urbanística nesse período - não importa a extinção do contrato de arrendamento, fazendo a própria declaração de denúncia cair no vácuo;
É o próprio prazo aposto na declaração de denúncia que a isola juridicamente e a torna sem sentido útil quanto ao efeito extintivo que pretende. Daí que o prazo da desocupação do locado deva resultar de uma nova declaração de vontade do senhorio. E tal só pode ocorrer por via da confirmação da denúncia, melhor, após o decurso de “60 dias, contados da receção da confirmação da denúncia” (art. 1103º, nº 4, primeira parte, do Código Civil). Aliás, a parte final do art. 1103º, nº 4, do Código Civil especifica que esse prazo só se conta se “não se encontrar decorrido o prazo previsto no art. 1103º, nº 1” [isto é, “o prazo não inferior a seis meses sobre a data pretendida”]; Quanto ao valor jurídico da denúncia justificada a mesma não vale por si só (o mero decurso do tempo não importa a cessação do contrato), sendo insuficiente, de per si, para produzir os efeitos que o denunciante pretende; traduz, tão só, uma mera intencionalidade do senhorio em dar sequência a um processo de obras de remodelação ou de restauro profundos, em vista de uma futura, eventual e incerta extinção do contrato de arrendamento; não tem natureza potestativa, querendo com isto afirmar-se que o senhorio não dispõe de um poder jurídico de impor as obras de remodelação ou de restauro profundos à contraparte, nem, consequentemente, o arrendatário se encontra num estado de sujeição; perdeu autonomia jurídica para poder operar os efeitos a que tendia (a cessação do contrato pelo senhorio), dado que os atos intermédios de que a mesma depende (o curso regular do procedimento de controlo prévio e a deliberação da entidade municipal), sempre faziam a declaração de denúncia perder a linha de continuidade a que tendia, interrompendo-se, assim, o efeito extintivo que pretende, pois não seria possível a confirmação da denúncia no prazo de 6 meses, fixado na declaração de denúncia; Os efeitos jurídicos da declaração de denúncia justificada são limitados ou restritos (…) esgotado o prazo semestral nela fixado, sofre uma quebra na produção dos efeitos volitivo-finais pretendidos: o contrato não cessa; a denúncia não perdura, após tal período, para lá dela própria; a pretensão do senhorio passou a estar dependente do curso do procedimento citado e de uma deliberação da entidade municipal positiva e, naturalmente, da confirmação da denúncia; a declaração de confirmação da denúncia surge, pois, como um novo ato isolado e autónomo em relação à declaração de denúncia, já que está direta e intimamente ligado à aprovação da entidade camarária, caso a mesma se verifique;
45) Como defende o sr. Professor Gravato Morais, a declaração de denúncia não interfere no curso jurídico do contrato de arrendamento; este permanece plenamente em vigor, produzindo todos os efeitos jurídicos a que tende; A posição jurídica do senhorio permanece intacta, encontrando-se, v.g., obrigado a proporcionar ao arrendatário o gozo do imóvel, assim como está vinculado a não praticar atos que impeçam ou diminuam o gozo do prédio; É manifesto que o senhorio está legitimado a dar continuidade ao procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efetuar no locado; Assim como a posição jurídica do arrendatário mantém-se em vigor, estando obrigado ao pagamento da renda, a não utilizar o imóvel para fim diverso daquele a que se destina, a não fazer do imóvel uma utilização imprudente e defender a posse de terceiros, etc.., pelo que nesse mesmo prazo, no período de pendência da denúncia, é legitimo ao arrendatário comercial requerer o estatuto de loja histórica podendo dele beneficiar, caso esse estatuto lhe seja atribuído antes da aprovação da operação urbanística pela entidade municipal e da confirmação da denúncia;
46) A letra do normativo, do art. 6º, nº 7, do DL 157/2006 admite que o estabelecimento já tenha sido reconhecido (antes da declaração de denúncia), bem como admite que possa ter sido, entretanto, reconhecido (na pendência da declaração de denúncia) como de interesse histórico e cultural ou social.
47) A efetiva denúncia do contrato, como defende o citado Professor “depende do curso regular do procedimento iniciado pelo senhorio; de um ato futuro e eventual de um terceiro, sujeito exógeno à realidade contratual a Entidade administrativa, da aprovação desse ato, o que torna a declaração de denúncia aleatória e surge num momento em que o contrato está a ser pontualmente cumprido entre as partes, sendo que a primeira comunicação é para o arrendatário, uma situação inesperada e súbita (…) se se admite que o senhorio, na pendência da denúncia, dê continuidade ao processo de aprovação da operação urbanística, em vista da constituição do seu direito, não há nenhuma razão para não admitir que o arrendatário possa, também nesse período, requerer o estatuto de loja histórica; está em causa o princípio do equilíbrio das posições jurídico-contratuais, devendo senhorio e arrendatário ter posições (e direitos) contratuais semelhantes, na pendência da denúncia motivada efetuada; a justiça comutativa contratual exige que a situação jurídica das partes tenha natureza semelhante na pendência da declaração de denúncia justificada e na vigência do contrato de arrendamento;
48) O princípio da boa-fé objetiva não coarta ao arrendatário o direito de defesa da sua posição jurídica, sendo o exercício do direito de requerer o estatuto de loja histórica é um direito inalienável do arrendatário; o seu exercício não compromete a integridade do direito da outra parte (o senhorio) em dar continuidade ao processo de aprovação da operação urbanística; nada impede o seu curso paralelo;
49) O arrendatário ainda é sujeito de direitos e de legitimas expectativas a defender no que tange à posição jurídica, mesmo após ter sido realizado um ataque à sua posição pela contraparte; Como se alude no parecer junto aos autos “a situação jurídica do arrendatário, após declaração de denúncia justificada, assenta na solidez e na probabilidade de aquisição de um direito a manter-se no locado, devendo ser-lhe permitido usar (todos) os meios de defesa que a lei lhe permite invocar após a referida declaração; o arrendatário não pode ser inibido de agir para defender a sua posição jurídica, em razão de o direito do senhorio ainda não se encontrar constituído (…) já que o reconhecimento do estatuto de loja histórica ao estabelecimento comercial instalado no imóvel locado na pendência da denúncia justificada (6.3.2019), surge após o esvaziamento da declaração de denúncia, que perdeu a sua eficácia extintiva a 1.2.2019 (portanto, seis meses volvidos sobre a mesma);
50) O reconhecimento do referido estatuto de loja histórica ocorre na pendência da denúncia, depois de esta ter perdido o seu efeito útil; numa data em que se desconhecia se esse projeto relativo a operação urbanística do imóvel seria - eventualmente - aprovado pela entidade municipal que, mais tarde, também aprovou a operação urbanística, temporalmente, em momento muito anterior à aprovação - pelo mesmo terceiro - do projeto de remodelação ou de restauro profundos e em momento muito anterior à confirmação da denúncia;
51) A consequência jurídica do reconhecimento do estatuto de loja histórica é a de que, à luz do art. 6º, nº 7, parte inicial e parte final, do DL 157/2006, “… o estabelecimento … se mantém no locado”. (…) . Conforme refere o Professor Gravato Morais, literalmente, não se determina, no art. 7º, nº 6, do DL 157/2006, o momento em que deve ocorrer o reconhecimento do estatuto de loja histórica, donde, esse reconhecimento, pode verificar-se (i) antes da primeira declaração de denúncia ou (ii) na pendência da declaração de denúncia; importa é que ocorra antes da confirmação da denúncia; A ratio legis assim o impõe até à confirmação de denúncia justificada, não há definitividade na primeira declaração, nem se encontrando constituído o direito do senhorio à extinção do contrato.(…).
52) Deve afirmar-se o princípio da prevalência do ato de reconhecimento do estatuto de loja histórica sobre o direito de denúncia justificada, ainda em constituição; trata-se de uma verdade insofismável (a primazia de um direito constituído sobre um direito ainda em constituição), sob pena de se subverter e de se inverter a realidade jurídica;
53) Estando em confronto dois direitos de natureza privada, mas constituídos à luz de um interesse público, que se revelam incompatíveis entre si, o princípio da prioridade do direito primeiramente constituído confere prevalência ao direito do arrendatário (emergente da atribuição ao estabelecimento, instalado no imóvel, do estatuto de loja histórica) sobre o direito do senhorio em constituição (decorrente da aprovação da operação urbanística); O efetivo reconhecimento do estatuto do arrendatário como “loja histórica” constituí, na esfera jurídica do arrendatário, um direito relevante, até porque resulta da atribuição por uma entidade pública imparcial, e que tem um interesse público próprio na sua atribuição.
