Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 494/23.6T8VLG.P1 |  |
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
RECONHECIMENTO PRESENCIAL DE ASSINATURAS
SINAL
NULIDADE
ABUSO DO DIREITO
II - A empresa de mediação imobiliária que receba quantias dos promitentes compradores antes da celebração do contrato-promessa fica obrigada à sua guarda, não podendo utilizá-las em proveito próprio, salvo nos casos legalmente previstos, sob pena de responsabilidade civil, nos termos do artigo 18.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.
III - Os valores entregues a título de “reserva” antes da celebração do contrato-promessa podem ser imputados a título de sinal assim que o contrato promessa seja celebrado.
IV - O contrato-promessa de compra e venda de imóvel padece de nulidade quando não contenha o reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes, nos termos do artigo 410.º, n.º 3, conjugado com o artigo 220.º do Código Civil, não sendo válida cláusula de renúncia ou dispensa dessa formalidade.
V - A invocação de invalidades formais pode ser impedida se o contraente que a invoca actuar em abuso do direito, através da figura da inalegabilidade formal.
VI - Para o efeito será necessária a demonstração de um abuso manifesto, gritante da parte do contraente que invoca a nulidade por vício formal, que este tenha ultrapassado de forma evidente ou inequívoca os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito que a lei lhe concede de arguir a nulidade decorrente da preterição de uma formalidade legal.
Juizo Central Cível do Porto - Juiz 3
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Sumário (elaborado pela Relatora):
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I. RELATÓRIO
1. AA e cônjuge BB intentaram acção declarativa de condenação, sob processo comum, contra A... - Unipessoal Lda, CC, DD, EE e FF, formulando os seguintes pedidos:
a) Ser declarada a nulidade do Contrato Promessa Compra e Venda, outorgado pelas partes, fundamentada pela preterição da formalidade imposta pelo n.º 3 do artigo 410º, conjugado com o artigo 220º, ambos do Código Civil;
b) Serem os Réus A... - Unipessoal LDA., representada pelo Sr. CC, enquanto gerente da sociedade, e a Sra. DD, Diretora Comercial, solidariamente condenados na quantia nunca inferior a €9.000,00 (nove mil euros) a título dos danos causados aos Autores, conforme os artigos 165º, 998º nº1 e 500º, todos do Código Civil, a este montante devem acrescer os juros que se vierem a vencer desde a citação até efetivo e integral pagamento;
c) Serem os Réus, EE e FF, solidariamente condenados a restituírem aos Autores o valor correspondente a €10.000.00 (dez mil euros), idêntico ao valor em dobro que os Autores prestaram, e que se peticiona nos termos do n.º 2 do artigo 442º do Código Civil, a este montante devem acrescer os juros que se vierem a vencer desde a citação até efetivo e integral pagamento;
d) Serem ao Réus condenados nas custas e no demais legal.
Ou,
SUBSIDIARIAMENTE,
a) Ser declarada a nulidade do Contrato Promessa Compra e Venda, outorgado pelas partes, fundamentada pela preterição da formalidade imposta pelo n.º 3 do artigo 410º, conjugado com o artigo 220º, ambos do Código Civil;
b) Serem os Réu solidariamente condenados a devolverem aos Autores a quantia prestada de €5.000,00 (cinco mil euros), a este montante devem acrescer os juros que se vierem a vencer desde a citação até efetivo e integral pagamento;
c) Serem os Réus solidariamente condenados a indemnizar os Autores na quantia nunca inferior a €10.000.00 (dez mil euros), peticionada a título dos danos sofridos pelos Autores, a este montante devem acrescer os juros que se vierem a vencer desde a citação até efetivo e integral pagamento.
Como fundamento das referidas pretensões, alegaram em síntese que, celebraram um contrato promessa de compra e venda de imóvel com os Réus FF e EE, tendo intermediado esse negócio a mediadora ré A..., por intermédio da diretora comercial DD, contrato esse que padece do vício formal de não reconhecimento das assinaturas dos outorgantes, e em cuja celebração os Autores incorreram em erro promovido pelos Réus, que lhes acarretou danos, pretendendo que seja declarada a nulidade do negócio, a restituição do sinal em dobro ou subsidiariamente em singelo, bem como uma indemnização pelos danos sofridos.
2. Todos os Réus contestaram, tendo sido invocadas nas respectivas contestações, as excepções da ilegitimidade, falta de interesse em agir, abuso de direito, bem como peticionada a condenação dos Autores em multa e indemnização por litigância de má-fé.
3. Os Autores exerceram o contraditório, pugnando pela improcedência das excepções, e do pedido de condenação como litigantes de má-fé, tendo ainda formulado também eles pedido de condenação dos RR em multa e indemnização por litigância de má-fé.
4. Foi proferido despacho a dar o contraditório sobre a questão da incompatibilidade entre os pedidos formulados sob as alíneas a) e c), tendo os Autores desistido dos pedidos principais, e requerido o prosseguimento dos autos para reconhecimento dos pedidos subsidiários.
5. Foi proferida sentença homologatória da desistência dos pedidos principais em 3.06.2024, tendo os autos prosseguido para conhecimento dos pedidos subsidiários.
6. Dispensada a realização da audiência prévia, foi proferido despacho saneador, no âmbito do qual foi julgado parte ilegítima o réu CC, foi julgada improcedente a excepção da falta de interesse em agir, e foram fixados o objecto do litígio e os temas de prova.
7. Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, nos seguintes termos:
“Assim, ao abrigo do exposto e das disposições legais citadas:
1) Absolvem-se os réus dos pedidos formulados.
2) Absolvem-se autores e réus dos pedidos de condenação como litigantes de má fé.
As custas serão suportadas pelos autores (art. 527º, do CPC), sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficia a autora.
Registe e notifique.”
8. Inconformada, a Ré interpôs recurso de apelação da sentença final, formulando as seguintes
CONCLUSÕES
A. Os Recorrentes não se conformando com a douta sentença proferida vem, nos termos do nº 1 do artigo 637º do CPC interpor recurso da mesma;
B. No âmbito do presente recurso pretende o Recorrente a reapreciação da prova gravada em sede de audiência de julgamento.
C. Visa o presente recurso, o segmento da sentença proferida pela M.ª Juiz a quo, que que, na convicção da inexistência da nulidade do Contrato Promessa Compra e Venda, outorgado pelas partes, julgou a ação improcedente por não provada, absolvendo os Recorridos nos termos que nela vêm descritos.
D. Não se podem conformar os Recorrente com a decisão alcançada e por tal motivo, e por via do presente recurso, pretende vê-la posto em crise, e, consequentemente, totalmente revogada.
E. O presente recurso é, atenta a documentação junta aos autos e as declarações e depoimentos de parte prestados em audiência de julgamento, simultaneamente de
FACTO e de DIREITO.
F. Dispõe o n.º 2 do art.º 607.º do CPC, que “ A sentença começa por identificar as partes e o objecto de litígio, enunciando de seguida as questões que ao Tribunal cumpre solucionar.”.
G. Por sua vez o n.º 3, diz-nos que “ Seguem-se os fundamentos, devendo o juiz discriminar os factos que considera provados e indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes, concluindo pela decisão final.”.
H. Sendo que, no n.º 4, refere o legislador que “ na fundamentação da sentença, o juiz declara quais os factos que julga provados e quais o que julga não provados, analisando criticamente as provas, indicando as ilações tiradas dos factos instrumentais e especificando os demais fundamentos que foram decisivos para a sua convicção (…)”.
I. Importa realçar que a exigência de fundamentação tem natureza imperativa, e, é um princípio constitucionalmente consagrado no art.º 205º n.º 1 da CRP, devendo ser cumprido nas decisões judiciais;.
J. Deve ainda o Juiz, conforme disposto no art.º 608º n.º 2, do CPC, “ resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação (…)”.
K. Sendo que, caso o Juiz, deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento, a lei comina tal omissão com nulidade - Cf. art.º 615.º nº 2, al. d), do CPC.
L. Os AA., invocaram a análise concreta da, Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro, porquanto, impõe o n.º 1 artigo 18º n.º 1 Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro, conforme se transcreve (...) Consideram-se depositadas à guarda da empresa de mediação quaisquer quantias recebidas dos destinatários de negócio por si mediado, mesmo que a título de preço, que lhe sejam confiadas antes da celebração do mesmo ou do respetivo contrato-promessa, devendo restituí-las imediatamente a quem as prestou, logo que para tal solicitada (...).
M. Ainda invocaram os AA., a análise do n.º 2 artigo 18º n.º 1 Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro, na parte conforme se transcreve (...) É expressamente vedado às empresas de mediação utilizar em proveito próprio as quantias referidas nos números anteriores (...).
N. Logo, Impunha-se ao tribunal a quo a análise concreta da situação, à luz dos factos alegados e provados, ou da sua ausência, de forma a se poder aquilatar da demonstração cabal do n.º 2 artigo 18º n.º 1 Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro.
O. Sendo certo, que a renumeração da empresa de mediação imobiliária só ocorre com a perfeição do negócio celebrado entre a R., DD, e os RR., EE e FF, é notório que à data em que foi sacado o cheque nº. ...32, sobre o Banco 1... (24 de outubro de 2022), não existia sequer a conclusão e perfeição do negócio que operava entre o nexo causal da prestação de serviços da empresa de mediação imobiliária e os RR., EE e FF.
P. Pese embora haja pronúncia e decisão, por parte do Tribunal a quo, sobre a responsabilidade civil da R., DD, considerando que detém um vinculo laboral com a empresa A... - Unipessoal Lda., a verdade é que, e sobre o n.º 2 artigo 18º n.º 1 Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro, a sentença é completamente omissa.
Q. Havendo, por isso e assim, a nulidade da sentença, nos termos do artigo 615º, nº 1, alínea d) do CPC, que aqui se invoca, e deverá ser reconhecida e declarada com todas as consequências legais.
R. O Tribunal a quo, quanto à valoração e apreciação das declarações e depoimento de parte, dos documentos apresentados juntos aos autos, está ferida de flagrante insuficiência, o que, e por conseguinte, inquinada de vício o julgamento quanto à matéria de facto.
S. Para a fixação dos factos dados como não provados, M.ª Juiz a quo, entendeu não entendeu não valorar as declarações de parte da A., fundamentando a falta de objetividade e coerência dessas declarações.
T. Acresce que M.ª Juiz a quo, fundamenta a ausência de prova documental testemunhal, por declarações ou depoimento ou de qualquer outro tipo em relação aos factos 56, 57, 58, 59 e 61 a 69.
U. Impugnada, por isso, vai a decisão da matéria de facto, pretendendo os Recorrentes, após reapreciação da prova produzida que:
1. Seja expurgado, da matéria assente, o facto constante do ponto 31., 32., 38., 41., 42., e, 44., dos factos provados, e
2. Sejam dados como provados, os factos constantes dos pontos 45., a 67., e 69., dos factos não provados.
V. Vejamos então, resulta do ponto 31., dos factos provados:
“O cheque referido em 14 foi emitido por forma a reservar o imóvel, retirar o mesmo do mercado, criando em todos os réus a expectativa de que iriam formalizar o negócio”.
W. Motivando a M.ª Juiz a quo, as declarações de parte da R., DD, no entanto, o ponto 31. da matéria assente, deve ser expurgado do acervo factual dado como provado, com base nas declarações de parte da R., DD, prestadas na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, e arquivado na base dos dados internos, aos 20:35:00m a 22:38:00m.
X. Que confirma que enviou o contrato para a A., analisar em outubro e antes do promitentes vendedores assinarem.
Y. Em concreto, aos minutos 52:42:00m a 55:07:00m, a R., que o cheque no valor de €5.000,00, esteve sempre no património da mediação imobiliária, e que foi movimentado uma vez que os valores sejam considerados a título de reserva ou sinal, podem ser movimentados desde que tenha conhecimento que o crédito bancário foi aprovado e que a avaliação ao imóvel seja positiva.
Z. Ainda aos minutos 12:00:00m a 13:16:00m, a R., DD, confessa que quando a A., lhe entregou o cheque o cheque nº. ...32, sobre a entidade bancária “Banco 1...”, ainda não existia contrato de promessa compra e venda.
AA. Ora, resulta da exposição da matéria de facto que os AA., assinaram o contrato promessa de compra e venda a 02/11/2022, e nas declarações de parte da R., dá-se inequivocamente que, quando a R., envia à A., a 31/10/2022, o contrato para análise os RR., ainda não tinham outorgado o contrato promessa compra e venda (Cf. Aos minutos 21:00m aos 23:00m), sendo certo conforme o facto dado como provado, em 14., conforme se transcreve “O cheque nº. ...32, sobre a entidade bancária “Banco 1...”, foi sacado da conta dos autores a 24 de Outubro de 2022, e estava endossado à imobiliária contratada pelos RR.
BB. Este facto deve ser ainda expurgado do acervo factual dado como provado com base nas declarações de parte do R., EE, prestadas na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, e arquivado na base dos dados internos, aos 02:18:00m a 11:49:00m, pois põem em causa os meios de prova junto na contestação da R., DD, nomeadamente a data da outorga da ficha de visita, e, a data da outorga da declaração (Doc. 4, junto com a contestação da R., DD), em que os promitentes vendedores confirmam que tinham conhecimento da data de entrega à R., DD, do cheque nº. ...32, sobre o a entidade bancária “Banco 1..., uma vez que confessa que na data em que a A., lhe comunicou presencialmente o que se passava, desconhecia totalmente tais factos.
CC. Ainda, contrariando as declarações de parte da R., DD, e, ainda que não seja possível verificar a data da referida mensagem, resulta do teor Documento n.º 6, junto com a contestação da R., DD, que tal mensagem surge na sequência de a R., solicitar ao A., o comprovativo de pagamento da avaliação bancária.
DD. Ora, com recurso ao Documento n.º 12, junto com a petição inicial, verificamos o mesmo teor de mensagem enviada pela R., DD, a 12/10/2022. Sendo naturalmente compreensível o teor da mensagem remetida pelos AA., uma vez que a aqui R., estava na posse de um cheque outorgado pelos AA., no valor de € 5.000,00, (cinco mil euros) sem existir qualquer assinatura de um contrato promessa de compra e venda.
EE. Deve, assim e por isso, ser, o ponto 31., da matéria assente, expurgados do acervo factual dado como provados.
FF. Resulta do ponto 32., dos factos provados: “Desta entrega foi dado conhecimento aos co-réus FF e EE.”, Motivando a M.ª Juiz a quo, a fundamentação deste facto com a declaração junta como documento 4 da contestação dos RR. EE e FF.
GG. Este facto, deve ser expurgado do acervo factual dado como provado considerando as declarações de parte do R. EE, que quanto a esta matéria aquando da prestação das declarações de parte na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca Porto, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 02:18:00m a 11:49:00m, através das suas declarações poderemos confirmar, que não tinha conhecimento sequer das fichas de visitas, o, que põe em causa os meios de prova junto na contestação da R., DD, nomeadamente a data da outorga da ficha de visita, e, a data da outorga da declaração (Doc. 4, junto com a contestação da R., DD), em que os promitentes vendedores confirmam que tinham conhecimento da data de entrega à R., DD, do cheque nº. ...32, sobre o a entidade bancária “Banco 1...”.
HH. Resulta da exposição da matéria de facto que os AA., assinaram o contrato promessa de compra e venda a 02/11/2022, e nas declarações de parte da R., dá-se inequivocamente que, quando a R., envia à A., a 31/10/2022, o contrato para análise os RR., ainda não tinham outorgado o contrato promessa compra e venda em contraposição as declarações de parte da R., DD, prestadas na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, e arquivado na base dos dados internos, aos minutos 21:00m aos 23:00m, sendo certo conforme o facto dado como provado, em 14., conforme se transcreve “O cheque nº. ...32, sobre a entidade bancária “Banco 1...”, foi sacado da conta dos autores a 24 de Outubro de 2022, e estava endossado à imobiliária contratada pelos RR.
II. Ainda, este facto deve ser expurgado do acervo factual dado como provado, com base nas declarações de parte da R., DD, se pronunciou, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca Porto, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 20:35:00m a 22:38:00m, onde confessa que enviou a minuta do contrato promessa compra e venda para a A., referindo que o remeteu antes dos vendedores assinarem, o Documento n.º 15, junto com a petição inicial, comprova de facto o teor das declarações da R., onde se comprova que a mesma procede ao envio do contrato de promessa compra e venda a 31/10/2022.
JJ. Deve, assim e por isso, ser, o ponto 32., da matéria assente, expurgados do acervo factual dado como provados.
KK. Resulta do ponto 38., dos factos provados: “O que veio ainda mais reforçar a convicção da ré sociedade e da ré DD do seu absoluto investimento no negócio”, motivando a M.ª Juiz a quo, a fundamentação deste facto das regas da normalidade do acontecer, facilmente se chegando aos mesmos por presunção judicial já que, estando o processo de compra tão avançado, com certeza que aquelas expectativas existiam, no entanto contrariando a sentença proferida,
LL. Com base no Documento n.º6, junto com a contestação apresentada pela R., DD, resulta o ponto 37., dos factos considerados como provados, conforme se transcreve “Os autores questionaram “quanto tempo demorará depois de assinar os papeis, para receber as chaves do apartamento”, ora,
MM. Ainda que não seja possível verificar a data da referida mensagem, resulta do teor Documento n.º 6, junto com a contestação da R., DD, que tal mensagem surge na sequência de a R., solicitar ao A., o comprovativo de pagamento da avaliação bancária, Com recurso ao Documento n.º 12, junto com a petição inicial, verificamos o mesmo teor de mensagem enviada pela R., DD, à A., a 12/10/2022.
NN. Sendo naturalmente compreensível o teor da mensagem remetida pelos AA., uma vez que a aqui R., estava na posse de um cheque outorgado pelos AA., no valor de € 5.000,00, (cinco mil euros) sem existir qualquer assinatura de um contrato promessa de compra e venda.
OO. Deve, assim e por isso, ser, o ponto 38., da matéria assente, expurgados do acervo factual dado como provados.
PP. Resulta dos pontos 41., e 42., dos factos provados: “Nada fazia prever que o autor remetesse a mensagem referida em26.”, e, “Contrária à expectativa que sempre criaram, ao que sempre demonstraram ser sua vontade (a aquisição do imóvel)”, motivou a M.ª Juiz a quo, quanto ao facto 41., as regas da normalidade do acontecer, facilmente se chegando aos mesmos por presunção judicial já que, estando o processo de compra tão avançado, com certeza que aquelas expectativas existiam.
QQ. Quanto ao facto 42., motivou a M.ª Juiz a quo, a declaração junta como documento 4 da contestação dos réus EE e FF.
RR. Quanto ao facto 41., como se pode considerar que aquelas expectativas existiam? Até porque, constam dos Documentos n.º 19, 20, e 21, factos que os RR., não poderiam desconhecer.
SS. Ainda, estes factos, devem ser expurgados do acervo factual dado como provado considerando as declarações de parte da R. DD, que quanto a esta matéria aquando da prestação das declarações de parte na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca Porto, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 36:03:00m a 38:38:00m, resulta claramente das declarações de parte da R., uma vez que confessa que existiram vários contatos, até porque, não faria sentido a R., alegar que a advogada contratada entrou em contato com a R., tendo a mesma tentado explicar à advogada, a exigência dos três cheques, e que no dia seguinte o A., entrou em contato a pedir a devolução dos €5.000,00.
TT. Quanto ao facto 42., dos factos provados, das declarações de parte do R., EE, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, e arquivado na base dos dados internos, aos minutos 02:18:00m a 11:49:00m, resulta que desconhecia as fichas de visita, apenas tinha conhecimento que os AA., iam dar o valor de sinal, o mesmo será dizer que o R., não tinha conhecimento em que data os AA., entregaram o cheque à R., DD, e, ficou à espera do desenrolar, e, só teve conhecimento de que realmente o que se passava, quando a A., o contatou na sua residência, pondo ainda em causa a data da outorga da ficha de visita, e, a data da outorga da declaração (Doc. 4, junto com a contestação da R., DD), em que os promitentes vendedores confirmam que tinham conhecimento da data de entrega à R., DD, do cheque nº. ...32, sobre o a entidade bancária “Banco 1...”.
UU. Devem, assim e por isso, ser, os ponto 41., e 42., da matéria assente, expurgados do acervo factual dado como provados.
