Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 651/21.0T8OAZ.P1 |  |
VENDA EXTRAJUDICIAL
CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA
MÁ FÉ
II - Compete a ambos os promitentes vendedores decidir da tutela de que se pretendem prevalecer contra a mora do devedor, pois que são variados esses meios de tutela e só por ambos podem ser exercidos, não podendo o mesmo contrato resolver-se quanto a um dos promitentes vendedores e manter-se válido e operante quanto ao outro promitente vendedor.
III - É ineficaz a interpelação admonitória do promitente comprador levada a cabo apenas por um dos dois promitentes vendedores.
IV - O instituto da litigância de má-fé visa que a conduta dos litigantes se afira por padrões de probidade, verdade, cooperação e lealdade.
V - A concretização das situações de litigância de má-fé exige alguma flexibilidade por parte do intérprete, o qual deverá estar atento a que está em causa o exercício do direito fundamental de acesso ao direito (artigo 20º da Constituição da República Portuguesa), não podendo aquele instituto traduzir-se numa restrição injustificada e desproporcionada daquele direito fundamental.
VI - Importa não olvidar a natureza polémica e argumentativa do direito, o caráter aberto, incompleto e autopoiético do sistema jurídico, a omnipresente ambiguidade dos textos legais e contratuais e as contingências probatórias quer na vertente da sua produção, quer na vertente da própria valoração da prova produzida.
VII - Assim, à semelhança da liberdade de expressão numa sociedade democrática, o direito fundamental de acesso ao direito só deve ser penalizado no seu exercício quando de forma segura se puder concluir que o seu exercício é desconforme com a sua teleologia subjacente, traduzindo-se na violação dos deveres de probidade, verdade e cooperação e numa utilização meramente chicaneira dos meios processuais, com o objetivo de entorpecer a realização da justiça.
Sumário do acórdão proferido no processo nº 651/21.0T8OAZ.P1 elaborado pelo seu relator nos termos do disposto no artigo 663º, nº 7, do Código de Processo Civil:
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Acordam os juízes subscritores deste acórdão, da quinta secção, cível, do Tribunal da Relação do Porto:*
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1. Relatório[1]
Em 24 de fevereiro de 2021, no Juízo Local Cível de Oliveira de Azeméis, Comarca de Aveiro, com o benefício de apoio judiciário na modalidade de dispensa de pagamento de taxa de justiça e demais encargos com o processo e de nomeação de patrono e pagamento da respetiva compensação, AA instaurou a presente ação sob forma comum contra BB e CC, pedindo a condenação dos réus nos seguintes termos:
“a) Reconhecerem que o contrato promessa de compra e venda celebrado a 6 de junho de 2019, foi incumprido pelos RR, pelo que o sinal entregue ao A. deve considera-se perdido a favor do mesmo;
b) Serem os RR condenados no pagamento ao A. do remanescente do valor ainda em dívida pela compra judicial do prédio a 30 de janeiro de 2020 no montante de 1750,00€;
Subsidiariamente e caso assim não se entenda,
c) Serem os RR condenados numa indemnização ao A. na quantia de 1750,00€ pelo incumprimento do referido contrato em consequência dos constrangimentos e limitações que o A. sofreu;
Subsidiariamente e caso assim não se entenda
d) Serem os RR condenados a título de Enriquecimento sem causa no pagamento ao A. da quantia de 1750,00€
Cumulativamente
e) Serem os RR. condenados no pagamento dos juros devidos à taxa cível, contados desde 30 de janeiro de 2020.”
Para fundamentar as suas pretensões, o autor alegou que celebrou com os réus um contrato-promessa de compra e venda pelo qual prometeu vender aos réus e estes prometeram comprar uma fração autónoma de um prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o nº ... pelo valor de € 50.000,00 tendo os réus pago a título de sinal € 1.750,00, obrigando-se a pagar o remanescente do preço no dia da escritura que se realizaria até, no máximo, o dia 15 de agosto de 2019; a sociedade de mediação imobiliária que mediou a compra e venda pediu posteriormente que a realização da escritura aguardasse até final de agosto de 2019, o que o autor aceitou; em setembro do mesmo ano, não tendo a referida escritura sido marcada, o autor interpelou os réus a fim de procederem à sua marcação em 10 dias sob pena de resolução do contrato-promessa e perda do sinal, tendo os réus alegado dificuldades várias e agendado a data de 31 de outubro de 2019 para a celebração da escritura de compra e venda prometida, data essa em que, contudo, não foi realizada tal escritura; nesse contexto o autor comunicou à sociedade mediadora e aos réus a sua perda de interesse na venda; todavia, os réus aproveitando o facto de o imóvel cuja venda havia sido prometida pelo autor se encontrar à venda num processo especial de divisão de coisa comum que correu os seus termos no Tribunal Judicial da Comarca de Aveiro – Juízo Local Cível de Oliveira de Azeméis sob o processo n.º 2221/15.2T8OAZ, adquiriram o referido prédio no âmbito da venda judicial a 30 de janeiro de 2020, considerando o pagamento de sinal realizado, tendo somente entregue a quantia de € 47.500,00 (quarenta e sete mil e quinhentos euros); entre a data da celebração do contrato-promessa e a data do definitivo incumprimento pelos réus, que situa a 31-10-2019, retirou do imóvel toda a mobília e, dada a escassez dos seus rendimentos, não podendo arrendar outra casa, dormiu no chão e teve que tomar fora as suas refeições bem como teve de pagar o IMI do ano de 2019 o que não teria sucedido caso a venda tivesse ocorrido na data inicialmente prevista.
Citados, os réus contestaram excecionando a ilegitimidade passiva da ré por não ter sido interveniente do contrato-promessa de compra e venda, e alegaram que a venda do imóvel cuja venda foi prometida pelo autor foi judicialmente determinada em processo especial de divisão de coisa comum em que o aqui autor era réu, sendo autora a comproprietária do referido imóvel, tendo-se naqueles autos decidido a venda judicial do imóvel mediante negociação particular; foi nomeada pelo tribunal encarregada da venda, depois substituída pela sociedade de mediação imobiliária que veio a concretizar a compra e venda; a negociação do preço e condições de venda do imóvel foram sempre negociadas entre as partes nesses autos, o réu e a encarregada da venda que informou o Tribunal do resultado final dessa negociação tendo sido proferido despacho a ordenar que a mesma fosse feita pelo preço de € 50.000,00; nesse âmbito e por iniciativa da encarregada da venda as partes outorgaram contrato-promessa de compra e venda que foi junto ao processo especial de divisão de coisa comum, bem como foi por iniciativa da encarregada da venda que foi solicitado ao réu marido o pagamento do valor de € 1.750,00; a encarregada da venda e as partes no processo especial de divisão de coisa comum sabiam que a escritura seria realizada logo que o réu marido obtivesse o valor de uma venda a terceiro que aguardava fazer, de tudo sendo informados os autos em que foi proferido despacho a 30 de outubro de 2019 a ordenar que a venda fosse realizada pela encarregada da venda e em que se afirmou que seguindo a venda judicial os termos da venda em execução, “não há interpelações admonitórias nem incumprimentos definitivos, pois que compete ao encarregado da venda realizar as diligências tendentes concretização da venda”, despacho esse notificado às partes em 12 de novembro de 2019 e na sequência do qual a encarregada da venda agendou a mesma para 19 de dezembro de 2019, data que se frustrou porque o autor alegou necessitar da habitação até ao final do ano, pelo que a escritura foi reagendada para 8 de janeiro de 2020, data em que novamente não se realizou por recusa do autor em entregar as chaves da habitação; nessa sequência, em 16 de janeiro de 2020 foi proferido despacho no processo especial de divisão de coisa comum a ordenar a entrega das chaves pelo autor tendo, então, em 30 de janeiro de 2020, sido realizada a escritura de compra e venda; após isso, o autor requereu o pagamento do preço na proporção da sua quota parte do imóvel (70%), após dedução do valor de € 1.750,00 por si já recebidos do réu e dedução das custas devidas, o que lhe foi deferido; face à conduta processual do autor evidenciada pelos factos que antecedem, os réus pediram a condenação do autor como litigante de má-fé em multa e a indemnizar os réus de todas as despesas e encargos que os mesmos tiveram de suportar com a dedução da sua defesa nestes autos, designadamente, nos honorários do mandatário em valor não inferior a € 500,00.
O autor foi notificado para, querendo, se pronunciar sobre a matéria de exceção suscitada pelos réus na sua contestação e bem assim sobre o pedido de condenação do autor como litigante de má-fé.
O autor pronunciou-se pela improcedência da exceção de ilegitimidade passiva da ré e pela inverificação dos pressupostos necessários à sua condenação como litigante de má-fé.
Proferiu-se despacho convidando as partes a, querendo, pronunciar-se sobre o valor da causa.