54) Esta regra da primazia de um direito constituído sobre um direito em constituição está ainda legitimada pelo facto de o direito a constituir estar dependente exatamente do mesmo sujeito, terceiro ao contrato de arrendamento (a entidade municipal); A constituição do direito do arrendatário, à luz de um interesse público (emergente do estatuto de loja histórica), deu-se a 6.3.2019 (sendo tornada pública a decisão a 28.3.2019), sendo que o direito do senhorio foi apenas posteriormente constituído (a 23.1.2020 - como efeito da confirmação da denúncia justificada pelo senhorio, aproximadamente 8 meses após o reconhecimento do estatuto de loja histórica) - prior in tempore, potior in jure;
55) Acresce que a sobreposição do interesse público da entidade municipal (e da própria cidade) exige a manutenção do estabelecimento comercial histórico no locado em relação ao interesse privado do senhorio não materializado; tal interesse público emerge, v.g., do art. 7º, nº 5, da Lei n.º 42/2017, de 14 de junho, que consagra um direito de preferência do município “nas transmissões onerosas de imóveis, ou partes de imóveis, nos quais se encontrem instalados estabelecimento ou entidade reconhecidos como de interesse histórico e cultural ou social local…”; tal interesse público da entidade municipal deve sobrepor-se ao interesse privado do senhorio não materializado (dado que ainda não tinha sido aprovada a operação urbanística) à data do deferimento daquela;
56) A confirmação da denúncia justificada (para obras de remodelação ou de restauro profundos), revela uma conexão direta e intrínseca (conexão de primeiro grau) com a deliberação municipal de aprovação (caso esta ocorra). A confirmação da denúncia só revela uma conexão indireta ou conexão de segundo grau, com o próprio curso do processo de obras, a correr junto da entidade municipal; A confirmação só revela uma conexão afastada, longínqua e meramente formal (conexão de terceiro grau) com a declaração (inicial) de denúncia (e atendendo até que esta ficou esvaziada juridicamente no termo do período semestral que, ela própria, fixou); e essa conexão de terceiro grau é também temporalmente indefinida, dado o assinalado grau de incerteza, de imprevisibilidade e de aleatoriedade da declaração (inicial) de denúncia, em razão das circunstâncias da mesma (seja o prazo semestral para a desocupação do locado ser impossível de se concretizar, seja o motivo - inicialmente invocado na mesma - e o facto de esse motivo necessitar de ser materializado e de ser corporizado na deliberação municipal de aprovação).
57) Em suma, como defende o Professor Gravato Morais “ Os efeitos da confirmação da denúncia não retroagem à data da declaração (inicial) de denúncia justificada, porquanto, emerge da própria declaração de denúncia que após o prazo semestral nela aposto pelo senhorio, a mesma deixou de estar apta a produzir os efeitos extintivos a que tendia, não tendo, pois, autonomia jurídica para operar a cessação do contrato de arrendamento; tornou-se incompleta e indeterminada quanto ao prazo, deixando de incorporar qualquer prazo; é, ainda, uma declaração meramente intencional; os elementos formais das duas declarações (a de denúncia e de confirmação da denúncia), mostram claramente a falta de sintonia entre as mesmas, na declaração de denúncia (expedida a 1.8.2018), especifica-se que “a denúncia ora operada produzirá os seus efeitos no prazo de 6 meses a contar da receção da presente comunicação como disposto nos arts. 1103.º do Código Civil e 8.º do RJOPA [ou seja, a 1.2.2018] - facto provado nº 8, p. 6, § 2, da Douta Sentença; tal declaração, decorrido o prazo semestral em causa, tornou-se vazia e sem prazo, deixando de estar apta a fazer cessar o contrato de arrendamento; na confirmação da denúncia (expedida a 23.1.2020), afirma-se que “a desocupação do locado deverá ter lugar no prazo de sessenta dias a contar da receção da presente comunicação” [ou seja, a 23.1.2020) - facto provado nº 10. Constata-se uma substancial dissociação entre a declaração de denúncia e a confirmação da denúncia reportada à data da produção dos efeitos, resultando a mesma da própria natureza das declarações; A primitiva declaração de denúncia não constitui, pois, uma única declaração de vontade e incindível, não tendo, em si mesma, natureza potestativa”. (…) ocorre “uma dissociação manifesta entre o momento da declaração de denúncia justificada (1.8.2018) - que perdeu o efeito extintivo que pretendia operar a 1.2.2019 - e o momento da confirmação da denúncia (23.1.2020); não se consegue visualizar um elo de conexão substancial entre as citadas declarações, que nos permita afirmar que a declaração de denúncia, continha em si própria, o condão de fazer operar a retroatividade; a única ligação percetível é puramente formal: foi emitida uma declaração de denúncia justificada em certa altura e aproximadamente 17,5 meses mais tarde, uma confirmação da declaração; nada as liga, para lá da sua existência formal; (…) A confirmação da denúncia revela uma conexão de primeiro grau (imediata) com a deliberação de aprovação camarária, da qual substancialmente depende;
58) Por sua vez, como defende o Professor aqui citado “ a natureza do ato de confirmação da denúncia também se opõe à retroatividade da produção dos seus efeitos à declaração inicial de denúncia justificada, pelo que o reconhecimento, pelo município, como de interesse histórico e cultural ou social local, na pendência da denúncia justificada, produz todos os efeitos a que tende, não sendo afetado pela confirmação da denúncia; assim, “o estabelecimento mantém[-se] no locado”. »
59) Em suma, assiste à arrendatária não habitacional o direito de requerer o estatuto de loja histórica no período de pendência da denúncia e pode dele beneficiar, caso esse estatuto lhe seja atribuído antes da aprovação da operação urbanística pela entidade municipal e antes de confirmada a denúncia, como sucedeu no caso concreto, pelo que na data da candidatura, a 12.09.2018, tinha decorrido um mês e alguns dias sobre a datada do envio da carta da senhoria, de 01.08.2018 era legitimo à arrendatária, em sua defesa, requerer, como requereu o estatuto de “loja com história” e se defender no decurso daquele prazo de 6 meses até à data da confirmação. o que fez no mês imediatamente seguinte ao da receção da primeira declaração da senhoria.
60) No período de pendência da denúncia, a arrendatária podia requerer o estatuto de estabelecimento e entidade de interesse histórico e cultural ou social local “...” e devida beneficiar desse estatuto, atendendo a que a decisão de reconhecimento ocorreu a 06.03.2019, ou seja, em data prévia à data da confirmação da denuncia operada pela carta datada de 23.01.2020;
61) Entendemos que ao estabelecimento aqui em causa não é aplicável o regime invocado, o da denúncia para realização de obras de remodelação e restauro profundo, porquanto é lhe aplicável o regime de reconhecimento e proteção dos estabelecimentos com interesse histórico e cultural ou social local, previsto na Lei n.º 42/2017 de 14 de Junho, por força do nº 7 e 8 do artigo 6º do RJOPA ;
62) Sem prescindir, se dirá que a apelada age em abuso de direito, quando denuncia o contrato de arrendamento referente à unidade hoteleira instalada no prédio para aí instalar uma mesma unidade hoteleira, em tudo análoga à existente, a mesma capacidade, a configuração, mantendo a mesma receção e igual número de quartos;
63) O tribunal a quo, na sua decisão, de que se recorre, decidiu em erro quanto ao juízo de mérito da causa, erro julgamento, e, como tal fez uma errada subsunção dos factos considerados provados, (concretamente os dos pontos 6º, 7º 8º, 9º, 10º, 11º, 12º, 13º 15º, 17º e 18º, bem como os adicionar à decisão de facto em resultado da procedência da impugnação) aos normativos aplicáveis, concretamente o artigo 6º, nº 7, e nº 8, artigo 8º nº1 e 2, alínea c), por referência artigo 4º nº 1ºb) ii) e nº 5 b) i) do RJOPA (aprovado DL nº 157/06 de 08.08 na versão dada pela Lei nº 43/17 de 14.06 ).
64) O tribunal violou, assim os normativos da lei geral, do código civil, constantes dos artigos 1101º b) e 1103º nº1, 2, 3 e 4, e 334º do c.c e os normativos da lei especial, que constam do artigo 6º, nº 7 e 8, nº1 e 2, alínea c) do artigo 8º, por referência artigo 4º nº 1ºb) ii) e nº 5 b) i) do RJOPA (aprovado DL nº 157/06 de 08.08 na versão dada pela Lei nº 43/17 de 14.06 ) e nº 1b) do artigo 7º da Lei nº 42/2017 de 14.06.
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Notificada a autora apresentou contra-alegações, pugnando pela improcedência do recurso.
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Após os vistos legais, cumpre decidir.
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II- DO MÉRITO DO RECURSO
1. Definição do objeto do recurso
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - cfr. arts. 635º, nº 4, 637º, nº 2, 1ª parte e 639º, nºs 1 e 2, todos do Código de Processo Civil[1].