VV. Resulta do ponto 44., dos factos provados: “Na sequência da emissão do cheque pela autora no valor de €5.000,00 (cinco mil euros), os réus declararam o seu conhecimento na íntegra e que o valor nele aposto se destinava a pagamento parcial da comissão devida a título de honorários da co-ré mediadora imobiliária.”, motivou a M.ª Juiz a quo, que resulta da declaração junta como documento 4 da contestação dos réus EE e FF.
WW. Este facto, deve ser expurgado do acervo factual dado como provado considerando as declarações de parte da A., AA, que quanto a esta matéria aquando da prestação das declarações de parte na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca Porto, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 16:12:00m a 24:00:00m, que confirma que o cheque foi entregue à R., DD, e que assinou a declaração no dia da outorga do contrato promessa compra e venda.
XX. Este facto, deve ser expurgado do acervo factual dado como provado considerando as declarações de parte do R. DD, que quanto a esta matéria aquando da prestação das declarações de parte na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca Porto, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 20:35:00m a 22:38:00m, onde confirma que enviou o contrato à A., para analisar antes dos compradores assinarem. Aos minutos 52:42:00m a 55:07:00m, confessa confirma que os valores dados pelos promitentes compradores podem ser movimentados desde que haja o crédito bancário e a avaliação ao imóvel seja positiva, e, minutos 12:00:00m a 13:16:00m, confirma que quando a A., lhe deu o cheque nº. ...32, sobre a entidade bancária “Banco 1...”, não existia contrato promessa de compra e venda.
YY. Resulta da exposição da matéria de facto que os AA., assinaram o contrato promessa de compra e venda a 02/11/2022, e nas declarações de parte da R., dá-se inequivocamente que, quando a R., envia à A., a 31/10/2022, o contrato para análise os RR., ainda não tinham outorgado o contrato promessa compra e venda (Cf. Aos minutos 21:00m aos 23:00m), sendo certo conforme o facto dado como provado, em 14., conforme se transcreve “O cheque nº. ...32, sobre a entidade bancária “Banco 1...”, foi sacado da conta dos autores a 24 de Outubro de 2022, e estava endossado à imobiliária contratada pelos RR.
ZZ. Este facto, deve ser expurgado do acervo factual dado como provado considerando as declarações de parte do R. EE, que quanto a esta matéria aquando da prestação das declarações de parte na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca Porto, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 02:18:00m a 11:49:00m, onde confessa que desconhecia as fichas de visita, apenas tinha conhecimento que os AA., iam dar o valor de sinal, o mesmo será dizer que o R., não tinha conhecimento em que data os AA., entregaram o cheque à R., DD, e, ficou à espera do desenrolar, e, só teve conhecimento de que realmente o que se passava, quando a A., o contatou na sua residência.
AAA. Deve, assim e por isso, ser, o ponto 44. Da matéria assente, expurgado do acervo factual dado como provado.
BBB. Resulta do ponto 45., dos factos não provados que: “A ré DD, referiu sempre à autora que o valor solicitado na circunstância de qualquer impedimento da outorga do contrato-promessa de compra e venda, o valor seria devolvido aos autores”.
CCC. Ora, esta matéria deve ser dada como provada com base nas declarações de parte da R., DD, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 52:42:00m a 55:07:00m, e aos minutos 12:00:00m a 18:00:00m, onde confessa que o valor dados pela A., foi considerado reserva, e depois como o crédito tinha sido aprovado e a avaliação tinha sido, tinha corrido como o esperado esse cheque de reserva depois serviu para sinal e principio de pagamento.
DDD. No entanto, resulta da exposição da matéria de facto que os AA., assinaram o contrato promessa de compra e venda a 02/11/2022, e nas declarações de parte da R., dá-se inequivocamente que quando a mesma envia à A., a 31/10/2022, o contrato para análise os RR., ainda não tinham outorgado o contrato promessa compra e venda.
EEE. Isto, posto, tendo em linha de raciocino as declarações de parte da R., confirma que enviou à A., o contrato promessa de compra e venda antes dos Promitentes Vendedores assinarem considerando as declarações de parte da R. DD, que quanto a esta matéria aquando da prestação das declarações de parte na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca Porto, aos minutos 20:35:00m a 22:38:00m, sendo certo que os AA., assinaram o contrato promessa de compra e venda a 02/11/2022, o que equivale que à data em que a R., sacou o cheque bancário n.º ...32, sobre a entidade bancária “Banco 1...”, a 24/10/2022, não lhe era devido qualquer valor a título de comissão.
FFF. Por tudo exposto, deve o facto indiciariamente do ponto 45., da matéria de facto dado como não provado, ser considerado como PROVADO, com base no supra transcrito, e com base nos documentos juntos na petição inicial, e as declarações de parte da R., que assim o sustenta.
GGG. Resulta do ponto 46., dos factos não dado como provados que: “Na sequência do referido em 7 esta ré, direccionou a autora de imediato para as várias diligências que seriam necessárias efectuar”.
HHH. Referira-se que, dando-se este facto como não provado, não poderia a M.ª. Juiz a quo, ter dado como provados os factos dos Pontos 8., 33., e 34., do acervo factual.
III. Ademais, do Documento n.º 12, e 18, junto com a petição inicial é demonstrativo da intervenção da R., DD, quando solicita à A., os comprovativos de moradas.
JJJ. Face à prova produzida, e porque dela resulta, e devia por isso, ter sido dado como provado considerando com referência às declarações de parte do R., DD, que quanto a esta matéria aquando da prestação das declarações de parte na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca Porto, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 10:45:00m a 11:57:00m, que resulta laramente das declarações de parte da R., que a mesma encetou todas as diligências, tendo inclusive solicitado e rececionado toda a documentação exigida.
KKK. Até porque tal facto, encontra-se corroborado com o documento n.º 1, junto com a resposta apresentada pela A., de 23/02/2024, com a referência “Citius”, n.º 38253785, do qual se extrai com clareza suficiente que a aqui R., exercia e publicitava os serviços de intermediária de crédito.
LLL. Pelo exposto, deve o facto indiciariamente do ponto 46., da matéria de facto dado como não provado, ser considerado como PROVADO, com base no supra transcrito, e, com base nos documentos juntos na petição inicial, que assim a sustenta.
MMM. Resulta do ponto 47., dos factos não dado como provados que: “A autora assentiu na proposta da ré DD, que encetou todos os contactos exigidos tendo previamente solicitado aos autores a documentação necessária para que a mesma requeresse a simulação do crédito habitação”, no entanto,
NNN. Este facto resulta provado através da declarações de parte da R., DD, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, aos minutos 10:45:00m a 11:57:00m, resulta claramente das declarações de parte da R., que a mesma encetou todas as diligências, tendo inclusive solicitado e rececionado toda a documentação exigida para aquele ato, até porque tal facto, encontra-se corroborado com o documento n.º 1, junto com a resposta apresentada pela A., de 23/02/2024, 189 com a referencia “Citius”, n.º 38253785, do qual se extrai com clareza suficiente que a aqui R., exercia e publicitava os serviços de intermediária de crédito.
OOO. Pelo exposto deve o facto indiciariamente do ponto 47., da matéria de facto dada como não provado, terá necessariamente ser considerado como PROVADO, com base no supra transcrito, e com base no documento junto à resposta à contestação apresentada pela A., de 23/02/2024, com a referência “Citius”, n.º 38253785, que assim o sustenta.
PPP. Resulta do ponto 48., dos factos dado como não provados que: “A 22 de Outubro de2022,a autora recebeu ma chamada telefónica da ré DD, que lhe comunicou que a ré FF, se encontrava em grandes dificuldades económicas e que os filhos menores da mesma se encontravam nas mesmas condições, alegando ainda, que a mesma não tinha um local onde residir com os filhos, com esse fundamento requerendo à autora que a mesma consentisse que o cheque nº. ...32, sobre o a entidade bancária “Banco 1...”, dado a título de reserva fosse entregue a FF”.
QQQ. Contrariamente à sentença proferida, Este facto considera-se provado com recurso às declarações de parte da R., FF, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 15:15:00m a 16:02:00m, onde confessa que queria “despachar” o negócio, e que de facto à data dos factos estava a suportar várias despesas, e que devido ao facto de a A., ir ter com o seu ex-marido, entra em contato com a R., DD, porque até ao contato da A., desconheciam a globalidade dos factos.
RRR. Já as declarações de parte a R., DD, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, aosminutos27:27:00ma 27:53:00m, reconhece a situação financeira da R., FF, mas não se recorda de mencionar tal questão à A.
SSS. Este facto deve ainda ser considerando as declarações de parte do R. EE, que quanto a esta matéria aquando da prestação das declarações de parte na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca Porto, e arquivado na base dos dados internos minutos 02:18:00m a 11:49:00m, donde se extrai que até ao contato com a A., desconhecia a totalidade dos factos.
TTT. Assim sendo, qual seria a justificação para que a R., DD movimenta-se o cheque? Sendo certo que a A., só assinou o CPCV, a 02 de novembro de 2022, sendo o cheque sacado a 24 de outubro de 2022. Será por existir a 24 de outubro de 2022, a certeza da R., DD, que havia a pré-aprovação do crédito bancário, e a avaliação ao imóvel tinha sido positiva?
UUU. Por tudo exposto, deve o facto indiciariamente do ponto 48., da matéria de facto dado como não provado, ser considerado como PROVADO, com base no supra transcrito, e com base nos documentos juntos na petição inicial, e as declarações de parte da R., que assim o sustenta.
VVV. Resulta do ponto 49., dos factos não provados que: “Perante os motivos expostos pela ré DD, a autora consentiu que FF, depositasse o respectivo cheque.”
WWW. No entanto, com o devido respeito, entendemos que não existiu qualquer dificuldade perante este meio de prova, até porque, resulta das declarações de parte da R., DD, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto aos minutos 54:02:00m a 55:07:00m, até porque, pelas regras de experiência houve necessariamente uma justificação plausível para que a A., consentisse a movimentação do cheque no valor de € 5.000,00 (cinco mil euros), a não ser que para a R., DD, bastasse como reiteradamente confirma que a avaliação do imóvel seja positiva e ocorra a aprovação do crédito movimenta livremente as quantias prestadas pelos promitentes compradores independentemente da outorga do contrato promessa compra e venda.
XXX. Ademais, confirma em declarações de parte que só devolve os valores dados pelos promitentes compradores na eventualidade de o crédito bancário não é aprovado, ou a avaliação ao imóvel não seja positiva.
YYY. Por tudo exposto, deve o facto indiciariamente do ponto 49., da matéria de facto dado como não provado, ser considerado como PROVADO, com base no supra transcrito, e com base nos documentos juntos na petição inicial, e as declarações de parte da R., que assim o sustenta.
ZZZ. Resulta do ponto 50., dos factos não provados que: “A visita referida em 17 não demorou mais de 5 (cinco) minutos, uma vez que a ré DD alegava que não estaria com tempo e que estava extremamente atrasada para efectuar as outras visitas já agendadas”.
AAAA. Deve este facto ser considerado provado com base nas DD, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, aos minutos 20:35:00m a 25:29:00m, onde a mesma confirma que “Há visitas que demoram dez minutos há visitas que demoram uma hora”.
BBBB. Da mesma forma com o recurso às declarações de parte AA, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca Porto, aos minutos 16:12:00m a 24:00:00m, poderemos confirmar que a visita ao imóvel ocorreu no final da tarde do dia 02 de novembro, e que o imóvel não tinha eletricidade.
CCCC. Por tudo exposto, deve o facto indiciariamente do ponto 50., da matéria de facto dado como não provado, ser considerado como PROVADO, com base no supra transcrito, e com base nos documentos juntos na petição inicial, e as declarações de parte da R., e A., que assim o sustenta.
DDDD. Resulta do ponto 51., dos factos dados como não provados que: “Tendo os Autores percebido, que o único intuito da ré DD foi que os autores outorgassem o contrato-promessa de compra e venda, que a mesma detinha na sua posse”.
EEEE. Contrariamente ao decidido na sentença recorrida,
FFFF. Quando a R., DD foi questionada pela M.ª. Juiz a quo, quando os Autores tiveram conhecimento do contrato promessa compra e venda a R., refere que enviou o mesmo durante o mês de outubro para a A., analisar e antes dos vendedores assinarem, considerando as declarações de parte da R. DD, que quanto a esta matéria aquando da prestação das declarações de parte na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca Porto, aos minutos 12:00:00m a 13:16:00m e aos minutos 20:35:00m a 22:38:00m, sendo certo que os AA., assinaram o contrato promessa de compra e venda a 02/11/2022, o que equivale que à data em que a R., sacou o cheque bancário n.º ...32, sobre a entidade bancária “Banco 1...”, a 24/10/2022, não lhe era devido qualquer valor a título de comissão.
GGGG. No entanto, perante a análise do Documento n.º 15, junto com a petição inicial, verificamos que a R., enviou o contrato promessa compra e venda para os AA., a 31/10/2022, no entanto contrariamente às declarações de parte a R., refere que vai enviar o contrato promessa de compra e venda sem as assinaturas do Promitentes vendedores por se encontrar ausente do escritório.
HHHH. Tal facto, é corroborado ainda das declarações de parte da A., AA, que quanto a esta matéria aquando da prestação das declarações de parte na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca Porto, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 16:12:00m a 24:00:00m, refere que a visita foi apressada e realizada ao final da tarde no mês de novembro e que o imóvel não tinha eletricidade, tendo assinado o CPCV, na banca da cozinha.
IIII. verificamos que perante a análise do Documento n.º 15, junto com a petição inicial, que a R., DD, enviou o contrato promessa compra e venda para os AA., a 31/10/2022, no entanto contrariamente às declarações de parte a R., refere que ai enviar o contrato promessa de compra e venda sem as assinaturas do Promitentes vendedores por se encontrar ausente do escritório.
JJJJ.Ainda, sem perder o fio orientador dos factos dados como provados, em 14., conforme se transcreve “O cheque nº. ...32, sobre a entidade bancária “Banco 1...”, foi sacado da conta dos autores a 24 de Outubro de 2022.
KKKK. Por sua vez, as declarações de parte do R., EE, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, e arquivado na base dos dados internos, aos minutos 02:18:00m a 11:49:00m, põe em causa os meios de prova junto na contestação da R., DD, e particularmente a data da outorga da ficha de visita, e, a data da outorga da declaração em que os promitentes vendedores confirmam que tinham conhecimento da data de entrega à R., DD, do cheque nº. ...32, sobre o a entidade bancária “Banco 1...”, mais concretamente o Documento n.º 4, junto na contestação da R.
LLLL. Dúvidas não podem subsistir, por tudo exposto, deve o facto indiciariamente do ponto 51., da matéria de facto dado como não provado, ser considerado como PROVADO, com base no supra transcrito, e com base nos documentos juntos na petição inicial, e os junto nas contestações apresentadas e as declarações de parte dos RR.. e A., que assim o sustenta.
MMMM. Resulta do ponto 52., dos factos não provados que: “Nunca foi esclarecido aos autores, a consequência legal da dispensa do reconhecimento notarial das assinaturas do contrato-promessa de compra e venda, nem os autores consentiram na sua inaplicabilidade”.
NNNN. Contrariamente ao decidido, este facto considera-se provado como recurso AA, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca Porto, e arquivado na base dos dados interno aos minutos 43:00:00m a 46:46:00m, onde resulta um total desconhecimento dos efeitos da dispensa do reconhecimento das assinaturas e a consequência da respetiva cláusula no contrato promessa de compra e venda, tendo mesmo sido questionada qual o grau de escolaridade atendendo à dificuldade de compreensão da referida cláusula.
OOOO. Ainda com o recurso às as declarações de parte da R., DD, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, aos minutos 28:30:00m a 30:15:00m, resulta que enviou o contrato à A., através de whatsapp, e que a informou que se tivesse alguma dúvida que entrasse em contato.
PPPP. Por tudo exposto, deve o facto indiciariamente do ponto 52., da matéria de facto dado como não provado, ser considerado como PROVADO, com base no supra transcrito, e com base nos documentos juntos na petição inicial, e as declarações de parte da R., que assim o sustenta.
QQQQ. Resulta do ponto 53., dos factos não provados que: “A pressão exercida pela Sra. DD para que os autores outorgassem o contrato-promessa de compra e venda foi contínua, e foi sucessivamente relembrando aos mesmos o valor de 5.000,00 € (cinco mil euros) que já estariam na posse de EE, e FF, e caso se recusassem a outorgar o respectivo contrato-promessa de compra e venda, os promitentes vendedores não devolviam a quantia já prestada no valor de 5.000,00 € (cinco mil euros)”.
RRRR. Ora, salvo melhor entendimento em contrário, consideram os Recorrentes que tal matéria ficou devidamente esclarecida, senão vejamos,
SSSS. Resulta dos fatos considerados provados, que no dia 08/10/2022, a ré DD, deslocou-se à residência da autora, onde solicitou à autora que o cheque de reserva fosse preenchido no valor de € 5.000,00 (cinco mil euros), e que o mesmo fosse endossado à A...-Unipessoal Lda. O cheque nº. ...32,sobre a entidade bancária “Banco 1...”, foi sacado da conta dos autores a 24 de Outubro de 2022. No dia 02 de Novembro de 2022, os autores visitaram o referido imóvel acompanhados pela ré DD.
TTTT. Ainda, Ocorre das declarações do R., EE, que desconhecia as fichas de visita, apenas tinha conhecimento que os AA., iam dar o valor de sinal, o mesmo será dizer que não tinha conhecimento em que data os AA., entregaram o cheque à R., DD, e, ficou a espera do desenrolar e só teve conhecimento de que realmente o que se passava, quando a A., o contatou.
UUUU. Na verdade as declarações do R., EE, põem em causa os meios de prova junto na contestação da R., DD, nomeadamente a data da outorga da ficha de visita, e, a data da outorga da declaração em que os promitentes vendedores confirmam que tinham conhecimento da data de entrega à R., DD, do cheque nº. ...32, sobre o a entidade bancária “Banco 1...”.
VVVV. Sobre este tema de prova importa ainda, impõe avaliar as declarações de parte do R., EE, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 02:18:00m a 11:49:00m.
WWWW. Das declarações de parte da A., AA, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca Porto, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 43:00:00m a 46:46:00m, resulta claramente que algum momento foi explicado aos AA., teor do contrato, apenas revelando que pela R., DD, abordou a questão do incumprimento dos AA.
XXXX. Ainda, tal facto é corroborado perante as declarações de parte da R., DD, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 52:42:00m a 55:07:00m, onde se constata que para a movimentação do cheque apenas teria que existir a pré-aprovação do crédito bancário e existir avaliação positiva do imóvel, sendo certo, que cheque nº. ...32, sobre a entidade bancária “Banco 1...”, foi sacado da conta dos autores a 24 de Outubro de 2022, sendo-lhe atribuído pela R., o título de sinal e princípio de pagamento.
YYYY. E tendo o cheque entrado naquela data na esfera patrimonial da R., dúvidas não podem subsistir que era o intuito da R., DD que os AA., assinassem o contrato promessa de compra e venda.
ZZZZ. Por tudo exposto, deve o facto indiciariamente do ponto 53., da matéria de facto dado como não provado, ser considerado como PROVADO, com base no supra transcrito, e com base nos documentos juntos na petição inicial, e as declarações de parte dos RR., e as declarações de parte da A., que assim o sustenta.
AAAAA. Resulta do ponto 54., dos factos não provados que: “Face à pressão que os autores sentiram, de facto, procederam à outorga do contrato-promessa de compra e venda, sem que pudessem calmamente ler o contrato-promessa de compra e venda, ou lhe fosse explicado o seu conteúdo”. Quanto a este tema de prova, vejamos,
BBBBB. Das declarações de parte da R., DD, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 20:35:00m a 25:29:00m, é por esta confessado que há visitas demoram dez minutos há visitas que demoram uma hora.
CCCCC. Ainda resulta das declarações de parte da R., DD, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 28:30:00m a 30:15:00m, que enviou à A., o contrato promessa compra e venda whatsapp, conforme assim o comprova o Documento n.º 13, junto com a petição inicial, e do teor das mensagens não resulta qualquer esclarecimento da R., quanto menção do reconhecimento das assinaturas. Aliás, a R., quando questionada se foi explicado o teor do contrato aos AA., a mesma responde que não foi explicado, apenas referiu à A., que se tivesse alguma dúvida relativamente ao teor do contrato para entrar em contato.
DDDD. Por sua vez, as declarações de parte da A., AA, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca Porto, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 16:12:00m a 24:00:00m, constatamos que a visita ao imóvel foi apressado, pois, ocorreu no dia 02 de novembro de 2022, ao final da tarde, e o imóvel que iam visitar não tinha eletricidade.
