| 7517/22.4T8VNG.P1 |  |
CONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
II – O que não é possível é constituir-se um condomínio se não houver (ou na parte em que não haja) propriedade horizontal.
Recorrente – AA
Recorrida – A..., Lda. /Condomínio do Prédio sito na rua ...
Relator: José Eusébio Almeida; Adjuntas: Fernanda Almeida e Fátima Andrade.
Acordam na 3.ª Secção Cível (5.ª Secção) do Tribunal da Relação do Porto:
I – Relatório
A presente ação foi instaurada a 25.09.22 por AA contra a sociedade A..., Lda., concluindo-se a petição com a formulação dos seguintes pedidos: “i) ser declarada a nulidade de todas as deliberações tomadas nas assembleias de condóminos do prédio sito na rua ..., nomeadamente a da constituição do respetivo condomínio, e ii) ser a Ré, condenada a pagar à A. valor global correspondente aos danos materiais sofridos pelos danos das obras ilicitamente realizadas, acrescidas de juros vincendos, à taxa legal, desde a data da proposição da presente acção até efetivo e integral pagamento, a liquidar em sede de execução de sentença, bem como a pagar custas, procuradoria e demais encargos legais”.
Fundamentando tais pedidos, a autora veio alegar, em síntese, ser proprietária da fração “C” do prédio sito na rua ..., enquanto a ré foi eleita administradora desse prédio em 24.04.20, data em que o condomínio foi constituído. Sucede que a reunião com vista à deliberação da constituição do condomínio e eleição da administração teve, na sua base, a ordem de realização de obras de conservação, ordenada pelo Município, após vistoria ao prédio, mas as obras a realizar “seriam nas partes comuns às entradas pelos n.ºs ... e ...”. Daí que a constituição do condomínio teria obrigatoriamente que incidir sobre o prédio na totalidade, e não só sobre a entrada n.º ..., ou seja, deveriam sido convocados todos os proprietários, quer das frações relativas à entrada ..., quer das frações da entrada ..., o que não aconteceu, tornando a constituição do condomínio nula. Acresce que a ré, a além de administradora, é procuradora da proprietária da maioria das frações que têm acesso pela entrada ..., e por tal motivo, é natural que tenha sido “eleita”; contudo não foi eleita nos moldes legalmente previstos, pois não convocou os proprietários das frações relativas à entrada .... Os edifícios com as entradas ... e ... não possuem qualquer medidor de consumo de água e eletricidade, aliás não existe água nas partes comuns, tendo apenas água e contadores da mesma dentro das respetivas frações e, quanto à eletricidade, a mesma é fornecida e expensas próprias pelo proprietário das frações do edifício 20, ou seja, o edifício 22 não tem qualquer contador de luz independente. Daí que “ambas as entradas deveriam pertencer a um único condomínio, em virtude da partilha das partes comuns, pelo que todas as despesas inerentes a ambas as entradas têm que ser obrigatoriamente divididas”, pelo que a cobrança daquelas despesas é ilegal, além de que a ré “nunca apresentou documentos comprovativos de tais despesas”. No dia 9.06.20 foi realizada a segunda assembleia (só com os representantes das frações da entrada ...), no qual se decidiu aprovar um orçamento para a intervenção nas fachadas e cobertura do prédio, e “sendo a ré procuradora da proprietária maioritária das frações, foi aprovado por unanimidade o orçamento”, com imputação da responsabilidade exclusivamente aos proprietários das frações da entrada .... A autora sente-se lesada, pois estão-lhe a exigir valores não devidos, pela realização das obras, mas também pelas despesas de água e eletricidade. Sendo certo que “todos os valores apurados pela Administração, são nulas, pois desde o início [a administração] vem praticando irregularidades e agindo manifesto dolo no exercício das suas funções”.
Acresce que (sem prescindir do alegado) a ré avançou com as obras na fachada da entrada ..., sem aviso prévio aos condóminos; a empresa contratada não teve cuidado com os bens da autora e, por falta de aviso, a mãe da autora, que também ali reside e padece de anomalia psíquica fugiu pela varanda e teve ser internada compulsivamente.
Mais: a intervenção nas fachadas foi mal realizada e a fração da autora sofreu danos. A ré continua a considerar a autora devedora da quantia de 2.719,76€, relativa ao valor de obras e quota extra, quando todos os valores referentes a quotas de condomínio, valor de obras e quotas extras estão ilegalmente e erradamente calculados, pois a ré “só teve em consideração as frações da entrada ...”.