O autor pronunciou-se no sentido do valor da causa ser fixado no montante de € 50.000,00.
Seguidamente, o autor foi convidado a liquidar os juros vencidos que peticionou desde 30 de julho de 2020.
O autor respondeu que os juros por si peticionados devem ser calculados sobre o valor de € 1.750,00.
Posteriormente, fixou-se o valor da causa no montante de € 52.263,01 e decretou-se a incompetência em razão do valor determinando-se a remessa dos autos ao Juízo Central de Santa Maria da Feira, Comarca de Aveiro.
Recebidos os autos no Juízo Central Cível de Santa Maria da Feira, determinou-se a notificação do autor para em vinte dias apresentar contraditório à contestação e a fim de dispensar a realização de audiência prévia.
O autor veio informar que já se pronunciou sobre a defesa por exceção e bem assim sobre o pedido de que seja condenado como litigante de má-fé e, no mais, declarou que impugna a matéria da contestação em tudo o que se ache em oposição com a petição inicial.
Dispensou-se a realização de audiência prévia, proferiu-se despacho saneador julgando-se improcedente a exceção de ilegitimidade passiva da ré, identificou-se o objeto do litígio, enunciaram-se os temas da prova, especificando-se os factos que já se podiam considerar assentes, advertindo-se as partes da impossibilidade de produção de prova testemunhal sobre matéria plenamente provada por documento autêntico, conheceu-se dos requerimentos probatórios das partes e designou-se dia para realização da audiência final.
A audiência final realizou-se numa sessão.
Em 07 de julho de 2022, foi proferida sentença[2] que julgou a ação totalmente improcedente e condenou o autor como litigante de má-fé na multa de duas unidades de conta e ao pagamento de indemnização no montante de € 500,00 diretamente à Sra. Mandatária dos réus e para reembolso dos honorários.
Em 26 de setembro de 2022, inconformado com a sentença, AA interpôs recurso de apelação, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:
“1. A questão que se coloca através do presente Recurso, para além da falta de pressupostos para a condenação do A. em má fé, é questão de se saber quais são os efeitos jurídicos que resultam do contrato promessa de compra e venda celebrado entre o A. os RR., de forma consciente e de boa fé.
Com efeito,
2. O A. (conjuntamente com outro comproprietário, sua ex-esposa) e RR. celebraram em 6 de junho de 2019, um contrato a que deram a designação de “Contrato promessa de compra e venda”, e que se juntou sob doc. 1 com a PI.
3. A negociação, venda e celebração do contrato promessa, foi mediada pela mediadora A..., Lda, nomeada encarregada de venda num processo judicial de divisão de coisa comum, respeitante ao prédio prometido vender.
4. Por esse contrato, o A., juntamente com outro comproprietário (sua ex-esposa) prometeram vender aos RR. e estes prometeram comprar o prédio fracção autónoma, designada pela letra “G”, correspondente ao terceiro andar esquerdo, para habitação, composta de hall, sala comum, cozinha, despensa, varanda exterior, três quartos, quarto de banho, sanitário e casa de
arrumos na cave e direito a um lugar para aparcamento de carro ligeiro na zona comum da cave, sita na Rua ..., n.º ..., Bloco ..., terceiro esquerdo, ... Oliveira de Azeméis, inscrita na matriz predial urbana sob o nº ..., da freguesia e concelho de Oliveira de Azeméis e descrita na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o n.º ....
5. A propriedade encontrava-se registada a favor do A. e da comproprietária que prometeu vender, sem ónus ou encargos.
6. - Tendo sido estipulado o preço de 50.000,00€ (cinquenta mil euros).
7. Os RR. comprometeram-se nessa data, com a assinatura do contrato, a entregar ao A. a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de 1.750,00€ (mil setecentos e cinquenta euros), ficando os RR. de entregar a restante parte do preço no montante de 47.500,00€ (quarenta e sete mil euros) no dia da escritura definitiva de compra e venda.
8. Quantia essa que não foi entregue, e qual seria entregue aquando da realização da Escritura.
9. Foi ainda convencionado que a escritura deveria realizar-se, no máximo, até 15/08/2019.
10. Tendo os RR. ficado incumbidos de proceder à marcação da escritura e avisar o A., por carta registada para a morada deste, com a antecedência mínima de 7 dias, a hora, dia e local de realização da mesma.
11. Cabendo à empresa mediadora A..., Lda obter e fornecer toda a documentação necessária à Escritura, sendo que por parte desta toda a documentação foi disponibilizada para a referida finalidade.
12. Como resulta do referido contrato promessa, a escritura devia ter-se realizado até ao dia 15 de agosto de 2019, sendo que tal não se sucedeu, e foi pedido pela empresa mediadora aguardar até ao final do mês de agosto de 2019.
13. Chegado ao final do mês de agosto, foi pedido ao A. para aguardar até inícios de setembro de 2019, o que o mesmo aceitou.
14. Chegados a setembro de 2019 e como os RR. ainda não tinham agendado a Escritura de compra e venda, o A. interpelou os RR. para que os mesmos viessem a agendar a realização da Escritura definitiva de compra e venda no prazo de dez dias sob pena de considerar o contrato promessa de compra e venda como incumprido, considerando-se perdido o sinal entregue.
15. Por resposta, os RR. vieram alegar dificuldades várias, comprometendo-se na realização da Escritura definitiva até ao final do mês de outubro de 2019, tendo inclusive agendado a data de 31/10/2019 pelas 11h00.
6. Sendo que passada a data de 31 de outubro de 2019, nem Escritura agendada pelos RR, nem dinheiro disponibilizado, nem sinais de querer resolver o problema o que levou o A. a perder interesse na venda do prédio aos RR., considerando o sinal prometido entregar com a celebração do contrato perdido pelos mesmos a favor do A. e o negócio resolvido.
17. Sendo que o A. comunicou essa sua posição à empresa mediadora e aos RR, bem sabendo e tendo consciência e conhecimento que o A. tinha perdido interesse na realização da os mesmos da posição do A.
18. Por sua vez, em data posterior, os RR vieram adquirir fora da negociação particular com os AA o referido prédio num processo judicial de divisão de coisa comum através da venda executiva no referido processo.
19. O A., no processo judicial de divisão de coisa comum, veio alegar e queixar-se do incumprimento dos RR, sendo que as suas pretensões não poderiam ser acolhidas, não tendo sustento legal naquele processo para serem tidas em conta, por se tratar de um processo que se encontrava na fase da venda executiva do bem.
20. Os RR não vieram impugnar a existência e validade do contrato promessa, assumindo que o assinaram, nem alegaram qualquer vicio da vontade na negociação do contrato promessa.
21. Ao momento da celebração do contrato, e à data do incumprimento, o prédio era propriedade do A. podendo este em conjunto com a outra comproprietária vender o prédio nos termos em que bem o entendesse.
22. Os RR, sabiam que ao assinar o contrato promessa, resultava desse documento obrigações para os mesmos, mas também direitos, que poderiam invocar quando bem lhes entendesse, conferindo-lhes uma proteção e uma garantia de concretização do negócio definitivo.
23. Tendo as partes, celebrado um contrato promessa válido, cumprindo os requisitos previsto na Lei, nomeadamente os previstos no artigo 410.º do Código Civil.
24. No presente caso o A. interpelou várias vezes os RR para o cumprimento contrato prometido, tendo-lhe conferido prazo para concretização do contrato prometido, não tendo os RR cumprido dento do prazo conferido pelo A. para a realização da Escritura, pelo que somente resta o incumprimento, o qual se encontra verificado, aplicando-se como consequência, os artigos 798.º, 799.º. 808.º, n.º 1, 442.º do Código Civil
25. 2 E no caso em concreto como os RR não entregaram o sinal ao A., e verificando-se o incumprimento do contrato, os RR devem indemnizar o A. nos prejuízos sofridos por este, e que no caso em concreto corresponde ao montante do sinal que era devido – artigos 798.º, 442.º, n.º2 do Código Civil.
26. Sendo que acção judicial de divisão de coisa comum não detém qualquer influência efeitos no referido contrato promessa realizado entre as partes
27. Ora o tribunal “a quo” conclui que os RR agiram sempre legitmamente por que comprarem o prédio num processo de divisão, desvalorizando o contrato promessa.
28. É manifesto na Sentença que o Tribunal “a quo” não toma uma decisão justa ou minimamente equilibrada, olhando somente na perpectiva dos RR, sem respeitar a Lei ou a boa Fé do A.
29. A existência de uma acção judicial não influencia a validade da celebração de um contrato promessa, nem afasta as consequências pelo seu incumprimento.
Da má fé
30. Como pressuposto da má fé, argumenta o tribunal “a quo” que o A. já tinha feito diversas reclamações no processo judicial de divisão e que as mesmas não foram tidas em conta, e por essa razão não poderia desconhecer que também não iria ter razão numa nova acção.
