Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 202/11.4TBESP.P1 |  |
AUTORIZAÇÃO DO SENHORIO
DEVER DE COMUNICAÇÃO
RAMO DE NEGÓCIO DISTINTO
II - É de locação de estabelecimento e não de sublocação do imóvel onde ele está instalado, o contrato celebrado entre os então titulares daquele [os 1ºs réus] e a 2ª ré, no qual foi acordada, além da transferência do gozo do imóvel, a cedência, para esta, com carácter temporário [prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos enquanto nenhuma das partes o denunciasse, por escrito, com dois meses de antecedência], da exploração do estabelecimento comercial que nele funcionava e a título oneroso [a 2ª ré obrigou-se a pagar aos 1ºs réus uma determinada renda mensal].
III - O contrato de locação de estabelecimento não está sujeito a autorização do senhorio; basta a mera comunicação do mesmo ou o seu conhecimento por parte deste [o nº 2 do art. 1109º do CCiv., na redacção dada pela Lei nº 6/2006, reveste natureza de norma interpretativa, sendo aplicável ao regime que vigorou ao abrigo do RAU].
IV - O dever de comunicação estabelecido no nº 2 do art. 1109º do CCiv. [na redacção da Lei nº 6/2006] – o mesmo acontecia à luz dos arts. 64º nº 1 al. f) do RAU e 1038º al. g) do CCiv. [antes daquela Lei] – apenas tem de ser observado/cumprido [sob pena de resolução] no início do contrato [prazo de um mês] e não também em cada renovação ou prorrogação deste.
V - Destinando-se o arrendamento a comércio a retalho de louças, vidros, porcelanas, esmaltes, brinquedos, artigos decorativos e domésticos e sendo agora comercializados no locado materiais escolares, nomeadamente bolsas e mochilas, bem como peluches, carros e bonecas de várias marcas, daí não decorre que se esteja perante ramo de negócio distinto; a venda de bolsas e mochilas escolares constitui apenas uma actividade complementar da originária e está com esta conexionada, pois o público destinatário dos brinquedos (crianças e jovens) é o mesmo a que se destinam as bolsas e mochilas [e outros acessórios escolares].
VI - A transmissão da exploração do estabelecimento comercial para uma sociedade unipessoal, constituída unicamente pela locatária daquele, não está sujeita a autorização do senhorio; trata-se de mera alteração do estatuto jurídico do proprietário do estabelecimento comercial instalado no locado, sem verdadeira mudança do seu substrato pessoal.
(apelação)
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Relator: Pinto dos Santos
Adjuntos: Des. Francisco Matos
Des. Maria João Areias
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Acordam nesta secção cível do Tribunal da Relação do Porto:I. Relatório:
B…, Lda., com sede em …, Espinho, instaurou a presente acção declarativa de condenação, com processo comum sumário, contra C… e mulher D…, residentes em Espinho, e E…, residente em …, Vila Nova de Gaia, peticionando que se declare a resolução do contrato de arrendamento respeitante ao prédio urbano que identifica, celebrado em data anterior a 14/03/1989 e que os réus sejam condenados a despejar o locado e a entregá-lo a ela, autora, livre de pessoas, animais e bens.
Alegou, para o efeito, que:
● é proprietária de dois prédios urbanos, um deles constituído por casa de dois pavimentos e logradouro, destinado a habitação e comércio, sito na Rua .., nº …, em Espinho e inscrito na respectiva matriz sob o art. 1125, e o outro composto por casa destinada à habitação e comércio, de um pavimento, sito na Rua .., nºs …, … e … e inscrito na respectiva matriz sob o art. 1875, que adquiriu, por escritura de 09/08/2005, a F…, por permuta;
● entre esta, na qualidade de senhoria, e G…, na qualidade de arrendatária, foi celebrado um contrato de arrendamento comercial que teve por objecto o rés-do-chão do nº … da Rua .., destinado a comércio a retalho de louças, vidros, porcelanas, esmaltes, brinquedos, artigos decorativos e domésticos, pelo prazo de um ano, com início em 01/01/1989 e termo em 31/12/1989, que se prorrogou por iguais períodos de tempo, independentemente da vontade do senhorio, sendo a renda anual, de 828,00€, paga em duodécimos mensais de 69,00€, no primeiro dia do mês imediatamente anterior àquele a que dissesse respeito, em casa do senhorio;
● no dia 14/03/1989, mediante escritura pública, foi celebrado entre H… e G…, por um lado, e o réu C…, por outro, um contrato de trespasse que teve por objecto o estabelecimento comercial instalado no nº … da Rua .., em Espinho;
● em 04/06/1999, os réus C… e D…, enquanto donos de um estabelecimento comercial de artigos domésticos, porcelanas, cristais, brinquedos e outros, conhecido por “I…”, instalado no rés-do-chão do prédio urbano sito no gaveto das Ruas .. e .., com entrada pelo nº … da Rua … da freguesia e concelho de Espinho, através de escritura pública, declararam ceder a sua exploração à ré E…, pelo prazo de um ano, com início em Julho de 1999, prorrogável por iguais períodos se não fosse denunciada com a antecedência mínima de dois meses, por escrito, mediante a retribuição de 11.971,15€ (2.400.000$00), que seria paga em prestações mensais de 997,60€ (200.000$00), cada uma com vencimento no primeiro dia útil do mês anterior ao que dissesse respeito, a entregar na residência dos réus C… e D…;
● através do contrato acabado de referir e apesar do nome que lhe deram, os réus não celebraram nenhum contrato de locação de estabelecimento comercial, mas sim um contrato de subarrendamento ou sublocação, que teve por objecto o local arrendado, sendo que, por a sublocação lhes estar contratual e legalmente vedada, disfarçaram-na sob aquela designação, sem disso darem conhecimento ao senhorio e sem colherem a sua autorização por escrito;
● isto porque, ao tempo da celebração do denominado contrato de locação de estabelecimento, os 1ºs réus não exerciam qualquer actividade de comércio no arrendado e não foram transferidos quaisquer móveis ou produtos próprios do seu comércio para a 2ª ré;
● além disso, a partir de então começaram a ser comercializados no locado artigos não compreendidos no objecto do arrendamento, designadamente materiais escolares;
● posteriormente, o espaço arrendado foi cedido a J…, Lda., a qual detém, ocupa e explora o objecto do invocado contrato de arrendamento;
● a autora não autorizou, no entanto, esta cedência que, assim, é ilícita, inválida e, para si, ineficaz.
Citados, apenas os réus C… e D… contestaram a acção, por excepção peremptória e por impugnação.
No primeiro caso, invocaram a caducidade do direito da autora, alegando que o gerente desta tomou conhecimento da cedência do estabelecimento comercial a J…, Lda. desde o início; que tomou também conhecimento, aquando da aquisição do prédio, em Agosto de 2005, que era a 2ª Ré a locatária do mesmo, sendo que, nessa ocasião, os artigos vendidos no estabelecimento eram exactamente os mesmos que são vendidos agora; e que, desde então, decorreu mais de um ano até à entrada em juízo da presente acção.
No segundo caso, impugnaram o essencial do alegado na petição inicial, sustentando que celebraram um verdadeiro e próprio contrato de locação de estabelecimento e não um contrato de subarrendamento, que os artigos ali comercializados cabem no objecto do contrato de arrendamento e que a locação do estabelecimento e a transmissão do direito ao arrendamento da arrendatária para uma sociedade unipessoal, constituída apenas pela mesma arrendatária, não se encontra sujeita a autorização do senhorio.
Pugnaram, assim, pela procedência da aludida excepção peremptória ou, pelo menos, pela improcedência da acção, com as legais consequências.
A autora respondeu à excepção e sustentou a sua improcedência.
Foi proferido despacho saneador, foram seleccionados os factos assentes e foi elaborada a base instrutória, com reclamações de ambas as partes que foram desatendidas.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, no termo da qual, após produção da prova, foi proferido despacho de resposta aos quesitos da base instrutória, sem reclamação das partes.
Seguiu-se a prolação da sentença que julgou a acção improcedente e absolveu os réus do pedido, tendo estes sido condenados em custas.
A autora, inconformada com o sentenciado, interpôs o recurso de apelação ora em apreço, tendo concluindo as alegações do seguinte modo:
“1- Pelos motivos que se narram nas Partes VII e IX - alíneas A), B), C), D), E), F) e G) -destas alegações que aqui se dão por reproduzidas devem ser consideradas impugnadas as decisões sobre a matéria de facto constantes dos quesitos 2.º, 3.º, 5.º, 6.º, 7.º, 8.º, 9.º, 11.º e 19.º da Base Instrutória.
2- E assim pelas razões explanadas na parte VII os quesitos 2.º e 3.º passam a ter a resposta de “Provado” pelo que se entenderá que fica provado a seguinte matéria de facto:
«Em 04/06/1999 os 1.º RR. não exerciam qualquer actividade no prédio referido em A)» (resposta ao quesito 2.º da Base Instrutória)
«Nessa data não foram transferidos quaisquer bens ou mercadorias dos 1.º RR. para a 2.ª R.» (resposta ao quesito 3.º da Base Instrutória).
