| 2037/24.5T8PRT.P1 |  |
FACTOS PROVADOS
PATRIMÓNIO COMUM DO CASAL
CONTRATO-PROMESSA DE ARRENDAMENTO
II - Do elenco dos factos provados da sentença não devem constar afirmações genéricas, conclusivas ou que comportem matéria de direito.
III - Em ação de reivindicação, provada a propriedade do imóvel reivindicado e que o imóvel se encontra sob a detenção do réu, caberá ao réu, para obstar à condenação na restituição do imóvel, alegar e provar que tal detenção ou ocupação se funda num título legítimo.
IV - A factualidade atinente à existência desse título legítimo para a ocupação constitui, na estrutura da ação de reivindicação, matéria de exceção, impeditiva da procedência do pedido de condenação na restituição, sendo que o ónus de alegação e prova dos factos impeditivos recai sobre o réu (arts. 1311.º, n.º 2 e 342.º, n.º 2, ambos do Cód. Civil).
V - Estando em causa um imóvel adquirido onerosamente pelos cônjuges, na pendência de casamento celebrado sob o regime de comunhão geral de bens, a extinção do vínculo conjugal pelo divórcio não altera a natureza jurídica do património comum decorrente do regime de bens, que se mantém até à divisão de tal património, nomeadamente, pela partilha.
VI - Na situação em análise, em que um dos ex-cônjuges faleceu após o divórcio sem ter sido efetuada a partilha dos bens comuns do dissolvido casal, tal imóvel continua a integrar o património comum, ainda não partilhado, do ex-casal, sucedendo, por força do óbito, na posição desse ex-cônjuge falecido as suas duas filhas, habilitados como únicas herdeiras daquele.
VII - Perante a existência de um documento escrito e assinado denominado contrato-promessa de arrendamento que contém o acordo das partes quanto às cláusulas reguladoras do contrato de arrendamento a celebrar, acompanhado da entrega do imóvel prometido arrendar e do pagamento do valor estipulado como contrapartida do gozo do imóvel, é de considerar existir contrato de arrendamento.
VIII - Tendo tal contrato sido outorgado por uma das herdeiras do ex-cônjuge falecido, na invocada qualidade de cabeça de casal da herança ilíquida e indivisa aberta por óbito daquele, com o acordo da outra herdeira e sem intervenção do ex-cônjuge sobrevivo, aplica-se o regime previsto nos arts. 1682.º-A, n.º 1, e 1684.º, ambos do Cód. Civil, e não o regime previsto no art. 1024.º, n.º 2, do Cód. Civil, dado que a aplicação de tal disposição legal por força do disposto no art. 1404.º do Cód. Civil, só ocorre se não houver regime especial.
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Sumário:
(…)
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Acordam na 3.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto:
I - Relatório:
Identificação das partes e indicação do objeto do litígio
AA e «(…) Herança Indivisa aberta por óbito de BB, representada pelas universais herdeiras, como tal habilitadas, CC e DD (…)» instauraram ação declarativa com processo comum contra EE e FF, pedindo a condenação dos réus:
«(…) A) A reconhecer que as AA D. AA e a dita Herança Indivisa, aqui representada pelas respetivas herdeiras Drª AA e irmã DD - são titulares, na proporção de 50% cada, de coisa comum, que é prédio Urbano identificado no artº 1º desta PI.
B) A reconhecer que tendo o mesmo prédio sido arrendado, em Agosto de 2018, ao réu marido, sem consentimento da 1ª Autora e contra sua vontade, destinando-se o R/C a comércio - quando todo o prédio estava licenciado para Habitação; por forma verbal, (por culpa do R) quando a lei impõe a respetiva formalização por escrito; e por quem não tinha legitimidade, já que só 50% do mesmo Prédio cabem à Autora Herança - tal arrendamento é inválido a todos estes títulos, designadamente por ferido de Nulidade
C) Esta é invocável a todo o tempo, por qualquer das partes (CC art 284) e obriga a repristinar as situações em simultâneo (CC. Arts. 289 e 290), pelo que sendo o prejuízo das AA de € 1000,00/mês - mas tendo os RR gozado, durante os últimos 60 meses tal prédio e prestado € 500,00/mês - devem agora ser condenados os restantes € 30.000,00 e mais € 1000,00/mês, até efetiva entrega do prédio em causa;
D) O qual deve previamente ser restituído ao estado anterior, com tapagem do aludido buraco na Placa, destruição do Barraco, retirada da Lixeira Ferrugenta e da rede plástica, - no prazo de 30 dias a contar da data da sentença, que a tal os condene.
E) E em custas. (…)».
Para tanto, alegaram que as autoras são proprietárias, na proporção de 50% para a 1.ª autora e de 50% para herança indivisa da qual as restantes autoras são as únicas herdeiras, de prédio urbano, de R/C e andar, que identificam, e que o prédio está ocupado pelos réus por arrendamento verbal celebrado pela autora CC, na qualidade de cabeça de casal da herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de BB, com uma renda mensal de € 500,00, que não foi reduzido a escrito por recusa do réu, sem a intervenção e sem a concordância da primeira autora, exercendo o réu, no R/C, atividade comercial quanto o prédio está licenciado para habitação, o que implica a nulidade do arrendamento. Mais alegam que os réus realizaram obras sem autorização e que, face a notificação da Câmara para demolição ou legalização das obras executadas pelos réus e queixas dos vizinhos pela atividade de venda de sucata aí exercida, os réus prometeram a partir de 2019 entregar o prédio devoluto, o que não fizeram, tendo aparecido pessoas interessadas em arrendar o prédio que se propõem pagar € 1.000,00 de renda mensal.
Citados os réus, contestou o réu EE, excecionando a ineptidão da petição inicial, a ilegitimidade ativa da primeira autora, a ilegitimidade da herança indivisa por não ter personalidade judiciária e a ilegitimidade das 2.ª e 3.ª rés por não se apresentarem de per si, mas como representantes da herança indivisa.
Mais impugnou os factos, e alegou que foi celebrado contrato-promessa de arrendamento pela cabeça-de-casal da herança indivisa do de cujos, que junta, e que o contrato-prometido só não foi assinado porque as senhorias queriam impor uma renda de € 750,00, quando o acordado no contrato-promessa era uma renda de € 500,00, sendo a não celebração do contrato-prometido imputável a/s senhoria/s.
Conclui pela improcedência da ação e condenação das autoras como litigantes de má fé, “em indemnização pedagógica no pagamento de quantia ao Tribunal e ao réu”.
Na fase intermédia da ação foi proferido despacho saneador que julgou improcedentes todas as exceções arguidas e que, além de elencar factos assentes e temas da prova, fixou como objeto do litígio:
- Da nulidade do contrato de arrendamento por falta de forma.
- Se, por efeito da declaração de nulidade do contrato de arrendamento invocado na petição inicial, é devida às autoras pelos réus uma indemnização pela ocupação do locado e, na afirmativa, qual a medida da indemnização.
- Se por não serem titulares de qualquer direito, os réus são obrigados a proceder à entrega do imóvel, livre de pessoas e bens e no estado anterior.
- Da litigância de má-fé das autoras.
Após realização da audiência final, o tribunal a quo proferiu sentença concluindo nos seguintes termos:
«(…) 16 - Decisão:
Pelo exposto, e sem necessidade de ulteriores considerações, julgo parcialmente procedente por parcialmente provada a presente acção e em consequência:
a) - Condeno os réus a reconhecerem que as AA. D. AA e a dita Herança indivisa, aqui representada pelas respectivas herdeiras Drª AA e irmã Drª DD, são titulares, na proporção de 50% cada, de coisa comum, que é prédio urbano identificado no artº1º da P.I.
b) - Condeno os réus a reconhecerem que tendo o mesmo prédio sido arrendado verbalmente, em Julho de 2018, ao réu marido EE, sem consentimento da 1ª Autora e contra sua vontade, destinando-se o R/C a comércio - quando todo o prédio estava licenciado para habitação, sendo a falta de redução a escrito do contrato de arrendamento imputável ao Réu EE, tal arrendamento é inválido a todos estes títulos, designadamente por ferido de nulidade;
c) - Condeno o réu EE a pagar às Autoras a quantia de €10.000, acrescida do montante mensal de €1000 por cada um dos meses que se seguirem a partir de Janeiro de 2026, inclusive, em que o Autor se mantenha a ocupar o imóvel até à entrega efectiva do imóvel pelo aludido Réu às AA., livre de pessoas e bens;
d) Condeno ainda o réu EE a proceder á entrega efectiva do imóvel às Autoras livre de pessoas e bens e restituído ao seu estado anterior, com destruição do Barraco, retirada da Lixeira Ferrugenta e da rede plástica, concedendo-se ao réu EE para tanto, o prazo de 30 dias a contar do trânsito em julgado da presente sentença;
e) Julgo supervenientemente inútil a presente instância, quanto à peticionada obrigação de entrega do imóvel pela Ré FF;
f) Absolvo os Réus do demais contra ambos peticionado.
Custas pelas autoras e pelo réu EE, na proporção do respectivo decaimento, de, respectivamente, 16,15% quanto ás autoras e 83,85% quanto ao réu EE - artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPC, sem prejuízo do benefício de apoio judiciário de que beneficia o réu.
*
Não se anota qualquer litigância de má fé pelas Autoras. (…)»
Inconformado, o réu EE apelou desta decisão, concluindo, no essencial:
9) - (…) [Q]uanto aos Factos Provados, se dê aos seus itens 7.10; 7.13; 7.15; 7.16; 7.18; 7.19; 7.20; 7.25; 7.27; 7.28; 7:29; 7.32; 7.35; e 7.38, as seguintes novas redacções e os seguintes novos destinos:
7.10-.Em tal Minuta do visado Arrendamento prometido, acordaram as partes que o dito andar seria destinado a habitação (casa-de-morada de família do dito R. e sua referida companheira, que viviam em União de Facto) e o R/C a comércio e/ou sede da Associação, de que o promitente arrendatário fazia parte (cfr. temas da prova B6 e B35).
7.13-Uma vez que o dito R/C e o 1º andar estavam, então, livres, - o dito Réu propôs à mesma Outorgante-Cabeça de Casal, ir desde logo (Julho de 2028) ocupando-os, pagando a versada renda de 500 Euros. - o que esta aceitou, não tendo o contrato sido reduzido o contrato a escrito (cfr. tema de prova B11).
7.15-.O Réu nunca se negou a assinar o contrato prometido; pois o Réu não assinou o definitivo contrato com as Autoras, no escritório do Dr. GG, porque houve desentendimento entre as partes quanto ao clausulado, nomeadamente quanto ao valor da renda; dado que as Autoras propuseram ao Réu 750 Euros de renda, coisa que contrariava o disposto no Contrato Promessa de Arrendamento (Tema de Prova B37).
7.16- Desta feita passaram os RR. A gozar do dito R/C e do 1º andar, por contrato verbal, de acordo com a renda mensal de”Euros“500,00, e o demais clausulado, atrás alegado, (cfr. tema de prova B12).
7.18- Removido para os Factos Não provados.
7.19.- Esse “buraco” já existia quando o locado foi entregue ao réu (cfr tema de prova B39).
7.20- Removido para os Factos Não Provados.
7.25- Removido para os Factos Não Provados.
7.27-Removido para os Factos Não Provados.
7.28- Removido para os Factos Não Provados.
7.29- Removido para os Factos Não provados.
7.32- Removido para os Factos Não Provados.
7.35- Removido para os Factos Não Provados.
“7.38-Este prédio está sendo ocupado pelo Réu EE, com a autorização nomeadamente até escrita da 1ª Autora (recibo de renda), que interveio a concordar com o arrendamento ao Réu (cfr. tema de prova B29).”
10)- E mais propõe o Apelante que os factos não provados insertos na Douta Sentença na linha 12 da página 14; na linha 1 da página 15; na linha 22 da página 15; e na linha 9 da página 16, sejam dadas, respectivamente, e por esta mesma ordem, as seguintes redacções e numerações como itens 7.40, 7.41 7.42 e 7.43:
7.40.-O R. não se opôs à “formalização” de um contrato de Arrendamento entre as ditas partes, (cfr. tema de prova B10);
7.41.-O R/C do prédio está devidamente licenciado para poder ser arrendado para comércio, e para a sede de qualquer Associação (cfr. Tema de Prova B27);
Item 7.42.- O contrato prometido não foi assinado porque as senhorias quiseram impor ao réu uma renda mensal de 750,00 Euros, o que contrariava frontalmente o acordado no contrato-promessa, (cfr. tema da prova B36);
Item 7.43.- Foi proposto ao Réu quando foi mencionado celebrar o contrato prometido 750 Euros de renda mensais, (cfr. tema da prova B46).
11)- O Apelante propõe e requer respeitosamente ao Tribunal ad quem que estes novos itens 7.40; 7.41; 7.42 e 7.43 sejam aditados aos Factos Provados no lugar competente da Douta Sentença.
(…)
15)- (…) [F]ace ao novo elenco de Factos Provados, e atentos os itens 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.13, 7.15, 7.16, 7.38, 7.40, 7.41, 7.42 e 7.43; e também ainda atento tudo o que pertinentemente se verteu supra no corpo destas Alegações; deve a aplicação do Direito aos factos levar agora a que:
- alínea b) da Decisão desta Sentença em crise seja revogada e substituída por outra que absolva o Réu, nomeadamente do pedido feito pelas Autoras na alínea b) do pedido conclusivo da sua Petição Inicial, e nomeadamente ainda por se reconhecer que:
-o Apelante tem título legitimo para ocupar o imóvel;
-esse título legítimo é um arrendamento (em conformidade com o disposto no nº 2 do Artigo 1069º do Código Civil);
-não há nulidade do contrato de arrendamento;
-este arrendamento não teve oposição por parte da 1ª Autora e teve o consentimento dado por escrito pela mesma 1ª Autora (em conformidade com o 2 do Artigo 1024º do C. C.);
-a não existência de um contrato de arrendamento escrito se deve unicamente às Autoras, pelo que só a elas é imputável;
- este arrendamento tem por objecto o R/C e o 1º Andar do imóvel;
-o R/C tem licença de utilização pelo que pode ser usado para a comércio, e até para serviços, podendo por isso ser utilizado como sede de uma qualquer associação de que o Réu faça parte;
-este arrendamento é misto (comercial e habitacional);
-o principal fim deste arrendamento é a habitação do Réu;
-dado que não existe clausula escrita sobre o seu prazo de duração, este arrendamento tem de ser considerado como arrendamento por tempo indeterminado (v. Artigo 1094º nº 3 do C.C.).
E mais ainda, e no seguimento lógico do vertido anteriormente, deve por isso o Apelante ver também ainda:
- as alíneas c) e d) da Decisão e Sentença recorrida, revogadas, e substituídas por outras que o absolvam do pedido quanto às indemnizações (da alínea c) ), e também quanto à condenação em entrega efectiva do prédio às Autoras e demais obrigações inerentes exaradas na alíneas d); pelo que o Réu deve, portanto, ser absolvido dos pedido feitos pelas Autoras nas alíneas c) e d) do pedido conclusivo da sua P.I.;
- Mais ainda, devem as Autoras, face a tudo o que supra se disse no corpo destas Alegações, e também face ao que aí se disse sobre má-fé, e sobre Abuso de direito, serem condenadas como litigantes de má fé, nos moldes em que o Apelante o pediu no final da sua Contestação (de 04/10/2024 - Ref.ª 40275602).
- E ainda, consequentemente, não deve o Réu, ora Apelante, ser condenado em custas.
16)- Se porém o Tribunal ad quem assim o não entender como está supra no ponto 15)- anterior destas CONCLUSÕES, o que só por mera e remota hipótese académica se admite, então; com base na matéria vertida nos (antigos) itens 7.28, 7.29, 7.32 e 7.35 que o Apelante entendeu que não foi provada, e que por isso propôs que como tal fosse removida para os Factos Não Provados da Douta Sentença (e tendo-se até também em consideração o vertido na linha 11 da página 15 dos Factos Não Provados), deve:
- a alínea c) da Decisão da Douta Sentença em crise ser revogada e substituída por outra que não condene o Apelante (e que, portanto, o absolva do respectivo pedido!) nas indemnizações referidas nessa alínea c), porque não foram provados os fundamentos do pedido de indemnização feito pelas Autoras na alínea c) do pedido conclusivo da sua P.I. (de 26/01/2024 - Ref.ª 37971180);
- e devem ainda as Autoras ser condenadas como litigantes de má-fé, com base no que tudo já supra se disse a propósito deste tema.
As apeladas apresentaram resposta às alegações de recurso, defendendo a improcedência do recurso.
II - Objeto do recurso:
Atentas as conclusões das alegações de recurso que - exceto quanto a questões de conhecimento oficioso - delimitam o objeto e âmbito do recurso, nos termos do disposto nos arts. 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1 e n.º 2, ambos do Cód. Proc. Civil, são as seguintes as questões suscitadas no recurso de apelação a decidir:
Questão de facto
- Alteração dos pontos 7.10; 7.13; 7.15; 7.16, 7.19 e 7.38 dos factos provados;
- Consideração dos pontos 7.18 e 7.20; 7.25; 7.27; 7.28; 7:29; 7.32; 7.35 como não provados.
Consideração como provados de 4 itens constantes dos factos não provados, aditando-se os mesmos aos factos provados.
Questão de direito
Em consequência da requerida alteração da decisão de facto, absolvição do réu do pedido elencado na al. b), por ter o réu título - contrato de arrendamento - para ocupar o imóvel, e consequente absolvição dos pedidos deduzidos nas als. c) e d) ou, subsidiariamente, absolvição da al. c), com fundamento e como consequência da consideração dos itens 7.28, 7.29, 7.32 e 7.35 dos factos provados como não provados.
Existência de litigância de má-fé das autoras.
Acresce a decisão sobre a responsabilidade pelas custas.