31. Ora, num processo judicial de divisão, os passos são simples:
Um comproprietário alega que não quer permanecer na indivisão;
Se o bem não é indivisível, como o nosso caso, as partes são convidadas a chegar a acordo, atribuindo-se o bem a uma delas e na falta de acordo, a divisão prossegue para a venda, seguindo-se as regras da venda executiva.
32. Se no meio do processo de divisão, vem uma das partes queixar-se que celebrou um contrato promessa de compra e venda com terceiros (que eram interessados na compra do prédio e vieram a adquirir por força da venda executiva) e que esse contrato não foi cumprido, é lógico que o Tribunal vai informar a parte (em concreto o aqui A) que o pretenso incidente é estranho à causa e que se se entender que se por alguma razão se encontra prejudicado, que acione quem o lesou nos termos da Lei.
33. Não decorrendo da actuação do aqui A. qualquer acto que possa pressupor que actue como litigante de má fé, actuando somente na legitima defesa de um direito de ser indemnizado pelo prejuízo que lhe foi causado por um incumprimento contratual.
34. Pelo exposto, o Tribunal “a quo” violou as normas previstas nos artigos 410.º, 798.º, 799.º. 808.º, n.º 1, 442.º do Código Civil e artigos 607.º, n.º 4 e 5 do Código de Processo Civil”.
BB e CC responderam ao recurso pugnando pela sua total improcedência.
Com o acordo dos restantes membros do coletivo, atenta a natureza estritamente jurídica do objeto do recurso e a sua simplicidade, dispensaram-se os vistos, cumprindo agora apreciar e decidir.
2. Questões a decidir tendo em conta o objeto do recurso delimitado pelo recorrente nas conclusões das suas alegações (artigos 635º, nºs 3 e 4 e 639º, nºs 1 e 3, ambos do Código de Processo Civil), por ordem lógica e sem prejuízo da apreciação de questões de conhecimento oficioso, observado que seja, quando necessário, o disposto no artigo 3º, nº 3, do Código de Processo Civil
2.1 Da validade jurídica do contrato-promessa de compra e venda realizado entre as partes;
2.2 Da verificação do incumprimento e resolução do contrato;
2.3 Da influência/efeitos de um processo judicial de divisão no referido contrato-
promessa realizado entre as partes;
2.4 Da litigância de má-fé do autor.
3. Fundamentos de facto exarados na sentença recorrida que não foram impugnados, não se divisando fundamento legal para a sua alteração oficiosa
3.1 Factos provados
3.1.1
Correu termos no juízo local de Oliveira de Azeméis, sob o número 2221/15.2T8OAZ processo especial de divisão de coisa comum, em que foi autora DD e foi réu o aqui autor AA, e que tinha por objeto a divisão de imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o número ... e inscrito na matriz urbana de ...-..., ... e ... sob o artigo ....3.1.2
Opôs-se o ali réu alegando ser o único proprietário do imóvel e deduzindo reconvenção, para a hipótese de ser julgado comproprietário do imóvel, pelo valor com que alegou ter contribuído para a aquisição do mesmo.3.1.3
Respondeu a ali autora excecionando erro na forma de processo por entender que o processo especial de divisão de coisa comum não comporta a dedução de reconvenção.3.1.4
O tribunal decidiu que “sendo a compropriedade questão controvertida nestes autos, tal matéria não pode ser sumariamente decidida nos termos previstos no artigo 926.º, n.º 2, do Código de Processo Civil, atenta a sua complexidade. Assim, de acordo com o preceituado no artigo 926.º, n.º3, do Código de Processo Civil, determino que a presente acção siga os termos subsequentes à contestação do processo comum declarativo. Nestes termos, nenhum óbice existe à admissibilidade do pedido reconvencional deduzido a título principal pelo réu (pedido, que, aliás, não mereceu da parte da autora qualquer reparo ou reticência), já que o mesmo, aliás, encontra fundamento no facto jurídico que serve de fundamento à defesa (alínea a) do n.º 2 do artigo 266.º, do Código de Processo Civil). (…) Termos em que:
a) Se admite a reconvenção deduzida pelo réu, com excepção da parte do crédito cujo reconhecimento peticiona com referência aos factos alegados no artigo 15.º da contestação-reconvenção, pelo que o valor peticionado se cifra em € 28.700,99.
b) Se determina o prosseguimento dos autos, sob a forma de processo comum.
c) Se indefere a excepção de erro na forma do processo alegada pela autora”.
3.1.5
Foi proferido despacho saneador e designada data para audiência de julgamento em que as partes chegaram a acordo nos seguintes termos:“1) A autora e réu aceitam em fixar a quota de cada um deles no imóvel, melhor identificado no artigo 1º da petição inicial, na proporção de 30% e 70% respectivamente.
2) O réu desiste dos pedidos reconvencionais deduzidos.
3) Até à venda do prédio a autora e réu obrigam-se a pagar, na proporção também de 30% e 70%, respectivamente, as despesas de condomínio e o IMI da responsabilidade da autora.
4) Até à venda do prédio, o réu poderá continuar nele a residir, usufruindo dos bens que nele se encontram, suportando os gastos correntes e as despesas inerentes à sua manutenção.
5) Ambas as partes acordam em dividir parte do recheio da casa nos seguintes termos:
- uma mobília de quarto completa para cada um, a de madeira e ferro para o réu, e a outra só em madeira para a autora;
- uma estante do corredor e máquina de lavar roupa para o réu e
- uma mesa de sala com 6 cadeiras para a autora.
5) A autora poderá levantar de imediato a mobília de quarto referida, podendo apenas levantar a mesa e as seis cadeiras após a venda do prédio.
6) O réu obriga-se a fazer uma utilização prudente da mesa e das cadeiras até à venda do prédio.
7) Custas em dívida a juízo em partes iguais”.
3.1.6
Ficou, ainda, a constar da referida ata que “Autora e réu não estão de acordo quanto à adjudicação do prédio requerendo desde já a sua venda mediante negociação particular, com indicação do valor base do prédio correspondente ao seu valor patrimonial - € 50.591,09.”3.1.7
De seguida, pela Mma Juiz foi proferida a seguinte sentença: “Na presente acção de divisão de coisa comum, em que é autora DD e réu AA, vieram os mesmos transigir sobre o objecto do litígio, nos termos acima descritos. Ao abrigo no disposto nos artigos 283º, n.º 2, 284º, 289º, n.º 1 e 290º, n.ºs 1 e 3, todos do Código de Processo Civil, examinando o objecto e a qualidade dos intervenientes na transacção, julgo-a válida, pelo que a homologo por sentença, condenando e absolvendo as partes nos termos acordados.Mais se reconhece a indivisibilidade material da fracção autónoma designada pela letra “G”, correspondente ao terceiro andar esquerdo (Tipo T-Três), destinada a habitação, a qual faz parte integrante do prédio em regime de propriedade horizontal, sito em ..., da união de freguesias ..., ..., ..., ... e ..., descrita na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...... e inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ...
Fixa-se o quinhão de cada uma das partes sobre o bem acima referido em 30% para a Autora e 70% para o Réu.
Custas conforme o acordado nos termos do disposto no artigo 537.º, n.º 2 do Código de Processo Civil, sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficiam as partes.
Registe e notifique.
Registo da acção:
Nos termos do artigo 3.º, n.º 1, alínea a), do Código do Registo Predial, na redacção introduzida pelo Decreto-lei n.º 116/2008, de 04-07, estão sujeitos a registo “as acções que tenham por fim, principal ou acessório, o reconhecimento, a constituição, a modificação ou a extinção de algum dos direitos referidos no artigo anterior …”, nomeadamente o direito de propriedade (artigo 2.º, n.º 1, alínea a), do mesmo diploma legal).
Refere igualmente o artigo 8.º-A, do Código do Registo Predial, que o registo destas acções é obrigatório.
Nestes termos, ao abrigo do disposto nos artigos 8.º-B, n.º 3, alínea a) e 8.º-C, n.º 2, do Código do Registo Predial determino se proceda ao registo da presente acção.
Atenta a posição de ambas as partes os autos prosseguirão os seus termos para venda do prédio, mediante negociação particular, dispensando-se desde já a realização da conferência de interessados, devendo a secção indicar pessoa idónea para exercer as funções de encarregado de venda.”