3- Pelas razões narradas na al. A) da Parte IX, a resposta ao quesito 5.º da Base Instrutória passará a ser a de:
«Provado que a referida loja é hoje explorada por J…, Limitada com o esclarecimento que tal loja é explorada desde 09 de Março de 2006 (data do registo da sociedade comercial por quotas na respectiva Conservatória do Registo Comercial) pela J…, Ld.ª, que tem por objecto o comércio por grosso e a retalho de louças de porcelana, artigos de vidro e de cerâmica para o lar, perfumes e cosméticos, brinquedos, jogos, artigos de papelaria, artigos de madeira, artesanato, lembranças e bijuteria» (quesito 5.º da Base Instrutória).
4- Pelas razões narradas na al. B) da Parte IX, a resposta ao quesito 6.º da Base Instrutória passará a ser a de:
«Após a aquisição do prédio pela A., o representante legal da A. deslocou-se ao estabelecimento “I…” porque lhe foi solicitado pela 2.ª R. (na pessoa da irmã desta, a testemunha K…) por intermédio de telefonema» (quesito 6.º da Base Instrutória).
5- Pelas razões narradas na al. C) da Parte IX, a resposta ao quesito 7.º da Base Instrutória passará a ser a de:
«A partir da data em que, por permuta, a A. adquiriu o prédio em causa, o seu representante legal apenas se deslocou ao mesmo para receber a primeira renda, porque a tal foi solicitado telefonicamente pela testemunha K…» (quesito 7.º da Base Instrutória).
6- Pelas razões narradas na al. D) da Parte IX, a resposta ao quesito 8.º da Base Instrutória passará a ser a de:
«Em Agosto de 2005 os artigos que eram vendidos na loja eram comércio de retalho de louças, vidros, porcelanas, esmaltes, artigos decorativos e domésticos (texto da escritura de trespasse - fls. 22) ou artigos domésticos, porcelanas, cristais, brinquedos e outros (texto da escritura de fls. 25); enquanto que agora é exercido o comércio por grosso e a retalho de louças em porcelana, artigos de vidro e de cerâmica para o lar, perfumes e cosméticos, brinquedos, jogos, artigos de papelaria, artesanatos, lembranças e bijuteria (conf. fls. 188)” (quesito 8.º da Base Instrutória).
7- Pelas razões narradas na al. E) da Parte IX, a resposta ao quesito 9.º da Base Instrutória passará a ser a de:
«Não provado» (quesito 9.º da Base Instrutória).
8- Pelas razões narradas na al. F) da Parte IX, a resposta ao quesito 11.º da Base Instrutória passará a ser:
«A A. obteve a correspondente certidão de escritura que se consubstancia no doc. n.º 4 junto com a petição inicial, sete ou oito dias após a realização da escritura de permuta (doc. n.º 1 junto com a petição inicial) em 9 de Agosto de 2005 (quesito 11.º da Base Instrutória).
9- Pelas razões narradas na al. b) da Parte IX, a resposta ao quesito 19.º da Base Instrutória passará a ser a de:
«Não provado» (quesito 19.º da Base Instrutória).
10- Mas é convicção da A. que, mesmo que não seja alterada a decisão sobre a matéria de facto (e será com certeza nos aspectos apontados e sugeridos) é por demais evidente a razão da A., na sua pretensão descrita na petição inicial.
11- Daí que sempre a decisão sobre a matéria de direito deva ser considerada impugnada.
12- E pelos factos, razões, argumentos, motivos e raciocínios narrados e desenvolvidos nas Partes XI, XII, XIII e XIV destas alegações, e que aqui se dão por inteiramente reproduzidas para todos os efeitos legais, deve a, aliás douta, sentença dos autos ser revogada.
13- E substituída por, aliás douto, acórdão que contemple as pretensões da A. expressas no pedido da sua petição inicial,
14- Ou seja:
Que a presente acção seja julgada procedente por provada para todos os efeitos legais e, em consequência:
a) ser declarada a resolução do contrato de arrendamento dos autos, narrado e identificado nos n.ºs 12, 13, 14, 15, 16 e 17 (Parte II) da petição inicial desta acção;
b) e consequentemente, serem os RR. condenados a despejar o arrendado, deixando-o livre de pessoas, animais e bens e entregando-o à A.;
c) e cumulativamente, serem os RR. condenados no pagamento das custas legais e procuradoria condigna.
15- A, aliás douta, sentença recorrida, violou o disposto nos art.ºs 1022.º, 1023.º, 1038.º, 1084.º, 1060.º, 1062.º, 1079.º, 1081.º, 1083.º, 1088 e 1089.º do Cód. Civil e al. f) do n.º 1 do art.º 64.º do DL-321-B/90, de 15/10.
Nestes termos e nos mais de direito aplicável:
a) Deve ser considerada impugnada a matéria de facto nos termos expostos e, nos mesmos termos, ser alterada;
b) Bem como deve ser considerada impugnada a decisão sobre a matéria de direito (a sentença na sua globalidade) dos autos e, em consequência, a mesma revogada;
c) E substituída por, aliás douto, acórdão que contemple as conclusões aqui expressas;
d) Pois que assim será feita inteira Justiça”.
A ré contra-alegou pugnando pela improcedência do recurso e pela confirmação da sentença recorrida.
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II. Questões a apreciar e decidir:Em atenção à delimitação decorrente das conclusões das alegações das recorrentes, que fixam o «thema decidendum» deste recurso, as questões que importa apreciar e decidir são as seguintes:
● Se há que alterar a matéria de facto;
● Se a sentença deve ser revogada e se deve proceder a resolução do contrato peticionada pela autora/recorrente, por:
- os réus terem celebrado entre si um contrato de sublocação e não um contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial;
- não ter havido autorização dos senhorios;
- não ter havido comunicação aos mesmos em cada prorrogação/renovação do contrato;
- o locado ter sido destinado a fim diverso do contratado;
- ter havido transmissão da posição contratual para J…, Lda., sem comunicação à autora e sem sua autorização.
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III. Factos provados:Na sentença foram dados como provados os seguintes factos:
1. Encontra-se inscrita no Registo Predial a aquisição a favor da A. do prédio urbano constituído por casa de dois pavimentos e logradouro, destinado a habitação e comércio, sito na Rua .., n.º …, freguesia e concelho de Espinho, que confronta do Norte com a Rua .., do Sul com a A., do Nascente com L… e do Poente com a Rua .. (cfr. descrição na Conservatória do Registo Predial de Espinho com o n.º 1140 – Espinho), estando esse prédio inscrito na respectiva matriz urbana sob o art.º 1125.º, com o valor patrimonial tributável de €20.659,63 [al. A) dos Factos Assentes].
2. Encontra-se inscrita no Registo Predial a aquisição a favor da A. do prédio urbano composto de casa destinada à habitação e comércio, de um pavimento, sito na Rua .. n.ºs …, … e …, freguesia e concelho de Espinho, que confronta do Norte com o prédio referido em 1), do Sul com Rua .., do Nascente com L… e do Poente com a Rua ..; encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Espinho com o n.º 1141-Espinho e inscrito na respectiva matriz urbana sob o art.º 1875.º com o valor patrimonial tributável de €17.719,27 [al. B)].
3. Da escritura pública exarada a folhas 51 e seguintes do Livro n.º 4-A no Cartório Notarial de Santa Maria da Feira pela Notária Dr.ª M…, consta que os prédios referidos em 1) e 2) foram adquiridos pela A. mercê de contrato de permuta celebrado em 9 de Agosto de 2005 em que foram permutantes-outorgantes a A. (por um lado que recebeu estes prédios cedendo outro) e F… (por outro lado que recebeu um prédio cedendo à A. os dois prédios atrás identificados) [al. C)].
4. Entre F… e G… foi celebrado um contrato de arrendamento comercial, em data anterior a 14 de Março de 1989, que tinha como objecto o rés-do-chão, na parte que respeita ao n.º … da Rua .. do prédio descrito em 1), destinando-se a comércio a retalho de louças, vidros, porcelanas, esmaltes, brinquedos, artigos decorativos e domésticos, pelo prazo de um ano, com início em 1 de Janeiro de 1989 e a terminar em 31 de Dezembro de 1989, prorrogando-se por iguais e sucessivos períodos de tempo, sendo a renda anual no momento (após várias alterações) a de €828,00 (oitocentos e vinte e oito euros), paga em duodécimos mensais de €69,00 (sessenta e nove euros) cada uma delas no primeiro dia do mês imediatamente anterior àquele a que disser respeito, na residência do senhorio [al. D)].
5. No dia 14 de Março de 1989, H… e esposa G… e C… outorgaram escritura pública lavrada a folhas 31 e seguintes do Livro n.º 53-F de notas para escrituras diversas do Cartório Notarial de Espinho, e nela declararam que:
i) Os referidos H… e G… «são donos e legítimos possuidores de um estabelecimento de comércio a retalho, de louças, vidros, porcelanas, esmaltes, brinquedos, artigos decorativos e domésticos, instalados no rés-do-chão do prédio urbano, sito na Rua …, número trezentos e dez - inscrito na matriz sob o artigo mil cento e vinte e cinco, com rendimento colectável de noventa e sete mil e duzentos escudos, e por cuja ocupação é paga a renda mensal de cinco mil quatrocentos e trinta escudos»;
ii) Mais declararam, trespassar tal estabelecimento de comércio a C… [al. E)].