III - Fundamentação:
Fundamentação de facto
Factos provados (tal como foram considerados na sentença apelada):
«(…) 7.1- Pela Ap ... de 25/10/1981, foi inscrito em nome do “De Cujus”,dito BB e da, então, sua esposa - a ora 1ª Autora, D.AA - entre si matrimoniados no regime da comunhão geral - o Prédio Urbano, de R/C e Andar, licenciado para habitação, sito na Rua ..., ..., descrito na Conservatória do Registo Predial do concelho de Valongo, sob o nº ... e inscrito na respetiva matricial do mesmo concelho, sob o artº ... Urbano, com o actual valor patrimonial de € 93.825,50, (facto assente 1 constante da acta da audiência prévia de 28 de Fevereiro de 2025).
7.2. Prédio esse que o referido casal, nesse ano de 1981, havia comprado aos anteriores proprietários HH e Mulher, (facto assente 2 constante da acta da audiência prévia de 28 de Fevereiro de 2025).
7.3. Desde que o dito casal comprou o identificado prédio com os já indicados nºs de polícia, constituindo, com a Reorganização Administrativa, um novo artigo urbano (...),- sempre dele cuidaram, dando-o de arrendamento, pintando-o sempre que necessário ou conveniente, revendo-lhe os respetivo telhado e pagando os inerentes impostos - praticando todos estes atos materiais, continuamente, perante todos, sem suscitar qualquer oposição, - na convicção de exercerem um direito de propriedade próprio e de a ninguém lesar, (cfr. tema da prova B2).
7.4. De igual forma procederam os anteriores proprietários e as ora Autoras, de forma pública, pacifica e contínua, ao longo de dezenas de anos (cfr. tema da prova B3).
7.5. A 27/09/2011 faleceu, intestado, o referido Autor da Herança Indivisa, no estado de divorciado da que fôra sua esposa, a sobredita D. AA, (facto assente 3 constante da acta da audiência prévia de 28 de Fevereiro de 2025).
7.6. Entre as quais se contam tão somente as indicadas duas filhas do dito casal - Drª CC, solteira, maior, que exerce o Cabeçalato, -e sua irmã DD, viúva, (facto assente 4 constante da acta da audiência prévia de 28 de Fevereiro de 2025).
7.7. Por CC (no lugar de primeira outorgante na qualidade de “proprietários e promitente senhorio”, como cabeça-de-casal da herança aberta por óbito de BB) e EE (no lugar de segundo outorgante na qualidade de “promitente arrendatário”) foi assinado o documento intitulado “contrato-promessa de arrendamento do imóvel com prazo certo”, datado de 9 de Julho de 2018, junto com a Contestação do Réu EE, como documentos 1, 2 e 3, cujo teor se dá aqui como integralmente reproduzido, (facto assente 7 resultante do deferimento da reclamação dos factos assentes pelo despacho proferido em 04/04/2025).
7.8. A 09/07/2018, entre a referida cabeça de casal da ora Autora Herança Indivisa, Drª CC e o Réu EE, foi clausulada uma minuta de “Contrato Promessa de Arrendamento de Imóvel, com prazo certo”, nela se prevendo que o contrato de Arrendamento prometido seria celebrado logo que transitasse em julgado a Sentença da Ação de Despejo então pendente no Proc.º ... - J2, - que visava fazer cessar o arrendamento Habitacional do referido andar do prédio em causa, que era arrendatário II a quem o dito Andar havia sido locado pela renda de €400,00/mês, (cfr. tema da prova B4).
7.9. Este arrendatário entregou o locado sem necessidade de tal sentença de despejo, (cfr. tema da prova B5).
7.10. Em tal Minuta do visado Arrendamento prometido, acordaram as partes que o dito andar seria destinado a habitação (casa-morada de família do dito R. e sua referida companheira, que viviam em União de Facto) e o R/C a comércio e/ou sede da Associação, de que o promitente arrendatário fazia parte (consoante a Câmara o autorizasse ao R.- assunto de que ele-próprio se encarregou de tratar, no seu próprio interesse), (cfr. temas da prova B6 e B35).
7.11. O prazo do arrendamento seria um ano, renovável, (cfr. tema da prova B7).
7.12. A renda mensal ficou cifrada em € 500,00, atualizável nos termos da Lei e a pagar ao senhorio, no 1º dia útil do mês a que respeitasse, - por transferência bancária para conta a indicar (e efetivamente indicada) pela Outorgante - Cabeça de Casal, (cfr. tema da prova B8).
7.13. Uma vez que o dito R/C estava, então, livre, - o dito Réu propôs à mesma Outorgante-Cabeça de Casal, ir desde logo (Julho de 2018) ocupando-o, pagando a versada renda de €500,00, - o que esta aceitou, não tendo sido reduzido o contrato a escrito, (cfr. tema da prova B11).
7.14. Entre as ditas Partes jamais foi “formalizado” qualquer contrato de Arrendamento (cfr. tema da prova B10).
7.15. O réu negou-se a celebrar o contrato de arrendamento (tema da prova B37- facto confessado pelo réu no artº33º da sua contestação).
7.16. Desta feita passaram os RR. a gozar do dito R/C, por contrato verbal, de acordo com a renda mensal de € 500,00 e o demais clausulado, atrás alegado, (cfr. tema da prova B12).
7.17. As senhorias nunca interpelaram o réu para a outorga do contrato prometido por carta ou qualquer outra missiva, (cfr. tema da prova B38).
7.18. Ainda nesse 2º semestre de 2018, os RR, logo que o sobredito arrendatário deixou livre o Andar do mesmo prédio e porque estava furada, sem qualquer licença, a placa do piso deste, que constituía o teto do dito R/C, passaram a aceder a tal Andar, desde então sua casa- morada de família, por essa escada (fixa) de acesso interior, entre ambos os pisos, que o anterior arrendatário do dito R/C havia construído, sem autorização ou Licença, (cfr. tema da prova B13).
7.19. Esse “buraco”, que permitia o acesso do 1º andar ao r/c, já existia quando o locado foi entregue ao réu, (cfr. tema da prova B39).
7.20. Tal obra jamais lhe fôra autorizada ou aceite por quem direito, nem licenciada pela Câmara, (cfr. tema da prova B14).
7.21. Tal como não foram autorizadas, nem licenciadas ou aceites as obras e alterações empreendidas pelos RR ainda no 2º semestre de 2018, na zona frontal do logradouro do Edifício e sua lateral nascente, onde eles construíram um Barraco, em chapas e aglomerado de madeira, ilegal e inestético, para guarda de sucata automóvel, - estorvando, além disso, o acesso ao dito andar, pela única escada exterior existente, a nascente do mesmo prédio, (cfr. tema da prova B15).
7.22. Os RR para evitar a devassa de tal Logradouro, a partir da movimentada e confrontante Rua ..., ..., colocaram uma rede verde-plástica (que costuma usar-se nas obras) a revestir o gradeamento de ferro de vedação deste Logradouro, transformando-o numa Entulheira insalubre e a céu aberto, embora semi-escondida, (cfr. tema da prova B16).
7.23 Dentro de tal rede, barraco, bem como no versado logradouro do Prédio, foram amontoando ferrugentas peças de sucata auto, e partes de carros, - destinando-as a venda ao público, - que é o comércio a que ali se vem dedicando, com fins lucrativos - mesmo sem licença camarária, de que o R, contra o que havia prometido, não tratara, (cfr. tema da prova B17).
7.24. Também a vizinhança se começou a queixar de tal lixeira ferrugenta porque era prejudicial à saúde, (cfr. tema da prova B20).
7.25. O R. sempre reconheceu a ilegalidade da sua atividade comercial, exercida no dito R/C e referido Logradouro e Barraco, (cfr. tema da prova B21).
7.26. Actualmente existe também no logradouro, que faz parte do arrendamento, uma pequena casota para cães, (cfr. tema da prova B44).
7.27. Tais construções (o furar da dita Placa, criando um Acesso Interior; Constituição da dita” Lixeira Ferrugenta”/ (Entulheira) e a Construção do aludido e bem visível Barraco, - alterando ilegalmente e sem licença, o dito prédio - foram alvo de imediata fiscalização da Câmara ..., que logo notificou a referida Cabeça de Casal -, Drª CC, e sua irmã DD, para reporem a regularidade urbanística, mediante a demolição ou legalização de tais obras ilegais, (cfr. tema da prova B18).
7.28. Com a conhecida carestia de locais destinados à habitação (e outros fins) têm aparecido às AA. (desde 2019, quando constou que os RR. iriam ter de entregar o dito prédio, por nele o R. não poder continuar a sua atividade comercial) diversos cabeleireiros, cabeleireiras e esteticistas, propondo tomar de arrendamento o prédio para habitação, adaptando o R/C, a expensas suas, para o respectivo “metier”, (cfr. tema da prova B22).
7.29. As diferentes interessadas e interessados que têm aparecido desde o início de 2019 propõem-se, além de fazer as adaptações do R/C a expensas suas, pagar, pelos dois pisos, cerca de €1.000,00 de renda mensal, (cfr. tema da prova B25).
7.30. Efetivamente aquele local é densamente povoado e movimentado onde prospera todo o tipo de atividade económica, dada, além do mais, a proximidade da cidade universitária de ..., (cfr. tema da prova B23).
7.31. É permitido ao arrendatário habitacional exercer nele indústria doméstica, ainda que tributada, dispondo o prédio de generoso estacionamento, tanto no exterior do mesmo, como no respectivo logradouro, (cfr. tema da prova B24).
7.32. A Autora D. AA, comproprietária de 50% em causa não concorda com o arrendamento do mesmo por menos de €1.000,00 e só para habitação com industria doméstica porque desde o início de 2019 lho vêm propondo, (cfr. tema da prova B28).
7.33. O Réu EE teve todos estes anos, o gozo efectivo (de facto) do mesmo prédio, (cfr. tema da prova B30).
7.34. Durante os últimos 60 meses o Réu EE pagou, durante tal período, €30.000,00, (cfr. tema da prova B31).
7.35. Havia vários interessados em arrendá-lo, no mínimo, pelo valor de €1.000,00/mês, (cfr. tema da prova B30).
7.36. O Réu EE encontra-se preso no estabelecimento prisional ..., (facto assente 5 constante da acta da audiência prévia de 28 de Fevereiro de 2025), com o esclarecimento de que o mesmo esteve preso preventivamente desde 9 de Fevereiro de 2024 a 16 de Julho de 2024, dia em que o aludido Réu foi libertado e voltou para o aludido prédio.
7.37. A Ré FF reside numa estrutura de atendimento á vítima da APAV, (facto assente 6 constante da acta da audiência prévia de 28 de Fevereiro de 2025).
7.38.-Este prédio está sendo ocupado pelo Réu EE, contra a vontade da 1ª Autora que não o autorizou, nem interveio a concordar com arrendamento aos RR, (cfr. tema da prova B29).
7.39. Até hoje, o Réu EE ainda não entregou às AA. o prédio em causa, (cfr. tema da prova B26). (…)».
Impugnação da decisão sobre a matéria de facto
O apelante impugna 14 dos 39 pontos dos factos provados e requer ainda se considerem provados, com a redação que sugere, 4 pontos dos factos não provados.
Vários desses pontos encontram-se descritos em enunciados que se interligam entre si e, inclusive, também com factualidade que não foi objeto de impugnação.
Acresce que, mercê da elaboração/seleção dos temas da prova mediante a mera transcrição do conteúdo alegado pelas partes nas respetivas peças processuais e sua subsequente transposição para os factos provados e não provados, sem a preocupação de expurgação do conteúdo inútil ou conclusivo nem de harmonização da exposição factual, deparamo-nos quer com repetições da mesma factualidade, como se fosse distinta, quer com incoerências ou inconcludência entre enunciados, que geram deficiências da decisão de facto constante da sentença apelada que impõem a intervenção oficiosa deste tribunal ad quem, uma vez que constam do processo todos os elementos que, nos termos do n.º 1 do art. 662.º do Cód. Proc. Civil, permitem a alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto (art. 662.º, n.º 2, al. c), a contrario, do Cód. Proc. Civil).
A apreciação da impugnação da decisão de facto será efetuada, desta forma, tendo em consideração a análise das questões de facto impugnadas e das que com tal impugnação se interligam, precedida da apreciação geral sobre o conjunto da prova produzida, considerando quer a extensão da impugnação da decisão de facto, quer os termos da motivação da decisão de facto efetuada pelo tribunal apelado.
Tais questões de facto em discussão são:
a) (In)existência de ‘licença camarária' para utilização do R/C e questões conexas;
b) Termos em que ocorreu a ocupação pelos réus do imóvel das autoras e obra da placa;
c) Outras obras realizadas pelos réus no imóvel/prédio das autoras;
d) Perda de oportunidades de arrendamento do imóvel e valores.
1. Motivação da convicção apresentada pelo tribunal ‘a quo'
O tribunal a quo motivou a decisão de facto (em bloco, ou seja, sem relacionar os diversos meios de prova com a concreta factualidade provada ou não provada) elencando toda a prova documental junta aos autos (e também atos praticados no processo) e efetuando uma síntese do que as partes e as testemunhas disseram, com indicação das partes de tal síntese dos depoimentos que considerou credíveis e que não considerou credíveis, fundamentando a parte que não lhe mereceu credibilidade por “estarem em contradição com a parte de declarações que mereceu credibilidade”, sem apresentação de explicações adicionais ao teor do resumo das declarações efetuadas que considerou credíveis e não credíveis, exceto quanto à falta de atribuição de credibilidade parcial dos depoimentos prestados pelas testemunhas JJ e KK, em que é referido, de forma igual para cada uma destas testemunhas: “[n]ão mereceu nenhuma credibilidade ao Tribunal (…) a parte do depoimento em que (…) este se limitou a reproduzir o que o 1º Réu EE lhe contou, num mero depoimento indirecto, de “ouvir dizer”, sem que a testemunha tenha revelado qualquer razão de ciência própria ou autónoma acerca dessa parte do seu depoimento”.
Da leitura desta motivação resulta haver algumas contradições na indicação de partes dos depoimentos prestados pelas autoras e pelo réu que mereceram credibilidade e a decisão proferida sobre parte da factualidade controvertida. A título exemplificativo, veja-se a incongruência entre a atribuição de credibilidade às declarações prestadas pelo réu, na parte em que disse «(…) que o declarante foi para lá viver em 2018; que o declarante tinha uma oficina em ... e viu aquela casa, soube quem eram os donos “e entrou em contacto com a AA” (sic); que o declarante disse que estava interessado; que “a Dª AA disse que ia falar com a Drª CC” (sic) e o declarante passou lá passados uns dias falar com ambas “e combinaram para ir para lá”, (sic); que o declarante explicou que a ex-companheira precisava da casa e foi combinado ficar por lá só que era preciso tirar umas coisas da parte de baixo; que o que o declarante precisava com urgência era do 1º piso e o declarante foi para o 1º piso; que a cozinha não tinha os móveis e a casa de banho também precisava de obras e o declarante disponibilizou-se para fazer as obras, tendo o declarante instalado um esquentador e colocado móveis na cozinha; (…) que as obras realizadas pelo declarante custaram-lhe cerca de €3.000 e ficou de pagar €500 pelo rés-do-chão, pelo 1º piso e pela parte da garagem junto ao rés-do-chão; que na altura havia uma questão qualquer com o anterior arrendatário e foi assinado o contrato-promessa; que o declarante disse que não havia problema porque não precisava dos recibos; que o declarante precisava da casa da parte de cima; (…) que o declarante precisava da casa da parte de cima; que na altura a Dª AA disse que ia falar com o Advogado; que o declarante foi convidado a ir ao Advogado; que o que tinham conversado a propósito da renda eram €500 mensais; (…) que a Dª AA sabe da existência do contrato-promessa; que o declarante falou sempre com a Dª AA; que o declarante só falou com a Drª CC porque a Dª AA disse que a sua filha Drª CC é que era a cabeça-de-casal para fazer o contrato; que o rés-do-chão estava cheio de lixo e “tinha lá bicharada, gatos mortos e ratos”, (sic); que havia um buraco na placa entre o rés-do-chão e o 1º andar; que o declarante só viu isso depois de entrar na casa; que não tinha escada nenhuma, designadamente uma escada metálica em caracol; (…)», e a consideração como provada de factualidade contrária ou contraditada por tais declarações que, de acordo com a motivação, o tribunal considerou credíveis, como, por exemplo, os n.os 7.16 (ocupação do R/C), 7.18 (ocupação do 1.º andar a partir do R/C, através de um buraco por uma escada fixa interior); 7.32 e 7.38. dos factos provados.
2. Análise genérica da prova produzida
Ouvidos os registos áudio da prova produzida e analisada a prova documental junta aos autos, verificamos que, no que concerne aos termos em que ocorreu a ocupação pelos réus do imóvel das autoras, a prova produzida sobre as circunstâncias em que tal ocupação ocorreu - o que foi acordado e esteve subjacente à ocupação, pelos réus, do prédio reivindicado pelas autoras - restringe-se às declarações prestadas pelas partes, designadamente, pelas autoras AA e CC e pelo réu EE e à seguinte prova documental: o denominado “Contrato-Promessa de Arrendamento de Imóvel com Prazo Certo” junto com a contestação do réu de 04-10-2024; os dois recibos de renda juntos pelo réu com o requerimento de 23-03-2025.
Nenhuma das testemunhas esteve presente ou interveio nas conversas e/ou contatos entre as partes depoentes, pelo que nada sabem sobre o que foi acordado entre as partes.
Quanto aos termos em que ocorreu a entrada dos réus no imóvel - quando e como ocorreu -, relevam ainda os depoimentos prestados pelas testemunhas KK (amigo do réu) e JJ (cunhado do réu, casado com uma irmã desta), que auxiliaram o réu e família a efetuar a mudança, relevando ainda a apreciação crítica das declarações das partes, conjugada com alguma prova documental (nomeadamente, além do teor do contrato-promessa já referido, ainda o teor do contrato de arrendamento celebrado com o inquilino II - doc. 7 junto pelo réu com o requerimento de 23-05-2025 e a sentença de despejo proferida na ação de despejo intentada pelas autoras contra tal inquilino - doc. 6 junto pelo réu com o requerimento de 15-05-2023).
Quanto às restantes questões de facto, a análise da prova será efetuada no âmbito da apreciação dos concretos pontos de facto impugnados.