3.1.8
Após nomeação de encarregada da venda pelo Tribunal e diversas diligências tendentes à mesma de que foram sendo informados os autos, o aqui autor e ali réu AA, por requerimento de 07-02-2017, opôs-se à venda do imóvel pelo valor de € 30.000,00.3.1.9
Por requerimento de 03-04-2017 manifestou idêntica posição perante a proposta de venda por € 31.000,00 alegando ser inútil a comunicação aos autos pela encarregada da venda de qualquer proposta inferior ao valor base do bem.3.1.10
Ambos os requerimentos foram alvo de despacho em que se determinou que a encarregada da venda diligenciasse por melhor proposta e, em despacho de 08-05-2017 determinou-se que as partes se pronunciassem sobre a possibilidade de venda por leilão eletrónico.3.1.11
Ambas as partes do referido processo especial de divisão de coisa comum declararam não se opor a tal modalidade de venda que, tentada, tão-pouco teve como resultado a venda do imóvel.3.1.12
Em 29-05-2017 o aqui autor e ali réu endereçou aos referidos autos requerimento em que juntou estudo de mercado realizado a seu pedido pela Imobiliária A..., Lda. em que se fazia a avaliação do imóvel, no valor de € 49.330,56 para uma venda a realizar entre 90 a 120 dias.3.1.13
Após várias insistências do tribunal para que a encarregada da venda nomeada obtivesse melhores propostas, foi proferido despacho em 11-02-2019 em que foi decidido: “(…) Sem colocar em causa o trabalho que a Encarregada da Venda até ao momento realizou, a verdade é que as propostas por si obtidas durante mais de dois anos não têm correspondido sequer ao valor patrimonial do imóvel, pelo que, havendo acordo de ambos os interessados, determina-se a sua substituição pela imobiliária A..., Lda., indicada igualmente por ambos. Notifique, sendo a nova encarregada da venda para diligenciar pela concretização da venda.”3.1.14
Por requerimento de 02-04-2019 o aqui autor e ali réu aceitou a proposta de venda do imóvel pelo valor de € 50.000,00 conseguido pela nova encarregada da venda.3.1.15
Em 06-05-2019 foi proferido o seguinte despacho: “Notifique a Encarregada da Venda para formalizar a transmissão da propriedade a favor do proponente BB, em conformidade com a proposta de aquisição por este apresentada no valor de €50.000,00. Notifique.”.3.1.16
Em 14-06-2019 a referida encarregada da venda juntou aos autos cópia de contrato-promessa de compra e venda “assinado entre as partes no dia 06-06-2019 nas nossas instalações. Os excelentíssimos advogados de ambas as partes têm conhecimento deste acto tendo estado presentes no mesmo. A escritura de compra e venda está prevista realizar-se até ao dia 15-08-2019.”3.1.17
Tal contrato tem o teor do documento número 1 junto com a petição inicial, intitulado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, achando-se no final do mesmo as assinaturas de DD, AA e BB, com o seguinte teor, na parte pertinente ao objeto da causa:“Entre os seguintes outorgantes:
Primeiros:
DD (…) e AA (…) como Promitentes vendedores
Segundos:
BB (…), casados no regime da comunhão de bens adquiridos com CC (…), como Promitentes Compradores.
(…)
Segunda
1.- Os Primeiros Outorgantes (Promitentes Vendedores), prometem vender aos Segundos Outorgantes (Promitentes Compradores), que prometem comprar, o Imóvel identificado na cláusula anterior.2.- O preço global da venda é de EUR 50.000 € (cinquenta mil euros) que será pago da seguinte forma:
(a) A título de sinal e princípio de pagamento, os Segundos Outorgantes (Promitentes Compradores) entregam nesta data, a importância de EUR 2.500 € (dois mil e quinhentos euros), pago através de dois cheques com os números ... e ... com os valores, respectivamente, de 1.750 € (mil setecentos e cinquenta euros) que será entregue ao promitente vendedor AA e de 750 € (setecentos e cinquenta euros) que será entregue à promitente vendedora DD (…), de que os Primeiros Outorgantes dão a correspondente quitação, com a assinatura do presente Contrato e após boa cobrança do meio de pagamento.
(b) O remanescente do preço em dívida, ou seja, a quantia de EUR 47.500 € (quarenta e sete mil e quinhentos euros), será pago pelo Segundos Outorgantes (Promitente Compradores) no acto da escritura pública de compra e venda, através de cheques bancários ou visados.
(…)
Terceira
1.- A escritura pública de compra e venda será celebrada até 15/08/2019, cabendo aos Segundos Outorgantes (Promitentes Compradores) proceder à sua marcação e avisar os Primeiros Outorgantes (Promitentes Vendedores), do dia, hora e local da mesma, com antecedência mínima de 7 (sete) dias, mediante comunicação escrita sob registo, a enviar para a morada constante do presente contrato.(…)
Quarta
No caso de incumprimento de qualquer dos Outorgantes das obrigações emergentes deste Contrato, reserva-se o Outorgante não faltoso na faculdade de optar pela execução específica do contrato ao abrigo do disposto no artigo 830º do Código Civil, que expressamente convencionam, ou uma indemnização nos termos do artigo 442º, n.º 2 do Código Civil.Quinta
Todos os Outorgantes declaram, para os devidos e legais efeitos, que, no negócio visado pelo presente Contrato-Promessa de Compra e Venda, interveio como Mediador Imobiliário a Imobiliária A..., Lda. (…), que, pese embora tenha sido nomeada encarregada de venda pelo Tribunal, os promitentes vendedores indigitaram para que diligenciasse particularmente pela presente venda e, consequentemente, solicitaram que tratasse de todas as formalidades, nomeadamente, com obtenção do certificado energético e, daí que tenham com a mesma convencionado a remuneração de 5% sobre o valor do negócio e outorgado o presente contrato promessa, por não ser possível a formalização da transmissão do imóvel no prazo concedido pelo Tribunal, por causa imputável aos promitentes compradores.”3.1.18
Em 06-09-2019 o aqui autor e ali réu juntou àqueles autos requerimento com o seguinte teor: “1- Na sequência da notificação do Tribunal dirigida à Encarregada de venda de 06-05-2019, para formalizar a transmissão de propriedade, foram os intervenientes notificados para outorgar a escritura pública no dia 03-06-2019.2- Sucede que, na manhã do referido dia 03, foi o requerido notificado de que a escritura não se iria realizar naquele dia, em razão da impossibilidade financeira do comprador realizar a escritura de compra e venda.
3- Na altura foi-nos explicado pela encarregada de venda que tal imprevisto não era impeditivo da realização da escritura, num prazo máximo de 90 dias (julgavam na altura que será mais curto pois a Encarregada de venda estava a vender um apartamento que lhe pertence, tendo uma previsão de escritura até meados de Agosto).
4- Não obstante todos os incómodos que o requerido sofreu em razão de ter pago para efetuar as mudanças dos bens móveis no fim de semana que antecedeu o dia da escritura, de ter o imóvel livre no dia da escritura, de ter desligado os serviços essenciais, ainda assim, em razão da justificação que seria uma situação temporária, aceitou outorgar o contrato promessa no dia 06 de Junho, cuja cópia já foi junta aos autos.
5- Como resulta do referido contrato promessa, a escritura devia ter-se realizado até ao dia 15 de Agosto de 2019.
6- Tal não sucedeu, e foi-nos pedido pela Encarregada de Venda aguardar até ao final do mês de Agosto.
7- Chegado ao final do mês de Agosto, foi-nos pedido aguardar até inícios de Setembro, o que foi aceite.
8- Chegados ao dia 10 de Setembro, foi-nos dito que teríamos de aguardar mais tempo (sine die) porque ainda não tinha sido outorgada a escritura do imóvel que o comprador queria vender, pois estaria demorada a situação do financiamento bancário.
9- Ora, uma situação que seria temporária e que seria resolvida até Agosto, estamos já em finais de Setembro, e a transmissão da propriedade sem suceder.
10- Como tal, ultrapassado que se mostra o dito prazo, foram os promitentes compradores notificados, por carta rececionada a 11-09-2019, para no prazo de 10 dias proceder à marcação de dia, hora e local para ser realizada a dita Escritura, findo o qual, entenderemos tal conduta como incumprimento definitivo e, consideraremos nosso o sinal entregue e, consequentemente, findas as obrigações do dito contrato promessa, com o que diligenciaremos pela venda do imóvel a terceiros. – cfr. carta que se ora se junta.
11- Até à presente data, os promitentes compradores remeteram-se ao silêncio.
12- Em face do que, verificado o incumprimento definitivo de tal contrato promessa, consideram-se findas as obrigações do dito contrato promessa e além disso, atenta a conduta dos promitentes compradores, não pretende mais o requerido outorgar a escritura com os mesmos.
13- Além disso, no entender do requerido, é de censurar a conduta da Encarregada de Venda, que cancelou a marcação da escritura no próprio dia, sendo conhecedora da impossibilidade financeira do comprador que apresentou e com o devido respeito, não tem acautelado os interesses das partes processuais.
14- Como tal pretende o requerido que seja diligenciada a venda do imóvel a terceiros e se assim a requerente concordar, por outra Encarregada de venda.”