6. Em 4 de Junho de 1999, C… e esposa D…, em escritura pública celebrada a 4 de Junho de 1999 e lavrada a folhas 111v e seguintes do Livro n.º 120-D para escrituras diversas do Cartório Notarial de Espinho declararam que:
i) eram «donos de um estabelecimento comercial de artigos domésticos, porcelanas, cristais, brinquedos e outros, conhecido por “I…”, instalado no rés-do-chão do prédio urbano, sito no gaveto das ruas .. e .., com entrada pelo n.º … na Rua .. da freguesia e concelho de Espinho, inscrito na matriz sob ao art.º 1125.º;
ii) Mais declararam que cederam «a exploração do referido estabelecimento» a E…, pelo prazo de um ano, com início em um de Julho de 1999, prorrogado por iguais períodos, se não for denunciada com a antecedência mínima de dois meses, por escrito;
iii) Declararam ainda que seria devida a retribuição de dois mil e quatrocentos contos, que seria paga em prestações de duzentos contos mensais, cada com o vencimento no primeiro dia útil do mês anterior ao que disser respeito, devendo cada uma delas ser paga na residência dos C… e esposa D… [al. F)].
7. A A. e seus antecessores desde há mais 20 anos que arrendam os prédios referidos em 1) e 2), recebem as rendas, veneram as construções, quintais e culturas, pagam as respectivas contribuições, sempre à vista de toda a gente, nomeadamente vizinhos, sem oposição e embaraço de quem quer que seja e na convicção de exercer um direito próprio, sem prejudicar ninguém e em tudo se comportando como donos e por todos como tal sendo considerados, sem violência e à vista de todos [resp. ao ques. 1º da BI].
8. Na loja implantada no imóvel referido em 1) são comercializados materiais escolares (nomeadamente bolsas e mochilas) [resp. ao ques. 4º].
9. A referida loja é hoje explorada por J…, Limitada [resp. ao ques. 5º].
10. Após a aquisição do prédio, o representante legal da A. deslocou-se ao estabelecimento “I…”, a fim de conhecer o «locatário» do mesmo e aí encontrou a 2ª Ré [resp. ao ques. 6º].
11. A partir dessa data, o representante legal da A. visitava a R. na loja “I…” em número de vezes que não foi possível apurar em concreto, mas, pelo menos, de três em três meses, já que o 1.º Réu deixava lá o pagamento da renda e a A. ia lá levantá-lo nessas ocasiões, ficando aí, por vezes, à conversa com a 2ª Ré [resp. ao ques. 7º].
12. Já por ocasião dessa data - Agosto de 2005 – os artigos que eram vendidos na loja eram o(s) mesmo(s) que é(são) vendido(s) agora [resp. ao ques. 8º].
13. A sociedade J…, Lda. passou a explorar a loja a partir de 2007, o que foi comunicado à A., através do seu representante legal, pois que a 2ª R. lhe disse que havia constituído uma sociedade, da qual era a única sócia gerente, mais informou que o fazia por motivos de ordem financeira, contabilística, relacionado com a poupança de impostos, imputação de despesas [resp. ao ques. 9º].
14. Os 1ºs RR. deram imediato conhecimento aos senhorios do referido em 6), através da carta datada de 8 de Junho de 1999 enviada com aviso de recepção que veio então devolvido assinado pelo senhorio [resp. ao ques. 10º].
15. A A. obteve a correspondente certidão da escritura aos 24 de Março de 2004, de fls. 24-28 [resp. ao ques. 11º].
16. Na referida loja são comercializados peluches, carros e bonecas de várias marcas, nomeadamente, Hello Kitty, Mici, Ana Montana, Betty Boop, Pucca, Barbie, entre outras [resp. ao ques. 13º].
17. A 2ª R. criou uma firma individual para fins fiscais e contabilísticos e é ela própria que continua sozinha a explorar a loja [resp. ao ques. 19º que, no despacho de resposta aos quesitos da BI, foi rectificado para 18º].
18. Na escritura pública referida em 5), H… e mulher G…, na qualidade de primeiros outorgantes, e C…, na qualidade de segundo outorgante, declararam «Que este trespasse é feito pelo preço de quatro milhões de escudos, que já receberam e dão quitação» [cf. doc. a fls. 21 a 23, cujo teor se dá por integralmente reproduzido].
19. A petição deu entrada na Secretaria Judicial deste Tribunal em 24.02.2011 [cf. doc. a fls. 2 a 34, cujo teor se dá por integralmente reproduzido].
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IV. Apreciação das questões indicadas em II:1. Se há que alterar a matéria de facto.
A autora apelante impugna as respostas dadas aos quesitos 2º, 3º, 5º, 6º, 7º, 8º, 9º, 11º e 19º da base instrutória.
Contrariamente ao que parecem defender os recorridos na parte inicial das contra-alegações, mostram-se cumpridos os ónus de impugnação fáctica estabelecidos no art. 685º-B nºs 1 als. a) e b) e 2 do CPC [que vigorava à data da interposição do recurso]: a recorrente especificou os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, indicou os concretos meios probatórios, constantes do processo e da gravação da prova, em que estriba a sua discordância, transcreveu os segmentos dos depoimentos pessoais e testemunhais gravados que chama em defesa da sua pretensão recursória e mencionou as respostas que, em seu entender, devem ser dadas aos referidos quesitos da BI.
Há, por isso, que apreciar se houve ou não errada interpretação da prova por parte do Tribunal «a quo».
A recorrente começou por impugnar as respostas dadas aos quesitos 2º e 3º da BI.
Estes quesitos tinham a seguinte redacção:
● Quesito 2º: “Em 4/6/1999 os 1ºs RR. não exerciam qualquer actividade no prédio referido em A)?”
● Quesito 2º: “Nessa data não foram transferidos quaisquer bens ou mercadorias dos 1ºs RR. para a 2ª R.?”.
O Tribunal «a quo» deu-lhes, a ambos, respostas de «não provado(s)».
A recorrente entende que deviam ter obtido respostas de «provados», estribando-se nos depoimentos de parte dos réus C… e E…, no depoimento prestado pela testemunha N… e no teor dos documentos juntos a fls. 5, 24-28, 144-149, 150-159, 160-161.
O Tribunal «a quo» fundamentou aquelas respostas negativas do seguinte modo:
“A testemunha O…, que presta serviços ao legal representante da Autora há mais de 30 anos, associou a loja em apreço nos autos à venda de louças até 2005, indicando este ano como o do início da venda de “bonecos” (sic). Porém, apresentou um discurso algo ensaiado e titubeante, motivo pelo qual não se mostrou convincente.
A testemunha P… revelou que, há cerca de 10 anos atrás, reparava, através da respectiva montra, que a loja em apreço se tratava de uma loja de louças e não vendia artigos de decoração. Contudo, esta testemunha não nos mereceu credibilidade, pois, tendo revelado prestar serviços para a Autora há mais de 30 anos, afigurou-se-nos algo parcial, não sendo plausível que o depoente, se nunca entrou na loja, como referiu, tivesse retido na sua memória, como quis transmitir ao tribunal, o que ali se vendia, pelo simples olhar para a montra quando ali passeava há 10 anos.
A testemunha N… evidenciou conhecer a loja desde os seus 15/16 anos (ou seja, desde, pelo menos, 1995), por passar frequentemente nas suas imediações quando se deslocava para a escola ou para a praia, reconhecendo-a, naquela época, como uma loja de louças, as quais via expostas na montra. Mais referiu que no período de transição do ramo das louças para os “peluches” (sic) – os quais, segundo o mesmo, agora lá se vendem –, a loja esteve encerrada, pois observava teias de aranha na montra e esta exibia sempre as mesmas peças de louça nessa fase, que situou em 1995, 1996 ou 1997, ou seja, muito antes de Junho de 1999.
A testemunha Q…, filha do sócio-gerente da Autora (S…, conhecido por Sr. S1…), sensivelmente da idade da testemunha N…, evidenciou conhecer a loja enquanto nesta se vendia exclusivamente louças e também quando nela se passou a vender artigos como canetas, porta-chaves, postais, mochilas, cadernos, que reportou a 2000. Não conseguiu, porém, precisar se a mudança do tipo de artigos à venda foi ou não repentina, pois, nesse período, não era frequentadora assídua da rua onde se situa o estabelecimento.