3. Inexistência de ‘licença camarária' para utilização do R/C e questões conexas
Neste âmbito foram impugnados o n.º 7.10 e o n.º 7.25 dos factos provados, pretendendo ainda o apelante, quanto ao item considerado não provado -“o R/C do prédio não possa ser arrendado para comércio, nem para sede de qualquer Associação, (cfr. tema da prova B27);” -, a sua passagem para os factos provados, sob um novo n.º 7.41, com a seguinte redação: “O R/C do prédio está devidamente licenciado para poder ser arrendado para comércio, e para a sede de qualquer Associação (cfr. Tema de Prova B27);”.
3.1. Impugnação da decisão sobre o n.º 7.10 - factos provados
Consta da fundamentação de facto da sentença:
7.10 - Em tal Minuta do visado Arrendamento prometido, acordaram as partes que o dito andar seria destinado a habitação (casa-de-morada de família do dito réu e sua referida companheira, que viviam em União de Facto) e o R/C a comércio e/ou sede da Associação, de que o promitente arrendatário fazia parte (consoante a Câmara o autorizasse ao réu - assunto de que ele próprio se encarregou de tratar, no seu próprio interesse) (cfr. temas da prova B6 e B35).
Defende o apelante a alteração deste n.º 7.10 nos seguintes termos:
7.10 - Em tal Minuta do visado Arrendamento prometido, acordaram as partes que o dito andar seria destinado a habitação (casa-de-morada de família do dito réu e sua referida companheira, que viviam em União de Facto) e o R/C a comércio e/ou sede da Associação, de que o promitente arrendatário fazia parte (cfr. temas da prova B6 e B35).
Fundamenta tal pretensão de eliminação da parte final deste ponto - “(consoante a Câmara o autorizasse ao réu - assunto de que ele próprio se encarregou de tratar, no seu próprio interesse)” - na alegação de que:
- Há contradição entre a prova dessa factualidade e a consideração como não provado, na sentença apelada, que “o R. tenha prometido tratar da licença camarária, (cfr. tema da prova B.17)”;
- Existe erro de julgamento na apreciação dos meios de prova, na medida em que resulta do doc. 4 junto com o requerimento do réu de 15/05/2025 (Ref.ª 42475532) que o R/C do prédio possui licença de utilização, pelo que o réu não necessitava de requerer licença de utilização à Câmara.
Apreciando.
Resulta do elenco dos temas da prova que o n.º 7.10 dos factos provados constitui a decisão do tribunal sobre o alegado:
- Pelas autoras no art. 16.º da petição inicial [“Em tal Minuta do visado Arrendamento, acordaram as partes, como “Essentialia Contractus”, que o dito andar seria destinado a habitação (casa-morada de família do dito R. e sua referida companheira, que viviam (e continuam) em União de Facto) e o R/C a comércio e/ou sede da Associação, de que o arrendatário fazia parte (consoante a Câmara o autorizasse ao R.- assunto de que ele-próprio se encarregou de tratar, no seu próprio interesse).”];
- Pelo réu no art. 31.º da contestação [“Ali - no contrato-promessa de arrendamento junto pelo réu com a contestação - se previa, designadamente, e para contrariar matéria alegada na p i, que o locado se destinaria a habitação e a comércio e/ou sede de associação de que faz parte o contraente/promitente arrendatário EE”].
Por seu turno, a factualidade não provada que o apelante invoca estar em contradição com o segmento do n.º 7.10 dos factos provados cuja eliminação pretende - “(consoante a Câmara o autorizasse ao réu - assunto de que ele próprio se encarregou de tratar, no seu próprio interesse)” - integrava o art. 27.º da petição inicial [“E adentro de tal rede, barraco, bem como no versado logradouro do Prédio, foram amontoando ferrugentas peças de sucata auto, e partes de carros, - destinando-as a venda ao público, - que é o comércio a que ali se vêm dedicando, com fins lucrativos - mesmo sem licença Camarária, de que o R, contra o que havia prometido, não tratara.”].
Esta impugnação do apelante estrutura-se na interpretação de que a ‘autorização camarária' referida no n.º 7.10 “é a mesma que foi alegada nos artigos 16º e 27º da Petição Inicial (…) das Autoras. É a mesma licença, e não duas diferentes.”[1] Na resposta às alegações de recurso, nada opõem as apeladas quanto a tal afirmação.
A razão pela qual as autoras, no âmbito de uma ação de reivindicação da propriedade, em que alegam a violação do seu direito de propriedade por ocupação intitulada, pelos réus, do imóvel reivindicado, procederam à alegação da existência/inexistência de ‘licença camarária', de promessa do réu de obter ‘autorização camarária' ou ‘licença camarária', ou falta de obtenção pelo réu, em violação do que se tinha comprometido, de ‘licença camarária' para a atividade a desenvolver no R/C, parece prender-se com uma implícita arguição de outro fundamento de nulidade do contrato (atendendo ao teor do pedido deduzido sob a al. B)).
Tal matéria respeita a - na versão das autoras apresentada na petição inicial - (in)cumprimento de obrigações alegadamente assumidas pelo réu em arrendamento verbal acordado com a autora CC (filha), na qualidade de cabeça de casal da herança aberta por óbito de BB, com o desacordo da autora AA (mãe) - arrendamento esse aceite pelas autoras, cuja nulidade por falta de forma escrita peticionam na ação, assim justificando a ‘inexistência de título' para a ocupação (do R/C).
Ora, atenta a causa de pedir e os pedidos deduzidos, tal como a ação foi configurada pelas autoras, dificilmente se alcança a relevância, quer para o mérito da ação, quer inclusive para o mérito da apelação, da existência ou inexistência de ‘licença' ou ‘autorização camarária' e se o réu se obrigou ou não obrigou a obter ‘autorização' ou ‘licença camarária' para a finalidade a que se destinava o arrendamento do R/C.
A ter alguma pertinência, estaríamos perante uma alegação insuficiente, na petição inicial, de toda a matéria atinente à referida ‘licença' de utilização ou ‘autorização camarária'. A que concreta licença ou autorização se referem as autoras?
É que existem - rectius, existiam [2] - dois tipos de licenças relativas à utilização dos edifícios: a licença de utilização do edifício para uma atividade genérica (habitação, comércio, indústria, armazém, serviços, etc) [3] e a licença de utilização para a específica atividade a exercer (licenciamento da atividade a exercer). A obtenção da primeira é obrigação do senhorio (proprietário do edifício ou fração); já a obtenção da licença para o exercício da atividade específica a desenvolver no locado caberá ao arrendatário - sobre o assunto, cfr. Ac. do TRP de 20-06-2011, proc. 3321/07.8TBVCD.P1; Ac. do TRG de 15-03-2018, proc. 1453/17.3T8BRG.G1. No entanto, o cumprimento ou incumprimento destas obrigações e a existência ou inexistência destas licenças respeitam à relação de arrendamento (que, de forma insólita, as próprias autoras alegam existir, pelo menos quanto ao R/C, embora pugnando pela sua nulidade por falta de forma quanto às autoras herdeiras da herança indivisa e pela falta de intervenção, autorização ou consentimento por parte da autora AA).
Toda a prova produzida, designadamente, no decurso do julgamento, foi orientada no sentido de a alegada ‘licença' ou ‘autorização' camarária se reportar à existência/obtenção de autorização de utilização do R/C do imóvel para “comércio” - ou seja, a licença de utilização do edifício para uma atividade genérica, que é obrigação do senhorio possuir, previamente à celebração do contrato de arrendamento (art. 1070.º, n.º 2, do Cód. Civil, e Decreto Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto).
É esse o fundamento da impugnação do apelante [4], nomeadamente, ao defender existir contradição entre a parte do n.º 7.10 que pretende ver eliminado e a inclusão, nos factos não provados, de que “o R. tenha prometido tratar da licença camarária, (cfr. tema da prova B17);”.
Percebe-se da tramitação dada ao processo [5] que o tribunal apelado decidiu considerar a matéria alegada no art. 27.º da petição inicial (que corresponde ao tema da prova B17 [6]), ipsis verbis, provada, conforme resulta da leitura do n.º 7.23 dos factos provados. No entanto, também considerou ‘não provada' a seguinte parte dessa alegação efetuada no art. 27.º da petição inicial: “o R. tenha prometido tratar da licença camarária, (cfr. tema da prova B17);”.
A clara contradição entre factos provados e não provados existe, diretamente e sem margem para dúvidas, entre a afirmação, constante desse número 7.23 - “contra o que havia prometido” -, e a consideração como não provado da mesma matéria, alegada no referido art. 27.º da petição inicial (tema da prova B 17).
Quanto à factualidade constante do n.º 7.10 - acordaram os outorgantes da minuta que o R/C seria destinado a comércio e/ou sede da Associação, “consoante a Câmara o autorizasse ao réu, assunto de que ele próprio se encarregou de tratar, no seu próprio interesse” -, nenhuma prova foi produzida quanto ao facto do réu, perante a autora outorgante do contrato ou perante as outras autoras, se ter ‘encarregado de tratar da autorização da Câmara para comércio' (ou qualquer outra). O que consta do n.º 5. do ‘Contrato-Promessa de Arrendamento de Imóvel com Prazo Certo' junto pelo réu com a contestação é - apenas - que “o locado será, exclusivamente, destinado a habitação no primeiro andar e de comercio e/ou sede de uma associação (...) no rés-do-chão”. Nada mais consta desse documento quanto a obtenção de autorizações ou licenças pelo réu.
Também nada foi dito pelas autoras, nas declarações prestadas, a esse respeito.
Toda a prova produzida, designadamente, no decurso do julgamento, foi orientado no sentido de a referida ‘autorização camarária' se reportar à existência/obtenção de autorização de utilização do R/C do imóvel para “comércio” - ou seja, a licença de utilização do edifício para uma atividade genérica, licença essa que o senhorio tem que ter, previamente à celebração do contrato de arrendamento (art. 1070.º, n.º 2, do Cód. Civil, e Decreto Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto).
As partes foram questionadas sobre a (in)existência de licença de utilização do R/C - a acima referida licença de utilização do edifício para uma atividade genérica. Ora, tal licença, como resulta do documento 3 junto pelo réu com o requerimento de 23-05-2025 [7], existe [8].
Deste modo, considerando os termos em que foi efetuada a alegação da assunção pelo réu do compromisso de obter ‘autorização camarária' (“assunto de que ele próprio se encarregou de tratar, no seu próprio interesse”), os termos da produção de prova em julgamento e os termos do presente recurso (sem manifestação, pelas apeladas, de qualquer oposição à afirmação do apelante de que a ‘autorização/licença camarária' alegada nos arts. 16.º e 27.º da petição inicial ‘era a mesma'), sempre há que considerar existir contradição na consideração como não provado que “o R. tenha prometido tratar da licença camarária” e como provado ter o réu assumido, perante a autora(s), que se encarregaria de tratar da ‘autorização camarária' - obtenção de licença de utilização para o R/C.
Daqui resulta que, perante os termos da alegação (indeterminada/falta de alegação concretizada) efetuada nos arts. 16.º e 27.º da petição inicial, quanto à referência aí feita a ‘autorização/licença camarária', perante os termos em que a produção de prova e julgamento decorreu, quanto a esta questão da ‘licença de utilização' - centrado na (in)existência de licença de utilização genérica - e perante a existência do Alvará de utilização n.º ... que foi junto ao processo, a que acresce a total falta de qualquer prova da alegada promessa do réu de ‘tratar da licença camarária', deve ser julgada procedente a impugnação quanto ao n.º 7.10 neste ponto (a redação final a dar a este ponto será só, a final, fixada, por forma a assegurar-se a compatibilização da diversa factualidade a considerar, atenta a interligação com a factualidade referente ao contrato-promessa outorgado).
Deve também alterar-se, em conformidade com o disposto no n.º 1 do art. 662.º do Cód. Proc. Civil (cfr. ainda a al. c) do n.º 2 do mesmo artigo 662.º, a contrario), o n.º 7.23 dos factos provados, nos seguintes termos:
7.23 Dentro de tal rede, barraco, bem como no versado logradouro do prédio, foram amontoando ferrugentas peças de sucata auto, e partes de carros, - destinando-as a venda ao público, - que é o comércio a que ali se vem dedicando, com fins lucrativos.
3.2. Impugnação da decisão sobre o n.º 7.25 - factos provados
Consta da fundamentação de facto da sentença:
7.25. O R. sempre reconheceu a ilegalidade da sua atividade comercial, exercida no dito R/C e referido Logradouro e Barraco, (cfr. tema da prova B21).
Defende o apelante a eliminação deste facto por não se ter produzido qualquer prova do aí alegado.
Assiste-lhe razão. Pura e simplesmente - sem sequer se entrar na análise do caráter conclusivo de ‘ilegalidade da sua atividade comercial' - não foi produzido qualquer meio de prova de ter o réu reconhecido desenvolver ‘uma atividade comercial ilegal'.
Deve ser julgada procedente esta impugnação, eliminando-se o n.º 7.25 dos factos provados, por ausência de qualquer prova do aí vertido (o reconhecimento pelo réu de desenvolver ‘uma atividade comercial ilegal').
3.3. Impugnação dos factos não provados - aditamento aos factos provados
A sentença apelada considerou “não ter resultado provado”:
- o R/C do prédio não possa ser arrendado para comércio, nem para sede de qualquer Associação (cfr. tema da prova B27);
Pretende o apelante que tal enunciado, incluído nos factos não provados, “(…) deverá figurar, aditado, nos Factos Provados da Douta Sentença, e como Facto Provado 7.41, e com a seguinte redacção, que ora se propõe:
7.41.-O R/C do prédio está devidamente licenciado para poder ser arrendado para comércio, e para a sede de qualquer Associação (cfr. Tema de Prova B27); (…)”.
Alega que de diversos meios de prova, que extensamente indica - sendo que os efetivamente pertinentes são a prova documental consistente, designadamente, no Alvará de alteração de utilização nº ... de 20/03 (armazém, comércio, serviços restauração e bebidas) junto como doc. 3 com o requerimento de 23-05-2025, e no Relatório de Fiscal da Câmara de 15-01-2020 junto como doc. 4 com o requerimento de 15-05-2025 - resulta ter o R/C licença de utilização para Comércio, Serviços, Restauração e Bebidas e que “se não se provou isto, então é porque (a contrario sensu) o dito R/C pode ser arrendado para comércio, e, por conseguinte, como sede de qualquer associação.”
Este raciocínio é profundamente errado.
A falta de prova de determinada factualidade não acarreta, a contrario, a prova da factualidade inversa.
Este enunciado considerado não provado provém do art. 36.º da petição inicial, no qual as autoras alegaram, no seguimento do art. 35.º da petição inicial, o seguinte:
35.º - A situação dos RR, no locado, para além das referidas obras ilegais - é ela própria absolutamente inválida!...
36.º - Desde logo, o R/C do prédio não pode ser arrendado para comércio, nem para sede de qualquer Associação - porque foi todo ele licenciado para Habitação.
Se bem compreendemos o alegado e demais vertido na petição inicial, pretendiam as autoras sustentar a invocada nulidade do arrendamento do R/C para comércio ou sede de associação que alegam ter a autora Dr.ª CC efetuado ao réu em facto que lhe(s) é imputável: vejam-se o art. 1070.º, n.º 2, do Cód. Civil, e o Decreto Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto.
Esta matéria ficou não provada, face ao teor do Alvará de alteração de utilização nº ... de 20/03.
Tal não determina que se dê por provada factualidade contrária, que não foi alegada.
Improcede a pretensão do apelante.
4. Termos em que ocorreu a ocupação pelos réus do imóvel e obra feita na placa
Neste âmbito foram impugnados os n.os 7.13, 7.15, 7.16, 7.18, 7.19, 7.20, 7.32 e 7.38 dos factos provados.
E ainda, no âmbito da impugnação dos factos não provados, pretende o apelante:
a) Quanto ao enunciado “o contrato prometido não tenha sido assinado porque as senhorias quiseram impor ao réu uma renda mensal de €750,00, o que contrariava frontalmente o acordado no contrato-promessa, (cfr. tema da prova B36)” considerado não provado, a passagem para os factos provados, sob o n.º 7.42, do seguinte enunciado,: “O contrato prometido não foi assinado porque as senhorias quiseram impor ao réu uma renda mensal de 750,00 Euros, o que contrariava frontalmente o acordado no contrato-promessa, (cfr. tema da prova B36);”.
b) Quanto ao enunciado “tenham proposto ao réu quando foi mencionado celebrar o contrato prometido €750 mensais, (cfr. tema da prova B46).” considerado não provado, a passagem para os factos provados, sob o n.º 7.43, do seguinte enunciado,:
“Foi proposto ao Réu quando foi mencionado celebrar o contrato prometido 750 Euros de renda mensais, (cfr. tema da prova B46).”
4.1. Impugnação da decisão sobre os n.os 7.13, 7.16, 7.18, 7.19, 7.20, 7.32 e 7.38 - factos provados
Consta da fundamentação de facto da sentença:
7.13. Uma vez que o dito R/C estava, então, livre - o dito Réu propôs à mesma Outorgante-Cabeça de Casal, ir desde logo (Julho de 2018) ocupando-o, pagando a versada renda de €500,00, - o que esta aceitou, não tendo sido reduzido o contrato a escrito, (cfr. tema da prova B11) - (cfr. artº21º da P.I.).
7.16. Desta feita passaram os RR. a gozar do dito R/C, por contrato verbal, de acordo com a renda mensal de € 500,00 e o demais clausulado, atrás alegado, (cfr. tema da prova B12) - (cfr. arlº22‘ da P.I.).
7.18. Ainda nesse 2º semestre de 2018, os RR, logo que o sobredito arrendatário deixou livre o Andar do mesmo prédio e porque estava furada, sem qualquer licença, a placa do piso deste, que constituía o teto do dito R/C, passaram a aceder a tal Andar, desde então sua casa- morada de família, por essa escada (fixa) de acesso interior, entre ambos os pisos, que o anterior arrendatário do dito R/C havia construído, sem autorização ou Licença, (cfr. tema da prova B13).
7.19. Esse “buraco”, que permitia o acesso do 1º andar ao r/c, já existia quando o locado foi entregue ao réu, (cfr. tema da prova B39).