3.1.19
Por despacho de 27-09-2019 foi indeferido o pedido de substituição do encarregado da venda.3.1.20
Em 18-10-2019 o ali réu e aqui autor juntou requerimento àqueles autos em que arguiu, nomeadamente que “(…) agora na sequência da remessa da carta de interpelação admonitória do requerido, junta aos autos, no requerimento antecedente, rececionada pelos promitentes compradores, em 11-09-2019 (vd. doc. 1 que se junta), é que foi avançada a data de 31 de Outubro de 2019, para a celebração da escritura definitiva (doc. 2 que se junta).13- Contudo, quanto a esta resposta, diga-se desde logo, que não foi cumprido o prazo de 10 dias para marcação da escritura. 14- Como se sabe, a interpelação admonitória é uma declaração receptícia e, por isso, torna-se definitiva e irrevogável logo que chega ao poder do devedor ou dele é conhecida e, como regra, a partir desse momento, ao credor já não é lícito exigir o cumprimento (art. 224º do Código Civil). 15- Desta feita, ultrapassado o prazo de 10 dias para marcação da escritura, entendemos tal conduta como incumprimento definitivo e, considera-se do requerido o sinal que lhe foi entregue e, consequentemente, findas as obrigações do dito contrato-promessa.”3.1.21
Em 30-10-2019 foi proferido o seguinte despacho nos referidos autos de processo especial de divisão de coisa comum: “A venda a realizar nestes autos é uma venda que segue os termos da execução. Não há interpelações admonitórias nem incumprimentos definitivos, pois que compete ao Encarregado da Venda realizar as diligências tendentes à concretização da venda, no prazo que for estabelecido com o proponente, desde que a sua proposta tenha sido aceite, como foi. Assim sendo, deverá a Encarregada da Venda outorgar a escritura de compra e venda nos termos já definidos, vendendo o imóvel a BB e CC. Notifique.”.3.1.22
Em 12-11-2019 o aqui autor e ali réu juntou requerimento em que nomeadamente arguiu “(…) 2- Em face do reiterado incumprimento do proponente (promitente comprador), o ora exponente (promitente vendedor) envio-lhe uma interpelação admonitória onde lhe concedia um prazo razoável para cumprimento, sob pena de ser entendida a sua postura integrante de incumprimento definitivo; 3- É certo que estamos no âmbito de um procedimento judicial e, por isso, com regras processuais próprias, porém, é certo, ainda, que entre as partes foi celebrado um negócio jurídico (promessa de compra e venda) não cumprida pelo promitente comprador (proponente nos autos), o que, é perfeitamente possível, uma vez que os direitos exercidos pelas partes estão na sua disponibilidade, isto é, de direitos disponíveis se trata. Com efeito,4- Celebrado o contrato promessa com o proponente, o qual se mostra amplamente incumprido pelo mesmo e, outrossim, cumpridas as formalidades pelo promitente fiel, nomeadamente, de concessão de prazo adicional, esse, igualmente, incumprido, aliás, incumprido, também, o que ele próprio voltou a propor (31.10.2019), outra solução se não pode aceitar, senão, a continuidade das démarches por parte da Encarregada de venda no sentido de obter novos proponentes, dado que, 5- O proponente (promitente comprador) está em situação de incumprimento definitivo, com perda do sinal entregue e, da sua conduta despreocupada até com o facto de se tratar de um processo judicial, que possui regras processuais próprias, conclui-se que não tem intenção de vir a outorgar a Escritura. Pelo exposto, requer a Vª. Exª. se digne ordenar à Encarregada de Venda nos apontados termos, fixando-se um prazo de 15 dias, para concretizar a venda do imóvel, sob pena de substituição daquela, com as legais consequências.”3.1.23
Em 16-12-2019 a encarregada da venda enviou email aos autos dando conta da marcação da escritura de compra e venda para o dia 19-12-2019, do que dera conta aos mandatários das partes por email de 14-12-2019, e dando conta de que faltaria pagar, do preço de venda de € 50.000,00, o valor de € 47.500,00 já que € 2.500,00 haviam sido pagos em 06-06-2019.3.1.24
Em 17-12-2019 o aqui autor e ali réu juntou aos autos requerimento em que defendeu:“Em primeiro lugar, com o devido respeito, afigura-se-nos que não será o valor de 47.500,00€, o valor pelo qual deverá ser efectivada a escritura, mas antes o valor de 50.000,00€. Assim, na data da mesma terá de estar assegurado, pelo menos no que a si diz respeito, o valor de € 35.000,00 (correspondente a 70% do valor da venda, por ser essa a sua quota ideal no bem em venda), por cheque visado à sua ordem.
2- Na verdade, já há muito que se encontra resolvido o contrato-promessa por facto imputável ao comprador e, como tal, o valor a receber pelas partes em Juízo é de € 50.000,00, na respectiva proporção.
3- Inclusivamente, como já deixamos dito, não obstante estarmos no âmbito de um procedimento judicial e, por isso, com regras processuais próprias, é certo que entre as partes, foi celebrado um negócio jurídico (promessa de compra e venda) não cumprida pelo promitente comprador (proponente nos autos), o que é, negócio perfeitamente possível, e efetuado até a sugestão da própria Encarregada de Venda por minuta efetuada pela própria e outorgado que foi no seu domicílio profissional (cujo exemplar a própria juntou aos autos), uma vez que os direitos exercidos pelas partes estão na sua disponibilidade, isto é, de direitos disponíveis se trata.
4- Além disso, não obstante a venda a realizar nos autos ser uma venda que segue os termos da execução, designadamente as regras inerentes à venda por negociação particular, é usual e legalmente admissível por exemplo no processo de insolvência (processo especial como o dos presentes autos), outorgar contratos promessa com os proponentes / compradores, e como vem elucidado no Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 21-04-2015, processo nº 784/03.4TBTMR-AR.C1, Relator Sílvia Pires, disponível em www.dgsi.pt, “À venda por negociação particular deve antes ser aplicado o regime específico do contrato de compra e venda e as regras gerais que regem os negócios jurídicos.”
5- Ora, se assim é, o art.º 440º do C. Civil prevê que, se no momento da celebração o contrato ou em momento posterior um dos contraentes entregar ao outro coisa que coincida, no todo ou em parte, com a prestação a que ficar adstrito, é a entrega havida como antecipação total ou parcial do cumprimento, salvo se as partes quiserem atribuir à coisa entregue o carácter de sinal.
6- Já o art.º 441º do mesmo diploma, determina que no contrato-promessa de compra e venda, se presume que tem carácter de sinal, toda a quantia entregue pelo promitente- comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço.
7- Daí que, salvo prova em contrário, quando com o contrato-promessa é entregue uma quantia ao promitente vendedor pelo promitente comprador, deve presumir-se que a quantia entregue por aquele que pretende comprar ao que pretende vender tem a natureza de sinal.
8- Assim, nada tendo sido aduzido em sentido contrário, a quantia entregue pelo proponente aos vendedores / partes em juízo, deve ser considerada como tendo a natureza de sinal para os efeitos previstos no art.º 442º do C. Civil.
9- Com efeito, dispõe a primeira parte do n.º 2 deste artigo: Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue”
10- Com efeito, como se ressalta no ofício a que se responde, tendo o comprador entregue a quantia total de 2.500,00€, “a título de sinal”, aos vendedores (na proporção de 70% para o requerido AA e 30% para a requerente DD), e não tendo cumprido, por várias vezes, a obrigação contratual de outorgar o contrato definitivo, nos termos acordados, (foi ultrapassada a data da escritura definitiva estipulada no contrato-promessa, 15 de Agosto de 2019 e incumpridas as sucessivas datas indicadas para a outorga do contrato definitivo), devem aplicar-se as consequências legalmente previstas para o incumprimento da obrigação garantida pelo sinal, fazendo os vendedores, seu o sinal que lhes foi entregue, sem prejuízo da eventual responsabilidade in contraendo, em que possa incorrer o comprador, pelos prejuízos causados.
11- Além do mais, outro entendimento não se concede, até porque como se vê do email ora junto pela Encarregada de venda, se a mesma admite a existência e legalidade de “um sinal” espelhado num contrato-promessa (no qual interveio) e o pagamento do remanescente do preço na escritura ora a realizar, deve também ter-se o mesmo raciocínio e respeitar-se as demais cláusulas contratuais, que no mesmo, foram espelhadas para o incumprimento desse mesmo contrato, sob pena de violação expressa do princípio “pacta sunt servanda”, o que desde já se invoca.
12- Com o devido respeito, todas as partes contraentes tem de ter noção de que os contratos assumidos devem ser respeitados e são efetivamente para cumprir, ou não estaríamos num Estado de Direito.