A demandada, contestando a 31.10.22, invocou a exceção perentória da caducidade do direito da autora, a falta de causa de pedir e a ilegitimidade passiva e impugnou a generalidade do alegado. Em síntese, alega que a autora foi regularmente convocada para a assembleia de 23.03.20 (não 23.04.20) e a ata respetiva foi-lhe comunicada. Quanto à assembleia de 9.06.20, a autora, depois de regularmente convocada, esteve presente. Também para as assembleias de 28.04.21 e 7.06.22 a autora foi regularmente convocada e recebeu cópia das atas, sem que haja impugnado tempestivamente qualquer delas. Relativamente aos alegados prejuízos decorrentes das obras, a autora alega-os vagamente, não os liquida e, de todo o modo, sequer os comunicou à ré. Refere ainda a ré que os prédios (entradas ... e ...) são distintos, têm fachadas e coberturas próprias, “partilhando apenas uma entrada”, mas com diferentes números de polícia. Têm cadernetas prediais e descrições distintas e só o prédio com a entrada n.º ... está constituído em propriedade horizontal e, por isso, só este podia constituir-se em condomínio. As obras realizadas foram apenas no prédio com entrada pelo n.º ... (na sua cobertura e fachada), tal como, há anos, foram realizadas no da entrada n.º ..., “e custeadas só por este”. É certo que no orçamento do condomínio do prédio são incluídas as rubricas relativas ao consumo de água e eletricidade, e o mesmo não dispõe atualmente de contadores autónomos; porém, “a água que é gasta na limpeza da parte comum aos mesmos prédios é fornecida pela administração do condomínio, assim como a eletricidade que é consumida nessa parte comum é efetivamente fornecida pelo proprietário do prédio com entrada pelo n.º ..., sendo acertadas depois entre ambos os prédios as contas desse consumo e de acordo com as respetivas permilagens, pelo que tais consumos são efetivamente inscritos na devida proporção no orçamento anual do prédio com entrada pelo n.º ... e rubricadas no local próprio”.
Respondendo às exceções, a autora sustentou a total improcedência das mesmas e reiterou o alegado e peticionado na sua petição inicial. Esclareceu ter pedido a nulidade das deliberações, não a sua anulação; sustenta que a sua pretensão não sofre de falta de causa de pedir e acrescenta que a ré é responsável pelos prejuízos por si sofridos.
Depois de inicialmente designada audiência prévia, veio a mesma a ser dispensada, em razão de as partes não vislumbrarem a efetivação de uma transação no processo.
A 4.05.23 foi proferido despacho a convidar a autora para juntar “petição inicial aperfeiçoada” [(...)onde concretize: - Em relação aos artigos 28.º e 29.º a “falta de cuidado com os bens pessoais da autora” que a Autora alega, e quais os concretos danos/prejuízos com a sua máquina de lavar roupa, e outros bens que se encontravam na sua marquise. - Quanto ao artigo 35.º especificar quais os danos provocados nas paredes e na marquise, bem como, concretizar onde se encontram as infiltrações e qual a causa do seu aparecimento. Por fim, deve a autora esclarecer qual o valor dos prejuízos que sofreu ou explicar a razão pela qual não é possível concretizá-los].
A 10.05.23, o Condomínio do Prédio sito na rua ..., assumindo-se como réu[1], veio juntar aos autos documento legível, correspondente ao documento n.º 4 que havia sido junto com a contestação.
A 22.05.23, a autora – correspondendo ao convite – apresentou petição inicial aperfeiçoada, com pedidos idênticos aos inicialmente formulados e a ré, em resposta, reiterou o expressamente alegado na sua contestação de 31.10.22 e a autora, a 15.06.23, novamente em resposta à contestação, reafirmou o já anteriormente dito.
Foi, então, a 7.09.23, proferido o despacho objeto de recurso[2]. Fixado o valor da causa (30.000,01€) e declarada improcedente a ilegitimidade passiva da demandada (A..., Lda.), o tribunal apreciou a exceção da caducidade do direito da autora, que a ré invocara, decidindo: “julga-se procedente a exceção perentória da caducidade do direito de propor a ação, absolvendo-se a ré, na qualidade de administradora do condomínio do prédio sito na rua ..., nos termos do artigo 1433, n.º 4, do Código Civil e 576.º, n.º 3, do Código de Processo Civil”.