EEEEE. Quanto à explicação do contrato por parte da R., aos AA, as declarações de parte da A., AA, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca Porto, aos minutos 43:00:00m a 46:46:00m, facilmente se percebe que nunca o teor do contrato promessa e venda, foi explicado à A., pois, sobre o conteúdo do mesmo resulta claramente que apenas tem conhecimento que no caso de não obter crédito bancário ou a avaliação ao imóvel não fosse positiva, os RR., devolviam o valor de €5.000,00, nos demais casos, haveria os AA., o pagamento de uma cláusula pelo seu incumprimento.
FFFFF. Por tudo exposto, deve o facto indiciariamente do ponto 54., da matéria de facto dado como não provado, ser considerado como PROVADO, com base no supra transcrito, e com base nos documentos juntos na petição inicial, e as declarações de parte que assim o sustenta.
GGGGG. Resulta do ponto 55., dos factos não provados que: “A autora sentiu-se intimidada com o comportamento adoptado pela ré DD, que no decorrer daquelas horas/dias, pressionou a autora, através de contactos telefónicos ininterruptos para a emissão dos referidos cheques, cada um com as importâncias de 3.125 €, 2.895 € e 1.480 €”.
HHHHH. Com o devido respeito que é muito, entendem os recorrentes, que quanto a este meio de prova não existiu nenhuma dificuldade, vejamos,
IIIII. As declarações da R., DD, que se pronunciou, quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca Porto, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 55:05:00m a 46:46:00m, e aos minutos 36:03:00m a 38:38:00m a R., após ser confrontada com o Documento n.º 18, junto com a petição inicial, não soube explicar o teor da mensagem.
JJJJJ. Mais referindo que estes valores seriam exigidos a título de 10%, do valor de sinal, até porque a mensagem é clara, conforme se transcreve “porque quando se assina o contracto promessa tem de ser entregue 10 % do valor da compra”. Ademais a expressão “assim os senhores começam a resolver coisas da vida deles”, em nada se relaciona com a data da escritura definitiva, que ainda nem sequer haveria uma possível data para a realização, assim é evidente que estes três cheques são solicitados aos AA., a 04 de novembro de 2022, a título de sinal e princípio de pagamento sem sequer configurar no contrato promessa compra e venda outorgado apelos AA., 02 de novembro de 2022.
KKKKK. Até porque, se o valor destes três cheques fosse imputado ao valor global a liquidar na escritura definitiva deveria contar no teor da mensagem que seriam para apresentar nessa data e não como referiu a R, conforme se transcreve,“porque quando se assina o contracto promessa tem de ser entregue 10 % do valor da compra”, “assim os senhores começam a resolver coisas da vida deles”.
LLLLL. Contrariamente ao alegado pela R., se a questão dos três cheques tivesse sido previamente abordada pelo A., não se retira do Documento n.º 18, junto com a petição inicial o teor das massagem conforme se transcreve “falei com o marido também” [04/11, 12:38] ...03: e falei da questão dos cheques, do resto do sinal (para fazer os 12.500 €). Resposta da A., [04/11, 12:38] ..........@.....: Ele vai fazer?
MMMMM. Na verdade, das declarações prestadas pela R., DD, a própria que confirma que no dia 04 de novembro de 2022, ligou várias vezes para a A., e nessa sequência é a A., solicita o contato da sua advogada com a R.
NNNNN. Por sua vez, as declarações de parte do R., EE, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto aos minutos 02:18:00m a 11:49:00m, poderemos confirmar conforme se transcreve “Estavam aflitos por causa de valores e eu não estava a par”.
OOOOO. Dúvidas não podem subsistir, por tudo exposto, deve o facto indiciariamente do ponto 55., da matéria de facto dado como não provado, ser considerado como PROVADO, com base no supra transcrito, e com base nos documentos juntos na petição inicial, e as declarações de parte da R., que assim o sustenta.
PPPPP. Em relação aos factos 56,57,58,59 e 61 a 69, dos factos não provados, considerou o Tribunal a quo, a total ausência de prova. Vejamos,
QQQQQ. Resulta do ponto 56., dos factos não provados que: “Tendo transmitido, no dia 04 de Novembro de 2022, à ré DD, que os autores não iriam proceder à emissão dos três cheques exigidos, considerando que não configurava tal clausulado no CPCV, e que o valor remanescente seria entregue no dia da escritura definitiva”.
RRRRR. Contrariamente à sentença proferida, a prova deste facto, resulta das declarações de parte da R., DD, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 36:03:00m a 38:38:00m, onde se comprova que existiram vários contatos, até porque, não faria sentido a R., alegar que a advogada contratada entrou em contato com a R., tendo a mesma tentado explicar à advogada, a exigência dos três cheques, e que no dia seguinte o A., entrou em contato a pedir a devolução dos €5.000,00.
SSSSS. Por tudo exposto, deve o facto indiciariamente do ponto 56., da matéria de facto dado como não provado, ser considerado como PROVADO, com base no supra transcrito, e com base nos documentos juntos na petição inicial concretamente o Documento n.º 21, e as declarações de parte da R., que assim o sustenta.
TTTTT. Resulta do ponto 57., dos factos não provados que: “Desde essa data, não obstante os vários contactos encetados pelos autores, a ré DD não retornou as chamadas efectuadas, não respondeu as várias mensagens e emails remetidos”.
UUUUU. A prova deste facto, resulta das declarações de parte da R., em confronto com o Documento n.º 21, junto com a petição inicial, que em confronto com os Documentos n.º 19, 20, e 21, poderemos constatar que a R., não retornou as chamadas efetuadas pela A., se assim fosse não haveria necessidade de a A., se deslocar à casa do R., EE.
VVVVV. Sendo que, dando-se este ponto dos factos não provados, implicitamente terá que se considerar o ponto 58., dos factos dados como não provados, ser considerado provados.
WWWWW. Sobre este tema de prova importa ainda, por isso, observar quanto a este meio de prova as declarações de parte do R., EE, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 02:18:00m a 11:49:00m.
XXXXX. Por tudo exposto, devem os factos indiciariamente dos pontos 57., e 58., da matéria de facto dados como não provados, ser considerados como PROVADOS, com base no supra transcrito, e com base nos documentos juntos na petição inicial, que assim o sustenta.
YYYYY. Resulta do ponto 59., dos factos não provados que: “Em 19 de Novembro de 2022, a autora apurou que os réus EE, e FF não teriam conhecimento que a autora tinha emitido o cheque no valor de 5.000,00 € (cinco mil euros), supra referido, e que o valor correspondente estaria na posse A... - Unipessoal Lda”.
ZZZZZ. Sobre este tema de prova importa ainda, por isso, observar quanto a este meio de prova a apreciação pelo Tribunal as declarações de parte do R., EE, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 02:18:00m a 11:49:00m, onde se comprova que desconhecia as fichas de visita, apenas tinha conhecimento que os AA., iam dar o valor de sinal, o mesmo será dizer que não tinha conhecimento em que data os AA., entregaram o cheque à R., DD, e, ficou a espera do desenrolar e só teve conhecimento de que realmente o que se passava, quando a A., o contatou.
AAAAAA. Dúvidas não podem existir que certamente existia a necessidade imperiosa de outorgar o contrato promessa de compra e venda. Até porque ao declarações do R., EE, põem em causa os meios de prova juntos na contestação da R., DD, nomeadamente a data da outorga da ficha de visita, e, a data da outorga da declaração (Cf. Doc. 4, junto com a contestação) em que os promitentes vendedores confirmam que tinham conhecimento da data de entrega à R., DD, do cheque nº. ...32, sobre o a entidade bancária “Banco 1...”, assim, concretamente o Documento n.º 4, junto com a contestação apresentada pela R., DD.
BBBBBB. Dúvidas não podem subsistir, por tudo exposto, deve o facto indiciariamente do ponto 59., da matéria de facto dado como não provado, ser considerado como PROVADO, com base no supra transcrito, e com base nos documentos juntos na petição inicial, e as declarações de parte da R., que assim o sustenta.
CCCCCC. Resulta do ponto 60., dos factos não provados que: “A data de outorga de 21 de Outubro de 2022, aposta no contrato-promessa, serviu de mote para que a empresa fundamentasse o cheque sacado a 24 de Outubro de 2022, no valor de 5.000,00€ (cinco mil euros), correspondente ao cheque nº. ...32, sobre o a entidade bancária “Banco 1...”.
DDDDDD. A falta de prova quanto a este facto também não pode subsistir, até porque não existiu nenhuma dificuldade quanto a este meio de prova, senão vejamos,
EEEEEE. Resulta da matéria de facto dada como provada, no ponto 10., conforme se transcreve “No dia 08/10/2022, a ré DD, deslocou-se à residência da autora, onde solicitou à autora que o cheque de reserva fosse preenchido no valor de € 5.000,00 (cinco mil euros), e que o mesmo fosse endossado à A... - Unipessoal Lda”. Com base no Documento n.º 6, junto com a contestação apresentada pela R., DD, resulta o ponto 37., dos factos considerados como provados, conforme se transcreve “Os autores questionaram “quanto tempo demorará depois de assinar os papeis, para receber as chaves do apartamento”.
FFFFFF. Sendo naturalmente compreensível o teor da mensagem remetida pelos AA., uma vez que a aqui R., estava na posse de um cheque outorgado pelos AA., no valor de € 5.000,00, (cinco mil euros), sem qualquer assinatura de um contrato promessa de compra e venda.
GGGGGG. Ainda correlacionado, a R., DD, quando questionada pela M.ª Juiz a quo, quando os Autores tiveram conhecimento do contrato promessa compra e venda a R., refere que enviou o mesmo durante o mês de outubro para a A., analisar e antes dos vendedores assinarem, assim o demonstra as declarações de parte da R., DD, se pronunciou, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca Porto, aos minutos 20:35:00m a 22:38:00m.
HHHHHH. Dúvidas não podem subsistir, por tudo exposto, deve o facto indiciariamente do ponto 60., da matéria de facto dado como não provado, ser considerado como PROVADO, com base no, supra transcrito, e com base nos documentos juntos na petição inicial, e as declarações de parte da R., que assim o sustenta.
IIIIII. Resulta do ponto 61., dos factos não provados que: “O valor de 5.000,00 € (cinco mil euros), correspondente ao cheque nº. ...32, sobre a entidade bancária “Banco 1...”, está no domínio patrimonial da A... - Unipessoal Lda”.
JJJJJJ. Quanto à prova deste facto, as declarações de parte da R., DD, se pronunciou, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca Porto aos minutos 52:42:00m a 55:07:00m, referindo que o cheque foi endossado à imobiliário e que movimentou o cheque a 24 de outubro de 2022, e, que o cheque nunca chegou às mãos dos RR. EE e FF.
KKKKKK. Não se concebe como o Tribunal a quo, não considera como provado este facto. Até porque, os RR., não apresentaram nenhum meio de prova sobre este facto, sendo certo que o cheque estava endossado da A... - Unipessoal Lda”, e entrou no seu domínio patrimonial.
LLLLLL. Por tudo exposto, deve o facto indiciariamente do ponto 61., da matéria de facto dado como não provado, ser considerado como PROVADO, com base no supra transcrito, e com base nos documentos juntos na petição inicial, e as declarações de parte da R., que assim o sustenta.
MMMMMM. Resulta do ponto 62., dos factos não provados que: “Os réus incutiram aos autores ansiedade e transtorno”.
NNNNNN. De facto, além de incutirem ansiedade e transtorno, também é compreensível que o AA., tiveram que se ausentar do local onde deveriam desempenhar a sua atividade durante o período normal de trabalho, na perspetiva de alcançar um termo para este litígio.
OOOOOO. Assim o reflete as declarações de parte do R., EE, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 02:18:00m a 11:49:00m, onde se confirma que autora em 19 de Novembro de 2022, apurou que os réus EE, e FF não teriam conhecimento que a autora tinha emitido o cheque no valor de 5.000,00 € (cinco mil euros), supra referido, e que o valor correspondente estaria na posse A... - Unipessoal Lda”.
PPPPPP. Declarando ainda o R., que não tinha conhecimento do que se passava, não pode afirmar-se que o mesmo tinha conhecimento do teor das mensagens que se juntou aos autos como Documentos n.º 19 e 20, juntos com a petição inicial. Na verdade perante as declarações de parte, entendemos que R., não tinha sequer conhecimento do valor prestado a título de reserva do imóvel.
QQQQQQ. Se o R., confirme que tinha conhecimento que a A., estava aflita por causa dos valores e o R., não estava a par, conforme assim o confessou, não se compreende como a 08/10/2022, tinha outorgado a declaração que juntou aos autos como Documento n.º 4, da contestação apresentada pela R., DD.
RRRRRR. Resulta da exposição da matéria de facto que os AA., assinaram o contrato promessa de compra e venda a 02/11/2022, e nas declarações de parte da R., DD, se pronunciou, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca Porto aos minutos 21:00m aos 23:00m, dá-se inequivocamente que, quando a R., envia à A.,a 31/10/2022, o contrato para análise os RR., ainda não tinham outorgado o contrato promessa compra e venda.
SSSSSS. Não podem subsistir, por tudo exposto, deve o facto indiciariamente do ponto 62., da matéria de facto dado como não provado, ser considerado como PROVADO, com base no supra transcrito, e com base nos documentos juntos na petição inicial, e as declarações de parte dos RR., e os documentos juntos nas contestações apresentadas, que assim o sustenta.
TTTTTT. Resulta do ponto 63., dos factos não provados que: “Os autores tiveram que que se ausentar vários dias do local onde deveriam desempenhar a sua actividade durante o período normal de trabalho, na perspectiva de alcançar um termo para este litígio”.
UUUUUU. Este facto, claramente resulta provado através das declarações de parte do R., EE, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, aos minutos 02:18:00m a 11:49:00m, até porque se a A., teve que se deslocar à residência do R., e despendeu do seu tempo em audiência de julgamento, reuniões com a mandatária etc., é claramente percetível que tiveram que se ausentar dos seus afazeres profissionais e familiares.
VVVVVV. Por tudo exposto, deve o facto indiciariamente do ponto 63., da matéria de facto dado como não provado, ser considerado como PROVADO, com base no supra transcrito, e com base nos documentos juntos na petição inicial, e as declarações de parte dos RR., que assim o sustenta.
WWWWWW. Resulta do ponto 64., dos factos não provados que: “Os réus EE e FF pactuaram com DD, esta em representação da A... - Unipessoal LDA., no plano que conjuntamente criaram para induzir os autores em erro/engano sobre factos que provocaram com o propósito de obter um enriquecimento ilícito”.
XXXXXX. Analisemos a prova produzida, até porque, quanto a este facto, não existe dificuldade quanto ao meio de prova, com recurso as declarações de parte do R., EE, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, e arquivado na base dos dados internos aos minutos 02:18:00m a 11:49:00m, que revela que, não tendo o R., conhecimento das fichas de visita, não se concebe como pode ter assinado as declarações identificadas como Documento n.º3, e Documento n.º4 junto com a contestação apresentada pela R., DD.
YYYYYY. Ademais, facilmente poderemos concluir que a documentação junta aos autos pelas RR., poderiam facilmente elaborados após ter conhecimento dos factos dos presentes autos.
ZZZZZZ. Se a A., estava aflita por causa dos valores e o R., não estava a par, conforme assim o confessou, não se compreende como a 08/10/2022, tinha outorgado a declaração que juntou aos autos como Documento n.º 4, da contestação apresentada pela R., DD.
AAAAAAA. Ainda, a R., DD, refere que enviou a minuta do contrato promessa compra e venda para a A., referindo que o remeteu antes dos vendedores assinarem, o Documento n.º 15, junto com a petição inicial, comprova de facto o teor das declarações da R., onde se comprova que a mesma procede ao envio do contrato de promessa compra e venda a 31/10/2022, e, nesta data não poderiam os RR., EE e FF, outorgado o contrato promessa de compra e venda, conforme as declarações de parte da R., DD, se pronunciou, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca Porto, aos minutos 20:35:00m a 22:38:00m.
BBBBBBB. Por tudo exposto, devem os factos indiciariamente do ponto 64., da matéria de facto dado como não provado, ser considerado como PROVADO, com base no supra transcrito, e com base nos documentos juntos na petição inicial, nos documentos juntos pelos RR., nas contestações apresentadas, e as declarações de parte dos RR., que assim o sustenta.
CCCCCCC. Resulta do ponto 65., dos factos não provados que: “Tendo o propósito de invocar o incumprimento contratual, com base em incumprimento culposo dos autores”.
DDDDDDD. Quanto a este meio de prova, entendemos que não existiu qualquer dificuldade, senão vejamos,
EEEEEEE. Resulta do ponto 21., dos factos considerados provados, conforme se transcreve “21. Preceitua-se na cláusula nona, do contrato-promessa, que competia aos promitentes vendedores, fornecer, antecipadamente, toda a documentação respeitante ao imóvel e necessária à outorga da escritura de compra e venda ou Procedimento Casa Pronta, nomeadamente certificação energética, licença de utilização, certidão da conservatória do registo predial, caderneta predial actualizada, renúncia ao direito de preferência camarário e declaração de não dívida ao condomínio”.
FFFFFFF. Ora do teor do Documento n.º 9, junto na contestação da R., DD, não consta o cumprimento da cláusula nona do contrato promessa de compra e venda.
GGGGGGG. Acresce que, não se compreende como os RR., enviam aos AA., a carta a solicitar a marcação da escritura, conforme assim o demostra o teor Documento n.º 9, junto na contestação da R., DD, quando tinham pleno conhecimento quanto aos factos descritos nos Documento n.º 19, 20, e 21, juntos com a petição inicial.
HHHHHHH. Os RR., tinham, aliás, todas as razões para acreditar que os AA., iriam invocar a nulidade aposta no contrato outorgado, conforme se expôs no Documento n.º 21, junto com a petição inicial e que se transcreve “23. Por fim, cumpre expor que apresentamos sérias reservas ao contrato outorgado.”
IIIIIII. Mais, porque os AA. já tinham invocado a omissão daquela formalidade e já tinham pedido a restituição do sinal à R., DD, e, porque, tendo os Réus marcado a escritura, os AA. (a quem também incumbia a marcação...) não compareceram, uma vez que já existiam aquela comunicação, e os fundamentos da sua atuação, não ocorreu qualquer comportamento contraditório, pelo que, nenhum dos demonstrados comportamentos dos AA. era apto a criar nos RR., a convicção de que a nulidade não iria ser invocada e o negócio iria ser cumprido.
JJJJJJJ.A partir do momento em que os RR., respondem ao teor do Documento n.º 21, junto com a petição inicial, não seria legítima e atendível qualquer expectativa que os RR., pudessem ter criado de que o contrato iria ser cumprido e, portanto, é totalmente irrelevante que os AA., não tenham comparecido à escritura que foi marcada pelos RR., (e que, nos termos do contrato-promessa, deveria ser marcada pelos AA.
KKKKKKK. Se os Réus marcaram a escritura porque assim o entenderam, sabendo, porém, que o contrato-promessa era nulo e sem que tivessem qualquer razão objetiva para acreditar ou confiar que aos AA., iriam comparecer nessa escritura e não iriam invocar aquela nulidade.
LLLLLLL. A este respeito, analisemos as declarações de parte da R., EE, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto aos minutos 01:13:00m a 02:23:00m, onde refere que enviaram a carta aos AA., por uma questão se segurança.
MMMMMMM. Já as declarações de parte da R., FF, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, aos minutos 21:21:00m a 21:49:00m, verificamos que os RR., tiveram o apoio da R., DD, de forma a invocar o incumprimento do contrato por banda dos AA.
NNNNNNN.Das declarações de parte transcritas, resulta claramente que nunca os RR., tiveram intenção de outorgar o contrato definitivo, note-se que para além do R., EE, confirmar que até à data em que a A., contatou com ele não tinha conhecimento de nenhum facto, porém após a receção do teor do Documento n.º 21, junto com a petição inicial, além de responderem ao mesmo, nunca os RR., contataram com a AA.
OOOOOOO. Não obstante, não se inibiram de remeter aos AA., Documento n.º 9, junto na contestação da R., DD, quando tinham pleno conhecimento quanto aos factos descritos nos Documento n.º 19, 20, e 21, juntos com a petição inicial.