7.20. Tal obra jamais lhe fôra autorizada ou aceite por quem direito, nem licenciada pela Câmara, (cfr. tema da prova B14).
7.32. A Autora D. AA, comproprietária de 50% em causa não concorda com o arrendamento do mesmo por menos de €1.000,00 e só para habitação com indústria doméstica porque desde o início de 2019 lho vêm propondo, (cfr. tema da prova B28) - (cfr. art‘40º da P.I.).
7.38. Este prédio está sendo ocupado pelo Réu EE, contra a vontade da 1ª Autora que não o autorizou, nem interveio a concordar com arrendamento aos RR, (cfr. tema da prova B29).
Defende o apelante a consideração dos n.os 7.18, 7.20. e 7.32 como não provados e a alteração dos n.os 7.13, 7.16, 7.19 e 7.38 nos seguintes termos:
7.13 - Uma vez que o dito R/C e o 1º andar estavam, então, livres, - o dito Réu propôs à mesma Outorgante-Cabeça de Casal, ir desde logo (Julho de 2028) ocupando-os, pagando a versada renda de 500 Euros. - o que esta aceitou, não tendo o contrato sido reduzido o contrato a escrito (cfr. tema de prova B11).
7.16. Desta feita passaram os RR. A gozar do dito R/C e do 1º andar, por contrato verbal, de acordo com a renda mensal de € 500,00, e o demais clausulado, atrás alegado, (cfr. tema de prova B12).
7.19 - Esse “buraco” já existia quando o locado foi entregue ao réu (cfr tema de provaB39).
7.38 - Este prédio está sendo ocupado pelo Réu EE, com a autorização nomeadamente até escrita da 1ª Autora (recibo de renda), que interveio a concordar com o arrendamento ao Réu (cfr. tema de prova B29).
Alega o apelante que resulta do reconhecimento pela autora CC (doravante, CC) da autoria do recibo de renda n.º 1, conjugado com o teor desse recibo (onde está escrito “pelo arrendamento de R/C e 1.º andar”), com as declarações de parte do réu (que referiu ter-lhe sido arrendado o R/C e 1.º andar, sendo o principal, para ele, o arrendamento da habitação, atenta a situação da sua ex-companheira, que tinha acabado de ter um filho) e com os depoimentos das testemunhas arroladas pelo réu, JJ e KK (que ajudaram na mudança para a casa), que foi arrendado e ocupado pelo réu todo o imóvel, incluindo, além do R/C (que nem tinha condições de habitabilidade, como as autoras também confirmaram nas suas declarações), também o primeiro andar.
Conforme acima ficou dito no âmbito da análise genérica da prova produzida, os meios de prova produzidos quanto ao que foi acordado entre as partes e esteve subjacente à ocupação pelos réus do imóvel propriedade das autoras restringem-se às declarações prestadas pelas partes e à prova documental consistente no denominado “Contrato-Promessa de Arrendamento de Imóvel com Prazo Certo” junto com a contestação do réu de 04-10-2024 e nos dois recibos de renda juntos pelo réu com o requerimento de 23-03-2025.
Esta prova documental assume relevante pertinência no âmbito da apreciação do mérito da presente impugnação, na medida em que tal prova documental revela a prática, designadamente pelas autoras, de atos dificilmente compatíveis com parte da versão por si trazida aos autos, que as mesmas, nos depoimentos prestados, quando confrontadas com tais documentos, não lograram explicar, afetando a sua credibilidade.
Passamos a explicar.
Do contrato-promessa de arrendamento junto aos autos, não impugnado, resulta provado que, em 9 de julho de 2018, a autora CC, na aí declarada qualidade de cabeça de casal representante da herança aberta por óbito de BB, afirmando ser tal herança “dona e legítima proprietária de um imóvel destinado a habitação, composto de rés do chão e andar, sito na Rua ..., ..., com entrada pelo n.º ... e ... (…) da atual união de freguesia ... e ...”, prometeu dar de arrendamento ao réu, aí segundo outorgante, tal imóvel, nas condições aí referidas, designadamente, e no que aqui releva:
- prazo de duração do contrato de um ano, renovável automaticamente, exceto se os outorgantes se opuserem por escrito à renovação, nos termos legais,
- pela renda anual de € 6.000,00, pagável em duodécimos mensais de € 500,00;
- sujeito ao regime de renda livre;
- o locado é, «(…) exclusivamente, destinado a habitação no primeiro andar ede decomércio e/ou sede de uma associação da qua faz parte o segundo outorgante no rés-do-chão, não lhe podendo dar outro fim, sob pena de resolução contratual» - Cláusula 5 do contrato.
Na cláusula 11 desse contrato estipularam as partes o seguinte:
«11. A celebração do contrato definitivo será realizada assim que a ação judicial de despejo que a primeira intentou contra o arrendatário do primeiro andar e que corre termos no processo n.º ... do juiz 2 do tribunal da comarca do Porto, seja decidida pelo tribunal, com sentença transitada em julgado.»
Alegaram as autoras no art. 15.º da petição inicial que “tal arrendatário havia de entregar o locado sem necessidade de tal sentença de despejo”. Tal facto foi considerado provado na sentença apelada, sob o n.º 7.9.. E também alegaram as autoras que tal arrendatário deixou livre o 1.º andar ainda nesse 2.º semestre de 2018 (art. 23.º da petição inicial). Tal factualidade também foi considerada provada no ponto 7.18.
Foi junta ao processo cópia da aludida ‘sentença de despejo', que foi proferida, em 01-02-2019 naquela ação n.º ... (doc. 6 junto com o requerimento de 15-05-2025).
Por seu lado, resultou claríssimo do depoimento prestado pela autora CC que a autora sua mãe, AA (doravante, AA) teve desde o início conhecimento e intervenção direta e mesmo principal nas negociações e contactos com o réu para a celebração do contrato de arrendamento, contrariando neste âmbito a versão que foi apresentada na petição inicial, de um total alheamento e desconhecimento por parte daquela autora do aí alegado ‘contrato verbal' de arrendamento - que as autoras alegaram respeitar apenas ao R/C. Tal é, sobremaneira, evidenciado ao longo de todo o seu depoimento, transcrevendo-se aqui apenas os seguintes trechos mais relevantes deste seu depoimento:
Dr.ª CC (R) -“(…) o Sr. EE, se não me falha a memória, abordou a minha mãe e a mim para arrendar aquilo em meados de 2018.
(…)
Pergunta (P) - E então, os senhores arrendaram o sítio ao Sr. EE?
R - Sim, sim. Fez-se, fez-se … Ocupou logo, a minha mãe concordou, acordaram um valor de 500 euros. E como ele estava com tanta pressa, a minha mãe deixou-o ir para lá trabalhar e usar o imóvel, o dito R/C.
(…)
P - Olhe, na altura, o Sr. EE estava sozinha ou já estava com a companheira, com a esposa?
R - Não, não posso precisar, não sei, não.
P - Já agora, ele vivia onde? Também no R/ Chão, era?
R - Como?
P - O senhor EE, vivia também no R/C? Para além de ter lá o estabelecimento...
R - Onde ele vivia, não sei. Eu nunca cheguei a saber onde é que ele viveu. Ele ocupou o Rés de Chão, que foi o que lhe foi arrendado, que... Há apenas uma minuta de um contrato de promessa, que era para ter algum papelito, como a minha mãe dizia. E a minha mãe chegou ao ponto de lhe dizer, você tem tanto medo que eu o prejudique, eu sou a sua senhoria. Vai, aceita ir comigo…
(…)
P - Desde 2018 o senhor EE Ocupava o R/C mediante o pagamento de 500 euros, em que vocês tinham o interesse em fazer o contrato de arredamento (…) E ele não queria.
R - Não queria.
P - E depois passou a ocupar a partir de 2018 o primeiro andar sem pagar nada….
R - Mais para o fim….
P - E contra a vossa vontade?
R - Contra a nossa vontade.
P - E sem qualquer tipo de (…)
R - E foi passado poucos meses. Ele entrou em meados … estava no verão. Meados de 18. Seis ou sete.
Juiz - Pronto, o Sr.º DR.…
R - E para aí em outubro...
Juiz - É o que a senhora não se recorda, porque se me perguntarem também o que aconteceu em 2018 as pessoas não têm ideia… Às vezes passa um ano….
R - Agora a falar até me estou a lembrar de muito mais coisas.
Juiz - É? O que é que se está a lembrar?
R - Ele que foi rápido a ocupar o... Como o fez, não sei.
Juiz - Ocupar o quê?
R - O primeiro andar.
Juiz - Rápido não terá sido…. (…)
R - Foi porque ele foi meados de 18, e ele foi para aí ... No mês 6 ou no mês 7, por aí, não posso precisar. Mas sei que foi em... Foi antes do Natal. Para aí em outubro. Não tenho certeza absoluta, mas... Só pelos meus cálculos, foi em outubro. Passou a ocupar o primeiro andar.”
E mais à frente, a instâncias do mandatário do réu:
P - Pronto, então, voltando aqui ao contrato que a Senhora celebrou na qualidade... Em que qualidade é que a Senhora se apresentou, portanto, ao Sr. EE?
R - Como filha da D. AA.
P - Filha da D. AA? Ou foi como proprietária do imóvel?
R - Filha da D. AA e aquilo é património da família.
P - Mas a senhora sabe que há uma diferença entre ser proprietário e estamos a falar de compropriedade, mas a questão é assim, este contrato que foi celebrado, quem é que o negociou, o contrato-promessa?
R - Quem o negociou? Foi o Dr. GG.
P - Foi o Dr. GG. E quem é que o encomendou, chamamos-lhe assim?
R - Quem é que o encomendou?
P - Sim, quem pediu para fazer o contrato-promessa?
R - Sim, sim, tratar do assunto. Foi a minha mãe e eu. E eu.
(35:21) Então, ultrapassando isso, eu há bocadinho, eu percebi, mas quero que me esclareça já agora, só para ficar claro, o objeto do contrato que vocês fizeram, este contrato-promessa que vocês fizeram, pelo menos a senhora fez, e assinou, era, com que objetivo, com que fito, era arrendar o quê?
R - Arrendar o rés do chão.
P - E o contrato foi um contrato de promessa, por quê?
R - Porque ele estava em mudanças, estava a fazer as mudanças e a minha mãe entendeu que ele que deveria ter um papel qualquer, até podia ser um papel (…), a minha mãe (…) a permitir-lhe ocupar, porque ele estava com tanta pressa, tinha que se mudar, tinha poucos dias, e foi nesse sentido de ter algo para...
P - Mas em algum momento, na altura que vocês negociavam a realização ou a celebração deste contrato de promessa de arrendamento, foi discutido a possibilidade de ser arrendado também a parte de cima?
R - Nunca, nunca, nunca.
P .Nunca foi?
R - Nunca.
P - Portanto, o contrato quando foi equacionado e concebido, seria com o objetivo de que ele ficasse apenas com o Rés do chão?
R - O R do chão, que foi só isso que foi falado.
P - E daí o pagamento dos 500 euros?
R - Os 500 euros, sim senhor.”
Tal depoimento, na parte em que sustenta que sempre e só se falou do arredamento do R/C do imóvel (destinado a comércio, e não a habitação), não é compatível nem conciliável com o teor do contrato-promessa que foi outorgado por esta autora CC, no qual expressa e claramente se refere que o contrato-prometido respeitava ao arrendamento do 1.º andar do prédio, destinado a habitação, e do R/C, para comércio ou sede de associação, sendo a renda estipulada de € 500,00 mensais.
Também não é compatível com o teor da cláusula 11. do contrato-promessa, da qual resulta que a razão para a celebração do contrato-promessa e não do contrato-prometido é a necessidade da sentença na ação de despejo do inquilino do 1.º andar.
Se nunca se falou em arrendar o primeiro andar (destinado à habitação), então porque razão foi outorgado o contrato-promessa, cujo teor/enunciado, conforme resulta das declarações da autora, foi redigido a pedido das autoras pelo advogado Dr. GG? É que, de acordo com a versão das autoras (quer na petição inicial, quer nas declarações prestadas), só o 1.º andar é que se encontrava, à data, arrendado, estando pendente ação de despejo. Tal não sucedia com o R/C que, na versão das autoras (quer na petição inicial, quer nas declarações prestadas), estava livre.
Se o que as partes sempre falaram era do arrendamento do rés-do-chão para comércio - que é a versão sustentada pelas autoras nas declarações prestadas - não há, nem foi dada, uma única razão ou explicação plausível para ter sido outorgado o contrato-promessa de arrendamento do 1.º andar e do R/C, em vez de ter sido celebrado logo o contrato de arrendamento do R/C. A existência de uma ação para cessação do contrato de arrendamento do 1.º andar celebrado com outra pessoa em nada contendia ou impedia o arrendamento do R/C do imóvel. Não colhe a tosca explicação dada pela autora CC, de que ‘era para ter algum papelito, como a minha mãe dizia', ou que ‘era para haver qualquer coisa a dizer que o homem estava...'.
Acresce que resulta evidente do depoimento desta autora que a sua mãe, a autora AA (que não aparece como parte no contrato promessa outorgado, no qual, de resto, se afirma que o imóvel é propriedade da herança aberta por óbito de BB, fazendo crer ao outro outorgante, aqui réu, estar a celebrar o contrato com todo(s) o(s) proprietário(s) do imóvel) sempre esteve, pelo menos, a par de tudo -tendo inclusive esta autora afirmado ser a mesma que ‘mandava'. Veja-se, a este respeito, o seguinte trecho do depoimento prestado pela autora CC que, quanto foi questionada sobre qual era o valor da renda dos armazéns, respondeu não saber, e quando questionada “Não era a Sr.ª Dr.ª que geria…?”, respondeu: “Não, não, não. A minha mãe é que manda. A minha mãe … já passou muitos anos sem saber.”
Tal depoimento, assim valorado e criticamente apreciado, vai de encontro às declarações prestadas pelo réu EE, que referiu ter entrado em contacto com a autora AA (mãe), manifestando interesse na casa, e que esta lhe disse que “ia falar com a cabeça do casal, com a filha Dr.ª CC e que depois eu passasse lá para conversarmos melhor. Eu passei lá, passado por aí dois dias, não sei agora precisar, falei com ambas e combinei para ir para lá, valores e isso tudo.”, referindo ter ficado combinado “eu ir para lá … eu expliquei que a minha ex-companheira que ia sair da maternidade, precisava de uma casa e ficava longe, expliquei a situação assim”. Afirmou ter sido acordado ir para o 1.º piso e também para o R/C, mas que o que “precisava com urgência era o primeiro piso, porque disseram que a parte de baixo ainda faltava tirar, que faltava lá ir um senhor ou um sucateiro ou um senhor que lá estava a tirar uma escada que era de ferro, que era para levar para a sucata ou coisa do género”.
Quando questionado sobre o contrato-promessa de arrendamento e porque é que não foi feito logo o contrato de arredamento, o mesmo disse que tal sucedeu porque “na altura havia uma questão qualquer com o anterior arrendatário ou coisa do género, e ficou assim celebrado no contrato, mas eu disse que não havia problema nenhum, porque eu não estava a precisar dos recibos para despesas. Precisava mesmo era da casa, porque a minha ex-companheira ia sair da maternidade, eu precisava de ter a casa. Entretanto, depois, no correr disto tudo, ainda andei para aí 3 meses lá, antes de ir para lá.”.
O réu referiu ainda, quando questionado sobre o valor da renda acordado - que disse ser de € 500,00 mensais - ter também sido acordado fazer as obras à sua custa, e que fez essas obras no 1.º andar (ajeitar o telhado à beira da chaminé; por a casa de banho, meter azulejos e tirar a banheira, meter um poliban e meter o esquentador, que aquilo era cilindro, meter móveis na cozinha e desentupir o sistema de esgoto que estava entupido e tratar do gás, pintar a casa), e depois, ‘passado para aí um mês ou dois', tratou da parte de baixo. Referiu ainda ter andado a fazer tais obras ‘para aí 3 meses antes de ir para lá'.
A autora CC (filha), no seu depoimento, afirmou espontaneamente, que “havia obras para fazer” e que o réu “assumiu a responsabilidade de fazer as obras todas necessárias”. Ulteriormente, conduzida pelas questões formuladas, alterou - sem credibilidade nenhuma, face à espontaneidade das anteriores declarações - o seu depoimento, dizendo que o réu ‘foi só limpar'.
Por fim, também corrobora a versão do réu - e descredibiliza a versão das autoras - o teor do recibo de renda n.º 1, cuja letra e assinatura foram, mais uma vez, espontaneamente reconhecidas pela autora CC (filha), não merecendo qualquer credibilidade a ulterior resposta, induzida pela forma como foi sendo feita a inquirição, para confirmar a questão ‘mas não reconhece a letra?'. Ora, em tal recibo foi escrito pela referida autora que o arrendamento respeitava a “R/C, 1.º andar”.
Também do depoimento da autora AA (mãe) resulta que a mesma confirma existir, saber e concordar com o arrendamento ao réu do R/C (já não assim quanto ao arrendamento do 1.º andar, que negou saber e disse não aceitar). Quando questionada se sabia quem era o réu, respondeu: “É o caseiro que está lá.” Também disse que o réu “paga pelo rés-do-chão 500,00”, “deposita no banco 500 euros por mês”.
E, quando confrontada com o 2.º recibo, primeiro afirmou que ‘eu não passei recibo nenhum; mal conheço o homem; não sei se aquela assinatura é minha, não sei se fui eu que assinei”. Quando lhe foi perguntado se a assinatura aí aposta era a sua, respondeu “a assinatura parece a minha”, e em seguida, depois de responder a questões sobre como assinava o nome, novamente questionada sobre se a assinatura no recibo era sua, respondeu “Eu acho que é”.
No seu depoimento esta autora nega ter arrendado ou aceitar que o arrendamento também inclua o 1.º andar. Ora, não se mostra credível que, perante a situação alegada na petição inicial - ter o réu, a quem foi arrendado apenas o R/C, ocupado ‘à revelia' o 1.º andar do imóvel [9] - esta autora nada faça durante anos, tolerando tal ocupação ilícita desse primeiro andar, por ‘estar a ver se ele saía a bem' - que foi a explicação que deu para justificar a sua inércia.