O despacho recorrido tem o conteúdo que, com alguma síntese, ora se transcreve e sublinha: “(...) O direito de propor a ação de anulação das deliberações do condomínio tem um prazo de caducidade de 60 dias, a contar da data da deliberação ou, no caso de se tratar de deliberação tomada em assembleia extraordinária, 20 dias – cf. artigo 1433.º n.º 4, do Código Civil. No caso, a Autora peticiona a anulação das deliberações a que faz alusão. Primeiramente, importa sublinhar que conforme indicado na petição inicial, a autora pretende que seja declarada a nulidade das deliberações das assembleias de condóminos realizadas em 24.03.2020 e 09.06.2020 pois apesar de juntar igualmente outras duas atas, o certo é que nada refere na petição quanto a elas, parecendo-nos antes que o que pretende é a declaração de nulidade da primeira ata, o que levará à invalidade das demais. No entanto, não pode olvidar-se os contornos do caso concreto e a circunstância de, no entendimento da Autora, os vícios das deliberações configurarem uma nulidade. Estes aspetos exigem uma análise mais profunda da questão (...) aferir se o vício que atinge as deliberações no caso de vir a ser a demonstrado, é a nulidade ou a anulabilidade. Na visão da Autora, a assembleia que deliberou a constituição do condomínio teve apenas em conta os moradores de uma das entradas do edifício. Considera a autora que tendo o edifício duas entradas o condomínio deveria contemplar ambas e não apenas uma, como aconteceu. Sendo a deliberação nula é igualmente nula a deliberação que aprovou as obras no edifício. Note-se que a Câmara Municipal ... impôs a realização de obras de conservação no prédio, englobando assim as duas entradas. No mesmo passo, considera que a circunstância de terem sido convocadas assembleias por uma entidade que entende não ter legitimidade para o efeito, torna as deliberações aí tomadas igualmente nulas. Ora, caso se verifiquem, esses vícios sempre determinarão a anulabilidade das deliberações e não a sua nulidade. A autora sustenta que as deliberações são nulas porque a ré não se constituiu Administradora, nem foi eleita nos moldes legalmente previstos, pois não convocou os proprietários das frações relativas à entrada ..., para a reunião de Assembleia que tinha como ponto de trabalho número um, a constituição do condomínio, e devia tê-lo feito, no seguimento do auto de vistoria realizado pelo Município ... (...)
No caso em apreço, conforme decorre da petição inicial, importa considerar o seguinte: (...)[3]. O artigo 1433.º n.º1 (...). Da leitura do preceito verifica-se que o legislador não pretendeu distinguir os vícios de que padecem as deliberações, culminando todos eles com a anulabilidade, quer aqueles que digam respeito ao conteúdo da deliberação, quer aqueles que atinjam a deliberação em virtude de irregularidades ocorridas na convocação. Todavia, é certo que há situações em que a deliberação pode ser nula, aplicando-se a regra geral do artigo 280 do CC, como é o caso das situações em que a deliberação é contrária à lei ou viola normas de ordem pública. No caso dos autos, a autora sustenta que a deliberação que aprovou a constituição do condomínio é nula porque não foram convocados para constituir o condomínio os condóminos da entrada .... Primeiramente, o facto de existir uma ordem da Câmara Municipal ... que impõe a realização de obras no prédio não obrigada a que o condomínio tenha que ser constituído para as duas entradas. Na verdade, até se desconhece se a entrada pelo n.º ... tem condomínio constituído. Note-se que a autora alegou (e tal não foi posto em crise pela ré) que estamos perante dois edifícios, com duas entradas, mas que têm uma escada comum. Assim, não é pela circunstância de existir uma ordem administrativa que impõe a realização de obras nas partes comuns das duas entradas que ficam ambas obrigadas a constituir um único condomínio. (...) a deliberação que aprovou a constituição do condomínio não viola qualquer norma de caráter imperativo, não ofende a ordem pública, nem é suscetível de integrar qualquer uma das causas de nulidade apontadas no artigo 280.º do CC, razão pela qual estaríamos quando, muito, perante uma deliberação anulável. O mesmo se diga com a deliberação datada de 09.06.2020 que aprovou a realização de obras. Em nenhum momento a autora refere que as obras foram executadas na parte que pertence também à entrada pelo n.º .... (...) No caso dos autos, a assembleia que constituiu o condomínio realizou-se em março de 2020 e a deliberação foi comunicada à autora em abril do mesmo ano. Por outro lado, a autora esteve presente na assembleia realizada em 9 de junho de 2020. (...)
Quanto ao pedido de pagamento de indemnização por danos provocados na sequência das obras realizadas cumpre salientar que a autora não formulou este pedido subsidiariamente, ou seja, a autora não acautelou a possibilidade de serem consideradas válidas as deliberações. Tratando-se de pedido cumulativo, formulado como consequência da invalidade da deliberação tendo o direito da autora caducado, atenta essa relação de dependência, também este pedido terá que improceder”.
II – Do Recurso
Inconformada, a autora veio apelar. Pretende que, com a revogação do decidido, os autos prossigam os seus termos, e conclui:
1 - A recorrente pretende colocar em crise a decisão que julgou procedente a exceção perentória da caducidade do direito de propor a ação.
2 - Salvo o devido respeito, existiu uma errada apreciação da prova, bem como, uma errada interpretação dos requisitos atinentes à determinação da caducidade do direito da autora para propor a ação com vista ser declarada a nulidade de todas as deliberações tomadas nas assembleias de condóminos, nomeadamente a da constituição do condomínio.
3 – Decidiu-se que a assembleia que deliberou a constituição do condomínio que teve em conta apenas os moradores de uma das entradas do edifício, bem como as restantes deliberações posteriores não violam qualquer norma de caráter imperativo, não ofende a ordem pública, nem é suscetível de integrar qualquer uma das causas de nulidade do artigo 280.º do CC, razão pela qual esse estaria perante uma deliberação anulável.