Porque assim, atendendo às conclusões das alegações apresentadas pela apelante, são as seguintes as questões solvendas:
. determinar se o tribunal a quo incorreu num error in iudicando, por deficiente avaliação ou apreciação das provas e assim na decisão da matéria de facto;
. decidir em conformidade face à alteração, ou não, da materialidade objeto de impugnação, mormente dilucidar se:
- se mostram verificados os pressupostos substanciais e procedimentais para operar a denúncia do contrato que vigora entre as partes com fundamento na realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado;
- se existe motivo que impeça a operância do invocado fundamento de denúncia em virtude de o estabelecimento situado no locado ter sido reconhecido como de interesse histórico e cultural ou social local;
. do abuso de direito da autora/apelada.
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2. Recurso da matéria de facto
2.1. Factualidade considerada provada na sentença
O tribunal de 1ª instância considerou provada a seguinte matéria de facto:
1. Descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº ..., com a propriedade aí definitivamente inscrita a favor da autora, pela AP. ... de 2013/07/11, encontra-se o prédio urbano sito na Rua ..., ... e Rua ..., da freguesia ..., concelho do Porto, inscrito na matriz predial urbana sob o art.º ....
2. Por contrato celebrado em 02.09.33, AA deu de arrendamento, a BB, para fins habitacionais, os 1º a 4º andares do identificado prédio sito na Rua ... e Rua ..., Porto, conforme documento 3 da petição inicial, que aqui se dá por reproduzido.
3. Tal arrendamento foi celebrado pelo prazo de um ano sucessivamente renovável, “enquanto não houver despedida com a antecipação legal, por qualquer das partes” (cláusula 1ª).
4. Pelo gozo e fruição do locado é atualmente devida pela arrendatária à autora, por força das atualizações ordinárias e extraordinárias ocorridas, a renda mensal de 2016,70 € (dois mil e dezasseis euros e setenta cêntimos).
5. Sendo que a mesma se vence no 1.º dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diz respeito.
6. Pelo menos desde 1948 que a ré explora o estabelecimento comercial de casa de hóspedes, “Pensão ...”, atualmente “Hotel ...”, que se encontra instalado no prédio.
7. Tendo adquirido a qualidade de arrendatária do imóvel em data que se desconhece.
8. Em 01.08.18, a autora, enviou à ré carta com o seguinte teor:
“Na qualidade de proprietária de proprietária e senhoria do prédio urbano sito na Rua ..., União das freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., concelho do Porto, inscrito na respetiva matriz sob o n.º ... e descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º ... da freguesia ... e do prédio urbano sito na Rua ... e Rua ..., da União das freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., concelho do Porto, inscrito na matriz predial urbana sob o art.º ... e descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº ..., da freguesia ..., vem esta sociedade comunicar a denúncia do contrato de arrendamento do locado de V. Exas são Inquilinos, correspondente aos 1º a 4º andares do identificado prédio sito na Rua ... e Rua ..., Porto, para realização de obra de remodelação ou restauro profundo, nos termos da alínea b) do art.º 1101º e art.º 1103º do Código Civil e dos art.º 4º, 6º e 8º do Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (adiante RJOPA), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2006, de 08 de Agosto.”
“A operação urbanística a realizar no locado constitui uma obra de remodelação ou restauro profundos, nos termos previstos no n.º 1 do artigo 4º do DL n.º157/2006, de 08 de Agosto, por se verificarem os respetivos pressupostos legais, consubstanciando uma obra sujeita a controlo prévio, sendo classificada como obra de edificação, nomeadamente de alteração e ampliação, sujeita a licença administrativa por aplicação das alíneas c) e d) do n.º 2 do art.º 4º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, delas resultando um nível bom ou superior no estado de conservação do locado, de acordo com a tabela referida no n.º 3 do artigo 6.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro e o custo da obra a realizar no locado, incluindo imposto sobre valor acrescentado, corresponde, pelo menos, a 25/prct. do seu valor patrimonial tributário constante da matriz do locado ou proporcionalmente calculado, se este valor não disser exclusivamente respeito ao locado, obrigando a sua execução à desocupação efectiva do arrendado atendendo a que para a execução dos trabalhos no gaveto da Rua ..., ..., com a Rua ..., ..., será necessária a desocupação total do edifício para que se possa consolidar de forma eficaz a estrutura existente, construir uma nova estrutura interior e proceder à ampliação do edifício com entrada pela Rua ..., ..., com o aumento de dois pisos, um em recuo”.
“O projecto visa dar seguimento à ideia de emparcelamento dos dois prédios urbanos que alberguem o mesmo programa Comércio e Serviços, com a demolição integral das paredes de meação existentes em perpianho, e uma nova e ampla distribuição interna, suportada sobre nova estrutura interior. Esta servirá igualmente para a consolidação das fachadas existentes.
Essas mesmas paredes exteriores serão integralmente preservadas, restauradas e repostas na sua arquitectura original sobretudo ao nível do Rés/chão, em todos os seus elementos de composição. A introdução da nova estrutura permitirá ainda o aproveitamento de uma subcave técnica inserida no perímetro da nova fundação.”
“Tais trabalhos são obviamente impossíveis de executar sem colocar a segurança dos locados em risco e obrigam à desocupação total e efectiva dos prédios abrangidos pois trata-se de uma intervenção profunda a nível estrutural que promoverá uma profunda alteração a nível da distribuição espacial, inexistindo após a sua realização local com características equivalentes às do actual locado.”
“A denúncia ora operada produzirá os seus efeitos no prazo de seis meses a contar da recepção da presente comunicação como disposto nos arts.º 1103.º do Código Civil e 8.º do RJOPA”.
“Como previsto no art.º 1103º, nº 6 e 7 do Código Civil e art.º 6º, nº 1 e 2 do RJOPA, a presente denúncia do contrato de arrendamento para realização de obra de remodelação ou restauro profundos, nos termos da alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil, determina, mediante acordo e em alternativa, o seguinte: a) O pagamento ao arrendatário de uma indemnização correspondente a dois anos da renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado; b) A garantia de realojamento do arrendatário por período não inferior a três anos.”
“Esclarecemos que nos termos do disposto na alínea b) do n.º 4 do art.º 26.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, o valor de indemnização é calculado de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do art.º 35.º do mesmo normativo, nomeadamente: a) O valor atualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado; b) O valor do locado corresponde ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis;”
“Por conseguinte, considerando que o valor do locado correspondente ao valor de avaliação realizada nos termos dos arts. 38º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis é de € 371.174,90 (Trezentos e setenta e um mil cento e setenta e quatro euros e noventa cêntimos), o valor actualizado da renda teria como limite máximo o valor anual de 24.744,99 € (Vinte e quatro mil setecentos e quarenta e quatro euros e noventa e nove cêntimos), equivalente a 1/15 do Valor Patrimonial Tributário, montante a que corresponderia um ano de renda.”
“No caso a supra referida indemnização ascenderá portanto a 49.489,98 € (Quarenta e nove mil quatrocentos e oitenta e nove euros e noventa e oito cêntimos), montante equivalente a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado, uma vez que este excede aquele correspondente a dois anos de renda vigente, a qual ascende actualmente ao valor mensal de 2016,70 € (Dois mil e dezasseis euros e setenta cêntimos)”.
“Neste contexto propomos desde já o pagamento da quantia correspondente a dois anos de renda de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado.”
“Dispõem V. Exas. do prazo de 60 dias para se pronunciar sobre esta intenção, sendo certo que, caso as partes não cheguem a acordo no prazo de 60 dias a contar da recepção desta comunicação, aplicar-se-á o disposto no art.º 1103º, nº 1 Código Civil e art.º 6º, nº 1 al. a) do RJOPA, nomeadamente o pagamento ao arrendatário de uma indemnização correspondente a dois anos da renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado, ficando o Senhorio obrigado a pagar metade da indemnização prevista nas citadas disposições após a confirmação da denúncia e o restante no acto da entrega do locado, sob pena de ineficácia da denúncia, v. art.º 1103º, nº 6, 7 e 8 do Código Civil e art.º 8º, nº 5 do RJOPA.”
9. Anexando os seguintes elementos à comunicação:
a. Termo de responsabilidade do técnico autor do projecto que atesta que a operação urbanística reúne os pressupostos legais de uma obra de demolição ou de uma obra de remodelação ou restauro profundos bem como as razões que obrigam à desocupação do locado;
b. Comprovativo de que foi iniciado, junto da entidade competente, procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efectuar no locado;
c. Cópia dos elementos entregues juntamente com o requerimento de controlo prévio bem como de documento emitido pelo município que ateste a entrega pelo senhorio destes elementos, no pedido de controlo prévio da operação urbanística.
d. Certidão de teor matricial referente ao prédio locado.
e. Certidão de registo predial referente ao prédio locado.