13- Motivo pelo qual, deve ser a Encarregada de venda notificada de que a escritura deve ser realizada pelo valor total de 50.000,00€, devendo ser esse o valor que deverá ser liquidado às partes em juízo, na proporção que lhes cabe.
14- Em segundo lugar, o requerido não tem condições para desocupar o imóvel e entregar a chave, como legalmente se lhe impõe, na próxima 5ª feira, uma vez que necessita de encontrar uma outra habitação alternativa para ir viver e não tendo sido notificado da data da escritura, em prazo razoável, não conseguiu até ao momento, encontrar outro imóvel.
15- Para o efeito, foi a Encarregada de Venda questionada para a eventualidade do comprador permitir a ocupação do imóvel até ao final do mês de Dezembro, e para a hipótese de ser clausulada e acautelada na própria escritura ou em documento particular tal desocupação, o que não foi aceite.
16- Postura receosa que o requerido não compreende, até porque foram tiradas fotografias ao estado do imóvel na data da assinatura do contrato promessa, não foi o requerido quem incumpriu o que assumiu, e na anterior data designada para a escritura, retirou de lá os móveis e foi avisado horas antes de que já não havia escritura, tendo de dar sem efeito o arrendamento que havia conseguido e agora pretende-se que o mesmo, em 4 dias, encontre outra casa e abandone o seu imóvel até esta 5ª feira e pior, sem atender à perda do sinal, dando de barato o consensualmente contratualizado entre as partes e a Encarregada de venda…
17- Ainda assim, e porque pretende dar por encerrado o presente litígio, com a maior brevidade possível, reitera o exponente, estar disponível para outorgar a Escritura contra o recebimento do valor correspondente a 70% do valor de €50.000,00, por ser essa a quota parte a que tem direito e seja alterada a marcação da escritura para o final do presente mês ou início de Janeiro de modo a conseguir encontrar outro tecto para viver, pelo que, requer a Vª. Exª. assim se digne determinar à Encarregada de Venda, com as legais consequências.
18- Por último, ainda que se tenha obtido o acordo da Encarregada de Venda quanto à questão do preço ser liquidado diretamente às partes, importa que este Tribunal tenha em consideração que, na data da escritura e como legalmente se impõe, o requerido deverá desocupar o imóvel com a transmissão de propriedade, mas como se sabe, o IGFEJ demorará meses, a proceder o pagamento do preço devido às partes em juízo, e o requerido não tem, nem sítio para ir viver, nem dinheiro para pagar caução ou adiantamento de rendas noutra habitação, sem o recebimento do preço, no dia da escritura.
19- Como tal, excecionalmente, se roga a este Tribunal para que o preço seja pago diretamente às partes em juízo, por cheque visado e/ou bancário, e não por depósito em Tribunal, o que se Requer.”.
3.1.25
Em 19-12-2019 a encarregada da venda informou os autos de processo especial de divisão de coisa comum que por email e contacto telefónico a advogada do aqui autor e ali réu requerera o adiamento da escritura para depois do final do ano por necessitar “do apartamento até ao final do ano pelo que só o podia entregar devoluto a partir dessa data razão pela qual agendara a escritura de compra e venda para 08-01-2020 uma vez que o comprador estaria fora do país até 06-01-2020”.3.1.26
Em 6 e 7 de janeiro de 2020 a encarregada da venda juntou aos autos comprovativo de emails enviados à Advogada do ali réu, aqui autor, para que lhe fosse entregue a chave do imóvel antes da data da escritura para que a pudesse, nesse dia (08-01-2020), entregar ao comprador.3.1.27
Em 9 de janeiro de 2020 a encarregada da venda informou o tribunal de que a escritura marcada para a véspera não se realizara por falta de entrega da chave ao comprador, tendo o aqui autor e ali réu invocado como causa para a não entrega da chave o facto de não estar decidido requerimento por ele dirigido aos autos relativamente à questão do sinal e do pagamento direto às partes.3.1.28
Em 16-01-2020, foi proferido o seguinte despacho: “O interessado AA, ao que julgamos, parece não ter entendido o sentido do despacho proferido em 30/10/2019. Pese embora tenha sido celebrado um contrato-promessa (que nem seria necessário), a verdade é que a venda determinada nestes autos segue os termos da venda executiva (artigos 929.º, n.º 2 e 549.º, n.º 2, do Código de Processo Civil), não lhe sendo aplicáveis as regras dos negócios jurídicos, designadamente do (in)cumprimento do contrato-promessa.Aliás, não cumpre neste processo nem cumprirá apreciar se houve ou não incumprimento culposo do contrato-promessa por parte do interessado na compra, pelo que não poderá AA, porque simplesmente o declara, afirmar que tal incumprimento ocorreu e que tem direito a fazer seu o sinal já pago.
De resto, é o interessado AA quem tem vindo a protelar a venda, pois que sabendo já há meses que a mesma é para realizar/concretizar, veio obviar à celebração da escritura em 19/12/2019, alegando que não teve tempo ainda de encontrar uma habitação alternativa. Por conseguinte, deverá o mesmo, no prazo de 10 dias, entregar as chaves do imóvel à Encarregada da Venda, sob pena de, não o fazendo, ser condenado em multa, por falta de colaboração com o Tribunal (artigo 417.º, n.º 1, do Código de Processo Civil).
Não merece ainda provimento o por si peticionado quanto ao pagamento directo do preço a si (e à interessada), já que, conforme referido, estamos no âmbito de uma venda judicial, que segue os termos da venda executiva, pelo que o preço deverá ser depositado à ordem dos autos.
Notifique, devendo a Encarregada da Venda, obtidas que sejam as chaves do imóvel, agendar nova data para a celebração da escritura e, decorrido aquele prazo de 10 dias, informar o processo se as chaves lhe foram entregues.”
3.1.29
Em 23-01-2020 o autor, nesse ato não representado pela sua Advogada, juntou aos autos carta em que reagiu contra tal decisão anunciando que teria de propor outra ação para conseguir o que lhe era devido e, ainda, estar “certo que esta questão terá é de ser resolvida com a ajuda dos meios de comunicação social”.3.1.30
Em 04-02-2020 a encarregada da venda comprovou nos autos a celebração da escritura em 30 de janeiro de 2020, e do pagamento de € 47.500,00 como complemento do valor já pago a título de sinal e seu depósito na Banco 1..., SA.3.1.31
Em 07-02-2020 o ali réu e aqui autor, representado de novo pela sua advogada em tal requerimento, defendeu nada ter de pagar a título de honorários ao encarregado da venda e requereu “Para efeitos do pagamento do preço que lhe é devido (70% de 47.500,00€, ou seja o montante de 33.250,00€), o requerido, desde já, indica o seu IBAN, a saber: ... – Banco 1..., conforme comprovativo que ora se junta.”3.1.32
Após contagem dos autos e decidida a questão da remuneração do encarregado da venda depois de quer autora quer réu terem vindo declarar prescindir do apoio judiciário que haviam requerido, foram transferidos para o aqui autor € 29.730,68 após dedução das custas da sua responsabilidade.3.1.33
O processo foi visto em correição em 16-06-2021.3.1.34
No decurso do referido processo o autor, ali réu, aceitou que a venda fosse formalizada em inícios de setembro de 2019.3.1.35
Em 10 de setembro de 2019 o autor, por carta datada de 10 de setembro de 2019interpelou os réus para que os mesmos viessem a agendar a realização da escritura definitiva de compra e venda no prazo de dez dias sob pena de considerar o contrato-promessa de compra e venda como incumprido, considerando-se perdido o sinal entregue.