Por fim, dos depoimentos prestados pelas testemunhas KK (amigo do réu) e JJ (cunhado do réu, casado com uma irmã desta) resultou corroborado terem ajudado o réu e família a efetuar a mudança para a casa das autoras, designadamente para o 1.º andar, confirmando que o rés do chão se encontrava inabitável.
Tais depoimentos mostraram-se absolutamente credíveis, relatando as testemunhas apenas aquilo que se recordavam, relativamente a acontecimentos em que intervieram. A testemunha KK, questionada sobre se sabia quando tinha sido feita essa mudança, respondeu “Sei, mais ou menos, que tinha acabado de nascer um dos filhos.”
Estas testemunhas confirmaram terem subido pela escada lateral exterior para o 1.º andar, para aí deixarem as coisas dos réus que transportaram (além de alguma material - rádios - que o réu tinha, referiram também terem transportados eletrodomésticos, roupa, loiça, copos), descrevendo o 1.º andar - e, inclusive, a existência de um buraco na placa do piso do 1.º andar, num compartimento atrás de uma porta, de onde se via o rés do chão, cheio de lixo, entulho, inexistindo aí qualquer escada, corroborando o depoimento prestado pelo réu quanto ao facto de se ter mudado com a família para ir viver no 1.º andar da casa, sendo a mudança para tal 1.º andar efetuada às claras, através da escada exterior que dá acesso ao 1.ª piso, e não nos moldes sub-reptícios e escondidos alegados pelas autoras no art. 23.º da petição inicial. Acresce que nenhuma outra prova confirmou o que foi vertido no n.º 7.18 - sequer as autoras, que nas declarações prestadas nada referiram sobre tal assunto. De igual modo quanto ao enunciado vertido no n.º 7.20.
No que concerne ao n.º 7.32 dos factos provados, verificamos ainda que aí foi incluída matéria puramente jurídica, designadamente, que a autora AA é comproprietária de 50% do imóvel referido no n.º 1. dos factos provados.
Ora, conforme resulta do disposto no n.º 4 do art. 607.º do Cód. Proc. Civil, é inadmissível a inclusão na decisão da matéria de facto da sentença de afirmações genéricas, conclusivas ou que comportem matéria de direito - sobre o assunto, cfr. Ac. deste TRP de 09-11-2023, proc. 2142/20.7T8BRG.P1 (relatado pela aqui também relatora).
Impõe-se, pois, a expurgação da decisão de facto da matéria de natureza conclusiva nela incluída, nomeadamente do enunciado “A Autora D. AA, comproprietária de 50% em causa (…)”.
Deste modo, perante tais meios de prova, temos que concluir pela existência de erro de julgamento do tribunal apelado quanto à decisão de facto objeto da presente impugnação e, considerando ainda o acabado de referir quanto à inadmissibilidade de inclusão nos factos provados de matéria de direito, impõe-se a alteração desta factualidade impugnada nos seguintes termos:
- Eliminam-se dos factos provados os n.os 7.18, 7.20, e 7.32, porque contrariados pela prova produzida (e a parte do n.º 7.38 que não encontra suporte suficiente para se considerar tal factualidade provada, dadas as incongruências acima referidas entre o afirmado pela autora AA e a sua atuação de total inércia, sem explicação plausível).
- Alteram-se os n.os 7.13, 7.16, 7.19 e, atento o acima referido, também o n.º 7.38 . dos factos provados, passando os mesmo a ter o seguinte teor:
7.13 - Uma vez que, mercê do referido em 7.9, o imóvel ficou livre - o dito Réu propôs à mesma Outorgante-Cabeça de Casal, ir desde logo (julho de 2018) ocupando-o, pagando a versada renda de € 500,00 - o que esta, com o conhecimento da autora AA, aceitou, não tendo sido reduzido tal acordo a escrito.
7.16 - Desta feita, passaram os RR. a ocupar o imóvel, de acordo com a renda mensal de € 500,00 e o demais clausulado referido em 7.7, 7.8, 7.10 a 7.12.
7.19 - Quando o imóvel [10] foi entregue ao réu existia um buraco na placa do piso do 1.º Andar.
7.38 - O referido prédio está sendo ocupado pelo réu EE.
4.2. Impugnação da decisão sobre o n.º 7.15 - factos provados
Consta da fundamentação de facto da sentença:
7.15. O réu negou-se a celebrar o contrato de arrendamento (tema da prova B37- facto confessado pelo réu no artº33º da sua contestação).
Defende o apelante a alteração deste n.º 7.15 nos seguintes termos:
7.15 - O Réu nunca se negou a assinar o contrato prometido; pois o Réu não assinou o definitivo contrato com as Autoras, no escritório do Dr. GG, porque houve desentendimento entre as partes quanto ao clausulado, nomeadamente quanto ao valor da renda; dado que as Autoras propuseram ao Réu 750 Euros de renda, coisa que contrariava o disposto no Contrato Promessa de Arrendamento (Tema de Prova B37).
Fundamenta esta impugnação na alegação de que não existe a referida confissão, porque o que alegou no art. 33.º da contestação foi que a negação de assinatura se deveu ao facto do contrato de arrendamento que as autoras pretendiam que o mesmo assinasse não corresponder ao contrato-prometido, por dele constar uma renda mensal de € 750,00, e não a renda de € 500,00 acordada no contrato-promessa - como resulta da circunstância de tal matéria não ter sido considerada assente no despacho proferido em 28-02-2025. Defende ainda inexistir tal confissão nas declarações prestadas pelo réu em julgamento, nas quais este explicou ter sido tal discrepância no valor da renda que motivou a sua saída da reunião tida com as autoras no escritório do Dr. GG, mas que continuou sempre a insistir com as autoras para formalizar o contrato nos termos acordados no contrato-promessa de arrendamento.
Invocou ainda o teor das declarações prestadas pela autora AA, confirmando a existência desse encontro para assinarem o contrato de arrendamento, e a saída abrupta do réu dessa reunião, sem explicação.
Mais invoca ter a sentença apelada considerado não provado que “o R. sempre se tenha oposto à “formalização” de um contrato de arrendamento entre as ditas partes, (cfr. tema da prova B9);”, o que “quer dizer que o Réu nunca se opôs à feitura do definitivo contrato de arrendamento”, e corrobora a versão do apelante.
O tribunal a quo considerou, na sentença, este n.º 7.15 provado por confissão, efetuada pelo réu no art. 33.º da contestação. Ora, este art. 33.º da contestação constituía o ponto B37 dos Temas da Prova, sendo, por conseguinte, a consideração deste tema da prova como provado fundada no próprio enunciado controvertido levado aos temas da prova: o referido art. 33.º da contestação.
Tal art. 33.º da contestação surge no seguinte contexto da defesa do réu aí apresentada:
«(…) 30-Foi celebrado contrato promessa de arrendamento outorgado pela cabeça-de-casal da herança indivisa do de cujos, com o réu EE, nos termos e clausulas nele constantes. Cfr Contrato que se junta como doc 1 e se dá aqui como reproduzido.
31-Ali se previa, designadamente, e para contrariar matéria alegada na p i, que o locado se destinaria a habitação e a comércio e/ou sede de associação de que faz parte o contraente/promitente arrendatário EE.
32-O contrato prometido não foi assinado porque a senhoria/s quiseram impor ao réu uma renda mensal de € 750, o que contrariava frontalmente o acordado no contrato promessa.
33-Naturalmente o réu negou celebrar esse contrato, para mais estando celebrado o de promessa que lhe atribuía título para o gozo e fruição do locado.
34-Não foi assim por “culpa” do réu que o contrato prometido não foi celebrado, mas sim exclusivamente por culpa da senhoria/s. (…)».
Esta foi a posição do réu perante a alegação, efetuada pelas autoras no art. 20.º da petição inicial, de que “(…) as ditas Partes jamais foi “formalizado” qualquer contrato de Arrendamento., porque o R. a tal sempre se opôs!...”. A alegação efetuada neste art. 20.º da petição inicial integrou o tema da prova B10) e a alegação efetuada pelo réu no art. 32.º da contestação integrou o tema da prova B36).
Está-se aqui perante a alegação de matéria de facto que, considerando as soluções plausíveis de direito, pode assumir relevância no âmbito do preenchimento do requisito da não imputabilidade ao arrendatário da falta de redução do contrato de arrendamento a escrito do art. 1069.º, n.º 2, do Cód. Civil.
A alegação defensiva do réu, efetuada nos referidos 32.º a 34.º da contestação, é a alegação de factualidade explicativa da razão da falta de celebração de contrato escrito de arrendamento que as autoras pretendiam que fosse assinado - a divergência do contrato de arrendamento apresentado pelas autoras (arrendamento do 1.º andar e do R/C pela renda mensal de € 750,00) face ao contrato de arrendamento prometido realizar (arrendamento do 1.º andar e do R/C com renda mensal de € 500,00) -, e não a confissão do que as autoras alegaram: que o réu se recusou a celebrar por escrito o (por si alegado) contrato verbal de arrendamento do R/C por € 500,00 mensais de renda.
Não há, pois, qualquer confissão, mas antes factualidade distinta alegada pelo réu em sua defesa que foi, inclusive, considerada controvertida - carecida de prova - pelo tribunal a quo: daí a sua inclusão, no âmbito do despacho proferido na audiência prévia realizada em 28-02-2025, nos temas da prova (B 37).
Verifica-se o apontado erro de julgamento do tribunal apelado, ao considerar a factualidade vertida neste n.º 7.15 provada por confissão do réu efetuada no art. 33.º da contestação, quando o alegado neste art. 33.º era matéria que integrava a factualidade controvertida alegada pelo réu em sua defesa, atinente à justificação/explicação da falta de formalização do contrato prometido.
Impõe-se-nos, por conseguinte, apreciar a prova produzida, em ordem à decisão da pretendida alteração deste ponto da decisão de facto, que integra matéria de facto controvertida e que foi objeto de prova.
Quer a autora CC, quer o réu EE referiram, de forma coincidente, terem estado (as autoras CC e AA e o réu EE) no escritório do advogado Dr. GG para outorgarem o contrato de arrendamento prometido realizar.
As suas versões já divergem quanto ao motivo pelo qual esse contrato não foi outorgado.
Na versão da autora CC, tal reunião ocorreu na sequência de proposta efetuada pela mãe da declarante, a também autora AA, e nessa reunião, de repente, sem explicação, o réu levantou-se e foi-se embora e nunca mais falou com a declarante nem com a mãe da mesma. Questionada para explicar o que tinha acontecido para justificar tal comportamento, se o “(…) doutor GG disse alguma coisa?”, a resposta da autora foi “Não disse nada, só que ele lá não estava a gostar da conversa. Não sei se estávamos lá para esclarecer isso mesmo. E ele saiu assim, de repente, e ninguém ficou a perceber nada.”. E, quando questionada porque razão o réu “assinou o contrato de promessa e não assinou o definitivo”, a resposta da autora foi: “Não sei. Não sei porque é que ele fez. Não sei, até sei. Porque ele estava pressionado para sair do local onde tinha sido despejado. E, nesse momento, ele assinou. E acho que até assinava qualquer coisa.”.
Já o réu deu como explicação para não ter sido assinado o contrato de arrendamento referido no contrato-promessa o facto de o contrato de arrendamento que lhe foi apresentado nessa ida ao escritório do advogado (o Dr. GG estava a ler o contrato, no computador) não corresponder ao que havia sido estipulado celebrar no contrato promessa, como resulta do seguinte excerto das suas declarações:
“P - Porque é que nunca foi feito o contrato de arrendamento definitivo?
R - Porque na altura...
JUIZ - Em termos escritos, não é?
R - Sim. A dona AA disse-me que ia falar depois com um advogado, entretanto, eu conheci o advogado exatamente por causa dos armazéns cá em baixo, e depois foi-me comunicado para ir lá, e o contrato não batia certo com o que a gente tinha falado.
JUIZ - O contrato que o advogado lhe apresentou não batia certo, era? Porquê? Se falava em quê?
R - Porque a verba era de 750,00, e o que a gente tinha conversado era os 500,00.
JUIZ - Portanto, a renda não era igual, não é?
R - Exatamente.
JUIZ - Não era o mesmo valor. Por causa disso, não foi feito o contrato de arrendamento.
R - Exato.
JUIZ - Escrito, não é?
R - Sim.”
Ora, na versão apresentada pelo réu há uma explicação lógica e razoável para o seu comportamento, o que não sucede com a versão da autora CC. Acresce que as respostas desta autora, ao ser confrontada (pelo ilustre mandatário do réu) diretamente com a versão do réu - que este saiu sem assinar porque as autoras pretendiam a alteração do valor da renda previsto no contrato-promessa (€ 500,00) para € 750,00 -, mostraram-se evasivas, reforçando a veracidade da versão apresentada pelo réu, conforme resulta do respetivo excerto das declarações desta autora CC, prestadas em julgamento:
“P - Ora bem, pronto. Passando a outro esclarecimento. A Sra. Doutora falou numa situação no escritório do Sr. Dr. GG, em que o Sr. EE saiu, possivelmente desagradado. E o que eu pergunto à Sra. Doutora...
R - Estávamos lá era para conversar, acertar agulhas, como se costuma dizer. Desculpe a expressão. E ele saiu assim do nada.
P - Eu pergunto à Sra. Doutora, portanto, se esse episódio efetivamente aconteceu. Eu pergunto se terá sido pelo seguinte. Por lhe terem pedido uma renda de... Ele tinha o contrato, promessa de arrendamento, para um valor de 500 euros. Mas, não será que lhe pediram depois 750? Não terá sido isso que despoletou, portanto, a saída dele do escritório do Dr. GG?
R - Nunca tocou. Que eu me lembro, nunca se tocou nessa forma, no assunto, dessa forma.
P - Então, a Sra. Doutora e a mãe não exigiram ao Sr. EE, portanto, 750 euros de renda, para fazer o contrato definitivo?
R - Não tenho... Mas, Sr. Dr., o comércio 500 euros e a habitação dão muito mais de 500 euros. É um paradoxo isto, não.
P - Realmente. Sra. Doutora, também é um paradoxo.
R - Não tenho ideia de se lhe ter pedido os 750.
P - Não tem ideia, não é? Mas, ó Sra. Doutora, já falamos disto e eu vou, pronto, por zelo de patrocínio, repetir. Como é que um homem que tem o contrato de promessa de arrendamento para um R/C e um primeiro andar, vai depois só para o R/C. Ele tem uma promessa de arrendamento para o R/chão e para o primeiro andar por 500 euros. E depois vai para o resto de chão, pagando 500 euros, não é? Quer dizer, isto é estar aí contra ele próprio.
R - Era essa a ideia. Era só arrendar o resto de chão.”.
Consideramos, por conseguinte, que perante estes (únicos) meios de prova -declarações desta autora e do réu, partes no processo, cada um com o respetivo interesse pessoal no desfecho da causa -, a plausibilidade da versão relatada pelo réu versus a implausibilidade da versão da autora, e os termos evasivos das respostas da autora, quando confrontada diretamente com a versão do réu, impõem a alteração da decisão de facto, por tal prova, assim produzida, sustentar a versão do réu, e infirmar a versão desta autora, havendo erro de julgamento do tribunal apelado na apreciação de tais meios de prova, pois os mesmos não sustentam a decisão vertida no n.º 7.15 dos factos provados.
Não colhe, no entanto, a alteração pretendida com a redação dada pela apelante. Esta factualidade vertida no n.º 7.15 corresponde à que foi alegada no art. 33.º da contestação e que, integrando o tema da prova B37, tem que ser articulada com a factualidade alegada nos arts. 32.º e 46.º da contestação (temas da prova B36 e B46), que foi considerada não provada e que também foi objeto de impugnação pelo apelante.
Atenta tal interligação, há que proceder à análise da impugnação de tal factualidade alegada na contestação que a sentença apelada julgou não provada, sendo a decisão quanto à redação sugerida pelo apelante para este ponto 7.15 apreciada juntamente com a apreciação da impugnação de tal factualidade não provada, por forma a não se perder a visão do conjunto.
4.3. Impugnação dos factos não provados - aditamento aos factos provados
A sentença apelada considerou “não ter resultado provado”:
a) - o R. sempre se tenha oposto à “formalização” de um contrato de Arrendamento entre as ditas partes, (cfr. tema da prova B10);
b) - o contrato prometido não tenha sido assinado porque as senhorias quiseram impor ao réu uma renda mensal de €750,00, o que contrariava frontalmente o acordado no contrato-promessa, (cfr. tema da prova B36);
c) - tenham proposto ao réu quando foi mencionado celebrar o contrato prometido €750 mensais, (cfr. tema da prova B46).
Defende o apelante que, se foi julgado não provado o enunciado acima referido na al. a), “(…) tem de se admitir (a contrario sensu), e para que haja clareza e não obscuridade, que o Réu nunca se opôs à dita “formalização”. É uma questão de raciocínio lógico (…)” e, com tal argumentação, requer a sua passagem para os factos provados, sob um novo item 7.40, com a seguinte redação:
7.40.-O R. não se opôs à “formalização” de um contrato de Arrendamento entre as ditas partes, (cfr. tema de prova B10.
Quanto ao enunciado acima referido na al. b), defendendo resultar tal factualidade provada das declarações de parte prestadas pelo réu e considerando também a implausibilidade das declarações prestadas pela autora Dr. CC, que já havia invocada para sustentar a impugnação do n.º 7.15 dos factos provados, requer a sua passagem para os factos provados, sob um novo item 7.42, com a seguinte redação:
7.42.- O contrato prometido não foi assinado porque as senhorias quiseram impor ao réu uma renda mensal de 750,00 Euros, o que contrariava frontalmente o acordado no contrato-promessa, (cfr. tema da prova B36);
Por fim, quanto ao enunciado acima referido na al. c), igualmente com base nos meios de prova em que sustenta a alteração do n.º 7.15 dos factos provados, requer a sua passagem para os factos provados, sob um novo item 7.43, com a seguinte redação:
7.43.- Foi proposto ao Réu quando foi mencionado celebrar o contrato prometido 750 Euros de renda mensais, (cfr. tema da prova B46).