10. Posteriormente, em 23.01.20, por carta registada com aviso de recepção, remeteu a autora nova comunicação à ré, com o seguinte teor, “Na sequência da comunicação de 01.08.18 pela qual se comunicou a denúncia do contrato de arrendamento do locado de que V. Exas. São inquilinos para realização de obra de remodelação ou restauro profundo, vem (…) A..., na qualidade de proprietária e senhoria do prédio urbano sito na Rua ..., União das freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., concelho do Porto, inscrito na respetiva matriz sob o n.º ... e descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º ... da freguesia ... e do prédio urbano sito na Rua ... e Rua ..., da União das freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., concelho do Porto, inscrito na matriz predial urbana sob o art.º ... e descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº ..., da freguesia ..., confirmar a denúncia do contrato de arrendamento do locado que V. Exas. ocupam, correspondente aos 1º a 4º andares do identificado prédio sito na Rua ... e Rua ..., Porto, nos termos da alínea b) do art.º 1101º do Código Civil e do art.º 6º do Regime Jurídico dos Prédios Arrendados (adiante RJOPA), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2006, de 08 de Agosto, na sua redacção actual, e em cumprimento do disposto no art.º 1103º do Código Civil e do art.º 8º do RJOPA”.
“Como referido na comunicação anterior, por força da denúncia operada está a Senhoria obrigada ao pagamento de uma indemnização correspondente a dois anos da renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado, cfr. art.º 1103º CC e 6.º do RJOPA, alínea b) do n.º 4 do art.º 26.º e art.º 35.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro e arts. 38º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis.”
“No caso a supra referida indemnização ascende a 49.489,98 € (Quarenta e nove mil quatrocentos e oitenta e nove euros e noventa e oito cêntimos), montante equivalente a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado, € 371.174,90 (Trezentos e setenta e um mil cento e setenta e quatro euros e noventa cêntimos), uma vez que este excede aquele correspondente a dois anos de renda vigente, a qual ascende actualmente ao valor mensal de 2016,70 € (Dois mil e dezasseis euros e setenta cêntimos).”
“Em cumprimento do disposto nos artigos art.º 1103º, nº 8 do Código Civil e art.º 8º, nº 5 do RJOPA entrega neste momento a Senhoria metade da indemnização com a presente confirmação da denúncia e pagará o restante no acto da entrega do locado, sob pena de ineficácia.”
“A desocupação do locado deverá ter lugar no prazo de sessenta dias a contar da recepção da presente comunicação, como disposto nos arts.º 1103.º nº 4 do Código Civil e 8.º, nº 4 do RJOPA.”
11. Anexou:
a. Alvará de licença de obras;
b. Documento emitido pela câmara municipal atestando que a operação urbanística constitui, nos termos da lei, uma obra de demolição ou uma obra de remodelação ou restauro profundos para efeitos de aplicação do disposto na alínea b) do artigo 1101.º.
c. Cheque bancário no montante correspondente a metade da indemnização devida.
12. Por carta registada, datada de 30.01.2020, a ré respondeu à autora remetendo a comunicação, cujo teor se transcreve:
“Exmo Senhor Doutor, Ilustre Colega,
A minha constituinte incumbiu-me de acusar a receção da V/ missiva, supra identificada, na qual a V/constituinte comunicava, por vosso intermédio, a pretensão de confirmar a denúncia do contrato de arrendamento, alegando, como fundamento, a intenção da realização de obras de remodelação e restauro profundo, e relativamente à qual vimos responder o seguinte:
Entendemos que a pretendida denúncia do contrato é ineficaz, pelos motivos que passamos a descrever:
1.º - A comunicação, datada de 01/08/2018, remetida à m/ constituinte, na qual manifestava a intenção de denunciar o contrato, não cumpriu todos os requisitos legais, previstos no artigo 8º, nº 2, por referência à alínea b) do nº 5 do artigo 4º do RJOPA, ou seja, não foi junto o orçamento total da operação a realizar, assim como o termo de responsabilidade do autor do projecto de Arquitetura, datado de 16 de fevereiro de 2018 não atesta que a operação urbanística a realizar constitui uma obra de remodelação ou restauro profundos, bem como as razões pelas quais a execução da obra obriga à desocupação do locado; Ora, a ineficácia da comunicação/denúncia será a consequência prevista para o presente caso, porquanto foram omitidos os documentos referidos no artigo 8º nº, 1 do RJOPA, cujo teor se transcreve: A denúncia do contrato é feita mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação e da qual conste, de forma expressa e sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia. 2 - A comunicação referida no número anterior é acompanhada, sob pena de ineficácia da denúncia: a) De comprovativo de que foi iniciado, junto da entidade competente, procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efetuar no locado; b) De termo de responsabilidade do técnico autor do projeto legalmente habilitado que ateste que a operação urbanística a realizar constitui uma obra de remodelação ou restauro profundos ou uma obra de demolição, nos termos previstos no n.º 1 do artigo 4.º ou no n.º 1 do artigo anterior, bem como as razões pelas quais a execução da obra obriga à desocupação do locado; e c) Nos casos em que estejam em causa obras de alteração ou ampliação, nos termos da alínea b) do n.º 1 do artigo 4.º, de cópia dos elementos entregues juntamente com o requerimento de controlo prévio, referidos na alínea b) do n.º 5 do mesmo artigo 4.º, bem como de documento emitido pelo município que ateste a entrega pelo senhorio destes elementos, no pedido de controlo prévio da operação urbanística.
Por sua vez, o artigo 4º nº, 5 alínea b) do RJOPA prevê o seguinte:
Além dos demais elementos previstos na lei, o requerimento de controlo prévio urbanístico respeitante às operações referidas no n.º 1 deve ser acompanhado dos seguintes elementos: (…) b) Nos casos da alínea b) do n.º 1:
i) Orçamento total da operação a realizar, incluindo estimativa do custo total da operação urbanística;
ii) Caderneta predial, que inclui o valor patrimonial do locado
2.º- Não obstante, entendemos que ao estabelecimento aqui em causa não é aplicável o regime invocado, o da denúncia para realização de obras de remodelação e restauro profundo, porquanto é lhe aplicável o regime de reconhecimento e protecção dos estabelecimentos com interesse histórico e cultural ou social local, previsto na Lei n.º 42/2017 de 14 de Junho, a qual, no seu artigo 7.º, n.º 1 que alterou o artigo 6.º, n.º 7 do RJOPA (Dl n.º 158/06), preceitua o seguinte: O regime previsto no presente artigo não é aplicável nos casos em que um estabelecimento ou uma entidade situados no locado tenham sido reconhecidos pelo município como de interesse histórico e cultural ou social local, nos termos do respetivo regime jurídico, casos em que o estabelecimento ou entidade se mantém no locado.
Conforme se demonstra do teor da decisão final proferida, a 06.03.2019, no âmbito do processo administrativo com ref. ... (ofício n.º ...), cuja cópia certificada se anexa, a arrendatária beneficia do estatuto de estabelecimento e entidade de interesse histórico e cultural ou social local “...”, e como tal não lhe será aplicável o regime da denúncia invocado.
3º.- Não obstante, resulta do teor da memória descritiva que após a obra projectada, o prédio terá como destino/ afectação a instalação de um hotel, ou seja, mantém o prédio instalado o mesmo ramo de atividade - indústria hoteleira, pelo que da interpretação, a contrário, da citada norma, (cfr. artigo 6º, nº 9º do RJOPA), sempre se dirá ser possível o realojamento em alternativa à indemnização, porquanto só haverá lugar ao pagamento da indemnização pela cessação do contrato, i.é, sendo aplicável o disposto na alínea a) do n.º 1do artigo 6º do RJOPA, tratando-se de arrendamento não habitacional, quando não seja possível o realojamento.
Posto isto, o contrato de arrendamento mantém-se em vigor, não se aplicando o regime da denúncia para obras de remodelação e restauro profundos, ou, caso assim não entenda sempre seria a mesma ineficaz atentos os motivos expostos, pelo que procederei à devolução do cheque n.º ... remetido à m/constituinte com a referida missiva.
Junto 1 documento (decisão datada de 06.03.2019) e 1 cheque (…)”
13. A autora não remeteu à ré cópia de um orçamento discriminando todos os trabalhos a realizar.
14. A requerida não desocupou o locado.
15. As obras a realizar passam pela demolição integral do interior do locado e pela ampliação do mesmo mediante reunião do prédio contíguo.
16. O projecto prevê a instalação de um hotel “2 estrelas” com ocupação para 30 quartos e bar/sala de pequenos almoços aberto à cidade, com entrada pela já existente “Hospedaria ...”.
17. Por decisão proferida, a 06.03.2019, no âmbito do processo administrativo com ref. ... (ofício n.º ...), o estabelecimento da arrendatária foi reconhecido como tendo o estatuto de estabelecimento e entidade de interesse histórico e cultural ou social local “...”.
18. Tal decisão foi tornada pública pelo edital n.º ... de 28.03.2019.
19. Há mais de 30/ 40 anos, no aludido prédio, a arrendatária tem aí instalado e vem explorando uma atividade hoteleira.
20. Atualmente essa unidade hoteleira é composta por 36 (trinta e seis) quartos, uma sala de pequenos almoços, cozinha e lavandaria, que se desenvolve no prédio arrendado objeto dos presentes autos, e ainda em todos os andares do prédio confinante, prédio com entrada pelo n.º ... a ... da Rua ..., Porto.