4 - Discorda-se do tribunal quanto à sua motivação, isto porquanto, com interesse para a decisão da verificação da nulidade arguida, a recorrente menciona o facto de em sede de estabelecimento das quotas a pagar, a recorrida ter colocado como rubricas, a água e a eletricidade.
5 - Sendo certo que os edifícios com as entradas ... e ... não possuem qualquer medidor de consumo de água e eletricidade, aliás não existe água nas partes comuns, tendo apenas água e contadores da mesma dentro das respetivas frações, cujas faturas são pagas pelos respetivos condóminos.
6 - Acresce que, no que concerne à eletricidade, a mesma é fornecida a expensas próprias pelo proprietário das frações do edifício 20, ou seja, o edifício 22 não tem qualquer contador de luz independente.
7 - Salvo devido respeito, só por aqui se vê que ambas as entradas deveriam pertencer a um único condomínio, em virtude da partilha das partes comuns, pelo que todas as despesas inerentes a ambas as entradas têm que ser obrigatoriamente divididas (consoante a permilagem) por todas as frações de ambas as entradas, e não só da entrada ..., como efetivamente tem vindo a acontecer.
8 - Pelo que as cobranças das mencionadas despesas são completamente ilegais, pois estão indevidamente contabilizadas e ilegalmente imputadas, e para além disso o recorrido nunca apresentou documentos comprovativos de tais despesas.
9 - Salvo devido respeito, o tribunal fez “tábua rasa” dos mencionados factos, que sustentam, também, a nulidade de todas as deliberações tomadas.
10 - Ora, as deliberações da assembleia de condóminos que, sem aprovação dos condóminos, decida imputar valores de água e eletricidade, quando bem sabe que não possuem qualquer medidor de consumo de água e eletricidade na parte comum do edifício aos condóminos, sofrem do vício de nulidade e não de mera anulabilidade, porque ofendem preceitos de natureza imperativa, nomeadamente o direito de propriedade dos condóminos.
11 - Com efeito, as verbas recebidas a título de “despesas comuns” do edifício do condomínio são propriedade de cada um dos condóminos, na proporção da sua permilagem, e não propriedade do condomínio.
12 - Assim, o recorrido decidiu unilateralmente imputar despesas de água e de luz aos condóminos, quando por um lado os edifícios com as entradas ... e ... não possuem qualquer medidor de consumo de água e eletricidade, não existindo água nas partes comuns, tendo apenas água e contadores da mesma dentro das respetivas frações, cujas faturas são pagas pelos respetivos condóminos;
13 - E por outro lado, no que à eletricidade concerne sendo a mesma fornecida a expensas próprias pelo proprietário das frações do edifício 20, uma vez que o edifício 22, não tem qualquer contador de luz independente.
14 - Com efeito, nem os outros condóminos, nem a assembleia de condóminos têm legitimidade ou poder para determinar a afetação a despesas de condomínio, da parte que cabe à recorrente a título de água e de luz, sem a concordância daquela, porque dessa forma violam o direito de propriedade da recorrente.
15 - Sendo certo que, o direito de propriedade é norma imperativa, conforme resulta do artigo 1305.º do Código Civil: “O proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem (....)”.
16 - De que forma poderia o recorrido calcular as despesas a título de água e luz para as partes comuns do prédio, sem ofender o direito de propriedade dos condóminos, uma vez que, não existe contador de água, para as partes comuns, e no que concerne à eletricidade, o contador que existe, só existe na entrada ..., que fornece à entrada ....
17 - Aliás o que corrobora, que para a constituição do condomínio, todas as frações (entrada ... e ...) deveriam ter sido convocadas, o que não sucedeu.
18 - Não se vislumbra de que forma o recorrido efetua os cálculos de forma a aferir a responsabilidade de cada condómino, no pagamento de tais despesas, sem que ofenda o seu direito de propriedade.
19 - Isto porquanto, os outros condóminos, a assembleia ou o administrador do condomínio não podem legalmente decidir afetar, aplicar despesas de água e luz à recorrente, não existindo qualquer contador de água nas partes comuns, porque dessa forma ofendem o direito de propriedade dos condóminos, norma imperativa.
20 - Por este motivo e fundamento legal são nulas todas as deliberações da assembleia de condomínio que sem o acordo expresso da recorrente decidiu afetar ao condomínio, o seu contador e a sua água, às partes comuns do prédio.
21 - Decorre do supra descrito, que as entradas ... e ... têm como partes comuns, pelo menos o telhado e/ou cobertura, a entrada, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos e as instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
22 - E conforme supra melhor referido, as instalações gerais de água e eletricidade, estão instaladas na parte do edifício correspondente à entrada ..., mas que o recorrido tem vindo ilegalmente a imputar apenas aos proprietários das frações da entrada ....