3.1.36
Os réus responderam por carta datada de 23-09-2019 que constitui o documento número 3 junto a petição inicial, rececionada pelo autor em 01-10-2019, onde alegaram que estavam dependentes da venda de um imóvel seu para poderem proceder à aquisição prometida, o que afirmam ter sido alegado na data da assinatura do contrato-promessa, bem como alegaram que nesse momento avisaram que apesar da data acordada de 15 de agosto, poderiam ter dificuldades decorrentes da demora na aprovação de crédito bancário pelos compradores que iriam adquirir o seu imóvel, o que de facto dizem ter sucedido, mas alegando que podiam apontar para a realização da escritura até ao final do mês de outubro de 2019, tendo inclusive agendado a data de 31/10/2019 pelas 11h00.3.1.37
Em data não concretamente apurada, mas posterior a 3 de julho de 2019, o autor pediu que lhe retirassem do imóvel de habitação todos os seus móveis e pertences, o que foi feito por EE, seu sobrinho e FF, seu amigo, gratuitamente.3.1.38
E passou a dormir num colchão no chão do referido imóvel.3.1.39
O autor auferia uma pensão por invalidez no montante mensal de € 282,96.3.1.40
Os réus não negociaram com o autor a celebração do contrato-promessa ou da venda, preço, prazos ou quaisquer outras condições do negócio.3.1.41
Foi sempre a encarregada da venda designada pelo Tribunal que entrou em contacto com os réus bem como foi por sua iniciativa exclusiva que foi celebrado em 06-06-2019 o contrato-promessa de compra e venda.3.1.42
A referida encarregada da venda apresentou tal contrato ao réu marido para subscrição já totalmente redigido.3.2 Factos não provados
3.2.1
O autor pagou o valor do IMI devido à Autoridade Tributária pelo imóvel inscrito sob o artigo ... relativo ao ano de 2019.3.2.2
O valor referido em 39 [3.1.39] era o único rendimento do mesmo, pelo que não tinha dinheiro para arrendar uma casa.3.2.3
O autor passou a tomar as suas refeições fora de casa desde 06 de junho de 2019 (data da celebração do contrato-promessa).4. Fundamentos de direito
4.1 Da validade jurídica do contrato-promessa de compra e venda realizado entre as partes
Os recorrentes sustentam a validade do contrato-promessa outorgado entre as partes e datado de 06 de junho de 2019, pois que os réus assumiram que o assinaram, não alegaram qualquer vício da vontade na negociação, o imóvel era propriedade comum do ora recorrente e da outra outorgante do contrato-promessa como promitente vendedora, bem sabendo os réus que ao assinarem o contrato-promessa, resultavam desse contrato obrigações e direitos.
Cumpre apreciar e decidir.
Nos termos do disposto no nº 1 do artigo 410º do Código Civil, à “convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, excetuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa.”
No caso dos autos, com data de 06 de junho de 2019, o autor nestes autos e DD, na qualidade de promitentes vendedores, prometeram vender um imóvel de que eram comproprietários pelo preço global de cinquenta mil euros, tendo recebido a título de sinal e princípio de pagamento as importâncias de € 1.750,00 e € 750,00, respetivamente, tituladas por cheques.
No texto do contrato refere-se que a venda é feita a promitentes compradores mas no cabeçalho do contrato apenas se identifica o réu como promitente comprador, afirmando-se que o mesmo é casado com a ré.
O referido contrato apenas se acha subscrito pelos promitentes vendedores e pelo réu.
Provou-se que foi sempre a encarregada da venda designada pelo Tribunal que entrou em contacto com os réus bem como foi por sua iniciativa exclusiva que foi celebrado em 06-06-2019 o contrato-promessa de compra e venda (ponto 3.1.41 dos factos provados) e que a referida encarregada da venda apresentou tal contrato ao réu marido para subscrição já totalmente redigido (ponto 3.1.42 dos factos provados).
Não obstante as circunstâncias atípicas em que se verificou a subscrição do contrato-promessa por parte do réu, não resulta da factualidade provada que o mesmo enferme de alguma patologia e nada obsta a que na pendência de ação de divisão de coisa comum, os comproprietários da coisa dividenda e aí já a ser objeto de venda por negociação particular diligenciem pela sua venda extrajudicial, celebrando um contrato preliminar do almejado contrato definitivo de compra e venda.
Na realidade, desde que tal se processe com transparência, designadamente advertindo o encarregado da venda das diligências em curso, porque o bem imóvel objeto da ação de divisão de coisa comum não se acha penhorado, pode o mesmo ser vendido extrajudicialmente nessas circunstâncias, o que, a verificar-se, determinará a impossibilidade legal superveniente da lide no processo especial de divisão de coisa comum imputável aos comproprietários, com a inerente responsabilidade tributária daí resultante.
Sublinhe-se que ainda que hajam sido reclamados e graduados créditos sobre o imóvel dividendo nada obsta a que a venda extrajudicial se processe, na medida em que esta venda não tem os efeitos da venda em execução previstos no nº 2 do artigo 824º do Código Civil.
Assim, no que respeita esta questão, há que concluir que o contrato-promessa celebrado com data de 06 de junho de 2019 é válido formal e substancialmente, vinculando os seus outorgantes, ou seja, o autor e DD, na qualidade de promitentes vendedores e o réu, na qualidade de promitente comprador.
4.2 Da verificação do incumprimento e resolução do contrato
O recorrente pugna pela verificação de um incumprimento definitivo dos réus, já que, alega, o autor os interpelou variadas vezes para celebrarem o contrato definitivo, não tendo os réus cumprido dentro do prazo concedido, tendo por isso o autor direito a haver para si o montante do sinal que lhe foi entregue por força do disposto no nº 2 do artigo 442º do Código Civil.
Cumpre apreciar e decidir.
Nos termos do disposto no nº 1 do artigo 808º do Código Civil, se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.
Por outro lado, se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue (primeira parte do nº 2 do artigo 442º do Código Civil).
No caso dos autos, o recorrente não era o único credor da obrigação de emitir a declaração de compra do imóvel prometido vender, sendo também credora DD.
Ora, a prestação de facto a que os promitentes vendedores se obrigaram por força da outorga do contrato-promessa datado de 06 de junho de 2019 era indivisível, pois que se obrigaram a vender ao réu o imóvel de que eram comproprietários e não, cada um deles, a quota de que eram titulares sobre o mesmo imóvel.
Neste contexto, cabe a ambos os promitentes vendedores decidir da tutela de que se pretendem prevalecer contra a mora do devedor, pois que são variados esses meios de tutela e só por ambos podem ser exercidos, não podendo o mesmo contrato resolver-se quanto a um dos promitentes vendedores e manter-se válido e operante quanto ao outro promitente vendedor.
No caso dos autos, tendo em conta que a ação de divisão de coisa comum foi instaurada pela promitente vendedora contra o promitente vendedor, é de admitir que estivesse mais interessada na execução específica do contrato-promessa do que na resolução do contrato e consequente retenção do sinal recebido pois que esta última tutela não permitiria pôr termo à situação de indivisão.
Seja como for, o que é inequívoco é que a interpelação admonitória de que o recorrente se pretende valer para converter a mora do promitente comprador em incumprimento definitivo, foi apenas por ele levada a cabo, pelo que é ineficaz para operar a pretendida conversão da mora em incumprimento definitivo e em virtude de a referida interpelação não ter tido a participação da promitente vendedora.
Neste circunstancialismo, não se verifica qualquer incumprimento por parte do réu e, pelo contrário, após algumas situações de mora do ora recorrente, foi celebrado o contrato de compra e venda prometido, embora no âmbito de ação especial de divisão de coisa comum. Por isso, também sob este prisma não pode haver lugar à resolução de um contrato preliminar cujo contrato definitivo foi já celebrado e de acordo com as condições essenciais acordadas entre as partes.
Acresce ainda, seguindo a linha de argumentação do tribunal recorrido, que no processo especial de divisão de coisa comum foram proferidas decisões judiciais transitadas em julgado que negaram ao ora recorrente a pretensão de reter o sinal que lhe foi entregue pois que este valor, tal como o valor entregue à outra comproprietária foram imputados no preço de venda do imóvel.
Ora, qualquer questão quanto ao pagamento do preço da compra e venda deveria ser suscitada, como foi, no processo especial de divisão de coisa comum, tendo sido negada a pretensão do recorrente de que o valor por si recebido não fosse imputado no preço da compra e venda[3].
Se acaso a pretensão do autor de que lhe fosse reconhecido o direito a haver a título de indemnização o valor que lhe foi entregue a título de sinal e, consequentemente, verificar-se incumprimento parcial da obrigação de pagamento do preço por parte do réu procedesse, é nítido que a mesma se acharia em direta oposição com as decisões proferidas em 30 de outubro de 2019 e 16 de janeiro de 2020 e com a aceitação por parte do ora recorrente da venda feita no processo especial de divisão de coisa comum e da imputação no preço desta dos sinais prestados pelo promitente comprador aos promitentes vendedores (vejam-se os pontos 3.1.30 e 3.1.31 dos factos provados).
Nesta medida, formou-se caso julgado desfavorável ao ora recorrente que obsta a que a mesma questão possa de novo ser reapreciada.
Assim, face ao exposto, com os fundamentos que precedem, improcede esta questão recursória e fica prejudicado o conhecimento da questão que havia sido enunciada para ser conhecida de seguida e que, além do mais, foi apreciada quando se analisou a primeira questão recursória.
4.3 Da litigância de má-fé do autor
O recorrente sustenta que é infundada a sua condenação como litigante de má-fé pois que a questão da retenção do sinal é estranha ao processo especial de divisão de coisa comum e que esta ação é o meio próprio para se ressarcir do incumprimento do contrato-promessa.