21. Quanto ao prédio arrendado à ré, as obras anunciadas não estão justificadas pela necessidade de reabilitação conservação ou reparação das condições existentes do edificado, não estão justificadas por necessidade ou carência de segurança ou salubridade, nem se devem à degradação do edificado, porquanto o prédio arrendado encontra-se em bom estado de conservação, tendo a ré vindo a executar pequenas obras de conservação, como pinturas, com os custos por si suportados, apresentando-se as paredes e os tetos do locado reparados e pintados.
22. A cessação do contrato de arrendamento terá como efeito a cessação da atividade da ré, que implicará a perda de clientela e do investimento realizado em obras de conservação que a arrendatária decidiu fazer, contando com a valorização do estabelecimento, em caso de trespasse a terceiros ou contando com a durabilidade do contrato de arrendamento.
23. O processo licenciamento de obras referente aos prédios de Rua ... e rua ..., em causa nestes autos foi declarado extinto, por declaração de caducidade dessa licença, de acordo com o despacho proferido pelo Senhor Vereador com o Pelouro do Urbanismo, em 09/08/2022, pelos factos e fundamentos constantes da informação ..., junta aos autos em 16-05-2025 e que aqui se dá por reproduzida, designadamente porque as obras não se mostram concluídas.
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2.2. Factualidade considerada não provada na sentença
O Tribunal de 1ª instância considerou não provados os seguintes factos:
24. A decisão de reconhecimento do estatuto de estabelecimento histórico com interesse local foi comunicada à autora tendo conhecimento da mesma desde o início de 2019.
25. O locado apresenta a cobertura renovada, as canalizações renovadas e esgotos em bom estado de funcionamento e conservação, porquanto a ré procede, periodicamente, à reparação e substituição das canalizações e esgotos.
26. No locado existem equipamentos feitos de acordo com as características morfológicas do edifício.
27. A atual senhoria e anteriores senhorios, durante mais de 40 anos, nunca fizeram obras para conservar as condições existentes do edifício, sendo que todo o investimento realizado, foi executado por iniciativa e responsabilidade da ré.
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2.3. Apreciação da impugnação da matéria de facto
Como deflui das respetivas alegações, a apelante discorda da materialidade que o tribunal de 1ª instância julgou provada e não provada, advogando que: (i) deve ser eliminada a alínea c) do ponto nº 9 dos factos provados; (ii) deve ser alterada a redação do ponto nº 13 dos factos provados; (iii) deve ser dada como parcialmente provada a afirmação de facto constante do ponto nº 24 dos factos não provados; (iv) deve ser aditado ao elenco dos factos provados um novo facto.
Na alínea c) do ponto nº 9 deu-se como provado que «[Na carta que a autora enviou à ré em 1 de agosto de 2018] foram anexados os seguintes elementos à comunicação (…) cópia dos elementos entregues juntamente com o requerimento de controlo prévio bem como de documento emitido pelo município que ateste a entrega pelo senhorio destes elementos, no pedido de controlo prévio da operação urbanística».
Sustenta a recorrente que esse ponto deve ser eliminado por não se tratar de um qualquer facto, mas antes de uma conclusão.
Tal como o referido ponto factual se mostra redigido o mesmo encerra efetivamente uma conclusão que, qua tale, não deverá constar do elenco dos factos provados, ficando-se sem saber quais, afinal, os documentos ou elementos que foram juntos pela autora com o requerimento de controlo prévio urbanístico.
Ora, como emerge do nº 3 do art. 607º, apenas os factos concretos podem integrar a seleção da matéria de facto relevante para a decisão, não devendo, assim, constar desse segmento do ato decisório juízos conclusivos, o que, a ocorrer, sempre implicaria que os mesmos sejam considerados não escritos, sendo certo que o facto de o nº 4 do art. 646º do pretérito Código de Processo Civil não ter sido transposto para a versão atual do Código não implica que não se acolha (como, aliás, constitui, posicionamento jurisprudencial e doutrinal pacífico[2]) a mesma solução caso o tribunal faça indevidamente incluir no elenco dos factos provados matéria conclusiva.
Vejamos, então, em que termos deverá ser redigido o ponto factual nº 9, de molde a que nele se acolha, com efetividade, a facticidade resultante dos subsídios probatórios adrede produzidos.
Por mor do disposto no art. 4º, nº 5, al. b) i) e ii) do DL nº 157/2006, de 8.08 (que aprovou o Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados - doravante, RJOPA) o requerimento de controlo prévio urbanístico deve ser acompanhado de determinados elementos, designadamente “orçamento total da operação a realizar, incluindo estimativa do custo total da operação urbanística” e “caderneta predial, que inclui área bruta de construção correspondente ao locado”.
Ainda por força do disposto no art. 8º, nº 2 do mesmo diploma legal, a “comunicação de denúncia” é acompanhada (…) «[a)] De comprovativo de que foi iniciado, junto da entidade competente, procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efetuar no locado;
b) De termo de responsabilidade do técnico autor do projeto legalmente habilitado que ateste que a operação urbanística a realizar constitui uma obra de remodelação ou restauro profundos ou uma obra de demolição, nos termos previstos no n.º 1 do artigo 4.º e do n.º 2 do artigo 5.º-A ou no n.º 1 do artigo anterior; e
c) Nos casos em que estejam em causa obras de alteração ou ampliação, nos termos da alínea b) do n.º 1 do artigo 4.º, de cópia dos elementos entregues juntamente com o requerimento de controlo prévio, referidos na alínea b) do n.º 5 do mesmo artigo 4.º, bem como de documento emitido pelo município que ateste a entrega pelo senhorio destes elementos, no pedido de controlo prévio da operação urbanística».
No sentido de comprovar o cumprimento dessa formalidade a autora, no artigo 16º da petição inicial, alegou que: «Anexando, em cumprimento do disposto nos arts.º 1103º do Código Civil e 8º do RJOPA, os seguintes elementos à comunicação:
- Termo de responsabilidade do técnico autor do projeto que atesta que a operação urbanística reúne os pressupostos legais de uma obra de demolição ou de uma obra de remodelação ou restauro profundos bem como as razões que obrigam à desocupação do locado;
- Comprovativo de que foi iniciado, junto da entidade competente, procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efetuar no locado;
- Cópia dos elementos entregues juntamente com o requerimento de controlo prévio bem como de documento emitido pelo município que ateste a entrega pelo senhorio destes elementos, no pedido de controlo prévio da operação urbanística.
- Certidão de teor matricial referente ao prédio locado.
- Certidão de registo predial referente ao prédio locado. cfr. doc. 6».
Essa alegação foi alvo de impugnação pela ré nos artigos 6º, 7º e 57º da contestação, negando, designadamente, que lhe tenha sido remetida cópia do orçamento discriminativo dos trabalhos a realizar no locado bem como cópia do alvará.
Ora, analisando os elementos que podem ser colhidos nos autos, os mesmos apenas permitem afirmar que a autora, datada de 1 de agosto de 2018, remeteu à ré a missiva junta a fls. 17 a 19 dos autos, acompanhada dos elementos que constituem o documento nº 6 junto com a petição inicial (fls.19 vº a 31 vº).
Como assim, justifica-se a alteração da redação do ponto nº 9 dos factos provados a qual passará a ter a seguinte redação: “Na carta a que se alude no ponto nº 8 dos factos provados foram anexados os elementos que constituem o documento nº 6 junto com a petição inicial (fls.19 vº a 31 vº)”.
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No ponto nº 13 deu-se como provado que “A autora não remeteu à ré cópia de um orçamento discriminando todos os trabalhos a realizar”.
Advoga a apelante que a redação desse ponto factual deve ser alterada de molde a que dele passe a constar que “A autora não remeteu à ré a cópia de um orçamento, discriminativo ou total, com todos os trabalhos a realizar, nem juntou ao requerimento de controlo prévio qualquer orçamento, seja discriminativo ou total, da operação a realizar”.
Portanto, cotejando a redação dada ao aludido ponto nº 13 com a redação preconizada pela recorrente, verifica-se que o seu propósito passa pelo aditamento da expressão de que “com o requerimento de controlo prévio não foi junto qualquer orçamento, seja discriminativo ou total, da operação a realizar”.
Este segmento impugnatório terá de improceder por uma dupla ordem de razões. Primeiramente, porque se trata de facticidade que não foi oportunamente alegada no articulado de defesa apresentado pela apelante[3], sendo somente agora introduzida em sede de alegações recursórias, circunstância essa que, por se tratar de matéria nova, implicou, naturalmente, que o julgador de 1ª instância não se tenha pronunciado sobre a mesma, o que, per se, afasta a possibilidade da sua inclusão no elenco dos factos provados.