PPPPPPP. Dúvidas não podem subsistir, por tudo exposto, devem os factos indiciariamente do pontos 65., e 66., da matéria de facto dados como não provados, serem considerados como PROVADOS, com base no supra transcrito, e com base nos documentos juntos na petição inicial, e com os documentos apresentados nas contestações dos RR., e as declarações de parte dos RR., que assim o sustenta.
QQQQQQQ. Resulta do ponto 68., dos factos não provados que: “Porque o negócio só poderia avançar caso a avaliação do imóvel pela instituição bancária fosse positiva, os réus FF e EE assentiram em esperar pelo resultado da avaliação bancária antes sequer de depositar o cheque entregue pelos autores”.
RRRRRRR. Quanto a este facto, vejamos então, as declarações de parte da R., DD, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento na audiência de julgamento realizada no dia 20/03/2025, gravado no sistema de gravação digital existente no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, aos minutos 52:42:00m a 55:07:00m, resulta do teor das declarações de parte que houve um assentimento das partes em movimentar o cheque com o nº. ...32, sobre o Banco 1..., até porque, é pratica reiterada da mediadora movimentar os valores dos potenciais interessados nos imóveis, desde que, haja a confirmação da aprovação do crédito bancário e a avaliação ao imóvel seja positiva.
SSSSSSS. Dúvidas não podem subsistir, por tudo exposto, devem os factos indiciariamente do ponto 68., da matéria de facto dado como não provado, ser considerado como PROVADO, com base no supra transcrito, e com base nos documentos juntos na petição inicial, e as declarações de parte da R., que assim o sustenta.
TTTTTTT. O Tribunal a quo, decidiu que que se mostra vedada aos autores a invocação de vício de forma por parte dos promitentes-compradores não podendo proceder o pedido que nesse sentido formularam.
UUUUUUU. No entanto, não podem os AA., se conformar com a sentença ora em crise, uma vez que o Tribunal a quo, na interpretação e subsunção dos factos e do direito, incorreu em erro de julgamento, senão vejamos,
VVVVVVV. Resulta do ponto 21., dos factos considerados provados, conforme se transcreve “21. Preceitua-se na cláusula nona, do contrato-promessa, que competia aos promitentes vendedores, fornecer, antecipadamente, toda a documentação respeitante ao imóvel e necessária à outorga da escritura de compra e venda ou Procedimento Casa Pronta, nomeadamente certificação energética, licença de utilização, certidão da conservatória do registo predial, caderneta predial actualizada, renúncia ao direito de preferência camarário e declaração de não dívida ao condomínio”.
WWWWWWW. Ora do teor do Documento n.º 9, junto na contestação da R., DD, não consta o cumprimento da cláusula nona do contrato promessa de compra e venda.
XXXXXXX. Não se compreende como os RR., enviam aos AA., a carta a solicitar a marcação da escritura, conforme assim o demostra o teor Documento n.º 9, junto na contestação da R., DD, quando tinham pleno conhecimento quanto aos factos descritos nos Documento n.º 19, 20, e 21, juntos com a petição inicial.
YYYYYYY. Os RR., tinham, aliás, todas as razões para acreditar que os AA. iriam invocar a nulidade aposta no contrato outorgado, conforme se expos no Documento n.º 21, junto com a petição inicial e que se transcreve “23. Por fim, cumpre expor que apresentamos sérias reservas ao contrato outorgado.”
ZZZZZZZ. Mais, porque os AA. já tinham invocado a omissão daquela formalidade e já tinham pedido a restituição do sinal e, porque, tendo os Réus marcado a escritura, os AA. (a quem também incumbia a marcação...) não compareceram, uma vez que já existiam naquela comunicação, e os fundamentos da sua atuação - (Cf. Documento n.º 21, junto com a petição inicial).
AAAAAAAA. Não ocorreu qualquer comportamento contraditório, pelo que, nenhum dos demonstrados comportamentos dos AA., era apto a criar nos RR., a convicção de que a nulidade não iria ser invocada e o negócio iria ser cumprido.
BBBBBBBB. A partir do momento em que os RR., responde ao teor do Documento n.º 21, junto com a petição inicial, não seria legítima e atendível qualquer expectativa que os RR., pudessem ter criado de que o contrato iria ser cumprido e, portanto, é totalmente irrelevante que os AA. não tenham comparecido à escritura que foi marcada pelos RR (e que, nos termos do contrato-promessa, deveria ser marcada pelos AA).
CCCCCCCC. Se os Réus marcaram a escritura porque assim o entenderam, sabendo, porém, que o contrato-promessa era nulo e sem que tivessem qualquer razão objetiva para acreditar ou confiar que aos AA. iriam comparecer nessa escritura e não iriam invocar aquela nulidade.
DDDDDDDD. E não basta a sentença recorrida fundamentar conforme se transcreve “E a questionarem quanto tempo demoraria depois de assinarem “os papeis, para receber as chaves do apartamento”. Demonstrando uma vontade firme e inequívoca de aquisição do imóvel, susceptível de criar na contraparte a expectativa segura de que o contrato se iria realizar”.
EEEEEEEE. Na verdade,
FFFFFFFF. Com recurso ao Documento n.º 12, junto com a petição inicial, verificamos o mesmo teor de mensagem enviada pela R., DD, à A., a 12/10/2022. Sendo naturalmente compreensível o teor da mensagem remetida pelos AA., uma vez que a aqui R., estava na posse de um cheque outorgado pelos AA., no valor de € 5.000,00, (cinco mil euros) sem qualquer assinatura de um contrato promessa de compra e venda.
GGGGGGGG. Ainda pelas, declarações de parte, do R., EE, o mesmo confessa que não tinha conhecimento de nada, até a A., se deslocar à sua casa e informar que estavam “aflitos por causa de valores”, ainda referindo que desconhecia fichas de visita elaboradas, não se concebe como pode ter assinado as declarações identificadas como Documento n.º 3, e Documento n.º 4, junto com a contestação apresentada pela R., DD.
HHHHHHHH. No que respeita ao facto da R., DD, solicitar aos AA., o valor de 3 (três) cheques, no valor de 3.125 €, 2.895 €1.480 €, se o valor destes três cheques fosse imputado ao valor global a liquidar na escritura definitiva deveria constar no teor da mensagem que seriam para apresentar nessa data e não como referiu a R, conforme se transcreve, “porque quando se assina o contracto promessa tem de ser entregue 10 % do valor da compra”, “assim os senhores começam a resolver coisas da vida deles”.
IIIIIIII. A partir do momento em que os RR., respondem ao teor do Documento n.º 21, e a RR., DD, confessa conforme se transcreve “Depois, houve uns telefonemas com a D. AA, pôs-me a falar com a advogada dela ao telefone, pronto, tentei-lhe explicar isso mas não entenderam, não sei em que dia foi o telefonema, não sei se foi a uma sexta, se foi numa quinta, mas sei que no dia seguinte o Sr. BB, manda uma mensagem a dizer que não queria comprar a casa e que queria os cinco mil euros de sinal, de volta, só disse isso não disse mais nenhuma justificação.”, a par do conhecimento do teor dos Documentos n.º 19, e 20, juntos com a petição inicial, não seria legítima e atendível qualquer expectativa que os RR., pudessem ter criado de que o contrato iria ser cumprido e, portanto, é totalmente irrelevante que os AA. não tenham comparecido à escritura que foi marcada pelos RR (e que, nos termos do contrato-promessa, deveria ser marcada pelos AA).
JJJJJJJJ. Quanto às declarações de parte da A., que versava quanto ao teor do contrato promessa compra e venda, no decorrer das suas declarações foi solicitado à A., responder qual era o grau de escolaridade, uma vez que os presentes perceberem o grau de dificuldade da A., em ler e explicar a cláusula “ DÉCIMA PRIMEIRA”, do contrato promessa compra e venda.
KKKKKKKK. No caso dos autos, foram efetivamente preteridas as formalidades exigidas pelo nº 3 do art.º 410º do Código Civil,
LLLLLLLL. Consequentemente, por violação do artigo 615.º nº 1 al. d) do CPC, tal decisão é NULA;
MMMMMMMM. Assim, deve ser revogada a sentença recorrida e substituída por outra que reponha a legalidade.
Concluiu pedindo que seja concedido provimento total ao presente recurso de apelação, revogando-se a sentença recorrida, substituindo-se por outra que acolha as conclusões supra expostas.
9. Os Autores ofereceram contra-alegações, pugnando pela confirmação do julgado.
10. Foram observados os vistos legais.
*
II. DELIMITAÇÃO do OBJECTO do RECURSO:
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - cfr. artigos 635º, nº 3, e 639º, n.ºs 1 e 2, do CPC.
*
As questões a decidir, em função das conclusões de recurso, são as seguintes:
1ª- Nulidade da sentença por omissão de pronúncia;
2ª-Impugnação da decisão sobre a matéria de facto;
3ª- Inexistência de abuso de direito na invocação da nulidade do contrato promessa.
**
III. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO:
1. O Tribunal de 1ª instância julgou provados os seguintes factos:
1. A... - Unipessoal Lda., detém como objecto social, a intermediação na compra, venda, arrendamento ou actividades similares sobre imóveis, executadas por conta de terceiros, actividades de angariação relacionadas com a compra, venda, arrendamento e similares, sobre bens imóveis, realizadas por entidades independentes, para a actividade de mediação imobiliária.
2. Entre a ré A... - Unipessoal Lda e os réus EE e FF, em 08-04-2022, foi celebrado contrato, denominado pelas partes como “contrato de mediação imobiliária”, por intermédio do qual aquela ré, se comprometeu perante estes a, em regime de exclusividade, diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra, pelo preço de €135.000,00, do imóvel sito na Rua ..., ..., ..., descrito na Conservatória do Registo Civil, Predial de Valongo sob o artigo ...37 com o alvará de licença de utilização nº. 57, emitido pela Câmara Municipal de Valongo em 07/03/1974, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respectivos, tudo mediante o pagamento de um preço, correspondente a 5% do valor sobre o qual o negócio se viesse a concretizar, a liquidar na data de celebração do contrato-promessa (conforme documento 9, junto com a contestação dos réus EE e FF que, no mais, aqui se dá por reproduzido).
3. A ré DD, detém um vinculo laboral com a empresa A... - Unipessoal Lda., na qualidade de directora comercial.
4. A autora entrou em contacto com a ré A... - Unipessoal Lda., para proceder à marcação de dia e hora para conhecer as características do referido imóvel.
5. A 1ª visita ao imóvel identificado, ocorreu em 30-09-2022, e foi realizada pela ré DD.
6. No decorrer da visita foi, por sugestão que não se apurou partir da autora ou desta ré, oferecido pela autora o preço de € 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil euros) e essa proposta foi aceite pelos proprietários a 1/10/2022.
7. A autora, deu a conhecer à ré DD que, para concretizar qualquer compra, os autores teriam que recorrer ao crédito habitação.
8. A ré DD disponibilizou-se a indicar pessoa para ajudar no respectivo procedimento bancário
9. Em 06/10/2022, a ré DD, solicitou à autora, através de mensagem a possibilidade de se encontrarem para que a autora entregasse à mesma um cheque de reserva.
10. No dia 08/10/2022, a ré DD, deslocou-se à residência da autora, onde solicitou à autora que o cheque de reserva fosse preenchido no valor de € 5.000,00 (cinco mil euros), e que o mesmo fosse endossado à A... - Unipessoal Lda.
11. A ré DD, face à entrega do cheque, entregou à autora um documento que denominou como “Declaração”, datado de 08/10/2022, no qual a autora, declara que entregou à empresa A... Unipessoal, L.da, o cheque nº. ...32, sobre a entidade bancária Banco 1..., “como sinal de pagamento do imóvel com a referência EV0131, sito na ... - ...”.
12. A ré DD, referiu à autora que o valor solicitado corresponderia a um valor de reserva do imóvel.
13. E que seria convertido em sinal e principio de pagamento no contrato-promessa de compra e venda a celebrar.
14. O cheque nº. ...32, sobre a entidade bancária “Banco 1...”, foi sacado da conta dos autores a 24 de Outubro de 2022.
15. A autora a 27 de Outubro de 2022, entrou em contacto, com a ré DD, solicitando que mesma procedesse à marcação de uma visita ao imóvel identificado, para que o autor conhecesse as características e as condições do mesmo.
16. No dia 02 de Novembro de 2022, os autores visitaram o referido imóvel acompanhados pela ré DD.
17. A visita ao imóvel ocorreu no final da tarde, tendo os autores assinado o contrato-promessa de compra e venda durante a mesma.
18. Nos termos da cláusula Terceira desse contrato “(Preço e condições de pagamento) 1. Imóvel acima descrito será vendido pelo preço global de €125.000,00 (cento e vinte e cinco mil euros). 2. Como sinal e princípio de pagamento, os PROMITENTES COMPRADORES entregam, o montante de € 5.000,00 (cinco mil euros), através do cheque com o nº. ...32, sobre o Banco 1.... 3. A parte remanescente do preço, ou seja, €120.000,00 (cento e vinte mil euros), será paga no acto da escritura pública de compra e venda do imóvel ora prometido vender e comprar, através de cheque bancário ou visado. 4. A entrega de qualquer valor, só será outorgada quitação, depois de boa e efectiva cobrança.”.
19. No n.º 1 da sua Cláusula Quarta, refere-se que “O contrato definitivo será outorgado por escritura pública ou documento particular autenticado, até quarenta dias, em dia hora e local a informar pelos PROMITENTES COMPRADORES aos PROMITENTS VENDEDORES, através de qualquer meio escrito, com a antecedência de 15 dias (...)”
20. Consta da sua Cláusula Quinta que “A designação de dia, hora e local para a outorga da escritura pública prometida compete ao PROMITENTES COMPRADORES, o qual comunicará aos PROMITENTES VENDEDORES por carta registada com aviso de recepção ou por qualquer meio escrito e com antecedência mínima de 15 (Quinze) dias úteis.”
21. Preceitua-se na cláusula nona, do contrato-promessa, que competia aos promitentes vendedores, fornecer, antecipadamente, toda a documentação respeitante ao imóvel e necessária à outorga da escritura de compra e venda ou Procedimento Casa Pronta, nomeadamente certificação energética, licença de utilização, certidão da conservatória do registo predial, caderneta predial actualizada, renúncia ao direito de preferência camarário e declaração de não dívida ao condomínio.
22. Na cláusula “Décima Primeira” estipula-se que “Os PROMITENTES VENDEDORES e os PROMITENTES COMPRADORES prescindem reciprocamente do reconhecimento notarial das suas assinaturas no presente contrato e aos demais requisitos de forma impostos pelo nº 3 do Artigo 410º do Código Civil, não podendo por isso invocar a sua nulidade, nem tão pouco resolver o presente contrato, com base nesse fundamento”.
23. Como data da outorga desse contrato-promessa, consta o dia 21 de Outubro de 2022.
24. No dia 04 de Novembro de 2022, a ré DD entra em contacto com a autora através de mensagem com o seguinte teor: “(…) Relativamente aos cheques do Banco 1... já pode passar os cheques, terão de ser 3 cheques: 3.125 € 2.895 € 1.480 € (…) Fazendo a soma dos 3, mais os 5.000 €, faz o total de 12.500 € (sinal de 10%) (…), porque quando se assina o contracto promessa tem de ser entregue 10 % do valor da compra (…)”.
25. Em momento algum foi transmitido aos autores a necessidade de pagamento de qualquer montante suplementar antes da celebração do contrato definitivo, não constando tal exigência no CPCV, nem a exigência que esse valor fosse repartido em três cheques bancários com a correspondência de 3.125 €, 2.895 € e 1.480 €.
26. A 07 de Novembro de 2022, o autor remete uma mensagem à ré DD, com o seguinte teor: “Sra DD peco imensa desculpa nos vamos desistir da compra por isso gostaria que me devolve Os 5 mil euros até quarta-feira obrigada”.
27.Tendo nessa mesma data a autora remetido uma mensagem à ré DD, com o seguinte teor: “Olá dona DD o meu marido lhe enviou uma mensagem e está a espera de uma resposta da dona DD muito obrigada”.
28. A 10/11/2022, foi remetido um email aos réus EE, e FF, a solicitar a possibilidade de uma reunião entre as partes.
29. A 11/11/2022, os réus EE, e FF, respondem ao email remetido, com o seguinte teor: “Da nossa parte entendemos que se encontram reunidas todas as condições para a realização da escritura. Conforme o contrato promessa compra e venda recebemos os 5.000 € como sinal, aguardamos receber no dia da escritura o restante valor de 120.000 €. Aguardamos marcação de escritura. Sem outro assunto de momento (…)”.
30. Os autores recepcionam uma missiva dos proprietários do referido imóvel datada de 12 de Dezembro de 2022, a interpelarem-nos para que, no prazo de 8 (oito) dias, procederem à marcação da escritura. Mais alegando que findo o prazo estabelecido o contrato-promessa de compra e venda, considerar-se-ia incumprido, com as devidas consequências legais.
31. O cheque referido em 14 foi emitido por forma a reservar o imóvel, retirar o mesmo do mercado, criando em todos os réus a expectativa de que iriam formalizar o negócio
32. Desta entrega foi dado conhecimento aos co-réus FF e EE.
33. A ré DD indicou uma pessoa sua conhecida do mundo empresarial que é intermediadora de crédito a Drª GG.
34. A autora aceitou a indicação da ré DD e efectivamente procurou a Drª GG tendo tratado do crédito com esta.
35. Uma vez que os autores não detinham capital suficiente para assegurar os 10% que o banco exigia para realizar um crédito bancário à habitação, os autores teriam de negociar um crédito pessoal e um crédito à habitação.
36. O autor promoveu todos os tramites da necessária avaliação e pagou pela mesma.
37. Os autores questionaram “quanto tempo demorará depois de assinar os papeis, para receber as chaves do apartamento”.
38. O que veio ainda mais reforçar a convicção da ré sociedade e da ré DD do seu absoluto investimento no negócio.
39. A avaliação bancária aconteceu, foi positiva e o crédito foi aprovado.
40. Os autores contratualizarem um seguro, tendo aposto nesse contrato a morada do imóvel aqui em causa.
41. Nada fazia prever que o autor remetesse a mensagem referida em 26.
42. Contrária à expectativa que sempre criaram, ao que sempre demonstraram ser sua vontade (a aquisição do imóvel).
43. A minuta do contrato foi enviada aos autores antes do dia em que estes assinarem a mesma.
44. Na sequência da emissão do cheque pela autora no valor de €5.000,00 (cinco mil euros), os réus declararam o seu conhecimento na íntegra e que o valor nele aposto se destinava a pagamento parcial da comissão devida a título de honorários da co-ré mediadora imobiliária.
2. O Tribunal de 1ª instância julgou não provados os seguintes factos:
45. A ré DD, referiu sempre à autora que o valor solicitado na circunstância de qualquer impedimento da outorga do contrato-promessa de compra e venda, o valor seria devolvido aos autores.
46. Na sequência do referido em 7 esta ré, direccionou a autora de imediato para as várias diligências que seriam necessárias efectuar.
47. A autora assentiu na proposta da ré DD, que encetou todos os contactos exigidos tendo previamente solicitado aos autores a documentação necessária para que a mesma requeresse a simulação do crédito habitação
48. A 22 de Outubro de 2022, a autora recebe uma chamada telefónica da ré DD, que lhe comunicou que a ré FF, se encontrava em grandes dificuldades económicas e que os filhos menores da mesma se encontravam nas mesmas condições, alegando ainda, que a mesma não tinha um local onde residir com os filhos, com esse fundamento requerendo à autora que a mesma consentisse que o cheque nº. ...32, sobre o a entidade bancária “Banco 1...”, dado a título de reserva fosse entregue a FF.
49. Perante os motivos expostos pela ré DD, a autora consentiu que FF, depositasse o respectivo cheque.
50. A visita referida em 17 não demorou mais de 5 (cinco) minutos, uma vez que a ré DD alegava que não estaria com tempo e que estava extremamente atrasada para efectuar as outras visitas já agendadas.
51. Tendo os Autores percebido, que o único intuito da ré DD foi que os autores outorgassem o contrato-promessa de compra e venda, que a mesma detinha na sua posse.
52. Nunca foi esclarecido aos autores, a consequência legal da dispensa do reconhecimento notarial das assinaturas do contrato-promessa de compra e venda, nem os autores consentiram na sua inaplicabilidade.