O tribunal recorrido fundamentou a condenação do ora recorrente como litigante de má-fé[4] nos seguintes termos:
“Vêm os Réus pedir a condenação do Autor como litigante de má-fé por ter deduzido pretensão que bem sabia ser improcedente desde logo dada a tramitação e o decidido no processo especial de divisão de coisa comum em que foi parte e viu sucessivamente indeferida a pretensão de resolver o contrato promessa e de fazer seu o valor de 1750 já recebido, bem como de fazer acrescer ao valor final a depositar pelos compradores o mesmo montante.
Respondeu o Autor que o cerne da questão destes autos em nada se relaciona com a compra realizada em sede de processo especial de divisão de coisa comum.
Nada mais errado.
É admirável a capacidade que o Autor, pela pena do seu Ilustre Patrono, revelou ao ter redigido quase toda a petição inicial descrevendo o negócio consubstanciado na celebração do contrato-promessa, sem mencionar que o mesmo ocorreu num âmbito de processo especial de divisão de coisa comum salvo quando, no artigo 17 da petição inicial, imputa aos Réus terem “aproveitado” o facto de o bem estar à venda nesse processo para o adquirirem, como se essa decisão fosse dos Réus e não do encarregado da venda em estrito cumprimento do ordenado pelo Tribunal.
Como já acima salientado, todavia o Autor, quer no que tange à pretensão de ver julgada válida e eficaz uma declaração de resolução de um contrato promessa no âmbito de uma venda judicial, quer no que tange à pretensão de se ver pago do valor de 1750 € que entendeu poder fazer seus e ter direito a que acrescessem ao valor pago no momento da escritura, veio nesta acção deduzir pretensões que já manifestara no processo especial de divisão de coisa comum e ali lhe foram indeferidas, a que não reagiu por via de recurso e que, quanto à segunda, aceitou expressamente em requerimento de 07-02-2020.
Tal comportamento é a consubstanciação da previsão da alínea a) do número 2 do artigo 542º do Código de Processo Civil. O Autor, que litiga com apoio judiciário, deduziu pretensão que já lhe fora por dois diferentes despachos indeferida no processo especial de divisão de coisa comum, bem sabendo, portanto, ou não devendo ignorar que não tinha qualquer fundamento para a sua pretensão.
Revelou, pelo menos, negligência grave ao deduzir tal pretensão bem como o revelou quando, sem qualquer alegação de factos que pudessem consubstanciar tal pretensão, não hesitou em pedir exactamente o mesmo valor – de 1750 € -, quando pretendeu, subsidiariamente, que os Réus fossem condenados a pagá-lo como indemnização por danos ou por enriquecimento sem causa. É manifesto que a referida coincidência de valores decorre da obstinação do Autor de ver proceder uma pretensão que já exprimiu noutro processo, por duas vezes e ali viu duas vezes indeferida, não se coibindo de, para atingir tal fito vir alegar outras causas de pedir com exacto mesmo resultado e sem sequer cuidar de explicar como chegou a tal mesmo valor quanto às causas de pedir subsidiárias.
Tal comportamento consubstancia, por sua vez, uso manifestamente reprovável do processo, nos termos do artigo 542º, número 2 d) do Código de Processo Civil.
É, assim, manifesta a má fé do Autor, que como tal, nos termos do disposto no artigo 542º, número 1 do Código de Processo Civil será condenado no pagamento de multa de indemnização à parte contrária, como já por esta pedido e liquidado.”
Cumpre apreciar e decidir.
“Diz-se litigante de má-fé quem, com dolo ou negligência grave:
a) Tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar;
b) Tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa;
c) Tiver praticado omissão grave do dever de cooperação;
d) Tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objetivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a ação da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão” (artigo 542º, nº 2, do Código de Processo Civil).
O instituto da litigância de má-fé visa que a conduta dos litigantes se afira por padrões de probidade, verdade, cooperação e lealdade.
A concretização das situações de litigância de má-fé exige alguma flexibilidade por parte do intérprete, o qual deverá estar atento a que está em causa o exercício do direito fundamental de acesso ao direito (artigo 20º da Constituição da República Portuguesa), não podendo aquele instituto traduzir-se numa restrição injustificada e desproporcionada daquele direito fundamental.
Importa não olvidar a natureza polémica e argumentativa do direito, o caráter aberto, incompleto e autopoiético do sistema jurídico, a omnipresente ambiguidade dos textos legais e contratuais e as contingências probatórias quer na vertente da sua produção, quer na vertente da própria valoração da prova produzida.
A título de exemplo, uma simples divergência na interpretação de certo normativo ou na valoração da prova produzida, desde que dogmaticamente sustentadas, não podem bastar para a condenação da parte cuja interpretação não foi jurisdicionalmente acolhida.
Na verdade, com o passar dos tempos, tem-se verificado, com alguma frequência, que teses jurídicas inicialmente peregrinas vieram a tornar-se teses dominantes.
Por outro lado, a evolução científica da prova tem vindo muitas vezes a revelar que convicções judiciais aparentemente inabaláveis e seguras, assentavam de facto em dados errados que originaram decisões erradas.
Assim, à semelhança da liberdade de expressão numa sociedade democrática, o direito fundamental de acesso ao direito só deve ser penalizado no seu exercício quando de forma segura se puder concluir que o seu exercício é desconforme com a sua teleologia subjacente, traduzindo-se na violação dos deveres de probidade, verdade e cooperação e numa utilização meramente chicaneira dos meios processuais, com o objetivo de entorpecer a realização da justiça.
Por isso, o tipo subjetivo da litigância de má-fé apenas se preenche em caso de dolo ou culpa grave.
No caso em apreço, o ora recorrente, depois de em processo especial de divisão de coisa comum lhe ter sido judicialmente negado o direito a reter o montante de € 1.750,00 a título de indemnização por incumprimento, que lhe havia sido entregue como sinal no âmbito de um contrato-promessa de compra e venda, antes se imputando esse valor no preço por que veio a ser alienada a fração autónoma cuja compra e venda foi prometida pelo ora recorrente e pela sua então comproprietária DD, veio nestes autos insistir por que tal pretensão lhe fosse judicialmente reconhecida, sendo em consequência, os réus condenados ao pagamento da parte do preço ainda não paga, no montante de € 1.750,00.
Afigura-se-nos claro que neste circunstancialismo, o ora recorrente estava bem ciente de que a pretensão deduzida nestes autos já havia sido apreciada e negada no processo especial de divisão de coisa comum, não podendo desconhecer que estava a deduzir pretensão sem fundamento pois que já havia sido anteriormente conhecida e indeferida e, não obstante isso, não se absteve de instaurar a presente ação, omitindo as decisões judiciais que lhe foram desfavoráveis no processo especial de divisão de coisa comum e conexionadas com as pretensões deduzidas nestes autos.
A nosso ver, esta conduta do ora recorrente é dolosa e deve ser sancionada, como foi, como litigância de má-fé.
Pelo exposto, improcede esta pretensão do recorrente de que seja revogada a sua condenação como litigante de má-fé.
Uma vez que o recurso improcedeu totalmente, as custas do mesmo são da responsabilidade do recorrente (artigo 527º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil), mas sem prejuízo do apoio judiciário que lhe foi concedido.
5. Dispositivo
Pelo exposto, os juízes subscritores deste acórdão, da quinta secção, cível, do Tribunal da Relação do Porto acordam em julgar totalmente improcedente o recurso de apelação interposto por AA e, em consequência, confirma-se a decisão recorrida proferida em 07 de julho de 2022, nos segmentos impugnados.
Custas a cargo do recorrente, sendo aplicável a secção B, da tabela I, anexa ao Regulamento das Custas Processuais, à taxa de justiça do recurso, mas sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficia o recorrente.
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O presente acórdão compõe-se de trinta e duas páginas e foi elaborado em processador de texto pelo primeiro signatário.Porto, 13 de março de 2023
Carlos Gil
Mendes Coelho
Joaquim Moura
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[1] Segue-se, com alterações, o relatório da decisão recorrida.
[2] Notificada às partes mediante expediente eletrónico elaborado em 08 de julho de 2022.
[3] Recorde-se que na escritura pública de compra e venda celebrado no dia 30 de janeiro de 2020 consta a seguinte menção no seu final: “Que o pagamento, pelo comprador, do referido preço, foi efectuado, quanto aos montantes de mil setecentos e cinquenta euros e de setecentos e cinquenta euros, em seis de junho de dois mil e dezanove, através dos respectivos cheques números dois quatro sete um nove oito sete sete sete seis e dois quatro sete um nove oito sete seis sete nove, sendo a entidade sacada em ambos o “Banco 2..., S.A.” e, quanto ao restante montante de quarenta e sete mil e quinhentos, nesta data, através do cheque número zero três quatro quatro quatro dois sete nove quatro dois, sendo a entidade sacada igualmente o “Banco 2..., S.A.”
[4] Uma vez que o recorrente não questiona o montante da multa, fixado no mínimo legal, nem a indemnização, não se reproduzem estes segmentos da decisão recorrida.