Depois porque, à luz da disciplina processual contemplada no art. 5º, mesmo que se considerasse - como parece ser entendimento da ré recorrente - tais factos como complemento ou concretização de materialidade que alegou no seu articulado de defesa, a sua consideração oficiosa, não pode ser feita sem que as partes se pronunciem sobre ela, ou seja, o juiz, ante a possibilidade de tomar em consideração tais factos, tem que alertar as partes sobre essa sua intenção operando o exercício do contraditório e dando-lhe a possibilidade de arrolar novos meios de prova sobre eles.
Ora, não tendo o juiz a quo feito uso desta possibilidade, teria de ter sido a parte, em momento oportuno, a impetrar requerimento com vista a que tais factos fossem considerados pelo tribunal.
Deste modo, não o tendo feito, esta Relação não pode substituir-se à 1.ª instância e valorar já em termos definitivos a prova produzida quanto aos novos factos, ampliando em 2.ª instância a matéria de facto sem que previamente, em fase de audiência final, as partes estejam alertadas para essa possibilidade e lhes seja facultado produzir toda a prova que entenderem a tal respeito.
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No ponto nº 24 deu-se como não provado que “A decisão de reconhecimento do estatuto de estabelecimento histórico com interesse local foi comunicada à autora tendo conhecimento da mesma desde o início de 2019”.
Pretende a apelante que esse ponto factual transite para o elenco dos factos provados com a seguinte redação: “A decisão de reconhecimento do estatuto de estabelecimento histórico com interesse local foi comunicada à autora pela ré com a carta datada de 30.01.2020”.
Na economia da defesa apresentada pela ré/apelante a afirmação de facto dada como não provada corresponde ao por si alegado no artigo 41º, onde articula que a autora teve conhecimento da decisão de reconhecimento do locado com o estatuto de estabelecimento histórico com interesse local no início do ano de 2019.
A recorrente preconiza agora que seja dado como provado que a demandante tomou conhecimento desse reconhecimento em 30 de janeiro de 2020.
Essa pretensão constitui um minus em relação ao seu propósito inicial, resultando já dos autos (cfr. ponto nº 12 dos factos provados) que, pelo menos, em 30 de janeiro de 2020 a ré/apelante transmitiu à autora/apelada que havia sido atribuído ao locado o estatuto de estabelecimento histórico com interesse local.
Por essa razão, não se antolha fundamento para autonomizar o mencionado enunciado fáctico, integrando-o separadamente no elenco dos factos provados.
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Por último, advoga a apelante que deve ser aditado um novo facto à matéria de facto provada com o seguinte teor: “A 12.09.2018 a ré apresentou, junto da entidade administrativa, da Câmara ..., concretamente no ..., a candidatura do estabelecimento hoteleiro, instalado no locado, para que fosse reconhecido como sendo um estabelecimento ou entidade de interesse histórico cultural ou social local”.
Trata-se de uma afirmação de facto aceite pela demandante e que, aliás, se mostra confirmada pela informação prestada pela Câmara Municipal ... na sequência do despacho prolatado nos autos em 17 de novembro de 2021, sendo que, neste conspecto, o documento remetido pela edilidade assume natureza de documento autêntico, fazendo prova plena da realidade nele vertida (cfr. arts. 369º e 371º do Cód. Civil).
Por essa razão, em consonância com o que se dispõe no nº 1 do art. 662º, deverá tal enunciado fáctico ser integrado no elenco dos factos provados, onde passará a constar com o nº 9-A, com o seguinte teor: “A 12 de setembro de 2018, a ré requereu junto da Câmara Municipal ..., para o estabelecimento que se encontra instalado no locado, o estatuto de loja com história”.
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3. FUNDAMENTOS DE DIREITO
Como resulta do substrato factual apurado (e ora estabilizado) entre as partes vigora contrato de arrendamento que tem por objeto mediato o prédio urbano sito na Rua ..., ... e Rua ..., da freguesia ..., concelho do Porto, inscrito na matriz predial urbana sob o art.º ....
Nesse imóvel, desde, pelo menos, 1948, a ré, enquanto arrendatária, explora o estabelecimento comercial de casa de hóspedes denominada “Pensão ...” - atualmente “Hotel ...”.
Sucede que, em 1 de agosto de 2018, a autora enviou à ré uma carta comunicando “a denúncia do contrato de arrendamento do locado, para realização de obra de remodelação ou restauro profundo, nos termos da alínea b) do art.º 1101º e art.º 1103º do Código Civil e dos art.º 4º, 6º e 8º do Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2006, de 08 de agosto”.
Por considerar estarem reunidos os necessários pressupostos normativos para operância da mencionada causa extintiva da ajuizada relação arrendatícia, o decisor de 1ª instância julgou procedente a presente ação, condenando a ré na entrega do locado.
É contra esse segmento decisório que ora se rebela a apelante, argumentando, fundamentalmente, que a denúncia do contrato de arrendamento comercial que vigora entre as partes, para a realização de obra de remodelação ou restauro profundos, não é válida nem eficaz, sendo certo outrossim que o contrato não pode sequer ser denunciado com o aludido fundamento, posto que o arrendado beneficia do estatuto de estabelecimento de interesse histórico e cultural ou social local “...”.
Que dizer?
No caso sub judicio está em causa um contrato de arrendamento celebrado antes do DL n.º 321-B/90, de 15.10 (RAU) e do DL 257/95, de 30.09, o qual assume, por isso, a qualificação de arrendamento vinculístico, por não permitir, entre outras particularidades, ao senhorio, a sua cessação no final do prazo acordado, ou seja, ainda que tenha sido celebrado com um prazo certo de um ano, renovável (cfr. facto provado nº 3), não pode este opor-se à sua renovação.
De facto, o regime do RAU não acabou com os anteriores contratos subordinados a um regime vinculístico, apenas possibilitando que, para o futuro, fossem outorgados contratos com duração limitada, deixando claro que essa possibilidade não se aplicaria aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor, o que se compreende se recordarmos a lógica dos anteriores contratos como vinculísticos. A lei não quis, assim, opor-se às expetativas que as partes tinham sobre os arrendamentos vinculísticos, que entendeu respeitar, ao mesmo tempo que permitia aos interessados a mudança para o contrato de duração limitada, seja por acordo de alteração do contrato antigo, seja pela celebração de novo contrato ao abrigo das novas normas.
O contrato dos autos é, pois, um contrato com prazo certo, mas sem duração limitada, porque renovável, por força da lei, sem que seja admitida a oposição à renovação pelo senhorio, estando, nessa medida, equiparado a um contrato de duração indeterminada.
Naturalmente sendo um contrato de execução duradoura que ainda hoje se mantém, no decurso da sua vigência (de mais de 70 anos) esteve em conexão com diversos diplomas legais que se sucederam no tempo, colocando-se questões de aplicação das leis no tempo, que foram previstas e reguladas pelo legislador através de disposições transitórias, destacando-se entre elas, no que ao caso releva, as que foram consagradas na Lei n.º 6/2006, de 27.02 (que aprovou o Novo Regime Jurídico do Arrendamento Urbano - doravante, NRAU).
Precisamente sob a epígrafe “Aplicação das leis no tempo” dispõe o seu art. 59º que:
«1 - O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.
2 - A aplicação da alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º do Código Civil não determina a perda do direito de preferência por parte de arrendatário que dele seja titular aquando da entrada em vigor da presente lei.
3 - As normas supletivas contidas no NRAU só se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da presente lei quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é essa a norma aplicável.»
Numa primeira leitura da norma acabada de transcrever parece poder concluir-se que o NRAU se aplica ao contrato dos autos, uma vez que se trata de uma lei nova, aplicável às relações contratuais constituídas que subsistam na data da sua entrada em vigor.
Acontece, no entanto, que o preceito remete, em relação às relações contratuais previamente constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor, para normas transitórias.
Essas normas de direito transitório material mostram-se plasmadas nos artigos 26º a 58.º do NRAU, estipulando o nº 1 do seu art. 28º que «aos contratos a que se refere o artigo anterior [isto é, contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro], aplica-se, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 26.º», normativo este que, no seu n.º 1, dispõe que os contratos passam a estar submetidos ao NRAU.
Assim sendo, ainda que o ajuizado contrato de arrendamento para fins não habitacionais tenha sido outorgado antes da entrada em vigor do RAU e do DL nº 257/95, deve entender-se que, por força do art. 12.º, n.º 1, do Código Civil e das disposições de direito transitório consagradas no NRAU (art. 26º, n.º 1, aplicável por força do disposto no art. 28º, n.º 1, do mesmo diploma), será o mesmo regido pelo NRAU em articulação com essas normas de direito transitório.
Isso mesmo é posto em evidência por OLINDA GARCIA[4], destacando que “com a entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, o regime dos arrendamentos não habitacionais celebrados antes do DL n.º 257/95 (ou seja, antes de ter sido introduzido o regime de duração limitada como opção para estes arrendamentos) passou a conter significativas normas de natureza transitória, previstas no art. 27º e seguintes. Assim, da interpretação conjugada destes artigos com o art. 59º, conclui-se que a tais contratos se aplicam, para além daquelas normas específicas, também as demais normas do novo regime que por elas não sejam afastadas”.