A testemunha T…, embora sendo filho dos réus C… e D…, prestou um depoimento mais convincente e seguro, denotando ter um conhecimento pessoal e próximo da actividade de seu pai, em virtude de ter participado nela em 1999. Assim, referiu que o seu pai então se dedicava à venda de louças decorativas e nunca encerrou a loja, explicando que, quando a passou para a ré E…, esta não a fechou e que a recebeu tal como se encontrava, pois, nesse tempo, já era fornecedora de seu pai – o que se mostra corroborado pelo teor das facturas a fls. 160 a 161 e pelo teor da relação de stock a fls. 150 a 159. Quanto aos primeiros documentos (as facturas), a testemunha K…, irmã da ré E…, identificou a “U…” como tendo sido uma empresa daquela. No que tange ao segundo documento, esta testemunha explicou tratar-se do inventário das coisas recebidas (o recheio da loja) aquando do acordo descrito sob a al. F) dos factos assentes e referiu ser sua a letra na face e verso da última folha, pois, ao conferir com a irmã o stock, eliminou o que não existia ou estava quebrado (e, por tal motivo, não iria ser pago ao réu C…), ou acrescentou o que apuraram existir e não estava registado.
Por sua vez, a testemunha V…, técnico oficial de contas, explicou que aquela relação de stock foi elaborada em 1998 e que os apuros a fls. 146 149 foram elaborados no seu escritório. Ora, estes apuros respeitam à loja em apreço nos autos, então explorada pelo réu C…, e reportam-se aos meses de Janeiro a Junho de 1999, pelo que, ainda que se possa duvidar do rigor dos seus números, deles se infere que a loja não estava encerrada aquando da celebração da escritura referida sob a al. F) dos factos assentes.
Assim, sopesando os elementos probatórios supra analisados, resultaram negativas as respostas aos quesitos 2º e 3º”.
Vejamos a prova indicada pela recorrente.
Os réus C… e E… não confessaram, nos depoimentos de parte, que prestaram, a factualidade constante dos dois referidos quesitos, tendo, pelo contrário, dito que o estabelecimento que estava instalado no locado encontrava-se então [em 1999, à data do contrato que os réus celebraram entre si] em funcionamento e que nele se vendiam louças, artigos decorativos, móveis, brinquedos, peluches, bolsas, mochilas, artigos de praia, etc., tendo a segunda ficado com a mercadoria que nele existia, que depois ali continuou a vender ao público.
A testemunha N… [presta serviços da sua arte à autora, há vários anos] referiu que conhece o locado há cerca de 15-16 anos; tratava-se de uma loja de louças, pelo que via na montra, mas só lá entrou pela primeira vez há cerca de 2-3 anos; hoje vendem-se lá peluches, mochilas escolares e outras coisas do género, mas não vê louça exposta nas montras; não sabe desde quando lá são vendidos os peluches e as mochilas; houve uma altura, durante vários meses, que situou na fase de transição das louças para os bonecos, em que a loja aparentava estar fechada, embora estivesse com artigos expostos nas montras; não soube situar quando é que tal aconteceu, tendo «atirado», ao fim de alguma insistência dos ilustres mandatários, que isso aconteceu quando tinha cerca de 15-16 anos [à data do julgamento – 24/11/2011 - tinha 31 anos], o que situa os factos que relatou por volta de 1995-1996.
Sem necessidade de procedermos sequer à audição dos depoimentos das testemunhas W… [filho dos réus C… e D…] e V… [técnico oficial de contas que há cerca de 15 anos presta serviços de contabilidade aos réus contestantes], que, face à fundamentação do despacho de resposta aos quesitos da BI [fls. 217-221], relevaram na formação da convicção da Mma. Julgadora «a quo», podemos, desde já, avançar que os descritos depoimentos de parte e o testemunho de N… não permitem as respostas afirmativas pretendidas pela recorrente, pois deles não resulta certeza alguma [e as respostas de «provado» exigem certezas e não dúvidas ou meros indícios] de que, em 04/06/1999 [a data, como é evidente, é aqui essencial], os 1ºs réus não exercessem qualquer actividade no locado, nem que não tenham transferidos para a 2ª ré quaisquer bens ou mercadorias do estabelecimento daqueles.
Por aqui, portanto, devem manter-se as respostas dadas na 1ª instância aos dois apontados quesitos.
Passando aos documentos assinalados pela recorrente, constata-se o seguinte:
● O doc. nº 5 junto com a p. i. [fls. 29] é uma cópia de recibo de renda paga pela J…, Lda. a 01/01/2010 e relativa ao mês de Fevereiro do mesmo ano. Não tem nenhuma relevância para a resposta aos quesitos 2º e 3º da BI [o que, aliás, se depreende até das páginas 19 e segs. das doutas alegações, onde, com o devido respeito, são extraídas conclusões que nada têm a ver com o teor do documento].
● O doc. de fls. 24-28 é cópia da escritura pública do contrato celebrado entre os réus a 04/06/1999, melhor descrito no nº 6 dos factos provados [era a al. F) dos Factos Assentes], e dele consta, designadamente, a seguinte cláusula [3ª]: “A mencionada cessão [do estabelecimento] engloba o direito à utilização de todos os móveis e equipamentos que se encontrem no estabelecimento e que constam de uma relação feita em quadruplicado, que fica em poder dos outorgantes”. Como é evidente, também não é este documento que permitiria resposta diferente da da 1ª instância aos dois aludidos quesitos.
● Os docs. de fls. 144-149 têm o título “Apuro Diário”, o nome do réu C…, a morada [“Rua .., nº …], estão manuscritos nas partes relativas aos montantes diários e mensais de apuro e dizem respeito aos meses de Janeiro a Junho de 1999 [não existindo rasuras na indicação dos meses e do ano], deles constando que o apuro mensal variou entre os 208.426$00 e os 459.785$00. Facilmente se conclui, pois, que estes documentos também não sustentam a pretensão da recorrente.
● Os docs. de fls. 150-159 têm o título de “Relação de Stock” e têm no canto superior direito de cada folha a data de 31-12-98, embora, em todas elas, o último número esteja rasurado e feito por cima do que aparenta ser o nº 9, o que indicia que a data original dos documentos seria a de 31-12-99. Porém, sobre tais documentos pronunciou-se a testemunha K… [irmã da ré E… e empregada no estabelecimento em questão nos autos desde 2000, sendo que até 2006 aí trabalhou a tempo inteiro e, desde então, dois dias por semana] que, segundo a fundamentação do douto despacho de resposta aos quesitos da BI [depoimento que também ouvimos integralmente], “explicou tratar-se do inventário das coisas recebidas (o recheio da loja) aquando do acordo descrito sob a al. F) dos factos assentes e referiu ser sua a letra na face e verso da última folha, pois, ao conferir com a irmã o stock, eliminou o que não existia ou estava quebrado (e, por tal motivo, não iria ser pago ao réu C…), ou acrescentou o que apuraram existir e não estava registado”. Face a este testemunho e não o pondo a recorrente em causa no confronto com outros ou com outra prova que o descredibilize [aquela limitou-se, no ponto VI do corpo das alegações, a chamar a atenção para as relações de parentesco e de trabalho relativamente à 2ª ré, não apenas daquela testemunha, mas de outras por esta arroladas, numa tentativa de pôr em questão a respectiva isenção e credibilidade e de diminuir o crédito que lhe(s) foi dado pela Mma. Juiz «a quo», o que, por si só, não é suficiente para tal, já que aquelas relações com uma das partes não a(s) impediam de depor como testemunha(s) nem a(s) tornavam inábil(eis) – cfr. arts. 617º e 618º, «a contrario», do CPC que vigorava à data da audiência de julgamento], manifesto é que não poderemos extrair das indicadas rasuras as conclusões a que a apelante chegou nas suas doutas alegações, o que significa que, também por aqui, não colhe a pretensão daquela de ver alteradas as respostas aos mencionados quesitos.
● Os docs. de fls. 160-161 são duas facturas de vendas a dinheiro, com data de 13/12/1998 e nada têm a ver com a matéria fáctica em apreciação.
Conclui-se, assim, que as respostas negativas dadas aos quesitos 2º e 3º da BI devem ser mantidas.
Segue-se a resposta ao quesito 5º.
Perguntava-se neste se “A referida loja é hoje explorada por J…, Lda.”.
O quesito obteve resposta positiva face à confissão dos réus, conforme consta da fundamentação do despacho de resposta aos quesitos da BI.
A recorrente entende que a resposta devia ser a seguinte [cfr. conclusão 3 e ponto IX das alegações]: “Provado que a referida loja é hoje explorada por J…, Limitada com o esclarecimento que tal loja é explorada desde 09 de Março de 2006 (data do registo da sociedade comercial por quotas na respectiva Conservatória do Registo Comercial) pela J…, Ld.ª, que tem por objecto o comércio por grosso e a retalho de louças de porcelana, artigos de vidro e de cerâmica para o lar, perfumes e cosméticos, brinquedos, jogos, artigos de papelaria, artigos de madeira, artesanato, lembranças e bijuteria”.
Não é preciso grande esforço argumentativo para se dizer que a resposta pretendida pela apelante não cabe no que se questionava no quesito, extravasando-o largamente; por isso, não seria admissível e uma tal resposta seria necessariamente considerada não escrita [cfr. Abrantes Geraldes, in “Temas da Reforma do Processo Civil”, II vol., 1997, pgs. 226-227].
Mantém-se também a resposta a este quesito.
Respostas aos quesitos 6º, 7º e 8º.