53. A pressão exercida pela Sra. DD para que os autores outorgassem o contrato-promessa de compra e venda foi contínua, e foi sucessivamente relembrando aos mesmos o valor de 5.000,00 € (cinco mil euros) que já estariam na posse de EE, e FF, e caso se recusassem a outorgar o respectivo contrato-promessa de compra e venda, os promitentes vendedores não devolviam a quantia já prestada no valor de 5.000,00 € (cinco mil euros).
54. Face à pressão que os autores sentiram, de facto, procederam à outorga do contrato-promessa de compra e venda, sem que pudessem calmamente ler o contrato-promessa de compra e venda, ou lhe fosse explicado o seu conteúdo.
55. A autora sentiu-se intimidada com o comportamento adoptado pela ré DD, que no decorrer daquelas horas/dias, pressionou a autora, através de contactos telefónicos ininterruptos para a emissão dos referidos cheques, cada um com as importâncias de 3.125 €, 2.895 € e 1.480 €.
56. Tendo transmitido, no dia 04 de Novembro de 2022, à ré DD, que os autores não iriam proceder à emissão dos três cheques exigidos, considerando que não configurava tal clausulado no CPCV, e que o valor remanescente seria entregue no dia da escritura definitiva.
57. Desde essa data, não obstante os vários contactos encetados pelos autores, a ré DD não retornou as chamadas efectuadas, não respondeu as várias mensagens e emails remetidos.
58. Na sequência do exposto em 26 e 27, a ré DD não respondeu aos autores.
59. Em 19 de Novembro de 2022, a autora apurou que os réus EE, e FF não teriam conhecimento que a autora tinha emitido o cheque no valor de 5.000,00 € (cinco mil euros), supra referido, e que o valor correspondente estaria na posse A... - Unipessoal Lda.
60. A data de outorga de 21 de Outubro de 2022, aposta no contrato-promessa, serviu de mote para que a empresa fundamentasse o cheque sacado a 24 de Outubro de 2022, no valor de 5.000,00 € (cinco mil euros), correspondente ao cheque nº. ...32, sobre o a entidade bancária “Banco 1...”.
61. O valor de 5.000,00 € (cinco mil euros), correspondente ao cheque nº. ...32, sobre a entidade bancária “Banco 1...”, está no domínio patrimonial da A... - Unipessoal Lda.
62. Os réus incutiram aos autores ansiedade e transtorno.
63. Os autores tiveram que que se ausentar vários dias do local onde deveriam desempenhar a sua actividade durante o período normal de trabalho, na perspectiva de alcançar um termo para este litígio.
64. Os réus EE e FF pactuaram com DD, esta em representação da A... - Unipessoal LDA., no plano que conjuntamente criaram para induzir os autores em erro/engano sobre factos que provocaram com o propósito de obter um enriquecimento ilícito.
65. Tendo o propósito de invocar o incumprimento contratual, com base em incumprimento culposo dos autores.
66. Nunca tendo os réus a intenção de outorgar qualquer contrato definitivo.
67. A autora dizia querer ficar com o imóvel mostrava-se triste e cabisbaixa com a expectativa de não lograr a obtenção dos créditos necessários.
68. Porque o negócio só poderia avançar caso a avaliação do imóvel pela instituição bancária fosse positiva, os réus FF e EE assentiram em esperar pelo resultado da avaliação bancária antes sequer de depositar o cheque entregue pelos autores.
69. Quando enviaram a mensagem referida em 26 os autores tinham conhecimento que a ré promitente vendedora já se havia mudado do imóvel por forma a que pudesse ter condições para entregar o mesmo
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IV. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA.
Nulidade da sentença por omissão de pronúncia
Segundo o disposto no art. 615º, n.º 1 al. d) do CPC é nula a sentença quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar, ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.
Este comando normativo é consequência do princípio consagrado no art. 608º n.º 2 do CPC, em que se prescreve que “o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.”
Segundo ensinamento de Miguel Teixeira de Sousa, o aludido princípio é um «corolário do princípio da disponibilidade objectiva (arts. 264º, n.º 1 e 664º, 2ª parte)[1] que significa que o tribunal deve examinar toda a matéria de facto alegada pelas partes e analisar todos os pedidos formulados por elas, com excepção apenas das matérias ou pedidos que forem juridicamente irrelevantes ou cuja apreciação se tornar inútil pelo enquadramento jurídico escolhido ou pela resposta fornecida a outras questões. (…) Também a falta de apreciação de matéria de conhecimento oficioso constitui omissão de pronúncia.» [2]
Questões para efeito do referido preceito legal são «… todas as pretensões processuais formuladas pelas partes que requerem decisão do juiz, bem como os pressupostos processuais de ordem geral e os pressupostos específicos de qualquer acto (processual) especial, quando realmente debatidos entre as partes» [3], não se confundindo com os argumentos, razões ou pressupostos (de facto e de direito) em que a parte funda a sua posição sobre a questão suscitada.
Suscitaram os Apelantes a nulidade da sentença recorrida por omissão de pronúncia, alegando para o efeito que invocaram a análise concreta do art. 18º nº 1 e 2 da Lei nº 15/2013 de 8/2, e que se impunha ao Tribunal a quo que procedesse a essa análise da situação concreta à luz dos factos alegados e provados, ou da sua ausência, de modo a poder aquilatar-se da demonstração cabal do mencionado nº 2 do art. 18º do referido diploma legal, sendo a sentença completamente omissa sobre tal enquadramento legal.
Compulsada a petição inicial dela resulta que os Apelantes convocaram o regime previsto na Lei nº 15/2013 de 8.02-regime jurídico a que está sujeito o acesso e o exercício da atividade de mediação imobiliária- designadamente para fundamentarem o pedido de condenação dos Apelados A..., Unipessoal, Lda, CC e DD na devolução da quantia prestada de €5000,00 e respectivos juros de mora.
Especificamente aludiram, entre outros, ao art. 18º nº 1 e 2 da Lei nº 15/2013 de 8.02.
Esse preceito legal, que tem como epígrafe “Quantias prestadas pelos destinatários”, no que para aqui importa decidir, tem a seguinte redação:
“1-Consideram-se depositadas à guarda da empresa de mediação quaisquer quantias recebidas dos destinatários de negócio por si mediado, mesmo que a título de preço, que lhe sejam confiadas antes da celebração do mesmo ou do respetivo contrato-promessa, devendo restituí-las imediatamente a quem as prestou, logo que para tal solicitada.
2 - É expressamente vedado às empresas de mediação utilizar em proveito próprio as quantias referidas nos números anteriores.”
Pois bem, a análise da situação sob apreciação à luz do regime consagrado na Lei nº 15/2013 de 8.02 mostra-se abordada na sentença recorrida, no segmento em que foi aflorada a questão da responsabilidade imputada à empresa de mediação e sua funcionária, conforme se evidencia do seguinte excerto:
“Quanto à invocada responsabilidade da mediadora dispõe o art. 17º, da Lei nº 15/2013 de 8 de Fevereiro (na sua versão, actual, conformada com a disciplina constante do Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de Julho, que transpôs para a ordem jurídica interna a Directiva n.º 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de Dezembro de 2006 e o artº 8º da Lei nº 24/96, de 31 de Julho (Lei do Consumidor), sob a epigrafe “Deveres para com os Clientes e Destinatários”, que:
“1. A empresa de mediação é obrigada a:
a) Certificar-se, no momento da celebração do contrato de mediação, que os seus clientes têm capacidade e legitimidade para contratar nos negócios que irá promover;
b) Certificar-se da correspondência entre as características do imóvel objeto do contrato de mediação e as fornecidas pelos clientes;
c) Propor aos destinatários os negócios de que for encarregada, fazendo uso da maior exatidão e clareza quanto às características, preço e condições de pagamento do imóvel em causa, de modo a não os induzir em erro;
d) Comunicar imediatamente aos destinatários qualquer facto que possa pôr em causa a concretização do negócio visado.
2 - Está expressamente vedado à empresa de mediação:
a) Receber remuneração de clientes e destinatários no mesmo negócio;
b) Intervir como parte interessada em qualquer negócio que incida sobre imóvel compreendido no contrato de mediação de que seja parte;
c) Celebrar contratos de mediação imobiliária quando as circunstâncias do caso permitirem, razoavelmente, duvidar da licitude do negócio cuja promoção lhe for proposta;
d) Proceder à avaliação imobiliária dos imóveis objeto da mediação, bem como de todos os imóveis integrados nas carteiras das mediadoras imobiliárias com as quais mantenha qualquer relação de domínio ou de grupo ou daquelas que se apresentem no mercado sob a mesma marca comercial.
3 - A proibição contida na alínea b) do número anterior aplica-se igualmente no caso de o interessado no negócio ser sócio ou representante legal da empresa de mediação, ou ser cônjuge, ascendente ou descendente no 1.º grau de qualquer daqueles.
4 - O disposto nos números anteriores aplica-se apenas a contratos sujeitos à lei portuguesa”.
No caso dos autos apenas poderá estar em causa o incumprimento da alínea c) do n.º 1 de tal norma.
De facto, a mensagem enviada em 04-11-2022, não se apresenta propriamente clara.
Mas também se provou que aos autores, em momento algum foi transmitido a necessidade de pagamento de qualquer montante suplementar antes da celebração do contrato definitivo, não constando tal exigência no CPCV, nem a exigência que esse valor fosse repartido em três cheques bancários com a correspondência de 3.125 €, 2.895 € e 1.480 €.
E que os promitentes compradores, em mensagem de 11-11-2022, confirmaram a celebração do contrato definitivo nos moldes clausulados no contrato-promessa.
Pelo que, como resulta do que supra se expôs não se considera que a mensagem supra referida fosse de molde a causar danos aos autores, designadamente por em causa a sua confiança na mediação e nos promitentes compradores, levando-os a não celebrarem o contrato definitivo, com a perda do sinal.
Assim, também se afastando a responsabilidade da ré mediadora e, consequentemente, da sua trabalhadora DD.”
Se bem que os Apelantes tenham abordado na petição inicial a questão do erro alegadamente causado pela mediadora imobiliária, levando o Tribunal a quo a equacionar a responsabilidade daqueles Apelados à luz do art. 17º da Lei nº 15/2013, também é certo que os Apelantes sustentaram nos arts. 167 e 168 da PI que “a A... - Unipessoal LDA., detinha na sua esfera patrimonial a quantia de 5.000,00€, considerando o disposto no n.º 1 do artigo 18º Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro, nomeadamente o que é enfatizado na sua parte final, a empresa de mediação deverá restituir imediatamente a quantia aos Autores assim que estes a solicitaram, a empresa de mediação não pode entregar tal quantia aos seus clientes, aqui os Réus; E neste entendimento, as quantias entregues pelos interessados às empresas de mediação estão de utilizarem as ditas quantias em proveito próprio.”
Não podemos deixar de salientar, como se evidencia da citação supra, que a argumentação dos Apelantes não primou pela clareza, o que terá em parte dificultado a apreensão dos fundamentos legais por eles convocados para as pretensões formuladas contra aqueles Apelados.
Não obstante o Tribunal a quo não se tenha pronunciado especificamente sobre aquela argumentação, pronunciou-se sobre a questão da responsabilidade dos Apelados, e mormente da empresa de mediação imobiliária, à luz do regime estabelecido pela Lei nº 15/2013, conhecendo do pedido formulado a esse título e com base naquele regime legal.
Teria sido preferível que o Tribunal a quo tivesse sido mais exaustivo e apreciado também se o pedido de devolução dos €5000,00 poderia ser equacionado à luz do art. 18º, e não só à luz do art. 17º como se limitou a fazer, mas a falta de apreciação daquele argumento jurídico não consubstancia omissão de pronúncia, apenas quando muito, um erro de julgamento.
Diferente das questões a decidir referidas no citado art. 608.º n.º 2 do CPC, são os argumentos ou razões jurídicas alegadas pelas partes em defesa dos seus pontos de vista.
Existe nulidade da sentença quando o juiz deixa de conhecer a questão/pretensão que devia conhecer, mas já não existe nulidade da sentença se apenas deixa de apreciar qualquer argumento ou razão jurídica suscitada pela parte em abono da sua pretensão.
Quando as partes submetem ao Tribunal determinada questão, socorrem-se, a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o Tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão». [4]
Este entendimento tradicional decorrente da lição do Prof. Alberto dos Reis, tem sido perfilhado pela Jurisprudência, a qual, de forma reiterada, perfilha a posição de que a não apreciação de um ou mais argumentos aduzidos pelas partes não constitui omissão de pronúncia, pois que o Juiz não está obrigado a ponderar todas as razões ou argumentos alegados nos articulados para decidir certa questão de fundo, estando apenas obrigado a pronunciar-se «sobre as questões que devesse apreciar» ou sobre as «questões de que não podia deixar de tomar conhecimento.» [5]
Em suma, ao Tribunal cabe o dever de conhecer do objecto do processo, definido pelo pedido deduzido (à luz da respectiva causa de pedir) e das excepções deduzidas, devendo apreciar e decidir todas as questões trazidas aos autos pelas partes e todos os factos em que assentam, mas já não está obrigado a pronunciar-se sobre todos os argumentos esgrimidos nos autos.
A não apreciação de algum argumento ou razão jurídica invocada pelos Apelantes pode traduzir, eventualmente, um erro de julgamento, mas não traduz qualquer nulidade por omissão de pronúncia.[6]
Concluindo, os Apelantes podem discordar dos fundamentos de facto e/ou de direito em que se alicerçou a decisão recorrida, não podem é alegar que a sentença é nula por omissão de pronúncia quando se limitam a não concordar com o sentido da pronúncia emitida pelo tribunal, porque nesse caso não se está perante uma nulidade mas uma discordância jurídica a escalpelizar em sede de mérito da decisão, a título de erro do julgamento.
Improcede, pois, a apontada nulidade da sentença.
Impugnação da decisão sobre a matéria de facto
Perante as exigências estabelecidas no art. 640º do CPC, constituem ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto, sob pena de rejeição, a seguinte especificação:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
De acordo com o referido no nº 2 do mesmo preceito legal, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes.
“Quer isto dizer que recai sobre a parte Recorrente um triplo ónus:
Primeiro: circunscrever ou delimitar o âmbito do recurso, indicando claramente os segmentos da decisão que considera viciados por erro de julgamento;
Segundo: fundamentar, em termos concludentes, as razões da sua discordância, concretizando e apreciando criticamente os meios probatórios constantes dos autos ou da gravação que, no seu entender, impliquem uma decisão diversa;
Terceiro: enunciar qual a decisão que, em seu entender, deve ter lugar relativamente às questões de facto impugnadas.
Ónus tripartido que encontra nos princípios estruturantes da cooperação, da lealdade e boa fé processuais a sua ratio e que visa garantir, em última análise, a seriedade do próprio recurso instaurado, arredando eventuais manobras dilatórias de protelamento do trânsito em julgado da decisão.”[7]
Sendo as conclusões das alegações de recurso que estabelecem os limites do objecto da apelação e, consequentemente, do poder de cognição do Tribunal de 2ª instância, na impugnação da decisão sobre a matéria de facto devem constar das conclusões de recurso necessariamente, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto impugnados, admitindo-se, porém, que a decisão alternativa que o recorrente propõe para cada um dos factos impugnados (AUJ nº 12/2023 de 14.11), bem como a indicação dos concretos meios probatórios, tal como as concretas passagens das gravações ou transcrições dos depoimentos de que o recorrente se socorra, possam constar apenas do corpo das alegações.
Analisadas as conclusões deste recurso, concluímos que os Apelantes nelas fizeram específica alusão aos concretos pontos de facto que impugnaram (Conclusão U), à decisão alternativa pretendida, bem como à indicação dos segmentos da gravação do depoimento de parte e testemunhais de que se socorreram, estando a nosso ver cumpridos minimamente os ónus de impugnação exigidos pelo art. 640º do CPC, pelo que estaremos em condições de apreciar este segmento recursivo.
Segundo o disposto no art. 662º nº 1 do CPC, “A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.
No âmbito do recurso de impugnação da decisão de facto, o Tribunal da Relação pode e deve realizar uma efectiva reapreciação da prova produzida, levando em consideração, não só os meios de prova indicados no recurso, como outros que relevem para a decisão relativa aos pontos da matéria de facto impugnada, com vista a formar a sua própria convicção, mas sem que isso culmine num segundo julgamento, destinando-se apenas a aferir se resulta evidente algum erro de apreciação dos factos controvertidos à luz das regras de experiência comum ou de prova vinculada, e se os meios probatórios de que o recorrente se socorre impunham decisão distinta da que foi proferida.
Não obstante, a impugnação da decisão de facto não constitui um fim em si mesmo, antes se mostra admitida enquanto meio ou instrumento que visa permitir à parte que impugna a decisão de facto a revogação/alteração da decisão final, ou seja, como meio que visa a demonstração de um determinado direito que a sentença não concedeu.
Por conseguinte, a impugnação da decisão de facto será de rejeitar quando, em razão das circunstâncias específicas do caso submetido a julgamento, em razão das regras do ónus da prova ou do regime jurídico aplicável, ou mesmo em função de outros factos vertidos na sentença que não foram impugnados, a eventual alteração da decisão de facto não assuma relevo para a decisão a proferir, pois que, em tal circunstancialismo, a respectiva actividade jurisdicional revelar-se-ia como inconsequente ou inútil. [8]
Tomando por adquiridas estas considerações gerais, analisemos a impugnação deduzida pelos Apelantes contra a decisão sobre a matéria de facto.
Os Apelantes requereram as seguintes alterações à decisão sobre a matéria de facto:
1. que sejam expurgados da matéria assente os pontos 31, 32, 38, 41, 42 e 44 dos factos provados;
2. que sejam dados como provados os factos constantes dos pontos 45 a 67 e 69 dos factos não provados.
Debrucemo-nos sobre a impugnação da factualidade dada como provada e não provada, reproduzindo, por uma questão de facilidade, os pontos impugnados que os recorrentes pretendem sejam eliminados dos factos provados e dos factos não provados.
i. Factos provados:
Ponto 31 dos factos provados- “O cheque referido em 14 foi emitido por forma a reservar o imóvel, retirar o mesmo do mercado, criando em todos os réus a expectativa de que iriam formalizar o negócio”.
Defendem os Apelantes que esse facto deve ser expurgado do acervo factual dado como provado, com base nas declarações de parte da Apelada DD, que segundo alegaram, confirmou que enviou o contrato para a Apelante analisar em outubro e antes dos promitentes vendedores assinarem, que o cheque no valor de €5.000,00 esteve sempre no património da mediação imobiliária, e que foi movimentado uma vez que segundo a posição da imobiliária os valores seriam considerados a título de reserva ou sinal, podem ser movimentados desde que houvesse conhecimento que o crédito bancário fora aprovado e a avaliação ao imóvel fosse positiva, tendo sido pela Apelada confessado que quando a Apelante lhe entregou o cheque nº. ...32, sobre a entidade bancária “Banco 1...”, ainda não existia contrato promessa de compra e venda, o qual foi assinado a 02.11.2022, concluindo que das declarações de parte da Apelada resulta que quando enviou à Apelante a 31.10.2022, o contrato para análise os Apelados ainda não tinham outorgado o contrato promessa compra e venda, sendo que conforme o facto dado como provado, em 14. o cheque nº. ...32, sobre a entidade bancária “Banco 1...”, foi sacado da conta dos autores a 24 de Outubro de 2022, e estava endossado à imobiliária contratada pelos RR.
Defendem ainda os Apelantes que este facto deve ser expurgado do acervo factual dado como provado com base nas declarações de parte do Apelado EE, que põe em causa os meios de prova junto na contestação da R. DD, nomeadamente a data da outorga da ficha de visita, e a data da outorga da declaração em que os promitentes vendedores confirmam que tinham conhecimento da data de entrega à R. DD, do cheque nº. ...32, sobre o a entidade bancária “Banco 1..., uma vez que confessa que na data em que a Apelante lhe comunicou presencialmente o que se passava desconhecia totalmente tais factos.
Por último defendem que o teor do Doc n.º 6, junto com a contestação da R., DD, contraria as declarações de parte desta Ré.
Os Apelantes apresentam uma argumentação confusa e de difícil compreensão, fazendo referência às declarações de parte da Apelada DD, do Apelado EE, sem contudo, apresentarem argumentação válida que imponha que o facto vertido no ponto 31 dos factos provados seja eliminado da factualidade dada como provada, uma vez que em nenhum momento aqueles meios de prova contrariam o que consta deste ponto de facto impugnado.