Entre tais normas específicas encontra-se o art. 28º que manda aplicar a estes arrendamentos o disposto no art. 26º, assumindo, in casu, relevância o vertido no nº 4 deste último normativo, onde se estabelece a correspondência entre modalidades temporais relativamente aos antigos contratos de regime geral, ou seja, os denominados arrendamentos vinculísticos.
Nos termos desta norma, os antigos “contratos sem duração limitada” passam a reger-se pelas normas aplicáveis aos arrendamentos de duração indeterminada, sendo que, como sublinha a citada autora, «embora a designação legal contratos sem duração limitada não seja tecnicamente uma expressão muito rigorosa, ela respeita necessariamente aos arrendamentos vinculísticos, já que aos anteriores contratos de duração limitada passou a corresponder a modalidade de contratos com prazo certo. Por contraposição a esta modalidade, o legislador designou os arrendamentos vinculísticos como “contratos sem duração limitada” e fez-lhes corresponder, no atual regime, a modalidade dos “contratos de duração indeterminada” (prevista no art. 1099º e seguintes e aplicável aos arrendamentos para fins não habitacionais por força do art. 1110º, n.1)».
Resulta do exposto que com a entrada em vigor do NRAU, o contrato dos autos passou a estar submetido ao regime dos contratos de duração indeterminada, designadamente, e no que ora importa, em matéria de denúncia, sabido como é que essa forma de extinção da relação contratual é apenas aplicável a contratos que revistam essa natureza (isto é, de duração indeterminada[5]).
As regras sobre o exercício do direito de denúncia nos contratos de duração indeterminada (arts.1099º a 1104º do Cód. Civil) encontram-se entre as “disposições especiais do arrendamento para habitação”, mas tais regras são igualmente aplicáveis aos arrendamentos para fins não habitacionais, por força da remissão do nº 1 do art. 1110º do mesmo Corpo de Leis.
Nos arrendamentos para fins não habitacionais as partes gozam de liberdade para alterarem essas regras. Todavia, quando não disponham em sentido diferente (como não dispuseram as partes no caso concreto) são plenamente aplicáveis as normas previstas nos artigos 1099º e seguintes.
Deste modo, malgrado se esteja em presença de um arrendamento vinculístico, nada obstaria, por princípio, a que a autora, na sua qualidade de senhoria, procedesse à denúncia motivada do mesmo com o fundamento previsto na alínea b) do art. 1101.º do Cód. Civil[6], ou seja, «[p]ara demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado ».
Nos termos do nº 11 do art. 1103º do Cód. Civil essa denúncia é tramitada segundo legislação especial, concretamente o RJOPA[7], que, para além do mais, contém um regime especial transitório (cfr. art. 23.º, n.º 2, que remete para a secção II, artigos 4.º e seguintes do diploma), aplicável aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes do RAU e aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do DL nº 257/95, de 30.09.
Este diploma (maxime nos seus arts. 4º, 6º e 8º), conjuntamente com o art. 1103.º ex vi do art. 1110º, ambos do Cód. Civil, consagram os requisitos substanciais e procedimentais a que deve obedecer a denúncia para o aludido efeito.
Assim, a denúncia tem de ser feita mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação e da qual conste de forma expressa o fundamento da denúncia, sendo que essa comunicação deve ser acompanhada dos seguintes documentos: (i) comprovativo de que foi iniciado junto da entidade competente, procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efetuar no locado; e (ii)termo de responsabilidade do técnico autor do projeto legalmente habilitado que ateste que a operação urbanística reúne os pressupostos legais de uma obra de demolição ou de uma obra de remodelação ou restauro profundos[8]-[9] e as razões que obrigam à desocupação do locado.
Posteriormente, de acordo com o nº 1 do art. 1101º do Cód. Civil, o senhorio enviará, sob pena de ineficácia, uma segunda comunicação ao arrendatário, a confirmar a denúncia, com os seguintes documentos: (i) alvará de licença de obras ou título de comunicação prévia; (ii) documento emitido pela Câmara Municipal, que ateste que a operação urbanística constitui, nos termos da lei, uma obra de demolição ou uma obra de remodelação ou restauro profundos para efeitos de aplicação do disposto na alíneab) do artigo 1101.º, quando tal não resulte do documento referido na alínea anterior.
Haverá, no entanto, que atentar que o senhorio nem sempre pode denunciar o contrato de arrendamento não habitacional de duração indeterminada com o mencionado fundamento, obstando a tal, entre outras, a circunstância prevista no nº 7 do art. 6º do RJOPA, que afasta essa possibilidade «[n]os casos em que um estabelecimento ou uma entidade situados no locado tenham sido reconhecidos pelo município como de interesse histórico e cultural ou social local, nos termos do respetivo regime jurídico» que se mostra plasmado na Lei nº 42/2017, de 14.06[10].
Aqui chegados é tempo de responder às questões que consubstanciam o objeto do presente recurso que, como se deu nota, se traduzem em dilucidar (i) se se mostram verificados os pressupostos substanciais e procedimentais para operar a denúncia do contrato que vigora entre as partes com fundamento na realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado; (ii) se existe motivo que impeça a operância dessa causa de extinção da relação arrendatícia em virtude de o estabelecimento situado no locado ter sido reconhecido como de interesse histórico e cultural ou social local.
Por uma razão de coerência lógica começaremos por apreciar se se verifica a invocada causa obstativa da realização da denúncia, posto que na afirmativa deixa de ter sentido aferir se a denúncia foi válida e eficazmente efetivada.
Tomando posição sobre a questão, o julgador de 1ª instância respondeu negativamente à mesma argumentando que «a decisão de atribuir ao estabelecimento instalado no arrendado estatuto de estabelecimento e entidade de interesse histórico e cultural ou social local “...” apenas foi proferida pelo Município ... em 06.03.2019 e tornada pública por edital de 28.03.2019.
Tendo sido a comunicação de denúncia remetida em 01.08.18, portanto antes daquela atribuição.
Pelo que, na data em que foi comunicada a denúncia, o estabelecimento da ré não beneficiava de tal estatuto. Não tendo o mesmo, obviamente, efeitos retroativos, não pode ser utilizado para inutilizar a denúncia anteriormente feita (e após confirmada), numa altura em que nenhum obstáculo havia à efetivação da mesma».
Vejamos, antes de mais, a materialidade relevante para apreciação da mencionada temática.
Em conformidade com os elementos que podem ser colhidos nos autos, a autora, em 1 de agosto de 2018, enviou à ré a carta a que se alude no ponto nº 8 dos factos provados, comunicando-lhe a denúncia do ajuizado contrato de arrendamento para realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obrigam à desocupação do locado.
Por seu turno, a ré, em 12 de setembro de 2018, requereu junto da Câmara Municipal ..., para o estabelecimento hoteleiro que se encontra instalado no locado, o estatuto de “estabelecimento com interesse histórico local ou loja histórica”, sendo que na sequência de decisão dessa edilidade, datada de 6 de março de 2019[11], foi atribuído ao estabelecimento o referido estatuto de estabelecimento de interesse histórico e cultural ou social local “...”.
Já em 23 de janeiro de 2020, a autora remeteu à ré nova comunicação, confirmando a denúncia a esta transmitida em 1 de agosto de 2018, acompanhada dos documentos mencionados no ponto nº 11 dos factos provados.
Perante o descrito quadro factual, e considerando os termos em que o problema se mostra equacionado, tudo se resume em saber se o facto de a comunicação da denúncia a que aludem os arts. 1103º, nº 1 do Cód. Civil e 6º, nº 1 do RJOPA ter sido efetivada em momento anterior ao reconhecimento do estabelecimento instalado no locado “como loja com história” constitui impedimento da aplicação da restrição consagrada no nº 7 do art. 6º deste último diploma legal.
É sabido que a existência de certos estabelecimentos comerciais ou industriais dos centros urbanos os tornam mais atrativos do grande público, determinando que lhes seja atribuído um estatuto especial pela importância e relevo que têm na vida em sociedade e pelo interesse que suscitam na sua conservação.
É precisamente com esse desiderato que foi editada a citada Lei nº 42/2017, de 14.06, sendo que os seus fundamentos essenciais assentam basicamente, enquanto pressuposto essencial e desígnio perfeitamente assumido, na defesa da preservação do locado onde se encontre um estabelecimento comercial com interesse histórico e cultural ou social local[12], reconhecido pelo município por razões de interesse público, compreensíveis e aceites por toda a comunidade de munícipes e que, na ótica do legislador, prevalecem, dentro de certo parâmetros, sobre os interesses meramente privatísticos dos particulares envolvidos, concretamente os do locador na cessação e melhor rentabilização do seu imóvel.