Perguntava-se nestes, respectiva e sucessivamente, o seguinte:
● “Logo após a aquisição do prédio, o representante legal da A. deslocou-se ao estabelecimento «I…» a fim de conhecer o locatário do mesmo e aí encontrou a 2ª R. sua conhecida de longa data?”;
● “A partir dessa data, o representante legal da A. frequentemente visitava a R. na loja – no mínimo uma vez por mês, já que o 1º Réu, após o primeiro ano de contrato, deixava lá o pagamento da renda e a A. ia lá levantá-lo – ficando aí à conversa com a 2ª Ré?”;
● “Já por ocasião dessa data – Agosto de 2005 – os artigos que eram vendidos na loja eram o mesmo que é vendido agora?”.
O Tribunal «a quo» respondeu a estes quesitos pela forma que, pela mesma ordem, agora está descrita nos nºs 10, 11 e 12 do ponto III deste acórdão; ou seja, declarou os dois primeiros «parcialmente provados» e o último «provado».
A recorrente propõe que as respectivas respostas deveriam ser as seguintes:
● 6º: “Após a aquisição do prédio pela A., o representante legal da A. deslocou-se ao estabelecimento «I…» porque lhe foi solicitado pela 2ª R. (na pessoa da irmã desta, a testemunha K…) por intermédio de um telefonema”.
● 7º: “A partir da data em que, por permuta, a A. adquiriu o prédio em causa, o seu representante legal apenas se deslocou ao mesmo para receber a primeira renda, porque a tal foi solicitado telefonicamente pela testemunha K…”.
● 8º: “Em Agosto de 2005 os artigos que eram vendidos na loja eram comércio de retalho de louças, vidros, porcelanas, esmaltes, artigos decorativos e domésticos, ou artigos domésticos, porcelanas, cristais, brinquedos e outros, enquanto que agora é exercido o comércio por grosso e a retalho de louças de porcelana, artigos de vidro e de cerâmica para o lar, perfumes e cosméticos, brinquedos, jogos, artigos de papelaria, artesanatos, lembranças e bijuteria”.
Relativamente aos quesitos 6º e 7º, a apelante indica os depoimentos das testemunhas K… e X… [esta, como aquela, é irmã da 2ª ré, E… e também trabalha no referido estabelecimento desde 2009] e o depoimento de parte do seu próprio legal representante, S….
Ouvidos os depoimentos daquelas duas testemunhas, constatou-se que os mesmos sustentam plenamente as respostas que foram dadas àqueles dois quesitos, embora com predominância pelo da testemunha K… que, ao tempo, trabalhava no estabelecimento, enquanto a X… apenas aí passava algumas horas da parte da tarde. Aquela assistiu ao facto do quesito 5º e presenciou diversas visitas do legal representante da autora e de um filho dele ao estabelecimento a partir daquele primeiro momento [com regularidade que esclareceu], onde lhes era feita a entrega das rendas que o 1º réu lá deixava para serem entregues ao Sr. S… e que este, muitas vezes, lá ficava a conversar com a ré E… [conheciam-se ambos de infância].
Quanto ao depoimento de parte do legal representante da autora, constatou-se que confessou o facto constante do quesito 6º, nos termos em que este foi dado como provado [cfr. o que consta da acta de fls. 99 e segs., mas concretamente da assentada de fls. 102] e negou as visitas que constavam do quesito 7º.
Assim, relativamente àquele primeiro quesito, a confissão do legal representante da autora acaba por corroborar os depoimentos das testemunhas K… e X…. No que tange ao segundo, a negação daquele e a versão que relatou não é suficiente para pôr em causa os dois referidos testemunhos, pois os depoimentos de parte, quando não traduzam confissão e sejam, por isso, apenas objecto de livre apreciação pelo Julgador, têm, necessariamente, quando não corroborados por outros meios de prova, de ser valorados a um nível inferior ao dos depoimentos testemunhais, quer pela especial ligação que a parte tem com o litígio, quer pela menor isenção daí decorrente; por alguma razão, quem pode depor como parte está impedido de depor como testemunha, de acordo com o que dispunha o art. 617º do CPC e dispõe agora o 496º do Novo CPC, aprovado pela Lei nº 41/2013, de 26/06.
O que consta da resposta ao quesito 8º foi, igualmente, relatado pelas testemunhas K… e X…, as quais referiram que os artigos [indicaram vários desses artigos] que são actualmente comercializados no estabelecimento já o eram em 2005 [à data em que a autora adquiriu o imóvel onde aquele está instalado], apenas variando a predominância de uns ou de outros desses artigos em função da respectiva procura ao longo de cada ano, o que interfere também com os artigos que estão expostos para venda no estabelecimento nessas ocasiões.
A recorrente chama à colação o teor da escritura de trespasse junta a fls. 22-23, da escritura de locação de estabelecimento junta a fls. 25-28 e da certidão de fls. 188, no propósito de encontrar diferenças entre o objecto da actividade no estabelecimento antes e depois de 2005. Apesar de não haver inteira coincidência entre os dois primeiros, por um lado, e o último, por outro, daí não se extrai que tenha havido efectiva alteração dos artigos comercializados naquele, nem que as indicadas testemunhas tenham faltado à verdade a que estavam obrigadas perante o Tribunal; a não coincidência pode resultar do facto de os dois primeiros se referirem apenas e só ao estabelecimento em apreço nos autos e de o último se reportar à actividade prosseguida pela firma J…, Lda., a qual, como disse uma das ditas testemunhas, possuía e possui um outro estabelecimento comercial, podendo num comercializarem-se determinados artigos e no outro outros.
Deste modo, impõe-se a manutenção das respostas dadas na 1ª instância.
Respostas aos quesitos 9º, 11º e 19º.
A redacção destes era a seguinte:
● 9º: “A sociedade J…, Lda. passou a explorar a loja a partir de 2007, o que foi comunicado à A., através do seu representante legal, pois que a 2ª R. lhe disse que havia constituído uma sociedade, da qual era a única sócia gerente, mais informou que o fazia por motivos de ordem financeira, contabilística, relacionados com a poupança de impostos, imputação de despesas?”
● 11º: “A A. obteve a correspondente certidão da escritura aos 24 de Março de 2004?”
● 19º: “A 2ª R. criou uma firma individual para fins fiscais e contabilísticos e é ela própria que continua sozinha a explorar a loja?”.
Estes factos foram dados como provados, como consta dos nºs 13, 15 e 17 do ponto III deste acórdão. Do despacho de resposta aos quesitos da BI decorre que o Tribunal «a quo» se socorreu dos depoimentos das testemunhas K… e X… [quesitos 9º e 19º, rectificado para 18º] e do teor do da certidão junta a fls. 24 a 28 [quesito 11º].
A recorrente põe em causa os depoimentos daquelas testemunhas e diz que nem os réus, nos depoimentos de parte, fizeram “alusão a qualquer comunicação que tivessem feito à A.” [cfr. pgs. 101 a 104 das alegações], acrescentando que o quesito 11º devia obter resposta coincidente com o que o legal representante da autora confessou no seu depoimento de parte..
Começando pelos depoimentos de parte prestados pelos réus, diremos apenas que não é de estranhar que eles não tenham aludido à comunicação referenciada no quesito 9º, uma vez que nenhum deles foi ouvido a tal quesito: os réus C… e D… foram interrogados sobre a matéria dos quesitos 1º a 5º da BI e a ré E… foi interrogada à materialidade dos quesitos 2º a 5º, como consta da acta de fls. 99 e segs., mais concretamente de fls. 100 e 101.
Já os depoimentos das referidas testemunhas sustentaram a factologia dos quesitos 9º e 19º, tendo assistido à comunicação feita ao legal representante da autora a que se reporta o primeiro de tais quesitos – que situaram logo no início da exploração do estabelecimento por parte da sociedade unipessoal - e ambas disseram que o Sr. S… nada opôs a tal alteração por ser em benefício da 2ª ré e não lhe causar a ele qualquer prejuízo. É verdade que nenhuma delas indicou o ano de 2007 como tendo sido o do início da exploração por parte da sociedade unipessoal; mas disseram que tal exploração teve lugar logo após a constituição desta. Como esta foi constituída em Março de 2006 [cfr. doc. de fls. 188], não é necessário grande esforço para se chegar à conclusão que o início daquela exploração ocorreu ou no que restava do ano de 2006 ou no início de 2007, sendo até esta segunda alternativa a mais provável para que aquele facto coincidisse com o início de um novo ano fiscal.
Relativamente ao quesito 19º, afirmaram que foi o contabilista da 2ª ré que a aconselhou a criar a sociedade unipessoal porque isso lhe acarretava benefícios contabilísticos e fiscais, sendo que é a ré E… que continua a estar à frente da loja.