23 - Face ao exposto, e por tudo o quanto supra se aduziu, e ao contrário do defendido, pela sentença, todas as deliberações tomadas pela recorrida, desde a constituição do condomínio devem ser consideradas nulas e ser tidas por não escritas (veja-se a este propósito, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa datado de 26.01.2021)
24 - Assim, atuando da forma que atuou, o recorrido, praticou atos contrários à lei, tomou decisões que se revelam danosas, nomeadamente para a aqui recorrente, que todos os meses é confrontada com alegados valores para pagar do qual não é responsável, pois foram indevidamente e ilegalmente calculados, e em clara violação do direito de propriedade da recorrente, conforme supra melhor se alegou.
25 - Com efeito, salvo o devido respeito, não se pode considerar a existência da caducidade para a propositura da acção.
26 – O tribunal não levou em consideração todos os factos/argumentos aduzidos pela recorrente para a invocação da nulidade de todas as deliberações tomadas pelo recorrido, nomeadamente a deliberação da sua constituição.
27 - Assim, a decisão recorrida é ilegal por violação das normas dos artigos 280, 286, 289, 7.º, 1305, 1405 n.º 1, 1420, 1422 n.º 1, todos do Código Civil.
28 - Para efeitos do artigo 639 n.º 2 al. b) do CPC a recorrente entende que as normas jurídicas supra citadas deveriam ter sido interpretadas no sentido de julgar nulas as deliberações e ter aplicado as normas relativas ao vicio de nulidade dos artigos 280, 286 e 289 do Código Civil em vez de aplicar as normas relativas ao vicio de anulabilidade, como aplicou ao invocar a norma do artigo 1433 do Código Civil.
A ré respondeu ao recurso e defendeu a sua improcedência.
A apelação foi recebida nos termos legais e, neste sede, nada se alterou ao pertinente despacho. Os autos correram Vistos, e nada obsta ao conhecimento do mérito do recurso, cujo objeto, tendo em conta as conclusões da apelante, consiste em saber se a decisão deve ser revogada e os autos prosseguirem termos.
III – Fundamentação
III.I – Fundamentação de facto
Na sua decisão, ora em recurso, o tribunal recorrido considerou a seguinte factualidade:
- A autora é proprietária da fração autónoma designada pela letra “C” do prédio urbano, sito na rua ..., da União de freguesias ... e Vilar do Paraíso Concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, sob o nº ...-C e inscrito na urbana n.º ....
- A ré é uma sociedade comercial que exerce a sua atividade no âmbito de mediação na compra e venda de bens imobiliários ou para constituição de qualquer direitos reais sobre os mesmos, para o seu arrendamento bem como na prestação de serviços conexos; prática de atividades de administração de imóveis em representação de proprietários; prática de atividades de gestão do funcionamento de edifícios, na qualidade de administradora de condomínios;
- No dia 24 de março de 2020 foi deliberado pelos condóminos do edifício da entrada ... a constituição do condomínio para o prédio e eleita a ré para administradora dos anos 2020/2021. Esta ata foi comunicada à autora por carta registada datada de 23 de abril de 2020;
- Em fevereiro de 2022 a Câmara Municipal ... notificou a autora que havia sido ordenado pelo Município aos proprietários das frações das entradas ... e ... que procedessem à realização de obras de conservação no prédio sito na Rua ...;
- O prédio sito na Rua ... é constituído por dois edifícios implantados à face da via pública, de construção antiga, destinados a habitação coletiva, de cave, r/chão e três andares com duas habitações por piso e uma escada central comum, um deles tem entrada pelo número ... e outro pelo n.º ...;
- No dia 09 de junho de 2020, foi deliberado em Assembleia de Condóminos da entrada n.º ... do prédio aprovar o orçamento para intervenção na fachada posterior e cobertura. A autora esteve presente nesta assembleia.
Nos termos do artigo 662, n.º 2, alínea c) do Código de Processo Civil (CPC), uma vez que se mostram relevantes à apreciação da causa e esclarecedores da factualidade dada como provada e, ainda, porque constam documentalmente dos autos, importa acrescentar os seguintes factos:
- O imóvel sito na rua ... mostra-se constituído em propriedade horizontal, conforme “AP. ... de 1987/07/21” – documentos n.ºs 1 e 2, juntos pela autora e constantes de fls. 753 e 754 do processo eletrónico.
- A propriedade horizontal, antes referida, foi constituída por escritura pública de 26 de setembro de 1986, conforme documento junto a fls. 561/567 do processo eletrónico.
- O imóvel sito na rua ..., mostra-se descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, não constando que tenha sido constituída propriedade horizontal e não estando dividido em frações – documento de fls. 517/520 do processo eletrónico.
III.II – Fundamentação de Direito
A recorrente, como decorre do antes relatado, veio pedir a declaração de nulidade das deliberações da assembleia de condóminos que identifica e, ainda, a condenação da ré no pagamento indemnizatório dos danos sofridos em consequência de obras no prédio (edifício) onde é proprietária de uma fração. A sentença entendeu que as deliberações em causa seriam (apenas) anuláveis e não nulas e, por isso, o direito de acionar da autora estava caducado e entendeu, ainda, que o segundo pedido, por ser cumulativo e dependente, era improcedente.