No que concerne ao enunciado da al. a), valem aqui as considerações acima expendidas em 3.3.: a falta de prova da factualidade incluída neste enunciado não acarreta a prova da factualidade inversa, que é o que o apelante pretende.
Improcede a pretensão do apelante.
Quanto aos enunciados acima referidos nas als. b) e c), está em causa a matéria de facto alegada nos arts. 32.º, 33.º e 49.º da contestação. Valem aqui as considerações expendidas no âmbito da apreciação da impugnação do n.º 7.15 dos factos provados, de onde resulta existir erro de julgamento do tribunal apelado na consideração dessa factualidade, alegada pelo réu, como não provada.
Em conformidade, na procedência da impugnação do n.º 7.15 dos factos provados (que contém a matéria de facto alegada pelo réu no art. 33.º da contestação - cfr. ponto B17 dos temas da prova) - e dos enunciados constantes das als. b) e c), julgados não provados pela sentença apelada, determina-se a alteração da decisão de facto, mediante a aglutinação da factualidade vertida no n.º 7.15 com a factualidade vertidas nas als. b) e c) dos factos não provados, a considerar nos factos provados, nos seguintes termos e com a seguinte redação:
- Quando foi para se celebrar o contrato prometido as autoras AA e CC pretendiam € 750,00 de renda mensal.
- O réu negou-se a assinar esse contrato com tal renda, porque contrariava o que havia sido acordado no contrato-promessa.
5. Outras obras realizadas pelos réus no imóvel/prédio das autoras
Neste âmbito foi impugnado o n.º 7.27 dos factos provados (que corresponde integralmente ao alegado pelas autoras no primeiro art. 28.º da petição inicial, que constituiu o tema da prova B18):
7.27. Tais construções (o furar da dita Placa, criando um Acesso Interior; Constituição da dita” Lixeira Ferrugenta”/ (Entulheira) e a Construção do aludido e bem visível Barraco, - alterando ilegalmente e sem licença, o dito prédio - foram alvo de imediata fiscalização da Câmara ..., que logo notificou a referida Cabeça de Casal -, Drª CC, e sua irmã DD, para reporem a regularidade urbanística, mediante a demolição ou legalização de tais obras ilegais (cfr. tema da prova B18).
Defende o apelante a “remoção deste facto para os factos não provados”, por resultar da prova documental por si junta aos autos - doc. 4 junto com o requerimento do réu de 15-05-2025 - que o documento 7 junto pelas autoras com a petição inicial para prova do alegado no art. 28.º da petição inicial não se refere a qualquer construção realizada pelo réu, mas sim a construções anteriores realizadas há muitos anos, não tendo a decisão proferida considerado tal prova documental, que esclarece que a notificação recebida pelas autoras junta com a petição inicial como doc. 4 nada tem que ver com as obras referidas no n.º 7.27.
Na alegação efetuada no (primeiro) art. 28.º da petição inicial da factualidade que foi considerada provada neste n.º 7.27 as autoras indicaram o documento 7, juntando o mesmo para comprovar a aí alegada notificação da recebida da Câmara Municipal ... “para reporem a regularidade urbanística, mediante a demolição ou legalização de tais obras ilegais (cf. Doc. 7 junto).” - cfr. o primeiro art. 28.º da petição inicial.
Resulta da análise de tal documento 7 junto com a petição inicial que o mesmo consiste numa notificação da Câmara Municipal ... à autora CC - Ofício n.º ...... de 04-11-2019 - no âmbito do “Processo ... - BB” e relativo ao “Assunto - Inspeção ao local - Proposta de procedimento por crime de desobediência - Audiência”. Aí se refere “que foi efetuada no passado dia 26.09.2019 uma inspeção ao local tendo verificado que as obras ilegais se mantêm erigidas (…)”, o que “(…) constitui o crime de desobediência previsto no art. 348.º do Código Penal conforme disposto no art. 100.º do RJUE (…)”, informando-se a autora que lhe “(…) é concedido o prazo adicional de 30 dias para que (…) proceda às obras de demolição das obras clandestinas sob pena de não o fazendo a Câmara Municipal remeter este assunto ao Ministério Público (.,..) para efeitos de procedimento criminal. (…)”.
Da apreciação conjugada do doc. 4 junto pelo réu com o requerimento de 15-05-2025 com o doc. 6, igualmente junto pelo réu, com o requerimento de 23-05-2025 (ambos consistem em peças do processo camarário ... em que se integra a notificação que constitui o documento 7 junto com a petição inicial) resulta claramente que tal notificação “para repor a regularidade urbanística, mediante a demolição ou legalização de tais obras ilegais”, não se reporta a nenhuma das obras referidas no n.º 7.27, mas sim, no âmbito da verificação de “todas as edificações que compõem o prédio”, à existência de “quatro zonas ampliadas sem o necessário licenciamento camarário (…) executadas há mais de 10 anos (…) [que] perfazem uma área total aproximada de 279,5 m2, erigida ilegalmente” - cfr. doc. 6, que consiste na informação n.º ..., de 30-10-2018, prestada no âmbito do referido processo .... As obras em causa aí identificadas são ampliações na zona de armazéns, efetuadas sem licenciamento.
Verifica-se, por conseguinte, a existência do invocado erro de julgamento do tribunal apelado, sendo de julgar procedente esta impugnação, com a consequente eliminação do n.º 7.27 dos factos provados.
6. Perda de oportunidades de arrendamento do imóvel e valores
Consta da fundamentação de facto da sentença:
7.28. Com a conhecida carestia de locais destinados à habitação (e outros fins) têm aparecido às AA. (desde 2019, quando constou que os RR. iriam ter de entregar o dito prédio, por nele o R. não poder continuar a sua atividade comercial) diversos cabeleireiros, cabeleireiras e esteticistas, propondo tomar de arrendamento o prédio para habitação, adaptando o R/C, a expensas suas, para o respectivo “metier”, (cfr. tema da prova B22).
7.29. As diferentes interessadas e interessados que têm aparecido desde o início de 2019 propõem-se, além de fazer as adaptações do R/C a expensas suas, pagar, pelos dois pisos, cerca de €1.000,00 de renda mensal, (cfr. tema da prova B25).
7.35. Havia vários interessados em arrendá-lo, no mínimo, pelo valor de €1.000,00/mês, (cfr. tema da prova B30).
Alega o apelante não ter sido produzida qualquer prova destes factos, referindo que, inclusive, nem as autoras nas declarações prestadas fizeram qualquer referência a que “tenham aparecido às Autoras desde 2019 diversas cabeleireiros, cabeleireiras e esteticistas propondo tomar de arrendamento o prédio para habitação, adaptando o R/C, a expensas suas, para o respectivo “metier””.
Assim é.
Não foi produzida qualquer prova de ter havido qualquer oferta concreta ou sequer alguma concreta manifestação de interesse, por parte de terceiros, no arrendamento do imóvel. A prova produzida restringiu-se às opiniões das autoras de que poderiam arrendar o 1.º andar do prédio ‘para cima de mil euros', porque o valor das rendas na zona ‘subiu muito' por causa da ‘universidade à beira' (depoimento da autora AA), pretendendo referir-se ao A..., sito na ....
De igual modo, como é referido pelo apelante, o depoimento da testemunha LL limitou-se a afirmações sobre valores de rendas na zona do imóvel em apreço nos autos.
Não há, pois, qualquer prova que suporte a consideração da aludida factualidade como provada, pelo que é de julgar procedente a impugnação, nesta parte, eliminando-se os referidos n.os 7.28, 7.29 e 7.35 dos factos provados.
7. Clarificação da decisão de facto - e alteração do n.º 7.10 dos factos provados
Os n.os 7.7, 7.8 e 7.10 a 7.12 dos factos provados da sentença apelada referem-se, todos eles, ao contrato-promessa de arrendamento datado de 9 de julho de 2018 e acordo efetuado entre o réu e a autora CC, na qualidade de cabeça de casal da herança aberta por óbito de BB, aí reduzido a escrito, havendo repetições escusadas nos diversos números, decorrentes da opção do tribunal apelado de inclusão nos temas da prova da factualidade proveniente dos articulados de cada uma das partes, nos moldes distintos em que em cada articulado foi alegada, apesar de se referir à mesma realidade, e sua subsequente transcrição para os factos provados, sem a preocupação de harmonização lógica e coerente em conformidade com a prova produzida. Veja-se, por exemplo, a repetição da mesma factualidade nos n.os 7.7 e 7.8 - as autoras alegaram na petição inicial os termos do contrato-promessa celebrado mas invocando tratar-se de uma minuta que não foi assinada; o réu na contestação confirmou ter sido efetuado tal acordo mas impugnou a alegação de que não tinha sido assinado e juntou o documento em causa, assinado; não obstante ter sido considerado assente a factualidade decorrente do teor do contrato promessa assinado e junto aos autos, manteve-se integralmente o tema da prova B4, e depois procedeu-se ao elenco dos factos provados sem se ter cuidado de evitar repetições inúteis e que, inclusive, tornam confusa a exposição da matéria de facto provada.
Impõe-se, assim, a correção da redação dada a tais n.os dos factos provados, considerando, quanto à redação do n.º 7.10, o acima decidido em 3.1., por forma a compatibilizar toda a matéria de facto (cfr. art. 607.º, n.º 4, aplicável por remissão do n.º 2 do art. 663.º, ambos do Cód. Proc. Civil).
Procedemos, em conformidade, à alteração da redação e reestruturação dos n.os 7.7, 7.8 e 7.10 a 7.12 dos factos provados num único ponto, nos seguintes termos:
- Por CC (no lugar de primeira outorgante na qualidade de “proprietários e promitente senhorio”, como cabeça-de-casal da herança aberta por óbito de BB) e EE (no lugar de segundo outorgante na qualidade de “promitente arrendatário”) foi assinado o documento intitulado “contrato-promessa de arrendamento do imóvel com prazo certo”, datado de 9 de Julho de 2018, junto com a contestação do réu EE como docs. 1, 2 e 3, pelo qual as partes acordaram, além do mais que do mesmo consta e que aqui se dá por reproduzido, que a referida primeira outorgante, como dona e legítima proprietário do imóvel destinado a habitação, composto por rés-do-chão e andar, sito na Rua ..., ..., com entrada pelo n.º ... e ... da atual união de freguesia ... e ..., inscrito na matriz predial urbana da referida união de freguesias sob o artigo ..., descrito na CRPredial de Valongo sob o n. ..., promete dar de arrendamento ao segundo outorgante aquele referido imóvel, sendo as condições do contrato a celebrar as seguintes:
a) O prazo do arrendamento seria um ano, renovável nos termos previstos na cláusula 1.;
b) A renda mensal ficou cifrada em € 500,00, atualizável nos termos da Lei e a pagar ao senhorio, no 1º dia útil do mês a que respeitasse - por transferência bancária para conta a indicar (e efetivamente indicada) pela Outorgante - Cabeça de Casal;
c) o primeiro andar seria destinado a habitação (casa-morada de família do dito réu e sua referida companheira, que viviam em União de Facto) e o R/C a comércio e/ou sede da Associação, de que o promitente arrendatário fazia parte;
Previu-se ainda na sua cláusula 11 que o contrato de arrendamento prometido seria celebrado logo que transitasse em julgado a Sentença da Ação de Despejo então pendente no Proc.º ... - J2 - que visava fazer cessar o arrendamento Habitacional do referido andar do prédio em causa, que era arrendatário II a quem o dito Andar havia sido locado pela renda de €400,00/mês.
8. Conclusão sobre a impugnação da decisão de facto e de conhecimento oficioso
Cumpre agora extrair as necessárias consequências da prova analisada, tendo por referência os factos relativamente aos quais a impugnação foi julgada procedente e as alterações oficiosas aos factos provados necessárias a garantir a coerência global do julgamento respeitante à matéria de facto controvertida.
Para o efeito, voltamos a enunciar a fundamentação de facto, já integrada pelas alterações decorrentes da procedência parcial da impugnação de facto e das alterações oficiosas, na sua totalidade, com uma sistematização distinta, mais ajustada à crónica dos factos essenciais.
Fundamentação de facto
1 – Pela Ap ... de 25/10/1981, foi inscrito em nome do “de cujus” BB e da, então, sua esposa - a ora 1ª autora, D. AA - entre si matrimoniados no regime da comunhão geral - o Prédio Urbano, de R/C e Andar, licenciado para habitação, sito na Rua ..., ..., descrito na Conservatória do Registo Predial do concelho de Valongo, sob o nº ... e inscrito na respetiva matricial do mesmo concelho, sob o artº ... Urbano, com o atual valor patrimonial de € 93.825,50. (anterior n.º 7.1).
2 – Prédio esse que o referido casal, nesse ano de 1981, havia comprado aos anteriores proprietários HH e Mulher. (anterior n.º 7.2).
3 – Desde que o dito casal comprou o identificado prédio com os já indicados n.os de polícia, constituindo, com a Reorganização Administrativa, um novo artigo urbano (...), sempre dele cuidaram, dando-o de arrendamento, pintando-o sempre que necessário ou conveniente, revendo-lhe os respetivo telhado e pagando os inerentes impostos - praticando todos estes atos materiais, continuamente, perante todos, sem suscitar qualquer oposição, - na convicção de exercerem um direito de propriedade próprio e de a ninguém lesar. (anterior n.º 7.3).
4 – De igual forma procederam os anteriores proprietários e as ora autoras, de forma pública, pacifica e contínua, ao longo de dezenas de anos. (anterior n.º 7.4).
5 – A 27/09/2011 faleceu, intestado, o referido autor da Herança Indivisa, no estado de divorciado da que fora sua esposa, a 1.º autora D. AA. (anterior n.º 7.5).
6 – Entre as quais se contam tão somente as indicadas duas filhas do dito casal - Drª CC, solteira, maior, que exerce o cabecelato, e sua irmã DD, viúva. (anterior n.º 7.6).
7 – Por CC (no lugar de primeira outorgante na qualidade de “proprietários e promitente senhorio”, como cabeça-de-casal da herança aberta por óbito de BB) e EE (no lugar de segundo outorgante na qualidade de “promitente arrendatário”) foi assinado o documento intitulado “contrato-promessa de arrendamento do imóvel com prazo certo”, datado de 9 de julho de 2018, junto com a contestação do réu EE como docs. 1, 2 e 3, pelo qual as partes acordaram, além do mais que do mesmo consta e que aqui se dá por reproduzido, que a referida primeira outorgante, como dona e legítima proprietário do imóvel destinado a habitação, composto por rés-do-chão e andar, sito na Rua ..., ..., com entrada pelo n.º ... e ... da atual união de freguesia ... e ..., inscrito na matriz predial urbana da referida união de freguesias sob o artigo ..., descrito na CRPredial de Valongo sob o n. ..., promete dar de arrendamento ao segundo outorgante aquele referido imóvel, sendo as condições do contrato a celebrar as seguintes:
a) O prazo do arrendamento seria um ano, renovável nos termos previstos na cláusula 1.;
b) A renda mensal ficou cifrada em € 500,00, atualizável nos termos da Lei e a pagar ao senhorio, no 1º dia útil do mês a que respeitasse - por transferência bancária para conta a indicar (e efetivamente indicada) pela Outorgante - Cabeça de Casal;
c) o primeiro andar seria destinado a habitação (casa-morada de família do dito réu e sua referida companheira, que viviam em União de Facto) e o R/C a comércio e/ou sede da Associação, de que o promitente arrendatário fazia parte.
Previu-se ainda, na sua cláusula 11, que o contrato de arrendamento prometido seria celebrado logo que transitasse em julgado a Sentença da Ação de Despejo então pendente no Proc.º ... - J2- que visava fazer cessar o arrendamento Habitacional do referido andar do prédio em causa, que era arrendatário II a quem o dito Andar havia sido locado pela renda de €400,00/mês. (anteriores n.os 7.7, 7.8 e 7.10 a 7.12).
8 – Este arrendatário entregou o locado sem necessidade de tal sentença de despejo. (anterior n.º 7.9).
9 – Uma vez que, mercê do referido em 8, o imóvel ficou livre - o dito réu propôs à mesma Outorgante Cabeça de Casal, ir desde logo (julho de 2018) ocupando-o, pagando a versada renda de € 500,00 - o que esta, com o conhecimento da autora AA, aceitou, não tendo sido reduzido tal acordo a escrito. (anterior n.º 7.13).
10 – Desta feita, passaram os réus a ocupar o imóvel, de acordo com a renda mensal de € 500,00 e o demais clausulado referido em 7. (anterior n.º 7.16).
11 – Quando o imóvel foi entregue ao réu existia um buraco na placa do piso do 1.º Andar. (anterior n.º 7.19).
12 – Quando foi para se celebrar o contrato prometido as autoras AA e CC pretendiam € 750,00 de renda mensais. (anteriormente incluída nos factos não provados).
13 – O réu negou-se a assinar esse contrato com tal renda, porque contrariava o que havia sido acordado no contrato-promessa. (anteriormente incluída, em parte nos factos não provados e em parte no n.º 7.15 dos factos provados).
14 – Entre as ditas partes jamais foi “formalizado” qualquer contrato de arrendamento. (anterior n.º 7.14).
15 – As senhorias nunca interpelaram o réu para a outorga do contrato prometido por carta ou qualquer outra missiva. (anterior n.º 7.17).
16 – Não foram autorizadas, nem licenciadas ou aceites as obras e alterações empreendidas pelos réus, ainda no 2.º semestre de 2018, na zona frontal do logradouro do edifício e sua lateral nascente, onde eles construíram um Barraco, em chapas e aglomerado de madeira, ilegal e inestético, para guarda de sucata automóvel, - estorvando, além disso, o acesso ao dito andar, pela única escada exterior existente, a nascente do mesmo prédio. (anterior n.º 7.21).
17 – Os réus, para evitar a devassa de tal Logradouro, a partir da movimentada e confrontante Rua ..., ..., colocaram uma rede verde-plástica (que costuma usar-se nas obras) a revestir o gradeamento de ferro de vedação deste Logradouro, transformando-o numa Entulheira insalubre e a céu aberto, embora semi-escondida. (anterior n.º 7.22).
18 – Dentro de tal rede, barraco, bem como no versado logradouro do prédio, foram amontoando ferrugentas peças de sucata auto, e partes de carros - destinando-as a venda ao público - que é o comércio a que ali se vem dedicando, com fins lucrativos. (anterior n.º 7.23).