Quanto ao quesito 11º, a respectiva resposta radicou unicamente no teor da certidão junta a fls. 24, da qual consta que a mesma – que compreende a escritura de «locação de estabelecimento e fiança» outorgada entre os réus a 04/06/1999 – foi emitida em 24/03/2004. Só que esta indicação não é suficiente para a resposta dada pela 1ª instância, na medida em que ali não consta a favor de quem é que tal certidão foi emitida. Se, além disso, se atentar que a autora só em 09/08/2005 [cfr. escritura junta a fls. 16 e segs.] adquiriu o imóvel onde está instalado o estabelecimento, facilmente se conclui que não surge lógica e compreensível a resposta dada de que a autora obteve certidão da escritura mencionada em primeiro lugar em 24/03/2004, ou seja, quase um ano e meio antes de ter passado a ser a proprietária do prédio.
Como o representante legal da autora, no depoimento de parte que prestou, declarou que obteve a dita certidão mediante entrega por parte de F… na semana posterior à celebração do acordo referido em C) dos factos assentes, é a este depoimento – na ausência de outra prova, que não foi indicada – que temos que atender.
Por conseguinte, as respostas aos quesitos 9º e 19º permanecem inalteradas, mas a resposta ao quesito 11º tem de ser alterada, passando a ter a seguinte redacção:
● “A autora obteve certidão da escritura referida em F) dos factos assentes [nº 6 dos factos provados] na semana posterior à celebração do contrato indicado na al. C) dos factos assentes [nº 3 dos factos provados]”.
Em conclusão, a impugnação fáctica da recorrente procede apenas na parte atinente à resposta ao quesito 11º.
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2. Se a sentença deve ser revogada e se deve proceder a resolução do contrato peticionada pela autora/recorrente.*
2.1. Se os réus celebraram entre si um contrato de locação de estabelecimento comercial ou se sublocação do imóvel.
No ponto XI das suas doutas alegações [para que remete a conclusão 12], a recorrente sustenta – como o fez na petição inicial - que o contrato que os réus celebraram entre si, em 04/06/1999, referido no nº 6 dos factos provados, foi de sublocação do imóvel e não de locação do estabelecimento comercial.
Importa começar por referir que, estando a relação contratual aqui em questão abrangida por dois regimes jurídicos – o do RAU, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15/10 e o do NRAU, aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27/02 -, se subscreve o que se decidiu na douta sentença acerca da lei aplicável «in casu», ou seja, que:
“(…) a lei aplicável aos fundamentos de resolução do contrato de arrendamento é a vigente ao tempo em que se verificaram os factos correspondentes, pelo que o NRAU, ao estabelecer que a lei nova é aplicável aos contratos firmados ao tempo da lei antiga, não conduz a que a apreciação dos factos ocorridos na vigência da lei antiga seja feita à luz da nova lei, porquanto, se os factos ocorreram no domínio da lei anterior, produzindo aí todos os seus efeitos juridicamente relevantes, é-lhes aplicável a lei que então vigorava (cf. Ac. da Rel. do Porto, de 3.02.2011, proc. nº 125/09.7TBLSD.P1; Ac. da Rel. de Lisboa, de 10.02.2011, proc. nº 8879/09.4T2SNT.L1-2; Ac. da Rel. de Lisboa, de 18.01.2007, proc. nº 8710/2006-2; Ac. da Rel. de Lisboa, de 27.05.2008, proc. nº 410/2008-7; e Ac. da Rel. de Évora, de 28.04.2010, proc. nº 758/03.5TBLLE.E1, todos in www.dgsi.pt).
Como a doutrina explicita, de acordo com o disposto no artigo 12.º do Código Civil, se os factos ocorreram no domínio da lei antiga e aí produziram já plenos efeitos, é-lhes aplicável a lei então vigente, mesmo que a acção tenha sido intentada após a entrada em vigor do NRAU; relativamente aos factos continuados que subsistam à data da entrada em vigor da Lei nº 6/06, será de aplicar o NRAU (cf., neste sentido, Laurinda Gemas/Albertina Pedroso/João Caldeira Jorge, Arrendamento Urbano, Novo Regime Anotado e Legislação Complementar, 3ª ed. rev, act. e aum., Lisboa, 2009, p. 367).
Daí que se imponha distinguir a resolução do contrato com base no subarrendamento ilícito (ocorrido na vigência do RAU) e com base na utilização do locado para fim diverso a que se destina (a qual perdurava à data da propositura da acção e, assim, tem de ser analisado à luz do NRAU)”.
Passando à qualificação/caracterização do contrato que os réus celebraram entre si em 04/06/1999, que apelidaram de «cessão de exploração de estabelecimento», exarou-se na sentença o seguinte:
“A locação de estabelecimento é um contrato através do qual se transmite, temporariamente, a exploração (o gozo e fruição) de um estabelecimento comercial, mediante determinada contraprestação.
Com efeito, «constituem elementos definidores ou caracterizantes do contrato de locação de estabelecimento: a) que entre o detentor de um estabelecimento comercial e um outro sujeito seja acordada uma transferência do gozo de um prédio ou parte dele; b) que a transferência operada seja feita em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial; c) que o estabelecimento exista ou esteja instalado no prédio ou na parte transferida ou cedida; d) que essa transferência tenha ou possua um carácter ou uma duração temporalmente delimitada ou fixada; e) que a transferência seja feita a título oneroso, ou seja, mediante o pagamento de uma contraprestação.» – cf. Ac. do STJ, de 29.11.2011, proc. nº1072/07.2TBSSB.L1.S1, in www.dgsi.pt.
No mesmo Acórdão, esclarece-se que «o contrato de locação de estabelecimento distingue-se do arrendamento comercial ou arrendamento para fins não habitacionais, porquanto, neste tipo de relação locatícia, o locador transfere para o locatário o gozo de um prédio urbano ou rústico, ao qual está afectado um fim determinado e específico, qual seja o de nele vir a ser explorada ou desenvolvida uma actividade de índole comercial, enquanto na locação do estabelecimento o detentor do estabelecimento transfere para o cessionário o gozo e fruição de uma unidade comercial, com todas as marcas e feições distintivas que acompanham esta figura de direito comercial»”.
Temos por correcta esta distinção entre os dois contratos [além do acórdão citado na decisão recorrida, podem ver-se, ainda, no mesmo sentido, i. a., Aragão Seia, in “Arrendamento Urbano”, 6ª ed., pg. 618, Januário Gomes, in “Arrendamentos Comerciais”, 2ª ed., pgs. 61 e segs. e Acs. do STJ de 08/01/2004, proc. 03B3093, de 24/10/2006, proc. 06A2756, de 28/06/2007, proc. 07B1532 e de 29/11/2011, proc. 1072/07.2TBSSB.L1.S1, todos disponíveis in www.dgsi.pt/jstj], pelo que, enquanto o contrato de locação de estabelecimento ou de cessão de exploração tem por objecto, como diria “La Palisse”, um estabelecimento comercial, entendido como estrutura material e jurídica em regra integrante de pluralidade de coisas corpóreas e incorpóreas – coisas móveis e ou imóveis, incluindo as próprias instalações, direitos de crédito, direitos reais e a própria clientela ou aviamento – organizados com vista à realização do respectivo fim [assim, por todos, Ac. do STJ de 28/06/2007, atrás referenciado; para melhor compreensão da figura jurídica «estabelecimento comercial» veja-se, ainda, Mendes de Almeida e Amândio Canha, in “Negociação e Reivindicação do Estabelecimento Comercial”, 1993, pgs. 7-11 e autores e obras aí indicadas], o objecto do contrato de sublocação é apenas e só um imóvel, ainda que nele tenha estado instalado um estabelecimento; naquele transfere-se o estabelecimento enquanto tal, neste cede-se o gozo do imóvel.
Considerando, por um lado, a factologia provada, particularmente a que consta dos nºs 5 e 6) e, por outro, as respostas negativas que foram dadas aos quesitos 2º e 3º da BI [em que se questionava a versão da autora que alegou que à data do contrato não existia nenhum estabelecimento comercial no locado e que não houve qualquer transferência de bens ou mercadorias], é cristalino que o contrato titulado pela escritura datada de 04/06/1999 é de locação de estabelecimento e não de sublocação do imóvel onde este estava instalado, pois:
● foi celebrado entre os então titulares do estabelecimento [que desenvolvia a actividade indicada em 5.i) e 6.i)] e a 2ª ré;
● nele foi acordada, além da transferência do gozo do imóvel, a cedência, para a 2ª ré, da exploração do estabelecimento comercial que nele funcionava;
● esta cedência foi feita com carácter temporário, devidamente delimitado [pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos enquanto nenhuma das partes o denunciasse, por escrito, com dois meses de antecedência];
● e foi também feita a título oneroso [a 2ª ré obrigou-se a pagar aos 1ºs réus uma determinada renda mensal].
Não tem, assim, razão a recorrente ao continuar a insistir na qualificação do referido contrato como de sublocação, pois o contrato que os réus celebraram entre si foi, como já se disse, o de locação do estabelecimento ou cessão de exploração.
2.2. Se este contrato estava sujeito a autorização da autora.
No mesmo ponto das doutas alegações e na sequência da qualificação do aludido contrato como de sublocação, a recorrente sustenta a respectiva invalidade com o argumento de que a sua celebração estava sujeita a autorização escrita da autora e que tal autorização não existiu.