Reapreciada a prova gravada, por recurso às gravações, delas decorre que a Apelada DD admitiu de forma explícita, segura e convincente que foi entregue pela Apelante AA um cheque de €5000,00 emitido em nome da imobiliária A..., para servir de reserva do imóvel, numa altura em que ainda não havia contrato promessa formalizado, cheque esse que depois serviu também como sinal e princípio de pagamento quando o contrato promessa foi assinado, tendo depois sido descontado pela imobiliária porque os proprietários disseram que faria parte do pagamento da comissão, o que foi corroborado pelos Apelados EE e FF nas declarações prestadas, resultando também da declaração que constitui o Doc 4 junto com a contestação daqueles RR, sendo que o acordado no contrato de mediação imobiliária era que a comissão fosse paga com a celebração do contrato promessa, conforme se confirmou da leitura desse contrato junto com a contestação daquela Apelada.
Que esse cheque foi entregue inicialmente para servir de reserva do imóvel decorre também das mensagens transcritas que constituem os doc 6 a 8 juntos com a PI, assim como do teor do email de 10.11.2022 enviado pela mandatária dos Apelantes aos Apelados/promitentes vendedores, no qual referiu expressamente ao cheque caução para proceder à reserva do imóvel e que com o consentimento da Apelante tal cheque foi sacado a 24.10 pela empresa imobiliária.
Como se isso não bastasse, a própria Apelante AA confessou em julgamento, e como tal ficou reduzida em assentada, que “estava consciente que os 10 por cento do valor da compra e venda (12.500,00 Euros) não poderiam ser objeto de financiamento bancário para aquisição de habitação. Esse valor seria, assim, pago através do cheque de 5.000,00 euros que havia emitido a título de reserva, acrescido do valor de 7.500,00 euros.”
De todo o modo, tal matéria de facto ficara já exaustivamente dada como provada sob os pontos 9 a 14 dos factos provados, os quais não foram impugnados em sede do presente recurso, estando assente que o cheque foi entregue como reserva antes da celebração do contrato promessa e neste veio a ser considerado como sinal assim que tal contrato foi assinado, como também consta do teor da cláusula 3ª desse mesmo contrato junto aos autos, tendo sido descontado pela imobiliária antes do contrato promessa ter sido assinado pelos Apelantes por tal ter ficado acordado com os Apelados seus clientes, que esse valor seria para abater na comissão que ficaram de pagar.
Por todas estas razões é de manter no elenco dos factos provados o referido ponto 31.
Ponto 32 dos factos provados- Desta entrega foi dado conhecimento aos co-réus FF e EE.
Consideram os Apelantes que este facto deve ser expurgado do acervo factual dado como provado considerando as declarações de parte do Apelado EE, das quais resultará que não tinha conhecimento sequer das fichas de visitas, o que põe em causa a data da outorga da ficha de visita, e a data da outorga da declaração (Doc. 4, junto com a contestação da Apelada DD), em que os promitentes vendedores confirmam que tinham conhecimento da data de entrega à Apelada DD, do cheque nº. ...32, sobre o a entidade bancária “Banco 1...”, bem como com base nas declarações de parte da Apelada DD, que quanto a esta matéria aquando da prestação de depoimento confessou que enviou a minuta do contrato promessa de compra e venda para a Apelante referindo que o remeteu antes dos vendedores assinarem, comprovando o Doc n.º 15 junto com a petição inicial, o teor das declarações da Apelada onde se comprova que a mesma procedeu ao envio do contrato de promessa compra e venda a 31.10.2022.
Mais uma vez não vemos em que medida esta argumentação impõe que se elimine aquele ponto de facto, pelo contrário, esses meios de prova comprovam o que nele está vertido.
O que nele se mostra afirmado é que foi dado conhecimento aos Apelados/promitentes vendedores da entrega pela Apelante do cheque de €5000,00 para reservar o imóvel, e isso mesmo resultou demonstrado quer das declarações da Apelada DD, quer das declarações de parte dos Apelados EE e FF, tendo ambos referido ter tido conhecimento pela D DD da imobiliária que a Apelante havia entregue um cheque para reservar o imóvel, para assegurar a venda, para o imóvel não ser mais mostrado como afirmou a Apelada FF, a qual afirmou ainda ter visto esse cheque, esclarecendo que aceitaram aquele valor porque lhes foi dito que os Apelantes não tinham mais dinheiro, porque normalmente deveria ser 10% do preço, mas como queriam despachar a venda da casa aceitaram, tendo aquele valor sido para abater à imobiliária, ou como afirmou o Apelado EE combinaram que já ficava para abater na comissão imobiliária, depoimentos que se mostram suficientemente corroborados pela declaração que constitui o Doc 4 junto com a contestação daqueles Apelados, meios de prova que articulados entre si fundamentam precisamente o ponto de facto em crise.
Ponto 38 dos factos provados- “O que veio ainda mais reforçar a convicção da ré sociedade e da ré DD do seu absoluto investimento no negócio”.
Este ponto de facto surge no seguimento das diligências promovidas pelos Apelantes para a concretização do negócio vertidas nos pontos 33 a 36 dos factos provados, que não se mostram questionadas no presente recurso, bem como no facto de os Apelantes terem questionado a Apelada DD sobre o tempo que demoraria a receberem as chaves do apartamento, demonstrando com isso empenho e alguma pressa na concretização do negócio, como relatou a Apelada DD em declarações de parte, não tendo os Apelantes convocado meios de prova que demonstrassem o contrário, razão pela qual se mantém nos factos provados o referido ponto impugnado.
Pontos 41 e 42 dos factos provados- “Nada fazia prever que o autor remetesse a mensagem referida em 26.”; “Contrária à expectativa que sempre criaram, ao que sempre demonstraram ser sua vontade (a aquisição do imóvel).
Defendem os Apelantes a eliminação destes dois pontos dos factos provados, convocando para o efeito as declarações de parte da Apelada DD e as declarações de parte do Apelado EE, esgrimindo argumentação novamente confusa e sem relação directa com os pontos de facto impugnados.
Salienta-se que a própria Apelante AA admitiu que quer ela, quer o marido estavam interessados no negócio, só se tendo desinteressado depois da assinatura do contrato promessa, quando pela Apelada DD lhes foi pedido que antes da data da escritura procedessem à entrega do valor de 7.500,00 euros em três cheques de €3.125,00,de €1.480,00 e de €2.895,00, a emitir tendo como beneficiária a Imobiliária A... (assentada) porque eles entendiam que esse valor só deveria ser entregue no dia da escritura de compra e venda, tendo achado estranho que pedissem mais dinheiro quando a escritura nem sequer estava marcada, o que terá determinado o envio da mensagem pelo seu marido a pedir a devolução dos €5000,00 entregues.
Quer a Apelada DD, quer o Apelado EE afloraram o aspecto de os Apelantes terem questionado o pagamento daqueles valores, tendo a primeira ficado com a ideia de que os Apelantes teriam ficado esclarecidos quanto às razões que determinaram aquele pedido do valor de €7500,00 em três cheques, para perfazer o valor dos 10% do sinal que equivalia ao montante que o banco não iria emprestar.
Até àquele momento os Apelantes haviam tratado de todas as diligências para que a compra se pudesse concretizar, não tendo transmitido qualquer dúvida ou reticência na celebração do contrato, só tendo suscitado dúvidas já depois do envio da mensagem referida no ponto 26 dos factos provados, quando mandaram o email de 10.11.2022 (ponto 28 dos factos provados que não foi impugnado) pedindo o agendamento de uma reunião com o propósito de aferir se estavam reunidas as condições para a outorga do contrato definitivo de compra e venda (doc. 21 junto com a PI) corroborando a convicção de que até ao envio daquela mensagem nada faria prever que os Apelantes desistissem do negócio, quando muito que suscitavam reservas sobre as condições exigidas para a celebração do contrato definitivo, tendo até aí sempre demonstrado querer adquirir o imóvel.
Ponto 44 dos factos provados- “Na sequência da emissão do cheque pela autora no valor de €5.000,00 (cinco mil euros), os réus declararam o seu conhecimento na íntegra e que o valor nele aposto se destinava a pagamento parcial da comissão devida a título de honorários da co-ré mediadora imobiliária.”
Contrariamente ao defendido pelos Apelantes este ponto de facto foi bem dado como provado, com base na articulação das declarações de parte dos Apelados com o teor do Doc. 4 junto com a contestação daqueles Apelados, conforme explicitado a propósito da apreciação do ponto 32 dos factos provados, para cuja fundamentação remetemos.
ii. Factos não provados:
Ponto 45 dos factos não provados - “A ré DD, referiu sempre à autora que o valor solicitado na circunstância de qualquer impedimento da outorga do contrato-promessa de compra e venda, o valor seria devolvido aos autores”.
Defendem os Apelantes que este ponto deve ser dado como provado com base nas declarações de parte da Apelada DD, das quais decorrerá que os Apelantes assinaram o contrato promessa de compra e venda a 02.11.2022, o que equivale que à data em que foi sacado o cheque bancário n.º ...32, sobre a entidade bancária “Banco 1...” a 24/10/2022, não lhe era devido qualquer valor a título de comissão.
Acontece que se lhe era ou não devida qualquer comissão quando descontou o cheque entregue como reserva e que depois foi considerado como sinal entregue ao abrigo do contrato promessa posteriormente assinado pelos Apelantes, em nada colide com o que se mostra dado como não provado, sendo que das declarações da Apelada DD decorre que em momento algum terá garantido à Apelante que o valor solicitado lhe seria devolvido na circunstância de qualquer impedimento da outorga do contrato-promessa de compra e venda.
Pelo contrário, pela Apelada foi afirmado nas declarações de parte que explicou à Apelante que o valor do cheque entregue a título de reserva seria devolvido caso o financiamento fosse recusado ou a avaliação não fosse a esperada, sendo normalmente movimentado quando o financiamento é aprovado e a avaliação é positiva, passando nesse caso de reserva para sinal do contrato promessa, como aconteceu no caso em apreço.
Isso mesmo foi entendido pela Apelante, que nas suas declarações afirmou que eles tinham uma cláusula para pagar se o negócio não se fizesse por parte deles, e se fosse da parte da D. FF ela devolvia o dinheiro.
Ponto 46 dos factos não provados- “Na sequência do referido em 7 esta ré, direccionou a autora de imediato para as várias diligências que seriam necessárias efectuar”.
Sustentam os Apelantes que tendo o Tribunal a quo dado este facto como não provado, não poderia ter dado como provados os factos dos Pontos 8, 33 e 34 do acervo factual, e que os Docs.n.º 12, e 18, juntos com a petição inicial são demonstrativos da intervenção da Apelada DD, quando lhes solicitou os comprovativos de moradas, concluindo que das declarações de parte daquela Apelada resulta que a mesma encetou todas as diligências, tendo inclusive solicitado e rececionado toda a documentação exigida, exercendo e publicitando os serviços de intermediária de crédito, como consta do Doc n.º 1, junto com a resposta por si apresentada em 23/02/2024, com a referência “Citius”, n.º 38253785.
A Apelada DD nas suas declarações sempre afirmou ter intermediado a celebração do contrato promessa em apreço nestes autos, e que quando os Apelados promitentes vendedores aceitaram a proposta de redução do preço apresentada pela Apelante começou a tratar de recolher os elementos necessários para a formalização do contrato promessa, tendo perguntado à Apelante se precisava de ajuda para tratar do financiamento, e como a Apelante lhe disse que sim enviou-a a uma amiga que trata desses assuntos, não tendo sido ela a tratar dessas diligências.
Ouvida a testemunha GG por esta foi confirmado ter sido ela, na qualidade de intermediária de crédito, quem tratou das diligências necessárias para obtenção do financiamento bancário de que os Apelantes necessitavam para celebração do contrato de compra e venda, tendo sido a Apelada DD a encaminhar os clientes, como habitualmente sucedia.
A própria Apelante referenciou o nome desta testemunha como tendo sido uma das pessoas que tratara de tudo junto do banco, pelo que, da articulação desses meios de prova resultam efectivamente provados os factos vertidos nos pontos 8, 33 e 34 dos factos provados, mantendo-se o ponto 46 como não provado.
Ponto 47 dos factos não provados - “A autora assentiu na proposta da ré DD, que encetou todos os contactos exigidos tendo previamente solicitado aos autores a documentação necessária para que a mesma requeresse a simulação do crédito habitação”.
Pelas razões supra expostas na fundamentação do ponto de facto imediatamente anterior que aqui se dão por reproduzidas, consideramos ter ficado provado que quem tratou das diligências necessárias à obtenção da simulação do crédito habitação não foi a Apelada DD, mas a testemunha GG, independentemente de nalgum momento a Apelada ter solicitado alguma documentação à Apelante.
Ponto 48 dos factos não provados- “A 22 de Outubro de 2022,a autora recebe uma chamada telefónica da ré DD, que lhe comunicou que a ré FF, se encontrava em grandes dificuldades económicas e que os filhos menores da mesma se encontravam nas mesmas condições, alegando ainda, que a mesma não tinha um local onde residir com os filhos, com esse fundamento requerendo à autora que a mesma consentisse que o cheque nº. ...32, sobre o a entidade bancária “Banco 1...”, dado a título de reserva fosse entregue a FF”.
Consideram os Apelantes que este facto mostra-se provado com recurso às declarações de parte da Apelada FF, que quanto a esta matéria confessou que queria “despachar” o negócio, e que de facto à data dos factos estava a suportar várias despesas, e com base nas declarações de parte da Apelada DD, que quanto a esta matéria reconheceu a situação financeira da Apelada FF, embora não se recordasse de mencionar tal questão à Apelante.
Acontece que nem as Apeladas, nem mesmo a Apelante declararam ter sido feito aquele pedido pela Apelada DD, tendo a Apelante afirmado inclusivamente que a D DD levantou o cheque de €5000,00 sem a autorização deles (contrariando o que fora por si alegado na PI e o que consta do email enviado pela sua advogada em 10.11.2022 do qual se pode ler: cheque-caução para proceder à reserva do imóvel; com o consentimento da minha constituinte o cheque foi sacado a 24.10 pela imobiliária).
Das declarações da Apelada DD resulta que o cheque foi descontado pela empresa depois do crédito aprovado e avaliação feita e que os proprietários haviam dito que faria parte do pagamento da comissão acordada, desconto que está documentado no extracto bancário junto como doc.13 da PI como tendo ocorrido a 24.10.22 (tal como consta do ponto 14 dos factos provados) resultando das declarações dos Apelados FF e EE que receberam o valor do sinal apenas em finais de Novembro, inícios de Dezembro depois de tudo estar resolvido, de saberem que os promitentes compradores haviam desistido, tendo a imobiliária dividido o valor do cheque pelos Apelados (que estavam divorciados).
Deste modo, nenhuma prova foi produzida no sentido preconizado pelos Apelantes, muito menos a prova por estes indicada como vimos supra.
Ponto 49 dos factos não provados -“Perante os motivos expostos pela ré DD, a autora consentiu que FF, depositasse o respectivo cheque.”
Quanto a este ponto de facto as considerações dos Apelantes não passam disso mesmo, não encontrando um mínimo de arrimo na prova produzida, pelo contrário, a Apelante afirmou ter sido descontado o cheque sem a autorização deles, e não há qualquer evidência, nomeadamente documental, de que o cheque tenha sido depositado pela Apelada FF, mas sim descontado pela Apelada A....
Ponto 50 dos factos não provados- “A visita referida em 17 não demorou mais de 5 (cinco) minutos, uma vez que a ré DD alegava que não estaria com tempo e que estava extremamente atrasada para efectuar as outras visitas já agendadas”.
Este ponto de facto não assume relevância para a decisão do presente recurso, sendo a apreciação da sua impugnação manifestamente inútil, uma vez que mesmo que constasse dos factos provados em nada permitiria alterar o sentido decisório da sentença recorrida, não tendo a questão da duração da visita, dissociada de outra materialidade, interferência no que nos incumbe decidir no presente recurso.
Ponto 51 dos factos não provados - “Tendo os Autores percebido, que o único intuito da ré DD foi que os autores outorgassem o contrato-promessa de compra e venda, que a mesma detinha na sua posse”.
À luz das regras da normalidade admitimos que normalmente será intenção da mediadora imobiliária que o contrato promessa seja formalizado para mais num caso como este em que os interessados já haviam pago €5000,00 para reservar o imóvel, porém, segundo as declarações da Apelante até foram eles quem pediram essa visita porque o Apelante marido ainda não havia visto o apartamento, tal como consta do ponto 15 dos factos provados que não foi impugnado, visita essa que ocorreu numa altura em que a minuta do contrato promessa já havia sido enviado aos Apelantes, tal como consta do ponto 43 dos factos provados que não foi impugnado, permitindo concluir que aquela visita onde veio a ser assinado o contrato promessa não ocorreu com o único propósito por parte da Apelada DD de obter a formalização do contrato promessa.
Aliás, no email enviado em 10.11.2022 pela advogada dos Apelantes, é dito que a título preventivo fora solicitado à mediadora a outorga do referido contrato promessa de compra e venda, o que mais uma vez demonstra que foram os Apelantes, previamente conhecedores do seu conteúdo, quem o quiseram celebrar.
Ponto 52 dos factos não provados - “Nunca foi esclarecido aos autores, a consequência legal da dispensa do reconhecimento notarial das assinaturas do contrato-promessa de compra e venda, nem os autores consentiram na sua inaplicabilidade”.
Defendem os Apelantes que resulta das declarações da Apelante um total desconhecimento dos efeitos da dispensa do reconhecimento das assinaturas e a consequência da respetiva cláusula no contrato promessa de compra e venda, tendo mesmo sido questionada qual o grau de escolaridade atendendo à dificuldade de compreensão da referida cláusula, e que resulta das declarações de parte da Apelada DD que enviou o contrato à Apelante através de whatsapp, e que a informou apenas que se tivesse alguma dúvida que entrasse em contato.
Independentemente dos meios de prova convocados pelos Apelantes, certo é que a transição deste ponto para os factos provados, como pretendem os Apelantes, não releva para o desfecho deste recurso, porquanto essa factualidade destinava-se a fundamentar o reconhecimento da nulidade do contrato promessa de compra e venda, resultando de forma inequívoca da sentença recorrida que a mera circunstância de as assinaturas apostas no contrato promessa não terem sido reconhecidas acarretou a declaração de nulidade desse contrato, como pretendiam os Apelantes, tendo sido seguida a tese de que a cláusula de renúncia não é admissível, e como tal deixou de assumir relevância a impugnação deste ponto de facto, como melhor se verá na fundamentação de direito, pelo que dele não se conhece.
Ponto 53 dos factos não provados - “A pressão exercida pela Sra. DD para que os autores outorgassem o contrato-promessa de compra e venda foi contínua, e foi sucessivamente relembrando aos mesmos o valor de 5.000,00 € (cinco mil euros) que já estariam na posse de EE, e FF, e caso se recusassem a outorgar o respectivo contrato-promessa de compra e venda, os promitentes vendedores não devolviam a quantia já prestada no valor de 5.000,00 € (cinco mil euros)”.
Mais uma vez a argumentação apresentada pelos Apelantes no que toca a este ponto de facto não diz respeito a matéria nele vertida, não resultando dos meios de prova por eles convocados que tenha sido exercida qualquer pressão pela Apelada DD para que o contrato promessa fosse assinado pelos Apelantes, muito menos que tivesse ameaçado que se não o assinassem os promitentes vendedores se recusariam a devolver-lhes o cheque de reserva, tendo aquela Apelada esclarecido a Apelante sobre as circunstâncias em que tal valor lhes poderia ser devolvido, como já aludimos anteriormente, e tendo esperado que o Apelante marido viesse a Portugal ver o apartamento para que o contrato fosse por eles assinado, apesar do contrato promessa já estar assinado anteriormente pelos promitentes vendedores, como confirmou a Apelante.
Ponto 54 dos factos não provados - “Face à pressão que os autores sentiram, de facto, procederam à outorga do contrato-promessa de compra e venda, sem que pudessem calmamente ler o contrato-promessa de compra e venda, ou lhe fosse explicado o seu conteúdo”.
Das declarações da Apelante não se extrai que ela tenha sido pressionada para assinar o contrato promessa, resultando do ponto 43 dos factos provados que não foi impugnado, que a minuta do contrato já lhes havia sido enviada dias antes, facto esse que também se extrai do Doc. 15 junto com a PI em cuja troca de mensagens em 31.10.2022 se pode ler que aquela Apelada ia enviar à Apelante o ficheiro com o contrato promessa salientando que os proprietários já o haviam assinado, e pese embora a Apelada DD não tenha afirmado ter dado explicações sobre o mesmo, os Apelantes também não suscitaram junto da Apelada qualquer dúvida sobre o seu conteúdo, tendo sido sua vontade celebrar aquele contrato promessa pois como a Apelante afirmou nas declarações que prestou, o seu marido ficara interessado na compra.