19 – Também a vizinhança se começou a queixar de tal lixeira ferrugenta porque era prejudicial à saúde. (anterior n.º 7.24).
20 – Atualmente existe também no logradouro, que faz parte do arrendamento, uma pequena casota para cães. (anterior n.º 7.26).
21 – O local onde se situa o imóvel é densamente povoado e movimentado onde prospera todo o tipo de atividade económica, dada, além do mais, a proximidade da cidade universitária de .... (anterior n.º 7.30).
22 – É permitido ao arrendatário habitacional exercer nele indústria doméstica, ainda que tributada, dispondo o prédio de generoso estacionamento, tanto no exterior do mesmo, como no respetivo logradouro. (anterior n.º 7.31).
23 – A ré FF reside numa estrutura de atendimento á vítima da APAV. (anterior n.º 7.37).
24 – O réu EE esteve preso preventivamente desde 9 de fevereiro de 2024 a 16 de julho de 2024, dia em que foi libertado e voltou para o aludido prédio. (anterior n.º 7.36).
25 – O referido prédio está sendo ocupado pelo réu EE. (anterior n.º 7.38).
26 – O réu EE teve todos estes anos o gozo efetivo (de facto) do mesmo prédio. (anterior n.º 7.33).
27 – Durante os últimos 60 meses o réu EE pagou, durante tal período, € 30.000,00. (anterior n.º 7.34).
28 – Até hoje, o réu EE ainda não entregou às autoras o prédio em causa. (anterior n.º 7.39).
Análise dos factos e aplicação da lei
São as seguintes as questões de direito a abordar:
1. Ação de reivindicação - pedido de restituição do imóvel revindicado
2. Nulidade do contrato de arrendamento
2.1. Por falta de forma
2.2. Por falta de intervenção da primeira autora
2.3. Por destinação do R/C a comércio sem a licença de utilização
2.4. Conclusão
3. Indemnização pela ocupação ilícita do locado
4. Condenação na entrega do imóvel no estado anterior, com demolição de construções
5. Reformulação da redação da al. a) do segmento decisório
6. Litigância de má-fé das autoras
7. Responsabilidade pelas custas
1. Ação de reivindicação - pedido de restituição do imóvel revindicado
Em sede de despacho-saneador, no âmbito da apreciação da exceção, arguida pelo réu, de que não era a ação de reivindicação o meio próprio para os efeitos pretendidos, mas sim a ação de despejo, foi decidido que, atenta a causa de pedir e os pedidos e a admissibilidade de discussão no âmbito da ação de reivindicação sobre a validade ou subsistência de contrato de arrendamento, se estava perante uma ação de reivindicação, não obstante a alegação, efetuada pelas próprias autoras, de que a ocupação pelos réus (do R/C) se fundava num contrato de arrendamento nulo por falta de forma, e a dedução do pedido de ‘condenação dos réus a reconhecerem a invalidade de tal arrendamento'.
Tal qualificação jurídica da ação está cristalizada, e também não são questionadas, no recurso interposto - antes sendo aceites - quer a propriedade das autoras sobre o imóvel reivindicado, quer a ocupação pelo réu do imóvel reivindicado.
2. Nulidade do contrato de arrendamento
As questões a apreciar, no âmbito da apelação, respeitam assim, à condenação, efetuada na sentença apelada, do réu apelante a reconhecer que o arrendamento verbal do prédio foi efetuado “sem consentimento da 1ª Autora e contra sua vontade, destinando-se o R/C a comércio - quando todo o prédio estava licenciado para habitação, sendo a falta de redução a escrito do contrato de arrendamento imputável ao Réu EE, tal arrendamento é inválido a todos estes títulos, designadamente por ferido de nulidade”.
Perante uma ação de reivindicação, provada a propriedade do imóvel reivindicado e que o imóvel se encontra sob a detenção do réu, caberá a este réu, para obstar à condenação na restituição do imóvel, alegar e provar que tal detenção ou ocupação se funda num título legítimo. A factualidade atinente à existência desse título legítimo para a ocupação constitui, na estrutura da ação de reivindicação, matéria de exceção, impeditiva da procedência do pedido de condenação na restituição, sendo que o ónus de alegação e prova dos factos impeditivos recai sobre o réu (arts. 1311.º, n.º 2 e 342.º, n.º 2, ambos do Cód. Civil).
2.1. Por falta de forma
No caso em apreciação, são as próprias autoras que alegam na petição inicial que foi celebrado um contrato de arrendamento verbal com o réu e que tal contrato é nulo por falta de forma.
Na sentença apelada, considerou-se que, resultando da factualidade provada que o arrendamento verbal não foi reduzido a escrito, e que o réu não logrou “provar a existência do contrato de arrendamento verbal através do meio que o artigo 1069.º, n.º 2, do Código Civil lhe concedia”, tal arrendamento é nulo por vício de forma, nos termos do art. 220.º do Cód. Civil.
É a seguinte a fundamentação de tal enquadramento jurídico efetuado na sentença em recurso:
«(…) [R]esulta da factualidade provada que o Réu ocupa o imóvel há cerca de 7 anos, desde Julho de 2018, (cfr. facto provado 7.13.), sendo certo que a forma escrita para o arrendamento urbano foi imposta pelo artigo 1069.º do Código Civil, nas sucessivas redacções que abrangeram o mencionado período temporal e lhe foram introduzidas pela Lei 31/2012, de 14 de Agosto, e actualmente, pela Lei 13/2019, de 12 de Fevereiro.
A redacção introduzida ao artº 1069º do Código Civil por esta última Lei, continuando a impor a celebração por escrito do contrato de arrendamento urbano, introduziu um novo n.º 2, dispondo que: “Na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respectiva renda por um período de seis meses.”
De atentar que, face ao artigo 14.º, n.º 2, da Lei 13/2019, o disposto no novo n.º 2 do artigo 1069.º do Código Civil aplica-se igualmente a arrendamentos existentes à data da sua entrada em vigor.
Ponderando a data de entrada da causa em juízo - 26.01.2014 - já poderia o Réu ter feito prova da existência de um contrato de arrendamento, demonstrando que a falta de redução a escrito não lhe era imputável e provando a existência do título por qualquer forma admitida em direito, através da utilização do locado sem oposição do senhorio e do pagamento mensal da respectiva renda por um período de seis meses.
Porém, o Réu não logrou provar que a falta de redução a escrito do contrato de arrendamento não lhe foi imputável.
Para além de, ao invés, ter resultado provado, a esse propósito, que o contrato de arrendamento não foi reduzido a escrito, (cfr. facto provado 7.13.), que entre as ditas Partes jamais foi “formalizado” qualquer contrato de Arrendamento (facto provado 7.14.), que o réu se negou a celebrar o contrato de arrendamento (facto provado 7.15.) e que desta feita passaram os RR. a gozar do dito R/C, por contrato verbal, de acordo com a renda mensal de € 500,00 e o demais clausulado, atrás alegado, (cfr. facto provado 7.16.).
Por outro lado, o Réu não logrou provar que tenha exigido a celebração escrita do contrato às Autoras, não ignorando que estas são as proprietárias do imóvel, apenas tendo o Réu logrado provar que pagou a respectiva renda por um período muito superior a seis meses.
Assim, não tendo o Réu logrado provar a existência do contrato de arrendamento verbal através do meio que o artigo 1069.º, n.º 2, do Código Civil lhe concedia, a conclusão a retirar é que tal contrato é nulo, por vício de forma, nos termos gerais do artigo 220.º do Código Civil. (…)».
Considerando a procedência parcial da impugnação da decisão de facto, resulta dos factos provados:
- que existe um documento escrito, denominado contrato promessa de arrendamento, subscrito por CC como cabeça-de-casal da herança aberta por óbito de BB, e pelo réu EE, datado de 9 julho de 2018, no qual as partes outorgantes se obrigaram a celebrar um contrato de arrendamento do prédio referido no n.º 1. dos factos provados, sujeito às condições aí estabelecidas, assim que transitasse em julgado a sentença em ação de despejo intentada para colocar termo a contrato de arrendamento do 1.º andar celebrado com arrendatário desse andar;
- que, não obstante tal situação, porque tal 1.º andar ficou vago (por entrega pelo arrendatário ‘sem necessidade da sentença'), o autor acordou com a outra outorgante do referido contrato-promessa ir ocupar o imóvel mediante o pagamento da renda de € 500,00 em julho de 2018, passando os réus a partir de então a ocuparem tal imóvel nos termos do clausulado constante do contrato-promessa;
- a autora AA teve conhecimento de tal acordo e da ocupação do imóvel efetuada pelos réus;
- desde então (e com exceção do período referido em 24. dos factos provados) que o réu permanece a ocupar e viver no imóvel, pagando a renda mensal de € 500,00;
- o réu negou-se a assinar contrato de arrendamento com uma estipulação de renda de € 750,00 por contrariar o valor de € 500,00 de renda clausulado no contrato-promessa e falado/acordado quando ocupou o imóvel.
Perante tal factualidade, não subsistem quaisquer dúvidas de que a ocupação pelo réu do imóvel reivindicado se funda em acordo, efetuado com as autoras CC e DD - ‘herdeiras' da herança aberta por óbito de BB - pelo qual as mesmas se obrigaram a facultar ao réu a ocupação do referido imóvel, para o mesmo usar o 1.º andar para sua habitação e R/C para comércio ou sede de associação, mediante a contrapartida de pagamento, pelo réu, do valor mensal de renda de € 500,00.
Resulta do disposto nos arts. 1022.º e 1023.º do Cód. Civil que o contrato de arrendamento consiste no acordo pelo qual o proprietário de um imóvel (senhorio) se obriga a ceder ou facultar à outra parte (arrendatário) o gozo de determinado imóvel, obrigando-se esta, por seu turno, ao pagamento de uma contraprestação pecuniária (renda).
O contrato de arrendamento urbano está sujeito a forma escrita - n.º 1 do art. 1069.º do Cód. Civil.
No caso em análise, resulta da factualidade provada suficientemente caracterizada a existência de um contrato de arrendamento urbano, destinado a habitação (1.º andar) e comércio (R/C) - arts. 1022.º, 1023.º, 1064.º, 1067.º do Cód. Civil -, afigurando-se-nos que foi, inclusive, observada a forma escrita, considerando o documento denominado ‘contrato-promessa de arrendamento do imóvel com prazo certo' que foi subscrito, dado que contém os elementos essenciais do contrato de arrendamento (cfr. além das disposições legais anteriormente referidas, ainda os arts. 2.º e 4.º do DL n.º 160/2006, de 8 de agosto) e a atuação das partes em cumprimento do aí estabelecido, ou seja, o facto do réu ocupar e fruir o imóvel prometido arrendar, mediante o pagamento da aí prevista renda de € 500,00 - cfr. n.ºs 9., 10., 25. a 27. dos factos provados (sobre o assunto, ver Ac. do TRL de 13-09-2022, proc. 1522/21.5YLPRT.L1-7; Ac. do STJ de 10-11-2020, proc. 51/18.9T8BGC-A.G1.S1).
Ainda que assim não se entenda, sempre seria de considerar que o réu logrou provar que a sua ocupação do imóvel se funda num contrato de arrendamento celebrado com a referida caebça de casal em representação da herança aberta por óbito de BB (ou seja, em seu nome e da outra herdeira, a também autora DD), nos termos e em conformidade com o disposto no n.º 2 do art. 1069.º do Cód. Civil, como decorre do disposto nos n.os 9. a 15. e 25. a 27. dos factos provados.
Com efeito, dispõe tal n.º 2 do art. 1069.º do Cód. Civil nos seguintes termos:
«Na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses.». Resulta desta norma, “ao admitir a prova do contrato de arrendamento por qualquer meio, (…) que a forma do contrato tem agora natureza inequivocamente ad probationen.” - Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Contratos em Especial, Universidade Católica Portuguesa, Faculdade de Direito, p. 489 e 490.
Ora, tal prova, como resulta dos referidos n.os 9. a 15. e 25. a 27. dos factos provados, foi feita: o réu demonstrou, inequivocamente, que utiliza o imóvel desde junho de 2018, mediante o pagamento mensal da renda de € 500,00, com a aceitação da autora CC, como cabeça de casal da herança indivisa aberta por óbito do referido BB, o que faz há mais de 6 meses, não lhe sendo imputável a não redução a escrito do contrato-prometido (cfr. n.os 12. e 13. dos factos provados). De resto, tal ocupação pelo réu do referido imóvel, pagando mensalmente a renda de € 500,00, na data da propositura da ação (26-01-2024), durava já há cerca de 5 anos e meio, sem que as ‘senhorias' alguma vez tenham interpelado o réu para tal (n.º 15. dos factos provados).
No entanto, tal apenas sucede quanto às autoras que, nesta ação, intervêm na invocada qualidade de herdeiras da herança indivisa aberta por óbito de BB, ou seja, as autoras CC e DD (considerando os termos da ação, tal como foi configurada pelas autoras, alegando e aceitando a autora DD os atos praticados pela autora CC como cabeça de casal da herança ilíquida e indivisa).
A autora AA não é herdeira dessa herança e não interveio nem subscreveu o referido documento, pelo que não valem, quanto a esta autora, as considerações acima expendidas quanto à qualificação do documento denominado contrato-promessa como contrato de arrendamento escrito.
Por outro lado, apesar da procedência da impugnação da decisão de facto, o que resulta da factualidade provada (que tem que se restringir ao que foi alegado pelas partes e aos factos referidos no n.º 2 do art. 5.º do Cód. Proc. Civil) é que esta autora teve conhecimento da aceitação, pela autora CC (novamente atuando como cabeça de casal da herança ilíquida e indivisa) da ocupação pelo réu do referido imóvel, em julho de 2018, mediante o pagamento da renda de € 500,00 e do demais acordado no documento referido em 7. dos factos provados (n.os 9. a 11. dos factos provados). Desta factualidade não se consegue extrair uma declaração de vontade verbal (expressa) desta autora de assentimento ou consentimento: apenas o seu conhecimento e inexistência de quaisquer factos de onde resulte ter existido qualquer manifestação de oposição por parte da mesma, até à propositura da ação.
Concluímos, deste modo, pela procedência da apelação quanto à inexistência de nulidade do contrato de arrendamento verbal celebrado com a autora CC (atuando em representação da herança de que a mesma e a autora DD são as únicas herdeiras), por falta de forma.
2.2. Por falta de intervenção da primeira autora
Neste âmbito, considerou ainda a sentença apelada, na sua fundamentação, que:
«(…) Sendo certo que relativamente à Autora D. AA, comproprietária de 50% em causa resultou provado que este prédio está sendo ocupado pelo Réu EE, contra a vontade da 1ª Autora que não o autorizou, nem interveio a concordar com arrendamento aos RR e que a mesma não concorda com o arrendamento do mesmo por menos de €1.000,00 e só para habitação com industria doméstica porque desde o início de 2019 lho vêm propondo, (cfr. factos provados 7.32. e 7.38).
E, assim, sempre o contrato de arrendamento também seria igualmente inválido, pois nos termos do disposto no artigo 1024.º/2 do Código Civil:
“O arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores só é válido quando os restantes comproprietários manifestem, por escrito e antes ou depois do contrato, o seu assentimento.”
E conforme resulta da factualidade provada, supra transcrita, a comproprietária D. AA não manifestou por escrito, antes ou depois do contrato, o seu assentimento. (…)
(…) [T]endo a aludida comproprietária D. AA também demandado os réus, reivindicando o imóvel, sempre não poderia o réu com sucesso opor-lhe a eventual validade do arrendamento com base no disposto no nº2 do artº 1069º do Código Civil, caso o Réu tivesse logrado provar que a falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não lhe foi imputável ao arrendatário, o que como vimos não conseguiu efectuar.
Com efeito, seria sempre indiferente no que respeita à aludida comproprietária D. AA de boa fé, a existência de um qualquer arrendamento válido, pois tal arrendamento sempre lhe seria inoponível.
Impõe-se, assim, decretar a entrega do imóvel, pois o Réu não demonstrou qualquer título legítimo da sua posse e relativamente à Ré apenas decorre da matéria de facto provada que a mesma se limitou a ocupar o imóvel com o Réu até ter saído do mesmo, tendo passado a residir numa estrutura de atendimento á vítima da APAV e tendo deixado de ocupar o imóvel. (…)».
A sentença em recurso considerou aplicável o regime previsto no n.º 2 do art. 1024.º do Cód. Civil.
Este art. 1024.º, n.º 2, do Cód. Civil diz respeito ao arrendamento de prédio indiviso sujeito ao regime de compropriedade. Nos termos do art. 1403.º, n.º 1, do Cód. Civil, existe propriedade em comum, ou compropriedade, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa.
No caso em análise, a primeira autora AA - diferentemente do que foi afirmado na sentença apelada - não é “comproprietária de 50%” do imóvel referido no n.º 1. dos factos provados.
Dos n.os 1., 2., 5. e 6. dos factos provados, conjugados com o disposto nos arts. 1688.º e 1689.º, 1732.º e 1733.º, 1788.º a 1790.º, todos do Cód. Civil, e art. 1082.º, al. d), do Cód. Proc. Civil, resulta que o imóvel não está em regime de compropriedade. O mesmo constitui um bem que integra o património comum do dissolvido casal (constituído pela referida AA e por BB), uma vez que:
- se trata de bem adquirido, por compra, na pendência do casamento da 1.º autora com BB, casamento esse celebrado sob o regime de comunhão geral de bens;
- tal casamento foi dissolvido por divórcio, decretado em data anterior ao falecimento de BB, não resultando dos autos ter sido efetuada a partilha dos bens comuns do dissolvido casal.
Ora, consideramos que a extinção do vínculo conjugal pelo divórcio não altera a natureza jurídica do património comum decorrente do regime de bens, que se mantém até à divisão de tal património, nomeadamente, pela partilha. É pela partilha que cessa tal situação de indivisão. Como é referido no Ac. deste TRP de 13-06-2018, proc. 8031/14.7T8PRT-E.P1, “[a] extinção do vínculo conjugal não faz operar automaticamente a alteração do regime de bens, após a extinção do casamento os bens comuns do casal mantêm-se nessa qualidade até à sua divisão e partilha”, continuando, por conseguinte, a aplicar-se o regime de bens da comunhão que vigorou, nomeadamente, no caso em análise, o disposto nos arts. 1682.º-A, 1684.º e 1687.º do Cód. Civil.