Acompanhamos a douta decisão recorrida no segmento em que afirma que:
“No domínio do RAU, entendia-se predominantemente que, se, no trespasse de estabelecimento comercial ou industrial, a posição de arrendatário transmite-se sem dependência da autorização do senhorio (cf. artigo 115.º, nº 1, do RAU), por maioria de razão essa autorização não era necessária para a locação de estabelecimento, que não implica a cessão da posição contratual de arrendatário.
Actualmente, o nº 2 do artigo 1109.º do Código Civil (na redacção introduzida pelo artigo 3.º da Lei nº 6/06, de 27.02) consagra expressamente que a locação de estabelecimento não carece de autorização do senhorio, mas deve ser-lhe comunicada no prazo de um mês.
Deve atribuir-se a tal norma natureza interpretativa, nos termos do artigo 13.º, nº 1, do Código Civil, pois interveio para decidir uma questão de direito cuja solução é controvertida e consagrou um entendimento a que a jurisprudência, pelos seus próprios meios, podia ter chegado (cf., neste sentido, o Ac. da Rel. de Coimbra, de 17.04.2012, supra citado)”.
No sentido de que o nº 2 do art. 1109º do CCiv., na redacção dada pela Lei nº 6/2006, reveste natureza de norma interpretativa, sendo, por isso, aplicável ao regime anterior [do RAU] decidiu, bem recentemente, o STJ [Ac. de 24/01/2012, proc. 466/06.5TBCBT.G1.S1, disponível in www.dgsi.pt/jstj]. Isto porque se verificam naquela norma os requisitos da referida natureza interpretativa, já que, por um lado, a solução do direito anterior era controvertida ou, pelo menos, duvidosa e, por outro, a solução que veio a ser dada pela lei nova situa-se dentro dos quadros da controvérsia e plasma o que a doutrina e a jurisprudência maioritárias já defendiam ao abrigo do RAU, não extravasando aquele art. 1109º nº 2 os limites que eram impostos à interpretação e aplicação do art. 115º do RAU [cfr. Baptista Machado, in “Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador”, pg. 247].
O contrato celebrado entre os réus, atrás qualificado, não estava, assim, sujeito a autorização dos senhorios. Bastava a mera comunicação do mesmo ou o seu conhecimento por parte destes; os 1ºs réus comunicaram aos então senhorios a celebração do contrato de locação do estabelecimento [nº 14 dos factos provados] e a autora, depois de ter adquirido o imóvel onde funciona o estabelecimento, dele tomou conhecimento [nºs 10, 11 e 15 dos factos provados].
Não assiste, assim, neste ponto, razão à recorrente e não era com o apreciado fundamento que poderia – ou poderá – obter a resolução do contrato.
2.3. Se os réus tinham que comunicar aos senhorios as prorrogações do contrato de locação do estabelecimento.
No ponto XII das alegações [para o qual remete a conclusão 12], a recorrente defende que os réus estavam obrigados a comunicar aos senhorios [aos primitivos e, depois de 09/08/2005, a ela própria, que passou a ser a proprietária do imóvel onde está instalado o estabelecimento] as sucessivas renovações/prorrogações do contrato de locação do estabelecimento [ou de cessão de exploração] e que, não o tendo feito, essa omissão constitui motivo de resolução do mesmo.
Não invoca é preceito legal que sustente a sua tese.
Nem, com o devido respeito, poderia fazê-lo, já que não é isso o que o nº 2 do art. 1109º do CCiv. [na redacção da Lei nº 6/2006] exige, nem era o que decorria do que estabeleciam os arts. 64º nº 1 al. f) do RAU e 1038º al. g) do CCiv. [antes daquela Lei]. Destes resultava e resulta apenas que o dever de comunicação deve ser observado/cumprido [sob pena de resolução] no prazo de um mês após a celebração do contrato e não também que o deva ser no prazo de um mês após cada renovação ou prorrogação do mesmo; até porque as prorrogações do contrato de locação do estabelecimento celebrado entre os réus eram automáticas, não dependendo de negociações entre os réus para esse efeito [o contrato só cessaria com a denúncia, por qualquer das partes, efectuada com dois meses de antecedência e por escrito].
E não é por causa das sucessivas prorrogações daquele que ele deixa de ter natureza temporária, como parece defender a recorrente naquele ponto das alegações.
Consequentemente, também não é por aqui que a peticionada resolução do contrato poderia proceder.
2.4. Se o locado é utilizado para fim diverso daquele a que se destinava.
No ponto XIV das alegações, a recorrente pugna pela procedência da pretensão que formulou na p. i., alegando que o locado está a ser aplicado a fim diverso daquele a que inicialmente se destinou.
Segundo a al. b) do nº 1 do art. 64º do RAU, a aplicação do prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina era causa de resolução do contrato de arrendamento. De acordo com a al. c) do nº 2 do art. 1083º do CCiv., na redacção anterior à introduzida pela Lei nº 32/2012, de 14/08 [a redacção dada por esta Lei não é aplicável ao caso], o uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina é, igualmente, causa de resolução do contrato de arrendamento.
Sobre esta problemática exarou-se o seguinte na douta sentença:
“O arrendamento do imóvel destinava-se a comércio a retalho de louças, vidros, porcelanas, esmaltes, brinquedos, artigos decorativos e domésticos (facto provado sob o nº4).
O estabelecimento comercial ali instalado com o indicado ramo de negócio foi trespassado aos 1ºs RR. (facto provado sob o nº5), os quais, por sua vez, o locaram à 2ª Ré (facto provado sob o nº6).
No dito estabelecimento comercial, denominado “I…”, são comercializados materiais escolares, nomeadamente bolsas e mochilas, assim como peluches, carros e bonecas de várias marcas (factos provados sob os nºs 8 e 16).
Observa-se, assim, que a finalidade comercial do gozo do locado manteve-se, embora o objecto desse comércio tenha sofrido alterações: por um lado, reduziu-se aos brinquedos (contemplados pelo objecto inicial); e, por outro lado, alargou-se a determinado material escolar.
Ora, ponderando o tipo de material escolar em apreço, conclui-se que a sua comercialização no estabelecimento comercial traduz o desenvolvimento, não de um ramo do negócio distinto, mas de uma actividade complementar da actividade comercial originária, com esta conexionada, na medida em que o público destinatário é o mesmo (crianças e jovens) e este assimila aqueles produtos escolares (bolsas e mochilas) ao mesmo conjunto de interesses (acessórios para fins escolares e/ou lúdicos).
Acresce que se desconhece – e tal não foi alegado pela Autora – qual a representatividade da venda de material escolar no conjunto da actividade comercial exercida no estabelecimento, de molde a aferir se essa venda passou a corresponder à actividade comercial preponderante e se descaracterizou o objecto inicial do negócio ali desenvolvido.
Tratando-se da prática de actividade complementar, o locatário do estabelecimento está autorizado a exercê-la, tal como estaria o arrendatário (cf. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6ª ed. rev. e act., Coimbra, 2002, pp. 402-403)”.
Concordamos inteiramente com esta fundamentação, parecendo-nos evidente que a apontada alteração traduz apenas a prática de actividade complementar da que era e continuou a ser praticada no locado e não já, como defende a recorrente, uma utilização deste para fim diverso do inicialmente acordado; até porque temos como certo o ensinamento que defende que “o arrendatário pode exercer no arrendado, ao abrigo do respectivo contrato de arrendamento, todas as actividades que não constituam uso do locado para fim ou ramo de negócio diverso do acordado entre ele e o senhorio, compreendendo-se nesta fórmula muitas actividades ligadas ao fim ou ao ramo de negócio expressamente autorizado no contrato, quer por acessoriedade (ou conexão), quer por instrumentalidade (necessária ou quase necessária), quer por habitualidade notória, do conhecimento geral, desde que o exercício destas não possa classificar-se como fim ou negócio diverso do contratado” [Aragão Seia, obr. citada, anotação à al. b) do art. 64º do RAU, seguindo orientação adoptada em acórdão desta Relação do Porto de 01/02/1979].
Neste segmento improcede também a apelação.
2.5. Se a passagem da exploração do estabelecimento da 2ª ré para a J…, Lda. estava sujeita a autorização da autora ou a comunicação.
Para final deixámos a questão que a recorrente coloca no ponto XIII das alegações [com referência, mais uma vez, à conclusão 12] e que é a que fica enunciada em título deste item.
Acontece que também nesta sub-questão acompanhamos a douta decisão recorrida. Esta resolveu-a do seguinte modo:
“Encontra-se assente que J…, Lda. passou a explorar a loja a partir de 2007, o que foi comunicado à A., através do seu representante legal, pois que a 2ª Ré lhe disse que havia constituído uma sociedade, da qual era a única sócia gerente, mais informando-o que o fazia por motivos de ordem financeira, contabilística, relacionados com a poupança de impostos e imputação de despesas (factos provados sob os nºs 9 e 13).
Considerando que esta mudança ocorreu em 2007, ou seja, já em pleno período de vigência do NRAU, é à luz da nova lei que se impõe verificar se a falta de autorização do senhorio para o efeito ou a falta da sua comunicação ao mesmo constituem fundamento legal de resolução do contrato de arrendamento em vigor.