Tendo em conta o objeto do recurso, não está em causa a improcedência do segundo pedido, caso seja de confirmar a caducidade, pois não vem questionada essa parte da sentença. Também não está em causa a data das deliberações ou a da propositura da presente ação, ou seja, não se questiona que haja caducidade do direito de acionar se as deliberações forem (apenas) anuláveis.
Assim, o que está em causa neste recurso é saber se as deliberações são nulas, em rigor, se o é a primeira, constitutiva do condomínio, e as demais, por efeito da nulidade daquela, e também está em causa saber se os factos considerados provados eram bastantes para a decisão proferida ou se, havendo outros factos relevantes (e controvertidos) os autos deviam prosseguir os seus termos, como, aliás, a recorrente pretende ao formular o seu pedido recursório.
Antes de entrarmos no âmago das questões relevantes, importa esclarecer se o acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, expressamente citado em sentido divergente ao decidido, implica, efetiva e necessariamente, um entendimento diverso. Ainda que na conclusão respetiva a apelante apenas tenha identificado o acórdão pela data e origem, pensamos que se trata do acórdão proferido nessa data (21.01.21) no Processo n.º 27942/16.9T8LSB.L2-1 [Relator, Desembargador Eurico Reis, dgsi] e cujo sumário, no que ora poderá interessar, transcrevemos: “III. A omissão de convocação de um condómino para uma assembleia de condóminos consubstancia uma conduta que é, em termos conceptuais - lógicos e ontológicos -, totalmente inconfundível e distinta de uma deliberação aprovada numa tal assembleia, pelo que o disposto no art.º 1433º do Código Civil, e em particular o que aí se estatuí acerca do prazo de caducidade para intentar uma ação de anulação de deliberações da assembleia de condóminos, não pode aplicar-se à regulação da primeira dessas situações. IV. E não existindo no Código Civil uma norma que expressamente regule e estabeleça os efeitos de um tal comportamento omissivo (não convocação de um condómino para a assembleia de condóminos), porque o tribunal não pode abster-se de julgar, invocando a falta ou obscuridade da lei ou alegando dúvida insanável acerca dos factos em litígio (art.º 8º n.º 1 do Código Civil), forçoso se torna encontrar uma solução jurídica para essa situação litigiosa. V. Para efeito da construção dessa norma reguladora, é indispensável recordar que, nos termos do disposto no art.º 294º do Código Civil, os negócios jurídicos celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei, tudo isto sendo certo que, por força do estatuído no art.º 295º do mesmo Código, aos atos jurídicos que não sejam negócios jurídicos são aplicáveis, na medida em que a analogia das situações o justifique, as disposições do capítulo precedente, e, sem lugar para qualquer dúvida, a convocação de um condómino para uma assembleia de condóminos é um ato jurídico. VI. E, para o mesmo efeito, importa também lembrar que, como estabelecem, respetivamente, os nºs 2 e 1 do art.º 280º ainda do Código Civil, também aplicáveis à regulação dos efeitos dos atos jurídicos, cometidos ou omitidos, são nulos os negócios jurídicos contrários à ordem pública, ou ofensivos dos bons costumes, sendo também nulos os negócios jurídicos cujo objeto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável, não se aplicando aqui a ressalva prevista no art.º 281º («Se apenas o fim do negócio jurídico for contrário à lei ou à ordem pública, ou ofensivo dos bons costumes, o negócio só é nulo quando o fim for comum a ambas as partes.»), porque, repete-se, o que está em causa nestes autos é um ato jurídico unilateral (apesar de recetício). VII. É eticamente indefensável e socialmente muito grave omitir um ato com essa dignidade institucional e legal, porque essa não convocação priva um condómino da possibilidade de participar na assembleia defendendo os seus interesses legítimos e os seus direitos, o que constitui uma falha inaceitável nas Sociedades que se organizam segundo o modelo do Estado de Direito (art.º 2º da Constituição da Republica), tanto mais que o direito à propriedade e à iniciativa privadas são direitos fundamentais de todas as pessoas, estando como tal reconhecidos, respetivamente, nos artºs 62º e 61º n.º 1 da Constituição da República Portuguesa e no art.º 17º da Declaração Universal dos Direitos Humanos, adotada e proclamada pela Assembleia Geral das Nações Unidas através da sua Resolução 217A (III), de 10 de Dezembro de 1948. VIII. E é exatamente porque esses direitos têm esse mais elevado nível de proteção ética, institucional e legal (constitucional), que a sua violação constitui uma ofensa à ordem pública e aos bons costumes, logo, um abuso de direito”.