É nesse contexto que essa lei (em vigor desde 24 de junho de 2017), no seu art. 7º, consagrou um conjunto de medidas de proteção do estabelecimento assim reconhecido, entre as quais se destaca, no que ao caso releva, a inviabilidade de serem denunciados, com o fundamento previsto na al. b) do art. 1101º do Cód. Civil, os contratos de arrendamento para fins não habitacionais onde se encontrem instalados estabelecimentos que comunguem dessa qualificação (cfr. art. 7º, nº 1, als. a) e b) da Lei nº 42/2017 e art. 6º, nº 7 do RJOPA).
Como se viu, o juiz a quo considerou que essa causa obstativa da realização da denúncia não poderia operar no caso presente, posto que a comunicação de denúncia (datada de 1 de agosto de 2018) foi remetida à apelante/arrendatária num momento em que o estabelecimento instalado no locado ainda não beneficiava do estatuto de estabelecimento de interesse histórico e cultural ou social local “...”.
Mas será assim?
Como emerge das considerações anteriormente tecidas, o procedimento tendente à extinção do contrato de arrendamento por denúncia, tendo por fundamento a realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, carateriza-se por ser um ato ou procedimento complexo que, em termos comunicacionais, se desenvolve em duas fases sucessivas que se complementam. Assim, num primeiro momento, o senhorio comunica ao arrendatário «com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação e da qual conste, de forma expressa e sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia» (cfr. art. 1103º, nºs 1 e 2 do Cód. Civil e art. 8º, nºs 1 e 2 do RJOPA). Posteriormente, caso haja sido aprovada pela respetiva Câmara Municipal a operação urbanística de realização de obra de remodelação ou restauro profundos, deve o senhorio remeter ao arrendatário uma nova declaração confirmativa da denúncia já exercida (cfr. art. 1103º, nº 3 do Cód. Civil e art. 8º, nº 3 do RJOPA).
Significa isto que somente no termo do descrito procedimento[13] se pode considerar extinto o contrato de arrendamento por denúncia justificada.
Ora, in casu, quando, em 6 de março de 2019, foi reconhecido ao estabelecimento instalado no locado o estatuto de “estabelecimento de interesse histórico e cultural ou social local ...” ainda não havia sequer sido aprovada a operação urbanística requerida pela autora/senhoria, o que, como se referiu, apenas ocorreu em janeiro de 2020.
Por esse motivo, ao invés do que se sentenciou no ato decisório sob censura, existe fundamento que obstaculiza a operância da denúncia levada a cabo pela autora/apelada, por verificação da previsão normativa do nº 7 do citado art. 6º do RJOPA. É que, para impedir o efeito decorrente desse reconhecimento, não basta a mera comunicação (ainda que anterior ao pedido desse reconhecimento[14]) a que aludem os arts. 1103º, nº 1 do Cód. Civil e 6º, nº 1 do RJOPA. Tornar-se-ia mister que a aprovação pela edilidade da operação urbanística apresentada pela senhoria e, após essa aprovação, a confirmação da denúncia ocorressem em momento anterior a esse reconhecimento. Somente dessa forma poderia a senhoria neutralizar o efeito emergente desse facto, posto que, nesse contexto temporal, a relação arrendatícia já estaria extinta por denúncia motivada.
A sufragar-se entendimento contrário permitir-se-ia que a simples comunicação prevista nos normativos ultimamente citados tivesse o condão de impedir a eficácia do reconhecimento para os fins previstos nos arts. 7º, nº 1, als. a) e b) da Lei nº 42/2017 e 6º, nº 7 do RJOPA (normas que indiscutivelmente assumem natureza de interesse e ordem pública[15]), resultado que se revelaria particularmente iníquo quando a operação urbanística não viesse sequer a ser aprovada, o que, a suceder, inviabilizaria naturalmente a confirmação da denúncia.
Impõe-se, por isso, a procedência desse fundamento recursório, ficando, nessa medida, prejudicado o conhecimento das demais questões que constituem objeto do presente recurso (art. 608º, nº 2 ex vi do art. 663º, nº 2).
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III- DISPOSITIVO
Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação procedente, revogando a sentença recorrida e em consequência decidindo pela improcedência do pedido aduzido pela autora.
Custas, da ação e do recurso, a cargo da autora/apelada (art. 527º, nºs 1 e 2).
Porto, 28.09.2026
Relator: Miguel Baldaia de Morais
1ª Adjunta: Eugénia Cunha
2º Adjunto: Jorge Martins Ribeiro
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[1] Diploma a atender sempre que se citar disposição legal sem menção de origem.
[2] Cfr., por todos, na doutrina, ABRANTES GERALDES et al., in Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 2ª edição, Almedina, pág. 746 e HELENA CABRITA, in A fundamentação de facto e de direito na decisão cível, Coimbra Editora, 2015, págs. 112 e seguintes; na jurisprudência, acórdão do STJ de 1.10.2019 (processo nº 109/17.1T8ACB.C1.S1) e acórdão desta Relação de 26.05.2015 (processo nº 5807/13.6TBMTS.P1), acessíveis em www.dgsi.pt.
[3] Com efeito, nessa peça processual a contestante limita-se a alegar (cfr. art. 6º) que com a comunicação que lhe foi endereçada pela autora não lhe foi remetida a cópia do orçamento discriminativo dos trabalhos a realizar nem a cópia do alvará, nada tendo articulado quanto a uma (eventual) falta de junção “de orçamento, seja discriminativo ou total, da operação a realizar” com o requerimento de controlo prévio apresentado junto da Câmara Municipal ....
[4] In Arrendamento para comércio, aplicação da lei no tempo. Oposição à renovação e denúncia do contrato, págs. 5 e seguintes - artigo acessível em https://doi.org/10.60543/ul-plr-rdul-p.v1i1.2960.
[5] Cfr., para maior desenvolvimento e por todos, ROMANO MARTINEZ, in Da Cessação do Contrato, Almedina, págs. 59 e seguintes e FERREIRA PINTO, in Contratos de Distribuição, Universidade Católica Editora, 2013, págs. 338 e seguintes.
[6] Embora com a especialidade do valor da renda ser atendido para efeitos de cálculo das indemnizações a que se refere o artigo 1103.º, n.ºs 6 e 9, do Código Civil (cfr. artigo 26.º, n.º 4, do NRAU, na redação que lhe foi aportada pela Lei n.º 31/2012, de 14.08).
[7] Na redação que lhe foi dada pela Lei nº 31/2012, de 14.08.
[8] Por mor do disposto no art. 4º, nº 1 do RJOPA, na redação da Lei 43/2017, de 14.06 - em vigor à data da denúncia -, «[s]ão obras de remodelação ou restauro profundos:
a) As obras de reconstrução, definidas na alínea c) do artigo 2.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro; ou
b) As obras de alteração ou ampliação, definidas respetivamente nas alíneas d) e e) do artigo 2.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, em que:
i) Destas resulte um nível bom ou superior no estado de conservação do locado, de acordo com a tabela referida no n.º 3 do artigo 6.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de novembro; e
ii) O custo da obra a realizar no locado, incluindo imposto sobre valor acrescentado, corresponda, pelo menos, a 25 /prct. do valor aplicável ao locado em função da sua localização e área bruta de construção, de acordo com o valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiares (euro), por concelho, divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística, I. P., para o trimestre anterior».
[9] Para uma análise circunstanciada desses conceitos indeterminados, cfr., por todos, PINTO FURTADO, in Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, 4ª edição, revista e atualizada, Almedina, págs. 700 e seguintes e MARTINS VALENTE, in Manual de Arrendamento e Despejo, Almedina, 2021, págs. 329 e seguintes.
[10] Para uma análise do regime instituído por esse diploma, vide, por todos, RUI DUARTE, A Lei nº 42/2017, de 14/06: uma visão panorâmica - Do Procedimento de reconhecimento de interesse histórico e cultural ou social local, in Revista Julgar online, julho de 2017.
[11] Decisão essa que, como se provou (cfr. ponto nº 18), foi tornada pública pelo edital nº ... de 28 de março de 2019.
[12] De acordo com a alínea c) do seu art. 2º «[e]ntende-se por “estabelecimento de interesse histórico e cultural ou social local”, as lojas com história ou os estabelecimentos de comércio tradicional, restauração e bebidas, abertos ao público, que, pela sua atividade e património material ou imaterial, constituam uma referência viva na atividade económica, cultural ou social local».
[13] Sendo que em ambas as fases desse iter procedimental, para além do envio das ditas comunicações, o senhorio tem de remeter ao arrendatário os documentos a que se faz alusão no art. 1103º, nºs 2, als. a) e b) e 3, als. a) e b) do Cód. Civil e art. 8º, nºs 2, als. a) e b) do RJOPA.
[14] Formulado em estrita observância do que se estabelece no art. 5º da Lei nº 42/2017, de 14.06.
[15] Como indelevelmente o evidencia, v.g., o art. 3º da Lei nº 42/2017, de 14.06.