Neste passo, cumpre notar que a 2ª Ré criou uma firma individual para fins fiscais e contabilísticos (a J…, Limitada), sendo ela própria quem continua sozinha a explorar a loja (facto provado sob o nº17).
Verifica-se, pois, que apenas ocorreu uma modificação da pessoa jurídica que explora a loja, mantendo-se, porém, a mesma pessoa física: a ré E….
A sociedade unipessoal por quotas é, por definição, uma sociedade constituída por um único sócio, que é o titular da totalidade do respectivo capital social (cf. artigo 270.º-A, nº 1, do CSC).
Sobre esta questão, realçamos o Ac. da Rel. de Lisboa, de 6.05.2008 (proc. nº 10362/2007-1, in www.dgsi.pt), no qual se conclui nos seguintes termos: «II - Se o arrendatário comerciante, industrial ou profissional liberal proceder à constituição de uma sociedade unipessoal, por ser o único titular da totalidade do respectivo capital social (art. 270º-A, nº 1, do CSC), ao transferir o direito ao arrendamento para essa sociedade, ele continuará a ser, perante o senhorio, a pessoa a quem cabe dar bom cumprimento ao contrato de arrendamento e a fazer bom uso do imóvel. II - À modificação subjectiva, traduzida na mudança jurídico-formal de arrendatário, não corresponde uma cedência material do gozo do imóvel a outrem. Consequentemente, a transmissão do direito ao arrendamento para a sociedade unipessoal, constituída pelo arrendatário, não está sujeita a autorização do senhorio, pois trata-se de uma cedência legalmente permitida».
Concordamos com este entendimento, pois, substancialmente, não ocorreu qualquer modificação da pessoa que explora o estabelecimento comercial, pelo que a assunção dessa exploração por aquela sociedade unipessoal é lícita, não carecendo da autorização do senhorio.
Como se refere no mencionado Acórdão, citando Maria Olinda Garcia (Arrendamentos para Comércio e Fins Equiparados, 2006, pp. 147-148 e 150), «a constituição da sociedade, para a qual o arrendatário transfere o seu direito, tem precisamente como propósito a manutenção da actividade económica desse sujeito no local arrendado, e não a transmissão dessa actividade a terceiros», sendo que «o arrendatário não pretende, aqui, abandonar o gozo do imóvel; não pretende, portanto, proceder à cedência material desse bem a terceiros». Efectivamente, «se o arrendatário comerciante, industrial ou profissional liberal proceder à constituição de uma sociedade unipessoal, por ser o único titular da totalidade do respectivo capital social (art. 270º-A, nº 1, do CSC), ao transferir o direito ao arrendamento para essa sociedade, ele continuará a ser, perante o senhorio, a pessoa a quem cabe dar bom cumprimento ao contrato de arrendamento e a fazer bom uso do imóvel».
De onde se extrai que os RR. não necessitavam da autorização da Autora para que o estabelecimento comercial instalado no locado passasse a ser explorado pela dita sociedade unipessoal.
Por fim, entendemos que também não se impunha a comunicação prevista na al. g) do artigo 1038.º do Código Civil, pois trata-se de uma sociedade unipessoal unicamente integrada pela pessoa física que já explorava o estabelecimento com anterior conhecimento do senhorio (desde Agosto de 2005 – factos provados sob os nºs 10 e 11).
De todo o modo, apesar de não ter sido formalmente comunicado à Autora que a referida sociedade unipessoal passou a explorar o estabelecimento desde 2007, aquela, através do seu representante legal, reconheceu-a, enquanto tal, desde então, em face da comunicação efectuada pela ré E… (facto provado sob o nº13), pelo que, nos termos do artigo 1049.º do Código Civil, essa cedência da exploração do estabelecimento tornou-se eficaz perante a Autora desde 2007, o que afasta, também, o direito à resolução do contrato de arrendamento em vigor”.
Em sentido idêntico decidiu a Relação de Évora [Ac. de 24/05/2007, proc. 291/06-2, disponível in www.dgsi.pt/jtre] que considerou que “se o arrendatário era uma pessoa singular que exercia no locado uma dada actividade e para melhor a desenvolver resolveu constituir uma sociedade por quotas unipessoal, de que é o único sócio, aí continuando a exercer a actividade de sempre, verifica-se uma alteração da qualidade do locatário, mas tal alteração não configura propriamente uma cedência do locado”; “quando muito será uma cessão da posição do locatário (…) para uma sociedade por quotas unipessoal de que é único sócio precisamente o anterior locatário”, o que significa que “estamos perante uma mera alteração do estatuto jurídico do proprietário do estabelecimento comercial instalado no locado face a esse mesmo estabelecimento, sem verdadeira mudança do seu substrato pessoal”.
Por isso, como, igualmente, se decidiu no douto aresto acabado de citar, “arvorar esta alteração meramente formal, da qualidade do arrendatário, em fundamento de despejo, constitui uma situação manifesta de abuso de direito por excesso dos limites do fim social e económico desse mesmo direito”, nos termos previstos no art. 334º do CCiv., tanto mais que “a verdadeira ratio da previsão da autorização ou da comunicação contempladas nas als. f) e g) do art. 1038º do C.Civil e da resolução do contrato de arrendamento com fundamento na cedência ilícita ou ineficaz do locado”, prevista na al. e) do nº 2 do art. 1083º do CCiv., “é o carácter intuitus personae da locação”, pelo que “mal se compreenderia que se pudesse consentir na resolução do contrato quando a ocorrente cedência do locado não se traduziu numa verdadeira e própria mudança da pessoa física que continua a ocupar aquele espaço, nele prosseguindo essa pessoa a mesma actividade comercial que até então vinha ali desenvolvendo”.
Por estarmos convictos da razão destes argumentos é que, com o devido respeito, não acompanhamos o decidido no douto aresto a que a recorrente alude e transcreve no ponto XV das alegações [Acórdão desta Relação do Porto de 06/04/2006, proc. 0631414, disponível in www.dgsi.pt/jtrp, que proclamou que “a substituição ao R. no locado da sociedade unipessoal por ele constituída, sem autorização do A., dá lugar ao despejo, por violação da alínea f) do nº 1 do art. 64º do RAU”].
Em conclusão, improcede a douta apelação e há que confirmar a douta sentença.
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Síntese conclusiva:*
● A locação de estabelecimento [ou cessão de exploração] é o contrato através do qual se transmite, temporariamente, a exploração - o gozo e fruição - de um estabelecimento comercial, mediante determinada contraprestação.
● É de locação de estabelecimento e não de sublocação do imóvel onde ele está instalado, o contrato celebrado entre os então titulares daquele [os 1ºs réus] e a 2ª ré, no qual foi acordada, além da transferência do gozo do imóvel, a cedência, para esta, com carácter temporário [prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos enquanto nenhuma das partes o denunciasse, por escrito, com dois meses de antecedência], da exploração do estabelecimento comercial que nele funcionava e a título oneroso [a 2ª ré obrigou-se a pagar aos 1ºs réus uma determinada renda mensal].
● O contrato de locação de estabelecimento não está sujeito a autorização do senhorio; basta a mera comunicação do mesmo ou o seu conhecimento por parte deste [o nº 2 do art. 1109º do CCiv., na redacção dada pela Lei nº 6/2006, reveste natureza de norma interpretativa, sendo aplicável ao regime que vigorou ao abrigo do RAU].
● O dever de comunicação estabelecido no nº 2 do art. 1109º do CCiv. [na redacção da Lei nº 6/2006] – o mesmo acontecia à luz dos arts. 64º nº 1 al. f) do RAU e 1038º al. g) do CCiv. [antes daquela Lei] – apenas tem de ser observado/cumprido [sob pena de resolução] no início do contrato [prazo de um mês] e não também em cada renovação ou prorrogação deste.
● Destinando-se o arrendamento a comércio a retalho de louças, vidros, porcelanas, esmaltes, brinquedos, artigos decorativos e domésticos e sendo agora comercializados no locado materiais escolares, nomeadamente bolsas e mochilas, bem como peluches, carros e bonecas de várias marcas, daí não decorre que se esteja perante ramo de negócio distinto; a venda de bolsas e mochilas escolares constitui apenas uma actividade complementar da originária e está com esta conexionada, pois o público destinatário dos brinquedos (crianças e jovens) é o mesmo a que se destinam as bolsas e mochilas [e outros acessórios escolares].
● A transmissão da exploração do estabelecimento comercial para uma sociedade unipessoal, constituída unicamente pela locatária daquele, não está sujeita a autorização do senhorio; trata-se de mera alteração do estatuto jurídico do proprietário do estabelecimento comercial instalado no locado, sem verdadeira mudança do seu substrato pessoal.
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V. Decisão:Pelo que fica exposto, os Juízes desta secção cível do Tribunal da Relação do Porto acordam em:
1º. Julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida.
2º. Condenar a recorrente nas custas, por ter decaído totalmente no recurso.
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Porto, 2013/10/29M. Pinto dos Santos
Francisco Matos
Maria João Areias