Como decorre, o acórdão em causa sublinha a necessidade de efetiva convocação do condómino e a gravidade dessa omissão, chamando a terreno a normatividade nacional e internacional e sustentando a nulidade de tal omissão. Mas, sem embargo do seu mérito, nada aduz com préstimo ao presente caso: que pode haver deliberações nulas já o declara a primeira instância; que a omissão de convocação para a assembleia não é (aqui) o fundamento da invocação da invalidade do deliberado resulta das razões da ação, deduzidas pela recorrente.
Prosseguindo. A autora, mantendo o seu entendimento de haver nulidade na deliberação constitutiva do condomínio, censura o tribunal por este não ter ponderado alguma da factualidade por si alegada, em especial “o facto de em sede de estabelecimento das quotas a pagar, a recorrida ter colocado como rubricas, a água e a eletricidade, sendo certo que os edifícios com as entradas ... e ... não possuem qualquer medidor de consumo de água e eletricidade, tendo apenas água e contadores dentro das respetivas frações” e “no que concerne à eletricidade, a mesma é fornecida a expensas próprias pelo proprietário das frações do edifício 20, ou seja, o edifício 22 não tem qualquer contador de luz independente”.
A recorrente conclui que “só por aqui se vê que ambas as entradas deveriam pertencer a um único condomínio, em virtude da partilha das partes comuns, pelo que todas as despesas inerentes a ambas as entradas têm que ser obrigatoriamente divididas (consoante a permilagem) por todas as frações de ambas as entradas”, pelo que as cobranças das mencionadas despesas são completamente ilegais, pois estão indevidamente contabilizadas e ilegalmente imputadas, e para além disso o recorrido nunca apresentou documentos comprovativos de tais despesas”. E prossegue, “as deliberações da assembleia de condóminos que, sem aprovação dos condóminos, decida imputar valores de água e eletricidade, quando bem sabe que não possuem qualquer medidor de consumo de água e eletricidade na parte comum do edifício aos condóminos, sofrem do vício de nulidade e não de mera anulabilidade, porque ofendem preceitos de natureza imperativa, nomeadamente o direito de propriedade dos condóminos” É que – prossegue – “o recorrido decidiu unilateralmente imputar despesas de água e de luz aos condóminos” e “no que à eletricidade concerne sendo a mesma fornecida a expensas próprias pelo proprietário das frações do edifício 20, uma vez que o edifício 22, não tem qualquer contador de luz independente”. É que – diz ainda – “nem os outros condóminos, nem a assembleia de condóminos têm legitimidade ou poder para determinar a afetação a despesas de condomínio, da parte que cabe à recorrente a título de água e de luz, sem a concordância daquela, porque dessa forma violam o direito de propriedade da recorrente, sendo que, o direito de propriedade é norma imperativa, conforme resulta do artigo 1305.º do Código Civil”. É que, “não se vislumbra de que forma o recorrido efetua os cálculos de forma a aferir a responsabilidade de cada condómino, no pagamento de tais despesas, sem que ofenda o seu direito de propriedade” e, por “este motivo e fundamento legal são nulas todas as deliberações da assembleia de condomínio que sem o acordo expresso da recorrente decidiu afetar ao condomínio, o seu contador e a sua água, às partes comuns do prédio”.
Salvo o devido respeito, a recorrente não tem razão na sua pretensão. Em primeiro lugar, os factos (por nós sublinhados) que ora refere como pertinentes à apreciação da causa em nada podem alterar o decidido; em segundo lugar, não é a norma do artigo 1305 do Código Civil (CC) que, numa hipotética visão da sua imperatividade, poderia implicar a nulidade decorrente do artigo 280 do mesmo diploma; por último, a questão que continua relevante prende-se indelevelmente com a constituição do condomínio e a apelante não tem razão (desde logo pelos factos constantes dos autos e acrescentados em sede de recurso) quando classifica de nula a deliberação que instituiu esse condomínio, por haver “esquecido” os titulares das “frações” com entrada pelo n.º ... da Rua ....
Esclareçamos, sucintamente. A imputação do pagamento da água ou eletricidade das partes comuns – que a autora entende não ser devida nos termos em que é imputada – se deliberada na assembleia de condóminos só poderia traduzir uma deliberação anulável e não nula. Se sequer foi deliberada (pois não se entende exatamente se sim ou não, ou seja, se a autora censura um comportamento da administração ou, nesse ponto, uma deliberação da assembleia de condóminos) por maioria de razão, não pode ser impugnada, no pressuposto de ser o que não é (deliberação).
O direito de propriedade, na previsão do artigo 1305 do CC é um direito real de gozo máximo ou pleno, mas o preceito em causa não é imperativo, mas descritivo, dando conta dos direitos de que goza o proprietário. O sentido da violação da lei, previsto no artigo 280 do CC (negócio contrário à lei) implica a prévia constatação da injuntividade da lei violada no caso concreto, o que, manifestamente, não pode estar em causa, quando se retira dos amplos poderes do proprietário a eventual violação decorrente do pagamento da água ou eletricidade.