Ponto 55 dos factos não provados - “A autora sentiu-se intimidada com o comportamento adoptado pela ré DD, que no decorrer daquelas horas/dias, pressionou a autora, através de contactos telefónicos ininterruptos para a emissão dos referidos cheques, cada um com as importâncias de 3.125 €, 2.895 € e 1.480 €”.
A propósito dessa factualidade já resulta provado sob os pontos 24 e 25 dos factos provados que “no dia 04 de Novembro de 2022, a ré DD entra em contacto com a autora através de mensagem com o seguinte teor: “(…) Relativamente aos cheques do Banco 1... já pode passar os cheques, terão de ser 3 cheques: 3.125 € 2.895 € 1.480 € (…) Fazendo a soma dos 3, mais os 5.000 €, faz o total de 12.500 € (sinal de 10%) (…), porque quando se assina o contracto promessa tem de ser entregue 10 % do valor da compra (…)”; e que “em momento algum foi transmitido aos autores a necessidade de pagamento de qualquer montante suplementar antes da celebração do contrato definitivo, não constando tal exigência no CPCV, nem a exigência que esse valor fosse repartido em três cheques bancários com a correspondência de 3.125 €, 2.895 € e 1.480 €”, não tendo sido estes factos impugnados pelos Apelantes, pelo que nenhuma relevância assumirá a impugnação deste ponto 55 dos factos não provados.
De todo o modo, em nenhum momento a Apelante nas suas declarações de parte afirmou ter sido intimidada pela Apelada para que fossem por eles emitidos aqueles cheques, apenas confirmou que essa exigência fora feita já depois de assinado o contrato promessa e que o marido se recusara a fazê-lo porque entendiam que aquele valor só deveria ser pago na data da escritura de compra e venda e esta nem sequer estava marcada, tendo tentado resolver esse diferendo através da sua advogada e tendo tentado também junto do Apelado EE, o qual confirmou que apareceram um dia em sua casa a falar sobre esses valores, pelo que consideramos não encontrar, o ponto de facto sob apreciação, arrimo na prova produzida.
Ponto 56 dos factos não provados - “Tendo transmitido, no dia 04 de Novembro de 2022, à ré DD, que os autores não iriam proceder à emissão dos três cheques exigidos, considerando que não configurava tal clausulado no CPCV, e que o valor remanescente seria entregue no dia da escritura definitiva”.
Defendem os Apelantes que a prova deste facto resulta das declarações de parte da Apelada DD, porém, apesar de esta ter confirmado ter estado em contacto com a advogada dos Apelantes, e que tentara explicar a questão da exigência dos três cheques, não afirmou ter-lhe sido transmitida a recusa de emissão dos cheques e as razões para tal, apenas que recebera no dia seguinte a comunicação vertida no ponto 26 dos factos provados em que é comunicada a desistência da compra e o pedido de devolução dos €5000,00 entregues, sem ser feita qualquer menção às razões que a motivaram, sem alusão àquela exigência dos cheques no valor total de €7500,00 e recusa de emissão dos mesmos, não havendo prova segura de que aquela recusa e as razões da mesma tenham sido transmitidas pelos Apelantes antes da comunicação da desistência do negócio.
Ponto 57 dos factos não provados - “Desde essa data, não obstante os vários contactos encetados pelos autores, a ré DD não retornou as chamadas efectuadas, não respondeu as várias mensagens e emails remetidos”.
Este é mais um dos pontos de facto cuja impugnação se revela totalmente inconsequente, já que a sua eventual transição para os factos provados, conforme pretendido pelos Apelantes, não produz qualquer efeito útil na decisão deste recurso, uma vez que da falta de resposta da Apelada DD à comunicação dos Apelantes de desistência da compra nenhuma consequência se extrai para a aferição do incumprimento do contrato promessa, e como tal dela não se conhece.
Consequentemente também não se conhece da impugnação do ponto 58 dos factos não provados pois que da mesma matéria se trata.
Ponto 59 dos factos não provados - “Em 19 de Novembro de 2022, a autora apurou que os réus EE, e FF não teriam conhecimento que a autora tinha emitido o cheque no valor de 5.000,00 € (cinco mil euros), supra referido, e que o valor correspondente estaria na posse A... - Unipessoal Lda”.
Acontece que, como já se referiu anteriormente, não foi isso que resultou das declarações dos Apelados FF e EE que afirmaram de forma segura e peremptória terem tido conhecimento do cheque entregue pelos Apelantes, o qual foi inclusivamente visto pela Apelada, e que ficara acordado que serviria para abater na comissão a pagar, declarações articuladas com o teor do Doc. 4 junto com a contestação, no qual os promitentes vendedores confirmam que em 8.10.2022 tinham conhecimento da entrega do cheque nº. ...32, passado pelos promitentes compradores à empresa A... (mediadora no negócio) valor este que se destina a pagamento parcial da mediação, mais declarando que o contrato promessa de compra e venda seria assinado pelas partes a 21.10.2022.
Ponto 60 dos factos não provados - “A data de outorga de 21 de Outubro de 2022, aposta no contrato-promessa, serviu de mote para que a empresa fundamentasse o cheque sacado a 24 de Outubro de 2022, no valor de 5.000,00€ (cinco mil euros), correspondente ao cheque nº. ...32, sobre o a entidade bancária “Banco 1...”.
Conforme já justificamos anteriormente, foi produzida prova bastante das razões que determinaram a emissão do referido cheque que servira inicialmente para reservar o imóvel, e que após aprovação do financiamento e feita a avaliação serviu também como sinal dado pelos Apelantes no âmbito do contrato promessa que veio entretanto a ser celebrado, como nele ficou a constar expressamente na cláusula 3ª, resultando da declaração que consubstancia o doc. 4 da contestação dos Apelados que estes autorizaram o seu desconto pela imobiliária a título de antecipação parcial da comissão a pagar, fazendo nela menção expressa a que assinariam tal contrato promessa a 21.10.2022, não tendo sido produzida qualquer prova de que não o tenham assinado nessa ocasião, até porque aqueles afirmaram terem sido os primeiros a assinar o contrato promessa, constando da mensagem enviada pela Apelada DD à Apelante em 31.10.2022 que os proprietários já haviam assinado o contrato promessa, o que veio a ser confirmado pela Apelante que nas suas declarações admitiu que quando ela e o marido assinaram o contrato em 2.11.2022 já vinha assinado pelos vendedores, tendo ficado com uma cópia assinada.
Ponto 61 dos factos não provados - “O valor de 5.000,00 € (cinco mil euros), correspondente ao cheque nº. ...32, sobre a entidade bancária “Banco 1...”, está no domínio patrimonial da A... - Unipessoal Lda”.
Defenderam os Apelantes que, quanto à prova deste facto, a Apelada DD referiu que o cheque foi endossado à imobiliária e que movimentou o cheque a 24 de outubro de 2022, e que o cheque nunca chegou às mãos dos RR. EE e FF, não concebendo como o Tribunal a quo não considerou como provado este facto até porque os Apelados não apresentaram nenhum meio de prova sobre o mesmo.
Não têm razão os Apelantes, quer porque a Apelada DD afirmou que como o negócio não avançou o valor do cheque foi levantado em dinheiro e entregue €2500,00 a cada um dos vendedores (a empresa devolve se o negócio não for concretizado), quer porque os próprios Apelados FF e EE confirmaram esse recebimento, tendo afirmado que depois de saberem que os compradores haviam desistido e enviado a carta sobre a marcação da escritura, a imobiliária dividiu o valor do cheque por cada um deles, uma vez que estavam divorciados.
Não obstante, não era aos Apelados que incumbia fazer prova sobre aquele facto, mas sim aos Apelantes, não tendo estes apresentado qualquer prova, mormente documental, de que aquele valor tenha revertido para o património da imobiliária, apenas que foi emitido à ordem daquela e por ela foi sacado, tendo o destino daquele valor sido devidamente esclarecido pelos Apelados nas declarações de parte conforme acima assinalado.
Ponto 62 dos factos não provados-“Os réus incutiram aos autores ansiedade e transtorno”.
Sobre tal matéria temos as declarações da Apelada DD que confirmou que os Apelantes puseram-na em contacto com a advogada deles para que explicasse a questão da exigibilidade dos três cheques que totalizariam €7500,00, que ela entendia ser necessário entregarem antes da escritura para completar o sinal de 10%, e as declarações do Apelado EE que confirmou que a Apelante e a advogada desta apareceram em sua casa para falarem acerca daqueles valores, resultando destas declarações em confronto com as declarações da Apelante que sobre esta questão havia um diferendo, porém não resultou daquelas declarações que os Apelados tenham incutido nos Apelantes ansiedade e transtorno, até porque logo depois do email enviado pela advogada dos Apelantes em 10.11.2022 (8 dias depois da assinatura do contrato promessa) os Apelados responderam no dia seguinte a afirmar estarem reunidas as condições para ser celebrada a escritura de compra e venda e que o restante do preço- €120.000,00- seria pago no acto da escritura, com isso dissipando as dúvidas que os Apelantes pudessem ter sobre se os promitentes vendedores estavam ou não a exigir que o pagamento do valor de €7500,00 fosse feito antes da escritura.
Ponto 63 dos factos não provados - “Os autores tiveram que se ausentar vários dias do local onde deveriam desempenhar a sua actividade durante o período normal de trabalho, na perspectiva de alcançar um termo para este litígio”.
Sobre este ponto de facto não foi produzida prova, não passando a argumentação dos Apelantes de meras suposições sem arrimo em qualquer meio probatório.
Ponto 64 dos factos não provados - “Os réus EE e FF pactuaram com DD, esta em representação da A... - Unipessoal LDA., no plano que conjuntamente criaram para induzir os autores em erro/engano sobre factos que provocaram com o propósito de obter um enriquecimento ilícito”.
Ponto 65 dos factos não provados- “Tendo o propósito de invocar o incumprimento contratual, com base em incumprimento culposo dos autores”.
Ponto 66 dos factos não provados- “Nunca tendo os réus a intenção de outorgar qualquer contrato definitivo.”
Para além de em grande medida consubstanciarem matéria meramente conclusiva e de direito, desconhecendo-se a que erro/engano os Apelados se reportam, nenhuma prova foi produzida sobre qualquer plano ou pacto entre os Apelados com o propósito de prejudicarem os Apelantes, sendo que resulta da demais factualidade dada como provada que a perda do sinal por eles prestado resulta da falta de marcação da escritura dentro do prazo que lhes fora concedido pelos Apelados e a que se haviam obrigado, conforme resulta do Doc nº 23 junto com a PI, não se vislumbrando qualquer propósito de criarem artificialmente um incumprimento imputável aos Apelantes.
A partir do email de 11.11.2022 os Apelantes ficaram a saber que os Apelados promitentes vendedores estavam dispostos a receber todo o preço restante apenas na data da escritura de compra e venda, pelo que, ao não a terem marcado sem dar qualquer explicação, foram os próprios Apelantes que deram azo à invocação do incumprimento.
Nem se nos afigura ter sido produzida qualquer prova de que os Apelados não tivessem intenção de outorgar o contrato definitivo, até porque depois daquelas comunicações de 10.11.2022 e 11.11.2022, em que os Apelados FF e EE afirmaram estarem reunidas as condições para ser celebrado o contrato definitivo, enviaram ainda uma carta em 12.12.20222 aos Apelantes a darem-lhes um prazo para marcarem a escritura definitiva sob pena de considerarem incumprido o contrato promessa, mostrando disponibilidade na concretização do contrato prometido.
Ponto 68 dos factos não provados - “Porque o negócio só poderia avançar caso a avaliação do imóvel pela instituição bancária fosse positiva, os réus FF e EE assentiram em esperar pelo resultado da avaliação bancária antes sequer de depositar o cheque entregue pelos autores”.
Sustentam os Apelantes que resulta das declarações de parte da Apelada DD que houve um assentimento das partes em movimentar o cheque com o nº. ...32, sobre o Banco 1..., até porque, é pratica reiterada da mediadora movimentar os valores dos potenciais interessados nos imóveis, desde que haja a confirmação da aprovação do crédito bancário e a avaliação ao imóvel seja positiva.
Acontece que nem a Apelada DD afirmou terem os promitentes vendedores concordado em esperar pela avaliação bancária para depositarem o cheque entregue pelos Apelantes, nem que aquele cheque se destinasse a ser por aqueles depositado, pelo contrário, como resulta do cheque junto como doc. 9 da PI o mesmo foi emitido pela Apelante à ordem da Apelada A... e não aos Apelados FF e EE, e foi destinado com conhecimento dos Apelados para pagamento parcial da mediação, conforme resulta do doc. 4 da contestação, não era para ser por eles depositado.
Em suma, improcede, na totalidade, a impugnação da decisão sobre a matéria de facto, a qual se mantém tal como foi julgada na sentença recorrida.
Inexistência de abuso de direito na invocação da nulidade do contrato promessa
Conforme resulta da sentença recorrida foi acolhida a posição assumida nos autos pelos Apelantes de que o contrato promessa celebrado entre eles e os Apelados FF e EE é nulo por falta de reconhecimento das assinaturas das partes nele outorgantes (nulidade por preterição da formalidade legal exigida pelo art. 410º nº 3 do CC), tendo sido considerado pelo Tribunal a quo não ser admissível a cláusula de renúncia à invocação dessa nulidade, contida na cláusula 11ª do contrato promessa em apreço nestes autos.
Declarada a nulidade do contrato, de seguida o Tribunal a quo abordou a problemática da admissibilidade ou não de paralisação da invocação daquela nulidade através da invocação do instituto do abuso de direito.
Tendo concluído que no caso concreto a invocação da nulidade do contrato promessa por parte dos promitentes compradores configurava abuso de direito, declarou improcedente o pedido de declaração de nulidade que havia sido formulado pelos Apelantes, e o pedido de devolução da quantia entregue pelos Apelantes ao abrigo desse contrato.
Inconformados com este entendimento, os Apelantes reconduzem o objecto deste recurso à reapreciação da questão do abuso de direito, sustentando que os Apelados tinham todas as razões para acreditar que os Apelantes iriam invocar a nulidade do contrato, conforme exposto no doc 21 junto com a PI, porque já tinham invocado a omissão daquela formalidade e já tinham pedido a restituição do sinal, não tendo assumido comportamentos aptos a criar nos Apelados a convicção de que a nulidade não iria ser invocada e o negócio iria ser cumprido, nem sendo legítima e atendível qualquer expectativa de que o contrato iria ser cumprido a partir do momento em que os Apelados responderam ao doc. 21 tendo conhecimento que havia sido mandada mensagem pelo Apelante a dizer que não queria comprar a casa e que queria de volta os €5000,00 de sinal.
Neste momento já não se mostra questionada a preterição da formalidade exigida pelo nº 3 do art. 410º do CC, nem a nulidade do contrato promessa com base nesse vício formal, tal como declarado na sentença recorrida, importando apenas aferir se da factualidade apurada nos autos podemos concluir não terem os Apelantes actuado em abuso de direito ao arguirem tal nulidade por vício formal.
Nos termos do art. 334º CC é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Tal como resulta do art. 334º do CC, com a reprovação do abuso do direito procura-se que se não desvirtue o verdadeiro sentido da norma abstracta que o confere. Visa-se, pois, evitar o exercício anormal, em termos reprováveis, do direito próprio, só formalmente adequado ao direito positivo, e, portanto, sancionam-se os manifestos abusos no exercício do direito, numa direcção ilegítima ou para fim diverso daquele para que foi atribuído ao seu titular.
Do exposto decorre que a censura do exercício abusivo do direito não pretende suprimir ou extinguir o direito, mas apenas impedir que o seu titular o exerça numa direcção ilegítima, visando, deste modo, manter o seu exercício em moldes adequados a um salutar equilíbrio de interesses, requerido pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social e económico do direito.
À verificação do exercício abusivo do direito não é necessário que o agente tenha consciência do seu procedimento ser abusivo, basta que o seja na realidade, sendo certo, todavia, que o citado inciso normativo impõe que tal abuso seja manifesto, gritante, que o titular do direito ultrapasse de forma evidente ou inequívoca os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito, não bastando que o exercício do direito cause prejuízos a outrem, visto que a atribuição de direitos traduz deliberadamente a supremacia de certos interesses sobre outros interesses com eles conflituantes.”[9]
No mesmo sentido, escreve Menezes Cordeiro que “O abuso de direito, previsto no art. 334º do Código Civil consiste no exercício ilegítimo de um direito, resultando essa ilegitimidade do facto de o seu titular exceder manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito. Não basta que o titular do direito exceda os limites referidos, é necessário que esse excesso seja manifesto e gravemente atentatório daqueles valores.
Os “limites impostos pela boa fé” têm em vista a boa fé objectiva. Aparentemente lidamos com a mesma realidade presente noutros preceitos, com relevo para os arts. 227º/1, 239º, 437º/1 e 762º/2.” [10]
Uma das modalidades de abuso de direito, consagradas pela Doutrina, é a inalegabilidade formal, “situação em que a nulidade derivada da falta de forma legal de determinado negócio não possa ser alegada sob pena de se verificar um “abuso de direito” contrário à boa fé. A ocorrência paradigmática seria a de um venire contra factum proprium específico: o agente convence a contraparte a concluir um negócio nulo por falta de forma, prevalece-se dele e, depois, vem alegar a nulidade.
Nessa altura, a tutela da confiança impõe, ex bona fide, a manutenção do negócio vitimado pela invalidade formal. Summo rigore, passará a ser uma relação legal, apoiada no artigo 334º e em tudo semelhante à situação negocial falhada por vício de forma.” [11]
Menezes Cordeiro expressamente afirma ser possível que “em nome da boa-fé, se possa bloquear a invocação de invalidades formais quando as mesmas forem determinadas por um contraente que, depois de aproveitar as vantagens do contrato, vem invocar a nulidade delas emergente. O reconhecimento de que este comportamento traduz abuso do direito funciona, então, através da chamada figura das inalegabilidades formais”.[12]
Feitas estas considerações gerais, vejamos qual foi a fundamentação vertida na sentença recorrida a propósito da qualificação da actuação dos Apelantes como abuso de direito:
“Resta, pois, determinar se, no caso concreto, a invocação da nulidade do contrato-promessa aqui em causa, por parte dos promitentes-compradores, configura, ou não, abuso de direito, na modalidade aqui aplicável que não pode deixar de ser a do venire contra factum proprium (definido como o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente).
Provou-se que o contrato foi enviado antecipadamente aos autores, não constando dos autos que estes tivessem colocado ressalvas a tal cláusula.
Não se provou não lhes ter sido esclarecido a consequência legal da dispensa do reconhecimento notarial das assinaturas do contrato-promessa de compra e venda, nem que não tivessem consentido na sua inaplicabilidade.
Entregaram valor para reservar o imóvel, aceitaram a intervenção de intermediadora de crédito, que a autora indicou, para com esta tratar do crédito para que necessitavam de contrair para adquirirem o imóvel.
Uma vez que não detinham capital suficiente para assegurar os 10% que o banco exigia para realizar um crédito bancário à habitação, os autores teriam de negociar um crédito pessoal e um crédito à habitação.
Processo, assim, necessariamente complexo, que demonstra o interesse dos autores na aquisição.
Foi necessária avaliação bancária cujos trâmites o autor promoveu e cujos custos pagou.
A avaliação foi positiva e o crédito aprovado em moldes de se poder realizar o negócio.
Os autores chegaram a contratualizar um seguro, tendo aposto nesse contrato a morada do imóvel aqui em causa.
E a questionarem quanto tempo demoraria depois de assinarem “os papeis, para receber as chaves do apartamento”.
Demonstrando uma vontade firme e inequívoca de aquisição do imóvel, susceptível de criar na contraparte a expectativa segura de que o contrato se iria realizar.
Daqui não se pode extrair senão a conclusão de que podiam os promitentes vendedores ter confiado na aquisição, por intermédio do contrato em causa, da posição jurídica correspondente, sendo que tal situação de confiança foi criada pelos promitentes compradores, ao prescindirem do reconhecimento presencial das assinaturas e ao tomarem todos os comportamentos supra descritos.