Veja-se que a aplicação do disposto no art. 1024.º, n.º 2, do Cód. Civil, por força do disposto no art. 1404.º do Cód. Civil, só ocorre se não houver regime especial (e, no caso, há).
Estando-se perante um bem imóvel que integra o património comum, ainda não partilhado, do ex-casal constituído pela primeira autora AA e pelo, entretanto falecido, BB, as herdeiras deste (as outras duas autoras CC e DD) sucederam na posição daquele.
O arrendamento do imóvel nos termos e condições efetuadas pela referida CC em representação da herança ilíquida e indivisa aberta por óbito do referido BB, carecia do consentimento escrito da primeira autora AA (arts. 1682.º-A, n.º 1 e 1684.º, ambos do Cód. Civil). A falta de tal consentimento tem como consequência a anulabilidade do negócio, a requerimento, no caso, da primeira autora, nos termos do n.º 1 do art. 1687.º do Cód. Civil, a exercer no prazo previsto no n.º 2 deste artigo 1687.º.
O negócio anulável, enquanto não foi anulado, é válido e produz todos os seus efeitos (arts. 287.º a 289.º do Cód. Civil).
Daqui resulta que não ocorre a nulidade do arrendamento - de que a autora AA tem conhecimento desde julho de 2018, conforme resulta do n.º 9. dos factos provados -, afirmada na sentença apelada.
2.3. Por destinação do R/C a comércio sem a licença de utilização
Embora a fundamentação da sentença seja totalmente omissa quanto a este fundamento de nulidade, o que é certo é que, no dispositivo, na condenação do réu a “reconhecer que o arrendamento é inválido, designadamente, por ferido de nulidade”, se fez referência a que ‘o R/C foi destinado a comércio quando todo o prédio estava licenciado para habitação'.
Cumpre-nos apenas afirmar a falta de sustentação da nulidade com tal fundamento, considerando que a factualidade alegada pelas autoras a esse respeito não consta dos factos provados (na sequência da decisão sobre a impugnação da decisão de facto), quer porque nunca poderia ser invocada pelo senhorio, por tal constituir uma violação de obrigação que sobre si recai (vejam-se os Ac. do TRP de 20-06-2011, proc. 3321/07.8TBVCD.P1; Ac. do TRG de 15-03-2018, proc. 1453/17.3T8BRG.G1, acima referidos em 3.1., e o aí exposto a respeito da licença de utilização).
Também aqui é de julgar procedente a apelação.
2.4. Conclusão
Deste modo, procede o recurso interposto quanto ao segmento da sentença apelada que condenou o réu a reconhecer que o arrendamento é inválido, designadamente, por ferido de nulidade.
3. Indemnização pela ocupação ilícita do locado
A sentença apelada, na sequência do reconhecimento, nos termos peticionados pelas autoras, da nulidade do arrendamento, considerou que o réu ocupa ilicitamente o imóvel de que as autoras são proprietárias, “(…) isto é, sem qualquer título que legitime essa ocupação (…) recusando-se a desocupá-lo e a fazer-lhe a sua entrega. (…)”.
Considerou que “[t]al configura, claramente, uma ofensa ao direito de propriedade, como tutela constitucional (artº. 62º, nº. 1, da CRP). Esse comportamento do R. fá-lo incorrer em responsabilidade civil extracontratual (por facto ilícito), impondo-lhes a obrigação de indemnizar as AA. pelos danos/prejuízos que tal situação lhe acarreta (artº. 562º e ss. do CC). (….)”.
A sentença apelada, com base em tais pressupostos e nos factos que havia considerado provados sob os pontos 7.29 e 7.35 (que, em consequência da procedência da impugnação da decisão de facto, foram eliminados) considerou verificados todos os pressupostos da responsabilidade civil extracontratual e fixou, a título de indemnização pelo dano de privação, a quantia de € 10.000,00, acrescida de € 1.000,00 mensais a partir de janeiro de 2026, inclusive, até à entrega efetiva do imóvel, devoluto de pessoas e bens, às autoras, com a seguinte fundamentação:
«(…) as AA. invocam que, devido à conduta dos RR. de não lhe entregarem o imóvel, têm impedido que aquelas possam ter arrendado o aludido imóvel pela renda de €1.000,00, assim tendo provocado tal conduta dos RR. um prejuízo mensal às AA de €500, que aquelas liquidaram na data de 26/01/2024 já ser de €30.000,00.
Todavia, nos presentes autos apenas resulta provado que a primeira interpelação das AA para os RR. lhe entregarem o imóvel em causa foi efectuada apenas com a instauração da presente acção, não tendo resultado provado que anteriormente tenha havido qualquer interpelação das AA junto dos RR. para lhes ser entregue o imóvel em causa nestes autos.
E assim sendo, apenas se pode considerar que o Réu, com a sua ocupação ilícita, tem provocado ilicitamente um prejuízo mensal de €500 às AA., decorrente (e nela consubstanciado) da privação do uso e fruição do imóvel e dele poderem retirar as correspondentes utilidades que a sua posse lhe proporcionará, e entre elas está, naturalmente, a possibilidade de o arrendar de novo, a partir da sua citação para a presente acção, sendo certo que relativamente à Ré tendo-se apurado que a mesma deixou de residir no imóvel, tendo passado a residir numa estrutura de atendimento á vítima da APAV, (cfr. facto provado 7.37.) não lhe poderá ser imputado tal prejuízo, com a consequente absolvição da Ré dessa parte do pedido.
Ora, resultando dos presentes autos que o Réu foi citado, no estabelecimento prisional onde na altura se encontrava, em 25/03/2024, para além do montante mensal por si já pago, é ainda devido o montante de €500 mensais a partir do mês de Abril de 2024 até ao presente mês de Dezembro de 2025 e o montante de €1.000 mensais a partir de Janeiro de 2026, inclusive, até à entrega efectiva do imóvel, devoluto de pessoas e bens, às Autoras.
O que significa que a presente acção terá também de proceder nesta parte do pedido, no montante de €10.000, acrescida do montante mensal de €1000 por cada um dos meses que se seguirem, a partir de Janeiro de 2026, inclusive, até à entrega efectiva do imóvel às AA., livre de pessoas e bens, fornecendo os autos os necessários elementos para fixar o valor dessa indemnização, aceitando-se, por aquilo que se acabou de referir, que o apuramento desse montante indemnizatório seja equacionado em função do valor locativo do imóvel. (…)».
Tendo o réu título legítimo para a ocupação do imóvel, é manifesta a improcedência do pedido de condenação no pagamento de indemnização, por não existir a invocada violação do direito de propriedade das autoras.
Procede a apelação, sendo de revogar a sentença apelada na parte em que condenou o réu “(…) a pagar às Autoras a quantia de €10.000, acrescida do montante mensal de €1000 por cada um dos meses que se seguirem a partir de Janeiro de 2026, inclusive, em que o Autor se mantenha a ocupar o imóvel até à entrega efectiva do imóvel pelo aludido Réu às AA., livre de pessoas e bens. (…)”.
4. Condenação na entrega do imóvel no estado anterior, com demolição de construções
Resultando dos factos provados que o réu apelante dispõe de título válido -contrato de arrendamento - para a ocupação do locado, temos que concluir pela improcedência do pedido de condenação na entrega/restituição do imóvel às autoras, no estado anterior ao arrendamento, pelo que também aqui procede a apelação.
5. Reformulação da redação da al. a) do segmento decisório
É o seguinte o teor da al. a) do segmento decisório da sentença apelada:
a) - Condeno os réus a reconhecerem que as AA. D. AA e a dita Herança indivisa, aqui representada pelas respectivas herdeiras Drª AA e irmã Drª DD, são titulares, na proporção de 50% cada, de coisa comum, que é prédio urbano identificado no artº1º da P.I.
A redação dada a esta alínea reflete a subsunção jurídica adotada na sentença apelada de que o imóvel referido no n.º 1. dos factos provados constitui um bem imóvel que pertence em compropriedade (50%) à autora AA e (50%) à herança indivisa aberta por óbito de BB (de resto, em consequência da inadmissível inclusão de tal matéria de direito nos factos provados).
Considerando a matéria de facto provada e a subsunção jurídica efetuada neste aresto, impõe-se-nos a correção desta alínea a) do segmento decisório, em concordância e como consequência da apreciação que efetuamos do mérito do recurso interposto.
A reformulação do segmento decisório, designadamente quanto à sua alínea a), decorre, pois, da diversa qualificação jurídica dos factos apurados, que incumbe a este Tribunal, nos termos do princípio iura novit curia, não configurando ampliação do objeto do recurso, mas mera subsunção jurídica distinta da efetuada na decisão recorrida.
6. Litigância de má-fé das autoras
Requereu ainda o réu apelante a revogação da sentença apelada, na parte em que julgou não verificada a existência de litigância de má-fé das autoras, invocada pelo réu na contestação.
Fundamenta tal pretensão na alegação, na petição inicial, de factos contrários ao que as autoras “bem sabiam” e na atuação abusiva ao intentarem a ação quando “durante quase 7 anos nunca se opuseram à ocupação do imóvel, R/C e 1º Andar, feita pelo Réu, de boa fé, à vista de toda a gente, e pacificamente;// As Autoras, ao longo de quase 7 anos, sempre confortavelmente receberam a renda paga pelo Réu, no montante de 500 Euros por mês;//As Autoras bem sabiam que face a isto tudo, o Réu, ao longo de 7 anos, e de boa fé, ficou crente de que tudo estava bem com o arrendamento do locado, e que estava também crente (por isso) que não tinha qualquer problema com as Autoras, acreditando estar assim numa situação de estabilidade na sua vida, pessoal e familiar.”
Mais invoca as declarações da 1.ª autora em julgamento, ao dizer que nunca houve contrato-promessa, alegando que o “confronto do que uma e outra disseram bem demonstra a má fé e o Abuso de direito.”
Dispõe o art. 542.º do Código de Processo Civil sobre a responsabilidade no caso de má-fé, dele constando igualmente a noção de má-fé, nos seguintes termos:
1 - Tendo litigado de má-fé, a parte é condenada em multa e numa indemnização à parte contrária, se esta a pedir.
2 - Diz-se litigante de má-fé quem, com dolo ou negligência grave:
a) Tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar;
b) Tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa;
c) Tiver praticado omissão grave do dever de cooperação;
d) Tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objetivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a ação da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.
A litigância de má fé diz respeito unicamente à atuação processual das partes - situações configuradoras de meras violações de deveres ou obrigações processuais, como resulta do preâmbulo do DL n.º 329-A/95, de 12 de dezembro, ao explicar a alteração do então artigo 456.º, por forma a nele incluir também a negligência grosseira.
Com efeito, como reflexo e corolário do princípio da cooperação, consagra-se expressamente o dever de boa-fé processual, sancionando-se como litigante de má-fé a parte que, não apenas com dolo, mas com negligência grave, deduza pretensão ou oposição manifestamente infundadas, altere, por ação ou omissão, a verdade dos factos relevantes, pratique omissão indesculpável do dever de cooperação ou faça uso reprovável dos instrumentos adjetivos.
A proibição de litigância de má-fé assenta assim num princípio de natureza puramente processual: o princípio da cooperação que ficou consagrado nos art.s 266.º e seguintes do CPC. - vd. Responsabilidade Processual por Litigância de Má Fé, Abuso de Direito e Responsabilidade Civil em Virtude de Actos Praticados no Processo, Pedro de Albuquerque, Livraria Almedina, págs. 48 a 51.
A falta de prova de factos alegados não determina a subsunção da atuação processual da parte, que os alegou, mas não os conseguiu provar, nos quadros da litigância de má-fé. Também não é passível de integrar qualquer litigância de má-fé a defesa de determinada posição jurídica (desde que minimamente sustentável, pelo menos) que não venha a ser acolhida pelo tribunal.
Daqui resulta que a instauração da ação após anos de duração da situação não integra o conceito de litigância de má fé (o que poderia integrar era a existência de abuso de direito).
Por outro lado, perante os próprios termos da instauração da ação, com alegação pelas próprias autoras da existência de um contrato de arrendamento verbal, e considerando os moldes confusos da alegação da factualidade em que sustentavam a sua pretensão - que, no entanto, não suscitou quaisquer reservas ao tribunal apelado -, consideramos que nem os termos da alegação, nem os factos que ficaram provados são suficientes para se poder afirmar a existência de litigância de má-fé.
Improcedente, nesta parte, a apelação.
7. Responsabilidade pelas custas
A decisão sobre custas da apelação, quando se mostrem previamente liquidadas as taxas de justiça que sejam devidas, tende a repercutir-se apenas na reclamação de custas de parte (art. 25.º do Reg. Cus. Proc.).
No caso em análise, atendendo à procedência do recurso exceto quanto à questão da litigância de má-fé, que assume caráter acessório e não tem relevância tributária autónoma, consideramos que, atento o critério do decaimento predominante previstos no art. 527.º do Cód. Proc. Civil, a responsabilidade pelas custas (da causa e da apelação) cabe às autoras apeladas, por terem ficado vencidas quanto ao objeto da ação e do recurso com relevância tributária.
IV - Dispositivo:
Pelo exposto, na procedência parcial da apelação, acorda-se em alterar as als. a), b), c) e d) do dispositivo da sentença apelada, que passam a ter o seguinte conteúdo:
a) - Condenam-se os réus a reconhecerem que a autora AA e as autoras CC e DD, estas duas últimas na qualidade de herdeiras da herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de BB, são titulares do direito de propriedade sobre o prédio urbano identificado no n.º 1. dos factos provados, que integrava o património comum do ex-casal constituído pela autora AA e pelo falecido BB;
b) - Condenam-se os réus a reconhecerem que tal prédio foi arrendado verbalmente, em julho de 2018, ao réu EE;
c) - Absolve-se o réu EE do pedido de condenação no pagamento às autoras de € 30.000,00 e mais € 1000,00/mês, até efetiva entrega do prédio;
d) - Absolve-se o réu EE do pedido de condenação a proceder à entrega do imóvel às autoras, livre de pessoas e bens e restituído ao seu estado anterior, com tapagem do buraco na Placa, destruição do Barraco, retirada da Lixeira Ferrugenta e da rede plástica, no prazo de 30 dias a contar da data da sentença.
No mais, mantém-se a sentença apelada.
Custas (da causa e da apelação) a cargo das autoras apeladas.
Notifique.
***
Ana Luísa Loureiro
Álvaro Monteiro
Isabel Peixoto Pereira
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[1] Pág. 6 das alegações de recurso.
[2] Com o DL n.º 10/2024, de 8 de janeiro, deixou de existir o Alvará de autorização de utilização a titular a conformidade do edifício ou fração com as normas legais e regulamentares e a sua aptidão para o fim a que se destina (embora se continue a efetuar tal controlo, sendo o direito de utilização titulado pelos comprovativos de entrega da documentação no caso de obras sujeitas a controlo prévio e no comprovativo de comunicação prévia nos casos de alteração de utilização sem obra prévia.
[3] A licença de utilização foi criada pelo RGEU (Regime Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo DL n.º 38.382, de 7 de agosto de 1951). Era regulada e prevista, designadamente, no art. 8.º do RGEU na redação anterior à alteração introduzida pelo DL n.º 10/2024, de 8 de janeiro, e nos arts. 4.º, n.º 5 e 62.º e ss. do DL n.º 555/99, de 16 de dezembro (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação - RJUE -, na redação anterior ao DL n.º 10/2024, de 08 de janeiro).
[4] Embora seja desprovido de sentido, dado que o licenciamento do edifício ou fração - possuir este a licença de utilização do edifício para uma atividade genérica - é, como já referido, obrigação do senhorio - art. 1070.º, n.º 2, do Cód. Civil, e Decreto Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto.
[5] Nomeadamente, considerando a indicação efetuada, no elenco dos temas da prova, dos artigos dos articulados onde consta a matéria que foi transposta para os Temas da Prova, conjugada com a indicação, na decisão de facto da sentença, da numeração dos Temas da Prova onde consta a matéria que, por sua vez, foi quase sem alterações transposta para a decisão de facto da sentença.
[6] O tema da prova B17 corresponde ao alegado no art. 27.º da petição inicial, conforme resulta da leitura do despacho de seleção dos temas da prova de 28-02-2025: «B17) Se adentro de tal rede, barraco, bem como no versado logradouro do Prédio, foram amontoando ferrugentas peças de sucata auto, e partes de carros, - destinando-as a venda ao público, - que é o comércio a que ali se vêm dedicando, com fins lucrativos - mesmo sem licença Camarária, de que o R, contra o que havia prometido, não tratara (cfr. artº27' da P.I.).».
[7] Tal documento é o Alvará de Utilização a que é feita referência no documento 4 junto pelo réu com o requerimento de 15/05/2025, invocado nas alegações de recurso.
[8] Alvará de alteração de utilização n.º ... emitido em nome de AA (ou seja, da primeira autora) pela Câmara Municipal ..., aí registado em 20-03-2023, que atesta ter sido aprovada por despacho de 08-02-2013 “a alteração de utilização do rés do chão do prédio sito na Rua ..., ..., da freguesia ...”, para “Armazém, Comércio, Serviços, Restauração e Bebidas”.
[9] As autoras alegaram na petição inicial que os réus, que ocupavam com base no alegado arrendamento verbal o R/C, “(…) ainda nesse 2.º semestre de 2018, logo que o sobredito arrendatário deixou livre o Andar do mesmo prédio - furaram, sem qualquer licença, a placa do piso deste, que constituía o teto do dito R/C e passaram a aceder a tal Andar, desde então sua casa- morada de família, por essa escada (fixa) de acesso interior, entre ambos os pisos, que anterior arrendatário do dito R/C havia construído, sem autorização ou Licença.” - art. 23.º da petição inicial.
[10] Substituiu-se ‘locado' por imóvel, uma vez que locado constitui um conceito jurídico.