Por último, e mais relevante, pois determinante da improcedência da pretensão da autora, é a questão da constituição do condomínio, relativamente à qual a recorrente considera haver nulidade da deliberação, porque, no fundo, há partes comuns entre os imóveis com entrada n.º ... e com entrada n.º ... da Rua ... e o condomínio foi apenas constituído pelos titulares das frações relativas à entrada n.º ....
O artigo 1438-A do CC, preceito introduzido pelo Decreto-Lei n.º 267/84, de 25 de outubro veio esclarecer que “o regime previsto neste capítulo[4] pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afetadas ao usos de todas ou algumas unidades ou frações que os compõem”. Note-se, porém, que este preceito “não respeita à administração das partes comuns dos edifícios constituídos em propriedade horizontal”, mas se refere, essencialmente, aos casos do chamado “supercondomínio ou condomínio complexo”[5], implicando, necessariamente que em ambos (ou todos) os edifícios haja propriedade horizontal, ou seja, que em todos eles estejam constituídos em regime de propriedade horizontal.
Assim, sendo certo que, tal como se sumaria no acórdão deste Tribunal da Relação do Porto de 21.02.2022 [Processo n.º 575/21.0T8OVR-A.P1, Relatora, Desembargadora Fernanda Almeida, dgsi] “Ainda que se trate de um só edifício, mas cuja configuração integre uma estrutura que se possa autonomizar em relação às demais estruturas, é possível constituírem-se condomínios autónomos, tendo cada uma deles personalidade judiciária para intervir nos assuntos que respeitam às partes comuns das frações que os integram”, ou, como se escreve no sumário do acórdão, também deste tribunal, de 30.11.2015 [Processo n.º 3361/09.2TBPVZ.P1, Relator, Desembargador Manuel Domingos Fernandes, dgsi], “Ainda que se trate de um só edifício, mas cuja configuração integre uma estrutura que se possa autonomizar em relação aos demais prédios, é possível constituir-se uma assembleia restrita de condóminos, com poderes administrativos para essa mesma estrutura a par do condomínio que pode e deve existir para o edifício como unidade predial”, o que não pode haver é um condomínio que abranja um edifício não constituído em propriedade horizontal, porquanto, não o estando, não há frações, nem, em rigor, partes comuns, embora possa haver partes em comum.
Ora, no caso presente, o fundamento da recorrente para imputar à deliberação constitutiva do condomínio o vício da nulidade por violação da lei, concretamente, a ausência dos “condóminos” da entrada n.º ... é manifestamente improcedente, porquanto, a presença deles, proprietários (em rigor, comproprietários) desse prédio, na ausência de constituição da propriedade horizontal, é que levaria necessariamente à nulidade da deliberação constitutiva: não havendo propriedade horizontal não é legalmente possível constituir o respetivo condomínio.
Sendo assim, falecendo o fundamento que poderia sustentar – outro fosse o caso, no entanto – a nulidade daquela deliberação – é claro que a impugnação da recorrente às deliberações tomadas só pode alicerçar-se no vício da anulabilidade.
Daí o acerto da decisão recorrida – ainda que não precisamente pelos mesmos fundamentos – e a desnecessidade de os autos prosseguirem para o apuramento de outros factos, que sempre seriam irrelevantes à conclusão anterior.
Por tudo, o recurso mostra-se improcedente e a apelante é, atento o seu decaimento, responsável pelo pagamento das respetivas custas, mas sem prejuízo do benefício do apoio judiciário que lhe foi concedido.
IV – Dispositivo
Pelo exposto, acorda-se na 3.ª Secção Cível (5.ª Secção) em julgar improcedente o presente recurso e, em conformidade, confirma-se a decisão proferida em primeira instância.
Custas pela apelante.
Porto, 8.04.2024
José Eusébio Almeida
Fernanda Almeida
Fátima Andrade
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[1] Da análise dos autos resulta que a identificação se traduz em mero lapso.
[2] Não resulta dos autos que haja tido lugar a audiência prévia, não obstante o disposto no artigo 591, n.º 1, alínea b) do Código de processo Civil (CPC) e, a contrario, no artigo 593, n.º 1 do mesmo diploma, e tendo-se presente que, em sede de saneador-sentença, foi conhecida a exceção perentória da caducidade (artigo 595, n.º 1, alínea b) do CPC). Sem embargo, e como mais adiante se constatará, tal omissão, potencialmente traduzível em nulidade processual, não foi suscitada ou, dito de outro modo, não é objeto do recurso.
[3] Matéria de facto constante da decisão recorrida e que se transcreverá mais adiante.
[4] “Capítulo VI - Propriedade Horizontal”, artigos 1414 e seguintes.
[5] Ana Filipa Morais Antunes/Rodrigo Moreira, Comentário ao Código Civil – Direito das Coisas, Universidade Católica Editora, 2021, págs. 539/542.