Nem se provou factualidade que implique que pudessem provocar uma quebra de confiança tal que não tornasse abusivo o exercício do direito aqui em causa.
Tendo em conta que apenas relevam os factos que ocorreram antes da data em que declararam pretender “desistir”, a esse respeito apenas se provou que no dia 04 de Novembro de 2022 (três dias antes), a ré DD entra em contacto com a autora através de mensagem com o seguinte teor: “(…) Relativamente aos cheques do Banco 1... já pode passar os cheques, terão de ser 3 cheques: 3.125 € 2.895 € 1.480 € (…) Fazendo a soma dos 3, mais os 5.000 €, faz o total de 12.500 € (sinal de 10%) (…), porque quando se assina o contracto promessa tem de ser entregue 10 % do valor da compra (…)”.
Mas também se provou que em momento algum foi transmitido aos autores a necessidade de pagamento de qualquer montante suplementar antes da celebração do contrato definitivo, não constando tal exigência no CPCV, nem a exigência que esse valor fosse repartido em três cheques bancários com a correspondência de 3.125 €, 2.895 € e 1.480 €.
Tal mensagem, por parte da ré DD é confusa, no entanto dela não se extrai qualquer imposição de que os ditos cheques fossem entregues antes da celebração do contrato definitivo.
E, mesmo que tivesse tal sido referido aos autores, estes apenas teriam que remeter para o teor do contrato-promessa e para o que daí consta quanto ao momento de pagamento do remanescente preço.
Não se concebendo que o envio de tal mensagem pudesse criar tal desconforto nos autores, que meros três dias decorridos sentissem a necessidade de se desvincular do contratado.
Aliás, posteriormente à dita desistência”, os promitentes vendedores disponibilizaram-se a, sem mais (isto é, sem qualquer pagamento antecipado), realizarem a escritura.
De facto, do mais, do alegado pelos autores apenas se provou que a 10/11/2022, foi remetido um email aos réus EE, e FF, a solicitar a possibilidade de uma reunião entre as partes.
E que a 11/11/2022, os réus EE, e FF, respondem ao email remetido, com o seguinte teor: “Da nossa parte entendemos que se encontram reunidas todas as condições para a realização da escritura. Conforme o contrato promessa compra e venda recebemos os 5.000 € como sinal, aguardamos receber no dia da escritura o restante valor de 120.000 €. Aguardamos marcação de escritura. Sem outro assunto de momento (…)”.
Não se vê como tais factos possam, por si só, comprometer seriamente a confiança dos autores num negócio que se mostrava em fase tão avançada (ressalve-se que as comunicações dos promitentes vendedores não falam em data para realização da compra e venda, mas apenas dão prazo para a marcação da mesma, não se podendo assim sequer alegar que pretendiam antecipar o prazo contratualmente fixado para a celebração do negócio definitivo).
Sendo que, como já se referiu, tal mensagem dos réus promitentes vendedores aponta exactamente no sentido oposto ao que os autores aqui defendem, de que pretendiam realizar a escritura e, em tal momento, receber o preço em falta.
Assim, ao invocar-se agora a nulidade por falta de forma do mencionado contrato, é óbvio que se atinge de forma intolerável aquela confiança, não podendo deixar de se entender tal invocação como abuso de direito.
Ora, nestes casos o comportamento do contraente faltoso constitui-o em responsabilidade, por culpa in contraehendo, que tem como consequência o surgimento, na sua esfera jurídica de uma obrigação reparatória que pode revestir a natureza de indemnização em espécie que se concretiza na preclusão de invocar tal vício de forma.
Tem-se, assim, que se mostra vedada aos autores a invocação de vício de forma por parte dos promitentes-compradores não podendo proceder o pedido que nesse sentido formularam.”
Reportando-nos ao caso concreto, antecipamos ser, a nosso ver, manifestamente insuficiente a factualidade vertida nos autos, e de que o Tribunal a quo se socorreu, para se poder afirmar terem os Apelantes assumido um comportamento inequívoco de que não iriam invocar a nulidade por falta de reconhecimento das assinaturas dos promitentes outorgantes do contrato-promessa, que iriam cumprir o contrato promessa celebrando o contrato definitivo de compra e venda pese embora aquela preterição de formalidade legal.
Antes de mais convém precisar que os Apelantes só poderiam invocar aquele vício formal a partir do momento em que ficaram em condições de conhecer o conteúdo do contrato promessa que lhes foi dado a assinar, pelo que todo o empenho e diligências anteriormente assumidas na fase de reserva do imóvel junto da mediadora imobiliária, designadamente a entrega do cheque que lhes foi pedido para reservarem o imóvel, a atribuição a uma intermediária de crédito da tarefa de obtenção de simulação de crédito bancário de que necessitavam para a futura compra, questionarem quanto tempo demoraria a entrega das chaves após assinarem os papeis, são factos que demonstram o efectivo interesse dos Apelantes na celebração do contrato promessa com vista à futura formalização do contrato de compra e venda, mas que não relevam para a apreciação do comportamento alegadamente abusivo na invocação da preterição da formalidade exigida pelo art. 410º nº 3 do CC que terá de ser necessariamente contemporânea ou posterior à assinatura daquele contrato promessa.
Não se questiona que os Apelantes actuaram com empenho e demonstraram interesse na futura aquisição do imóvel até à formalização do contrato-promessa, e que até esse momento as expectativas criadas nos Apelados promitentes vendedores de que o contrato-promessa viria a ser formalizado eram legítimas e atendíveis.
A questão do abuso de direito deve colocar-se em momento posterior ao conhecimento e assinatura do contrato-promessa.
Sendo assim, devemos ter presente a seguinte sequência cronológica dos factos dados como provados nos autos:
i. como data da outorga do contrato promessa consta o dia 21 de Outubro de 2022 (ponto 23 dos factos provados);
ii. a autora a 27 de Outubro de 2022 entrou em contacto com a ré DD, solicitando que a mesma procedesse à marcação de uma visita ao imóvel identificado, para que o autor conhecesse as características e as condições do mesmo;
iii. no dia 2 de Novembro de 2022, os autores visitaram o referido imóvel acompanhados pela ré DD, tendo os autores assinado o contrato-promessa de compra e venda durante a mesma (pontos 15 a 17 dos factos provados);
iv. a minuta do contrato foi enviada aos autores antes do dia em que estes assinaram a mesma (ponto 43 dos factos provados);
v. a 7 de Novembro de 2022 o autor remete uma mensagem à ré DD, com o seguinte teor: “Sra DD peco imensa desculpa nos vamos desistir da compra por isso gostaria que me devolve os 5 mil euros até quarta-feira obrigada”(ponto 27 dos factos provados);
vi. a 10/11/2022, foi remetido um email aos réus EE, e FF, a solicitar a possibilidade de uma reunião entre as partes (ponto 28 dos factos provados);
vii. a 11/11/2022, os réus EE, e FF, respondem ao email remetido, com o seguinte teor: “Da nossa parte entendemos que se encontram reunidas todas as condições para a realização da escritura. Conforme o contrato promessa compra e venda recebemos os 5.000 € como sinal, aguardamos receber no dia da escritura o restante valor de 120.000 €. Aguardamos marcação de escritura. Sem outro assunto de momento (…)”(ponto 29 dos factos provados);
viii. os autores recepcionam uma missiva dos proprietários do referido imóvel datada de 12 de Dezembro de 2022, a interpelarem-nos para, no prazo de 8 (oito) dias, procederem à marcação da escritura. Mais alegando que findo o prazo estabelecido o contrato-promessa de compra e venda, considerar-se-ia incumprido, com as devidas consequências legais (ponto 30 dos factos provados).
Desta factualidade conclui-se que os Apelantes terão tido conhecimento da minuta do contrato promessa entre o dia 21 de Outubro e o dia 2 de Novembro de 2022, data em que o assinaram (no limite será um período de pouco mais de 10 dias), a 7 de Novembro (6 dias depois) os Apelantes mandaram mensagem à mediadora a desistir do negócio e a pedir a devolução do valor entregue que havia sido considerado como sinal, a 10 de Novembro (4 dias depois) solicitaram aos Apelados promitentes vendedores o agendamento de uma reunião entre as partes, no dia seguinte estes responderam afirmando entender que se encontravam reunidas todas as condições para a realização da escritura e que ficavam a aguardar a marcação de escritura, sem concederem a peticionada reunião.
Convém trazer à colação parte do texto do email enviado pelos Apelantes aos Apelados em 10.11.2022, que de forma redutora ficou a constar do ponto 28 dos factos provados, contendo o contexto que terá justificado o pedido de agendamento da reunião entre as partes:
(…) “no dia 03 de novembro de 2022, a representante da empresa “A...-Unipessoal, Lda.”, contata a minha constituinte a solicitar um reforço a título de sinal uma vez que considerou que não estavam preenchidos os requisitos contratuais do referido contrato.
11.Para o efeito apresentou o valor de três parcelas e solicitou a apresentação dos referidos cheques para assim (naquele entendimento) serem preenchidos os requisitos requeridos.
12. Mantendo contatos contínuos e ininterruptos perante a minha constituinte para assim concretizar o valor a título de sinal para o referido contrato promessa.
13. No entanto, a minha constituinte não aceitou o proposto considerando que o valor já transmitido configuraria essa possibilidade.
14. No entanto a representante da “A... - Unipessoal, Lda.”, continuou a solicitar o montante de três parcelas para configurar o valor a título de sinal.
15. Aqui chegados importa esclarecer,
16. Atendendo às praticas comerciais adotadas pela “A... - Unipessoal, Lda.”, a minha constituinte solicitou esta segunda-feira, a devolução constante no cheque-caução no valor de € 5,000.00 (cinco mil euros) com o n.º ...32, sobre o Banco 1... à ordem de A... - Unipessoal, Lda.”,
17. Contudo, apesar das várias insistências, não obteve qualquer resposta ou contato da referida empresa.
18. No entanto, após contato com a mandatária constituída pela “A... - Unipessoal, Lda.”, no dia 09 de novembro de 2022, foi solicitado uma reunião entre as partes com o propósito de aferir se estavam renuídas as condições para celebrar o contrato definitivo.
19. No entanto, foi negada qualquer possibilidade dessa reunião, fundamentando alegadamente pelo comportamento da minha constituinte, que se refira não tem qualquer fundamento legal.
20. Importa ainda analisar que nos termos, do artigo 18.º da Lei nº 15/2013, de 8 de fevereiro:
1-Consideram-se depositadas à guarda da empresa de mediação quaisquer quantias recebidas dos destinatários de negócio por si mediado, mesmo que a título de preço, que lhe sejam confiadas antes da celebração do mesmo ou do respetivo contrato-promessa, devendo restituí-las imediatamente a quem as prestou, logo que para tal solicitada.
2 - É expressamente vedado às empresas de mediação utilizar em proveito próprio as quantias referidas nos números anteriores.
21. Pelo que, consideramos que o cheque-caução no valor de € 5,000.00 (cinco mil euros) com o n.º ...32, sobre o Banco 1... à ordem de "A... - Unipessoal, Lda.”, deverá constar na esfera pessoal do património dos proprietário do imóvel, e não na esfera de A... - Unipessoal, Lda.”.
22. E por conseguinte como proprietários do imóvel serão os únicos que poderão negar qualquer possibilidade da realização dessa reunião.
23. Por fim, cumpre expor que apresentamos sérias reservas ao contrato outorgado.
Nestes termos e com os fundamentos expostos, somos a solicitar o agendamento de uma reunião entre as partes com o propósito de aferir se estão reunidas as condições para a outorga do contrato definitivo.
Pelo que, aguardamos contato célere através do contato: ...53, com o propósito de agendar a referida data.”
Este email surge depois de no dia 04 de Novembro de 2022, a ré DD ter entrado em contacto com a Apelante através de mensagem com o seguinte teor: “(…) Relativamente aos cheques do Banco 1... já pode passar os cheques, terão de ser 3 cheques: 3.125 € 2.895 € 1.480 € (…) Fazendo a soma dos 3, mais os 5.000 €, faz o total de 12.500 € (sinal de 10%) (…), porque quando se assina o contracto promessa tem de ser entregue 10 % do valor da compra (…)”(ponto 24 dos factos provados), quando em momento algum fora transmitido aos autores a necessidade de pagamento de qualquer montante suplementar antes da celebração do contrato definitivo, não constando tal exigência no CPCV, nem a exigência que esse valor fosse repartido em três cheques bancários com a correspondência de 3.125 €, 2.895 € e 1.480 € (ponto 25 dos factos provados).
Daquela missiva datada de 10.11.2022 qualquer declaratário normalmente diligente teria logo intuído que os promitentes compradores estavam a colocar reservas ao contrato promessa e às condições que lhes estavam a ser pedidas para realização da escritura de compra e venda, pedindo uma reunião para eventual dissipação dessas reservas e possibilidade de se manter em vigor um negócio do qual os Apelantes já haviam comunicado à mediadora quererem desistir, não podendo afirmar-se que os Apelados pudessem confiar que os Apelantes não pusessem em causa o contrato promessa porque aqueles já o haviam colocado em crise.
Por conseguinte, atendendo ao referido contexto, ao não acederem à realização da reunião pedida pelos Apelantes não se poderão considerar legítimas as alegadas expectativas dos Apelados no cumprimento do contrato-promessa, para mais quando os Apelantes lhes haviam dado conhecimento naquele mesmo email que haviam comunicado à mediadora que desistiam do negócio e queriam de volta o valor do sinal entregue.
Deste modo, a partir da data em que os Apelantes terão tomado conhecimento da minuta do contrato promessa não temos qualquer comportamento da parte daqueles que possa ter criado nos Apelados confiança suficiente no cumprimento do contrato promessa e subsequente formalização da escritura pública de compra e venda, pelo contrário, apesar de terem assinado o contrato promessa em 2.11.2022 conhecendo o seu teor, em pouco mais de 6 dias comunicaram a desistência e solicitaram a devolução do sinal, e tendo sido colocadas pelos Apelantes reservas ao contrato promessa celebrado os próprios Apelados não se dispuseram a dissipá-las, afigurando-se-nos inegável a insuficiência de demonstração de um abuso manifesto, gritante da parte dos Apelantes, ou que estes tenham ultrapassado de forma evidente ou inequívoca os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito que a lei lhes concede ao arguirem a nulidade decorrente da preterição de uma formalidade legal.
Os Apelantes têm direito a invocar a preterição da formalidade exigida pelo art. 410º nº 3 do CC, tendo sido declarada inadmissível a declaração de renúncia à invocação daquela invalidade aposta na cláusula 11ª do contrato promessa em apreço, pelo que, podendo peticionar a nulidade do contrato resultante daquela preterição, não se pode afirmar que tenham actuado de forma a que os Apelados pudessem legitimamente confiar que aquela omissão de formalidade legal não viesse a ser invocada pelos Apelantes quando confrontados com a não devolução da quantia entregue a título de sinal cuja entrega haviam peticionado.
Deste modo, não se verifica actuação em abuso de direito por parte dos Apelantes que impeça a declaração de nulidade do contrato promessa, com a consequente obrigação de restituição de tudo quanto foi por eles prestado ao abrigo daquele contrato, por força do art. 289º nº 1 do CC.
Essa obrigação de restituição do valor entregue no âmbito do contrato promessa e que foi considerado como sinal, recai unicamente sobre os Apelados promitentes vendedores FF e EE a quem o mesmo foi prestado, já não recai sobre os demais Apelados, pois embora aquele valor tenha sido inicialmente entregue por cheque à ordem da mediadora imobiliária como correspondendo a um valor de reserva do imóvel, veio a ser convertido em sinal e princípio de pagamento no contrato-promessa de compra e venda que entretanto veio a ser celebrado - cláusula 3ª- (pontos 11 a 14 e 18 dos factos provados).
Acresce que, conforme resulta do ponto 61 dos factos não provados, os Apelantes não lograram provar, conforme lhes competia que o referido valor de €5000,00 esteja no domínio patrimonial da mediadora A..., Unipessoal, Lda.
A propósito da menção feita pelos Apelantes ao regime previsto no art. 18º nº 1 e 2 da Lei nº 15/2013 de 8.02, cumpre apenas salientar que ainda que porventura se pudesse equacionar a responsabilidade civil da Apelada A..., Unipessoal, Lda por violação daquele preceito legal, o que não concedemos atendendo à factualidade apurada nos autos, tal como se referiu na sentença recorrida e neste recurso não vem questionado, não se mostram verificados os requisitos necessários para a procedência de tal responsabilidade, desde logo os exigidos pelo art. 483º do CC.
Embora aquele preceito legal refira que se consideram depositadas à guarda da empresa de mediação quaisquer quantias recebidas dos destinatários de negócio por si mediado, mesmo que a título de preço, que lhe sejam confiadas antes da celebração do mesmo ou do respetivo contrato-promessa, devendo restituí-las imediatamente a quem as prestou, logo que para tal solicitada, e que é expressamente vedado às empresas de mediação utilizar em proveito próprio as quantias referidas nos números anteriores, assim ocorrerá se tal pedido for formulado junto da mediadora antes da celebração do contrato-promessa, como resulta expressamente do seu texto, já que perderá sentido a retenção do valor entregue pelo destinatário do negócio se este dele desistir antes da formalização do contrato promessa.
O mesmo não ocorrerá se o pedido de devolução da quantia entregue à mediadora vier a ser feito já depois de celebrado o contrato-promessa ao qual se destinou e no qual veio a ser considerado como sinal e princípio de pagamento entregue aos promitentes vendedores.
Em suma, não tendo ficado demonstrado terem os Apelantes actuado em abuso de direito na invocação do vício formal de que padece o contrato-promessa celebrado entre eles e os Apelados FF e EE, sendo o mesmo nulo, estão estes Apelados obrigados a restituir-lhes a importância de €5000,00 acrescida de juros de mora desde a citação até integral e efectivo pagamento, revogando-se nessa parte a sentença recorrida, que no demais decidido se mantém.
**
V. DECISÃO:
Em razão do antes exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação do Porto, em julgar parcialmente procedente o recurso de apelação, revogando-se em parte a sentença recorrida, nos seguintes termos:
a) declara-se a nulidade do contrato promessa de compra e venda outorgado pelas partes em apreço nestes autos, pela preterição da formalidade imposta pelo art. 410º nº 3 do CC;
b) condenam-se solidariamente os Apelados EE e FF a devolverem aos Apelantes a quantia prestada de €5000,00 (cinco mil euros), a este montante acrescendo os juros de mora legais vencidos e vincendos desde a citação até efectivo e integral pagamento;
No demais, confirma-se a sentença recorrida.
Custas a cargo dos Apelantes e Apelados vencidos, na proporção do respectivo decaimento, na ação e neste recurso (sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficiam).
Notifique.
Porto, 28.04.2026
Maria da Luz Teles Meneses de Seabra
(Relatora)
Ramos Lopes
(1º Adjunto)
João Proença
(2º Adjunto)
(O presente acórdão não segue na sua redação o Novo Acordo Ortográfico)
____________________________
[1]Paulo Faria e Ana Luísa Loureiro, Primeiras Notas ao Novo Código de Processo Civil, I volume, 2ª edição, pág. 34-46.
[2] Miguel Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Código de Processo Civil, Lex, 1997, pág. 220-221.
[3] A. Varela RLJ, ano 122º, pág. 112.
[4] Alberto dos Reis, CPC Anotado, volume V, 1984, pág. 143.
[5]AC STJ de 7.07.2016, relatora Consª. Ana Luísa Geraldes, AC STJ de 21.10.2014, relator Consº. Gregório Silva Jesus e AC STJ de 8.02.2011, relator Consº. Moreira Alves, www.dgsi.pt.
[6] Neste sentido, entre outros, Ac STJ de 16.11.2021, Proc nº 2534/17.9T8STR.E2.S1
[7] Cadernos Temáticos De Jurisprudência Cível Da Relação, Impugnação da decisão sobre a matéria de facto, consultável no site do Tribunal da Relação do Porto, Jurisprudência
[8] A. Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil ,Novo Regime , 2ª edição, 2008, pág. 297-298, Ac RP de 13.06.2023, Proc. Nº 1169/21.6T8PVZ.P1; AC STJ de 29.09.2020, AC STJ de 17.05.2017, www.dgsi.pt
[9] Galvão Telles, Direito das Obrigações, pág. 6
[10] Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, Tomo IV, p. 239ss
[11] António Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, Tomo IV, 2007, p. 299 e p. 312
[12] Ob cit, Tomo IV, págs. 299 e seguintes,